(57)【要約】【課題】賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能な物件情報提供サーバを提供する。【解決手段】本発明の物件情報提供サーバ１２にユーザ端末１０を接続すれば、所望の物件内で仮想の中継カメラをユーザ端末１０の遠隔操作にて移動するようにして、物件内をユーザ端末１０のモニタ１０Ｍ越しに内覧者目線で移動しながら見ることができる。これにより、物件情報提供サーバ１２が提供する物件情報からイメージされる物件と実物との差を小さくして無駄な内覧を減らすことができ、賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能になる。【選択図】図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の物件の物件情報を記憶し、通信ネットワークを介して接続されるユーザ端末の要求に応じて任意の前記物件情報を提供する物件情報提供サーバにおいて、
前記物件毎に内部の複数位置で撮影された複数のパノラマ画像を記憶するデータ記憶手段と、
前記ユーザ端末に指定された前記物件の内部に仮想の中継カメラが位置しているとしたら映し出される仮想中継画像を、前記データ記憶手段の前記パノラマ画像から生成して前記ユーザ端末のモニタに表示させると共に、前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの位置及び向きに応じて、前記仮想中継画像を変更する仮想中継画像提供手段と、
前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの移動方向に応じて、その移動方向に並ぶ複数の位置の前記パノラマ画像から複数の前記仮想中継画像を生成して前記ユーザ端末の前記モニタに順次切り替えて表示させる中継移動画像提供手段と、を備える物件情報提供サーバ。
【請求項２】
前記仮想の中継カメラが移動可能な位置の一部が動画発動位置として前記データ記憶手段に記憶されると共に、前記動画発動位置の前記仮想中継画像を発端とする動画が予め作成されて発動動画として前記データ記憶手段に記憶され、
前記ユーザ端末の操作に応じて前記動画発動位置に前記仮想の中継カメラが移動したことをトリガにして、前記ユーザ端末の操作を無効化して前記発動動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させる発動動画提供手段が備えられている請求項１に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項３】
前記発動動画にコメント文又はコメント音声が付加されている請求項２に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項４】
前記データ記憶手段に記憶されている前記パノラマ画像には、前記物件の外を写した外画像が含まれている請求項１乃至３の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項５】
同じ建物の異なる部屋である複数の物件の前記外画像が互いに異なっている請求項４に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項６】
前記仮想の中継カメラが移動可能な位置の一部がコメント発動位置として前記データ記憶手段に記憶されると共に、前記コメント発動位置に対応するコメント文又はコメント音声が前記データ記憶手段に記憶され、
前記ユーザ端末の操作に応じて前記コメント発動位置に前記仮想の中継カメラが移動したことをトリガにして、前記ユーザ端末の前記モニタ又はスピーカに前記コメント文又は前記コメント音声を出力させるコメント提供手段が備えられている請求項１乃至５の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項７】
前記パノラマ画像に含まれる画像の一部が特別ズームアップ部位として予め設定されると共に、前記特別ズームアップ部位をズームアップする動画が予め作成されてズームアップ動画として前記データ記憶手段に記憶され、
前記ユーザ端末の操作に応じた前記仮想中継画像に前記特別ズームアップ部位が含まれることを条件にして前記ユーザ端末の操作を無効化し、前記ズームアップ動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させるズームアップ動画提供手段を備える請求項１乃至６の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項８】
前記ズームアップ動画提供手段は、前記特別ズームアップ部位が前記モニタの縁部に位置していることを条件にして作動し、
前記ズームアップ動画は、前記特別ズームアップ部位を前記仮想中継画像の略中央に移動してズームアップする動画になっている請求項７に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項９】
前記仮想中継画像提供手段は、内覧者を想起させる画像を前記仮想中継画像に重ねて前記モニタに表示させる請求項１乃至８の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバ。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、インターネットなどの通信ネットワークを介して賃貸物件の情報を提供する物件情報提供サーバに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、この種の物件情報提供サーバとして、間取り図や物件内の写真を物件情報として提供するものが知られている（例えば、非特許文献１参照）。
【先行技術文献】
【非特許文献】
【０００３】
【非特許文献１】株式会社ＬＩＦＵＬＬ「ライフルホームズ」、平成２９年９月１９日検索、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.homes.co.jp/＞
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上述した写真等の物件情報に基づいて賃貸契約を検討する物件を絞り込み、実際に内覧してみると、物件情報によるイメージと実物とが大きく異なることがあり、このため賃貸物件の選定に手間がかかるという問題があった。
【０００５】
本発明は、上記事情に鑑みてなされたもので、賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能な物件情報提供サーバの提供を目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記目的を達成するためになされた請求項１の発明は、複数の物件の物件情報を記憶し、通信ネットワークを介して接続されるユーザ端末の要求に応じて任意の前記物件情報を提供する物件情報提供サーバにおいて、前記物件毎に内部の複数位置で撮影された複数のパノラマ画像を記憶するデータ記憶手段と、前記ユーザ端末に指定された前記物件の内部に仮想の中継カメラが位置しているとしたら映し出される仮想中継画像を、前記データ記憶手段の前記パノラマ画像から生成して前記ユーザ端末のモニタに表示させると共に、前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの位置及び向きに応じて、前記仮想中継画像を変更する仮想中継画像提供手段と、前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの移動方向に応じて、その移動方向に並ぶ複数の位置の前記パノラマ画像から複数の前記仮想中継画像を生成して前記ユーザ端末の前記モニタに順次切り替えて表示させる中継移動画像提供手段と、を備える物件情報提供サーバである。
【０００７】
請求項２の発明は、前記仮想の中継カメラが移動可能な位置の一部が動画発動位置として前記データ記憶手段に記憶されると共に、前記動画発動位置の前記仮想中継画像を発端とする動画が予め作成されて発動動画として前記データ記憶手段に記憶され、前記ユーザ端末の操作に応じて前記動画発動位置に前記仮想の中継カメラが移動したことをトリガにして、前記ユーザ端末の操作を無効化して前記発動動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させる発動動画提供手段が備えられている請求項１に記載の物件情報提供サーバである。
【０００８】
請求項３の発明は、前記発動動画にコメント文又はコメント音声が付加されている請求項２に記載の物件情報提供サーバである。
【０００９】
請求項４の発明は、前記データ記憶手段に記憶されている前記パノラマ画像には、前記物件の外を写した外画像が含まれている請求項１乃至３の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバである。
【００１０】
請求項５の発明は、同じ建物の異なる部屋である複数の物件の前記外画像が互いに異なっている請求項４に記載の物件情報提供サーバである。
【００１１】
請求項６の発明は、前記仮想の中継カメラが移動可能な位置の一部がコメント発動位置として前記データ記憶手段に記憶されると共に、前記コメント発動位置に対応するコメント文又はコメント音声が前記データ記憶手段に記憶され、前記ユーザ端末の操作に応じて前記コメント発動位置に前記仮想の中継カメラが移動したことをトリガにして、前記ユーザ端末の前記モニタ又はスピーカに前記コメント文又は前記コメント音声を出力させるコメント提供手段が備えられている請求項１乃至５の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバである。
【００１２】
請求項７の発明は、前記パノラマ画像に含まれる画像の一部が特別ズームアップ部位として予め設定されると共に、前記特別ズームアップ部位をズームアップする動画が予め作成されてズームアップ動画として前記データ記憶手段に記憶され、前記ユーザ端末の操作に応じた前記仮想中継画像に前記特別ズームアップ部位が含まれることを条件にして前記ユーザ端末の操作を無効化し、前記ズームアップ動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させるズームアップ動画提供手段を備える請求項１乃至６の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバである。
【００１３】
請求項８の発明は、前記ズームアップ動画提供手段は、前記特別ズームアップ部位が前記モニタの縁部に位置していることを条件にして作動し、前記ズームアップ動画は、前記特別ズームアップ部位を前記仮想中継画像の略中央に移動してズームアップする動画になっている請求項７に記載の物件情報提供サーバである。
【００１４】
請求項９の発明は、前記仮想中継画像提供手段は、内覧者を想起させる画像を前記仮想中継画像に重ねて前記モニタに表示させる請求項１乃至８の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバである。
【発明の効果】
【００１５】
請求項１の物件情報提供サーバにユーザ端末を接続すれば、所望の物件内で仮想の中継カメラをユーザ端末の遠隔操作にて移動するようにして、物件内をモニタ越しに内覧者目線で移動しながら見ることができる。これにより、物件情報提供サーバが提供する物件情報からイメージされる物件と実物との差を小さくして無駄な内覧を減らすことができ、賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能になる。
【００１６】
請求項２の発明によれば、ユーザ端末の操作によって物件内を任意に移動しながらも、物件内に設定された動画発動位置に移動したときに、ユーザ端末の操作が無効になり発動動画がユーザ端末のモニタに表示される。これにより、物件のアピールポイントをユーザが見落とさずに済む。また、その発動動画にコメント文又はコメント音声を付加すれば（請求項３の発明）、物件のアピールポイントをユーザに容易に理解させることが可能になる。
【００１７】
請求項４の発明によれば、物件の外を写した外画像により物件のイメージと実物との差をより一層近づけることができる。また、同じ建物の異なる部屋である複数の物件に対しては、物件毎に異なる外画像を提供することで、物件情報と実物との差を小さくすることができる（請求項５の発明）。
【００１８】
請求項６の発明によれば、ユーザ端末の操作によって物件内を任意に移動しながらも、物件内に設定されたコメント発動位置に移動したときに、コメント文又はコメント音声が提供されるので、物件のアピールポイントをユーザが見落とさずに済む。
【００１９】
請求項７の発明によれば、ユーザ端末の操作によって物件内を任意に移動しながらも、モニタに表示されている仮想中継画像に特別ズームアップ部位が含まれたときに、ユーザ端末の操作が無効になり、特別ズームアップ部位をズームアップするズームアップ動画がモニタに表示される。これにより、物件のアピールポイントをユーザが見落とさずに済む。その際、特別ズームアップ部位がモニタの縁部に位置していることを条件にしてズームアップ動画が表示されて、特別ズームアップ部位が仮想中継画像の略中央に移動してズームアップされるようにすれば、アピール効果が増す（請求項８の発明）。
【００２０】
請求項９の発明のように、内覧者を想起させる画像を仮想中継画像に重ねてモニタに表示すれば、内覧の実感が増す。
【図面の簡単な説明】
【００２１】
【図１】本発明の第１実施形態に係る物件情報提供サーバの概念図
【図２】基本情報画面の概略図
【図３】内覧情報画面の概略図
【図４】内覧情報画面の概略図
【図５】内覧情報画面の概略図
【図６】コンピュータシステムの概念図
【図７】（Ａ）物件ファイルの概念図、（Ｂ）特殊画像ファイルの概念図
【図８】間取の概略図
【図９】パノラマ画像の撮影方法を示す概念図
【図１０】パノラマ画像の概念図
【図１１】間取の概略図
【図１２】編集画面の概略図
【図１３】データ通信の流れを示すフローチャート
【図１４】データ通信の流れを示すフローチャート
【図１５】データ処理部の構成を示すブロック図
【図１６】パノラマ画像の概念図
【図１７】第２実施形態に係る特殊画像ファイルの概念図
【図１８】他の実施形態に係る内覧情報画面の概略図
【発明を実施するための形態】
【００２２】
［第１実施形態］
以下、本発明の第１実施形態を図１〜図１６に基づいて説明する。図１には、本発明に係る物件情報提供サーバ１２に通信ネットワーク１１を介してユーザ端末１０を接続してなる賃貸物件検索システム９の全体的な構成が示されている。また、この賃貸物件検索システム９は、例えば、ＷＷＷ（Ｗｏｒｌｄ  Ｗｉｄｅ  Ｗｅｂ）技術を用いて実現したものである。
【００２３】
ユーザ端末１０は、通信ネットワーク１１に接続可能な、例えば、携帯電話、スマートフォン、パソコン、携帯型端末機（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔ）等であって、ＷＷＷブラウザを搭載している。
【００２４】
通信ネットワーク１１は、例えば、インターネット、ローカルエリア通信ネットワーク（ＬＡＮ）、ワイドエリア通信ネットワーク（ＷＡＮ）、公衆交換電話網等、又は、それらを組み合わせてなる。なお、通信ネットワーク１１は、有線、無線を問わない。
【００２５】
物件情報提供サーバ１２の構成に関しては後に詳説することにして、先ずは物件情報提供サーバ１２に接続したユーザ端末１０で得られる物件情報について説明する。なお、本実施形態における「賃貸物件」とは、その賃貸物件の貸し主が、不動産業者に賃貸契約の締結の代行を依頼している物件をいい、例えば、集合住宅の複数の部屋のそれぞれが別個に賃貸契約されるように不動産業者に依頼している場合には、１つの部屋が１つの賃貸物件を意味する。また、以下の本実施形態の説明において、単に「物件」と表記する場合があるが、それは「賃貸物件」を意味するものとする。
【００２６】
物件情報提供サーバ１２のＵＲＬは物件検索サイトとして登録されていて、任意のユーザ端末１０にて例えば汎用検索エンジンを利用してその物件検索サイトをヒットさせることができる。そして、ヒットしたその物件検索サイトをクリックすることで、任意のユーザ端末１０が物件情報提供サーバ１２に通信可能な状態に接続される。すると、ユーザ端末１０のモニタ１０Ｍに物件情報提供サーバ１２が提供する図示しないメイン検索画面が表示され、そこで、地域、家賃等の検索条件を入力して検索実行ボタンをオンすると、検索条件を満たす物件の検索結果リストがモニタ１０Ｍに表示される。そして、その検索結果リストから任意の物件をユーザ端末１０にて選択すると、図２に例示した基本情報画面Ｇ１がモニタ１０Ｍに表示される。
【００２７】
基本情報画面Ｇ１には、物件の建物名、所在地、賃料等の諸元データＤ１と、写真Ｄ２、間取図Ｄ３（「まどりずＤ３」と読む）等が含まれる。また、写真Ｄ２をクリックすると、外観、内部、駐車場等と写真内容が切り替わる。ここで、従来の物件情報提供サーバが提供する物件検索サイトであれば、この基本情報画面Ｇ１に表示されるような物件情報だけで物件検索サイトを利用した絞り込みが終了し、そこで絞り込んだ物件リストを、例えば不動産会社に連絡して実際に物件を内覧する段階に移行する。
【００２８】
これに対し、本実施形態の物件情報提供サーバ１２が提供する物件検索サイトでは、基本情報画面Ｇ１の物件情報にて絞り込みを行ってから実際の内覧を行う前に更に深い検討を行うことができる。具体的には、基本情報画面Ｇ１には、自由内覧ボタンＢ１とアシスト付内覧ボタンＢ２と内覧動画ボタンＢ３とが設けられている。そこで、自由内覧ボタンＢ１をオンすると、図３に示した内覧情報画面Ｇ２がモニタ１０Ｍに表示される。なお、自由内覧ボタンＢ１がオンされた場合を、以下「フリーモード」ということとする。
【００２９】
内覧画面Ｇ２には、画像表示部２６と、現在位置表示部２７、コメントボックス２８とが設けられている。画像表示部２６には、物件内を中継カメラが撮影しているＬｉｖｅ映像のような画像が表示される。換言すれば、物件検索サイトのユーザが、物件を内覧したときの視覚情報に近い画像が画像表示部２６に表示される。後に説明するように画像表示部２６の画像は、中継カメラのＬｉｖｅ映像ではないのでこれを、以下、「仮想中継画像」ということとし、「仮想中継画像」がＬｉｖｅ映像であるとすると物件内に配置されていると見なすことができるカメラを、以下、「仮想中継カメラ」ということとする。
【００３０】
現在位置表示部２７には、物件の間取図Ｄ３に、例えば、矢印形状のポインタＰと内覧ラインＬと内覧ポイントＳとが重ねて表示されている。内覧ラインＬ及び内覧ポイントＳは、物件内において仮想中継カメラを移動することが可能な位置を示す。また、間取図Ｄ３上のポインタＰの位置は、仮想中継カメラの現在位置を示し、ポインタＰの矢印の向きは仮想中継カメラの向きを示す。
【００３１】
なお、図３に示した内覧画面Ｇ２では、間取図Ｄ３の玄関が、現在位置表示部２７の下側に配置されているが、その上下を逆転させて玄関を現在位置表示部２７の上側に配置して表示してもよい。また、上記内覧ポイントＳは設定されていなくてもよく、内覧ポイントＳが設定されている物件とされていない物件とが混在していてもよい。
【００３２】
コメントボックス２８には、内覧画面Ｇ２の操作案内や物件案内等のコメントが表示される。例えば、内覧画面Ｇ２が開いた直後には、コメントボックス２８に、「マウスかタッチパネルで、映像内の矢印をクリックして物件内を進んで下さい。また、画面をドラッグして見る向きを変えたり、スクロールしてズーム変更もできます。左の間取図上の位置を選んで移動することも可能です。」という操作案内のコメント文が表示される。
【００３３】
また、内覧画面Ｇ２が開いた直後には、画像表示部２６には、例えば、図３に示すように物件の玄関内か又は玄関前にポインタＰ（仮想中継カメラ）が配置され、その場所での仮想中継画像が表示される。そこで、コメントボックス２８の前述のコメント文に従って画像表示部２６の仮想中継画像をドラッグすると、上下左右の任意の方向に仮想中継カメラを向けた仮想中継画像に変化する。従って、玄関前にポインタＰが配置されている場合には、玄関前の外の景色を見渡すことができる。
【００３４】
画像表示部２６には、仮想中継画像に重ねて操作用矢印２６Ａが表示されているので、操作用矢印２６Ａをクリックすると、その操作用矢印２６Ａが指す方向に仮想中継カメラを移動したときの動画のような中継移動画像が表示されてから、例えば、図４に示すように所定距離だけ進んだ位置の仮想中継画像に切り替わる。このとき、現在位置表示部２７のポインタＰの位置も連動して内覧ラインＬの上を移動する。これらにより、物件内を移動した感覚を得ることができる。なお、操作用矢印２６Ａが表示されていない場合は、仮想中継画像をドラッグして向きを変えることで操作用矢印２６Ａが現れる。
【００３５】
現在位置表示部２７の内覧ラインＬ上の任意の点又は内覧ポイントＳを選択することで、それら選択された位置の仮想中継カメラを瞬間移動させて仮想中継画像を切り替えることもできる。また、図４に示すように、間取図Ｄ３上の窓又はその近傍に内覧ポイントＳが設定されている場合には、窓の外の景色を方向を変えながら見ることができる。間取図Ｄ３上のテラスに内覧ポイントＳが設定されている場合も同様である。さらには、マウスのスクロールボタンをスクロール操作するか、タッチパネルで仮想中継画像上の２点を触って拡げる操作をすれば、仮想中継画像の一部を拡大して（即ち、ズームアップして）見ることもできる。
【００３６】
間取図Ｄ３上に設定されたコメント発動位置ＳＰ１にポインタＰが位置したときには、コメントボックス２８にコメント文が表示される。コメント文としては、物件の各箇所又は各部位をアピールするもの（例えば、システムキッチン、証明器具、洗面所等）が考えられる。なお、コメントボックス２８にコメント文が表示されるときに、それと合わせたコメント音声がスピーカから出力されるようにしてもよい。また、コメント文を表示せずにコメント音声のみが出力されるようにしてもよい。また、基本情報画面Ｇ１から内覧画面Ｇ２に切り替わったときにコメントボックス２８に表示されるコメント文も、ポインタＰの初期位置をコメント発動位置ＳＰ１として発動したものである。
【００３７】
物件によっては、図５に示すように、内覧画面Ｇ２に、１つ又は複数の視線高さ変更ボタン２８Ｂと、視線高さを標準に戻す視線高さリセットボタン２８Ｃとが表示される。
そして、そのカメラ高さ変更ボタン２８Ｂの操作により、仮想中継カメラの高さを標準（例えば、床上１５０〜１７０［ｃｍ］）より低い位置（例えば、９０〜１００［ｃｍ］）又は高い位置（例えば、１９０〜２００［ｃｍ］）に変更した仮想中継画像が画像表示部２６に表示される。これにより、例えば、車椅子を利用している身障者や、極めて背が高い人の視線に合わせた仮想中継画像を提供することができる。
【００３８】
このように自由内覧ボタンＢ１が選択されてフリーモードになった場合は、ユーザ端末１０にて仮想カメラを自由に操作して物件内を見学することができる。なお、内覧画面Ｇ２に備えられた図示しない終了ボタンをオンすることで、フリーモードを抜けて基本情報画面Ｇ１に戻ることができる。後述するアシストモード、自動案内モードに関しても同様である。
【００３９】
基本情報画面Ｇ１にてアシスト付内覧ボタンＢ２をオンした場合（以下、これを「アシストモード」という）も、前述のフリーモードの場合と同様に、図５に示すような内覧画面Ｇ２が表示される。そして、コメントボックス２８に、例えば不動産会社の内覧アシスタントをイメージさせるキャラクタ画像２８Ｇと共に、「ご希望の物件に到着しました。先ずは、ご自由に物件内をご覧下さい。マウスかタッチパネルで、映像内の矢印をクリックして物件内を進むことができます。また、画面をドラッグして見る向きを変えたり、スクロールしてズーム変更もできます。左の間取り図上の位置を選んで移動することも可能です。」というコメント文が表示される。
【００４０】
アシストモードでもフリーモードと同じように、ユーザ端末１０にて仮想中継カメラを操作して物件内の所望の箇所の仮想中継画像を画像表示部２６にて見ることができる。しかしながら、その操作により物件内に予め設定された動画発動位置ＳＰ２にポインタＰ（仮想中継カメラ）が最初に移動したときには、ユーザ端末１０の操作を行うことができなくなる。即ち、ユーザ端末１０の操作が無効化される。そして、例えばキャラクタ画像２８Ｇが再登場して、例えば「お客様。是非、こちらをご覧下さい。」というコメント文が表示され、ユーザ端末１０の操作とは無関係に強制的（自動的）にポインタＰが予め設定された方向に進んでそれに連動して画像表示部２６の仮想中継画像も変化して表示される。即ち、予め用意された仮想中継画像の動画（これを、「発動動画」という）が画像表示部２６に表示される。その発動動画が表示されている間に、発動動画に合わせたコメント文又はコメント音声が出力されることもある。そして、発動動画の表示終了後に、「有り難うございました。また、自由に物件内をご覧下さい。」というコメント文が表示され、発動動画の表示終了時のポインタＰの位置ＳＰ３（以下、「動画終了位置ＳＰ３」という）から再び自由に仮想中継カメラを移動することが可能になる。また、アシストモードを終了して再始動しない限り、再度、動画発動位置ＳＰ２に移動しても発動動画が発動しない。
【００４１】
より具体的な一例としては、例えば、ユーザ端末１０の操作によりポインタＰが図５に示した物件のリビング中央の動画発動位置ＳＰ２まで移動されるとユーザ端末１０の操作が不可能になり、ポインタＰが動画発動位置ＳＰ２から窓の近くまで進み、そこから戻って今度はテラス外の動画終了位置ＳＰ３進む。その間、ポインタＰの移動に連動して発動動画が表示され、「このすばらしい外の景色をご覧ください。」等のコメント文が表示される。そして、発動動画終了後に動画終了位置ＳＰ３から再び仮想中継カメラの自由な移動操作が可能になる。
【００４２】
このようにアシスト付内覧ボタンＢ２が選択されてアシストモードになった場合には、ユーザ端末１０にて仮想カメラを自由に操作して物件内を見学することができると共に、一部でユーザ端末１０の操作が制限されて物件のアピールポイントを容易かつ迅速に確認することができる。
【００４３】
基本情報画面Ｇ１にて内覧動画ボタンＢ３が選択された場合（以下、これを「自動案内モード」という）は、前述の内覧画面Ｇ２が表示され、画像表示部２６にて動画が再生される。その動画は、前述のアシストモードの発動動画を、物件内全体に展開したものになっている。
【００４４】
次に、上述したように物件情報を提供する物件情報提供サーバ１２の構成について説明する。物件情報提供サーバ１２は、図６に示された汎用的なコンピュータシステム１３が所定のアプリケーションソフトウェアを実行することによって構成される。具体的には、コンピュータシステム１３は、ＣＰＵ、ＲＯＭ，ＲＡＭを有した主制御部１３Ａと、例えばハードディスク、ソリッドステートドライブ（ＳＳＤ）等からなるデータ記憶部１３Ｂと、通信ネットワーク１１に接続された通信制御部１３Ｃとを接続して備える。そして、データ記憶部１３Ｂにインストールされたアプリケーションプログラムを主制御部１３Ａが実行することで、コンピュータシステム１３が、図１に示したＷＷＷサーバ２１、データ処理部２２、データベースサーバ２３等として機能して、それらＷＷＷサーバ２１等から物件情報提供サーバ１２が構成される。
【００４５】
データ記憶部１３Ｂには、データベースサーバ２３のデータベース管理システム（ＤＢＭＳ：ＤａｔａＢａｓｅ  Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ  Ｓｙｓｔｅｍ）にて管理されるデータベース１５が記憶されている。そのデータベース１５には、例えば、物件ファイル１７と、通常画像ファイル１８と、第２ホルダ１９Ｆに纏められた複数の特殊画像ファイル１９（図７（Ｂ）参照）と、マップファイル２０等が含まれる。
【００４６】
物件ファイル１７は、図７（Ａ）に示すように、複数のレコード１７Ｚからなり、物件毎の識別番号である「物件コード」、「物件名」、「住所」、「郵便番号」、「間取り」、「家賃」等のデータを格納するフィールド（属性）に加え、関連する特殊画像ファイル１９のファイル名を格納するフィールド（図７（Ａ）の「第１ファイル」）とを備えている。
【００４７】
通常画像ファイル１８は、データ構造は図示しないが、複数のレコードからなり、物件ファイル１７と共通する「物件コード」と、基本情報画面Ｇ１の表示に使用する物件の写真Ｄ２及び間取図Ｄ３の画像データとがそれぞれ格納されるフィールドを備えている。よって、物件情報提供サーバ１２は、物件ファイル１７及び通常画像ファイル１８だけを利用して前述の物件検索から基本情報画面Ｇ１の表示までの従来と同様の物件情報の提供を行うことができる。換言すれば、既存の物件情報提供サーバに特殊画像ファイル１９、マップファイル等を追加して本発明の物件情報提供サーバ１２に改造することができる。このように物件ファイル１７及び通常画像ファイル１８に関しては、従来のもとの同様であるので詳細な説明は割愛し、特殊画像ファイル１９及びマップファイル２０について詳説する。
【００４８】
マップファイル２０は、データ構造は図示しないが、複数のレコードからなり、物件ファイル１７及び通常画像ファイル１８と共通する「物件コード」と、第１レイヤーデータと第２レイヤーデータと自動動画データとがそれぞれ格納されるフィールドを備えている。第１レイヤーデータは、通常画像ファイル１８に記憶されている間取図Ｄ３の画像データに基づいて作成され、第１レイヤーの２次元平面上で、間取図Ｄ３を物件の実物大の大きさにして表示するためのものである。また、その間取図Ｄ３は、所定ルールに基づいて第１レイヤーの２次元座標の座標軸に合わせて配置されている。
【００４９】
具体的には、例えば、図８に示すように、間取図Ｄ３における玄関口の左右方向の中央位置が、第１レイヤーの２次元座標の原点に重ねられ、玄関口の開口面と直交して物件内に向く方向がＹ軸の＋方向となるように第１レイヤーデータが設定さている。なお、Ｙ軸を原点を中心にして時計回り方向に９０度回転させた方向が、第１レイヤーの２次元座標におけるＸ軸の＋方向となる。この第１レイヤーが所定の尺度に縮小されて現在位置表示部２７に表示されることで、その現在位置表示部２７に間取図Ｄ３（図３参照）が表示される。また、第２レイヤーデータは、現在位置表示部２７に内覧ラインＬと内覧ポイントＳとを表示するためのものである。また、自動動画データは、自動案内モードで画像表示部２６に動画を表示するためのものである。これら第２レイヤーデータと自動動画データは、後述する特殊画像ファイル１９の編集時に併せて作成されている。
【００５０】
特殊画像ファイル１９は、各物件毎に設けられ、物件内の複数の位置に対応する複数のレコード１９Ｚ（以下、「画像レコード１９Ｚ」という）で構成され、それら各位置を特定するＸ座標データと、Ｙ座標データと、各位置におけるパノラマ画像データＰＭ１とが格納されるフィールドを備えている。それらに加え、内覧画面Ｇ２の表示を制御するための第１判別データＨＤと、コメント発動位置ＳＰ１、動画発動位置ＳＰ２及び動画終了位置ＳＰ３の各位置データと、コメント文データＣＤ１、発動動画データＭＶ１等とを格納するフィールドを備えている。
【００５１】
なお、図７（Ｂ）では、パノラマ画像データＰＭ１、コメント文データＣＤ１、発動動画データＭＶ１等は、表記を簡素化するためにファイル名として示されているが、同図に示すように、各パノラマ画像データＰＭ１等をデータファイルにして特殊画像ファイル１９とは別に記憶してリンクさせてもよい。
【００５２】
特殊画像ファイル１９は、図９に示したパノラマ撮影装置９９を使用して作成される。そのパノラマ撮影装置９９は、図示しない複数のカメラを備えて、真下を除いた略全方位を同時に撮影してパノラマ撮影装置９９を中心とする全方位の写真であるパノラマ画像２９を撮影する。図１０には、そのパノラマ画像２９を鉛直軸回りに展開した状態のイメージ図が示されている。
【００５３】
また、パノラマ撮影装置９９は、図示しないＧＰＳ及び加速度センサを搭載していて現在位置データを取得可能であると共に、複数のカメラのうちの基準カメラのレンズの中心軸である基準水平軸が、どの方向でどの向きになっているかの現在向きデータを取得可能になっている。そして、パノラマ画像２９を撮影する度に、パノラマ画像データＰＭ１と現在位置データと現在向きデータとをセットにしたパノラマセットデータがメモリに取り込まれる。
【００５４】
このパノラマ撮影装置９９を使用して以下のようにして各物件に係るパノラマセットデータが取得される。即ち、実際の物件にパノラマ撮影装置９９を持ち込み、パノラマ撮影装置９９の基準カメラの高さ位置を予め設定された標準高さ（例えば、床上１５０〜１７０［ｃｍ］）に設定し、座標基準データの設定を行う。具体的には、例えば、パノラマ撮影装置９９を物件の玄関口の左右方向の中央に配置し、基準カメラを物件内に向け、基準水平軸を玄関口の開口面に直交した水平方向に合わせる。そのために、例えば、基準カメラが捉える映像が、玄関口に対向する物件内の壁面の画像になるように合わせればよい。そして、データ取得ボタンをオンすると、例えば、玄関口の中央を原点とし、玄関口の開口面と直交して物件内に向く方向がＹ軸の＋方向、そのＹ軸を原点を通過する鉛直軸に対して時計回り方向に９０度回転させた方向がＸ軸の＋方向となる座標基準データがメモリに取り込まれる。
【００５５】
次いで、パノラマ撮影装置９９が、後述する限界離間距離Ｌｓ(例えば、３０［ｃｍ］）より短い一定距離（例えば、２０［ｃｍ］）を移動する毎に自動的に撮影が行われるオートモードにセットし、パノラマ撮影装置９９を物件の内部で移動しながら連写を行う。これにより、物件内を一定距離移動する毎にパノラマセットデータが取得されていく。また、パノラマ撮影装置９９を原点から玄関口の外に移動したり、テラスの外に移動したりして物件外のパノラマセットデータ（本発明の「外画像」に相当する）を取得する。さらには、マニュアルモードに切り替えて、例えば、パノラマ撮影装置９９をトイレ内や窓に隣接する位置やテラス等に配置してパノラマセットデータ群を取得する。
【００５６】
また、所定の物件に関しては、基準カメラの高さ位置を標準高さより低い位置（例えば、床上９０〜１００［ｃｍ］）や高い位置（例えば、床上１９０〜２００［ｃｍ］）に設定して、標準高さの場合と同様にパノラマセットデータ群を追加して取得する。そして、上記した各パノラマセットデータ群に、座標基準データと、撮影時のパノラマ撮影装置９９の高さデータと、撮影を行った物件の物件コードとを加えた中間ファイルが物件毎に作成される。
【００５７】
また、間取りが同じ複数の物件に関しては、窓やテラス等から見える物件毎に異なる物件の外側に係るパノラマセットデータのみを取得して中間ファイルが作成される。
【００５８】
中間ファイルは、例えばパソコン等で起動されるデータ変換ソフトにて特殊画像ファイル１９に変換される。具体的には、データ変換ソフトは、実際の物件上におけるパノラマ撮影装置９９の撮影位置を特定している中間ファイルの現在位置データを、中間ファイルの座標基準データに基づいて、前述の第１レイヤーの間取図Ｄ３上の位置データに変換する。また、このデータ変換ソフトは、中間ファイルの現在向きデータに基づいてパノラマ画像データＰＭ１を、前述の基準カメラが地球を基準にして常に同じ向きになっていた場合に撮られるパノラマ画像データＰＭ１に変換する。そして、これら位置データとパノラマ画像データＰＭ１とを、図７（Ｂ）に示したＸ，Ｙの位置データとパノラマ画像データＰＭ１とする画像レコード１９Ｚ群からなる特殊画像ファイル１９が生成される。
【００５９】
なお、図１１には、撮影位置がドットｄｔ１、ｄｔ２，ｄｔ３，・・・（以下、適宜これらを纏めて「ドットｄｔ」と表記する）として示されると共に、前述の図１０に示した帯状のパノラマ画像が円筒状に丸められたイメージで、対応するドットｄｔに重ねて示されている。
【００６０】
なお、パノラマ画像は、図９（Ａ）に示したパノラマ撮影装置９９による撮影方法からも分かるように円筒ではなく実際には球殻を内側から見た状態になる。説明の簡素化のために、本実施形態では、パノラマ画像は、上記したように円筒状から展開された帯状のイメージ（図１０参照）のものとして説明を続けるが、実際には、パノラマ画像は、図９（Ａ）及び図９（Ｂ）に示すように、上下方向で例えば４つ、周方向で例えば８つの計３２の領域に分けられて各領域毎にファイル化されている。そして、ユーザ端末１０の操作により向けられる中継カメラの方向は、３２の領域の何れに割り当てられて処理される。
【００６１】
上述の如く生成された特殊画像ファイル１９は、物件情報提供サーバ１２に接続された編集用端末１０Ｅ（図１参照）にて編集することができる。物件情報提供サーバ１２に、一般的な通信端末を接続して特別なパスワードを入力することによって編集用端末１０Ｅにすることができる。編集用端末１０Ｅを通して物件情報提供サーバ１２に特殊画像ファイル１９を送信すると、それがデータベース１５に取り込まれる。そして、その特殊画像ファイル１９に基づいて、図１２に示すように、編集用端末１０Ｅのモニタ１０Ｆに、前述した内覧情報画面Ｇ２（図３参照）と同様の画像表示部２６、現在位置表示部２７、コメントボックス２８を有した編集画面Ｇ３が表示され、前述したフリーモードでのユーザ端末１０による操作を含んだ編集操作が可能になる。
【００６２】
具体的には、特殊画像ファイル１９の各画像レコード１９Ｚにおける位置データに基づいたドットｄｔが、第１レイヤーと同じ２次元座標を有する第３レイヤー上に付されて第１レイヤーの間取図Ｄ３と重ね合わされ、編集画面Ｇ３の現在位置表示部２７に表示される。その際、ポインタＰは、原点に重ねて物件内を向いた状態に表示され、画像表示部２６には、それに合わせた仮想中継画像が表示される。
【００６３】
この状態で編集画面Ｇ３で第１編集モードを選択すると、現在位置表示部２７において不要なドットｄｔ群を選択して削除することができ、削除されたドットｄｔに対応する画像レコード１９Ｚ群が特殊画像ファイル１９から削除される。そして、この処理を繰り返して現在位置表示部２７に残ったドットｄｔ群を利用し、ドットｄｔ同士を繋ぐ内覧ラインＬとドットｄｔをマーキングする内覧ポイントＳとを描いて保存することで第２レイヤーデータが完成する。ここで、内覧ラインＬは、ドットｄｔ同士の間の距離が、予め定められた限界離間距離Ｌｓ（例えば、３０［ｃｍ］）以内もの同士に限って描くことができるように制限される。なお、内覧ラインＬと内覧ポイントＳとは、編集用にドットｄｔが透けて見える薄さに表示される。
【００６４】
なお、パノラマ撮影装置９９の高さが標準と異なる追加の中継データを有する物件においては、それら追加の画像レコード１９Ｚを同様にして作成・編集し、標準高さである画像レコード１９Ｚと共に特殊画像ファイル１９に纏めて格納すればよい。また、間取りが同じ別の物件の第１及び第２のレイヤーデータはコピーして作成することができる。さらに、間取りが同じ別の物件の特殊画像ファイル１９は、物件の外側の画像が映り込んだパノラマ画像データＰＭ１群のみを差し替えて、それ以外はコピーして作成することができる。
【００６５】
次いで、編集画面Ｇ３で第２編集モードを選択すると、任意のドットｄｔを選択してコメントボックス２８へのコメント文の入力が可能になる。また、そのコメント入力と併せて、そのコメントを前述のフリーモードでのみ表示するか、アシストモードでのみ表示するか、両モードで表示するかを判別する第１判別データＨＤの入力も可能になる。そこで、コメント文及び第１判別データＨＤを入力して保存することで、選択されたドットｄｔに対応する画像レコード１９Ｚのコメント発動位置ＳＰ１、コメント文データＣＤ１及び第１判別データＨＤの各フィールドにデータが格納される。
【００６６】
次いで、編集画面Ｇ３で第３編集モードを選択すると、ユーザ端末１０の操作無効化の動画発動位置ＳＰ２の設定が可能になる。そこで、任意のドットｄｔを動画発動位置ＳＰ２として選択し、その後、前述したユーザ端末１０によるフリーモードでの操作と同様に物件内を内覧するように仮想中継画像を変更して、操作終了ボタン（図示せず）を入力すると、コメント発動位置ＳＰ１の位置データと操作終了時の現在位置である動画終了位置ＳＰ３の位置データと、動画発動位置ＳＰ２から動画終了位置ＳＰ３に移動するまでの間に画像表示部２６及び現在位置表示部２７に表示された動画のデータ（以下、これを「発動動画データ」という）が、図７（Ｂ）に示された画像レコード１９Ｚの動画発動位置ＳＰ２、動画終了位置ＳＰ３、発動動画データＭＶ１の各フィールドに格納される。また、物件情報提供サーバ１２が提供する図示しない動画編集画面を使用して、発動動画データＭＶ１を、一般的なビデオ動画編集のように送り速度を変更したり、音声や動画にコメントや画像を差し入れたりすることができ、その際に、コメントボックス２８に表示するコメントも入力することができる。
【００６７】
次いで、編集画面Ｇ３で第４編集モードを選択すると、自動案内モードで画像表示部２６に表示される動画のデータ（これを「自動動画データ」という）を、上述の第３編集モードにおける発動動画データＭＶ１と同一の処理にて作成及び編集することができ、その自動動画データがマップファイル２０に格納される。以上の処理により、特殊画像ファイル１９及びマップファイル２０が作成される。
【００６８】
図１５には、ユーザ端末１０による内覧情報画面Ｇ２に対する操作信号を処理するためのデータ処理部２２の構成が示されている。データ処理部２２は、データ受信部５０で、ユーザ端末１０の動作信号を受け取り、その操作信号が操作用矢印２６Ａを操作したものか、画像表示部２６の仮想中継画像をグリッドして回転操作したものか、現在位置表示部２７の任意の位置を選択したものかを操作解析部５１で判別する。
【００６９】
データ処理部２２のポイント検出部５２は、取得した操作信号が操作用矢印２６Ａの操作信号である場合には、現在位置から内覧ラインＬに沿って操作用矢印２６Ａの方向に予め設定された規定移動距離（例えば、１［ｍ］）を移動したものとして移動軌跡を演算し、その移動軌跡に含まれる撮影ポイント（前述のドットｄｔ）を有した複数の画像レコード１９Ｚを検出する。ここで、内覧ラインＬ上のドットｄｔ同士の間隔は、前述したように大きくても限界離間距離Ｌｓ(例えば、３０［ｃｍ］）であり、規定移動距離は限界離間距離の複数倍以上であるから、操作用矢印２６Ａが操作された場合には必ず複数の画像レコード１９Ｚが検出される。また、ポイント検出部５２が取得した操作信号が操作用矢印２６Ａの操作信号以外である場合には、現在位置又は選択された位置の１つの画像レコード１９Ｚが検出される。
【００７０】
データ処理部２２のポイント判別部５３は、アシストモードである場合に限り、ポイント検出部５２にて検出された画像レコード１９Ｚに、内覧ポイントＳＰ２が含まれているか否かを判別する。また、アシストモードが継続している間は、一度、内覧ポイントＳＰ２が含まれていると判別したら、再度、内覧ポイントＳＰ２が含まれていると判別しないようにフラグにて管理する。また、フリーモードである場合は、内覧ポイントＳＰ２が含まれていても、含まれていないと判別する。
【００７１】
データ処理部２２のカメラ動画生成部５４は、ポイント判別部５３にて内覧ポイントＳＰ２が含まれていないと判別された場合には、ポイント検出部５２にて検出された全ての画像レコード１９Ｚを使用してカメラ動画と最終コマ画像を生成し、含まれていると判別された場合には、ポイント検出部５２にて検出された画像レコード１９Ｚのうち現在位置の画像レコード１９Ｚから内覧ポイントＳＰ２を含む画像レコード１９Ｚまでの画像レコード１９Ｚを使用してカメラ動画と最終コマ画像を生成する。
【００７２】
また、カメラ動画生成部５４は、使用可能な画像レコード１９Ｚが内覧ラインＬ上の複数の画像レコード１９Ｚである場合には、それら複数の画像レコード１９Ｚの複数のパノラマ画像２９から操作用矢印２６Ａの方向の一定範囲の画像をコマ画像２９Ｂ（図１６参照）として切り取る。そして、それら全てのコマ画像２９Ｂが、所定表示時間（例えば、０．２〜０．５［秒］）内に一定間隔で、順次、画像表示部２６に表示されるようにカメラ動画を生成すると共に、カメラ動画の最後のコマ画像２９Ｂを最終コマ画像に設定する。
【００７３】
使用可能な画像レコード１９Ｚが、現在位置表示部２７上で選択された１つの画像レコード１９Ｚである場合は、その画像レコード１９Ｚから生成した同じコマ画像２９Ｂの２つからカメラ動画を生成して、そのコマ画像２９Ｂを最終コマ画像に設定する。
【００７４】
使用可能な画像レコード１９Ｚが、グリッド操作された１つの画像レコード１９Ｚである場合には、その画像レコード１９Ｚのパノラマ画像２９から当所の方向からグリッド操作による変更後の方向までの間で所定複数に分割して、複数のコマ画像２９Ｂを切り取る。そして、それら全てのコマ画像２９Ｂが、所定表示時間内に一定間隔で、順次、画像表示部２６に表示されるようにカメラ動画を生成すると共に、カメラ動画の最後のコマ画像２９Ｂを最終コマ画像に設定する。
【００７５】
データ処理部２２のポインタ動画生成部５５は、上記カメラ動画に連動して現在位置表示部２７のポインタＰが移動及び向きを変えるようにポインタ動画を生成する。
【００７６】
データ処理部２２の発動動画データ取込部５６は、上記したポイント判別部５３で内覧ポイントＳＰ２を含む画像レコード１９Ｚを検出した場合に、その画像レコード１９Ｚの発動動画データＭＶ１と動画終了位置ＳＰ３とを取り込む。
【００７７】
データ処理部２２のコメントデータ取込部５７は、上記したポイント判別部５３でコメント発動位置ＳＰ１を含む画像レコード１９Ｚを検出した場合に、その又はそれら画像レコード１９Ｚのコメント文データＣＤ１を取り込む。
【００７８】
データ処理部２２のデータ結合部５８は、発動動画データＭＶ１が取り込まれている場合には、カメラ動画のデータに発動動画データＭＶ１のデータを結合して動画出力データを生成し、最終コマ画像を動画終了位置ＳＰ３に置き換える。一方、発動動画データＭＶ１が取り込まれていない場合には、カメラ動画のデータを動画出力データとする。また、コメント文データＣＤ１が取り込まれている場合には、動画出力データに結合する。そして、動画出力データに基づく動画がユーザ端末１０の内覧情報画面Ｇ２に表示されている間は、ユーザ端末１０の操作を無効にする制御信号を付加し、データ送信部５９にてユーザ端末１０に送信する。なお、自動案内モードになっている間は、データ処理部２２は、マップファイル２０の自動動画データを取り込んで動画出力データとしてユーザ端末１０に送信する。
【００７９】
以上の処理により、発動動画データＭＶ１を含む動画出力データが送信されたユーザ端末１０では、発動動画データＭＶ１が表示される長時間（数秒〜数十［秒］）に亘りユーザ端末１０の操作が無効となり、発動動画データＭＶ１を含まない動画出力データが送信されたユーザ端末１０では、極めて短い期間（例えば、０．２〜０．５［秒］）に限りユーザ端末１０の操作が無効となる。これにより、ユーザは発動動画データＭＶ１が表示されない間は、実質的に自由にユーザ端末１０の操作を行って仮想中継カメラの位置・向きを変更することができ、発動動画データＭＶ１が表示されている間は、ユーザ端末１０の操作が制限される。
【００８０】
図１３及び図１４には、ユーザ端末１０と物件情報提供サーバ１２との間におけるデータ通信の流れが例示されている。
【００８１】
図１３に示すように、ユーザ端末１０が物件情報提供サーバ１２に接続されると（Ｓ１０）、物件情報提供サーバ１２のデータ処理部２２がデータ記憶部１３Ｂからメイン検索画面のデータを取得してユーザ端末１０に送信し（Ｓ１１），それに対してユーザ端末１０にて検索条件を入力すると（Ｓ１２）、データ処理部２２がデータベース１５の物件ファイル１７（図７（Ａ）参照）に基づいて検索条件に合致した物件リストを生成してユーザ端末１０に送信する（Ｓ１３）。そして、ユーザ端末１０にて物件リストから任意の物件が選択されると（Ｓ１４）、データ処理部２２は、その物件に係る基本情報画面Ｇ１のデータを、物件ファイル１７と通常画像ファイル１８とに基づいて生成してユーザ端末１０に送信する（Ｓ１５）。その基本情報画面Ｇ１のうち、例えば、ユーザ端末１０にて自由内覧ボタンＢ１又はアシスト付内覧ボタンＢ２が選択されると（Ｓ１６）、データ処理部２２は、内覧画面Ｇ２を、特殊画像ファイル１９とマップファイル２０とに基づいて生成してユーザ端末１０に送信する（Ｓ１７）。
【００８２】
そして、図１４に示すように、ユーザ端末１０のマウス又はタッチパネルによる内覧情報画面Ｇ２に対する操作が行われ度に（Ｓ１８，Ｓ２０，・・・）に、それに応じて物件情報提供サーバ１２のデータ処理部２２が上述した動画出力データを生成してユーザ端末１０に送信する（Ｓ１９，２１・・・）。
【００８３】
また、ユーザ端末１０にて内覧情報画面Ｇ２で図示しない終了ボタンがオンされると（Ｓ２２）、物件情報提供サーバ１２は、上述のステップＳ１５にて先に送信した基本情報画面Ｇ１のデータを再送信する（Ｓ２３）。また、内覧動画ボタンＢ３が選択されたときには、物件情報提供サーバ１２から自動動画データが動画出力データとしてユーザ端末１０に送信される。
【００８４】
以上説明してきたように、本実施形態の物件情報提供サーバ１２にユーザ端末１０を接続すれば、所望の物件内で仮想の中継カメラをユーザ端末１０の遠隔操作にて移動するようにして、物件内をユーザ端末１０のモニタ１０Ｍ越しに内覧者目線で移動しながら見ることができる。これにより、物件情報提供サーバ１２が提供する物件情報からイメージされる物件と実物との差を小さくして無駄な内覧を減らすことができ、賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能になる。また、ユーザ端末１０の操作によって物件内を任意に移動しながらも、物件内に設定された動画発動位置ＳＰ２に移動したときに、ユーザ端末１０の操作が無効になり発動動画がユーザ端末１０のモニタ１０Ｍに表示されるので、物件のアピールポイントをユーザが見落とさずに済み、この点においても賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能になる。また、発動動画にはコメント文やコメント音声が付されることもあり、それらにより物件のアピールポイントを理解が容易になる。
【００８５】
さらには、物件の外を写した画像も見ることができるので、物件のイメージと実物との差をより一層近づけることができる。しかも、同じ建物の異なる部屋である複数の物件に対しは、物件毎に異なる画像が提供されるので、同じ建物でも部屋単位で細かい検討が容易になる。また、ユーザ端末１０による自由な操作で物件内をモニタ１０Ｍ越しに見学しているときには、物件内に設定されたコメント発動位置ＳＰ１に移動したときには、コメント文又はコメント音声が提供されるので、この点においても物件のアピールポイントをユーザが見落とさずに済む。
【００８６】
［第２実施形態］
本実施形態は、図１７に示されており、画像表示部２６の仮想中継画像中に予め設定された特別ズームアップ部位が表示されると、ユーザ端末１０の操作が無効化され、ズームアップ動画が発動されるようになっている。具体的には、編集用端末１０Ｅの編集画面Ｇ３に、第５編集モードの選択ボタンが設けられ、そのボタンを選択すると、特別ズームアップ部位の設定が可能になる。
【００８７】
具体的には、例えば、所定の部屋のエアコン室内機を特別ズームアップ部位に設定したい場合には、エアコン室内機が映り込んでいる複数のパノラマ画像を有した画像レコード１９Ｚのうちの任意の１つ又は複数の画像レコード１９Ｚを選択する。すると、画像レコード１９Ｚに備えた第１予備フィールド（図１７参照）に、特別ズームアップ部位を含んでいることを意味するズームアップ発動識別子ＳＰ４が格納される。そして、ズームアップ発動識別子ＳＰ４が付された画像レコード１９Ｚのパノラマ画像に映り込んでいるエアコン室内機の例えば中心部を動画発動ポイントＳＰ５として選択する。すると、パノラマ画像における動画発動ポイントＳＰ５の位置データが、画像レコード１９Ｚの第２予備フィールドに格納される。そして、発動動画データＭＶ１の場合と同様にして部屋のエアコン室内機をズームアップするズームアップ動画ＭＶ２を作成して画像レコード１９Ｚの第３予備フィールドに格納することができる。
【００８８】
データ処理部２２は、動画発動位置ＳＰ２を有無の判別と同様にしてポイント判別部５３がズームアップ発動識別子ＳＰ４の有無を判別し、発動動画データ取込部５６が動画発動ポイントＳＰ５の位置データとズームアップ動画ＭＶ２とを取り込む。そして、ユーザ端末１０の操作に応じて作成される仮想中継画像に動画発動ポイントＳＰ５が含まれた場合にズームアップ動画ＭＶ２をユーザ端末１０のモニタ１０Ｍに表示させ、その間、ユーザ端末１０の操作を無効にする。
【００８９】
以上のように、仮想中継画像に特別ズームアップ部位が表示されたことを条件として、ユーザ端末１０のモニタ１０Ｍにズームアップ動画が表示されるので、ユーザは物件のアピールポイントを見落とさずに済み、賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能になる。
【００９０】
なお、上記構成では、データ処理部２２は、動画発動ポイントＳＰ５が仮想中継画像の何れかの場所に位置していてもズームアップ動画ＭＶ２が発動されるが、例えば、仮想中継画像の縁部に動画発動ポイントＳＰ５が位置していることを条件にしてズームアップ動画ＭＶ２が発動されるようにしてもよい。そのようにすれば、例えば、仮想中継画像の中央寄り位置に表示されていた特別ズームアップ部位（例えば、エアコン室内機）が、ユーザ端末１０の操作により画像表示部２６からフレームアウトしそうなったら、ズームアップ動画ＭＶ２が発動して、特別ズームアップ部位が画像表示部２６の仮想中継画像の中央に移動してズームアップされる。
【００９１】
［他の実施形態］
本発明は、前記実施形態に限定されるものではなく、例えば、以下に説明するような実施形態も本発明の技術的範囲に含まれ、さらに、下記以外にも要旨を逸脱しない範囲内で種々変更して実施することができる。
【００９２】
（１）第１実施形態及び第２実施形態では、ユーザの視点から見た仮想中継画像が画像表示部２６に映し出されていたが、図１８に示すように、ユーザ（即ち、内覧者）を表す人物６６Ｗを映し出し、この人物６６Ｗを操作する構成にしてもよい。また、人物６６Ｗと共に、不動産会社の内覧アシスタントを表す人物を映し出してもよい。
【００９３】
（２）第１実施形態及び第２実施形態では、発動動画データを予め作成していたが、ユーザ操作に応じて随時作成してもよい。
【符号の説明】
【００９４】
９    賃貸物件検索システム
１０  ユーザ端末
１１  通信ネットワーク
１２  物件情報提供サーバ
１９  特殊画像ファイル（データ記憶手段）
２２  データ処理部
５４  カメラ動画生成部（仮想中継画像提供手段、中継移動画像提供手段）
５６  発動動画データ取込部（発動動画提供手段、ズームアップ動画提供手段）
５７  コメントデータ取込部（コメント提供手段）
Ｂ１  自由内覧ボタン
Ｂ２  アシスト付内覧ボタン
Ｂ３  内覧動画ボタン
Ｇ１  基本情報画面
Ｇ２  内覧画面
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【手続補正書】
【提出日】平成30年1月24日(2018.1.24)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数の物件の物件情報を記憶し、通信ネットワークを介して接続されるユーザ端末の要求に応じて任意の前記物件情報を提供する物件情報提供サーバにおいて、
前記物件毎に内部の複数位置で撮影された複数のパノラマ画像を記憶するデータ記憶手段と、
前記ユーザ端末に指定された前記物件の内部に仮想の中継カメラが位置しているとしたら映し出される仮想中継画像を、前記データ記憶手段の前記パノラマ画像から生成して前記ユーザ端末のモニタに表示させると共に、前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの位置及び向きに応じて、前記仮想中継画像を変更する仮想中継画像提供手段と、
前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの移動方向に応じて、その移動方向に並ぶ複数の位置の前記パノラマ画像から複数の前記仮想中継画像を生成して前記ユーザ端末の前記モニタに順次切り替えて表示させる中継移動画像提供手段と、を備え、
前記データ記憶手段には、同一の建物の複数の部屋である複数の物件に対し、それらを代表する一物件の内部を撮影した共通の物件内のパノラマ画像と、前記複数の物件のそれぞれから外を撮影した異なる外の景色のパノラマ画像と、が記憶され、
前記仮想中継画像提供手段は、前記同一の建物の複数の物件から任意の物件が選択されたときに、その選択物件の前記外の景色のパノラマ画像と、前記選択物件と他の物件とに共通する前記物件内のパノラマ画像とを組み合わせて使用する物件情報提供サーバ。
【請求項２】
前記仮想の中継カメラが移動可能な位置の一部が動画発動位置として前記データ記憶手段に記憶されると共に、前記動画発動位置の前記仮想中継画像を発端とする動画が予め作成されて発動動画として前記データ記憶手段に記憶され、
前記ユーザ端末の操作に応じて前記動画発動位置に前記仮想の中継カメラが移動したことをトリガにして、前記ユーザ端末の操作を無効化して前記発動動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させる発動動画提供手段と、
前記ユーザ端末の操作に応じて、前記発動動画提供手段の作動を禁止したフリーモードと、前記発動動画提供手段の作動を許容したアシストモードと、を含む複数のモードから何れか１つのモードを選択するモード切替手段とが備えられている請求項１に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項３】
前記発動動画にコメント文又はコメント音声が付加されている請求項２に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項４】
前記ユーザ端末の操作に応じて前記仮想の中継カメラの高さを変更するカメラ高さ変更手段とを備える請求項１乃至３の何れか１の請求項に記載の件情報提供サーバ。
【請求項５】
前記パノラマ画像に含まれる画像の一部が特別ズームアップ部位として予め設定されると共に、前記特別ズームアップ部位をズームアップする動画が予め作成されてズームアップ動画として前記データ記憶手段に記憶され、
前記ユーザ端末の操作に応じた前記仮想中継画像に前記特別ズームアップ部位が含まれることを条件にして前記ユーザ端末の操作を無効化し、前記ズームアップ動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させるズームアップ動画提供手段を備える請求項１乃至４の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項６】
前記ズームアップ動画提供手段は、前記特別ズームアップ部位が前記モニタの縁部に位置していることを条件にして作動し、
前記ズームアップ動画は、前記特別ズームアップ部位を前記仮想中継画像の略中央に移動してズームアップする動画になっている請求項５に記載の物件情報提供サーバ。
【請求項７】
前記仮想中継画像提供手段は、内覧者と不動産会社の内覧アシスタントとを想起させる画像を前記仮想中継画像に重ねて前記モニタに表示させる請求項１乃至６の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバ。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００６】
上記目的を達成するためになされた請求項１の発明は、複数の物件の物件情報を記憶し、通信ネットワークを介して接続されるユーザ端末の要求に応じて任意の前記物件情報を提供する物件情報提供サーバにおいて、前記物件毎に内部の複数位置で撮影された複数のパノラマ画像を記憶するデータ記憶手段と、前記ユーザ端末に指定された前記物件の内部に仮想の中継カメラが位置しているとしたら映し出される仮想中継画像を、前記データ記憶手段の前記パノラマ画像から生成して前記ユーザ端末のモニタに表示させると共に、前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの位置及び向きに応じて、前記仮想中継画像を変更する仮想中継画像提供手段と、前記ユーザ端末の操作により指定される前記仮想の中継カメラの移動方向に応じて、その移動方向に並ぶ複数の位置の前記パノラマ画像から複数の前記仮想中継画像を生成して前記ユーザ端末の前記モニタに順次切り替えて表示させる中継移動画像提供手段と、を備え、前記データ記憶手段には、同一の建物の複数の部屋である複数の物件に対し、それらを代表する一物件の内部を撮影した共通の物件内のパノラマ画像と、前記複数の物件のそれぞれから外を撮影した異なる外の景色のパノラマ画像と、が記憶され、前記仮想中継画像提供手段は、前記同一の建物の複数の物件から任意の物件が選択されたときに、その選択物件の前記外の景色のパノラマ画像と、前記選択物件と他の物件とに共通する前記物件内のパノラマ画像とを組み合わせて使用する物件情報提供サーバである。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００７】
請求項２の発明は、前記仮想の中継カメラが移動可能な位置の一部が動画発動位置として前記データ記憶手段に記憶されると共に、前記動画発動位置の前記仮想中継画像を発端とする動画が予め作成されて発動動画として前記データ記憶手段に記憶され、前記ユーザ端末の操作に応じて前記動画発動位置に前記仮想の中継カメラが移動したことをトリガにして、前記ユーザ端末の操作を無効化して前記発動動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させる発動動画提供手段と、前記ユーザ端末の操作に応じて、前記発動動画提供手段の作動を禁止したフリーモードと、前記発動動画提供手段の作動を許容したアシストモードと、を含む複数のモードから何れか１つのモードを選択するモード切替手段とが備えられている請求項１に記載の物件情報提供サーバである。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００９】
請求項４の発明は、前記ユーザ端末の操作に応じて前記仮想の中継カメラの高さを変更するカメラ高さ変更手段とを備える請求項１乃至３の何れか１の請求項に記載の件情報提供サーバである。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１０
【補正方法】削除
【補正の内容】
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】削除
【補正の内容】
【手続補正７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１２
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１２】
請求項５の発明は、前記パノラマ画像に含まれる画像の一部が特別ズームアップ部位として予め設定されると共に、前記特別ズームアップ部位をズームアップする動画が予め作成されてズームアップ動画として前記データ記憶手段に記憶され、前記ユーザ端末の操作に応じた前記仮想中継画像に前記特別ズームアップ部位が含まれることを条件にして前記ユーザ端末の操作を無効化し、前記ズームアップ動画を前記ユーザ端末の前記モニタに表示させるズームアップ動画提供手段を備える請求項１乃至４の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバである。
【手続補正８】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１３】
請求項６の発明は、前記ズームアップ動画提供手段は、前記特別ズームアップ部位が前記モニタの縁部に位置していることを条件にして作動し、前記ズームアップ動画は、前記特別ズームアップ部位を前記仮想中継画像の略中央に移動してズームアップする動画になっている請求項５記載の物件情報提供サーバである。
【手続補正９】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１４】
請求項７の発明は、前記仮想中継画像提供手段は、内覧者と不動産会社の内覧アシスタントとを想起させる画像を前記仮想中継画像に重ねて前記モニタに表示させる請求項１乃至６の何れか１の請求項に記載の物件情報提供サーバである。
【手続補正１０】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１５】
請求項１の物件情報提供サーバにユーザ端末を接続すれば、所望の物件内で仮想の中継カメラをユーザ端末の遠隔操作にて移動するようにして、物件内をモニタ越しに内覧者目線で移動しながら見ることができる。これにより、物件情報提供サーバが提供する物件情報からイメージされる物件と実物との差を小さくして無駄な内覧を減らすことができ、賃貸物件の選定を効率良く行うことが可能になる。また、物件の外の景色のパノラマ画像により物件のイメージと実物との差をより一層近づけることができる。
【手続補正１１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１７】
請求項４の発明によれば、ユーザ端末の操作に応じて仮想の中継カメラの高さを変更することができ、車椅子を利用している身障者や、極めて背が高い人の視線に合わせた好適な仮想中継画像を提供することができる。
【手続補正１２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１８
【補正方法】削除
【補正の内容】
【手続補正１３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１９】
請求項５の発明によれば、ユーザ端末の操作によって物件内を任意に移動しながらも、モニタに表示されている仮想中継画像に特別ズームアップ部位が含まれたときに、ユーザ端末の操作が無効になり、特別ズームアップ部位をズームアップするズームアップ動画がモニタに表示される。これにより、物件のアピールポイントをユーザが見落とさずに済む。その際、特別ズームアップ部位がモニタの縁部に位置していることを条件にしてズームアップ動画が表示されて、特別ズームアップ部位が仮想中継画像の略中央に移動してズームアップされるようにすれば、アピール効果が増す（請求項６の発明）。
【手続補正１４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２０】
請求項７の発明のように、内覧者と不動産会社の内覧アシスタントとを想起させる画像を仮想中継画像に重ねてモニタに表示すれば、内覧の実感が増す。