(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
転居先の候補に関する物件情報をユーザに提示する物件情報提示システムであって、
過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に記録した転居実態情報データベースと、
物件と複数種の施設の各々との間の距離を含む前記物件情報を、記録した物件情報データベースと、
前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付部と、
前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付部が受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し部と、
前記物件情報データベースに記録された前記物件情報のうち、前記候補の前記物件情報を抽出する抽出部と、
該抽出部が抽出した前記物件情報を提示するための処理を行う物件情報提示処理実施部と、を有し、
前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記複数種の施設の各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であり、
前記物件情報提示処理実施部は、前記処理において、
前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに基づいて、前記複数種の施設の中から、所定数の種類の施設を選択する工程と、
前記抽出部が抽出した前記物件情報のそれぞれに対して、前記物件情報により特定される前記候補と選択された種類の施設との間の距離、及び、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに応じて順位を設定する工程と、
前記抽出部が抽出した前記物件情報を前記順位と関連付けて提示する工程と、を行うことを特徴とする物件情報提示システム。
【請求項２】
前記転居実態情報は、前記顧客の転居前の住宅と前記各々との間の距離と、前記顧客の転居後の住宅と前記各々との間の距離との比率を前記施設別に示す近度、又は、該近度を前記顧客の属性別に平均値化した平均近度、を含むことを特徴とする請求項１に記載の物件情報提示システム。
【請求項３】
前記物件情報提示処理実施部は、前記処理において、
前記抽出部が抽出した前記物件情報のそれぞれに対して、前記物件情報により特定される前記候補と選択された種類の施設との間の距離、及び、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに応じて適合度を算出する工程と、
前記抽出部が抽出した前記物件情報を前記適合度と関連付けて提示する工程と、を行うことを特徴とする請求項１又は２に記載の物件情報提示システム。
【請求項４】
コンピュータによって転居先の候補に関する物件情報をユーザに提示する物件情報提示方法であって、
前記コンピュータが、
過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に転居実態情報データベースに記録する工程と、
物件と複数種の施設の各々との間の距離を含む前記物件情報を、物件情報データベースと記録する工程と、
前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付工程と、
前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付工程により受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し工程と、
前記物件情報データベースに記録された前記物件情報のうち、前記候補の前記物件情報を抽出する抽出工程と、
該抽出工程により抽出した前記物件情報を提示するための処理を行う物件情報提示処理実施工程と、を行い、
前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であり、
前記物件情報提示処理実施工程は、前記処理において、
前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに基づいて、前記複数種の施設の中から、所定数の種類の施設を選択する工程と、
前記抽出工程により抽出した前記物件情報のそれぞれに対して、前記物件情報により特定される前記候補と選択された種類の施設との間の距離、及び、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに応じて順位を設定する工程と、
前記抽出工程により抽出した前記物件情報を前記順位と関連付けて提示する工程と、を行うことを特徴とする物件情報提示方法。
【請求項５】
複数種の施設の中から所定数の種類の施設をユーザに提示する該当情報提示システムであって、
過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に記録した転居実態情報データベースと、
前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付部と、
前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付部が受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し部と、
該読み出し部が読み出した前記該当情報を提示するための処理を行う該当情報提示処理実施部と、を有し、
前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記複数種の施設の各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であることを特徴とする該当情報提示システム。
【請求項６】
前記転居実態情報は、前記顧客の転居前の住宅と前記各々との間の距離と、前記顧客の転居後の住宅と前記各々との間の距離との比率を前記施設別に示す近度、又は、該近度を前記顧客の属性別に平均値化した平均近度、を含むことを特徴とする請求項５に記載の該当情報提示システム。
【請求項７】
コンピュータによって複数種の施設の中から所定数の種類の施設をユーザに提示する該当情報提示方法であって、
前記コンピュータが、
過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に転居実態情報データベースに記録する工程と、
前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付工程と、
前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付工程により受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し工程と、
該読み出し工程により読み出した前記該当情報を提示するための処理を行う該当情報提示処理実施工程と、を行い、
前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記複数種の施設の各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であることを特徴とする該当情報提示方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件の検索を行うユーザに対して、そのユーザの属性に応じた物件に関する情報又はその他物件を選択する際に参考となる情報を提示する物件情報提示システム、物件情報提示方法、該当情報提示システム及び該当情報提示方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から、インターネット等の通信ネットワークを介して土地や建物等の不動産物件（物件）検索するシステムとして、コンピュータに各物件の価格（家賃）、間取り、築年数、最寄り駅等の諸条件を事前に登録しておき、ユーザが入力した希望条件に沿って、物件を検索及び表示する不動産検索システムが知られている。
例えば、図１４に示すように、従来の不動産検索システムでは、ユーザが各自の情報端末から希望のエリア、間取り、築年数等を入力して送信することにより、ユーザの情報端末にその希望条件に応じた物件が検索結果一覧として表示される。このような不動産検索システムでは、家賃が安い順や築年数が新しい順等で並べ替えたり、駅から○分以内、築年数○年以内等のユーザが重要視する条件によって絞り込み検索をしたり、優先的に表示させたりすることもできる。
【０００３】
他にも、特許文献１には、検索対象となる物件の周辺に、徒歩や自動車等の移動手段による時間別の同心円を表示し、その円の中に検索条件として学校、勤務先、駅等の必要な施設の位置情報を表示するシステムが開示されている。
また、特許文献２には、対象者のライフステージに応じた適切な物件を、居住権を債券化された物件情報と照らし合わせて情報提示するものであって、既に入居している入居者の属性とこれから入居する人（対象者）の属性が近い場合に、その対象者に適切な物件として選出するシステムが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００５−２９２９３３号公報
【特許文献２】特開２００３−０３０３０２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、従来の不動産検索システムにおいては、駅から○分、築年数○年以内等の条件で絞り込み検索をすることができるものの、駅以外の施設との距離、例えば、学校、保育園、勤務地、スーパー等、普段の日常生活に欠かせない施設との距離については、物件ごとにユーザが各自で見て判断する必要があり、一見して簡単に比較することができず、効率が悪く不便である。
【０００６】
また、ユーザにとって、どのような物件が自分の生活スタイルに合っているか判断することは容易ではない。そのため、希望条件に沿って検出された多数の類似する物件の中から、自分にとって最適な物件を選択することは、非常に手間がかかるうえ困難であり、仮に多数の候補の中から選択できたとしても、実際に引越して生活してみると、様々な面で不便であることに気付き、後悔することも多い。例えば、駅までの距離を優先して物件を選択したが、実際には、駅までの距離はそれほど重要ではなく、保育園やスーパー等の他の施設に近い方が便利であったというような事例も多い。
これに対し、特許文献１は、駅以外にも学校や勤務先等の各施設との距離を表示するものではある。しかし、ここで表示される内容は、一般的な移動時間等であり、検索するユーザの属性や求める内容に応じたものにはなっていない。そのため、一般的な属性のユーザであれば、さほど問題にならないことであっても、現代の多様化した働き方や暮らし方をしている人々に対しては、その要求が十分に満たされない可能性が高い。
一方、特許文献２では、物件ごとに、既に居住している人との相性は判断することができる。しかし、ユーザ各々が必要とする施設との関係については考慮することができず、自分にとってどのような施設が近くにあったら実際に便利か等、日常生活に必要な条件を基に判断したいユーザにとっては、その要求が十分に満たされない可能性が高い。
【０００７】
このように、従来の不動産検索システムでは、物件と駅との距離以外、ユーザにとって必要な施設との距離はその物件ごとに確認しなければならないうえ、旧居住地から新居住地に転居するにあたってユーザにとってどのような施設との距離を優先すべきか、すなわち、ユーザの属性ごとに日常生活において必要な施設や近くにあったら便利な施設を十分に考慮した検索結果を提示することができない。そのため、物件の検索が非効率であるうえ、その検索結果もユーザを十分に満足させることができるものではなかった。
【０００８】
本発明は、上記の課題に鑑みてなされたものであり、本発明の目的は、ユーザの属性ごとに旧居住地から新居住地へ転居する際に新居住地からの距離を優先すべきと推奨される施設を選択し、その施設との距離関係において条件を満たす物件をユーザの属性に応じて優先的に提示することができる物件情報提示システム及び物件情報提示方法を提供することにある。
また、本発明の他の目的は、ユーザの属性ごとに旧居住地から新居住地へ転居する際に新居住地からの距離を優先すべきと推奨される施設を選択して提示することができる該当情報提示システム及び該当情報提示方法を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
前記課題は、本発明の物件情報提示システムによれば、転居先の候補に関する物件情報をユーザに提示する物件情報提示システムであって、過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に記録した転居実態情報データベースと、物件と複数種の施設の各々との間の距離を含む前記物件情報を、記録した物件情報データベースと、前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付部と、前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付部が受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し部と、前記物件情報データベースに記録された前記物件情報のうち、前記候補の前記物件情報を抽出する抽出部と、該抽出部が抽出した前記物件情報を提示するための処理を行う物件情報提示処理実施部と、を有し、前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記複数種の施設の各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であり、前記物件情報提示処理実施部は、前記処理において、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに基づいて、前記複数種の施設の中から、所定数の種類の施設を選択する工程と、前記抽出部が抽出した前記物件情報のそれぞれに対して、前記物件情報により特定される前記候補と選択された種類の施設との間の距離、及び、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに応じて順位を設定する工程と、前記抽出部が抽出した前記物件情報を前記順位と関連付けて提示する工程と、を行うことにより解決される。
また、本発明の物件情報提示方法によれば、コンピュータによって転居先の候補に関する物件情報をユーザに提示する物件情報提示方法であって、前記コンピュータが、過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に転居実態情報データベースに記録する工程と、物件と複数種の施設の各々との間の距離を含む前記物件情報を、物件情報データベースと記録する工程と、前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付工程と、前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付工程により受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し工程と、前記物件情報データベースに記録された前記物件情報のうち、前記候補の前記物件情報を抽出する抽出工程と、該抽出工程により抽出した前記物件情報を提示するための処理を行う物件情報提示処理実施工程と、を行い、前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であり、前記物件情報提示処理実施工程は、前記処理において、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに基づいて、前記複数種の施設の中から、所定数の種類の施設を選択する工程と、前記抽出工程により抽出した前記物件情報のそれぞれに対して、前記物件情報により特定される前記候補と選択された種類の施設との間の距離、及び、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに応じて順位を設定する工程と、前記抽出工程により抽出した前記物件情報を前記順位と関連付けて提示する工程と、を行うことにより解決される。
【００１０】
このように、本発明では、過去に転居をしたことがある顧客が、旧居住地から新居住地に転居（移転・引越）した際に、駅、学校、保育所、勤務地、公園、役所、スーパー、コンビニエンスストア等の複数種の各施設のうち、どのような施設との距離を優先、重視したかについての情報（転居実態情報）を、家族構成や性年齢等の顧客の属性にしたがって分類して蓄積しておく。そして、ユーザが物件を検索する際に、その転居実態情報の中から過去に同じ属性の人々が転居する際に転居前後で距離的に重視した施設、すなわち、優先的に近づいた施設又は優先的に離れた施設を示す該当情報を選択する。さらに、その該当情報に含まれる選択された種類の施設との間の距離、及び、施設別の変化度合いに応じて、候補として抽出した物件情報のそれぞれに対して順位を設定し、その順位の高い順に優先的に表示したり、並べ替えたりする。
これにより、ユーザは、候補となる物件と複数種の各施設との距離を物件ごとに確認する手間が省けるうえ、同じ属性の人が過去にどのような施設との距離を優先、重視していたかについての傾向がわかり、類似する多数の候補物件の中から、同じ属性の人が選択する傾向のある物件、すなわち、各ユーザに適合する可能性が高い物件を、簡単且つ効率的に選択することができる。
なお、ここでの施設には、近くにあると便利な施設だけでなく、教育又は衛生上好ましくないような近くにあってほしくない施設も含み、転居実態情報が示す顧客の傾向として、優先的に近づいた施設と優先的に離れた施設の双方を含むものとする。
【００１１】
また、本発明の物件情報提示システムについてより好適な構成は、前記転居実態情報は、前記顧客の転居前の住宅と前記各々との間の距離と、前記顧客の転居後の住宅と前記各々との間の距離との比率を前記施設別に示す近度、又は、該近度を前記顧客の属性別に平均値化した平均近度、を含むことが好ましい。
このように、過去の転居した顧客が転居の際にどのような施設を優先、重視しているか（変化度合い）を明確に数値化して、属性ごとに新旧住環境を比較することにより、各ユーザに適合した候補物件をより正確に提示することができる。
なお、近度（転居前後における住宅と複数種の施設の各々との間の距離の比率）とは、例えば、ある施設において、新居住地からその施設までの距離を、旧居住地からその施設までの距離により除算することにより算出することができる。
【００１２】
また、本発明の物件情報提示システムについてより好適な構成は、前記物件情報提示処理実施部は、前記処理において、前記抽出部が抽出した前記物件情報のそれぞれに対して、前記物件情報により特定される前記候補と選択された種類の施設との間の距離、及び、前記該当情報が示す前記施設別の前記変化度合いに応じて適合度を算出する工程と、前記抽出部が抽出した前記物件情報を前記適合度と関連付けて提示する工程と、を行うことが好ましい。
このように、その該当情報に含まれる選択された種類の施設との間の距離、及び、施設別の変化度合いに応じて、候補として抽出した物件情報のそれぞれに対して適合度を算出し、その適合度の高い順に優先的に表示したり、並べ替えたりする。
これにより、各ユーザに合った候補物件をより正確に提示することができ、ユーザは、類似する多数の候補物件の中から、同じ属性の人が選択する傾向のある物件、すなわち、各ユーザに適合する可能性が高い物件を、より簡単且つ効率的に選択することができる。
【００１３】
また、前記課題は、本発明の該当情報提示システムによれば、複数種の施設の中から所定数の種類の施設をユーザに提示する該当情報提示システムであって、過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に記録した転居実態情報データベースと、前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付部と、前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付部が受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し部と、該読み出し部が読み出した前記該当情報を提示するための処理を行う該当情報提示処理実施部と、を有し、前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記複数種の施設の各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であることにより解決される。
また、本発明の該当情報提示方法によれば、コンピュータによって複数種の施設の中から所定数の種類の施設をユーザに提示する該当情報提示方法であって、前記コンピュータが、過去に転居したことがある顧客から取得した転居実態情報を、前記顧客の属性別に転居実態情報データベースに記録する工程と、前記ユーザが前記ユーザの属性を入力する操作を受け付ける操作受付工程と、前記転居実態情報データベースに記録された前記転居実態情報のうち、前記操作受付工程により受け付けた前記操作の際に入力された前記ユーザの属性に対応する前記転居実態情報を、該当情報として読み出す読み出し工程と、該読み出し工程により読み出した前記該当情報を提示するための処理を行う該当情報提示処理実施工程と、を行い、前記転居実態情報は、前記顧客の住宅と前記複数種の施設の各々との間の距離に関して算出した転居前後での変化度合いを前記施設別に示す情報であることにより解決される。
【００１４】
このように、本発明では、過去に転居をしたことがある顧客が、旧居住地から新居住地に転居（移転・引越）の際に、駅、学校、保育所、勤務地、公園、役所、スーパー、コンビニエンスストア等の複数種の各施設のうち、どのような施設との距離を優先、重視したかについての情報（転居実態情報）を、家族構成や性年齢等の顧客の属性にしたがって分類して蓄積しておく。そして、ユーザの属性に応じて、その転居実態情報の中から過去に同じ属性の人々が引越する際に転居前後で距離的に重視した施設、すなわち、優先的に近づいた施設又は優先的に離れた施設を示す該当情報を選択して表示する。
これにより、ユーザは、同じ属性の人が過去にどのような施設を距離的に優先、重視しているかの傾向がわかり、今後の参考にすることができるので、実際に物件を選択する際には、各ユーザに適合する可能性が高い物件を、簡単且つ効率的に選択することができる。
なお、ここでの施設には、近くにあると便利な施設だけでなく、教育又は衛生上好ましくないような近くにあってほしくない施設も含み、転居実態情報が示す顧客の傾向として、優先的に近づいた施設と優先的に離れた施設の双方を含むものとする。
【００１５】
また、本発明の該当情報提示システムについてより好適な構成は、前記転居実態情報は、前記顧客の転居前の住宅と前記各々との間の距離と、前記顧客の転居後の住宅と前記各々との間の距離との比率を前記施設別に示す近度、又は、該近度を前記顧客の属性別に平均値化した平均近度、を含むことが好ましい。
このように、過去の転居した顧客が転居の際にどのような施設を優先、重視しているか（変化度合い）を明確に数値化して、属性ごとに新旧住環境を比較することにより、各ユーザに適合した該当情報をより正確に提示することができる。
なお、近度（転居前後における住宅と複数種の施設の各々との間の距離の比率）とは、例えば、ある施設において、新居住地からその施設までの距離を、旧居住地からその施設までの距離により除算することにより算出することができる。
【発明の効果】
【００１６】
本発明の物件情報提示システム及び物件情報提示方法によれば、ユーザの属性ごとに旧居住地から新居住地へ転居する際に新居住地からの距離を優先すべきと推奨される施設を選択し、その施設との距離関係において条件を満たす物件をユーザの属性に応じて優先的に提示することができる。
また、本発明の該当情報提示システム及び該当情報提示方法によれば、ユーザの属性ごとに旧居住地から新居住地へ転居する際に新居住地からの距離を優先すべきと推奨される施設を選択して提示することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】本発明の一実施形態に係る情報提示装置を含む物件検索システムの構成図である。
【図２】本発明の一実施形態に係る情報提示装置の構成を機能面から示した図である。
【図３】転居実態情報データの一例を示す図である。
【図４】複数の転居実態情報データから算出した属性別の平均近度及び推奨優先施設を示す表の一例である。
【図５】新旧居住地から複数種の施設の各々までの距離を比較した説明図である。
【図６】（ａ）は近度を求める数式を示す図であり、（ｂ）は平均近度を求める数式を示す図である。
【図７】近度算出処理の流れを示すフローチャートである。
【図８】物件情報データの一例を示す図である。
【図９】該当情報提示処理の流れを示すフローチャートである。
【図１０】物件情報提示処理の流れを示すフローチャートである。
【図１１】本発明の一実施形態に係る情報提示装置を含む物件検索システムの概要図である。
【図１２】入力画面の一例を示す図である。
【図１３】情報提示画面の一例を示す図である。
【図１４】従来の物件検索システムにおける情報提示画面を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１８】
以下、本発明の一実施形態（本実施形態）について図面を参照して説明する。
本実施形態は、土地や建物等の物件に関する情報（物件情報）及びその他物件を選択する際に参考となる情報（該当情報）を提示するための情報提示装置であって、特に、物件検索システムに組み込まれ、物件を検索しようとするユーザの属性に応じた物件及び該当情報を提示することを特徴とする情報提示装置に関するものである。
【００１９】
＜本実施形態に係る物件検索システムの概略構成＞
まず、本実施形態に係る物件情報及び該当情報提示装置（以下、本装置１）を含む物件検索システムＳの概略構成について説明する。
図１は、本装置１を含む物件検索システムＳの構成図である。
本装置１は、この図１に図示した物件検索システムＳに組み込まれており、新居や引越先等を検討している複数のユーザによって利用される。
図１に示すように、本実施形態の物件検索システムＳは、本装置１と、本装置１と外部通信網ＮＴを介して接続されたパーソナルコンピュータ（ＰＣ）、タブレット型コンピュータやスマートフォン等の複数の情報端末２と、から主に構成されている。外部通信網ＮＴは、インターネットや３Ｇ、４Ｇ等のモバイルネットワークからなり、本装置１と情報端末２とを通信可能に接続している。
【００２０】
本装置１は、不動産会社等が保有するサーバコンピュータにより構成される。そして、物件の検索を行うユーザは、外部通信網ＮＴを介して、本装置１が提供する機能やサービスを享受することが可能となる。すなわち、ユーザは、それぞれの情報端末２を操作することにより本装置１と通信して、物件やその他物件を選択する際に参考となる情報を受信することができる。
なお、本装置１は、一のサーバ装置によって構築されたものに限られず、複数台のサーバ装置を用いて構築されたものであってもよい。また、外部通信網ＮＴを介して接続された情報端末２のみならず、本装置１にキーボードやモニター等の入出力装置を有線又は無線で直接接続する構成であってもよい。
【００２１】
＜本実施形態に係る物件情報及び該当情報提示装置の詳細構成＞
次に、本装置１について、その詳細構成を説明する。
本装置１は、制御やデータの計算・加工を行う演算部としてのＣＰＵ、読み出し専用の記憶装置としてのＲＯＭ、メインメモリ（主記憶装置）としてのＲＡＭ、外部通信網ＮＴを通じて情報端末２等の通信可能な機器とデータの送受信を行う通信用インターフェース、補助記憶装置としてのハードディスクドライブ、入力装置、及び、出力装置を構成要素として有する。
ハードディスクドライブは記憶部として機能し、各種情報がデータベース化して記憶されている。また、このハードディスクドライブに記憶されているデータの中には、各種プログラムが予めインストールされており、これらのプログラムがＣＰＵによって読み出されて実行されることにより、物件情報及び該当情報提示装置としての機能が発揮される。
【００２２】
図２は、本装置１の構成を機能面から示した図である。
図２を参照して、本装置１の構成を機能面から改めて説明すると、本装置１は、転居実態情報を記憶した転居実態情報データベース１１及び物件情報を記憶した物件情報データベース１２の他、操作受付部１３、読み出し部１４、施設情報提示処理実行部１５、抽出部１６、物件情報提示処理実行部１７、適合度算出部１８を有する。以下、各データベース及び各機能部について個別に説明する。
【００２３】
（転居実態情報データベース）
図３は、転居実態情報データの一例を示す図である。
転居実態情報データベース１１に記憶されている転居実態情報データは、過去に居住地を移転した顧客が、旧居住地から新居住地に転居（移転・引越）する際に、駅、学校、保育所、勤務地、公園、役所、スーパー、コンビニエンスストア等の複数種の各施設のうち、どのような施設を距離的に優先、重視しているかについての情報を含むものである。
ここで、距離的に優先、重視しているかとは、転居の際に、ある特定の施設に対する転居前後の距離、すなわち、旧居住地からある特定の施設までの距離と新居住地からある特定の施設までの距離とを比較した比率（変化度合い）から判断する。例えば、ある施設に対して、転居前に比べて転居後の方が居住地から距離的に近くなっている場合は、その施設に対して特に意識していないか又は近付くことを意図しているとし、その比率が大きい程、距離的により近付くことを優先、重視していることを示す。一方、ある施設に対して、転居前に比べて転居後の方が居住地から距離的に遠くなっている場合は、その施設に対して特に意識していないか又は遠退くことを意図しているとし、その比率が大きい程、距離的により遠退くことを優先、重視していることを示す。なお、この比率（変化度合い）は、以下、近度と示す。
【００２４】
具体的には、図３に示すように、転居実態情報データには、顧客の年齢層を示す「年齢層」、顧客の家族構成を示す「Ｎｏ．」及び「ファミリータイプ」、施設ごとに旧居住地から新居住地に転居する際に近付いた度合を示す「各施設との近度」、その近度に基づいて選択された距離的に優先、重視していると認定された「最も優先した施設」等の項目を含む。
例えば、本実施形態であれば、あるレコードには、年齢層「〜２９歳」、Ｎｏ．「１」、ファミリータイプ「夫婦・長子未就学」、各施設との近度（駅「１．２２」、小学校「１．９５」、保育所「０．９３」、勤務地「２．０１」）、推奨優先施設は近度が「０．９３」の「保育所」である旨、記録されている。
【００２５】
図４は、図３に示す転居実態情報データをまとめて、属性別の平均近度及び推奨優先施設を示す表（以下、属性別近度表）の一例である。
このように、転居実態情報データベース１１は、顧客ごとの転居実態情報データを多数蓄積し、家族構成や性年齢等の顧客の属性にしたがって分類したうえで、属性ごとに平均値化して記憶している。
この属性別近度表では、年齢層ごとにテーブルが作成されており、各テーブルでは、ファミリータイプ別に各施設との平均近度と推奨優先施設とが記録されている。すなわち、属性（年齢層及び家族構成）ごとに、各施設との平均近度が算出され、その中で平均近度が最も高い施設が最も優先した施設として選択され、その属性に属する人にとっての推奨優先施設として記録されている。
例えば、過去の顧客から収集した転居実態情報データの統計を取った結果、年齢層「〜２９歳」の「２．夫婦・長子小学生」の属性であれば、「小学校（近度１．３５）」が推奨優先施設として選択されており、この属性の人であれば、新居住地を決める際に、各種施設の中でも小学校との距離を最優先していることを示している。また、年齢層「３０歳〜３９歳」の「３．夫婦・長子中高生及び大学生」の属性であれば、「駅（近度１．１４）」が推奨優先施設として選択されており、この属性の人であれば、新居住地を決める際に、各種施設の中でも駅との距離を最優先していることを示している。
【００２６】
ここで、転居実態情報データに含まれる近度及び平均近度についての算出方法について説明する。
図５は、新旧居住地から所定の施設までの距離を比較した説明図である。図６（ａ）は近度を求める数式を示す図であり、図６（ｂ）はその近度からさらに平均近度を求める数式を示す図である。図７は、近度算出処理の流れを示すフローチャートである。
近度とは、過去に転居した顧客が旧居住地から新居住地に移転した際に、各施設について、旧居住地からその施設までの距離と、新居住地からその施設までの距離とを比較して、その比率に基づいてそれぞれの施設についてどれだけ近付いたか又は遠退いたかの度合を示す数値である。また、平均近度とは、その近度を家族類型等の属性ごとの集合の中でまとめて平均値化したものである。
【００２７】
具体的には、図５に示すように、駅、小学校、勤務地、スーパー・・・施設Ｆ等のそれぞれの施設について転居前の旧居住地からの距離、すなわち、Ｄｏｌｄ［駅］、Ｄｏｌｄ［小学校］、Ｄｏｌｄ［勤務地］、Ｄｏｌｄ［スーパー］、・・・Ｄｏｌｄ［Ｆ］を算出する。また、同様に、転居後の新居住地からの距離、すなわち、Ｄｎｅｗ［駅］、Ｄｎｅｗ［小学校］、Ｄｎｅｗ［勤務地］、Ｄｎｅｗ［スーパー］、・・・Ｄｎｅｗ［Ｆ］を算出する。
そして、図６（ａ）に示す数式により、顧客ｉのある施設Ｆに対する近度（ｉγ［Ｆ］）を算出する。また、図６（ｂ）に示す数式により、ある属性ｆの中でのある施設Ｆに対する平均近度（ｉγａｖｅ［Ｆ］［ｆ］）を算出する。このように、属性ｆごとの集合の中での平均値を施設Ｆごとに求める。
なお、ここでは、便宜上、旧居住地からある施設Ｆまでの距離をＤｏｌｄ［Ｆ］とし、新居住地からある施設Ｆまでの距離をＤｎｅｗ［Ｆ］と示す。また、属性ｆ（家族構成ｆ）の該当件数をｎ［ｆ］とする。
【００２８】
次に、上記の数式を用いた近度算出処理の流れについて説明する。
図７に示すように、まず、過去契約者（過去に居住地を転居した顧客）に対して、初期値を１として全過去契約者数分まで、過去契約者ごとにそれぞれ計算を開始する（Ｓ１０１）。そして、過去契約者ごとに、初期値を１として計算する全施設数分まで、施設ごとの近度γを計算開始する（Ｓ１０２）。近度（ｉγ［Ｆ］）の計算を繰り返し行い（Ｓ１０３）、一の過去契約者に対して、全ての施設ごとの近度γの算出が終了すると（Ｓ１０４）、全ての過去契約者に対して同様の計算を繰り返し、さらに全ての過去契約者についての計算が終了すると（Ｓ１０５）、家族構成や年齢層等の属性ごとに分類して近度γの出力を行い（Ｓ１０６）、処理を終了する。このような工程を経て、図４に例示するような家族構成や年齢層等の属性ごとの平均近度を算出した表を作成することができる。
【００２９】
（物件情報データベース）
図８は、物件情報データの一例を示す図である。
物件情報データベース１２に記憶されている物件情報データは、物件ごとに、物件の識別情報、物件の諸条件に関する情報、及び、各施設までの距離に関する情報等を含むものである。
具体的には、図８に示すように、物件情報データには、物件を識別するための情報として「物件ＩＤ」及び「物件名」、物件の諸条件に関する情報として「物件種別」、「エリア」、「住所」、「家賃」、「間取り」、「面積」、「築年数」、さらに、各施設までの距離に関する情報として「駅」、「小学校」、「スーパー」等の項目を含む。
例えば、本実施形態であれば、あるレコードには、物件ＩＤ「１００００１」、物件名「○○ハイツ」、物件種別「マンション」、エリア「奈良県奈良市」、住所「奈良県奈良市ＸＸ町Ｘ番地」、家賃「４．０万円」、間取り「２ＬＤＫ」、面積「５５ｍ２」、築年数「３年」、駅までの距離「８００ｍ」、小学校までの距離「１５００ｍ」、スーパーまでの距離「４００ｍ」と記録されている。
なお、物件情報データに含まれる項目は上記に限定されるものではなく、これらの一例の他、ユーザが物件を検索する際にキーワードとなる全ての項目を含むものである。
【００３０】
（操作受付部）
操作受付部１３は、本装置１のＣＰＵ、メモリ、通信用インターフェース、入力装置等が各種プログラムと協働することにより実現される。この操作受付部１３は、ユーザが各自の情報端末２から入力して本装置１に送信した性年齢や家族構成等に関する情報を、そのユーザの属性情報としてデータ化して取得する処理を行う。
また、ユーザが各自の情報端末２から入力して本装置１に送信した予算、エリア、間取り、築年数等、物件に対するユーザの希望条件に関する情報をデータ化して取得する処理も行う。
【００３１】
（読み出し部）
読み出し部１４は、本装置１のＣＰＵ、メモリ、ハードディスクドライブ等が各種プログラムと協働することにより実現される。この読み出し部１４は、操作受付部１３により取得したユーザの属性と転居実態情報データベース１１に記憶されている転居実態情報に含まれる属性項目とを照合する処理を行い、ユーザの属性に該当すると判断された転居実態情報を、推奨優先施設を示す該当情報として選択して読み出す処理を行う。具体的には、図４に示す属性別近度表（テーブル）から該当する属性を検索することにより行う。
【００３２】
（施設情報提示処理実行部）
施設情報提示処理実行部１５は、該当情報提示処理実行部に相当するものであり、本装置１のＣＰＵ、メモリ、通信用インターフェース、出力装置等が各種プログラムと協働することにより実現される。この施設情報提示処理実行部１５は、読み出し部１４によりユーザの属性に応じて選択された該当情報に含まれる推奨優先施設を示す情報を、情報端末２にて表示可能なデータとしてそのユーザの情報端末２に対して送信する処理を行う。
【００３３】
（抽出部）
抽出部１６は、本装置１のＣＰＵ、メモリ、ハードディスクドライブ等が各種プログラムと協働することにより実現される。この抽出部１６は、操作受付部１３により取得したユーザの希望条件と物件情報データベース１２に記憶されている物件情報に含まれる諸条件とを照合する処理を行い、ユーザの希望条件に該当すると判断された物件情報を選択して抽出する処理を行う。
【００３４】
（物件情報提示処理実行部）
物件情報提示処理実行部１７は、本装置１のＣＰＵ、メモリ、通信用インターフェース、ハードディスクドライブ、出力装置等が各種プログラムと協働することにより実現される。この物件情報提示処理実行部１７は、抽出部１６によりユーザの希望条件に応じて選択された物件情報を、情報端末２にて表示可能なデータとしてそのユーザの情報端末２に対して送信する処理を行う。
物件情報提示処理実行部１７は、後述する適合度算出部１８の機能も含み、その適合度算出部１８により算出した適合度又は後述する優先順位にしたがって、物件を並べ替えたり優先的に送信したりする。
【００３５】
（適合度算出部）
適合度算出部１８は、本装置１のＣＰＵ、メモリ、ハードディスクドライブ等が各種プログラムと協働することにより実現される。この適合度算出部１８は、物件ごとに、各施設との距離がユーザの属性に応じた推奨優先施設及びその他の施設との距離とそれぞれ適合しているか否かを計算する処理を行う。例えば、物件ごとに、各施設との近度と属性ごとに示す推奨優先施設との近度とを比較し、それらの近度について正の相関関係が強い程、その物件の適合度を高くする。
なお、適合度に代えて、物件ごとに、各施設との距離がユーザの属性に応じた推奨優先施設及びその他の施設との距離、及び、それぞれの施設との近度との相関関係に応じて優先順位を設定することとしてもよい。例えば、物件ごとに、各施設との近度と属性ごとに示す推奨優先施設との近度とを比較し、それらの近度について正の相関関係が強い程、その物件の優先順位を高くする。
【００３６】
なお、本装置１の機能は、不動産会社や物件を検索するユーザによって享受されることになるが、当該機能の利用者への提供方式としては、例えば、クラウドサービスやＡＳＰサービス等の方式が利用可能である。また、ウェブサーバとデータベースサーバは別体として構成してもよい。また、システムバックアップ、データベースバックアップを行うことが好ましい。
【００３７】
＜本実施形態に係る物件情報提示方法及び該当情報提示方法＞
次に、本実施形態に係る物件情報提示方法及び該当情報提示方法について説明する。
本実施形態に係る物件情報提示方法及び推奨優先施設情報提示方法は、コンピュータとして機能する本装置１を用いることで実現され、換言すると、本装置１が実行する物件情報提示処理及び該当情報提示処理では、本実施形態に係る物件情報提示方法及び該当情報提示方法が適用されている。
以下、本実施形態に係る物件情報提示方法及び該当情報提示方法の説明として、本装置１による処理の流れと当該処理中の各工程について説明する。
【００３８】
（該当情報提示処理）
図９は、該当情報提示処理の流れを示すフローチャートである。
本装置１により実行される該当情報提示処理は、図９に示す流れにしたがって進行する。
まず、操作受付部１３によりユーザ属性を受付ける（Ｓ２０１）。すなわち、操作受付部１３により、ユーザが各自の情報端末２から入力して本装置１に送信した性年齢や家族構成等に関するユーザの属性情報を受信する。
次に、読み出し部１４により、そのユーザ属性と転居実態情報データベース１１に記憶されている転居実態情報に含まれる属性項目とを照合する（Ｓ２０２）。このとき、ユーザ属性に該当する転居実態情報の属性が存在しない場合（Ｓ２０３：ＮＯ）、既存の転居実態情報の属性の中から最も近い属性のものを選択すべく、そのユーザ属性について類似属性を設定する（Ｓ２０４）。なお、Ｓ２０３の判断処理は、ユーザが入力した属性、例えば家族構成（ライフステージ）が一般的なものではない稀なケースである場合にのみ実行することとしてもよい。
一方、ユーザ属性に該当する転居実態情報の属性が存在する場合（Ｓ２０３：ＹＥＳ）、又は類似属性を設定した場合（Ｓ２０４）、読み出し部１４により、転居実態情報の中からユーザの属性に該当すると判断された転居実態情報を該当情報（推奨優先施設）として選択して読み出す（Ｓ２０５）。そして、施設情報提示処理実行部１５により、該当情報（推奨優先施設）を出力して（Ｓ２０６）、処理を終了する。すなわち、施設情報提示処理実行部１５により、その選択された該当情報を、ユーザの情報端末２にて表示可能なデータとしてそのユーザの情報端末２に対して送信する。
【００３９】
（物件情報提示処理）
図１０は、物件情報提示処理の流れを示すフローチャートである。
本装置１により実行される物件情報提示処理は、図１０に示す流れにしたがって進行する。
まず、操作受付部１３によりユーザ属性とユーザの希望条件とを受付ける（Ｓ３０１）。すなわち、操作受付部１３により、ユーザが各自の情報端末２から入力して本装置１に送信した性年齢や家族構成等に関するユーザの属性情報と、予算、エリア、間取り、築年数等の希望条件に関する情報とを受信する。
次に、読み出し部１４により、そのユーザ属性と転居実態情報データベース１１に記憶されている転居実態情報に含まれる属性項目とを照合する（Ｓ３０２）。このとき、ユーザ属性に該当する転居実態情報の属性が存在しない場合（Ｓ３０３：ＮＯ）、既存の転居実態情報の属性の中から最も近い属性のものを選択すべく、そのユーザ属性について類似属性を設定する（Ｓ３０４）。
一方、ユーザ属性に該当する転居実態情報の属性が存在する場合（Ｓ３０３：ＹＥＳ）、又は類似属性を設定した場合（Ｓ３０４）、読み出し部１４により、転居実態情報の中からユーザの属性に該当すると判断された転居実態情報を該当情報（推奨優先施設）として選択して読み出す（Ｓ３０５）。
さらに、抽出部１６により、そのユーザの希望条件と物件情報データベース１２に記憶されている物件情報に含まれる諸条件とを照合する（Ｓ３０６）。そして、希望条件に該当する諸条件を備えた物件情報が存在する場合（Ｓ３０７：ＹＥＳ）、抽出部１６により、物件情報の中からユーザの希望条件に該当すると判断された物件情報を選択して抽出する（Ｓ３０８）。
次に、適合度算出部１８により、選択した物件情報について、各施設との距離とユーザの属性に応じた推奨優先施設及びその他の施設との距離とを比較して優先順位の設定又は適合度の算出を行う（Ｓ３０９）。
そして、物件情報提示処理実行部１７により、優先順位又は適合度の高い順に物件情報を出力すると共に（Ｓ３１０）、施設情報提示処理実行部１５により、該当情報（推奨優先施設）を出力して（Ｓ３１１）、処理を終了する。すなわち、抽出部１６により選択抽出された物件情報を、優先順位又は適合度の高い順にユーザの情報端末２にて表示可能なデータとしてそのユーザの情報端末２に対して送信すると共に、読み出し部１４により選択され読み出された該当情報を、ユーザの情報端末２にて表示可能なデータとしてそのユーザの情報端末２に対して送信する。
なお、希望条件に該当する諸条件を備えた物件情報が存在しない場合は（Ｓ３０７：ＮＯ）、そのまま処理を終了する。
【００４０】
（物件検索システムの利用方法）
次に、上記処理を実行する本装置１を含む物件検索システムＳの具体的な利用方法の一例について説明する。
図１１は、本装置１を含む物件検索システムＳの概要を示す図である。図１２は、ユーザの情報端末２に表示される入力画面の一例を示す図である。図１３は、ユーザの情報端末２に表示される検索結果画面の一例を示す図である。
【００４１】
図１１の概要図に示すように、まずユーザは、情報端末２から、自身の家族構成（ライフステージ）、年齢、現住所等の属性を入力して、ユーザの個人属性情報を作成する。この作業は、通常、本装置１と外部通信網ＮＴにより接続され、物件検索システムＳに組み込まれた情報端末２の画面上で行われる。このとき、入力画面は、図１２に示すように、現住所は直接入力するが、家族構成と年齢については予めシステム側が用意した選択肢から選択する方式とする。これにより、ユーザの属性を転居実態情報データベース１１に含まれる転居実態情報の属性と無理なく合致させることが可能となる。
【００４２】
ユーザの個人属性情報は、外部通信網ＮＴを介して情報端末２から本装置１に送信され、転居実態情報データベース１１に記憶された転居実態情報の属性項目と照合することにより、新旧住環境を比較することとなる。すなわち、ユーザの家族構成や年齢から、同じ属性に含まれる過去の顧客の傾向を参照して、新しい居住地において近くにあると好ましい推奨優先施設を選択する。なお、本実施形態では、転居実態情報は、年度ごとに「２０１４年契約者ＤＢ」、「２０１３年契約者ＤＢ」、「２０１２年契約者ＤＢ」・・・等と分類して記録されている。
ユーザの属性ごとに推奨優先施設が選択されると、その推奨優先施設の情報と物件情報データベース１２の物件情報の各施設との距離に関する情報とを照合し、該当する物件情報の絞り込みや並べ替えを行ってその検索情報を表示する。
【００４３】
検索結果表示画面は、図１３に示すように、ユーザ属性表示領域３１、推奨優先施設順位表示領域３２、推奨優先施設距離表示領域３３、物件表示領域３４とから構成される。なお、本実施形態では、物件情報と推奨優先施設情報とを同時に一画面上で表示させるが、これに限定されるものではなく、別々に表示させることとしてもよい。
【００４４】
ユーザ属性表示領域３１には、ユーザが入力した属性、すなわち、家族構成「夫婦・長子未就学」、年齢「３６歳（３０歳〜３９歳）」、現住所「奈良市左京６丁目６番地」が表示されている。
推奨優先施設順位表示領域３２には、ユーザの属性に応じて選択された推奨優先施設の名称と近度が優先順位順に表示されている。例えば、本実施形態では第１位から第３位まで表示されており、「１位、施設名：駅、近度：１．３５」、「２位、施設名：小学校、近度：２．２１」、「３位、施設名：スーパー、近度：２．５０」と表示されている。
推奨優先施設距離表示領域３３には、上記の３つの推奨優先施設に対する、現住所の場合の距離と新住所にて推奨される距離とを比較した数値が表示されている。例えば、現住所の奈良市左京６丁目６番地からは、「駅：１２００ｍ、小学校：１６００ｍ、スーパー：８００ｍ」であるが、推奨される新住所では、「駅：１５１２ｍ、小学校：２０４８ｍ、スーパー：２０００ｍ」であると表示されている。
物件表示領域３４には、検出された物件が一覧で表示されており、各物件について、物件名、住所、家賃（万円）、築年数（年）、駅までの距離（ｍ）、小学校までの距離（ｍ）、スーパーまでの距離（ｍ）、適合度等が表示されている。本実施形態では、物件は、家賃や築年数順に並べ替えることができることはもちろん、適合度順に並べ替えすることもでき、例えば、本実施形態では、適合度の一番高い「ルーチェ△△（適合度：０．９９）」が最上位に表示され、続いて「□□コート（適合度：０．６０）」「○○ハイツ（適合度：０．５３）」が順に表示されている。このように、適合度に対して並べ替えを行えば、ユーザの属性にとっての住環境の適合度が高い順番に物件を並べ替えることができる。また、本実施形態では、駅、小学校、スーパーの３つの施設についての距離がそれぞれ表示されているが、ここに表示される施設は、推奨優先施設によって変更される。
【００４５】
また、例えば、転居実態情報データに、以下のような項目や条件を追加又は加味させることもできる。
（１）親の居所（実家等）を加味して、育児や介護の際の負担軽減も考慮した推奨地域や物件を絞り込むことができる。
（２）世帯年収や資産状況等を含め、それらの金銭的な条件により選択する地域が異なることを反映させてもよい。
（３）全国一律ではなく、地域性や県民性を考慮することにより、よりユーザの属性に即した推奨地域を提示することができる。
（４）属性に、食生活、運動、喫煙、飲酒、労働時間、睡眠時間、朝型夜型等、ユーザの生活習慣やライフスタイルを加えることもできる。
（５）地域への愛着度、地域への不満・評価等の定性評価を加えることにより、属性ごとの地域への満足度を加味できる。
【００４６】
以上のように、本発明の物件情報提示装置、物件情報提示方法、該当情報提示装置及び該当情報提示方法によれば、旧居住地から新居住地へ転居する際に優先的に近づいた方が好ましい推奨優先施設をユーザの属性ごとに選択して提示することができ、また、その推奨優先施設との距離関係において条件を満たす物件をユーザの属性に応じて優先的に提示することができる。
また、ユーザの専門知識や判断材料が乏しく、且つ、検索結果として条件の類似した物件の情報が多数表示される場合や、物件の検索時に、事前情報がほとんどなく、ユーザが自分と同じようなライフスタイルの人がどのような物件を選択しているか参考にして、自分の属性に合った物件を探したい場合等には、本発明は特に有効である。
【００４７】
上記の実施形態には、主として、物件検索システムにおける物件情報提示装置、物件情報提示方法、当該情報提示装置及び当該情報提示方法について説明した。しかし、上記の実施形態は、本発明の理解を容易にするための一例に過ぎず、本発明を限定するものではない。本発明は、その趣旨を逸脱することなく、変更、改良され得ると共に、本発明にはその等価物が含まれることはもちろんである。
【符号の説明】
【００４８】
１    本装置（物件情報及び該当情報提示装置）
２    情報端末
１１  転居実態情報データベース
１２  物件情報データベース
１３  操作受付部
１４  読み出し部
１５  施設情報提示処理実行部
１６  抽出部
１７  物件情報提示処理実行部
１８  適合度算出部
３１  ユーザ属性表示領域
３２  施設順位表示領域
３３  施設距離表示領域
３４  物件表示領域
Ｓ    物件検索システム
ＮＴ  外部通信網
【図１】
0006550277.tif 000002
【図２】
0006550277.tif 000003
【図３】
0006550277.tif 000004
【図４】
0006550277.tif 000005
【図５】
0006550277.tif 000006
【図６】
0006550277.tif 000007
【図７】
0006550277.tif 000008
【図８】
0006550277.tif 000009
【図９】
0006550277.tif 000010
【図１０】
0006550277.tif 000011
【図１１】
0006550277.tif 000012
【図１２】
0006550277.tif 000013
【図１３】
0006550277.tif 000014
【図１４】
0006550277.tif 000015