(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件に関する地理的情報及び不動産物件の属性を示す複数の属性項目毎に不動産物件母集団に共通の尺度で測定された値である測定属性値を示す情報である測定属性値情報を含む不動産物件情報を当該物件に関連付けて保持する不動産物件情報保持部と、
利用者の嗜好によって複数の属性項目毎に最適属性値を示す情報である最適属性値情報の入力を受付ける最適属性値情報入力受付部と、
利用者の嗜好によって複数の属性項目について不動産取引をする際に重要である度合いを示す重み付けをする値である項目重付値を取得する項目重付値取得部と、
検索対象となる不動産物件の母集団である検索母集団を取得する検索母集団取得部と、
入力を受付けた最適属性値情報と取得した項目重付値と不動産物件毎の測定属性値情報とを用いて検索母集団中の不動産物件毎の利用者の嗜好に適合するとされる度合いである適合値を示す情報である適合値情報を算出するルールである適合値情報算出ルールを保持する適合値情報算出ルール保持部と、
検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を適合値情報算出ルール保持部に保持された適合値情報算出ルールを用いて算出する適合値情報算出部と、
適合値情報算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件である最適合不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する最適合不動産物件情報出力部と、
最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する最適合不動産周辺物件情報出力部と、
を有する最適合不動産周辺物件情報提供装置であって，
最適合不動産周辺物件情報出力部は、
最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて不動産物件の住人であれば利用可能であろうとされる駅の情報である利用可能駅情報を取得する利用可能駅情報取得手段と、
取得した利用可能駅情報に基づいて当該利用可能駅をその住人が利用可能であろうとされる所定の領域内の不動産物件情報を抽出する所定領域内不動産物件情報抽出手段と、
前記抽出のルールである抽出ルールを保持する抽出ルール保持手段と、
所定領域内不動産物件抽出手段によって抽出された不動産物件情報を出力する出力手段と
を有し，
抽出ルール保持手段は、
不動産物件情報を所定期間内に不動産取引があった行政区画を用いて抽出するルールである取引有行政区画抽出ルールを保持する最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項２】
不動産物件に関する地理的情報及び不動産物件の属性を示す複数の属性項目毎に不動産物件母集団に共通の尺度で測定された値である測定属性値を示す情報である測定属性値情報を含む不動産物件情報を当該物件に関連付けて保持する不動産物件情報保持部と、
利用者の嗜好によって複数の属性項目毎に最適属性値を示す情報である最適属性値情報の入力を受付ける最適属性値情報入力受付部と、
利用者の嗜好によって複数の属性項目について不動産取引をする際に重要である度合いを示す重み付けをする値である項目重付値を取得する項目重付値取得部と、
検索対象となる不動産物件の母集団である検索母集団を取得する検索母集団取得部と、
入力を受付けた最適属性値情報と取得した項目重付値と不動産物件毎の測定属性値情報とを用いて検索母集団中の不動産物件毎の利用者の嗜好に適合するとされる度合いである適合値を示す情報である適合値情報を算出するルールである適合値情報算出ルールを保持する適合値情報算出ルール保持部と、
検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を適合値情報算出ルール保持部に保持された適合値情報算出ルールを用いて算出する適合値情報算出部と、
適合値情報算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件である最適合不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する最適合不動産物件情報出力部と、
最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する最適合不動産周辺物件情報出力部と、
を有する最適合不動産周辺物件情報提供装置であって，
最適合不動産周辺物件情報出力部は、
最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて不動産物件の住人であれば利用可能であろうとされる駅の情報である利用可能駅情報を取得する利用可能駅情報取得手段と、
取得した利用可能駅情報に基づいて当該利用可能駅をその住人が利用可能であろうとされる所定の領域内の不動産物件情報を抽出する所定領域内不動産物件情報抽出手段と、
前記抽出のルールである抽出ルールを保持する抽出ルール保持手段と、
所定領域内不動産物件抽出手段によって抽出された不動産物件情報を出力する出力手段と
を有し，
抽出ルール保持手段は、
不動産物件情報を新築売出中、新築売出予定、新築売残のいずれか一以上の不動産のある地図上位置又は／及び住所を用いて抽出するルールである新築等売出不動産抽出ルールを保持する最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項３】
不動産物件に関する地理的情報及び不動産物件の属性を示す複数の属性項目毎に不動産物件母集団に共通の尺度で測定された値である測定属性値を示す情報である測定属性値情報を含む不動産物件情報を当該物件に関連付けて保持する不動産物件情報保持部と、
利用者の嗜好によって複数の属性項目毎に最適属性値を示す情報である最適属性値情報の入力を受付ける最適属性値情報入力受付部と、
利用者の嗜好によって複数の属性項目について不動産取引をする際に重要である度合いを示す重み付けをする値である項目重付値を取得する項目重付値取得部と、
検索対象となる不動産物件の母集団である検索母集団を取得する検索母集団取得部と、
入力を受付けた最適属性値情報と取得した項目重付値と不動産物件毎の測定属性値情報とを用いて検索母集団中の不動産物件毎の利用者の嗜好に適合するとされる度合いである適合値を示す情報である適合値情報を算出するルールである適合値情報算出ルールを保持する適合値情報算出ルール保持部と、
検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を適合値情報算出ルール保持部に保持された適合値情報算出ルールを用いて算出する適合値情報算出部と、
適合値情報算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件である最適合不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する最適合不動産物件情報出力部と、
最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する最適合不動産周辺物件情報出力部と、
を有する最適合不動産周辺物件情報提供装置であって，
最適合不動産周辺物件情報出力部は、
最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて不動産物件の住人であれば利用可能であろうとされる駅の情報である利用可能駅情報を取得する利用可能駅情報取得手段と、
取得した利用可能駅情報に基づいて当該利用可能駅をその住人が利用可能であろうとされる所定の領域内の不動産物件情報を抽出する所定領域内不動産物件情報抽出手段と、
前記抽出のルールである抽出ルールを保持する抽出ルール保持手段と、
所定領域内不動産物件抽出手段によって抽出された不動産物件情報を出力する出力手段と
を有し，
最適合不動産周辺物件情報出力部はさらに、
最適合不動産物件情報出力部が最適合不動産物件情報を出力した場合に用いた適合値情報算出ルールを、さらに、既に利用された複数の適合値情報算出で用いられた最適属性値ならびに項目重付値の平均に適用して平均嗜好順に最適合不動産周辺物件情報を出力する平均嗜好順出力手段を有する最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項４】
抽出ルール保持手段は、
不動産物件情報を行政区画単位で抽出するルールである行政区画単位抽出ルールを保持する請求項１から３に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項５】
最適合不動産周辺物件情報出力部はさらに、
最適合不動産物件情報出力部が最適合不動産物件情報を出力した場合に用いた適合値情
報算出ルールを用いて算出した適合値情報を用いて利用者の嗜好に合致する順に所定の順位まで最適合不動産周辺物件情報を特定し出力する嗜好順出力手段を有する請求項１から４のいずれか一に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項６】
最適合不動産周辺物件情報出力部はさらに、
最適合不動産物件情報出力部が最適合不動産物件情報を出力した場合に用いた適合値情報算出ルール以外のルールを用いて算出した順位情報を用いて順に所定の順位まで最適合不動産周辺物件情報を特定し出力する順位情報利用出力手段を有する請求項１から５のいずれか一に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項７】
最適合不動産周辺物件情報出力部はさらに、
最適合不動産物件情報出力部が最適合不動産物件情報を出力した場合に用いた適合値情報算出ルールを、さらに、既に利用された複数の適合値情報算出で用いられた最適属性値ならびに項目重付値の平均に適用して平均嗜好順に最適合不動産周辺物件情報を出力する平均嗜好順出力手段を有する請求項１から６のいずれか一に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項８】
最適合不動産周辺物件情報出力部は、
最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて過去に取引された不動産物件の周辺物件の不動産物件情報である過去適合不動産周辺物件情報を出力する過去適合不動産周辺物件情報出力手段を有する請求項１から７のいずれか一に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【請求項９】
適合値情報算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報に示される当該不動産物件ないしはモデルルームの見学についての予約をするための予約部をさらに有する請求項１から８のいずれか一に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産物件に関する情報を提供する最適合不動産周辺物件情報提供装置や同装置を動作させるためのプログラム、動作方法などに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の購入や賃借等の不動産取引を行うにあたっては、購入額や家賃はもちろん、最寄り駅までの距離・時間、広さや間取り、不動産の方角など様々な要素が勘案される。取引を行う者にとっては、これら個々の要素の内容はもちろんのこと、各要素間で優先すべき度合いが異なることも往々にしてある。たとえば、家賃は月１５万円以下、間取りは１ＬＤＫ、駅から徒歩１０分以内の場所にある物件を探している場合、「家賃はもう少し高めでもいいので、駅から近い物件を探したい」とか、「何としても１ＬＤＫの物件に住みたい」といった要望がありうる。
【０００３】
このように、需要者ごとに不動産物件に対して求める要素ないし条件の内容は異なり、さらに言えば複数の要素同士でもその優先度もまた異なりうる。そこで従来から、このような需要者のニーズを満たすべく、数ある不動産物件のうち、需要者の希望を満たす物件を検索し、その物件に関する情報を好適に提供するための技術が求められていた。
【０００４】
この点特許文献１には、不動産物件を検索する際、複数の条件に優先順位を付けて検索を行うことを特徴とする検索システムに関する従来技術が開示されている。また特許文献２には、不動産物件の検索に限定はされていないものの、複数条件間の重要度を点数化して検索を行い、当該点数が高いものを優先的に出力する検索システムに関する技術が開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２００８−１２３２４０号公報
【特許文献２】特開２００８−１０７８６８号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、これらの従来技術ではいずれも利用者自身がその価値観に基づいて入力した優先順位ないし重要度に基づいた検索結果が抽出されるに過ぎず、利用者にとっては検索の手間を省く以上の効果を提供できているとは言い難い。つまり従来技術では、利用者自身が明確には認識していないものの、真に利用者の需要に適しているかもしれない不動産物件に関する情報を抽出し、適示することは困難である。
【０００７】
このように従来技術のもとでは、必ずしも多くの不動産物件に関する情報の中から本当に自身の希望に沿った情報を得られるとは言えなかった。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
以上のような課題を解決するために、本発明は、不動産物件に関する地理的情報及び不動産物件の属性を示す複数の属性項目毎に不動産物件母集団に共通の尺度で測定された値である測定属性値を示す情報である測定属性値情報を含む不動産物件情報を当該物件に関連付けて保持する不動産物件情報保持部と、利用者の嗜好によって複数の属性項目毎に最適属性値を示す情報である最適属性値情報の入力を受付ける最適属性値情報入力受付部と、利用者の嗜好によって複数の属性項目について不動産取引をする際に重要である度合いを示す重み付けをする値である項目重付値を取得する項目重付値取得部と、検索対象となる不動産物件の母集団である検索母集団を取得する検索母集団取得部と、入力を受付けた最適属性値情報と取得した項目重付値と不動産物件毎の測定属性値情報とを用いて検索母集団中の不動産物件毎の利用者の嗜好に適合するとされる度合いである適合値を示す情報である適合値情報を算出するルールである適合値情報算出ルールを保持する適合値情報算出ルール保持部と、検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を適合値情報算出ルール保持部に保持された適合値情報算出ルールを用いて算出する適合値情報算出部と、適合値情報数算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件である最適合不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する最適合不動産物件情報出力部と、  最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する最適合不動産周辺物件情報出力部と、を有する最適合不動産周辺物件情報提供装置などを提案する。
【発明の効果】
【０００９】
主に上記のような構成をとる本発明を採用することによって、利用者は自身が意図していなかったような不動産物件情報をも参照して、自身の満足のいく不動産物件を選択することができるようになる。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１】実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図
【図２】不動産物件情報保持部における情報保持の一例を表す概念図
【図３】最適属性値情報入力受付部にて利用者から最適属性値情報の入力を受付ける一例を示す図
【図４】項目重付値取得部にて利用者から項目重付値の入力を受付ける一例を示す図
【図５】検索母集団取得部にて検索母集団を取得する際に利用者から抽出すべき不動産物件の最寄駅の入力を受付ける際の一例を示す図
【図６】最適属性値情報の定め方の一例を示す図
【図７】最適属性値情報の定め方の別の一例を示す図
【図８】最適属性値情報の定め方の別の一例を示す図
【図９】最適合不動産周辺物件情報出力部における最適合不動産周辺物件情報の出力態様の一例を示す概念図
【図１０】実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能的な各構成をハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図
【図１１】実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置の処理の一例を示す図
【図１２】実施形態２の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図
【図１３】実施形態２の最適合不動産周辺物件情報提供装置の処理の一例を示す図
【図１４】実施形態３の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図
【図１５】実施形態３の最適合不動産周辺物件情報提供装置の処理の一例を示す図
【図１６】実施形態４の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図
【図１７】実施形態４の最適合不動産周辺物件情報提供装置の処理の一例を示す図
【図１８】実施形態５の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図
【図１９】実施形態５の最適合不動産周辺物件情報提供装置の処理の一例を示す図
【図２０】実施例１の予約サーバの機能ブロックの一例を示す図
【図２１】実施例１の予約サーバの機能的な各構成をハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図
【図２２】実施例１の不動産サーバの処理の一例を示す図
【発明を実施するための形態】
【００１１】
以下、本発明の各実施形態について図面と共に説明する。実施形態と請求項の相互の関係は、以下のとおりである。まず、実施形態１は、主に請求項１、１１、１４などに対応する。実施形態２は、主に請求項２、３、４、５などに対応する。実施形態３は、主に請求項６、７、８、９、１２、１５などに対応する。実施形態４は、主に請求項１０、１３、１６などに対応する。なお、本発明はこれらの実施形態に何ら限定されるものではなく、その要旨を逸脱しない範囲内において、様々な態様で実施し得る。
【００１２】
＜＜実施形態１＞＞
【００１３】
＜概要＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置は、利用者から不動産物件に関する複数の項目に分かれた情報を各項目の重付けとともに入力を受け付けると、当該重付けに基づき利用者の嗜好に最も適合すると考えられる不動産物件の情報を出力するとともに、当該不動産物件の地理的情報に着目し、その周辺の不動産物件情報をも出力することを特徴として備える。
【００１４】
＜機能的構成＞
図１は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「最適合不動産周辺物件情報提供装置」０１００は、「不動産物件情報保持部」０１０１と、「最適属性値情報入力受付部」０１０２と、「項目重付値取得部」０１０３と、「検索母集団取得部」０１０４と、「適合値情報算出ルール保持部」０１０５と、「適合値情報算出部」０１０６と、「最適合不動産物件情報出力部」０１０７と、「最適合不動産周辺物件情報出力部」０１０８と、を有する。
【００１５】
なお、以下に記載する最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックは、ハードウェア、ソフトウェア、又はハードウェア及びソフトウェアの両方として実現され得る。具体的には、コンピュータを利用するものであれば、ＣＰＵやメインメモリ、ＧＰＵ、画像メモリ、グラフィックボード、バス、あるいは二次記憶装置（ハードディスクや不揮発性メモリ、ＣＤやＤＶＤなどの記憶媒体とそれらの媒体の読取ドライブなど）、情報入力に利用される入力デバイス、タッチパネル、プリンタ、バーコードリーダなどのスキャナ装置その他の外部周辺装置などのハードウェア構成部、またその外部周辺装置用のインターフェース、通信用インターフェース、それらハードウェアを制御するためのドライバプログラムやその他アプリケーションプログラムなどが挙げられる。そして、メインメモリ上に展開したプログラムに従ったＣＰＵの演算処理によって、入力デバイスやその他インターフェースなどから入力されメモリやハードウェア上に保持されているデータなどが加工、蓄積されたり、前記各ハードウェアやソフトウェアを制御するための命令が生成されたりする。ここで、上記プログラムは、モジュール化された複数のプログラムとして実現されてもよいし、２以上のプログラムを組み合わせて一のプログラムとして実現されても良い。さらにこのプログラムを記録した記憶媒体としてもよい。
【００１６】
なお、本発明の最適合不動産周辺物件情報提供装置は、一または複数の装置との組み合わせによりシステムとしても実現可能である。そして、このような装置の一部をソフトウェアとして構成することも可能である。さらに、そのようなソフトウェアが記録された記憶媒体も当然に本発明の技術的な範囲に含まれる（本実施形態に限らず、本明細書の全体を通じて同様である。）。
【００１７】
「不動産物件情報保持部」０１０１は、不動産物件に関する地理的情報及び不動産物件の属性を示す複数の属性項目毎に不動産物件母集団に共通の尺度で測定された値である測定属性値を示す情報である測定属性値情報を含む不動産物件情報を当該物件に関連付けて保持するように構成される。地理的情報としては所在地の市区町村や番地、建物名、部屋番号などが含まれ、不動産物件の属性を示す属性項目としては間取りや家賃、日当たりや最寄駅、最寄駅からの徒歩時間、周辺における公共施設等社会インフラ（図書館、スーパー、公園、保育園等）の有無等が含まれうる。
【００１８】
なお、属性項目のなかには、必ずしも測定属性値として数値化できない項目も含まれ、そのような項目については、所定のルールに従い当該項目の内容である測定属性値情報に適宜の数値を割り当てて測定属性値とすることが可能である。例えば日当たりに関する方位を属性とする場合、測定属性値情報として南西向きや南東向きを表す数値は「１」、南西向きや南南東向きを表す数値は「３」、南向きを表す数値は「５」といった具合に測定属性値を定めることが可能である。
【００１９】
ここで図２を示す。同図（ａ）（ｂ）はいずれも不動産物件情報保持部における不動産物件情報保持の一例である。同各図で示されているように、同部では物件ＩＤにて特定される不動産物件と関連付けて、まず地理的情報として市（区）町村や建物名その他不動産物件を特定するための情報が保持されている。最寄駅をここでいう地理的情報に含めることもできる。また、測定属性値の測定根拠となる属性項目として間取りや販売価格（家賃）、日当たりの方位、最寄駅からの徒歩分数などが保持されている。それぞれの属性項目に対しどのような測定属性値情報を割り当てるかは任意に定められて良く、例えば図２（ａ）で示した例のように、間取りは「１ＬＤＫ」「２ＤＫ」、販売価格は「３９８０」「４１１３」などのように定めてもよいし、同図（ｂ）で示した例のように「１ＬＤＫ〜２ＤＫまで」の物件に対しては測定属性値として「１」を、販売価格が「３７５１〜４０００万円まで」の物件に対しては測定属性値として「３」をそれぞれ割り当てるといったルールに基づいて測定属性値情報を定めてもよい。つまり、同図（ｂ）の場合のように、測定属性値そのものを測定属性値情報として保持してもよい。
【００２０】
「最適属性値情報入力受付部」０１０２は、利用者の嗜好によって複数の属性項目毎に最適属性値を示す情報である最適属性値情報の入力を受付けるように構成される。具体的な入力の受付態様としては、利用者の操作する端末から直接最適属性値の入力を受け付ける場合のほか、当該最適属性値と関連付けられている情報を最適属性値情報として入力を受付ける場合が考えられる。この場合例えば利用者からは、「販売価格の希望は３２５１万円〜３５００万円、間取り希望は２ＬＤＫか３ＬＤＫ、占有面積は７９平方メートル以下を希望する。駅からは徒歩１０分以内の場所にあり、南東向きが好ましい」といった自身の嗜好に応じた最適属性値情報の入力を受け付ける。このように専有面積における最適属性値は面積の最低限度を表すこともある。当該構成をとることにより、利用者の嗜好を数値化して把握することが可能になる。
【００２１】
ここで図３を示す。同図は最適属性値情報入力受付部にて利用者から最適属性値情報の入力を受付ける一例を示す図である。同図に示されているように、利用者は自身が管理する端末のディスプレイ表示に従って、複数の属性項目毎に、上記一例で示したような最適属性値情報を入力し、最適属性値情報入力受付部に対して出力する。
【００２２】
「項目重付値取得部」０１０３は、利用者の嗜好によって複数の属性項目について不動産取引をする際の重要度合いを示す重み付けをする値である項目重付値を取得するように構成される。項目重付値は順位により取得することが考えられる。先に挙げた例の場合、例えば「第一順位を販売価格、第二順位を間取り、第三順位を専有面積、第四順位を駅徒歩分数、そして第五順位を方位」などのように各属性項目間の優先順位を付すことで属性項目について重み付けをすることができる。当該構成を採用することにより、後述する検索母集団抽出後どの不動産物件に関する情報を優先的に出力すればよいかを利用者の嗜好に応じて柔軟に決定することが可能になる。
【００２３】
なおここで図４を示す。同図は項目重付値取得部にて利用者の嗜好に応じた項目重付値を取得する一態様について説明するための概念図である。同図に示されているように、利用者は自身が管理する端末のディスプレイ表示に従って、複数の属性項目の取引における重要度合いを優先順位の形式にて入力する。そして項目重付値取得部では、当該利用者によって入力された情報をネットワークを介して取得する。
【００２４】
「検索母集団取得部」０１０４は、検索対象となる不動産物件の母集団である検索母集団を取得するように構成される。取得の具体例としては、不動産物件情報保持部に保持されている全ての不動産物件を検索母集団として取得する態様のほか、利用者から不動産物件の所在地域や最寄駅など母集団として抽出すべき地理的情報あるいは属性項目の入力を受付け、当該情報に応じて検索母集団を取得する構成があってもよい。当該構成を採用すれば、大まかな利用者の嗜好に合致した不動産物件をまず抽出しその中からさらに利用者の嗜好に合致した物件を抽出できるため、利用者にとり効率的な不動産物件検索を行うことができる。
【００２５】
なおここで図５を示す。同図は検索母集団を取得する際に利用者から抽出すべき不動産物件の最寄駅の入力を受付ける際の一例を示す図である。同図に示されているように、最寄駅の入力は路線ごと（例えば、「ＪＲ山手線」あるいは「地下鉄銀座線」のいずれか）に行われてもよいし、駅ごと（例えば、「五反田」「目黒」「浜松町」「品川」「神田」「末広町」）に行われてもよい。当該構成を採用すれば、「この駅の周辺の町に住みたい」といった利用者の需要に加えて「この沿線都市に住んでみたい」といった抽象的な需要にも応えて不動産物件を提案することが可能になる。
【００２６】
「適合値情報算出ルール保持部」０１０５は、入力を受付けた最適属性値情報と取得した項目重付値と不動産物件毎の測定属性値情報とを用いて検索母集団中の不動産物件毎の利用者の嗜好に適合するとされる度合いである適合値を示す情報である適合値情報を算出するルールである適合値情報算出ルールを保持するように構成される。
【００２７】
以下で保持される適合値情報算出ルールの一例について説明する。まず考えられるのが、不動産物件毎の測定属性値情報と利用者の嗜好が反映された最適属性値情報との相対的な適合度合いを算出し、当該相対適合度合いに前記項目重付値を反映させて実質的な適合度合いを算出する方法が考えられる。
【００２８】
図６および７を用いて上記適合値情報算出ルールの一例についてより具体的に説明する。この例の場合図６に示されているように、ある最適属性値情報には中間値として「３」を割り当て、不動産物件毎の測定属性値情報において当該最適属性値情報に対しより利用者の嗜好に適合すると判断されるものについてはその程度に応じて「４」「５」が割り当てられ、利用者の嗜好に適合していないと判断されるものについてはその程度に応じて「２」「１」が割り当てられる。同図では属性項目が販売価格で、最適属性値を３８５０万円とすることが最適属性値情報の内容とする場合の例が示されており、当該金額を含む価格帯よりも低額な価格帯についてはより利用者の嗜好に適合するとして「４」「５」といった適合度合いが与えられ、高額な価格帯については利用者の嗜好とはかい離するとして「２」「１」といった適合度合いが与えられる。
【００２９】
次に図７を示す。同図では最適属性値情報と不動産物件毎の測定属性値情報とを用いて算出された適合度合いと項目重付値とを用いて実質的な適合度合いを算出するためのルールの一例が示されている。同ルールにおいては同図に示されているように、より重要であると重み付けされた（優先順位が高いとされた）属性項目に対しては、それ以外の属性項目における適合度合いよりも高い係数を乗算して実質的な適合度合いを算出する。具体例としては、項目重付値が１（第１位）である属性項目の場合形式的な適合度合いが「３」だった場合、実質的な適合度合いは「６０（３×２０）」と算出される。
【００３０】
「適合値情報算出部」０１０６は、検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を適合値情報算出ルール保持部に保持された適合値情報算出ルールを用いて算出するように構成されている。具体的には、上記の例で示したような適合情報算出ルールに基づいて、利用者の嗜好に応じた複数の属性項目毎に入力された最適属性値に応じた実質的な適合度合いを算出し、適合値情報を出力する。ここでは適合値情報として、上記属性項目毎の個々の実質的な適合度合いを出力することもあれば、全ての属性項目の実質的な適合度合いを示す一の情報を出力することもある。具体的にいえば全ての属性項目の実質的な適合度合いを示す適合値の総和を適合値情報として出力する。
【００３１】
図８（ａ）（ｂ）は適合値の総和を算出するためのレーダーチャートの一例である。同各図はそれぞれ同一の最適属性値情報に対する異なる不動産物件の適合度合いを示すレーダーチャートである。
同図（ａ）にあるように、各属性項目とその項目重付、そして形式的な適合値はそれぞれ、「価格（第１位）：５、間取り（第２位）：２、占有面積（第３位）：３、駅徒歩分数（第４位）：４、方位（第５位）：１」とあらわされる。この場合、図４に示された適合値情報算出ルールに従えば、適合値の総和は、「５×２０＋２×１６＋３×１２＋４×８＋１×４＝２０４」となる。
また図５（ｂ）においては「価格（第１位）：１、間取り（第２位）：４、占有面積（第３位）：５、駅徒歩分数（第４位）：１、方位（第５位）：５」とあらわされる。この場合、図４に示された適合値情報算出ルールに従えば、適合値の総和は、「１×２０＋４×１６＋５×１２＋１×８＋５×４＝１７２」となる。
【００３２】
「最適合不動産物件情報出力部」０１０７は、適合値情報数算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件である最適合不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力するように構成される。具体的には、上記算出された適合値情報のうち適合値の総和が最大となった不動産物件を最も利用者の嗜好に適合すると判断して当該不動産物件の情報を最適合不動産物件情報として出力する方法が考えられる。図８（ａ）（ｂ）の評価対象となった不動産物件の比較でいえば、適合値の総和の大きい同図（ａ）の不動産物件に関する情報が最適合不動産物件情報として出力される。後記最適合不動産周辺物件情報出力部が出力先となるが、それ以外にも、出力インターフェースを介してディスプレイによる画面表示出力を行ったり、プリンタによる印刷出力を行ってもよい。また、ネットワークインターフェースを介して利用者の管理する端末装置に対して出力することもありうる。当該構成を採用することで、利用者は自身の嗜好に適合するとされる不動産物件を把握することができる。
【００３３】
なお、最適合不動産物件情報を出力する際に、適合値情報を用いて利用者に複数の不動産物件情報をも出力する類似適合不動産物件情報出力手段を設けてもよい。具体的には、適合値の総和が２番目あるいは３番目に大きかった不動産物件に関する情報を最適合不動産物件情報とともに出力したり、適合値情報のうち特定の属性項目についてのみ適合すると判断される不動産物件に関する情報を最適合不動産物件情報とともに出力することが考えられる。当該構成を採用することにより、例えば、一定程度利用者の嗜好に合致しており、かつ不動産事業者が積極的に紹介したい物件に関する情報を利用者に提供でき、不動産事業者の営業活動に資することができる。
【００３４】
「最適合不動産周辺物件情報出力部」０１０８は、最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力するように構成される。出力対象は適合不動産周辺の不動産物件情報であって、「最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて」とは、当該地理的情報で特定される物件所在地あるいは物件所在地の最寄駅、物件所在地付近の公共施設をランドマークとした所定範囲内（例えば半径１キロメートル以内とか、３キロメートル以内とか）に存在する不動産物件の情報を出力することが考えられる。
【００３５】
ここで図９（ａ）（ｂ）を用いて最適合不動産周辺物件情報の出力態様の一例について説明する。同各図は最適合不動産周辺物件情報を地図の態様にて表示出力する場合の一例を示した図である。いずれも白抜きの星印部分に最適合不動産物件があり、黒抜きの星印部分に適合不動産周辺物件があることを示している。さらに図９（ａ）の場合は二重丸印部分にも、同図（ｂ）の場合には三角印部分にもそれぞれ適合不動産周辺物件がある。
【００３６】
同図（ａ）は物件所在地から所定範囲内に存在する不動産物件の情報を最適合不動産周辺物件情報として出力する。同図（ｂ）は物件所在地の最寄駅から所定範囲内に存在する不動産部件の情報を最適合不動産周辺物件情報として出力する。
【００３７】
もともと最適合不動産物件情報は、利用者の嗜好に合致したと判断される不動産物件に関する情報なので、当該不動産物件の付近に存在する不動産物件の情報を提供可能とする本発明の構成を採用することにより、機械的に抽出されたに過ぎない最適合不動産物件のみならず、利用者にとって魅力的な他の不動産物件の情報を提供することが可能になり、利用者が不動産物件の内覧内見を行おうとする際、効率的に各不動産を回る計画を立てることができる。
【００３８】
＜具体的な構成＞
図１０は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能的な各構成をハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図である。これらの図を利用して、それぞれのハードウェア構成部の働きについて説明する。最適合不動産周辺物件情報提供装置は、各種演算処理を実行するための「ＣＰＵ」１００１と、「記憶装置（記憶媒体）」１００２と、「メインメモリ」１００３と、「出力インターフェース」１００４と、「入力インターフェース」１００５と、「インターネット通信インターフェース」１００６と、を備え、入出力インターフェースを介して、例えば「キーボード」１００７や「ディスプレイ」１００８と、また、インターネット通信インターフェースを介して利用者の管理する端末である「利用者端末」１０９１や不動産事業者の管理する端末である「事業者端末」１０９２などの外部周辺装置と情報の送受信を行う。なお、記憶装置には以下で説明するような各種プログラムが格納されており、ＣＰＵはこれら各種プログラムをメインメモリのワーク領域内に読み出して展開、実行する。なお、これらの構成は、「システムバス」１００９などのデータ通信経路によって相互に接続され、情報の送受信や処理を行う。
【００３９】
（不動産物件情報保持部の具体的な構成）
不動産物件情報保持部は、具体的にはコンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に不動産物件に関する地理的情報および測定属性値情報などを関連付けて格納する。この記憶領域は不揮発性メモリであるハードディスクやメインメモリである。より具体的にいうとプログラムがこれらの記憶領域にデータベースを構築することで不動産物件情報保持部を構成する。
【００４０】
（最適属性値情報入力受付部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特に利用者端末のタッチパネルやキーボードを介して入力を受け付ける。ＣＰＵが記憶装置から「最適属性値情報入力受付プログラム」１０２０をメインメモリに読み出して実行し、利用者の嗜好により複数の属性項目毎の最適属性値を示す情報である最適属性値情報の入力を受け付け、受け付けた結果をメインメモリの所定のアドレスに格納する。
【００４１】
（項目重付値取得部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特に利用者端末のタッチパネルやキーボード、マウスを介して得られた情報に基づき項目重付値を取得する。ＣＰＵが記憶装置から「項目重付値取得プログラム」１０３０をメインメモリに読み出して実行し、利用者の嗜好により複数の属性項目について不動産取引をおこなう際に重要である度合いを示す項目重付値を取得しメインメモリの所定のアドレスに格納する。
【００４２】
（検索母集団取得部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵは、記憶装置から「検索母集団取得プログラム」１０４０をメインメモリに読み出して実行し、検索対象となる不動産物件の母集団として検索母集団を取得する処理を行う。
【００４３】
（適合値情報算出ルール保持部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域に適合値情報算出ルールを格納する。この記憶領域は不揮発性メモリであるハードディスクやメインメモリであり、ＣＰＵが「適合値情報算出ルール保持プログラム」１０５０を実行するとこれらの記憶領域に適合値情報算出ルールを格納する。
【００４４】
（適合値情報算出部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「適合値情報算出プログラム」１０６０をメインメモリに読み出して実行し、検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を適合値情報算出ルール保持プログラムの実行により得られた適合値情報算出ルールを用いて算出する処理を行う。
【００４５】
（最適合不動産物件情報出力部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「最適合不動産物件情報出力プログラム」１０７０をメインメモリに読み出して実行し、適合値情報算出プログラムの実行により得られた適合値情報を用いて最適合不動産物件情報を出力する。
【００４６】
（最適合不動産周辺物件情報出力部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、出力インターフェースにより実現される。ＣＰＵが記憶装置から「最適合不動産周辺物件情報出力プログラム」１０８０をメインメモリに読み出して実行し、最適合不動産物件情報出力プログラムの実行により得られた最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて他の不動産物件に関する情報である適合不動産周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する処理を行う。
【００４７】
＜処理の流れ＞
図１１は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置における処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ１１０１では、複数の属性項目ごとに利用者の嗜好によった最適属性値情報の入力を受け付ける（最適属性値情報入力受付ステップ）。ステップＳ１１０２では複数の属性項目について利用者の嗜好により不動産取引を行う際に重要である度合いを示す値である項目重付値を取得する（項目重付値取得ステップ）。その後ステップＳ１１０３では検索母集団があるかどうかを判断し、検索母集団があるとの判断結果である場合にはステップＳ１１０４として当該検索母集団を取得する（検索母集団取得ステップ）。検索母集団がないとの判断結果である場合には、再びステップＳ１１０１の処理を受け付ける。
その後ステップＳ１１０５では、あらかじめ適合値情報算出ルール保持部にて保持される適合値情報算出ルールに基づき、ステップＳ１１０４にて取得した検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を算出する（適合値情報算出ステップ）。その後ステップＳ１１０６では、ステップＳ１１０５にて算出した適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する（最適合不動産物件情報出力ステップ）。さらにはステップＳ１１０７にて出力した最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する（最適合不動産周辺物件情報出力ステップ）。
【００４８】
＜効果＞
以上の構成を有する本発明によって、利用者が自身で意図していなかったような不動産物件情報をも参照して、自身の満足のいく不動産物件を選択することができるようになる。
【００４９】
＜＜実施形態２＞＞
【００５０】
＜概要＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置は、基本的に実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置と同様であるが、最適合不動産周辺物件情報出力部において、最適合不動産物件周辺の駅の周辺領域内の不動産物件に関する情報を出力する点を更なる特徴として備えている。
【００５１】
＜機能的構成＞
図１２は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「最適合不動産周辺物件情報提供装置」１２００は、「不動産物件情報保持部」１２０１と、「最適属性値情報入力受付部」１２０２と、「項目重付値取得部」１２０３と、「検索母集団取得部」１２０４と、「適合値情報算出ルール保持部」１２０５と、「適合値情報算出部」１２０６と、「最適合不動産物件情報出力部」１２０７と、「最適合不動産周辺物件情報出力部」１２０８と、を有し、最適合不動産周辺物件情報出力部１２０８はさらに「利用可能駅情報取得手段」１２１０と、「所定領域内不動産物件抽出手段」１２１１と、「抽出ルール保持手段」１２１２と、「出力手段」１２１３と、を有する。本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の基本的な構成は、実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置と共通するため、以下では相違点である「利用可能駅情報取得手段」１２１０と、「所定領域内不動産物件抽出手段」１２１１と、「抽出ルール保持手段」１２１２と、「出力手段」１２１３の機能について説明する。
【００５２】
「利用可能駅情報取得手段」１２１０は、最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて不動産物件の住人であれば利用可能であろうとされる駅の情報である利用可能駅情報を取得するように構成されている。「住人であれば利用可能であろうとされる駅」とは不動産物件から所定範囲（例えば半径０．５〜１．５キロメートル、好ましくは１キロメートル）内に存在する駅であることが考えられ、タクシーやバスなどの公共交通機関を利用せずとも徒歩や自転車などで往来することができる駅であることが考えられる。ここでいう駅は電車、バス、モノレールその他交通機関の停車駅であり、上記所定範囲内に存在する駅が複数あればそれら複数の駅の情報を全て利用可能駅情報として取得してもよいし、最も最適合不動産物件に近接する駅の情報のみを取得してもよい。
【００５３】
利用可能駅情報として取得される情報としては、駅名、不動産物件からの距離および徒歩分数、停車車両の系統、路線、発車時間の間隔、発車時刻表、停車車両の始発時刻もしくは最終時刻、１日の乗降者数、タクシー乗り場の有無、バス乗り場の有無などが含まれ得る。これらの情報を参考に当該駅を利用する場合の不動産物件の善し悪しを判断することができる。
【００５４】
「最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて」とは、当該地理的情報に利用可能駅情報そのものが含まれている場合にはその利用可能駅情報を取得し、そうでない場合であっても、地理的情報である所在地などに基づいて、最適合不動産物件と所定範囲内に存在する駅の情報を利用可能駅情報として取得する構成が考えられる。したがって本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置においては、その内部あるいは外部にて各種交通機関の駅の情報をあらかじめ保持しておくことが望ましい。
【００５５】
「所定領域内不動産物件情報抽出手段」１２１１は、取得した利用可能駅情報に基づいて当該利用可能駅をその住人が利用可能であろうとされる所定の領域内の不動産物件情報を抽出するように構成されている。「住人が利用可能であろうとされる所定の領域」とはいわゆる住人の生活圏内であることを意味しており、任意に設定されてよい。最適合不動産周辺物件情報の抽出にあたり、最適合不動産物件情報ではなく、その利用可能駅情報に基づいて抽出を行う本実施形態の構成を採用することにより、実際に生活をするうえで重要なインフラとなる駅を中心とした生活環境を最大限に考慮して物件探しをすることが可能になる。
【００５６】
ここでふたたび図９を用いて説明を行う。図９（ｂ）は本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置における所定領域内不動産物件情報抽出手段により不動産物件が抽出された様子を示す概念図としても説明可能である。利用可能駅情報取得手段により取得した「Ｓｔａ０９」駅の情報に基づき、同駅から所定領域内（破線の同心円で囲まれた領域内）の物件として黒抜きの星印および三角印で示された場所にある不動産物件を抽出する様子が示されている。同各図のうち三角印で示された不動産物件を見ればわかるように、所定領域内不動産物件情報として抽出される不動産物件の情報のなかには、最適合不動産物件を中心とするのでは出力されるはずのなかった情報が含まれており、利用者に対し多様な不動産物件情報の提供が可能となる。
【００５７】
「抽出ルール保持手段」１２１２は、前記所定領域内不動産物件情報抽出手段における抽出のルールである抽出ルールを保持するように構成されている。抽出ルールの一例としては、最も利用可能駅との直線距離が近い、あるいは徒歩分数の少ない不動産物件から順に所定利用域内不動産物件情報として抽出することを内容とすることが考えられる。また、利用可能駅を中心として例えば半径１キロメートル以内、半径３キロメートル以内、半径５キロメートル以内といったように、複数の領域内の不動産物件を当該領域ごとにグループ化したうえで抽出するようなルールとしてもよい。当該構成を採用すれば、利用可能駅からの距離に敏感な利用者に対し好適な不動産物件を優先して適示することが可能になる。
【００５８】
なお保持するルールを不動産物件情報を行政区画単位で抽出するルールである行政区画抽出ルールとすることも考えられる。具体的には、利用可能駅が属する行政区画の行政区画名（例えば○○丁目など）内に含まれる不動産物件を所定領域内不動産物件情報として抽出するルールが考えられる。当該構成を採用することにより、自治体が行政区画ごとに有している施設などの利用可否などを踏まえながら不動産物件の選択を可能とすることができる。
【００５９】
なお保持するルールを不動産物件情報を所定期間（例えば１週間前ないし３年前、好ましくは過去１年前）内に不動産取引があった行政区画を用いて抽出するルールである取引有行政区画抽出ルールとすることも考えられる。当該構成を採用することにより、例えば不動産物件の取引が活発な行政区画や取引が停滞している行政区画を峻別し取引が活発な地域の不動産物件を優先的に抽出することが可能となる。
【００６０】
なお保持するルールを不動産物件情報を新築売出中、新築売出予定、新築売残のいずれか一以上の不動産のある地図上位置又は／及び住所を用いて抽出するルールである新築等売出不動産抽出ルールとすることも考えられる。この場合は、外部装置から新築の不動産物件売出に関する情報である新築売出情報を取得する新築売出情報取得部を別途設け、取得した新築売出情報を用いて所定領域内不動産物件情報を抽出する。新築売出情報は不動産取引が活発か否かを判断する一つのメルクマールとなることから、当該構成を採用することにより取引が活発な地域の不動産物件を優先的に抽出することが可能となる。
【００６１】
ここまでいくつかの抽出ルールについて説明したが、これらはいずれも相互に選択可能であり、複数のルールに基づいて所定領域内不動産物件情報を抽出することももちろん妨げられない。このような構成を採用することで、取引の実態を踏まえた多角的な不動産物件選びを行うことができる。
【００６２】
「出力手段」１２１３は、所定領域内不動産物件情報抽出手段によって抽出された不動産物件情報を出力するように構成されている。具体的な出力態様について、抽出された不動産物件情報を全て出力してもいいし、各不動産物件の地理的情報あるいは測定属性値に応じた不動産物件を抽出したうえで出力してもよい。先に説明に用いた図９（ｂ）のように書く不動産物件の配置位置を表示出力する態様であってもよいし、不動産物件毎の詳細な測定属性値ないし測定属性値情報をレポート出力する態様であってもよい。上述の通り、利用可能駅を起点とした不動産物件探しを行うことにより、最適合不動産物件とされた不動産物件と同一の生活圏内において、より自身の好みに適合した不動産物件が存在しないかを利用者が慎重に吟味して検討することが可能になる。
【００６３】
＜具体的な構成＞
なお、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成は、基本的に既に図１０を用いて説明した実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態１で説明しなかった「利用可能駅情報取得手段」、「所定領域内不動産物件抽出手段」、「抽出ルール保持手段」、そして「出力手段」の具体的な構成及びその処理について説明する。
【００６４】
（利用可能駅情報取得手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、キーボードやマウス、タッチパネル等の入力装置により実現される。ＣＰＵが適合不動産周辺物件情報出力プログラムの実行に際して記憶装置から「利用可能駅情報取得サブプログラム」をメインメモリに読み出して実行し、最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて不動産物件の住人であれば利用可能であろうとされる駅の情報である利用可能駅情報を取得し、メインメモリの所定のアドレスに格納する。
【００６５】
（所定領域内不動産物件情報抽出手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが利用可能駅情報取得サブプログラムの実行後メインメモリに読み出されている「所定領域内不動産物件情報抽出サブプログラム」を実行し、取得した利用可能駅情報に基づいて利用可能駅をその住人が利用可能であろうとされる所定領域内の不動産物件情報を抽出する処理を行う。
【００６６】
（抽出ルール保持手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータの記憶領域のうち所定領域内に不動産物件情報を抽出するためのルールである抽出ルールを格納する。この記憶領域は不揮発性メモリであるハードディスクやメインメモリであり、より具体的にいうとプログラムがこれらの記憶領域にデータベースを構築することで抽出ルール保持手段を構成する。
【００６７】
（出力手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵは、所定領域内不動産物件情報抽出サブプログラムの実行後メインメモリに読み出されている「出力サブプログラム」を実行し、抽出された所定領域内の不動産物件に関する情報を出力する。
【００６８】
＜処理の流れ＞
図１３は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置における処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。ステップＳ１３０１では、複数の属性項目ごとに利用者の嗜好によった最適属性値情報の入力を受け付ける（最適属性値情報入力受付ステップ）。ステップＳ１３０２では複数の属性項目について利用者の嗜好により不動産取引を行う際に重要である度合いを示す値である項目重付値を取得する（項目重付値取得ステップ）。その後ステップＳ１３０３では検索母集団があるかどうかを判断し、検索母集団があるとの判断結果である場合にはステップＳ１３０４として当該検索母集団を取得する（検索母集団取得ステップ）。検索母集団がないとの判断結果である場合には、再びステップＳ１３０１の処理を受け付ける。
その後ステップＳ１３０５では、あらかじめ適合値情報算出ルール保持部にて保持される適合値情報算出ルールに基づき、ステップＳ１３０４にて取得した検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を算出する（適合値情報算出ステップ）。その後ステップＳ１３０６では、ステップＳ１３０５にて算出した適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する（最適合不動産物件情報出力ステップ）。さらにステップＳ１３０７では出力した最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する（最適合不動産周辺物件情報出力ステップ）。
【００６９】
なおこのとき最適合不動産周辺物件情報出力ステップにおいては、サブステップＳＳ１３０１として最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて不動産物件の住人であれば利用可能であろうとされる駅の情報である利用可能駅情報を取得し（利用可能駅情報取得サブステップ）、サブステップＳＳ１３０２にて利用可能駅情報取得サブステップにて取得した利用可能駅情報に基づいて利用可能駅を中心とした所定領域内に不動産物件があるかどうかを判断し、あるとの判断結果であればサブステップＳＳ１３０３にて当該所定領域内の不動産物件情報を抽出する（所定領域内不動産物件情報抽出サブステップ）。ないとの判断結果であればそれ以後の処理を行わない。サブステップＳＳ１３０４では所定領域内不動産物件情報抽出サブステップにより抽出された不動産物件情報を出力する（出力サブステップ）。
【００７０】
＜効果＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置を利用することにより、実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置を利用した場合より、より周辺環境を踏まえた不動産物件を探すことが可能になる。
【００７１】
＜＜実施形態３＞＞
【００７２】
＜概要＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置は、基本的に実施形態２の最適合不動産周辺物件情報提供装置と同様であるが、最適合不動産物件を出力した際に用いたルールやそれ以外のルールを用いて複数の最適合不動産周辺物件情報を順位づけして出力することを特徴とする。
【００７３】
＜機能的構成＞
図１４は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「最適合不動産周辺物件情報提供装置」１４００は、「不動産物件情報保持部」１４０１と、「最適属性値情報入力受付部」１４０２と、「項目重付値取得部」１４０３と、「検索母集団取得部」１４０４と、「適合値情報算出ルール保持部」１４０５と、「適合値情報算出部」１４０６と、「最適合不動産物件情報出力部」１４０７と、「最適合不動産周辺物件情報出力部」１４０８と、を有し、「最適合不動産周辺物件情報出力部」はさらに「利用可能駅情報取得手段」１４１０と、「所定領域内不動産物件抽出手段」１４１１と、「抽出ルール保持手段」１４１２と、「出力手段」１４１３と、「嗜好順出力手段」１４１４と、を有する。本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の基本的な構成は、実施形態２の最適合不動産周辺物件情報提供装置と共通するため、以下では相違点である「嗜好順出力手段」の機能について説明する。
【００７４】
「嗜好順出力手段」１４１４は、最適合不動産物件情報出力部が最適合不動産物件情報を出力した場合に用いた適合値情報算出ルールを用いて算出した適合値情報を用いて利用者の嗜好に合致する順に所定の順位まで最適合不動産周辺物件情報を特定し出力するように構成されている。適合値情報を用いて利用者の嗜好に合致する順番を判断する具体的方法は，最適合不動産物件を出力する際に用いた際と同様に適合値情報のうち適合値の総和が大きくなった不動産物件から順位付けすることが考えられる。ここで出力するべき適合不動産周辺物件の順位は適宜定められてよく，例えば出力先のデバイスに応じて定められてもよい。この場合は出力先のデバイスがデスクトップあるいはノートパソコンである場合には比較的下位順位まであるいは全ての順位の物件に関する情報を出力してもよいが，スマートフォンをはじめとする比較的小型の携帯デバイスである場合には例えば上位５件あるいは上位５％までの物件に関する情報を提供することが考えられる。当該構成を採用することにより，出力先の利用者の利用している端末のスペックに応じた情報量を提供することができるため，例えばスマートフォンを利用している利用者に対して過度な量の適合不動産周辺物件情報を提供することで情報過多となりかえって利用者が混乱してしまう事態を回避することができる。
【００７５】
（順位情報利用出力手段）
なお、嗜好順出力手段に加えてあるいは嗜好順出力手段に代えて、最適合不動産物件情報出力部が最適合不動産物件情報を出力した場合に用いた適合値情報算出ルール以外のルールを用いて算出した順位情報を用いて順に所定の順位まで最適合不動産周辺物件情報を特定し出力する。ここでいう「適合値情報算出ルール以外のルール」とは適合値の算出が可能なものであればどのようなルールであってもよいが、実施形態１の図６や７を用いて行った説明の場合以外にも例えば、新築（例えば築１年以内）物件と中古物件とで同一条件であっても測定属性値を新築測定属性値と中古測定属性値とに分け、新築測定属性値の方に対応する項目重付値は中古測定属性値に対応する項目重付値よりも重付けの度合いを高くする方法などが考えられる。当該構成を採用すれば、実施形態１で説明した場合よりも最適合不動産物件情報としては新築物件に関する情報が優先的に出力されることになり、新築物件を優先して紹介したいあるいは新築物件を優先して探したいという顧客のニーズに応えることができる。
【００７６】
なお、順位情報利用出力手段を採用する場合には、適合値情報算出ルールを用いた場合と用いなかった場合とで出力される最適合不動産物件および最適不動産周辺物件情報を選択可能に出力するように構成することが好ましい。当該構成を採用することで、異なるルールを用いて抽出される最適合不動産物件情報および最適合不動産周辺物件情報の異同を比較することができ、相対的に魅力的な不動産物件を把握しやすくすることができる。
【００７７】
（平均嗜好順出力手段）
なお、嗜好順出力手段に加えてあるいは嗜好順出力手段に代えて、最適合不動産物件情報出力部が最適合不動産物件情報を出力した場合に用いた適合値情報算出ルールを、さらに、既に利用された複数の適合値情報算出で用いられた最適属性値および項目重付値の平均に適用して平均嗜好順に出力する平均嗜好順出力手段を有するように構成することも考えられる。具体的にどの程度の値を用いて平均を算出するか（例えば過去１か月で利用された値、過去１０回の検索で利用された値）は適宜決められてよい。最適属性値や項目重付値として既に利用された値は、同一の利用者によって過去に利用された値である場合のほか他の利用者によって過去に利用された値である場合もある。
【００７８】
＜具体的な構成＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成は、基本的に既に説明した実施形態２の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態２で説明しなかった「嗜好順出力手段」「順位情報利用出力手段」「平均嗜好順出力手段」の具体的な処理について述べる。
【００７９】
（嗜好順出力手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが最適合不動産物件情報出力プログラムの実行後最適合不動産周辺物件情報出力プログラムを実行するに際しメインメモリに読み出されている「嗜好順出力サブプログラム」を実行し、最適合不動産物件情報出力プログラムの実行の際に用いた適合値情報算出ルールを用いて算出した適合値情報を用いて利用者の嗜好に合致するとされた順に所定の順位まで最適合不動産周辺物件情報を特定し出力する処理を行う。
【００８０】
（順位情報利用出力手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが最適合不動産物件情報出力プログラムの実行後最適合不動産周辺物件情報出力プログラムを実行するに際しメインメモリに読み出されている「順位情報利用出力サブプログラム」を実行し、最適合不動産物件情報出力プログラムの実行の際に用いた適合値情報算出ルール以外のルールを用いて算出した順位情報を用いて順に所定の順位まで最適合不動産周辺物件情報を出力する処理を行う。
【００８１】
（平均嗜好順出力手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが最適合不動産物件情報出力プログラムの実行後最適合不動産周辺物件情報出力プログラムを実行するに際しメインメモリに読み出されている「平均嗜好順出力サブプログラム」を実行し、最適合不動産物件情報出力プログラムの実行の際に用いた適合値情報算出ルールを、さらに、既に利用された複数の適合値情報算出で用いられた最適属性値ならびに項目重付値の平均に適用して平均嗜好順に最適合不動産周辺物件情報を出力する処理を行う。
【００８２】
＜処理の流れ＞
図１５は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置における処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。ステップＳ１５０１では、複数の属性項目ごとに利用者の嗜好によった最適属性値情報の入力を受け付ける（最適属性値情報入力受付ステップ）。ステップＳ１５０２では複数の属性項目について利用者の嗜好により不動産取引を行う際に重要である度合いを示す値である項目重付値を取得する（項目重付値取得ステップ）。その後ステップＳ１５０３では検索母集団があるかどうかを判断し、検索母集団があるとの判断結果である場合にはステップＳ１５０４として当該検索母集団を取得する（検索母集団取得ステップ）。検索母集団がないとの判断結果である場合には、再びステップＳ１５０１の処理を受け付ける。
その後ステップＳ１５０５では、あらかじめ適合値情報算出ルール保持部にて保持される適合値情報算出ルールに基づき、ステップＳ１５０４にて取得した検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を算出する（適合値情報算出ステップ）。その後ステップＳ１５０６では、ステップＳ１５０５にて算出した適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する（最適合不動産物件情報出力ステップ）。さらにステップＳ１５０７では出力した最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する（最適合不動産周辺物件情報出力ステップ）。
【００８３】
なおこのとき最適合不動産周辺物件情報出力ステップにおいては、サブステップＳＳ１５０１として最適合不動産物件に関する地理的情報に基づいて不動産物件の住人であれば利用可能であろうとされる駅の情報である利用可能駅情報を取得し（利用可能駅情報取得サブステップ）、サブステップＳＳ１５０２にて利用可能駅情報取得サブステップにて取得した利用可能駅情報に基づいて利用可能駅を中心とした所定領域内に不動産物件があるかどうかを判断し、あるとの判断結果であればサブステップＳＳ１５０３にて当該所定領域内の不動産物件情報を抽出する（所定領域内不動産物件情報抽出サブステップ）。ないとの判断結果であればそれ以後の処理を行わない。サブステップＳＳ１５０４では所定領域内不動産物件情報抽出サブステップにより抽出された不動産物件情報を出力する（出力サブステップ）。そしてさらにサブステップＳＳ１５０５において出力サブステップにて出力した不動産物件について利用者の嗜好に合致する順に所定の順位まで適合不動産周辺物件を特定し出力する（嗜好順出力サブステップ）。
【００８４】
＜効果＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置を利用することにより、利用者が情報過多となることなく適度な情報量に基づいて自身にとって最良の不動産物件を選択検討することが可能になる。
【００８５】
＜＜実施形態４＞＞
【００８６】
＜概要＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置は、基本的に実施形態１から３のいずれか一の最適合不動産周辺物件情報提供装置と同様であるが、最適合不動産周辺物件情報出力部において、最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて過去に取引された不動産物件の周辺物件の不動産物件情報である過去適合不動産周辺物件情報を出力する点を更なる特徴として備えている。
【００８７】
＜機能的構成＞
図１６は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「最適合不動産周辺物件情報提供装置」１６００は、「不動産物件情報保持部」１６０１と、「最適属性値情報入力受付部」１６０２と、「項目重付値取得部」１６０３と、「検索母集団取得部」１６０４と、「適合値情報算出ルール保持部」１６０５と、「適合値情報算出部」１６０６と、「最適合不動産物件情報出力部」１６０７と、「最適合不動産周辺物件情報出力部」１６０８と、を有し、「最適合不動産周辺物件情報出力部」はさらに「過去適合不動産周辺物件情報出力手段」１６１０を有する。本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の基本的な構成は、実施形態１から３のいずれか一に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置と共通するため、以下では相違点である「過去適合不動産周辺物件情報出力手段」の機能について説明する。
【００８８】
「過去適合不動産周辺物件情報出力手段」１６１０は、最適合不動産周辺物件情報出力部において最適合不動産物件情報出力部から出力される最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて過去に取引された不動産物件の周辺物件の不動産物件情報である過去適合不動産周辺物件情報を出力するように構成されている。ここでいう過去適合不動産周辺物件情報とは、最適合不動産物件情報と同様二関連付けられた地理的情報を有する不動産物件が過去に売買あるいは賃貸借の対象物件として取引の対象になった場合に、当該不動産物件に関する情報を指しており、かかる情報である過去適合不動産周辺物件情報は最適合不動産物件情報とともにあるいは選択可能に別途出力される。
【００８９】
過去適合不動産周辺物件情報の出力態様は様々に考えられるが、取引時期の近い順（遠い順）、契約金額の高い順（安い順）、取引物件の築年数の浅い（築年数が経過した）順などに所定の順位付けをして出力することが考えられる。当該構成を採用すれば、実施形態３で説明した内容と同様に、利用者に対し提供する情報量を過剰にせず、好適に比較検討を行わせることが可能になる。
【００９０】
＜具体的な構成＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成は、基本的に図１０を用いて既に説明した実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態１で説明しなかった「過去適合不動産周辺物件情報出力手段」の具体的な処理について述べる。
【００９１】
（過去適合不動産周辺物件情報出力手段の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが最適合不動産周辺物件情報出力プログラムの実行に際してメインメモリに読み出されている「過去適合不動産周辺物件情報出力サブプログラム」を実行し、最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて過去に取引された不動産物件の周辺物件の不動産物件情報である過去適合不動産周辺物件情報を出力する。
【００９２】
＜処理の流れ＞
図１７は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置における処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ１７０１では、複数の属性項目ごとに利用者の嗜好によった最適属性値情報の入力を受け付ける（最適属性値情報入力受付ステップ）。ステップＳ１７０２では複数の属性項目について利用者の嗜好により不動産取引を行う際に重要である度合いを示す値である項目重付値を取得する（項目重付値取得ステップ）。その後ステップＳ１７０３では検索母集団があるかどうかを判断し、検索母集団があるとの判断結果である場合にはステップＳ１７０４として当該検索母集団を取得する（検索母集団取得ステップ）。検索母集団がないとの判断結果である場合には、再びステップＳ１７０１の処理を受け付ける。
その後ステップＳ１７０５では、あらかじめ適合値情報算出ルール保持部にて保持される適合値情報算出ルールに基づき、ステップＳ１７０４にて取得した検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を算出する（適合値情報算出ステップ）。その後ステップＳ１７０６では、ステップＳ１７０５にて算出した適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する（最適合不動産物件情報出力ステップ）。さらにはステップＳ１７０７にて出力した最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する（最適合不動産周辺物件情報出力ステップ）。
【００９３】
なおこのとき、最適合不動産周辺物件情報出力ステップにおいては、サブステップＳＳ１７０１として最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて過去に取引された不動産物件があるかどうかを判断する。あるとの判断結果である場合にはサブステップＳＳ１７０２として当該過去に取引された不動産物件の周辺物件の不動産物件情報である過去適合不動産周辺物件情報を出力する（過去適合不動産周辺物件情報出力サブステップ）。ないとの判断結果である場合には以後の処理を行わない。
【００９４】
＜効果＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置を利用することにより、利用者は同一地域内において過去に行われた不動産取引の概要を把握することが可能になるため、自身が取引を検討している物件における取引条件と比較をし、その適否もしくは優劣を把握することが可能になる。
【００９５】
＜＜実施形態５＞＞
【００９６】
＜概要＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置は、基本的に実施形態１から４のいずれか一の最適合不動産周辺物件情報提供装置と同様であるが、適合値情報数算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報に示される当該不動産物件の現地見学ないしはモデルルーム見学についての予約をすることを特徴として備えている。
【００９７】
＜機能的構成＞
図１８は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施形態の「最適合不動産周辺物件情報提供装置」１８００は、「不動産物件情報保持部」１８０１と、「最適属性値情報入力受付部」１８０２と、「項目重付値取得部」１８０３と、「検索母集団取得部」１８０４と、「適合値情報算出ルール保持部」１８０５と、「適合値情報算出部」１８０６と、「最適合不動産物件情報出力部」１８０７と、「最適合不動産周辺物件情報出力部」１８０８と、「予約部」１８０９と、を有する。本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置の基本的な構成は、実施形態１から４のいずれか一に記載の最適合不動産周辺物件情報提供装置と共通するため、以下では相違点である「予約部」の機能について説明する。
【００９８】
「予約部」１８０９は、適合値情報数算出部にて算出された適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報に示される当該不動産物件の現地見学ないしはモデルルーム見学についての予約をするための処理をおこなうように構成される。具体的には、現地見学ないしモデルルーム見学をするための日時や場所、見学人数、見学の際の質問事項などの入力を受付け、予約処理を行う。もしくは、上記のような予約処理のために必要な予約希望情報を外部装置に対して送信する。当該構成を採用すれば、利用者はコンピュータ上で検索した不動産物件の情報に触れるのみならず、気に入った不動産物件の内見ないし内覧までの手配を一気通貫で行うことができ、利用者の興味が冷めないうちに利用者の需要に応えることができる。さらに不動産物件の提供希望者にとっても、利用者をスムーズに不動産物件取引に誘引することができ、本装置の利用を有効な送客手段として活用することができる。
【００９９】
＜具体的な構成＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成は、基本的に図１０を用いて既に説明した実施形態１の最適合不動産周辺物件情報提供装置のハードウェア構成と同様である。そこで以下では、実施形態１で説明しなかった「予約部」の具体的な処理について述べる。
【０１００】
（予約部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「予約プログラム」をメインメモリに読み出して実行し、適合値情報を用いて最適合不動産物件情報に示される不動産物件ないしモデルルーム見学についての予約をするための処理をおこなう。具体的には見学をするための日時や場所、見学人数、見学の際の質問事項などの入力を受付け、当該受け付けた情報を最適合不動産物件の予約受付先である不動産事業者の管理するサーバ（予約サーバ、詳しくは後述する）に送信する処理を行う。なお、情報の送信先は不動産事業者の管理するサーバ以外にも、最適合不動産周辺物件情報提供装置の管理元と同一の管理者にて管理されるサーバであってももちろんよい。
【０１０１】
＜処理の流れ＞
図１９は、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置における処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。最初にステップＳ１９０１では、複数の属性項目ごとに利用者の嗜好によった最適属性値情報の入力を受け付ける（最適属性値情報入力受付ステップ）。ステップＳ１９０２では複数の属性項目について利用者の嗜好により不動産取引を行う際に重要である度合いを示す値である項目重付値を取得する（項目重付値取得ステップ）。その後ステップＳ１９０３では検索母集団があるかどうかを判断し、検索母集団があるとの判断結果である場合にはステップＳ１９０４として当該検索母集団を取得する（検索母集団取得ステップ）。検索母集団がないとの判断結果である場合には、再びステップＳ１９０１の処理を受け付ける。
その後ステップＳ１９０５では、あらかじめ適合値情報算出ルール保持部にて保持される適合値情報算出ルールに基づき、ステップＳ１９０４にて取得した検索母集団中の各不動産物件の適合値情報を算出する（適合値情報算出ステップ）。その後ステップＳ１９０６では、ステップＳ１９０５にて算出した適合値情報を用いて最も利用者の嗜好に適合するとされる不動産物件の情報である最適合不動産物件情報を出力する（最適合不動産物件情報出力ステップ）。さらにはステップＳ１９０７にて出力した最適合不動産物件情報に含まれる地理的情報を用いて最適合不動産物件の周辺の不動産物件情報である最適合不動産周辺物件情報を出力する（最適合不動産周辺物件情報出力ステップ）。さらに、ステップＳ１９０７では最適合不動産物件情報に示される不動産物件ないしはモデルルームの見学についての予約をするための処理を行う（予約ステップ）。予約ステップは最適合不動産周辺物件情報出力ステップの後でなく最適合不動産物件情報出力ステップの直後に行われてもよく、場合によっては適合値情報算出ステップの直後に行われることもありうる。
【０１０２】
＜効果＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置を利用することにより、不動産取引の需給者双方にとり、円滑な取引の進行を促すことが容易になる。
【０１０３】
＜＜実施例１＞＞
ここで、本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置を用いた予約システムの一例について説明する。本実施例においては、「最適合不動産周辺物件情報提供装置」と「予約サーバ」とを用いて予約システムが成立しているものとする。
【０１０４】
＜予約サーバの機能的構成＞
図２０は、本実施例の予約サーバの機能ブロックの一例を示す図である。この図にあるように、本実施例の「予約サーバ」２０００は、「予約受付部」２００１と、「予約記録部」２００２と、「判断ルール保持部」２００３と、「判断部」２００４と、「制御部」２００５と、「変更部」２００６と、「通信部」２００７と、を有する。
【０１０５】
「予約受付部」２００１は、不動産物件の現地見学ないしはモデルルーム見学についての予約を受付けるように構成される。具体的には実施形態５において既に述べた最適合不動産周辺物件情報提供装置の予約部においてなされた予約を有線又は無線のネットワークを介して受け付ける。
【０１０６】
「予約記録部」２００２は、受付けた予約を記録するように構成される。受け受けた予約は予約先の不動産物件毎に管理されてもよいし、不動産物件を含む集合不動産毎に管理されてもよい。当該構成を採用すれば、個々の不動産物件（例えばあるマンションのいち物件）だけでなく、集合不動産全体の予約状況を記録管理することが可能になり、当該集合不動産物件全体の需給動向を把握することも可能になる。
【０１０７】
「判断ルール保持部」２００３は、予約をさらに受付けられるか判断するための判断ルールを有するように構成される。保持される判断ルールの一例としては、まず予約受付が可能な時間帯かどうかを判断したうえで、不動産物件毎に所定時間単位（例えば一日ごと、所定時間帯内９０分ごと）の見学所要時間を設け、当該見学所要時間が既に予約されているかどうかで予約をさらに受け付けられるか判断することが考えられる。
【０１０８】
「判断部」２００４は、判断ルールに基づいて予約記録部に記録された予約から新たな予約を受付けられるか判断するように構成される。具体的には、予約記録部にて記録された予約の内容に基づいて、当該予約希望日時が予約受付可能な時間帯であり、かつ同一時間帯に予約をしている利用者がいない場合には新たな予約の受付が可であると判断する。それ以外の場合には予約不可と判断する。
【０１０９】
「制御部」２００５は、判断結果に応じて予約受付部での予約の受付けの可否を制御するように構成される。具体的には、予約受付部にて受け付けた予約発信元の利用者端末に対し、予約受付の可否結果を送信する。
【０１１０】
「変更部」２００６は、判断ルール保持部に保持する判断ルールを変更するように構成される。判断ルール変更の具体的態様としては、不動産物件の予約可能な日時の変更や、不動産事業者の営業時間（予約対応可能時間）の変更、不動産物件における予約そのものの可否の変更などが考えられる。
【０１１１】
「通信部」２００７は、変更部を外部から操作し、外部から予約を受付けるための構成を備えている。具体的には有線または無線を用いてネットワークを介して情報の送受信を行うためのインターフェースにより実現される。
【０１１２】
＜予約サーバの具体的な構成＞
図２１は、本実施例の予約サーバの機能的な各構成をハードウェアとして実現した際の構成の一例を示す概略図である。これらの図を利用して、それぞれのハードウェア構成部の働きについて説明する。予約サーバは、各種演算処理を実行するための「ＣＰＵ」２１０１と、「記憶装置（記憶媒体）」２１０２と、「メインメモリ」２１０３と、「出力インターフェース」２１０４と、「入力インターフェース」２１０５と、「インターネット通信インターフェース」２１０６と、を備え、入出力インターフェースを介して、例えば「キーボード」２１０７や「ディスプレイ」２１０８と、また、インターネット通信インターフェースを介して「最適合不動産周辺物件情報提供装置」２１９０などの外部周辺装置と情報の送受信を行う。なお、記憶装置には以下で説明するような各種プログラムが格納されており、ＣＰＵはこれら各種プログラムをメインメモリのワーク領域内に読み出して展開、実行する。なお、これらの構成は、「システムバス」２１０９などのデータ通信経路によって相互に接続され、情報の送受信や処理を行う。
【０１１３】
（予約受付部の具体的な構成）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「予約受付プログラム」２１１０をメインメモリに読み出して実行し、不動産物件の現地見学ないしモデルルーム見学についての予約を受け付ける。
【０１１４】
（予約記録部の具体的な処理）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「予約記録プログラム」２１２０をメインメモリに読み出して実行し、予約受付プログラムの実行により受け付けた予約を不動産物件と関連付けてメインメモリの所定のアドレスに格納する。
【０１１５】
（判断ルール保持部の具体的な処理）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、特にコンピュータハードウェアの記憶領域内に予約をさらに受付けられるか判断するための判断ルールを格納する。この記憶領域は不揮発性メモリであるハードディスクやメインメモリであり、より具体的にいうと記憶装置から読み出した「判断ルール保持プログラム」２１３０がこれらの記憶領域にデータベースを構築することにより判断ルール保持部を構成する。
【０１１６】
（判断部の具体的な処理）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「判断プログラム」２１４０をメインメモリに読み出して実行し、判断ルール保持プログラムの実行により保持されている判断ルールに基づいて予約記録ステップにて記録された予約から新たな予約を受け付け可能かどうかを判断する処理をおこなう。
【０１１７】
（制御部の具体的な処理）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「制御プログラム」２１５０をメインメモリに読み出して実行し、判断ステップの実行結果に応じて予約受付ステップにおける予約受付の可否を制御する処理をおこなう。
【０１１８】
（変更部の具体的な処理）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「変更プログラム」２１６０をメインメモリに読み出して実行し、判断ルール保持部に保持する判断ルールを変更する処理を行う。
【０１１９】
（通信部の具体的な処理）
コンピュータプログラムとコンピュータハードウェアにより構成され、ＣＰＵが記憶装置から「通信プログラム」２１７０をメインメモリに読み出して実行し、変更ステップを外部から操作し、外部から予約を受け付ける処理を行う。
【０１２０】
＜処理の流れ＞
図２２は、本実施例の予約サーバにおける処理の流れの一例を示す図である。同図の処理の流れは以下のステップからなる。まずステップＳ２２０１では、最適合不動産周辺物件情報提供装置の予約部からの不動産物件の現地見学ないしモデルルーム見学の予約を受け付ける（予約受付ステップ）。次にステップＳ２２０２では予約受付ステップにて受け付けた予約を記録し（予約記録ステップ）、ステップＳ２２０３にて判断ルールに基づいて予約から新たな予約が受け付けられるか判断する。具体的には、予約ステップにて記録された予約の内容に基づいて、当該予約希望日時が予約受付可能な時間帯であり、かつ同一時間帯に予約をしている利用者がいないかどうかを判断する。両条件を満たす場合にはステップＳ２２０４において予約受付を可とする制御を行い、少なくとも両条件のいずれかを満たさない場合には予約受付を不可とする制御を行う（制御ステップ）。その後ステップＳ２２０５において外部からの信号に応じて判断ルールを変更する処理を行い、必要に応じて変更された判断ルールに基づいて予約受付の可否を判断する。
【０１２１】
＜効果＞
本実施形態の最適合不動産周辺物件情報提供装置あるいは予約システムを利用することにより、日々刻々と変化する予約受付状況に応じて円滑な現地見学・モデルルーム見学予約日程の確保を実現することができる。
【符号の説明】
【０１２２】
０１００…最適合不動産周辺物件情報提供装置、０１０１…不動産物件情報保持部、０１０２…最適属性値情報入力受付部、０１０３…項目重付値取得部、０１０４…検索母集団取得部、０１０５…適合値情報算出ルール保持部、０１０６…適合値情報算出部、０１０７…最適合不動産物件情報出力部、０１０８…最適合不動産周辺物件情報出力部
【図１】
0006611516.tif 000002
【図２】
0006611516.tif 000003
【図３】
0006611516.tif 000004
【図４】
0006611516.tif 000005
【図５】
0006611516.tif 000006
【図６】
0006611516.tif 000007
【図７】
0006611516.tif 000008
【図８】
0006611516.tif 000009
【図９】
0006611516.tif 000010
【図１０】
0006611516.tif 000011
【図１１】
0006611516.tif 000012
【図１２】
0006611516.tif 000013
【図１３】
0006611516.tif 000014
【図１４】
0006611516.tif 000015
【図１５】
0006611516.tif 000016
【図１６】
0006611516.tif 000017
【図１７】
0006611516.tif 000018
【図１８】
0006611516.tif 000019
【図１９】
0006611516.tif 000020
【図２０】
0006611516.tif 000021
【図２１】
0006611516.tif 000022
【図２２】
0006611516.tif 000023