(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の不動産会社から複数の保証会社への入居審査の申し込みを一括管理する入居審査一括管理サーバと、前記複数の不動産会社の各端末機器と、前記複数の保証会社の各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の入居審査一括管理システムであって、
前記入居審査一括管理サーバは、 
前記複数の保証会社へのいくつかへの申込みの意思表示及び入居者の本人確認書類の提示が可能な不動産会社側管理画面表示部と、
前記不動産会社側管理画面表示部を介して前記複数の不動産会社のうちの一つが入居審査申込みを行うのを受けて、前記複数の保証会社への入居審査申込みを取り次ぐ入居審査申込み取次ぎ部と、
前記複数の保証会社への入居審査申込みの意思表示及び入居者の本人確認書類の提示を当該保証会社へ通知する保証会社側管理画面表示部と、
前記入居審査申込みがあった旨を前記複数の保証会社の各端末機器へ送信する送信部と、
前記送信部が前記複数の保証会社の各端末機器へ送信した結果、各端末機器が受信した旨の返信を受取る受信部と、
を備え、
前記不動産会社側管理画面表示部は、前記保証会社からの電話による問い合わせを拒否する選択を当該不動産会社がすることができる電話ＮＧボタンを設けており、
前記入居審査申込み取次ぎ部は、前記電話ＮＧボタンを押されたことを、入居審査申込みがあった保証会社側に通知するものであり、
一つの入居審査について複数の保証会社で同時に入居審査を進めることで短時間の入居審査を実現することを特徴とする入居審査一括管理システム。
【請求項２】
前記複数の不動産会社のうちのいくつかからの電子メールをやりとりする電子メール送受信手段をさらに有し、
前記入居審査申込み取次ぎ部は、前記電子メール送受信手段を介して前記入居審査の申込み及び入居者の本人確認書類の提示を受け付けて、前記複数の保証会社へ取り次ぐ
ことを特徴とする請求項１に記載の入居審査一括管理システム。 
【請求項３】
前記複数の不動産会社のうちのいくつかからのファクシミリ送信を受取るファクシミリ受信手段をさらに有し、
前記入居審査申込み取次ぎ部は、前記ファクシミリ受信手段を介して前記入居審査の申込み及び入居者の本人確認書類の提示を受け付けて、前記複数の保証会社へ取り次ぐ
ことを特徴とする請求項１に記載の入居審査一括管理システム。 
【請求項４】
前記入居審査一括管理システムは、前記入居審査の申込みのための共通入居申込みフォームを備えており、
当該共通入居申込みフォームにより、前記入居審査の申込みがなされたものを前記入居審査申込み取次ぎ部が、前記複数の保証会社へ取り次ぐ
ことを特徴とする請求項１乃至３のいずれか一項に記載の入居審査一括管理システム。
【請求項５】
前記不動産会社側管理画面表示部は、
前記複数の保証会社のうちのいくつかを選択する選択ボタンを設けており、
当該選択ボタンを押されたいくつかの保証会社にのみ、前記入居審査申込み取次ぎ部は、入居審査申込みがあった旨を取り次ぐ
ことを特徴とする請求項１乃至４のいずれか一項に記載の入居審査一括管理システム。
【請求項６】
前記不動産会社側管理画面表示部は、
前記複数の保証会社のうちのいくつかの表示順位を変更可能に構成されている
ことを特徴とする請求項５に記載の入居審査一括管理システム。 
【請求項７】
前記不動産会社側管理画面表示部は、
当月の月間申込み状況を表示する
ことを特徴とする請求項１から６までのいずれか一項に記載の入居審査一括管理システム。 
【請求項８】
前記保証会社側管理画面表示部は、
前記複数の不動産会社のうちのいくつかを選択する選択ボタンを設けており、
当該選択ボタンを押されたいくつかの不動産会社からの入居審査申込みのみを前記入居審査申込み取次ぎ部が取り次ぐ
ことを特徴とする請求項１乃至７のいずれか一項に記載の入居審査一括管理システム。
【請求項９】
前記不動産会社側管理画面表示部は、前記複数の保証会社のそれぞれを互いに比較する比較表を表示対象として設けており、
前記保証会社側管理画面は、前記比較表のうちの自社の情報を更新可能となっており、
前記入居審査申込み取次ぎ部は、前記保証会社側管理画面から当該保証会社が更新した比較表の情報を前記不動産会社側管理画面表示部の比較表に反映させる
ことを特徴とする請求項１乃至８のいずれか一項に記載の入居審査一括管理システム。
【請求項１０】
前記保証会社側管理画面表示部は、
前記複数の保証会社のうちのそれぞれについて、月間受信状況の把握をするように構成されており、当該月間受信状況が予め定めた月の課金上限に達した場合に、それ以上の入居審査申込みを拒否する
ことを特徴とする請求項１から９までのいずれか一項に記載の入居審査一括管理システム。 
【請求項１１】
前記複数の保証会社の各端末機器は、
一つの保証会社について複数台の登録が可能とし、
当該保証会社内の複数台の端末機器は、互いに前記入居審査申込みへの返信履歴を閲覧可能とし、
同一会社内での重複返信を防止する
ことを特徴とする請求項１から１０までのいずれか一項に記載の入居審査一括管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸住宅の入居審査一括管理システムに関し、特に、不動産会社から複数の保証会社に入居審査を申し込むことを可能にする入居審査一括管理システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
近時においては、アパート、マンションなどの賃貸住宅において借主が入居を申し込む場合、保証会社との間で家賃保証契約をする場合が増えている。その場合、通常は不動産会社から保証を引き受ける会社へ連絡をして、引き受ける会社を見つける。
【０００３】
特許文献１には、入居一時金を所定期間のローンに設定して、カード会社、共同ポイント運営会社と連携したシステムを組むことが提案されている。
【０００４】
特許文献２には、家賃の回収状況に応じてポイントを付与することにより、督促を行わなくても入居者が積極的に入金を行うようにするシステムが提案されている。
【０００５】
特許文献３には、預託した保証金の額に応じて割り引かれたサービス家賃を設定するシステムが提案されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００６】
【特許文献１】特開２００２−２０３０２５号公報
【特許文献１】特開２００５−１４９２８７号公報
【特許文献１】特開２０１４−１４２７１０号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
入居申込者は、不動産会社担当者に入居の意思を伝える。不動産会社担当者は、保証会社Ａへ申し込む。保証会社Ａにおいて審査を実施する。保証会社Ａから、不動産担当者へ結果を返す。不動産担当者は、入居申込者へ知らせる。というこれまでの流れにおいては、保証会社での審査に時間がかかりすぎるとの不満があった。入居申込者、不動産会社担当者としては、審査通過ならば入居手続きを進められるが、審査否決の場合には、他の保証会社Ｂへの審査依頼をしてその結果を待たなければならない。さらに保証会社Ｂも審査否決であれば、保証会社Ｃへの審査依頼をしなければならない（図４を参照）。
入居申込者、不動産会社としては、当該賃貸物件を複数の不動産会社が取り扱っている場合が多いことから、審査結果を早く入手したいという事情がある。保証会社の審査に時間をとられていては、他の不動産会社に入居申し込みをした他の入居希望者に当該物件の入居契約を先にされてしまうことが考えられる。
【０００８】
本発明は、このような実情に鑑みてなされたものであり、不動産会社が保証会社からの審査結果をいち早く受けることの可能な賃貸住宅の入居審査一括管理システムを提供しようとするものである。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記解決しようとする課題に鑑みて鋭意研究の結果、本発明者は、複数の保証会社へ一括で申し込みを行い、複数の保証会社を競わせることにより、入居審査のスピードアップが可能であることに想到した。
すなわち、本発明は、不動産会社が保証会社からいち早く審査結果を受けるべく、複数の保証会社に対して同時に一括して入居審査を申し込む、賃貸住宅の入居審査一括管理システムを提供するものである。
【００１０】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムは、複数の不動産会社から複数の保証会社への入居審査の申し込みを一括管理する入居審査一括管理サーバと、前記複数の不動産会社の各端末機器と、前記複数の保証会社の各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の入居審査一括管理システムであって、前記入居審査一括管理サーバは、前記複数の保証会社へのいくつかへの申込みの意思表示及び入居者の本人確認書類の提示が可能な不動産会社側管理画面表示部と、前記不動産会社管理画面表示部を介して前記複数の不動産会社のうちの一つが入居審査申込みを行うのを受けて、前記複数の保証会社への入居審査申込みを取り次ぐ入居審査申込み取次ぎ部と、前記複数の保証会社への入居審査申込みの意思表示及び入居者の本人確認書類の提示を当該保証会社へ通知する保証会社側管理画面表示部と、前記入居審査申込みがあった旨を前記複数の保証会社の各端末機器へ送信する送信部と、前記送信部が前記複数の保証会社の各端末機器へ送信した結果、各端末機器が受信した旨の返信を受取る受信部と、を備え、一つの入居審査について複数の保証会社で同時に入居審査を進めることで短時間の入居審査を実現することを特徴とする。これにより、複数の保証会社が競争して入居審査を進めることになるので、入居審査に要する時間短縮がなされる。
【００１１】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記複数の不動産会社のうちのいくつかからの電子メールをやりとりする電子メール送受信手段をさらに有し、前記入居審査申込み取次ぎ部は、前記電子メール送受信手段を介して前記入居審査の申込み及び入居者の本人確認書類の提示を受け付けて、前記複数の保証会社へ取り次ぐことを特徴とする。これにより、不動産会社は新規の設備投資をせずに、本システムを利用可能となる。
【００１２】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記複数の不動産会社のうちのいくつかからのファクシミリ送信を受取るファクシミリ受信手段をさらに有し、前記入居審査申込み取次ぎ部は、前記ファクシミリ受信手段を介して前記入居審査の申込み及び入居者の本人確認書類の提示を受け付けて、前記複数の保証会社へ取り次ぐことを特徴とする。これにより、インターネット環境を有しない不動産会社であっても、ファクシミリ装置を利用して本システムを利用できる。
【００１３】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記入居審査の申込みのための共通入居申込みフォームを備えており、当該共通入居申込みフォームにより、前記入居審査の申込みがなされたものを前記入居審査申込み取次ぎ部が、前記複数の保証会社へ取り次ぐことを特徴とする。これにより、各保証会社ごとにまちまちのフォームを記入して対応することなく一つの方式により一括して申込みをすることができる。
【００１４】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記不動産会社側管理画面表示部は、保証会社からの電話による問い合わせを拒否する選択を当該不動産会社がすることができる電話ＮＧボタンを設けており、当該電話ＮＧボタンを押されたことを、前記入居審査申込み取次ぎ部は、入居審査申込みがあった保証会社側に通知することを特徴とする。これにより、多くの保証会社に同時に一括して入居審査を申し込んだ場合であっても、不動産会社では、個々の保証会社からの問合せ電話への対応で時間をとられることなく仕事に集中できる。
【００１５】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記不動産会社側管理画面表示部は、前記複数の保証会社のうちのいくつかを選択する選択ボタンを設けており、当該選択ボタンを押されたいくつかの保証会社にのみ、前記入居審査申込み取次ぎ部は、入居審査申込みがあった旨を取り次ぐことを特徴とする。これにより、不動産会社は、過去の実績を考慮して、入居審査を申し込む保証会社を選択することができる。
【００１６】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記不動産会社側管理画面表示部は、前記複数の保証会社のうちのいくつかの表示順位を変更可能に構成されていることを特徴とする。これにより、当該不動産会社との相性がいい保証会社を上位にする順位とすることができる。
【００１７】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記不動産会社側管理画面表示部は、当月の月間申込み状況を表示することを特徴とする。これにより、最近申し込んだ他の案件の進捗状況の把握が可能になる。
【００１８】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記保証会社側管理画面表示部は、前記複数の不動産会社のうちのいくつかを選択する選択ボタンを設けており、当該選択ボタンを押されたいくつかの不動産会社からの入居審査申込みのみを前記入居審査申込み取次ぎ部が取り次ぐ。これにより、たとえば過去にトラブルのあった不動産会社を除外して入居審査申込みを受け付けるなどの対応が可能になる。
【００１９】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記不動産会社側管理画面表示部は、前記複数の保証会社のそれぞれを互いに比較する比較表を表示対象として設けており、前記保証会社側管理画面は、前記比較表のうちの自社の情報を更新可能となっており、前記入居審査申込み取次ぎ部は、前記保証会社側管理画面から当該保証会社が更新した比較表の情報を前記不動産会社側管理画面表示部の比較表に反映させることを特徴とする。これにより、保証会社は、自己の実績の最新情報を不動産会社に見せることにより、適切な評価を受けることができる。
【００２０】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記保証会社側管理画面表示部は、前記複数の保証会社のうちのそれぞれについて、月間受信状況の把握をするように構成されており、当該月間受信状況が予め定めた月の課金上限に達した場合に、それ以上の入居審査申込みを拒否する。これにより、保証会社は、自社が負うリスクの上限を管理することが可能となる。
【００２１】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおいて、前記複数の保証会社の各端末機器は、一つの保証会社について複数台の登録が可能とし、当該保証会社内の複数台の端末機器は、互いに前記入居審査申込みへの返信履歴を閲覧可能とし、同一会社内での重複返信を防止する。これにより、保証会社は、自社内における重複した労力の発生を防止することが可能となる。
【００２２】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムにおける前記サーバは、不動産会社と保証会社に対して第三者の立場の役務提供者が管理運営するサーバである。これにより、不動産会社と保証会社とのいずれの利益にも偏らない中立の立場での関与が可能となる。
【発明の効果】
【００２３】
以上、説明したように、本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムによれば、一つの入居審査について複数の保証会社で同時に入居審査を進めるので、短時間の入居審査を実現できる。
【００２４】
≪不動産会社が得られる効果≫
これにより、不動産会社は自社でサーバを立てるなどの新規設備投資をしなくとも、既存のパソコン端末でインターネットに接続したものさえあれば、入居審査短縮が可能となる。
また、共通入居申込みフォームを利用することで、保証会社ごとにまちまちのフォームを使うことなく、簡単な手続きにより一括申込みが可能となる。
さらに、保証会社相互の比較対照をして、選定することにより、不動産会社にとってより利益の大きい保証会社を選定可能となる。保証会社から見ると、競争力の強化を促す。
これまで、ファクシミリや電話で行っていた入居審査の手続きをインターネットに接続したパソコン端末を用いて行うことにより、電話代の節減が可能となる。
入居申込みから保証会社の審査通過までの時間を短縮可能となる。
保証会社を選択するボタンを用いることで、簡単な操作で保証会社の選定が可能となる。
申込書の紙でのプリントアウトの必要がなくなるので、紙、インク、トナーの節約ができ、環境にもやさしい。
【００２５】
≪保証会社が得られる効果≫
このシステムを用いることにより、保証会社は自社でサーバを立てるなどの新規設備投資をしなくとも、既存のパソコン端末でインターネットに接続したものさえあれば、不動産会社からの入居審査の申込みをいち早く受けることが可能となり、当該入居審査をできるだけ短い時間で実施することで、保証の案件を受注可能となる。
また、共通入居申込みフォームを利用すれば、保証会社ごとにまちまちのフォームを使うことがないので、他の保証会社で審査否決された案件であっても、当初の申込みフォームに基づく、入居審査を行うことが可能となる。
複数の保証会社での競争となること、比較対照がなされることにより、保証会社の競争力強化の機会が与えられるという利益がある。
このシステムを用いる複数の不動産会社との取引がなされるから、これまで取引のなかった不動産会社にまで商圏が広がる。
保証会社の端末は、複数設けることができ、複数の担当者を充てることができるので、仕事の取りこぼしを防止できる。
自社の情報を更新して宣伝することが可能となるので、宣伝力の強化が図れる。
【図面の簡単な説明】
【００２６】
【図１】本発明の一実施形態にかかる賃貸住宅の入居審査一括管理システムの概要を示す図である。
【図２】図１に示すサーバの内部構成を概略的に示す図である。
【図３】図１及び図２に示すサーバが不動産会社からの入居審査申込みに応じて行う処理の流れを概略的に示す図である。
【図４】従来スキームをあらわす図である。
【発明を実施するための形態】
【００２７】
以下、添付図面を参照しながら、本発明の賃貸住宅の退去管理システムを実施するための最良の形態を詳細に説明する。図１〜図４は、本発明の実施の形態を例示する図であり、これらの図において、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成及び動作は同様であるものとする。
【００２８】
≪賃貸住宅の入居審査一括管理システムの構成≫
図１は、本発明の一実施形態にかかる賃貸住宅の入居審査一括管理システムの概要を示す図である。図１において、入居審査一括管理サーバ１０及び各端末機器３０，３１，３２，５０，５１，５２がインターネットを介して互いに通信可能な状態で接続されている。本実施形態の入居審査一括管理システムは、本システムの管理者が保有し管理する入居審査一括管理サーバ１０が中心となって、不動産会社端末３０，３１，３２、保証会社端末５０，５１，５２のそれぞれと情報通信を行い、情報処理を行うことでその諸機能が実現されるものである。
【００２９】
ここで、本システムの管理者は、入居審査一括管理サービスを特にその申込み段階において、不動産会社、保証会社に対して提供する。そのサービス提供のために、不動産会社、保証会社とは、独立して運営管理するサーバである入居審査一括管理サーバを用いる。
この入居審査一括管理サーバを利用するための利用料金は、たとえば、保証会社が支払い、不動産会社は無料で利用するという形態が考えられる。保証会社が利用料金を従量制で支払うことを前提にすると、一ヶ月の課金上限を設けて、その範囲内でこのシステムを利用することが考えられる。
【００３０】
この入居審査一括管理システムが扱う保証契約は、賃貸物件を入居者が賃貸して家賃を支払う賃貸契約に付随するものであって、家賃の引き落としが所定の日時に賃借人の銀行口座の残高不足などの理由により、なされなかった場合に、保証会社が賃貸人に対して家賃を支払う。そして、保証会社は賃借人に対して払い込み用紙（たとえばコンビニ払い）を郵送して、家賃を回収する。という契約である。保証会社は、この契約履行のために、事前に１年ごとまたは２年後とに手数料を徴収して、なんらの支払い事故がない場合であっても、その手数料は返還されない。
【００３１】
図２は、図１に示す入居審査一括管理サーバ１０の内部構成を概略的に示す図である。
図２において、入居審査一括管理サーバは、複数の保証会社の比較対照を行うための比較表データベース６１、共通入居申込みフォームのデータベース（記入前のもの）６２、記入後の共通入居申込み書のデータベース（不図示）、電話問い合わせＮＧ情報のデータベース６３、各不動産会社ごとの保証会社表示順位に関するデータベース６４、各不動産会社ごとの月間申込み状況のデータベース６５、各保証会社ごとの不動産会社表示順位のデータベース６６、各保証会社ごとの月間受信状況のデータベース６７、各保証会社ごとの課金上限に関するデータベース６８、各保証会社ごとの返信履歴データベース６９からなるデータベース群を有している。
【００３２】
また、入居審査一括管理サーバ１０は、不動産会社側の端末に見せる画面を表示し当該端末から入力された操作信号に従う処理内容・処理結果を表示する不動産会社側管理画面表示部８２、保証会社側の端末に見せる画面を表示し当該端末から入力された操作信号に従う処理内容・処理結果を表示する保証会社側管理画面表示部８３、不動産会社側管理画面表示部と保証会社側管理画面表示部との間での情報の受け渡しを処理する入居審査申込み取次ぎ部８１、不動産会社側の端末に見せる月間申込み状況を管理する月間申込み状況管理部８４、保証会社側の端末に見せる月間受信状況を管理する月間受信状況管理部８５、不動産会社端末から操作する電話問い合わせＮＧボタンを処理する電話ＮＧボタン設定部８６、保証会社側端末から比較表を更新する比較表更新部８７、保証会社側の課金上限を管理する課金上限部８８、同一の保証会社内で複数の担当者が重複して同一の案件に返信することを防止する重複返信防止部８９からなるソフトウエア群を有している。
ここで、○○部とは、入居審査一括管理サーバ（コンピュータ）のＣＰＵが必要なソフトウェアをそのつど読み込んで実現するものである。したがって、○○部は、物の発明の構成要素である。
【００３３】
図１に示す不動産会社端末３０，３１，３２は、通常のパソコン端末でかまわない。ウェブブラウザを用いて、インターネットを介して、入居審査一括管理サーバ１０にアクセスして必要なページ（不動産会社側管理画面表示部が表示するページ）を表示して、操作者がそれをみて、キーボード、マウスなどを操作して、その操作信号を入居審査一括管理サーバ１０に送って、入居審査の申込みを実行する。
不動産会社からパソコン、インターネットを介して、入居審査一括管理サーバ１０にアクセスするのが基本である。不動産会社がパソコン、インターネット環境を整えていない場合のために、電子メール又はファクシミリによる入居審査一括管理サーバ１０へのアクセスをも許容することが望ましい。図１、図２には図示を省略したが、電子メールでの申し込み、ファクシミリでの申込みをも自動的に処理して、保証会社への一括申請を行うことができる装置を入居審査一括管理サーバ１０は、有している。
【００３４】
図１に示す保証会社端末５０，５１，５２は、通常のパソコン端末でかまわない。ウェブブラウザを有しており、インターネットを介してサーバのページにアクセスしてキーボード、マウス、タッチパッドなどを操作して、その操作信号を入居審査一括管理サーバ１０に送って、処理を実行する。
図１に描いたのは、デスクトップパソコンであるが、インターネット接続がなされてさえいれば、ノートパソコンであっても、タブレットコンピュータであってもかまわないし、さらにスマホなどの携帯電話であってもよい。保証会社側管理画面表示部が表示するページには、スマホ専用のページがあることが望ましい。一つの保証会社側が登録できるデバイス数は、複数（たとえば１０台まで）とする。入居審査の申込みを受信し、それを受け付ける処理については、同一の保証会社が重複して行わないように、同一会社のいずれかの担当者（いずれかのデバイス）から受領した旨の通知（返信）があったら、二度目の受信は行えないようにブロックをかけることが望ましい。
【００３５】
≪賃貸住宅の入居審査一括管理システムの動作≫
本実施形態の賃貸住宅の入居審査一括管理システムの全体的な動作の概要として、まず、図１及び図２に示す入居審査一括管理サーバが複数の不動産会社のうちの一つからアクセスされることに応じて行う処理の流れを説明する。
【００３６】
図３は、図１及び図２に示す入居審査一括管理サーバが不動産会社の端末３０，３１，３２のうちのいずれかからのアクセスに応じて行う処理の流れを概略的に示す図である。図３においては、複数ある不動産会社のうちの一つ（不動産会社Ａ）がアクセスする様子を代表して示しているが、実際は、多数の不動産会社が入居審査一括管理サーバ１０を利用する。つまり、不動産会社Ｂ、不動産会社Ｃなどの他の不動産会社についても同様である。
【００３７】
≪不動産会社側端末から見た動作≫
賃貸住宅に入居を希望する入居申込み者は、不動産会社Ａを訪れて、当該物件を見学するなどして、不動産会社Ａの担当者を介して入居申請をする。不動産会社Ａの担当者は、当該賃貸物件の賃貸契約においてオーナー側が保証会社による保証を求めている場合には、保証会社への審査を申し込む必要がある。そこで、不動産会社Ａの担当者は、インターネットに接続されたパソコン（不動産会社Ａの端末３０）を操作して、入居審査一括管理サーバ１０にアクセスして、共通フォームＤＢ（共通入居申込みフォームＤＢ）６２が有するフォームを呼び出して、自身の不動産会社を特定する情報、賃貸物件を特定する情報（当該物件の名前、場所、オーナー、管理する不動産会社名、など）、入居希望者を特定する情報（氏名、住所、勤務先情報、勤続年数、身分証のコピーなど）を入力する。身分証のコピーについては、スキャンして貼り付けるなどの作業を行う。
【００３８】
これらの作業は、入居審査一括管理サーバ１０の有する不動産会社側管理画面表示部８２により、表示される画面を不動産会社の担当者が見ながら、不動産会社端末３０の入力装置（キーボード、マウス、タッチバッドなど）を操作し、必要があれば、スキャナーをも用いて行う。
不動産会社側管理画面表示部８２は、比較表ＤＢ６１に基づいて複数の保証会社の情報（保証条件、手数料額など）を比較する表を表示して不動産会社端末３０の画面に表示する。不動産会社端末３０に表示される保証会社の表示順は不動産会社の担当者がカスタマイズできるように構成されており、カスタマイズされた表示順は、保証会社表示順ＤＢに保存される。
【００３９】
不動産会社Ａが複数ある保証会社のいくつかに同時に入居審査を申し込めるが、たとえば保証会社が１０社あるとしたときに、その１０社すべてに申し込むのではなく、５社を選択して申し込むということができるように、選択ボタンを設けている。また、保証会社からの電話問合せに煩わされたくない場合には、電話ＮＧボタン設定部８６の機能により、電話ＮＧボタンを不動産会社の担当者が押すことを選択できるように構成されている。この電話ＮＧボタンは、保証会社の一つ一つについて個別に押すことも、選択した保証会社すべてを一括して押すことも可能になっている。このボタンを押した場合には、当該保証会社は、申し込んだ不動産会社に対して電話で問い合わせをしない。問い合わせの必要が生じれば、電子メール、ファクシミリなどの他の手段を用いることになる。
【００４０】
また、月間申込み状況管理部８４の機能により、不動産会社端末３０には、当月、前月、前々月などの月単位で入居審査を申し込んだ状況（進捗状況）が表示されるようになっており、それぞれの案件について、申込みがサーバに送られたか、その申込みがどの保証会社に受信されたか、どの保証会社から審査否決、審査可決の結果が回答されたか、が一覧できるようになっている。
【００４１】
審査可決の保証会社がいくつかある場合には、不動産会社Ａの担当者が、それぞれの保証会社の条件（手数料額など）や、取引実績を考慮して、一つの保証会社を選定し、入居希望者の了承、オーナーの了承を取り付けて賃貸契約を進める。
【００４２】
≪保証会社側端末から見た動作≫
複数の不動産会社からなされる入居審査申込みは、入居審査申込み取次部８１の機能により、保証会社側管理画面表示部８３の機能により、保証会社Ａ，保証会社Ｂ，保証会社Ｃの各端末５０，５１，５２の画面に表示される。以下、保証会社Ａの端末５０について代表して説明する。
保証会社Ａでは、月間にどれだけの保証を引き受けるかについて、予算が組まれている。その予算に基づいて、課金上限部８８の機能により、課金上限ＤＢ６８に保存された上限額に達していない場合には、保証会社は、入居審査申込みを受け付けることができるように構成されている。ここで、課金上限とは、入居審査一括審査サーバ１０を利用する上でその利用料金が定額部分と従量部分とにより構成される場合に、その従量部分は入居審査申込みの受信件数に応じて課金されるという料金体系を前提とする。
審査可決の件数に対して課金するという考えもある。
ここでは、受信件数に対して課金することで、受信した件数に対する審査可決率を向上させる努力を保証会社がすることを期待して、受信件数に対する課金としている。
不動産会社からの入居審査申込みがあって、課金上限に達していない場合であっても、保証会社側からは、審査可決率を向上させるべく、受信しないという選択も取り得る。
【００４３】
比較表更新部８７の機能により、保証会社は、比較表ＤＢに保存される比較表を更新することができるようになっている。保証会社が引き受ける条件、手数料額などの変更があれば、この機能を用いて、更新する。これにより不動産会社端末に表示される比較表の更新がなされる。
【００４４】
月間受信状況管理部８５の機能により、保証会社側端末５０には、当該保証会社が受信した（審査申込みを受け付けた）案件についての進捗状況（審査結果が出たか、不動産会社側にそれが伝わったか、保証契約に至ったか）を一覧できる。当該情報は月間受信状況ＤＢ６７に保存される。
【００４５】
また、保証会社において、入居審査を担当する担当者は複数いて、それぞれが、デスクトップコンピュータ、ノートパソコン、タブレットコンピュータ、スマホなどの複数のデバイスを用いる可能性があることから、一つの保証会社が合計でたとえば１０台までのデバイスを用いることができるようになっている。それらの返信履歴（審査申込みを受け付けた旨の返信、審査結果の返信、保証契約を受ける旨の返信など）は、返信履歴ＤＢ６９を参照することにより、同一の保証会社の複数のデバイス間で確認可能になっている。
さらに、審査申込みを受け付ける返信を同一の保証会社で複数回行うことがないように、重複返信防止部８９が機能する。
【００４６】
なお、上に述べた各場面で、不動産会社、保証会社の本人真贋判定については、必要がある場面において、ＩＤ、パスワードによる判定がなされる。
【００４７】
≪不動産売買への応用≫
上に述べた例では、賃貸物件の賃貸契約を前提として、入居者に保証会社がつく場合の審査申込みに関するものであった。
類似のケースとして、不動産売買において、購入者がたとえば６０回ローンを組むような場合に、保証会社に保証してもらう必要があり、審査を申し込むことが考えられる。その場合においても、このシステムを同様に利用可能である。
【００４８】
以上、本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムについて、具体的な実施の形態を示して説明したが、本発明はこれらに限定されるものではない。当業者であれば、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、上記各実施形態における各サーバの構成及び機能に様々な変更・改良を加えることが可能である。
【産業上の利用可能性】
【００４９】
本発明の賃貸住宅の入居審査一括管理システムは、図１に示すように、コンピュータのＣＰＵ、メモリ、補助記憶装置、ディスプレイ、入力デバイス等を含むハードウェア資源上に構築されたＯＳ、アプリケーションソフトウェア、データベース、ネットワークシステム等によって実現されるものであり、入居審査申込みという情報処理が上記のハードウェア資源を用いて具体的に実現されるものであるから、自然法則を利用した技術的思想に該当するものであり、不動産物件の賃貸契約、売買契約等の産業において利用することができるものである。
【符号の説明】
【００５０】
１０  入居審査一括管理サーバ
３０，３１，３２  不動産会社端末
５０，５１，５２  保証会社端末
６１  比較表ＤＢ
６２  共通フォームＤＢ（共通入居申込みフォームＤＢ）
６３  電話ＮＧ情報ＤＢ
６４  保証会社表示順ＤＢ
６５  月間申込み状況ＤＢ
６６  不動産会社表示順ＤＢ
６７  月間受信状況ＤＢ
６８  課金上限ＤＢ
６９  返信履歴ＤＢ
８１  入居審査申込み取次ぎ部
８２  不動産会社側管理画面表示部
８３  保証会社側管理画面表示部
８４  月間申込み状況管理部
８５  月間受信状況管理部
８６  電話ＮＧボタン設定部
８７  比較表更新部
８８  課金上限部
８９  重複返信防止部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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