(57)【要約】【構成】マンションを管理する管理会社の管理サーバ１２は、広告付きのポータルサイトをマンションに居住する居住者のＰＣ１８に表示し、ポータルサイト上の広告がクリックされたとき広告主のＥＣサイトをＰＣ１８に表示する。こうして表示されるＥＣサイトを通じて商取引が行われると、その成果に応じたポイントを居住者に付与する。そして、居住者から管理会社に支払われるべき管理費の額を、居住者が貯めたポイントに応じて減額する。【効果】管理会社が居住者向けの広告付きウェブサイトを運営して、居住者および広告主の各々に利益をもたらすことができる。【選択図】図１
2008052383.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
住宅を管理する管理者が当該住宅に居住する居住者向けのウェブサイトを運営する方法であって、
前記管理者の管理サーバを、
広告付きウェブサイトを前記住宅に居住する居住者の居住者端末に表示するウェブサイト表示手段、
前記ウェブサイト表示手段の表示処理中に前記居住者端末を通して所定の操作を受け付けたとき広告主の電子商取引サイトを前記居住者端末に表示する電子商取引サイト表示手段、
前記電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて行われた商取引の成果に応じたポイントを前記居住者に付与するポイント付与手段、および
前記居住者から前記管理者に支払われるべき管理費の額を前記ポイント付与手段によって付与されたポイントに応じて減額する減額手段として機能させる、サイト運営方法。
【請求項２】
前記広告から前記電子商取引サイトへのリンクの形成と、前記広告主から前記管理者への報酬の支払いとは、アフィリエイト・サービス・プロバイダのＡＳＰサーバを介して行われ、
前記ＡＳＰサーバは、前記電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて行われた商取引の内容を取引情報としてデータベースに記録しており、当該データベースの取引情報を前記管理者の管理者端末に提供し、
前記管理サーバを、前記ＡＳＰサーバによって提供された取引情報を前記管理者端末から取得する第１取得手段としてさらに機能させ、
前記ポイント付与手段は前記第１取得手段によって取得された取引情報に基づいてポイント付与を行う、請求項１記載のサイト運営方法。
【請求項３】
前記管理サーバを、電子商取引サイト毎に定められたポイント付与条件を記憶する記憶手段としてさらに機能させ、
前記ポイント付与手段は、
前記電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて商取引が行われたとき当該電子商取引サイトに対応するポイント付与条件を前記記憶手段から取得する第２取得手段、および
前記第１取得手段によって取得された取引情報と前記第２取得手段によって取得されたポイント付与条件とに基づいて付与すべきポイントを算出するポイント算出手段を含む、請求項２記載のサイト運営方法。
【請求項４】
前記商取引は商品の購買を含み、前記ポイント付与条件は購買代金に対する付与ポイントの比率を示すポイント付与率を含む、請求項３記載のサイト運営方法。
【請求項５】
前記ポイント付与手段は前記管理者端末を通した操作に応答してポイント付与処理を実行し、前記減額手段は前記居住者端末を通した操作に応答して減額処理を実行する、請求項１ないし４のいずれかに記載のサイト運営方法。
【請求項６】
住宅を管理する管理者が当該住宅に居住する居住者向けのウェブのサイトを運営するためのプログラムであって、
前記管理者の管理サーバのプロセサを、
広告付きウェブサイトを前記住宅に居住する居住者の居住者端末に表示するウェブサイト表示手段、
前記ウェブサイト表示手段の表示処理中に前記居住者端末を通して所定の操作を受け付けたとき広告主の電子商取引サイトを前記居住者端末に表示する電子商取引サイト表示手段、
前記電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて行われた商取引の成果に応じたポイントを前記居住者に付与するポイント付与手段、および
前記居住者から前記管理者に支払われるべき管理費の額を前記ポイント付与手段によって付与されたポイントに応じて減額する減額手段として機能させる、サイト運営プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、サイト運営方法に関し、特にたとえば、ウェブサイトに広告を掲載して広告主から広告料（報酬）を徴収し、徴収された広告料でウェブサイトを運営する、サイト運営方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来のこの種の方法としては、特許文献１に開示されたものが知られている。この従来技術では、広告はコンテンツプロバイダのウェブサイトに掲載され、コンテンツプロバイダからユーザに広告付きページが送信されたときポイントサービス会社によって広告のデータ量に応じたポイントがユーザに付与される。このポイントは、ウェブサイトでの買い物に利用できる。
【０００３】
ここで広告主は、コンテンツプロバイダに広告料を支払うと共に、ポイントサービス会社に対してポイントの料金を負担する。この料金は、ユーザが通信事業者に支払う通信料のうち広告データ分に相当する。このため、ユーザは通信料を気にすることなく広告を閲覧できる。一方、広告主にとっては、ポイントの料金を負担しても、ポイントによってウェブサイトでの商品購入が促進されるので、結果として利益を上げることが期待される。
【特許文献１】特開２００２−３２９１３６号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
ところで、マンション等の住宅を管理する管理会社である本出願人によって、住宅の居住者を会員とするポータルサイトを運営することが検討されている。ポータルサイト内のページには提携会社の広告が掲載され、広告は提携会社のＥＣ（Electronic Commerce）サイトとリンクされる。ポータルサイトを訪れた会員は、ページに掲載された広告をクリックすることでＥＣサイトへと移動し、そこで商品を購入することができる。
【０００５】
しかし、このようなサイト運営に従来技術を用いようとすると、次のような問題が生じる。すなわち、このポータルサイトでは、会員は主に居住者であるため、会員数が限られる。一方、従来技術では、閲覧された広告の広告主から商品が購入されるとは限らない。このため、広告主である提携会社は、ポイント料金を負担しながら利益を上げられない可能性が小さくない。
【０００６】
また、居住者は、ポイントを得ても何ら商品を購入しなければ利益がなく、ポイントを利用するために商品を購入したのでは却って利益が損なわれる。
【０００７】
それゆえに、この発明の主たる目的は、住宅を管理する管理者が居住者向けの広告付きウェブサイトを運営して、居住者および広告主（提携者）の各々に利益をもたらすことができる、サイト運営方法を提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
請求項１の発明に従うサイト運営方法は、住宅を管理する管理者が当該住宅に居住する居住者向けのウェブサイトを運営する方法であって、管理者の管理サーバ(12)を次の手段として機能させる：広告付きウェブサイトを住宅に居住する居住者端末(18)に表示するウェブサイト表示手段(S5)；ウェブサイト表示手段の表示処理中に居住者端末を通して所定の操作を受け付けたとき広告主の電子商取引サイトを居住者端末に表示する電子商取引サイト表示手段(S21)；電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて行われた商取引の成果に応じたポイントを居住者に付与するポイント付与手段(S101)；および居住者から管理者に支払われるべき管理費の額をポイント付与手段によって付与されたポイントに応じて減額する減額手段(S47〜S53)。
【０００９】
請求項１の発明では、広告付きウェブサイトは、ウェブサイト表示手段によって居住者端末に表示される。この状態で居住者端末を通して所定の操作（典型的にはウェブサイト上の任意の広告をクリックする操作）が行われると、広告主の電子商取引サイトが電子商取引サイト表示手段によって居住者端末に表示される。こうして表示された電子商取引サイトを通じて商取引が行われると、その成果に応じたポイントがポイント付与手段によって居住者に付与される。居住者が管理者に支払うべき管理費の額は、付与されたポイントに応じて、減額手段によって減額される。
【００１０】
このように、獲得ポイントの管理費への充当を可能としたことで、居住者は管理費の減額という形で確実に利益を享受できる。また、この結果として電子商取引サイトでの商取引が促進されるので、広告主も利益を享受できる。
【００１１】
なお、管理費減額の原資には、広告主から管理者に支払われる報酬（広告料）が当てられる。ここで報酬は、好ましくは商取引の成果に応じた報酬であるが、広告のクリック回数に応じた報酬でも、定額の報酬でも、あるいはこれらの組み合わせでもよい。成果に応じた報酬とすることで、ウェブサイトの閲覧者が居住者に限られていても広告主は利益を確保できる。
【００１２】
請求項２の発明に従うサイト運営方法は、請求項１に従属する。広告から電子商取引サイトへのリンクの形成と、広告主から管理者への報酬の支払いとは、アフィリエイト・サービス・プロバイダのＡＳＰサーバ(52)を介して行われる。ＡＳＰサーバは、電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて行われた商取引の内容を取引情報(78)としてデータベース(DB)に記録しており、このデータベースの取引情報を管理者の管理者端末(14)に提供する。そしてこのサイト運営方法は、管理サーバを、ＡＳＰサーバによって提供された取引情報を管理者端末から取得する第１取得手段(S113)としてさらに機能させる。ポイント付与手段は、こうして取得された取引情報に基づいてポイント付与を行う。
【００１３】
請求項２の発明では、管理者および広告主の各々は、アフィリエイト・サービス・プロバイダによって提供されるアフィリエイト・サービスに参加する。アフィリエイト・サービスは、広告から電子商取引サイトへのリンクを形成し、広告付きウェブサイトを経由して広告主の電子商取引サイトで商取引が行われたとき、その成果に応じた報酬を広告主から管理者に支払うサービスである。アフィリエイト・サービス・プロバイダのＡＳＰサーバは、このような商取引の内容を取引情報としてデータベースに記録しており、このデータベースの管理情報を管理者端末に提供する。第１取得手段はＡＳＰサーバによって提供された取引情報を管理者端末から取得し、ポイント付与手段は第１取得手段によって取得された取引情報に基づいてポイント付与を行う。
【００１４】
このように、アフィリエイト・サービスを利用することで、管理者は、広告主から報酬の支払いを受けると共に、管理者端末を通じてアフィリエイト・サービス・プロバイダから取引情報の提供を受けることができる。管理サーバは、こうして管理者端末に提供された取引情報に基づいて、商取引の成果に応じたポイント付与を行うことができる。
【００１５】
請求項３の発明に従うサイト運営方法は、請求項２に従属し、管理サーバを、電子商取引サイト毎に定められたポイント付与条件(76)を記憶する記憶手段(32)としてさらに機能させる。ポイント付与手段は、電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて商取引が行われたとき当該電子商取引サイトに対応するポイント付与条件を記憶手段から取得する第２取得手段(S123)、および第１取得手段によって取得された取引情報と第２取得手段によって取得されたポイント付与条件とに基づいて付与すべきポイントを算出するポイント算出手段(S125)を含む。
【００１６】
請求項３の発明では、電子商取引サイト毎に定められたポイント付与条件は、記憶手段によって記憶される。ポイントを付与するに当たって、第２取得手段は商取引が行われた電子商取引サイトに対応するポイント付与条件を記憶手段から取得し、ポイント算出手段は第１取得手段によって取得された取引情報と第２取得手段によって取得されたポイント付与条件とに基づいて付与すべきポイントを算出する。
【００１７】
このように、ポイント付与条件は電子商取引サイト毎に定められており、ポイント算出に当たっては、その商取引が行われた電子商取引サイトに対応するポイント付与条件が適用される。これにより、各電子商取引サイトに適したポイント付与条件の設定が可能となり、商取引が活性化される。
【００１８】
請求項４の発明に従うサイト運営方法は、請求項３に従属し、商取引は商品の購買を含み、ポイント付与条件は購買代金に対する付与ポイントの比率を示すポイント付与率を含む。
【００１９】
請求項５の発明に従うサイト運営方法は、請求項１ないし４のいずれかに従属し、ポイント付与手段は管理者端末を通した操作に応答してポイント付与処理を実行し、減額手段は居住者端末を通した操作に応答して減額処理を実行する。
【００２０】
請求項５の発明では、ポイントを付与するタイミングは管理者が決定する一方、付与されたポイントを管理費に充当するタイミングは居住者側に委ねられる。
【００２１】
なお、好ましい実施例では、管理者はアフィリエイト・サービス・プロバイダから定期的に一定期間の取引情報を取得して（たとえば毎月末に当月分の情報を取得して）ポイント付与を行う。減額処理つまり獲得ポイントの管理費への充当は、居住者の端末操作に応答して実行される。
【００２２】
これにより、居住者はポイントを貯めることが可能となり、電子商取引サイトでの購買が促進され、またポイント償還のタイミングを遅らせることができる。
【００２３】
請求項６の発明に従うサイト運営プログラムは、住宅を管理する管理者が当該住宅に居住する居住者向けのウェブサイトを運営するためのプログラムであって、管理者の管理サーバ(12)のプロセサ(30)を、次の手段として機能させる：広告付きウェブサイトを住宅に居住する居住者の居住者端末(18)に表示するウェブサイト表示手段(S5)；ウェブサイト表示手段の表示処理中に居住者端末を通して所定の操作を受け付けたとき広告主の電子商取引サイトを居住者端末に表示する電子商取引サイト表示手段(S21)；電子商取引サイト表示手段によって表示される電子商取引サイトを通じて行われた商取引の成果に応じたポイントを居住者に付与するポイント付与手段(S101)；および居住者から管理者に支払われるべき管理費の額をポイント付与手段によって付与されたポイントに応じて減額する減額手段(S47〜S53)。
【発明の効果】
【００２４】
この発明によれば、住宅を管理する管理者が居住者向けの広告付きウェブサイトを運営して、居住者および広告主（提携者）の各々に利益をもたらすことができる。
【００２５】
この発明の上述の目的，その他の目的，特徴および利点は、図面を参照して行う以下の実施例の詳細な説明から一層明らかとなろう。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２６】
図１を参照して、この実施例のサイト運営システム１０は、インターネット５０に接続される管理サーバ１２を含む。管理サーバ１２は、マンションの住人を会員とするポータルサイトを実現する。そしてこのポータルサイトは、マンションを管理する管理会社によって運営される。なお、管理サーバ１２は、会員の個人情報の流出を防ぐため、データセンタ内に設置されている。
【００２７】
マンションには、インターネット５０に接続されたスイッチングハブ（ＳＷ−ＨＵＢ）１４が設置される。マンションの各住戸には、ＳＷ−ＨＵＢ１４に接続されたハブ（ＨＵＢ）１６が設けられる。なお、ＳＷ−ＨＵＢ１４の設置場所としてはＭＤＦ（Main Distributing Frame）ルームが好適であり、ＳＷ−ＨＵＢ１４と各ＨＵＢ１６とを接続するケーブルの配線にはパイプスペース（ＰＳ）などが利用される。
【００２８】
マンションの住人つまり会員は、自宅のＨＵＢ１６にＰＣ１８を接続することでポータルサイトを閲覧できる。好ましくは、図２に示すように、住戸内の各部屋に情報ソケット２２が配置される。各情報ソケット２２はＬＡＮケーブル２４を介してＨＵＢ１６と接続されており、いずれかの情報ソケット２２に無線アクセスポイント（ＡＰ）が接続される。ＰＣ１８としては、無線ＬＡＮ規格（IEEE802.11b，IEEE802.11a，IEEE802.11gなど）に対応したタブレットＰＣ１８を用いる。タブレットＰＣ１８には、インターネット５０上のサイトを閲覧するためのブラウザが搭載される。
【００２９】
インターネット５０には、ＥＣサーバ５４が接続されている。ＥＣサーバ５４は複数の会社にそれぞれ対応する複数のＥＣサイト（後述）を実現する。
【００３０】
管理会社は、住人のニーズに合った商品（サービスも含む）を販売する会社（団体・個人も含む）と提携し、提携会社の広告（バナー広告，テキスト広告など）をポータルサイトのページに掲載する。掲載される広告は、広告主である提携会社のＥＣサイトとリンクされており、会員がポータルサイトを経由してＥＣサイトで商品を購入すると、提携会社から管理会社に報酬が支払われる。
【００３１】
上記のようなリンクの作成および報酬の支払いは、アフィリエイト会社が提供するアフィリエイト・サービスを通して行われる。アフィリエイト・サービスは、インターネット５０に接続されたＡＳＰ（Affiliate Service Provider）サーバ５２によって実現される。
【００３２】
そして、管理会社は、提携会社からの報酬を原資として、会員に対し購買額に応じたポイントを付与する。会員は、貯まったポイントをマンションの管理費に充当することができる。
【００３３】
管理サーバ１２は、図３のように構成される。なお、ＰＣ１８や、後述する管理端末１４，ＡＳＰサーバ５２およびＥＣサーバ５４も、これと同様の構成を有する。図３を参照して、管理サーバ１２は、ＣＰＵ３０，メモリ３２，入力装置３４，出力装置３６およびネットワークコントローラ３８などを含む。メモリ３２には、ＣＰＵ３０が動作するためのプログラムやデータが格納される。入力装置３４は、キーボード，マウス，タッチパネルなどで構成され、オペレータの操作に応じた信号をＣＰＵ３０に入力する。
【００３４】
ＣＰＵ３０は、入力装置３４からの操作信号に応じてサイト生成，サイト運営などの処理を実行する。ＣＰＵ３０の処理結果は、メモリ３２に保持され、後に出力装置３６（ディスプレイやプリンタなど）を通して出力される。ネットワークコントローラ３８は、ネットワークすなわちインターネット５０およびＬＡＮ（ＳＷ−ＨＵＢ１４，ＨＵＢ１６など）を介してＣＰＵ３０をＰＣ１８等と通信可能に接続する。これにより、ＰＣ１８や管理端末１４の操作で管理サーバ１２を制御したり、管理サーバ１２がＡＳＰサーバ５２やＥＣサーバ５４の機能を利用したりできるようになる。
【００３５】
以上のように構成されたサイト運営システム１０のサイト運営方法を次に説明する。まず、概要を説明する。図４を参照して、最初、管理会社および提携会社の各々は、アフィリエイト会社が運営するアフィリエイト・サービスに参加する。次に、管理会社は、アフィリエイト会社を通して提携会社に提携を申請する。提携会社がこれを承認すると、管理会社は自社のポータルサイトに提携会社の商品広告（たとえばバナー広告）を掲載する。バナー広告は、アフィリエイト・サービスを介して提携会社のＥＣサイトにリンクされる。
【００３６】
会員は、管理会社のポータルサイトにアクセスし、そのページを閲覧する。ページに掲載された広告をクリックすれば、広告主である提携会社のＥＣサイトへと移動し、そこで商品を購入することができる。会員がポータルサイト経由で商品を購入すると、提携会社からアフィリエイト・サービスを通して管理会社に、その代金の一部（例えば２％）が報酬として支払われる。
【００３７】
会員と提携会社との間で行われる上記のような電子商取引の内容（購買日時，購買者，購買先，購買代金など：以下“購買情報”）は、アフィリエイト・サービスのデータベースＤＢに記録される。管理会社は、一定期間（たとえば１ヶ月分）の購買情報をアフィリエイト会社から入手し、会員にその購買額に応じたポイントを付与する。
【００３８】
こうして貯まったポイントは、管理費に充当することができる。すなわち、会員が希望すると、管理会社は、ポイントに応じた金額を算出し、これを管理費から減額する。会員は、こうして割引された管理費を管理会社に支払えばよい。
【００３９】
次に、具体例を図５〜図８により説明する。図５は、会員がポータルサイトにログオンしたときＰＣ１８の画面に表示されるトップページを示す。図５を参照して、トップページには、その会員を識別する情報（たとえばマンション名，住戸番号，氏名など），その会員のポイント残高，その会員宛のメッセージ，同じマンションに住む全会員宛のメッセージなどと共に、カテゴリ一覧ＣＴ１が掲載される。このカテゴリ一覧ＣＴ１は、“食べる”，“ショッピング”，“調べる”および“予約”の４つのカテゴリを含む。
【００４０】
ここでいずれかのカテゴリたとえば“食べる”が選択されると、トップページは、選択されたカテゴリつまり“食べる”に対応するカテゴリ別広告一覧ＣＴ２を含むページによって更新される。カテゴリ別広告一覧の一例として“食べる”の広告一覧を図６に示す。
【００４１】
図６を参照して、カテゴリ別広告一覧ＣＴ２には複数の広告枠ここでは４つの広告枠（＃１〜＃４）が形成されており、提携会社の広告はいずれかの枠内に掲載される。この例では、画面左上の第１枠（＃１）に“○○ピザ”の広告が掲載され、右上の第２枠（＃２）に“カレーハウス○○”が掲載され、そして左下の第３枠（＃３）に“弁当屋○○”の広告が掲載されている。ここでいずれかの広告たとえば“○○ピザ”が選択されると、カテゴリ別広告一覧ページＣＴ２は、広告主つまり“○○ピザ”のＥＣサイトによって更新される。
【００４２】
こうして表示されたＥＣサイトを通じて会員が商品を注文すると、商品は提携会社から会員宅に配達される。会員から提携会社へは、商品の代金が支払われる。代金の支払いは、注文と同時にクレジットカードなどを利用して行われる。このとき、購買番号，購買日時，会員ＩＤ，ＥＣサイトＩＤ，代金などを含む購買情報が、アフィリエイト・サービスのデータベースＤＢに記録される。
【００４３】
管理会社のオペレータは、例えば月末になると、管理端末１４からＡＳＰサーバ５２（アフィリエイト・サービス）にアクセスし、１ヶ月分の購買情報を要求する。ＡＳＰサーバ５２は、要求された情報をデータベースＤＢ（図４参照）から抽出し、これをファイルに格納して管理端末１４に送信する。
【００４４】
上記のようにしてアフィリエイト会社から管理会社に提供される購買情報の一例を図７に示す。図７を参照して、ポータルサイトを経由しＥＣサイトで行われた個々の購買は、購買番号によって識別される。購買情報に含まれる１つまたは複数の購買番号の各々に、購買日，会員ＩＤ（購買者名），ＥＣサイトＩＤ（提携会社名）および代金が対応付けられる。なお、代金のマイナス表示は、注文の取消しや返品が行われたことを示す。
【００４５】
こうして管理情報をダウンロードした後、オペレータは、管理端末１４から管理サーバ１２にアクセスし、会員へのポイント付与を行う。ポイントは、購買代金に還元率を乗じることにより算出される。ここで還元率は、原則として、購買代金に対する報酬の比率と同じ値（たとえば２％）であるが、管理会社と提携会社との合意により変更が可能である。このため、管理サーバ１２のメモリ３２には、ＥＣサイト毎の還元率を記述した還元率情報７６（図８参照）が記憶される。
【００４６】
図７および図８の例では、会員“ＡＡＡ”の購買代金は、ＥＣサイト“ａａａ”からの２１００円、ＥＣサイト“ｃｃｃ”からのマイナス３０００円、およびＥＣサイト“ｂｂｂ”からの４８００円であり、このときポイントは、２１００×０．０２−３０００×０．０２＋４８００×０．０３＝１２６のように算出される。
【００４７】
再び図５を参照して、この会員の現在のポイント残高は５９２０であり、ここで“ポイントを使う”がクリックされると、この５９２０ポイントが管理費に充当される。例えば、１ポイントを１円として、割引額は５９２０円と計算される。従って、契約で決められた毎月の管理費が１万円であれば、管理会社はこの会員に対し、翌月の管理費として４０８０円を請求することとなる。
【００４８】
ポイントを利用するに当たっては、現在の残高が予め決められたポイント以上であるという条件が課される。最低ポイントは、購買を促進するために、あるいは処理の煩雑を軽減するために、例えば５００ポイントのように決められるが、１ポイントから利用可能としてもよい。
【００４９】
算出された割引額が管理費を上回った場合、管理費はゼロとなり、余ったポイントは翌月以降に持ち越される。転居などによって会員資格が失われた場合には、貯まったポイントは商品券，景品など管理費以外の形で会員に償還される。
【００５０】
なお、この実施例では、ポイントは、転居などの場合を除き、全て管理費の割引きという形で償還されるが、会員の希望により商品券など他の償還形態を選択できるようにしてもよい。
【００５１】
なお、管理会社は、上記のような成果に応じた報酬に加え、定額の広告料（基本料金）を提携会社から徴収してもよい。好ましくは、広告の表示位置すなわちカテゴリ別広告一覧ＣＴ２（図６参照）のどの枠に広告を掲載するかによって異なる広告料を設定する。具体的には、第１枠（＃１），第２枠（＃２），…の順に高額な基本料金が設定される。なお、報酬，広告料などの支払いは、金融機関のサーバを介して電子的に行われる。各社の広告表示位置は、提携会社情報７４に記述される。
【００５２】
以上のようなサイト運営を行うとき、管理サーバ１２のメモリ３２には図９のようなプログラムおよび情報が記憶される。図９を参照して、サイト生成プログラム６６は、ブラウザで閲覧可能なポータルサイトを生成する。この処理は、画像／テキスト／レイアウト情報７０に基づく。ここでレイアウト情報は、サイト画像およびテキストの配置を示す情報であり、たとえばＨＴＭＬ（HyperText Markup Language），ＣＧＩ（Common Gateway Interface），ＰＨＰ（Hypertext Preprocessor）などで記述される。
【００５３】
サイト運営プログラム６８は、図１０〜図１２，図１４および図１５のフロー図に対応し、ページ表示，ポイント付加／償還などの処理を実行する。会員情報７２は、住戸番号，氏名，ログオン用のＩＤ，パスワードなどを会員毎に記述した情報である。提携会社情報７４は、カテゴリ，ＥＣサイトのアドレスなどを提携会社毎に記述した情報である。
【００５４】
還元率情報７６は、ポイント算出の際に参照される還元率を提携会社毎に記述した情報である。購買情報７８は、各会員がＥＣサイトを通じて行った購買の内容（図７参照）を提携会社毎に記述した情報であって、ポイント付与を行うときＡＳＰサーバ５２から管理端末１４にダウンロードされ、そして管理端末１４から管理サーバ１２へと転送される。
【００５５】
ポイント情報８０は、現在のポイント残高を会員毎に記述した情報である。管理費情報８２は、契約で定められた管理費および割引後の管理費を会員（住戸）毎に記述した情報である。
【００５６】
なお、図示は省略するが、ＥＣサーバ５２のメモリ３２にも、サイト生成プログラム６６および画像／テキスト／レイアウト情報７０に相当するプログラムおよび情報が格納されており、これによりブラウザで閲覧可能なＥＣサイトが生成される。
【００５７】
管理サーバ１２のＣＰＵ３０は、マルチタスクＯＳの制御下で、図１０〜図１２に示すメインタスク（会員ｉ用）と、図１４および１５に示すポイント処理タスクとを並列的に実行する。なお、メインタスクは会員数と同じ数だけ起動され、“会員ｉ”はそのうち任意の１人を意味する。メインタスクおよびポイント処理タスクの各々は、常時起動状態に置かれる。一方、図１３に示す処理は、ＡＰＳサーバ５２のＣＰＵ３０によって実行される。
【００５８】
図１０を参照して、会員ｉ用のメインタスクは、ステップＳ１のログオン要求待ちでスタートする。ＰＣ１８からネットワークコントローラ３８を通して会員ｉのログオン要求を検出するとステップＳ１でＹＥＳと判別し、ステップＳ３に移ってログオン処理を実行する。
【００５９】
詳しくは、会員ｉがＰＣ１８を操作して管理会社のポータルサイトにアクセスすると、管理サーバ１２のＣＰＵ３０は認証画面（図示せず）をＰＣ１８に表示する。ここで会員ｉがＩＤおよびパスワードを入力すると、この入力情報を含むログオン要求がＬＡＮ（ＨＵＢ１６，ＳＷ−ＨＵＢ１４など）およびインターネット５０を通して管理サーバ１２へと送信される。管理サーバ１２のＣＰＵ３０は、ＰＣ１８からのログオン要求をネットワークコントローラ３８で受信し、ログオン処理を実行する。ログオン処理では、ログオン要求に含まれる入力情報をメモリ３２に記憶された会員情報７２と照合し、操作者が会員ｉであることを確認する。こうして認証が成立すればステップＳ５に進み、不成立であればエラー通知の後ステップＳ１に戻る。
【００６０】
ステップＳ５ではポータルサイトのトップページ（図５参照）をＰＣ１８に表示し、その後ステップＳ７〜Ｓ１３のループ処理に入る。トップページにはカテゴリ一覧ＣＴ１（図５参照）が含まれており、ステップＳ７ではカテゴリ一覧ＣＴ１の中のいずれかのカテゴリが選択されたか否かを判別する。ステップＳ９ではトップページ上で“ポイントを使う”がクリックされたか否かを判別し、ステップＳ１１では他の項目が選択されたか否かを判別し、そしてステップＳ１３ではログオフ要求の有無を判別する。
【００６１】
ステップＳ７でＹＥＳであれば、ステップＳ１５〜Ｓ２５（図１１参照）を経てステップＳ５に戻る。ステップＳ９でＹＥＳであれば、ステップＳ２７でポイント償還処理（図１２参照）を実行し、そしてステップＳ７〜Ｓ１３のループ処理に戻る。ステップＳ１１でＹＥＳであれば、選択された項目に該当する処理をステップＳ２９で実行した後、ステップＳ７〜Ｓ１３のループ処理に戻る。ステップＳ１３でＹＥＳであれば、ステップＳ３１でログオフ処理を実行し、そしてステップＳ１に戻る。
【００６２】
図１１を参照して、ステップＳ１５では、選択されたカテゴリに対応するカテゴリ別広告一覧ＣＴ２（図６参照）をＰＣ１８に表示する。そしてステップＳ１７およびＳ１９のループ処理に入る。ステップＳ１７ではカテゴリ別広告一覧ＣＴ２の中のいずれかの広告が選択されたか否かを判別し、ステップＳ１９では“戻る”が選択されたか否かを判別する。ステップＳ１７でＹＥＳであればステップＳ２１に進み、ステップＳ１９でＹＥＳであればステップＳ５に戻る。
【００６３】
ステップＳ２１では、選択された広告に対応するＥＣサイトをＥＣサーバ５４に依頼してＰＣ１８に表示させる。そしてステップＳ２３およびＳ２５のループ処理に入る。ステップＳ２３ではＥＣサイトを通じた商品購入が完了したか否かを判別し、ステップＳ２５では“戻る”が選択されたか否かを判別する。ステップＳ２３でＹＥＳであればステップＳ５に戻り、ステップＳ２５でＹＥＳであればステップＳ１５に戻る。
【００６４】
上記ステップＳ２７のポイント償還処理は、図１２のサブルーチンに従う。図１２を参照して、まずステップＳ４１で、会員ｉが資格喪失要件に該当するか否かを判別する。資格喪失要件としては、マンションを退去する、ポータルサイトを退会する、などが挙げられる。ここでＹＥＳであればステップＳ４３の清算処理を経てステップＳ５９に進み、ＮＯであればステップＳ４５〜Ｓ５７の処理を経てステップＳ５９に進む。ステップＳ４３の清算処理では、会員ｉのポイント残高に応じた商品，商品券などを景品として選択し、そしてポイント失効の手続きを行う。
【００６５】
ステップＳ４５では、ポイント情報８０に基づいて会員ｉのポイント残高が既定値を上回るか否かを判別する。ここでＮＯであればステップＳ５９に進み、ＹＥＳであればステップＳ４７に移ってポイント残高に応じた金額（割引額）を算出する。続くステップＳ４９では、算出された金額が会員ｉの住戸について定められた管理費を下回るか否かを判別する。ここでＹＥＳであればステップＳ５１で管理費から算出金額を割引し、ＮＯであればステップＳ５３で管理費全額を割引する。そしてステップＳ５５で管理費情報８２を更新し、ステップＳ５７では会員ｉのポイント残高から割引額に相当するポイントを減算する。
【００６６】
ステップＳ５９では、ポイント情報８０を更新する。そして、上位層のルーチンに復帰する。
【００６７】
以上で説明したポータルサイト表示やポイント償還などの処理は、会員によるＰＣ１８の操作に応答して実行されるのに対し、ポイント付与処理は、管理会社のオペレータによる管理端末１４の操作に応答して実行される。ポイントは購買情報に基づいて算出されるため、オペレータは予めＡＳＰサーバ５２から管理端末１４にダウンロードしておく必要がある。そこで、ＡＰＳサーバのＣＰＵ３０は、図１３の処理を実行する。
【００６８】
図１３を参照して、ステップＳ７１では、管理端末１４からのログオン要求の有無を判別する。ここでＹＥＳであれば、ステップＳ７３でログオン処理を実行した後、ステップＳ７５〜Ｓ７９のループに入る。ステップＳ７５では購買情報のダウンロード要求があったか否かを判別し、ステップＳ７７では他の要求の有無を判別し、そしてステップＳ７９ではログオフ要求の有無を判別する。
【００６９】
オペレータは、購買情報をダウンロードするとき、例えば“２月１日から末日まで”などのように期間を指定する。このため、管理端末１４からのダウンロード要求には、指定された期間を示す情報が添付される。
【００７０】
ステップＳ７５でＹＥＳであれば、ステップＳ８１に移って、指定された期間にポータルサイト経由で行われた購買に関する情報（購買情報：図７参照）をファイルに格納し、これを管理端末１４にダウンロードする。そして、ステップＳ７５〜Ｓ７９のループに戻る。なお、購買情報のファイルは、所定の形式たとえばＣＳＶ（Comma Separated Values）形式を有し、購買情報であることを示すファイル名が付与される。
【００７１】
ステップＳ７７でＹＥＳであれば、ステップＳ８３で該当する処理を実行し、そしてステップＳ７５〜Ｓ７９のループに戻る。ステップＳ７９でＹＥＳであれば、ステップＳ８５でログオフ処理を実行した後、ステップＳ７１に戻る。
【００７２】
こうして管理端末１４のメモリ３２に購買情報が記憶された後、オペレータは管理端末１４から管理サーバ１２にアクセスし、ポイントの付与を行う。なお、付与されたポイントに間違いがある場合にも、管理サーバ１２にアクセスしてこれを訂正することができる。このようなポイントの付与や訂正は、ポイント処理タスクを通じて行われる。
【００７３】
図１４を参照して、ポイント処理タスクは、ステップＳ９１のログオン要求待ちでスタートする。管理端末１４からログオン要求があると、ステップＳ９１でＹＥＳと判別し、ステップＳ９３に移ってログオン処理を実行する。そして、ステップＳ９５〜Ｓ９９のループに入る。ステップＳ９５ではポイント付与操作の有無を判別し、ステップＳ９７ではポイント訂正操作の有無を判別し、そしてステップＳ９９ではログオフ要求の有無を判別する。
【００７４】
ポイント付与処理の開始を指示する操作が行われると、ステップＳ９５でＹＥＳと判別し、ステップＳ１０１に移ってポイント付与処理（図１５参照：後述）を実行する。そしてステップＳ９５〜Ｓ９９のループに戻る。
【００７５】
ポイントを訂正する操作が行われると、ステップＳ１０３で訂正処理を実行し、ステップＳ９５〜Ｓ９９のループに戻る。管理端末１４からログオフ要求があると、ステップＳ１０５でログオフ処理を実行し、ステップＳ９１に戻る。
【００７６】
上記ステップＳ１０１のポイント付与処理は、図１５のサブルーチンに従う。図１５を参照して、ステップＳ１１１では、管理端末１４のメモリ３２に購買情報が記憶されているか否かを判別する。なお、記憶されている情報が購買情報であるか否かは、そのファイル形式やファイル名に基づいて判別できる。
【００７７】
ステップＳ１１１でＮＯであれば上位層のルーチンに復帰し、ＹＥＳであればステップＳ１１３に移って管理端末１４から購買情報を取得する。取得された購買情報は、メモリ３２に記憶される（図９参照）。続くステップＳ１１５では、メモリ３２内の購買情報に未処理の購買番号が含まれるか否かを判別し、ＮＯであれば上位層のルーチンに復帰する。なお、メモリ３２には、処理済の購買番号つまり既にポイント付与処理の対象となった購買番号が記憶されており（図示せず）、購買情報７８に含まれる全ての購買番号が処理済として記憶されていれば、ステップＳ１１５でＮＯと判別されることになる。
【００７８】
ステップＳ１１５でＹＥＳであれば、ステップＳ１１７に移って、未処理の購買番号の１つを選択する。続くステップＳ１１９では、選択された購買番号に対応する購買者が会員であるか否かを判別し、ＮＯであればステップＳ１２１でエラー処理を実行した後、上位層のルーチンに復帰する。
【００７９】
選択された購買番号に対応する会員ＩＤが会員情報７２の中に存在すれば、ステップＳ１１９でＹＥＳと判別し、ステップＳ１２３〜Ｓ１２７の処理を通じてこの会員にポイントを付与する。ステップＳ１２３では、選択された購買番号に対応する購買先の還元率をメモリ３２の還元率情報７６（図８参照）から読み取る。ステップＳ１２５では、代金に還元率を乗じることによりポイントを算出する。ステップＳ１２７では、メモリ３２内のポイント情報８０を更新する。そしてステップＳ１１５に戻る。
【００８０】
一例を挙げれば、図７の購買情報７８において先頭の購買番号“８４０７０９８”が選択された場合、対応する購買先はＥＣサイト“ａａａ”なので、図８の還元率情報７６からＥＣサイト“ａａａ”の還元率“２％”が取得される。一方、対応する代金は２１００円であり、対応する購買者は“ＡＡＡ”なので、２１００×０．０２＝４２ポイントが会員“ＡＡＡ”に付与される。すなわち、ポイント情報８０に記述された会員“ＡＡＡ”の獲得ポイントは４２ポイント増加する。
【００８１】
３番目の購買番号“８４３２３８７”が選択された場合、対応するＥＣサイト“ｃｃｃ”の還元率“２％”が取得される。一方、対応する代金はマイナス３０００円、対応する購買者は“ＡＡＡ”なので、−３０００×０．０２＝−６０ポイントが会員“ＡＡＡ”に付与される。これに伴い、ポイント情報８０に記述された会員“ＡＡＡ”の獲得ポイントは６０ポイント減少する。
【００８２】
以上から明らかなように、この実施例では、管理会社の管理サーバ１２は、広告付きのポータルサイトを居住者のＰＣ１８に表示し（Ｓ５）、ポータルサイト上の広告がクリックされたとき広告主のＥＣサイトをＰＣ１８に表示し（Ｓ２１）、ＥＣサイトを通じて行われた商取引の成果に応じたポイントを居住者に付与する（Ｓ１０１）。そして、居住者から管理会社に支払われるべき管理費の額を貯まったポイントに応じて減額する（Ｓ４７〜Ｓ５３）。
【００８３】
このように、獲得ポイントの管理費への充当を可能としたことで、居住者は管理費の減額という形で確実に利益を享受できる。また、この結果として電子商取引サイトでの商取引が促進されるので、広告主も利益を享受できる。
【００８４】
また、この実施例では、広告からＥＣサイトへのリンク形成と、広告主から管理会社への報酬支払いとは、アフィリエイト会社（アフィリエイト・サービス・プロバイダ）のＡＳＰサーバ５２を介して行われる。ＡＳＰサーバ５２は、ポータルサイト経由で表示されるＥＣサイトを通じて行われた購買の内容を購買情報７８としてデータベースＤＢに記録しており、この購買情報７８を管理会社の管理端末１４に提供する。管理サーバ１２は、ＡＳＰサーバ５２によって提供された取引情報を管理端末１４から取得する（Ｓ１１３）。居住者へのポイント付与は、こうして取得された取引情報に基づいて行われる。
【００８５】
なお、この実施例では、広告主は管理会社に購買代金に応じた報酬を支払い、管理会社は会員に購買代金に応じたポイントを付与したが、資料請求や会員登録の際にも報酬支払いおよびポイント付与を行ってよい。
【００８６】
あるいは、このような商取引の成果に応じた報酬支払いおよびポイント付与に代えて、あるいはこれと併用して、広告のクリック回数（すなわち広告の表示回数）に応じた報酬支払いおよびポイント付与を行ってもよい。具体的には、たとえば会員が図６の“食べる”広告一覧ＣＴ２で“○○ピザ”をクリックし“○○ピザ”のＥＣサイトが表示されたとき、“○○ピザ”からの報酬および会員へのポイントを発生させる。または、カテゴリが選択された時点および広告が選択された時点の各々で、報酬およびポイントを発生させてもよい。たとえば会員が図５のカテゴリ一覧ＣＴ１で“食べる”をクリックし図６の“食べる”広告一覧ＣＴ２が表示された時点で、“○○ピザ”，“カレーハウス○○”および“弁当屋○○”の各々からの報酬および会員へのポイントを発生させ、続いて会員が“食べる”広告一覧ＣＴ２で“○○ピザ”をクリックし“○○ピザ”のＥＣサイトが表示されれば、“○○ピザ”からの報酬および会員へのポイントをさらに発生させる。
【００８７】
なお、この実施例では、単一のアフィリエイト・サービスを利用したが、複数のアフィリエイト・サービスを組み合わせて利用してもよい。たとえば、あるＥＣサイトとの間では第１のアフィリエイト会社のサービスを利用し、別のＥＣサイトとの間では第２のアフィリエイト会社のサービスを利用する。この場合、提供される購買情報の形式がアフィリエイト会社毎に異なるので、そこから必要なデータを抽出してポイントを算出するために、複数のアフィリエイト会社にそれぞれ対応する複数のサブルーチンを準備しておく必要がある。そして、ポイント付与処理（図１５参照）では、管理端末１４から購買情報を取得（Ｓ１１３）した直後に、この購買情報の提供元を特定するステップ（図示せず）を実行し、特定されたアフィリエイト会社に対応するサブルーチンを呼び出す。
【００８８】
また、アフィリエイト会社を通さない提携も可能である。この場合、管理会社は、提携会社ないしは居住者から直に購買情報を入手し、これをオペレータが手操作で管理端末１４に入力する必要がある。たとえば中古車販売会社と提携しており、居住者がこの会社から中古車を購入したとすると、居住者は管理会社に契約書および車検証を提出してポイント付与を申請する。管理会社のオペレータは、契約書等を参照して、購買者名，購買先，購買代金などの購買情報を管理端末１４に入力する。管理サーバ１２は、入力された購買代金と事前に登録された還元率とからポイントを算出し、これを居住者のポイント残高に加算する。
【００８９】
なお、この実施例では、管理サーバ１２は、安全確保のためにデータセンタ内に設置されたが、管理会社内など他の場所に設置されてもよい。また、管理サーバ１２は管理会社のサイト運営のための専用機であるが、既存の汎用機を利用してこれを実現することもできる。
【００９０】
なお、この実施例のポータルサイトは、居住者（オーナー会員）以外のユーザ（一般会員）も利用できるが、この種のユーザは管理費の割引によるポイント償還を受けることができない。居住者以外のユーザには、たとえばポイントに応じた景品を提供したり、提携会社から商品を購入するとき代金からポイント相当額を割引く、といった方法が適用される。
【図面の簡単な説明】
【００９１】
【図１】この発明の一実施例を示すブロック図である。
【図２】図１実施例の各住居に適用されるＬＡＮの構成例を示すブロック図である。
【図３】図１実施例に適用される管理サーバの構成例を示すブロック図である。
【図４】この発明のサイト運営方法を示す図解図である。
【図５】この発明に適用されるポータルサイトのカテゴリ一覧ページを示す図解図である。
【図６】この発明に適用されるポータルサイトのカテゴリ別広告一覧ページの一例を示す図解図である。
【図７】図１実施例に適用される購買情報の一例を示す図解図である。
【図８】図１実施例に適用される還元率情報の一例を示す図解図である。
【図９】図１実施例に適用される管理サーバのメモリマップの一例を示す図解図である。
【図１０】図１実施例に適用される管理サーバのＣＰＵ動作の一部を示す図解図である。
【図１１】図１実施例に適用される管理サーバのＣＰＵ動作の他の一部を示す図解図である。
【図１２】図１実施例に適用される管理サーバのＣＰＵ動作のその他の一部を示す図解図である。
【図１３】図１実施例に適用されるＡＳＰサーバのＣＰＵ動作の一部を示す図解図である。
【図１４】図１実施例に適用される管理サーバのＣＰＵ動作のさらにその他の一部を示す図解図である。
【図１５】図１実施例に適用される管理サーバのＣＰＵ動作の他の一部を示す図解図である。
【符号の説明】
【００９２】
１０…サイト運営システム
１２…管理サーバ
１４…管理端末
１８…ＰＣ
３０…ＣＰＵ
３２…メモリ
５０…インターネット
５２…ＡＳＰサーバ
５４…ＥＣサーバ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
2008052383.tif 000015
【図１４】
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【図１５】
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