(57)【要約】【課題】  貸主側と借主側が要望する情報を収集することができ、仲介業者の他に、必要となる業種の業者ともコミュニケーションを図りながら、物件の取引を行うことができる不動産賃貸借物件取引システムを提供することを目的とする。【解決手段】  不動産賃貸借物件取引システムは、貸主側のユーザ１００Ａ〜１１０Ａの貸主端末１００〜１１０と、借主側のユーザ２００Ｂ〜２１０Ｂの借主端末２００〜２１０、業者側のユーザ３００Ｃ〜３１０Ｃの業者端末３００〜３１０と、仲介業者端末４００及び仲介業者サーバ５００とが、それぞれインターネット６００を介して接続されている。仲介業者側では、仲介業者端末４００と仲介業者サーバ５００とが接続されており、貸主側と、借主側と、業者側とのそれぞれの端末から送信される情報を一括管理している。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
ネットワークを介して貸主の貸主端末と、業者の業者端末と、借主の借主端末とがサーバに接続されて構成される不動産賃貸借取引システムであって、
前記サーバは、
前記貸主が所有する物件の物件情報と前記業者が提供するサービス情報や業種情報を記憶する記憶手段と、
仮想地図を作成する地図作成手段と、
前記仮想地図を作成するために必要な部品を記憶した部品記憶手段と有し、
前記貸主端末あるいは前記業者端末が、前記記憶手段に記憶した情報に基づいて、前記部品記憶手段に記憶された部品を用いて、前記地図作成手段により前記仮想地図を作成することを特徴とする不動産賃貸借取引システム。
【請求項２】
前記仮想地図には、前記貸主と前記借主を仮想的に表現し、前記仮想地図上で操作可能なキャラクタが表示されることを特徴とする請求項１記載の不動産賃貸借取引システム。
【請求項３】
前記部品記憶手段が記憶する部品は、仮想的に表現した建物であって、
前記貸主端末と前記業者端末とは、前記記憶手段に記憶された情報に従って、前記建物を選択して、前記仮想的な地図を作成することを特徴とする請求項１から２のいずれか１項に記載の不動産賃貸借取引システム。
【請求項４】
前記仮想地図は、前記貸主または業者が属する地域ごとに作成され、前記借主端末から複数の地域の仮想地図を選択することが可能であることを特徴とする請求項１から３のいずれか１項に記載の不動産賃貸借取引システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産賃貸借の取引の支援を行う不動産賃貸借物件取引システムに関する
【背景技術】
【０００２】
不動産賃貸借物件の取引は貸主と借主と、その間で仲介斡旋する仲介業者（不動産屋）とによって、賃貸借の契約と物件の引渡しがされる。この場合、仲介業者は、多くの貸主を引き込んで多数の物件を所有し、多くの借主を引き込んで所有する物件を紹介するといったことが行われてきた。また、近年、急速なインターネットの普及により、仲介業者が自身のウェブサイトを作成し、インターネットを介して物件情報を全国に向けて発信することで、仲介業者を訪問したり、現地の物件へ直接訪問したりしなくても物件情報を閲覧することができるようになった。
【０００３】
そこで、借主側は、インターネットを介して所望する地域の仲介業者を検索し、その仲介業者のウェブサイトから所望する物件情報を検索する。借主は、物件情報を検索する際に、賃料、立地条件、敷地の広さ、設備等の条件を入力し、条件に見合う物件情報が検索結果として表示される。そこで、問題となるのが、検索結果として掲示される物件情報の数が数百件から数千件となることがあり、この膨大な物件情報を１件ずつ閲覧し、該当する物件情報を探さなくてはならないといった非常に時間のかかる作業を行わなければならない。
【０００４】
また、検索された物件情報が必ずしも条件に見合う情報とは限らず、借主の意図に反する物件情報も検索されてしまい、また、そのような物件情報と借主が提示する条件にマッチングした物件情報を見分けるのは困難である。
【０００５】
また、検索された物件情報は、現在空き物件となっている情報のみであって、近い将来に空き物件となる物件情報は掲示されておらず、借主側としては、その将来的に空きとなる物件が条件に見合う物件である可能性もあることから、借主と仲介業者との両者において、物件の賃貸の機会を失うといった問題がある。
【０００６】
そういった問題を解決するための発明として以下に示す従来技術が開示されている。
特許文献１に提案されている発明は、情報提供者側が運営するウェブサイト上に、現在空き状態となっている物件情報に加えて、将来空き予定状態となっている物件情報を掲示し、入居希望時期の到来時点までに、顧客の予約した将来空き予定状態の物件が現在空き状態に移行した場合、情報提供者側から顧客側にその旨を通知するものである。
【特許文献１】特開２００３−３２３４８３号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
しかしながら、上記特許文献１で提案されている発明では、ウェブサイト上で掲示された物件情報は、賃料や所在地、敷金・礼金等や間取りといった情報しか掲示されておらず、新規に店舗を出店したい借主としては、そういった物件情報からその物件を賃貸するか否かを決定するには判断材料が少ないため困難である。
【０００８】
仲介業者は、借主側がどのような物件を探しているかという借主側の情報を把握することができないため、借主側からのアクセスがあって、初めて借主側の賃貸したい物件に対する要望を知ることができる。
【０００９】
さらに、借主側は、仲介業者や貸主との取引だけではなく、新規店舗の内装施工を請け負う内装業者や借り入れを相談する銀行等といった複数の業種との取引を行うことで新規店舗を出店することができる。そういった場合に、物件の検索とともに、他業種との相談や取引も同時に行うことが通常であるが、物件の検索と共に、内装の相談や銀行への相談といったことがネットワーク上でできないため、時間的・経済的に非常に負担になることが問題である。
【００１０】
本発明は係る問題に鑑みてなされたものであり、貸主側と借主側が要望する情報を収集することができ、仲介業者の他に、必要となる業種の業者ともコミュニケーションを図りながら、物件の取引を行うことができる不動産賃貸借物件取引システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
上記問題を解決するために、本発明の不動産賃貸借取引システムは、ネットワークを介して貸主の貸主端末と、業者の業者端末と、借主の借主端末とがサーバに接続されて構成される不動産賃貸借取引システムであって、サーバは、貸主が所有する物件の物件情報と業者が提供するサービス情報や業種情報を記憶する記憶手段と、仮想地図を作成する地図作成手段と、仮想地図を作成するために必要な部品を記憶した部品記憶手段と有し、貸主端末あるいは業者端末が、記憶手段に記憶した情報に基づいて、部品記憶手段に記憶された部品を用いて、地図作成手段により仮想地図を作成することを特徴とする。
【００１２】
また、本発明の不動産賃貸借取引システムは、仮想地図には、貸主と借主を仮想的に表現し、仮想地図上で操作可能なキャラクタが表示されることを特徴とする。
【００１３】
また、本発明の不動産賃貸借取引システムは、部品記憶手段が記憶する部品は、仮想的に表現した建物であって、貸主端末と業者端末とは、記憶手段に記憶された情報に従って、建物を選択して、仮想的な地図を作成することを特徴とする。
【００１４】
さらに、本発明の不動産賃貸借取引システムは、仮想地図は、貸主または業者が属する地域ごとに作成され、借主端末から複数の地域の仮想地図を選択することが可能であることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、仮想地図上に表示される建物から物件情報を取得することができ、また、業者が提供するサービスや業務情報を取得することができる。さらに、貸主と簡単にコミュニケーションを図りながら、物件の相談をすることが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
次に、図面を参照して、本実施形態に係る不動産賃貸借物件取引システムについて説明する。
図１は、本実施形態に係る不動産賃貸借物件取引システムの構成を示した図である。
図１に示すように、不動産賃貸借物件取引システムは、貸主側のユーザ１００Ａ〜１１０Ａの貸主端末１００〜１１０と、借主側のユーザ２００Ｂ〜２１０Ｂの借主端末２００〜２１０、業者側のユーザ３００Ｃ〜３１０Ｃの業者端末３００〜３１０と、仲介業者端末４００及び仲介業者サーバ５００とが、それぞれインターネット６００を介して接続されている。
【００１７】
ここで、貸主側は、複数のビルや店舗を所有するオーナーであって、当該ビルや店舗の賃貸の仲介を仲介業者側へ依頼する。借主側とは、仲介業者側を介して貸主側からビルや店舗を賃貸する。また、この実施形態における業者側とは、借主側が新規の店舗を出店する際に、内装の工事や看板の取り付けを行う建築業者や、飲食店等で必要とする設備を販売する業者、複数の物件を管理するにあたって、必要なビルのメンテナンスを行う業者や、経営コンサルティングを行う業者、弁護士、税理士、銀行等である。仲介業者とは、貸主側から所有するビルや店舗といった物件の仲介を依頼され、借主側へ物件の紹介やマッチング、経営のコンサルティングを行う。
【００１８】
仲介業者側では、仲介業者端末４００と仲介業者サーバ５００とが接続されており、貸主側と、借主側と、業者側とのそれぞれの端末から送信される情報を一括管理している。
【００１９】
次に、図２を参照して、図１に示す仲介業者サーバ５００の構成について説明する。
図２は、仲介業者サーバ５００の構成を示したブロック図である。
仲介業者サーバ５００は、処理部５０１と、物件データベース（以下、物件ＤＢ）５０２と、ユーザデータベース（以下、ユーザＤＢ）５０３と、情報管理部５０４と、地図作成部５０５と、地図データベース（以下、地図ＤＢ）５０６とから構成されている。
【００２０】
処理部５０１は、貸主側と、借主側と、業者側との各端末からのそれぞれの要求を受け付け、要求に応じた処理を行う。物件ＤＢ５０２は、貸主側から提供される物件情報を蓄積している。蓄積された物件情報は、地域別、価格帯別、広さ別といったような分類で区分されている。ユーザＤＢ５０３は、貸主、借主、業者のユーザ情報が蓄積されている。ユーザ情報は、貸主、借主、業者がユーザ登録する際に入力される情報である。情報管理部５０４は、ユーザ登録されたユーザのＩＤ・パスワードを管理し、ＩＤ・パスワードと関連付けてユーザＤＢ５０３に蓄積されているユーザ情報の変更や削除を行う。地図作成部５０５は、貸主側と、借主側及び業者側からの要求に応じて、貸主側、借主側及び業者側で閲覧・操作が可能な地図を作成する。地図アイコンデータベース（以下、地図アイコンＤＢ）５０６は、地図作成部５０５が作成する地図に必要となる建物や樹木、道路といったアイコンデータが蓄積されている。
【００２１】
次に、図３及び図４を参照して、各端末のユーザ登録の処理動作について説明する。
図３は、貸主側と借主側がユーザ登録を行う時の処理動作を示したフローチャートである。
まず、貸主端末１００〜１１０から仲介業者サーバ５００へユーザ登録要求を行う（ステップＳ１００）。仲介業者サーバ５００の情報管理部５０４がユーザ登録を受け付け（ステップ１０１）、基本情報入力の要求を貸主端末１００〜１１０へ行う（ステップＳ１０２）。ここで、基本情報とは、貸主端末１００〜１１０のユーザ１００Ａ〜１１０Ａの氏名や住所、連絡先等である。貸主側のユーザは、基本情報を入力して、仲介業者サーバ５００へ送信する（ステップＳ１０３）。次に、仲介業者サーバ５００は、貸主端末１００〜１１０へ物件情報の入力を要求し（ステップＳ１０４）、貸主端末１００〜１１０は、物件情報を入力し、仲介業者サーバ５００へ送信する（ステップＳ１０５）。ここで、物件情報は、貸主側が所有する物件の情報であり、例えば、物件の場所や広さ、間取り、賃料、設備等である。
【００２２】
仲介業者サーバ５００の情報管理部５０４は、貸主端末１００〜１１０ごとにＩＤ・パスワードの設定を行い（ステップＳ１０６）、該当するＩＤ・パスワードを貸主端末１００〜１１０へ送信し（ステップＳ１０７）、登録完了となる（ステップＳ１０８）。
【００２３】
また、借主端末２００〜２１０が仲介業者サーバ５００へユーザ登録を行う際は、借主端末２００〜２１０へユーザ登録要求を行う（ステップＳ１０９）。仲介業者サーバの情報管理部５０４は、借主端末２００〜２１０からのユーザ登録要求を受け付け（ステップＳ１０１）、借主端末２００〜２１０へ基本情報入力の要求を行う（ステップＳ１１０）。
【００２４】
次に、情報管理部５０４は、条件入力の要求を借主端末２００〜２１０へ行う。ここで、条件とは、借主側が所望する地域や物件の立地、広さ、間取り、賃料、設備等などである。借主端末２００〜２１０で入力された条件を仲介業者端末５００へ送信し、情報管理部５０４は、ＩＤ・パスワードを設定する（ステップＳ１０６）。該当するＩＤ・パスワードを借主端末２００〜２１０へ送信し（ステップＳ１１４）、登録完了となる（ステップＳ１１５）。
【００２５】
次に、図４を参照して、業者側が行うユーザ登録の処理動作について説明する。
図４は、業者側が行うユーザ登録の処理動作を示したフローチャートである。
まず、業者端末３００〜３１０から仲介業者サーバ５００へユーザ登録要求を行う（ステップＳ２００）。仲介業者サーバ５００の情報管理部５０４がユーザ登録の受け付けを行い（ステップＳ２０１）、基本情報入力の要求を業者端末３００〜３１０へ行う。
【００２６】
業者端末３００〜３１０は、基本情報の入力を行い仲介業者サーバ５００へ送信する（ステップＳ２０３）。次に、情報管理部５０４は、業種情報入力の要求を行い（ステップＳ２０４）、業者端末３００〜３１０は、業種情報の入力を行い、仲介業者サーバ５００へ送信する（ステップＳ２０５）。ここで業種とは、業者が行っている業種ごとのサービスや業務内容等である。情報管理部５０４は、次に、ＩＤ・パスワードの設定を行い（ステップＳ２０６）、ＩＤ・パスワードを業者端末３００〜３１０へ送信し（ステップＳ２０７）、登録完了となる（ステップＳ２０８）。
【００２７】
次に、図５〜図７を参照して、貸主側と業者側が行う地図作成の処理動作について説明する。
図５は、貸主側及び業者側が行う地図作成の処理動作を示すフローチャートである。
まず、貸主側が行う地図作成の処理動作について説明する。
貸主側のユーザ１００Ａ〜１１０Ａは、貸主端末１００〜１１０から仲介業者サーバへログインするために、ＩＤ・パスワードを送信する（ステップＳ３００）。仲介業者サーバ５００は、受信したＩＤ・パスワードの認証を行い（ステップＳ３０１）、貸主端末１００〜１１０へログイン許可通知をする（ステップＳ３０２）。
【００２８】
ログインを許可された貸主端末１００〜１１０の表示画面には、地図作成画面が表示され（ステップＳ３０３）、貸主端末１００〜１１０のユーザは、地図作成画面に表示されているアイコンを選択する（ステップＳ３０４）。地図作成画面は、図６に示すように、建物の階数に応じたアイコンが表示されている。ユーザ１００Ａ〜１１０Ａのそれぞれが所有する物件（例えば、ビル）に相当するアイコンを選択する。例えば、所有する物件が１２階建てのビルである場合には、１０〜２０階建てのビルのアイコンを選択する。
また、図６に示す表示画面の一例の中で、アイコンの色や大きさ、形状を変更することができるようにしてもよい。
【００２９】
次に、アイコンを選択すると、図７に示す表示画面に切り替わり、選択したアイコンを地図上に設置する位置を決定する。ユーザ１００Ａ〜１１０Ａは、貸主端末１００〜１１０の入力機器（図示せず）で、所望する位置にアイコンを設置する。
【００３０】
次に、アイコンを地図上に設定したら、設定情報として仲介業者サーバ５００へ送信し、情報管理部５０４がユーザＤＢ５０３にＩＤ・パスワードと関連付けて保存する（ステップＳ３０７）。
【００３１】
また、業者側のユーザ３００Ｃ〜３１０Ｃが地図上にアイコンを設定する処理動作は、貸主側のユーザ１００Ａ〜１１０Ａが行うステップＳ３００〜３０２と同様であり、業者端末３００〜３１０に表示される地図作成画面を図８に示す。
【００３２】
図８に示すように、アイコンには、タイプＡ〜Ｄがあり、ユーザ３００Ｃ〜３１０Ｃが所望するアイコンを選択し、図７に示すように、地図上の所望する位置にアイコンを設定する。次に、設定情報を仲介業者サーバ５００へ送信し、情報管理部５０４がＩＤ・パスワードと関連付けてユーザＤＢ５０３へ保存する。
【００３３】
次に、図９、図１０を参照して、各端末に表示された地図を介して、各端末が操作する処理動作について説明する
＜借主端末が行う処理動作＞
図９は、借主端末が行う処理動作を示したフローチャートである。
図１０は、各端末に表示される表示画面の一例を示した図である。
【００３４】
まず、借主端末２００〜２１０が仲介業者サーバ５００へログインする（ステップＳ４００）。ログインした借主端末には、図１０に示す３Ｄ地図（以下、コミュニケーションマップとする）が表示される（ステップＳ４０１）。表示されたコミュニケーションマップには、貸主側が設定した建物アイコン１０〜１４や業者側で設定した建物アイコン３０〜３３が表示されている。また、貸主側のユーザや借主側のユーザのヒト（以下、プレイヤーとする）が表示されている。各ユーザは、例えば、端末のマウスなどの入力機器を操作して、プレイヤーをマップ上で移動させることができる。また、同時刻に仲介業者サーバ５００へログインしている他の端末のユーザのプレイヤーも表示されている。
【００３５】
借主側のユーザ２００Ｂ〜２１０Ｂは、任意の建物のアイコンを選択したり、貸主側のプレイヤーを選択したりすることができる（ステップＳ４０２）。例えば、建物のアイコン１０を選択すると、アイコン１０の貸主側のユーザ情報や物件情報が表示される。また、貸主側のプレイヤーを選択すると、貸主側のユーザ１００Ａ〜１１０Ａと通信が可能となり、例えば、テレビ電話やチャット、Ｅ−ｍａｉｌといった通信方法を選択することができる（ステップＳ４０３）。
【００３６】
貸主側のユーザ１００Ａ〜１１０Ａと借主側のユーザ２００Ｂ〜２１０Ｂとで通信方法が確立すると、借主側のユーザ２００Ｂ〜２１０Ｂは、新規店舗の出店に関する相談や物件情報の閲覧の希望等を貸主側のユーザ１００Ａ〜１１０Ａと通信を介してすることができる。
【００３７】
また、業者側の建物のアイコンを選択した場合には、その業者が行っているサービスや業種ごとの相談をすることができる。この場合も上記と同様に、通信方法を選択して行うことができる。
【００３８】
また、このコミュニケーションマップは、ユーザ登録している貸主側のユーザや業者側のユーザが建物のアイコンを追加することができ、それに従ってコミュニケーションマップを大きくすることができる。
【００３９】
さらに、貸主側のユーザや業者側のユーザが属する地域ごとにコミュニケーションマップを生成してもよい。この場合、例えば、「新宿区」、「渋谷区」、「中央区」といったように、地域ごとにコミュニケーションマップが存在し、それぞれのユーザが属する地域のコミュニケーションマップにアイコンを設定するようにしてもよい。
【００４０】
以上の説明から、本実施形態に係る不動産賃貸借物件取引システムでは、複数の貸主側と複数の業者側とが展開するコミュニケーションマップへ借主側のユーザが訪問することができるため、借主側は、手軽に複数の貸主側のユーザや業者側のユーザへアクセスすることができるため、複数の貸主側から物件情報を取得することができたり、相談したりすることができる。また、業者側のユーザへは、新規店舗の出店に必要な業者であって、内装や設備投資の相談をすることができる。
【００４１】
＜貸主端末が行う処理動作＞
また、本実施形態では、貸主側のユーザが専用のコミュニケーションマップを管理することができる
図１１は、貸主側のユーザ専用のコミュニケーションマップを示した図である。
図１１に示すように、貸主側のユーザ専用のコミュニケーションマップには、自身の建物アイコン１０，１１の他に、貸主側のユーザと付きあいのある業者の建物アイコン３０〜３２が表示されている。
【００４２】
また、業者側のユーザは、仲介業者サーバ５００へログインし、貸主側が管理するコミュニケーションマップ上に建物アイコンを設定することが可能である。貸主側のユーザは、所有する物件に関する相談や賃貸している借主側のユーザへ業者を紹介するといったことをコミュニケーションマップ上で行うことができる。
【００４３】
さらに、貸主側のユーザは、業者側の建物アイコンを選択し、通信方法を選択することで、仲介業者サーバ５００を介して業者側のユーザと通信を確立することができる。
【００４４】
そこで、貸主側で管理するビルや店舗で発生した水漏れや建物の破損といった問題に対応するために、自身で管理するコミュニケーションマップ上に、メンテナンスの業務を扱う業者のアイコンが設定されていることで、迅速に連絡や相談をすることが可能である。
【００４５】
以上の説明から、貸主側のユーザが所有する物件の管理や賃貸している物件で発生した問題等を解決するために、貸主側のユーザが管理することができるコミュニケーションマップ上に、上記した業者のアイコンが設定されていることで、迅速に連絡や相談をすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００４６】
【図１】本実施形態に係る不動産賃貸借取引システムの構成を示した図である。
【図２】図１に示した仲介業者サーバの構成を示した図である。
【図３】ユーザ登録の処理動作を示したシーケンス図である。
【図４】ユーザ登録の処理動作を示したシーケンス図である。
【図５】地図作成の処理動作を示したシーケンス図である。
【図６】アイコンの一覧を示した図である。
【図７】アイコンの設定方法を示した図である。
【図８】アイコンの一覧を示した図である。
【図９】借主端末における処理動作を示したフローチャートである。
【図１０】各端末に表示される地図の例を示した図である。
【図１１】貸主側のユーザが管理するコミュニケーションマップの一例を示した図である。
【符号の説明】
【００４７】
１００〜１１０    貸主端末
２００〜２１０    借主端末
３００〜３１０    業者端末
４００    仲介業者端末
５００    仲介業者サーバ
５０１    処理部
５０２    物件データベース
５０３    ユーザデータベース
５０４    情報管理部
５０５    地図作成部
５０６    地図アイコンデータベース
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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