(57)【要約】【課題】容易に不動産投資におけるポートフォリオ分析を行うことができるポートフォリオ分析装置を提供する。【解決手段】不動産ポートフォリオの分析を行う分析装置であって、複数の不動産物件の属性データを入力して記憶する属性データ記憶手段と、不動産物件運用の決算データを入力して記憶する決算データ記憶手段と、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶手段と、標準化ルール情報を参照して、決算データ記憶手段に記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換する標準化データ生成手段と、標準化データを記憶する標準化データ記憶手段と、属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データと標準化データ記憶手段に記憶されている標準化データに基づいて指標の計算を行う指標計算手段とを備えた。【選択図】図１
2008140294.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産ポートフォリオの分析を行う分析装置であって、
複数の不動産物件の属性データを入力して記憶する属性データ記憶手段と、
前記不動産物件運用の決算データを入力して記憶する決算データ記憶手段と、
分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶手段と、
前記標準化ルール情報を参照して、前記決算データ記憶手段に記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換する標準化データ生成手段と、
前記標準化データを記憶する標準化データ記憶手段と、
前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データと前記標準化データ記憶手段に記憶されている標準化データに基づいて、不動産ポートフォリオの分析に用いる指標の計算を行う指標計算手段と
を備えたことを特徴とするポートフォリオ分析装置。
【請求項２】
前記標準化ルール記憶手段に記憶される標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報からなることを特徴とする請求項１に記載のポートフォリオ分析装置。
【請求項３】
各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するデータ補正手段をさらに備えたことを特徴とする請求項２に記載のポートフォリオ分析装置。
【請求項４】
前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件入力手段をさらに備え、
前記指標計算手段は、前記抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの指標を計算することを特徴とする請求項１から３のいずれかに記載のポートフォリオ分析装置。
【請求項５】
前記決算データ記憶部には、複数期の決算データが記憶されており、
前記指標計算手段は、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めることを特徴とする請求項４に記載のポートフォリオ分析装置。
【請求項６】
不動産ポートフォリオの分析を行うために、複数の不動産物件の属性データを入力して記憶する属性データ記憶手段と、前記不動産物件運用の決算データを入力して記憶する決算データ記憶手段と、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶手段と、標準化データを記憶する標準化データ記憶手段とを備えた分析装置におけるポートフォリオ分析方法であって、
前記標準化ルール情報を参照して、前記決算データ記憶手段に記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換する標準化データ生成ステップと、
前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データと前記標準化データ記憶手段に記憶されている標準化データに基づいて、不動産ポートフォリオの分析に用いる指標の計算を行う指標計算ステップと
を有することを特徴とするポートフォリオ分析方法。
【請求項７】
前記標準化ルール記憶手段に記憶される標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報からなることを特徴とする請求項６に記載のポートフォリオ分析方法。
【請求項８】
各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するデータ補正ステップをさらに有することを特徴とする請求項７に記載のポートフォリオ分析方法。
【請求項９】
前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件入力ステップをさらに有し、
前記指標計算ステップは、前記抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの指標を計算することを特徴とする請求項６から８のいずれかに記載のポートフォリオ分析方法。
【請求項１０】
前記決算データ記憶部には、複数期の決算データが記憶されており、
前記指標計算ステップは、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めることを特徴とする請求項９に記載のポートフォリオ分析方法。
【請求項１１】
不動産ポートフォリオの分析を行うために、複数の不動産物件の属性データを入力して記憶する属性データ記憶手段と、前記不動産物件運用の決算データを入力して記憶する決算データ記憶手段と、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶手段と、標準化データを記憶する標準化データ記憶手段とを備えた分析装置においてポートフォリオ分析を行う分析プログラムであって、
前記標準化ルール情報を参照して、前記決算データ記憶手段に記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換する標準化データ生成処理と、
前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データと前記標準化データ記憶手段に記憶されている標準化データに基づいて、不動産ポートフォリオの分析に用いる指標の計算を行う指標計算処理と
をコンピュータに行わせることを特徴とするポートフォリオ分析プログラム。
【請求項１２】
前記標準化ルール記憶手段に記憶される標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報からなることを特徴とする請求項１１に記載のポートフォリオ分析プログラム。
【請求項１３】
各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するデータ補正処理をさらにコンピュータに行わせることを特徴とする請求項１２に記載のポートフォリオ分析プログラム。
【請求項１４】
前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件入力処理をさらにコンピュータに行わせ、
前記指標計算処理は、前記抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの指標を計算することを特徴とする請求項１１から１３のいずれかに記載のポートフォリオ分析プログラム。
【請求項１５】
前記決算データ記憶部には、複数期の決算データが記憶されており、
前記指標計算処理は、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めることを特徴とする請求項１４に記載のポートフォリオ分析プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産投資におけるポートフォリオ分析を行う分析装置、分析方法及び分析プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産投資においては、一つ一つの不動産をみれば収益率は大きくばらついていることを無視することはできない。複数の不動産に投資することを前提にすると、同じ様に変動する不動産ばかりでは、安定した収益率は期待できないことになる。すなわち、安定した収益率を確保するためには、不動産ポートフォリオをどのような不動産で構成するかが重要となる。ポートフォリオとは、資産運用において様々な資産ないし、銘柄の組み合わせのことである。従来は、個別不動産のデータについて分析に耐えられるデータ量を確保することができず、証券分析で用いられているポートフォリオ分析手法を用いることは難しかった。しかし、上場不動産投資信託においては、個別不動産の運用実績データが公表されるようになり、ポートフォリオ分析の活用の可能性が高まっている。今後データ蓄積がさらに進むに従い、より信頼性の高い分析、より広い範囲での活用が可能となることで、不動産ポートフォリオに関する定量的な分析が、投資における合理的な判断に資するものになると期待されている。
【０００３】
なお、先行技術として、不動産を証券化するに際して、ビルなどの従来から投資対象となっていた不動産に関しては、データが揃っているため、その評価を行うことが可能であったが、事業用定期借地権が設定されている土地などといった、従来の市場にはない類型の不動産については、不動産評価を行うことが非常に困難であるという問題を解決するために、対象不動産のリスク量と期待利回りとが所定の比例関係に関係付けられ、このリスク量がシナリオアプローチを用いて算出可能であり、このリスク量と期待利回りとの関係及び算出されたリスク量に基づいて、対象不動産の期待利回り及び現在価格の算出を行うように構成した不動産分析システムが知られている（例えば、特許文献１参照）。
【特許文献１】特開２００３−６７５６７号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上場不動産投資信託の個別不動産の時系列データに基づくポートフォリオ分析は、分析手法が確立しておらず、分析ツールも存在しないために、分析作業に非常に手間がかかるという問題がある。また、得られるデータにばらつきがあったり、データ項目の統一が取れていないため、分析結果の質を一定水準にすることが困難であるという問題もある。
【０００５】
本発明は、このような事情に鑑みてなされたもので、容易に不動産投資におけるポートフォリオ分析を行うことができるポートフォリオ分析装置、ポートフォリオ分析方法及びポートフォリオ分析プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明は、不動産ポートフォリオの分析を行う分析装置であって、複数の不動産物件の属性データを入力して記憶する属性データ記憶手段と、前記不動産物件運用の決算データを入力して記憶する決算データ記憶手段と、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶手段と、前記標準化ルール情報を参照して、前記決算データ記憶手段に記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換する標準化データ生成手段と、前記標準化データを記憶する標準化データ記憶手段と、前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データと前記標準化データ記憶手段に記憶されている標準化データに基づいて、不動産ポートフォリオの分析に用いる指標の計算を行う指標計算手段とを備えたことを特徴とする。
【０００７】
本発明は、前記標準化ルール記憶手段に記憶される標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報からなることを特徴とする。
【０００８】
本発明は、各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するデータ補正手段をさらに備えたことを特徴とする。
【０００９】
本発明は、前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件入力手段をさらに備え、前記指標計算手段は、前記抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの指標を計算することを特徴とする。
【００１０】
本発明は、前記決算データ記憶部には、複数期の決算データが記憶されており、前記指標計算手段は、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めることを特徴とする。
【００１１】
本発明は、不動産ポートフォリオの分析を行うために、複数の不動産物件の属性データを入力して記憶する属性データ記憶手段と、前記不動産物件運用の決算データを入力して記憶する決算データ記憶手段と、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶手段と、標準化データを記憶する標準化データ記憶手段とを備えた分析装置におけるポートフォリオ分析方法であって、前記標準化ルール情報を参照して、前記決算データ記憶手段に記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換する標準化データ生成ステップと、前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データと前記標準化データ記憶手段に記憶されている標準化データに基づいて、不動産ポートフォリオの分析に用いる指標の計算を行う指標計算ステップとを有することを特徴とする。
【００１２】
本発明は、前記標準化ルール記憶手段に記憶される標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報からなることを特徴とする。
【００１３】
本発明は、各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するデータ補正ステップをさらに有することを特徴とする。
【００１４】
本発明は、前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件入力ステップをさらに有し、前記指標計算ステップは、前記抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの指標を計算することを特徴とする。
【００１５】
本発明は、前記決算データ記憶部には、複数期の決算データが記憶されており、前記指標計算ステップは、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めることを特徴とする。
【００１６】
本発明は、不動産ポートフォリオの分析を行うために、複数の不動産物件の属性データを入力して記憶する属性データ記憶手段と、前記不動産物件運用の決算データを入力して記憶する決算データ記憶手段と、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶手段と、標準化データを記憶する標準化データ記憶手段とを備えた分析装置においてポートフォリオ分析を行う分析プログラムであって、前記標準化ルール情報を参照して、前記決算データ記憶手段に記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換する標準化データ生成処理と、前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データと前記標準化データ記憶手段に記憶されている標準化データに基づいて、不動産ポートフォリオの分析に用いる指標の計算を行う指標計算処理とをコンピュータに行わせることを特徴とする。
【００１７】
本発明は、前記標準化ルール記憶手段に記憶される標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報からなることを特徴とする。
【００１８】
本発明は、各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するデータ補正処理をさらにコンピュータに行わせることを特徴とする。
【００１９】
本発明は、前記属性データ記憶手段に記憶されている不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件入力処理をさらにコンピュータに行わせ、前記指標計算処理は、前記抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの指標を計算することを特徴とする。
【００２０】
本発明は、前記決算データ記憶部には、複数期の決算データが記憶されており、前記指標計算処理は、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めることを特徴とする。
【発明の効果】
【００２１】
本発明によれば、不動産ポートフォリオの分析を行うために、複数の不動産物件の属性データと、不動産物件運用の決算データと、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報とを記憶しておき、標準化ルール情報を参照して、記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換し、この標準化データと不動産物件の属性データとに基づいて収益率等の指標の計算を行うようにしたため、容易に不動産投資におけるポートフォリオ分析を行うことができ、分析結果の質を一定水準に保つことができるという効果が得られる。
【００２２】
また、標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報としたため、入手できるデータ項目に違いがあっても分析処理を行うことが可能となる。
【００２３】
また、各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するようにしたため、分析結果の質を一定水準に保つことができる。
【００２４】
また、不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件を入力して、抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの収益率等の指標を計算するようにしたため、任意の不動産物件のみについて分析処理を行うことが可能となる。
【００２５】
また、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めるようにしたため、評価軸の異なる分析を容易に行うことが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２６】
以下、本発明の一実施形態によるポートフォリオ分析装置を図面を参照して説明する。図１は同実施形態の構成を示すブロック図である。本発明によるポートフォリオ分析装置は、コンピュータ内で実現される装置である。図１は、コンピュータ内おいて実現されるポートフォリオ分析装置（以下、単に分析装置と称する）の機能ブロック図である。この図において、符号１は、分析装置の処理動作を統括して制御する制御部である。符号２は、キーボードやマウス等で構成する入力部である。符号３は、液晶のディスプレイ装置等で構成する表示部である。符号４は、分析対象の不動産物件の属性データを入力する物件属性データ入力部である。符号５は、物件属性データ入力部４において入力した属性データをスプレッドシートの形態で記憶する属性データ記憶部である。符号６は、法人毎の決算データを各期毎に入力する決算データ入力部である。符号７は、決算データ入力部６において入力された決算データをスプレッドシートの形態で記憶する決算データ記憶部である。
【００２７】
符号８は、分析に必要な決算データを一元化するための標準化データを生成する標準化データ生成部である。符号９は、標準化データ生成部８が生成した標準化データをスプレッドシートの形態で記憶する標準化データ記憶部である。符号１０は、分析に用いる決算データから標準化データに変換するための標準化ルール情報が記憶された標準化ルール記憶部であり、予め作業者が適切な標準化ルールの情報を書き込んでおくものである。符号１１は、属性データ記憶部５に記憶されている各物件の属性データと標準化データ記憶部９に記憶されている標準化データとを参照して、ポートフォリオ分析に用いる収益率等の指標の算出を行う指標計算部である。符号１２は、指標計算部１１が算出した計算結果のデータをスプレッドシートの形態で記憶する計算結果記憶部である。符号１３は、属性データ記憶部５に記憶されている不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力して、この抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループを生成するフィルタ部である。符号１４は、フィルタ部１３によって所望の抽出条件に合致した不動産グループの収益率等の指標を計算した結果のデータをスプレッドシートの形態で記憶する分析結果記憶部である。
【００２８】
次に、図２を参照して、図１に示す物件属性データ入力部４の動作と属性データ記憶部５に記憶されるデータについて説明する。作業者が入力部２を操作して、属性データの入力を指示すると、制御部１は、物件属性データ入力部４に対して、属性データの入力を指示する。これを受けて、物性属性データ入力部４は、属性データ記憶部５に記憶されている属性データ入力用のスプレッドシートを読み出し、制御部１を介して表示部３に読み出したスプレッドシートを表示する。ここで作業者は、表示部３に表示されたスプレッドシートに対して各不動産の属性データを入力部２を操作して入力する。ここでいう属性データとは、原則的に将来に亘って不変的なデータのことであり、例えば、不動産の取得日、所在地、交通利便性、用途、取得金額等である。これらの入力された属性データは、不動産の物件名と、各不動産を一意に識別可能な整理番号と関連付けられてスプレッドシート内に書き込まれる。物件属性データ入力部４は、入力部２から入力された属性データをスプレッドシート内の各セルに書き込み、このスプレッドシートを属性データ記憶部５に記憶する。図２は、属性データ記憶部５に記憶される属性データ入力用のスプレッドシートに属性データが書き込まれた状態を示す図である。この動作によって、全ての分析対象の不動産物件の属性データが属性データ記憶部５に記憶されることになる。
【００２９】
次に、図３を参照して、図１に示す決算データ入力部６の動作と決算データ記憶部７に記憶されるデータについて説明する。作業者が入力部２を操作して、決算データの入力を指示すると、制御部１は、決算データ入力部６に対して、決算データの入力を指示する。これを受けて、決算データ入力部６は、決算データ記憶部７に記憶されている決算データ入力用のスプレッドシートを読み出し、制御部１を介して表示部３に読み出したスプレッドシートを表示する。ここで作業者は、表示部３に表示されたスプレッドシートに対して各不動産の決算データを入力部２を操作して入力する。ここでいう決算データとは、決算元が作成した各不動産毎の決算データのことで、例えば、運用期間、稼働日数、賃貸事業収入、賃貸事業費用等であり、データ項目名及び細分類項目名は、データ作成元から提供された決算データのものが用いられる。これらの入力された決算データは、不動産の物件名と、各不動産を一意に識別可能な整理番号と関連付けられてスプレッドシート内に書き込まれる。決算データ入力部６は、入力部２から入力された決算データをスプレッドシート内の各セルに書き込み、このスプレッドシートを決算データ記憶部７に記憶する。図３は、決算データ記憶部７に記憶される決算データ入力用のスプレッドシートに決算データが書き込まれた状態を示す図である。この動作によって、分析対象の全ての不動産物件の決算データが決算データ記憶部７に記憶されることになる。
【００３０】
次に、図４を参照して、図１に示す標準化データ生成部８の動作と標準化データ記憶部９に記憶されるデータについて説明する。決算データ記憶部７に決算データが記憶された後に、作業者が入力部２を操作して、標準化データ生成を指示すると、制御部１は、標準化データ生成部８に対して、標準化データの生成を指示する。これを受けて、標準化データ生成部８は、標準化ルール記憶部１０に記憶されている標準化ルールの情報を参照して、決算データ記憶部７に記憶されている決算データから標準化データに変換する。標準化ルールとは、決算データが記憶されている決算データ入力用のスプレッドシート上の項目名と標準化データを記憶するスプレッドシートの項目名の対応関係が定義されている。例えば、決算データにおける○○費が標準化データにおける××料に対応することが定義されている。また、標準化ルールには、決算データにおける○○費と□□料とを加算したものが、標準化データにおける△△費に対応することが定義されている。すなわち、標準化ルール情報は、１つの決算データ項目名と１つの標準化データ項目名が対応すること、または、複数の決算データ項目名の値を演算した結果が１つの標準化データ項目名に対応することが定義されている情報である。
【００３１】
標準化データ生成部８は、予め決められた標準化データの各項目について、標準化ルール情報を参照して、対応する決算データの項目名を特定する。そして、標準化データ生成部８は、決算データ記憶部７に記憶されている決算データのうち、特定された項目名の値が書き込まれているセルの特定情報（例えば、「３行Ｂ列」等）を取得する。このセルの特定情報は、標準化データが書き込まれるスプレッドシート上の対応するセル上に書き込まれて、決算データが記憶されているスプレッドシートと標準化データが記憶されるスプレッドシート間にリンクが張られることになる。標準化データ生成部８は、リンク情報が書き込まれたスプレッドシートを標準化データ記憶部９に記憶する。図４は、標準化データ記憶部９に記憶される標準化データ記憶用のスプレッドシートに標準化された決算データが書き込まれた状態を示す図である。この動作によって、決算元が異なる決算データを一元化した分析対象の不動産物件の決算データが標準化データ記憶部９に記憶されることになる。
【００３２】
次に、図５、図６を参照して、図１に示す指標計算部１１の動作と計算結果記憶部１２に記憶されるデータについて説明する。標準化データ記憶部９に標準化データが記憶された後に、作業者が入力部２を操作して、指標算出を指示すると、制御部１は、指標計算部１１に対して、指標算出を指示する。これを受けて、指標計算部１１は、属性データ記憶部５に記憶されている属性データと標準化データ記憶部９に記憶されている標準化データを参照して、指標を算出し、この指標計算結果を記憶するスプレッドシートに書き込む。このとき、指標計算部１１は、指標を算出する場合に参照される標準化データの値にばらつきがあるかを確認し、ばらつきがある場合は、値を補正する。例えば、第１期の基準稼働日数が第２期と比べて少ない場合、このまま指標を計算すると、各期において稼働日数が異なる値の状態で指標が計算されることになり、単純に各期の指標を比較することができない。
【００３３】
このような問題を解決して各期毎の指標を比較し易くするために、指標を単純に比較するために値のばらつきがあってはならない項目についてばらつきを無くす補正を行う。このように補正を加えることにより、算出された指標を単純に比較することが可能となる。図５は、指標計算部１１が、第１期の「基準稼働日数」の値と、「固定資産税等」の値を補正した後に、各物件毎に各期の指標を算出して、この計算結果をスプレッドシートに書き込んだ状態を示す図である。図５において、「室料収入変動率」、「ＮＯＩ変動率」、「評価額変動率」、「ＮＯＩ利回り」、「純収益利回り」、「評価損益率」、「総合収益率」の値が指標計算部１１により算出された計算結果である。この動作によって、各物件毎に各期の指標が集計されて、その計算結果が書き込まれたスプレッドシートが計算結果記憶部１２に記憶されたことになる。したがって、計算結果記憶部１２には、物件数と同数のスプレッドシートが記憶されたことになる。なお、「室料収入変動率」、「ＮＯＩ変動率」、「評価額変動率」、「ＮＯＩ利回り」、「純収益利回り」、「評価損益率」、「総合収益率」等を算出する計算式は公知であるため、ここでは詳細な説明を省略する。
【００３４】
次に、指標計算部１１は、各物件毎に各期の指標が集計されたスプレッドシートに書き込まれている指標のデータのうち、各期のＮＯＩ利回りの値が書き込まれているセルの特定情報（○○行××列）を取得する。このセルの特定情報は、新たなスプレッドシート上に書き込まれて、ＮＯＩ利回りの値が記憶されているスプレッドシートと新たなスプレッドシート間にリンクが張られることになる。全ての物件のスプレッドシートから、ＮＯＩ利回りの値が書き込まれたセルの特定情報を新たなスプレッドシート上に書き込む動作を繰り返し行うことにより、図６に示すように、各期毎に全ての物件のＮＯＩ利回りの値を集計したスプレッドシートが生成される。指標計算部１１は、この新たなスプレッドシートを生成する処理を、「室料収入変動率」、「ＮＯＩ変動率」、「評価額変動率」、「純収益利回り」、「評価損益率」、「総合収益率」等の指標についても実行する。これによって、計算結果記憶部１２には、各物件毎に各期の指標が集計されたスプレッドシート（図５参照）が物件数と同数記憶されるとともに、全ての物件について、「室料収入変動率」、「ＮＯＩ変動率」、「評価額変動率」、「ＮＯＩ利回り」、「純収益利回り」、「評価損益率」、「総合収益率」を集計したスプレッドシート（図６参照、ただし、図６は「ＮＯＩ利回り」のシートのみを図示）が記憶されることになる。
【００３５】
次に、図７を参照して、図１に示す指標計算部１１、フィルタ部１３の動作と分析結果記憶部１４に記憶されるデータについて説明する。作業者が入力部２を操作して、分析処理を指示すると、制御部１は、指標計算部１１に対して、分析処理を指示する。これを受けて、指標計算部１１は、計算結果記憶部１２に記憶されている指標データと、属性データ記憶部５に記憶されている属性データを参照して、分析処理を行うためのスプレッドシートを生成する。このとき、指標計算部１１は、全ての物件について、指標の値が書き込まれているスプレッドシートのデータのセル特定情報と各物件の属性データが書き込まれているスプレッドシートのデータのセル特定情報と取得し、このセル特定情報を、分析処理を行うためのスプレッドシートに書き込むことにより各値及び属性データが書き込まれているスプレッドシートを生成する。図７は、全ての物件について、物件属性と指標の値（ここでは、ＮＯＩ利回りの値）がスプレッドシートに書き込まれた状態を示す図である。このスプレッドシートには、各項目毎にフィルタ条件設定ボタンが設けられている。このフィルタ条件設定ボタンを押下すると、ポップアップウインドウが開き、フィルタ条件を入力することが可能である。
【００３６】
作業者は、各項目名に設けられているフィルタ条件設定ボタンを押下し、開かれたポップアップウインドウに対して、フィルタ条件を入力する。ここで入力する条件とは、全ての物件の中から所望の条件に合致する物件のみを抽出するため条件である。例えば、属性データ「都道府県」が「東京都」である等の条件を入力する。この条件の設定は、通常データベース検索等で用いられるように、ＡＮＤ、ＯＲ、ＮＯＴ、＝、＜、＞等の論理演算子などを指定することが可能である。作業者によってフィルタ条件が設定されると、指標計算部１１は、設定された条件をフィルタ部１３へ受け渡す。フィルタ部１３は、受け渡されたフィルタ条件を解釈して、この条件に合致する物件のデータを抽出して、抽出結果をスプレッドシート上に表示する。そして、指標計算部１１は、抽出された物件（これを不動産グループという）についてのみ指標（ＮＯＩ利回り）を集計し直して表示する。図７に示す例においては、「標本数」、「平均」、「標準偏差」の値が新たに集計されて表示される値である。また、指標計算部１１は、抽出された物件について、暦年（１月〜１２月）と年度（４月〜３月）毎に集計した結果を同時に表示する。
【００３７】
この動作によって、所望の不動産グループについてのみ指標の集計を行うことが可能となり、例えば、「用途」が「事務所」で、かつ「都道府県」が「東京都」で、かつ「規模」が「大規模」である物件についてのみ指標の集計を算出することができる。図７に示すスプレッドシートの例は、「ＮＯＩ利回り」の値を集計して分析を行うためのものであるが、指標計算部１１は、他の指標の値（「室料収入変動率」、「ＮＯＩ変動率」、「評価額変動率」、「純収益利回り」、「評価損益率」、「総合収益率」）についても同様に条件を満たす物件についてのみ値を集計するスプレッドシートを生成する。ここで、生成されたスプレッドシートは、分析結果記憶部１４に記憶される。
【００３８】
このように、不動産ポートフォリオの分析を行うために、複数の不動産物件の属性データと、不動産物件運用の決算データと、分析に用いる決算データを標準化するための標準化ルール情報とを記憶しておき、標準化ルール情報を参照して、記憶されている決算データを予め決められた標準化データに変換し、この標準化データと不動産物件の属性データとに基づいて指標の計算を行うようにしたため、容易に不動産投資におけるポートフォリオ分析を行うことができ、分析結果の質を一定水準に保つことができるという効果が得られる。特に、分析や指標の算出の基になる決算データを標準化するようにしたため、過去の分析結果と新たな分析結果との比較を容易に行うことができる。また、決算元が異なることにより決算データ項目に違いがあっても決算データが標準化されるため、複数の決算元の決算データであっても容易に分析結果の比較や複数の決算データを統合した状態での分析を行うことが可能となる。
【００３９】
また、標準化ルール情報は、決算データ項目名と標準化データ項目名の対応関係と、複数の決算データ項目名の値による演算方法と標準化データ項目名の対応関係が定義された情報としたため、入手できるデータ項目に違いがあっても分析処理を行うことが可能となる。特に、標準化ルール情報を予め作成して記憶しておくようにしたため、決算データを一元化した標準化データの質を一定に保つことが可能となる。さらに、各決算データ間のばらつきを無くすために、各決算データ間においてばらつきがないようにデータを補正するようにしたため、分析結果の質を一定水準に保つことができる。
【００４０】
また、不動産物件の属性データに対して、抽出条件を入力するフィルタ条件を入力して、抽出条件に合致した不動産物件で構成する不動産グループの指標を計算するようにしたため、任意の不動産物件のみについて分析処理を行うことが可能となる。また、各不動産物件毎に全ての期の指標を集計した結果と、各期毎に全ての不動産物件の指標を集計した結果のいずれかの集計結果を求めるようにしたため、評価軸の異なる分析を容易に行うことが可能となる。
【００４１】
なお、図１における処理部の機能を実現するためのプログラムをコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録して、この記録媒体に記録されたプログラムをコンピュータシステムに読み込ませ、実行することによりポートフォリオ分析処理を行ってもよい。なお、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳや周辺機器等のハードウェアを含むものとする。また、「コンピュータシステム」は、ホームページ提供環境（あるいは表示環境）を備えたＷＷＷシステムも含むものとする。また、「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭ等の可搬媒体、コンピュータシステムに内蔵されるハードディスク等の記憶装置のことをいう。さらに「コンピュータ読み取り可能な記録媒体」とは、インターネット等のネットワークや電話回線等の通信回線を介してプログラムが送信された場合のサーバやクライアントとなるコンピュータシステム内部の揮発性メモリ（ＲＡＭ）のように、一定時間プログラムを保持しているものも含むものとする。
【００４２】
また、上記プログラムは、このプログラムを記憶装置等に格納したコンピュータシステムから、伝送媒体を介して、あるいは、伝送媒体中の伝送波により他のコンピュータシステムに伝送されてもよい。ここで、プログラムを伝送する「伝送媒体」は、インターネット等のネットワーク（通信網）や電話回線等の通信回線（通信線）のように情報を伝送する機能を有する媒体のことをいう。また、上記プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであっても良い。さらに、前述した機能をコンピュータシステムにすでに記録されているプログラムとの組み合わせで実現できるもの、いわゆる差分ファイル（差分プログラム）であっても良い。
【図面の簡単な説明】
【００４３】
【図１】本発明の一実施形態の構成を示すブロック図である。
【図２】図１に示す属性データ記憶部５に記憶されるスプレッドシートの一例を示す説明図である。
【図３】図１に示す決算データ記憶部７に記憶されるスプレッドシートの一例を示す説明図である。
【図４】図１に示す標準化データ記憶部９に記憶されるスプレッドシートの一例を示す説明図である。
【図５】図１に示す計算結果記憶部１２に記憶されるスプレッドシートの一例を示す説明図である。
【図６】図１に示す計算結果記憶部１２に記憶されるスプレッドシートの一例を示す説明図である。
【図７】図１に示す分析結果記憶部１４に記憶されるスプレッドシートの一例を示す説明図である。
【符号の説明】
【００４４】
１・・・制御部、２・・・入力部、３・・・表示部、４・・・物件属性データ入力部、５・・・属性データ記憶部、６・・・決算データ入力部、７・・・決算データ記憶部、８・・・標準化データ生成部、９・・・標準化データ記憶部、１０・・・標準化ルール記憶部、１１・・・指標計算部、１２・・・計算結果記憶部、１３・・・フィルタ部、１４・・・分析結果記憶部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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