(57)【要約】【課題】高齢者が一人暮らしをするための賃貸借契約を家主側も安心して行うことを可能とする高齢者と家主のための不動産賃貸システムを提供することである。【解決手段】高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０は、高齢者３もしくは高齢者３の家族６、賃貸用住居２０の家主７もしくは７家主が管理を委託する不動産管理会社５及びクレジットカード会社８の各端末とサーバ装置とが通信ネットワーク２を介して接続された高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０であって、賃貸用住居２０内で居住する高齢者３の安否を確認し、高齢者３の安否に異常がある場合に予め登録された連絡先へ通報する安否確認通報部１２と、賃貸用住居２０の賃料をクレジット決済する家賃保証部１４と、を備えることを特徴とする。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
高齢者もしくは該高齢者の家族、賃貸用住居の家主もしくは該家主が管理を委託する管理会社及びクレジットカード会社の各端末とサーバ装置とが通信ネットワークを介して接続された高齢者と家主のための不動産賃貸システムであって、
賃貸用住居内で居住する高齢者の安否を確認し、前記高齢者の安否に異常がある場合に予め登録された連絡先へ通報する安否確認通報部と、
前記賃貸用住居の賃料をクレジット決済する家賃保証部と、
を備えることを特徴とする高齢者と家主のための不動産賃貸システム。
【請求項２】
請求項１に記載の高齢者と家主のための不動産賃貸システムにおいて、
前記サーバ装置には、前記通信ネットワークを介して保険会社の端末が接続されており、
前記賃貸用住居内で前記高齢者が孤独死した際に、前記家主が被る経済的損失を保険により補填する損失補填部を備えることを特徴とする高齢者と家主のための不動産賃貸システム。
【請求項３】
請求項１または請求項２に記載の高齢者と家主のための不動産賃貸システムにおいて、
前記高齢者の心と体の健康状態の検診を所定のタイミングで実施する健康状態検診部を備えることを特徴とする高齢者と家主のための不動産賃貸システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、高齢者と家主のための不動産賃貸システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、高齢化社会に伴って高齢者が一人暮らしをする機会が増えている。従来、家族と一緒に居住しているときは、あまり問題とはならないが、家族が離れて暮らすなどの理由により、高齢者が一人暮らしのために新たに賃貸借契約をしなければならない場合がある。
【０００３】
本発明に関連する技術として、例えば、特許文献１には、呼出しボタンが設けられ、支援を求める支援対象者が前記呼出しボタンを操作した時に呼出し信号を送信する無線式呼出しボタン送信機と、前記無線式呼出しボタン送信機からの前記呼出し信号を受信して、前記呼出し信号に基づいた呼出しメールを前記支援対象者に対して予め設定された支援者のメール受信機に送信させるためのメール情報を送信するメール送信機と、を有し、前記支援対象者が前記呼出しボタンを操作することにより、前記メール送信機を通じて前記支援者のメール受信機に、前記呼出しメールが送信される、メール送信システムが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２０１５−９０５７３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
高齢者が新たに賃貸用住居について賃貸借契約をしようとした場合、一般的には連帯保証人をつけて契約をする必要があるが、連帯保証をしてくれる身内などが存在しない場合は家主側もリスクが大きいため契約しない場合が多い。
【０００６】
また、仮に契約した場合であっても、高齢者が一人暮らしをすると健康上の理由で孤独死し、万一、長期間発見されない状態が続いて、新聞記事などで掲載されると風評被害が生じる虞がある。このような事態は、賃貸経営上悪影響を与える可能性も否定できないため、家主側としては、高齢者が一人暮らしするための賃貸借契約を躊躇する要因となっている。
【０００７】
本発明の目的は、高齢者が一人暮らしをするための賃貸借契約を高齢者と家主が安心して行うことを可能とする高齢者と家主のための不動産賃貸システムを提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明に係る高齢者と家主のための賃貸システムは、高齢者もしくは該高齢者の家族、賃貸用住居の家主もしくは該家主が管理を委託する管理会社及びクレジットカード会社の各端末とサーバ装置とが通信ネットワークを介して接続された高齢者と家主のための不動産賃貸システムであって、賃貸用住居内で居住する高齢者の安否を確認し、前記高齢者の安否に異常がある場合に予め登録された連絡先へ通報する安否確認通報部と、前記賃貸用住居の賃料をクレジット決済する家賃保証部と、を備えることを特徴とする。
【０００９】
また、本発明に係る高齢者と家主のための不動産賃貸システムにおいて、前記サーバ装置には、前記通信ネットワークを介して保険会社の端末が接続されており、前記賃貸用住居内で前記高齢者が孤独死した際に、前記家主が被る経済的損失を保険により補填する損失補填部を備えることが好ましい。
【００１０】
また、本発明に係る高齢者と家主のための不動産賃貸システムにおいて、前記高齢者の心と体の健康状態の検診を所定のタイミングで実施する健康状態検診部を備えることが好ましい。
【発明の効果】
【００１１】
本発明によれば、賃貸用住居の賃料をクレジット決済するため家主は確実に家賃を徴収することができるとともに高齢者も連帯保証人をつけなくても賃貸借契約を行うことができる。
【００１２】
さらに、賃貸用住居内で居住する高齢者の安否を確認し、高齢者の安否に異常がある場合に予め登録された連絡先へ通報するため、万一の場合に備えることができる。これにより、高齢者が一人暮らしをするための賃貸借契約を高齢者と家主が安心して行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００１３】
【図１】本発明に係る実施形態の高齢者と家主のための不動産賃貸システムを含むビジネスモデル全体の構成を示す図である。
【図２】本発明に係る実施形態の高齢者と家主のための不動産賃貸システムの安否確認通報部の構成を示す図である。
【図３】本発明に係る実施形態の高齢者と家主のための不動産賃貸システムの損失補填部が補填を行うための補償費用テーブルを示す図である。
【図４】本発明に係る実施形態の高齢者と家主のための不動産賃貸システムの健康状態検診部の構成を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１４】
以下に、本発明に係る実施の形態について添付図面を参照しながら詳細に説明する。以下では、全ての図面において同様の要素には同一の符号を付し、重複する説明を省略する。また、本文中の説明においては、必要に応じそれ以前に述べた符号を用いるものとする。
【００１５】
図１は、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０を含むビジネスモデル全体の構成を示す図である。図２は、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０の安否確認通報部１２の構成を示す図である。
【００１６】
図３は、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０の損失補填部１６が補填を行うための補償費用テーブルを示す図である。図４は、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０の健康状態検診部１８の構成を示す図である。
【００１７】
最初に高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０の構成要素ではないが、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０に関連する要素について説明する。高齢者３は、賃貸用住居２０に対して新たに賃貸借契約することを望む者であり、例えば、６５歳以上と定義することができる。
【００１８】
家族６は、高齢者３の子供などの家族である。システム運営会社４は、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０を運営管理する会社である。家主７は、賃貸用住居２０の所有者である。不動産管理会社５は、家主７からの委託を受けて、賃貸用住居２０の管理を行う会社である。
【００１９】
クレジットカード会社８は、家主７に代わって賃貸用住居２０の賃料を徴収する所謂クレジット決済を行う会社である。保険会社９は、家主７が被った経済的損失を保険金によって補償する会社である。
【００２０】
高齢者３、家族６、システム運営会社４、家主７、不動産管理会社５、クレジットカード会社８及び保険会社９の各端末は、通信ネットワーク２を介して、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０に含まれるサーバ装置に接続される。各端末は、例えば、パーソナルコンピューター、タブレット、スマートフォンなどの通信機能を有している機器である。
【００２１】
高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０は、高齢者３が一人暮らしをするための賃貸借契約を高齢者３と家主７が安心して行うことを可能とする機能を有する。高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０は、安否確認通報部１２と、家賃保証部１４と、損失補填部１６と、健康状態検診部１８とを備えている。高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０は、高齢者３、家族６、システム運営会社４、家主７、不動産管理会社５、クレジットカード会社８及び保険会社９の各端末と通信を行うサーバ装置を備えている。
【００２２】
安否確認通報部１２は、賃貸用住居２０内で居住する高齢者３の安否を確認し、高齢者３の安否に異常がある場合に予め登録された連絡先へ通報する機能を有している。図２に示されるように、安否確認通報部１２は、本体部２２と、開閉センサ部２６と、トイレセンサ部２９とを備えている。
【００２３】
開閉センサ部２６は、賃貸用住居２０の出入口ドア部２７に設けられるセンサであり、出入口ドア部２７の近傍に人が近づいたことを検知する赤外線センサと、ドアの開閉を検知する磁気センサを備え、これらの検知結果を本体部２２に送信する。
【００２４】
トイレセンサ部２９は、トイレ２８の空間領域に人が近づいたことを赤外線センサが検知し、その検知結果を本体部２２に送信する。トイレセンサ部２９が人（高齢者３）の存在を検知したときは、その人（高齢者３）がトイレを利用したものと判断する。
【００２５】
本体部２２は、賃貸用住居２０の居住空間内に人がいることを赤外線センサが検知し、この検知結果とともに開閉センサ部２６とトイレセンサ部２９から送信されてきた検知結果に基づいて、高齢者３の安否に異常があるか否かを判断する。
【００２６】
安否確認の方法としては、例えば、高齢者３が在宅しているときのトイレの間隔で異常であるか否かを判断することができる。例えば、この高齢者３が８時間以内にトイレに行くことが予め分かっている場合に、８時間以内にトイレに行ったか否かで異常があったかどうかを判断する。もちろん、トイレの間隔は人によって異なるものであるため、８時間以内もしくは８時間以上に設定してもよい。
【００２７】
ここで、開閉センサ部２６により、出入口ドア部２７が開閉したことを検知した場合、高齢者３が外出した可能性があると判断し、本体部２２により高齢者３が検知されなければ、８時間経過のカウントダウンをリセットする。
【００２８】
図２の右図に示されるように、０時〜８時までの間は、トイレに行くたびに８時間経過のカウントダウンがリセットされているため、高齢者３の安否に異常はないと判断している。例えば、４時〜８時の間に来客があった場合に、開閉センサ部２６がドアの開閉を検知しても、本体部２２により居住空間内で高齢者３の存在が確認されるためカウントダウンは継続する。
【００２９】
また、来客が帰るときに、高齢者３が見送るために一時的に外出した場合には、一旦、カウントダウンはリセットされるが、その後、再び、居住空間内に戻って、本体部２２によって検知されると、再び、８時間が経過したか否かのカウントダウンが始まる。
【００３０】
このような状態で、カウントダウンが継続して８時間経過したにもかかわらず、高齢者３がトイレを利用していないと判断した場合には、安否に異常があった可能性があるとして、不動産管理会社５、システム運営会社４又は家族６の端末にメールなどの通信手段を通じて通報を行う。
【００３１】
家賃保証部１４は、賃貸用住居２０の賃料をクレジット決済する機能を有している。例えば、高齢者３または家族６の端末を用いて予め高齢者３または家族６が所有するクレジットカードの番号などの各種情報を登録し、賃貸用住居２０の家賃についてクレジット決済を行う。
【００３２】
これにより、賃貸用住居２０の家賃については、クレジットカード会社８から家主７側に支払われるとともに、クレジットカード会社８は、高齢者３または家族６のクレジットカードに対応する銀行口座などから家賃を引き落として回収する。
【００３３】
損失補填部１６は、賃貸用住居２０内で高齢者３が孤独死した際に、高齢者３に家族６がいない場合に家主７が被る経済的損失を保険により補填する機能を有している。
【００３４】
図３には、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０の損失補填部１６が補填を行うための補償費用テーブルである。各項目については、もちろん、一例であるため、適宜変更することができる。
【００３５】
高齢者３の賃貸借契約の解約日から次の契約が締結されるまでの空室期間や値引きをして契約をした値引期間などの家賃補償について、家賃と所定の割合を乗じて自動的に求めた額を支払い限度額として補償する。この場合、対象期間としては、例えば、賃貸借契約解除日から１２ヶ月以内を限度とすることができる。
【００３６】
また、隣接賃貸の原状回復費用が発生した場合に入居者が契約を解除した場合の空室期間や値引期間についても補償する。この場合、対象期間として、例えば、事由が発生した日から６ヶ月以内を限度とすることができる。
【００３７】
家賃補償以外にも例えば、原状回復を行う場合に敷金を超える費用が発生した場合や遺品整理などの整理を行うために費用が発生した場合について補償を行う。なお、一般的には、いわゆる敷金礼金の中に退去時の原状回復費用が含まれている。したがって、全てのケースで保険が適用されるわけではなく、例えば、安否確認通報部１２が万一正常に機能しなかった結果、孤独死となって発見まで時間がかかり異臭などの被害が生じた場合に適用されるものとすることができる。
【００３８】
孤独死の発見が遅くなることが起因して特別な清掃が必要となった場合に保険にて補償するといったことが可能となる。また、身寄りがいる場合で、高齢者３の遺品などを相続する人がいる場合は、その相続人に費用を負担させるといったこともできる。このように、損失補填部１６は、全てのケースに対して保険を適用するといった意味ではなく、状況に応じて必要な場合に補償を行うといった柔軟な対応を行うことができる。
【００３９】
健康状態検診部１８は、高齢者３の心と体の健康状態の検診を所定のタイミングで実施する機能を有している。所定のタイミングとは、半年に一回、あるいは年一回といった期間であり、高齢者３に負担を掛け過ぎず、認知症などの予兆を見逃さない程度に適した期間である。図４に示されるように、健康状態検診部１８は、リマインダー処理部３２と、アンケート送受信処理部３４と、健康状態判定部３６と、結果通知部３８とを備えている。
【００４０】
リマインダー処理部３２は、健康状態の検診を行う時期が近づいた際に高齢者３に対してアンケートを受けるようにメールなどを通じて通知する機能を有している。リマインダー処理部３２は、検診時期が過ぎた場合も高齢者３が検診を受けるまで継続的に通知を行う。リマインダー処理部３２は、上記と同様の通知を家族６に対しても行うことが出来る。
【００４１】
アンケート送受信処理部３４は、健康状態の検診時期に高齢者３の端末３０に対して、アンケート用ウェブサイトのＵＲＬを記載したメールを送信する。高齢者３が端末３０を用いてアンケート用ウェブサイトにアクセスし、アンケートに回答するとアンケートの受信を完了したとして、リマインダー処理部３２によるリマインド機能を停止する。
【００４２】
アンケートの内容は、心と体の健康状態が分かるような質問が記載されており、例えば、世界保健機関（ＷＨＯ）が開発した障害評価基準であるＷＨＯＤＳ２．０を用いて検診することで、６領域（認知、可動性、セルフケア、他者との交流、日常活動、社会への参加）の障害程度を評価し、高齢者３の健康・精神状態や認知症の前段階の軽度認知障害（ＭＣＩ）について早期発見に繋げることができる。
【００４３】
健康状態判定部３６は、上記アンケート用ウェブサイト上で高齢者３が回答した内容に基づいて、心と体の健康状態がどのような状態であるかと判定する機能を有している。
【００４４】
結果通知部３８は、健康状態判定部３６によって判定された検診の結果を高齢者３、家族６、システム運営会社４、不動産管理会社５及び家主７の端末に通知する。
【００４５】
続いて、上記構成の高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０の作用について説明する。一般的に、家主７は、賃貸用住居２０の空室を埋めて家賃収入を得ることを望んでいるが、高齢者３でない方がよいと考える傾向にある。家主７にとっての一番目のリスクとして、高齢者３であれば、認知症などになって家賃の回収が困難になる場合があるからである。
【００４６】
高齢者３が新たに賃貸用住居２０について賃貸借契約をしようとした場合、一般的には連帯保証人をつけて契約をする必要があるが、連帯保証をしてくれる身内などが存在しない場合は家主７側もリスクが大きいため契約しない場合が多い。
【００４７】
また、高齢者３に息子や娘などの家族６がいた場合であっても、子供に迷惑をかけたくないという事情から連帯保証人を依頼できない場合も少なくないため、従来、高齢者３が一人暮らしのための賃貸借契約をすることが難しい状況にあった。
【００４８】
しかしながら、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０によれば、家賃保証部１４の機能により、賃貸用住居２０の家賃については、クレジットカード会社８から家主７側に支払われるとともに、クレジットカード会社８は、高齢者３または家族６のクレジットカードに対応する銀行口座などから家賃を引き落として回収するため、家主７は確実に賃料を得ることができる。したがって、連帯保証人をつける必要もなくなるため、高齢者３は一人暮らしの賃貸借契約を行うことが出来る。
【００４９】
家賃保証部１４の機能により、家賃の回収の問題点はクリアした場合であっても二番目のリスクとして、高齢者３の場合、孤独死の可能性がある。孤独死の場合は事故物件ということになるが、発見が遅ければ遅いほど、室内のクリーニング代がかかり、別の人が入居しても回収までに時間がかかる。また、事故物件となることが風評被害に繋がることもあるため、未然に孤独死を防げることが望ましい。
【００５０】
しかしながら、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０によれば、安否確認通報部１２の機能により、高齢者３のプライバシーを守りつつ、安否異常があるか否かを見守ることができ、不測の事態に備えて迅速に対応することができる。これにより、孤独死のリスクも抑制することができる。また、高齢者３も孤独死となって発見されないかもしれないとう不安を払拭することができる。
【００５１】
安否確認通報部１２の機能により、孤独死のリスクは抑制できたとしても三番目のリスクとして、万一、孤独死になった場合で、高齢者３に身寄りがない場合、残置物の処理費用が家主７の負担となる場合がある。
【００５２】
しかしながら、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０によれば、損失補填部１６の機能により、家賃補償、原状回復費用、事故対応費用を保険によって補填することができる。これにより、万一、残置物の処理費用が発生しても家主７の負担となることを抑制することができる。また、高齢者３も家族６に残置物の処理費用の負担をかけずにすませることができる。
【００５３】
損失補填部１６の機能により、家賃補償、原状回復費用、事故対応費用が保険でカバーできたとしても四番目のリスクとして、高齢者３が入居時に健康であったとしても、加齢により認知症が発症してしまう可能性がある。認知症になると、他の入居者に迷惑をかけることがあり、万一、他の入居者がこのことを要因に引っ越ししてしまうと空室となってしまうことがある。
【００５４】
しかしながら、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０によれば、健康状態検診部１８の機能により、健康状態を確認するため、認知症の疑いがある場合に家主７、不動産管理会社５、システム運営会社４に通知され、不動産管理会社５、システム運営会社４などから自治体などの関係各所に連絡し、必要に応じて介護施設などにて対応してもらうことができる。高齢者３にとっても自分が認知症になった場合に迷惑をかけてしまわないかという不安を和らげることができる。
【００５５】
このように、高齢者と家主のための不動産賃貸システム１０によれば、高齢者３が一人暮らしをするための賃貸借契約を行う家主７の不安やリスクを解消しており、さらに高齢者の不安も取り除くことができるため、家主７は安心して高齢者３に賃貸用住居２０を貸すことができ、高齢者３は入居できる物件が増えて、希望に沿った物件に安心して入居することができるという顕著な効果を奏する。
【００５６】
なお、安否確認通報部１２、損失補填部１６及び健康状態検診部１８は、人工知能（ＡＩ：Artificial Intelligence）のディープラーニングにより、より正確に高齢者３を見守りつつ、家主７の経済的損失をより的確に補填することができ、またより正確に高齢者３の健康状態を把握することで、高齢者３と家主７の不安を解消し、双方にとってメリットのある形で高齢者３の一人暮らしを実現していくことができる。
【符号の説明】
【００５７】
２  通信ネットワーク、３  高齢者、４  システム運営会社、５  不動産管理会社、６家族、７  家主、８  クレジットカード会社、９  保険会社、１０  不動産賃貸システム、１２  安否確認通報部、１４  家賃保証部、１６  損失補填部、１８  健康状態検診部、２０  賃貸用住居、２２  本体部、２６  開閉センサ部、２７  出入口ドア部、２８  トイレ、２９  トイレセンサ部、３０  端末、３２  リマインダー処理部、３４  アンケート送受信処理部、３６  健康状態判定部、３８  結果通知部。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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