(57)【要約】      （修正有）【課題】入居希望者の信用判定を家主が迅速に行うことが可能な長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステムを提供する。【解決手段】シミュレーションシステム１００は、賃貸物件について家主１１１の希望条件データを記憶する希望条件データ記憶部１０１と、希望条件データに基づき信用判定のための質問を生成する質問生成手段１０２と、この質問に対する入居希望者１１２からの回答を記憶する回答記憶部１０３と、この回答記憶部に記憶された情報を家主に提供する回答提供手段１０４と、家主による判定結果を記憶する判定結果記憶部１０５と、この判定結果を入居希望者１１２に提供する判定結果提供手段１０６とを有する。【選択図】図１
2008226027.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の対象となる賃貸物件について家主の入居者に関する希望条件データを記憶する希望条件データ記憶部と、
この希望条件データ記憶部に記憶された希望条件データに基づき、長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式における信用判定のための質問を生成する質問生成手段と、
この質問に対する入居希望者からの回答を記憶する回答記憶部と、
前記回答記憶部に記憶された情報を家主に提供する回答提供手段と、
この回答提供手段により提供される情報に基づく家主による判定結果を記憶する判定結果記憶部と、
前記判定結果記憶部に記憶された判定結果を入居希望者に提供する判定結果提供手段とを有する長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステム。
【請求項２】
前記質問生成手段により生成される質問は、入居希望者がその匿名性を保ちつつ回答できるように生成されることを特徴とする請求項１記載の長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステム。
【請求項３】
前記回答記憶部に記憶された情報への第三者によるアクセスを制限する手段を有することを特徴とする請求項１または２記載の長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステム。
【請求項４】
長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の対象となる賃貸物件について家主の入居者に関する希望条件データを受け取り、記憶装置に格納するステップと、    
前記記憶装置に格納された希望条件データに基づき、入居希望者に関する質問を生成し、入居希望者のコンピュータ端末に送るステップと、
入居希望者からの回答を受けとり、入居希望者情報として記憶装置に格納するステップと、
家主によるその賃貸物件についての入居希望者情報への記憶装置に記憶された自分の賃貸物件に対する入居希望者情報へのアクセスを許可するステップと、  
この情報に基づく家主による信用判定結果を受け取るステップと、
この信用判定結果を入居希望者のコンピュータ端末に提供するステップとを有する長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーション方法。
【請求項５】
前記質問生成手段により生成される質問は、入居希望者がその匿名性を保ちつつ回答できるように生成されることを特徴とする請求項４記載の長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーション方法。
【請求項６】
前記記憶装置に記憶された情報への第三者によるアクセスが制限されていることを特徴とする請求項５または６記載の長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーション方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステムおよび方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
一般に、賃貸マンション、賃貸アパート、貸事務所、貸家などの不動産賃貸にあって、退去時の原状回復のための費用充当、家賃不払い時などに備えるため、保証金、敷金の名目で、たとえば３ヶ月分の家賃に相当する金額が家主によって入居者に請求されることが多い。また、家主への１ヶ月分の礼金、１か月分の前家賃などを合計すると、入居希望者は、たとえば家賃５ヶ月分のかなりのまとまった資金を準備する必要がある。
【０００３】
仮に、不動産賃貸にあたって、このような多額の初期費用を必要としない不動産賃貸方式が実現できれば、不動産賃貸市場の活性化を図ることができる。入居希望者は、そのような初期費用を準備する前に、希望する物件を借りることができ、一方、貸手は、新入居者が入らないことによる賃料収入損失を防止することがきる。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかし、このような不動産賃貸方式には、家主にとって、通常であれば期待できるたとえば家賃５か月分のまとまった資金を得る機会を失うという問題がある。また、家主にとって、入居者の家賃支払い能力、入居者が物件に損害を与えた場合の補償についての不安が残るという問題がある。
【０００５】
そこで、長期家賃、たとえば２年間分の家賃をまとめて入居時に家主に支払う方式をとることで、家主の不安を解消するとともに、そのまとまった資金による新たな投資を可能とする長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を考案した。なお、この方式を希望する入居者の多くは、学生、その他の若年層等の自己資金に乏しい人たちであり、このような長期家賃を準備することは、困難である。そこで、この方式は、金融機関からの融資を受ける仕組みと組み合わせ可能になっている。
【０００６】
一方、入居先を探す方法として、インターネットによる検索、閲覧が活用できれば便利である。インターネットには、匿名性の特徴がある。家主側としては、その賃貸物件に適した入居者に入居してもらいたいと考えることは自然であり、入居者についての希望条件を定めていることが多い。また、入居希望者にとっても、自分がそのような条件に適合しているかを、その賃貸物件について即座に知ることができれば、便利である。
【０００７】
入居希望者には、大家側との入居についての合意がなされるまで、あまり自分の個人情報を家主側に知らせたくない心理が働く。そこで、インターネット上で賃貸物件に関する情報を次々と閲覧していく過程で、最小限度の情報を与えることにより、入居可否の判定結果を知ることができれば、迅速な賃貸物件探しが可能となる。
【０００８】
本発明は、上記課題を解決するためになされたもので、入居希望者にとって多額の初期費用を必要とせず、家主にとってまとまった資金を前倒しで得ることにより新たな投資が可能となる長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するためのシミュレーションシステムおよび方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明による長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステム１００は、図1に示すように、長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の対象となる賃貸物件について家主１１１の入居者に関する希望条件データを記憶する希望条件データ記憶部１０１と、この希望条件データ記憶部１０１に記憶された希望条件データに基づき、長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式における信用判定のための質問を生成する質問生成手段１０２と、この質問に対する入居希望者１１２からの回答を記憶する回答記憶部１０３と、この回答記憶部１０３に記憶された情報を家主１１１に提供する回答提供手段１０４と、この回答提供手段により提供される情報に基づく家主１１１による判定結果を記憶する判定結果記憶部１０５と、この判定結果記憶部１０５に記憶された判定結果を入居希望者１１２に提供する判定結果提供手段１０６とを有することを特徴とする。
【００１０】
このような構成としたことにより、入居者および家主にとって利点の多い長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式における入居希望者の信用判定を家主が迅速に行うことが可能となる。入居者は、信用判定に要する時間を短縮しつつ、最適な賃貸物件を探すことができる。入居者および家主双方が、早期に賃貸借契約を結ぶことができる。
【００１１】
また、質問生成手段により生成される質問は、入居希望者がその匿名性を保ちつつ回答できるように生成されるようにして、契約に至らない家主への個人情報の開示を回避することができる。これにより、入居者の信用判定に対する心理的抵抗を軽減し、迅速な信用判定が可能となる。
【００１２】
さらに、回答記憶部に記憶された情報への第三者によるアクセスを制限するようにして、シミュレーションシステムのセキュリティーを高めることができる。
【００１３】
本発明による長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーション方法は、長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の対象となる賃貸物件について家主の入居者に関する希望条件データを受け取り、記憶装置に格納するステップと、記憶装置に格納された希望条件データに基づき、入居希望者に関する質問を生成し、入居希望者のコンピュータ端末に送るステップと、入居希望者からの回答を受けとり、入居希望者情報として記憶装置に格納するステップと、家主によるその賃貸物件についての入居希望者情報への記憶装置に記憶された自分の賃貸物件に対する入居希望者情報へのアクセスを許可するステップと、この情報に基づく家主による信用判定結果を受け取るステップと、この信用判定結果を入居希望者のコンピュータ端末に提供するステップとを有することを特徴とする。
【００１４】
このような構成とすることにより、コンピュータおよびインターネットなどの通信手段を活用して長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションを実現でき、入居希望者の信用判定を家主が迅速に行うことが可能となる。入居者は、信用判定に要する時間を短縮しつつ、最適な賃貸物件を探すことができる。入居者および家主双方が、早期に賃貸借契約を結ぶことが可能となる。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、入居希望者の信用判定を家主が迅速に行うことが可能な長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステムを提供することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
図２は本発明の一実施形態によるシミュレーションシステムが適用される長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の第1の例を示す。
図２において、入居者は、家主と長期家賃一括払い方式による賃貸契約を結ぶ。この例では、1月当りの家賃１０万円、期間２年の賃貸契約であり、入居者は、銀行から２年分の家賃２４０万円（１０万円×２４ヶ月）を借り入れ、入居時にこの２４０万円を家主に一括して支払う。家主は、この一括支払いによる長期家賃を、前倒しで得ることになる。
【００１７】
入居者にとっては、当初の入居のための初期費用を必要とせず、長期的には、２年分の家賃２４０万円および銀行金利のみの負担で、入居することができ、賃貸物件を安価に借りることができる。家主にとっては、無利息でまとまった運用資金を手に入れることができ、これを投資に使うことができ、また滞納リスクが無くなる。そこで、長期割引金として４か月分の家賃（４０万円）を銀行に預金し、退去時に、入居者のもつ銀行口座にこの４０万円が振り込まれるようにすることができる。
【００１８】
具体的には、入居者にとっては、以下のような費用負担となる。
Ａ）自己資金一括払いの場合
（自己資金があれば、銀行からの借り入れの必要はない）
毎月の返済金額    ０円
総支払い額        ２，４００，０００円
退去時に          長期割引金４０万円の預金を受け取ることができる。
２年間を２００万円で借りたことになり、
月家賃換算        ８３，３３３円
【００１９】
Ａ）ローン利用  割引金受け取り型
２４０万円を金利年３％で借り入れ、２年（２４ヶ月）で返済する場合
毎月の返済金額  １０３，１５４円
総支払い額      ２，４７５，６９６円
退去時に        長期割引金４０万円の預金を受け取ることができる。
２年間を２、０７５，６９６円で借りたことになり、３２４，３０４円の得で、
月家賃換算    ８６，４８７円
【００２０】
Ａ）ローン利用  割引金返済充当型
２４０万円を金利年３％で借り入れ、３０ヶ月で返済する場合
長期割引金４０万円は、２４ヶ月支払い後の返済に充当する
毎月の返済金額    ８７，５００円
総支払い額        ２，１００，０００円
月家賃換算        ８７，５００円
【００２１】
このように、長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式によれば、入居者が家賃以外の初期費用を支払う必要が無くなり、結果として少ない費用負担で入居することが可能となり、長期家賃を自己資金として準備できない場合にも、銀行からの融資を受けることにより、少ない負担で、入居することが可能となる。
【００２２】
図２では、２年間に途中退去が無いものとして説明したが、図３は、途中退去がある場合の長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の第1の例を示す。図３において、入居者は、家主と長期家賃一括払い方式による賃貸契約を結ぶ。この例では、図2の例と同様に、1月当りの家賃１０万円、期間2年の賃貸契約であり、入居者は、銀行から２年分の家賃２４０万円（１０万円×２４ヶ月）を借り入れ、入居時にこの２４０万円を家主に一括して支払う。家主は、この一括支払いによる長期家賃を、前倒しで得る。入居後６か月で退去する場合、入居者にとっては、以下のような費用負担となる。
【００２３】
Ａ）自己資金一括払いの場合
（自己資金があれば、銀行からの借り入れの必要はない）
入居時の支払い額    ２，４００，０００円
退去時までの家賃        ６００，０００円
退去時に受け取り予定の長期割引金４０万円の預金を受け取る。
家主から残金１４０万円を返金する。
返金額合計          １，８００，０００円
【００２４】
Ａ）ローン利用  割引金受け取り型
２４０万円を金利年３％で借り入れ、２年（２４ヶ月）で返済する場合  
退去時までの総支払額      ６１８，９２４円
退去時に受け取り予定の長期割引金４０万円の預金を受け取る。
家主から残金１４０万円を返金する。
返金額合計            １，８００，０００円
返済残高              １，８５６，７７２円
差額                        ５６，７７２円
【００２５】
Ａ）ローン利用  割引金返済充当型
２４０万円を金利年３％で借り入れ、３０ヶ月で返済する場合
長期割引金４０万円は、２４ヶ月支払い後の返済に充当する
退去時までの総支払額      ５２５，０００円
家主から残金１４０万円を返金する。
返金額合計            １，４００，０００円
返済残高              １，５７５，０００円
差額                      １７５，０００円
【００２６】
図４は、長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を、上記のローン利用を例に、そのフローを説明する図である。
図４において、家主あるいは不動産業者は、ある賃貸物件について、入居者募集する。募集の際には、通常賃料による場合と一括払い賃料による場合を併記する。入居希望者は、支払い方式を選択する。入居希望者が一括払いを選択した場合、家主あるいは不動産業者は、その入居者希望者が所定入居条件を満たしているかどうか審査する。審査に合格すると、その結果が入居希望者に通知され、入居希望者は、銀行に必要資金の借り入れを申し込む。
【００２７】
銀行による融資に関する審査に合格すると、保証会社による審査を受け、保証会社による審査に合格すると、入居希望者と銀行との間で、融資についての消費貸借契約が結ばれる。また、入居希望者と家主との間で、賃貸物件についての、賃貸借契約が結ばれる。これにより、銀行から家主に長期家賃が払い込まれる。入居者は、銀行に毎月の返済を行う。
【００２８】
次に、本願発明の一実施形態による長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステムの構成を、図５を参照して説明する。図５において、シミュレーションシステム５００は、コンピュータサーバなどで構成されるホストコンピュータ５０１で実現することができる。ホストコンピュータ５０１は、演算装置５１０、記憶装置５２０および通信装置５３０を含む。記憶装置５２０に信用判定データベース５２１を備える。
【００２９】
この信用判定データベース５２１は、その賃貸物件に関する家主の希望条件データが記憶される希望条件データ記憶部５２２を有する。家主が、家主のコンピュータ端末５４０を使用してホストコンピュータ５０１にインターネット５５０によりアクセスし、その賃貸物件についての情報およびその希望条件データを、希望条件データ記憶部５２２に書き込むことができる。また、不動産業者のコンピュータ端末からこのような情報、データを書き込むことも可能である。
【００３０】
入居希望者は、入居希望者のコンピュータ端末５６０で、通信装置５３０およびインターネット５５０を経由して、ホストコンピュータ５０１にアクセスし、希望する賃貸物件を検索、その情報を閲覧する。賃貸物件情報は、不動産業者のウエブサイト、賃貸物件情報提供業者のウエブサイトなどからも提供できる。
【００３１】
また、家主のコンピュータ端末５４０および入居希望者のコンピュータ端末５６０は、パーソナルコンピュータ、携帯情報端末、携帯電話機など、インターネット接続機能を有するコンピュータを使用することができる。
【００３２】
関心のある賃貸物件が見つかった場合、その物件について、家主の希望条件と合致するかどうかを知るために、信用判定を受ける。一般に、その物件を借りることができることがわかるまで、自分の個人情報をあまり開示したくないという心理がはたらくため、信用判定は、匿名でも受けることができるようにする。
【００３３】
家主による信用判定のための情報の入力を促すため、入居希望者に関する質問が、希望条件データ記憶部５２２に記憶されたデータに基づき質問生成手段５１１で生成され、入居希望者のコンピュータ端末５６０に送られ、そのディスプレイに回答の入力を促す画面が表示される。入居希望者に関する質問には、入居希望者の年齢、職業、年収、家族構成、保証人などに関するものが含まれる。
【００３４】
入居希望者が回答を入力すると、信用判定データベース中の回答記憶部５２３に入居希望者情報が記憶される。１つの賃貸物件に対する1人の入居希望者の情報について、ホストコンピュータのＩＤ／パスワード生成部５１２により、入居希望者ＩＤおよび入居希望者パスワードが発行され、入居希望者のコンピュータ端末５６０に送られることにより、入居希望者に通知される。このように、入居希望者の情報は、第三者による不正なアクセスからパスワードにより保護される。入居希望者は、入居希望者ＩＤおよび入居希望者パスワードを使用して、いったん入力した情報の修正あるいは削除をすることができる。
【００３５】
一方、賃貸物件について入居希望者からの情報入力があると、ＩＤ／パスワード生成部５１２で、その入居希望者情報について家主パスワードが発行され、電子メールなどの手段により家主のコンピュータ端末５４０に送られることにより、家主に通知される。家主は、通知された家主パスワードを使用して、回答記憶部５２３にアクセスし、その中の自分が提供する賃貸物件に対する入居希望者情報を見る。この情報に基づき、その入居希望に応じることができるかを判定し、家主のコンピュータ端末５４０から判定結果をホストコンピュータ５０１に送る。
【００３６】
この判定結果は、データベース５２１中の判定結果記憶部５２４に記憶される。入居希望者は、入居希望者ＩＤおよびパスワードを使用して、入居希望者のコンピュータ端末５６０からこの判定結果記憶部５２４にアクセスし、その中の判定結果を閲覧する。なお、入居者の電子メールアドレスをあらかじめ登録しておき、家主による判定結果入力に応じて、その判定結果を電子メールで受け取るようにすることもできる。
【００３７】
このようにして、入居希望者は、その賃貸物件に入居可能かを知ることができる。入居可能であるとの判定結果を受け取った場合、入居希望者は、家主との賃貸借契約を結ぶための図４に示されたフローにしたがって、手続きを進める。
【００３８】
図５に示したシミュレーションシステムは、ホストコンピュータ５０１の演算装置５１０およびその記憶装置５２０に格納されたコンピュータプログラムで実現することができる。次に、このシュミレーション方法を、図6のフローチャートを参照して、説明する。
【００３９】
このシュミレーション方法は、図６中のステップ６００において、スタートする。ステップ６０１において、入居希望者のコンピュータ端末５６０からのアクセスにより、ホストコンピュータ５０１は、入居希望者のコンピュータ端末５６０との間で通信リンクを確立する。これにより、入居希望者が、入居希望者のコンピュータ端末５６０でインターネット５５０経由で、ホストコンピュータ５０１にアクセスし、希望する賃貸物件を検索、閲覧する。
【００４０】
関心のある賃貸物件について、入居希望者が、家主による信用判定を受けることを希望する場合、ステップ６０２において、ホストコンピュータ５０１は、入居希望者のコンピュータ端末５６０からの信用判定申し込みのコマンドを受け取る。次に、ステップ６０３において、質問生成手段５１１は、希望条件データ記憶部５２２に記憶されたデータに基づき、入居希望者に関する質問を生成し、入居希望者のコンピュータ端末５６０に送る。この質問は、入居希望者のコンピュータ端末５６０のディスプレイに表示され、入居希望者が回答を入力する。
【００４１】
ステップ６０４において、ホストコンピュータ５０１は、入居希望者からの回答を受けとり、回答記憶部５２３に記憶する。必要な情報が記憶されると、ステップ６０５において、ホストコンピュータ５０１は、入居希望者ＩＤおよび入居希望者パスワードを生成し、入居希望者のコンピュータ端末５６０に送る。
【００４２】
ステップ６０６において、ホストコンピュータ５０１は、家主パスワードを生成し、家主のコンピュータ端末５４０に送る。これは、電子メールで、入居希望者からの情報入力があったことを通知するとともに、家主パスワードを通知することによって、行なうことができる。
【００４３】
ステップ６０７において、ホストコンピュータ５０１は、家主パスワードの入力に応じて、家主によるその賃貸物件について回答記憶部５２３に記憶された自分の賃貸物件に対する入居希望者情報へのアクセスを許可する。この情報に基づき、家主はその入居希望に応じることができるかを判定する。ステップ６０８において、ホストコンピュータ５０１は、家主のコンピュータ端末５４０からの判定結果を受け取り、判定結果記憶部５２４に記憶する。
【００４４】
ステップ６０９において、入居希望者のコンピュータ端末からのＩＤおよびパスワード入力を伴う判定結果閲覧要求に応じて、入居希望者のコンピュータ端末５６０のディスプレイに、その判定結果を表示する。
【００４５】
このようにして、入居希望者は、その賃貸物件に入居可能かを知ることができる。入居可能であるとの判定結果を受け取った場合、入居希望者は、家主との賃貸借契約を結ぶための図４に示されたフローにしたがって、手続きを進める。
【図面の簡単な説明】
【００４６】
【図１】本発明の長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステムの構成を示す図である。
【図２】本発明の一実施形態によるシミュレーションシステムが適用される長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の第1の例を示す図である。
【図３】本発明の一実施形態によるシミュレーションシステムが適用される長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式の第２の例を示す図である。
【図４】本発明の一実施形態によるシミュレーションシステムが適用される長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を、ローン利用を例にして、そのフローを説明する図である。
【図５】本願発明の一実施形態による長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーションシステムの構成を示す図である。
【図６】本願発明の一実施形態による長期家賃一括払いによる不動産賃貸方式を支援するシミュレーション方法を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００４７】
１００  シミュレーションシステム
１０１  希望条件データ記憶部
１０２  質問生成手段
１０３  回答記憶部
１０４  回答提供手段
１０５  判定結果記憶部
１０６  判定結果提供手段
１１１  家主
１１２  入居希望者
５００  シミュレーションシステム
５０１  ホストコンピュータ
５１０  演算装置
５１１  質問生成手段
５１２  ＩＤ／パスワード生成部
５２０  記憶装置
５２１  信用判定データベース
５２２  希望条件データ記憶部
５２３  回答記憶部
５２４  判定結果記憶部
５３０  通信装置
５４０  家主のコンピュータ端
５５０  インターネット
【図１】
2008226027.tif 000003
【図２】
2008226027.tif 000004
【図３】
2008226027.tif 000005
【図４】
2008226027.tif 000006
【図５】
2008226027.tif 000007
【図６】
2008226027.tif 000008