(57)【要約】【解決手段】  住宅所有者の住宅不動産資産における価格特性を保護する契約商品を作成、市場取引、および売却するためのシステムが本発明に従って提供される。前記派生商品は、住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社によって住宅所有者に販売される「住宅資産保護商品」などの簡易契約書の形態で作成することができる。この派生商品により住宅購入者は、当該契約書によって規定された所定の決済期日に現金決済で支払いを受ける。この支払いは、例えば住宅の市場価格または資産価格と、例えば前記契約書購入日と前記決済期日との間のベンチマーク不動産インデックス価格の下落との相関関係による。本発明の住宅資産保護契約は、モーゲージ証券と同様に流通市場で証券化して機関投資家に売却することが可能であり、これにより機関投資家は住宅不動産価格の投機を行って投資ポートフォリオを拡大することができる。【選択図】      図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
住宅所有者の住宅不動産資産の価格特性を保護する金融債券を作成および販売するために実行される方法であって、
（ａ）前記住宅所有者の不動産資産と同一タイプの複数の住宅不動産資産の価格を特徴付けるベンチマークインデックスを設定し、若しくは当該ベンチマークインデックスにアクセスする工程と、
（ｂ）第１の時点において第１の価格を有する前記同一タイプの不動産資産のベンチマークインデックスに基づいて金融債券を設定する工程であって、この金融債券は、決済期日を有し、且つ前記第１の時点での前記住宅所有者の不動産資産の前記価格特性と、前記第１の時点と前記決済期日との間の前記インデックスの価格下落との相関関係により現金決済支払いを定義するものである、前記設定する工程と、
（ｃ）購入価格の引き換えとして前記住宅所有者に前記金融債券を販売するための工程と、
（ｄ）前記住宅不動産価格を予想して投機する買手が購入できるように、前記金融債券を、流通市場で他の住宅所有者に販売する他の類似金融債券と伴に証券化するための工程と、
を有し、
（ｅ）前記第１の時点と前記決済期日との期間の間に前記ベンチマークインデックス価格が下落した場合、前記住宅所有者が、当該決済期日に前記現金決済支払いを受けるように構成されていることを特徴とするものである
方法。
【請求項２】
請求項１記載の方法において、前記現金決済支払いは、さらに、前記契約書で指定された所定の最低額を超える前記ベンチマークインデックス価格の下落幅が前記第１の時点と決済期日との期間の間に発生することに基づいて実行されるものである。
【請求項３】
請求項１記載の方法において、前記現金決済支払いは、前記契約書で指定された所定の金額で上限が設けられているものである。
【請求項４】
請求項１記載の方法において、前記住宅所有者の不動産資産の前記価格特性は当該不動産資産の市場価格である。
【請求項５】
請求項１記載の方法において、前記住宅所有者の不動産資産の前記価格特性は当該不動産資産における住宅資産額である。
【請求項６】
請求項１記載の方法において、前記不動産資産タイプは地理的領域によってさらに定義されるものである。
【請求項７】
請求項１記載の方法において、前記ベンチマークインデックスは、住宅都市開発省（Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ  ｏｆ  Ｈｏｕｓｉｎｇ  ａｎｄ  Ｕｒｂａｎ  Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ：ＨＵＤ）によって演算処理および発行される米国住宅統計調査（Ａｍｅｒｉｃａｎ  Ｈｏｕｓｉｎｇ  Ｓｕｒｖｅｙ：ＡＨＳ）である。
【請求項８】
請求項１記載の方法において、前記不動産資産タイプは、住宅、タウンハウス、コンドミニアム（分譲マンション）、所有アパートまたはコープアパート（ｃｏ−ｏｐｓ）である。
【請求項９】
請求項１記載の方法において、前記契約商品は住宅ローンのオリジネータによって前記住宅所有者に販売されるものである。
【請求項１０】
請求項１記載の方法において、前記契約商品は損害保険（Ｐ&Ｃ）会社によって前記住宅所有者に販売されるものである。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、「住宅資産保護商品」（Ｈｏｍｅ  Ｅｑｕｉｔｙ  Ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ  Ｐｒｏｄｕｃｔ：ＨＥＰ）と呼ばれる金融商品に関し、前記金融商品によって、住宅所有者および貸手は住宅資産価格の大幅な下落を回避することが可能になり、さらに金融商品は、モーゲージ証券（Ｍｏｒｔｇａｇｅ  Ｂａｃｋｅｄ  Ｓｅｃｕｒｉｔｙ：ＭＢＳ）市場に全く新規のモーゲージ証券を創出するものである。
【背景技術】
【０００２】
米国における住宅不動産価値および地価は国富の半分以上の割合を占める。住宅を所有することは常に「アメリカンドリーム」の一部を成してきたが、これは他の多くの国においても重要な社会的目標である。住宅市場における着実な価格上昇を背景として、大部分の個人にとって住宅は最大唯一の資産であり、住宅に関連した蓄積資産は個人の純資産の相当な部分を構成する。
【０００３】
しかしながら、過去２０年間の間に東海岸および西海岸で何度か証明されてきたように、このような住宅不動産保有は価格下落の動きによってリスクに曝される恐れがある。価格下落は多くの住宅所有者の純資産に悪影響を及ぼすだけでなく、これによって住宅不動産資産の建設業者および開発業者、さらに住宅ローン会社は、債務不履行となった借手から悪影響を受けて損害を蒙る可能性もある。
【０００４】
米国における金融市場の高度化にもかかわらず、住宅所有者および貸手によるこの巨大な資産クラスの価格保護を支援する目的で特に考案された金融商品は未だに存在しない。事実上全ての大規模市場および資産クラスにおいて二次的な金融商品が存在し、投資および現状回避のための代替方法を投資家に提供している（例えば、株式のためのオプション市場、商品のための先物市場、および通貨のための債券市場など）。しかしながら、住宅不動産市場において実質的に利用可能な唯一の回避機構は金利に基づいた金融先物取引または金融オプションのみであり、これらは不動産価格に間接的にしか関与していない。従って、住宅不動産の所有者および住宅ローン会社は、上記リスクを直接回避する金融商品によって多大な恩恵を受けるものである。実際に、このようなヘッジ商品の必要性を認識し、不特定の不動産価格インデックスに基づく現金決済の先物契約およびオプション契約の利用可能性を提唱した研究論文が１９９０年前半に数名の経済学教授によって出版された（Ｃａｓｅ，Ｊｒ．、Ｋ．Ｅ．、Ｓｈｉｌｌｅｒ，Ｒ．Ｊ．およびＷｅｉｓｓ，Ａ．Ｎ．の「Ｉｎｄｅｘ−Ｂａｓｅｄ  ｆｕｔｕｒｅｓ  ａｎｄ  Ｏｐｔｉｏｎｓ  Ｍａｒｋｅｔｓ  ｉｎ  Ｒｅａｌ  Ｅｓｔａｔｅ（１９９１年１２月）、Ｓｈｉｌｌｅｒ，Ｒ．Ｊ．およびＷｅｉｓｓ，Ａ．Ｎ．の「Ｈｏｍｅ  Ｅｑｕｉｔｙ  Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ」（ＮＢＥＲ  Ｗｏｒｋｉｎｇ  Ｐａｐｅｒ  Ｓｅｒｉｅｓ，Ｗｏｒｋｉｎｇ  Ｐａｐｅｒ  Ｎｏ．４８３０（１９９４）を参照）。しかしながら、前記研究論文においては、実質上全ての住宅所有者に対してこのような商品を広範囲に利用可能にする方法については定義されておらず、また、これらの商品を証券化して新規タイプのＭＢＳ商品としてＭＢＳ市場で入手可能にする方法についても定義されていなかった。そのため１０年後においても、不動産を保護する効果的な方法が未だに存在しない。
【０００５】
このような金融商品を提供する試みの唯一の事例として投資家に知られていたのは、１９９１年５月にロンドン先物オプション取引所（Ｌｏｎｄｏｎ  Ｆｕｔｕｒｅｓ  ａｎｄ  Ｏｐｔｉｏｎｓ  Ｅｘｃｈａｎｇｅ：Ｌｏｎｄｏｎ  Ｆｏｘ）により提案された英国住宅不動産価格における先物契約であった。しかしながら、英国での住宅不動産価格が変動していたのにもかかわらず、取引に基づいたシステムを利用する住宅所有者が殆ど存在せず、この顧客の利用不足を隠蔽するために、取引において前記先物契約の売買代金が人為的に維持されたことが明らかになると、前記先物契約における取引は即座に停止となった。
【０００６】
住宅不動産資産を保護する商品の別の歴史的実例としては、１９８０年代および１９９０年代に特別「住宅不動産資産保証」プログラムを開始したイリノイ州オークパーク市およびシカゴ市があり、これらプログラムはある特定の非常に限定された状況下で住宅価格を保護することを目的としていた。しかしながら、これらプログラムは人種的人口構成の変化に伴う近隣地域の変化を対象としたものであり、不動産価格全体におけるより大きな変動を対象としたものではなかった。補償範囲を行使する目的で、住宅所有者が住宅価格の下落が、他の市場要因によってではなく近隣地域における人種的変化によってもたらされたものであることを証明することは困難だったため、これらプログラムの参加者は比較的低レベルに留まった。
【０００７】
住宅を購入するために購入者は通常、住宅ローン（ｍｏｒｔｇａｇｅ）と呼ばれる融資を受ける。住宅ローンは購入価格から住宅購入者が即金払いできる金額を減算したものである。通常、この現金による頭金は住宅総価格の２０パーセント（２０％）若しくはそれ未満であるが、ゼロパーセント（０％）にすることも可能である。購入時に総価格の２０％未満の支払を行う住宅所有者に対しては、住宅ローンの一部として追加的な住宅ローン保険料を月々支払うことが要求される。住宅の総価格から、住宅所有者が任意の時点において返済義務のある住宅ローン額を減算した額は住宅所有者の住宅資産に相当する。従って、住宅資産は、実質的には住宅所有者が自らの住宅に投資した現金額であり、通常個人の純資産総額の大部分に相当し、住宅所有者が追加資金の借入れを行う（これは一般に「第２住宅ローン」と呼ばれる）手段として頻繁に利用されることさえある。また、住宅所有者が支払う住宅の頭金が住宅総価格の２０％未満となる場合、「住宅ローン保険」を購入することが義務付けられることもある。このように、住宅所有者による住宅ローンの債務不履行から抵当銀行を守ることを意図する保険証券のために、住宅所有者は抵当銀行に対して月々追加払いを行うものである。最後に、住宅所有者は前記銀行によって、住宅に対する「住宅所有者保険」に加入することを義務付けられる。しかしながら、この保険証券は、火災または他の物理的災害による住宅の破損または破壊に対する補償を提供するのみであり、往々にしてより大きなリスクである市場要因による住宅価格の下落については補償しない。
【０００８】
住宅価格の市場下落に対する付加的な保険補償が長年に渡って求められてきたが、保険会社は様々な理由から、このような住宅資産保険証券を作成することを躊躇してきた。
【０００９】
第１に、住宅価格に影響を与える多くの要因は住宅所有者の直接的な管理下にあるため、特定住宅の価格下落に対して直接的な保護を提供する保険証券は「モラルハザード（ｍｏｒａｌ  ｈａｚａｒｄ）」の１つである。住宅所有者が住宅および不動産資産を適切に維持することを怠ったり、装飾的な改装または本質的に固有の変更を行った場合は、必然的に不動産資産の価格は下落する結果となる。しかしながら保険会社が、保険証券の債務不履行規定などによって、住宅売買価格の下落割合のどの程度が「住宅所有者の直接的な管理」要因のうちのいずれによって起こったものであるかを客観的に証明するのは困難である。従って、住宅資産保険証券を有する住宅所有者はいかなる経済的リスクにも直面しないため、不動産資産の維持を怠る傾向にある。
【００１０】
第２の問題は、不動産資産に多額を支払った住宅購入者は、少なくとも比較的近い将来に住宅を同一価格で売却できない可能性があるため、住宅資産保険証券を購入する特別な動機があることである。これは「逆選択問題」と呼ばれる。従って、住宅資産保険証券によって保険会社は真っ向からこのリスクに曝されることになる。第３の問題およびそれに関連した問題は、保険会社が差額を補償することを知っていて、売却時において所有住宅に対する市場価格を獲得するための当然の努力を怠る住宅資産保険証券の所有者がいることである。これらの理由により、住宅資産保険証券は実現不可能となった。
【００１１】
さらに、この派生商品に、金融取引上の売買を必要とする複雑な金融債券の形態ではなく、住宅所有者の住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社によって販売される契約書の形態を採用することができれば、住宅所有者にとって非常に有益であるといえる。
【発明の開示】
【課題を解決するための手段】
【００１２】
住宅所有者の住宅不動産資産における価格特性を保護する派生商品を作成および市場取引きするためのシステムを本発明に従って提供する。前記派生商品は、住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社によって住宅所有者に販売される「住宅資産保護商品」などの簡易契約書の形態で作成することができる。この派生商品により住宅購入者は、当該契約書によって規定された所定の決済期日に現金決済で支払いを受ける。この支払いは、例えば住宅の市場価格または資産価格と、例えば前記契約書購入日と前記決済期日との間のベンチマーク不動産インデックス価格の下落との相関関係による。本発明の住宅資産保護契約はモーゲージ証券と同様に流通市場で証券化して機関投資家に売却することが可能であり、これにより機関投資家は住宅不動産価格の投機を行って投資ポートフォリオを拡大することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１３】
上述した目的および他の目的を、本発明の「住宅資産保護商品」（ＨＥＰ）によって達成する。ＨＥＰは現金決済の金融商品であり、類似価格の住宅不動産の基本インデックスまたは基礎データ点、または住宅不動産に影響を与える他の基礎要因に基づいている。前記ＨＥＰは、住宅資産価格の損失額の全てまたはその一部を住宅所有者に返済することによって住宅所有者を保護するものである。
【００１４】
本出願において、「住宅不動産」は、住宅、タウンハウス、コンドミニアム（分譲マンション）、所有アパートおよびコープアパート（ｃｏ−ｏｐ）を含んだ（これに限定されるものではない）所有者が居住する住宅施設を意味する。
【００１５】
前記ＨＥＰの購入者は、当然ながら住宅不動産資産所有者および貸手である。本発明においては、前記ＨＥＰを購入するために、前記住宅所有者は住宅ローンの支払いの一部として月々追加料金の支払いを要求される。次に、前記ＨＥＰは、通常住宅ローン期間と一致する前記ＨＥＰの決済期日の前に前記ＨＥＰの行使価格によって規定される特定額分または特定割合で当該ＨＥＰの基本インデックス価格の下落が起こった場合、住宅所有者の住宅資産を保護するものである。決済期日において前記インデックス価格が前記行使価格以下に下落した場合、前記ＨＥＰは「イン・ザ・マネー」となり、住宅資産の損失額の全てまたは一部が前記住宅所有者に返済される。一方、決済期日において前記インデックス価格が前記行使価格を超えている場合、前記ＨＥＰは前記住宅所有者に対する返済金額なしに単に満了する。
【００１６】
このような住宅不動産の派生商品市場を開発する工程が図１のフロー図において図示されている。工程１０は、関連住宅不動産価格のベンチマークインデックスをコンピュータで演算処理する工程を含む。但し、前記演算処理のために住宅不動産のデータプロバイダを利用することもできる。このようなデータプロバイダには、ＨＵＤの延長機関である米国住宅統計調査（Ａｍｅｒｉｃａｎ  Ｈｏｕｓｉｎｇ  Ｓｕｒｖｅｙ：ＡＨＳ）、連邦住宅管理公団（Ｆｅｄｅｒａｔｅｄ  Ｈｏｕｓｉｎｇ  Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ：ＦＨＡ）および連邦政府の住宅都市開発省（Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ  ｏｆ  Ｈｏｕｓｉｎｇ  ａｎｄ  Ｕｒｂａｎ  Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ：ＨＵＤ）、Ｃａｓｅ、Ｓｈｉｌｌｅｒ、Ｗｅｉｓｓまたは類似資産評価会社が含まれる。データプロバイダを利用しない場合は、適切なインデックスにカスタマイズ処理を行い、特定の対象住宅不動産のパラメータに適合するように処理することができる。この作業は、Ｓｔａｎｄａｒｄ  &Ｐｏｏｒｓまたは他の格付機関の１つ、若しくはＣｒｅｄｉｔ  Ｓｕｉｓｓｅ  Ｆｉｒｓｔ  Ｂｏｓｔｏｎなど、インデックス作成に精通し、住宅不動産の格付業界において専門知識および信頼性を有する投資銀行と共同して行うことができる。
【００１７】
前記インデックスは、単身者用住居、タウンハウス、コンドミニアム（分譲マンション）または所有アパートなどの特定タイプの住宅不動産資産に関する統合価格を示す。また、前記インデックスは特定価格目標の範囲内で不動産資産を特徴付ける。あまりにも広範な住宅不動産資産タイプを算入すると、不動産資産価格の変動におけるインジケータとしてのインデックスの役割が低下するため、前記インデックスでは、首都圏、郵便番号、郡区または市などの地域、および価格幅に基づいて不動産資産タイプが細分化されることが多い。このように、前記インデックスを利用して、例えば、「郵便番号５５３５９における＄２００，０００〜３００，０００の単身者用住居」または「ニューヨーク市マンハッタンにおける１００万ドル以上のコンドミニアム」などの価格変動における明瞭且つ簡潔な理解を得ることができる。
【００１８】
前記ＨＥＰの基準を派生商品所有者の住居の価格変動ではなく、前記インデックスの価格変動とすることにより、保険会社が住宅資産保険証券を販売するのを躊躇させてきた前記モラルハザードおよび逆選択の問題は排除される。
【００１９】
前記ＨＥＰの基本ベンチマークに適切な基礎を提供する適格な住宅不動産インデックスを選択および構築する際に考慮すべき点がいくつかある。第１に、前記インデックスには、当然のことながら前記不動産資産タイプおよび地域と関連のあるデータ点が含まれる必要がある。前記データ点が含まれない場合は、前記インデックスは前記ＨＥＰの価格の限定要因としての役割を果たさない。第２に、前記インデックスは前記不動産資産の価格変動を確実に反映するものでなければならない。多くの場合、最も容易に入手可能な不動産資産データは評価価格であるが、実際の不動産取引からのデータが好ましい場合もある。第３に、コンピュータで演算処理されたデータ結果が妥当性を持つように、前記インデックスの作成装置によって前記基礎的な不動産資産が適切に分類される必要がある。
【００２０】
第４に、総合価格をコンピュータで算出処理する際は、前記インデックスにより多くのデータ点を組み込む必要がある。これは、建物または不動産資産所有者からなるより小さなサブセットによってインデックス全体に歪みが出ないようにするために非常に重要である。第５に、前記インデックスは、基礎不動産価格の有効な測定手段として認定される必要がある。従って、政府機関または周知および公認の企業団体によって前記インデックスが演算処理されるのがより好ましい。
【００２１】
上記の理由から、本発明の住宅不動産派生商品において使用する好適なインデックスは、ＨＵＤによって演算処理および発行される「米国住宅統計調査」である。
【００２２】
図１で示した工程２０は前記ＨＥＰの作成工程を含む。前記ＨＥＰの基本インデックスまたはデータ点が行使価格以下であった場合は、当該ＨＥＰにより支払いの即時払いを行う決済期日が特定されなければならない。論理上の決済期日は、前記住宅所有者の最後の住宅ローン支払日、および／または前記ＨＥＰの購入者が住居を売却する任意の日となる。なぜなら、前記時点において前記住宅所有者は実際に不動産資産価格の下落の影響を受けるためである。前記購入者に対する前記ＨＥＰの価格およびその後の月々の支払価格は、例えば、不動産資産タイプの市場において価格が下落傾向にあるときに住宅が購入された場合などの様々な要因に基づいている。このような下落市場において、特に、前記不動産資産が近い将来に売却される場合は、前記ＨＥＰの基本インデックスまたはデータ点は前記行使価格まで下落するリスクがより大きい。従って、このような場合のＨＥＰは、上昇市場の傾向にあるときに購入されたＨＥＰに比べてより高価格になる。一方、より長期的な期間においては、前記ＨＥＰが前記行使価格以下で満期になるリスクが減少するため、当該ＨＥＰの価格が下がる。さらに、住宅ローン保険の支払いと同様に、発行者は、前記ＨＥＰの価格およびその後の月々の支払価格を一年毎に調整して市場の現況に適合させることができ、それによって市場の現況および傾向に応じて前記ＨＥＰの価格を上下させる。
【００２３】
次に、前記ＨＥＰでは、前記住宅所有者の現行住宅資産に基づいた支払いおよび当該ＨＥＰの行使価格を定義する必要がある。この支払い体系には様々な可能性が考えられる。例えば、前記ＨＥＰ購入日と決算期日との間でのインデックスの下落割合全体を住宅所有者の現行住宅資産で乗算した価格の支払いが保証される場合もある。例えば、前記ＨＥＰの行使価格が２０％であり、購入日におけるＨＥＰ価格が１，０００であった場合、決算期日に前記ＨＥＰ価格が８００若しくはそれ未満であれば、前記ＨＥＰによって、前記住宅所有者の現行住宅資産を０．２（２０％）で乗算した価格の支払いが行われる。従って、前記住宅所有者が所有住居において＄２０，０００の住宅資産を有していた場合、前記ＨＥＰによって、＄２０，０００Ｘ０．２＝＄４，０００が当該住宅所有者に支払われる。他の代替体系には上限付ＨＥＰが含まれる。この上限付ＨＥＰでは、購入者の現金決済に、ある特定額で上限を設けるように前記ＨＥＰを定義することが可能である。前記ＨＥＰによる支払いの定義には他の様々な可能性があり、各現金決済体系は前記購入者および販売者に対して必然的に異なる相対リスクおよび報酬プロファイルを伴うため、それぞれについて適切な価格設定が必要となる。
【００２４】
前記住宅用ＨＥＰを定義するさらに別の要因は当該ＨＥＰが購入された時点である。通常、住居の購入時点で前記購入者が前記ＨＥＰを入手するのがよい。別の論理的時点は前記購入者がリファイナンスをするときである。前記ＨＥＰの価格は、購入時における基本ベンチマークインデックスまたはデータ点の価格によって定義されているので、前記販売者の立場からは前記購入者がいつ前記ＨＥＰを購入したかについては特に重要ではない。従って、前記ＨＥＰを他の所定時点で購入することが可能である。
【００２５】
前記ＨＥＰ価格は、消費者物価指数（Ｃｏｎｓｕｍｅｒ  Ｐｒｉｃｅ  Ｉｎｄｅｘ）のような生計費指数によって測定されるように、インフレに対応して指数化されるのが理想的である。このようにして前記ＨＥＰは、前記住宅資産価格を、損失程度がインフレによって時の経過と伴に不明確になる可能性のある名目損失からではなく実質損失から保護するものである。
【００２６】
ＨＥＰの掛金は、当該ＨＥＰが購入者に提供する経済的保護の代償として、且つ当該ＨＥＰの基本インデックスまたは基礎データ点が行使価格以下である場合、決済期日に購入者の住宅資産における損失に対して返済義務があることを了解した上で販売者が負っているリスクを償うために、当該ＨＥＰの購入者が販売者に対して支払う必要がある価格である。通常この購入価格には、当該ＨＥＰの支払い体系が考慮されている。前記体系としては、例えば前記支払および決算期日までの期間についての条件、さらに、当該ＨＥＰの基本インデックスによって反映された変動率を含む関連不動産タイプおよび関連地域における価格変動過程などが含まれる。
【００２７】
図１で示す本発明の工程３０は、前記ＨＥＰの販売者としての役割を果たすことができる当事者とのパートナーシップを確立する工程を有する。前記当事者は、通常、Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ  Ｍｏｒｔｇａｇｅ、Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ  Ｍｕｔｕａｌのような大型住宅ローン保険業者、若しくはＡｌｌｓｔａｔｅやＳｔａｔｅ  Ｆａｒｍのような損害保険（Ｐ&Ｃ）会社である。住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社が前記ＨＥＰを住宅所有者に販売する（工程４０）ことの主な利点は、これらの業者は、当該住宅所有者が住宅不動産資産に対して住宅ローンを受ける時点、若しくは住宅所有者保険に加入する時点で、当該住宅所有者と既に接触がある点である。従って、前記住宅購入者が自ら金融機関を訪れて上場プットオプションや短期先物契約を購入する必要はない。英国のロンドン（ＦＯＸ）取引所の失敗によって証明されたように、住宅所有者がこのような行動を取る可能性は低い。住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社を前記ＨＥＰの販売者として利用することの別の利点は、これらの業者は前記住宅ローンおよび前記購入者のその後の住宅ローンの支払いの中に当該ＨＥＰを簡単に統合させることができる点である。
【００２８】
住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社によるＨＥＰの何千または何百万の小売売上により、月々相当額の保険料収益および下落する住宅資産価格に対する負担債務（前記ＨＥＰの販売者と同一の機関が負う）のフローが生じる。このため、住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社は、これらの派生商品から生じる収益ストリームおよび債務ストリームの双方を流通市場の希望購入者に譲渡することによりリスクを分散化を選択することができる。従って、図１の工程７０では、Ｆａｎｎｉｅ  ＭａｅやＦｒｅｄｄｉｅ  Ｍａｃなどの主要なモーゲージ証券（「ＭＢＳ」）発行者とのパートナーシップの確立が必然的に必要となる。次に、これらの発行者は、住宅ローンに対して現在行っているように、前記住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社から大量のＨＥＰを買い戻すことができる。次に、工程８０において、前記発行者は、前記ＨＥＰから生じる前記収益ストリームおよび債務ストリームを証券化して、リスクプロファイル、地域、住宅価格、リスク資産総額、期間などに応じてストリップス債および他のＭＢＳのタイプとして別々に発行し、ＭＢＳ全商品対して現在行っているように、ＰｖＥＩＴ、金融機関、および年金基金に売却することができる。このような証券化されたＨＥＰの購入によって、これらの機関投資家は不動産投資および所有権に対する収益獲得手段を総合的に得ることができ、さらにヘッジファンドおよび基金などの金融機関は、これらのＨＥＰを独自のクラスにおける新規の取引機会として扱い、住宅不動産市場価格を予想して投機する手段を得る。このように、買い持ちポジションを取っている投資家および投機家は、直接所有によって生じるコスト、非流動性、および供給制限を受けることなく、前記不動産市場を「所有」することの恩恵を受けるものである。前記投資家および投機家は、前記ＨＥＰの基本インデックスが行使価格まで下落して当該ＨＥＰの支払いを強いられないように、前記不動産価格が上昇、若しくは少なくとも現状維持することに賭けている。
【００２９】
前記証券化された契約書は、ＭＢＳの分割発行のように収益ストリームを提供するが、リスクプロファイルは極めて異なる。これらの証券の保有者は、金利によって定義される期限前償還リスクを負う代わりに住宅不動産価格に伴うリスクを負うことになる。このリスクは、ＭＢＳ投資家によって採用され、金利の下落の影響を受けやすい期限前償還リスクとは反比例する。通常、住宅価格は（大規模なデフレサイクルの場合を除いて）金利上昇の環境では下落すると見込まれるため、補完的なリスクプロファイルが生じ、機関投資家にとってこの商品はさらに魅力的なものとなる。
【００３０】
さらに、引越または住宅ローンのリファイナンスのいずれかにより個々のＨＥＰの補償が消滅すると、証券化されたＨＥＰを購入した機関投資家から負担債務が全て免除されるため、補償消滅以前の高収益率の収入ストリームは当該機関投資家の手元に残ることになる。これは、金利下落の環境において住宅所有者がリファイナンスすることによって通常起こる、ＭＢＳ商品の期限前償還リスク特性と比べると好ましいものである。この期限前償還によって再投資のリスクが引き起こされるが、これは通常住宅ローン業界ではマイナスであると見なされる。
【００３１】
これらの証券化されたＨＥＰを購入することにより、前記機関投資家は、住宅ローンに関して現在行っているように、住宅価格に伴うリスクを一般市民から自らへ効率的に移動させている。さらに前記住宅資産市場を支援することで、前記機関投資家は貴重な社会的貢献を行っている。
【００３２】
本発明の住宅不動産用派生商品の別の利点は、住宅所有者が未行使状態の住宅資産を流動化させ、別の資産クラスに生産的に投資するのを支援する機会にある。より具体的には、ＨＥＰを購入することにより住宅資産の最低価格が効率的に保証されると、ＨＥＰを購入しない場合は非流動的である不動産資産価格を流動化させ、個人の投資ポートフォリオを拡大することが前記住宅所有者にとってより魅力的になる。前記住宅所有者は、前記保証された資産価格を担保として税金面で利点のある低利率で借用し、ポートフォリオの多様化およびレバレッジを行うことができる。銀行は、融資の元となる担保価格が前記ＨＥＰによって保証されているため、より率先して融資を行う。現行利率の環境に応じて、投資家は、住居を喪失する結果となるような過度の経済的リスクを負うことなく、総収益をレバレッジする様々な金融商品に合理的および慎重に投資することができる。このような投資には、第２住宅ローン（即ち、前記銀行融資）の期間と償還期限が一致する米国長期国債（Ｕ．Ｓ．Ｔｒｅａｓｕｒｙ  ｂｏｎｄ）、政府関係機関債券および良質の社債、保証投資契約、株式市場へのエクスポージャーを提供する元本保証債券または年金契約、若しくはこのような取引を特に目的とする他の金融投資商品が含まれる。
【００３３】
前記担保価格を保証することにより、前記住宅所有者にとって蓄積住宅資産を上述のように活用することがより低価格且つより低リスクのものとなり、このような保証がない場合は行う余裕のない金融投資を行うことができる。小売市場の流通チャネルを通して適切に市場取引された場合、この戦略によって、米国における何兆ドルもの累積住宅資産が経済および資本市場における生産的な再投資のために効果的に開放され、それによって一般の住宅所有者がキャッシュフローを増加し、若しくは自らの最大の資産をレバレッジして個人の富を増やすための低コスト、低リスクの裁定機会が提供される。
【００３４】
上記明細書、実施例およびデータによって商業用不動産派生商品に関する本発明を説明してきた。本発明の精神および意図した範囲から逸脱することなく様々な本発明の実施形態が考えられるため、本発明は以下に添付の特許請求の範囲に属するものである。
【図面の簡単な説明】
【００３５】
添付の図面において、
【図１】図１は、住宅不動産の派生商品を作成し、市場取引きするための本発明のシステムを示すものである。
【図１】
2008512768.tif 000003
【手続補正書】
【提出日】平成19年9月13日(2007.9.13)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
第１の住宅所有者の住宅不動産資産の価格特性を保護する金融債券を作成、証券化、および決済するためにコンピュータにより実行される方法であって、
（ａ）少なくとも１つのコンピュータにより前記第１の住宅所有者の不動産資産と同一タイプの複数の住宅不動産資産の価格を特徴付ける第１のベンチマークインデックスの第１の時点における価格に基づいて第１の金融債券を生成する工程であって、この第１の金融債券は、決済期日を有し、且つ前記第１の時点での前記第１の住宅所有者の不動産資産の価格特性と、前記第１の時点と前記決済期日との間における前記第１のベンチマークインデックスの価格下落とに相関する現金決済支払いを定義するものである、前記生成する工程と、
（ｂ）前記少なくとも１つのコンピュータにより、前記第１の住宅所有者からの販売者に対する支払として処理される保険料の引き換えとして前記販売者からの前記第１の住宅所有者に対する前記第１の金融債券が販売処理される第１の売買取引を記録する工程であって、当該少なくとも１つのコンピュータにより、前記販売者の前記第１の住宅所有者からの前記保険料の取得権利の引き換えとして前記第１の売買取引において前記第１の時点での前記第１の住宅所有者の不動産資産の価格特性と、前記第１の時点と前記決済期日との間における前記第１のベンチマークインデックスの価格下落とに相関する負担債務が前記第１の住宅所有者から前記販売者に譲渡されるように処理するものである、前記記録する工程と、
（ｃ）前記少なくとも１つのコンピュータにより前記第１の金融債券に関連する権利義務および複数の他の住宅所有者に販売処理された他の類似金融債券に関連する権利義務を含む一括債券を生成する工程であって、当該少なくとも１つのコンピュータにより前記複数の他の住宅所有者のうちの特定の住宅所有者からの保険料の取得権利の引き換えとして前記他の類似金融債券の各々により前記特定の住宅所有者の不動産資産の価格特性と、前記特定の住宅所有者の不動産資産と同一タイプの複数の住宅不動産資産の価格を特徴付けるベンチマークインデックスの価格下落とに相関する負担債務が前記特定の住宅所有者から譲渡されるように処理するものである、前記生成する工程と、
（ｄ）前記少なくとも１つのコンピュータにより前記住宅不動産価格を予想して投機する買手のために前記一括債券の流通市場における第２の売買取引を記録する工程であって、当該少なくとも１つのコンピュータにより前記第１の住宅所有者および前記複数の他の住宅所有者の各々からの前記買手に対する支払として処理される少なくとも一部の保険料の取得権利の引き換えとして前記第２の売買取引において前記第１の金融債券および前記他の類似金融債券の各々に関連する負担債務の少なくとも一部が前記買手に譲渡されるように処理するものである、前記記録する工程と、
（ｅ）前記少なくとも１つのコンピュータにより前記決済期日における前記第１のベンチマークインデックスの価格を含むデータを受信する工程と、
（ｆ）前記少なくとも１つのコンピュータにより前記決済期日後に前記第１の金融債券を決済処理する工程であって、前記少なくとも１つのコンピュータにより前記第１の住宅所有者に対する前記現金決済支払いによる支払いを前記第１の時点での前記第１のベンチマークインデックス価格と、当該決済期日における前記第１のベンチマークインデックス価格との間の差額に基づいて決定するものである、前記決済処理する工程と
を有する方法。
【請求項２】
請求項１記載の方法において、前記現金決済支払いは、さらに、前記第１の金融債券で指定された所定の最低額を超える前記第１のベンチマークインデックス価格の下落幅が前記第１の時点と決済期日との期間の間に発生することに基づいて実行されるものである。
【請求項３】
請求項１記載の方法において、前記現金決済支払いは、前記第１の金融債券で指定された所定の金額で上限が設けられているものである。
【請求項４】
請求項１記載の方法において、前記第１の住宅所有者の不動産資産の前記価格特性は当該不動産資産の市場価格である。
【請求項５】
請求項１記載の方法において、前記第１の住宅所有者の不動産資産の前記価格特性は当該不動産資産における住宅資産額である。
【請求項６】
請求項１記載の方法において、前記タイプは地理的領域によってさらに定義されるものである。
【請求項７】
請求項１記載の方法において、前記第１のベンチマークインデックスは、住宅都市開発省（Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ  ｏｆ  Ｈｏｕｓｉｎｇ  ａｎｄ  Ｕｒｂａｎ  Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ：ＨＵＤ）によって演算処理および発行される米国住宅統計調査（Ａｍｅｒｉｃａｎ  Ｈｏｕｓｉｎｇ  Ｓｕｒｖｅｙ：ＡＨＳ）である。
【請求項８】
請求項１記載の方法において、前記タイプは、住宅、タウンハウス、コンドミニアム（分譲マンション）、所有アパートまたはコープアパート（ｃｏ−ｏｐｓ）からなる群から選択されるものある。
【請求項９】
請求項１記載の方法において、前記販売者は住宅ローンのオリジネータである。
【請求項１０】
請求項１記載の方法において、前記販売者は損害保険（Ｐ&Ｃ）会社である。
【請求項１１】
請求項１記載の方法において、前記第１の金融商品の前記販売者は、当該第１の金融商品を買い戻し人（ｒｅ−ｐｕｒｃｈａｓｅｒ）に売却し、前記買い戻し人は前記流通市場で前記一括債券を前記買手に売却するものである。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１１】
さらに、この派生商品に、金融取引上の売買を必要とする複雑な金融債券の形態ではなく、住宅所有者の住宅ローンのオリジネータまたは損害保険（Ｐ&Ｃ）会社によって販売される契約書の形態を採用することができれば、住宅所有者にとって非常に有益であるといえる。
この出願の発明に関連する先行技術文献情報としては、以下のものがある（国際出願日以降国際段階で引用された文献及び他国に国内移行した際に引用された文献を含む）。
【特許文献１】米国特許出願公開第２００４／０１５８５１５号明細書
【国際調査報告】
2008512768.tif 000004