(57)【要約】      （修正有）【課題】老朽マンションの建替えをマンション区分所有者である居住者の建替え工事負担金なしで実現することが出来る住宅建物建替え資産有効利用のビジネスモデルシステムを提供する。【解決手段】老朽マンションの遊休スペースを、流通企業が運営する「宅配スーパー」に貸与し、マンション住人への配送先とし、各戸への配送はマンション住人に依頼する。遊休スペースの賃貸料として、宝くじ券をマンション管理組合理事会に支払う。宝くじ券は、地方自治体発売の宝くじ券で最高額１０億円の高額当選金ですので、当選金を老朽マンションの建替え工事費用に充当する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
老朽マンションの建替えをマンション区分所有者である管理組合員は組合総会で建替え合意決議を得て、マンション資産を活用しての事業利益で地方自治体発行の宝くじ券を購入する。その当選金でマンション管理組合は建替え工事費用を負担することなく建替えを実現する住宅建物資産有効活用の建替えビジネスモデルシステムです。
【請求項２】
老朽マンションは、５０年以上の築年数を経過していますので、当然のことですが居住者も高齢居住者となり、毎日の買物が足腰の老化で歩行が苦痛となり、独居の方は買物難民（買い物弱者）となります。その改善対策は、マンション敷地内の遊休スペースに買物難民対策としての宅配スーパーを流通企業が支援します。マンション管理組合の居住者も宅配商品の仕分けなど協力することで、マンション居住者同士の助け合いのコミニュティが形成され買物難民の為の宅配スーパーを運営します。
【請求項３】
買物難民対策事業「宅配スーパー」に協力する流通企業のスーパー経営会社は非常にメリットのある事業となります。大手スーパーは、首都圏の住宅地にスーパーに適した出店用地を探していますが、住宅密集地にスーパーが希望する優良な出店空き地などありません。今回の発明はスーパーが探し求める優良な出店用地を新たに生みだす発明です。その優良な出店用地とは、都会の住宅密集地で老朽化したマンションの大規模な敷地です。
老朽マンションの居住者は、首都圏直下大地震や南海トラフ大地震が予想されていながら旧耐震基準制度の老朽マンションで暮らすことに不安を感じています。老朽マンションの建替えを居住者の建設工事費用の負担なしで実現が出来るとなれば、居住者の大多数は建替えの合意決議に賛成します。そこで、マンション建設工事費用を出すメリットを持つ企業が必要です。その企業は「宅配スーパー」を運営する流通企業です。この用地買収事業は、大手スーパーが探し求める大規模な出店用地で老朽マンションの解体後の敷地ですので、流通企業が超破格での用地買収が可能となるビジネスモデルシステムです。
【請求項４】
老朽マンション建替えの建設工事費用は、流通企業が運営する「宅配スーパー」のマンション敷地の賃貸料と事業褒賞制度で宝くじ券をマンション管理組合理事会に進呈します。宝くじ券は、地方自治体発売の宝くじ券で最高額１０億円の高額当選金ですので、地方自治体が責任を持っての公開の抽選会は安心で安全です。「宝くじ券」は庶民の夢として愛され、定着したファンをもち、宝くじの発売元は地方自治体です。一般の個人や会社などが発売することは、刑法第１８７条で禁止されています。宝くじを発売できるのは、”宝くじの法律”「当せん金付証票法」（昭和２３年施行）に定められた全国都道府県と全指定都市、つまり地方自治体です。地方自治体が、総務大臣の許可を得て発売元となり、発売等の事務を銀行に委託していますので、安心な宝くじ券となります。
【発明の詳細な説明】
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】本発明は、「老朽マンション建替えを居住者負担金なしで実現する」事業と「買物難民ゼロ対策」事業で、マンション区分所有者を「建替え賛成」の合意形成で纏めます。
【背景技術】
【０００２】老朽化し耐震性が不足したマンションの取り壊しを容易にし、建替えを促す「マンション建替え円滑化法」第２弾が、２０１４年６月１８日の参議院本会議で可決成立した。
マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律追加２案が制定
我が国のマンションのストック総数は約５９０万戸あり、国土交通省によると、昭和５６年以前の旧耐震基準に基づいて建設されたマンションは約１０６万戸ある。それら古い基準で建設されたマンションの多くは耐震性が不足していると考えられるが、実際に建替えを終えたマンションは累計で１８３件、１４０００戸（Ｈ２５年４月時点）にとどまる。
近い将来、南海トラフ巨大地震や首都圏直下型地震などの巨大地震が発生することが予想されており、巨大地震による建物の倒壊と、建物倒壊に伴う居住者の生命・身体の保護の観点から耐震性不足の老朽化マンションの建替え等を促す必要があります。
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】マンション建替えが進まない理由には、２つの大きな課題があります。１つは、居住者の建替え資金がないこと。２つ目は、居住者の建替え推進決議の合意形成が出来ないこと。現在、老朽化したマンションに住まれている皆さんは高齢居住者の７０代〜８０代で年金生活者の方々なので、建替えには消極的で、後先長くないのでこのまま老後を平穏に暮らしたいと願っています。
【課題を解決するための手段】
【０００４】本発明は、マンション建替えを居住者の費用負担無しで建替えを実現する。
老朽化したマンションの建替えを後押しする為に、国土交通省は耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。災害時に一時方向です。容積率を緩和する対象は、住民側が耐震診断をして申請し自治体によって耐震不足が確認されたマンション。マンションの建替えには住民の５分の４以上の同意が必要だが、容積率の緩和で増えた床面積を売却して建設費に充て住民の負担を軽くすることが出来れば実現出来ますが、容積率に余裕のある老朽マンションは、都会には非常に少ない。
【０００５】２００２年に「マンション建替え円滑化法」が制定されたにも拘わらず、一向に建替えが進まない理由を分析し解決しました。大企業デベロッパーも歯が立たない理由は、マンション居住者の意見を纏める事が出来ない為に建替えが出来ない。
それだけの事なのですがそれが難しい。そこで、本発明は上記問題点を解決しました。
「老朽マンションは、居住者に資金がない」ならば、現在居住しているマンションの資産価値を有効利用する知恵を出して資産価値を最大に高める事業計画をマンション管理組合に提案して評価を得れば、建替え合意形成を纏める事が出来ます。
【０００６】老朽マンションには、５０年以上の築年数を経過していますので、当然のことですが居住者も７０代以上の高齢居住者となり、毎日の買物や日常生活が足腰の老化で歩行が困難となり、独居老人の方は、既に買物難民となっています。その改善対策は、各老朽マンション敷地内の遊休スペースに買物難民の為の「宅配スーパー」を大手流通企業が運営します。
【０００７】「宅配スーパー」とは、ネットスーパーとは違い、各戸への宅配はしません。各マンションの集会室や遊休スペーステントに商品別に配送します。マンション管理組合の居住者の皆さんが商品の仕分けなど協力することで、マンション居住者同士の助け合いのコミニュティづくりも生まれます。
【０００８】マンション居住者で仕分けをして頂く方には、宅配スーパー協力金をお支払いします。
壁面には「宅配スーパー」の広告看板を掲示します。遊休地や集会室など管理組合の資産を有効活用しますので、賃借する代金と同額の地方自治体発行の「宝くじ券」をお渡しします。月間３０万円でも年間３６０万円になりますので、３００円宝くじに換算すると年末ジャンボ宝くじの抽選日には、１万２千枚の宝くじ券で最高額１０億円の当選金を受け取る夢を見ることが出来ます。管理組合員に幸運な方がいれば「老朽マンション建替えを居住者負担金なしで実現する」ことになります。
【発明を実施するための形態】
本発明の実施の形態を「買物難民宅配スーパー」について、図に基づいて説明をします。
この実施の形態で示す宅配スーパーシステムは、図１に示すように、１の流通企業が経営するスーパー部門のエリアから離れた高齢消費者を買物難民という環境から救い出す為の事業展開が「宅配スーパー」です。
この事業のプロデュースを仕掛けるのが２のＭＰＳです。３は、老朽マンションの建替えをサポートするゼネコンの建設会社です。
【０００９】４は、首都圏のマンションの管理を専門に携わる管理会社ですので、５の買物難民の為の「宅配スーパー」に「老朽マンション建替えを居住者負担金なしで実現する」事業には、興味を抱いています。
【００１０】６の老朽マンションには、集会室やロビーや遊休スペースを有効活用していないところが数多くありますので、このスペースを宅配スーパーに利用します。
【００１１】８は、従来使用されていないスペースを「宅配スーパー」賃貸料という売上に変えることが出来ます。
【００１２】１０は、７，９の宅配スーパー関連スタッフへの褒賞制度は各ランキングで優秀な成績対象者に、宝くじ券や旅行商品や家電などで表彰します。
【００１３】１１は、地方自治体発行の宝くじ券です。各表彰対象者に宝くじ券を進呈する場合には、宝くじ券の番号は写真撮影のうえ保管します。
【００１４】１２は、宝くじ券の進呈にあたり、管理組合とは当選金は、マンションの建替え建設費用として使用する旨のマンション建替え契約書を交わすことになります。
【発明の効果】
【００１５】もし、明日にも首都圏が大地震に襲われたら、相模湾や伊豆沖が震源地で大地震が起きたなら東日本大震災と同様に大津波が神奈川や東京の海岸線の街、地下鉄を襲い壊滅的な被害を与えます。この誰も予期できぬ天変地異であろうとも、人間の想像力で想定し天災後の日常生活までの準備を整えることは大切です。首都圏でも大震災前に耐震不足の老朽マンションの建替え問題が国家の重要課題であるにも拘らず一向に進まないマンション建替え事業です。そこで、この国家的難題を解決するビジネスモデルを発明致しました。それは、老朽マンションの建替えの工事費用を居住者負担金なしで実現する」という画期的なビジネスモデル特許を考案しました。
平成２６年１２月２４日に老朽化したマンションの建替えを後押しする為に、国土交通省は耐震性が不足しているマンションを対象に、建替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、１．５倍前後に緩める方向で検討しています。容積率を緩和する対象は住民側が耐震診断をして申請し、自治体によって耐震不足が確認されたマンション。建替え後に、食料備蓄や非常用発電機器の倉庫や、地震災害時に一時避難所の空間や休憩施設を準備する。
マンションの建替えには住民の５分の４以上の同意が必要だが、容積率の緩和で増えた床面積を売却して建設費に充て、住民の負担を軽くすることになり、住民の一致団結でマンションの建て替えを実現させるものとなります。しかし、容積緩和だけでは建替え工事費用が捻出できない高齢居住者が多くいます。老朽マンションには、５０年以上の築年数を経過していますので、当然のことですが居住者も７０代以上の高齢居住者となり、毎日の買物が足腰の老化で歩行が苦痛となり、独居老人の方は、買物難民（買い物弱者）となります。その改善対策は、老朽マンション敷地内の遊休スペースに買物難民対策としての宅配スーパーを流通企業が支援します。マンション管理組合の居住者も商品の仕分けなど協力することで、マンション居住者同士の助け合いのコミニュティが形成され買物難民の宅配スーパーが運営されます。買物難民対策事業「宅配スーパー」に協力する流通企業のスーパー経営会社は非常にメリットのある事業となります。大手スーパーは、首都圏の住宅地に有望なスーパー立地に優良な出店用地を探していますが、住宅密集地にスーパーが希望する優良な出店空き地などありません。今回の発明は、スーパーが探し求める優良な出店用地を生みだす発明です。その優良な出店用地とは、住宅密集地で老朽化したマンションの敷地です。マンション居住者は、首都圏直下大地震や南海トラフ大地震が予想されていながら旧耐震基準制度の老朽マンションで暮らす不安を解消するには、老朽マンションの建替えを居住者の建設工事費用の負担なしで実現が出来れば、居住者の大多数は建替えの合意決議に賛成します。そこで、マンション建設工事費用を出すメリットを持つ企業が必要です。その企業は「宅配スーパー」を運営する流通企業です。この事業は、スーパーが探し求める優良な出店用地を無から有を生みだす画期的な発明企画です。老朽マンションの敷地を流通企業が破格での用地買収が可能となるビジネスモデルシステムとなります。老朽マンション建替えの建設工事費用は、流通企業が運営する「宅配スーパー」のマンション敷地の賃貸料として、宝くじ券をマンション管理組合理事会に支払います。
宝くじ券は、地方自治体発売の宝くじ券で最高額１０億円の高額当選金ですので、地方自治体が責任を持っての公開の抽選会は安心で安全です。「宝くじ券」は庶民の夢として愛され、定着したファンをもち、宝くじの発売元は地方自治体です。一般の個人や会社などが発売することは、刑法第１８７条で禁止されています。宝くじを発売できるのは、”宝くじの法律”「当せん金付証票法」（昭和２３年施行）に定められた全国都道府県と全指定都市、つまり地方自治体です。地方自治体が、総務大臣の許可を得て発売元となり、発売等の事務を銀行に委託していますので、安心な宝くじ券となります。
マンション老朽化と高齢化問題は、地震列島である日本社会の国家的緊急課題の一つです。買物難民問題は、「宅配スーパー」の実施で早急に解決できます。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】本発明の実施の形態を「マンション宅配スーパー」事業において説明をします。流通企業が経営するスーパー部門の現状エリアから遠く離れた高齢消費者を買い物弱者という環境から救い出す為の事業展開が「買物難民宅配スーパー」です。本図はこの事業を説明するための図である。
【符号の説明】
【００１７】１    流通企業でスーパー経営会社の宅配スーパー運営
２    マンションプロデュースシステム運営会社
３    マンション建替え建設会社ゼネコン各社
４    マンション管理会社
５    マンション管理組合建替え検討委員会
６    マンション宅配スーパー開設
７    宅配スーパー関係者への褒賞制度
８    宅配スーパー使用賃貸料
９    宝くじ各褒賞ランキング
１０  宝くじ券進呈
１１  各地方自治体の宝くじ券
１２  宝くじ券の当選金でマンション建替えを行う管理組合
【図１】
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