(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
テナントの売上に基づいて賃料を算出する情報処理装置であって、
複数のテナントの中から賃料の算出対象となる対象テナントを選択する選択手段と、
前記複数のテナントのうち転貸借関係にあるテナントを関係付けた関係情報に基づいて、前記対象テナントが他のテナントに物件を転貸する転貸元テナントかを判定する第１判定手段と、
前記対象テナントが前記転貸元テナントであることを条件に、前記対象テナントと当該対象テナントと転貸借関係にある他のテナントとの売上を集計する集計手段と、
前記集計手段の集計結果に基づいて前記対象テナントの賃料を算出する算出手段と、
を備える情報処理装置。
【請求項２】
前記第１判定手段は、前記関係情報に基づいて、前記対象テナントが他のテナントから物件を転借する転貸先テナントかを判定し、
前記算出手段は、前記対象テナントが前記転貸先テナントと判定されたことを条件に、前記対象テナントの賃料をゼロとする請求項１に記載の情報処理装置。
【請求項３】
前記集計手段の集計結果が閾値以上かを判定する第２判定手段を更に備え、
前記算出手段は、前記集計結果が前記閾値以上であることを条件に、当該集計結果に基づいて前記対象テナントの賃料を算出する請求項１又は２に記載の情報処理装置。
【請求項４】
前記算出手段は、前記集計結果が前記閾値未満であることを条件に、予め定められた固定値を前記対象テナントの賃料とする請求項３に記載の情報処理装置。
【請求項５】
テナントの売上に基づいて賃料を算出する情報処理装置のコンピュータを、
複数のテナントの中から賃料の算出対象となる対象テナントを選択する選択手段と、
前記複数のテナントのうち転貸借関係にあるテナントを関係付けた関係情報に基づいて、前記対象テナントが他のテナントに物件を転貸する転貸元テナントかを判定する第１判定手段と、
前記対象テナントが前記転貸元テナントであることを条件に、前記対象テナントと当該対象テナントと転貸借関係にある他のテナントとの売上を集計する集計手段と、
前記集計手段の集計結果に基づいて前記対象テナントの賃料を算出する算出手段と、
して機能させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明の実施形態は、情報処理装置及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、ショッピングセンター等の複合商業施設では、様々な企業に売場区画を賃貸することが行われている。係る複合商業施設では、入居するテナント毎に売上が管理されており、その売上から賃料を算出することが行われている。
【０００３】
ところで、上記した複合商業施設では、或るテナントが借りている物件（売場区画）の一部を、当該テナントが他のテナントに転貸（又貸し）するような場合もある。このようにテナント間に転貸借の関係がある場合、転貸元であるテナントの賃料は、当該テナントの売上に転貸先のテナントの売上を含めて算出することになる。
【０００４】
しかしながら、従来の技術では、各テナントの売上からテナント毎の賃料を算出することが可能であるが、転貸借の関係にあるテナントについては適切な賃料を算出することができなかった。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
本発明が解決しようとする課題は、転貸借の関係にあるテナントの賃料を算出することが可能な情報処理装置及びプログラムを提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
実施形態の情報処理装置は、テナントの売上に基づいて賃料を算出する情報処理装置であって、選択手段と、第１判定手段と、集計手段と、算出手段とを備える。選択手段は、複数のテナントの中から賃料の算出対象となる対象テナントを選択する。第１判定手段は、前記複数のテナントのうち転貸借関係にあるテナントを関係付けた関係情報に基づいて、前記対象テナントが他のテナントに物件を転貸する転貸元テナントかを判定する。集計手段は、前記対象テナントが前記転貸元テナントであることを条件に、前記対象テナントと当該対象テナントと転貸借関係にある他のテナントとの売上を集計する。算出手段は、前記集計手段の集計結果に基づいて前記対象テナントの賃料を算出する。
【図面の簡単な説明】
【０００７】
【図１】図１は、実施形態に係るテナント管理システムの全体構成を模式的に示す図である。
【図２】図２は、図１に示したＰＯＳ端末の電装系の構成例を示す図である。
【図３】図３は、図１に示したテナント管理装置の電装系の構成例を示す図である。
【図４】図４は、実施形態に係るテナントマスタテーブルのデータ構成の一例を示す図である。
【図５】図５は、テナント間の転貸借関係の一例を説明するための図である。
【図６】図６は、テナント間の転貸借関係の他の例を説明するための図である。
【図７】図７は、実施形態に係る売上管理テーブルのデータ構成の一例を示す図である。
【図８】図８は、実施形態に係る賃料管理テーブルのデータ構成の一例を示す図である。
【図９】図９は、実施形態のテナント管理装置が実行する賃料算出処理の一例を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【０００８】
以下、添付図面を参照して、本発明に係る情報処理装置及びプログラムの実施形態を詳細に説明する。なお、以下の実施形態では、本発明の情報処理装置及びプログラムをショッピングセンター等の複合商業施設に適用した例について説明するが、この実施形態によりこの発明が限定されるものではない。
【０００９】
図１は、本実施形態に係るテナント管理システム１の全体構成を模式的に示す図である。テナント管理システム１は、複数台のＰＯＳ（Point  Of  Sale）端末１０と、テナント管理装置２０とを有する。ここで、各ＰＯＳ端末１０とテナント管理装置２０とは、ＬＡＮ（Local  Area  Network）等のネットワークＮを介して相互に通信可能に接続される。
【００１０】
ＰＯＳ端末１０は、複合商業施設内に入居する各テナント（店舗）のそれぞれ設置されたＰＯＳ端末である。ＰＯＳ端末１０の各々は、販売登録された各商品の販売データに基づいて、自己のテナントでの売り上げを集計した売上データを生成する。テナント管理装置２０は、本実施形態の情報処理装置であり、各テナントの売上及び賃料の管理を行う。テナント管理装置２０は、例えば、複合商業施設の本部（デベロッパー）に設置される。
【００１１】
以下、テナント管理システム１を構成する各装置の構成例について説明する。
【００１２】
図２は、ＰＯＳ端末１０の電装系の構成例を示す図である。ＰＯＳ端末１０は、ＣＰＵ（Central  Processing  Unit）、ＲＯＭ（Read  Only  Memory）及びＲＡＭ（Random  Access  Memory）等で構成されるコンピュータ構成の制御部１１を備える。制御部１１は、バス１２を介して、ネットワークＮに接続可能な通信インタフェース（Ｉ／Ｆ）１３及びＩ／Ｏ機器制御部１４に接続される。また、制御部１１は、バス１２及びＩ／Ｏ機器制御部１４を介して、入力部１５、表示部１６及び記憶部１７等に接続される。
【００１３】
入力部１５は、キーボードやポインティングデバイス等の入力デバイスを有する。入力部１５は、入力デバイスを介して受け付けた操作内容に応じた信号を制御部１１に通知する。表示部１６は、液晶ディスプレイ等の表示デバイスを有する。表示部１６は、制御部１１の制御に従い各種の情報を表示する。記憶部１７は、ＨＤＤ（Hard  Disk  Drive）やＳＳＤ（Solid  State  Drive）等の記憶装置を有する。記憶部１７は、制御部１１のＣＰＵが実行する各種プログラムや設定情報の他、自己のＰＯＳ端末１０が設置されたテナントを識別するためのテナント識別子等を記憶する。
【００１４】
ＰＯＳ端末１０の制御部１１は、自己のテナントの売上を示す情報を含んだ売上データを日毎（営業日毎）に生成する。また、ＰＯＳ端末１０の制御部１１は、生成した売上データをテナント管理装置２０に送信する。なお、売上データには、営業日及び売上の他、自己のＰＯＳ端末１０のテナント識別子が含まれるものとする。
【００１５】
図３は、テナント管理装置２０の電装系の構成例を示す図である。テナント管理装置２０は、ＣＰＵ、ＲＯＭ及びＲＡＭ等で構成されるコンピュータ構成の制御部２１を備える。制御部２１は、バス２２を介して、ネットワークＮに接続可能な通信インタフェース２３及びＩ／Ｏ機器制御部２４に接続される。また、制御部２１は、バス２２及びＩ／Ｏ機器制御部２４を介して、入力部２５、表示部２６及び記憶部２７等に接続される。
【００１６】
入力部２５は、キーボードやポインティングデバイス等の入力デバイスを有する。入力部２５は、入力デバイスを介して受け付けた操作内容に応じた信号を制御部２１に通知する。表示部２６は、液晶ディスプレイ等の表示デバイスを有する。表示部２６は、制御部２１の制御に従い各種の情報を表示する。記憶部２７は、ＨＤＤやＳＳＤ等の記憶装置を有する。記憶部２７は、制御部２１のＣＰＵが実行する各種プログラムや設定情報等を記憶する。また、記憶部２７は、テナントマスタテーブルＴ１、売上管理テーブルＴ２及び賃料管理テーブルＴ３を記憶する。
【００１７】
図４は、テナントマスタテーブルＴ１のデータ構成の一例を示す図である。テナントマスタテーブルＴ１は、複合商業施設内に入居する各テナントに関する情報を記憶・管理するためのデータテーブルである。図４に示すように、テナントマスタテーブルＴ１は、各テナントのテナントコード及びテナント名称と関連付けて、賃料条件と、転貸借関係とを設定するためのデータ項目を有する。
【００１８】
賃料条件には、賃料の算定に係る条件等が設定される。賃料条件は、特に問わず、任意に設定することが可能である。例えば、賃料条件として、完全従量制や段階的従量制等の賃料の算出方法を設定してもよい。ここで、完全従量制は、売上に応じた賃料を算出する算出方法である。また、段階的従量制は、売上が閾値未満の場合は予め定められた固定値（基本料金）とし、売上が閾値を超えた場合にその売上に応じた賃料を算出する算出方法である。また、例えば、賃料条件として、賃料の算出に係る算出式や、閾値等のパラメータを設定してもよい。なお、本実施形態では、算出方法として、上述した完全従量制又は段階的従量制をテナント毎に設定することが可能であるとする。また、後述する転貸借の関係にあるテナントのうち、転借主（転貸先）のテナントに係る賃料条件は、転貸主（転貸元）のテナントの賃料条件に準ずるものとする。
【００１９】
転貸借関係には、転貸借の関係（以下、転貸借関係という）にあるテナントについて、その関係性を示す関係情報が設定される。ここで、図５は、テナント間の転貸借関係の一例を説明するための図である。図５において、領域Ａ１は、複合商業施設からテナントＡが借りている物件（売場区画）を示す。また、領域Ａ２は、領域Ａ１の一部であり、テナントＡがテナントＢに転貸（又貸し）している物件を示す。この場合、転貸元であるテナントＡと転貸先であるテナントＢとの間には、転貸借に基づく包含関係、つまり転貸借関係が存在する。
【００２０】
テナントマスタテーブルＴ１の転貸借関係には、上記したテナントＡ、Ｂのように転貸借関係にあるテナントについて、両テナントの関係性を示す関係情報が設定される。より具体的には、関係情報は、転貸借関係にあるテナントを指示するとともに、何れのテナントが転貸元か転貸先かを指示する。図４の例では、関係情報として、転貸借関係にあるテナントＡ，Ｂを関連付けている（矢印参照）。また、この関係情報では、賃料の合算ルールに基づき、転貸元のテナントＡに「合算先」を、転貸先のテナントＢに「合算元」を設定した例を示している。なお、関係情報のフォーマットは、図４の例に限定されないものとする。
【００２１】
また、テナント間の転貸借関係は、図５の例に限定されないものとする。例えば、図６に示すように、一のテナントが複数の他のテナントに転貸する場合であってもよい。ここで、図６は、テナント間の転貸借関係の他の例を説明するための図である。図６において、領域Ａ１及び領域Ａ２は、図５と同様である。また、領域Ａ３は、領域Ａ１の一部であり、テナントＡがテナントＣに転貸している物件を示す。このような場合、転貸借関係にあるテナントＡ、Ｂ、Ｃの間には、その関係性を示す関係情報が設定されるものとする。
【００２２】
図７は、売上管理テーブルＴ２のデータ構成の一例を示す図である。売上管理テーブルＴ２は、各テナントで算出された日毎の売上を記憶・管理するためのデータテーブルである。具体的には、売上管理テーブルＴ２は、複合商業施設に入居する各テナントについて、テナントコードと、テナント名称と、日毎の売上とを関連付けて記憶する。
【００２３】
図８は、賃料管理テーブルＴ３のデータ構成の一例を示す図である。賃料管理テーブルＴ３は、各テナントについて算出された賃料を記憶・管理するためのデータテーブルである。具体的には、賃料管理テーブルＴ３は、複合商業施設に入居する各テナントについて、テナントコードと、テナント名称と、対象期間毎の賃料とを関連付けて記憶する。ここで対象期間は、例えば、月割りや日割り等、賃料を算出する期間に対応する。なお、本実施形態では、対象期間を「月割り」として説明する。
【００２４】
テナント管理装置２０の制御部２１は、ＰＯＳ端末１０の各々から送信された売上データを、当該ＰＯＳ端末１０のテナントコードと関連付けて売上管理テーブルＴ２に登録する。より詳細には、制御部２１は、売上データに含まれた営業日、売上及びテナントコードを、売上管理テーブルＴ２の該当するデータ項目に格納する。また、制御部２１は、テナントマスタテーブルＴ１に基づき、テナントコードに対応するテナント名称を特定すると、当該テナント名称を売上管理テーブルＴ２の該当するデータ項目に登録する。なお、制御部２１は、営業日やテナントコードに基づき、売上管理テーブルＴ２に登録した売上データをソートしてもよい。
【００２５】
また、テナント管理装置２０の制御部２１は、選択手段、第１判定手段、集計手段、算出手段及び第２判定手段として機能し、各テナントの賃料を算出する処理（賃料算出処理）を実行する。
【００２６】
具体的には、制御部２１は、テナントマスタテーブルＴ１に登録された複数のテナントの中から、賃料の算出対象となる対象テナントを選択する。また、制御部２１は、対象テナントに関係情報が設定されているか否かに基づき、当該対象テナントが他のテナントと転貸借関係にあるかを判定する。
【００２７】
ここで、制御部２１は、対象テナントに関係情報が設定されていないことを条件に、対象テナントが他のテナントと転貸借関係にないと判定する。この場合、制御部２１は、対象テナントに係る対象期間分の売上を売上管理テーブルＴ２から読み出す。そして、制御部２１は、売上管理テーブルＴ２から読み出した売上の集計結果に基づいて対象テナントの賃料を算出する。例えば、テナントの賃料を月割りで算出する場合、制御部２１は、前月の日付に対応付けられた売上を売上管理テーブルＴ２から読み出し、その集計結果から前月分の賃料を算出する。
【００２８】
また、制御部２１は、対象テナントに関係情報が設定されていることを条件に、対象テナントが他のテナントと転貸借関係にあると判定する。この場合、制御部２１は、対象テナントに設定された関係情報に基づき、当該対象テナントが他のテナントに物件を転貸する転貸元のテナント（以下、転貸元テナントという）かを判定する。制御部２１は、対象テナントが転貸元テナントであると判定すると、対象テナントと当該対象テナントと転貸借関係にある他のテナントとの対象期間分の売上を売上管理テーブルＴ２から読み出す。そして、制御部２１は、売上管理テーブルＴ２から読み出した売上の集計結果に基づいて対象テナントの賃料を算出する。また、制御部２１は、対象テナントが他のテナントから物件を転借する転貸先のテナント（以下、転貸先テナントという）と判定した場合、対象テナントの賃料をゼロに設定する。
【００２９】
また、制御部２１は、対象テナントの賃料の算出に際し、当該対象テナントについてテナントマスタテーブルＴ１に設定された賃料条件（算出方法）を参照する。算出方法に完全従量制が設定されている場合、制御部２１は、所定の算出式に基づき、売上の集計結果に応じた賃料を算出する。一方、算出方法に段階的従量制が設定されている場合、制御部２１は、売上の集計結果が閾値以上か否かを判定する。売上の集計結果が閾値未満の場合、制御部２１は、予め定められた固定値を賃料に設定する。また、売上の集計結果が閾値以上の場合、制御部２１は、その集計結果に応じた賃料を算出する。
【００３０】
また、制御部２１は、対象テナントについて導出（算出、設定）した賃料を、当該対象テナントのテナントコード及び対象期間と関連付けて、賃料管理テーブルＴ３に登録する。
【００３１】
次に、テナント管理装置２０の動作について説明する。図９は、テナント管理装置２０が実行する賃料算出処理の一例を示すフローチャートである。なお、本実施形態の前提として、売上管理テーブルＴ２には、各テナントの売上データが格納されているものとする。
【００３２】
まず、テナント管理装置２０の制御部２１は、テナントマスタテーブルＴ１に登録されたテナントの中から、賃料の算出対象となる対象テナントを一つ選択する（ステップＳ１１）。次いで、制御部２１は、対象テナントに関係情報が設定されているか否かに基づき、当該対象テナントが他のテナントと転貸借関係にあるかを判定する（ステップＳ１２）。
【００３３】
ステップＳ１２において、制御部２１は、対象テナントが他のテナントと転貸借関係にないと判定すると（ステップＳ１２；Ｎｏ）、対象期間における対象テナントの売上を売上管理テーブルＴ２から読み出す。次いで、制御部２１は、売上管理テーブルＴ２から読み出した売上を集計し（ステップＳ１３）、ステップＳ１７に移行する。
【００３４】
また、制御部２１は、対象テナントが他のテナントと転貸借関係にあると判定すると（ステップＳ１２；Ｙｅｓ）、対象テナントに設定された関係情報に基づき、当該対象テナントが転貸元テナントかを判定する（ステップＳ１４）。
【００３５】
ステップＳ１４において、制御部２１は、対象テナントが転貸先テナントであると判定すると（ステップＳ１４；Ｎｏ）、対象期間における対象テナントの賃料をゼロに設定し（ステップＳ１５）、ステップＳ２１に移行する。
【００３６】
また、制御部２１は、対象テナントが転貸元テナントであると判定すると（ステップＳ１４；Ｙｅｓ）、対象テナントと転貸借関係にある全テナント（対象テナントも含む）分の対象期間の売上を売上管理テーブルＴ２から読み出す。次いで、制御部２１は、売上管理テーブルＴ２から読み出した売上を集計し（ステップＳ１６）、ステップＳ１７に移行する。
【００３７】
ステップＳ１７において、制御部２１は、対象テナントに関連付けられた賃料条件（算出方法）を参照し、完全従量制又は段階的従量制の何れが設定されているかを判定する（ステップＳ１７）。完全従量制が設定されている場合（ステップＳ１７；完全）、制御部２１は、ステップＳ１３又はＳ１６の集計結果に応じた賃料を算出し（ステップＳ１８）、ステップＳ２１に移行する。
【００３８】
一方、段階的従量制が設定されている場合（ステップＳ１７；段階的）、制御部２１は、ステップＳ１３又はＳ１６の集計結果が閾値以上か否かを判定する（ステップＳ１９）。集計結果が閾値未満の場合（ステップＳ１９；Ｎｏ）、制御部２１は、予め定められた固定値を賃料に設定し（ステップＳ２０）、ステップＳ２１に移行する。また、集計結果が閾値以上の場合（ステップＳ１９；Ｙｅｓ）、制御部２１は、ステップＳ１３又はＳ１６の集計結果に応じた賃料を算出し（ステップＳ１８）、ステップＳ２１に移行する。
【００３９】
続いて、制御部２１は、ステップＳ１５、Ｓ１８及びＳ２０の何れか一つで設定又は算出した賃料を、対象テナントの賃料として賃料管理テーブルＴ３に登録する（ステップＳ２１）。
【００４０】
続いて、制御部２１は、テナントマスタテーブルＴ１及び賃料管理テーブルＴ３を参照し、全てのテナントについて対象期間の賃料を登録したか否かを判定する（ステップＳ２２）。賃料が未登録のテナントが存在する場合（ステップＳ２２；Ｎｏ）、制御部２１は、当該テナントの一つを対象テナントとして選択し（ステップＳ２３）、ステップＳ１２に戻る。また、制御部２１は、全てのテナントについて賃料の登録が完了すると（ステップＳ２２；Ｙｅｓ）、本処理を終了する。
【００４１】
以上のように、本実施形態のテナント管理装置２０は、テナントマスタテーブルＴ１に設定された関係情報に基づいて各テナントの転貸借関係を判定する。そして、テナント管理装置２０は、転貸借関係にあるテナント群のうち、転貸元テナントの賃料を当該転貸元テナント及び転貸先テナントの売上から算出し、転貸先テナントの賃料をゼロとする。これにより、複合商業施設に入居するテナントの中に転貸借関係にあるテナント群が含まれる場合であっても、当該テナント群の賃料を算出することができるため、賃料の算出に係る利便性を向上させることができる。
【００４２】
以上、本発明の実施形態を説明したが、上記実施形態は、例として提示したものであり、発明の範囲を限定することは意図していない。上記実施形態は、その他の様々な形態で実施されることが可能であり、発明の要旨を逸脱しない範囲で、種々の省略、置き換え、変更を行うことができる。上記実施形態やその変形は、発明の範囲や要旨に含まれるとともに、特許請求の範囲に記載された発明とその均等の範囲に含まれる。
【００４３】
例えば、上記実施形態では、賃料を月割りで算出する例を説明したが、これに限らず、日割り等の他の対象期間で賃料を算出する形態としてもよい。この場合、テナントマスタテーブルＴ１の賃料条件に、月割りや日割り等の対象期間をテナント毎に設定してもよい。この形態を採用する場合、テナント管理装置２０の制御部２１は、対象テナント毎に、賃料条件に設定された対象期間に対応する売上を売上管理テーブルＴ２から読み出す。例えば、賃料を日割りで算出する場合、制御部２１は、前日分の売上を売上管理テーブルＴ２から読み出す。そして、制御部２１は、読み出した売上の集計結果に基づき、対象期間の賃料をテナント毎に算出する。
【００４４】
また、上記実施形態では、テナント管理装置２０がテナントマスタテーブルＴ１、売上管理テーブルＴ２及び賃料管理テーブルＴ３を保持する構成としたが、これに限らないものとする。例えば、テナント管理装置２０がアクセス可能な他の装置（データベースサーバ等）が、テナントマスタテーブルＴ１、売上管理テーブルＴ２及び賃料管理テーブルＴ３の一部又は全てを保持してもよい。
【００４５】
なお、上記実施形態のテナント管理装置２０で実行されるプログラムは、インストール可能な形式又は実行可能な形式のファイルでＣＤ−ＲＯＭ、フレキシブルディスク（ＦＤ）、ＣＤ−Ｒ、ＤＶＤ（Digital  Versatile  Disk）等のコンピュータで読み取り可能な記録媒体に記録して提供するように構成してもよい。
【００４６】
また、上記実施形態のテナント管理装置２０で実行されるプログラムを、インターネット等のネットワークに接続されたコンピュータ上に格納し、ネットワーク経由でダウンロードさせることにより提供するように構成してもよい。また、上記実施形態のテナント管理装置２０で実行されるプログラムをインターネット等のネットワーク経由で提供又は配布するように構成してもよい。
【００４７】
また、上記実施形態のテナント管理装置２０（制御部）が有する各機能は、一又は複数の処理回路によって実現することも可能である。ここで、処理回路は、プロセッサ（ＣＰＵ等）や、各機能を実現するよう設計されたＡＳＩＣ（Application  Specific  Integrated  Circuit）や回路モジュール等のハードウェアを含む概念である。
【符号の説明】
【００４８】
１  テナント管理システム
１０  ＰＯＳ端末
１１  制御部
１２  バス
１３  通信インタフェース
１４  Ｉ／Ｏ機器制御部
１５  入力部
１６  表示部
１７  記憶部
２０  テナント管理装置
２１  制御部
２２  バス
２３  通信インタフェース
２４  Ｉ／Ｏ機器制御部
２５  入力部
２６  表示部
２７  記憶部
Ｎ  ネットワーク
Ｔ１  テナントマスタテーブル
Ｔ２  売上管理テーブル
Ｔ３  賃料管理テーブル
【先行技術文献】
【特許文献】
【００４９】
【特許文献１】特開２０１４−１７４５７２号公報
【図１】
0006594784.tif 000002
【図２】
0006594784.tif 000003
【図３】
0006594784.tif 000004
【図４】
0006594784.tif 000005
【図５】
0006594784.tif 000006
【図６】
0006594784.tif 000007
【図７】
0006594784.tif 000008
【図８】
0006594784.tif 000009
【図９】
0006594784.tif 000010