(57)【要約】      （修正有）【課題】不動産の売買において不動産物件の多角的情報を一元化することにより不動産物件を客観的に認識できる構成とした物件調査書を提供する。【解決手段】物件関係情報と金融関係情報とを有する物件調査書とし、前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地に関する地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備などの資料を集めた周辺物件情報等から構成する。さらに、前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来の収益情報と、借入金額、借入期間などの変動要素を加味した収支情報等から構成する。【選択図】図１
0003150580.tif 000002
【実用新案登録請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、
前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、
前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成されたことを特徴とする。
【請求項２】
不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、
前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、
前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成され、
前記物件関連情報から想定される物件価格により金融関係情報を連動させたことを特徴とする物件調査書。
【請求項３】
不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、
前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、
前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成され、
前記収益情報と前記収支情報のいずれか一方の個別情報が他方の個別情報に利用されることを特徴とするとする物件調査書。
【請求項４】
不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、
前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、
前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成され、
前記収益情報が物件価格と想定利回り価格から収益単価情報を想定し、この想定収益単価情報から借入金額を想定し、この想定借入金情報から資金情報により借入金を決定するように連動させことを特徴とする物件調査書。
【考案の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本考案は、不動産の売買において不動産物件の多角的情報を一元化することにより不動産物件を客観的に認識できる物件調査書に関するものである。
【０００２】
不動産の売買は、売主の依頼を受けた不動産仲介業者がその不動産物件を不特定多数の顧客に紹介し、購買意欲のある顧客に対してさらに詳細な説明を行なうと共に顧客と売主の間に立って双方細かな要望の調整をはかることにより、売主と買主の間に売買契約を成立させることによって行なわれる場合が多い。
【０００３】
不動産仲介業者は、売主と買主と間にあって不動産物件に関する双方の要望の調整のみでなく買主の資金計画の立案あるいは金融業者の紹介、及び融資金額の交渉など、買主が安心して購入できるように取り計らうことにより売買を促進するものであるが、この売買促進活動のための手段として特許文献１に示すような資料を必要とする。
【背景技術】
【０００４】
特許文献１は、賃貸建物オーナーの採算性をシミュレーションする賃貸建物採算シミュレーション装置およびプリント物に関し、オーナー全額出資の時と共同出資で同額出資してより大きな賃貸建物を建築したときの採算性を比較可能とする考案が記載されている。この特許文献１は、賃貸建物オーナーの採算性をシミュレーションするための入力データは、その根拠となる資料の添付がないので、賃貸建物オーナーの採算性のシミュレーションが信頼性の少ないものであった。
【特許文献１】特開２００２ー６３２５９
【考案の開示】
【考案が解決しようとする課題】
【０００５】
本考案は、不動産物件に関連する公簿情報、物件詳細情報、地図情報、周辺物件情報等の物件関係情報、及び資金情報、収益情報、収支情報等の金融関係情報を多角的に集めてその種類別に纏めた構成の物件調査書として、不動産物件に関する情報を一元的に網羅したもので、関係者である売主、買主、仲介者、融資関係者この一元的に網羅した物件調査書に基づいた評価を可能にすることで、安心して信頼性の高い不動産取引を可能とすることを技術的課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本考案は、不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成されたことを特徴とする。
【０００７】
上記の構成を有する本考案は、不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有するものである。このため、金融関係情報で用いた金額の根拠を物件関係情報により確認可能であるから、売主、買主、金融関係者、仲介者等の取引者の間で確実な合意を図ることができる効果を有する。
【０００８】
本考案は、不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成され、前記物件関連情報から想定される物件価格により金融関係情報を連動させたことを特徴とする。
【０００９】
上記の構成を有する本考案は、物件関係情報の各情報資料に基づいて想定した物件価格により金融関係情報を連動させるものであるから、売主、買主、金融関係者、仲介者等の間疑義が生じた場合において、物件関連情報により客観的で確実な説明が可能であるから、取引者の間で確実な合意を図ることができる効果を有する。
【００１０】
本考案は、不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成され、前記収益情報と前記収支情報のいずれか一方の個別情報が他方の個別情報に利用されることを特徴とするとする。
【００１１】
本考案は、不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有し、前記物件関係情報は、不動産物件に関する公簿関係の資料を集めた公簿情報、物件の部屋数、外観写真等の物件自体に関する資料を集めた物件詳細情報、物件の住所地の地図に関する資料を集めた地図情報、及び物件の周辺地域に存在する同種物件の価格、あるいは駐車場などの付属設備の資料を集めた周辺物件情報等から構成され、前記金融関係情報は、不動産物件の現状の収益状況あるいは将来収益を計上しえる収益単価を想定して得られる収益と投資額の比率で表示した収益情報と、借入金額、借入期間、金利、収益単価などの変動要素を加味して想定した収支情報等から構成され、不動産物件を購入するために必要な購入資金情報を含む資金情報とを備え前記資金情報の前記購入資金情報を前記収益情報の投資額情報とし、前記収益情報の収益単価情報を収支情報の収益単価情報としこの収支情報に基づいて前記資金情報の借入金額を想定し、この借入金額情報を資金情報の借入金額情報に連動させたことを特徴とする。
【考案を実施するための最良の形態】
【００１２】
以下、図面を参照して本考案の実施形態を詳細に説明する。図１は本考案に係る物件調査書１０を構成する情報の種別を概念的に示したものであり、図１を参照して本考案の実施例について説明する。尚、不動産物件を賃貸事務所である収益物件について説明する。
【００１３】
物件調査書１０は、不動産物件を客観的に評価するための調査書であり、その構成は図1に示すように、資金情報１６、収益情報１７、収支情報１８とで構成する金融関係情報１５と、公簿情報２２、物件詳細情報２３、地図情報２４、及び周辺物件情報２５とで構成する物件関係情報２１から構成してあり、不動産物件調査の都度その物件について作成される。
【００１４】
この物件調査書１０は、物件の売買に関与する関係者が各々の立場から検討して物件価格２０を想定するため、あるいは、関係者の各々が物件関係情報２１に基づいて自己が算出した物件価格２０の説明の根拠とする等に用いることができるものである。すなわち、物件調査書１０は、関係者が共通の資料（物件調査書１０）に基づいて物件価格２０を想定するので、物件価格２０の算出根拠及びその考え方の理解が容易になり、当事者の考え方の根拠を理解し易くすることができる。このため、安心且つ信頼性のある取引を成立させる効果を有する。
【００１５】
図２に示す物件概要書１１は、主に前記物件調査書１０の物件関係情報２１の公簿情報２２、物件詳細情報２３の個別情報から起案されるもので、図２に示すように５つの枠１１a〜１１eから構成してあり、次に詳細に説明するように不動産物件の概要が表現できる情報を纏めて記載してある。
【００１６】
上記した物件概要書１１の枠１１a〜１１eについて説明する。最上部の枠１１aは、物件種別、名称、所在地、交通、価格、坪単価等の物件種別価格情報を記載した物件種別価格情報枠である。次の枠１１bは、土地に関する情報である番地、地目、公簿地積、実測地積、地積合計、等の土地情報を記載した土地情報枠である。その下段の枠１１cは、建物に関する情報である住居表示、家屋番号、種別、構造、床面積、延床面積、建築年月日、等の建物情報を記載した建物情報枠である。さらにその下の枠１１dは、土地・建物の評価額、土地・建物の評価額割合、路線価格、固定資産税、都市計画法と建築基準法の項目である都市計画地域の指定種類、用途地域の指定種類、接道状況、水道ガス等の設備、取引態様、引渡し時期、現状、等の公簿情報を記載した公簿情報枠である。最下段の枠１１eは、備考欄であり上記各枠内該当しない項目である、賃貸居室の数と空室の数、駐車場の台数と内空駐車場の数、物件仲介依頼の履歴、等の備考情報が記載してある備考情報枠である。この物件概要書１１様式は、図２に示す様式に限られるものでなく、不動産物件に応じて変更しても良いものである。
【００１７】
次に、不動産物件の法律関係、周辺物件の価格、周辺関連物件の状況、地図上の位置など、物件の物理的環境、法的環境などにより物件を多角的評価可能な情報である物件関係情報２１の公簿情報２２、物件詳細情報２３、地図情報２４、及び周辺物件情報２５について説明する。
【００１８】
物件関係情報２１の公簿情報２２は、固定資産税評価証明書（土地）（家屋）、登記簿謄本、（土地）（家屋）、公図、地積測量図、路線価図、等の資料を収集して纏めた情報であり、不動産物件の所在、番地、地積、所有者、抵当権設定状況。不動産物件の土地の地番界、公共用地との接地状況、固定資産税課税標準額など不動産物件の法的状況を客観的に示す資料で構成してある。
【００１９】
物件関係情報２１の物件詳細情報２３は、不動産物件の間取り、外観の写真、建築物の図面、現在の稼働状況を示す賃料表により現況収益表で構成してあり、不動産物件の構造に関する現況及び現状の収益等に関係する資料で構成する。また、物件関係情報２１の地図情報２４は、不動産物件の区全体の地図とその周辺の地図等で構成してあり、不動産物件を取り巻く環境、交通機関の確認、等に関する情報で構成してある。物件関係情報２１の周辺物件情報２５は、不動産物件の周囲に存在する同様な不動産物件を、地図上に記入した周辺不動産物件情報、ウェブの検索サイトにおいて、同様な条件により検索して、その出力を一覧表にしたウェブ検索情報及び、このウェブ検索情報において本件不動産物件に類似する案件の物件概要書を入手して類似物件概要情報より構成してあり、不動産物件の地域における価格すなわち相対価格を評価に関する資料で構成してある。
【００２０】
次に金融関係情報１５を構成する資金情報１６、収益情報１７、収支情報１８に付いて説明する。
【００２１】
図３は、金融関係情報１５を構成する資金情報１６の詳細を示した表であり、既存値枠１６aと資金詳細値枠１６ｂとを有する構成である。この既存値枠１６aは、その左端に設けた項目の枠１６aー1に並列に単位の枠１６aー2及び入力数値の枠１６aー3を設けた構成であり、売買代金、借入金額、等が一目瞭然に確認できる構成である。また、その項目の種別は、土地建物代金、総借入金額、修繕費（改修費）等関係者が決定する項目と、固定資産評価額（土地）（建物）固定資産税（土地）（建物）借入金利等の公簿により既に決定された値と、この値から算出した値が記載してある。
【００２２】
資金詳細値枠１６ｂは、その左端に設けた項目の枠１６ｂー1、金額の枠１６ｂー2、計算式の枠１６ｂー3、備考の枠１６ｂー4、支払時期の枠１６ｂー5を並列に設けた構成であり、項目の種別は、土地建物代金、とこの土地建物を購入するための諸経費として、建物消費税、所有権移転費用(土地)（建物）抵当権設定費用、固定資産税、固定資産税分消費税、印紙税、火災保険料、司法書士手数料、司法書士調査印紙代等、仲介手数料、修繕費（改修費）、不動産取得税（土地）（建物）等の詳細項目とその諸経費合計（決済時必要分）（決済後必要分）及び総合計から構成してある。したがって、この様に、資金詳細値枠１６ｂは、不動産物件を購入するために必要な金額とその詳細項目が簡単に確認できる構成である。
【００２３】
図３に掲載した資金情報１６の構成は、土地建物・購入代金（税込み）が相違するたびに別のシートを作成するようにした。しかし、同一物件で土地建物・購入代金（税込み）と借入金額が相違する場合は、資金詳細値枠１６ｂの金額の枠を複数設けると共に、その総合計の枠１６b２１の下に総借入金額の欄を増加する構成とし、既存値枠１６aの土地建物・購入代金（税込み）と総借入額１６a６を資金詳細値枠１６ｂに移す構成にしても良い。この構成の資金詳細値枠１６ｂでは、土地建物・購入代金（税込み）の変動に伴って変化する総合計とこの総合計に関連した総借入額を一枚の表の中で認識できるので正確な判断ができる効果を有する。また、総合計の下に総借入額の項目を設けることで、総合計の項目の金額はそれより上部の項目の和でよい構成にできるので、見易く作り易い効果を有する。
【００２４】
図４に示した金融関係情報１５の収益情報１７は、その最上部に賃貸物件である居室と駐車場とその数を示した賃貸物の枠１７aを設けてある。この賃貸物の枠１７a の下段には、不動産物件の総賃貸面積、現状賃貸面積、空室面積、入居率、土地面積、建物面積、土地建物に冠する現況値の情報を記載した現況値の枠１７bー１と、この現況値の枠１７bー１に隣接して、電気代、水道代、定期清掃、日常清掃、火災保険、ゴミ収集、エレべーターメンテナンス費用など、収益ビルを維持するために必要な年間の費用が記載してある諸経費の枠１７bー２とで構成する既存値の現況の枠１７ｂが設けてある。この現況の枠１７ｂの下段には、現況の賃貸による収入による利回りを表す現況収入の枠１７cが設けてある。この現況収入の枠１７ｃは、投資額（土地建物・購入代金または総借入額）と現状収入の割合を示す利回りとを記載した利回り枠１７cー１と、月額賃料合計（居室）と（駐車場）及びその合計を記載した月額賃料の枠１７cー２と、月額賃料合計（居室）と（駐車場）を１２倍して年額にした年額賃料の枠１７cー３とより構成してある。利回りの枠１７cー１の投資額に対する利回りは、年額賃料の枠１７cー３の年額合計と投資額の比率を％で表している。なお、年額賃料の枠１７cー３の年額賃料合計の数値は、物件概要書11の備考情報枠１１eの現在賃料年間（47,952,600）１１e１を記入してある。
【００２５】
現況収入の枠１７c下段には、満室予想（現状+空室分）の利回りを表す満室予想の枠１７dが設けてある。この満室予想の枠１７dは、投資額と満室予想の収入の割合を示す利回りとを記載した枠１７dー１と、月額賃料合計（居室）と（駐車場）及び現在空室分及び空き駐車台分の賃貸料を想定してその月額賃料合計を記載した月額賃料の枠１７dー２と、この月額賃料の枠１７dー２月額賃料合計を１２倍して年額にした年額賃料の枠１７dー３とより構成してある。この利回りの枠１７dー１の投資額に対する利回りは、年額賃料の枠１７dー３の年額合計と投資額の比率を％で表している。なお、年額賃料の枠１７dー３の年額賃料合計の数値は、物件概要書11の備考情報の枠１１eの満室予想賃料年間（56,712,600）１１e２を記入してある。
【００２６】
満室予想の枠１７d下段には、全室を新料金とした場合の利回りを表す新賃料の枠１７eが設けてある。この新賃料の枠１７eは、投資額と全室を新料金の収入の割合を示す利回りとを記載した枠１７eー１と、月額賃料合計（居室）と（駐車場）の月額賃料合計を記載した月額賃料の枠１７eー２と、この月額賃料の枠１７eー２の月額賃料合計を１２倍して年額にした年額賃料の枠１７eー３とより構成してある。この新賃料の枠１７eの投資額に対する利回りは、年額賃料の枠１７eー３の年額合計と投資額の比率を％で表している。なお、新賃料の枠１７eの新料金は、新料金表１７eー４に示してある。
【００２７】
図４に示した収益情報１７表は、不動産物件である収益物件を購入するために必要な金額とし、この投資金額に対して収益として計上し得る１年間の収益金額の割合を示した利回り計算表である。この収益情報１７は、現況収益による利回り、将来満室になったときの利回り、新料金体制の利回りが一目瞭然となる。したがって、投資金額を不動産物件の価格とした場合の利回と、図３の資金情報１６に示されている、物件価格と諸経費の合計を投資金額とした場合の利回りを一覧表中に羅列したものであるから、初期の利回りと経年の利回りを一括して検討できる。
【００２８】
図５（a）に示した金融関係情報１５の収支情報１８は、借入期間１５年で金利３％、金利４％、金利５％における元金均等支払いの場合について計算した月額収支概算表であり、同様に、借入期間２０年で金利３％、金利４％、金利５％における元金均等支払いの場合について計算した月額収支概算表である。また、図５（b）に示した金融関係情報１５の収支情報１８は、借入期間１５年で金利３％、金利４％、金利５％における元利均等支払いの場合について計算した月額収支概算表であり、同様に、借入期間２０年で金利３％、金利４％、金利５％における元利均等支払いの場合について計算した月額収支概算表である。
【００２９】
図５（a）に示す収支情報１８は、金利３％で借入期間１５年とし、その支払いを元金均等払いとした場合の月額収支概算表を１８aとし、金利が金利４％の場合の月額収支概算表を１８b、金利５％の場合の月額収支概算表を１８ｃとする。同様に、金利３％で借入期間２０年とし、その支払いを元金均等払いとした場合の月額収支概算表の各々を１８d、金利が金利４％の場合の月額収支概算表を１８e、金利が金利５％の場合の月額収支概算表を１８ｆで表す。また、図５（ｂ）に示すように金利３％で借入期間１５年とし、その支払いを元利均等払いとした場合の月額収支概算表を１８gとし、金利が金利４％の場合の月額収支概算表１８h、金利が金利５％の場合の月額収支概算表１８iとする。同様に、金利３％で借入期間２０年とし、その支払いを元利均等払いとした場合の月額収支概算表を１８j、金利が金利４％の場合の月額収支概算表１８k、金利が金利５％の場合の月額収支概算表１８lで表す。
【００３０】
月額収支概算表１８aは、想定した購入額を記載する欄と、この想定した購入額に対応する借入額を記載する欄とで構成する購入借入枠１８aー1と、返済額を記載する欄と、月額経費を含む固定資産税等を記載する欄及び、返済額と固定資産税等の合計を記載する総支出の記載する欄で構成した支出枠１８aー２と、収益情報１７における枠１７cー２に示してある月額賃料合計を記入した現状収入の欄と、総支出額と現状収入との差を記載した残額現況の欄と、収益情報１７における欄１７dの枠１７bー2に示してある月額賃料合計を記入した満室予想の欄と、総支出額と満室予想との差を記載した予想残額の欄と、収益情報１７における欄１７eの枠１７eー2に示してある月額賃料合計を記入した全室新料金の欄と、総支出額と全室新料金との差を記載した新賃料残額の欄と、収入部枠１８aー３とで構成してある。
【００３１】
上記した月額収支概算表１８aと他の月額収支概算表とは、同一構成であるから、他の月額収支概算表の説明には図５に記載された月額収支概算表の符号により適宜説明する。また、各月額収支概算表の購入借入枠１８aー1の金額と月額経費、収益情報１７から転記する現状収入、満室予測、全室新賃料は、すべの月額収支概算表と同一である。
【００３２】
１９は、固定資産税、電気代、水道代、EVメンテナンス費、ごみ収集費、定期清掃費、日常清掃費、火災保険費、等当該ビルを運営するために係る月額経費を示した経費枠である。この経費枠１９の合計値は支出枠１８aー２の固定資産税等の欄に転記してある。
【００３３】
）
物件調査書１０の作成は、不動産の売買を専門に仲介する不動産仲介業者を介して行なわれるための各種のデータ及びノウハウを蓄積している仲介業者が作成するのが効率的である。売主からの売買の依頼あるいは相談があった時仲介業者は、物件調査書１０を作成し、この物件調査書１０の物件関係情報２１と自らの営業経験とから売主が想定する物件価格が適正な価格であるか否かの判断が行なわれる。この時物件価格は売主と仲介業者とで複数設定する。この様にして、物件価格２０が想定されると、それによって金融関係情報１５が作成されて、物件調査書１０が完成する。
【００３４】
この様にして、仲介業者と売主との間において適正な販売価格が想定され物件調査書１０が作成されると、この物件調査書１０から物件概要書１１の物件種別価格の枠１１a、土地情報の枠１１b、建物情報の枠１１c、公簿情報の枠１１d、備考情報の枠１１eに夫々の数値あるいは条件を挿入してその作成が完了する。
【００３５】
この様にして、物件概要書１１の作成が完了すると、次に物件概要書１１に記載した価格を資金情報１６の既存値枠１６aの土地建物・購入代金の欄に記入し、次いで、固定資産税評価額、固定資産税、修繕費等の既存値を記入する。この様にして、既存値枠１６aの各項目への数値の記載が終了すると、この数値に基づいて、資金詳細値枠１６ｂの各項目にも数値が記入できるので、資金情報１６が完成し、この資金情報１６により、その総合計の欄により、この物件を購入する時の必要金額が算出できる。
【００３６】
物件概要書１１の総合計を投資額とし図４に示した収益情報１７を作成する。
先ず現況収入の枠１７cにおける利回りの枠１７cー１の投資額は、土地建物価格より低い金額から資金情報１６の総合計の金額より高い金額まで一定金額ごとに刻んで記入する。次に、物件概要書１１の備考情報から年額賃料を年額賃料の枠１７cー３を記入して、利回りの枠１７cー１の利回り値を計算して記入する。同様に先ず満室予想の欄１７dにおける利回り表の枠１７dー１の投資額は、土地建物価格より低い金額から資金情報１６の総合計の金額より高い金額まで一定金額ごとに刻んで記入する。次に、物件概要書１１の備考情報から枠１７cー３に満室予想の年間収益合計に満室予想金額を記入して、利回りの枠１７dー１の利回り値を計算して記入する。
同様に先ず全室新賃料の欄１７eにおける利回り表の枠１７eー1の投資額は、土地建物価格より低い金額から資金情報１６の総合計の金額より高い金額まで一定金額ごとに刻んで記入する。次に、物件概要書１１の備考情報から計算した年間賃料合計を年額賃料の枠１７eー３に記入して、利回りの枠１７eー１の利回り値を計算して記入する。
【００３７】
次に、収支情報１８に付いて述べる。収益情報１７が作成できると、現況収入に於ける月額賃料合計、満室予想における月額賃料合計、全室新料金に於ける月額賃料合計、及び月額経費内訳１９を決定する。又、購入額を物件概要書１１の価格を含む金額のほかに２種類想定すると共に、格購入額に対応する借入額を決定する。この値は、月額収支概算表１８a〜１８lの借入枠１８aー1の値である購入額、借入額として記入される。同様に、収入部枠１８aー２月額経費、収入部枠１８aー３の現況収入の欄、満室予想の欄、全室新料金の欄の金額は、月額収支概算表１８a〜１８lの全て同一値として記入される。したがって、金額が変動する欄は、収入部枠１８aー２の返済額と総支出、収入部枠１８aー３の現況残額、予想残額、新賃金残額の欄である。
【００３８】
次に賃貸ビルの売買が仲介人に依頼され物件概要書１１が作成され、この物件概要書１１に伴って、物件関係情報２１と金融関係情報１５が作成されたとすると、仲介業者は、複数の買主にこの物件の説明を行なう。この時物件価格２０の殆どを借入金とした場合は、資金情報１６の総合計の欄からわかるように、土地建物代金480,000,000円に対して諸経費45,648,994円必要となりその総合計525,648,994円（購入資金）必要となる。この購入資金を、全額借入金526,000,000円により充当すると、図５（b）に示す収支情報１８の月額収支概算表１８jの中欄において現況収入では502,643円となり、満室予想では1,232,643円となり、さらに全室新料金521,593円とであるから、借入期間20年、金利３％，元利均等方式の支払い条件の時購入可能であることがわかる。この物件調査書１０の利用の仕方は、提示された販売価格において、最大限度借入した場合買主の支払い条件を検討したものである。
【００３９】
物件関係情報２１から想定された物件価格２０を元にして、収益情報１７より居室の収益単価（家賃と駐車場賃貸料金）の想定と借入金の想定に付いての利用方法について述べる。物件概要書１１の価格480,000,000円を元にして、収益情報１７において、その利回りを１０％と想定し、現況の入居率81.81％とした場合の月額賃貸合計を計算して、その計算値から居室の単価と駐車場の単価を算出することができる。また、物件概要書１１の価格480,000,000円を元にして、収支情報１８において、借入期間、金利、支払い方式を指定することで、購入直後から利益を得るためには、その借入金の限度額がいくらになるかを算出ことができる。
【００４０】
物件価格２０と、想定した利回りとで収益情報１７から月額賃料合計を算出し、この月額賃料合計現況収入の入居率と同一入居率とした場合の居室月額単価と駐車場月額単価が算出できる。居室月額単価と駐車場月額単価は、収益単価情報であり、想定した収益単価情報を物件関係情報２１の物件詳細情報２３、周辺物件情報２５などで可能な額か否かを検討できる。また、収益情報１７の月額賃料合計（現況収入）と想定した借入額とに、収益を上げられる時期はいつになるかが想定できる。
【００４１】
収益情報１７において、物件価格２０を投資額とし、この投資額に対する利回りと入居率を想定すると、年賃料合計、月賃料合計が算出できるので、入居率との関係において、想定した利回りを得るための単価情報が取得できる。この単価情報は、物件関係情報２１の物件詳細情報２３、周辺物件情報２５などで可能な額か否かを検討し、適正な金額であると判断できると、この収益情報１７から月額賃料合計と想定した支払い期間、年利率を収支情報１８に挿入すると、借入額が計算できる。この借入金額を資金情報１６の総借入金額に記載する。
【００４２】
この様に、物件調査書１０は、資金情報１６、収益情報１７、収支情報１８の各々の条件を想定することで、借入金の支払い期間とその条件、借入金限度額、月額単価情報、収益取得時期、借入額など売主、買主、仲介人、金融業者、が自己の立場で計算して想定することが可能であり、さらに想定した金額は、度一元的に収集して添付してある物件関係情報２１の公簿情報２２、物件詳細情報２３、地図情報２４、周辺物件情報２５などで適正な値が否かの判断が可能である効果を有する。
【図面の簡単な説明】
【００４３】
【図１】本考案の物件調査書の構成を示す説明図
【図２】本考案の物件概要書の一例を示す説明図
【図３】本考案の資金情報の一例を示す説明図
【図４】本考案の収益情報の一例を示す説明図
【図５（ａ）】本考案の収支情報の一例を示す説明図
【図５（ｂ）】本考案の収支情報の一例を示す説明図
【符号の説明】
【００４４】
１０  物件調査書
１１  物件概要書            
１５  金融関係情報
１６  資金情報
１７  収益情報
１８  収支情報
２０  物件価格
２１  物件関係情報
２２  公簿情報
２３  物件詳細情報
２４  地図情報
２５  周辺物件情報
【図１】
0003150580.tif 000003
【図２】
0003150580.tif 000004
【図３】
0003150580.tif 000005
【図４】
0003150580.tif 000006
【図５（ａ）】
0003150580.tif 000007
【図５（ｂ）】
0003150580.tif 000008
【手続補正書】
【提出日】平成20年12月16日(2008.12.16)
【手続補正１】
【補正対象書類名】実用新案登録請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【実用新案登録請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と不動産物件の現状及び稼働状況を記載した物件詳細情報から抽出した情報により作成した物件概要書を有し、
この物件概要書を、
不動産物件の種別、所在地、価格、等を記載した物件種別価格情報枠と、
不動産物件の地番、地目、面積、等を記載した土地情報枠と、
不動産物件の構造、床面積、等を記載した建物情報枠と、
不動産物件の評価額、路線価、評価額割合、接路状況、等の公簿の情報を記載した公簿情報枠と、の枠の一つ以上が一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする物件調査書。
【請求項２】
不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と前記不動産物件の取引関係者が決定する情報により作成される資金情報を有し、
前記資金情報を、
不動産物件の土地建物代金、総借入額、等の関係者が決定する項目と固定資産評価額、固定資産税、等の公簿で既に決定された項目の枠と、この項目の枠の各項目に該当する数値を記載する入力数値の枠とで構成する既存値枠と、
不動産物件を購入するために必要な項目を記載した項目の枠と、この項目の枠と並列に記載してあり項目の枠の各項目に対応する金額を記載した金額の枠とで構成する資金詳細値枠とを備え
前記した既存値枠と、資金詳細値枠が一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする物件調査書。
【請求項３】
不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、前記不動産物件への投資額と不動産物件の稼動の情報により作成される収益情報を有し、
前記収益情報を、
不動産物件の現況の年額賃料を記載した年額賃料の枠と、投資額と現況の年額賃料の割合を記載した利回り枠とを隣接して配置した現況収入の枠と、
不動産物件の満室予想の年額賃料を記載した年額賃料の枠と、投資額と、満室予想の年額賃料の割合を記載した利回り枠とを隣接して配置した満室予想の枠と、
不動産物件の全室を新料金とした場合の年額賃料を記載した年額賃料の枠と、投資額と、全室を新料金とした場合の年額賃料の割合を記載した利回り枠とを隣接して配置した全室新賃料の枠と、の枠の一つ以上が一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする物件調査書。
【請求項４】
不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、借入金の支払い期間と方法及び金利の情報により作成した収支情報を有し、
前記収支情報を、
借入期間と支払い方法を特定した表題部と、
前記不動産物件を購入するための借入額の欄を記載した借入枠と、
月等の期間別の返済額を含む総支出の欄を記載した支出枠と、
月等の期間別の現況収入による収入と前記総支出との差である残額現況を記載した残額現況の欄と、月等の期間別の満室予想による収入と前記総支出との差である予想残額を記載した予想残額の欄と月等の期間別の全室新料金による収入と前記総支出との差である新賃料残額を記載した新賃料残額の欄、の内そのいずれかと金利の欄が記載してある収入枠と、を備え、
前記した借入枠と、支払枠と、収入枠を連接した構成の月額収支概算表が、前記表題部に対応して一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする物件調査書。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【考案の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本考案は、不動産の売買において不動産物件の多角的情報を一元化することにより不動産物件を客観的に認識できる物件調査書に関するものである。
【０００２】
不動産の売買は、売主の依頼を受けた不動産仲介業者がその不動産物件を不特定多数の顧客に紹介し、購買意欲のある顧客に対してさらに詳細な説明を行なうと共に顧客と売主の間に立って双方の細かな要望の調整をはかることにより、売主と買主の間に売買契約を成立させることによって行なわれる場合が多い。
【０００３】
不動産仲介業者は、売主と買主と間にあって不動産物件に関する双方の要望の調整のみでなく買主の資金計画の立案あるいは金融業者の紹介、及び融資金額の交渉など、買主が安心して購入できるように取り計らうことにより売買を促進するものであるが、この売買促進活動のための手段として特許文献１に示すような資料を必要とする。
【背景技術】
【０００４】
特許文献１は、賃貸建物オーナーの採算性をシミュレーションする賃貸建物採算シミュレーション装置およびプリント物に関し、オーナー全額出資の時と共同出資で同額出資してより大きな賃貸建物を建築したときの採算性を比較可能とする考案が記載されている。この特許文献１は、賃貸建物オーナーの採算性をシミュレーションするための入力データは、その根拠となる資料の添付がないので、賃貸建物オーナーの採算性のシミュレーションが信頼性の少ないものであった。
【特許文献１】特開２００２ー６３２５９
【考案の開示】
【考案が解決しようとする課題】
【０００５】
本考案は、不動産物件に関連する公簿情報、物件詳細情報、地図情報、周辺物件情報等の物件関係情報、及び資金情報、収益情報、収支情報等の金融関係情報を多角的に集めてその種類別に纏めた構成の物件調査書として、不動産物件に関する情報を一元的に網羅したもので、関係者である売主、買主、仲介者、融資関係者が、この一元的に網羅した物件調査書に基づいた評価を可能にすることで、安心して信頼性の高い不動産取引を可能とすることを技術的課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本考案は、不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と不動産物件の現状及び稼働状況を記載した物件詳細情報から抽出した情報により作成した物件概要書を有し、
この物件概要書を、
不動産物件の種別、所在地、価格、等を記載した物件種別価格情報枠と、
不動産物件の地番、地目、面積、等を記載した土地情報枠と、
不動産物件の構造、床面積、等を記載した建物情報枠と、
不動産物件の評価額、路線価、評価額割合、接路状況、等の公簿の情報を記載した公簿情報枠と、の枠の一つ以上が一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする。
【０００７】
さらに、不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と前記不動産物件の取引関係者が決定する情報により作成される資金情報を有し、
前記資金情報を、
不動産物件の土地建物代金、総借入額、等の関係者が決定する項目と固定資産評価額、固定資産税、等の公簿で既に決定された項目の枠と、この項目の枠の各項目に該当する数値を記載する入力数値の枠とで構成する既存値枠と、
不動産物件を購入するために必要な項目を記載した項目の枠と、この項目の枠と並列に記載してあり項目の枠の各項目に対応する金額を記載した金額の枠とで構成する資金詳細値枠とを備え
前記した既存値枠と、資金詳細値枠が一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする物件調査書。
【０００８】
さらに、不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、前記不動産物件への投資額と不動産物件の稼動の情報により作成される収益情報を有し、前記収益情報を、
不動産物件の現況の年額賃料を記載した年額賃料の枠と、投資額と現況の年額賃料の割合を記載した利回り枠とを隣接して配置した現況収入の枠と、
不動産物件の満室予想の年額賃料を記載した年額賃料の枠と、投資額と、満室予想の年額賃料の割合を記載した利回り枠とを隣接して配置した満室予想の枠と、
不動産物件の全室を新料金とした場合の年額賃料を記載した年額賃料の枠と、投資額と、全室を新料金とした場合の年額賃料の割合を記載した利回り枠とを隣接して配置した全室新賃料の枠と、の枠の一つの以上が一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする。
【０００９】
また、不動産物件に関する多角的情報を複数の用紙に記載して集約した構成の物件調査書において、
前記多角的情報は、借入金の支払い期間と方法及び金利とに対応した月額収支概算表で構成した収支情報を有し、
前記収支情報を、
借入期間と支払い方法を特定した表題分と、
前記不動産物件購入するための借入額の欄を記載した借入枠と、
月等の期間別の返済額を含む総支出の欄を記載した支出枠と、
月等の期間別の現況収入による収入と前記総支出との差である残額現況を記載した残額現況の欄と、月等の期間別の満室予想による収入と前記総支出との差である予想残額を記載した予想残額の欄と、全室新料金による収入と前記総支出との差である新賃料残額を記載した新賃料残額の欄と、の欄の内のいずれかと金利の欄が記載してある収入枠と、を備え、
前記した借入枠と、支払枠と、収入枠を連接した構成の月額収支概算表が、前記表題部に対応して一枚の用紙の中に記載された構成としたことを特徴とする。
【００１０】
上記の構成を有する本考案は、不動産物件に関する多角的情報を一元的に集約した構成の物件調査書において、この物件調査書の情報の種別として物件関係情報と金融関係情報とを有するものである。このため、金融関係情報で用いた金額の根拠を物件関係情報により確認可能であるから、売主、買主、金融関係者、仲介者等の取引者の間で確実な合意を図ることができる効果を有する。
【００１１】
また、本考案は、物件関係情報の各情報資料に基づいて想定した物件価格により金融関係情報を連動させるものであるから、売主、買主、金融関係者、仲介者等の間に疑義が生じた場合において、物件関連情報により客観的で確実な説明が可能であるから、取引者の間で確実な合意を図ることができる効果を有する。
【考案を実施するための最良の形態】
【００１２】
以下、図面を参照して本考案の実施形態を詳細に説明する。図１は本考案に係る物件調査書１０を構成する情報の種別を概念的に示したものであり、図１を参照して本考案の実施例について説明する。尚、不動産物件を賃貸事務所である収益物件とした場合について説明する。
【００１３】
物件調査書１０は、不動産物件を客観的に評価するための調査書であり、その構成は図1に示すように、資金情報１６、収益情報１７、収支情報１８とで構成する金融関係情報１５と、公簿情報２２、物件詳細情報２３、地図情報２４、及び周辺物件情報２５とで構成する物件関係情報２１から構成してあり、不動産物件調査の都度その物件について作成される。
【００１４】
この物件調査書１０は、物件の売買に関与する関係者が各々の立場から検討して物件価格２０を想定するため、あるいは、関係者の各々が物件関係情報２１に基づいて自己が算出した物件価格２０の説明の根拠とする等に用いることができるものである。すなわち、物件調査書１０は、関係者が共通の資料（物件調査書１０）に基づいて物件価格２０を想定するので、物件価格２０の算出根拠及びその考え方の理解が容易になり、当事者の考え方の根拠を理解し易くすることができる。このため、安心且つ信頼性のある取引を成立させる効果を有する。
【００１５】
図２に示す物件概要書１１は、主に前記物件調査書１０の物件関係情報２１の公簿情報２２、物件詳細情報２３の個別情報から起案されるもので、図２に示すように５つの枠１１a〜１１eから構成してあり、次に詳細に説明するように不動産物件の概要が表現できる情報を纏めて記載してある。
【００１６】
上記した物件概要書１１の枠１１a〜１１eについて説明する。最上部の枠１１aは、物件種別、名称、所在地、交通、価格、坪単価等の物件種別価格情報を記載した物件種別価格情報枠である。次の枠１１bは、土地に関する情報である番地、地目、公簿地積、実測地積、地積合計、等の土地情報を記載した土地情報枠である。その下段の枠１１cは、建物に関する情報である住居表示、家屋番号、種別、構造、床面積、延床面積、建築年月日、等の建物情報を記載した建物情報枠である。さらにその下の枠１１dは、土地・建物の評価額、土地・建物の評価額割合、路線価格、固定資産税、都市計画法と建築基準法の項目である都市計画地域の指定種類、用途地域の指定種類、接道状況、水道ガス等の設備、取引態様、引渡し時期、現状、等の公簿情報を記載した公簿情報枠である。最下段の枠１１eは、備考欄であり上記各枠内該当しない項目である、賃貸の住居の数と空室の数、駐車場の台数と空駐車場の数、物件仲介依頼の履歴、等の備考情報が記載してある備考情報枠である。この物件概要書１１様式は、図２に示す様式に限られるものでなく、不動産物件に応じて変更しても良いものである。
【００１７】
次に、不動産物件の法律関係、周辺物件の価格、周辺関連物件の状況、地図上の位置など、物件の物理的環境、法的環境などにより物件を多角的評価可能な情報である物件関係情報２１の公簿情報２２、物件詳細情報２３、地図情報２４、及び周辺物件情報２５について説明する。
【００１８】
物件関係情報２１の公簿情報２２は、固定資産税評価証明書（土地）（家屋）、登記簿謄本、（土地）（家屋）、公図、地積測量図、路線価図、等の資料を収集して纏めた情報であり、不動産物件の所在、番地、地積、所有者、抵当権設定状況、不動産物件の土地の地番、公共用地との接地状況、固定資産税課税標準額など不動産物件の法的状況を客観的に示す資料で構成してある。
【００１９】
物件関係情報２１の物件詳細情報２３は、不動産物件の間取り、外観の写真、建築物の図面、現在の稼働状況を示す賃料表による現況収益表で構成してあり、不動産物件の構造に関する現況及び現況の収益等に関係する資料で構成する。また、物件関係情報２１の地図情報２４は、不動産物件の区全体の地図とその周辺の地図等で構成してあり、不動産物件を取り巻く環境、交通機関の確認、等に関する情報で構成してある。物件関係情報２１の周辺物件情報２５は、不動産物件の周囲に存在する同様な不動産物件を、地図上に記入した周辺不動産物件情報、ウェブの検索サイトにおいて、同様な条件により検索して、その出力を一覧表にしたウェブ検索情報及び、このウェブ検索情報において本件不動産物件に類似する案件の物件概要書を入手して類似物件概要情報より構成してあり、不動産物件の地域における価格すなわち相対価格を評価に関する資料で構成してある。
【００２０】
次に金融関係情報１５を構成する資金情報１６、収益情報１７、収支情報１８に付いて説明する。
【００２１】
図３は、金融関係情報１５を構成する資金情報１６の詳細を示した表であり、既存値枠１６aと資金詳細値枠１６ｂとを有する構成である。この既存値枠１６aは、その左端に設けた項目の枠１６a-１に並列に単位の枠１６a-２及び入力数値の枠１６a-３を設けた構成であり、売買代金、借入金額、等が一目瞭然に確認できる構成である。また、その項目の種別は、土地建物代金、総借入金額、修繕費（改修費）等関係者が決定する項目と、固定資産評価額（土地）（建物）固定資産税（土地）（建物）借入金利等の公簿により既に決定された値と、この値から算出した値が記載してある。
【００２２】
資金詳細値枠１６ｂは、その左端に設けた項目の枠１６ｂ-１、金額の枠１６ｂ-２、計算式の枠１６ｂ-３、備考の枠１６ｂ-４、支払時期の枠１６ｂ-５を並列に設けた構成であり、項目の種別は、土地建物代金、とこの土地建物を購入するための諸経費として、建物消費税、所有権移転費用(土地)（建物）抵当権設定費用、固定資産税、固定資産税分消費税、印紙税、火災保険料、司法書士手数料、司法書士調査印紙代等、仲介手数料、修繕費（改修費）、不動産取得税（土地）（建物）等の詳細項目とその諸経費合計（決済時必要分）（決済後必要分）及び総合計から構成してある。この様に、資金詳細値枠１６ｂは、不動産物件を購入するために必要な金額とその詳細項目が簡単に確認できる構成である。
【００２３】
図３に掲載した資金情報１６の構成は、土地建物・購入代金（税込み）が相違するたびに別のシートを作成するようにした。しかし、同一物件で土地建物・購入代金（税込み）と借入金額が相違する場合は、資金詳細値枠１６ｂの金額の枠を複数設けると共に、その総合計の枠１６b２１の下に総借入金額の欄を増加する構成とし、既存値枠１６aの土地建物・購入代金（税込み）と総借入額１６a６を資金詳細値枠１６ｂに移す構成にしても良い。この構成の資金詳細値枠１６ｂでは、土地建物・購入代金（税込み）の変動に伴って変化する総合計とこの総合計に関連した総借入額を一枚の表の中で認識できるので正確な判断ができる効果を有する。また、総合計の下に総借入額の項目を設けることで、総合計の項目の金額はそれより上部の項目の和でよい構成にできるので、見易く作り易い効果を有する。
【００２４】
図４に示した金融関係情報１５の収益情報１７は、その最上部に賃貸物件である住居と駐車場とその数を示した賃貸物の枠１７aを設けてある。この賃貸物の枠１７a の下段には、不動産物件の総賃貸面積、現状賃貸面積、空室面積、入居率、土地面積、建物面積、土地建物に関する現況値の情報を記載した現況値の枠１７b-１と、この現況値の枠１７b-１に隣接して、電気代、水道代、定期清掃、日常清掃、火災保険、ゴミ収集、エレべーターメンテナンス費用など、収益ビルを維持するために必要な年間の費用が記載してある諸経費の枠１７b-２とで構成する既存値の現況の枠１７ｂが設けてある。この現況の枠１７ｂの下段には、現況の賃貸による収入による利回りを表す現況収入の枠１７cが設けてある。この現況収入の枠１７ｃは、投資額（土地建物・購入代金または総借入額）と現状収入の割合を示す利回りとを記載した利回り枠１７c-１と、月額賃料合計（住居）と（駐車場）及びその合計を記載した月額賃料の枠１７c-２と、月額賃料合計（住居）と（駐車場）を１２倍して年額にした年額賃料の枠１７c-３とより構成してある。利回りの枠１７c-１の投資額に対する利回りは、年額賃料の枠１７c-３の年額合計と投資額の比率を％で表している。なお、年額賃料の枠１７c-３の年額賃料合計の数値は、物件概要書11の備考情報枠１１eの現在賃料年間（47,952,600）１１e１を記入してある。
【００２５】
現況収入の枠１７c下段には、満室予想（現状+空室分）の利回りを表す満室予想の枠１７dが設けてある。この満室予想の枠１７dは、投資額と満室予想の収入の割合を示す利回りとを記載した枠１７d-１と、月額賃料合計（住居）と（駐車場）及び現在空室分及び空き駐車台分の賃料を想定してその月額賃料合計を記載した月額賃料の枠１７d-２と、この月額賃料の枠１７d-２月額賃料合計を１２倍して年額にした年額賃料の枠１７d-３とより構成してある。この利回りの枠１７d-１の投資額に対する利回りは、年額賃料の枠１７d-３の年額合計と投資額の比率を％で表している。なお、年額賃料の枠１７d-３の年額賃料合計の数値は、物件概要書11の備考情報の枠１１eの満室予想賃料年間（56,712,600）１１e２を記入してある。
【００２６】
満室予想の枠１７d下段には、全室を新料金とした場合の利回りを表す全室新賃料の枠１７eが設けてある。この全室新賃料の枠１７eは、投資額と全室を新料金の収入の割合を示す利回りとを記載した枠１７e-１と、月額賃料合計（住居）と（駐車場）の月額賃料合計を記載した月額賃料の枠１７e-２と、この月額賃料の枠１７e-２の月額賃料合計を１２倍して年額にした年額賃料の枠１７e-３とより構成してある。この全室新賃料の枠１７eの投資額に対する利回りは、年額賃料の枠１７e-３の年額合計と投資額の比率を％で表している。なお、全室新賃料の枠１７eの新賃料は、新新賃表１７e-４に示してある。
【００２７】
図４に示した収益情報１７表は、不動産物件である収益物件を購入するために必要な金額とし、この投資金額に対して収益として計上し得る１年間の収益金額の割合を示した利回り計算表である。この収益情報１７は、現況収益による利回り、将来満室になったときの利回り、新料金体制の利回りが一目瞭然となる。したがって、投資金額を不動産物件の価格とした場合の利回と、図３の資金情報１６に示されている、物件価格と諸経費の合計を投資金額とした場合の利回りを一覧表中に羅列したものであるから、初期の利回りと経年の利回りを一括して検討できる。
【００２８】
図５（a）に示した金融関係情報１５の収支情報１８は、借入期間１５年で金利３％、金利４％、金利５％における元金均等支払いの場合について計算した月額収支概算表であり、同様に、借入期間２０年で金利３％、金利４％、金利５％における元金均等支払いの場合について計算した月額収支概算表である。また、図５（b）に示した金融関係情報１５の収支情報１８は、借入期間１５年で金利３％、金利４％、金利５％における元利均等支払いの場合について計算した月額収支概算表であり、同様に、借入期間２０年で金利３％、金利４％、金利５％における元利均等支払いの場合について計算した月額収支概算表である。
【００２９】
図５（a）に示す収支情報１８は、金利３％で借入期間１５年とし、その支払いを元金均等払いとした場合の月額収支概算表を１８aとし、金利４％の場合の月額収支概算表を１８b、金利５％の場合の月額収支概算表を１８ｃとする。同様に、金利３％で借入期間２０年とし、その支払いを元金均等払いとした場合の月額収支概算表の各々を１８d、金利４％の場合の月額収支概算表を１８e、金利５％の場合の月額収支概算表を１８ｆで表す。また、図５（ｂ）に示すように金利３％で借入期間１５年とし、その支払いを元利均等払いとした場合の月額収支概算表を１８gとし、金利４％の場合の月額収支概算表１８h、金利５％の場合の月額収支概算表１８iとする。同様に、金利３％で借入期間２０年とし、その支払いを元利均等払いとした場合の月額収支概算表を１８j、金利４％の場合の月額収支概算表１８k、金利５％の場合の月額収支概算表１８lで表す。
【００３０】
月額収支概算表１８aは、想定した購入額を記載する欄と、この想定した購入額に対応する借入額を記載する欄とで構成する借入枠１８a-１と、返済額を記載する欄と、月額経費を含む固定資産税等を記載する欄及び、返済額と固定資産税等の合計を記載する総支出の記載する欄で構成した支出枠１８a-２と、収益情報１７における枠１７c-２に示してある月額賃料合計を記入した現況収入の欄と、総支出額と現況収入との差を記載した残額現況の欄と、収益情報１７における欄１７dの枠１７b-２に示してある月額賃料合計を記入した満室予想の欄と、総支出額と満室予想との差を記載した予想残額の欄と、収益情報１７における欄１７eの枠１７e-２に示してある月額賃料合計を記入した全室新料金の欄と、総支出額と全室新料金との差を記載した新賃料残額の欄と、収入枠１８a-３とで構成してある。
【００３１】
上記した月額収支概算表１８aと他の月額収支概算表とは、同一構成であるから、他の月額収支概算表の説明には図５に記載された月額収支概算表の符号により適宜説明する。また、各月額収支概算表の借入枠１８a-１の金額と月額経費、収益情報１７から転記する現状収入、満室予測、全室新賃料は、すべの月額収支概算表と同一である。
【００３２】
１９は、固定資産税、電気代、水道代、EVメンテナンス費、ごみ収集費、定期清掃費、日常清掃費、火災保険費、等当該ビルを運営するために係る月額経費を示した経費枠である。この経費枠１９の合計値は支出枠１８a-２の固定資産税等の欄に転記してある。
【００３３】
物件調査書１０の作成は、不動産の売買を専門に仲介する不動産仲介業者を介して行なわれるための各種のデータ及びノウハウを蓄積している仲介業者が作成するのが効率的である。売主からの販売の依頼あるいは相談があった時仲介業者は、物件調査書１０を作成し、この物件調査書１０の物件関係情報２１と自らの営業経験とから売主が想定する物件価格が適正な価格であるか否かの判断が行なわれる。この時物件価格は売主と仲介業者とで複数設定する。この様にして、物件価格２０が想定されると、それによって金融関係情報１５が作成されて、物件調査書１０が完成する。
【００３４】
この様にして、仲介業者と売主との間において適正な販売価格が想定され物件調査書１０が作成されると、この物件調査書１０から物件概要書１１の物件種別価格の枠１１a、土地情報の枠１１b、建物情報の枠１１c、公簿情報の枠１１d、備考情報の枠１１eに夫々の数値あるいは条件を挿入してその作成が完了する。
【００３５】
この様にして、物件概要書１１の作成が完了すると、次に物件概要書１１に記載した価格を資金情報１６の既存値枠１６aの土地建物・購入代金の欄に記入し、次いで、固定資産税評価額、固定資産税、修繕費等の既存値を記入する。この様にして、既存値枠１６aの各項目への数値の記載が終了すると、この数値に基づいて、資金詳細値枠１６ｂの各項目にも数値が記入できるので、資金情報１６が完成し、この資金情報１６により、その総合計の欄により、この物件を購入する時の必要金額が算出できる。
【００３６】
物件概要書１１の総合計を投資額とし図４に示した収益情報１７を作成する。
先ず現況収入の枠１７cにおける利回りの枠１７c-１の投資額は、土地建物価格より低い金額から資金情報１６の総合計の金額より高い金額まで一定金額ごとに刻んで記入する。次に、物件概要書１１の備考情報から年額賃料を年額賃料の枠１７c-３を記入して、利回りの枠１７c-１の利回り値を計算して記入する。同様に先ず満室予想の欄１７dにおける利回り表の枠１７d-１の投資額は、土地建物価格より低い金額から資金情報１６の総合計の金額より高い金額まで一定金額ごとに刻んで記入する。次に、物件概要書１１の備考情報から枠１７c-３に満室予想の年間収益合計に満室予想金額を記入して、利回りの枠１７d-１の利回り値を計算して記入する。
同様に先ず全室新賃料の欄１７eにおける利回り表の枠１７e-１の投資額は、土地建物価格より低い金額から資金情報１６の総合計の金額より高い金額まで一定金額ごとに刻んで記入する。次に、物件概要書１１の備考情報から計算した年間賃料合計を年額賃料の枠１７e-３に記入して、利回りの枠１７e-１の利回り値を計算して記入する。
【００３７】
次に、収支情報１８に付いて述べる。収益情報１７が作成できると、現況収入に於ける月額賃料合計、満室予想における月額賃料合計、全室新料金に於ける月額賃料合計、及び月額経費内訳１９を決定する。又、購入額を物件概要書１１の価格を含む金額のほかに２種類想定すると共に、各購入額に対応する借入額を決定する。この値は、月額収支概算表１８a〜１８lの借入枠１８a-１の値である購入額、借入額として記入される。同様に、支出枠１８a-２月額経費、収入枠１８a-３の現況収入の欄、満室予想の欄、全室新料金の欄の金額は、月額収支概算表１８a〜１８lの全て同一値として記入される。したがって、金額が変動する欄は、支出枠１８a-２の返済額と総支出、収入枠１８a-３の現況残額、予想残額、新賃金残額の欄である。
【００３８】
次に賃貸ビルの売買が仲介人に依頼され物件概要書１１が作成され、この物件概要書１１に伴って、物件関係情報２１と金融関係情報１５が作成されたとすると、仲介業者は、複数の買主にこの物件の説明を行なう。この時物件価格２０の殆どを借入金とした場合は、資金情報１６の総合計の欄からわかるように、土地建物代金480,000,000円に対して諸経費45,648,994円必要となりその総合計525,648,994円（購入資金）必要となる。この購入資金を、全額借入金526,000,000円により充当すると、図５（b）に示す収支情報１８の月額収支概算表１８jの中欄において現況収入では502,643円となり、満室予想では1,232,643円となり、さらに全室新料金521,593円とであるから、借入期間20年、金利３％，元利均等方式の支払い条件の時購入可能であることがわかる。この物件調査書１０の利用の仕方は、提示された販売価格において、最大限度借入した場合買主の支払い条件を検討したものである。
【００３９】
物件関係情報２１から想定された物件価格２０を元にして、収益情報１７より住居の収益単価（住居と駐車場の賃料）の想定と借入金の想定に付いての利用方法について述べる。物件概要書１１の価格480,000,000円を元にして、収益情報１７において、その利回りを１０％と想定し、現況の入居率81.81％とした場合の月額賃貸合計を計算して、その計算値から住居の単価と駐車場の単価を算出することができる。また、物件概要書１１の価格480,000,000円を元にして、収支情報１８において、借入期間、金利、支払い方式を指定することで、購入直後から利益を得るためには、その借入金の限度額がいくらになるかを算出ことができる。
【００４０】
物件価格２０と、想定した利回りとで収益情報１７から月額賃料合計を算出し、この月額賃料合計現況収入の入居率と同一入居率とした場合の住居月額単価と駐車場月額単価が算出できる。居室月額単価と駐車場月額単価は、収益単価情報であり、想定した収益単価情報を物件関係情報２１の物件詳細情報２３、周辺物件情報２５などで可能な額か否かを検討できる。また、収益情報１７の月額賃料合計（現況収入）と想定した借入額とに、収益を上げられる時期はいつになるかが想定できる。
【００４１】
収益情報１７において、物件価格２０を投資額とし、この投資額に対する利回りと入居率を想定すると、年賃料合計、月賃料合計が算出できるので、入居率との関係において、想定した利回りを得るための単価情報が取得できる。この単価情報は、物件関係情報２１の物件詳細情報２３、周辺物件情報２５などで可能な額か否かを検討し、適正な金額であると判断できると、この収益情報１７から月額賃料合計と想定した支払い期間、年利率を収支情報１８に挿入すると、借入額が計算できる。この借入金額を資金情報１６の総借入金額に記載する。
【００４２】
この様に、物件調査書１０は、資金情報１６、収益情報１７、収支情報１８の各々の条件を想定することで、借入金の支払い期間とその条件、借入金限度額、月額単価情報、収益取得時期、借入額など売主、買主、仲介人、金融業者、が自己の立場で計算して想定することが可能であり、さらに想定した金額は、一元的に収集して添付してある物件関係情報２１の公簿情報２２、物件詳細情報２３、地図情報２４、周辺物件情報２５などで適正な値が否かの判断が可能である効果を有する。
【図面の簡単な説明】
【００４３】
【図１】本考案の物件調査書の構成を示す説明図
【図２】本考案の物件概要書の一例を示す説明図
【図３】本考案の資金情報の一例を示す説明図
【図４】本考案の収益情報の一例を示す説明図
【図５（ａ）】本考案の収支情報の一例を示す説明図
【図５（ｂ）】本考案の収支情報の一例を示す説明図
【符号の説明】
【００４４】
１０    物件調査書
１１    物件概要書  
１１a   物件種別価格情報枠
１１b   土地情報枠
１１d   公簿情報枠
１１e   備考情報枠
１５    金融関係情報
１６    資金情報
１６a   既存値枠
１６a-１ 項目の枠
１６a-２ 単位の枠
１６a-３ 入力数値の枠
１６ｂ   金詳細値枠
１６ｂ-１ 項目の枠
１６ｂ-２ 金額の枠
１６ｂ-３ 計算式の枠
１７      収益情報
１７c     現況収入の枠
１７c-１  利回りの枠
１７c-３  年額賃料の枠
１７d     満室予想の枠
１７d-１  利回りの枠
１７d-３  年額賃料の枠
１７e     全室新賃料の枠
１７e-1   利回りの枠
１７e-３  年額賃料の枠
１８      収支情報
１８a-１  借入枠
１８a-２  支出枠
１８a-３  収入枠
２０      物件価格
２１      物件関係情報
２２      公簿情報
２３      物件詳細情報
２４      地図情報
２５      周辺物件情報
【手続補正３】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】全図
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図１】
0003150580.tif 000009
【図２】
0003150580.tif 000010
【図３】
0003150580.tif 000011
【図４】
0003150580.tif 000012
【図５（ａ）】
0003150580.tif 000013
【図５（ｂ）】
0003150580.tif 000014
【手続補正書】
【提出日】平成21年3月5日(2009.3.5)
【手続補正１】
【補正対象書類名】実用新案登録請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【実用新案登録請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件に関する多角的情報を集約した構成の物件調査書において、
前記物件調査書は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と不動産物件の現状及び稼働状況を記載した物件詳細情報から抽出した情報により作成した物件概要書を有すると共に、
前記多角的情報は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と前記不動産物件の取引関係者が決定する情報により作成される資金情報と、前記不動産物件への投資額と不動産物件の稼動の情報により作成される収益情報と、借入金の支払い期間と方法及び金利の情報により作成した収支情報と、を有しており、
前記物件概要書は、不動産物件の種別、所在地、価格、等を記載した物件種別価格情報枠と、不動産物件の地番、地目、面積、等を記載した土地情報枠と、不動産物件の構造、床面積、等を記載した建物情報枠と、不動産物件の評価額、路線価、評価額割合、接路状況、等の公簿の情報を記載した公簿情報枠と、を有し、前記物件種別価格情報枠に、前記土地情報枠、前記建物情報枠、前記公簿情報枠、のいずれか一つ以上と組み合わされた構成とし、
前記資金情報を、不動産物件の土地建物代金、総借入額、等の関係者が決定する項目と固定資産評価額、固定資産税、等の公簿で既に決定された項目の枠、この項目の枠の各項目に該当する数値を記載する入力数値の枠、で構成する既存値枠と、不動産物件を購入するために必要な項目を記載した項目の枠、この項目の枠と並列に記載してあり各項目に対応する金額を記載した金額の枠、で構成する資金詳細値枠と、の記載により表示する構成とし、
前記収益情報を、不動産物件の現況の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と現況の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した現況収入の枠と、不動産物件の満室予想の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と満室予想の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した満室予想の枠と、不動産物件の全室を新料金とした場合の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と全室を新料金とした場合の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した全室新賃料の枠と、の記載により表示する構成とし、
前記収支情報を、前記不動産物件を購入するための借入額の欄を記載した借入枠と、月等の期間別の返済額を含む総支出の欄を記載した支出枠と、月等の期間別の現況収入による収入と前記総支出との差である残額現況を記載した残額現況の欄、月等の期間別の満室予想による収入と前記総支出との差である予想残額を記載した予想残額の欄、月等の期間別の全室新料金による収入と前記総支出との差である新賃料残額を記載した新賃料残額の欄、が記載してある収入枠と、を金利に対応して記載した月額収支概算表と、借入期間と支払い方法を特定した表題部と、の記載により表示する構成とし、
前記物件概要書に、前記枠あるいは前記欄の記載により表示された構成の前記金融情報又は前記収益情報あるいは前記収支情報のいずれか１つ以上を組み合わせたことを特徴とする物件調査書。
【請求項２】
前記資金情報を、不動産物件の土地建物代金、総借入額、等の関係者が決定する項目と固定資産評価額、固定資産税、等の公簿で既に決定された項目の枠、この項目の枠の各項目に該当する数値を記載する入力数値の枠、で構成する既存値枠と、不動産物件を購入するために必要な項目を記載した項目の枠、この項目の枠と並列に記載してあり各項目に対応する金額を記載した金額の枠、で構成する資金詳細値枠と、の記載により表示する構成とし、前記既存値枠と資金詳細値枠を横方向に並列に配置する構成としたことを特徴とする請求項１記載の物件調査書。
【請求項３】
前記収益情報を、不動産物件の現況の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と現況の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した現況収入の枠と、不動産物件の満室予想の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と満室予想の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した満室予想の枠と、不動産物件の全室を新料金とした場合の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と全室を新料金とした場合の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した全室新賃料の枠と、の記載により表示する構成とし前記現況収入の枠と前記満室予想の枠と前記全室新賃料の枠を上下方向に配置する構成としたことを特徴とする請求項１記載の物件調査書。
【請求項４】
前記収支情報を、前記不動産物件を購入するための借入額の欄を記載した借入枠と、月等の期間別の返済額を含む総支出の欄を記載した支出枠と、月等の期間別の現況収入による収入と前記総支出との差である残額現況を記載した残額現況の欄、月等の期間別の満室予想による収入と前記総支出との差である予想残額を記載した予想残額の欄、月等の期間別の全室新料金による収入と前記総支出との差である新賃料残額を記載した新賃料残額の欄、が記載してある収入枠と、を金利に対応して記載した月額収支概算表と、借入期間と支払い方法を特定した表題部と、の記載により表示する構成とし、表題部の下側に複数の金利に対応する月額収支概算表を配置する構成としたことを特徴とする請求項１記載の物件調査書。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００６】
不動産物件に関する多角的情報を集約した構成の物件調査書において、
前記物件調査書は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と不動産物件の現状及び稼働状況を記載した物件詳細情報から抽出した情報により作成した物件概要書を有すると共に、
前記多角的情報は、前記不動産物件の法的状況を記載した公簿情報と前記不動産物件の取引関係者が決定する情報により作成される資金情報と、前記不動産物件への投資額と不動産物件の稼動の情報により作成される収益情報と、借入金の支払い期間と方法及び金利の情報により作成した収支情報と、を有しており、
前記物件概要書は、不動産物件の種別、所在地、価格、等を記載した物件種別価格情報枠と、不動産物件の地番、地目、面積、等を記載した土地情報枠と、不動産物件の構造、床面積、等を記載した建物情報枠と、不動産物件の評価額、路線価、評価額割合、接路状況、等の公簿の情報を記載した公簿情報枠と、を有し、前記物件種別価格情報枠に、前記土地情報枠、前記建物情報枠、前記公簿情報枠、のいずれか一つ以上と組み合わされた構成とし、
前記資金情報を、不動産物件の土地建物代金、総借入額、等の関係者が決定する項目と固定資産評価額、固定資産税、等の公簿で既に決定された項目の枠、この項目の枠の各項目に該当する数値を記載する入力数値の枠、で構成する既存値枠と、不動産物件を購入するために必要な項目を記載した項目の枠、この
項目の枠と並列に記載してあり各項目に対応する金額を記載した金額の枠、で構成する資金詳細値枠と、の記載により表示する構成とし、
前記収益情報を、不動産物件の現況の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と現況の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した現況収入の枠と、不動産物件の満室予想の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と満室予想の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した満室予想の枠と、不動産物件の全室を新料金とした場合の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と全室を新料金とした場合の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した全室新賃料の枠、の記載により表示する構成とし、
前記収支情報を、前記不動産物件を購入するための借入額の欄を記載した借入枠と、月等の期間別の返済額を含む総支出の欄を記載した支出枠と、月等の期間別の現況収入による収入と前記総支出との差である残額現況を記載した残額現況の欄と月等の期間別の満室予想による収入と前記総支出との差である予想残額を記載した予想残額の欄と月等の期間別の全室新料金による収入と前記総支出との差である新賃料残額を記載した新賃料残額の欄とが記載してある収入枠と、を金利に対応して記載した月額収支概算表と、借入期間と支払い方法を特定した表題部と、の記載により表示する構成とし、
前記物件概要書に、前記枠あるいは前記欄の記載により表示された構成の前記金融情報又は前記収益情報あるいは前記収支情報のいずれか１つ以上を組み合わせたことを特徴とする。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００７】
前記資金情報を、不動産物件の土地建物代金、総借入額、等の関係者が決定する項目と固定資産評価額、固定資産税等の公簿で既に決定された項目の枠、この項目の枠の各項目に該当する数値を記載する入力数値の枠、で構成する既存値枠と、不動産物件を購入するために必要な項目を記載した項目の枠、この項目の枠と並列に記載してあり各項目に対応する金額を記載した金額の枠、で構成する資金詳細値枠と、の記載により表示する構成とし、前記既存値枠と資金詳細値枠を横方向に並列に配置する構成としたことを特徴とする。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００８
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００８】
前記収益情報を、不動産物件の現況の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と現況の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した現況収入の枠と、不動産物件の満室予想の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と満室予想の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した満室予想の枠と、不動産物件の全室を新料金とした場合の年額賃料を記載した年額賃料の枠、投資額と全室を新料金とした場合の年額賃料の割合を記載した利回り枠、を隣接して配置した全室新賃料の枠と、の記載により表示する構成とし前記現況収入の枠と前記満室予想の枠と前記全室新賃料の枠を上下方向に配置する構成としたことを特徴とする。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００９】
前記収支情報を、前記不動産物件を購入するための借入額の欄を記載した借入枠と、月等の期間別の返済額を含む総支出の欄を記載した支出枠と、月等の期間別の現況収入による収入と前記総支出との差である残額現況を記載した残額現況の欄、月等の期間別の満室予想による収入と前記総支出との差である予想残額を記載した予想残額の欄、月等の期間別の全室新料金による収入と前記総支出との差である新賃料残額を記載した新賃料残額の欄、が記載してある収入枠と、を金利に対応して記載した月額収支概算表と、借入期間と支払い方法を特定した表題部と、の記載により表示する構成とし、表題部の下側に複数の金利に対応する月額収支概算表を配置する構成としたことを特徴とする。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００４４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００４４】
１０     物件調査書
１１     物件概要書  
１１a    物件種別価格情報枠
１１b    土地情報枠
１１d    公簿情報枠
１１e    備考情報枠
１５     金融関係情報
１６     資金情報
１６a    既存値枠
１６a-１ 項目の枠
１６a-２ 単位の枠
１６a-３  入力数値の枠
１６ｂ    資金詳細値枠
１６ｂ-１ 項目の枠
１６ｂ-２ 金額の枠
１６ｂ-３ 計算式の枠
１７      収益情報
１７c     現況収入の枠
１７c-１  利回りの枠
１７c-３  年額賃料の枠
１７d     満室予想の枠
１７d-１  利回りの枠
１７d-３  年額賃料の枠
１７e     全室新賃料の枠
１７e-1   利回りの枠
１７e-３  年額賃料の枠
１８      収支情報
１８a〜１８ｌ  月額収支概算表
１８a-１  借入枠
１８a-２  支出枠
１８a-３  収入枠
２０      物件価格
２１      物件関係情報
２２      公簿情報
２３      物件詳細情報
２４      地図情報
２５      周辺物件情報