(57)【要約】【課題】同じ物件を扱っている他の不動産業者の商談状況を効率的に参照可能にするとともに、商談状況に変化がある度に該当物件の顧客に対して自動的に通知する。【解決手段】不動産管理サーバ４０は各不動産業者共有の物件毎の商談状況を各不動産業者共通の物件ＩＤ対応に登録するとともに、不動産業者端末３０から送信された商談中の顧客情報を物件毎に優先順位付けして登録しておき、ある顧客のキャンセルがあった場合に不動産管理サーバ４０は他の顧客に対して更新された優先順位を通知し、ある顧客と成約した場合に不動産管理サーバ４０はその旨該当物件の顧客に通知し、ある顧客の見学希望受信時に不動産管理サーバ４０は該当物件の顧客にその旨通知するとともに、見学顧客に対して位置情報の送信を要求し、見学顧客の位置情報を含む地図情報を生成して不動産業者端末３０に送信する。【選択図】      図１
2008015983.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
各不動産業者が使用する不動産業者端末と、複数の不動産業者が扱う物件の商談状況を一括管理する不動産管理サーバとを備えた不動産の商談進捗管理システムであって、
前記不動産業者端末は、物件情報を前記不動産管理サーバに送信して物件ＩＤを要求し、受信した物件ＩＤを物件情報と対応付けて登録する手段と、前記物件情報の商談状況に変化がある度に商談状況情報を前記不動産管理サーバに送信する手段とを有し、
前記不動産管理サーバは、前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合する手段と、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信する手段と、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信する手段と、前記不動産業者端末から受信した商談状況情報を物件ＩＤ毎にデータベースに登録，更新する手段と、前記データベースにおいて商談状況に変化があった場合に該当物件の顧客に商談状況の変化を通知する手段とを有することを特徴とする不動産の商談進捗管理システム。
【請求項２】
前記商談状況情報が商談開始情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記商談開始情報と併せて受信した物件ＩＤの進捗状況が商談無しの場合には商談中に更新するとともに、前記商談開始情報と併せて受信した顧客情報を商談順位１位として登録し、該当物件ＩＤの進捗状況が商談中の場合には登録された最劣位の顧客の次の商談順位として受信した顧客情報を登録し、登録された商談順位を前記不動産業者端末に通知するとともに、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知することを特徴とする請求項１記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項３】
前記不動産管理サーバは、該当物件ＩＤの進捗状況が商談中の場合に、商談順位が何位になるかを前記不動産業者端末に通知し、前記不動産業者端末から了承の回答を受けた場合に顧客情報を登録することを特徴とする請求項２記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項４】
前記商談状況情報が契約要求情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記契約要求情報と併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索，取得し、商談順位が１位であった場合に進捗状況を契約済に更新し、契約が成立したことを前記不動産業者端末と該当物件の顧客に通知することを特徴とする請求項１，２または３記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項５】
前記不動産管理サーバは、契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に契約できない旨を前記不動産業者端末に通知することを特徴とする請求項４記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項６】
前記不動産管理サーバは、契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを通知し了承を受けた場合に契約成立とすることを特徴とする請求項４記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項７】
前記商談状況情報がキャンセル情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記キャンセル情報と併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索，取得し、受信した顧客情報の登録を削除するとともに、キャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新し、商談順位が繰り上げられた顧客にその旨通知することを特徴とする請求項１〜６のいずれか１項記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項８】
前記商談状況情報が見学希望情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記見学希望情報と併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索し、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記不動産業者端末に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知し、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か見学中かを問い合わせる返信依頼メールを顧客に送信し、顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除することを特徴とする請求項１〜７のいずれか１項記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項９】
前記不動産業者端末は、前記見学希望情報と併せて前記不動産業者端末のメールアドレスを前記不動産管理サーバに送信し、前記不動産管理サーバは、前記返信依頼メールに見学中の場合の位置情報送信要求を含めて送信し、顧客から位置情報を受信したときに見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成して前記不動産業者端末に送信することを特徴とする請求項８記載の不動産の商談進捗管理システム。
【請求項１０】
各不動産業者が使用する不動産業者端末とネットワークを介して接続される不動産管理サーバであって、
前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合する手段と、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信する手段と、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信する手段と、前記不動産業者端末から受信した商談状況情報を物件ＩＤ毎にデータベースに登録，更新する手段と、前記データベースにおいて商談状況に変化があった場合に該当物件の顧客に商談状況の変化を通知する手段とを有することを特徴とする不動産管理サーバ。
【請求項１１】
各不動産業者が使用する不動産業者端末とネットワークを介して接続される不動産管理サーバであって、
前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合する手段と、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信する手段と、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信する手段と、
前記不動産業者端末からの商談開始情報受信時に、併せて受信した顧客情報に商談順位を付して併せて受信した物件ＩＤ対応に登録する手段と、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知する手段と、
前記不動産業者端末からの契約要求情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索し、商談順位が１位であった場合に契約済情報を物件ＩＤ対応に登録するとともに、契約が成立したことを前記不動産業者端末と該当物件の顧客に通知する手段と、
前記不動産業者端末からのキャンセル情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索するとともに受信した顧客情報の登録を削除する手段と、キャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新する手段と、商談順位が繰り上げられた顧客にその旨通知する手段と、
前記不動産業者端末からの見学希望情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索する手段と、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記不動産業者端末に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知する手段と、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か見学中かを問い合わせる返信依頼メールを顧客に送信する手段と、顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除する手段とを有することを特徴とする不動産管理サーバ。
【請求項１２】
前記契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを通知し了承を受けた場合に契約成立とすることを特徴とする請求項１１記載の不動産管理サーバ。
【請求項１３】
前記返信依頼メールに見学中の場合の位置情報送信要求を含めて送信し、顧客から位置情報を受信したときに見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成して前記不動産業者端末に送信することを特徴とする請求項１１または１２記載の不動産管理サーバ。
【請求項１４】
ネットワークを介して接続される不動産業者端末と不動産管理サーバとを用いた不動産の商談進捗管理方法であって、
前記不動産管理サーバは各不動産業者共有の物件毎の商談状況を各不動産業者共通の物件ＩＤ対応に登録するとともに、前記不動産業者端末から送信された商談中の顧客情報を物件毎に優先順位付けして登録しておき、ある顧客のキャンセルがあった場合に前記不動産管理サーバは顧客の優先順位を調整して順位が繰り上がった顧客に更新された優先順位を通知し、ある顧客と成約した場合に前記不動産管理サーバはその旨該当物件の顧客に通知し、ある顧客の見学希望受信時に前記不動産管理サーバは該当物件の顧客にその旨通知するとともに、見学顧客に位置情報の送信を要求し、見学顧客から受信した位置情報を含む地図情報を生成して前記不動産業者端末に送信することを特徴とする不動産の商談進捗管理方法。
【請求項１５】
ネットワークを介して接続される不動産業者端末と不動産管理サーバとを用いた不動産の商談進捗管理方法であって、
前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合するステップと、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信するステップと、登録済の場合は前記不動産管理サーバが該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信するステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からの商談開始情報受信時に、併せて受信した顧客情報に商談順位を付して併せて受信した物件ＩＤ対応に登録するステップと、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知するステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からの契約要求情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索し、商談順位が１位であった場合に契約済情報を物件ＩＤ対応に登録するとともに、契約が成立したことを前記外部装置と該当物件の顧客に通知するステップと、商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを前記不動産管理サーバが通知し了承を受けた場合に契約成立とするステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からのキャンセル情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索するとともに受信した顧客情報の登録を削除するステップと、前記不動産管理サーバがキャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新するステップと、商談順位が繰り上げられた顧客に前記不動産管理サーバがその旨通知するステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からの見学希望情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索するステップと、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記不動産業者端末に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知するステップと、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か見学中かの情報と見学中の場合には位置情報を要求する返信依頼メールを前記不動産管理サーバが顧客に送信するステップと、前記不動産管理サーバが顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除するステップと、前記返信依頼メールによる位置情報受信時に、前記不動産管理サーバが見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成し前記不動産業者端末に送信するステップと、を有することを特徴とする不動産の商談進捗管理方法。
【請求項１６】
外部装置から受信した物件情報が登録済か否かを照合する機能、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記外部装置に送信する機能、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記外部装置に送信する機能、前記外部装置から受信した商談状況情報を物件ＩＤ毎にデータベースに登録，更新する機能、前記データベースにおいて商談状況に変化があった場合に該当物件の顧客に対して商談状況の変化を通知する機能、をコンピュータに実現させるためのプログラム。
【請求項１７】
外部装置から受信した物件情報が登録済か否かを照合する機能、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記外部装置に送信する機能、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記外部装置に送信する機能、前記外部装置からの商談開始情報受信時に、併せて受信した顧客情報に商談順位を付して併せて受信した物件ＩＤ対応に登録する機能、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知する機能、前記外部装置からの契約要求情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索し、商談順位が１位であった場合に契約済情報を物件ＩＤ対応に登録するとともに、契約が成立したことを前記外部装置と該当物件の顧客に通知する機能、前記外部装置からのキャンセル情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索するとともに受信した顧客情報の登録を削除する機能、キャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新する機能、商談順位が繰り上げられた顧客にその旨通知する機能、前記外部装置からの見学希望情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索する機能、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記外部装置に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知する機能、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か否かを問い合わせる返信依頼メールを顧客に送信する機能、顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除する機能、をコンピュータに実現させるためのプログラム。
【請求項１８】
前記契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを通知し了承を受けた場合に契約成立とする機能、前記返信依頼メールに見学中の場合の位置情報送信要求を含めて送信する機能、顧客からの位置情報受信時に、見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成し前記外部装置に送信する機能、をコンピュータにさらに実現させるための請求項１７記載のプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産物件毎の商談進捗状況を管理するための不動産の商談進捗管理システム，不動産管理サーバ，不動産の商談進捗管理方法およびプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産物件毎の商談進捗状況を管理するためのシステムは、例えば、特開２００２−１４０４１３号公報（特許文献１）に開示されている。この特許文献１においては、
・各不動産業者側機器からインターネットを介してサーバに複数の不動産業者が共有する物件情報の登録を行い、
・サーバのオペレータや各不動産業者側機器から物件毎の最新の取引情報（商談中，契約済等）をサーバに登録し、
・各不動産業者側機器からサーバにアクセスし、物件確認ボタンを押下することにより不動産業者毎にまとめられた状態の物件情報や取引情報を参照し、
・各不動産業者側機器からサーバにアクセスし、所望エリアを指定して検索することにより該当物件の物件情報や取引情報を参照する、
ことが記載されている。
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−１４０４１３号公報（段落「００２８」〜「００２９」、図１、図５）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
上述した特許文献１においては、物件情報や取引情報は不動産業者毎に登録されているため、ある物件の取引情報を参照したい場合、表示された不動産業者毎の多くの物件の中から所望物件を探して参照しなければならないという問題がある。また、探す手間を少なくするために所望エリアを指定して検索する場合でも、検索の手間がかかるとともに、探す対象が少なくはなるものの、検索後の物件の中から所望物件を探さなければならないという問題そのものが解決されるわけではない。
【０００５】
また、所望物件の商談進捗状況や他の顧客の状況等について変化がある度に該当物件の顧客に対して自動的に知らせることができれば顧客サービスの向上になるが、上述した特許文献１においては、そうした顧客サービスについては何ら記載されていない。さらに、顧客を物件の見学に案内する場合、共有物件であるため他の不動産事業者と見学が重ならないように管理することも必要であるが、上述した特許文献１においては何ら触れられていない。
【０００６】
本発明の目的は、以上の課題の少なくともいずれかを解決する不動産の商談進捗管理システム，不動産管理サーバ，不動産の商談進捗管理方法およびプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明の第１の不動産の商談進捗管理システムは、各不動産業者が使用する不動産業者端末と、複数の不動産業者が扱う物件の商談状況を一括管理する不動産管理サーバとを備えた不動産の商談進捗管理システムであって、
前記不動産業者端末は、物件情報を前記不動産管理サーバに送信して物件ＩＤを要求し、受信した物件ＩＤを物件情報と対応付けて登録する手段と、前記物件情報の商談状況に変化がある度に商談状況情報を前記不動産管理サーバに送信する手段とを有し、
前記不動産管理サーバは、前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合する手段と、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信する手段と、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信する手段と、前記不動産業者端末から受信した商談状況情報を物件ＩＤ毎にデータベースに登録，更新する手段と、前記データベースにおいて商談状況に変化があった場合に該当物件の顧客に商談状況の変化を通知する手段とを有する。
【０００８】
本発明の第２の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第１の不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記商談状況情報が商談開始情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記商談開始情報と併せて受信した物件ＩＤの進捗状況が商談無しの場合には商談中に更新するとともに、前記商談開始情報と併せて受信した顧客情報を商談順位１位として登録し、該当物件ＩＤの進捗状況が商談中の場合には登録された最劣位の顧客の次の商談順位として受信した顧客情報を登録し、登録された商談順位を前記不動産業者端末に通知するとともに、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知することを特徴とする。
【０００９】
本発明の第３の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第２の不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記不動産管理サーバは、該当物件ＩＤの進捗状況が商談中の場合に、商談順位が何位になるかを前記不動産業者端末に通知し、前記不動産業者端末から了承の回答を受けた場合に顧客情報を登録することを特徴とする。
【００１０】
本発明の第４の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第１，第２または第３の不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記商談状況情報が契約要求情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記契約要求情報と併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索，取得し、商談順位が１位であった場合に進捗状況を契約済に更新し、契約が成立したことを前記不動産業者端末と該当物件の顧客に通知することを特徴とする。
【００１１】
本発明の第５の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第４の不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記不動産管理サーバは、契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に契約できない旨を前記不動産業者端末に通知することを特徴とする。
【００１２】
本発明の第６の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第４の不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記不動産管理サーバは、契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを通知し了承を受けた場合に契約成立とすることを特徴とする。
【００１３】
本発明の第７の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第１〜第６のいずれかの不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記商談状況情報がキャンセル情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記キャンセル情報と併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索，取得し、受信した顧客情報の登録を削除するとともに、キャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新し、商談順位が繰り上げられた顧客にその旨通知することを特徴とする。
【００１４】
本発明の第８の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第１〜第７のいずれかの不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記商談状況情報が見学希望情報であった場合は、前記不動産管理サーバは前記データベースを参照し、前記見学希望情報と併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索し、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記不動産業者端末に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知し、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か見学中かを問い合わせる返信依頼メールを顧客に送信し、顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除することを特徴とする。
【００１５】
本発明の第９の不動産の商談進捗管理システムは、本発明の第８の不動産の商談進捗管理システムにおいて、前記不動産業者端末は、前記見学希望情報と併せて前記不動産業者端末のメールアドレスを前記不動産管理サーバに送信し、前記不動産管理サーバは、前記返信依頼メールに見学中の場合の位置情報送信要求を含めて送信し、顧客から位置情報を受信したときに見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成して前記不動産業者端末に送信することを特徴とする。
【００１６】
本発明の第１の不動産管理サーバは、各不動産業者が使用する不動産業者端末とネットワークを介して接続される不動産管理サーバであって、
前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合する手段と、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信する手段と、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信する手段と、前記不動産業者端末から受信した商談状況情報を物件ＩＤ毎にデータベースに登録，更新する手段と、前記データベースにおいて商談状況に変化があった場合に該当物件の顧客に商談状況の変化を通知する手段とを有する。
【００１７】
本発明の第２の不動産管理サーバは、各不動産業者が使用する不動産業者端末とネットワークを介して接続される不動産管理サーバであって、
前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合する手段と、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信する手段と、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信する手段と、
前記不動産業者端末からの商談開始情報受信時に、併せて受信した顧客情報に商談順位を付して併せて受信した物件ＩＤ対応に登録する手段と、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知する手段と、
前記不動産業者端末からの契約要求情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索し、商談順位が１位であった場合に契約済情報を物件ＩＤ対応に登録するとともに、契約が成立したことを前記不動産業者端末と該当物件の顧客に通知する手段と、
前記不動産業者端末からのキャンセル情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索するとともに受信した顧客情報の登録を削除する手段と、キャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新する手段と、商談順位が繰り上げられた顧客にその旨通知する手段と、
前記不動産業者端末からの見学希望情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索する手段と、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記不動産業者端末に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知する手段と、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か見学中かを問い合わせる返信依頼メールを顧客に送信する手段と、顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除する手段とを有する。
【００１８】
本発明の第３の不動産管理サーバは、本発明の第２の不動産管理サーバにおいて、前記契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを通知し了承を受けた場合に契約成立とすることを特徴とする。
【００１９】
本発明の第４の不動産管理サーバは、本発明の第２または第３の不動産管理サーバにおいて、前記返信依頼メールに見学中の場合の位置情報送信要求を含めて送信し、顧客から位置情報を受信したときに見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成して前記不動産業者端末に送信することを特徴とする。
【００２０】
本発明の第１の不動産の商談進捗管理方法は、ネットワークを介して接続される不動産業者端末と不動産管理サーバとを用いた不動産の商談進捗管理方法であって、
前記不動産管理サーバは各不動産業者共有の物件毎の商談状況を各不動産業者共通の物件ＩＤ対応に登録するとともに、前記不動産業者端末から送信された商談中の顧客情報を物件毎に優先順位付けして登録しておき、ある顧客のキャンセルがあった場合に前記不動産管理サーバは顧客の優先順位を調整して順位が繰り上がった顧客に更新された優先順位を通知し、ある顧客と成約した場合に前記不動産管理サーバはその旨該当物件の顧客に通知し、ある顧客の見学希望受信時に前記不動産管理サーバは該当物件の顧客にその旨通知するとともに、見学顧客に位置情報の送信を要求し、見学顧客から受信した位置情報を含む地図情報を生成して前記不動産業者端末に送信することを特徴とする。
【００２１】
本発明の第２の不動産の商談進捗管理方法は、ネットワークを介して接続される不動産業者端末と不動産管理サーバとを用いた不動産の商談進捗管理方法であって、
前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末から受信した物件情報が登録済か否かを照合するステップと、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記不動産業者端末に送信するステップと、登録済の場合は前記不動産管理サーバが該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記不動産業者端末に送信するステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からの商談開始情報受信時に、併せて受信した顧客情報に商談順位を付して併せて受信した物件ＩＤ対応に登録するステップと、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知するステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からの契約要求情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索し、商談順位が１位であった場合に契約済情報を物件ＩＤ対応に登録するとともに、契約が成立したことを前記外部装置と該当物件の顧客に通知するステップと、商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを前記不動産管理サーバが通知し了承を受けた場合に契約成立とするステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からのキャンセル情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索するとともに受信した顧客情報の登録を削除するステップと、前記不動産管理サーバがキャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新するステップと、商談順位が繰り上げられた顧客に前記不動産管理サーバがその旨通知するステップと、前記不動産管理サーバが前記不動産業者端末からの見学希望情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索するステップと、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記不動産業者端末に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知するステップと、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か見学中かの情報と見学中の場合には位置情報を要求する返信依頼メールを前記不動産管理サーバが顧客に送信するステップと、前記不動産管理サーバが顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除するステップと、前記返信依頼メールによる位置情報受信時に、前記不動産管理サーバが見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成し前記不動産業者端末に送信するステップと、を有する。
【００２２】
本発明の第１のプログラムは、外部装置から受信した物件情報が登録済か否かを照合する機能、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記外部装置に送信する機能、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記外部装置に送信する機能、前記外部装置から受信した商談状況情報を物件ＩＤ毎にデータベースに登録，更新する機能、前記データベースにおいて商談状況に変化があった場合に該当物件の顧客に対して商談状況の変化を通知する機能、をコンピュータに実現させる。
【００２３】
本発明の第２のプログラムは、外部装置から受信した物件情報が登録済か否かを照合する機能、未登録の場合は新たに物件ＩＤを生成し物件情報と対応付けて登録するとともに、生成した物件ＩＤを前記外部装置に送信する機能、登録済の場合は該当物件情報の物件ＩＤを抽出して前記外部装置に送信する機能、前記外部装置からの商談開始情報受信時に、併せて受信した顧客情報に商談順位を付して併せて受信した物件ＩＤ対応に登録する機能、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに該当物件の他の顧客に通知する機能、前記外部装置からの契約要求情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索し、商談順位が１位であった場合に契約済情報を物件ＩＤ対応に登録するとともに、契約が成立したことを前記外部装置と該当物件の顧客に通知する機能、前記外部装置からのキャンセル情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に該当物件における顧客の商談順位を検索するとともに受信した顧客情報の登録を削除する機能、キャンセル要求のあった顧客より商談順位が下の顧客の順位を一つずつ繰り上げて更新する機能、商談順位が繰り上げられた顧客にその旨通知する機能、前記外部装置からの見学希望情報受信時に、併せて受信した物件ＩＤ対応に見学中情報が登録されていないかを検索する機能、登録されていなかった場合は見学中情報を登録し前記外部装置に見学許可を通知するとともに、該当物件の顧客に見学中である旨を通知する機能、見学中情報の登録後所定時間毎に見学終了か否かを問い合わせる返信依頼メールを顧客に送信する機能、顧客から見学終了通知を受信した場合に前記見学中情報の登録を削除する機能、をコンピュータに実現させる。
【００２４】
本発明の第３のプログラムは、本発明の第２のプログラムにおいて、前記契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合に、契約要求のあった顧客より商談順位が上の顧客に対して商談順位が下の顧客から契約要求があったことを通知し了承を受けた場合に契約成立とする機能、前記返信依頼メールに見学中の場合の位置情報送信要求を含めて送信する機能、顧客からの位置情報受信時に、見学中の顧客の現在位置を含む地図情報を生成し前記外部装置に送信する機能、をコンピュータにさらに実現させる。
【発明の効果】
【００２５】
本発明においては、複数の不動産業者が扱っている共有物件毎に物件ＩＤを不動産管理サーバが付与し、この物件ＩＤ対応に各不動産業者の商談状況を一括して管理するようにしている。これにより、物件の商談状況を知りたい場合に、物件ＩＤを不動産管理サーバに送信するだけで関連する不動産業者の商談状況をまとめて参照できるため、他の不動産業者の商談状況を効率的に参照できるという効果が得られる。
【００２６】
また、本発明においては、物件の商談状況に変化がある度に該当物件の顧客に対して自動的に通知するようにしたため、顧客はリアルタイムで商談状況の変化を把握できることになり、顧客サービスの向上に寄与できるという効果が得られる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２７】
本発明の実施の形態について図面を参照して詳細に説明する。
【００２８】
図１は、本発明の一実施の形態の構成を示す図であり、顧客携帯端末１０と、担当者携帯端末２０と、不動産業者端末３０と、不動産管理サーバ４０と、これらを接続するインターネット等のネットワーク１００とを備えている。
【００２９】
顧客携帯端末１０は、不動産業者の顧客が携帯する携帯電話機，ＰＨＳ(Personal Handyphone System)，ＰＤＡ(Personal Digital Assistance)等の携帯情報端末であり、プロ
グラムにより動作を制御される。この顧客携帯端末１０はメール送受信機能を備えている。
【００３０】
担当者携帯端末２０は、不動産業者の担当者が携帯する携帯電話機，ＰＨＳ(Personal Handyphone System)，ＰＤＡ(Personal Digital Assistance)等の携帯情報端末であり、
プログラムにより動作を制御される。この担当者携帯端末２０は、メール送受信機能と、ＧＰＳ(Global Positioning System)による位置情報取得機能とを備えている。
【００３１】
不動産業者端末３０は、不動産業者の店舗等に設置されるパーソナルコンピュータ等の情報処理装置であり、プログラムにより動作を制御される。この不動産業者端末３０は、不動産管理サーバ４０にアクセスしてデータを送受信する機能と、メール送受信機能とを備えている。
【００３２】
不動産管理サーバ４０は、複数の不動産業者が扱う一般媒介物件等の情報を管理するワークステーション・サーバ等の情報処理装置である。この不動産管理サーバ４０は、制御部４１と、記憶部４２とを備えている。
【００３３】
制御部４１は、ＣＰＵ(Central Processing Unit)等の制御装置であり、プログラムにより動作を制御される。この制御部４１は、
・不動産業者端末３０から登録依頼された物件情報が新規物件であった場合は物件ＩＤを生成，通知し、既に登録されている物件であった場合は登録された物件ＩＤを抽出，通知する機能と、
・不動産業者端末３０から商談開始情報，物件ＩＤ，顧客情報を受信した場合に、該当物件の進捗状況が商談無しであれば商談中に更新するとともに、顧客情報を商談順位１位として登録する機能と、
・不動産業者端末３０から商談開始情報，物件ＩＤ，顧客情報を受信した場合に、該当物件の進捗状況が商談中であればキャンセル待ちを行うかを問い合わせ、行う場合に、顧客情報を次の商談順位対応に登録するとともに商談順位を通知する機能と、
・不動産業者端末３０から契約要求情報，物件ＩＤ，顧客情報を受信した場合に、該当顧客の商談順位を検索し、１位であった場合に商談状況を契約済に更新するとともに、該当物件の他の顧客に対して成約したことを通知する機能と、
・不動産業者端末３０からキャンセル情報，物件ＩＤ，顧客情報を受信した場合に、該当顧客情報の登録を削除し、商談順位が該当顧客より下の顧客の商談順位を繰り上げ更新するとともに、新しい商談順位を顧客に通知する機能と、
・不動産業者端末３０からの見学要求受付時に、該当物件の見学の重複がないことを確認して許可を与え、見学中情報を登録するとともに該当物件の他の顧客に見学中であることを通知する機能と、
・見学中情報登録後の所定時間毎に担当者携帯端末２０に見学状況，位置情報の報告を要求し、見学終了の回答があった場合に見学中情報の登録を削除し、見学中の回答があった場合に見学者の現在地の地図を生成し不動産業者端末３０に送信する機能と、
・物件情報や物件進捗管理情報をネットワーク１００を介して不動産業者端末３０や顧客携帯端末１０に公開する機能と、
を備えている。
【００３４】
記憶部４２は、読み出し，書き込み可能な記憶装置であり、物件情報データベース４２１と、物件進捗管理データベース４２２と、地図情報データベース４２３とを含んでいる。物件情報データベース４２１には、図２（物件情報データベース４２１に格納されるデータの一例を示す図）に示すように、物件ＩＤ，所在地，アパート名，部屋番号，家賃等の情報が格納されている。ここで、物件ＩＤとは、不動産物件毎に付与される物件識別情報のことであり、複数の不動産業者で扱われる（共有される）物件であっても、物件ＩＤは各不動産業者共通に同じものが使用される。物件進捗管理データベース４２２には、図３（物件進捗管理データベース４２２に格納されるデータの一例を示す図）に示すように、物件ＩＤ，進捗状況，商談順位，顧客情報，見学時情報等が格納される。なお、進捗状況とは「商談無し」（物件は登録されているが未だ顧客との商談が無い状況），「商談中」，「契約済」等の商談状況を示す情報である。商談順位は、商談中の顧客の優先順位のことであり、例えば、商談開始を受け付けた順に付与される。この商談順位は「１」が最も優先度が高く、以降２，３，４…と数値が大きくなるにつれて優先度が下がり、商談順位が「１」以外の顧客はキャンセル待ちの顧客であるとみなされる。顧客情報は、例えば、顧客のメールアドレス等、顧客を特定できる情報である。また、見学時情報は、見学中の物件，見学者（顧客）に対応して登録され、見学中の場合は担当者携帯端末２０から送信される位置情報（緯度，経度）が登録される。担当者メールアドレスは、見学を案内する不動産業者の担当者携帯端末２０のメールアドレスであり、不動産業者メールアドレスは見学案内担当者が属する不動産業者の不動産業者端末３０のメールアドレスである。地図情報データベース４２３には、位置情報（緯度，経度）と関連付けられた全国の地域地図の情報が格納されている。
【００３５】
次に、本発明の一実施の形態の動作について説明する。
【００３６】
最初に、各不動産業者から不動産管理サーバ４０への物件登録時の動作について図１〜図４を参照して説明する。図４は、本発明の一実施の形態における不動産管理サーバ４０への物件登録時の動作を示すフローチャートである。
【００３７】
図４を参照すると、不動産業者の店舗等において不動産の売却，賃貸等を依頼された不動産業者社員は物件情報を不動産業者端末３０に登録するとともに、不動産管理サーバ４０に送信して登録依頼する。なお、本実施の形態は物件毎の商談進捗管理を他の不動産業者とともに一括して不動産管理サーバ４０において行うものであるため、対象不動産は一般媒介契約の物件（複数の不動産業者で共有する物件）として説明する（ステップＡ１，Ａ２）。
【００３８】
物件の登録依頼を受信した不動産管理サーバ４０の制御部４１は（ステップＡ３）、受信した物件情報が物件情報データベース４２１に登録されているかを検索する。詳細には、物件を特定するための所在地，アパート名，部屋番号等を照合する（図２参照）（ステップＡ４）。登録されていた場合、すなわち、一般媒介契約で同じ物件を扱っている他の不動産業者により既に登録されていた場合は、該当物件情報の物件ＩＤを物件情報データベース４２１から取得し不動産業者端末３０に送信する（ステップＡ５）。物件ＩＤを受信した不動産業者端末３０は、受信した物件ＩＤを物件情報対応に登録する（ステップＡ８）。ステップＡ４において、登録されていなかった場合は、制御部４１は物件ＩＤを生成し、受信した物件情報と対応付けて物件情報データベース４２１に登録する。この物件ＩＤは物件情報を一意に識別するための識別情報である。例えば、登録当日の年月日と連番（２００６年６月２１日の２番目の登録であれば、０６０６２１０２等）で構成してもよいし、単に連番とする等、物件を一意に識別できる情報であれば物件ＩＤの付与方法に限定はない（ステップＡ６）。次に、制御部４１は生成した物件ＩＤを不動産業者端末３０に送信し、不動産業者端末３０は受信した物件ＩＤを物件情報対応に登録する（ステップＡ７，Ａ８）。その後、制御部４１は生成した物件ＩＤを物件進捗管理データベース４２２に登録する（図３参照）。このとき、制御部４１は進捗状況欄に「商談無し」を併せて登録するが、他の欄（商談順位，顧客情報，見学時情報）については登録しない（ステップＡ９）。
【００３９】
次に、顧客との商談開始時の動作について図１，図３および図５を参照して説明する。図５は、本発明の一実施の形態における商談開始時の動作を示すフローチャートである。
【００４０】
図５を参照すると、不動産店舗を訪れた顧客が興味を持ち商談を申し入れてきた物件があると、不動産業者社員はその物件の物件ＩＤ，顧客情報（顧客のメールアドレス等），商談開始情報を不動産業者端末３０から入力し、不動産管理サーバ４０に送信する。詳細には、例えば、不動産管理サーバ４０がネットワーク１００上に開設したＷebサイトにおいて、不動産業者社員が物件ＩＤや顧客情報を入力し、画面上の商談開始ボタンを押下することにより、これらの情報が不動産管理サーバ４０に送信される（ステップＢ１）。
【００４１】
不動産管理サーバ４０の制御部４１は、受信した物件ＩＤを基に物件進捗管理データベース４２２における該当物件の進捗状況を検索する（図３参照）（ステップＢ２）。進捗状況が「商談無し」であった場合は、制御部４１は進捗状況を「商談中」に更新するとともに、受信した顧客情報を商談順位１位として登録する（ステップＢ３→ステップＢ４）。そして、制御部４１は商談順位１位で登録された旨を不動産業者端末３０に送信する（ステップＢ５）。
【００４２】
ステップＢ３において、進捗状況が「商談無し」でなかった場合は、制御部４１は「契約済」となっているかを確認する。進捗状況が「契約済」であった場合は、制御部４１は契約済である旨を不動産業者端末３０に送信する（ステップＢ６→ステップＢ７）。
【００４３】
ステップＢ６において、進捗状況が「契約済」でなかった場合は、制御部４１は「商談中」となっているかを確認する。進捗状況が「商談中」であった場合は、制御部４１は、既に他の顧客が登録されているためキャンセル待ちを行うか否かを問い合わせるメッセージを不動産業者端末３０に送信する。なお、キャンセル待ちは、商談順位が１位でないが登録するか否か、といった意味であり、今登録すれば商談順位が何位になるかの情報も併せて通知するものとする（ステップＢ８→ステップＢ９）。不動産業者社員は顧客と相談の上、キャンセル待ちを行うか否かの回答を不動産業者端末３０の画面上で選択し、不動産業者端末３０は選択された回答情報を不動産管理サーバ４０に送信する（ステップＢ１０）。回答がキャンセル待ちＯＫであった場合は、不動産管理サーバ４０の制御部４１は、物件進捗管理データベース４２２に登録されている最劣位の商談順位の次の順位に対応付けて受信した顧客情報を登録する（ステップＢ１１→ステップＢ１２）。そして、制御部４１は登録された商談順位を不動産業者端末３０に送信する（ステップＢ１３）。
【００４４】
次に、顧客からの契約受付時の動作について図１，図３および図６を参照して説明する。図６は、本発明の一実施の形態における契約受付時の動作を示すフローチャートである。
【００４５】
図６を参照すると、顧客から契約を申し入れてきた物件があると、不動産業者社員はその物件の物件ＩＤ，顧客情報（顧客のメールアドレス等），契約要求情報を不動産業者端末３０から入力し、不動産管理サーバ４０に送信する。詳細には、例えば、不動産管理サーバ４０がネットワーク１００上に開設したＷebサイトにおいて、不動産業者社員が物件ＩＤや顧客情報を入力し、画面上の契約要求ボタンを押下することにより、これらの情報が不動産管理サーバ４０に送信される（ステップＣ１）。
【００４６】
不動産管理サーバ４０の制御部４１は、受信した物件ＩＤを基に物件進捗管理データベース４２２における該当物件の進捗状況を検索する（図３参照）（ステップＣ２）。進捗状況が「契約済」であった場合は、制御部４１は契約済である旨を不動産業者端末３０に通知して処理を終了する（ステップＣ３→ステップＣ４）。進捗状況が「契約済」でなかった場合は、制御部４１は受信した顧客情報を基に顧客の商談順位を物件進捗管理データベース４２２から取得する（ステップＣ３→ステップＣ５）。そして、商談順位が１位でなかった場合、制御部４１は、商談順位が１位でないため契約できない旨を不動産業者端末３０に通知する（ステップＣ６→ステップＣ７）。商談順位が１位であった場合、制御部４１は、受信した物件ＩＤ対応の進捗状況を「契約済」に更新するとともに、「契約済」の登録が終了した旨を不動産業者端末３０に送信する（ステップＣ８，Ｃ９）。また、制御部４１は、「契約済」登録を行った物件対応に登録されている顧客情報（顧客のメールアドレス）を取得するとともに、該当物件ＩＤ対応の物件情報を物件情報データベース４２１から取得する。そして、制御部４１は取得した各顧客のメールアドレス宛に、物件情報と契約が成立した旨のメッセージとを含む契約済メールを送信する（ステップＣ１０）。契約が成立した物件対応に登録されていた顧客の顧客携帯端末１０は契約済メールを受信する（ステップＣ１１）。
【００４７】
次に、顧客からの商談キャンセル受付時の動作について図１，図３および図７を参照して説明する。図７は、本発明の一実施の形態における商談キャンセル受付時の動作を示すフローチャートである。
【００４８】
図７を参照すると、顧客から商談キャンセルを申し入れてきた物件があると、不動産業者社員はその物件の物件ＩＤ，顧客情報（顧客のメールアドレス等），キャンセル情報を不動産業者端末３０から入力し、不動産管理サーバ４０に送信する。詳細には、例えば、不動産管理サーバ４０がネットワーク１００上に開設したＷebサイトにおいて、不動産業者社員が物件ＩＤや顧客情報を入力し、画面上のキャンセルボタンを押下することにより、これらの情報が不動産管理サーバ４０に送信される（ステップＤ１）。
【００４９】
不動産管理サーバ４０の制御部４１は、受信した物件ＩＤ，顧客情報を基に物件進捗管理データベース４２２における該当物件の該当顧客の商談順位を検索する（図３参照）（ステップＤ２）。該当顧客の商談順位が最劣位であった場合は、制御部４１は物件進捗管理データベース４２２の該当顧客情報を削除する（ステップＤ３→ステップＤ４）。そして、制御部４１はキャンセル処理が終了した旨を不動産業者端末３０に通知し（ステップＤ５）、不動産業者端末３０はキャンセル処理終了情報を受信する（ステップＤ８）。該当顧客の商談順位が最劣位でなかった場合は、制御部４１は物件進捗管理データベース４２２の該当顧客情報を削除するとともに、削除した顧客より商談順位が下の顧客の商談順位をそれぞれ一つずつ繰り上げて更新する（ステップＤ３→ステップＤ６）。そして、制御部４１はキャンセル処理が終了した旨を不動産業者端末３０に通知し（ステップＤ７）、不動産業者端末３０はキャンセル処理終了情報を受信する（ステップＤ８）。その後、制御部４１は、商談順位を繰り上げた顧客の顧客情報（顧客のメールアドレス）を取得し、物件ＩＤと新しい商談順位を含む商談順位変更メールを、商談順位が繰り上げられた顧客のメールアドレス宛に送信する。このとき、制御部４１は物件ＩＤ対応の物件情報を物件情報データベース４２１から取得し、併せて送信するようにしてもよい（ステップＤ９）。キャンセルにより商談順位が繰り上げられた顧客の顧客携帯端末１０は、商談順位変更メールを受信する（ステップＤ１０）。
【００５０】
次に、見学受付時の動作について図１，図３および図８を参照して説明する。図８は、本発明の一実施の形態における見学受付時の動作を示すフローチャートである。
【００５１】
図８を参照すると、顧客から見学希望があると、不動産業者社員はその物件の物件ＩＤ，顧客情報，担当者メールアドレス，不動産業者メールアドレス，見学希望情報を不動産業者端末３０から入力し、不動産管理サーバ４０に送信する。詳細には、例えば、不動産管理サーバ４０がネットワーク１００上に開設したＷebサイトにおいて、物件ＩＤ，顧客情報，担当者や不動産業者のメールアドレスを入力し、画面上の見学希望ボタンを押下することにより不動産管理サーバ４０に送信する（ステップＥ１）。
【００５２】
不動産管理サーバ４０の制御部４１は、受信した物件ＩＤを基に物件進捗管理データベース４２２における該当物件の進捗状況を検索する（ステップＥ２）。進捗状況が「契約済」であった場合は、制御部４１は契約済のため見学できない旨を不動産業者端末３０に通知し、処理を終了する（ステップＥ３→ステップＥ４）。進捗状況が「契約済」でなかった場合は、制御部４１は受信した物件ＩＤを基に物件進捗管理データベース４２２における該当物件の見学状況を検索する（ステップＥ３→ステップＥ５）。見学状況として「見学中」が登録されていた場合は、制御部４１は他の顧客が見学中のため見学できない旨を不動産業者端末３０に通知し、処理を終了する（ステップＥ６→ステップＥ７）。見学状況として「見学中」が登録されていなかった場合は、制御部４１は該当物件，該当顧客対応の見学状況欄に「見学中」を登録するとともに、担当者メールアドレス，不動産業者メールアドレスを対応付けて登録する（図３参照）（ステップＥ６→ステップＥ８）。そして、制御部４１は見学してもよい旨を不動産業者端末３０に通知する（ステップＥ９）。その後、制御部４１は、物件進捗管理データベース４２２において、該当物件対応に登録されている全ての顧客に対して該当物件が見学中である旨をメールで通知し、該当顧客の顧客携帯端末１０は見学中メールを受信する（ステップＥ１０，Ｅ１１）。
【００５３】
次に、制御部４１は、「見学中」の登録から所定時間が経過すると、「見学中」に対応して登録された担当者メールアドレスを取得し、返信依頼メールを担当者メールアドレス宛に送信する。この返信依頼メールには、物件ＩＤと、見学中か見学終了かを選択する項目と、見学中の場合に位置情報を入力する項目とが含まれている（ステップＥ１２）。担当者携帯端末２０により返信依頼メールを受信した不動産業者の見学案内担当者は、見学中か見学終了かの選択情報と、見学中の場合には位置情報を入力してメールを返信する。なお、位置情報とは、顧客と担当者が現在いる場所の緯度，経度情報のことであり、担当者携帯端末２０に備えられたＧＰＳ機能により取得される（ステップＥ１３，Ｅ１４）。次に、返信メールを受信した不動産管理サーバ４０の制御部４１は（ステップＥ１５）、返信メール上で見学終了が選択されているかを識別する（ステップＥ１６）。見学終了が選択されていた場合は、制御部４１は返信メールに含まれている物件ＩＤを基に物件進捗管理データベース４２２を参照し、該当物件対応の見学時情報を削除する。なお、見学時情報は、図３に示すように、見学状況（見学中），位置情報，担当者メールアドレス，不動産業者メールアドレスである（ステップＥ１６→ステップＥ１９）。
【００５４】
ステップＥ１６において、見学中が選択されていた場合は、制御部４１は返信メールから位置情報を取得し、返信メールに含まれている物件ＩＤ対応に物件進捗管理データベース４２２に位置情報を登録する。なお、この位置情報は登録される度に上書き更新される（ステップＥ１６→ステップＥ１７）。次に、制御部４１は登録された位置情報付近の地図情報を地図情報データベース４２３から取得するとともに、返信メールに含まれている物件ＩＤ対応に物件進捗管理データベース４２２に登録されている不動産業者メールアドレスを取得する。そして、制御部４１は取得した不動産業者メールアドレス宛に、見学中の顧客，担当者の現在地の地図情報をメールに添付して送信する（ステップＥ１８）。この後、ステップＥ１８からステップＥ１２に戻り、見学終了まで所定時間毎にステップＥ１２〜ステップＥ１８の動作を繰り返す。
【００５５】
以上説明したように、本実施の形態においては、複数の不動産業者が扱っている共有物件毎に物件ＩＤを不動産管理サーバ４０が付与し、この物件ＩＤ対応に各不動産業者の商談状況を一括して管理するようにしている。これにより、物件の商談状況を知りたい場合に、物件ＩＤを不動産管理サーバ４０に送信するだけで関連する不動産業者の商談状況をまとめて参照できるため、他の不動産業者の商談進捗を効率的に参照できるという効果が得られる。
【００５６】
また、本実施の形態においては、顧客から商談キャンセルがある度に他の顧客に商談順位の変更を通知したり、契約が成立した場合には該当物件の顧客に契約されたことを通知したり、顧客見学時には該当物件の顧客に見学中であることを通知するようにしている。すなわち、所望物件の商談進捗状況や他の顧客の状況等について変化がある度に該当物件の顧客に対して自動的に通知するようにしたため、顧客はリアルタイムで商談状況や見学状況を把握できることになり、顧客サービスの向上に寄与できるという効果が得られる。
【００５７】
また、本実施の形態においては、物件毎に見学状況を管理しているため、顧客を物件の見学に案内する場合に他の不動産事業者と見学が重なってしまうという事態を防止することができるという効果が得られる。さらに、見学中の顧客の現在地情報を取得し、現在地の地図情報を不動産業者端末３０に通知するようにしているため、不動産業者の店舗等において、顧客が物件の場所に到着したか否か等、顧客の見学状態を確認することができるという効果が得られる。
【００５８】
次に、本発明の応用例，変形例等について説明する。
【００５９】
・上述した一実施の形態においては、複数の不動産業者が扱う一般媒介契約物件の商談進捗管理を不動産管理サーバ４０が一括して行うとして説明したが、一つの不動産業者内に限定したシステムとしてもよい。すなわち、不動産業者Ａが複数の営業店舗を保有しているような場合、不動産業者端末３０を不動産業者Ａの各店舗に設置し、各店舗の商談進捗管理を不動産業者Ａに設置された不動産管理サーバ４０で行うようにすることも可能である。これにより、一般媒介契約物件だけでなく、他の不動産業者と競合しない専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件にも適用可能になるというさらなる効果が得られる。
【００６０】
・上述した一実施の形態における商談開始時の動作（図５）において、ステップＢ１３に続き、制御部４１は該当物件に既に登録されている他の顧客に対して、新たに顧客が登録されたことをその商談順位とともに通知するようにしてもよい。この場合、制御部４１は物件進捗管理データベース４２２に登録されている他の顧客のメールアドレスを取得してメール送信する。これにより、顧客は現在何人が同じ物件の商談を進めているかを知ることができるため、顧客に対するサービスが向上するという効果が得られる。
【００６１】
・上述した一実施の形態における契約受付時の動作（図６）において、契約要求のあった顧客の商談順位が１位でなかった場合は契約できないとして説明した（ステップＣ６，Ｃ７）が、１位でなくても上位顧客の了承を得て契約するようにしてもよい。この場合、ステップＣ６に続き、不動産管理サーバ４０の制御部４１は、契約要求があった顧客より商談順位が上の顧客のメールアドレスを物件進捗管理データベース４２２から取得する。そして、制御部４１はこれらの顧客に対して、商談順位が下の顧客から契約要求があったことと、了承するか否かの選択要求とを含んだメールを送信し、所定時間内に返信を要求する。そして、制御部４１は商談順位が上の全ての顧客から了承の返信メールを受信した場合に、契約要求のあった顧客からの契約を受け付けることとし、ステップＣ８の動作に移る。これにより、商談順位が下（キャンセル待ち）でも上位の顧客の契約意思がなければ契約可能になるという効果が得られる。
【００６２】
・上述した一実施の形態における見学受付時の動作（図８のステップＥ１２）において、「見学中」の登録から所定時間が経過すると、見学案内担当者のメールアドレス宛に見学情報返信依頼のメールを送信するとして説明した。この見学案内担当者の代わりに顧客に対して見学情報返信依頼のメールを送信するようにしてもよい。この場合は、物件進捗管理データベース４２２における見学案内担当者のメールアドレスの登録は不要となる。
【図面の簡単な説明】
【００６３】
【図１】本発明の一実施の形態の構成を示す図である。
【図２】物件情報データベース４２１に格納されるデータの一例を示す図である。
【図３】物件進捗管理データベース４２２に格納されるデータの一例を示す図である。
【図４】本発明の一実施の形態における不動産管理サーバ４０への物件登録時の動作を示すフローチャートである。
【図５】本発明の一実施の形態における商談開始時の動作を示すフローチャートである。
【図６】本発明の一実施の形態における契約受付時の動作を示すフローチャートである。
【図７】本発明の一実施の形態における商談キャンセル受付時の動作を示すフローチャートである。
【図８】本発明の一実施の形態における見学受付時の動作を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００６４】
１０    顧客携帯端末
２０    担当者携帯端末
３０    不動産業者端末
４０    不動産管理サーバ
４１    制御部
４２    記憶部
４２１    物件情報データベース
４２２    物件進捗管理データベース
４２３    地図情報データベース
１００    ネットワーク
【図１】
2008015983.tif 000003
【図２】
2008015983.tif 000004
【図３】
2008015983.tif 000005
【図４】
2008015983.tif 000006
【図５】
2008015983.tif 000007
【図６】
2008015983.tif 000008
【図７】
2008015983.tif 000009
【図８】
2008015983.tif 000010