(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する評価額算出部と、
前記不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定する価格動向推定部と、
前記評価額および前記価格動向に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する適正価格算出部と、
前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する査定書作成部と、
前記査定書をクライアント装置で表示させる表示制御部と
を備える情報処理装置。
【請求項２】
前記関数に含まれる前記評価因子の次数または係数が前記所在地によって異なる、請求項１に記載の情報処理装置。
【請求項３】
前記関数に含まれる前記評価因子が前記所在地によって異なる、請求項１に記載の情報処理装置。
【請求項４】
前記適正価格算出部は、前記評価額および前記不動産物件の想定売買所要期間に基づいて前記適正価格を算出する、請求項１に記載の情報処理装置。
【請求項５】
前記適正価格算出部は、前記想定売買所要期間ごとの前記評価額と前記適正価格との関係を示すモデルに基づいて前記適正価格を算出する、請求項４に記載の情報処理装置。
【請求項６】
前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、
前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件および前記第２の不動産物件のそれぞれについて前記評価額を算出し、
前記適正価格算出部は、前記第１の不動産物件の前記評価額、実際の売買価格、および実際の売買所要期間の関係に基づいて前記モデルを生成し、該生成されたモデルと前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、請求項５に記載の情報処理装置。
【請求項７】
前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件と前記第２の不動産物件とに共通する前記関数を用いて前記評価額を算出する、請求項６に記載の情報処理装置。
【請求項８】
前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザが売却を希望している不動産物件である、請求項６に記載の情報処理装置。
【請求項９】
前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザによって入力された希望条件を反映した仮想的な不動産物件である、請求項６に記載の情報処理装置。
【請求項１０】
前記想定売買所要期間は、前記クライアント装置のユーザによって入力された期間、または平均的な売買所要期間である、請求項４に記載の情報処理装置。
【請求項１１】
前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、
前記価格動向推定部は、前記第１の不動産物件の実際の売買所要期間ごとの前記評価額と実際の売買価格との関係に発生している時間的な変化の傾向として前記価格動向を推定し、
前記適正価格算出部は、前記第２の不動産物件の所在地近傍に位置する前記第１の不動産物件について推定された前記価格動向と前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、請求項１に記載の情報処理装置。
【請求項１２】
前記情報処理装置は、前記不動産物件の所在地近傍の周辺環境情報を取得する周辺環境情報取得部をさらに備え、
前記査定書作成部は、前記適正価格とともに前記周辺環境情報を含む前記査定書を作成する、請求項１に記載の情報処理装置。
【請求項１３】
前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、
前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて前記周辺環境情報を取得する、請求項１２に記載の情報処理装置。
【請求項１４】
前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて、前記ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した前記周辺環境情報を取得する、請求項１３に記載の情報処理装置。
【請求項１５】
前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、
前記適正価格算出部は、前記ライフステージ情報に基づいて特定される将来の時点における前記適正価格を算出する、請求項１に記載の情報処理装置。
【請求項１６】
プロセッサが、不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出することと、
前記不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定することと、
前記評価額および前記価格動向に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出することと、
前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成することと、
前記査定書をクライアント装置で表示させることと
を含む情報処理方法。
【請求項１７】
不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する機能と、
前記不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定する機能と、
前記評価額および前記価格動向に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する機能と、
前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する機能と、
前記査定書をクライアント装置で表示させる機能と
をコンピュータに実現させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本開示は、情報処理装置、情報処理方法およびプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】  近年、不動産売買においても、情報の検索や売買に関する連絡などが、インターネットなどのネットワークを介して実施されることが多くなってきている。例えば、特許文献１には、クライアントに入力されるユーザ識別子および不動産識別子に基づいて、サーバで保持されているユーザ情報および不動産情報を取得し、取得されたユーザ情報および不動産情報が書き込まれた下見のための紹介状を作成する技術が記載されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００３−２８１２５２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】  しかしながら、例えば特許文献１に記載されたような技術は、主に不動産を購入または賃借しようとするユーザが不動産を検索したり下見したりする際に限って利用可能なものであった。その一方で、例えば、不動産売買に関わるさまざまなユーザ（不動産を購入または賃借しようとするユーザだけでなく、売却または賃貸しようとするユーザも含まれうる）にとって有用な情報を提供できるような技術は、いまだ十分に提案されているとはいえない。【０００５】  そこで、本開示では、不動産売買に関わるさまざまなユーザにとって有用な情報を提供することが可能な、新規かつ改良された情報処理装置、情報処理方法およびプログラムを提案する。
【課題を解決するための手段】
【０００６】  本開示によれば、不動産物件の評価因子を変数として含み上記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて上記不動産物件の評価額を算出する評価額算出部と、上記評価額に基づいて上記不動産物件の適正価格を算出する適正価格算出部と、上記適正価格を含む上記不動産物件の査定書を作成する査定書作成部と、上記査定書をクライアント装置で表示させる表示制御部とを備える情報処理装置が提供される。【０００７】  また、本開示によれば、プロセッサが、不動産物件の評価因子を変数として含み上記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて上記不動産物件の評価額を算出することと、上記評価額に基づいて上記不動産物件の適正価格を算出することと、上記適正価格を含む上記不動産物件の査定書を作成することと、上記査定書をクライアント装置で表示させることとを含む情報処理方法が提供される。【０００８】  また、本開示によれば、不動産物件の評価因子を変数として含み上記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて上記不動産物件の評価額を算出する機能と、上記評価額に基づいて上記不動産物件の適正価格を算出する機能と、上記適正価格を含む上記不動産物件の査定書を作成する機能と、上記査定書をクライアント装置で表示させる機能とをコンピュータに実現させるためのプログラムが提供される。
【発明の効果】
【０００９】  以上説明したように本開示によれば、不動産売買に関わるさまざまなユーザにとって有用な情報を提供することができる。【００１０】  なお、上記の効果は必ずしも限定的なものではなく、上記の効果とともに、または上記の効果に代えて、本明細書に示されたいずれかの効果、または本明細書から把握され得る他の効果が奏されてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００１１】
【図１】本開示の一実施形態に係るシステムの概略的な構成を示す図である。
【図２】本開示の一実施形態に係るシステムの内部構成を示すブロック図である。
【図３】本開示の一実施形態においてユーザとエージェントとのリアルタイムの対話を実現するための機能構成例を示すブロック図である。
【図４】本開示の一実施形態において提供されるユーザとエージェントとのリアルタイムの対話のためのユーザインターフェースの例を示す図である。
【図５】本開示の一実施形態において不動産物件の適正価格に関する情報を提供するための機能構成例を示すブロック図である。
【図６】本開示の一実施形態において提供されるグラフを含む画面の例を示す図である。
【図７】本開示の一実施形態において提供される査定書の例を示す図である。
【図８】本開示の一実施形態における評価額計算式の例について説明するための図である。
【図９】本開示の一実施形態において評価額計算式が不動産物件の所在地によって異なる例について説明するための図である。
【図１０】本開示の一実施形態において関連サービスの一括シミュレーションを提供するための機能構成例を示すブロック図である。
【図１１】本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションのための入力画面の例を示す図である。
【図１２】本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションの結果表示画面の例を示す図である。
【図１３】本開示の実施形態に係る情報処理装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。
【発明を実施するための形態】
【００１２】  以下に添付図面を参照しながら、本開示の好適な実施の形態について詳細に説明する。なお、本明細書および図面において、実質的に同一の機能構成を有する構成要素については、同一の符号を付することにより重複説明を省略する。
【００１３】  なお、説明は以下の順序で行うものとする。  １．システム構成  ２．ユーザとエージェントとのリアルタイムの対話    ２−１．機能構成    ２−２．ユーザインターフェースの例  ３．適正価格に関する情報の提供    ３−１．機能構成    ３−２．ユーザインターフェースの例    ３−３．評価額計算式の例  ４．関連サービスの一括シミュレーション    ４−１．機能構成    ４−２．ユーザインターフェースの例  ５．ハードウェア構成  ６．補足
【００１４】  （１．システム構成）  図１は、本開示の一実施形態に係るシステムの概略的な構成を示す図である。図１を参照すると、本実施形態に係るシステム１０は、クライアント１００と、サーバ３００とを含む。クライアント１００とサーバ３００とは、ネットワーク２００によって接続され、相互に通信が可能である。
【００１５】  クライアント１００は、例えば、スマートフォン１００ａ、パーソナルコンピュータ１００ｂ、およびタブレット１００ｃなどを含みうる。クライアント１００は、図示された例には限らず、ユーザとの間で情報を入出力する機能を有するあらゆる種類の端末装置を含みうる。クライアント１００は、ユーザに情報を出力するために、例えば画像または音声などを用いる。また、クライアント１００は、ユーザからの情報の入力を、端末装置の操作入力、発話を示す音声、またはジェスチャもしくは視線を示す画像などによって受け付ける。
【００１６】  サーバ３００は、ネットワーク上の１または複数のサーバ装置を含む。図示された例では、２つのサーバ装置３００ａ，３００ｂが示されているが、サーバ装置は単一であってもよいし、３以上あってもよい。それぞれのサーバ装置は、協働して以下で説明するサーバ３００の機能を実現してもよい。この場合、複数のサーバ装置の全体が、単一の情報処理装置として扱われてもよい。あるいは、サーバ装置の少なくとも一部は、以下で説明するサーバ３００のオペレータとは異なるオペレータによって運用されてもよい。このような場合、以下の説明では、サーバ３００の一部が、システム１０に含まれない外部サーバとして参照されうる。
【００１７】  本実施形態において、サーバ装置の少なくとも一部は、データベース３１０を有する。データベース３１０には、不動産やユーザに関する情報が格納される。また、サーバ装置の少なくとも一部が、不動産売買のエージェントとの間で情報を入出力する機能を有してもよい。このような機能を利用して、例えば、ユーザとエージェントとの間でリアルタイムの画像または音声のやりとりが実行されてもよい。
【００１８】  ネットワーク２００は、例えば、インターネット、ＬＡＮ（Local  Area  Network）、または携帯電話網など、有線または無線の各種のネットワークを含む。ネットワーク２００は、クライアント１００とサーバ３００とを接続するとともに、サーバ３００に含まれる複数のサーバ装置を接続してもよい。ネットワーク２００に複数の種類のネットワークが含まれるような場合、ネットワーク２００は、それらのネットワークを互いに接続するルータやハブなどを含んでもよい。
【００１９】  図２は、本開示の一実施形態に係るシステムの内部構成を示すブロック図である。図２を参照すると、クライアント１００は、ローカルストレージ１１０と、通信部１２０と、処理部１３０と、入出力部１４０とを含みうる。サーバ３００は、データベース３１０と、通信部３２０と、処理部３３０と、入出力部３４０とを含みうる。以下、それぞれの機能構成についてさらに説明する。なお、クライアント１００として機能する端末装置、およびサーバ３００に含まれる１または複数のサーバ装置は、例えば後述する情報処理装置のハードウェア構成によって実現される。
【００２０】  （クライアントの構成）  ローカルストレージ１１０は、例えば端末装置が有するメモリまたはストレージによって実現される。ローカルストレージ１１０には、例えば、ネットワーク２００を介してサーバ３００から提供された情報や、入出力部１４０を介してユーザによって入力された情報が、一時的または持続的に格納される。ローカルストレージ１１０に格納された情報を利用して、ユーザは、オフラインでもサーバ３００から提供された情報を参照したり、サーバ３００に提供する情報の下書きを入力したりすることができる。
【００２１】  通信部１２０は、ネットワーク２００を介してサーバ３００と通信する。通信部１２０は、クライアント１００が接続されるネットワークでの通信を実行する通信装置によって実現される。
【００２２】  処理部１３０は、例えば端末装置が有するＣＰＵ（Central  Processing  Unit）のようなプロセッサによって実現される。例えば、処理部１３０は、入出力部１４０を介してユーザによって入力された情報に基づいて、通信部１２０を介してサーバ３００に情報を要求する処理を実行する。また、例えば、処理部１３０は、通信部１２０を介してサーバ３００から提供された情報に基づいて、入出力部１４０を介してユーザに情報を出力する処理を実行する。このとき、処理部１３０は、提供された情報を、入出力部１４０の種類に応じて適切な形式に変換する処理を実行してもよい。
【００２３】  入出力部１４０は、例えば端末装置が有するタッチパネル、マウス、キーボード、マイクロフォン、またはカメラ（撮像装置）のような入力装置と、ディスプレイまたはスピーカのような出力装置とによって実現される。なお、入出力部１４０は、入力装置または出力装置のいずれか一方だけを含んでもよい。例えば、入出力部１４０に含まれるディスプレイには、通信部１２０を介してサーバ３００から受信された情報が、処理部１３０による処理を経て表示される。また、例えば、入出力部１４０に含まれるタッチパネルなどによって取得されたユーザの操作入力は、処理部１３０による処理を経て、通信部１２０を介してサーバ３００に送信される。
【００２４】  上記のような処理部１３０および入出力部１４０の機能自体は、例えば一般的な端末装置における処理部および入出力部の機能と同様であるために、以下の本実施形態の説明では詳細に説明されない場合がありうる。しかしながら、そのような場合でも、例えばサーバ３００から受信される情報が特徴的であれば、そうした情報を処理し、また出力するという点において、クライアント１００における処理部１３０または入出力部１４０の機能も、一般的な端末装置におけるそれらの機能に比較して特徴的でありうる。
【００２５】  （サーバの構成）  データベース３１０は、例えばサーバ装置が有するメモリまたはストレージによって実現される。上記の通り、データベース３１０には、不動産やユーザに関する情報が格納される。なお、データベース３１０に格納される情報のより具体的な種類は、サーバ３００によって提供されるサービスの内容によって異なりうる。
【００２６】  通信部３２０は、ネットワーク２００を介してクライアント１００と通信する。また、通信部３２０は、ネットワーク２００を介して外部サーバと通信してもよい。通信部３２０は、サーバ３００が接続されるネットワークでの通信を実行する通信装置によって実現される。
【００２７】  処理部３３０は、例えばサーバ装置が有するＣＰＵのようなプロセッサによって実現される。例えば、処理部３３０は、通信部３２０を介してクライアント１００から受信された情報に基づいて、データベース３１０から情報を取得し、取得された情報を必要に応じて処理した上で、通信部３２０を介してクライアント１００に送信する処理を実行する。また、例えば、処理部３３０は、通信部３２０を介してクライアント１００から受信された情報を、入出力部３４０を介してエージェントに出力する処理を実行するとともに、入出力部３４０を介してエージェントによって入力された情報を、通信部３２０を介してクライアント１００に送信する処理を実行してもよい。
【００２８】  入出力部３４０は、例えばサーバ装置、またはサーバ装置に接続される端末装置が有するタッチパネル、マウス、キーボード、マイクロフォン、またはカメラ（撮像装置）のような入力装置と、ディスプレイまたはスピーカのような出力装置とによって実現される。例えば、入出力部３４０に含まれるディスプレイには、通信部３２０を介してクライアント１００から受信された情報が、処理部３３０による処理を経て表示される。また、例えば、入出力部３４０に含まれるタッチパネルなどによって取得されたエージェントの操作入力は、処理部３３０による処理を経て、通信部３２０を介してクライアント１００に送信される。なお、例えばサーバ３００がクライアント１００から受信した情報に基づいて自動的に情報を生成するような場合、入出力部３４０は必ずしもサーバ３００に含まれなくてもよい。
【００２９】  なお、サーバ３００が複数のサーバ装置を含む場合、上述したサーバ３００の機能構成は、複数のサーバ装置に分散して実現されうる。例えば、データベース３１０の機能は、いずれかのサーバ装置で集約的に実現されてもよいし、複数のサーバ装置に分散したデータベースを統合的に運用することによって実現されてもよい。また、例えば、処理部３３０の機能は、複数のサーバ装置に分散したプロセッサを統合的に運用することによって実現されてもよい。この場合、以下で説明する処理部３３０の機能は、説明のために定義された機能ブロックの区分に関わらず、複数のサーバ装置に直列的または並列的に分散して実現されうる。
【００３０】  （２．ユーザとエージェントとのリアルタイムの対話）  （２−１．機能構成）  本実施形態に係るシステム１０では、クライアント１００側のユーザと、サーバ３００側のエージェントとの間で、リアルタイムの対話が実現されてもよい。対話は、例えば映像と音声とを利用したものであってもよいし、映像または音声のいずれか一方を利用したものであってもよい。以下では、このような機能を実現するためのサーバ３００の詳細な構成について、さらに説明する。
【００３１】  図３は、本開示の一実施形態においてユーザとエージェントとのリアルタイムの対話を実現するための機能構成例を示すブロック図である。図３を参照すると、この例において、サーバ３００の処理部３３０は、表示制御部３３０１と、音声制御部３３０２と、音声／映像／操作入力受信部３３０３と、操作入力部３３０４と、音声／映像入力部３３０５と、音声／映像出力部３３０６と、音声／映像／操作入力記録部３３０７とを含む。また、データベース３１０は、音声、映像、または操作入力を記録するためのストレージ３１０１を含む。
【００３２】  表示制御部３３０１は、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるディスプレイなどの表示装置を制御する。より具体的には、表示制御部３３０１は、操作入力部３３０４によって取得されるエージェントの操作入力や、音声／映像入力部３３０５によって取得される映像に基づいて、クライアント１００で画像を表示させるためのデータ（例えばＨＴＭＬなどのドキュメントデータやエンコードされた画像データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の画像をディスプレイなどに表示させるための制御信号を生成する。
【００３３】  音声制御部３３０２は、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるスピーカなどの音声出力装置を制御する。より具体的には、音声制御部３３０２は、操作入力部３３０４によって取得されるエージェントの操作入力や、音声／映像入力部３３０５によって取得される音声に基づいて、クライアント１００で音声を出力させるためのデータ（例えばエンコードされた音声データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の音声をスピーカなどから出力させるための制御信号を生成する。
【００３４】  音声／映像／操作入力受信部３３０３は、ネットワーク２００および通信部３２０を介して、クライアント１００の入出力部１４０によって取得された音声、映像、または操作入力のデータを受信する。例えば、音声は入出力部１４０に含まれるマイクロフォンなどによって取得され、映像は入出力部１４０に含まれるカメラなどによって取得され、操作入力は入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどによって取得される。音声／映像／操作入力受信部３３０３は、受信されたデータを音声／映像出力部３３０６に提供するとともに、必要に応じて記録のために音声／映像／操作入力記録部３３０７にも提供する。
【００３５】  操作入力部３３０４は、サーバ３００の入出力部３４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどによって受け付けられたエージェントの操作入力を取得する。エージェントの操作入力によって、例えば、クライアント１００で表示される画像にどのような情報を含めるかを選択することができる。後述するように、表示される画像には、例えば不動産物件やエージェント自身に関するテキストや画像などの資料が含まれる。エージェントは、操作入力によって、ユーザにどのような資料を提示するかを選択することができる。また、後述するように、クライアント１００で表示される画像には、ユーザが意思表示をするための入力要素も含まれうる。エージェントは、操作入力によって、どのタイミングでそのような入力要素を提示するかを選択することもできる。
【００３６】  音声／映像入力部３３０５は、入出力部３４０に含まれるマイクロフォンやカメラなどによってキャプチャされた音声や映像を取得する。音声は、例えばエージェントの発話音声を含む。映像は、例えばエージェントの姿や、エージェントが提示した物件、例えばエージェントの身分証明書や公的資格の証明書、建物のモデルなどを含みうる。音声／映像入力部３３０５は、取得された音声を音声制御部３３０２に提供し、映像を表示制御部３３０１に提供する。
【００３７】  音声／映像出力部３３０６は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した情報に基づいて、入出力部３４０に含まれるディスプレイおよびスピーカなどによって出力される音声および映像を制御する。例えば、音声／映像出力部３３０６は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した、エンコードされた音声データをデコードして、スピーカから音声を出力するための制御信号を生成してもよい。また、例えば、音声／映像出力部３３０６は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した映像データおよび操作入力のデータに基づいて画像のデータを生成し、生成されたデータに基づいて画像をディスプレイに表示させるための制御信号を生成してもよい。
【００３８】  音声／映像／操作入力記録部３３０７は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した情報に基づいて、音声、映像、または操作入力をストレージ３１０１に記録する。音声および映像は、例えばリアルタイムの対話の最中におけるユーザおよびエージェントの姿や発話音声の記録として利用されうる。音声または映像のいずれか一方だけが記録されてもよい。操作入力は、例えばクライアント１００で表示される画像にユーザが意思表示をするための入力要素が含まれる場合に、ユーザが当該入力要素を用いて意思表示をしたことの記録として利用されうる。
【００３９】  （２−２．ユーザインターフェースの例）  図４は、本開示の一実施形態において提供されるユーザとエージェントとのリアルタイムの対話のためのユーザインターフェースの例を示す図である。図４を参照すると、クライアント１００で表示される画面１１００は、資料ウインドウ１１１０と、入力ウインドウ１１２０と、エージェント情報１１３０とを含む。
【００４０】  画面１１００は、例えば、エージェントがユーザに、不動産の売買や賃貸借の契約についての説明をする際に表示される。資料ウインドウ１１１０には、契約内容などについて説明するための資料が表示される。資料は、例えばテキスト１１１１や図表１１１２などを含みうる。図表１１１２は、例えば契約対象の不動産の敷地や間取りなどを示す。入力ウインドウ１１２０には、説明を受けたユーザが意思表示をするための入力要素１１２１およびその説明が表示される。入力要素１１２１は、図示された例ではチェックボックスである。ユーザは、例えば、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどを用いて、入力要素１１２１のチェックボックスをチェックすることができる。このようなユーザの操作入力は、ユーザが説明の内容を確認し理解したことの意思表示として取得することができる。エージェント情報１１３０は、エージェント名１１３１、エージェント画像１１３２、および証明書類画像１１３３を含む。
【００４１】  一般的に、不動産の売買や賃貸借の契約にあたって、ユーザはエージェントなどに対面して説明を受け、説明の内容を確認し理解したことの意思表示として文書に署名する。画面１１００は、このような手続きを代替することができうる。つまり、資料ウインドウ１１１０に表示される資料は、対面して説明をする際に提示される印刷物の資料を代替する。さらに、エージェント画像１１３２に、サーバ３００の入出力部３４０に含まれるカメラによって撮影されたエージェントのリアルタイムの画像を表示し、同様にエージェント側でもクライアント１００の入出力部１４０に含まれるカメラによって撮影されたユーザのリアルタイムの画像を表示し、両者の音声を交換すれば、対面で説明をするのと同様の環境を提供することができる。
【００４２】  さらに、一連の説明の間に交換された音声や、入力要素１１２１へのユーザ操作を音声／映像／操作入力記録部３３０７が記録することによって、署名と同様に、ユーザが説明の内容を確認し理解したことの記録を残すことができる。実際の音声などのやりとりが記録されるという点では、対面の説明よりも実態を反映した記録を残すことが可能であるともいえる。記録された音声などは、ユーザ自身によって事後的に参照することが可能であってもよく、そのことが注記１１４１によって表示されてもよい。また、エージェント情報１１３０に含まれる証明書類画像１１３３によって、上記のような対面での説明の際に必要とされるエージェントの資格証明書類などの提示（例えば、2014年7月現在の日本国の法律では国家資格「宅地建物取引主任者」の証明書類の提示）も可能である。
【００４３】  なお、以上で説明したユーザとエージェントとのリアルタイムの対話の実現のためには、上記で説明された構成に加えて、例えばいわゆるビデオチャットに関する公知の技術が利用されうる。また、例えばクライアント１００が送信する情報とサーバ３００で記録される情報との同一性など、やりとりの秘匿性および安全性を担保するために、公知のセキュリティ技術が利用されてもよい。このような公知の技術については、既によく知られており当業者は適宜利用可能であるために、本明細書では詳細な説明を省略する。
【００４４】  本実施形態では、上記のようなユーザとエージェントとのリアルタイムの対話が実現可能であることによって、例えばユーザとエージェントとが互いに遠隔地にいる場合でも、契約などについてユーザへの十分な説明を実施し、さらにユーザが説明の内容を確認し理解したことの記録を残すことができる。従って、不動産の売買や賃貸借にあたって、エージェントなどから説明を受けるために移動しなければならないというユーザの不便を解消し、例えば遠隔地や外国に居住するユーザによる不動産の売買や賃貸借を容易にすることができる。
【００４５】  なお、上記の例のようなユーザとエージェントとのリアルタイムの対話は、不動産の売買や賃貸借の契約についての説明をする際には限らず、不動産の物件についての検討段階での説明などの際にも利用されうる。この場合も、実際に対面しなくても対面での説明と同様の環境が提供されることによって、ユーザの安心感や利便性を向上させることができる。また、上記の例のようなユーザとエージェントとのリアルタイムの対話は、不動産取引には限らず、例えば何事かを依頼するユーザと、その依頼を引き受けるエージェントとが存在するあらゆるケースに応用可能でありうる。
【００４６】  （３．適正価格に関する情報の提供）  （３−１．機能構成）  本実施形態に係るシステム１０では、サーバ３００がデータベース３１０に格納された情報などを処理することによって、不動産物件の適正価格に関する情報を提供することができる。以下では、このような機能を実現するためのサーバ３００の詳細な構成について、さらに説明する。
【００４７】  図５は、本開示の一実施形態において不動産物件の適正価格に関する情報を提供するための機能構成例を示すブロック図である。図５を参照すると、この例において、サーバ３００の処理部３３０は、物件情報取得部３３１１と、評価額算出部３３１２と、適正価格算出部３３１３と、価格動向推定部３３１４と、ライフステージ情報取得部３３１５と、周辺環境情報取得部３３１６と、地図画像取得部３３１７と、査定書作成部３３１８と、グラフ描画部３３１９と、表示制御部３３０１とを含む。
【００４８】  この例では、上記のような機能構成によって、不動産物件についてのグラフを含む画面、または不動産物件の査定書が出力される。図示された例では、グラフを含む画面と査定書との両方の出力が可能であるが、他の例では、グラフを含む画面または査定書のいずれか一方だけが出力されてもよい。また、グラフを含む画面および査定書に含まれる情報の項目は、以下で説明される例には限られず様々でありうる。従って、例えば以下で説明される一部の項目を含まない画面や査定書が出力されてもよい。その場合、処理部３３０は、省かれる項目に対応する機能構成を有さなくてもよい。また、以下で説明される項目以外の項目を含む画面や査定書が出力されてもよい。その場合、処理部３３０は、そのような項目の情報を生成するための機能構成をさらに有する。
【００４９】  物件情報取得部３３１１は、情報提供の対象になる不動産物件の情報、および情報提供のために必要とされる他の不動産物件の情報を取得する。不動産物件の情報は、例えばサーバ３００のデータベース３１０に格納されていてもよいし、ネットワーク上の外部サーバによって提供されるサービスを利用して取得されてもよい。また、不動産物件の情報は、例えば、物件の所在地や面積、交通アクセス状況、土地や建物の形状、間取り、建物の築年数、施工者などの情報に加えて、物件が過去に売買または賃貸借されたときの価格または賃料の情報を含みうる。
【００５０】  評価額算出部３３１２は、物件情報取得部３３１１が取得した不動産物件の情報に基づいて、不動産物件の評価額を算出する。より具体的には、評価額算出部３３１２は、不動産物件の評価因子、例えば物件の所在地や面積、交通アクセス状況、土地や建物の形状、間取り、建物の築年数、施工者などを変数として含む関数を用いて、不動産物件の評価額を算出する。後述するように、ここで用いられる関数は、評価額が算出される不動産物件の所在地によって異なってもよい。ここで、評価額算出部３３１２は、単一の不動産物件の評価額を算出してもよい。不動産物件の評価額自体、物件の売買や賃貸借にあたっては有用な情報である。また、評価額算出部３３１２は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含む不動産物件の評価額を算出してもよい。この場合、例えば、後述する適正価格算出部３３１３は、第１の不動産物件における評価額と実際の売買価格との関係、および第２の不動産物件の評価額に基づいて、第２の不動産物件の適正価格を算出することができる。なお、評価額算出部３３１２は、第１の不動産物件と第２の不動産物件とに共通する関数を用いて評価額を算出してもよいし、異なる関数を用いて評価額を算出してもよい。
【００５１】  なお、上記の関数では、評価因子自体が変数として扱われてもよい。例えば、物件の面積（広い方が高く評価される）や建物の築年数（新しい方が高く評価される）、交通アクセス状況（最寄り駅やＣＢＤ（Central  Business  District）までの所要時間が短い方が高く評価される）のように、数値として評価することが可能な評価因子については、評価因子自体が関数における変数として扱われてもよい。この場合、評価因子と評価との関係が線型的であれば１次の変数として扱われ、非線形的であれば２次以上の変数として扱われてもよい。
【００５２】  また、上記の関数では、評価因子のクラスに与えられるスコアが変数として扱われてもよい。例えば、物件の所在地、土地や建物の形状、間取り、施工者などは、それ自体では数値化されていないが、人気や評価の高さなどによってスコアを与えることが可能である。より具体的には、アンケート調査などによって人気があることが示される地区や、使いやすいという評価が多く寄せられている間取り、施工後のクレームが少ない施工者などに高いスコアが与えられる。このようなスコアも、上記の数値の評価因子と同様に、１次または２次以上の変数として扱われる。
【００５３】  適正価格算出部３３１３は、評価額算出部３３１２が算出した評価額に基づいて、不動産物件の適正価格を算出する。例えば不動産物件の売買の場合、適正価格は、売り手または買い手からみた適正な価格を意味する。例えば、売り手にとっての適正価格は、許容できる所要期間の間に買い手が見つかる可能性が十分に高いと推定される価格である。一方、買い手にとっての適正価格は、許容できる所要期間のうちに売り手が見つかる可能性が十分に高いと推定される価格である。適正価格は、例えば、売り手がこれから売ろうとしている不動産物件（以下、売却予定物件ともいう）、または買い手がこれから買おうとしている不動産物件（以下、購入希望物件ともいう）について算出されうる。売却予定物件および購入希望物件は、いずれも、上記の評価額算出部３３１２の説明における「第２の不動産物件」に相当する。
【００５４】  なお、売却予定物件については既に具体的な物件が特定されているが、購入希望物件については、希望条件はあるものの具体的な物件が特定されていないことが一般的である。それゆえ、例えば購入希望物件についての適正価格を算出する場合、評価額算出部３３１２は、希望条件に合致する評価因子を有する仮想的な物件について評価額を算出し、適正価格算出部３３１３は当該仮想的な物件について適正価格を算出してもよい。
【００５５】  ここで、適正価格算出部３３１３によって算出される適正価格は、必ずしも評価額算出部３３１２によって算出される評価額とは一致しない。評価額が評価因子を変数とする関数を用いて一意に算出されるのに対して、適正価格は、例えば売り手または買い手が許容できる所要期間によって異なりうるためである。それゆえ、例えば、適正価格算出部３３１３は、売却予定物件または購入希望物件の所在地の近傍で既に売買された不動産物件（上記の評価額算出部３３１２の説明における「第１の不動産物件」に相当する）について、評価額、実際の売買価格、および売買所要期間の関係を解析し、当該関係に基づいて売却予定物件または購入希望物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルを生成する。適正価格算出部３３１３は、例えばクライアント１００のユーザが入力した想定売買所要期間と、売却予定物件または購入希望物件の評価額とを上記のモデルにあてはめることによって、当該物件の適正価格を算出することができる。
【００５６】  例えば売却予定物件の場合、上記モデルは、想定売買所要期間が短いほど適正価格が低くなり（価格を下げれば早く売れる可能性が高くなるため）、想定売買所要期間が長いほど適正価格が高くなる（気長に待てば高く売れる可能性が高くなるため）ことを示しうる。逆に、購入希望物件の場合、上記モデルは、想定売買所要期間が短いほど適正価格が高くなり（予算が高ければ早く買える可能性が高くなるため）、想定売買所要期間が長いほど適正価格が低くなる（気長に待てば安く買える可能性が高くなるため）ことを示しうる。ここで、それぞれの場合において、想定売買所要期間に対してどの程度適正価格が変動するかは、例えば物件の所在地によって異なりうるため、売却予定物件または購入希望物件の所在地の近傍で既に売買された不動産物件の情報に基づいてモデルが生成される。同様の理由で、適正価格算出部３３１３は、売却予定物件または購入希望物件と同様の属性を有する、既に売買された不動産物件の情報に基づいてモデルを生成してもよい。
【００５７】  価格動向推定部３３１４は、対象の不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定する。より具体的には、価格動向推定部３３１４は、売却予定物件または購入希望物件の所在地の近傍で既に売買された不動産物件（上記の評価額算出部３３１２の説明における「第１の不動産物件」に相当する）について、評価額、実際の売買価格、および売買所要期間の関係に発生している時間的な変化の傾向として価格動向を推定する。
【００５８】  既に説明したように、適正価格算出部３３１３は、第１の不動産物件の評価額、実際の売買価格、および売買所要期間の関係に基づいて、第２の不動産物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルを生成する。しかしながら、景気や都市構造の変化、各種施設の新設や廃止など様々な要因で発生する価格動向の変化によって、第１の物件の実際の売買価格には揺らぎが発生するはずである。より具体的には、例えば、売買の時期が異なれば、売買所要期間が同じであるにもかかわらず、評価額と実際の売買価格との関係が異なる不動産物件が存在しうる。価格動向推定部３３１４は、そのような場合について、売買価格の揺らぎ（時間的な変化）の傾向を価格動向としてモデル化する。例えば、売買の時期が現在に近い物件ほど評価額に対して実際の売買価格が高くなっている場合、その地域では不動産物件の価格が上昇する傾向があることが推定される。
【００５９】  上記のような価格動向は、価格動向推定部３３１４によって推定され、例えばそのまま情報としてユーザに提示されてもよいし、上述した適正価格算出部３３１３の入力要素として利用されてもよい。例えば、適正価格算出部３３１３は、売却予定物件または購入希望物件（第２の不動産物件）の所在地近傍に位置する、既に売買された不動産物件（第１の不動産物件）について推定された価格動向と、第２の不動産の評価額とに基づいて、第２の不動産物件の適正価格を算出してもよい。より具体的には、適正価格算出部３３１３は、価格動向に応じて、適正価格を上方修正または下方修正してもよい。
【００６０】  ライフステージ情報取得部３３１５は、クライアント１００のユーザのライフステージ情報を取得する。例えば、ライフステージ情報取得部３３１５は、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどを用いて取得されたユーザの操作入力に従って、ユーザの年齢、性別、職業、配偶者および子供などの家族の有無などといったライフステージ情報を取得する。なお、このような情報を入力するために、例えばクライアント１００のディスプレイにおいて表示されるユーザインターフェースについては、既によく知られている構成を利用することが可能であるため詳細な説明は省略する。
【００６１】  本実施形態において、ライフステージ情報取得部３３１５によって取得された情報は、適正価格算出部３３１３や周辺環境情報取得部３３１６などによって利用される。例えば、適正価格算出部３３１３は、ライフステージ情報に基づいて、不動産物件を購入しようとしているユーザが将来的に当該物件を売却することが予測される時点、つまり将来の特定の時点における物件の適正価格（売却見込み価格）を算出し、現在における購入のための適正価格とともにユーザに提示してもよい。将来における物件の適正価格は、例えば、評価額算出部３３１２による評価額の算出に用いられる築年数を加算し、価格動向推定部３３１４によって推定される過去の価格動向から将来における価格動向を推測することによって算出することができる。なお、周辺環境情報取得部３３１６によるライフステージ情報の利用については、続く部分で説明する。
【００６２】  周辺環境情報取得部３３１６は、不動産物件の所在地近傍の周辺環境情報を取得する。周辺環境情報は、例えばサーバ３００のデータベース３１０に格納されていてもよいし、ネットワーク上の外部サーバによって提供されるサービスを利用して取得されてもよい。周辺環境情報は、例えば、物件近傍の商業施設や交通機関、教育施設、介護施設などの情報を含む。例えば、本実施形態において、周辺環境情報取得部３３１６は、ライフステージ情報取得部３３１５によって取得されたライフステージ情報に基づいて、ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した周辺環境情報を取得する。より具体的には、周辺環境情報取得部３３１６は、ユーザの子供の年齢に応じた近隣の学校の情報や、ユーザの家族の年齢に応じた老人介護施設の情報などを選択的に取得してもよい。
【００６３】  地図画像取得部３３１７は、不動産物件の所在地近傍の地図画像を取得する。地図画像は、例えばサーバ３００のデータベース３１０に格納されていてもよいし、ネットワーク上の外部サーバによって提供されるサービスを利用して取得されてもよい。ここで、地図画像には、測位に基づく地図が含まれていてもよいし、各種の施設またはランドマークなどを基準にしてデフォルメされた地図が含まれていてもよい。地図画像には、例えば不動産物件の所在地を示すアイコンが追加されうる。さらに、地図画像には、上記の適正価格算出や価格動向推定の処理に利用された物件を含む、近傍の他の不動産物件の位置を示すアイコンが追加されてもよい。また、地図画像には、周辺環境情報取得部３３１６によって取得された周辺環境情報、例えば各種施設の位置を示すアイコンが追加されてもよい。
【００６４】  査定書作成部３３１８は、例えば適正価格算出部３３１３によって算出された適正価格を含む不動産物件の査定書を作成する。査定書は、例えばエージェントが、不動産物件の売買にあたり、当該物件の概要や現時点での適正価格や手数料の見込みなどの情報を提供するために用いられる。査定書は、適正価格算出部３３１３、価格動向推定部３３１４、周辺環境情報取得部３３１６、および／または地図画像取得部３３１７によって提供される情報に基づいて、例えばＰＤＦ（Portable  Document  Format）など、各種の文書フォーマットで作成されうる。査定書は期間の経過によって変動する内容（適正価格等）や、エージェントが独自の手法によって算出または評価した内容などを含みうるため、査定書作成部３３１８は、査定書の文書ファイルに閲覧の有効期限を設定してもよい。さらに、査定書の文書ファイルは、有効期限が経過した場合には自動的に削除されるように設定されていてもよい。なお、査定書の具体的な例については後述する。
【００６５】  グラフ描画部３３１９は、不動産物件の予想売買価格を表現するグラフを描画する。より具体的には、グラフ描画部３３１９は、既に売買された第１の不動産物件の実際の売買価格および売買所要期間に基づいて、第２の不動産物件の予想売買価格を表現するグラフを描画する。グラフは、予想売買価格の確率分布を表現する要素、および予想売買価格に対応する予想売買所要期間を表現する要素を含みうる。ここで、予想売買価格の確率分布は、第１の不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布を、第２の不動産物件の評価額に適用することによって生成される。
【００６６】  この場合、例えば、グラフ描画部３３１９は、適正価格算出部３３１３による、第２の不動産物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルの生成処理の中間段階のデータを利用してグラフを描画してもよい。つまり、上記の例において、適正価格算出部３３１３は、第１の不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布を、売買所要期間を媒介変数としてモデル化する。その一方で、グラフ描画部３３１９は、第１の不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布を、分布のまま利用する。上記の割合に、第２の不動産物件の評価額を適用した場合（単純には、第２の不動産物件の評価額に割合を乗じた場合）、第２の不動産物件が第１の不動産物件に含まれる物件のそれぞれと「同じような条件で」売買された場合の、第２の不動産物件の予想売買価格が算出される。
【００６７】  従って、グラフ描画部３３１９によって生成される上記の予想売買価格の確率分布は、該当する第１の不動産物件が多くある（実際の売買価格と評価額の）割合に対応する売買価格の部分で高くなる。評価額よりも極端に高い／低い売買価格で売買された第１の不動産物件はそう多くないと推定されるため、予想売買価格の確率分布は、平均的な予想売買価格を中心とした分布に収束するはずである。グラフ描画部３３１９によって描画されるグラフの目的の１つは、この収束を表現することにある。この点について、以下でさらに説明する。
【００６８】  上記のように、本実施形態において、適正価格算出部３３１３は、既に売買された第１の不動産物件の評価額、実際の売買価格、および実際の売買所要期間の関係に基づいて、これから売買される第２の不動産物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルを生成する。さらに、適正価格算出部３３１３は、第２の不動産物件の評価額と想定売買所要期間とを生成されたモデルにあてはめることによって、第２の物件の適正価格を算出する。
【００６９】  ここで、上記のモデルに、適正価格の代わりに任意の希望価格を入力すれば、希望価格で物件を売買するための予想所要期間が算出される。しかしながら、例えば売却の希望価格が高すぎたり、購入の希望価格が低すぎたりする場合、いくら時間をかけても売買が成立する可能性は低い。その一方で、売却の希望価格が低すぎたり、購入の希望価格が高すぎたりする場合、すぐに売買が成立するものの、そこまで売却価格を下げたり購入価格を上げたりしなくてもすぐに売買が成立する（つまり、最初からそこまで極端な希望価格を設定する必要がない）場合もありうる。上記のようなケースは、既に売買された第１の不動産物件の中にはほとんど含まれないと考えられるため、適正価格算出部３３１３が生成するモデルは、必ずしも上記のようなケースを適切に反映しているとはいえない。
【００７０】  それゆえ、本実施形態では、グラフ描画部３３１９が予想売買価格の確率分布を含むグラフを描画し、そのグラフをユーザに提示することによって、既に売買された第１の不動産物件の例に基づく妥当な価格がどの程度の範囲であるのかを知らせることができる。また、グラフ描画部３３１９は、適正価格算出部３３１３が生成したモデルに基づいて、それぞれの予想売買価格に対応する予想売買期間をグラフに表示することもできる。なお、このようなグラフの具体的な例については後述する。
【００７１】  表示制御部３３０１は、既に説明したように、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるディスプレイなどの表示装置を制御する。より具体的には、図示された例において、表示制御部３３０１は、価格動向推定部３３１４、周辺環境情報取得部３３１６、地図画像取得部３３１７、査定書作成部３３１８、および／またはグラフ描画部３３１９によって提供されるデータに基づいて、クライアント１００で画像を表示させるためのデータ（例えばＨＴＭＬなどのドキュメントデータやエンコードされた画像データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の画像をディスプレイなどに表示させるための制御信号を生成する。
【００７２】  （３−２．ユーザインターフェースの例）  （グラフを含む画面の例）  図６は、本開示の一実施形態において提供されるグラフを含む画面の例を示す図である。図６を参照すると、クライアント１００で表示される画面１２００は、地図ウインドウ１２１０と、売買物件一覧１２２０と、価格動向表示１２３０と、グラフウインドウ１２４０とを含む。
【００７３】  画面１２００は、例えば、ユーザがクライアント１００で物件の売買のための情報を参照する際に表示される。画面１２００が表示される段階において、ユーザは、売却予定物件の情報を入力しているか、購入希望条件を入力している。従って、画面１２００が表示される段階では、売却予定物件、または購入の希望条件に合致する評価因子を有する仮想的な物件が特定されている。
【００７４】  地図ウインドウ１２１０は、上記の地図画像取得部３３１７が取得した情報に基づいて、情報提供の対象になる不動産物件近傍の地図画像を表示する。図示された例において、地図ウインドウ１２１０では、地図上に、物件アイコン１２１１と、ポップアップ１２１２〜１２１４とが表示される。物件アイコン１２１１は、売却予定物件または購入希望物件に加えて、近傍にある他の不動産物件を表示する。図示された例ではこれらの物件アイコン１２１１が同じように表示されているが、物件の種類によって異なる形状やサイズで表示されてもよい。ポップアップ１２１２は、情報提供の対象物件の情報を表示する。図示された例では、売却予定物件の築年数が表示されている。ポップアップ１２１３は、対象物件の所在地近傍で過去に売買された物件の情報を表示する。図示された例では、売買が成立した年月、売買時の築年数、および売買価格が表示されている。ポップアップ１２１４は、情報提供の対象物件の所在地近傍で現在売出し中の他の物件の情報を表示する。図示された例では、築年数および売り出し価格が表示されている。
【００７５】  売買物件一覧１２２０は、情報提供の対象物件の所在地近傍で過去に売買された物件の情報を表示する。売買物件一覧１２２０に表示される情報は、上記のポップアップ１２１３によって表示された情報と部分的に重複していてもよいが、ポップアップ１２１３にはない情報を含んでいてもよい。図示された例において、売買物件一覧１２２０は、物件名、当初の売却希望価格、所要期間、売買価格、面積当たりの単価の情報を含む。
【００７６】  価格動向表示１２３０は、売買価格動向表示１２３１と、賃料動向表示１２３２とを含む。上記のように、本実施形態では、価格動向推定部３３１４によって、地域における不動産物件の価格動向が推定される。売買価格動向表示１２３１は、推定された価格動向を、矢印アイコンの向きとテキストとによって表現する。また、図５には示していないが、サーバ３００の処理部３３０では、売買価格と同様の処理によって、不動産物件の賃貸の際の賃料の動向を推定することも可能である。賃料動向表示１２３２は、そのようにして推定された賃料の動向を、矢印アイコンの向きとテキストとによって表現する。
【００７７】  グラフウインドウ１２４０には、グラフ描画部３３１９によって描画されたグラフが表示される。より具体的には、グラフウインドウ１２４０には、予想売買価格１２４１と、分布曲線１２４２と、予想所要期間ラベル１２４３と、統計的区間１２４４とが表示される。図示された例において、予想売買価格１２４１は、グラフの横軸として表示される。分布曲線１２４２は、それぞれの予想売買価格１２４１に対する確率分布を縦軸に表現する。予想所要期間ラベル１２４３は、分布曲線１２４２上のラベルとして表示され、それぞれの予想売買価格に対する予想売買所要期間を表示する。統計的区間１２４４は、分布曲線１２４２によって示される確率分布の信頼区間などを表示する。以下、それぞれの要素についてさらに詳細に説明する。
【００７８】  分布曲線１２４２は、予想売買価格１２４１として示された価格で、対象になる不動産物件物件の妥当な売買が成立する確率の分布を示す。ここで、妥当な売買とは、際限なく時間をかけたり、必要以上に価格を下げすぎたりすることのない売買を意味する。上述のように、グラフ描画部３３１９によって生成される予想売買価格の確率分布は、既に売買された不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布に基づいて生成されるために、過去の実例に照らして、対象になる不動産物件の妥当な売買が成立する確率を表現することができる。
【００７９】  図示されたグラフでは、分布曲線１２４２が価格５０００万円をピークとし、概ね価格４０００万円〜６０００万円の範囲に収まっている。これは、対象になる不動産物件について妥当な売買が成立する可能性がある範囲が、５０００万円を中心として概ね４０００万円〜６０００万円であることを示している。つまり、図示されたグラフによれば、既に売買された不動産物件の履歴に基づく限り、６０００万円を超える価格では常識的な期間で売買が成立する可能性は低く、またできるだけ早く売却したいとしても４０００万円まで価格を下げれば十分である（それ以上に下げる必要はない）。
【００８０】  さらに、図示されたグラフでは、統計的区間１２４４によって、上記の４０００万円〜６０００万円の範囲の中でも、より妥当性の高い区間が４５００万円〜５５００万円であることが示されている。このような区間は、例えば、正規分布における１σ区間のように、確率分布の信頼性を示す統計的な区間として表示されてもよい。なお、正規分布における１σ区間は、全標本の約６８．３％を含む。なお、統計的区間１２４４は、必ずしも正規分布の１σ区間を表示するものには限られない。例えば、統計的区間１２４４は、正規分布における２σ区間など他の統計的区間を表示してもよいし、正規分布以外の確率分布において定義される統計的区間を表示してもよい。
【００８１】  なお、上述のように、グラフ描画部３３１９は、既に売買された不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布に基づいて予想売買価格の確率分布を生成するが、確率分布は、必ずしも実際の売買価格の評価額に対する割合の分布をそのまま反映しなくてもよい。例えば、分布曲線１２４２によって示される確率分布は、正規分布（または、他の所定の形式の確率分布）になるように整形されていてもよい。より具体的には、グラフ描画部３３１９は、実際の売買価格の評価額に対する割合の分布、またはそこから生成された確率分布を、分布の統計的な特徴量に基づいて正規分布などの分布に変換する。例えば、既に売買された不動産物件について、売買価格／評価額の平均値が１００％であり、売買価格／評価額が９０％〜１１０％になるものが全体の約６８．３％を占める場合、評価額５０００万円の物件についての予想売買価格の確率分布は、図６に示された例のような正規分布（平均値５０００万円、１σ区間４５００万円〜５５００万円）に整形されうる。また、図示された例では確率分布を表現するために分布曲線１２４２が使用されているが、確率分布は例えばヒストグラムなどの他の手法によって表現されてもよい。また、確率分布は、必ずしも図示されたような左右対称な形状でなくてよく、左右非対称な形状、例えば累積分布などによって表現されてもよい。
【００８２】  予想所要期間ラベル１２４３は、分布曲線１２４２上のラベルとして表示され、それぞれの予想売買価格に対する予想売買所要期間を表示する。例えば、図示された例において、予想売買価格５０００万円に対応する分布曲線１２４２上の位置（確率分布のピーク）に表示された予想所要期間ラベル１２４３ａは、価格５０００万円での予想売買所要期間が約３ヶ月であることを示している。この期間は、例えば、既に売買された不動産物件のうち、売買価格／評価額が約１００％で売買された物件の売買所要期間の平均値、中央値、または最頻値などとして算出することができる。同様に、予想売買価格５５００万円に対応する分布曲線１２４２上の位置に表示された予想所要期間ラベル１２４３ｂは、価格５５００万円での予想売買所要期間が約半年であることを示している。
【００８３】  図示された例のように、予想所要期間ラベル１２４３は、分布曲線１２４２上によって示される確率分布の要約統計量に対応する位置に配置されうる。要約統計量は、例えば、価格の平均値、中央値、または最頻値を含む。また、要約統計量は、予想売買価格の標準偏差（σ）に基づいて定義される範囲の始点または終点であってもよい。図６に示された例では、予想売買価格の平均値（５０００万円）、および予想売買価格の１σ区間の始点（４５００万円）および終点（５５００万円）に予想所要期間ラベル１２４３ｂが配置されている。
【００８４】  （査定書の例）  図７は、本開示の一実施形態において提供される査定書の例を示す図である。図７には、クライアント１００で表示され、さらに印刷された査定書１３００の例が示されている。査定書１３００は、例えば、物件概要１３０１と、売買物件情報１３０２と、適正価格１３０３と、適正価格説明１３０４と、コメント１３０５と、手数料見積もり１３０６と、周辺環境情報１３０７とを含む。なお、クライアント１００では、例えば査定書１３００の印刷に先立って、査定書１３００と同様の画面が表示されてもよい。
【００８５】  物件概要１３０１は、例えば、物件情報取得部３３１１が取得した情報に基づいて表示される。物件概要１３０１は、対象物件について一般的に不動産物件の概要として表示される情報、より具体的には、物件の所在地、面積、築年数、交通アクセス、間取り、施工者などを含む。売買物件情報１３０２は、対象物件の所在地近傍で過去に売買された物件の情報を含む。より具体的には、売買物件情報１３０２は、図６に示した画面１２００において売買物件一覧１２２０として表示されたような情報を含んでもよい。
【００８６】  適正価格１３０３は、適正価格算出部３３１３によって算出された適正価格を示す。上述の通り、本実施形態において、適正価格算出部３３１３は、ユーザによって指定された売買の所要期間に基づいて適正価格を算出する。それゆえ、適正価格１３０３には、価格とともに、想定されている売買の所要期間が表示されてもよい。あるいは、ユーザによって所要期間が指定されていない場合、適正価格１３０３は、平均的な所要期間、例えば図６に示した画面１２００において分布曲線１２４２のピークとして表示されたような所要期間について算出されてもよい。この場合も、自動的に設定された所要期間が、適正価格１３０３とともに表示されてもよい。
【００８７】  適正価格説明１３０４は、適正価格１３０３の算出根拠を数式やテキストなどによって説明する。例えば、上記のように、評価額算出部３３１２が不動産物件の評価因子を変数として含む関数を用いて物件の評価額を算出し、適正価格算出部３３１３が既に売買された物件の売買価格と評価額との関係に基づいて対象物件の適正価格を算出したような場合、適正価格説明１３０４には、評価額の算出に用いられた関数や、関数の変数として設定された対象物件の評価因子、適正価格の算出に用いられたモデルを示す数式、およびそれらの説明などが表示されうる。
【００８８】  コメント１３０５は、例えばエージェントによって手入力されるコメントであってもよいし、適正価格や価格動向の算出結果から査定書作成部３３１８が自動的に生成するコメントであってもよい。コメント１３０５には、例えば、対象物件をより高く売る（または、希望条件を満たす物件をより安く買う）ためにはどうすればよいか、物件を売却するのと、売却せずに賃貸するのとではどちらが有利か（この場合、サーバ３００の処理部３３０は、売買価格と同様の処理によって、不動産物件の賃貸の際の賃料の動向を推定する）、といった情報が含まれる。
【００８９】  手数料見積もり１３０６は、対象不動産の取引によるエージェント手数料の見積を表示する。本実施形態では、エージェントのランクや不動産物件の特性に基づいて手数料が算出される。手数料については、例えば売買価格に固定された割合を乗じることによって算出されることが一般的であるが、本実施形態では、エージェントの能力や実績、物件の特性による売買成立の難易度などに基づいて動的に手数料が算出される。手数料は、例えば売買価格に関係なく上記のような因子に対応する金額を積算することによって算出されてもよいし、手数料の算出にあたって売買価格に乗じる割合が上記のような因子に応じて変動してもよい。さらに、他の例では、手数料が、どの地域に／どのような広告を展開したかに応じて動的に算出されてもよい。ここで、広告は、例えば、新聞広告、交通広告、プッシュメール、またはＷｅｂ広告などを含みうる。この場合、エージェントまたはサービス提供者は、例えばユーザの属性情報や地域の不動産物件の動向などに基づいて、不動産物件の売買が見込まれる地域やユーザに選択的に広告を展開することによって、広告費を節約し、手数料を引き下げることができる。
【００９０】  周辺環境情報１３０７は、対象物件の所在地近傍の周辺環境情報を表示する。周辺環境情報は、上記のように周辺環境情報取得部３３１６によって取得される。例えば、周辺環境情報１３０７は、物件近傍の商業施設や交通機関、教育施設、介護施設などの情報を含む。上記のように、ライフステージ情報取得部３３１５によって取得されたライフステージ情報に基づいて、ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した情報が周辺環境情報１３０７として表示されてもよい。
【００９１】  以上、本実施形態において提供されうるユーザインターフェース、具体的にはグラフを含む画面および査定書の例について説明した。なお、上記の説明において画面および査定書に含まれていた項目は一例であり、画面および査定書はさらに別の項目を含んでもよく、また説明された項目の一部を含まなくてもよい。例えば、画面１２００の項目が査定書１３００でも表示されたり、査定書１３００の項目が画面１２００でも表示されたりしてもよい。より具体的には、画面１２００で、物件概要１３０１、適正価格１３０３、適正価格説明１３０４、コメント１３０５、手数料見積もり１３０６、および／または周辺環境情報１３０７のような情報が表示されてもよい。また、査定書１３００で、地図ウインドウ１２１０、価格動向表示１２３０、および／またはグラフウインドウ１２４０のような情報が表示されてもよい。
【００９２】  （３−３．評価額計算式の例）  図８は、本開示の一実施形態における評価額計算式の例について説明するための図である。上述のように、評価額算出部３３１２は、不動産物件の評価因子、例えば物件の所在地や面積、交通アクセス状況、土地や建物の形状、間取り、建物の築年数、施工者などを変数として含む関数を用いて、不動産物件の評価額を算出する。本実施形態において、動産物件の所在地によって異なりうる。図８では、そのことが、評価因子Ｆ１〜Ｆ４の例によって示されている。
【００９３】  図示された例において、評価因子Ｆ１（駅徒歩）は、物件の交通アクセス状況、より具体的には最寄り駅までの所要時間を示す。評価因子Ｆ２は、物件の築年数を示す。評価因子Ｆ３は、物件の面積を示す。評価因子Ｆ４は、物件の施工者を示す。上記の評価因子のうち、評価因子Ｆ１〜Ｆ３は、それ自体を変数として扱うことができる。評価因子Ｆ１，Ｆ２は数値が小さいほど評価が高く、評価因子Ｆ３は数値が大きいほど評価が高い。一方、評価因子Ｆ４は、評価因子のクラスにスコアを与えることによって変数として扱うことができる。
【００９４】  図の上段に示された例では、評価額を算出するための関数ｆ１が、評価因子Ｆ１〜Ｆ４が変数として含む。さらに、関数ｆ１では、評価因子Ｆ１には係数Ｃ１１が、評価因子Ｆ２には係数Ｃ２１が、評価因子Ｆ３には係数Ｃ３１が、評価因子Ｆ４には係数Ｃ４１が、それぞれ割り当てられる。一方、図の下段に示された例では、評価額を算出するための関数ｆ２が、評価因子Ｆ１〜Ｆ３を変数として含む。さらに、関数ｆ２では、評価因子Ｆ１に係数Ｃ１２が、評価因子Ｆ２に係数Ｃ２２が、評価因子Ｆ３に係数Ｃ３２が、それぞれ割り当てられる。
【００９５】  このように、本実施形態では、評価額算出部３３１２が評価額を算出するために、互いに異なる評価因子Ｆの組み合わせを変数として含む複数の関数ｆが用いられうる。評価額算出部３３１２は、互いに異なる複数の関数ｆを、不動産物件の所在地によって使い分けてもよい。本実施形態において、関数ｆに含まれる評価因子Ｆの次数または係数は、不動産物件の所在地によって異なりうる。また、関数ｆに含まれる評価因子Ｆ自体が、不動産物件の所在地によって異なってもよい。さらに、他の例では、関数ｆに含まれる評価因子Ｆの次数もしくは変数、または関数ｆに含まれる評価因子Ｆ自体は、ユーザのプロファイルによって異なってもよい。ユーザのプロファイルは、例えば、性別、既婚／未婚、子供の有無および年齢、高齢者との同居状況などを含みうる。
【００９６】  図９は、本開示の一実施形態において評価額計算式が不動産物件の所在地によって異なる例について説明するための図である。図９を参照すると、鉄道の駅ＳＴ＿Ａ、ＳＴ＿Ｂ、およびＳＴ＿Ｃのそれぞれを最寄り駅とする不動産物件について、評価額を算出するための関数に含まれる「面積」、「駅徒歩」、および「築年数」のそれぞれの評価因子の係数が示されている。なお、図示された例では、これらの３つの評価因子の係数が合計で１００％になるように割り当てられているが、このような係数の割り当ては一例にすぎず、係数の合計に特に制限はない。また、上記の通り、異なる所在地の不動産物件に適用される関数の間では、変数として含まれる評価因子自体が異なっていてもよい。図示された例において不動産物件は最寄り駅によって区分されているが、他の例では、行政区画やそれを細分する区割りなどによって不動産物件が区分されてもよい。
【００９７】  例えば、駅ＳＴ＿Ａを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、評価因子「面積」の係数が著しく高くなっている（７８．２％）。一方、評価因子「築年数」の係数は、後述する他の駅の物件に比べると低い（１８．２％）。これは、駅ＳＴ＿Ａ付近では街自体に人気があり、また古くても趣のある物件も多く、築年数があまり気にされない傾向があることを反映している。さらに、駅ＳＴ＿Ａを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、評価因子「駅徒歩」の係数が著しく低くなっている（３．６％）。これは、上記のように街自体に人気があることと、駅ＳＴ＿Ａが２路線の乗換駅であり、隣の駅も近いために、駅徒歩の時間に大差がない物件が多いこととを反映している。なお、このようにある評価因子の係数が他と比べて著しく低いような場合、当該評価因子は変数から除外されてもよい。
【００９８】  一方、駅ＳＴ＿Ｂを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、「面積」、「駅徒歩」、および「築年数」のそれぞれの評価因子について、ほぼ均等な係数（３０％前後）が割り当てられている。これは、駅ＳＴ＿Ｂ付近では街自体に人気があるわけではなく、また後述する駅ＳＴ＿Ｃのようにバスの便が整備されているわけでもないため、面積、駅徒歩、および築年数がいずれも均等に重要視される傾向があることを反映している。
【００９９】  他方、駅ＳＴ＿Ｃを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、評価因子「駅徒歩」の係数が駅ＳＴ＿Ｂに比べると低い（１８．８％）一方で、評価因子「築年数」の係数が高くなっている（５２．０％）。これは、駅ＳＴ＿Ｃでは駅からのバス便が整備されており、駅徒歩の時間が長い物件でも価格が下がりにくいこと、および、バス便が利用できるために駅に出やすい物件の範囲が広く、多くの物件の中からより築年数の少ない、新しい物件が選択されていることを反映している。
【０１００】  上記のように、それぞれの駅において評価額を算出するための関数における評価因子の係数が異なる結果、例えば同じ評価因子を有する不動産物件であっても、どの駅を最寄り駅とするかによって評価額が異なる。例えば、面積のスコアが３０、駅徒歩のスコアが２０、築年数のスコアが９０の物件があったとする。この物件について関数の値（評価因子スコア＊係数の合計）として得られるスコアは、最寄り駅が駅ＳＴ＿Ａの場合４０．５６、最寄り駅が駅ＳＴ＿Ｂの場合４７．０５、最寄り駅が駅ＳＴ＿Ｃの場合５９．３２である。
【０１０１】  それぞれの駅（他の例では行政区画など）において関数に含まれる評価因子や、関数に含まれる評価因子に割り当てられる係数については、例えば、それぞれの領域で既に売買された不動産物件について、評価因子と売買価格との関係をサンプルとして機械学習を実施することによって特定されうる。このとき、他の因子（例えば所要期間）の影響を除去するために、平均的な所要期間を仮定した仮想的な評価額の算出（実際の売買価格に対して、所要期間が短ければ上方修正した額を評価額とし、所要期間が長ければ下方修正した額を評価額とする）が実施されてもよい。また、上述したような適正価格算出部３３１３による想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルの生成と並行して、上記の関数の学習が実施されてもよい。この場合、モデルの生成結果に基づいて関数が修正されうる。例えば、実際の売買価格と評価額との関係を売買所要期間に基づいてモデル化した場合の誤差が大きい場合、評価額が妥当ではない可能性を検討することができる。モデル生成の結果に基づいて関数を修正し、修正された関数によって算出された評価額を用いてさらにモデルを生成することによって、関数とモデルの精度をさらに向上させることができる。
【０１０２】  （４．関連サービスの一括シミュレーション）  （４−１．機能構成）  本実施形態に係るシステム１０では、サーバ３００が外部サーバへの問い合わせを実施することによって、不動産の売買における関連サービスの一括シミュレーションを提供することができる。以下では、このような機能を実現するためのサーバ３００の詳細な構成について、さらに説明する。
【０１０３】  図１０は、本開示の一実施形態において関連サービスの一括シミュレーションを提供するための機能構成例を示すブロック図である。図１０を参照すると、この例において、サーバ３００の処理部３３０は、入力情報受信部３３２１と、問い合わせ発行部３３２２と、シミュレーション結果編集部３３２３と、表示制御部３３０１とを含む。
【０１０４】  入力情報受信部３３２１は、ネットワーク２００および通信部３２０を介して、クライアント１００の入出力部１４０によって取得された入力情報を受信する。入力情報は、例えば入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどによって取得される。入力情報受信部３３２１は、受信した情報を問い合わせ発行部３３２２に提供する。より具体的には、例えば、入力情報は、クライアント１００のユーザの年齢、収入、資金額などの個人情報や、借入金額、返済年数、保険金額などのサービス固有の情報を含みうる。
【０１０５】  問い合わせ発行部３３２２は、入力情報受信部３３２１が受信した情報に基づいて、外部サーバにおいて提供される各サービスのＡＰＩ３００１に対して問い合わせコマンドを発行する。図示された例では、生命保険サービスＡＰＩ３００１ａ、損害保険サービスＡＰＩ３００１ｂ、融資サービスＡＰＩ３００１ｃ、および外貨決済サービスＡＰＩ３００１ｄに対して問い合わせコマンドが発行される。問い合わせ発行部３３２２が発行する問い合わせコマンドの種類は、入力情報によって指定されてもよい。なお、上記の各種サービスのＡＰＩ３００１は、サーバ３００とは異なる外部サーバにおいて提供されてもよいし、サーバ３００内部で提供されてもよい（この場合、ＡＰＩ３００１も処理部３３０によって実現されうる）。図示された例におけるサービスＡＰＩ３００１は一例であり、他にも様々な種類のサービスについて、サービスＡＰＩ３００１が提供されうる。また、サービスＡＰＩ３００１は、同じ種類のサービス、例えば融資や生命保険、損害保険などについて、複数のサービス提供者によって提供されてもよい。
【０１０６】  シミュレーション結果編集部３３２３は、外部サーバにおいて提供される各サービスのＡＰＩ３００１が、問い合わせコマンドへの応答として送信するシミュレーション結果を受信し、受信された結果をクライアント１００においてユーザに出力するために編集する。上記のように、図示された例では、生命保険サービスＡＰＩ３００１ａ、損害保険サービスＡＰＩ３００１ｂ、融資サービスＡＰＩ３００１ｃ、および外貨決済サービスＡＰＩ３００１ｄに対して問い合わせコマンドが発行され、これらのＡＰＩ３００１のそれぞれからシミュレーション結果が送信される。シミュレーション結果編集部３３２３は、例えばそれぞれのシミュレーション結果を同一の画面内で表示されるように編集してもよい。このようなシミュレーション結果編集部３３２３の処理によって、例えば、互いに異なったサービス提供者によって提供される生命保険サービスや損害保険サービス、融資サービス、外貨決済サービスなどのシミュレーション結果を、クライアント１００において一括して参照することができる。
【０１０７】  表示制御部３３０１は、既に説明したように、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるディスプレイなどの表示装置を制御する。より具体的には、図示された例において、表示制御部３３０１は、シミュレーション結果編集部３３２３によって提供されるデータに基づいて、クライアント１００で画像を表示させるためのデータ（例えばＨＴＭＬなどのドキュメントデータやエンコードされた画像データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の画像をディスプレイなどに表示させるための制御信号を生成する。
【０１０８】  （４−２．ユーザインターフェースの例）  （入力画面の例）  図１１は、本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションのための入力画面の例を示す図である。図１１を参照すると、クライアント１００で表示される画面１４００は、年齢入力部１４０１と、収入入力部１４０２と、資金額入力部１４０３と、返済年数入力部１４０４と、生命保険関連情報入力部１４０５と、損害保険関連情報入力部１４０６とを含む。
【０１０９】  年齢入力部１４０１〜損害保険関連情報入力部１４０６は、シミュレーションのための入力情報を取得するための表示要素である。これらの表示要素によって、例えば、クライアント１００のユーザの年齢、収入、資金額などの個人情報や、借入金額、返済年数、保険金額などのサービス固有の情報が入力される。なお、図示された入力部は一例であり、例えばシミュレーションが提供されるサービスの種類などによって表示される入力部は異なりうる。また、画面１４００には、ユーザが、生命保険、損害保険、融資、外貨決済などの各種サービスのシミュレーションのうちのどれを所望するかを選択することが可能なチェックボックスなどの表示要素が含まれてもよい。
【０１１０】  （結果表示画面の例）  図１２は、本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションの結果表示画面の例を示す図である。図１２を参照すると、クライアント１００で表示される画面１５００は、融資サービスのシミュレーション結果１５０１と、生命保険サービスのシミュレーション結果１５０２と、損害保険サービスのシミュレーション結果１５０３とを含む。このように、本実施形態では、クライアント１００に表示される画面において、複数の種類のサービスのシミュレーション結果を一括して参照することが可能でありうる。なお、図示されたシミュレーションの結果は一例であり、例えば上記の例で示した外貨決済サービスのシミュレーション結果など、他の種類のサービスのシミュレーション結果が表示されてもよい。
【０１１１】  以上で説明したような不動産の売買における関連サービスの一括シミュレーションによって、ユーザは、それぞれのサービスのシミュレーションを利用する度に個人情報を入力しなくても、複数のサービスのシミュレーション結果を参照することができる。また、複数のシミュレーション結果が一括して参照可能であるため、融資や保険などの異なる種類のサービスのシミュレーション結果を総合しての検討や、同じ種類のサービスを異なるサービス提供者の間で比較することが容易になる。
【０１１２】  また、他の例では、本明細書の他の部分で説明された不動産物件に関する情報も、上記の一括シミュレーションと同様にして提示されてもよい。この場合、例えば、複数の不動産エージェントによって提供される情報が統合され、ユーザが１つの入力画面で必要な情報を入力すると、複数の不動産エージェントによって提示される適正価格などの見積情報が提示されうる。これによって、それぞれのユーザに合った不動産エージェントを見つけることが容易になりうる。ここで、不動産エージェントは、同じサービス提供者（例えば会社）に属していてもよいし、異なるサービス提供者に属していてもよい。エージェントが異なるサービス提供者に属する場合、不動産物件に関する見積もりの一括シミュレーションは、融資や保険などと同様に、同じ種類のサービスを異なるサービス提供者の間で比較することができる。さらに、このような不動産物件に関する見積もりの一括シミュレーションが、上述した融資や保険などの一括シミュレーションと統合され、不動産物件の売買自体にかかる金額に、融資や保険の利息、掛金、および手数料などを加えた、トータルのコストを算出してユーザに提示することが可能であってもよい。
【０１１３】  （５．ハードウェア構成）  次に、図１３を参照して、本開示の実施形態に係る情報処理装置のハードウェア構成について説明する。図１３は、本開示の実施形態に係る情報処理装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。図示された情報処理装置９００は、例えば、上記の実施形態におけるサーバまたはクライアントを実現しうる。
【０１１４】  情報処理装置９００は、ＣＰＵ（Central  Processing  unit）９０１、ＲＯＭ（Read  Only  Memory）９０３、およびＲＡＭ（Random  Access  Memory）９０５を含む。また、情報処理装置９００は、ホストバス９０７、ブリッジ９０９、外部バス９１１、インターフェース９１３、入力装置９１５、出力装置９１７、ストレージ装置９１９、ドライブ９２１、接続ポート９２３、通信装置９２５を含んでもよい。さらに、情報処理装置９００は、必要に応じて、撮像装置９３３、およびセンサ９３５を含んでもよい。情報処理装置９００は、ＣＰＵ９０１に代えて、またはこれとともに、ＤＳＰ（Digital  Signal  Processor）、ＡＳＩＣ（Application  Specific  Integrated  Circuit）、またはＦＰＧＡ（Field-Programmable  Gate  Array）などの処理回路を有してもよい。
【０１１５】  ＣＰＵ９０１は、演算処理装置および制御装置として機能し、ＲＯＭ９０３、ＲＡＭ９０５、ストレージ装置９１９、またはリムーバブル記録媒体９２７に記録された各種プログラムに従って、情報処理装置９００内の動作全般またはその一部を制御する。ＲＯＭ９０３は、ＣＰＵ９０１が使用するプログラムや演算パラメータなどを記憶する。ＲＡＭ９０５は、ＣＰＵ９０１の実行において使用するプログラムや、その実行において適宜変化するパラメータなどを一次記憶する。ＣＰＵ９０１、ＲＯＭ９０３、およびＲＡＭ９０５は、ＣＰＵバスなどの内部バスにより構成されるホストバス９０７により相互に接続されている。さらに、ホストバス９０７は、ブリッジ９０９を介して、ＰＣＩ（Peripheral  Component  Interconnect/Interface）バスなどの外部バス９１１に接続されている。
【０１１６】  入力装置９１５は、例えば、マウス、キーボード、タッチパネル、ボタン、スイッチおよびレバーなど、ユーザによって操作される装置である。入力装置９１５は、例えば、赤外線やその他の電波を利用したリモートコントロール装置であってもよいし、情報処理装置９００の操作に対応した携帯電話などの外部接続機器９２９であってもよい。入力装置９１５は、ユーザが入力した情報に基づいて入力信号を生成してＣＰＵ９０１に出力する入力制御回路を含む。ユーザは、この入力装置９１５を操作することによって、情報処理装置９００に対して各種のデータを入力したり処理動作を指示したりする。
【０１１７】  出力装置９１７は、取得した情報をユーザに対して視覚や聴覚、触覚などの感覚を用いて通知することが可能な装置で構成される。出力装置９１７は、例えば、ＬＣＤ（Liquid  Crystal  Display）または有機ＥＬ（Electro-Luminescence）ディスプレイなどの表示装置、スピーカまたはヘッドフォンなどの音声出力装置、もしくはバイブレータなどでありうる。出力装置９１７は、情報処理装置９００の処理により得られた結果を、テキストもしくは画像などの映像、音声もしくは音響などの音声、またはバイブレーションなどとして出力する。
【０１１８】  ストレージ装置９１９は、情報処理装置９００の記憶部の一例として構成されたデータ格納用の装置である。ストレージ装置９１９は、例えば、ＨＤＤ（Hard  Disk  Drive）などの磁気記憶部デバイス、半導体記憶デバイス、光記憶デバイス、または光磁気記憶デバイスなどにより構成される。ストレージ装置９１９は、例えばＣＰＵ９０１が実行するプログラムや各種データ、および外部から取得した各種のデータなどを格納する。
【０１１９】  ドライブ９２１は、磁気ディスク、光ディスク、光磁気ディスク、または半導体メモリなどのリムーバブル記録媒体９２７のためのリーダライタであり、情報処理装置９００に内蔵、あるいは外付けされる。ドライブ９２１は、装着されているリムーバブル記録媒体９２７に記録されている情報を読み出して、ＲＡＭ９０５に出力する。また、ドライブ９２１は、装着されているリムーバブル記録媒体９２７に記録を書き込む。
【０１２０】  接続ポート９２３は、機器を情報処理装置９００に接続するためのポートである。接続ポート９２３は、例えば、ＵＳＢ（Universal  Serial  Bus）ポート、ＩＥＥＥ１３９４ポート、ＳＣＳＩ（Small  Computer  System  Interface）ポートなどでありうる。また、接続ポート９２３は、ＲＳ−２３２Ｃポート、光オーディオ端子、ＨＤＭＩ（登録商標）（High-Definition  Multimedia  Interface）ポートなどであってもよい。接続ポート９２３に外部接続機器９２９を接続することで、情報処理装置９００と外部接続機器９２９との間で各種のデータが交換されうる。
【０１２１】  通信装置９２５は、例えば、通信ネットワーク９３１に接続するための通信デバイスなどで構成された通信インターフェースである。通信装置９２５は、例えば、ＬＡＮ（Local  Area  Network）、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）、Ｗｉ−Ｆｉ、またはＷＵＳＢ（Wireless  USB）用の通信カードなどでありうる。また、通信装置９２５は、光通信用のルータ、ＡＤＳＬ（Asymmetric  Digital  Subscriber  Line）用のルータ、または、各種通信用のモデムなどであってもよい。通信装置９２５は、例えば、インターネットや他の通信機器との間で、ＴＣＰ／ＩＰなどの所定のプロトコルを用いて信号などを送受信する。また、通信装置９２５に接続される通信ネットワーク９３１は、有線または無線によって接続されたネットワークであり、例えば、インターネット、家庭内ＬＡＮ、赤外線通信、ラジオ波通信または衛星通信などを含みうる。
【０１２２】  撮像装置９３３は、例えば、ＣＭＯＳ（Complementary  Metal  Oxide  Semiconductor）またはＣＣＤ（Charge  Coupled  Device）などの撮像素子、および撮像素子への被写体像の結像を制御するためのレンズなどの各種の部材を用いて実空間を撮像し、撮像画像を生成する装置である。撮像装置９３３は、静止画を撮像するものであってもよいし、また動画を撮像するものであってもよい。
【０１２３】  センサ９３５は、例えば、加速度センサ、角速度センサ、地磁気センサ、照度センサ、温度センサ、気圧センサ、または音センサ（マイクロフォン）などの各種のセンサである。センサ９３５は、例えば情報処理装置９００の筐体の姿勢など、情報処理装置９００自体の状態に関する情報や、情報処理装置９００の周辺の明るさや騒音など、情報処理装置９００の周辺環境に関する情報を取得する。また、センサ９３５は、ＧＰＳ（Global  Positioning  System）信号を受信して装置の緯度、経度および高度を測定するＧＰＳ受信機を含んでもよい。
【０１２４】  以上、情報処理装置９００のハードウェア構成の一例を示した。上記の各構成要素は、汎用的な部材を用いて構成されていてもよいし、各構成要素の機能に特化したハードウェアにより構成されていてもよい。かかる構成は、実施する時々の技術レベルに応じて適宜変更されうる。
【０１２５】  （６．補足）  本開示の実施形態は、例えば、上記で説明したような情報処理装置（サーバまたはクライアント）、システム、情報処理装置またはシステムで実行される情報処理方法、情報処理装置を機能させるためのプログラム、およびプログラムが記録された一時的でない有形の媒体を含みうる。
【０１２６】  以上、添付図面を参照しながら本開示の好適な実施形態について詳細に説明したが、本開示の技術的範囲はかかる例に限定されない。本開示の技術分野における通常の知識を有する者であれば、請求の範囲に記載された技術的思想の範疇内において、各種の変更例または修正例に想到し得ることは明らかであり、これらについても、当然に本開示の技術的範囲に属するものと了解される。
【０１２７】  また、本明細書に記載された効果は、あくまで説明的または例示的なものであって限定的ではない。つまり、本開示に係る技術は、上記の効果とともに、または上記の効果に代えて、本明細書の記載から当業者には明らかな他の効果を奏しうる。
【０１２８】  なお、以下のような構成も本開示の技術的範囲に属する。（１）不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する評価額算出部と、  前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する適正価格算出部と、  前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する査定書作成部と、  前記査定書をクライアント装置で表示させる表示制御部と  を備える情報処理装置。（２）前記関数に含まれる前記評価因子の次数または係数が前記所在地によって異なる、前記（１）に記載の情報処理装置。（３）前記関数に含まれる前記評価因子が前記所在地によって異なる、前記（１）または（２）に記載の情報処理装置。（４）前記適正価格算出部は、前記評価額および前記不動産物件の想定売買所要期間に基づいて前記適正価格を算出する、前記（１）〜（３）のいずれか１項に記載の情報処理装置。（５）前記適正価格算出部は、前記想定売買所要期間ごとの前記評価額と前記適正価格との関係を示すモデルに基づいて前記適正価格を算出する、前記（４）に記載の情報処理装置。（６）前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、  前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件および前記第２の不動産物件のそれぞれについて前記評価額を算出し、  前記適正価格算出部は、前記第１の不動産物件の前記評価額、実際の売買価格、および実際の売買所要期間の関係に基づいて前記モデルを生成し、該生成されたモデルと前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、前記（５）に記載の情報処理装置。（７）前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件と前記第２の不動産物件とに共通する前記関数を用いて前記評価額を算出する、前記（６）に記載の情報処理装置。（８）前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザが売却を希望している不動産物件である、前記（６）または（７）に記載の情報処理装置。（９）前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザによって入力された希望条件を反映した仮想的な不動産物件である、前記（６）または（７）に記載の情報処理装置。（１０）前記想定売買所要期間は、前記クライアント装置のユーザによって入力された期間、または平均的な売買所要期間である、前記（４）〜（９）のいずれか１項に記載の情報処理装置。（１１）前記情報処理装置は、前記不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定する価格動向推定部をさらに備え、  前記適正価格算出部は、前記評価額および前記価格動向に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する、前記（１）〜（１０）のいずれか１項に記載の情報処理装置。（１２）前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、  前記価格動向推定部は、前記第１の不動産物件の実際の売買所要期間ごとの前記評価額と実際の売買価格との関係に発生している時間的な変化の傾向として前記価格動向を推定し、  前記適正価格算出部は、前記第２の不動産物件の所在地近傍に位置する前記第１の不動産物件について推定された前記価格動向���前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、前記（１１）に記載の情報処理装置。（１３）前記情報処理装置は、前記不動産物件の所在地近傍の周辺環境情報を取得する周辺環境情報取得部をさらに備え、  前記査定書作成部は、前記適正価格とともに前記周辺環境情報を含む前記査定書を作成する、前記（１）〜（１２）のいずれか１項に記載の情報処理装置。（１４）前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、  前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて前記周辺環境情報を取得する、前記（１３）に記載の情報処理装置。（１５）前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて、前記ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した前記周辺環境情報を取得する、前記（１４）に記載の情報処理装置。（１６）前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、  前記適正価格算出部は、前記ライフステージ情報に基づいて特定される将来の時点における前記適正価格を算出する、前記（１）〜（１５）のいずれか１項に記載の情報処理装置。（１７）プロセッサが、不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出することと、  前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出することと、  前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成することと、  前記査定書をクライアント装置で表示させることと  を含む情報処理方法。（１８）不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する機能と、  前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する機能と、  前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する機能と、  前記査定書をクライアント装置で表示させる機能と  をコンピュータに実現させるためのプログラム。
【符号の説明】
【０１２９】  １０    システム  １００    クライアント  １１０    ローカルストレージ  １２０    通信部  １３０    処理部  １４０    入出力部  ２００    ネットワーク  ３００    サーバ  ３１０    データベース  ３２０    通信部  ３３０    処理部  ３４０    入出力部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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