(57)【要約】      （修正有）【課題】  適正な評価に基づく建物の流通システムを確立し得るようにする。【解決手段】  建物１の販売時に、販売者が購入者に対して、将来、当該建物１を買取るという内容の買取保証２を行うようにする建物1の販売方法を構築する(買取保証付一戸建販売)。【選択図】図１
2008015789.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
建物の販売時に、販売者が購入者に対して、将来、当該建物を買取るという内容の買取保証を行うことを特徴とする建物の販売方法。
【請求項２】
上記買取保証による買取価格は、買取時期における建物の推定価格に基づいて算定されると共に、
建物の販売時に、販売者が購入者に対して、上記買取価格を保証するという内容の買取価格保証を行うことを特徴とする請求項１に記載の建物の販売方法。
【請求項３】
建物の販売時に、購入者が販売者に対し、将来、当該建物を譲渡するという内容の譲渡予約を行うことを条件として、販売者が購入者に対して、販売価格の値引きを行うかあるいはポイント付与を行うことを特徴とする建物の販売方法。
【請求項４】
上記値引きによる値引額あるいはポイント付与によるポイント額は、譲渡時期における建物の推定価格と、販売時から譲渡時までの金利の逆算分とに基づいて算定されることを特徴とする請求項３に記載の建物の販売方法。
【請求項５】
上記建物の上記推定価格は、当該建物の新築時の価格と、当該建物の経年劣化による価値減少分と、当該建物に対するメンテナンスによるメンテナンス補正分とに基づいて算定されることを特徴とする請求項２または請求項４に記載の建物の販売方法。
【請求項６】
請求項１ないし請求項５の建物の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対して移築可能なユニット式建物を販売し、
販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を買取りまたは譲渡を受け、
販売者は、当該ユニット式建物を移築し販売するなどの利用行為を行うことを特徴とする建物の利用方法。
【請求項７】
請求項１ないし請求項５の建物の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対してユニット式建物を販売し、
販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を土地と共に買取りまたは譲渡を受け、
販売者は、当該ユニット式建物を土地付き建物として販売するなどの利用行為を行うことを特徴とする建物の利用方法。
【請求項８】
請求項１ないし請求項７の建物の販売方法または建物の利用方法を実行するのに用いられる演算処理システムであって、
少なくとも、買取保証付一戸建販売や値引等付一戸建販売を含む販売形態を案内し遂行可能な販売時管理を行う演算処理装置を備えたことを特徴とする演算処理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、建物の販売方法および建物の利用方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
日本は、欧米諸国に比べて中古建物（中古住宅など）の流通が盛んではない。これは、中古建物を正しく評価するシステムが整っていないことや、中古建物の物件情報が少ないことや、中古建物の耐久性や居住性が充分ではないことなどに主な原因があるものと考えられる。
【０００３】
なお、一般的な商品については、販売・買取・管理に関する技術が開示されている（例えば、特許文献１参照）。
【特許文献１】特開２００５−１０８０５５号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
上記のうち、特に、中古建物の評価に関しては、現在、土地や築年数のみで単純に決められているため、どんな建物でも同じような評価になってしまうという問題や、全体に評価が低く出るなどの問題があり、中古建物が適正に評価されていないという現状があった。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
上記課題を解決するために、請求項１に記載された発明では、建物の販売時に、販売者が購入者に対して、将来、当該建物を買取るという内容の買取保証を行う建物の販売方法を特徴としている。
【０００６】
請求項２に記載された発明では、上記買取保証による買取価格は、買取時期における建物の推定価格に基づいて算定されると共に、建物の販売時に、販売者が購入者に対して、上記買取価格を保証するという内容の買取価格保証を行う建物の販売方法を特徴としている。
【０００７】
請求項３に記載された発明では、建物の販売時に、購入者が販売者に対し、将来、当該建物を譲渡するという内容の譲渡予約を行うことを条件として、販売者が購入者に対して、販売価格の値引きを行うかあるいはポイント付与を行う建物の販売方法を特徴としている。
【０００８】
請求項４に記載された発明では、上記値引きによる値引額あるいはポイント付与によるポイント額は、譲渡時期における建物の推定価格と、販売時から譲渡時までの金利の逆算分とに基づいて算定される建物の販売方法を特徴としている。
【０００９】
請求項５に記載された発明では、上記建物の上記推定価格は、当該建物の新築時の価格と、当該建物の経年劣化による価値減少分と、当該建物に対するメンテナンスによるメンテナンス補正分とに基づいて算定される建物の販売方法を特徴としている。
【００１０】
請求項６に記載された発明では、請求項１ないし請求項５の建物の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対して移築可能なユニット式建物を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物を移築し販売するなどの利用行為を行う建物の利用方法を特徴としている。
【００１１】
請求項７に記載された発明では、請求項１ないし請求項５の建物の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対してユニット式建物を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を土地と共に買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物を土地付き建物として販売するなどの利用行為を行う建物の利用方法を特徴としている。
【００１２】
請求項８に記載された発明では、請求項１ないし請求項７の建物の販売方法または建物の利用方法を実行するのに用いられる演算処理システムであって、少なくとも、買取保証付一戸建販売や値引等付一戸建販売を含む販売形態を案内し遂行可能な販売時管理を行う演算処理装置を備えた演算処理システムを特徴としている。
【発明の効果】
【００１３】
請求項１の発明によれば、建物の販売時に、販売者が購入者に対して、将来、当該建物を買取るという内容の買取保証を行うことにより、建物の購入が容易となると共に、買取保証を実行するために耐久性や居住性などの性能の高い建物が供給されるようになる。また、販売者が自ら建物を買取ることにより、中古建物を適正に評価することや、中古建物の物件情報を販売網を利用して積極的に発信することなどが期待できる。これにより、中古建物の流通が促進されるようになる。
【００１４】
請求項２の発明によれば、上記買取保証による買取価格が、買取時期における建物の推定価格に基づいて算定されるようにすることにより、その建物の買取時期に応じた推定価格が予め設定されるようになるので、評価基準が明確化され、依って、適正な評価に基づく買取価格が得られるようになる。以て、適正な評価に基づく建物の流通システムが確立されることが期待できる。また、建物の販売時に、販売者が購入者に対して、上記買取価格を保証するという内容の買取価格保証を行うことにより、安心して建物を購入したり、買取を求めたりすることが可能となると共に、建物の販売を促進したり、中古建物の入手を容易化したりすることができる。
【００１５】
請求項３の発明によれば、建物の販売時に、購入者が販売者に対し、将来、当該建物を譲渡するという内容の譲渡予約を行うことを条件として、販売者が購入者に対して、販売価格の値引きを行うかあるいはポイント付与を行うことにより、初期費用が安くなるなどするので、建物の購入が容易となると共に、譲渡予約を実行するために耐久性や居住性などの性能の高い建物が供給されるようになる。また、販売者が自ら建物の譲渡を受けることにより、中古建物を適正に評価することや、中古建物の物件情報を販売網を利用して積極的に発信することなどが期待できる。これにより、中古建物の流通が促進されるようになる。
【００１６】
請求項４の発明によれば、上記値引きによる値引額あるいはポイント付与によるポイント額は、譲渡時期における建物の推定価格と、販売時から譲渡時までの金利の逆算分とに基づいて算定されることにより、その建物の譲渡時期に応じた推定価格が予め設定されるようになるので、評価基準が明確化され、依って、適正な評価に基づく値引きやポイント付与が得られるようになる。以て、適正な評価に基づく建物の流通システムが確立されることが期待できる。また、建物の譲渡を受けることにより、中古建物の入手を容易化したりすることができる。
【００１７】
請求項５の発明によれば、上記建物の上記推定価格は、当該建物の新築時の価格と、当該建物の経年劣化による価値減少分と、当該建物に対するメンテナンスによるメンテナンス補正分とに基づいて算定されることにより、評価基準を合理的且つ明確なものとすることができる。
【００１８】
請求項６の発明によれば、請求項１ないし請求項５の建物の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対して移築可能なユニット式建物を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物を移築し販売するなどの利用行為を行うことにより、性能の良いユニット式建物の再利用化が図られるようになる。以て、適正な評価に基づく建物の流通システムが確立されることとなる。
【００１９】
請求項７の発明によれば、請求項１ないし請求項５の建物の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対してユニット式建物を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を土地と共に買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物を土地付き建物として販売するなどの利用行為を行うことにより、性能の良いユニット式建物を土地付きで再利用することが可能となる。以て、適正な評価に基づく建物の流通システムが確立されることとなる。
【００２０】
請求項８の発明によれば、請求項１ないし請求項７の建物の販売方法または建物の利用方法を実行するのに用いられる演算処理システムであって、少なくとも、販売時管理を行う演算処理装置を備えたことにより、買取保証付一戸建販売や値引等付一戸建販売を含む販売形態を案内し遂行することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２１】
適正な評価に基づく建物の流通システムを確立し得るようにするという目的を、建物の販売時に、販売者が購入者に対して、将来、当該建物を買取るという内容の買取保証を行う、などの手段で実現し得るようにした。
【実施例】
【００２２】
以下、本発明を具体化した実施例について、図示例と共に説明する。
【００２３】
図１〜図８は、この発明の実施例を示すものである。
【００２４】
この実施例では、図１に示すように、建物１の販売時に、販売者が購入者に対して、将来、当該建物１を買取るという内容の買取保証２を行うようにする建物１の販売方法を構築する（買取保証付一戸建販売）。なお、符号３は、販売価格である。
【００２５】
そして、この建物１の販売方法では、上記買取保証２による買取価格４は、買取時期における建物１の推定価格に基づいて算定されると共に、建物１の販売時に、販売者が購入者に対して、上記買取価格４を保証するという内容の買取価格保証５を行うようにする。
【００２６】
上記とは別に、建物１の販売時に、購入者が販売者に対し、将来、当該建物１を譲渡するという内容の譲渡予約６を行うことを条件として、販売者が購入者に対して、販売価格３の値引きを行うかあるいはポイント付与を行うようにする別の建物１の販売方法を構築する（値引等付一戸建販売）。
【００２７】
この建物１の販売方法では、上記値引きによる値引額７あるいはポイント付与によるポイント額８は、譲渡時期における建物１の推定価格と、販売時から譲渡時までの金利の逆算分とに基づいて算定されるようにする。
【００２８】
ここで、金利の逆算分とは、例えば、複利計算の場合、建物１の推定価格をｙ、値引額７あるいはポイント額８をｘ、金利をａ％、譲渡時期をｎ年とすると、ｙ＝ｘ（１＋ａ）・ｎ（ｎ乗）の式が成立するので、ｘ＝ｙ／（１＋ａ）・ｎとなる。なお、このポイント額８については、メンテナンスやその後のサービスなどの代金として使用できるものである。
【００２９】
そして、上記建物１の上記推定価格は、図２に示すように、当該建物１の新築時の価格１０と、当該建物１の経年劣化による価値減少分１１と、図３に示すような、当該建物１に対するメンテナンスによるメンテナンス補正分１２とに基づいて算定されるようにする。
【００３０】
より具体的には、例えば、価値減少分１１を、図２のグラフのように設定したとすると、当該建物１の新築時の価格１０が１００％であるのに対し、０年目の価値減少分１１は約２０％となり、まだメンテナンスがないので、推定価格は、新築時の価格１０の約８０％となる。また、３０年目の価値減少分１１は約６７％となり、メンテナンス補正分１２を考慮しない場合には、推定価格は、新築時の価格１０の約３３％となる。なお、この設定は、建物１が後述するユニット式建物である場合の例である。
【００３１】
また、例えば、メンテナンス補正分１２を、図３のように設定したとすると、メンテナンス補正分１２は、例えば、（メンテナンス価格）×（経過年数）÷（有効年数）となる。即ち、メンテナンスの有効年数を１０年として、５年が経過した場合には、メンテナンス価格の５／１０＝１／２がメンテナンス補正分１２となる。よって、このメンテナンス補正分１２で、上記価値減少分１１を補正するようにする。
【００３２】
なお、価値減少分１１とメンテナンス補正分１２との算定の仕方については、これに限るものではなく、当該建物１の性能に応じて適宜設定することができる。また、ここでは、価値減少分１１とメンテナンス補正分１２とを別々に取扱ったが、メンテナンスが行われることを前提として、一緒に取扱うような設定としても良い。
【００３３】
上記した建物１の販売方法は、一般的な建物１に採用することが可能であるが、特に、性能の高いユニット式建物に対して採用するのに適している。ここで、ユニット式建物は、予め工場で製造した建物ユニットを建築・施工現場へ複数搬送して、建築・施工現場で組み立てるようにしたものである。このようにすることにより、性能が高くしかも性能が安定した建物１を短期間で構築することが可能となる。ここで使用される建物ユニットは、規格化された大きさを有するほぼ箱状のものであり、鉄骨系のものや木質系のものなどが存在している。
【００３４】
建物ユニットは、技術の進歩や法規制の変化に伴い、図４に示すように、第１世代のもの（符号１５）から、１９８１年の新耐震基準を満たした第２世代のもの（符号１６）、２０００年の品確法を満たした第３世代のもの（符号１７）へと進化している。また、現在は第３世代であるが、今後も更なる進化が予想されている。
【００３５】
そこで、上記した建物１の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対して移築可能なユニット式建物を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物を移築し販売するなどの利用行為を行うようにする建物１の利用方法を構築する（建物買取・建物譲渡）。
【００３６】
上記とは別に、上記した建物１の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対してユニット式建物を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物を土地と共に買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物を土地付き建物１として販売するなどの利用行為を行うようにする建物１の利用方法を構築する（土地付買取・土地付譲渡）。
【００３７】
上記の各方法を具体的に実行するのに用いられる演算処理システムとして、図５に示すような、以下の内部処理を行うことのできる演算処理装置２１を設ける。この演算処理装置２１は、少なくとも演算処理装置本体２２と、表示装置２３と、キーボードやマウスなどの入力装置２４とを備えている。なお、この演算処理装置本体２２は企業内ネットワークやインターネットなどのネットワーク２５に接続して、外部の端末２６などからアクセスできるようにしても良い。
【００３８】
上記演算処理装置２１は、図６に示すように、主として、販売前管理３１と、販売時管理３２と、販売後管理３３と買取等後管理３４とを、行い得るように構成されている。なお、販売前管理３１と販売時管理３２とが、上記した建物１の販売方法に主に関連し、販売後管理３３と買取等後管理３４とが上記した建物１の利用方法に主に関連している。これらは、時系列的には連続した関係を有しているが、機能としてはそれぞれ独立したものとされる。また、建物１がユニット式建物であることを前提として処理がなされるように構成されている。なお、ネットワーク２５に接続する場合には、特に図示しないが、外部の端末２６との間で遣り取りを行う機能を備えるように構成される。
【００３９】
そして、先ず、販売前管理３１は、顧客に応じて最適な対応プランを案内する機能を有している。即ち、顧客に対して、顧客種別確認処理３５と、ユニットタイプ確認処理３６と、対応プラン案内処理３７とを順次行うように構成されている。
【００４０】
顧客種別確認処理３５では、新規顧客か、既存顧客かを確認するように構成されている。新規顧客の場合には、ユニットタイプ確認処理３６を行わずに、対応プラン案内処理３７で、新築のプランについて案内するように構成されている。また、既存顧客の場合には、ユニットタイプ確認処理３６で、所有しているユニット式建物が１世代前のものか、２世代以上前のものかを確認し、１世代前のものであれば、リフォームによって現行世代のものに近い居住性や耐久性などを持たせることが可能なので、対応プラン案内処理３７で、リフォームのプランについて案内するように構成されている。また、２世代以上前のものであれば、性能の差が大きくなっているため、現行世代のものに近い居住性や耐久性などを持たせることが難しいので、対応プラン案内処理３７で、建替のプランについて案内するように構成されている。なお、顧客が要望する場合には、解体サービス（図７参照）についての案内も行ように構成されている。なお、図７中、符号４０はユニット式建物、４１は土地、４２は建物ユニットである。そして、解体サービスを行う場合、顧客には、土地４１（更地）のみが残されることとなる。
【００４１】
このように、演算処理装置２１が各処理３５〜３７に従って販売前管理３１を行うことにより、顧客に応じて最適な対応プランを案内することができる。
【００４２】
次に、販売時管理３２は、新たにユニット式建物４０を購入する顧客に対して、上記した買取保証付一戸建販売や値引等付一戸建販売を含む各種の販売形態を案内し遂行する機能を有している。即ち、新規顧客と２世代以上前のユニット式建物４０を所有している既存顧客（解体サービス後の更地を対象とする）とに対して、販売形態案内処理４５と、買取価格・値引額等算定処理４６と、保証内容等確認処理４７と、購入者情報登録処理４８とを順次行うように構成されている。
【００４３】
販売形態案内処理４５は、顧客に対して、一戸建４９か、賃貸併用住宅５０かを案内するように構成されている（図８（ａ）上下段参照）。一戸建４９を選択した場合には、更に、通常一戸建か、買取保証付一戸建か、値引等付一戸建かを案内するように構成されている。そして、通常一戸建および賃貸併用住宅５０を選択して購入する場合には、買取価格・値引額等算定処理４６と、保証内容等確認処理４７とは行わずに、購入者情報登録処理４８で、購入者データベースに購入者情報を登録するように構成されている。なお、賃貸併用住宅５０を選択するためには、或る程度以上の広さの土地４１が必要となるため、販売形態案内処理４５で土地４１の広さ等を確認する処理も合わせて行うようにする。
【００４４】
また、買取保証付一戸建を選択して購入する場合には、買取価格・値引額等算定処理４６で買取価格４を算定し、保証内容等確認処理４７で買取保証２および買取価格保証５の内容について確認し、購入者情報登録処理４８で、購入者データベースにこれらの購入者情報を登録するように構成されている。
【００４５】
同様に、値引等付一戸建を選択して購入する場合には、買取価格・値引額等算定処理４６で値引額７・ポイント額８を算定し、保証内容等確認処理４７で譲渡予約６の内容について確認し、購入者情報登録処理４８で、購入者データベースにこれらの購入者情報を登録するように構成されている。
【００４６】
このように、演算処理装置２１が各処理４５〜４８に従って販売時管理３２を行うことにより、新たにユニット式建物４０を購入する顧客に対して、上記した買取保証付一戸建販売や値引等付一戸建販売を含む各種の販売形態を最適に案内し遂行することができる。
【００４７】
そして、販売後管理３３は、実際にユニット式建物４０を購入した顧客に対し、各種のアフターサービスや便宜を供与すると共に、上記した建物１の利用方法の前半部分である建物買取や土地付買取の時期を管理しこれらを遂行する機能を有している。即ち、購入した顧客に対し、ポイント管理処理５１と、定期診断案内処理５２と、メンテナンス履歴記録処理５３と、買取時期・譲渡時期の期限管理５４と、買取・譲渡案内通知発送処理５５と、買取・譲渡実施関連処理５６とのうち、それぞれに応じて必要なものを適時に行うように構成されている。
【００４８】
まず、通常一戸建および賃貸併用住宅５０を選択して購入した顧客に対しては、定期診断案内処理５２と、メンテナンス履歴記録処理５３とのみを行うように構成されている。
【００４９】
そして、買取保証付一戸建を選択して購入した顧客に対しては、定期診断案内処理５２と、メンテナンス履歴記録処理５３と、買取時期・譲渡時期の期限管理５４と、買取・譲渡案内通知発送処理５５と、買取・譲渡実施関連処理５６を行うように構成されている。特に、買取・譲渡実施関連処理５６では、建物買取および土地付買取のうちの販売時に設定したものが行われることになるが、顧客が希望する場合には継続所有を選択できるように構成されており、継続所有を選択した場合には、買取が行われずにそのまま所有を継続するように処理される。反対に、継続所有を選択しなかった場合には、建物買取または土地付買取が行われるように処理される（図８（ｂ）上下段参照）。
【００５０】
また、値引等付一戸建を選択して購入した顧客に対しては、ポイント管理処理５１（ポイント付与を選択した場合のみ）と、定期診断案内処理５２と、メンテナンス履歴記録処理５３と、買取時期・譲渡時期の期限管理５４と、買取・譲渡案内通知発送処理５５と、買取・譲渡実施関連処理５６を行うように構成されている。特に、買取・譲渡実施関連処理５６では、建物譲渡および土地付譲渡のうちの販売時に設定したものが行われることになるが、顧客が希望する場合には継続所有を選択できるように構成されており、継続所有を選択した場合には、譲渡の代償としての追金算出を行い、追金の支払の確認を行い、追金の支払が確認されれば、そのまま所有を継続することができるように処理される。反対に、継続所有を選択しなかった場合には、建物譲渡または土地付譲渡が実行されるように処理される（図８（ｂ）上下段参照）。
【００５１】
このように、演算処理装置２１が各処理５１〜５６（のうちの必要なもの）に従って販売後管理３３を行うことにより、実際にユニット式建物４０を購入した顧客に対し、各種のアフターサービスや便宜を供与すると共に、上記した建物１の利用方法の前半部分である建物買取や土地付買取の時期を管理しこれらを適切に遂行することができる。
【００５２】
最後に、買取等後管理３４は、上記した建物１の利用方法の前半部分である建物買取や土地付買取を行った後に、後半部分の建物譲渡や土地付譲渡を遂行する機能を有している。即ち、買取または譲渡によって得た物件（ユニット式建物４０や土地４１）に対して、利用行為関連処理６１を行うように構成されている。この利用行為関連処理６１では、建物買取や建物譲渡のあった建物１を、中古建物等データベースに登録し、工場で再生してから移築して販売するなどの利用（リユース）に至るまでを管理するように構成されている（図８（ｃ）上段参照）。同様に、土地付買取や土地付譲渡のあった物件を、中古建物等データベースに登録し、現場で再生（リメイク）してから販売するなどの利用に至るまでを管理するように構成されている（図８（ｃ）下段参照）。
【００５３】
このように、演算処理装置２１が利用行為関連処理６１によって買取等後管理３４を行うことにより、上記した建物１の利用方法の前半部分である建物買取や土地付買取を行った後に、後半部分の建物譲渡や土地付譲渡を適切に遂行することが可能となる。
【００５４】
また、演算処理装置２１を用いて、上記した販売前管理３１と、販売時管理３２と、販売後管理３３と買取等後管理３４とを適宜行わせるようにすることにより、建物１の販売方法や利用方法を有効に運営・実行することが可能となる。
【００５５】
そして、この実施例の建物１の販売方法によれば、建物１の販売時に、販売者が購入者に対して、将来、当該建物１を買取るという内容の買取保証２を行うことにより（買取保証付一戸建販売）、建物１の購入が容易となると共に、買取保証２を実行するために耐久性や居住性などの性能の高い建物１が供給されるようになる。また、販売者が自ら建物１を買取ることにより、中古建物１を適正に評価することや、中古建物１の物件情報を販売網を利用して積極的に発信することなどが期待できる。これにより、中古建物１の流通が促進されるようになる。
【００５６】
そして、上記買取保証２による買取価格４が、買取時期における建物１の推定価格に基づいて算定されるようにすることにより、その建物１の買取時期に応じた推定価格が予め設定されるようになるので、評価基準が明確化され、依って、適正な評価に基づく買取価格４が得られるようになる。以て、適正な評価に基づく建物１の流通システムが確立されることが期待できる。また、建物１の販売時に、販売者が購入者に対して、上記買取価格４を保証するという内容の買取価格保証５を行うことにより、安心して建物１を購入したり、買取を求めたりすることが可能となると共に、建物１の販売を促進したり、中古建物１の入手を容易化したりすることができる。
【００５７】
一方、建物１の販売時に、購入者が販売者に対し、将来、当該建物１を譲渡するという内容の譲渡予約６を行うことを条件として、販売者が購入者に対して、販売価格の値引きを行うかあるいはポイント付与を行うことにより（値引等付一戸建販売）、初期費用などが安くなったり、メンテナンス費用がポイントでまかなえるようになったりするので、建物１の購入や維持が容易となると共に、譲渡予約６を実行するために耐久性や居住性などの性能の高い建物１が供給されるようになる。また、販売者が自ら建物１の譲渡を受けることにより、中古建物１を適正に評価することや、中古建物１の物件情報を販売網を利用して積極的に発信することなどが期待できる。これにより、中古建物１の流通が促進されるようになる。
【００５８】
そして、上記値引きによる値引額７あるいはポイント付与によるポイント額８は、譲渡時期における建物１の推定価格と、販売時から譲渡時までの金利の逆算分とに基づいて算定されることにより、その建物１の譲渡時期に応じた推定価格が予め設定されるようになるので、評価基準が明確化され、依って、適正な評価に基づく値引きやポイント付与が得られるようになる。以て、適正な評価に基づく建物１の流通システムが確立されることが期待できる。また、建物１の譲渡を受けることにより、中古建物１の入手を容易化したりすることができる。
【００５９】
上記した建物１の上記推定価格は、当該建物１の新築時の価格１０と、当該建物１の経年劣化による価値減少分１１と、当該建物１に対するメンテナンスによるメンテナンス補正分１２とに基づいて算定されることにより、評価基準を合理的且つ明確なものとすることができる。
【００６０】
上記した建物１の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対して移築可能なユニット式建物４０を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物４０を買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物４０を移築し販売するなどの利用行為を行うことにより（建物買取・建物譲渡）、性能の良いユニット式建物４０の再利用化が図られるようになる。以て、適正な評価に基づく建物１の流通システムが確立されることとなる。
【００６１】
これとは別に、上記した建物１の販売方法に基づいて、販売者が購入者に対してユニット式建物４０を販売し、販売者は購入者から、設定した買取時期または譲渡時期に、当該ユニット式建物４０を土地４１と共に買取りまたは譲渡を受け、販売者は、当該ユニット式建物４０を土地付き建物１として販売するなどの利用行為を行うことにより（土地付買取・土地付譲渡）、性能の良いユニット式建物４０を土地４１付きで再利用することが可能となる。以て、適正な評価に基づく建物１の流通システムが確立されることとなる。
【００６２】
以上、この発明の実施例を図面により詳述してきたが、実施例はこの発明の例示にしか過ぎないものであるため、この発明は実施例の構成にのみ限定されるものではなく、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計の変更等があってもこの発明に含まれることは勿論である。また、複数の実施例や変形例が示されている場合には、これらの可能な組合せが含まれることは勿論である。
【図面の簡単な説明】
【００６３】
【図１】本発明の実施例にかかる建物の販売方法を示す表である。
【図２】建物の価値減少分を説明するグラフである。
【図３】メンテナンス補正分を説明するグラフである。
【図４】建物ユニットの世代を示す図である。
【図５】本発明の各方法を実行する演算処理システムの説明図である。
【図６】図５の演算処理システムの内部処理を示す系統図である。
【図７】解体サービスを示す概念図である。
【図８】本発明の建物の利用方法を示す概念図である。
【符号の説明】
【００６４】
１    建物
２    買取保証
４    買取価格
５    買取価格保証
６    譲渡予約
７    値引額
８    ポイント額
１０  新築時の価格
１１  経年劣化による価値減少分
１２  メンテナンス補正分
２１  演算処理装置
３１  販売前管理
３２  販売時管理
３３  販売後管理
３４  買取等後管理
４０  ユニット式建物
４１  土地
４２  建物ユニット
【図１】
2008015789.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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