(57)【要約】【課題】好適に不動産物件を評価することを可能とする情報処理装置、情報処理方法、及びプログラムを提供する。【解決手段】複数の駅に関する駅情報の入力を受ける第１入力部と、駅情報に基づき、他の駅よりも相対的に影響力の大きい１以上のハブ駅を特定する第１特定部と、１以上のハブ駅との関係性に応じて、複数の駅に含まれる駅の駅価値を評価する第１評価部と、評価対象の物件にかかる物件情報の入力を受ける第２入力部と、物件情報を用いて物件の最寄駅を特定する第２特定部と、最寄駅に関する駅価値と物件情報とを用いて物件の価値を算定する第２評価部とを備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の駅に関する駅情報の入力を受ける第１入力部と、
前記駅情報に基づき、他の駅よりも相対的に影響力の大きい１以上のハブ駅を特定する第１特定部と、
前記１以上のハブ駅との関係性に応じて、前記複数の駅に含まれる駅の駅価値を評価する第１評価部と、
評価対象の物件にかかる物件情報の入力を受ける第２入力部と、
前記物件情報を用いて前記物件の最寄駅を特定する第２特定部と、
前記最寄駅に関する前記駅価値と前記物件情報とを用いて前記物件の価値を算定する第２評価部と
を備える情報処理システム。
【請求項２】
前記第１入力部は、乗降客数を含む前記駅情報の入力を受け、
前記第１特定部は、前記乗降客数に基づいて前記１以上のハブ駅を特定する、
請求項１記載の情報処理システム。
【請求項３】
前記第１評価部は、前記１以上のハブ駅のうち最も近いハブ駅との間の所要時間に応じて、前記駅価値を評価する、
請求項１又は請求項２記載の情報処理システム。
【請求項４】
複数の駅に関する駅情報の入力を受けるステップと、
前記駅情報に基づき、他の駅よりも相対的に影響力の大きい１以上のハブ駅を特定するステップと、
前記ハブ駅との関係性に応じて、前記複数の駅に含まれる駅の駅価値を評価するステップと、
評価対象の物件にかかる物件情報の入力を受けるステップと、
前記物件情報を用いて前記物件の最寄駅を特定するステップと、
前記最寄駅に関する前記駅価値と前記物件情報とを用いて前記物件の価値を算定するステップと
を情報処理システムが行う、情報処理方法。
【請求項５】
複数の駅に関する駅情報の入力を受ける処理と、
前記駅情報に基づき、他の駅よりも相対的に影響力の大きい１以上のハブ駅を特定する処理と、
前記ハブ駅との関係性に応じて、前記複数の駅に含まれる駅の駅価値を評価する処理と、
評価対象の物件にかかる物件情報の入力を受ける処理と、
前記物件情報を用いて前記物件の最寄駅を特定する処理と、
前記最寄駅に関する前記駅価値と前記物件情報とを用いて前記物件の価値を算定する処理と
をコンピュータに実行させる、プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、情報処理装置、情報処理方法、及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、様々な評価因子を用いて、不動産物件の評価額を算出するサービスが種々考えられている（例えば、特許文献１参照）。特許文献１には、駅徒歩等を評価因子として不動産物件の評価額を算出することや、評価額を算出するための評価因子の係数を最寄駅に応じて変えること等が記載されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】国際公開第２０１６／００９６８３号
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
ここで、一般的に、最寄駅から多くの乗降客を抱えるターミナル駅へのアクセスが良い場合には物件の評価額は高く、最寄駅からターミナル駅へのアクセスが悪い物件の評価額は低くなることが多いと考えられる。すなわち、物件の価値は、最寄駅からの徒歩分数等だけでなく、最寄駅からターミナル駅へのアクセスのしやすさ等の最寄駅自体の価値に応じても変わると考えられるが、特許文献１記載の手法では、この点について考慮されていなかった。
【０００５】
本発明のいくつかの態様は前述の課題に鑑みてなされたものであり、好適に不動産物件を評価することを可能とする情報処理装置、情報処理方法、及びプログラムを提供することを提供することを目的の１つとする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の一態様にかかる情報処理システムは、複数の駅に関する駅情報の入力を受ける第１入力部と、前記駅情報に基づき、他の駅よりも相対的に影響力の大きい１以上のハブ駅を特定する第１特定部と、前記１以上のハブ駅との関係性に応じて、前記複数の駅に含まれる駅の駅価値を評価する第１評価部と、評価対象の物件にかかる物件情報の入力を受ける第２入力部と、前記物件情報を用いて前記物件の最寄駅を特定する第２特定部と、前記最寄駅に関する前記駅価値と前記物件情報とを用いて前記物件の価値を算定する第２評価部とを備える。
【０００７】
本発明の一態様にかかる情報処理方法は、複数の駅に関する駅情報の入力を受けるステップと、前記駅情報に基づき、他の駅よりも相対的に影響力の大きい１以上のハブ駅を特定するステップと、前記ハブ駅との関係性に応じて、前記複数の駅に含まれる駅の駅価値を評価するステップと、評価対象の物件にかかる物件情報の入力を受けるステップと、前記物件情報を用いて前記物件の最寄駅を特定するステップと、前記最寄駅に関する前記駅価値と前記物件情報とを用いて前記物件の価値を算定するステップとを情報処理システムが行う。
【０００８】
本発明の一態様にかかるプログラムは、複数の駅に関する駅情報の入力を受ける処理と、前記駅情報に基づき、他の駅よりも相対的に影響力の大きい１以上のハブ駅を特定する処理と、前記ハブ駅との関係性に応じて、前記複数の駅に含まれる駅の駅価値を評価する処理と、評価対象の物件にかかる物件情報の入力を受ける処理と、前記物件情報を用いて前記物件の最寄駅を特定する処理と、前記最寄駅に関する前記駅価値と前記物件情報とを用いて前記物件の価値を算定する処理とをコンピュータに実行させる。
【０００９】
なお、本発明において、「部」や「手段」、「装置」、「システム」とは、単に物理的手段を意味するものではなく、その「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能をソフトウェアによって実現する場合も含む。また、１つの「部」や「手段」、「装置」、「システム」が有する機能が２つ以上の物理的手段や装置により実現されても、２つ以上の「部」や「手段」、「装置」、「システム」の機能が１つの物理的手段や装置により実現されても良い。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１】実施形態にかかる情報処理システムの機能構成を示す図である。
【図２】図１に示した情報処理システムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図３】図１に示した情報処理システムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図４】図１に示した情報処理システムのハードウェア構成の具体例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１１】
以下、図面を参照して本発明の実施形態を説明する。ただし、以下に説明する実施形態は、あくまでも例示であり、以下に明示しない種々の変形や技術の適用を排除する意図はない。即ち、本発明は、その趣旨を逸脱しない範囲で種々変形して実施することができる。また、以下の図面の記載において、同一又は類似の部分には同一又は類似の符号を付して表している。図面は模式的なものであり、必ずしも実際の寸法や比率等とは一致しない。図面相互間においても互いの寸法の関係や比率が異なる部分が含まれていることがある。
【００１２】
［実施形態］
［１  概要］
マンションや一戸建て、土地等の不動産物件（以下「物件」ともいう）の価値が評価できると、売買金額を決める際の指針となるために物件売買の透明性が高まり、売買を促進することができる。また、ある程度客観的な物件価値が算定できると、物件を担保とするローンの限度金額を容易に算定及び把握することも可能である。しかしながら、一般の消費者にとって物件の価値評価は容易ではないため、最寄駅からの距離や築年数、広さ等の物件情報を入力することで、物件の価値を自動的に算出する価値評価サービスが近年提供されている。
【００１３】
物件価値を評価する際には、先述のとおり、最寄駅からの距離や築年数、広さ等をパラメータとして用いることが多いが、これに加え、物件の最寄駅がどのような駅か、という要因も、一般に物件の価値に影響を与えるものと考えられる。例えば、東京駅や新宿駅など、乗降客数の多い駅（以下、乗降客数が多い等の理由により、他の駅と比べて相対的に影響力が大きく、近隣地域の中心地と見なせるような駅を「ハブ駅」ともいう）へのアクセスが良い駅を最寄駅とする物件は一般に価値が高く、最寄駅からハブ駅へのアクセスが悪い物件は相対的に価値が劣ることが多いと考えられる。
【００１４】
そこで本実施形態にかかる情報処理システムでは、まず、例えばターミナル駅等であるハブ駅を特定した上で、当該ハブ駅との関係性に基づき、各々の駅の価値を判定する。その上で、物件の最寄駅の価値に応じて、物件の価値を評価する。
【００１５】
［２  機能構成］
以下、図１を参照しながら、本実施形態にかかる情報処理システム１の全体構成を説明する。情報処理システム１は、物件価値を評価するサービスを提供するためのコンピュータ等であり、駅情報入力部１１０、データベース（ＤＢ）１２０、駅価値算出部１３０、物件価値評価サービス提供部１４０、及び物件価値評価部１５０を含む。なお、情報処理システム１の機能は、例えば物理的に１台のコンピュータ（サーバを含みうる）により全てを実現することもできるし、或いは、物理的に複数台のコンピュータが協働して情報処理システム１の各機能を実現してもよい。複数台のコンピュータで情報処理システム１を実現する場合には、例えば、駅情報入力部１１０及び駅価値算出部１３０と、物件価値評価サービス提供部１４０及び物件価値評価部１５０とを、物理的に異なる２つのサーバにより実現することが考えられる。
【００１６】
駅情報入力部１１０は、駅価値を評価すべき駅に関する駅情報１２１の入力を受ける。駅情報入力部１１０により入力される駅情報１２１には、例えば、駅名、路線名、位置（緯度経度）、駅間の所要時間、乗降客数、各時間帯における乗り入れ本数や輸送力等の情報のうち、少なくとも一部を含みうる。入力された駅情報１２１は、ＤＢ１２０に格納される。
【００１７】
駅価値算出部１３０は、ＤＢ１２０に格納された駅情報１２１に基づき、各々の駅価値を算出し、駅価値情報１２３としてＤＢ１２０に格納する。駅価値算出部１３０は、ハブ駅特定部１３１及び駅関係特定部１３３を有する。
【００１８】
ハブ駅特定部１３１は、駅情報１２１に基づき、近隣地域の中心地と見做せる１以上のハブ駅を特定する。ハブ駅の特定方法は種々考えられるが、例えば、各々の駅の乗降客数のうち、上位Ｎ駅（Ｎは整数）、或いは閾値以上の乗降客数のある駅をハブ駅とすることが考えられる。この他、１日辺りの電車の乗り入れ本数や、１日に乗り入れる電車の輸送力、等の少なくとも一部に基づいてハブ駅を特定することも考えられる。
【００１９】
駅関係特定部１３３は、評価対象となる駅とハブ駅との間の、物件価値の評価に影響しうる関係性を特定する。この際、評価対象の駅と全てのハブ駅との関係性を考慮することも考えられるが、ここでは、最も近いハブ駅（到達可能時間が最も短い場合も含む）と評価対象駅との関係性を特定するものとする。駅とハブ駅との関係性については種々考えられるが、例えば、駅価値を算定する処理対象駅とハブ駅との間の移動所要時間（例えば、快速電車等を利用しうる場合には、快速電車を利用した場合の最短の所要時間としてもよい）や、処理対象駅とハブ駅との間の１日の総輸送量や本数、運賃、特定しうる場合には、処理対象駅とハブ駅との間の移動人数や処理対象駅で乗ってハブ駅で下りる人数等を考慮しても良い。
【００２０】
駅価値算出部１３０は、駅関係特定部１３３が特定した、処理対象駅とハブ駅との関係性に基づいて駅価値を算出する。上述の例を使用するのであれば、処理対象駅からハブ駅の間の移動所要時間が短ければ駅価値が高く、処理対象駅とハブ駅との間の１日の総輸送量や本数が大きければ駅価値が高く、処理対象駅とハブ駅との間の移動人数が大きければ駅価値が高く、運賃が安ければ駅価値が高くなるように、駅価値の算出関数を設定すれば良い。なお、駅価値を算出する上で、これらの要素を全て考慮する必要はなく、処理対象駅とハブ駅との関係性を示す少なくとも１つの指標があれば、駅価値を評価することは可能である。算出された駅価値は、駅価値情報１２３としてＤＢ１２０に格納される。
【００２１】
なお、駅価値算出部１３０が駅価値を算出する際に、処理対象駅の最寄りのハブ駅を考慮することも考えられる。この場合、例えば、ハブ駅特定部１３１が、ハブ駅を特定する際に、例えば乗降客数等に応じて各ハブ駅に対するランク付けを行った上で、処理対象駅の最寄りとなるハブ駅のランクに応じて、駅価値が変動すればよい。また、処理対象駅と最寄りの１つのハブ駅との関係性だけでなく、処理対象駅と複数のハブ駅との関係性を考慮して駅価値を算出する場合には、それぞれの関係性に重みをつけて駅価値を評価することも考えられる。
【００２２】
物件価値評価サービス提供部１４０は、例えばインターネット等を介して、物件価値の評価サービスをユーザに対して提供する。物件価値評価サービス提供部１４０がインターネットを介して物件価値評価サービスを提供する場合、例えば、ユーザは自身の操作するユーザ端末（例えば、携帯電話（いわゆるスマートフォンであるかフィーチャーフォンであるかは問わない）やパーソナルコンピュータ、タブレット端末等）のブラウザや専用のアプリケーションから、価値評価を知りたい物件の情報（住所や物件名、築年数、広さ、間取り、方角、階数等の情報を含みうる）を入力し、物件の価値評価を行うための操作（例えば「評価」ボタンの選択等）を行う。これに応じて、物件価値評価サービス提供部１４０は、当該物件情報に基づく物件価値評価を物件価値評価部１５０に依頼し、物件価値評価部１５０が算出した物件価値（例えば、推測される物件の価格等）の情報を、物件価値評価サービス提供部１４０はユーザ端末へ送信する。
【００２３】
物件価値評価部１５０は、物件価値評価サービス提供部１４０から評価対象の物件情報の入力を受け、当該物件に対する価値を評価（例えば推定価格を算定）する。物件価値評価部１５０は、最寄駅特定部１５１及び駅価値読込部１５３を含む。
【００２４】
最寄駅特定部１５１は、評価対象の物件の最寄駅を特定する。最寄駅の特定方法としては、例えば、物件の最も近くにある駅としても良いし、或いは物件から最も近いバス停から乗車可能なバスで到達可能な駅のうち、最も近くにある駅としても良い。若しくは、物件情報内に、最寄駅情報を含む（すなわち、ユーザに最寄駅情報を入力させる）ようにしても良い。
【００２５】
駅価値読込部１５３は、ＤＢ１２０から、最寄駅特定部１５１が特定した、評価対象物件の最寄駅に関する駅価値情報１２３を読み込む。物件価値評価部１５０は、駅価値読込部１５３が読み込んだ、評価対象物件の最寄駅の駅価値を１つのパラメータとして、物件価値を評価する。物件価値の評価に影響を与えるパラメータとしては、最寄駅の駅価値の他、駅からの距離（徒歩分数）、築年数、間取り、方角、階数等が考えられる。物件価値評価部１５０は、例えば、所定の価値評価関数にこれらのパラメータの値を入力することにより、物件価値を算出することができる。なお、価値評価関数は、例えば、多数の物件に関する物件情報と価値情報（例えば価格情報）とが対応付けられた学習データ等を用いて、学習により生成することが可能である。
【００２６】
［３  処理の流れ］
以下、図２及び図３を参照しながら、システム監視装置１００の処理の流れを説明する。図２及び図３は、システム監視装置１００の処理の流れを示すフローチャートである。
【００２７】
なお、後述の各処理ステップは、処理内容に矛盾を生じない範囲で、任意に順番を変更して若しくは並列に実行することができ、また、各処理ステップ間に他のステップを追加しても良い。更に、便宜上１つのステップとして記載されているステップは複数のステップに分けて実行することもでき、便宜上複数に分けて記載されているステップを１ステップとして実行することもできる。
【００２８】
［３．１  駅価値算出の処理の流れ］
まず、図２を参照しながら、情報処理システム１による駅価値評価にかかる処理を説明する。図２は、駅価値評価にかかる情報処理システム１の処理の流れを示すフローチャートである。
【００２９】
まず駅情報入力部１１０は、各々の駅に関する駅情報１２１の入力を受ける（Ｓ２０１）。先述のとおり、駅情報１２１には、駅名、路線名、位置、駅間の所要時間、乗降客数、各時間帯における乗り入れ本数や輸送力等の情報を含みうる。入力された駅情報１２１はＤＢ１２０に格納される。
【００３０】
ハブ駅特定部１３１は、多数の駅の中から、駅情報１２１に基づいてハブ駅を特定する（Ｓ２０３）。先述のとおり、例えば、各駅の中で乗降客数が上位（例えば、上位○駅、又は閾値以上の乗降客数）の駅をハブ駅とすることができる。
【００３１】
駅関係特定部１３３は、駅価値を評価すべき駅の中から、処理対象駅を１つ特定した上で（Ｓ２０５）、当該処理対象駅から最も近い（例えば、移動に必要な所要時間が最も短い）ハブ駅を特定する（Ｓ２０７）。その上で、処理対象駅と最寄りハブ駅との関係性、例えば最短所要時間を特定する（Ｓ２０９）。その上で駅価値算出部１３０は、当該最短所要時間等のハブ駅との関係性に応じた処理対象駅の駅価値を算出し、駅価値情報１２３としてＤＢへ登録する（Ｓ２１１）。駅関係特定部１３３は、Ｓ２０５乃至Ｓ２１１の処理を、駅価値を評価すべき全ての駅に対して行う（Ｓ２１３）。
【００３２】
［３．２  物件価値評価の処理の流れ］
続いて、図３を参照しながら、情報処理システム１による物件評価にかかる処理を説明する。図３は、物件価値評価にかかる情報処理システム１の処理の流れを示すフローチャートである。
【００３３】
まず物件価値評価サービス提供部１４０は、ユーザが操作するユーザ端末等から、評価対象となる物件の物件情報の入力を受ける（Ｓ３０１）。物件情報には、物件を評価するために必要な情報、例えば住所や物件名、築年数、広さ、間取り、方角、階数等の情報を含みうる。
【００３４】
最寄駅特定部１５１は、入力された物件情報に基づき、評価対象の物件の最寄駅を特定する（Ｓ３０３）。最寄駅の特定方法としては、先述のとおり、例えば、評価対象の物件の位置から最も距離が近い駅を最寄駅とする手法等が考えられる。
【００３５】
駅価値読込部１５３は、ＤＢ１２０に予め格納された駅価値情報１２３を読み込むことにより、最寄駅の駅価値を特定する（Ｓ３０５）。物件価値評価部１５０は、物件の最寄駅の駅価値を含む、物件のパラメータを物件価値評価関数等に入力することで、物件価値を算出する（Ｓ３０７）。
物件価値評価サービス提供部１４０は、物件価値評価部１５０により算出された物件価値を、例えばユーザ端末等の外部装置等へ出力する（Ｓ３０９）。
【００３６】
［４  ハードウェア構成］
以下、図４を参照しながら、情報処理システム１を実現可能なコンピュータのハードウェア構成を説明する。情報処理システム１は、制御部４０１と、記憶部４０５と、通信インタフェース（Ｉ／Ｆ）部４１１と、入力部４１３と、表示部４１５とを含み、各部はバスライン４１７を介して接続される。
【００３７】
制御部４０１は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ。図示せず）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ。図示せず）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）４０３等を含む。制御部４０１は、記憶部４０５に記憶される制御プログラム４０７を実行することにより、一般的なコンピュータとしての機能に加え、図１に示した情報処理システム１の各構成に関する処理を実行可能に構成される。例えば、図１に示した駅情報入力部１１０、駅価値算出部１３０、物件価値評価サービス提供部１４０、及び物件価値評価部１５０は、ＲＡＭ４０３に一時記憶された上で、ＣＰＵ上で動作する制御プログラム４０７として実現可能である。
【００３８】
また、ＲＡＭ４０３は、制御プログラム４０７に含まれるコードの他、駅情報１２１や駅価値情報１２３等の一部又は全部を一時的に記憶する。更にＲＡＭ４０３は、ＣＰＵが各種処理を実行する際のワークエリアとしても使用される。
【００３９】
記憶部４０５は、例えばＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）やフラッシュメモリ等の不揮発性の記憶媒体である。記憶部４０５は、一般的なコンピュータとしての機能を実現するためのオペレーティングシステム（ＯＳ）や制御プログラム４０７、及びその実行に必要となるデータであるＤＢ１２０を記憶する。先述のとおり、ＤＢ１２０には、駅情報１２１や駅価値情報１２３を含みうる。
【００４０】
通信Ｉ／Ｆ部４１１は、必要に応じて、ユーザ端末等の外部の情報処理装置と有線又は無線によりデータ通信を行うためのデバイスである。例えば、物件価値評価サービス提供部１４０がユーザ端末から物件情報の入力を受け、当該物件に対する評価結果をユーザ端末に出力する場合には、当該入出力処理は、通信Ｉ／Ｆ部４１１を介して行うことが考えられる。
【００４１】
入力部４１３は、情報処理システム１の管理者から各種入力操作を受け付けるためのデバイスである。入力部４１３の具体例としては、キーボードやマウス、タッチパネル等を挙げることができる。
【００４２】
表示部４１５は、情報処理システム１を管理する管理者に各種情報を提示するためのディスプレイ装置である。表示部４１５の具体例としては、例えば液晶ディスプレイや有機ＥＬ（Ｅｌｅｃｔｒｏ−Ｌｕｍｉｎｅｓｃｅｎｃｅ）ディスプレイ等が挙げられる。
【００４３】
［５  本実施形態の効果］
以上説明したように、本実施形態に係る情報処理システム１は、物件の価値評価をする際、評価対象の物件の最寄駅の駅価値に基づいて物件価値を算定する。この際、駅価値は、例えば多くの乗降客が利用するターミナル駅等であるハブ駅との関係性に応じて算出される。この結果、例えば、ターミナル駅にアクセスしやすい駅（例えば、ターミナル駅からの距離は少し遠くとも、快速電車の停車駅で短時間でターミナル駅に到着できる駅）を最寄駅とする物件の価値は相対的に高く、ターミナル駅にアクセスしにくい駅（例えば、ターミナル駅からの距離はそれほど遠くないものの、各駅停車の電車しか止まらずターミナル駅への所要時間が長い駅）を最寄駅とする物件の価値は相対的に低く評価される。これにより、実際の取引価格の実情に近い形で物件価値を評価することが可能となる。
【００４４】
［６  付記］
以上説明した実施形態は、本発明の理解を容易にするためのものであり、本発明を限定して解釈するためのものではない。実施形態が備える各要素並びにその配置、材料、条件、形状及びサイズ等は、例示したものに限定されるわけではなく適宜変更することができる。また、異なる実施形態で示した構成同士を部分的に置換し又は組み合わせることが可能である。
【符号の説明】
【００４５】
１…情報処理システム、１００…システム監視装置、１１０…駅情報入力部、１２０…データベース（ＤＢ）、１３０…駅価値算出部、１３１…ハブ駅特定部、１３３…駅関係特定部、１４０…物件価値評価サービス提供部、１５０…物件価値評価部、１５１…最寄駅特定部、１５３…駅価値読込部、４０１…制御部、４０３…ＲＡＭ、４０５…記憶部、４０７…制御プログラム、４１１…通信インタフェース（Ｉ／Ｆ）部、４１３…入力部、４１５…表示部、４１７…バスライン
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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