(57)【要約】【課題】永続的に一定の資産価値を維持できるマンションの売買システムを提供する。【解決手段】  本システムはインターネットに接続されるウェブサーバと、インターネットを介して前記ウェブサーバとの間で情報の授受を行うクライアント端末とで構成される。  売買の対象となるマンションは、区分所有権購入者が敷地所有権を分割所有権割合で共有し、また前記区分所有権購入者が敷地上に定期借地権に基づく敷地利用権を分割所有権割合で共有し、更に区分所有権の対象である専有部分に賃借人がある場合には当該賃借人と区分所有権購入者との間で前記定期借地権の終了時期を明記した契約がなされているものである。  また、前記ウェブサーバは区分所有権ごとのマンション情報を記憶したデータベースを備え、更に、前記ウェブサーバは、クライアント端末との間で情報の授受を行うことで、売却希望者と購入希望者の条件を一致させることが可能な各種処理を行う。【選択図】  図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
インターネットに接続されるウェブサーバと、インターネットを介して前記ウェブサーバとの間で情報の授受を行うクライアント端末とから構成されるマンションの売買システムにおいて、
前記マンションは、区分所有権購入者が敷地所有権を分割所有権割合で共有し、また前記区分所有権購入者が敷地上に定期借地権に基づく敷地利用権を分割所有権割合で共有し、更に区分所有権の対象である専有部分に賃借人がある場合には当該賃借人と区分所有権購入者との間で前記定期借地権の終了時期を明記した契約がなされているものとし、
前記ウェブサーバが備えるデータベースには、区分所有権ごとのマンション情報として、
マンションの建物名、住所、築年数、総戸数、部屋番号などの一般的な情報の他に、特有情報として少なくとも定期借地権の残存期間、取り壊し積立金の残高、取り壊し予定金額が記憶され、
前記ウェブサーバが備える処理手段として、
クライアント端末からの要求に応じて前記データベースに記憶された内容を当該クライアント端末にインターネットを介して提供する手段、
クライアント端末からの売却希望物件に関する情報を受け取り、その情報を前記データベースに記録する手段
クライアント端末からの購入希望物件に対する購入価格情報を受け取り、当該購入価格が所定の条件を満たしているか否かを判断する手段、
前記購入価格が所定の条件を満たした場合に、売却希望者の端末と購入希望者の端末にインターネット上での売買が成立したことを通知する手段、
を備えることを特徴とするマンションの売買システム。
【請求項２】
請求項１に記載のマンションの売買システムにおいて、前記購入価格が所定の条件を満たしているかの判断は、一定期間内に提供された購入希望価格のうち、売却希望者が設定した最低売却価格以上で最も高い価格を売買成立価格とすることを特徴とするマンションの売買システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明はコンピュータやモバイル端末を用いインターネットを介して行うマンション（分譲集合住宅）の売買システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
コンピュータとインターネットを利用して建物に関した運用や売買を行うシステムとして特許文献１〜４に開示される内容が提案されている。
【０００３】
特許文献１には、ユーザが所有する建物を担保物件としてユーザに対してリバースモーゲージの融資を行う際に、当該建物を他人に賃貸した場合の収支を計算するコンピュータを用いたシミュレーション方法が提案されている。
【０００４】
特許文献２には、定期借地権を利用した賃貸建物の資産運用システムが開示されている。このシステムは出資者として、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者を設定し、劣後出資者には当該建物の運営を行う匿名組合がなるものとし、インターネットを介して前記最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者のコンピュータは出資金データベース、賃料データベース、運用実績データベースなどを備えたフロントサーバにアクセスできるようにしている。
【０００５】
特許文献３には、定期借地権を活用した複合建物システムが開示されている。このシステムは建物空間をインフィルの設計変更が可能なコーポラティブハウス空間と賃貸事業空間に分け、その上で、借地を提供するオーナ、コーポラティブハウス入居希望者及び賃貸空間入居希望者をインターネットを介して募集するようにしている。
【０００６】
特許文献４には、地主が定期借地権を設定する際にデベロッパから受け取る金額の一部で、当該土地に建設するマンションの一部を取得し地代収入と家賃収入の両方を得ることができる契約システムが提案されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００７】
【特許文献１】特許第４４９３９８６号公報
【特許文献２】特開２０１１−１８２５１号公報
【特許文献３】特開２００３−３３１０３７号公報
【特許文献４】特開２００２−９２５１０号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
マンションの所有形態には、マンションの敷地所有権を区分所有権購入者が分割所有権割合で共有するタイプ、地上権または賃借権が設定された土地に建設されたマンションの地上権または賃借権を区分購入者が分割地上権または分割賃借権割合で共有するタイプなどがある。
【０００９】
現在のマンション分譲の最大の問題点は、取り壊しによる建て替えの保証がなく、建て替えを行うには管理組合等の集会において区分所有者及び議決権の４／５以上の賛成が必要とされる点である。（マンションの建て替えの円滑化等に関する法律：平成１４年６月１９日法律第７８号）
【００１０】
マンションの区分所有者には、建て替えのための資金を有さない者、資金は有していても自分は他の場所で生活しているため建て替えの必要性を感じない者など、個々の事情で実際に建て替えが行われるマンションは極めて僅かである。
一方、建築されたマンションは経年劣化し、補修をしても築後３０年も経った中古マンションは価格形成も困難になっている。
【００１１】
上記した特許文献１〜４はインターネットを利用したマンションの売買に関するシステムを開示しているが、いずれの先行技術もマンションの取り壊しによる建て替えの保証を前提としたシステムではなく、中古マンションの価格維持を図ることができない。
【課題を解決するための手段】
【００１２】
上記の課題を解決するため本発明に係るマンションの売買システムは、インターネットに接続されるウェブサーバと、インターネットを介して前記ウェブサーバとの間で情報の授受を行うクライアント端末とで構成される。
ここで、売買の対象となるマンションは、区分所有権購入者が敷地所有権を分割所有権割合で共有し、また前記区分所有権購入者が敷地上に定期借地権に基づく敷地利用権を分割所有権割合で共有し、更に区分所有権の対象である専有部分に賃借人がある場合には当該賃借人と区分所有権購入者との間で前記定期借地権の終了時期を明記した定期借家契約がなされているものである。
また、前記ウェブサーバは区分所有権ごとのマンション情報を記憶したデータベースを備え、更に、前記ウェブサーバは、クライアント端末との間で情報の授受を行うことで、売却希望者と購入希望者の条件を一致させることが可能な各種処理を行う。
前記データベースに記憶されるデータは、マンションの建物名、住所、築年数、総戸数、部屋番号などの一般的な情報の他に、特有情報として少なくとも定期借地権の残存期間、取り壊し積立金の残高、取り壊し予定金額が記憶される。
また、前記ウェブサーバが備える処理手段は、クライアント端末からの要求に応じて前記データベースに記憶された内容を当該クライアント端末にインターネットを介して提供する手段、クライアント端末からの売却希望物件に関する情報を受け取り、その情報を前記データベースに記録する手段、クライアント端末からの購入希望物件に対する購入価格情報を受け取り、当該購入価格が所定の条件を満たしているか否かを判断する手段、及び前記購入価格が所定の条件を満たした場合に、売却希望者の端末と購入希望者の端末にインターネット上での売買が成立したことを通知する手段である。
【００１３】
前記購入価格が所定の条件を満たしているかの判断は、例えば、一定期間内に提供された購入希望価格のうち、売却希望者が設定した最低売却価格以上で最も高い価格を売買成立価格とするオークション形式とする。
【発明の効果】
【００１４】
本発明に係るマンションの売買システムによれば、区分所有者の一定以上同意がなくても、定期借地権が満了することで取り壊しによる建て替えの保証があるため、マンションの価格の経年下落を抑え、永続的にマンションの市場価格を形成することができる。また、多少の変動はあっても定期借地権の満了までの間、一定範囲の価格が形成できるため、マンションでは難しいとされるリバースモーゲージの対象物件とすることも可能となる。
【００１５】
また上記をコンピュータとインターネットを介してシステム化することで、新たな市場が形成でき、産業が活性化される。
特に従来はマンションの価格の決定や売買はデベロッパが主体で、マンションの区分所有者は売買のマーケットに参入することはできなかったが、本システムにより参加者のすそ野をデベロッパ以外にも広げることができる。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】本発明に係るマンションの売買システムの全体構成図
【図２】データベースに蓄積されるデータの例を示したグラフ
【図３】システムのホームページにアクセスがあった場合のフローチャート
【図４】登録会員が物件情報の窓をクリックした後のフローチャート
【図５】登録会員がオークションの窓をクリックした後のフローチャート
【発明を実施するための最良の形態】
【００１７】
以下に本発明を実施するための最良の形態を図面に基づいて説明する。
図１に示すように本発明に係るマンションの売買システムは、インターネット１に接続されるブラウザ機能を有するウェブサーバ２と、インターネット１を介してウェブサーバ２との間で双方向通信可能なクライアント端末３とで構成される。
【００１８】
ウェブサーバ２としては汎用コンピュータを用いることができ、例えば、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ、ＨＤＤ、ＢＩＯＳ、通信インターフェース（ＣＯＭ  Ｉ／Ｆ）、ディスプレイ、入力部を備え、更にインターフェース（Ｉ／Ｆ）を介してデータベース４に接続されている。
【００１９】
前記ＲＯＭ、ＲＡＭ、ＨＤＤ、ＢＩＯＳ、通信インターフェース（ＣＯＭ  Ｉ／Ｆ）、ディスプレイ５及び入力部６はバスを介してＣＰＵを中心として相互に接続され、ＲＯＭはシステムプログラムを記憶する読み出し専用記憶デバイスであり、ＣＰＵはＢＩＯＳやＲＯＭに記憶されているシステムプログラムによって起動されＲＡＭに展開されたアプリケーションプログラムにしたがって各種の処理を実行する。
【００２０】
また、ＣＰＵは入力部６からの信号をトリガーとして、前記システムプログラムの演算結果などをディスプレイ５上に表示する機能を持ち、前記ＲＡＭはＣＰＵが各種の処理を実行する上で必要なプログラムやデータなどを適宜記憶する機能を持つ。
【００２１】
上記したハード資源からなるウェブサーバ２はウェブサイトをＷＷＷ上に提供するとともにクライアント端末３とＳＳＬ等の暗号通信するための相互認証機能を有する。またクライアント端末３から提供された売却物件に関する情報を前記データベース４に格納し、クライアント端末３からの要求に応じてデータベース４に格納したデータの中の必要なデータをクライアント端末３に提供する。
【００２２】
本発明の売買システムの対象となる物件は、以下の条件を満たす物件である。
条件１：区分所有権購入者が敷地所有権を分割所有権割合で共有している。
条件２：前記区分所有権購入者が敷地上に定期借地権に基づく敷地利用権を分割所有権割合で共有している。
条件３：前記区分所有権の対象である専有部分に賃借人がある場合には当該賃借人と区分所有権購入者との間で前記定期借地権の終了時期を明記した定期借家契約がなされている。
【００２３】
上記の条件を設定したのは、以下の理由による。
即ち、本来は自分が所有権を有する土地の上に自分が権利者となる地上権や借地権を設定登記することは矛盾する行為なのでできない。しかしながらマンションが所有権が共有持ち分の土地の上に建設される場合には、例外的に当該土地に自己借地権の設定が可能となる（借地借家法１５条）。
そこで、マンションの区分所有権購入者が敷地所有権を分割所有権割合で共有している場合に、存続期間が例えば５０年の定期借地権を設定し、この定期借地権に基づく敷地利用権を敷地利用権を分割所有権割合で共有するようにすれば、５０年の期間満了時に土地の占有権限が消失し、建て替えの決議など経ることなくマンションを取り壊すことができる。
【００２４】
したがって、前記データベース４には区分所有権ごとのマンション情報が記憶される。具体的には図２に示すように、一般的な情報として、マンションの建物名、住所、築年数、総戸数、部屋番号、外観の写真、周辺の地図、賃借人の有無などが挙げられ、特有情報として、定期借地権の残存期間、取り壊し積立金の残高、取り壊し予定金額が挙げられる。尚、取り壊し積立金が修繕積立金の一部として積み立てられている場合で、その割合が明らかな場合には修繕積立金の残高と当該残高内の取り壊し積立金の割合を明記し、それ以外は残高はゼロとなる。
また、特有情報としては上記の他に、建て替えが決定している場合には建て替えの予定金額、完成予定日などを記憶させる。
【００２５】
実施例では、クライアント端末３を操作する者が前記ウェブサーバ２にＩＤとパスワードが記憶されている登録会員である場合のシステムのフローを以下に説明する。
【００２６】
図３に示すように、クライアント端末３からウェブサーバ２のウェブサイトにアクセスすると（ステップＳ１）、ウェブサーバ２のホームページがクライアント端末３に表示される（ステップＳ２）。このホームページには本システムの概要説明と「会員用」の窓及び会員になるための「非会員用」の窓が設けられている。新規に会員になるには「非会員用」のになるための窓をクリックし（ステップＳ３）、入会手続きをする。入会手続きが完了すると、適格性の審査を行い、一定の条件をクリアすれば会員として登録される。
【００２７】
既登録会員が「会員用の窓」をクリックすると（ステップＳ４）、ＩＤとパスワードの入力画面に切り替わるので、登録会員は自分のＩＤとパスワードを入力してウェブサーバ２に送信する。ウェブサーバ２は送信されたＩＤとパスワードがメモリーに記憶されているＩＤ及びパスワードと合致するか否かを判断し（ステップＳ５）、合致する場合には次のステップＳ６に進み、合致しない場合にはその旨を表示して処理を終了する。
【００２８】
ステップＳ６で選択画面が表示され、この選択画面には「物件情報」の窓と「オークション」の窓が設けられている。
【００２９】
「物件情報」の窓をクリックすると（ステップＳ７）、図４に示すように選択画面が表示され（ステップＳ８）、この選択画面には「新規物件情報」の窓と「物件情報の更新」の窓が設けられている。
【００３０】
登録会員が新たな物件を売却したい場合には、「新規物件情報」の窓をクリックする（ステップＳ９）。すると、必要な情報を記入する画面に切り替わるので必要な情報を記入してウェブサーバ２に送信する（ステップＳ１０）。ウェブサーバ２は送信された内容が必要事項を満たしているか否かを判断し（ステップＳ１１）、満たしていない場合はその旨をクライアント端末３に送信し処理を終了する。
【００３１】
また必要事項を満たしている場合にはこの内容で良いかの確認をクライアント端末３に送信する（ステップＳ１２）。ＯＫの確認があった場合にはその内容を物件情報として固有の物件番号をつけてデータベース４に記憶する（ステップＳ１３）。この物件番号は当該クライアント端末３に送信される。ＮＯの場合はその旨をクライアント端末３に送信し処理を終了する。
【００３２】
一方「物件情報の更新」の窓をクリックすると（ステップＳ１４）、物件番号を入力する画面に切り替わるので物件番号を入力する（ステップＳ１５）。すると、ウェブサーバ２は当該物件番号に対応する情報をクライアント端末３に送信する（ステップＳ１６）。
【００３３】
当該物件番号に対応する情報を受け取った登録会員は情報を改定しそれをウェブサーバ２に送信する（ステップＳ１７）。ウェブサーバ２は受け取った内容で良いかの確認をクライアント端末３に送信しＯＫの確認があった場合にはその内容で物件情報を更新してデータベース４に記憶し（ステップＳ１８）、ＮＯの返事があった場合は更新せずに処理を終了する。
【００３４】
一方、図３に戻って登録会員が「オークション」の窓をクリックする（ステップＳ１９）と選択画面に切り替わる。この選択画面には図５に示すように「売却」の窓と「購入」の窓が設けられている（ステップＳ２０）。
【００３５】
「売却」の窓をクリックすると（ステップＳ２１）、物件番号を入力する画面に切り替わるので物件番号を入力する（ステップＳ２２）。ウェブサーバ２は送信された物件番号と登録会員のＩＤとを照合し、当該物件に登録会員の区分所有権が存在することを確認し（ステップＳ２３）、確認できた場合には当該物件の情報とともに「希望売却価格」及び「オークションにかける期間」を記入する欄を設けたシートをクライアント端末３に送信する（ステップＳ２４）。確認できない場合はその旨を通知し処理を終了する
【００３６】
必要事項を記入するページを受け取った登録会員はクライアント端末３から「希望売却価格」及び「オークションにかける期間」の情報をウェブサーバ２に送信する（ステップＳ２５）。
【００３７】
ウェブサーバ２が上記情報を受信すると（ステップＳ２６）、当該物件にオークション物件であることを示すフラグを立て、データベース４に格納する（ステップＳ２７）。
【００３８】
一方、「購入」の窓をクリックすると（ステップＳ２８）、購入物件の条件を入力するシートがウェブサーバ２からクライアント端末３に送信される（ステップＳ２９）。登録会員は購入物件の条件を入力したシートをウェブサーバ２に送信する（ステップＳ３０）。
【００３９】
クライアント端末３から購入物件の条件が入力された情報を受信したウェブサーバ２は購入条件に適合している物件をフラグが立っている物件の中から検索し、データベース４から抽出し、そのリストとリストに挙げられた物件情報をクライアント端末３に送信する（ステップＳ３１）。
【００４０】
尚、初めから購入希望物件が特定されている場合を想定し、購入物件の条件を入力する代わりに物件番号を入力するようにしてもよい。
またリストに挙げられた物件のうち、既に他の登録会員から希望購入価格が提示されている場合でその価格が希望売却価格よりも高い場合には、その価格も表示する。
【００４１】
ウェブサーバ２から物件情報を受信したクライアント端末３はリスト中の物件から特定の物件を選択し、購入希望価格を記入してウェブサーバ２に送信する（ステップＳ３２）。
【００４２】
既に他の登録会員からの希望購入価格の表示のある物件については、後から希望購入価格を提示する登録会員は既に表示された希望購入価格よりも高い価格を提示することになる。
【００４３】
希望購入価格情報を受信したウェブサーバ２は当該購入希望価格情報を既に提示されている同一物件に対する希望購入価格情報と比較し、その価格が既に提示されている価格を上回っているときにはその価格を現在の希望購入価格として更新する（ステップＳ３３）。尚、ウェブサーバ２が受信した希望購入価格情報が当該物件に関して最初の希望購入価格情報であった場合で、その希望購入価格が売却希望価格以上である場合にはその価格を有効な希望購入価格としてデータベース４のオークション情報として記憶する。
【００４４】
以上の如くして、オークション期間が経過した時点で、最高の希望購入価格を提示している登録会員と当該物件の区分所有権を有する登録会員との間で本システム上での契約が成立したことになる（ステップＳ３４）。
【００４５】
売買の決定方法としては、上記のオークション形式とせずに、一定の入札期限を物件ごとに設定し、その期間内に提示された価格の内の最高価格に落札し、途中の経過については公表しない方法でもよい。
【００４６】
また実施例では登録会員から物件情報が提供された物件のうちの売却希望が出された物件のみをオークションの対象とする例を示したが、登録会員から物件情報が提供された物件は全てオークションの対象としてもよい。この場合には希望売却価格とオークション期間を必須の入力情報とする。
【００４７】
更に、実施例では売買取引に参加できる者を、本システムを提供する会の会員に限定したが、それには限定されない。
【産業上の利用可能性】
【００４８】
本発明に係るマンションの売買システムは新築のマンションのみでなく、既に分譲が終了しているマンションについても、区分所有権者の同意により契約を変更することで適用することが可能である。
【符号の説明】
【００４９】
１…インターネット、２…ウェブサーバ、３…クライアント端末、４…データベース、５…ディスプレイ、６…入力部。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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