(57)【要約】【課題】全居住者のデータを揃えることが容易であり、管理組合総会の運営を効率化するデータ構造、及びそのデータ構造を活用するマンション管理システムを提供すること。【解決手段】マンション管理システム１は、居住者データ２２と、所有者データ２１と、管理者データ２３と、居住者データ２２の各々に対応する居住者端末３２と、所有者データ２１の各々に対応する所有者端末３１と、管理者データ２３の各々に対応する管理者端末３３とを備え、居住者データ２２の各々は所有者データ２１及び管理者データ２３と関連付けられ、所有者データ２１の各々は管理者データ２３と関連付けられる。また、所有者端末３１は居住者データ２２のうち少なくとも居住者同定情報を閲覧・更新可能であり、管理者端末３３は、所有者データ２１及び居住者データ２２のうち少なくとも共有掲示情報を閲覧・更新可能である。【選択図】図１
2015201020.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
２以上の居住者データと、
１又は２以上の所有者データと、
１又は２以上の管理者データと、
前記居住者データの各々に対応する２以上の居住者端末と、
前記所有者データの各々に対応する１又は２以上の所有者端末と、
前記管理者データの各々に対応する１又は２以上の管理者端末とを備え、
前記居住者データの各々は前記所有者データのうちの１及び前記管理者データのうちの１又は２以上と関連付けられ、
前記所有者データの各々は前記管理者データのうちの１又は２以上と関連付けられ、
前記居住者端末は、それに対応する居住者データを閲覧可能であり、前記所有者データ及び前記管理者データを閲覧不可能であり、
前記所有者端末は、それに対応する所有者データ及び該所有者データに関連付けられた居住者データのうち少なくとも居住者同定情報を閲覧・更新可能であり、
前記管理者端末は、それに対応する管理者データを閲覧可能であり、該管理者データに関連付けられた所有者データを閲覧・更新可能であり、該管理者データに関連付けられた居住者データのうち少なくとも共有掲示情報を閲覧・更新可能である、
ことを特徴とする、マンション管理システム。
【請求項２】
前記所有者データは出席、欠席又は未定を表す出欠情報を含み、
前記管理者端末は前記出欠情報が欠席又は未定である前記所有者データを抽出しその所有者データに関する通知情報を印刷する通知情報印刷手段を備える、
ことを特徴とする、請求項１に記載のマンション管理システム。
【請求項３】
前記所有者データは出席、欠席又は未定を表す出欠情報を含み、
前記管理者端末は前記出欠情報が欠席又は未定である前記所有者データを抽出しその居住者データに関する通知情報をその所有者データに付加する通知情報書込手段を備える、
ことを特徴とする、請求項１に記載のマンション管理システム。
【請求項４】
前記所有者データは賛成、反対又は未定を表す賛否情報を含み、
前記居住者端末に総会の状況を配信する配信手段を備える、
ことを特徴とする、請求項１〜３のいずれか１項に記載のマンション管理システム。
【請求項５】
前記居住者データ、前記所有者データ、前記管理者データのいずれとも相違する全般データを備え、
前記管理者データは管理者端末において実行可能な処理を表す権限情報を含み、
１又は２以上の理事端末を備え、
前記理事端末のみが前記権限情報を更新可能であり、
前記所有者データ、前記居住者データ及び前記全般データの少なくとも１つは前記処理に関連付けられた処理固有情報を含み、
前記権限情報において前記処理の実行を許可された管理者データに対応する管理者端末は前記処理固有情報を閲覧・更新可能であり、他の管理者端末は前記処理固有情報を閲覧・更新不可能であることを特徴とする、請求項１〜４のいずれか１項に記載のマンション管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、マンションの管理、特に管理組合の運営を補助するマンション管理システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
マンションの管理、特に管理組合の運営は、コンピュータの利用が遅れている分野である。その理由としては、マンションの室毎に所有者が相違し、また、多くの場合に居住者と所有者とが相違することがある。
【０００３】
管理組合の運営は、居住者のためのものが多い。すなわち、コンピュータ化によって効率化を図るためには、全居住者がアクセス可能なシステムが必要である。しかし、現状において、マンション全体の所有者のデータが存在したとしても、居住者のデータは存在しない。所有者と居住者との間の契約は不動産売買（若しくは賃貸）業者を介して行われるが、所有者毎に異なる不動産売買業者が仲介することもあり、全居住者のデータを揃えることは容易でない。
【０００４】
例えば特許文献１には、マンションの総会支援システムが開示されている。管理組合の総会は所有者が議決権を有しており、全所有者のデータが揃っていれば総会支援システムの運用が可能である。しかし、総会以外の行事はその多くが所有者でなく居住者を対象とするものである。これを支援するシステムの運用のために全居住者のデータを揃えることは容易でない。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２０１３−２５７７３３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
本発明は、全居住者のデータを揃えることが容易であり、管理組合総会の運営を効率化するデータ構造、及びそのデータ構造を活用するマンション管理システムを提供することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明のマンション管理システムは、
２以上の居住者データと、
１又は２以上の所有者データと、
１又は２以上の管理者データと、
前記居住者データの各々に対応する２以上の居住者端末と、
前記所有者データの各々に対応する１又は２以上の所有者端末と、
前記管理者データの各々に対応する１又は２以上の管理者端末とを備え、
前記居住者データの各々は前記所有者データのうちの１及び前記管理者データのうちの１又は２以上と関連付けられ、
前記所有者データの各々は前記管理者データのうちの１又は２以上と関連付けられ、
前記居住者端末は、それに対応する居住者データを閲覧可能であり、前記所有者データ及び前記管理者データを閲覧不可能であり、
前記所有者端末は、それに対応する所有者データ及び該所有者データに関連付けられた居住者データのうち少なくとも居住者同定情報を閲覧・更新可能であり、
前記管理者端末は、それに対応する管理者データを閲覧可能であり、該管理者データに関連付けられた所有者データを閲覧・更新可能であり、該管理者データに関連付けられた居住者データのうち少なくとも共有掲示情報を閲覧・更新可能である、
ことを特徴とする。
【０００８】
マンションの各室の居住する居住者毎の居住者データを備え、各々の居住者が自己の居住者データを閲覧する居住者端末を備える。居住者は居住者端末によって掲示板に掲載されるものと同等の行事などの情報（共有掲示情報）を得ることができる。
【０００９】
マンションの各室の所有者毎の所有者データを備え、各々の所有者が自己の所有者データを閲覧・更新する所有者端末を備える。居住者データは所有者と居住者の契約関係に基づいて所有者データと関連付けられる。１の居住者データには１の所有者データが関連付けられる。１の所有者データには１又は２以上の居住者データが関連付けられる。例えば２以上の室を所有する所有者に係る所有者データは、各々の室の居住者に係る居住者データと関連付けられる。
所有者端末はまた、関連付けられた居住者データを閲覧・更新することができる。所有者は、契約に基づいて居住者データ（のうちの居住者同定情報）を更新することができる。契約に際して所有者が更新することで、居住者データが確実に保持される。全居住者のデータを容易に揃えることができる。
【００１０】
マンションの管理を行う業者毎の管理者データを備え、各々の管理者が自己の管理者データを閲覧することができる。管理者自身の同定情報はマンションの運営には必須ではない。したがって、管理者データは、所有者データ及び／又は居住者データの(集計結果である場合が多い。例えば総会への出欠状況。行事への参加状況が管理者データとなり得る。
管理者端末からは、所有者データに含まれる総会の情報を更新して総会に関する案内をすることや、居住者データに含まれる行事の情報を更新して行事に関する案内をすることが可能である。
【００１１】
なお、「所有者端末」「居住者端末」「管理者端末」として「端末」の語を用いているが、ハードウエアである端末装置が必ずしもマンション管理システムの一部として存在しなくてもよい。例えば、所定のＩＤとパスワードによってのみアクセスされるインターネット上のホームページがコンピュータ、携帯電話機等からアクセスされて、任意のコンピュータ、携帯電話機等が「端末」となり得る。本明細書において「端末」とは、所定のデータへのアクセス権限を持ち、閲覧及び／又は更新を行うことのできる機器全般を含む。
【００１２】
本発明のマンション管理システムは、
前記所有者データは出席、欠席又は未定を表す出欠情報を含み、
前記管理者端末は前記出欠情報が欠席又は未定である前記所有者データを抽出しその所有者データに関する通知情報を印刷する通知情報印刷手段を備える、
ことを特徴とする。
【００１３】
総会の運営を補助する機能である。所有者は、出欠情報を更新して総会への自己の出欠を管理者に伝達できる。管理者は、通知情報印刷手段により、欠席の所有者への委任状提出依頼、未定の所有者への出席依頼等を容易に印刷することができる。
【００１４】
本発明のマンション管理システムは、
前記所有者データは出席、欠席又は未定を表す出欠情報を含み、
前記管理者端末は前記出欠情報が欠席又は未定である前記所有者データを抽出しその居住者データに関する通知情報をその所有者データに付加する通知情報書込手段を備える、
ことを特徴とする。
【００１５】
所有者は、マンションの居住者のみではない。してみれば、印刷物の送付よりも所有者端末における表示が迅速のことも多い。
【００１６】
本発明のマンション管理システムは、
前記所有者データは賛成、反対又は未定を表す賛否情報を含み、
前記居住者端末に総会の状況を配信する配信手段を備える、
ことを特徴とする。
【００１７】
総会の会場に列席しない所有者は、配信される動画を見て総会議案毎の賛否を決定し、賛否情報を更新することができる。更新された賛否情報を含めて総会の議決とすることができる。遠隔地に在住する所有者等の意向を反映することができる。
【００１８】
本発明のマンション管理システムは、
前記居住者データ、前記所有者データ、前記管理者データのいずれとも相違する全般データを備え、
前記管理者データは管理者端末において実行可能な処理を表す権限情報を含み、
１又は２以上の理事端末を備え、
前記理事端末のみが前記権限情報を更新可能であり、
前記所有者データ、前記居住者データ及び前記全般データの少なくとも１つは前記処理に関連付けられた処理固有情報を含み、
前記権限情報において前記処理の実行を許可された管理者データに対応する管理者端末は前記処理固有情報を閲覧・更新可能であり、他の管理者端末は前記処理固有情報を閲覧・更新不可能であることを特徴とする。
【００１９】
マンション管理業務を区分して、それぞれを別々の管理業者に委託することがある。かかる場合に管理業者毎のアクセス権限を設定するものである。委託が管理組合の理事会において決定されるので、理事端末によってのみアクセス権限の設定が可能であるようにする。なお、所有者端末の一部が理事端末であるとすることもできる。
【発明の効果】
【００２０】
本発明のマンション管理システムによれば、全居住者のデータを揃えることが容易であり、管理組合総会の運営を効率化するデータ構造が提供され、そのデータ構造を活用することができる。
【図面の簡単な説明】
【００２１】
【図１】図１は、マンション管理システムの構成を示す図である。（実施例１及び２）
【図２】図２は、データアクセスの制御を示す図である。（実施例１及び２）
【図３】図３は、マンション管理システムの構成を示す図である。（実施例３）
【図４】図４は、データアクセスの制御を示す図である。（実施例３）
【図５】図５は、処理固有情報を示す図である。（実施例３）
【発明を実施するための形態】
【００２２】
以下、マンション管理システムの概要を示す実施例１、総会の運営を示す実施例２、管理業務を複数の管理業者に分業させる運営を示す実施例３を説明する。
【実施例１】
【００２３】
図１は、マンション管理システムの構成を示す図である。マンション管理システム１のサーバ２は、所有者データ２１、居住者データ２２及び管理者データ２３を備えている。所有者データ２１は、各々の所有者毎に相違し、各々の所有者が所有者端末３１によって自身の所有者データにアクセスする。所有者端末は、インターネットのホームページにアクセスするコンピュータ端末、携帯電話機等である。所有者は、アクセスに当たってＩＤとパスワードを入力することで、いずれの所有者データにアクセスできるかを示す。ただし、ＩＤとパスワード以外のもの、例えば端末機の有するＩＰアドレスによって所有者を判別してもよい。
【００２４】
居住者データ２２は、各々の居住者毎に相違し、各々の居住者が居住者端末３２によって自身の居住者データにアクセスする。居住者端末は、インターネットのホームページにアクセスするコンピュータ端末、携帯電話機等である。居住者は、アクセスに当たってＩＤとパスワードを入力することで、いずれの居住者データにアクセスできるかを示す。ただし、ＩＤとパスワード以外のもの、例えば端末機の有するＩＰアドレスによって居住者を判別してもよい。この処理は、所有者端末に係るものと同様である。
【００２５】
管理者データ２３は、各々の管理者毎に相違し、各々の管理者が管理者端末３３によって自身の管理者データにアクセスする。管理者端末は、インターネットのホームページにアクセスするコンピュータ端末、携帯電話機等である。管理者は、アクセスに当たってＩＤとパスワードを入力することで、いずれの管理者データにアクセスできるかを示す。ただし、ＩＤとパスワード以外のもの、例えば端末機の有するＩＰアドレスによって管理者を判別してもよい。この処理は、所有者端末に係るものと同様である。
なお、図では１のみの管理者データ及び管理者端末を示している、マンションの多くは１の会社に管理組合の運営を委託するので、管理者データ及び管理者端末は１であることが多い。しかし、例えば総会の運営と居住者の懇親行事の運営とを別の会社に委託する等、２以上の管理者データ及び管理者端末を有する場合も考えられる。
【００２６】
所有者端末３１、居住者端末３２及び管理者端末３３は、自身の所有者データ２１、居住者データ２２及び管理者データ２３以外のデータへも、アクセス管理プログラム２５を介してアクセスできる。アクセス管理プログラム２５は、誰がどのデータにアクセスできるかを管理する。ただし、所有者、居住者及び管理者がインターネットのホームページにアクセスしているので、そのホームページの設計によってアクセスを管理することもできる。この場合、アクセス管理プログラム２５は必ずしも必要ではない。
【００２７】
図２は、データアクセスの制御を示す図である。アクセス管理プログラム２５の有無にかかわらず、誰がどのデータにアクセスできるかを示すものである。図において端末からデータに向けられた矢印は閲覧・更新が可能であることを、データから端末に向けられた矢印は閲覧のみが可能であることを、それぞれ示す。
【００２８】
図において、所有者データ２１、居住者データ２２及び管理者データ２３をそれぞれ１のみ示している。図示された居住者データは図示された所有者データ及び図示された管理者データに、図示された所有者データは図示された管理者データに、それぞれ関連付けられている。かかる関連付けは所有者データの「居住者」欄、管理者データの「所有者」欄及び「居住者」欄に表される。図は、関連付けられた場合のものであり、関連付けられていない場合には、所有者端末３１が居住者データ２２にアクセスすること、管理者端末３３が所有者データ２１及び居住者データ２２にアクセスすることがない。
【００２９】
図のようにアクセスできるデータ構造によって、以下が可能となる。
【００３０】
所有者端末３１は、居住者データ２２の同定情報を更新できる。すなわち、所有者の責任及び管理において、全居住者に係る居住者データ２２を揃えることができる。
【００３１】
管理者端末３３は、居住者データ２２の共通掲示を更新することができる。すなわち、居住者に向けて、行事等の情報を伝達することができる。また、居住者データ２２のうちの「同定情報」を参照して、各居住者に適した行事を居住者別に示すこともできる。例えば同定情報に家族構成が含まれていて、子供向けの行事を子供のいる居住者のみに示すことができる。居住者が「出欠情報」を更新して行事への参加・不参加の別を管理者に知らせることができ、行事の運営に役立つ。
【００３２】
管理者端末３３は、所有者データ２１の「総会議案」を更新して、所有者に総会の議案を事前に伝達することができる。所有者は「賛否情報」を更新して議案毎の賛否を表明することができる。また、「出欠情報」を更新して総会への参加の意思を示すことができる。
その他、総会の運営に資する運用が可能である。総会の運営については、実施例２において詳述する。
【００３３】
以上説明したように、本実施例のデータ構造及びマンション管理システムは、全居住者のデータを容易に揃えることができ、管理者から居住者への情報伝達が効率化され、管理組合の運営に付加価値を与える。
【実施例２】
【００３４】
本実施例は、実施例１において説明したマンション管理システム１を用いて管理組合の総会の運営を行うものである。マンション管理システム１の構成は実施例１と同様である。
【００３５】
管理者端末３３は、出欠情報を参照して、出欠未定の所有者への出席依頼書及び欠席の所有者への委任状提出依頼書を印刷することができる（通知情報印刷手段）。印刷された依頼書を所有者に郵送して、総会の定足数を満たすようにすることができる。
【００３６】
管理者端末３３は、出欠情報を参照して、出欠未定の所有者への出席依頼及び欠席の所有者への委任状提出依頼を、所有者データ２１の総会議案に付加することができる（通知情報書込手段）。依頼書の郵送よりも短期間で総会の定足数を満たすようにすることができる。
【００３７】
管理者端末３３は、出欠情報を参照して、出欠未定の所有者への出席依頼及び欠席の所有者への委任状提出依頼を、所有者データ２１の総会議案に付加することができる（通知情報書込手段）。依頼書の郵送よりも短期間で総会の定足数を満たすようにすることができる。
【００３８】
総会の開催時には、総会の状況を所有者端末３２にストリーミング配信する。所有者データ２１の出欠情報として「ストリーミングにより出席」というものを許容するとよい。所有者は、ストリーミング配信される総会の状況を見て、賛否情報を更新することができる。
【００３９】
以上説明したように、本実施例のデータ構造及びマンション管理システムは、管理組合の総会の運営に付加価値を与える。
【実施例３】
【００４０】
本実施例は、管理業務を複数の管理業者に分担させる運営を行うものである。管理業務の１つとして実施例２に示した総会の運営がある。管理端末を使用した処理は実施例２と同様であるので各々の管理業務の処理についての詳細な説明を省略し、アクセス権限について詳述する。
【００４１】
図３は、マンション管理システムの構成を示す図である。図１と比較すると、理事端末３４及び全般データ２４が付加されている。全般データ２４は、個別の所有者、居住者または管理者に付帯しない、マンション全般に係る情報である。例えば、公共部分の清掃状況が全般データに含まれる。
【００４２】
図４は、データアクセスの制御を示す図である。図２と比較すると、管理者データに「同定情報」「権限情報」が付加されている。また、所有者データ及び居住者データに「処理固有情報」が付加されている。（処理を１、２．．．と番号付けし、処理ｎに使用される情報を「処理固有ｎ」と表示する。）実施例２における「出欠情報」は、「総会運営管理」という処理に固有の「処理固有情報」である。処理固有情報へのアクセスは、後述のとおり権限情報に依存して各々の管理者端末毎に決定される。図４においてはアクセスを示していない。
【００４３】
理事端末３４は、管理者データ２３の権限情報を更新可能である。管理業務を複数の管理業者に分担させ、各々の管理業者に係る管理データ２３の権限情報として、その管理業者に実施させる処理を記載する。
【００４４】
管理者端末３３は、自身の管理者データ２３の権限情報に従って、認められた処理に係る処理固有情報にアクセスする。処理固有情報は、所有者データ２１、居住者データ２２及び全般データ２３のうちの１又は２以上に格納されている。また、所有者データ２１の同定情報のように処理固有情報でない情報にも、必要なアクセスを行う。
【００４５】
図５は、処理固有情報を示す図である。左端欄に示した処理について、右３欄に示したデータ中の情報へのアクセスが行われる。◎は閲覧・更新の、○は閲覧のみのアクセスを示す。
【００４６】
このアクセスによって左端欄に示した処理が行えることは自明であり、詳細な説明は省略する。また、図には代表的な７つの処理を示したが、この他の処理を同様に行えることも自明である。
【００４７】
以上説明したように、本実施例のデータ構造及びマンション管理システムは、管理業務を複数の管理業者に分担させる運営を可能とする。
【産業上の利用可能性】
【００４８】
全居住者のデータを揃えることが容易であり、管理組合総会の運営を効率化するデータ構造、及びそのデータ構造を活用するマンション管理システムであり、多くのマンション管理業者やマンション管理組合による利用が期待される。
【符号の説明】
【００４９】
１    マンション管理システム
２    サーバ
２１  所有者データ
２２  居住者データ
２３  管理者データ
２４  全般データ
２５  アクセス管理プログラム
３１  所有者データ
３２  居住者データ
３３  管理者データ
【図１】
2015201020.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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