(57)【要約】【課題】元付け業者の意図しない客付け業者によって広告がなされてしまうのを簡易な操作で防止できる物件情報管理装置及び物件情報管理方法を提供すること。【解決手段】元付け端末１によってデータベース２６の業者間向け募集物件ＤＢに登録された物件情報に対する２次広告の可否の確認要求が客付け端末２からなされた場合に、サーバ４はその旨を客付け業者の情報とともに元付け端末１に通知する。この通知に応じて元付け端末１は客付け業者による２次広告を承認又は否認する。２次広告が承認された場合に、サーバ４はその旨を客付け端末２に通知するとともに客付け端末２からの要求を受けて物件情報を所定のサイトに２次広告する。２次広告が否認された場合に、サーバ４はその旨を客付け端末２に通知するとともに物件情報の２次広告を禁止する。【選択図】図１
2008287500.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件の取引を依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け端末装置と、上記元付け端末装置とネットワークを介して接続され上記不動産物件の斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される少なくとも１つの客付け端末装置との間で上記不動産物件に係る物件情報を媒介する物件情報管理装置であって、
上記元付け端末装置から入力される上記不動産物件に係る物件情報を登録する物件情報登録手段と、
上記登録された物件情報を上記客付け端末装置に対して公開する１次広告手段と、
上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受ける受信手段と、
上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受けた場合に、上記物件情報の広告転載の可否を上記元付け端末に確認する確認手段と、
上記元付け端末から上記物件情報の広告転載が許可された場合に、上記客付け端末からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に公開する２次広告手段と、
上記物件情報が上記所定の公開先に公開された場合に、上記物件情報が広告転載された旨を上記元付け端末装置に通知する第１の通知手段と、
を具備することを特徴とする物件情報管理装置。
【請求項２】
上記確認の結果、上記物件情報の広告転載が許可された場合に上記客付け端末装置に上記広告転載が許可された旨を通知するとともに、上記物件情報の広告転載が許可されなかった場合に上記客付け端末装置に上記広告転載が許可されなかった旨を通知する第２の通知手段をさらに具備することを特徴とする請求項１に記載の物件情報管理装置。
【請求項３】
上記元付け端末装置からの上記物件情報の修正要求を受けて上記登録手段に登録された物件情報を修正する第１の修正手段と、
上記修正された物件情報に基づき上記所定の公開先に公開された物件情報を修正する第２の修正手段と、
をさらに具備することを特徴とする請求項１に記載の物件情報管理装置。
【請求項４】
上記物件情報の修正がなされた場合に、上記物件情報が修正された旨を上記客付け端末装置に通知する第３の通知手段をさらに具備することを特徴とする請求項３に記載の物件情報管理装置。
【請求項５】
上記客付け端末装置からの上記物件の取引状態に変化があった旨の通知を受けて上記登録手段に登録された物件情報を修正する第３の修正手段と、
上記修正された物件情報に基づき上記所定の公開先に公開された物件情報を修正する第４の修正手段と、
をさらに具備することを特徴とする請求項１に記載の物件情報管理装置。
【請求項６】
上記第３の修正手段及び上記第４の修正手段によって上記修正がなされた場合に、上記物件情報が修正された旨を上記元付け端末装置に通知する第４の通知手段をさらに具備することを特徴とする請求項５に記載の物件情報管理装置。
【請求項７】
上記物件の取引状態の変化は、上記物件の仮申し込みに係る処理と上記物件の成約に係る処理の少なくとも何れかを含むことを特徴とする請求項５に記載の物件情報管理装置。
【請求項８】
不動産物件の取引を依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け端末装置と、上記元付け端末装置とネットワークを介して接続され上記不動産物件の斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される少なくとも１つの客付け端末装置との間で上記不動産物件に係る物件情報を媒介するための物件情報管理方法であって、
上記元付け端末装置から入力される上記不動産物件に係る物件情報を登録する工程と、
上記登録された物件情報を上記客付け端末装置に対して公開する工程と、
上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受ける工程と、
上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受けた場合に、上記物件情報の広告転載の可否を上記元付け端末に確認する工程と、
上記元付け端末から上記物件情報の広告転載が許可された場合に、上記客付け端末からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に公開する工程と、
上記物件情報が上記所定の公開先に公開された場合に、上記物件情報が広告転載された旨を上記元付け端末装置に通知する工程と、
を有することを特徴とする物件情報管理方法。
【請求項９】
上記確認の結果、上記物件情報の広告転載が許可された場合に上記客付け端末装置に上記広告転載が許可された旨を通知するとともに、上記物件情報の広告転載が許可されなかった場合に上記客付け端末装置に上記広告転載が許可されなかった旨を通知する工程をさらに有することを特徴とする請求項８に記載の物件情報管理方法。
【請求項１０】
上記元付け端末装置と上記客付け端末装置の何れかからの上記物件情報の修正要求を受けて上記登録された物件情報を修正する工程と、
上記修正された物件情報に基づき上記所定の公開先に公開された物件情報を修正する工程と、
をさらに有することを特徴とする請求項８に記載の物件情報管理方法。
【請求項１１】
上記物件情報の修正がなされた場合に、上記物件情報が修正された旨を上記客付け端末装置に通知する工程をさらに有することを特徴とする請求項１０に記載の物件情報管理方法。
【請求項１２】
上記客付け端末装置からの上記物件の取引状態に変化があった旨の通知を受けて上記登録手段に登録された物件情報を修正する工程と、
上記修正された物件情報に基づき上記所定の公開先に公開された物件情報を修正する工程と、
をさらに具備することを特徴とする請求項８に記載の物件情報管理方法。
【請求項１３】
上記修正がなされた場合に、上記物件情報が修正された旨を上記元付け端末装置に通知する工程をさらに具備することを特徴とする請求項１２に記載の物件情報管理方法。
【請求項１４】
上記物件の取引状態の変化は、上記物件の仮申し込みに係る処理と上記物件の成約に係る処理の少なくとも何れかを含むことを特徴とする請求項１２に記載の物件情報管理方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産物件情報を管理する物件情報管理装置及び物件情報管理方法に関し、特にネットワークを介して広告転載の状況を管理することができる物件情報管理装置及び物件情報管理方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産取引において、物件の売主や貸主側の仲介業者である元付け業者と物件の買主や借主側の仲介業者である客付け業者との間で不動産物件の情報公開を行い、この公開された物件情報を利用して客付け業者が不動産物件の募集活動を行うという形態が増えてきている。そして、このような不動産取引において、物件情報の公開や公開された物件情報を利用した物件の募集活動（広告等）を、ネットワークを介して行う試みもなされている。例えば、特許文献１において提案されている不動産情報提供システムでは、予め会員登録がなされている元付け業者によって入力される物件情報及び元付け業者情報と、予め会員登録がなされている客付け業者によって入力される客付け業者情報とから不動産情報を作成し、作成した不動産情報を利用者に公開している。
【特許文献１】特開２００４−１８５５１６号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
ここで、特許文献１においては、物件の近くに所在する会員登録がなされた客付け業者であれば、元付け業者の許可を得ることがなく不動産物件の広告を出すことを可能である。この場合、会員内のどの客付け業者が広告を行っているのかを元付け業者が知ることができず、元付け業者が意図していない客付け業者によって広告がなされてしまう場合がある。
【０００４】
本発明は、上記の事情に鑑みてなされたもので、元付け業者の意図しない客付け業者によって広告がなされてしまうのを簡易な操作で防止できる物件情報管理装置及び物件情報管理方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
上記の目的を達成するために、本発明の第１の態様による物件情報管理装置は、不動産物件の取引を依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け端末装置と、上記元付け端末装置とネットワークを介して接続され上記不動産物件の斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される少なくとも１つの客付け端末装置との間で上記不動産物件に係る物件情報を媒介する物件情報管理装置であって、上記元付け端末装置から入力される上記不動産物件に係る物件情報を登録する物件情報登録手段と、上記登録された物件情報を上記客付け端末装置に対して公開する１次広告手段と、上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受ける受信手段と、上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受けた場合に、上記物件情報の広告転載の可否を上記元付け端末に確認する確認手段と、上記元付け端末から上記物件情報の広告転載が許可された場合に、上記客付け端末からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に公開する２次広告手段と、上記物件情報が上記所定の公開先に公開された場合に、上記物件情報が広告転載された旨を上記元付け端末装置に通知する第１の通知手段とを具備することを特徴とする。
【０００６】
また、上記の目的を達成するために、本発明の第２の態様による物件情報管理方法は、不動産物件の取引を依頼されている不動産業者である元付け業者により操作される元付け端末装置と、上記元付け端末装置とネットワークを介して接続され上記不動産物件の斡旋を行う不動産業者である客付け業者により操作される少なくとも１つの客付け端末装置との間で上記不動産物件に係る物件情報を媒介するための物件情報管理方法であって、上記元付け端末装置から入力される上記不動産物件に係る物件情報を登録する工程と、上記登録された物件情報を上記客付け端末装置に対して公開する工程と、上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受ける工程と、上記客付け端末装置から、上記公開された物件情報の広告転載の要求を受けた場合に、上記物件情報の広告転載の可否を上記元付け端末に確認する工程と、上記元付け端末から上記物件情報の広告転載が許可された場合に、上記客付け端末からの要求に応じて上記物件情報を所定の公開先に公開する工程と、上記物件情報が上記所定の公開先に公開された場合に、上記物件情報が広告転載された旨を上記元付け端末装置に通知する工程とを有することを特徴とする。
【発明の効果】
【０００７】
本発明によれば、元付け業者の意図しない客付け業者によって広告がなされてしまうのを簡易な操作で防止できる物件情報管理装置及び物件情報管理方法を提供することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００８】
以下、図面を参照して本発明の実施形態を説明する。  
図１は、本発明の一実施形態に係る物件情報管理装置を備える物件情報管理システムの構成を示す図である。図１に示す物件情報管理システムは、元付け端末１と、客付け端末２、３と、サーバ４とがネットワーク５を介して相互にデータ通信自在に接続されている。
【０００９】
元付け端末１は元付け業者によって操作される端末装置である。元付け業者とは、不動産物件の売主又は貸主（以下、オーナーと記す）からの依頼を受けて不動産物件を他の不動産業者（客付け業者）に紹介する不動産業者である。また、客付け端末２、３は客付け業者によって操作される端末装置である。客付け業者とは、元付け業者によって紹介された不動産物件を不動産物件の買主又は借主（以下、コンシューマと記す）に斡旋する不動産業者である。なお、元付け端末１と、客付け端末２、３としては例えばパーソナルコンピュータが用いられる。
【００１０】
また、ある物件に対して元付け端末は１台存在し、客付け端末は１台以上存在するものである。ただし、元付け端末と客付け端末との関係は物件毎に変わる可能性がある。即ち、ある物件に対しては図１のように、元付け端末が端末１、客付け端末が端末２、３となるが、別の物件に対しては端末２又は３が元付け端末となる場合もある。
【００１１】
図２は、元付け端末１及び客付け端末２、３の構成を示す図である。なお、ここでは、元付け端末１と客付け端末２、３とが同一の構成を有しているものとして説明を行う。図２に示すように、元付け端末１及び客付け端末２、３はそれぞれ制御部１１と、通信部１２と、記憶部１３と、表示部１４と、操作入力部１５とを有している。
【００１２】
制御部１１は記憶部１３に記憶されているメインプログラムに従って元付け端末１及び客付け端末２、３の各部の動作制御を行う。通信部１２は、ネットワーク５を介してサーバ４との通信を行う。記憶部１３は元付け端末１及び客付け端末２、３の各部の動作制御を行うためのメインプログラムや、後述する不動産業務支援用のウェブページを閲覧するためのブラウザソフトウェア等を記憶している。表示部１４は、制御部１１の制御の下、通信部１２を介してサーバ４から送信されるウェブページ等が表示される。操作入力部１５は、例えばキーボードやマウス、トラックボール等の操作入力部である。
【００１３】
サーバ４は、元付け端末１と客付け端末２、３との間での不動産取引業務の仲介するサーバである。このサーバ４は元付け端末１と客付け端末２、３からの要求を受けてウェブページを元付け端末１と客付け端末２、３に送信する機能、元付け端末１と客付け端末２、３からの入力を受けて不動産物件に係る各種の制御情報（以下、物件情報と記す）を管理する機能等を有している。
【００１４】
図３は、サーバ４の構成を示す図である。図３に示すように、サーバ４は制御部２１と、通信部２２と、表示部２３と、操作入力部２４と、データベース２５、２６とを有している。ここで、表示部２３と、操作入力部２４とは必ずしも設ける必要はない。
【００１５】
制御部２１はデータベース２５に記憶されているメインプログラムに従ってサーバ４の各部の動作制御を行う。通信部２２は、ネットワーク５を介して元付け端末１と客付け端末２、３との通信を行う。データベース２５は、会員登録がなされた元付け業者と客付け業者との間での不動産業務を支援するための物件情報管理サイトや会員登録がなされていない不動産業者や一般消費者も閲覧できる一般用サイト等における各種ウェブページを表示させるためのウェブページファイル（例えばＨＴＭＬファイル）や、サーバ４の各部の動作制御を行うためのプログラム等のメインファイルを記憶している。ここで、会員向けウェブページを閲覧するためには、例えばＩＤ番号とパスワードによるログイン認証を行う必要がある。データベース２６は、物件情報を物件情報ファイルとして記憶及び管理している。このデータベース２６の詳細については後述する。
【００１６】
また、ネットワーク５は、例えばインターネット等の汎用の通信回線であるがこれに限るものではない。例えば、元付け端末１、客付け端末２、３が無線ＬＡＮを介してネットワーク５に接続できるような形態であっても良い。
【００１７】
図４は、データベース２６の構成を示す図である。図４（ａ）〜図４（ｆ）に示すように、データベース２６は、業者間向け募集物件データベース（ＤＢ）と、コンシューマ向け募集物件ＤＢと、管理物件ＤＢと、転載確認管理ＤＢと、状態管理ＤＢと、顧客管理ＤＢとを有し、これらのデータベースはそれぞれ関連付けがなされている。
【００１８】
業者間向け募集物件ＤＢは、元付け業者が登録した物件情報を管理するデータベースである。この業者間向け募集物件ＤＢは、「物件ＮＯ」、「会員ＮＯ（元付け）」、「広告ＮＯ（元付け）」、「詳細情報」、「公開先」、「公開状態」、「公開日」、「公開満了日」、「２次広告の可否」に関する情報をデータベースとして有している。これら業者間向け募集物件ＤＢの情報は、元付け業者によって物件情報が登録されたり、物件情報が修正又は削除されたりする毎に更新される。
【００１９】
「物件ＮＯ」は、物件情報の登録時に物件毎に与えられるＩＤ番号である。「会員ＮＯ（元付け）」は、物件情報を登録した元付け不動産業者のＩＤ番号である。「広告ＮＯ（元付け）」は、物件情報の客付け業者の公開（１次広告）時に元付け業者に与えられる広告毎のＩＤ番号である。「詳細情報」は、物件情報の詳細（物件の所在地や特徴、各種条件等）である。「公開先」は、物件情報の公開先を示す情報である。「公開状態」は、その物件情報の公開状態（現在公開中であるか、公開が中止されたか、成約された後か）を示す情報である。「公開日」は、物件情報の公開の開始日を示す情報である。「公開満了日」は、物件情報の公開の終了日を示す情報である。「２次広告の可否」は物件情報のコンシューマへの公開（２次広告）の条件（２次広告が可能である、不可である、元付け業者への確認が必要である）を示す情報である。
【００２０】
コンシューマ向け募集物件ＤＢは、客付け業者が公開（２次広告）した物件情報を管理するデータベースである。このコンシューマ向け募集物件ＤＢは、「物件ＮＯ」、「会員ＮＯ（客付け）」、「広告ＮＯ（客付け）」、「詳細情報」、「公開先」、「公開状態」、「公開日」、「公開満了日」に関する情報をデータベースとして有している。これらコンシューマ向け募集物件ＤＢの情報は、後述する管理物件ＤＢが更新される毎、客付け業者によって物件情報が２次広告される毎、２次広告された物件の取引状態が変化する毎に更新される。
【００２１】
「物件ＮＯ」は、２次広告した物件情報に与えられているＩＤ番号である。「会員ＮＯ（客付け）」は、物件情報を２次広告した客付け不動産業者のＩＤ番号である。「広告ＮＯ（客付け）」は、物件情報の２次広告時に客付け業者に対して与えられる広告毎のＩＤ番号である。「詳細情報」は、物件情報の詳細（物件の所在地や特徴、各種条件等）である。「公開先」は、物件情報の公開先を示す情報である。「公開状態」は、物件情報の公開状態を示す情報である。「公開日」は、物件情報の公開の開始日を示す情報である。「公開満了日」は、物件情報の公開の終了日を示す情報である。
【００２２】
管理物件ＤＢは、登録されている全ての物件情報を管理するデータベースである。この管理物件ＤＢは、「物件ＮＯ」、「会員ＮＯ（元付け）」、「広告ＮＯ（元付け）」、「会員ＮＯ（客付け）」、「広告ＮＯ（客付け）」、「詳細情報」、「公開先」、「公開状態」、「公開日」、「公開満了日」に関する情報をデータベースとして有している。ここで、これらの情報は業者間向け募集物件ＤＢ又はコンシューマ向け募集物件ＤＢに登録される情報と同一の情報であるので説明を省略する。
【００２３】
なお、管理物件ＤＢの情報と、業者間向け募集物件ＤＢの情報と、コンシューマ向け募集物件ＤＢの情報とは連携しており、業者間向け募集物件ＤＢの情報が更新されると、対応する管理物件ＤＢの情報も更新される。また、管理物件ＤＢの情報が更新されるのに伴って、対応するコンシューマ向け募集物件ＤＢの情報も更新される。
【００２４】
転載確認管理ＤＢは、２次広告が可能であるか否かを元付け業者に確認した結果を物件毎に管理するデータベースである。この転載確認管理ＤＢは、「物件ＮＯ」、「会員ＮＯ（元付け）」、「会員ＮＯ（客付け）」、「広告ＮＯ（元付け）」、「許可状態」、「確認開始日」、「回答日」に関する情報をデータベースとして有している。これらの情報のうち、上述したのと同一名称の情報については上述したのと同一の情報であるので説明を省略し、異なる情報のみについて説明する。なお、転載確認管理ＤＢの情報は、管理物件ＤＢの情報が更新される毎、客付け業者から２次広告の可否の確認要求がなされる毎、或いは元付け業者から２次広告の可否の確認に対する回答がなされる毎に更新される。
【００２５】
「許可状態」は、２次広告が可能であるか否かの確認結果（２次広告が可能である、不可である、まだ元付け業者に確認中である）を示す情報である。「確認開始日」は、２次広告が可能であるか否かの確認を行った日を示す情報である。「回答日」は、２次広告が可能であるか否かの確認に対する元付け業者からの回答がなされた日を示す情報である。
【００２６】
状態管理ＤＢは、２次広告がなされた物件の取引状態を管理するデータベースである。この状態管理ＤＢは、「物件ＮＯ」、「会員ＮＯ（元付け）」、「会員ＮＯ（客付け）」、「広告ＮＯ（元付け）」、「広告ＮＯ（客付け）」、「公開先」、「顧客ＮＯ」、「状態」に関する情報をデータベースとして有している。これらの情報のうち、上述したのと同一名称の情報については上述したのと同一の情報であるので説明を省略し、異なる情報のみについて説明する。なお、状態管理ＤＢは、管理物件ＤＢの情報が更新される毎、物件の取引状態が変化する毎に更新される。
【００２７】
「顧客ＮＯ」は、客付け業者によって登録される物件の買主又は借主の見込み客のＩＤ番号である。「状態」は物件の取引状態（まだ買主又は借主の募集中であるか、仮申し込み処理がなされたか、成約処理がなされたか）を示す情報である。
【００２８】
顧客管理ＤＢは、客付け業者によって登録される顧客の情報を管理するデータベースである。この顧客管理ＤＢは、「顧客ＮＯ」、「顧客情報」に関する情報をデータベースとして有している。これらの情報のうち、上述したのと同一名称の情報については上述したのと同一の情報であるので説明を省略し、異なる情報のみについて説明する。「顧客情報」は顧客の詳細な情報（名前や家族構成等）である。なお、顧客管理ＤＢは、客付け業者によって顧客情報の登録や修正、削除が行なわれる毎に更新される。
【００２９】
以下、上述した構成を有する物件情報管理システムの動作について説明する。  
図５〜図７は本発明の実施形態に係る物件情報管理システムにおける物件情報の登録から２次広告が行われるまでの流れについて示す図である。
【００３０】
まず、元付け業者は元付け端末１の操作入力部１５を操作してブラウザソフトウェアを起動し、このブラウザソフトウェアによってネットワーク５を介してサーバ４にアクセスする（ステップＳ１）。これを受けて、サーバ４の制御部２１は元付け端末１に会員ＮＯとパスワードとの入力を促す。そして、元付け端末１から入力されるパスワードが予め登録されているパスワードと合致した場合に、制御部２１は元付け端末１のログインを認証する（ステップＳ２）。その後、制御部２１は通信部２２を介して物件情報管理サイトのトップ画面表示用のウェブページファイルを元付け端末１に送信する（ステップＳ３）。このウェブページファイルが通信部１２を介して受信されると、元付け端末１の制御部１１は表示部１４に物件情報管理サイトのトップ画面を表示させる。
【００３１】
次に、元付け業者は元付け端末１の操作入力部１５を操作して、トップ画面において「物件登録選択」を選択する（ステップＳ４）。これを受けてサーバ４の制御部２１は、図８に示すような物件登録画面表示用のページファイルを元付け端末１に送信する。
【００３２】
図８に示す物件登録画面は、例えば、物件情報入力フォーム１００ａと、登録ボタン１００ｂと、リセットボタン１００ｃと、修正ボタン１００ｄと、削除ボタン１００ｅとを含む。ここで、図８の例では物件情報入力フォーム１００ａに入力できる物件情報として、物件の種別、物件の所在地、賃料、敷金、礼金、設備、条件、最寄り駅等の交通情報、物件の専有面積、築年数、間取り等を入力することができる。また、登録ボタン１００ｂを選択することで入力された物件情報が業者間向け募集物件ＤＢに登録される。また、リセットボタン１００ｃを選択することで物件情報の入力を最初からやり直すことができる。なお、詳細は後述するが修正ボタン１００ｄを選択することで業者間向け募集物件ＤＢに登録されている物件情報を修正することができる。削除ボタン１００ｅを選択することで業者間向け募集物件ＤＢに登録されている物件情報を削除することができる。
【００３３】
元付け端末１に物件登録画面が表示された後、元付け業者は物件情報入力フォーム１００ａに従って元付け端末１により登録したい物件の物件情報を入力する（ステップＳ５）。さらに、元付け業者は、物件情報の公開先を指定するとともに（ステップＳ６）、物件情報入力フォーム１００ａに従って元付け端末１により物件情報の２次広告の可否の条件として、２次広告を自由に行っても良いか（転載可）、２次広告を禁止するか（転載不可）、２次広告を行う際に確認が必要であるか（転載要確認）の何れかを選択する（ステップＳ７）。
【００３４】
物件情報の入力終了後、元付け業者は元付け端末１の操作入力部１５により登録ボタン１００ｂを選択する。これを受けてサーバ４の制御部２１は、元付け端末１を介して入力された物件情報に対し、物件ＮＯを付与した後、データベース２６の業者間向け募集物件ＤＢに登録し、さらに業者間向け募集物件ＤＢの更新内容を管理物件ＤＢにも反映させる（ステップＳ８）。これによって物件情報の登録が終了し、物件情報の公開（１次広告）が開始される（ステップＳ９）。
【００３５】
次に、客付け業者は客付け端末（例えば客付け端末２）の操作入力部１５を操作してブラウザソフトウェアを起動し、ブラウザソフトウェアによってネットワーク５を介してサーバ４にアクセスする（ステップＳ１０）。これを受けて、サーバ４の制御部２１は客元付け端末２に会員ＮＯとパスワードとの入力を促す。そして、客付け端末２から入力されるパスワードが予め登録されているパスワードと合致した場合に、制御部２１は客付け端末２のログインを認証する（ステップＳ１１）。その後、制御部２１は通信部２２を介して物件情報管理サイトのトップ画面表示用のウェブページファイルを客付け端末２に送信する（ステップＳ１２）。このウェブページファイルが通信部１２を介して受信されると、客元付け端末２の制御部１１は表示部１４に物件情報管理サイトのトップ画面を表示させる。
【００３６】
次に、客付け業者は客付け端末２の操作入力部１５を操作して、トップ画面から「物件検索」を選択する（ステップＳ１３）。これを受けてサーバ４の制御部２１は、図９に示すような物件検索画面表示用のウェブページファイルを客付け端末２に送信する。図９に示す物件検索画面は、例えば、検索条件入力フォーム１０１ａと、検索開始ボタン１０１ｂ、リセットボタン１０１ｃとを含む。ここで、検索条件としては、上述の各種物件情報に対応した各種の検索条件を入力することができる。また、検索開始ボタン１０１ｂを選択することで入力された検索条件で業者間向け募集物件ＤＢに対する物件情報の検索が実行される。また、リセットボタン１０１ｃを選択することで検索条件の入力を最初からやり直すことができる。
【００３７】
検索条件の入力終了後、客付け業者は客付け端末２の操作入力部１５により検索開始ボタン１０１ｂを選択する。これを受けてサーバ４の制御部２１は、客付け端末２を介して入力された検索条件で検索を行い、図１０に示すような物件情報の検索結果表示用のウェブページファイルを客付け端末２に送信する（ステップＳ１４）。図１０に示す検索結果表示画面は、例えば、詳細表示ボタン１０７ａと、フルスクリーン（ＦＳ）表示ボタン１０７ｂと、地図表示ボタン１０７ｃと、取り込みボタン１０７ｄと、物件簡易情報表示部１０７ｅとを含む。
【００３８】
詳細表示ボタン１０７ａを選択すると、図１１に示すような物件詳細画面を表示させることができる。ここで、本実施形態においては、物件詳細画面には詳細な物件情報１０３ｃや元付け業者の情報１０３ｄの他に、物件情報の２次広告の可否の条件１０３ｅも表示される。図１１は、２次広告の可否の条件として転載要確認が設定されている場合の画面表示例を示しており、この場合には、２次広告の許可確認の連絡の際にコメントや２次広告に使用する媒体の種類等の各種情報を入力するための入力欄１０３ａ及び元付け業者への２次広告の確認連絡を実行するための送信ボタン１０３ｂも表示される。
【００３９】
また、図１０に示すＦＳ表示ボタン１０７ｂを選択すると検索結果の全画面表示を行うことができる。また、地図表示ボタン１０７ｃを選択すると選択した物件の所在を示す地図を表示させることができる。取り込みボタン１０７ｄを選択すると、２次広告のための物件情報の取り込みを行うことができる。
【００４０】
なお、取り込みボタン１０７ｄは転載確認管理ＤＢの「許可状態」が「可」に設定されている物件に対してのみ表示させるようにしても良い。また、送信ボタン１０３ｂは検索結果表示画面上に表示させるようにしても良い。
【００４１】
以下の処理は、２次広告の可否の条件が、転載可であるか、転載不可であるか、転載要確認が必要であるかの何れに設定されているかによって異なる処理となる。
【００４２】
まず、２次広告の可否の条件が転載可に設定されている場合には取り込みボタン１０７ｄの選択が可能な状態となっている。この状態で、客付け業者は客付け端末２の操作入力部１５を操作して所望の物件に係る取り込みボタン１０７ｄを選択する。これを受けてサーバ４の制御部２１は、取り込みが選択された物件の物件情報を管理物件ＤＢにコピーした後、このコピーした物件情報に客付け業者の会員ＮＯを付加する。その後、制御部２１は、図１２に示すような２次広告における公開条件の入力画面表示用のウェブページファイルを客付け端末２に送信する。客付け業者は、客付け端末２の操作入力部１５を操作して図１２に示す公開条件の入力画面において物件情報の公開先や公開時期を指定する（ステップＳ１７Ａ）。ここで、公開先としては例えばサーバ４によって制御される一般消費者向けサイトの他、その提携サイト、その他の特定サイトを選択することが可能である。
【００４３】
公開条件入力画面において、各種の２次広告の公開条件を入力した後、公開ボタン１０５ａを選択すると、サーバ４の制御部２１は、公開が選択された物件の物件情報を管理物件ＤＢからコンシューマ向け募集物件ＤＢにコピーして物件情報の２次広告を開始する（ステップＳ１８Ａ）。なお、公開条件入力画面において成約中ボタン１０５ｂを選択すると、公開を中止させることが可能である。
【００４４】
その後、制御部２１は、元付け端末１に対して物件情報の２次広告が開始された旨を例えば電子メール等によって通知する（ステップＳ１９Ａ）。このような通知を行うことにより、元付け業者は、どの客付け業者がどの物件の２次広告を行ったかを瞬時に知ることが可能である。
【００４５】
以上のような動作によってコンシューマ向け募集物件ＤＢに登録された物件情報は、公開満了日になるまで、客付端末或いは公開先に指定されているサイトからの要求を受けて自由に閲覧することが可能である（ステップＳ２０Ａ）。
【００４６】
また、２次広告の可否の条件が転載不可に設定されている場合に、サーバ４の制御部２１は、取り込みボタン１０７ｄの選択を不能とするために、例えば取り込みボタン１０７ｄの表示を中止する（ステップＳ１７Ｂ）。この状態では客付け業者は物件情報の公開先を指定すること、即ち２次広告を行うことができない。
【００４７】
さらに、２次広告の可否の条件が転載要確認に設定されている場合に、サーバ４の制御部２１は、取り込みボタン１０７ｄの選択を不能とするために、例えば取り込みボタン１０７ｄの表示を中止する。これを確認して客付け業者は図１１に示す物件詳細画面において客付け端末２の操作入力部１５を操作して送信ボタン１０３ｂを選択する。これを受けて、客付け端末２からサーバ４に対して２次広告の可否の確認要求がなされる（ステップＳ１７Ｃ）。これを受けてサーバ４の制御部２１は、確認要求がなされた物件の物件情報を業者間向け募集物件ＤＢから転載確認管理ＤＢにコピーし、このコピーした物件情報に客付け業者の会員ＮＯを付加することによって、確認要求がなされた物件の転載確認の管理を開始する（ステップＳ１８Ｃ）。なお、「許可状態」は確認中、「確認開始日」は現在日付に設定する。また、「回答日」はブランクとする。
【００４８】
その後、サーバ４の制御部２１は、元付け端末１に対し、物件情報の２次広告の確認要求がなされている旨を例えば電子メールによって通知する（ステップＳ１９Ｃ）。ここで、この通知には転載許可画面表示用のウェブページに対応したＵＲＬを付加しておくことが望ましい。
【００４９】
サーバ４からの通知を確認した客付け業者は、サーバ４にアクセスして図１３に示すような転載許可画面を表示させる。図１３に示す転載許可画面は、例えば２次広告の要求がなされた物件の物件情報及び要求を行った客付け業者の情報の表示部１０４ａと、承認ボタン１０４ｂと、否認ボタン１０４ｃとを含む。承認ボタン１０４ｂを選択すると物件情報の２次広告を承認することができる。否認ボタン１０４ｃを選択すると物件情報の２次広告を否認することができる。
【００５０】
送信されてきた客付け業者の情報やコメント等を確認した後、元付け業者は、物件情報の２次広告を承認するか否かを判断する。以下の処理は物件情報の２次広告が承認されたか否かによって異なるものとなる。
【００５１】
まず、物件情報の２次広告を承認する場合に、元付け業者は元付け端末１の操作入力部１５を操作して承認ボタン１０４ｂを選択する（ステップＳ２０Ｃ１）。これを受けてサーバ４の制御部２１は転載確認管理ＤＢにおいて対応する物件における「許可状態」を可にするとともに、「回答日」に現在日付を設定する（ステップＳ２１Ｃ１）。
【００５２】
その後、制御部２１は、客付け端末２に２次広告が承認された旨を例えば電子メールによって通知する（ステップＳ２２Ｃ１）。以後のステップＳ２３Ｃ１〜Ｓ２５Ｃ１の処理はステップＳ１７Ａ〜ステップＳ１９Ａと同様であるので説明を省略する。
【００５３】
また、物件情報の２次広告を否認する場合に、元付け業者は元付け端末１の操作入力部１５を操作して否認ボタン１０４ｃを選択する（ステップＳ２０Ｃ２）。これを受けてサーバ４の制御部２１は転載確認管理ＤＢにおいて対応する物件における「許可状態」を「不可」にするとともに、「回答日」に「現在日付」を設定する（ステップＳ２１Ｃ２）。その後、制御部２１は、客付け端末２に２次広告が否認された旨を例えば電子メールによって通知する（ステップＳ２２Ｃ２）。この場合にはステップＳ１７Ｂと同様に客付け業者は物件情報の公開先を指定すること、即ち２次広告を行うことができない。
【００５４】
図１４は、本発明の一実施形態に係る物件情報管理システムにおける物件情報の修正或いは削除を行う場合の流れについて示す図である。ここで、一度登録された物件情報の修正或いは削除はその物件情報を登録した元付け業者が行えるものである。
【００５５】
物件情報の修正或いは削除は例えば図８に示す物件登録画面上で行うことができる。勿論、物件情報修正用の画面を新たに設けるようにしても良い。
【００５６】
物件情報の修正時において、元付け業者は図８に示す物件登録画面において元付け端末１を操作して、物件情報入力フォーム１００ａにおいて修正情報を入力する。そして、修正の終了後に修正ボタン１００ｄを選択する（ステップＳ３１）。これを受けてサーバ４の制御部２１は、修正された物件情報に基づいてデータベース２６の業者間向け募集物件ＤＢを更新し、さらに業者間向け募集物件ＤＢの更新内容を管理物件ＤＢにも反映させる（ステップＳ３２）。その後、制御部２１は、管理物件ＤＢの更新された物件情報をコンシューマ向け募集物件ＤＢにコピーする（ステップＳ３３）。これによって、元付け業者によってなされた修正内容が２次広告されている物件情報にも直ちに反映される。
【００５７】
その後、サーバ４の制御部２１は、例えば電子メールによって、物件情報が修正された旨をその物件を２次広告している全ての客付け端末に通知する（ステップＳ３４）。これにより、客付け業者は物件情報が修正されたことを瞬時に認知することが可能である。
【００５８】
また、物件情報の削除時において、元付け業者は図８に示す物件登録画面において元付け端末１を操作して削除ボタン１００ｅを選択する（ステップＳ３５）。これを受けてサーバ４の制御部２１は、該当する物件情報をデータベース２６の業者間向け募集物件ＤＢから論理削除し、さらに業者間向け募集物件ＤＢの更新内容を管理物件ＤＢにも反映させる（ステップＳ３６）。その後、制御部２１は、削除された物件情報をコンシューマ向け募集物件ＤＢからも論理削除する（ステップＳ３７）。これにより削除された物件情報の２次広告が停止される。
【００５９】
その後、サーバ４の制御部２１は、例えば電子メールによって、物件情報が削除された旨をその物件情報を２次広告している全ての客付け端末に通知する（ステップＳ３８）。これにより、客付け業者は物件情報が削除されたことを瞬時に認知することが可能である。
【００６０】
図１５は、本発明の一実施形態に係る物件情報管理システムにおいて物件の取引状態の変更を通知する場合の流れについて示す図である。
【００６１】
２次広告の後、客付け業者は募集活動を行う。そして、募集活動の結果、物件購入の見込みがあるコンシューマが現われた場合にはそのコンシューマの情報をデータベース２６の顧客管理ＤＢ及び状態管理ＤＢに登録する。
【００６２】
さらに、あるコンシューマとの間で物件の仮申し込みや取引がなされた場合には、２次広告を行った物件の取引状態が変化したことをサーバ４に通知する。具体的には、物件情報管理サイトにログインしてトップページから「物件状態入力」を選択する。物件状態入力が選択されると、まず、図９で示したような物件検索画面と同様の画面が表示される。ここで、検索条件を入力して検索を行い、検索された結果から所望の物件名を選択すると、図１６に示すような物件状態入力画面が表示される。物件状態入力画面は、例えば、物件情報及び顧客情報の表示部１０６ａと、予約ボタン１０６ｂと、保留ボタン１０６ｃと、成約ボタン１０６ｄとを含む。予約ボタン１０６ｂを選択することでその物件の仮申し込み処理がなされた旨をサーバ４に通知することができる。保留ボタン１０６ｃを選択することでその物件におけるコンシューマとの処理が保留となった旨をサーバ４に通知することができる。成約ボタン１０６ｄを選択することでその物件がコンシューマとの間での取引契約がなされた旨をサーバ４に通知することができる。
【００６３】
図１６に示すような物件状態入力画面が表示されると、客付け業者は客付け端末２を操作して予約ボタン１０６ｂ、保留ボタン１０６ｃ、成約ボタン１０６ｄの何れかを選択する（ステップＳ４１）。これを受けてサーバ４の制御部２１は、データベース２６の状態管理ＤＢの対応する物件における「状態」を更新する（ステップＳ４２）。具体的には、予約ボタン１０６ｂが選択された場合には「状態」を仮申し込みに設定し、保留ボタン１０６ｃが選択された場合には「状態」を募集中に設定し、成約ボタン１０６ｄが選択された場合には「状態」を成約に設定する。
【００６４】
その後、サーバ４の制御部２１は、例えば電子メールによって、物件の取引状態が変更された旨を元付け端末１に通知する（ステップＳ４３）。これにより、元付け業者は物件の取引契約がなされたことを瞬時に認知することが可能である。なお、成約ボタン１０６ｄが押され、客付け業者とコンシューマとの間で物件の取引契約がなされた場合にはこれ以上の物件情報の公開は必要ない。この場合に元付け業者は図１２に示すような公開条件入力画面において成約中ボタン１０５ｂを選択することで公開を停止させることができる。これにより、物件の成約処理がなされる。勿論、客付け端末２から成約の通知を受けたときに自動的に物件情報の公開を停止させるようにしても良い。
【００６５】
また、図１５のステップＳ４３では物件の取引状態が変更された場合に、その旨を元付け端末１のみに通知しているが、その物件に対して２次広告を行っている他の客付け端末にも同様に通知を行うようにしても良い。
【００６６】
以上説明したように、本実施形態によれば、元付け業者は簡易な操作で客付け業者毎に２次広告の可否の確認を行うことができるので、意図しない客付け業者によって２次広告がなされてしまうことがない。
【００６７】
また、物件情報の修正がなされた場合には、その修正内容を直ちに２次広告されている物件情報にも反映させることができ、客付け業者は特に新たな操作を行わなくとも、常に最新の物件情報を２次広告することが可能である。
【００６８】
さらに、物件情報の修正がなされた場合や成約処理がなされた場合等の重要な情報は瞬時に元付け端末或いは客付け端末に通知されるので、元付け業者或いは客付け業者は物件の状態をリアルタイムに知ることが可能である。
【００６９】
以上実施形態に基づいて本発明を説明したが、本発明は上述した実施形態に限定されるものではなく、本発明の要旨の範囲内で種々の変形や応用が可能なことは勿論である。例えば、上述した各種の画面は一例であって、適宜変更可能である。
【００７０】
さらに、上記した実施形態には種々の段階の発明が含まれており、開示される複数の構成要件の適当な組合せにより種々の発明が抽出され得る。例えば、実施形態に示される全構成要件からいくつかの構成要件が削除されても、上述したような課題を解決でき、上述したような効果が得られる場合には、この構成要件が削除された構成も発明として抽出され得る。
【図面の簡単な説明】
【００７１】
【図１】本発明の一実施形態に係る物件情報管理装置を備える物件情報管理システムの構成を示す図である。
【図２】元付け端末及び客付け端末の構成を示す図である。
【図３】サーバの構成を示す図である。
【図４】データベース２６の構成を示す図である。
【図５】本発明の実施形態に係る物件情報管理システムにおける物件情報の登録から２次広告が行われるまでの流れについて示す第１図である。
【図６】本発明の実施形態に係る物件情報管理システムにおける物件情報の登録から２次広告が行われるまでの流れについて示す第２図である。
【図７】本発明の実施形態に係る物件情報管理システムにおける物件情報の登録から２次広告が行われるまでの流れについて示す第３図である。
【図８】物件登録画面の例を示す図である。
【図９】物件検索画面の例を示す図である。
【図１０】物件の検索結果表示画面の例を示す図である。
【図１１】物件詳細画面の例を示す図である。
【図１２】２次広告における公開条件の入力画面の例を示す図である。
【図１３】転載許可画面の例を示す図である。
【図１４】本発明の一実施形態に係る物件情報管理システムにおける物件情報の修正或いは削除を行う場合の流れについて示す図である。
【図１５】本発明の一実施形態に係る物件情報管理システムにおいて物件の取引状態の変更を通知する場合の流れについて示す図である。
【図１６】物件状態入力画面の例を示す図である。
【符号の説明】
【００７２】
１…元付け端末、２，３…客付け端末、４…サーバ、５…ネットワーク、１１，２１…制御部、１２，２２…通信部、１３…記憶部、１４，２３…表示部、１５，２４…操作入力部、２１…制御部、２５，２６…データベース
【図１】
2008287500.tif 000003
【図２】
2008287500.tif 000004
【図３】
2008287500.tif 000005
【図４】
2008287500.tif 000006
【図５】
2008287500.tif 000007
【図６】
2008287500.tif 000008
【図７】
2008287500.tif 000009
【図８】
2008287500.tif 000010
【図９】
2008287500.tif 000011
【図１０】
2008287500.tif 000012
【図１１】
2008287500.tif 000013
【図１２】
2008287500.tif 000014
【図１３】
2008287500.tif 000015
【図１４】
2008287500.tif 000016
【図１５】
2008287500.tif 000017
【図１６】
2008287500.tif 000018