(57)【要約】【課題】情報を提供する側が抵抗なく情報を提供できると共に、情報収集の手間を省くことができ、或いは個人を特定することなく不動産を評価し、よって不動産取引を支援することを課題とする。【解決手段】位置情報入力手段である物件住所検索部１１と、不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける個別的要因入力部１５と、取引情報入力手段である成約情報入力部２３と、複数の取引情報が価格情報ＤＢ３１に記憶されているか否かの判断に基づいて、取引に係る個人を特定できるか否かを判断する重複・個人特定可否判断部２６と、個人が特定できると判断されたときに、不動産の位置を変更する緯度・経度座標修正部２７と、物件住所検索部１１で入力された位置情報又は緯度・経度座標修正部２７で変更された位置情報と取引情報とを関連付けて記憶する価格情報ＤＢ３１と、を備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更する位置情報変更手段と、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて記憶する記憶手段と、
を備える不動産取引支援システム。
【請求項２】
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更する位置情報変更手段と、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて表示する表示手段と、
を備える不動産取引支援システム。
【請求項３】
評価対象の不動産の所在する地点を特定するために使用される情報の入力を受ける手段と、
前記情報によって特定される地点を含む一定範囲の地域における不動産の取引情報を前記記憶手段から検索する検索手段と、
前記検索された前記取引情報に含まれる平均値、中央値、最高値、最低値の何れかにより、前記評価対象の不動産の価格を評価する評価手段と、
を更に備える請求項１または２に記載の不動産取引支援システム。
【請求項４】
前記評価対象の物理的条件を含む個別要因の入力を受ける第二の個別的要因入力手段と、
前記個別要因を基に、前記不動産の価額を前記個別要因が標準化された標準不動産の価額である標準価格に対する格差率を算出する手段を更に備え、
前記取引情報に含まれる価格は、前記格差率を基に、標準価格に変換されて記憶されており、
前記評価手段は、前記記憶手段に記憶された前記標準価格を前記評価対象の物理的条件を含む個別的要因によって格差率を換算して評価する請求項３に記載の不動産取引支援システム。
【請求項５】
前記評価対象の不動産の所在する地点を特定するために使用される情報の入力を受ける地点受付手段と、
前記地点を基に、前記記憶手段を参照し、当該地点の取引情報を出力する手段と、
を更に備える請求項３に記載の不動産取引支援システム。
【請求項６】
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人特定可否判断手段における判断結果を前記取引情報に関連付けて記憶する記憶手段と、
を備える不動産取引支援システム。
【請求項７】
前記表示手段が前記取引情報を表示する際に、前記個人特定可否判断手段が当該取引を行った個人を特定できるか否かを判断し、個人を特定できないと判断した取引情報のみ表示する請求項２に記載の不動産取引支援システム。
【請求項８】
前記表示手段が前記取引情報を表示する際に、当該取引情報における前記位置情報が変更されていない場合には、前記位置情報変更手段は、当該取引情報における前記位置情報を変更する請求項１から７に記載の不動産取引支援システム。
【請求項９】
前記地点受付手段は、地図の表示手段と、前記地図上の前記地点の選択受付手段と、を含む請求項５に記載の不動産取引支援システム。
【請求項１０】
コンピュータが、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断するステップと、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報の入力を受けるステップで入力された前記位置情報又は前記不動産の位置を変更するステップで変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて記憶するステップと、
を実行する不動産取引支援方法。
【請求項１１】
コンピュータに、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断するステップと、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて記憶するステップと、
を実行させる不動産取引支援プログラム。
【請求項１２】
コンピュータが、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断するステップと、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報の入力を受けるステップで入力された前記位置情報又は前記位置情報を変更するステップで変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて表示するステップと、
を実行する不動産取引支援方法。
【請求項１３】
コンピュータに、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断するステップと、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報の入力を受けるステップで入力された前記位置情報又は前記位置情報を変更するステップで変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて表示するステップと、
を実行させる不動産取引支援プログラム。
【請求項１４】
コンピュータが、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断するステップと、
前記個人を特定できるか否かを判断するステップにおける判断結果を前記取引情報に関連付けて記憶するステップと、
を実行する不動産取引支援方法。
【請求項１５】
コンピュータに、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断するステップと、
前記個人を特定できるか否かを判断するステップにおける判断結果を前記取引情報に関連付けて記憶するステップと、
を実行させる不動産取引支援プログラム。
【請求項１６】
前記記憶手段に記憶されている前記取引情報を読み出す読み出し手段を、更に備え、
前記位置情報変更手段は、前記読み出し手段によって前記取引情報を読み出したときに、前記位置情報を変更する請求項６に記載の不動産取引支援システム。
【請求項１７】
前記記憶手段に記憶されている前記取引情報を読み出す読み出し手段を、更に備え、
前記位置情報変更手段は、前記個人特定可否判断手段が個人を特定できると判断した際に、前記位置情報を変更する請求項６に記載の不動産取引支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、取引を行った個人を特定することなく、土地、建物などの不動産の取引事例を収集し、或いは不動産評価し、不動産取引を支援する技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
土地やマンションなどの不動産を評価する場合、過去の取引事例を参考にして評価するのが普通である。参考にする取引事例が多いほど妥当な評価が可能になる。
【０００３】
一方、従来は、人間が過去の取引事例などを参考にして不動産を評価していたので、取引事例が多いほどこれを閲覧するために時間と手間を要していた。従って、コストが高くなり、また評価をする人によって評価結果が異なり、場合によっては評価結果の妥当性が低くなることがあった。
【０００４】
そこで、最近は、不動産の評価を殆ど自動的に行うことができる不動産評価システムが提案されている（例えば、特許文献１参照。）。
【０００５】
このような不動産評価システムは、予め不動産業者などから集めた図面情報などを基に、過去の土地の取引事例に関する情報を登録しておき、不動産の評価を行うときには、その不動産の周囲にある土地の取引事例に関する情報に基づいて、殆ど自動的に評価を行うように構成されている。このような不動産評価システムにおいては、登録されている取引事例が多いほど評価結果の妥当性が高くなる。
【特許文献１】特許第３６１３４７３号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、従来の不動産評価システムは、地図上にプロットされた取引事例の位置や、表示された取引事例の面積、その他の情報から、不動産の取引を行った個人を特定されてしまう懸念があった。
【０００７】
そのため、最近は、個人情報を保護する観点から、従来の不動産評価システムのように、容易に、不動産の取引を行った個人を特定されてしまうようでは、取引事例の提供するのを躊躇する傾向が強くなり、取引事例に関する情報を収集するのが更に困難になってきている。
【０００８】
また、従来は、取引事例に関する情報を提供する側と、この情報を収集する側との双方にかかる負担が大きく、取引事例に関する情報を安定的に収集するのが困難であった。更に、過去に収集された取引事例に基づいて、不動産の評価を行う場合にも、不動産の取引を行った個人を特定されてしまう懸念があった。
【０００９】
本発明は、このような問題に鑑みなされたもので、収集された情報から取引を行った個人を特定することができず、これにより、情報を提供する側が抵抗なく情報を提供できると共に、情報収集の手間を省くことができ、これにより、取引に関する情報を安定的に収集し、或いは個人を特定することなく不動産を評価し、よって不動産取引を支援することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
本発明は上記課題を解決するために、以下の手段を採用した。
すなわち、本発明は、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更する位置情報変更手段と、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて記憶する記憶手段と、
を備える。
【００１１】
本発明によれば、取引に係る個人を特定できると判断したときに、取引に係る不動産の位置情報が変更されるので、不動産の取引を行った個人を特定できなくなる。
【００１２】
また、本発明は、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人が特定できると判断されたときに、前記不動産の位置を変更する位置情報変更手段と、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて表示する表示手段と、
を備える。
【００１３】
ここで、
評価対象の不動産の所在する地点を特定するために使用される情報の入力を受ける手段と、
前記情報によって特定される地点を含む一定範囲の地域における不動産の取引情報を前記記憶手段から検索する検索手段と、
前記検索された前記取引情報に含まれる平均値、中央値、最高値、最低値の何れかにより、前記評価対象の不動産の価格を評価する評価手段と、
を更に備える構成にできる。
【００１４】
また、前記評価対象の物理的条件を含む個別要因の入力を受ける第二の個別的要因入力手段と、
前記個別要因を基に、前記不動産の価額を前記個別要因が標準化された標準不動産の価額である標準価格に対する格差率を算出する手段を更に備え、
前記取引情報に含まれる価額は、前記格差率を基に、標準価格に変換されて記憶されており、
前記評価手段は、前記記憶手段に記憶された前記標準価格を前記評価対象の物理的条件を含む個別的要因によって格差率を換算して評価する構成にできる。
【００１５】
また、前記評価対象の不動産の所在する地点を特定するために使用される情報の入力を
受ける地点受付手段と、
前記地点を基に、前記記憶手段を参照し、当該地点の取引情報を出力する手段と、
を更に備える構成にできる。
【００１６】
また、本発明は、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人特定可否判断手段における判断結果を前記取引情報に関連付けて記憶する記憶手段と、
を備える。
【００１７】
ここで、前記表示手段が前記取引情報を表示する際に、前記個人特定可否判断手段が当該取引を行った個人を特定できるか否かを判断し、個人を特定できないと判断した取引情報のみ表示する構成にできる。
【００１８】
また、前記表示手段が前記取引情報を表示する際に、当該取引情報における前記位置情報が変更されていない場合には、前記位置情報変更手段は、当該取引情報における前記位置情報を変更する構成にできる。
【００１９】
また、前記地点受付手段は、地図の表示手段と、前記地図上の前記地点の選択受付手段とを、を含む構成にできる。
【００２０】
また、前記記憶手段に記憶されている前記取引情報を読み出す読み出し手段を、更に備え、
前記位置情報変更手段は、前記読み出し手段によって前記取引情報を読み出したときに、前記位置情報を変更する構成にできる。
【００２１】
また、前記記憶手段に記憶されている前記取引情報を読み出す読み出し手段を、更に備え、
前記位置情報変更手段は、前記個人特定可否判断手段が個人を特定できると判断した際に、前記位置情報を変更する構成にできる。
【００２２】
また、本発明は、コンピュータが以上のような処理を実行する方法であってもよい。また、本発明は、コンピュータに、以上の機能を提供するプログラムであってもよい。また、本発明は、そのようなプログラムを記録したコンピュータが読み取り可能な記録媒体であってもよい。
【００２３】
ここで、コンピュータが読み取り可能な記録媒体とは、データやプログラム等の情報を電気的、磁気的、光学的、機械的、または化学的作用によって蓄積し、コンピュータから読み取ることができる記録媒体をいう。
【００２４】
このような記録媒体のうちコンピュータから取り外し可能なものとしては、例えばフレキシブルディスク、光磁気ディスク、CD-ROM、CD-R/W、DVD、DAT、８mmテープ、メモリカード等がある。
【００２５】
また、コンピュータに固定された記録媒体としてハードディスクやＲＯＭ（リードオンリーメモリ）等がある。
【発明の効果】
【００２６】
本発明によれば、入力を受けた取引事例に関する情報のうち、不動産の位置情報を変更して記憶するので、当該取引事例に関する情報を公開した場合、この情報からその不動産、及び不動産の取引を行った個人を特定できなくなる。従って、情報を提供する側が個人情報の流出を懸念することなく、取引事例に関する情報を提供できるようになる。
【００２７】
また、不動産の個別的要因及び取引情報などを端末から入力するだけで、取引事例に関する情報を収集できるので、従来に比べて手間を省くことができる。更に、取引事例の個人特定可否を判断し、その判断結果に基づいて取引事例を登録し又は登録しない処理等を行うので、個人情報の保護に有効である。
【００２８】
更に、取引事例に関する情報のうち、当該不動産の位置情報を変更して評価すると共に、評価結果に係る取引事例に個人を特定できるか否かの判断結果を関連付けて記憶するので、個人を特定可能な取引事例に関する情報を用いて評価をする場合でも、個人を特定できない評価結果を得ることができると共に、個人を特定できると判断した取引事例に関する評価結果を表示しないなど個人情報の保護に留意した取り扱いができる。以上により、個人情報の保護に留意して不動産取引を支援できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２９】
以下、図面を参照して本発明を実施するための最良の形態（以下、実施形態という）に係る不動産評価システム、及び取引事例情報収集システムについて説明する。なお、以下の実施形態の構成は例示であり、本発明は実施形態の構成に限定されない。
【００３０】
《第１実施形態》
図１から図１２は本発明に係る第１実施形態の取引事例情報収集システム１を説明する図である。この取引事例情報収集システム１は、取引事例を入力すると、この取引事例における不動産の位置情報が変更されると共に、面積が所定値（一定値）に仮定されて標準化補正された単価に加工されて登録される機能を有している。
【００３１】
図１は、本発明の第１実施形態に係る土地の取引事例に関する不動産の取引事例情報収集システム１の構成を示す。この取引事例情報収集システム１は、その端末装置が例えば不動産情報サービス会社のデータ入力センター、土地や土地付建物の売買を行う不動産仲介業者などに設置され、土地の取引事例に関する情報を継続的に収集するものである。
【００３２】
図１に示すように、この取引事例情報収集システム１は、情報収集の対象となる土地を検索し、且つ位置情報入力手段として機能する物件住所検索部１１、地図・路線価・取引事例の価格等を表示する地図・路線価等表示部１２、前面路線価等選択部１３、対象地面積等入力部１４、対象地の物理的状況及び負担状況を含む個別的要因を入力する個別的要因入力手段として機能する個別的要因入力部１５、上記個別的要因の格差率を計算する個別格差率計算部１６、対象地上に建物がある場合にその建物の概要が入力される建物概要入力部１７、建物の価格が計算される建物価格計算部１８を備えている。
【００３３】
また、この取引事例情報収集システム１は、不動産の取引に関する取引情報が入力される取引情報入力手段として機能する成約情報入力部２３、価格を一定に補正して標準化する標準化補正計算部２４、入力された取引事例を採用するか否かを判断する事例採用判断部２５、入力された取引事例が重複しているか否か、及び取引をした個人を特定できるか否かを判断する重複事例・個人特定可否判断部２６、不動産の位置情報を変更する位置情
報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２７、データ出力部２８を有している。
【００３４】
更に、この取引事例情報収集システム１は、地図情報ＤＢ（データベース）２９、路線価情報ＤＢ３０、価格情報ＤＢ３１を有している。なお、図１中の符号３２は、ネットワークである。価格情報ＤＢ３１には、取引事例の価格を含む取引事例に関する情報や、公示価格などが登録されている。
【００３５】
この取引事例情報収集システム１は、典型的には、インターネット等のネットワーク３２上のサーバに構築されるデータベースと、ネットワーク３２を介してデータベースにアクセスし情報処理を実行する端末、および端末上のプログラムにより構成される。
【００３６】
図１においては、図中の左側及び中央に示した物件住所検索部１１からデータ出力部２８までが、端末上にあるものと想定されている。また、図１の右側に示した地図情報ＤＢ２９から価格情報ＤＢ３１までが、サーバに保持されるものと想定されている。
【００３７】
そして、端末とサーバとがネットワーク３２を介して接続される。このような構成において、サーバおよび端末はいずれもＣＰＵ、メモリ、ハードディスク、通信インターフェース等を有するコンピュータであり、その構成および作用は広く知られているので、その説明を省略する。
【００３８】
なお、端末上にはウェブブラウザと呼ばれるサーバへのアクセスｄｂプログラムを搭載し、情報処理を実行するプログラム、例えば、物件住所検索部１１、前面路線価等選択部１３、個別格差率計算部１６、建物価格計算部１８、標準化補正計算部２４、事例採用判断部２５、重複事例・個人特定可否判断部２６、緯度・経度座標修正部２７などをサーバ側に設ける構成を採ることもできる。
【００３９】
このようなシステムでは、ＨＴＴＰ（HyperText Transfer Protocol）により、サーバ
上のＨＴＭＬ（HyperText Markup Language）ファイルがサーバから端末に送信され、端
末上に画面、図形等が表示される。
【００４０】
また、ＣＧＩ（Common Gateway Interface）と呼ばれるインターフェースにより、端末がサーバ上のアプリケーションプログラムにアクセスする。このようなシステムでは、不動産の評価を実行するために端末上に専用のアプリケーションプログラムをインストールする必要はない。
【００４１】
次に、図１の主な構成要素について説明する。なお、以下で説明する構成要素以外の各構成要素は、一般的な構成を使用できるのでその詳細な説明を省略する。
【００４２】
図１の物件住所検索部１１では、図２（ａ）に示すように、地図５０上で取引事例に関する情報を収集すべき対象地５１が指定される。対象地５１の指定は、利用者がマウスなどを操作して行う。
【００４３】
対象地５１が指定されると、図２（ｂ）に示すように、位置情報データベース５２に、対象地５１に関連付けて記憶されているＸ座標（経度）５２ａ及びＹ座標（緯度）５２ｂが入力されて登録される。なお、位置情報データベース５２を含む後述の各種のデータベースは、ハードディスクなど適宜な記憶手段に記憶される。
【００４４】
図１の前面路線価等選択部１３では、図３（ａ）に示すように、地図５０上に表示されている対象地５１付近の前面路線価５３ａ，５３ｂ・・・のうち、適宜の前面路線価５３ａが指定される。これにより、図３（ｂ）に示すように、前面路線価データベース５４に
、路線年度５４ａ、路線価格５４ｂが入力されて登録される。
【００４５】
情報を収集すべき取引事例に係る対象地５１を選択する場合は、図２（ａ）に示すように、地図５０上に目的の取引事例に係る対象地５１と、その周辺の取引事例に係る対象地５１ａ，５１ｂ，５１ｃ・・・が表示される。これらの対象地５１，５１ａ，５１ｂ，５１ｃ・・・の中から、目的の対象地５１を指定してもよい。対象地５１には、不動産の位置座標、事例価格などが含まれている。
【００４６】
これにより、価格情報ＤＢ３１に、取引事例に係る対象地５１の位置座標、事例価格、事例前面路線価が入力されて登録される。
【００４７】
図１の対象地面積等入力部１４では、図４（ａ）に示すように、面積等入力画面５５上で対象地の面積が面積入力欄５５ａに入力される。これにより、図４（ｂ）に示すように、対象地面積データベース５６に、対象地の面積５６ａが入力されて登録される。
【００４８】
なお、対象地面積等入力部１４では、必要と思われる情報、例えば道路幅員、最寄駅、最寄駅からの距離、用途地域、建蔽率、容積率等を入力して登録してもよい。
【００４９】
図１の個別的要因入力部１５では、図５に示すように、個別的要因入力画面５７上で、対象地の物理的状況及び負担状況を含む個別的要因が入力される。この個別的要因としては、接道及びその方位、規模、形状、画地の位置、接道の間口、土地の間口及び奥行、接道との高低差、セットバック負担（道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路部分として負担すること）、私道負担（前面道路が私道の場合、売買するときにその私道に関して何らかの負担をすること）、利用阻害（土地の一部又は全部が利用に際して障害となるもの）などがある。
【００５０】
これらの個別的要因は、個別的要因入力画面５７上のラジオボタン５７ａやコンボボックス５７ｂなどにより選択されるか、或いはテキストボックス５７ｃに文字又は数値で入力される。
【００５１】
ここで入力された個別的要因は、図６に示すように、後述する評価番号に関連付けられて例えば価格情報ＤＢ３１等の記憶手段内の個別的要因データベース５８に登録される。
【００５２】
図１の個別格差率計算部１６では、次に説明するように、対象地の個別的要因における各要因の標準的画地に対する格差率、及び各項目における格差率の相乗値である合計各差率が算出される。
【００５３】
上記標準的画地における個別的要因又は画地条件は予め定められている。そして、対象地における個別的要因の各項目が、それぞれ標準的画地における個別的要因の各項目と比較されて、対象地における各項目の格差率が求められる。なお、格差率の算出条件は予め設定されている。
【００５４】
例えば、図５に示すように、個別的要因入力画面５７において、標準的画地６７の接道及びその方位は、一方路・東向きに設定されている。これに対して、対象地５１の接道及びその方位は、一方路・南東向きである。この場合、対象地５１の接道及びその方位における格差率は、１０２．０となる。
【００５５】
同様に、対象地５１の個別的要因における各項目が、標準的画地６７における個別的要因の各項目と比較されて、対象地５１の個別的要因における各項目の項目別格差率６８ａが計算される。これらの項目別格差率６８ａは、個別的要因入力画面５７における右端側
に表示される。
【００５６】
更に、対象地５１の個別的要因における各項目の項目別格差率６８ａが相乗されて、合計格差率６８ｂが求められる。この合計格差率６８ｂは、個別的要因入力画面５７の右端に表示される。
【００５７】
図１の建物概要入力部１７では、図７に示すように、建物概要入力画面６０上で、建物概要（構造、グレード、建物再調達原価、延床面積、建築年月日、総耐用年数、観察減価率など）が、ラジオボタン６０ａ又はコンボボックス６０ｂによって選択され、又はテキストボックス６０ｃに文字又は数値で入力される。
【００５８】
また、建物概要入力画面６０上で入力された内容は、図８に示すように、建物評価データベース６４に入力されて登録される。
【００５９】
図１の建物価格計算部１８では、図７に示すように、建物の現在価値率６７ａ及び建物評価額６７ｂが、上記建物概要に基づいて定額法又は定率法で計算されて建物概要入力画面６０の下側に表示される。
【００６０】
上記で入力された前面路線価、対象地面積、土地の個別的要因、建物概要、建物評価額などは、入力操作が行われるごとに、連続的に付与される評価番号に関連付けられる。
【００６１】
そして、後で上記取引事例を参照して不動産評価をする際に、評価番号、評価年月日、土地の所在等に基づいて検索ができるように、取引事例情報の一部として構成され、データベースに記憶される。
【００６２】
図１の取引情報入力手段として機能する成約情報入力部２３では、図９に示すように、取引情報入力画面６６上で、取引年月６６ａ及び取引価格６６ｂが入力される。そして、登録ボタン６６ｃが押されることによって、取引年月及び取引価格が物件評価情報登録部２１内のデータベースに追加登録される。
【００６３】
図１の標準化補正計算部２４では、対象地の取引価格から建物価格が控除されて、土地価格が求められる。建物価格としては、上記建物評価額６７ｂをそのまま用いるか、或いは建物評価額６７ｂを建物概要（構造、グレード、延床面積、建築年月、観察原価率など）に基づいて再評価した価額を用いることができる。
【００６４】
但し、後者の場合には、再調達原価、総耐用年数、総耐用年数、残価率は、予め地域別、構造別、グレード別に用意したテーブルを参照して、建物評価額を再計算することにより、複数の事例提供者（不動産仲介業者など）が異なる再調達原価、総耐用年数、残価率で評価した場合でも、同一条件における建物価格を求めることができる。
【００６５】
図１の標準化補正計算部２４では、上記合計格差率６８ｂに基づいて取引価格が補正される。例えば、補正後の土地価格は次の式で求められる。なお、取引価格の補正は、次式以外の各種の補正方法によって求めることができる。
補正後の土地取引価格＝取引価格×（１００／合計格差率）
【００６６】
なお、対象地の面積をある一定の面積（例えば１２５ｍ２）に標準化補正し、補正後の土地取引価格を求めることもできる。この場合、補正後の土地取引価格は、次式で求めることができる。
補正後の取引価格＝取引価格×（一定の面積１２５の補正係数／対象地の面積の補正係数）
これにより、対象地の特定をより困難にできるので、取引を行った個人の特定がより困難になる。
【００６７】
上記面積補正係数（面積補正率）の算出方法は、本出願人が提案した特開２００２−１８３２７４号公報の算出方法を適用できる。
【００６８】
ここで、特開２００２ー１８３２７４の概要を説明する。面積補正係数は、土地個別格差における面積の大小を考慮するときに使用する。面積補正係数率算出に使用する事例データの面積及び面積補正前開差率について、図４５に示すように、Ｘ軸(横方向)に面積、Ｙ軸(縦方向)に面積補正前開差率とする分布図にプロットし、そして、単回帰(対数モデ
ル)曲線７２１を表示する。
【００６９】
使用する事例データは、更地の事例データに限定し、対比する路線価データがある事例に限る。用途別（住宅地、商業地、工業地）又は地域別（県、市）の事例データに区分けして行う。補正前開差率とは、（面積以外の土地個別的要因の標準化補正を行った単価×路線価時点への時点修正率)／（前面路線価÷実勢価格調整率０．７２）である。
【００７０】
なお、経験則として、対数曲線で表示すると大多数の事例データは、対数曲線の上に乗ることが分かっている。そして、単回帰(対数モデル)曲線７２１と近似する対数曲線７２２（Ｙ＝ａ×ｌｏｇ（ＡＢＳ（Ｘ−ｂ））＋ｃ）、ただし、ｌｏｇは自然対数であり、ＡＢＳｘは絶対値ｘを意味する、を求めると、最適に近似する係数ａ０、ｂ０、ｃ０を算出することができる。
【００７１】
図４５に示すように、矢印の方向に微調整して得ることができる。得られた対数曲線（Ｙ＝ａ０×ｌｏｇ（ＡＢＳ（Ｘ−ｂ０））＋ｃ０）２２により、面積Ｘ１の事例データについては、補正前開差率Ｙ１、標準的な面積ＸＰＬの事例データについては開差率ＹＰＬとなることが分かるため、面積に関する標準化補正を行うときに使用する面積補正率（Ｙ１／ＹＰＬ）を得ることができる。
【００７２】
標準化処理で使用する面積補正率を決定する手順の一例について、図４６を用いて説明する。まず、更地事例（面積以外の標準化補正済み・前面路線価開差率付）を入力する（Ｓ８０１）。
【００７３】
次に、Ｘ：面積、Ｙ：開差率の分布図にプロットする（Ｓ８０２）。次に、単回帰(対
数モデル)曲線を表示する（Ｓ８０３）。次に、対数曲線を描く（Ｓ８０４）。
【００７４】
次に、単回帰(対数モデル)曲線を参考にして対数曲線式の係数ａ、ｂ、ｃを決定する（Ｓ８０５）。次に、係数ａ、ｂ、ｃを基に面積補正係数を決定する（Ｓ８０６）。このようにして、標準化処理に使用する面積補正係数を決定することができる。
【００７５】
図１の事例採用判断部２５では、上記補正後の土地価格と前面路線価との差である開差率が基準値と比較されて、上記補正後の土地価格が異常か否かが判断される。価格が異常であると判断された場合は、そのデータに異常である旨のフラグが付けられてそのまま取得されるか、或いは除去される。
【００７６】
図１の重複事例判断手段及び個人特定可否判断手段として機能する重複・個人特定可否判断部２６では、物件評価情報登録部２１に登録されている各取引事例情報の位置座標及び取引時期が、他の取引事例情報における位置座標及び取引時期と比較される。
【００７７】
そして、比較される２つの取引事例における各土地の位置座標が所定の範囲内にあり、
且つ２つの取引事例における取引時期が一致する場合は、これらの２つの取引事例が重複していると判断される。
【００７８】
例えば、図１０に示すように、半径Ｒ１を有する円形の範囲Ｈ１内に、２つの取引事例Ｔ１，Ｔ２における土地があり、且つこれらの２つの取引事例Ｔ１，Ｔ２の取引年月が同一である場合は、これらの取引事例Ｔ１，Ｔ２が重複していると判断される。
【００７９】
また、上記２つの取引事例Ｔ１，Ｔ２における各土地が、半径Ｒ１の範囲Ｈ１内に存在していても、その取引年月が異なる場合は、これらの取引事例Ｔ１，Ｔ２が重複していないと判断される。なお、範囲Ｈ１の半径Ｒ１は、例えば５０ｍ程度が好ましい。
【００８０】
一方、半径Ｒ１の範囲Ｈ１の内側に取引事例Ｔ１における土地があり、範囲Ｈ１の外側に取引事例Ｔ３における土地がある場合は、２つの取引事例Ｔ１，Ｔ３は、取引年月が同一であっても相互に重複していないと判断される。
【００８１】
また、この重複・個人特定可否判断部２６では、図１１に示すように、例えば過去１年以内に取引が行われた取引事例のうち、半径Ｒ２の円形の範囲Ｈ２内に２個以上の取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・における各土地が存在する場合、これらの取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・における土地の取引を行った個人を特定するのは困難であると判断される。
【００８２】
上記のように、個人特定可否の判断条件を加重して、範囲Ｈ２内に２個以上の取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・における土地が存在する場合に、土地の取引を行った個人を特定できないと判断するものである。
【００８３】
すなわち、半径Ｒ２の円形の範囲Ｈ２内に、所定の期間Ｔ内に不動産の取引事例が既にＫ個以上データベースに登録されている場合、不動産取引を行った個人を特定できないと判断する。半径Ｒ２、期間Ｔ、事例数K個は、コンピュータに設定可能なパラメータとし
て、メモリ、或いはハードディスクに記憶すればよい。
【００８４】
図１の位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２７では、対象地５１の位置座標が変更される。対象地の本来の位置座標がそのまま表示されると、対象地の取引を行った個人を特定することが可能となる。そこで、対象地の位置座標を変更し、対象地を正規の位置からずらして記憶及び表示することにより、取引を行った個人を特定できないようにする。
【００８５】
本例では、位置座標の変更に乱数Ｒを利用する。位置座標は変更前の位置座標を含む所定の距離の範囲内における他の位置に変更される。今、対象地の緯度をＡ、経度をＢとする。乱数Ｒは、−１≦Ｒ≦＋１の範囲で発生させる。
【００８６】
この場合、対象地の変更後の緯度Ａ１及び変更後の経度Ｂ１は、例えば次の式で求められる。
対象地の変更後の緯度Ａ１＝緯度Ａ＋｛（距離５０ｍ分の緯度）×Ｒ｝
対象地の変更後の経度Ｂ１＝経度Ｂ＋｛（距離５０ｍ分の経度）×Ｒ｝
【００８７】
上記数式によれば、対象地の緯度及び経度が、対象地の位置座標を中心として一辺が１００ｍの正方形の範囲内における他の位置に変更される。上記数式の「距離５０ｍ分」を適宜変えることができる。
【００８８】
すなわち、上記の例では、距離５０ｍ分の緯度又は経度に乱数Ｒを掛けた分だけ位置座標（緯度Ａ，経度Ｂ）を変更したが、対象地の面積に応じて位置座標を変更することがで
きる。この場合は、上記式の「距離５０ｍ分」に代えて、例えば｛（対象地の面積の平方根）×係数ａ｝を用いることができる。係数ａは、都市計画区域や用途地域、容積率などにより可変させる。
【００８９】
この場合、対象地の変更後の緯度Ａ１及び変更後の経度Ｂ１は、次の式で求められる。
対象地の変更後の緯度Ａ１＝緯度Ａ＋［｛（対象地の面積の平方根）×係数ａ｝×Ｒ］
対象地の変更後の経度Ｂ１＝経度Ｂ＋［｛（対象地の面積の平方根）×係数ａ｝×Ｒ］
このように、対象地の面積に応じて対象地の位置座標を変更することにより、例えば郡部の調整区域の農家住宅等や、区画面積の大きな住宅団地などにおいては、変更する距離がより大きくなるので、対象地の位置を特定しにくくできる。これによって、対象地の取引を行った個人を特定できなくすることが可能になる。
【００９０】
図1のデータ出力部２８では、位置が変更され、標準化補正がされた取引事例が出力さ
れる。その取引事例を価格情報ＤＢ３１に登録することにより、取引事例に関する情報を安定的に収集して利用することが出来る。
【００９１】
次に、この取引事例情報収集システム１による取引事例情報収集方法について説明する。図１２は、取引事例情報収集処理のフローチャートを示す。
【００９２】
ここでは、まず、事例入力センターなどの事例入力者などによって対象物件（土地のみ、又は土地と建物）における土地の位置座標（緯度、経度）が、端末によって入力される（Ｓ１０１）。
【００９３】
次に、この物件を中心にして一定範囲の地図と、それに重ね合わせるようにして前面路線価が表示され、土地の前面路線価をマウスでクリックするなどして前面路線価の金額が入力される（Ｓ１０２）。
【００９４】
次に、土地の面積等が入力される（Ｓ１０３）。次に、土地の個別的要因が入力される（Ｓ１０４）。次に、土地上に建物がある場合は、この建物の概要が入力される（Ｓ１０５）。次に、取引年月と取引価格がデータベースに入力されて登録される（Ｓ１０６）。
【００９５】
次に、この物件が建物を有している場合は、その建物価格が算出される（Ｓ１０７）。次に、この物件全体の取引価格から建物価格が引かれて土地の価格が算出される（Ｓ１０８）。次に、土地の個別的要因における各項目の項目別格差率及び合計格差率が算出される（Ｓ１０９）。
【００９６】
次に、土地の取引価格が標準化補正される（Ｓ１１０）。次に、この取引事例を採用するか否かの判断が行われる（Ｓ１１１）。
【００９７】
この取引事例が採用された場合、次に、この取引事例が重複して登録されているか否かを判断する重複判断と、この取引を行った個人を容易に特定できるか否かの個人特定可否判断が行われる（Ｓ１１２）。次に、この取引事例に係る土地の位置座標が変更される（ｓ１１３）。
【００９８】
以上により、位置座標が変更され、価格が標準化補正された取引事例が得られる。これにより、この土地を特定するのが困難となるので、取引を行った個人を特定することが困難となる。
【００９９】
次に、この土地の取引事例に関する情報がデータベースに登録される（Ｓ１１４）。これによって、対象地の取引事例に関する情報収集処理が終了する。
【０１００】
このように、本発明によれば、取引事例における土地の位置座標が変更され、また取引事例の価格が、面積を一定と仮定して標準化補正された単価として記憶されると共に表示されるので、取引を行った個人を特定することができず、個人情報の保護に有効である。
【０１０１】
従って、不動産仲介業者などが個人情報の保護に注意を払うことなく、取引事例を提供できるので、取引事例に関する情報を安定的に収集するのが容易になる。
【０１０２】
なお、物理的条件（物理的状況）には画地条件を含む。また、図５の格差率は、標準的画地の画地条件と対象地の画地条件との比を数値で表したものである。例えば、標準的画地の方位が一方路（東）とした場合、対象地の方位が一方路（南東）の場合には、格差率を例えば１０２．０とするように設定する。他の画地条件についても同様である。この格差率は、予めデータベースに登録してもよく、或いは評価者の入力を受けてもよい。また、重複・個人特定可否判断部２６は、取引事例が重複していると判断した場合、当該取引事例をデータベースに登録しない、又は上書きするようにできる。また、図２（ａ）の取引事例は、縮尺の小さな地図に表示することにより、更に位置の特定が困難になる。
【０１０３】
《変形例１》
上記実施例では、重複事例判断及び個人特定可否判断（Ｓ１１２）の次に、土地の座標位置を変更（Ｓ１１３）したが、図１３に示すように、ステップ（Ｓ１１２）の次に、個人を特定できるか否かの判断を行い（Ｓ１１５）、ここで個人を特定できると判断した場合は、次に土地の位置座標の変更処理（Ｓ１１６）の後、ステップ（Ｓ１１２）以降の処理を行うようにできる。また、ステップ（Ｓ１１５）で個人を特定できないと判断した場合は、取引事例をデータベースに登録する（Ｓ１１７）。
【０１０４】
《変形例２》
上記実施形態では、重複・個人特定可否判断部２６による個人特定可否の判断結果に結果に基づいて、取引事例をデータベースに登録し又は登録しない処理を行ったが、図１４に示すように、個人特定可否の判断結果を示すフラグを、価格情報ＤＢ３１に記憶されている特定可否及び位置変更登録データベース４０に登録するようにできる。この特定可否及び位置変更登録データベース４０は、取引情報欄ＩＤ欄４１ａ、特定可否フラグ欄４１ｂ、位置変更フラグ欄４１ｃ、Ｘ座標欄４１ｄ、及びＹ座標欄４１ｅを有している。
【０１０５】
そして、重複・個人特定可否判断部２６は、取引事例から個人を特定できると判断した場合は、当該取引事例に関連付けて特定可否フラグ欄４１ｂに「０」を登録する。また、取引事例が個人を特定できないと判断した場合は「１」を登録する。これにより、取引を行った個人を特定できるか否かを簡単に識別できるので、個人保護に留意した取引情報の収集及び不動産の評価が可能になる。
【０１０６】
なお、緯度・経度座標修正部２７は、不動産の位置を変更した場合には特定可否及び位置変更登録データベース４０の位置変更フラグ欄４１ｃに「１」を登録すると共に、Ｘ座標欄４１ｄ、Ｙ座標欄４１ｅに変更後のＸ、Ｙ座標を登録する。不動産の位置を変更しない場合には、位置変更フラグ欄４１ｃに「０」を登録する。
【０１０７】
図１５は、個人特定可否判断の判断結果をフラグで登録する場合のフローチャートである。なお、ステップ（Ｓ１０１）〜（Ｓ１１２）は、図１３と同様なので説明を省略する。重複・個人特定可否判断部２６は、取引事例が重複して登録されているか否かを判断する重複判断と、この取引を行った個人を容易に特定できるか否かの個人特定可否判断（Ｓ１１２）を行った後、個人を特定できるか否かを判断する（Ｓ１１５）。
【０１０８】
ステップ（Ｓ１１５）で個人を特定できると判断した場合（ＹＥＳ）は、次に、重複・個人特定可否判断部２６は、特定可否及び位置変更登録データベース４０の特定可否フラグ欄４１ｂにフラグ「０」を登録する（Ｓ１１７）。次に、土地の座標位置を変更（Ｓ１１９）した後、取引事例をデータベース４０に登録する（Ｓ１２０）。また、ステップ（Ｓ１１５）で個人を特定できないと判断した場合（ＮＯ）は、次に、重複・個人特定可否判断部２６は、データベース４０の特定可否フラグ欄４１ｂにフラグ「１」を登録し（Ｓ１２１）、次に、ステップ（Ｓ１２０）以降の処理を行う。
【０１０９】
《変形例３》
図１４で位置変更フラグ４１ｃをなくすと共に、図１５でステップ（Ｓ１１９）及び（Ｓ１２１）をなくしてもよい。すなわち、取引事例と個人特定可否判断結果を価格情報ＤＢ３１に登録してもよい。そして、その後、価格情報ＤＢ３１から取引事例を読み出すときに、個人特定可否判断結果が個人を特定できる場合に、位置情報を変更するようにしてもよい。取引事例を読み出すときとは、例えば取引事例を表示するとき、土地評価をするとき等である。
【０１１０】
《変形例４》
図１６は、図１５で収集した取引事例情報を基に、取引事例を表示する処理を示すフローチャートである。ここでは、まず、物件住所検索部１１は、不動産の位置座標（緯度・経度）の入力を受け（Ｓ４０１）、次に、この位置座標に基づいて、価格情報ＤＢ３１から取引事例を検索する（Ｓ４０２）。
【０１１１】
次に、重複・個人特定可否判断部２６は、特定可否及び位置変更登録データベース４０の特定可否フラグ欄４１ｂにフラグ「１」が登録されているか否かを判断する（Ｓ４０３）。ステップ（Ｓ４０３）でフラグ「１」が登録されていると判断した場合は、
次に、重複・個人特定可否判断部２６は、当該取引事例情報を地図・路線価等表示部１２に表示する。ステップ（Ｓ４０３）でフラグ「１」が登録されていないと判断した場合は、取引事例情報を表示することなく、この処理を終了する。このように、本変形例では、個人を特定できると判断した取引事例を表示し、個人を特定できないと判断した取引事例を表示しないので、個人情報の保護に有効である。
【０１１２】
《変形例５》
図１４で、位置変更フラグ４１ｃが「１」（位置を変更した）のときに、図１６のステップ（Ｓ４０４）で取引事例情報を表示し、位置変更フラグ４１ｃが「０」のとき取引事例情報を表示しないようにしてもよい。、
【０１１３】
《第２実施形態》
図１７は、本発明に係る第２実施形態の不動産評価システム１００を示す。なお、第１実施形態の取引事例情報収集システム１と同一の部分には、同一の符号を付けて詳細な説明を省略する。
【０１１４】
この不動産評価システム１００は、不動産の位置情報を検索する位置情報検索手段として機能する物件住所検索部１１、地図・路線価等表示部１２、前面路線価等選択部１３、対象地面積等入力部１４、個別的要因入力部１５、個別格差率計算部１６、建物概要入力部１７、建物価格計算部１８を有している。
【０１１５】
また、この不動産評価システム１００は、不動産の評価額を計算する評価額計算手段として機能する物件評価額計算部１９、計算結果表示部２０、物件評価情報登録部２１、物件評価情報検索部２２、不動産の位置情報を変更する位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２７を有している。
【０１１６】
更に、この不動産評価システム１００は、地図情報ＤＢ２９、路線価情報ＤＢ３０、不動産の取引に関する取引情報を記憶する取引情報記憶手段として機能する価格情報（公示・基準地・取引事例等）ＤＢ３１を有している。
【０１１７】
この不動産評価システム１００は、典型的には、インターネット等のネットワーク３２上のサーバに構築されるデータベースと、ネットワーク３２を介してデータベースにアクセスし情報処理を実行する端末、および端末上のプログラムにより構成される。
【０１１８】
図１７においては、図中の左側及び中央に示した物件住所検索部１１から緯度・経度座標修正部２７までが、端末上にあるものと想定されている。また、図１７の右側に示した地図情報ＤＢ２９から価格情報ＤＢ３１までが、サーバに保持されるものと想定されている。
【０１１９】
そして、端末とサーバとがネットワーク３２を介して接続される。このような構成において、サーバおよび端末はいずれもＣＰＵ、メモリ、ハードディスク、通信インターフェース等を有するコンピュータであり、その構成および作用は広く知られているので、その説明を省略する。
【０１２０】
なお、端末上にはウェブブラウザと呼ばれるサーバへのアクセスｄｂプログラムを搭載し、情報処理を実行するプログラム、例えば、物件住所検索部１１、前面路線価等選択部１３、個別格差率計算部１６、建物価格計算部１８、物件評価額計算部１９、緯度・経度座標修正部２７などをサーバ側に設ける構成を採ることもできる。
【０１２１】
このようなシステムでは、ＨＴＴＰ（HyperText Transfer Protocol）により、サーバ
上のＨＴＭＬ（HyperText Markup Language）ファイルがサーバから端末に送信され、端
末上に画面、図形等が表示される。
【０１２２】
また、ＣＧＩ（Common Gateway Interface）と呼ばれるインターフェースにより、端末がサーバ上のアプリケーションプログラムにアクセスする。このようなシステムでは、不動産の評価を実行するために端末上に専用のアプリケーションプログラムをインストールする必要はない。
【０１２３】
次に、上記各構成要素について説明する。物件住所検索部１１から建物価格計算部１８までは第１実施形態の取引事例情報収集システム１と同様である。
【０１２４】
但し、取引事例情報収集システム１では、各構成要素の有する機能のうち、取引事例情報収集に関する機能のみを説明したが、これらの各構成要素は、不動産評価に関する機能も有している。以下の説明では、各構成要素の不動産評価に関する機能を説明する。
【０１２５】
価格情報ＤＢ３１には、取引事例に関する取引価格を含む情報、公示価格など各種の情報が登録されている。
【０１２６】
物件住所検索部１１では、図２（ａ）に示すように、地図５０上で不動産評価を行うべき対象地５１が指定される。対象地５１の指定は、利用者がマウスなどを操作して行う。
【０１２７】
対象地５１が指定されると、図２（ｂ）に示すように、位置情報データベース５２に、対象地５１に関連付けて記憶されているＸ座標（経度）５２ａ及びＹ座標（緯度）５２ｂが入力されて登録される。なお、位置情報データベース５２を含む後述の各種のデータベースは、ハードディスクなど適宜な記憶手段に記憶される。
【０１２８】
物件評価額計算部１９では、図３に示すように、選択された対象地の路線価格５４ｂ、又は、価格情報ＤＢ３１より抽出された公示価格、取引事例等の価格情報等により、対象土地の標準的画地の価格が求められる。
【０１２９】
取引事例を表示する際、緯度・経度座標修正部２７では、検索された対象地５１の情報のうち、位置座標、例えばＸ，Ｙ座標が変更される。これにより、不動産の取引を行った個人の特定ができなくなる。
【０１３０】
なお、前面路線価、公示価格、取引事例等の価格情報により標準的画地の価格を求める方法は、例えば上記特許文献1（特許第３５９００５２号公報）により広く知られている
ので、その説明を省略する。
【０１３１】
求められた標準的画地の価格に、図５で計算された土地の個別的要因の合計格差率６８ｂ、及び、図４で入力された土地面積５６ａが乗じられて土地の評価額が求められ、建物評価額と合計した物件評価額が算出され、計算結果表示部２０に表示される。
【０１３２】
上記で入力された物件評価額は、入力操作が行われるごとに、連続的に付与される評価番号に関連付けられる。そして、後で上記物件評価情報検索部２２により、評価番号、評価年月日、土地の所在等に基づいて検索ができるように、物件評価情報として構成され、物件評価情報登録部２１に記憶される。
【０１３３】
図１の物件評価情報検索部２２では、図１８に示すように、検索用画面６５上で、評価年月日６５ａ、又は評価番号６５ｂを入力し、検索ボタン６５ｃを押すことによって、一個又は複数個（一個のみ図示）の物件情報６５ｄが検索されて表示される。
【０１３４】
次に、この不動産評価システム１００による不動産評価処理について説明する。図１９は不動産評価処理のフローを示す。
【０１３５】
ここでは、まず、金融機関や不動産仲介業者などによって評価する対象物件（土地のみ、又は土地と建物）が検索される（Ｓ２０１）。ここでは、例えば対象物件の位置情報から対象物件を検索できる。
【０１３６】
次に、この物件を中心にして一定範囲の地図と、それに重ね合わせるようにして表示される路線価と、データベースに登録されている取引事例が表示される。そして、土地の前面路線価や取引事例をマウスでクリックするなどして前面路線価の金額、標準化補正された取引事例の価格等が選択される（Ｓ２０２）。
【０１３７】
次に、土地の面積等、評価に必要な項目が入力される（Ｓ２０３）。次に、土地の個別的要因が入力される（Ｓ２０４）。次に、土地上に建物がある場合は、この建物の概要が入力される（Ｓ２０５）。
【０１３８】
次に、この物件が建物を有している場合は、上記ステップ（Ｓ２０５）により入力された建物の概要から建物価格が算出される（Ｓ２０６）。建物価格は、例えば次式によって求めることができる。
【０１３９】
新築建物価格＝標準建築費×延床面積
中古建物価格＝標準建築費×現価率×延床面積
但し、現価率＝[１−(１−残価率)×経過年数／総耐用年数]×(1＋観察減価＋その他の減価)
再調達原価：対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価。建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める
残価率：新築時の価値に対する耐用年数満了時の価値
経過年数：当該建物が新築されてから価格時点までの期間（年数）
総耐用年数：当該建物が物理的・経済的に使用可能な年数
観察減価：建物の状態を観察し、経過年数相当以上の減価があると判定した場合には、その減価分を入力
その他の減価：観察減価以外に減価要因がある場合に入力
【０１４０】
次に、上記各ステップ（Ｓ２０２）〜（Ｓ２０４）で入力された各情報から土地の評価額が算出され（Ｓ２０7）、建物の評価額と合計して、対象物件の評価額が求められる（
Ｓ２０８）。
【０１４１】
次に、この土地の取引事例に関する情報が、データベースに登録される（Ｓ２０９）。これにより、対象不動産の評価に関する処理が終了する。なお、対象物件の評価額は、上記の方法以外に各種の方法で求めることができる。
【０１４２】
この不動産評価システム１００によれば、蓄積されている取引事例における土地の位置情報が変更された後表示され、不動産評価が行われるので、例えば過去に収集され個人を特定可能な取引事例を用いて評価をした場合でも、個人を特定できなくなるので、個人保護の観点から有利である。
【０１４３】
なお、取引事例としては、販売事例、地代、賃料、利回り、空室率、管理費、共益費、建築費、路線価との開差率、公示価格との開差率などを例示できる。また、不動産としては、土地、建物、戸建住宅、アパート、マンション、店舗、オフィスなどを例示できる。
【０１４４】
また、物件住所検索部１１は、対象不動産がマンションの場合は、マンションの名称から検索し、又は住所とマンション名との組み合わせを検索条件として検索してもよい。また、地図・路線価等表示部１２に対象不動産を表示する際には、最初に地図のみを表示して、対象不動産の位置をマウス等のポィンティングデバイス等で指定することにより確定し、その後に価格情報ＤＢ３１から路線価、公示地、基準地、取引情報等を表示してもよい。また、地図、路線価、公示地、基準地、取引情報等を同時に表示してもよい。また、図２（ａ）の地図は、縮尺を小さくして表示することにより、位置の特定が更に困難になる。
【０１４５】
また、取引情報を表示する場合、価格情報ＤＢ３１に記憶されている取引情報の位置座標は、本来の位置のまま表示してもよいし、予めＸ，Ｙ座標上でそれぞれ５０ｍずつずらしておいて価格情報ＤＢ３１に格納しておいたものを表示してもよい。また、本来の位置情報が登録されている場合には、取引情報を表示する際に、位置をずらして表示してもよい。
【０１４６】
また、前面路線価・取引事例等選択部１３では、地図５０上に表示された前面路線価、公示地、基準地、取引事例等をマウス等で指定することにより、選択することができる。なお、価格情報ＤＢ３１にある公示地、基準地、取引事例等は、予めそれぞれの前面路線価、取引時点、個別格差等に関連付けて格納しておくことができる。また、取引事例の価格は、予め標準化して価格情報ＤＢ３１に格納してもよい。
【０１４７】
また、対象地面積等入力部１４は、面積等入力画面５５（図４（ａ）参照）には、面積
入力欄５５ａに対象不動産の面積等を入力する他に、土地の地域要因、例えば所在番地、住居表示、不動産の類型、権利、地目、道路幅員、最寄り駅、都市計画、用途地域、建蔽率、容積率、防火地域等を入力できる。また、マンション一棟の場合は、マンション名称、分譲業者、施工業者、分譲年月、施工年月、建物の構造、総戸数、分譲戸数、階層等を入力できる。これらの情報は評価者が入力してもよいし、例えば、予め位置座標やマンション名等と関連付けて価格情報ＤＢ３１に格納しておくことができる。また、上記情報のうち対象不動産に合致したものを面積等入力画面５５に表示することにより、評価者の入力の手間を省くことができる。
【０１４８】
また、個別的要因入力部１５は、個別的要因入力画面５７（図５（ａ）参照）に、土地の個別的要因のうち画地条件として、接道・方位、規模、形状、各地の位置の減価、接道開口狭小、開口と奥行との関係、道路面との高低差、セットバック、私道を含む場合の面積、利用阻害部分の割合と程度等を例示できる。土地の個別的要因は上記のような画地条件の他に、街路条件、環境条件、交通接近条件、行政的条件、その他の条件の項目を入れて構成しても良い。
【０１４９】
具体的には、標準的画地６１と対象地５１との異なる部分を、マウス等によりコンポボックスやラジオボタンの指定を受けて選択するか、直接入力できる。或いは、標準的画地６１の内容を表示せずに、対象地５１に該当する項目を入力しても良い。標準的画地は、例えば、一方路、方位東、面積１００〜１５０ｍ2程度、長方形、等高、というような一
般的に増価や減価がない画地を設定するとよい。
【０１５０】
個別格差率計算部１６は、標準的画地は一方路（東）であるのに対して、対象地が一方路（南東）である場合は、コンポボックス５７ｂで対象地を一方路（南東）とし、格差率の欄に「１．０２」と入力しても良い。これは、一方路（東）に対して一方路（南東）は＋２ポイントになる（評価額が高くなる）ということである。なお、格差率の値は評価者が入力しても良いし、予め地域毎、項目毎に設定した格差率テーブルを価格情報ＤＢ３１に格納しておき、評価計算を行う際にこの格差率テーブルを参照しても良い。
【０１５１】
また、評価対象不動産がマンションの場合は、標準的画地の代わりに、例えば4階の南
向き中部屋に標準住戸を設定し、それと評価対象住戸を比較して個別要因格差率を求めることができる。個別要因の項目としては、対象住戸が所在する階、専有面積、開口部の方位等があげられるが、そのほかに日照、眺望、内装の汚れやリフォームの内容などを加えても良い。
【０１５２】
同様にして標準的画地(標準住戸)と対象地(対象住戸)が異なるその他の項目を入力すると、対象不動産の個別要因毎の格差率が項目別格差率欄６８ａに入力(表示)され、その合計が合計格差率欄６８ｂに入力(表示)されて、個別的要因データベース５８に格納されるようにしてもよい。また、対象不動産が土地・建物の場合で、建物の価格を求める場合は、建物概要入力部１７により、対象不動産が土地・建物の場合で、建物の価格を求める場合は、建物概要入力部１７が建物概要入力画面６０に、建物の概要を入力することができる。
【０１５３】
また、対象不動産の土地の価格を求める場合は、前面路線価・取引事例等選択部１３で選択した対象地の前面路線価と、選択した対象地の周辺の公示地、基準地、取引事例等及びその前面路線価、取引時点、個別格差に基づいて、次の計算式により求めることができる。
対象地評価額＝標準的画地の価格×個別格差×対象地の面積
但し、標準的画地の価格＝取引事例等の価格×標準化補正×時点修正×地域格差
標準化補正＝１００／取引事例等の個別格差
時点修正＝価格時点の地価指数／取引時点の地価指数
地域格差＝対象地の前面路線価／取引事例等の前面路線価
なお、上記のように、「標準化補正後の取引事例等の価格＝取引事例等の価格×標準化補正」を予め計算して価格情報ＤＢ３１に格納しておき、これを参照して次の計算式により対象地の評価額を計算することもできる。
対象地評価額＝標準的画地の価格×個別格差×面積
但し、標準化補正後の取引事例等の価格×時点修正×地域格差
【０１５４】
また、特許第３７６８５１５号のように、複数の取引事例等を選択して、各々から対象地の標準的画地の価格の試算値を算出し、これらの試算値の中庸値をもって、対象地の標準的画地の価格としても良い。
【０１５５】
また、対象不動産がマンションの場合は、上記数式中の標準的画地を標準住戸、前面路線価を各マンションの評点ポイント（マンションの格差）と置き換えて対象不動産の価格を計算できる。なお、評点ポイントは、マンション一棟毎に、地域に関する要因、敷地に関する要因、建物に関する要因、市場に関する要因等について評価点数をつけてこれらの評価点数を合算したものであり、マンション一棟ごとの持ポイントのことである。
【０１５６】
対象不動産が土地・建物の場合で、建物の価格を求める場合は、建物概要入力部１７で建物概要入力画面６０に建物の概要を入力する。建物の価格は、建物価格計算部１８が、一般に使用されている次の計算式によって計算できる。また、対象不動産評価額は、対象地の評価額＋対象建物評価額となる。
【０１５７】
対象建物評価額＝再調達原価（単価）×現在価値率（％）×延床面積
但し、再調達原価：対象不動産を現在の価格時点で再調達すること
現在価値率：｛１００％―（１００％―残価率）×経過年数÷耐用年数｝
残価率：新築建物価格に対して、総耐用年数満了時に残っている建物価値      
の合
【０１５８】
《変形例１》
図２０は、図１６で収集した取引事例を基に、取引事例に係る不動産を評価する処理を示すフローチャートである。ここでは、まず、物件住所検索部１１は、不動産の位置座標（緯度・経度）の入力を受け（Ｓ５０１）、次に、この位置座標に基づいて、価格情報ＤＢ３１から取引事例を検索する（Ｓ５０２）。
【０１５９】
次に、重複・個人特定可否判断部２６は、検索された取引事例における特定可否及び位置変更登録データベース４０の特定可否フラグ欄４１ｂにフラグ「１」が登録されているか否かを判断する（Ｓ５０３）。ステップ（Ｓ５０３）でフラグ「１」が登録されていると判断した場合は、次に、物件評価額計算部１９は、当該取引事例における不動産の評価額を計算し（Ｓ５０４）、この処理を終了する。また、ステップ（Ｓ５０３）で特定可否フラグ欄４１ｂにフラグ「１」が登録されていないと判断した場合は、不動産の評価額を計算することなく、この処理を終了する。
【０１６０】
このように、本変形例では、個人を特定できないと判断した取引事例における不動産の評価額を計算し、個人を特定できると判断した取引事例における不動産の評価額を計算しないので、個人情報の保護に有効である。
【０１６１】
なお、図２０では、不動産の位置情報の入力を地図を用いずに行ったが、図２１に示すように、地図を用いて不動産の位置情報の入力を行うことができる。この場合は、まず地図・路線価等表示部１２は、地図を表示する（Ｓ６０１）。次に、物件住所検索部１１は
、地図上でユーザの指定により位置情報の入力を受け、物件に関する取引事例を検索する（Ｓ６０３）。次に、図１７のステップ（Ｓ５０２）〜（Ｓ５０４）と同様の処理を行う（Ｓ６０３）〜（Ｓ６０５）。
【０１６２】
《変形例２》
上記実施形態では、評価すべき取引事例５１を選択する場合、目的の取引事例５１における位置座標の入力を受けると、地図５０上に目的の取引事例５１と、その周辺の取引事例５１ａ，５１ｂ，５１ｃ・・・を全て表示する場合について説明したが（図２（ａ）参照）、特定可否及び位置変更登録データベース４０（図１４参照）の特定可否フラグ欄４１ｂに登録されているフラグが「１」（個人を特定できない）、且つ位置変更フラグ欄４１ｃに登録されている位置変更フラグが「１」（位置が変更されている）の取引事例のみ表示してもよい。
【０１６３】
また、地図５０上に取引事例を表示する際に、重複・個人特定可否判断部２６によって当該取引事例が個人を特定できるか否かを判断し、個人を特定できないと判断した取引事例のみ表示してもよい。更に、取引事例における特定可否及び位置変更登録データベース４０の位置変更フラグ欄４１ｃにフラグ「０」が登録されている場合には、当該取引事例を表示する際に、緯度・経度座標修正部２７によってＸ，Ｙ座標を変更して表示してもよい。
【０１６４】
《変形例３》
物件評価額計算部１９は、前面路線価・取引事例選択部１３で選択した対象地の前面路線価、周辺の公示地、基準値、取引時点、個別格差に基づいて次式によって計算するように構成できる。
対象地の評価額＝標準的画地の価格×個別格差×面積
但し、標準的画地の価格＝取引事例の価格×標準化補正×時点修正×地域格差
標準化補正＝１００／取引事例の個別格差
時点修正＝評価の価格時点／取引事例の取引時点
地域格差＝対象地の前面路線価／取引事例の前面路線価
【０１６５】
なお、標準化補正後の取引事例の価格を予め計算して評価情報ＤＢ３１に登録しておき、対象地の評価額を次の計算式により計算することができる。
対象地の評価額＝標準的画地の価格×面積
但し、標準的画地の価格＝標準化補正後の取引事例の価格×時点修正×地域格差
【０１６６】
また、対象不動産がマンションの場合は、標準的画地を標準住戸、前面路線価を各マンションの評点ポイントと置き換えて評価額を計算できる。また、対象不動産が土地及び建物の場合は、上記計算式で求めた対象地の評価額と、建物価格計算部１８で求めた建物価格とを合計して評価額を計算する。
【０１６７】
建物価格は、建物概要入力部１７の建物概要入力画面６０に建物の概要を入力することにより、建物価格計算部１８が次式によって計算する。
対象建物評価額＝再調達原価（単価）×現在価値率（％）×延床面積
但し、現在価値率＝｛１００％−（１００％−残価率）｝×経過年数÷耐用年数
【０１６８】
《第３実施形態》
第１実施形態及び第２実施形態では、取引事例情報収集システム１と不動産評価システム１００を別々に構築した場合について説明したが、図２２に示すように、取引事例情報収集システム１と不動産評価システム１００を一体にして不動産情報収集評価システム２００を構築できる。
【０１６９】
この不動産情報収集評価システム２００は、取引事例情報収集システム１と不動産評価システム１００の各構成要素のうち、互いに重複する構成要素を一つにし、これ以外の構成要素を全て設けることにより構成されている。
【０１７０】
すなわち、この不動産情報収集評価システム２００は、不動産の位置情報を検索する位置情報検索手段として機能する物件住所検索部１１、地図・路線価・取引事例の価格等を表示する地図・路線価等表示部１２、前面路線価等選択部１３、対象地面積等入力部１４、対象地の物理的状況及び負担状況を含む個別的要因を入力する個別的要因入力部１５、上記個別的要因の格差率を計算する個別格差率計算部１６、対象地上に建物がある場合にその建物の概要が入力される建物概要入力部１７、建物の価格が計算される建物価格計算部１８を備えている。
【０１７１】
また、この不動産情報収集評価システム２００は、不動産の評価額を計算する評価額計算手段として機能する物件評価額計算部１９、計算結果表示部２０、物件評価情報登録部２１、物件評価情報検索部２２、不動産の位置情報を変更する位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２７を有している。
【０１７２】
また、この不動産情報収集評価システム２００は、取引情報入力手段として機能する成約情報入力部２３、価格を一定に補正して標準化する標準化補正計算部２４、入力された取引事例を採用するか否かを判断する事例採用判断部２５、入力された取引事例が重複しているか否か、及び取引をした個人を特定できるか否かを判断する重複事例・個人特定可否判断部２６、不動産の位置情報を変更する位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２７、データ出力部２８を有している。
【０１７３】
更に、この不動産情報収集評価システム２００は、地図情報ＤＢ（データベース）２９、路線価情報ＤＢ３０、不動産の取引に関する情報を記憶する取引情報記憶手段として機能する価格情報ＤＢ３１を有している。なお、図２２中の符号３２は、ネットワークである。
【０１７４】
この不動産情報収集評価システム２００は、その端末装置が例えば、普段は不動産評価システムとして利用され、取引事例が発生した場合には、取引事例情報収集システムとして利用することができる。
【０１７５】
次に、この不動産情報収集評価システム２００によって、不動産の評価をした後に、取引価格を追加登録する方法について説明する。図２３は、不動産評価及び取引情報追加登録処理のフローチャートを示す。
【０１７６】
ここでは、まず、不動産仲介業者などによって対象物件（土地のみ、又は土地と建物）における土地の位置座標（緯度、経度）が、端末によって入力される（Ｓ３０１）。
【０１７７】
次に、この物件を中心にして一定範囲の地図と、それに重ね合わせるようにして表示される路線価と（Ｓ１１４）で、データベースに登録された取引事例が表示される。そして、土地の前面路線価や取引事例をマウスでクリックするなどして前面路線価の金額、標準化補正された取引事例の価格等が入力される（Ｓ３０２）。
【０１７８】
次に、土地の面積が入力される（Ｓ３０３）。次に、土地の個別的要因が入力される（Ｓ３０４）。次に、土地上に建物がある場合は、この建物の概要が入力される（Ｓ３０５）。
【０１７９】
次に、上記各ステップ（Ｓ３０２）〜（Ｓ３０４）で入力された各情報から土地の評価額が算出され、上記ステップ（Ｓ３０５）により入力された建物の概要から算出された建物の評価額と合計して、対象物件の評価額が求められる（Ｓ３０６）。評価額の算出手順は、第２実施形態と同様である。
【０１８０】
次に、上記各ステップ（Ｓ３０１）〜（Ｓ３０６）で入力された各情報が関連付けられ、これに評価年月日及び評価番号が付けられてデータベースに登録される（Ｓ３０７）。なお、既にデータベースに登録されている物件（土地のみ、又は土地と建物）について、上記情報が新たに入力されたときは、この情報が追加登録される。
【０１８１】
次に、上記データベースに登録されている物件について取引があったときには、この物件が、上記データベースから検索される（Ｓ３０８）。次に、この物件に関する情報として、今回の取引年月と取引価格がデータベースに追加登録される（Ｓ３０９）。
【０１８２】
次に、この物件が建物を有している場合は、その建物価格が算出される（Ｓ３１０）。次に、この物件全体の取引価格から建物価格が引かれて土地の価格が算出される（Ｓ３１１）。次に、土地の個別的要因における各項目の項目別格差率及び合計格差率が算出される（Ｓ３１２）。
【０１８３】
次に、土地の取引価格が標準化補正される（Ｓ３１３）。次に、この取引事例を採用するか否かの判断が行われる（Ｓ３１４）。
【０１８４】
次に、この取引事例が採用された場合、この取引事例が重複して登録されているか否かを判断する重複判断と、この取引を行った個人を容易に特定できるか否かの個人特定可否判断が行われる（Ｓ３１５）。
【０１８５】
次に、この取引事例に係る土地の位置座標が変更され（Ｓ３１６）、更に価格が標準化された取引事例が得られる（Ｓ３１７）。これにより、この土地を特定するのが困難となるので、取引を行った個人を特定することが困難となる。
【０１８６】
次に、この土地の取引事例に関する情報がデータベースに登録される（Ｓ３１８）。これにょり、対象地の取引事例に関する不動産評価及び取引情報追加処理が終了する。
【０１８７】
このように、本発明によれば、不動産仲介業者などが端末装置から土地の位置座標、個別的要因、及び取引情報などを入力するだけで、最新の土地の取引事例に関する情報を容易に且つ安定的に収集できる。
【０１８８】
また、取引事例における土地の位置座標を変更して記憶及び表示するので、取引を行った個人を特定することができず、個人情報の保護に有効である。
【０１８９】
なお、上記の実施形態では、本発明を土地又は戸建住宅の取引事例に関する情報を収集する場合に適用したが、土地や戸建住宅を、アパート、マンション、店舗、オフィス、取引事例を販売事例、地代、賃料、利回り、空室率、管理費、共益費、建築費、路線価との開差率、公示価格との開差率等、不動産に関する情報を収集する場合に適用することができる。
【０１９０】
また、第２実施形態と同様に、特定可否及び位置変更登録データベース４０（図１４参照）の特定可否フラグ欄４１ｂに登録されているフラグ、又は位置変更フラグ欄４１ｃに登録されているフラグに基づいて取引事例を表示し、又は位置座標を変更した後取引事例を表示してもよい。
【０１９１】
《変形例》
図２３では、重複・個人特定可否判断処理（Ｓ３１５）の後、土地の座標位置変更処理（Ｓ３１６）をしたが、図２４に示すように、重複・個人特定可否判断処理（Ｓ３１５）の後、個人を特定できるか否かを判断し（Ｓ３１９）、ステップ（Ｓ３１９）で個人を特定できると判断した場合（ＹＥＳ）は、次に、この取引事例に係る土地の位置座標を変更し（Ｓ３２０）、次に、ステップ（Ｓ３１５）以降の処理を行うようにできる。ステップ（Ｓ３１９）で個人を特定できないと判断した場合は、当該取引事例をデータベースに登録する（Ｓ３２２）。
【０１９２】
《第４実施形態》
ここでは、土地評価の技術を示すが、個人特定可否判断及び位置変更については、第１実施形態、第３実施形態と同様に実行する。個人特定可否判断及び位置変更は、取引事例情報を取得し、価格情報ＤＢ３１に登録するときに実行すればよい。但し、以下の（例１）〜（例３）のように、取引事例収集では取引事例をそのまま価格情報ＤＢ３１に登録し、その後のタイミングで、個人特定可否判断と位置変更をしてもよい。
【０１９３】
（例１）一定期間に登録した取引事例情報に、バッチ処理で個人特定可否判断及位置変更を実行する。
（例２）一旦価格情報ＤＢ３１に登録した取引事例情報を読み出すときに、個人特定可否判断及び位置変更を実行する。取引事例情報を読み出すときは、例えば取引事例を表示するとき、或いは不動産の評価に利用するときである。
（例３）取引事例情報の収集時に、個人特定可否判断を実行し、その結果と共に取引事例情報を格納する｛第１実施形態の変形例（図１５，１６と同様）｝。そして、個人特定可否フラグ４１ｂ又は位置変更フラグ４１ｃに基づいて、表示に使用する／しない、評価に使用する／しない、を決定してもよい。その手順は第１実施形態及び各変形例と同様である。
【０１９４】
次に、第４実施形態の土地評価システムについて説明する。この土地評価システムは、図２５に示すように、まず、取引事例を収集する取引事例情報収集処理が行われ（Ｓ４０１）、次に、土地を評価する評価処理（Ｓ４０２）が行われる。
【０１９５】
ステップ（４０１）の取引事例情報収集処理は、第１実施形態と同様であるので、説明を省略する。ステップ（Ｓ４０２）の評価処理は、本出願人によって提案された土地評価方法（特許第３５９００５２号）を適用できる。以下、特許第３５９００５２号の土地評価方法の概略を説明する。
【０１９６】
＜土地評価方法の操作手順の概要＞
図２６に、本実施形態に係る土地評価システムの機能概要を示す。この土地評価システムは、ＧＩＳ（Geographic Information System）と、ＧＩＳで表示される地図に対応し
て作成された路線価情報を含むデータベースを利用し土地の評価を実行する。すなわち、本土地評価システムは、地図上に表示される路線価と、路線価が設定される道路（評価対象の土地に対して前面道路という）の方位と、その方位に基づく対象地の方位および形状から画地条件（本発明の評価属性に相当）を識別し、予めデータベースに用意された画地格差率および減価率を含むテーブルを参照して、対象地の画地条件格差率（本発明の評価パラメータに相当）を計算する。
【０１９７】
図２６の例では、利用者の端末に表示され、ユーザインターフェースを構成する対象地概要入力部５０１、地図・路線価等表示部５０２、ポリゴン表示部５０５および計算結果表示部５１０が示されている。
【０１９８】
対象地概要入力部５０１には、評価対象の土地（以下、対象地ともいう）の所在・地番、面積等、対象地の概要が入力される。対象地の所在・地番に基づき、本土地評価システムは、その対象地を中心とした所定縮尺の地図と、その地図上の路線価と、路線価の適用範囲を示す矢線を表示する。
【０１９９】
このうち、地図は、ＧＩＳにより表示される。また、矢線は、地図と同一の縮尺で路線価が設定される道路の区間に対応して予め作成され、地図と関連付けてデータベースに格納されている。また、路線価は、各矢線に関連付けてデータベースに格納されている。図２４の地図・路線価等表示部５０２には、対象地が角地に設定され、対象地が面する３６０Ｄおよび３５０Ｄの２つの路線価の前面道路が表示されている。ここで、路線価３６０Ｄは、単位面積当たりの価格３６０（単位千円）と、借地権割合Ｄを示す。借地権割合は相続税路線価の表示上では、Ａ９０％、Ｂ８０％、Ｃ７０％、Ｄ６０％、Ｅ５０％、Ｆ４０％、Ｇ３０％と定められている。
【０２００】
本土地評価システムでは、利用者は端末上の操作部を介して対象地が面する路線（路線価を示す矢線）を選択する。ここで、操作部は、マウス等のポインティングデバイス、キーボード等である。路線価を示す矢線が選択されると、本土地評価システムは、端末上にポリゴン表示部５０５を表示させる。ポリゴン表示部５０５は、選択された矢線の傾き、すなわち、対象地の前面道路と略同一の傾きを有する直線を一辺とする多角形（例えば、矩形）を表示させる。
【０２０１】
この多角形は、操作部によって変形可能である。利用者は、対象地の形状とポリゴン表示部５０５の多角形を照合する。そして、利用者は、操作部を操作してポリゴン表示部５０５の形状を対象地の方位・形状に近似させる。そして、利用者が土地評価の実行を指令すると、土地評価システムは、ポリゴン表示部５０５に表示された多角形の形状および前面道路の方位等を基に当該形状と方位とを有する土地の画地条件格差率および評価額を算出する。ここで、画地条件格差率は、標準的な形状と方位とを有する土地に対する、形状と方位に基づく対象地の評価額の換算率を示すパラメータである。図２４では、計算結果表示部５１０に、画地条件格差率および評価額が表示されている。なお、以下の実施形態では、格差率とともに減価率という用語も使用する。格差率が１を中心し増減を含むパラメータであるのに対し、減価率は、もっぱら減少分を表現するパラメータである。
【０２０２】
本土地評価システムでは、対象地が面する前面道路および前面道路以外の側道の数、前面道路および側道の方位と位置関係により条件を区分して画地条件を設定し、画地条件格差率または減価率を格納しておく。そして、対象地がその画地条件に分類されるかを判定し、その対象地を評価する。以下、そのような対象地の分類手順の例を説明する。
【０２０３】
図２７に、前面道路の方位認識処理時の表示例(一方路の場合)を示す。一方路とは、対象地が単一の前面道路に面する場合の土地およびその路線をいう。図２７の画面の構成は、図２６と同様であるので、同一の構成要素については同一の符号を付してその説明を省略する。以下、同様である。
【０２０４】
例えば、利用者が路線価を示す矢線をクリックし選択すると、本土地評価システムは、選択した路線価の矢線の角度を自動的に検出する。そして、ポリゴン表示部５０５にその矢線の角度と等しくなるように線分Ａを傾斜させ、その線分Ａを一辺とする標準的な形状のポリゴン(例えば、間口：奥行＝１：１.５の長方形)５５０を表示する。この標準的な
形状のポリゴン５５０は、土地評価処理における標準的な画地に相当する。
【０２０５】
さらに、本土地評価システムは、対象地に対応するポリゴン５５０に隣接して側道候補
Ｃ１、Ｃ２、およびＣ３を表示する。そして、土地評価システムは、利用者が側道候補Ｃ１−Ｃ３をクリックしない場合には、対象地は一方路であると認識する。そして、土地評価システムは、一方路の画地条件を格納したテーブルを参照し、その対象地に対する画地条件格差率を決定する。
【０２０６】
図２８に、一方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す。このテーブルは、ポリゴン表示部５０５に示される線分Ａ（前面道路に対応する辺）の角度条件に応じて画地条件格差率を格納している。このテーブルは、各行が１つの角度条件に対応しており、各行は、番号、角度のクラス、接道・方位の名称および接道・方位の格差率の各フィールドを有する。
【０２０７】
ここで、番号は、このテーブル内で各行を識別する番号である。また、角度のクラスは、線分Ａの法線の角度（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）を分類する角度範囲を示す情報である。また、本土地評価システムでは、角度は、北を原点に時計回りに規定する。
【０２０８】
例えば、番号１の行では、角度のクラスは−２２．５度から２２．５度の範囲に設定されている。したがって、番号１の行は、ほぼ真北を含む４５度の角度範囲に法線ベクトルが存在する線分に相当する。この場合、具体的には、線分Ａが土地に対して北側に位置する前面道路との境界線に相当する。接道・方位の名称は、その角度のクラスを名称で示す情報である。例えば、番号１の場合に、一方路（北）が設定される。また、接道・方位の格差率のフィールドには、上記角度クラスに対応する画地条件の格差率が設定される。
【０２０９】
なお、本実施形態の土地評価システムでは、角度は北から時計回りに規定され、３６０度で元に戻ることになる。例えば、４５度は北東、９０度は真東、１８０度は真南、２７０度は真西に前面道路が通っている状態を示す。本土地評価システムは、ポリゴン表示部５０５に設定されたポリゴンの線分Ａ（前面道路に対応する線分）の角度クラスから図２１のテーブルを参照し、接道・方位の画地条件格差率を決定する。
【０２１０】
図２９に、角地の場合の方位認識処理時の表示例を示す。角地とは、対象地が２つの交差する前面道路に面する場合の土地をいう。例えば、利用者がポリゴン表示部５０５に表示された対象地のポリゴンに隣接する道路の候補Ｂをクリックすると、側道候補Ｂが「側道」として設定される。そして、本土地評価システムは、路線価が設定された前面道路に対応する線分Ａと側道候補Ｂに挟まれた角度を求める。そして、土地評価システムは、その角度を二等分するベクトルＸ（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）を求める。そして、北を原点として、このベクトルＸの向く角度を中角と呼ぶ。
【０２１１】
さらに、本土地評価システムは、利用者が他の側道候補をクリックしない場合には、対象地は角地であると認識し、角地のテーブルを参照して画地条件格差率を決定する。例えば、予め、中角の角度クラスと対象地の面積クラスの２個の説明変数の組み合わせからなる角地のテーブルを用意しておき、接道・方位の名称および格差率に結び付けておけばよい。
【０２１２】
図３０に、角地に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す。このテーブルは、ポリゴン表示部５０５に示される中角の角度Ｘの角度条件および対象地の面積に応じて画地条件格差率を格納している。このテーブルは、各行が１つの画地条件に対応しており、各行は、番号、中角の角度のクラス、面積クラス、接道・方位の名称および接道・方位の格差率の各フィールドを有する。
【０２１３】
ここで、中角の角度のクラスとは、上述のように、角地において前面道路とその前面道
路に交差する側道とのなす角を二等分するベクトルの角度をいう。角度は北を原点に時計回りに規定され、３６０度で元に戻ることになる。
【０２１４】
また、面積クラスは対象地の面積を所定の範囲に分類するための情報である。図２８の例では、面積のクラスは１００−１５０平方メートルの場合が示されているが、実際には、複数の面積クラスを有している。なお、面積は対象地概要入力部５０１において利用者により入力される。
【０２１５】
このように、本テーブルは、角地における中角の角度と土地の面積クラスとに基づいて対象地の画地条件を分類し、接道・方位の格差率を決定する。中角の角度Ｘから番号が自動的に選択され、接道・方位の名称、およびその接道・方位の格差率が決定される。また、パラメータに面積クラスを用いることよって、大きな面積の画地の場合に角地の減価を小さめにすることができ、取引の実体をシステムに反映できる。
【０２１６】
図３１に、二方路の場合の方位認識処理時の表示例を示す。二方路とは、並列する２つの前面道路に挟まれた土地およびその前面道路をいう。例えば、利用者がポリゴン表示部５０５に表示された対象地のポリゴンに隣接する側道候補のうち、前面道路に対応する線分Ａに並列する側道候補Ｃをクリックし「側道」に設定すると、ポリゴンは二方路に設定される。本土地評価システムは、利用者が他の側道候補をクリックしない場合には、対象地は二方路であると認識し、二方路のテーブルを参照し、画地条件評価率を決定する。例えば、利用者が予め、前面道路に対応する線分Ａの角度クラスと線分Ａに並列する線分Ｃの角度クラスという２個の説明変数を含む二方路のテーブルを用意しておき、接道・方位の名称および格差率に結び付けておけばよい。
【０２１７】
このように、本テーブルは、二方路における２つの前面道路のなす角度の方向（中角の方向）と土地の面積クラスとに基づいて対象地の画地条件を分類し、接道・方位の格差率を決定する。
【０２１８】
図３２に、二方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す。このテーブルは、ポリゴン表示部５０５に示される線分Ａ（前面道路に対応する辺）および線分Ｃ（側道候補）の角度条件と対象地の面積とに応じて画地条件格差率を格納している。このテーブルは、各行が１つの画地条件に対応しており、各行は、番号、Ａの角度のクラス、Ｃの角度のクラス、面積クラス、接道・方位の名称および接道・方位の格差率の各フィールドを有する。
【０２１９】
ここで、Ａの角度のクラスとは、前面道路に対応する線分Ａの法線ベクトル（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）の北を原点として時計回り方向を正とする角度をいう。
【０２２０】
また、Ｃの角度のクラスとは、前面道路に対面する側道に対応する線分Ｃの法線ベクトル（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）の北を原点として時計回り方向を正とする角度をいう。
【０２２１】
また、面積クラスは対象地の面積を所定の範囲に分類するための情報である。Ａの角度とＣの角度からテーブルの行番号が選択され、接道・方位の名称、およびその接道・方位の格差率が決定される。また、パラメータに面積クラスを用いることよって、大きな面積の画地の場合には、二方路による減価を小さめに設定することができ、取引の実体をシステムに反映できる。
【０２２２】
＜ポリゴンの形状変形と間口・奥行・形状の認識＞
本土地評価システムは、ポリゴン表示部５０５に表示された対象地に対応するポリゴンの変形機能を提供する。利用者は、マウス等のポインティングデバイスを使用し、ポリゴンを形成する辺の角度および寸法を変更することができる。
【０２２３】
図３３に、ポリゴンの形状を変化させるオペレーション例を示す。以下、図３３に示すオペレーションを操作モード１の形状変更という。この操作モード１では、対象地に隣接する側道候補および前面道路に対応する線分に丸印で示す支点が設定されている。利用者は、支点を中心に線分を回転させることができる（例えば、支点を中心に線分の端点をドラッグすればよい）。また、利用者は、支点をドラックさせることにより線分を移動できる。利用者は、このように支点を中心とする線分Ａ−Ｄの回転（角度変更）および線分Ａ−Ｄの移動により、対象地に対応するポリゴンの形状を変化させることができる。土地評価システムの図形描画プログラムは、利用者の操作に応じて、線分を回転または移動させればよい。
【０２２４】
図３４に、ポリゴンの形状を変化させる他のオペレーション例を示す。以下、図３４に示すオペレーションを操作モード２の形状変更という。操作モード２では、支点がポリゴンの頂点に配置される。利用者は、ポインティングデバイスを使用し、ポリゴンの頂点の支点をドラッグすることで形状を変形させることができる。土地評価システムの図形描画プログラムは、支点がドラッグされた位置に当該ポリゴンの頂点を移動し、輪郭を設定すればよい。
【０２２５】
図３５に、支点に対して側道候補に挟まれたポリゴンの幅と奥行を変化させるオペレーション例を示す。ポリゴン表示部５０５に表示されたポリゴン（対象地に相当する）に隣接する前面道路に相当する線分Ａと線分Ａに隣接しない側道候補の線分Ｃを図面中上下にドラックすると、対象地の奥行を変化させることができる。また、線分Ａに隣接する線分ＢおよびＤを図面中左右にドラックすると、対象地に相当ポリゴンの幅を変更できる。本土地評価システムは、このようなオペレーションによって決定された形状の間口：奥行の比率を測定し評点を算出する。
【０２２６】
図３６に、形状減価率および間口・奥行減価率を設定したテーブルの例を示す。本土地評価システムは、図３３から図３５に示したオペレーションにしたがって決定された形状に対して、図３６のテーブルを参照して減価率を決定する。減価率と格差率は、ともに標準形状の画地に対する当該画地の価格を算出するためのパラメータである。ただし、減価率が価格減少率を示す（例えば、減価率０．１とは、価格が１０％減少することを意味する）のに対して、格差率は、そのまま価格の換算率（例えば、格差率０．９とは、価格が１０％減少することを意味する）を示す。
【０２２７】
このテーブルは、各行が１つの形状条件に相当する。このテーブルの各行は、形状番号、各線分の角度クラス、間口・奥行クラス、面積クラス、および形状減価率および間口奥行減価率を有する。
【０２２８】
ここで、形状番号は、この表において各行を識別する番号である。各行が特定の形状条件に対応するため、この番号を形状番号と呼ぶ。また、各線分の角度クラスについては、本実施形態では、線分Ａ−Ｄの４つの線分について、各々の角度を有している。角度の定義は、図２８で説明したものと同様である。また、本実施形態は、４つの線分Ａ−Ｄを有する四角形を想定して説明するが、三角形または五角形以上でも同様である。
【０２２９】
また、間口・奥行比のクラスは、線分Ｂと線分Ｃに挟まれた線分Ａの長さを間口ＢＤとし、線分Ａの中点から線分Ｃの中点までを奥行ＡＣとし、ＢＤ：ＡＣの比率により分類するための情報である。このように、本土地評価システムは、土地の形状を線分Ａ−Ｄの角
度と間口・奥行比により識別する。さらに、面積クラスは、土地を面積により分類するための情報である。形状の分類条件に面積クラスを用いることよって、大きな面積の画地の場合には、間口・奥行比による減価、あるいは、形状減価を小さめに設定することができ、取引の実体をシステムに反映できる。
【０２３０】
本土地評価システムは、予め、線分Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄの角度クラス、[距離ＡＣ]：[距離
ＢＤ]の比率クラス、面積クラスの、６個の説明変数の組み合わせからなるテーブルを用
意しておき、形状減価率および間口：奥行比の減価率に結び付けておく。そして、図３１−図３３に示したように、前面道路および側道候補の線分（Ａ−Ｄ等）を、支点を中心に回転させるか、支点をドラックさせることにより、６個のパラメータの組み合わせを確定する。そして、本土地評価システムは、その組み合わせの形状が分類される形状番号を選択し、形状減価率および間口：奥行比の減価率を決定する。
【０２３１】
図３７にＬ字不整形の土地に対するオペレーションの例を示す。Ｌ字不整形の土地とは、土地の本体部分が通路を介して前面道路に接続される土地、いわゆる旗竿地をいう。本土地評価システムにおいては、土地がＬ字不整形の土地か否かが利用者から入力される。Ｌ字不整形の土地に対しては、上記で述べた画地条件格差率の算出手順とは異なる条件判断および減価率の設定がなされる。
【０２３２】
本土地評価システムは、ポリゴン表示部５０５にＬ字不整形の土地を描画する場合には、有効宅地（本体部分）６００と通路部分６０１とによって土地を表示する。ユーザはポインティングデバイスを使用し、有効宅地６００の形状と面積および通路部分６０１の幅と長さを変更できる。
【０２３３】
図３８に、Ｌ字不整形の画地条件格差率を格納するテーブルの例を示す。このテーブルは、Ｌ字不整形の画地について、通路部分と有効宅地（正味宅地部分ともいう）とを分けて減価率を格納する。このテーブルは、通路部分の長さと幅との組み合わせに対して、通路部分および有効宅地の減価率を有している。そして、例えば、図３７において、通路部分の長さが１０メートルから１２メートルの範囲であり、通路部分の幅が２．５メートルから３メートルの範囲にあると仮定する。そうすると、図３８より（アンダーラインおよび○印箇所参照）、通路部分の減価率４０％、有効宅地の減価率１５％と算出される。そして、Ｌ字不整形の画地全体の減価率は、通路部分と有効宅地との面積によって重み平均した数式１で算出される。
【０２３４】
｛３０ｍ2×０．６（▲４０％）＋１７０ｍ2×０．８５（▲１５％）｝／３０ｍ2＋
１７０ｍ2｝≒０．８１（▲１９％）・・・・数式１
【０２３５】
図４０に、画地条件計算プログラムのブロック図を示す。このブロック図は、図３９に示した画地条件計算プログラムの概略構成図を処理の実行順に再構成したものである。また、図４０は、各種データベースをネットワーク上のサーバに保持し、土地評価を実行するプログラムを利用者側の端末（クライアントともいう）に搭載したシステムの例を示している。すでに述べたように、このようなプログラムをサーバ側に保持し、利用者側の端末にブラウザを搭載し、サーバ側のプログラムの実行結果をブラウザで表示するようにしても同様の機能を実現できる。
【０２３６】
図４０のように本土地評価システムの典型的な処理では、まず、利用者により、対象地の概要（住所、地番、面積等）が対象地概要入力部５０１から入力される。すると、対象地を中心とする地図情報およびその地図情報に対応する路線価情報が、ネットワーク上の地図情報データベース５１１および路線価情報データベース５１２から利用者の端末にダウンロードされ、地図・路線価等表示部５０２に表示される。利用者は、地図・路線価等
表示部５０２に表示された路線価を示す矢線を選択する。
【０２３７】
すると、前面路線価等選択部５０３がその選択操作を検出し、その矢線の角度をポリゴン制御部５０４に通知する。通知を受けたポリゴン制御部５０４は、矢線の角度と同一角度で傾斜した線分を１辺に有するポリゴンをポリゴン表示部５０５に表示する。利用者は、ポリゴン表示部５０５に表示されたポリゴンをポインティングデバイスによって変形し、対象地の形状および方位に設定する（ただし、方位の初期値は路線価の矢線の角度で設定される）。
【０２３８】
画地条件判断部５０６は、対象地の形状および方位に設定されたポリゴンから画地条件を抽出する。そして、抽出された画地条件に基づきネットワーク上のサーバが有する画地条件格差率テーブル記憶部５１３が検索される。そして、格差率等のパラメータが参照され、画地条件格差率記憶部５０７に格納される。
【０２３９】
標準的画地の価格計算部５０９は、ネットワーク上の公示地・基準地・売買事例データベース５１４を参照し、売買事例の土地形状および方位を標準的画地に変換した標準的画地の価格を算出する。さらに、標準的画地の価格計算部５０９は、そのような標準的画地に変換された売買事例から対象地付近の標準的画地の価格を算出する。そして、対象地の画地条件格差率と、その付近の標準的画地の価格から土地の価格が算出され、計算結果表示部５１０に表示される。なお、標準的画地の価格は、例えば、以下のような計算式で求める。
【０２４０】
標準的画地の価格＝取引事例の価格×標準化補正率×時点修正率×地域格差率
標準化補正率＝１００×取引事例の個別格差率
地域格差率＝対象地の前面路線価／取引事例の前面路線価
【０２４１】
ここで、売買事例の価格は、実際に販売された、あるいは取引された土地についての価格の実績値である。また、売買事例の個別格差率は、当該土地の標準的画地に対する格差率である。また、時点修正率は、売買事例の時点と現時点との価格変動率の比である。地域格差率は、売買事例の地点と対象地との地域に基づく路線価の比率である。なお、公示地・基準地・売買事例データベース５１４に登録される売買事例（取引事例）は、第１実施形態の取引事例情報収集システム１によって収集できる。これにより、個人を特定することなく土地の評価をすることができる。
【０２４２】
＜処理フロー＞
図４１に、路線価選択機能のフローチャートを示す。この処理では、土地評価システムは、利用者が対象地の住所を選択するのを待つ（Ｓ５０１）。利用者が住所を選択すると、土地評価システムは、選択された住所にしたがって、地図データベースから地図情報を読み出す（Ｓ５０２）。そして、土地評価システムは、地図を画面上に表示する。
【０２４３】
次に、土地評価システムは、利用者が対象地を指定するのを待つ（Ｓ５０３）。対象地は、地図上の位置をポインティングデバイスでクリックすることによって指定される。利用者が対象地を指定すると、土地評価システムは、対象地を中心に地図を表示する。さらに、土地評価システムは、路線価情報データベース５１２から路線価情報を読み出し、地図情報に重ね合わせて表示する（Ｓ５０４）。そして、土地評価システムは、利用者が地図上の前面道路の路線価（矢線）を選択するのを待つ（Ｓ５０５）。矢線が選択されると、土地評価システムは、当該路線価と矢線の角度を取得する。
【０２４４】
図４２に、ポリゴン表示、画地条件計算機能のフローチャートを示す。この処理では、土地評価システムは、選択された路線価と同一の角度で対象地の前面道路に方位を合わせ
た標準的な画地のポリゴンと側道の候補を表示する（Ｓ５１１）。そして、土地評価システムは、利用者が側道の候補を選択するのを待つ。そして、土地評価システムは選択された側道の候補の数および位置関係を判定する。
【０２４５】
利用者が前面道路の対面に位置する側道候補を選択した場合（Ｓ５１２でＹＥＳ）、土地評価システムは、二方路であると認識する（Ｓ５１３）。そして、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
【０２４６】
利用者が前面道路に隣接する側道候補を１つ選択した場合（Ｓ５１４でＹＥＳ）、土地評価システムは、角地であると認識する（Ｓ５１５）。そして、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
【０２４７】
利用者が側道候補を２つ選択した場合（Ｓ５１６でＹＥＳ）、土地評価システムは、三方路であると認識する（Ｓ５１７）。そして、土地評価システムは、Ｓ５２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
【０２４８】
利用者が側道候補をすべて選択した場合（Ｓ５１８でＹＥＳ）、土地評価システムは、四方路であると認識する（Ｓ５１９）。そして、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
【０２４９】
以上のＳ５１２、Ｓ５１４、Ｓ５１６およびＳ５１８の判定のいずれにも該当しない場合、土地評価システムは、一方路であると認識する（Ｓ５２０）。そして、土地評価システムは対象地がＬ字不整形か否かの入力を利用者に促す。対象地がＬ字不整形でない場合、土地評価システムは、Ｓ５２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。一方、対象地がＬ字不整形である場合、土地評価システムは、Ｓ５２３の一方路・Ｌ字不整形処理に制御を進める。なお、一方路・Ｌ字不整形処理は、図４０に示した画面の表示を表示し、ユーザ操作にしたがい画地条件を決定する処理である。
【０２５０】
図４３に、ポリゴン修正・形状判断処理（図４２のＳ５２２）の詳細フローチャートを示す。この処理では、まず、ポリゴン表示部５０５に、選択された路線価の矢線と同一角度で対象地の前面道路に方位を合わせた標準的な画地のポリゴンと選択された側道が表示される（Ｓ６２１）。
【０２５１】
そして、土地評価システムは、利用者が標準的な画地に対応するポリゴンを修正するのを待つ（Ｓ６２２）。利用者が標準的な画地に対応するポリゴンの修正を完了すると、土地評価システムは、角度パラメータ、間口：奥行パラメータ、面積パラメータを基に、ネットワーク上の画地条件格差率テーブル記憶部５１３を検索し、画地条件格差率を参照する（Ｓ６２３）。そして、土地評価システムは接道・方位の格差率、形状減価率、間口：奥行比減価率を画地条件格差率記憶部に記憶する（Ｓ６２４）。そして、土地評価システムは、以上の格差率および減価率を総合し、画地条件格差率を計算する（Ｓ６２５）。例えば、接道・方位の格差率と形状減価率とを乗算すればよい。また、接道・方位の格差率と間口：奥行比減価率とを乗算すればよい。対象地が略矩形の場合には、間口：奥行比減価率を使用し、対象地が矩形以外の場合には、形状減価率を使用すればよい。
【０２５２】
図４４に、土地価格算出フローチャートを示す。この処理では、土地評価システムは、公示地・基準値・売買事例データベース５１４から事例データを抽出し、対象地の標準的画地の価格を導出する（Ｓ６３１）。この処理では、売買事例から得られる標準的画地の価格を基に補間計算をすればよい。
【０２５３】
次に、土地評価システムは、対象地の標準的画地の価格に画地条件格差率を乗じ、対象
地の土地単価を求める（Ｓ６３２）。そして、土地評価システムは、対象地概要入力部５０１で入力した対象地の面積を乗じ、対象地の土地総額を求める（Ｓ６３３）。
【０２５４】
以上述べたように、本土地評価システムによれば、地図上に重ね合わせて表示されて路線価を選択することにより、当該路線価を規定する前面道路の方位と略同一の方位に１辺を有するポリゴンが表示される。そして、ユーザのグラフィカルユーザインターフェースに対する操作により、ポリゴンが変形され、対象地の形状、側道位置および方位に近似した形状、側道位置および方位のポリゴンが構成される。そして、そのポリゴンの形状、側道位置および方位に基づく画地条件が抽出され、画地条件格差率を格納したテーブルが検索される。そして、公示地・基準地・売買事例データベース５１４のデータを基に算出された標準的な形状、側道位置、および方位を有する土地に対する実勢の標準価格が算出され、その標準価格と画地条件格差率から土地の価格が算出される。
【０２５５】
《第５実施形態》
第４実施形態では、不動産の評価に特許第３５９００５２号を適用した場合について説明したが、不動産の評価に特許第３７６８５１５号を適用することもできる。以下、特許第３７６８５１５号の概略について説明する。なお、個人特定可否判断及び位置変更等は第１実施形態〜第３実施形態と同様に実行する。
【０２５６】
＜不動産の評価システムの機能概要＞
図４７〜図７３に、特許第３７６８５１５号の不動産の評価システムの機能概要を示す。この不動産の評価システムは、不動産に関する情報と、路線価情報を含むデータベースを利用して不動産の評価を実行する。
【０２５７】
図４７に示すように、この不動産の評価システムは、一般的に用いられているウェブブラウザ６１０などのアプリケーションソフトによって、鑑定対象地点における不動産に関する情報を指定する不動産情報指定画面６１１が表示される。
【０２５８】
上記の不動産情報指定画面６１１には、不動産の所在地が属する都道府県の選択ボタン６１２、市町村名指定欄６１３，不動産の名称指定欄（図４５ではマンション名指定欄）６１４、市町村名検索ボタン６１５，マンションなどのコード番号（認識番号）を指定する一括コード指定ボタン６１６、検索開始ボタン６１９などが設けられている。なお、上記のコード番号については後述する。
【０２５９】
また、不動産情報指定画面６１１の上部側には、不動産業者などの担当者名を記入する担当者名記入欄６１７、担当者名を登録、変更する登録変更ボタン６１８などが設けられている。
【０２６０】
なお、図４７は、不動産としてマンションを検索するための不動産情報指定画面を示したが、この不動産の評価システムには、マンションに限らず、土地、建造物、借賃など各種の不動産に関する情報を指定する不動産情報指定画面（図示せず）が備えられている。
【０２６１】
そして、各不動産の種類に応じて、上記の各記入欄や押しボタンなどに、適切な名称が付されている。
【０２６２】
上記の不動産情報指定画面６１１における市町村名指定欄６１３及び不動産の名称指定欄６１４に、それぞれ市町村名の一部又は全部と、マンション（不動産）名の一部又は全部を入力して、検索開始ボタン６１９を押すと、図４６に示すように、不動産情報指定画面６１１の下部に検索結果画面６２１が表示される。
【０２６３】
この検索結果画面６２１には、不動産情報指定画面６１１で指定した条件に合致する不動産の情報が、例えばスクロール形式で表示される。そして、この表示された複数の不動産の中から、鑑定対象となる不動産を利用者が例えばマウスやキーボードの操作によって指定する。
【０２６４】
また、上記の各種の不動産情報指定画面によって指定可能な全ての鑑定対象地点における不動産に関して、各不動産の価格に所定の補正を加えた試算価格Ｘと、次に説明する規準比率ｋが予め算出されている。
【０２６５】
ここで、試算価格Ｘ、及び規準比率ｋは次の式で算出される。なお、ここでは、土地の評価をする場合について説明するが、土地以外の不動産、例えばマンションについても同様である。また、マンションなど多階層を有する建造物の場合は、その各階層における不動産について、上記の試算価格Ｘ及び基準比率ｋが算出されている。
【０２６６】
試算価格Ｘ＝標準化補正後の不動産の価格×時点修正×地域格差
規準比率ｋ＝試算価格÷公示地(基準地)の価格
【０２６７】
換言すれば、試算価格Ｘは不動産から見た鑑定対象地点の標準的画地としての価格であり、規準比率ｋは試算価格Ｘと公示地(基準地)の価格の比率である。
【０２６８】
この不動産の評価システムでは、下記の手順１〜３に従い、鑑定対象地点における不動産の価格を自動選択する。
【０２６９】
手順１：典型値価格群を求める。
（１）ｎ個の不動産から、組み合わせによってｍ個の不動産を取り出す。例えば３０個の不動産から組み合わせによって３個の不動産を取り出す場合、その組み合わせはnＣ3＝４０６０通りとなる（図４９参照）。
【０２７０】
（２）上記で取り出されたｍ個の不動産、本例では３個の不動産の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の典型値価格を求める（図５０参照）。
【０２７１】
なお、典型値価格としては、平均値価格、取引毎に所定の重み（例えば対象物件の面積など）を加えた重み平均値価格、中央値価格、サンプル数の最も多い価格などを例示できる。
【０２７２】
（３）nＣ3個の典型値価格のうち、各典型値価格を算出した３個の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３における最大値と最小値とから最大開差率｛(Ｘｍａｘ ／Ｘｍｉｎ）−１｝×１００％を求め、この最大開差率が一定の値以下になる典型値価格だけを選択する。これらの典型値価格を典型値価格群とする（図５１参照）。
【０２７３】
本例では、最大開差率を初期値１５％とし、これを地区毎に次の各種パラメータテーブルに設定する。
【０２７４】
図５２は、自動選択パラメータ設定画面６２０を示す。この自動選択パラメータ設定画面６２０には、パラメータとして試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の最大開差率、典型値価格の価格水準Ａ，Ｂ，Ｃ（Ａ「高め」、Ｂ「中庸」、Ｃ「低め」）に対応する偏差値、価格水準Ａ「高め」及びＣ「低め」に対する規準比率ｋの制限、価格水準Ａ「高め」及びＣ「低め」に対する規準比率ｋの絶対制限、事例の分布、典型値価格の分布などが表示される。なお、価格水準については後述する。
【０２７５】
この自動選択パラメータ設定画面６２０は各地域毎に設定され、鑑定対象地点における不動産の位置情報に対応させて表示される。なお、規準比率ｋの制限は、典型値価格群のうち高すぎる典型値価格と安すぎる典型値価格を排除するものであり、最終的に典型値価格が公示地（基準地）からみた規準価格から乖離しすぎないようにするために設定するものである。
【０２７６】
手順２：上記で求められた典型値価格群のうちから、次に説明するように、利用者によって指定された価格水準Ａ「高め」 Ｂ「中庸」 Ｃ「低め」に対する選択条件に従い、所定数、本例では３個の不動産における価格の典型値価格が自動選択される。なお、価格水準は上記の３種類に限らず２種類又は４種類以上でもよい。
【０２７７】
（１）価格水準Ｂ「中庸」が指定された場合。
図５３は、Ｂ「中庸」が指定された場合の画面表示６６０Ａを示す。なお、この画面表示６６０Ａは、上記の不動産情報指定画面６１１の一部として表示できるが、全く別の画面として表示することもできる。この画面表示６６０Ａ中では、分布グラフ表示部６３７と、価格水準指定部７３８とによって、Ｂ「中庸」であることが識別できる。
【０２７８】
すなわち、分布グラフ表示部６３７は、横軸が価格の偏差値、縦軸が頻度を示している。そして、Ｂ「中庸」の場合は、偏差値５０％の部分が濃色に表示される。
【０２７９】
また、価格水準指定部７３８には、Ａ，Ｂ，Ｃの文字と、それぞれに対応する押しボタンとが表示され、指定された価格水準Ａ，Ｂ，Ｃに対応する押しボタンがポイントされる。
【０２８０】
Ｂ「中庸」が指定された場合は、典型値価格群の平均値が求められ、この平均値(偏差
値５０)に最も近い典型値価格が選択される。
【０２８１】
また、この場合は、次の選択条件を満たすものが選択される。
選択条件・・・典型値価格の規準比率ｋが、一定の範囲内に入るもの。
【０２８２】
本例では、規準比率ｋの一定の範囲として、例えば初期値９０％〜１３０％の範囲が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面（図５２参照）に設定される。
【０２８３】
（２）価格水準Ａ「高め」が指定された場合。
図５４は、Ａ「高め」が指定された場合の画面表示６６０Ｂを示す。この場合は、以下の３つの選択条件１，２，３を全て満たすもののうち、最も高い典型値価格が選択される。
【０２８４】
また、予め典型値価格群のそれぞれの典型値価格について、規準比率ｋ１，ｋ２・・・と偏差値ｄｖ１，ｄｖ２・・・が求められている（図５５参照）。
【０２８５】
選択条件１・・・典型値価格の規準比率ｋが、一定の数値以下になるもの。
本例では、規準比率ｋの一定の数値として、例えば初期値１３０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される（図５０参照）。
【０２８６】
選択条件２・・・典型値価格の規準比率ｋが、Ｂ「中庸」で選択された典型値価格の規準比率ｋより大きく、この規準比率ｋに一定の数値を加えた数値以下になるもの。
【０２８７】
本例では、規準比率ｋに加える一定の数値として初期値１０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【０２８８】
選択条件３・・・偏差値ｄｖが一定の数値以下のもの。
本例では、偏差値ｄｖの一定の数値として初期値６０が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【０２８９】
（３）価格水準Ｃ「低め」が指定された場合。
図５６は、Ｃ「低め」が指定された場合の画面表示６６０Ｃを示す。この場合は、以下の３つの選択条件１，２，３を全て満たす典型値価格のうち、最も低い典型値価格が選択される。
【０２９０】
選択条件１・・・典型値価格の規準比率ｋが、一定の数値以上になるもの。
本例では、規準比率ｋの一定の数値として初期値９０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【０２９１】
選択条件２・・・典型値価格の規準比率ｋが、Ｂ「中庸」で選択された典型値価格の規準比率ｋより小さく、且つその規準比率ｋから一定の数値を減じた数値以上になるもの。
【０２９２】
本例では、規準比率ｋから減じる一定の数値として初期値１０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【０２９３】
選択条件３・・・ 偏差値ｄｖが一定の数値以上のもの。
本例では、偏差値ｄｖの一定の数値として初期値４０が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【０２９４】
なお、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃにおける偏差値ｄｖの設定例については、後述する（図５８〜図７３参照）。
【０２９５】
＜不動産の評価システムの構成概要＞
図５７に示すように、この不動産の評価システム７０１は、不動産検索部７３１、路線価表示部７３２、前面路線価等選択部７３３、対象地概要入力部７３４、売買事例等表示部７３５、典型値価格計算部７３６、分布グラフ表示部７３７、価格水準指定部７３８、典型値価格選択部７３９、評価額計算部７４０、評価額表示部７４１、路線価情報ＤＢ（データベース）７４３、公示地・基準地・売買事例ＤＢ７４４、各種パラメータテーブル記憶部７４５、対象地点不動産情報指定部７４６、フィルタ部７４７、典型価格群ＤＢ７４８を有している。
【０２９６】
この不動産の評価システム１は、典型的には、インターネット等のネットワーク上のサーバに構築されるデータベースと、ネットワークを介してデータベースにアクセスし情報処理を実行する端末、および端末上のプログラムにより構成される。
【０２９７】
図５７においては、図中の左側に示した不動産検索部７３１から評価額表示部７４１、対象地点不動産情報指定部７４６及びフィルタ部７４７までが、端末上にあるものと想定されている。また、図５７の右側に示した路線価情報ＤＢ７４３から典型価格群ＤＢ７４８までが、サーバに保持されるものと想定されている。
【０２９８】
そして、端末とサーバとがネットワークを介して接続される。このような構成において、サーバおよび端末はいずれもＣＰＵ、メモリ、ハードディスク、通信インターフェース等を有するコンピュータであり、その構成および作用は広く知られているので、その説明を省略する。
【０２９９】
なお、端末上にはウェブブラウザと呼ばれるサーバへのアクセスプログラムを搭載し、情報処理を実行するプログラム、例えば、不動産検索部７３１，前面路線価等選択部７３３，典型値価格計算部７３６，典型値価格選択部７３９，評価額計算部７４０などを、サーバ側に設ける構成を採ることもできる。
【０３００】
このようなシステムでは、ＨＴＴＰ（HyperText Transfer Protocol）により、サーバ
上のＨＴＭＬ（HyperText Markup Language）ファイルがサーバから端末に送信され、端
末上に画面、図形等が表示される。
【０３０１】
また、ＣＧＩ（Common Gateway Interface）と呼ばれるインターフェースにより、端末がサーバ上のアプリケーションプログラムにアクセスする。このようなシステムでは、不動産の評価を実行するために端末上に専用のアプリケーションプログラムをインストールする必要はない。
【０３０２】
次に、図５７の各部について詳細に説明する。不動産検索部７３１は、鑑定対象地点における不動産を検索するものであり、対象地点不動産情報指定部７４６によって指定された鑑定対象条件により、鑑定対象地点における不動産を絞り込む手段を有している。
【０３０３】
路線価表示部７３２では、図５８に示すように、選択された土地、建造物などに関する事項７６１ａ、他に付随する土地の有無７６１ｂ及びその土地等に関する事項７６１ｃ、路線価７６１ｄなどが表示される。
【０３０４】
対象地点の不動産に関する事項７６１ａとしては、地番、面積、駅からの距離、用途地域、建蔽率、容積率などを例示できる。
【０３０５】
対象地点不動産情報指定部７４６では、利用者が不動産情報指定画面６１１（図４８参照）で鑑定対象地点における不動産に関する情報を指定した際に、その鑑定対象地点の不動産を認識して記憶する。
【０３０６】
前面路線価等選択部６３３では、図５９に示すように、画面６３３上に、鑑定対象地点の不動産における住所６６２ａ及びその路線価６６２ｂが表示される。そして、この画面上で、利用者がマウスやキーボードの操作により路線価６６２ｂを指定した際に、その操作が検出され、指定された路線価６６２ｂが選択状態に設定される。
【０３０７】
対象地概要入力部６３４では、利用者が上記の画面７３２（図５８参照）に表示された各事項に対する入力用の空欄に入力した際に、入力された情報が記憶される。
【０３０８】
売買事例等表示部７３５では、図６０示すように、画面６３５上に、売買事例等の情報が表示される。
【０３０９】
上記の売買事例等の情報としては、不動産、売出事例、比準価格、基準価格、公示地、基準地、評価先例などが挙げられる。また。売買事例表示画面６３５には、典型値価格計算部６３６の表示も行われる。
【０３１０】
すなわち、典型値価格計算部６３６では、不動産・売出事例のそれぞれ個々の試算価格Ｘが計算されて、その値が図５８の画面６３５上に表示される。本例では、不動産、売出事例、公示地・基準地、評価先例に種類分けされ、各種類毎に画面が切り替えられて、その種類における各対象地点の試算価格Ｘが降順又は昇順に並べられて表示される。
【０３１１】
なお、売出事例における不動産の価格は、補正率（売出価格と価格の平均的な差）で補
正することにより、不動産の価格と同等に扱うことができる。
【０３１２】
分布グラフ表示部３７では、図５３、５４、５６に示すように、棒グラフなどによって試算価格Ｘの分布状態が表示される。本例では、棒グラフの縦軸がサンプル数（百分比）、横軸が上記の売買事例等表示部６３５で表示されている不動産の試算価格Ｘである。
【０３１３】
なお、上記の分布グラフ表示部６３７において、横軸は、規準比率ｋ（選択した公示地等からの試算価格Ｘを１００とした場合の比率）、又は売買事例等の前面路線価比（不動産の前面路線価÷０．８×時点修正、予め計算されて格納されている）とすることもできる。また、売買事例は、標準的画地の価格である。
【０３１４】
価格水準指定部７３８では、上記の分布グラフ表示部６３７の右側に、典型値価格の価格水準Ａ，Ｂ，Ｃを切り替えるための切替欄６３８が表示される（図５３，５４，５６参照）。水準Ａは適正範囲における高めの価格、水準Ｂは適正範囲の真中の価格、水準Ｃは適正範囲の低めの価格である。
【０３１５】
典型値価格選択部６３９では、図６０の画面６３５に表示された典型値価格計算部６３６において、利用者の操作により指定された水準Ａ，Ｂ又はＣに従って、幾つかの事例が選択されて他の事例と区別される。なお、売買事例は利用者が任意に選択することもできる。
【０３１６】
また、ここでは、画面６３５に表示された売買事例の表示条件を変更することができる。表示条件を変更する場合は、例えば図６１に示すように、売買事例等表示部６３５上に重ねられて、或いは任意の位置に比較的小さな変更画面６５２が表示される。
【０３１７】
なお、図６１は、道路の幅員を変更する場合の変更画面６５２を示しているが、変更可能な表示条件としては、取引年月、事例区分（取引・売出の別）、都市計画、用途地域、建蔽率・容積率、駅からの距離などがあり、これらの条件を変更する場合も、上記の変更画面６５２と同様な変更画面が表示される。
【０３１８】
評価額計算部６４０では、典型値価格選択部６３９で選択された一個又は複数個の対象地点における不動産の試算価格Ｘ１，Ｘ２・・・の典型値価格が算出される。
【０３１９】
フィルタ部６４７では、所定の排除基準に基づいて、上記で算出された典型値価格群の中から一部の典型値価格を排除する。
【０３２０】
評価額表示部６４１では、図６０の画面の中央部に、比準価格、基準価格、標準価格などの項目とその価格を数値で示す欄が表示される。価格を数値で示す欄には、上記の評価額計算部６４０で算出された典型値価格が表示される。
【０３２１】
路線価情報ＤＢ６４３には、各不動産における路線価情報が格納されている。公示地・基準地・売買事例ＤＢ６４４には、図６２に示すように、不動産の属性情報が格納されている。この属性情報としては、対象地点のＸＹ座標、事例区分、取引年月、都市計画区分、用途地域、建蔽率、容積率、幅員、駅からの距離、路線価、標準化補正後の土地価格、前面路線価との開差率などがある。
【０３２２】
本例では、これらの属性情報のうち、表示条件である事例区分、取引年月日、都市計画区分、用途地域、建蔽率、容積率、幅員、駅からの距離が、上記の典型値価格選択部６３９の操作に従って変更される。
【０３２３】
各種パラメータテーブル記憶部６４５には、事例選択に必要な各種パラメータが格納されている。この各種のパラメータは、利用者の操作に従って選択され、図５３に示した自動選択パラメータ設定画面６２０の最大開差率、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃに対応する偏差値、規準比率ｋの制限、規準比率ｋの絶対制限の各数値表示欄に数値で表示される。
【０３２４】
対象地点不動産情報指定部６４６では、上記の不動産情報指定画面６１１上で鑑定対象地点における不動産の情報が入力されると、その指定された情報に対応する不動産が認識される。典型値価格群ＤＢ６４８には、上記で計算された典型値価格群が記録される。
【０３２５】
＜不動産の評価方法＞
次に、この不動産の評価システム７０１による不動産の評価方法について説明する。ここでは、図６３に示すように、まず不動産情報指定画面６１１（図４７）上で不動産に関する情報の指定を受ける（Ｓ６０１）。
【０３２６】
次に、上記の鑑定対象条件の指定に基づいて、不動産検索部７３１（図５７参照）で鑑定対象地点の住所が検索される（Ｓ６０２）。なお、上記の指定で住所が指定された場合は、Ｓ６０２のステップは省略される。
【０３２７】
次に、路線価表示部６３２に、路線価が表示される（Ｓ６０３）。次に、前面路線価等選択部６３３で、利用者によるマウスなどの操作に基づいて、前面路線価が選択される（Ｓ６０４）。
【０３２８】
次に、対象地概要入力部７３４（図５７参照）で、対象地点における不動産の概要が入力される（Ｓ６０５）。次に、売買事例等表示部７３５（図５７参照）で対象地を中心にして、所定の範囲（ａｍ×ｂｍ）に入る不動産が検索されて表示される（Ｓ６０６）。
【０３２９】
次に、売買事例等表示部７３５で、その個々の不動産等から見た対象地点における不動産の試算価格Ｘが計算され、この試算価格Ｘが売買事例等表示部７３５に降順又は昇順に表示される（Ｓ６０７）。
【０３３０】
上記の試算価格Ｘは、価格を時点又は地域格差の一方又は両方によって補正されるのが好ましい。
【０３３１】
また、上記の分布グラフ表示部７３７では、ステップ（Ｓ６０７）で計算された試算価格Ｘが横軸、その頻度が縦軸の分布グラフが表示される。なお、分布グラフの横軸は、試算価格Ｘに代えて、規準比率ｋ又は前面路線価比とすることができる。
【０３３２】
次に、価格水準指定部７３８で、利用者の操作により価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの何れかが指定される（Ｓ６０８）。なお、このステップ（Ｓ６０８）及び次のステップ（Ｓ６０９）の詳細を図６４に基づいて後述する。
【０３３３】
ステップ（Ｓ６０８）に続いて、典型値価格選択部７３９で、任意数（適数）の典型値価格が選択される（Ｓ６０９）。この後、選択された所定数の典型値価格における試算価格Ｘが平均化され、評価額計算部６４０で比準価格が決定される。更に、ここでは、原則として、上記の比準価格をもって標準価格とし、これに個別価格差率、面積等を乗じて評価額が算出される（Ｓ６１０）。
【０３３４】
上記のステップ（Ｓ６０８）及び（Ｓ６０９）では、図６４に示すように、利用者が価格水準指定部７３８でＡ，Ｂ，Ｃの何れかのボタンを押すことにより、その価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの何れかが選択される（Ｓ６９１）。
【０３３５】
次に、売買事例等表示部７３５に表示されていると共に、典型値価格計算部７３６でその試算価格Ｘが計算されている事例から、適数値（例えば３個）の組み合わせが全て選択される（Ｓ６９２）。
【０３３６】
次に、各種パラメータテーブル記憶部７４５から、対象地点における不動産の存する地域に対応したパラメータが取得される（Ｓ６９３）。このパラメータとしては、試算価格の開差率（図５１参照）、典型値価格の偏差値、規準比率ｋの制限が挙げられる。
【０３３７】
次に、選択された全ての組み合わせのうち、「適数個（例えば３個）の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の最大開差率が一定の範囲内にあるもの」という条件を満たす組み合わせのみが選択される（Ｓ６９４）。
【０３３８】
次に、ステップ（Ｓ６９４）の条件を満たす組み合わせについて、それぞれ適数値（例えば３個）の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の典型値価格が算出される（Ｓ６９５）。
【０３３９】
続いて、ステップ（Ｓ６９４）で算出された典型値価格の分布から、それぞれの典型値価格について偏差値が求められる（Ｓ６９６）。
【０３４０】
次に、価格水準指定部７３８で指定された価格水準Ａ，Ｂ，Ｃに対応した偏差値に、最も近い偏差値の典型値価格が選択される（Ｓ６９７）。
【０３４１】
次に、ステップ（Ｓ６９７）で選択された典型値価格を算出する際に用いられた適数個（例えば３個）の不動産が、売買事例等表示部７３５に表示される（Ｓ６９８）。
【０３４２】
続いて、ステップ（Ｓ６９７）で選択された典型値価格に対応する価格水準Ａ，Ｂ又はＣが、売買事例等表示部７３５の分布グラフ表示部７３７に重ね合わせて表示される（Ｓ６９９）。
【０３４３】
次に、不動産の表示条件を変更するか否かが判断され、変更する場合は上記のステップ（Ｓ６０７）（図６３参照）以降の処理が行われる。変更しない場合は、上記のステップ（Ｓ６１０）以降の処理が行われる（Ｓ７００）。
【０３４４】
＜時系列データへの対応＞
上記の実施例は、クロスセクションデータの例であるが、マンション等の時系列データの価格を、ある価格時点の指定された階層・方位の価格、又は予め定められた基準階の階層・方位の価格に補正し、価格時点に修正し、その価格の分布に、上記の典型値価格選択部の計算手順（図６４参照）を適用することによって、格別の効果を生むことができる。
【０３４５】
なお、クロスセクションデータとは、ある一時点における横断面データを示し、一方時系列データとは時間軸に沿ったデータを示す。土地は個別性が高いため、土地のデータは多少の時点修正の必要性があるものの、クロスセクションデータであるといえる。それに対して、マンションは比較的均一なユニットの集合体であるため、マンションのデータは多少の階層・方位の補正を要するものの継続的に複数発生する時系列データであるといえる。
【０３４６】
この場合は、図６５に示すように、対象となるマンションの各階層における不動産の属性が一覧表６４８として表示される。そして、各事例の坪価格６４９が、指定された階層・方位の価格、又は予め定められた基準階の階層・方位の価格に補正されて補正坪価格６５３が算出される。
【０３４７】
次に、補正後の坪価格６５３を価格時点に時点修正し、図６６に示すように、補正後の坪価格によるヒストグラム６５０が作成される。このヒストグラム６５０から、図６５に示すように、例えばＡマンションの１０階南向きの価格は、価格水準Ａ「高め」の価格・・・ｘｘｘ万円／坪、価格水準Ｂ「中庸」の価格・・・ｘｘｘ万円／坪、価格水準Ｃ「低め」の価格・・・ｘｘｘ万円／坪、というように求められてこれが表示される。
【０３４８】
＜価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの選択例＞
図６７〜図７２は、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの選択例を示す。図６８は、試算価格の分布が正規分布に近い場合の分布グラフを示す。なお、図６８の横軸は規準比率ｋ、縦軸は不動産数である。
【０３４９】
ここでは、３０個の不動産を使用した（図６８（Ａ）参照）。この場合、組み合わせの数は４０６０通りであるが、最大開差率１５％の条件により１３７4通りに絞られた（図
６８（Ｂ）参照）。
【０３５０】
また、本例の分布は正規分布であるが、組合せの部分は更に尖塔化した正規分布となった。これは、組み合わせの数は不動産数Ｎから適数個ｒを選択する場合には、
nＣrとなり、Ｎr オーダの数となる。
【０３５１】
従って、不動産の多い価格帯ほど、組み合わせの数が多数になり、不動産の多い価格付近のデータ数を更に突き上げる効果がある。
【０３５２】
事例の選択では、価格水準がＢ「中庸」においてはほぼ平均に分布し、全体的に尖塔化している。また、Ａ「高め」とＣ「低め」においては偏差値の条件が効いている（図６８（Ｃ）参照）。
【０３５３】
本例では、Ａ「高め」の規準比率ｋを１．１２（１１２％）、偏差値を５９．７とした。これはＢ「中庸」の規準比率ｋより０．０６７（６．７％）多い。
【０３５４】
Ｂ「中庸」の規準比率ｋを１．０５３（１０５．３％）とした。これは平均値１．０５２（１０５．２％）に近似している。
【０３５５】
Ｃ「低め」の規準比率ｋを０．９８（９８％）、偏差値４０とした。これはＢ「中庸」の規準比率ｋより０．０７３（７．３％）小さい。
【０３５６】
図６９は、分布が２山になる場合の分布グラフを示す。不動産数は１８個である（図６９（Ａ）参照）。また、組み合わせの数は８１６通りとなるが、最大開差率１５％の条件により２３６通りに絞られた（図６９（Ｂ）参照）。
【０３５７】
本例の分布は２山分布であるが、組み合わせの部分は尖塔化した正規分布となった。これは、典型値価格を求めることにより、２山の中間付近のデータを求めることになるからである。
【０３５８】
事例の選択では、Ｂ「中庸」はぼぼ平均に近似し、Ａ「高め」とＢ「低め」は、偏差値の条件が効いている。
【０３５９】
ここでは、Ａ「高め」の規準比率ｋを１．０８（１０８％）、偏差値を５９．７とした。これはＢ「中庸」の規準比率ｋより０．０８５（８．５％）多い。
【０３６０】
また、Ｂ「中庸」の規準比率ｋを０．９９３（９９．３％）とした。これは、平均値０．９９５（９９．５％）に近似している。
【０３６１】
Ｃ「低め」の規準比率ｋを０．９１（９１％）、偏差値を６０とした。これは、Ｂ「中庸」より０．０８３（８．３％）小さい。
【０３６２】
同様に、図７０は分布が３山になる場合、図７１は分布が離れた３山になる場合、図７２は分布が離れた２山になる場合、図７３は分布が離れた大きさの異なる２山になる場合における偏差値の選択例を示す。
【０３６３】
これらの場合も、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの選択方法については、上記と同様であるので、その詳細な説明を省略する。
【０３６４】
なお、本発明は、特許第３５９００５２号、又は特許第３７６８５１５号で示されるような評価手順に限定されるものではない。例えば特許第３５９００５２号、又は特許第３７６８５１５号で説明した評価手順のうちの一部分の手順と、第１実施形態又は第２実施形態で説明した取引事例収集システムの機能を組み合わるなど、各実施形態の構成要素を可能な限り組み合わせることができる。
【０３６５】
例えば、第５実施形態（特許第３７６８５１５号）の評価において、不動産の位置を指定する場合に、図４７の画面で文字列を指定したが、これに代えて、所定範囲の地図を表示してもよい。そして、地図上の位置の入力をユーザから受け付けて、評価対象位置を特定しもよい。
【０３６６】
また、第５実施形態の評価において、手順１（図４９〜５１）により典型値価格群を求めたが、この手順は省略してもよい。すなわち、ｎ個の不動産からｍ個を取り出した組み合わせによって典型値価格を求めることなく、ｎ個の不動産の取引事例を用いて、鑑定対象地点の不動産を評価してもよい。
【０３６７】
また、上記第１実施形態〜第５実施形態は、インターネット上のサーバ、データベースと、ＣＧＩによりサーバ上のプログラムに利用する端末で実現する例を示した。しかし、例えば必ずしもＣＧＩによらず、他の機能、Java（登録商標）のアプレットを利用してもよい。
【０３６８】
また、例えば、不動産の評価を実行するプログラムを端末にインストールし、サーバは、端末にデータベースのデータを提供するようにしてもよい。端末に、インストールするプログラムに、ＤＶＤ，ＣＤ−ＲＯＭ等の着脱可能媒体で提供してもよい。更に、インターネットでダウンロードできるようにしてもよい。また、インターネットに限らず、社内ＬＡＮ上又は専用ネットワークでネットワークシステムを構築してもよい。ＶＰＮ（Virtual Private Network）等の仮想の専用ネットワークを用いてもよい。
【０３６９】
また、本不動産取引支援システムのサーバは、一台でもよいし、複数台あってもよい。ウェブページを提供するウェブサーバと、ＣＧＩによるプログラムを実行するサーバとを別々に設けてもよい。データベース管理用のサーバを別に設けてもよい。
【図面の簡単な説明】
【０３７０】
【図１】第１実施形態に係る土地の取引事例情報収集システムを示す図である。
【図２】第１実施形態に係る対象土地の検索手段を示す図であり、図２（ａ）は入力画面、図２（ｂ）はデータベースを示す図である。
【図３】第１実施形態に係る前面路線価の入力方法を示す図であり、図３（ａ）は路線価指定画面、図３（ｂ）はデータベースを示す図である。
【図４】第１実施形態に係る対象地の面積を入力する方法を示す図であり、図４（ａ）は入力画面、図４（ｂ）はデータベースを示す図である。
【図５】第１実施形態に係る対象地の個別的要因入力画面を示す図である。
【図６】第１実施形態に係る個別的要因のデータベースを示す図である。
【図７】第１実施形態に係る建物概要の入力画面を示す図である。
【図８】第１実施形態に係る建物概要のデータベースを示す図である。
【図９】第１実施形態に係る取引情報の登録画面を示す図である。
【図１０】第１実施形態に係る重複事例の判断方法を示す図である。
【図１１】第１実施形態に係る個人特定可否判断方法を示す図である。
【図１２】第１実施形態に係る土地の取引事例情報収集方法を示すフローチャートである。
【図１３】第１実施形態の変形例１に係る土地の取引事例情報収集方法を示すフローチャートである。
【図１４】第１実施形態の変形例２に係る特定可否及び位置変更登録データベースを示す図である。
【図１５】第１実施形態の変形例２に係る取引事例情報収集方法を示すフローチャートである。
【図１６】第１実施形態の変形例３に係る取引事例情報収集方法を示すフローチャートである。
【図１７】第２実施形態に係る不動産評価システムを示す図である。
【図１８】第２実施形態に係る物件評価情報の検索画面を示す図である。
【図１９】第２実施形態に係る不動産評価方法を示すフローチャートである。
【図２０】第２実施形態の変形例１に係る不動産評価方法を示すフローチャートである。
【図２１】第２実施形態の変形例２に係る不動産評価方法を示すフローチャートである。
【図２２】第３実施形態に係る不動産情報収集評価システムを示す図である。
【図２３】第３実施形態に係る不動産情報収集評価方法を示すフローチャートである。
【図２４】第３実施形態の変形例に係る不動産評価方法を示すフローチャートである。
【図２５】第４実施形態に係る不動産評価処理を示すフローチャートである。
【図２６】第４実施形態に係る土地評価システムの機能概要を示す図である。
【図２７】第４実施形態に係る一方路の場合の前面道路の方位認識処理時の表示例を示す図である。
【図２８】第４実施形態に係る一方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す図である。
【図２９】第４実施形態に係る角地の場合の方位認識処理時の表示例を示す図である。
【図３０】第４実施形態に係る角地に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す図である。
【図３１】第４実施形態に係る二方路の場合の方位認識処理時の表示例を示す図である。
【図３２】第４実施形態に係る二方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す図である。
【図３３】第４実施形態に係るポリゴンの形状を変化させるオペレーション例を示す図である。
【図３４】第４実施形態に係るポリゴンの形状を変化させる他のオペレーション例を示す図である。
【図３５】第４実施形態に係る支点に対して側道候補に挟まれたポリゴンの幅と奥行を変化させるオペレーション例を示す図である。
【図３６】第４実施形態に係る形状減価率および間口・奥行減価率を設定したテーブルの例を示す図である。
【図３７】第４実施形態に係るＬ字不整形の土地に対するオペレーションの例を示す図である。
【図３８】第４実施形態に係るＬ字不整形の画地条件格差率を格納するテーブルの例を示す図である。
【図３９】第４実施形態に係る土地評価システムの概略構成図を示す図である。
【図４０】第４実施形態に係る画地条件計算プログラムのブロック図を示す図である。
【図４１】第４実施形態に係る路線価選択機能のフローチャートである。
【図４２】第４実施形態に係るポリゴン表示、画地条件計算機能のフローチャートである。
【図４３】第４実施形態に係るポリゴン修正・形状判断処理の詳細フローチャートである。
【図４４】第４実施形態に係る土地価格算出フローチャートである。
【図４５】面積補正係数の算出方法を示す図である。
【図４６】面積補正係数の算出処理を示すフローチャートである。
【図４７】第５実施形態に係る不動産の評価システムにおける不動産情報指定画面を示す図である。
【図４８】第５実施形態に係る検索結果を示す図である。
【図４９】第５実施形態に係る組み合わせ例を示す図である。
【図５０】第５実施形態に係る試算価格の組み合わせとその典型値価格を求める方法を示す図である。
【図５１】第５実施形態に係る複数の典型値価格から典型値価格群を求める方法を示す図である。
【図５２】第５実施形態に係る自動選択パラメータ設定画面を示す図である。
【図５３】第５実施形態に係る価格水準が中庸の場合の表示画面を示す図である。
【図５４】第５実施形態に係る価格水準が高めの場合の表示画面を示す図である。
【図５５】第５実施形態に係る典型値価格群の内訳を示す図である。
【図５６】第５実施形態に係る価格水準が低めの場合の表示画面を示す図である。
【図５７】第５実施形態に係る不動産の評価システムの構成を示す図である。
【図５８】第５実施形態に係る地図検索部を示す図である。
【図５９】第５実施形態に係る地図・路線価等表示部を示す図である。
【図６０】第５実施形態に係る売買事例等表示部を示す図である。
【図６１】第５実施形態に係る表示条件の変更画面を示す図である。
【図６２】第５実施形態に係る不動産の属性情報の表示例を示す図である。
【図６３】第５実施形態に係る不動産の評価方法の作業手順を示すフローチャートである。
【図６４】第５実施形態に係る売買事例選択方法の作業手順を示すフローチャートである。
【図６５】第５実施形態に係る不動産の評価方法をマンションに適用した際に、マンションの属性情報を表示する表示画面を示す図である。
【図６６】第５実施形態に係るマンションの補正後における坪価格のヒストグラムを示す図である。
【図６７】第５実施形態に係るマンションにおける価格水準に対応する坪価格を示す図である。
【図６８】第５実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、正規分布に近い場合を示す図である。
【図６９】第５実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択線悪例であり、分布が２山になる場合を示す図である。
【図７０】第５実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が３山になる場合を示す図である。
【図７１】第５実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が離れた３山になる場合を示す図である。
【図７２】第５実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が離れた２山になる場合を示す図である。
【図７３】第５実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が離れた大きさの異なる２山になる場合を示す図である。
【符号の説明】
【０３７１】
１  取引事例情報収集システム
１１  物件住所検索部
１２  地図・路線価等表示部
１３  前面路線価等選択部
１４  対象地面積等入力部
１５  個別的要因入力部
１６  個別格差率計算部
１７  建物概要入力部
１８  建物価格計算部
１９  物件評価額計算部
２０  計算結果表示部
２１  物件評価情報登録部
２２  物件評価情報検索部
２３  成約情報入力部
２４  標準化補正計算部
２５  事例採用判断部
２６  重複事例・個人特定可否判断部
２７  緯度・経度座標修正部
２８  データ出力部
３２  ネットワーク
３７  分布グラフ表示部
４０  位置変更登録データベース
４１ａ  取引情報欄ＩＤ欄
４１ｂ  特定可否フラグ欄
４１ｂ  特定可否フラグ
４１ｃ  位置変更フラグ欄
４１ｄ  Ｘ座標欄
４１ｅ  Ｙ座標欄
５０  地図
５１，５１ａ，５１ｂ，５１ｃ  取引事例に係る対象地
５２  位置情報データベース
５３ａ，５３ｂ  前面路線価
５４  前面路線価データベース
５４ａ  路線年度
５４ｂ  前面路線価
５５  面積等入力画面
５５ａ  面積入力欄
５６  対象地面積データベース
５６ａ  土地面積
５７  個別的要因入力画面
５７ａ  ラジオボタン
５７ｂ  コンボボックス
５７ｃ  テキストボックス
５８  個別的要因データベース
６０  建物概要入力画面
６０ａ  ラジオボタン
６０ｂ  コンボボックス
６０ｃ  テキストボックス
６１  標準的画地
６４  建物評価データベース
６５  検索用画面
６５ａ  評価年月日
６５ｂ  評価番号
６５ｃ  検索ボタン
６５ｄ  物件情報
６６  取引情報入力画面
６６ａ  取引年月
６６ｂ  取引価格
６６ｃ  登録ボタン
６７  標準的画地
６７ａ  現在価値率
６７ｂ  建物評価額
６８ａ  項目別格差率（欄）
６８ｂ  合計格差率（欄）
１００  不動産評価システム
２００  不動産情報収集評価システム
３６０  価格
３６０Ｄ  路線価
５０１  対象地概要入力部
５０２  地図・路線価等表示部
５０３  前面路線価等選択部
５０４  ポリゴン制御部
５０５  ポリゴン表示部
５０６  画地条件判断部
５０７  画地条件格差率記憶部
５０９  価格計算部
５１０  計算結果表示部
５１１  地図情報データベース
５１２  路線価情報データベース
５１３  画地条件格差率テーブル記憶部
５１４  公示地・基準地・売買事例データベース
５５０  ポリゴン
６００  有効宅地
６０１  通路部分
６１０  ウェブブラウザ
６１１  不動産情報指定画面
６１２  選択ボタン
６１３  市町村名指定欄
６１４  名称指定欄
６１５  市町村名検索ボタン
６１６  一括コード指定ボタン
６１７  担当者名記入欄
６１８  登録変更ボタン
６１９  検索開始ボタン
６２０  自動選択パラメータ設定画面
６２１  検索結果画面
６３２  路線価表示部
６３３  前面路線価等選択部
６３４  対象地概要入力部
６３５  売買事例等表示部（画面）
６３６  典型値価格計算部
６３７  分布グラフ表示部
６３８  切替欄
６３９  典型値価格選択部
６４０  評価額計算部
６４１  評価額表示部
６４５  各種パラメータテーブル記憶部
６４６  対象地点不動産情報指定部
６４７  フィルタ部
６４８  一覧表
６４９  坪価格
６５０  ヒストグラム
６５２  変更画面
６５３  補正後の坪価格
６６０Ａ，Ｂ，Ｃ  画面表示
６６２ａ  住所
６６２ｂ  路線価
７０１  評価システム
７２１  曲線
７２２  対数曲線
７３１  不動産検索部
７３２  路線価表示部
７３３  前面路線価等選択部
７３４  対象地概要入力部
７３５  売買事例等表示部
７３６  典型値価格計算部
７３７  分布グラフ表示部
７３８  価格水準指定部
７３９  典型値価格選択部
７４０  評価額計算部
７４１  評価額表示部
７４５  各種パラメータテーブル記憶部
７４６  対象地点不動産情報指定部
７４７  フィルタ部
７６１ａ  土地、建物などに関する事項
７６１ｂ  有無
７６１ｃ  土地等に関する事項
７６１ｄ  路線価
【図１】
2008165764.tif 000003
【図２】
2008165764.tif 000004
【図３】
2008165764.tif 000005
【図４】
2008165764.tif 000006
【図５】
2008165764.tif 000007
【図６】
2008165764.tif 000008
【図７】
2008165764.tif 000009
【図８】
2008165764.tif 000010
【図９】
2008165764.tif 000011
【図１０】
2008165764.tif 000012
【図１１】
2008165764.tif 000013
【図１２】
2008165764.tif 000014
【図１３】
2008165764.tif 000015
【図１４】
2008165764.tif 000016
【図１５】
2008165764.tif 000017
【図１６】
2008165764.tif 000018
【図１７】
2008165764.tif 000019
【図１８】
2008165764.tif 000020
【図１９】
2008165764.tif 000021
【図２０】
2008165764.tif 000022
【図２１】
2008165764.tif 000023
【図２２】
2008165764.tif 000024
【図２３】
2008165764.tif 000025
【図２４】
2008165764.tif 000026
【図２５】
2008165764.tif 000027
【図２６】
2008165764.tif 000028
【図２７】
2008165764.tif 000029
【図２８】
2008165764.tif 000030
【図２９】
2008165764.tif 000031
【図３０】
2008165764.tif 000032
【図３１】
2008165764.tif 000033
【図３２】
2008165764.tif 000034
【図３３】
2008165764.tif 000035
【図３４】
2008165764.tif 000036
【図３５】
2008165764.tif 000037
【図３６】
2008165764.tif 000038
【図３７】
2008165764.tif 000039
【図３８】
2008165764.tif 000040
【図３９】
2008165764.tif 000041
【図４０】
2008165764.tif 000042
【図４１】
2008165764.tif 000043
【図４２】
2008165764.tif 000044
【図４３】
2008165764.tif 000045
【図４４】
2008165764.tif 000046
【図４５】
2008165764.tif 000047
【図４６】
2008165764.tif 000048
【図４７】
2008165764.tif 000049
【図４８】
2008165764.tif 000050
【図４９】
2008165764.tif 000051
【図５０】
2008165764.tif 000052
【図５１】
2008165764.tif 000053
【図５２】
2008165764.tif 000054
【図５３】
2008165764.tif 000055
【図５４】
2008165764.tif 000056
【図５５】
2008165764.tif 000057
【図５６】
2008165764.tif 000058
【図５７】
2008165764.tif 000059
【図５８】
2008165764.tif 000060
【図５９】
2008165764.tif 000061
【図６０】
2008165764.tif 000062
【図６１】
2008165764.tif 000063
【図６２】
2008165764.tif 000064
【図６３】
2008165764.tif 000065
【図６４】
2008165764.tif 000066
【図６５】
2008165764.tif 000067
【図６６】
2008165764.tif 000068
【図６７】
2008165764.tif 000069
【図６８】
2008165764.tif 000070
【図６９】
2008165764.tif 000071
【図７０】
2008165764.tif 000072
【図７１】
2008165764.tif 000073
【図７２】
2008165764.tif 000074
【図７３】
2008165764.tif 000075
【手続補正書】
【提出日】平成20年4月18日(2008.4.18)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人の特定が容易であると判断されたときに、前記不動産の位置を変更する位置情報変更手段と、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて記憶する記憶手段と、
を備える不動産取引支援システム。
【請求項２】
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人の特定が容易であると判断されたときに、前記不動産の位置を変更する位置情報変更手段と、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて表示する表示手段と、
を備える不動産取引支援システム。
【請求項３】
評価対象の不動産の所在する地点を特定するために使用される情報の入力を受ける手段と、
前記情報によって特定される地点を含む一定範囲の地域における不動産の取引情報を前
記記憶手段から検索する検索手段と、
前記検索された前記取引情報に含まれる事例価格、平均値価格、中央値価格、最高値価格、最低値価格の何れかにより、前記評価対象の不動産の価格を評価する評価手段と、
を更に備える請求項１または２に記載の不動産取引支援システム。
【請求項４】
前記評価対象の物理的条件を含む個別要因の入力を受ける第二の個別的要因入力手段と、
前記個別要因を基に、前記不動産の価額を前記個別要因が標準化された標準不動産の価額である標準価格に対する格差率を算出する手段を更に備え、
前記取引情報に含まれる価格は、前記格差率を基に、標準価格に変換されて記憶されており、
前記評価手段は、前記記憶手段に記憶された前記標準価格を前記評価対象の物理的条件を含む個別的要因によって格差率を換算して評価する請求項３に記載の不動産取引支援システム。
【請求項５】
前記評価対象の不動産の所在する地点を特定するために使用される情報の入力を受ける地点受付手段と、
前記地点を基に、前記記憶手段を参照し、当該地点の取引情報を出力する手段と、
を更に備える請求項３または４に記載の不動産取引支援システム。
【請求項６】
前記取引情報には、前記不動産の位置変更前の前面路線価が関連付けられ、少なくとも前記検索された前記取引情報に含まれる前記前面路線価と、前記評価対象の不動産の前面路線価との比を反映して、前記評価対象の不動産の価格を評価する請求項３から５の何れか１項に記載の不動産取引支援システム。
【請求項７】
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受ける位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受ける第一の個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受ける取引情報入力手段と、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断する個人特定可否判断手段と、
前記個人特定可否判断手段における判断結果を前記取引情報に関連付けて記憶する記憶手段と、
を備える不動産取引支援システム。
【請求項８】
前記表示手段が前記取引情報を表示する際に、前記個人特定可否判断手段が当該取引を行った個人の特定が容易であるか否かを判断し、個人の特定が容易でないと判断した取引情報のみ表示する請求項２に記載の不動産取引支援システム。
【請求項９】
前記表示手段が前記取引情報を表示する際に、当該取引情報における前記位置情報が変更されていない場合には、前記位置情報変更手段は、当該取引情報における前記位置情報を変更する請求項２から８の何れか１項に記載の不動産取引支援システム。
【請求項１０】
前記地点受付手段は、地図の表示手段と、前記地図上の前記地点の選択受付手段と、を含む請求項５に記載の不動産取引支援システム。
【請求項１１】
コンピュータが、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断するステップと、
前記個人の特定が容易であると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報の入力を受けるステップで入力された前記位置情報又は前記不動産の位置を変更するステップで変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて記憶するステップと、
を実行する不動産取引支援方法。
【請求項１２】
コンピュータに、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断するステップと、
前記個人の特定が容易であると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報入力手段で入力された前記位置情報又は前記位置情報変更手段で変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて記憶するステップと、
を実行させる不動産取引支援プログラム。
【請求項１３】
コンピュータが、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断するステップと、
前記個人の特定が容易であると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報の入力を受けるステップで入力された前記位置情報又は前記位置情報を変更するステップで変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて表示するステップと、
を実行する不動産取引支援方法。
【請求項１４】
コンピュータに、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が前記記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断するステップと、
前記個人の特定が容易であると判断されたときに、前記不動産の位置を変更するステップと、
前記位置情報の入力を受けるステップで入力された前記位置情報又は前記位置情報を変更するステップで変更された前記位置情報と前記取引情報とを関連付けて表示するステップと、
を実行させる不動産取引支援プログラム。
【請求項１５】
コンピュータが、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断するステップと、
前記個人の特定が容易であるか否かを判断するステップにおける判断結果を前記取引情報に関連付けて記憶するステップと、
を実行する不動産取引支援方法。
【請求項１６】
コンピュータに、
入力対象の不動産の位置を含む位置情報の入力を受けるステップと、
前記不動産の物理的条件を含む個別的要因の入力を受けるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報の入力を受けるステップと、
前記不動産を含む所定の範囲内に含まれる位置情報に関連付けて、複数の前記取引情報が記憶手段に記憶されているか否かの判断に基づいて、前記取引に係る個人の特定が容易であるか否かを判断するステップと、
前記個人の特定が容易であるか否かを判断するステップにおける判断結果を前記取引情報に関連付けて記憶するステップと、
を実行させる不動産取引支援プログラム。
【請求項１７】
前記記憶手段に記憶されている前記取引情報を読み出す読み出し手段を、更に備え、
前記位置情報変更手段は、前記読み出し手段によって前記取引情報を読み出したときに、前記位置情報を変更する請求項７に記載の不動産取引支援システム。
【請求項１８】
前記記憶手段に記憶されている前記取引情報を読み出す読み出し手段を、更に備え、
前記位置情報変更手段は、前記個人特定可否判断手段が個人の特定が容易であると判断した際に、前記位置情報を変更する請求項７に記載の不動産取引支援システム。
【請求項１９】
前記個人特定可否判断手段は、前記所定の範囲内にて所定の期間内に複数の前記取引情報の取引がなされている否かの判断に基づいて、前記個人の特定が容易であるか否かを判断する請求項１から１０の何れか１項に記載の不動産取引支援システム。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０１０４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０１０４】
《変形例２》
上記実施形態では、重複・個人特定可否判断部２６による個人特定可否の判断結果に基づいて、取引事例をデータベースに登録し又は登録しない処理を行ったが、図１４に示すように、個人特定可否の判断結果を示すフラグを、価格情報ＤＢ３１に記憶されている特定可否及び位置変更登録データベース４０に登録するようにできる。この特定可否及び位置変更登録データベース４０は、取引情報欄ＩＤ欄４１ａ、特定可否フラグ欄４１ｂ、位置変更フラグ欄４１ｃ、Ｘ座標欄４１ｄ、及びＹ座標欄４１ｅを有している。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０１１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０１１１】
次に、重複・個人特定可否判断部２６は、特定可否及び位置変更登録データベース４０の特定可否フラグ欄４１ｂにフラグ「１」が登録されているか否かを判断する（Ｓ４０３）。ステップ（Ｓ４０３）でフラグ「１」が登録されていると判断した場合は、次に、重複・個人特定可否判断部２６は、当該取引事例情報を地図・路線価等表示部１２に表示する。ステップ（Ｓ４０３）でフラグ「１」が登録されていないと判断した場合は、取引事例情報を表示することなく、この処理を終了する。このように、本変形例では、個人を特定できると判断した取引事例を表示せず、個人を特定できないと判断した取引事例を表示するので、個人情報の保護に有効である。