(57)【要約】【課題】借家人と不動産物件の賃貸借契約を締結した不動産管理会社に対する賃料の支払いスキームを、保証会社のみで切り替えることにより、当該切替をスムーズに行う。【解決手段】保証管理装置２４は、記憶装置１０１と、書替部１０２と、読出部１０３と、スキーム振分部１０４，１０６と、与信情報取得部１０５と、決済依頼信号出力部１０７と、決済処理部１０８とを備えている。スキーム振分部１０４は、読出部１０３によって記憶装置１０１から読み出されたスキーム情報Ｓを受け、それが第１スキームＡであるか第２スキームＢであるか、第３スキームＣであるかを判別する。スキーム情報Ｓが、第１スキームＡであれば与信情報取得部１０５が、第２スキームＢであれば決済依頼信号出力部１０７が、第３スキームＣであれば決済処理部１０８が、それぞれ作動する。【選択図】図６
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
借家人（１１）と不動産管理会社（１２）との間で不動産物件の賃貸借契約（Ｌ１）が締結され、前記借家人と第１信販会社（１５）との間で立替払委託及び保証委託契約（Ｌ３）が締結され、前記借家人と第２信販会社（１６）との間で信販契約（Ｌ２）が締結されて、前記借家人の賃料が前記不動産管理会社に支払われるスキーム（Ａ，Ｂ，Ｃ）を保証会社が切り替える方法であって、
（ａ）前記借家人を前記保証会社において特定する第１識別情報（ＩＤ）を入力する工程と、
（ｂ）前記スキームの種別を示すスキーム情報（Ｓ）と前記借家人との対応関係を示すデータベース（１０）から、前記第１識別情報（ＩＤ）に対応する前記スキーム情報（Ｓ）を取得する工程と、
（ｃ）前記工程（ｂ）で取得された前記スキーム情報が第１のスキーム（Ａ）を示す場合に、前記第１識別情報で特定される前記借家人である特定借家人の、前記第２信販会社に対する与信情報を取得する工程と、
（ｄ）前記工程（ｃ）で取得された前記与信情報が肯定的である場合に、
(d-1)前記第２信販会社に対して、前記特定借家人の前記賃料を請求するための送信処理（Ｋ１）と、
(d-2)前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための送信処理（Ｋ３）と
を行う工程と、
（ｅ）前記工程（ｃ）で取得された前記与信情報が否定的である場合、若しくは、前記スキーム情報が第２スキーム（Ｂ）を示す場合に、前記第１信販会社に対して前記特定借家人の前記賃料の支払いを依頼するための送信処理（Ｋ２）を行う工程と
を備える、支払いスキームの切り替え方法。
【請求項２】
（ｆ）前記工程（ｂ）で取得された前記スキーム情報が第３スキーム（Ｃ）を示す場合に、
(f-1)前記特定借家人に対して前記特定借家人の前記賃料を請求するための送信処理（Ｒ３）と、
(f-2)前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための送信処理（Ｋ３）と、
を行う工程と
（ｇ）前記特定借家人の、前記第１信販会社に対する否定的な与信情報（Ｇ）を取得した場合、前記データベースに対して、前記特定借家人に対応する前記スキーム情報を前記第３スキームに設定する工程と
を更に備える、請求項１記載の支払いスキームの切り替え方法。
【請求項３】
（ｈ）前記工程（ｃ）で取得された前記与信情報が否定的である場合、前記データベースに対して、前記特定借家人に対応する前記スキーム情報を前記第２スキームに設定する工程
を更に備える、請求項１記載の支払いスキームの切り替え方法。
【請求項４】
借家人（１１）と不動産管理会社（１２）との間で不動産物件の賃貸借契約（Ｌ１）が締結され、前記借家人と第１信販会社（１５）との間で立替払委託及び保証委託契約（Ｌ３）が締結され、前記借家人と第２信販会社（１６）との間で信販契約（Ｌ２）が締結されて、前記借家人の賃料が前記不動産管理会社に支払われるスキーム（Ａ，Ｂ，Ｃ）を切り替えるための支払い管理装置（２４）であって、
前記借家人を識別する第１識別情報（ＩＤ）及び第２識別情報（Ｊ）と、前記借家人から前記不動産管理会社へ賃料を支払うスキームを特定するスキーム情報（Ｓ）とを対応させて記憶する記憶装置（１０１）と、
指定された前記第１識別情報に対応する前記第２識別情報及び前記スキーム情報を、前記記憶装置から読み出す読出部（１０３）と、
前記スキーム情報が第１スキームを示す場合に前記第２識別情報で特定される前記借家人である特定借家人についての前記第２信販会社に対する与信情報（Ａ１／Ａ２）を取得する与信情報取得部（１０５）と、
前記与信情報が肯定的である場合には前記特定借家人についての前記賃料の決済代行を前記第２信販会社に依頼する第１依頼（Ｋ１）を処理するための信号を出力し、前記与信情報が否定的である場合、若しくは、前記スキーム情報が第２スキーム（Ｂ）を示す場合には前記第１信販会社に対して前記特定借家人の前記賃料の支払いを依頼する第２依頼（Ｋ２）を処理するための信号を出力する決済依頼信号出力部（１０７）と、
前記与信情報が肯定的である場合、前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための送信処理と、前記特定借家人に対して前記特定借家人の前記賃料を請求するための送信処理（Ｒ３）とを行う決済処理部（１０８）と
を備える、支払い管理装置。
【請求項５】
前記スキーム情報が第３スキームを示す場合に、前記決済処理部は前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための前記送信処理と、前記特定借家人に対して前記特定借家人の前記賃料を請求するための前記送信処理とを行い、
前記記憶装置は、少なくとも前記スキーム情報が書き替え可能であり、
前記第１信販会社から指定された前記第２識別情報に対応する前記スキーム情報を、前記第３スキームに書き替える書替部（１０２）
を更に備える、請求項４記載の支払い管理装置。
【請求項６】
前記記憶装置は、少なくとも前記スキーム情報が書き替え可能であり、
前記第２信販会社から指定された前記第２識別情報に対応する前記スキーム情報を、前記第２スキームに書き替える書替部（１０２）
を更に備える、請求項４記載の支払い管理装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、借家人と不動産管理会社との間で締結される不動産物件の賃貸借契約に基づいた賃料の支払いスキームを切り替える技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産を賃貸するにあたって、賃貸契約の時点で借家人を保証する保証人が必要になる。借家人によっては、身近に保証人を頼める人がいなかったり、保証人が遠方にいるので手続きに時間がかかったりする場合がある。
【０００３】
このような保証人の手続が困難な場合に、借家人が信販会社と信販契約を結んで、この信販会社が不動産管理会社に対して借家人の賃料（家賃）を立替払いすることが行われている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】国際公開第０１／０５４０１３号
【特許文献２】特開２００２−２２２３７８号公報
【特許文献３】特開２００１−３４４５４７号公報
【特許文献４】特許第４１５０６５９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
借家人が当該信販会社に対する当該借家人の与信枠（支払限度額）を超えて当該信販会社を利用して金銭を消費していた場合、当該信販会社は不動産管理会社に対して賃料を支払わないこともあり得る。かかる事態を防ぐためには、信販会社が保証会社としての機能をも担い、借家人との間で保証契約を結ぶことが望ましい。
【０００６】
しかしながら、借家人が常に与信枠を超えて金銭を消費するとは限らない。また信販会社としても、保証会社の機能を兼ねることのリスクを負わずに家賃の立替を含めた信販契約を借家人と締結したい場合もあれば、当該リスクを負ってでも信販契約を借家人と締結したい場合もある。
【０００７】
このような場合には、借家人は通常の（保証会社として機能しない）信販会社と、保証会社としても機能する信販会社（以下、「保証会社／信販会社」と称す）との両方に対して、それぞれ契約を締結することができる。
【０００８】
更にまた、保証会社が借家人の賃料を保証することもできる。
【０００９】
このような様々な支払いスキームを、信販会社、保証会社／信販会社、保証会社がそれぞれ個別にデータをやり取りして選択することは繁雑であり、時間がかかる。
【００１０】
この発明はこのような問題を解決するためになされたもので、支払いスキームの切替を保証会社のみで行うことにより、当該切替をスムーズに行うことを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
この発明にかかる支払いスキームの切り替え方法は、借家人（１１）と不動産管理会社（１２）との間で不動産物件の賃貸借契約（Ｌ１）が締結され、前記借家人と第１信販会社（１５）との間で立替払委託及び保証委託契約（Ｌ３）が締結され、前記借家人と第２信販会社（１６）との間で信販契約（Ｌ２）が締結されて、前記借家人の賃料が前記不動産管理会社に支払われるスキーム（Ａ，Ｂ，Ｃ）を保証会社が切り替える方法である。
【００１２】
そしてその第１の態様は下記工程（ａ）〜（ｅ）を備える：（ａ）前記借家人を前記保証会社において特定する第１識別情報（ＩＤ）を入力する工程；（ｂ）前記スキームの種別を示すスキーム情報（Ｓ）と前記借家人との対応関係を示すデータベース（１０）から、前記第１識別情報（ＩＤ）に対応する前記スキーム情報（Ｓ）を取得する工程；（ｃ）前記工程（ｂ）で取得された前記スキーム情報が第１のスキーム（Ａ）を示す場合に、前記第１識別情報で特定される前記借家人である特定借家人の、前記第２信販会社に対する与信情報を取得する工程；（ｄ）前記工程（ｃ）で取得された前記与信情報が肯定的である場合に、(d-1)前記第２信販会社に対して、前記特定借家人の前記賃料を請求するための送信処理（Ｋ１）と、(d-2)前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための送信処理（Ｋ３）とを行う工程；（ｅ）前記工程（ｃ）で取得された前記与信情報が否定的である場合、若しくは、前記スキーム情報が第２スキーム（Ｂ）を示す場合に、前記第１信販会社に対して前記特定借家人の前記賃料の支払いを依頼するための送信処理（Ｋ２）を行う工程。
【００１３】
この発明にかかる支払いスキームの切り替え方法の第２の態様は、その第１の態様であって、下記工程（ｆ）〜（ｇ）を更に備える：（ｆ）前記工程（ｂ）で取得された前記スキーム情報が第３スキーム（Ｃ）を示す場合に、(f-1)前記特定借家人に対して前記特定借家人の前記賃料を請求するための送信処理（Ｒ３）と、(f-2)前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための送信処理（Ｋ３）とを行う工程；（ｇ）前記特定借家人の、前記第１信販会社に対する否定的な与信情報（Ｇ）を取得した場合、前記データベースに対して、前記特定借家人に対応する前記スキーム情報を前記第３スキームに設定する工程。
【００１４】
この発明にかかる支払いスキームの切り替え方法の第３の態様は、その第１の態様であって、（ｈ）前記工程（ｃ）で取得された前記与信情報が否定的である場合、前記データベースに対して、前記特定借家人に対応する前記スキーム情報を前記第２スキームに設定する工程を更に備える。
【００１５】
この発明にかかる支払い管理装置の第１の態様は、借家人（１１）と不動産管理会社（１２）との間で不動産物件の賃貸借契約（Ｌ１）が締結され、前記借家人と第１信販会社（１５）との間で立替払委託及び保証委託契約（Ｌ３）が締結され、前記借家人と第２信販会社（１６）との間で信販契約（Ｌ２）が締結されて、前記借家人の賃料が前記不動産管理会社に支払われるスキーム（Ａ，Ｂ，Ｃ）を切り替えるための支払い管理装置である。
【００１６】
そしてその第１の態様は、前記借家人を識別する第１識別情報（ＩＤ）及び第２識別情報（Ｊ）と、前記借家人から前記不動産管理会社へ賃料を支払うスキームを特定するスキーム情報（Ｓ）とを対応させて記憶する記憶装置（１０１）と、指定された前記第１識別情報に対応する前記第２識別情報及び前記スキーム情報を、前記記憶装置から読み出す読出部（１０３）と、前記スキーム情報が第１スキームを示す場合に前記第２識別情報で特定される前記借家人である特定借家人についての前記第２信販会社に対する与信情報（Ａ１／Ａ２）を取得する与信情報取得部（１０５）と、前記与信情報が肯定的である場合には前記特定借家人についての前記賃料の決済代行を前記第２信販会社に依頼する第１依頼（Ｋ１）を処理するための信号を出力し、前記与信情報が否定的である場合、若しくは、前記スキーム情報が第２スキーム（Ｂ）を示す場合には前記第１信販会社に対して前記特定借家人の前記賃料の支払いを依頼する第２依頼（Ｋ２）を処理するための信号を出力する決済依頼信号出力部（１０７）と、前記与信情報が肯定的である場合、前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための送信処理と、前記特定借家人に対して前記特定借家人の前記賃料を請求するための送信処理（Ｒ３）とを行う決済処理部（１０８）とを備える。
【００１７】
この発明にかかる支払い管理装置の第２の態様は、その第１の態様であって、前記スキーム情報が第３スキームを示す場合に、前記決済処理部は前記不動産管理会社に対して前記特定借家人の前記賃料を支払うための前記送信処理と、前記特定借家人に対して前記特定借家人の前記賃料を請求するための前記送信処理とを行う。そして前記記憶装置は、少なくとも前記スキーム情報が書き替え可能である。そして前記第１信販会社から指定された前記第２識別情報に対応する前記スキーム情報を、前記第３スキームに書き替える書替部（１０２）を更に備える。
【００１８】
この発明にかかる支払い管理装置の第３の態様は、その第１の態様であって、前記記憶装置は、少なくとも前記スキーム情報が書き替え可能である。そして前記第２信販会社から指定された前記第２識別情報に対応する前記スキーム情報を、前記第２スキームに書き替える書替部（１０２）を更に備える。
【発明の効果】
【００１９】
この発明にかかる支払いスキームの切り替え方法の第１の態様、または支払い管理装置の第１の態様によれば、支払いスキームの切替を、保証会社のみで行うことができる。特にデータベースにおいて第１のスキームが対応するとして記憶される借家人であっても、第２信販会社における与信情報が否定的となっている場合には自動的に支払いスキームが第１スキームから第２スキームへと切り替わる。
【００２０】
この発明にかかる支払いスキームの切り替え方法の第２の態様、または支払い管理装置の第２の態様によれば、第１信販会社における与信情報が否定的となっている場合には、その後の支払いスキームが第３スキームに自動的に設定される。
【００２１】
この発明にかかる支払いスキームの切り替え方法の第３の態様、または支払い管理装置の第３の態様によれば、第２信販会社における与信情報が否定的となっている場合には、その後の支払いスキームが第２スキームに自動的に設定される。
【図面の簡単な説明】
【００２２】
【図１】この発明の一実施の形態にかかる支払いスキームの切り替え方法が適用されるネットワークを例示する概念図である。
【図２】この発明の一実施の形態にかかる支払いスキームの切り替え方法が適用される契約関係を例示するブロック図である。
【図３】この発明の一実施の形態における支払いスキームを示すブロック図である。
【図４】この発明の一実施の形態における支払いスキームを示すブロック図である。
【図５】この発明の一実施の形態における支払いスキームを示すブロック図である。
【図６】この発明の一実施の形態にかかる支払いスキームの切り替え方法を実現する、保証管理装置を例示するブロック図である。
【図７】保証管理台帳を示す概念図である。
【発明を実施するための形態】
【００２３】
図１において、不動産管理装置２２、決済代行管理装置２３、保証管理装置２４、第１信販管理装置２５、第２信販管理装置２６が通信網２０を介して相互に通信可能に接続されている。もちろん、通信が可能に接続される態様であれば、通信網２０を介することなく、直接に接続されてもよい。
【００２４】
また後述する信号やデータの授受から明らかなように、第２信販管理装置２６は決済代行管理装置２３とのみ通信可能であってもよい。この場合には第２信販管理装置２６は通信網２０を介する必要はない。
【００２５】
＜契約関係の説明＞．
図２を用いて、借家人１１、不動産管理会社１２、決済代行会社１３、保証会社１４、保証会社／信販会社となる第１信販会社１５、通常の信販会社たる第２信販会社１６の相互間における契約関係を説明する。
【００２６】
なお、上記の不動産管理装置２２、決済代行管理装置２３、保証管理装置２４、第１信販管理装置２５、第２信販管理装置２６は、それぞれ不動産管理会社１２、決済代行会社１３、保証会社１４、第１信販会社１５、第２信販会社１６で使用される。
【００２７】
契約Ｌ１は、借家人１１と不動産管理会社１２との間で、締結される不動産物件の賃貸借契約である。これは賃料発生の根拠となる契約である。
【００２８】
契約Ｌ２は、借家人１１と第２信販会社１６との間で締結されるクレジットカード（信販）契約である。これはクレジットカードにて賃料等を支払うことを可能とする契約である。
【００２９】
契約Ｌ３は、借家人１１と第１信販会社１５との間で締結される立替払委託及び保証委託契約である。これは第１信販会社１５が借家人１１からの委託を受けて賃料立替払を行うことの根拠となる契約である。
【００３０】
契約Ｌ４は、借家人１１と保証会社１４との間で締結される保証委託契約である。これは保証会社１４が借家人１１からの委託を受けて賃料保証をする根拠となる契約である。
【００３１】
契約Ｌ５は、不動産管理会社１２と第１信販会社１５との間で締結される保証契約であり、加盟店契約として締結することができる。これは第１信販会社１５が不動産管理会社１２に賃料等を立替払（保証）する根拠となる契約である。
【００３２】
契約Ｌ６は、不動産管理会社１２と保証会社１４との間で締結される保証契約であり、加盟店契約として締結することができる。これは保証会社１４が不動産管理会社１２に賃料等を立替払（保証）する根拠となる契約である。
【００３３】
契約Ｌ７は、保証会社１４と第１信販会社との間で締結される保証契約である。これは保証会社１４が第１信販会社１５に立替賃料等を代位弁済（保証）する根拠となる契約である。
【００３４】
契約Ｌ８は、保証会社１４と決済代行会社１３との間で締結される決済代行委託契約である。これは保証会社１４から与信情報の取得依頼や、クレジットカード決済請求の根拠となる契約である。
【００３５】
契約Ｌ９は、決済代行会社１３と第２信販会社１６との間で締結される加盟店契約である。これは保証会社１４から取得を依頼された与信情報の結果が肯定的（与信あり）であった場合に、クレジットカード決済の根拠となる契約である。
【００３６】
第１信販会社１５は決済代行会社１３を兼ねても構わない。
【００３７】
＜支払いスキーム及びその切り替えの説明＞．
図３から図５は賃料の支払いスキームを示す。不動産管理会社１２は保証会社１４に対し、賃料の支払いを要求する借家人１１を特定する第１識別情報ＩＤを連絡する（契約Ｌ６に基づく）。保証会社１４は保証管理台帳１０（図７）を用いて、第１識別情報ＩＤに対応する諸データを了知する。図７では第１識別情報ＩＤに、借家人１１の支払いスキームを示すスキーム情報Ｓ、第２識別情報Ｊ及びその賃料Ｆが対応づけられていることが示されている。
【００３８】
図３は、スキーム情報Ｓが第１スキームＡであった場合（例えば第１識別情報ＩＤが“００１０１１”，“００１０１３”，“００１０１６”の場合）を示している。第１スキームＡが採用される場合には、不動産管理会社１２から連絡された第１識別情報ＩＤで特定される借家人１１（以下、特定借家人とも称す）に対応する第２識別情報Ｊ及びその賃料Ｆを、決済代行会社１３に連絡する。これは契約Ｌ８に基づく与信情報の取得依頼に相当する。
【００３９】
第２識別情報Ｊは第１信販会社１５や決済代行会社１３、あるいは更に第２信販会社１６において借家人１１を特定する情報である。第１識別情報ＩＤと第２識別情報Ｊとが共通していても構わない。また、各会社毎に異なる第２識別情報Ｊを採用してもよい。この場合の一例として、一つの第１識別情報ＩＤに対して，複数の第２識別情報Ｊが保証管理台帳１０に記録されることが挙げられる。
【００４０】
賃料Ｆは、決済代行会社１３あるいは更に第２信販会社１６において、第２識別情報Ｊで特定される特定借家人の賃料が特定されるのであれば、保証会社１４から決済代行会社１３へ連絡されなくても構わない。
【００４１】
決済代行会社１３は第２信販会社１６に対して、与信取得依頼Ａｑを連絡する。これに対応して、第２信販会社１６は第２信販会社１６に対して与信情報を連絡する。第１スキームはこの与信情報が肯定的な場合（与信あり）の与信情報Ａ１である場合に採用される。
【００４２】
与信情報Ａ１は保証会社１４に連絡され、これによって保証会社１４は、第２信販会社１６が特定借家人の賃料の支払い元となり得ることを了知する。よって保証会社１４は、決済代行会社１３に対して、当該賃料についてのカード決済依頼Ｋ１を連絡する（契約Ｌ８に基づく）。
【００４３】
これに応じて決済代行会社１３は、第２信販会社１６に対して、当該賃料についてのカード決済依頼Ｄｑを連絡する。これに応じて第２信販会社１６は決済代行会社１３に対してカード決済金の立替払いＤｒを行い、借家人１１に対してそのカード口座からの引き落とし処理Ｒ１を行う（契約Ｌ２，Ｌ９に基づく）。
【００４４】
決済代行会社１３は保証会社１４に対してカード決済金の送金Ｄ１を行い（契約Ｌ８に基づく）、保証会社１４は不動産管理会社１２へ当該賃料の送金Ｋ３を行う（契約Ｌ６に基づく）。
【００４５】
具体的には例えば、立替払いＤｒは第２信販会社１６の口座から決済代行会社１３の口座への資金移動の為の処理であり、送金Ｄ１は決済代行会社１３の口座から保証会社１４の口座への資金移動の為の処理であり、送金Ｋ３は保証会社１４の口座から不動産管理会社１２の口座への資金移動の為の処理である。実際の送金処理、立替払いの処理、引き落としの処理は、銀行が関与した信号処理であるが、ここでは簡単のため、支払い元から支払先へ向かう矢印で当該処理を便宜的に示した。以下でも同様である。
【００４６】
以上のように第１スキームＡでは、賃料は決済代行会社１３及び保証会社１４を介して第２信販会社１６が不動産管理会社１２に支払う。当該賃料は、第２信販会社１６の与信に基づいて立替払いＤｒがなされたので、第２信販会社１６から借家人１１の口座からの引き落とし処理Ｒ１が行われる。従って当該引き落とし処理Ｒ１ができなかった場合でも不動産管理会社１２、決済代行会社１３、保証会社１４は損失を被らない。
【００４７】
図４はスキーム情報Ｓが第２スキームＢである場合を示す。第１スキームＡと同様にして、保証会社１４は不動産管理会社１２から第１識別情報ＩＤが連絡され、これと保証管理台帳１０に基づいて、スキーム情報Ｓ、第２識別情報Ｊ及びその賃料Ｆを了知する。例えば第１識別情報ＩＤが“００１０１２”，“００１０１５”の場合に第２スキームＢが採用される（図７参照）。
【００４８】
第２スキームＢでは保証会社１４は第１信販会社１５へと立替依頼Ｋ２を連絡する。立替依頼Ｋ２には第２識別情報Ｊあるいは更に賃料Ｆが含まれる。
【００４９】
立替依頼Ｋ２を受けた第１信販会社１５は、不動産管理会社１２への立替払いＤ２を行い、借家人１１に対してそのカード口座からの引き落とし処理Ｒ２を行う（契約Ｌ３，Ｌ５に基づく）。
【００５０】
例えば引き落とし処理Ｒ２が否定的な結果となった場合、つまり特定借家人の口座からの引き落としができなかった場合、契約Ｌ７に基づいて、保証会社１４が第１信販会社１５に立替賃料を代位弁済する。この代位弁済については本願発明の前提ではないので、詳細は略す。
【００５１】
第２スキームＢが実行されるのは、保証管理台帳１０においてスキーム情報Ｓとして第２スキームＢが設定されていた場合に限らない。保証管理台帳１０においてスキーム情報Ｓとして第１スキームＡが設定されていた場合でも、第２スキームＢへと、支払いスキームが切り替えられる場合がある。
【００５２】
それは特定借家人が第２信販会社１６に対して与信がない（あるいは与信枠が足りない）場合である。以下、図４において破線で示された矢印に基づいて説明する。
【００５３】
上述のように、保証管理台帳１０においてスキーム情報Ｓとして第１スキームＡが設定されていた場合、図３に示された場合と同様にして、決済代行会社１３は第２信販会社１６に対して、与信取得依頼Ａｑを連絡する。これに対応して、第２信販会社１６は決済代行会社１３を介して保証会社１４に対して与信情報を連絡する。しかしこの与信情報が否定的な場合（与信なし、あるいは与信枠不足）の与信情報Ａ２である場合、支払いスキームは第２スキームＢに切り替わる。
【００５４】
但し、決済代行会社１３及び第２信販会社１６は、第１スキームＡから、どのような支払いスキームへと変更されるかについて関与する必要はない。その切り替えは保証会社１４が行うからである。
【００５５】
即ち、否定的な与信情報Ａ２を受けた保証会社１４は、保証管理台帳１０においてスキーム情報Ｓとして第１スキームＡが設定されていた場合であっても、第２スキームＢと同様にして第１信販会社１５へと立替依頼Ｋ２を連絡する。
【００５６】
このような支払いスキームの切替は、第２信販会社１６からの与信情報によって保証会社１４で行うので、第１信販会社１５と第２信販会社１６との連携を必要としない。よって支払いスキームをスムーズに切り替えることができる。
【００５７】
図５はスキーム情報Ｓが第３スキームＣである場合を示す。第１スキームＡ及び第２スキームＢと同様にして、保証会社１４は不動産管理会社１２から第１識別情報ＩＤが連絡され、これと保証管理台帳１０に基づいて、スキーム情報Ｓ、第２識別情報Ｊ及びその賃料Ｆを了知する。例えば第１識別情報ＩＤが“００１０１４”の場合に第３スキームＣが採用される（図７参照）。
【００５８】
第３スキームＣでは保証会社１４は契約Ｌ４，Ｌ６に基づいて、第１信販会社１５へと賃料の送金Ｋ３を行い、借家人１１へ賃料を請求する処理Ｒ３を行う。借家人１１に保証会社１４への送金を促すためである。第３スキームＣでは第１信販会社１５、第２信販会社１６、決済代行会社１３が関与する必要はない。
【００５９】
次に、第２スキームＢから第３スキームＣへとスキーム情報Ｓが第３スキームＣへ変更される場合について説明する。図４に戻り、第１信販会社１５から借家人１１に対する引き落とし処理Ｒ２ができなかった場合、第１信販会社１５は保証会社１４へその旨を示す障害情報Ｇを通知する。障害情報Ｇは、借家人１１の第１信販会社１５に対する否定的な与信情報であると把握することができる。
【００６０】
第１信販会社１５は１回でも引き落とし処理Ｒ２ができなかった場合に障害情報Ｇを保証会社１４へ通知してもよいし、複数回、たとえば４回引き落とし処理Ｒ２ができなかった場合に障害情報Ｇを保証会社１４へ通知してもよい。
【００６１】
障害情報Ｇを受けた保証会社１４は、保証管理台帳１０のスキーム情報Ｓを変更し、第１信販会社１５がそれ以上に損害を被らないようにする。たとえば第１識別情報ＩＤが“０１０１５”である特定借家人について、第１信販会社１５が障害情報Ｇを保証会社１４へ通知した場合を想定する。当該障害情報Ｇが通知される前には、当該特定借家人のスキーム情報Ｓは第２スキームＢであったが（図７参照）、これが第３スキームＣへと書き替えられる。
【００６２】
あるいは当初、特定借家人に対応するスキーム情報Ｓが第１スキームＡであっても、図４を用いて説明したような支払いスキームの切り替えによって第２スキームＢに移行し、さらに、障害情報Ｇが保証会社１４へもたらされることにより、保証管理台帳１０のスキーム情報Ｓが第１スキームＡから第３スキームＣへと書き替えられることもある。
【００６３】
このようにして、その後の特定借家人の支払いスキームを、自動的に第３スキームＣへ設定することができる。
【００６４】
以上の支払いスキームの切り替えを保証会社１４の観点から纏めると、以下の複数のステップとして把握することができる：
（ａ）借家人１１を保証会社１４において特定する第１識別情報ＩＤを（不動産管理会社１２から）入力し、
（ｂ）支払いスキームの種別を示すスキーム情報Ｓと、借家人１１との対応関係を示す保証管理台帳１０から、第１識別情報ＩＤに対応するスキーム情報Ｓを取得し、
（ｃ）上記ステップ（ｂ）で取得されたスキーム情報Ｓが第１スキームＡを示す場合に、（第１識別情報ＩＤで特定される借家人である）特定借家人の、第２信販会社１６に対する与信情報をＡ１（あるいは与信情報Ａ２：以下、両者を纏めて「与信情報Ａ１／Ａ２」と表記し、図面でも採用することがある）を取得し、
（ｄ）上記ステップ（ｃ）で肯定的な与信情報Ａ１が取得された場合に、
(d-1)第２信販会社１６に対して、特定借家人の賃料を請求するためのカード決済依頼Ｋ１と、
(d-2)不動産管理会社１２に対して特定借家人の賃料を支払うための送金Ｋ３とを行い、
（ｅ）上記ステップ（ｃ）で否定的な与信情報Ａ２が取得された場合、若しくは、スキーム情報Ｓが第２スキームＢを示す場合に、第１信販会社１５に対して特定借家人の賃料の支払うための立替依頼Ｋ２を行う。
【００６５】
さらに、
（ｆ）上記ステップ（ｂ）で取得されたスキーム情報Ｓが第３スキームＣを示す場合に、
(f-1)特定借家人に対して特定借家人の賃料を請求する処理Ｒ３と、
(f-2)不動産管理会社１２に対して送金Ｋ３とを行い、
（ｇ）障害情報Ｇを得た場合、当該障害情報Ｇが対応する借家人１１に対応するスキーム情報Ｓを第３スキームＣに設定する。
【００６６】
このようなステップを実行することにより、支払いスキームの切替を保証会社のみで行うができ、ひいては当該切替をスムーズに行うことができる。
【００６７】
なお、上述の説明から明らかなように、第１スキームＡから第２スキームＢへの切り替えは第３スキームＣの存否にかかわらず実現できる。
【００６８】
また、（ｈ）第１スキームＡから第２スキームＢへ切り替わることに対応して、借家人１１に対応するスキーム情報Ｓを第２スキームＢに設定する、というステップを実行してもよい。これにより、その後の特定借家人の支払いスキームを、自動的に第２スキームＢへ設定することができる。
【００６９】
もちろん、ステップ（ｇ），（ｈ）の両方が実行されてもよい。
【００７０】
＜支払いスキームの切り替えを行うための構成例＞．
以下では、上記ステップ（ａ）〜（ｇ）を実行するために好適な、保証管理装置２４の構成例を説明する。保障管理装置２４は上記賃料が不動産管理会社１２に支払われるスキームを切り替えるための支払い管理装置として把握できる。
【００７１】
図６を参照して、保証管理装置２４は、記憶装置（図中では「ＤＢ」と表記）１０１と、書替部１０２と、読出部１０３と、スキーム振分部１０４，１０６と、与信情報取得部１０５と、決済依頼信号出力部１０７と、決済処理部１０８とを備えている。
【００７２】
記憶装置１０１は、保証管理台帳１０（図７参照）をデータベースとして格納する。つまり記憶装置１０１は、借家人１１を識別する第１識別情報ＩＤ及び第２識別情報Ｊと、借家人１１から不動産管理会社１２へ賃料を支払うスキームを特定するスキーム情報Ｓとを対応させて記憶する。
【００７３】
読出部１０３は、不動産管理装置２２から第１識別情報ＩＤを入力し、これによって指定された借家人についての第２識別情報Ｊ及びスキーム情報Ｓを、記憶装置１０１から読み出す。つまり読出部１０３は上記ステップ（ａ）（ｂ）を実行する。
【００７４】
スキーム振分部１０４は、読出部１０３によって記憶装置１０１から読み出されたスキーム情報Ｓを受け、それが第１スキームＡであるか第２スキームＢであるか、第３スキームＣであるかを判別する。スキーム情報Ｓが、第１スキームＡであれば与信情報取得部１０５が、第２スキームＢであれば決済依頼信号出力部１０７が、第３スキームＣであれば決済処理部１０８が、それぞれ作動する。このようなスキーム毎の作動を、図６では便宜上、スキーム振分部１０４から与信情報取得部１０５への矢印Ａ、決済依頼信号出力部１０７への矢印Ｂ、決済処理部１０８への矢印Ｃで示している。
【００７５】
なお、与信情報取得部１０５、決済依頼信号出力部１０７、決済処理部１０８にはいずれも第２識別情報Ｊが与えられる。上述のように、支払いスキームのおのおのにおいて、賃料Ｆは、これを了知する決済代行会社１３、第１信販会社１５、第２信販会社１６に送信する必要はない。賃料Ｆが了知されていない場合には、指定された第１識別情報ＩＤに対応する賃料Ｆが読出部１０３によって記憶装置１０１から読み出され、第２識別情報Ｊと共に与信情報取得部１０５、決済依頼信号出力部１０７、決済処理部１０８へ与えられる。
【００７６】
与信情報取得部１０５は、上述のように、スキーム振分部１０４が、スキーム情報Ｓが第１スキームＡであると判断した場合に動作する。具体的には決済代行管理装置２３へと第２識別情報Ｊを、あるいは更に賃料Ｆを送信する。これに応じて決済代行管理装置２３は第２信販管理装置２６との間で、上述した与信取得依頼Ａｑの連絡及び与信情報Ａ１／Ａ２のやりとりを行う。与信情報取得部１０５は、第２信販管理装置２６から与信情報Ａ１／Ａ２を取得する。つまり、与信情報取得部１０５は、ステップ（ｃ）を実行する。
【００７７】
図６では保証管理装置２４の構成を例示するので、決済代行管理装置２３と第２信販管理装置２６との間の信号授受は省略している。但し図１を用いて説明されたように、両者は相互に通信可能であるので、このような信号授受が可能であることは明白である。
【００７８】
スキーム振分部１０６は与信情報Ａ１／Ａ２が与信情報Ａ１であるか、与信情報Ａ２であるかを判別する。そして与信情報Ａ１／Ａ２が与信情報Ａ１であれば決済依頼信号出力部１０７及び決済処理部１０８の両方が、与信情報Ａ２であれば決済処理部１０８が、それぞれ作動する。このような与信情報毎の作動を、図６では便宜上、スキーム振分部１０６から決済依頼信号出力部１０７及び決済処理部１０８への矢印Ａ１、決済処理部１０８への矢印Ａ２で示している。
【００７９】
決済依頼信号出力部１０７は上記のステップ(d-1)を行う。すなわち、与信情報Ａ１／Ａ２が与信情報Ａ１である場合、決済依頼信号出力部１０７は決済代行管理装置２３へとカード決済依頼Ｋ１を処理するための信号を出力する（送信処理を行う）。図６では便宜上、かかる送信処理を、決済依頼信号出力部１０７から決済代行管理装置２３への矢印Ｋ１で示している。
【００８０】
また決済依頼信号出力部１０７は上記のステップ（ｅ）も行う。すなわち、与信情報Ａ１／Ａ２が与信情報Ａ１である場合、また支払いスキームが第２スキームＢであった場合、第１信販管理装置２５に対して立替依頼Ｋ２を処理するための信号を出力する（送信処理を行う）。図６では便宜上、かかる送信処理を、決済依頼信号出力部１０７から第１信販管理装置２５への矢印Ｋ２で示している。
【００８１】
決済処理部１０８は上記のステップ(d-2)を行う。すなわち決済処理部１０８は、不動産管理装置２２へと送金Ｋ３のための送信処理を行う。図６では便宜上、かかる送信処理を、決済処理部１０８から不動産管理装置２２への矢印Ｋ３で示している。
【００８２】
決済処理部１０８は上記のステップ（ｆ）も行う。すなわち、支払いスキームが第３スキームＣであった場合、決済処理部１０８は不動産管理装置２２へと送金Ｋ３のための送信処理を行い、借家人１１に対して賃料を請求する処理Ｒ３のための送信処理を行う。ここでは当該処理Ｒ３を行うための送信処理として、決済処理部１０８から当該借家人１１に通知可能な連絡装置２１（例えば借家人１１が利用する電話機）への矢印Ｒ３として示している。
【００８３】
なお、決済処理部１０８は、決済代行管理装置２３から、カード決済金の送金Ｄ１に対応する信号処理を受ける。図６では便宜上、かかる信号処理を、決済代行管理装置２３から決済処理部１０８への矢印Ｋ３で示している。
【００８４】
書替部１０２はステップ（ｇ）を実行する。すなわち書替部１０２は、第１信販管理装置２５から障害情報Ｇ及びこれに対応する第２識別情報Ｊを受け、これらに基づいて記憶装置１０１が格納する保証管理台帳１０のスキーム情報Ｓを書き替える。
【００８５】
あるいは書替部１０２はステップ（ｈ）を実行する。すなわち書替部１０２は、スキーム振り分け部１０６が与信情報Ａ１／Ａ２を与信情報Ａ２であると判別すれば、当該与信情報Ａ１／Ａ２に対応する第２識別情報Ｊ（これは読出部１０３から書替部１０２へ入力可能である）に基づいて、記憶装置１０１が格納する保証管理台帳１０のスキーム情報Ｓを第２スキームＢへと書き替える。
【００８６】
もちろん、書替部１０２はステップ（ｇ），（ｈ）の両方を実行してもよい。
【００８７】
なお、保証管理台帳１０の書き替えは、スキーム情報Ｓ以外の項目に対して行っても構わない。図６では書替部１０２が不動産管理装置２２から第１識別情報ＩＤ及び賃料Ｆを受ける場合が例示されている。これらに基づく保証管理台帳１０の書き替えは、契約Ｌ１の修正（例えば賃料変更）を容易にする観点で望ましい。
【００８８】
なお、図６では保証管理装置２４の構成を例示するので、第２信販会社１６から借家人１１に対するカード口座からの引き落とし処理Ｒ１や、第１信販会社１５から借家人１１に対するカード口座からの引き落とし処理Ｒ２についての図示は省略している。
【００８９】
例えば、保証管理装置２４はマイクロコンピュータと記憶装置を含んで実現される。マイクロコンピュータは、プログラムに記述された各処理ステップ（換言すれば手順）を実行する。上記記憶装置は、例えばＲＯＭ(Read Only Memory)、ＲＡＭ(Random Access Memory)、書き換え可能な不揮発性メモリ（ＥＰＲＯＭ(Erasable Programmable ROM)等）、ハードディスク装置などの各種記憶装置の１つ又は複数で構成可能である。当該記憶装置は、各種の情報やデータ等を格納し、またマイクロコンピュータが実行するプログラムを格納し、また、プログラムを実行するための作業領域を提供する。なお、マイクロコンピュータは、プログラムに記述された各処理ステップに対応する各種手段として機能するとも把握でき、あるいは、各処理ステップに対応する各種機能を実現するとも把握できる。また、保証管理装置２４はこれに限らず、保証管理装置２４によって実行される各種手順、あるいは実現される各種手段又は各種機能の一部又は全部をハードウェアで実現しても構わない。
【符号の説明】
【００９０】
１０  保証管理台帳
１１  借家人
１２  不動産管理会社
１５  第１信販会社
１６  第２信販会社
２４  保障管理装置
１０１  記憶装置
１０２  書替部
１０３  読出部
１０５  与信情報取得部
１０７  決済依頼信号出力部
１０８  決済処理部
Ａ  第１スキーム
Ａ１，Ａ２  与信情報
Ｂ  第２スキーム
Ｃ  第３スキーム
Ｇ  障害情報
ＩＤ  第１識別情報
Ｓ  スキーム情報
Ｋ１  カード決済依頼
Ｋ２  立替依頼
Ｋ３  送金
Ｒ３  （賃料を請求するための）処理
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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