(57)【要約】【課題】不動産物件の価格評価における恣意性を極力排除可能とした装置、プログラムを提供する。【解決手段】不動産価格評価装置１は、過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分、記憶する記憶デバイス５０と、この記憶デバイス５０から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す読み出し部１６と、読み出し部１６により読み出されたデータに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、評価対象不動産物件の価格評価を行う算出部１８と、を備える。【選択図】図１
2019192081.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件価格を評価可能な装置であって、
過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分、記憶する記憶部と、
前記記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す読み出し部と、
前記読み出し部により読み出されたデータに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、評価対象不動産物件の価格評価を行う算出部と、を備えた不動産物件価格評価装置。
【請求項２】
請求項１に記載の不動産物件価格評価装置であって、
前記算出部は、
前記決定された評価項目を独立変数、価格を従属変数とする重回帰分析を行うことで、前記決定された評価項目に対する係数と、切片とを求めることを特徴とする不動産物件価格評価装置。
【請求項３】
請求項１または２に記載の不動産物件価格評価装置であって、
前記算出部は更に、
重回帰分析における重決定係数を算出し、算出された重決定係数値に応じた価格評価確度を示す情報を出力することを特徴とする不動産物件価格評価装置。
【請求項４】
不動産物件価格を評価可能な不動産物件価格評価装置に、
記憶部に過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分、記憶する機能と、
前記記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す機能と、
読み出されたデータに基づいて、重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、評価対象不動産物件の価格評価を行う機能と、を実現させるための評価機能を含むプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産物件の価格を評価可能な不動産物件価格評価装置およびプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から、取引対象となる不動産物件の価格を評価する装置が多数提案されている。これは、「相場」といわれる無意識的な価格評価メカニズムを具現化しようとする試みである。例えば、基準価格に対して誤差率を乗算することにより、与えられた住所にある不動産物件の評価価格を算出する装置が提案されていた。この装置においては、基準価格という指標が公示価格に依存しており、公示価格の客観性が担保されていないという根本的問題が存在するが、それ以外にも価格に影響を与える「土地形状」、「道路方位」、「道路舗装状況」等の様々な要因に対して、要因係数算出部が算出した係数値を記憶しておく必要があった（特許文献１参照。）。
【０００３】
また、他の装置は、不動産物件の価格情報を複数の評価項目における評価ポイントに基づいて算出する算出部を備えている。この算出部は、不動産の価格情報を、複数の評価ポイントのそれぞれにおける最高点で除算して理想価格を求め、求めた理想価格の平均を算出することで、基準価格を求めるものであった（特許文献２参照。）。
【０００４】
この装置は、取引対象となる不動産物件の周囲に存在する不動産物件価格の平均的な価格を求めるのに過ぎないし、そもそも、評価項目毎に評価ポイントを設定する必要があるため、評価ポイント設定者の恣意性が強く介在して、評価の客観性が担保されにくかった。
【０００５】
さらに、地図上で地価分析対象地点を含む所定範囲を地価分析対象範囲とし、当該地価分析対象範囲に含まれる地点の地価情報を所定の補正基準に従って補正して、実勢価格を算出する実勢価格分析手段を備えた地価分析装置も提案されていた（特許文献３参照。）。
【０００６】
この装置によれば、実勢価格分析手段は補正処理を行う必要があるため、複数の地価モデルポイント毎に多数の地域要因毎の格差率等のデータベースを構築しておく事が必須となることなど、上述したシステムと同様の課題を有していた。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００７】
【特許文献１】特開２００６−８５５０１号公報（第２−１８頁、第１２図）
【特許文献２】特開２００９−２１１３２４号公報（第３−１０頁、第１図）
【特許文献３】特開２００７−１２２１９７号公報（第９−１７頁、第１図）
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００８】
以上のように、従来の装置によれば、評価を行う側が設定する事項が多く、不動産物件の価格評価項目の選定およびその採点基準の設定という二重の意味において評価者の恣意性が強く介在していた。そのため、不動産物件価格を評価するに際しての客観性が担保されにくかった。
【０００９】
本発明は、かかる従来の課題を解決するためになされたもので、不動産物件の価格評価における恣意性を極力排除可能とする不動産物件価格評価装置、および、プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
上記目的を達成するために、（１）本発明は、不動産物件価格を評価可能な不動産物件価格評価装置であって、
過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分、記憶する記憶部と、
記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す読み出し部と、
読み出し部により読み出されたデータに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、評価対象不動産物件の価格評価を行う算出部と、を備えた構成とした。
【００１１】
（２）より具体的には、算出部は、決定された評価項目を独立変数、価格を従属変数とする重回帰分析を行う。
本発明によれば、算出部は、記憶部から読み出された複数の成功事例のそれぞれの事例における評価項目のデータに基づいて価格評価を行うに際して、有意となる評価項目を決定する。そして、算出部は、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、価格評価対象不動産物件の価格評価を行うので、評価者のパラメータ設定等を不要とし、価格評価対象不動産物件の価格評価を行うことができる。この結果、評価者の恣意性を極力排除することができる。
【００１２】
（３）また、算出部は更に、重回帰分析における重決定係数を算出し、算出された重決定係数値に応じた価格評価確度を示す情報を出力する構成とすることができる。したがって、例えば、価格評価を行った場合に価格評価確度も印刷、表示などすることができるので、評価者は、行われた不動産物件価格評価がどの程度確からしいか等を把握することができる。
【００１３】
（４）また、本発明のプログラムは、不動産物件価格を評価可能な不動産物件価格評価装置に、
記憶部に過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分、記憶する機能と、
記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す機能と、
読み出されたデータに基づいて、重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、評価対象不動産物件の価格評価を行う機能と、を実現させるためのプログラムである。
【００１４】
このプログラムを実行すると、不動産価格評価装置に各機能を実現することが可能となり、この結果、装置と同様の効果を得ることができる。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、不動産物件の価格評価における恣意性を極力排除可能することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】不動産物件価格評価装置１の説明図である。
【図２】成約事例テーブル群２００の説明図である。
【図３】動作例を示すフローチャートである。
【図４】動作例の模式的な説明図である。
【発明を実施するための形態】
【００１７】
以下、本発明の実施の形態について、図面を参照しつつ説明する。なお、以下において、「不動産物件」には、「土地のみ」の場合、「建物のみ」の場合、「土地および建物」の場合が含まれ、「不動産物件の取引」には売買などが含まれる。以下では、「マンション」の価格評価を行うことを想定している。
【００１８】
（構成）
図１は、不動産物件の価格を評価する不動産物件価格評価装置１の構成図である。不動産物件価格評価装置１は、制御部１０と、入力デバイス２０と、表示デバイス３０と、メモリ４０と、記憶デバイス５０とを有する。
【００１９】
入力デバイス２０は、制御部１０に対して所要の情報を与える入力操作を行うためのキーボード２２、ポインタを所望の方向に移動させるマウス２４を含んで成る。表示デバイス３０は、制御部１０から送られる情報を表示出力する液晶ディスプレイ等で成る。メモリ４０は、データの一時的な記憶、演算過程における演算値の記憶などを揮発的または不揮発的に行うためのＲＡＭ（Random Access Memory）、フラッシュメモリ等の半導体記憶デバイス等で成る。
【００２０】
記憶部５０は、プログラム５２、成約事例データベース５４等を不揮発的に記憶するためのものであり、例えば、ＨＤＤ（Hard Disk  Driver）等で成っている。プログラム５２は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）等のプロセッサに実行されることによって、不動産物件価格評価装置１の動作が実現される。成約事例データベース５４については後述する。
【００２１】
制御部１０は、入力制御部１２と、表示制御部１４と、読み出し部１６と、算出部１８とを有する。制御部１０は、ＣＰＵ等のプロセッサが、プログラム５２を実行することによって実現される。
【００２２】
入力制御部１２は、入力デバイス２０を介して入力操作された情報を取り込むなど入力デバイス２０の制御機能を有する。表示制御部１４は、制御部１０から出力される情報を表示デバイス３０に表示出力するなどの表示デバイス３０の制御機能を有する。
【００２３】
読み出し部１６は、成約事例データベース５４から所要の情報を読み出し、読み出したデータを算出部１８に供給する。算出部１８は、読み出し部１６により読み出されたデータに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析を行うことを通じて、価格評価対象不動産物件の価格評価を行う。
【００２４】
例えば、算出部１８は、複数の評価項目のデータの重回帰分析におけるＰ値を算出し、算出されたＰ値が「０．０５以下」となる評価項目を採用する評価項目と決定する。なお、算出部１８の詳細な動作例は後述する。
【００２５】
（成約事例データベース）
図２は、成約事例データベース５４を構成する成約事例テーブル群２００の模式的説明図である。成約事例テーブル群２００は、同一フォーマットの成功事例テーブル３００を複数有して成る。図２においては、成功事例テーブル３００の模式的な構成が示されている。
【００２６】
成功事例テーブル３００は、成約事例を識別するための「成約事例ＩＤ」２０２、当該不動産物件の売買契約が成約した年月日である「成約年月日」２０４、成約事例の不動産物件の「住所」２０６、成約された時点での住宅ローンの金利である「成約時金利」２０８、成約時の坪単価である「価格」２１０などが登録されている。一例として、成約事例テーブル３００には、成約事例ＩＤ２０２として「００１」、成約年月日２０４として「２０１０年８月７日」、住所２０６として「東京都…」、成約時金利２０８として「３（％）」、成約時の価格２２０として「ａ円」が登録されている。
【００２７】
また、不動産物件価格を評価するための項目である「評価項目」として、時系列的な要因である時系列要因２１０、立地的な要因である立地要因２１２、個別的な要因である個別要因２１４などが登録可能になっている。なお、成約時金利２０８は、評価項目の一つである。
【００２８】
時系列要因２１０には、成約事例の不動産物件が建てられてから成約するまでの年数である「築年数」などの評価項目が含まれる。立地要因２１２には、最寄り駅までの徒歩に要する時間である「駅徒歩分数」などの評価項目が含まれる。個別要因２１４には、不動産物件の存在する階数である「所在階」、不動産物件が建っている方向である「方位」などの評価項目が含まれる。なお、図示した評価項目は例示であり、その他の評価項目を登録することも可能である。
【００２９】
「方位」などの評価項目については、重回帰分析を行うにあたり数値化する必要が生じる。このような場合、暫定値に変換してP値が０．０５未満になる場合にはその暫定値を適切な値とみなす。
【００３０】
かくして、記憶デバイス５０には、過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分有する成功事例デース５４が記憶されている。なお、本実施形態で説明する評価項目は例示であり、これらに換えて、あるいは、これらに追加して評価項目を設定することが可能である。考えうる全ての評価項目を前項のとおり数値化し、重回帰分析の結果で有意とされた項目を評価項目とするものである。また評価項目の組み合わせにより確度が異なる場合には、より確度が高い評価項目の組み合わせを採用する。
【００３１】
（動作）
次に、図３，図４を参照して動作を説明する。図３は、主として算出部１８の動作を説明するためのフローチャートであり、図４は、重回帰分析の演算結果等の具体例を示す説明図である。
【００３２】
まず、ステップＳ３００において、入力制御部１２は、入力デバイス２０の入力操作によって入力された価格評価対象不動産物件の具体的なデータを受け付ける。入力データは、例えば、専有面積（坪数）、所在階数、駅徒歩分数、成約時金利、築年数、方位、…、などである。
【００３３】
次に、ステップＳ３１０において、読み出し部１６は、成約事例に対応づけられた複数の評価項目に対応するデータを読み出すことを成約事例の数だけ行う。具体的には、読み出し部１６は、図２に示したテーブル３００に登録された評価項目のデータを総て読み出し算出部１８に渡す処理を、成約事例テーブル３００の数だけ繰り返して実行する。なお、読み出し部１６は、評価項目のデータの他に成功事例の価格を読み出す。
【００３４】
次に、ステップＳ３２０において、算出部１８は、読み出し部１６により読み出されたデータに基づいて、総ての評価項目に対するＰ値を算出する。なお、算出部１８がＰ値（あるいはｔ値）を求める方法自体は公知であるため、その詳細な説明を省くことにする。
【００３５】
次いで、ステップＳ３３０において、算出部１８は、総ての評価項目の内でＰ値が「０．０５」未満である評価項目が有意であるとして、不動産物件価格評価の重回帰分析における独立変数として採用することを決定する。なお、評価項目の有意性を判断するためにＰ値を使用するのは例示であり、他に重回帰分析におけるｔ値を算出して、ｔ値が、例えば「２．０」以上となる評価項目を有意な評価項目とすることなども可能である。
【００３６】
次に、ステップＳ３４０において、算出部１８は、有意であるとして採用を決定した評価項目を「独立変数」、価格を「従属変数」として、先に読み出し部１６が読み出したデータに基づいて、重回帰分析を行って、採用した評価項目に対する「係数」と、「切片」とを算出する。この際、算出部１８は、「重決定係数」も算出する。「重決定係数」は、「０.０」より大きく「１.０」より小さな値であり、本発明者が、シュミュレーションを重ねた結果、予想価格の確からしさである確度を示す指標とみることができることが分かった。なお、算出部１８が、独立変数の係数、切片、重決定係数などを求める方法自体は、公知であるため、その詳細な説明を省くことにする。
【００３７】
例えば、算出部１８が採用決定した有意な評価項目が、「所在階」「駅徒歩分数」、「築年数」、「成約時金利（ローン金利）」の４個である場合にそれぞれに対する係数をＸ１、Ｘ２、Ｘ３、Ｘ４とすると、次式で予想価格（予想坪単価）が求められる。
【００３８】
「予想価格（予想坪単価）＝Ｘ１×（所在階）＋Ｘ２×（駅徒歩分数）＋Ｘ３×（築年数）＋Ｘ４×（金利）＋切片」である。但し、「所在地」、「駅徒歩分数」、「築年数」、「金利（成約時金利）」は、ステップＳ３００で受け付けた価格評価対象不動産物件の具体的なデータである。
【００３９】
そして、算出部１８は、ステップＳ３００において受け付けた専有面積（坪数）に予想価格を乗じて成約価格を算出し、この算出値を表示制御部１４に渡す。これに応じて、表示制御部１４は、成約価格の値を表示デバイス３０に表示するとともに、重決定係数の値に１００を乗じた値を「予想は、○○（％）（○○には重決定係数の値に１００を乗じた値が入る）の確度です」なるメッセージとを対応づけて出力する。
【００４０】
（具体例）
図４（ａ）、図４（ｂ）は、算出部１８の具体的な算出例である。図４（ａ）に示すように、多数の評価項目に対するＰ値を求めた結果、「所在階」、「駅徒歩分数」、「築年数」、「ローン金利」の４個の評価項目のみに対するＰ値が「１．７１×１０-26」、「７．６５×１０-09」、「１．８７×１０-46」、「２．０９×１０-24」となり、「０．０５」未満となっている。このため、算出部１８は、「所在階」、「駅徒歩分数」、「築年数」、「ローン金利」の４個の評価項目が有意であると決定している。
【００４１】
なお、これら４個の評価項目のｔ値の絶対値は「２．０以上」となっており、ｔ値に基づいて評価項目の有意性を決定することもできることが分かった。
【００４２】
上述した４個の評価項目を独立変数、価格を従属変数として重回帰分析を行うと、評価項目「所在階」、「駅徒歩分数」、「築年数」、「ローン金利」のそれぞれに対する係数Ｘ１、Ｘ２、Ｘ３、Ｘ４と、切片とが算出される。具体的には、係数Ｘ１「２９２２７．８９」、係数Ｘ２「−３３８０９．８」、係数Ｘ３「−４２８６９．５」、係数Ｘ４「−１９０４６１」となった。また、切片の値は「８４８５３３３」となった。
【００４３】
したがって、「予想価格（予想坪単価）＝２９２２７．８９×（所在階）−３３８０９．８×（駅徒歩分数）−４２８６９．５×（築年数）−１９０４６１×（金利）＋８４８５３３３」なる式で予想価格が求まる。この式において、評価対象となる不動産物件の「所在階」、「駅徒歩分数」、「築年数」、「成約時金利」のデータを代入することにより、予想価格（予想坪単価）を算出することができ、これに評価対象不動産物件の専有面積（専有坪数）を乗じることで、不動産物件価格の評価が行える。
【００４４】
また、図４（ｂ）に示すように、算出部１８による算出の結果、重決定係数の値が「０．８１８１７２」となり、これに１００を乗じた値「８１．８」を確度（予想価格が正解となる確率）として表示することができる。
【００４５】
以上のように、読み出し部１６は、過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分、記憶する記憶デバイス５０から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出し、次いで、算出部１８は、読み出された評価項目のデータに基づいて、価格評価を行うに際して、有意となる評価項目を決定する。
【００４６】
そして、算出部１８は、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、価格評価対象不動産物件の価格評価を行うので、評価者のパラメータ設定等を不要とし、価格評価対象不動産物件の価格評価を行うことができる。この結果、評価者の恣意性を極力排除することができる。
【００４７】
また、算出部１８は更に、重回帰分析における重決定係数を算出し、表示制御部１４は、算出された重決定係数値に応じた価格評価確度を表示する構成としているので、評価者は、行われた不動産物件価格評価がどの程度確からしいかなどを把握することができる。
【００４８】
（変形例）
（１）図３のステップＳ３３０において、重回帰分析の演算を行う際に、成約事例データベース５４の総てのデータを参照するのではなく、成約事例を絞り、この絞った成約事例のデータのみを演算対象とすることもできる。例えば、価格評価対象不動産物件から所定距離以内の住所の成功事例のみを重回帰分析演算に用いるデータとするなどが挙げられるが、これは例示である。事例を絞るのは確度を高めるためであり、絞った場合と絞らない場合の双方を演算した結果で判定する。
【００４９】
（２）また、不動産物件の土地の形状等を評価項目とすることもできる。土地形状が、三角、四角、それらの組み合わせ等の場合にそれぞれの場合に対してポイントを与えて、これを評価項目に加えることも可能である。この作業においては上記の通り、与えたポイントが適正かどうかを重回帰分析により判定するため、恣意性は排除される。
【００５０】
（３）上記したように、図２等に示した評価項目は例示であり、より多くの評価項目を追加したりすることも可能である。また、図１に示す装置構成は例示に過ぎなく、他のコンピュータ装置であっても良い。
【００５１】
以上に変形例も一例であり、本発明の要旨を逸脱しない限り様々形態も本発明の範囲内のものである。
【産業上の利用可能性】
【００５２】
以上説明してきたように、本発明は、不動産物件の取引に際して、価格評価を行う場合などに利用することができる。
【符号の説明】
【００５３】
１  不動産物件価格評価装置
１０  制御部
１２  入力制御部
１４  表示制御部
１６  読み込み部
１８  算出部
２０  入力デバイス
４０  メモリ
５０  記憶デバイス
５２  プログラム
５４  成約事例データベース
２００  成約事例テーブル群
３００  成約事例テーブル
【図１】
2019192081.tif 000003
【図２】
2019192081.tif 000004
【図３】
2019192081.tif 000005
【図４】
2019192081.tif 000006
【手続補正書】
【提出日】令和1年7月4日(2019.7.4)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件価格を評価可能な装置であって、
過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータとその住所を対応づけたものを複数成約事例分、記憶する記憶部と、
前記記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す読み出し部と、
前記読み出し部により読み出されたデータの内で、評価対象不動産物件から所定距離以内の住所のデータのみに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、前記評価対象不動産物件の価格評価を行う算出部と、を備え、
前記算出部は、更に、
重回帰分析における重決定係数を算出し、算出された重決定係数値に所定数を乗じた値を価格評価確度として表示デバイスに表示させることを特徴とする不動産物件価格評価装置。
【請求項２】
請求項１に記載の不動産物件価格評価装置であって、
前記算出部は、
評価項目が土地形状である場合、土地形状の態様に対応したポイントを設定し、設定されたポイントでの重回帰分析におけるｔ値が所定値以上の時に、当該土地形状を前記有意となる評価項目として決定することを特徴とする不動産物件価格評価装置。
【請求項３】
請求項１または２に記載の不動産物件価格評価装置であって、
前記複数の評価項目に、成約時の金利を含めたことを特徴とする不動産物件価格評価装置。
【請求項４】
不動産物件価格を評価可能な不動産物件価格評価装置に、
記憶部に過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータと住所を対応づけたものを複数成約事例分、記憶する機能と、
前記記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す機能と、
読み出されたデータの内で、評価対象不動産物件から所定距離以内の住所のデータのみに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、前記評価対象不動産物件の価格評価を行う機能と、
重回帰分析における重決定係数を算出し、算出された重決定係数値に所定数を乗じた値を価格評価確度として表示デバイスに表示させる機能と、を実現させるための評価機能を含むプログラム。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１０】
上記目的を達成するために、（１）本発明は、不動産物件価格を評価可能な装置であって、
過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータとその住所を対応づけたものを複数成約事例分、記憶する記憶部と、
記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す読み出し部と、
読み出し部により読み出されたデータの内で、評価対象不動産物件から所定距離以内の住所のデータのみに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、評価対象不動産物件の価格評価を行う算出部と、を備え、
算出部は、更に、
重回帰分析における重決定係数を算出し、算出された重決定係数値に所定数を乗じた値を価格評価確度として表示デバイスに表示させることを特徴とする構成とした。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１３】
（４）また、本発明のプログラムは、不動産物件価格を評価可能な不動産物件価格評価装置に、
記憶部に過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータと住所を対応づけたものを複数成約事例分、記憶する機能と、
記憶部から、成約事例毎に対応する複数の評価項目のデータを読み出す機能と、
読み出されたデータの内で、評価対象不動産物件から所定距離以内の住所のデータのみに基づいて、価格評価を行うに際して重回帰分析において有意となる評価項目を決定し、決定された評価項目に対応するデータを用いた重回帰分析により、評価対象不動産物件の価格評価を行う機能と、
重回帰分析における重決定係数を算出し、算出された重決定係数値に所定数を乗じた値を価格評価確度として表示デバイスに表示させる機能と、を実現させるためのプログラムである。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２５】
（成約事例データベース）
図２は、成約事例データベース５４を構成する成約事例テーブル群２００の模式的説明図である。成約事例テーブル群２００は、同一フォーマットの成約事例テーブル３００を複数有して成る。図２においては、成約事例テーブル３００の模式的な構成が示されている。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２６】
成約事例テーブル３００は、成約事例を識別するための「成約事例ＩＤ」２０２、当該不動産物件の売買契約が成約した年月日である「成約年月日」２０４、成約事例の不動産物件の「住所」２０６、成約された時点での住宅ローンの金利である「成約時金利」２０８、成約時の坪単価である「価格」２１０などが登録されている。一例として、成約事例テーブル３００には、成約事例ＩＤ２０２として「００１」、成約年月日２０４として「２０１０年８月７日」、住所２０６として「東京都…」、成約時金利２０８として「３（％）」、成約時の価格２２０として「ａ円」が登録されている。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００３０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００３０】
かくして、記憶デバイス５０には、過去の不動産物件売買の成約事例に対して、複数の評価項目のデータを対応づけたものを複数成約事例分有する成功事例デース５４が記憶されている。なお、本実施形態で説明する評価項目は例示であり、これらに換えて、あるいは、これらに追加して評価項目を設定することが可能である。考えうる全ての評価項目を前述のとおり数値化し、重回帰分析の結果で有意とされた項目を評価項目とするものである。また評価項目の組み合わせにより確度が異なる場合には、より確度が高い評価項目の組み合わせを採用する。
【手続補正７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００５１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００５１】
以上の変形例も一例であり、本発明の要旨を逸脱しない限り様々形態も本発明の範囲内のものである。