(57)【要約】      （修正有）【課題】物件情報と内覧承認情報から不動産物件毎に内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うことができる不動産仲介支援システム、物件管理サーバ、不動産仲介方法及び不動産仲介プログラムを提供する。【解決手段】物件管理サーバ１３１は、物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置１１１から受信する通信部１３２と、受信した物件情報と内覧承認情報を記憶する記憶部１３４と、物件情報から物件リストを生成する制御部１３３と、を備える。通信部１３２は、物件リストを借主／買主端末装置１２１に配信し、借主／買主端末装置１２１から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信する。制御部１３３は、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主／買主端末装置１２１に送信する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件の管理者が使用する管理者端末装置と、不動産物件の賃借又購入を希望する借主／買主が使用する借主／買主端末装置と、システムの運営者が使用する物件管理サーバとがネットワークを介して接続されている不動産仲介支援システムにおいて、
前記管理者端末装置は、前記不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を前記物件管理サーバに送信し、
前記借主／買主端末装置は、前記物件管理サーバが配信する物件リストから内覧を希望する不動産物件を選択し、選択した物件リクエスト情報を前記物件管理サーバに送信し、
前記物件管理サーバは、
前記物件情報と前記内覧承認情報を受信する通信部と、
受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶する記憶部と、
前記物件情報から前記物件リストを生成する制御部と、を備え、
前記制御部は、前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主／買主端末装置に送信する不動産仲介支援システム。
【請求項２】
前記制御部は、前記借主／買主端末装置からのデポジット情報を受信することにより、前記開錠情報を前記借主／買主端末装置に送信する請求項１に記載の不動産仲介支援システム。
【請求項３】
前記内覧承認条件は、貸主／売主の承認又は／及び代行承認である請求項１又は２に記載の不動産仲介支援システム。
【請求項４】
前記通信部は、前記管理者端末装置から内覧確認方法情報をさらに受信し、
前記制御部は、前記貸主／売主端末装置に前記内覧確認方法情報を送信し、前記内覧確認方法情報に基づいた確認情報を受信する請求項１から３のいずれか一項に記載の不動産仲介支援システム。
【請求項５】
前記内覧確認方法情報は、前記内覧を行った不動産物件の映像情報を要する情報又は／及び前記内覧を行った不動産物件の画像情報を要する情報又は／及び前記内覧を行った不動産物件における音声情報を要する情報又は／及び前記借主／買主端末装置の位置情報又は／及び時間情報である請求項４に記載の不動産仲介支援システム。
【請求項６】
前記開錠情報は、ワンタイムパスワードである請求項１から５のいずれか一項に記載の不動産仲介支援システム。
【請求項７】
不動産仲介支援システムは、前記不動産物件に対応する住宅セキュリティ装置をさらに有し、
前記制御部は、前記内覧承認が許可された場合に前記開錠情報を前記住宅セキュリティ装置に送信する請求項１から６のいずれか一項に記載の不動産仲介支援システム。
【請求項８】
前記管理者端末装置は、前記不動産物件に対する契約条件情報を前記物件管理サーバに送信し、前記通信部は、前記契約条件情報を受信し、前記記憶部は受信した前記契約条件情報を記憶し、前記制御部は、前記借主／買主端末装置から物件の契約希望情報を受信した場合、前記理者端末装置に前記契約希望情報に係る不動産物件に対応する契約条件情報を送信する請求項１から７のいずれか一項に記載の不動産仲介支援システム。
【請求項９】
不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信する通信部と、受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶する記憶部と、前記物件情報から物件リストを生成する制御部と、を備える物件管理サーバであって、
前記通信部は、前記物件リストを借主／買主端末装置に配信し、前記借主／買主端末装置から前記物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信し、
前記制御部は、前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主／買主端末装置に送信する物件管理サーバ。
【請求項１０】
通信部が、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、
記憶部が、受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶するステップと、
制御部が、前記物件情報から物件リストを生成するステップと、
前記通信部が、前記物件リストを借主／買主端末装置に配信するステップと、
前記通信部が、前記借主／買主端末装置から前記物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、
前記制御部が、前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主／買主端末装置に送信するステップと、
を有する不動産仲介方法。
【請求項１１】
不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、
受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶するステップと、
前記物件情報から物件リストを生成するステップと、
前記物件リストを借主／買主端末装置に配信するステップと、
前記借主／買主端末装置から前記物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、
前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主／買主端末装置に送信するステップと、
をコンピュータによって実現するための不動産仲介プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本開示は、不動産物件取引における不動産仲介業者等の省力化を図るための不動産仲介支援システム、物件管理サーバ、不動産仲介方法及び不動産仲介プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産物件が賃借又は販売される際、借主／買主は賃借や購入を希望する不動産物件の内覧を行ってから賃借、購入の手続きを行うことが一般的である。貸主／売主や、不動産仲介業者が不動産物件の鍵を保管しており、内覧に当たっては、借主／買主に貸主／売主、不動産仲介業者が同伴するか、鍵の貸し出し手続きを行う必要があり、手間であった。
【０００３】
そこで、特許文献１では、不動産物件の内覧を行う場合に、その不動産物件に固定されたキーボックスに、電子キーをセットし、電子キーと管理サーバとを、携帯電話サービス網及びインターネットを介して接続してから、ユーザＩＤ及びＰＩＮコードを電子キーに入力するシステムが開示されている。当該システムによれば、営業員が逐一記録を行わなくても、各不動産物件の内覧実施状況に関する情報が自動で記録され、不動産仲介の業務効率の向上を図ることができるものである。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００４−７６４３９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、不動産物件によって、随時内覧の承認を行う物件や借主／買主が内覧を希望する者を判断して承認を行う物件などが混在する場合、それらの物件毎の管理を行うことが煩雑である場合があった。  
【０００６】
そのため本開示では、上記問題を解決するために、物件情報と内覧承認情報から不動産物件毎に内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うことができる不動産仲介支援システム、物件管理サーバ、不動産仲介方法及び不動産仲介プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上記目的を達成するために、本開示の一態様における不動産仲介支援システムは、不動産物件の管理者が使用する管理者端末装置と、不動産物件の賃借又購入を希望する借主／買主が使用する借主／買主端末装置と、システムの運営者が使用する物件管理サーバとがネットワークを介して接続されている不動産仲介支援システムにおいて、管理者端末装置は、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を物件管理サーバに送信し、借主／買主端末装置は、物件管理サーバが配信する物件リストから内覧を希望する不動産物件を選択し、選択した物件リクエスト情報を物件管理サーバに送信し、物件管理サーバは、物件情報と内覧承認情報を受信する通信部と、受信した物件情報と内覧承認情報を記憶する記憶部と、物件情報から物件リストを生成する制御部と、を備え、制御部は、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主／買主端末装置に送信する。
【０００８】
また、本開示の一態様における物件管理サーバは、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信する通信部と、受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶する記憶部と、物件情報から物件リストを生成する制御部と、を備える物件管理サーバであって、通信部は、物件リストを借主／買主端末装置に配信し、借主／買主端末装置から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信し、制御部は、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主／買主端末装置に送信する。
【０００９】
また、本開示の一態様における不動産仲介方法は、通信部が、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、記憶部が、受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶するステップと、制御部が、物件情報から物件リストを生成するステップと、通信部が、物件リストを借主／買主端末装置に配信するステップと、通信部が、借主／買主端末装置から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、制御部が、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主／買主端末装置に送信するステップと、を有する。
【００１０】
また、本開示の一態様における不動産仲介プログラムは、不動産物件関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、受信した物件情報と内覧承認情報を記憶するステップと、物件情報から物件リストを生成するステップと、物件リストを借主／買主端末装置に配信するステップと、借主／買主端末装置から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主／買主端末装置に送信するステップと、をコンピュータによって実現する。
【発明の効果】
【００１１】
上述の不動産仲介支援システム、物件管理サーバ、不動産仲介方法及び不動産仲介プログラムによれば、物件情報と内覧承認情報から不動産物件毎に内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】第１の実施形態に係る不動産仲介支援システムの構成を示す概略ブロック図である。
【図２】第１の実施形態に係る不動産仲介支援システムの貸主／売主等による不動産物件の登録手順について示すフローチャートである。
【図３】第１の実施形態に係る不動産仲介支援システムの借主／買主等による不動産物件の申請手順について示すフローチャートである。
【図４】第１の実施形態に係る不動産物件の契約状態の選択について示すフローチャートである。
【図５】第１の実施形態に係る不動産物件の仲介契約の手続きについて示すフローチャートである。
【図６】第１の実施形態に係る不動産物件の直接契約における対面契約手続きについて示すフローチャートである。
【図７】第１の実施形態に係る不動産物件の直接契約における書面契約手続きについて示すフローチャートである。
【図８】第１の実施形態に係る借主／売主情報テーブルである。
【図９】第１の実施形態に係る物件テーブルである。
【図１０】第１の実施形態に係る借主／買主情報テーブルである。
【図１１】第２の実施形態に係る不動産仲介支援システムの不動産会社による不動産物件の登録手順について示すフローチャートである。
【図１２】第２の実施形態に係る不動産物件の契約手続きについて示すフローチャートである。
【図１３】第３の実施形態に係る不動産仲介支援システムの構成を示す概略ブロック図である。
【図１４】実施形態に係るコンピュータの構成を示す概略ブロック図である。
【発明を実施するための形態】
【００１３】
以下、本開示の実施形態について説明する。なお、以下に説明する本実施形態は、特許請求の範囲に記載された本開示の内容を不当に限定するものではない。また本実施形態で説明される構成の全てが、本開示の必須構成要件であるとは限らない。
【００１４】
（第１の実施形態）
＜構成＞
まず、図１を用いて第１の実施形態における不動産物件取引における不動産物件の内覧申請処理、契約処理等を行うための情報を管理する物件管理サーバ１３１を含む、不動産仲介支援システム１の構成及びその概要について説明する。なお、図１は、本実施形態の不動産仲介支援システム１のブロック図である。
【００１５】
本実施形態の不動産仲介支援システム１は、図１に示すように、管理者端末装置１１１、借主／買主端末装置１２１、物件管理サーバ１３１とが、例えばインターネットやＬＡＮ等のネットワークＮに接続可能に構成されている。また、不動産物件１４１のセキュリティ装置(スマートロック) は借主／買主端末装置１２１と通信を行うことで、鍵の開錠等を行うことができるように構成されている。
【００１６】
管理者端末装置１１１は、貸主や売主が使用するための装置である。なお、不動産会社や宅建士や、物件管理サーバ１３１の運営者の提携パートナーが使用しても構わない。管理者端末装置１１１は、賃貸、販売を希望する不動産物件に関する情報（物件リクエスト情報）を貸主や売主が入力したり、物件管理サーバ１３１へ送信したりするための装置である。
【００１７】
借主／買主端末装置１２１は、借主や買主が使用するための装置である。借主／買主端末装置１２１は、賃借や購入を希望する不動産物件に関する情報を借主や買主が入力したり、物件管理サーバ１３１へ送信したりするための装置である。
【００１８】
物件管理サーバ１３１は、物件管理サーバ運営者が、賃貸や売買が希望される不動産物件の情報の管理を行うサーバである。
【００１９】
通信部１３２は、ネットワークＮを介して管理者端末装置１１１や、借主／買主端末装置１２１と通信を行う通信インタフェースである。通信部１３２は、管理者端末装置１１１から送信される貸主／売主の情報や、不動産物件に関する基礎情報やと契約等に関する設定情報等を受信し、借主／買主端末装置１２１から送信される借主、買主の情報や、不動産物件の契約希望情報等を受信する。
【００２０】
制御部１３３は、通信部が受信した不動産物件に関する基礎情報やと契約等に関する設定情報等から物件リストを生成する。また、物件リストから、借主／買主端末装置１２１からの物件リクエスト情報に基づいて、賃借や購入を希望する不動産物件の抽出を行う。
【００２１】
記憶部１３４は、通信部１３２を介して受信した貸主／売主の情報の基づく貸主／売主情報テーブル１３５や、貸主／売主が入力した不動産物件に関する基礎情報やと契約等に関する設定情報に基づく物件テーブル１３６や物件テーブルに基づく物件リスト、借主、買主の情報の基づく借主／買主情報テーブル１３７を記憶する。
【００２２】
不動産物件１４１は、借主／買主端末装置１２１とＢｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）や他の無線通信規格手段を用いて通信を行い、不動産物件１４１のドアに敷設されている鍵の開錠又は／及び施錠を可能とするセキュリティ装置であるスマートロックが設置されている。なお、セキュリティ装置は不動産物件１４１に敷設している必要はなく、不動産物件１４１の近傍に設置されるボックスであってもよい。ボックス内に不動産物件１４１の鍵を収容し、借主／買主端末装置１２１によって当該ボックスを開錠することで鍵を取り出し、不動産物件１４１のドアを開錠するようにしても構わない。セキュリティ装置は、借主／買主端末装置１２１との間で開錠情報であるワンタイムパスワードを受け取ることにより開錠を行うことができる。セキュリティ装置の中にはあらかじめ決められた多ビットからなるパスワードが複数記憶されており、借主／買主端末装置１２１からのパスワード情報を受信し、一度開錠が行われると、そのパスワード情報は使用不可となる。そのため、パスワードは、複数回使用することができず、一度のみの開錠の認証に限定することになるため、内覧のように、他人が一度だけ不動産物件の開錠を行えばよい場合に好適である。さらにセキュリティ装置内にパスワードがあらかじめ記憶されているため、外部装置との接続を要することなく、パスワード管理を行うことができる。なお、ワンタイムパスワードは開錠が行われた後で、同じワンタイムパスワードを用いて施錠を行っても構わない。
【００２３】
管理者端末装置１１１、借主／買主端末装置１２１は、スマートフォン、携帯電話、ＰＨＳ、コンピュータ、ＰＤＡ、腕時計、スマートウォッチ等の情報処理装置であり、インターネット（ＷＡＮ）、ＬＡＮなどのネットワークＮを介して物件管理サーバ１３１等に接続可能な装置である。なお、管理者端末装置１１１、借主／買主端末装置１２１、物件管理サーバ１３１間の通信回線は、有線でもよいし無線でもよい。
【００２４】
また、管理者端末装置１１１、借主／買主端末装置１２１は、インストールされた専用のアプリケーションソフトウェアによって物件管理サーバ１３１にアクセスしてもよい。また、物件管理サーバ１３１が提供する動作環境（ＡＰＩ（アプリケーションプログラミングインタフェース）、プラットフォーム等）を利用して物件管理サーバ１３１にアクセスしてもよい。
【００２５】
＜処理の流れ＞
次に、本開示の第１の実施形態に係る不動産仲介支援システム１の動作について、図２から図７に示すフローチャートと、図８から図１０に示すテーブルを参照しながら説明する。
【００２６】
（貸主／売主等による物件登録）
図２は、貸主／売主等による不動産物件の登録手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主／売主等が使用する管理者端末装置１１１と物件管理サーバ１３１の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
【００２７】
ステップＳ１０１において、貸主／売主は、管理者端末装置１１１から、物件管理サーバ１３１に対して、ネットワークＮを介して会員登録又はログインを行う。貸主／売主は、貸主／売主の情報を物件管理サーバ１３１に登録し、ユーザアカウントとして貸主／売主ＩＤの発行を受けることにより会員登録を行う。貸主／売主の情報は、図８に示す貸主／売主情報テーブルのように、個人であれば氏名、法人であれば名称、住所／居所、連絡先メールアドレス、電話番号等である。ログインは、すでに会員登録がされている貸主／売主が、貸主／売主ＩＤとパスワードを管理者端末装置１１１で入力し、物件管理サーバ１３１に送信することで行う。
【００２８】
ステップＳ１０２において、物件管理サーバ１３１は、管理者端末装置１１１から送信される、貸主／売主の情報又は貸主／売主ＩＤに基づいて、貸主／売主の会員登録又はログイン認証を行う。
【００２９】
ステップＳ１０３において、貸主／売主は家賃や販売額のシミュレーションを物件管理サーバ１３１で行うかどうかの選択をすることができる。シミュレーションを利用する場合にはシミュレーションリクエストと必要情報を物件管理サーバ１３１へ送信する。シミュレーションを利用しない場合は、ステップＳ１０６へ進める。
【００３０】
ステップＳ１０４において、物件管理サーバ１３１は、管理者端末装置１１１からのシミュレーションリクエストの有無を判別する。シミュレーションリクエストがある場合には、ステップＳ１０５において管理者端末装置１１１から送信された必要情報をもとに家賃シミュレーションを行い、結果を管理者端末装置１１１へ送信する。シミュレーションリクエストがない場合には、ステップＳ１０５をスキップする。
【００３１】
ステップＳ１０６において、貸主／売主は賃借、販売を希望する物件の基本情報の登録を行う。基本情報は、物件の間取りや面積、自分で設定した家賃や、ステップＳ１０５でシミュレーションを行った家賃等の情報である。登録された基本情報は物件管理サーバ１３１へ送信される。
【００３２】
次に、ステップＳ１０７において、貸主／売主は契約条件の設定を行う。契約条件は、仲介契約と直接契約があり、管理者端末装置１１１で設定を行う。
【００３３】
ステップＳ１０８において、管理者端末装置１１１は、ステップＳ１０７で設定された契約条件によって、処理の判断を行う。仲介が選択された場合にはステップＳ１０９へ処理を進め、直接が選択された場合にはステップＳ１１１へ処理を進める。
【００３４】
ステップＳ１０９において、貸主／売主は、仲介形態の設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から派遣リクエスト又はオークションリクエストの設定を行う。これにより貸主／売主は、仲介契約において、物件に応じて派遣リクエストとするかオークションリクエストとするかを設定することができる。
【００３５】
ステップＳ１１０において、貸主／売主は、不動産取引における重要事項説明書のひな型に追記する記載内容の入力を行う。
【００３６】
ステップＳ１１１において、貸主／売主は、契約形態の設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から対面契約又は書面契約の設定を行う。これにより貸主／売主は、直接契約において、物件に応じて対面契約とするか書面契約とするかを設定することができる。
【００３７】
ステップＳ１１２において、貸主／売主は、直接契約における申込書の必要事項を入力し、申込書類の作成を行う。
【００３８】
ステップＳ１１３において、貸主／売主は、内覧承認条件の設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から、内覧の承認にあたり、（１）貸主／売主の承認、（２）不動産会社による代行承認、（３）特別な確認を必要としない随時承認、の設定を行う。これにより貸主／売主は、物件に応じた内覧の承認条件を設定することができる。例えば、まだ居住している物件に内覧を行う場合には、内覧希望者への許可を慎重に行うために（１）を選択することができる。また、既に空き物件となっている場合には（２）や（３）を選択してもよい。
【００３９】
ステップＳ１１４において、貸主／売主は、内覧確認方式の設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から、内覧後に物件の状態に異常が無いかの確認を行うために、内覧確認方式として、（１）物件管理サーバ運営者のオペレータ又は借主／買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、（２）ビデオ画像又は映像により自動で確認、（３）位置情報（ＧＰＳ＝Ｇｌｏｂａｌ  Ｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ）により確認、（４）特別な確認を必要としないで完了、の設定を行う。これにより貸主／売主は、物件に応じた内覧後の物件状態の確認手段を設定することができる。例えば、まだ居住している物件に内覧を行う場合には、家具や日用品などの内覧後の状態確認を慎重に行うために（１）を選択することができる。また、既に空き物件となっている場合には（２）や（３）を選択してもよい。さらに、貸主／売主が物件の近くに住んでいてすぐに確認に行けるような場合には（４）を選択することができる。
【００４０】
ステップＳ１１５において、貸主／売主は、審査方式の設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から、審査方式を（１）先着順審査、（２）随時審査、（３）オークション形式、とするかの設定を行う。これにより貸主／売主は、物件に応じて、契約の申込みがあったときに物件の賃借、購入希望者の審査方式を設定することができる。
【００４１】
ステップＳ１１６において、管理者端末装置１１１は、ステップＳ１０７からステップＳ１１５で設定した不動産物件に関する設定条件情報を、物件管理サーバ１３１へ送信する。
【００４２】
ステップＳ１１７において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ１０６で管理者端末装置１１１から送信された基本情報と、ステップＳ１１６で管理者端末装置１１１から送信された設定条件情報から、図９に示す物件テーブルを生成し、記憶部１３４に記憶する。
【００４３】
ステップＳ１１８において、貸主／売主は、不動産物件にセキュリティ装置が装着されているかどうかの設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から、セキュリティ装置の有無情報の設定を行い物件管理サーバ１３１へ送信する。
【００４４】
ステップＳ１１９において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ１１８で送信されたセキュリティ装置の有無情報の判別を行う。セキュリティ装置が無の場合はステップＳ１２０へ処理を進める。セキュリティ装置が有の場合は処理を終了する。
【００４５】
ステップＳ１２０において、物件管理サーバ１３１は、セキュリティ装置の発注を行い、不動産物件への取付の指示と、セキュリティ装置への情報設定を行いセットアップする。
【００４６】
（借主、買主等による物件申請）
図３は、借主、買主等による不動産物件の申請手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の内覧を希望する借主、買主等が使用する借主／買主端末装置１２１と物件管理サーバ１３１の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
【００４７】
ステップＳ２０１において、借主、買主は、借主／買主端末装置１２１から、物件管理サーバ１３１対して、ネットワークＮを介して会員登録又はログインを行う。借主、買主は、借主、買主の情報を物件管理サーバ１３１に登録し、ユーザアカウントとして借主、買主ＩＤの発行を受けることにより会員登録を行う。借主、買主の情報は、図１０に示すように、個人であれば氏名、法人であれば名称、住所居所、連絡先メールアドレス、電話番号等である。ログインは、すでに会員登録がされている貸主／売主が、借主／買主ＩＤとパスワードを借主／買主端末装置１２１で入力し、物件管理サーバ１３１に送信することで行う。
【００４８】
ステップＳ２０２において、物件管理サーバ１３１は、借主／買主端末装置１２１から送信される、借主、買主の情報又は借主／買主ＩＤに基づいて、借主、買主の会員登録又はログイン認証を行う。
【００４９】
ステップＳ２０３において、借主、買主は物件検索条件を決定する。具体的には、借主／買主端末装置１２１から、内覧を希望する不動産物件に関する情報を入力し、物件管理サーバ１３１に送信する。
【００５０】
ステップＳ２０４において、物件管理サーバ１３１は全物件リストから、ステップＳ２０３で送信された物件検索条件情報に基づいて希望する物件リストを抽出し、借主／買主端末装置１２１に送信する。全物件リストは、物件管理サーバ１３１に記憶されている、ステップＳ１１７で生成された物件テーブルに基づいて作成される取り扱い可能な不動産物件のリストである。
【００５１】
ステップＳ２０５において、借主／買主は物件リストから内覧を希望する物件を選択する。選択された物件の情報は、借主／買主端末装置１２１から物件管理サーバ１３１に送信される。
【００５２】
ステップＳ２０６において、物件管理サーバ１３１は図９の選択された物件の情報と物件テーブルから、選択された物件の内覧承認条件を選択する。貸主／売主承認が選択された場合、ステップＳ２０７へ処理を進める。代行承認が選択されていれば、ステップＳ２０９へ処理を進める。即時承認が選択されていれば、ステップＳ２１３へ処理を進める。
【００５３】
ステップＳ２０７において、代行承認を請け負う不動産会社は、ステップＳ２０２で受信した借主／買主の情報を元に不動産物件の内覧承認を行う。承認がＯＫの場合はステップＳ２１３へ処理を進め、不可の場合にはステップＳ２０８へ処理を進める。
【００５４】
ステップＳ２０８において、物件管理サーバ１３１は内覧承認が不可であることを借主／買主端末装置１２１に送信する。
【００５５】
ステップＳ２０９において、貸主／売主は、ステップＳ２０２で受信した借主／買主の情報を元に不動産物件の内覧承認を行う。承認がＯＫの場合はステップＳ２１３へ処理を進め、不可の場合にはステップＳ２１０へ処理を進める。
【００５６】
ステップＳ２１０において、物件管理サーバ１３１は内覧承認が不可であることを借主／買主端末装置１２１に送信する。
【００５７】
ステップＳ２１１において、借主／買主端末装置１２１は物件管理サーバ１３１から送信された情報に基づいて内覧承認が不可であったかどうかを判別する。内覧承認が不可である場合には、ステップＳ２０３へ処理を進め、物件検索条件の設定から再度フローをやり直す。内覧承認が不可ではない場合、ステップＳ２１３へ処理を進める。
【００５８】
ステップＳ２１２において、物件管理サーバ１３１は、借主／買主へクレジットカード情報を要求する。具体的には、借主／買主端末装置１２１へクレジットカード情報の入力を要求する情報を送信する。クレジットカード情報によりデポジットの枠を確保することで、内覧後に、借主／買主の行動による不動産物件の盗難や汚損等があった場合に、当該デポジット枠から補償金を得ることができる。
【００５９】
ステップＳ２１３において、借主／買主はクレジットカード情報を入力し送信する。具体的には、借主／買主端末装置１２１へクレジットカード情報を入力し、入力されたクレジットカード情報が物件管理サーバ１３１へ送信される。
【００６０】
ステップＳ２１４において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ２０５で選択された物件について、不動産物件１４１の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主／買主端末装置１２１に対して発行する。また、同時に選択された不動産物件に対する内覧確認方法情報を借主／買主端末装置１２１に送信する。
【００６１】
ステップＳ２１５において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１を携えて不動産物件の内覧を行う。借主／買主は、不動産物件１４１の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主／買主端末装置１２１を近づけることで、スマートロックと借主／買主端末装置１２１が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。それにより、借主／買主は、不動産物件１４１に入り、内覧を行うことができる。なお、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。
【００６２】
ステップＳ２１６において、借主／買主が内覧を終了すると、借主／買主端末装置１２１に内覧確認方法を表示する。内覧確認情報が（１）物件管理サーバ運営者のオペレータ又は借主／買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、が選択される場合にはステップＳ２１７へ処理を進める。（２）ビデオ画像又は映像により自動で確認、が選択されている場合にはステップＳ２１８へ処理を進める。（３）位置情報（ＧＰＳ）により確認、が選択されている場合にはステップＳ２１９へ処理を進める。（４）特別な確認を必要としない、が選択されている場合には借主／買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行い、ステップＳ２２３へ処理を進める。なお、位置情報は、ＧＰＳによるもの以外にも、携帯電話回線や無線ＬＡＮ回線などを用いて特定しても構わない。
【００６３】
ステップＳ２１７において、借主／買主は、ビデオ通話により内覧の終了状態の確認を受ける。具体的には、借主／買主端末装置１２１のカメラ機能等で内覧を行った不動産物件の映像を撮影し、物件管理サーバ１３１へ送信しながら、物件管理サーバ１３１のオペレータ又は借主／買主と通話を行い、撮影場所の指示等を受けながら確認作業を進める。確認が終了すればステップＳ２２３へ処理を進める。その際に、借主／買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行う。
【００６４】
ステップＳ２１８において、借主／買主はビデオ画像又は映像により内覧の終了状態の確認を受ける。具体的には、借主／買主端末装置１２１のカメラ機能等で内覧を行った不動産物件の画像又は映像を撮影し、物件管理サーバ１３１へ送信する。撮影に当たっては、借主／買主端末装置１２１に撮影場所の指示を表示しても構わない。確認が終了すればステップＳ２２３へ処理を進める。その際に、借主／買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行う。物件管理サーバ１３１は、送信された画像又は映像を元に自動的に内覧後の不動産物件の状態の確認を行っても構わない。例えば、内覧前の画像又は映像を借主／買主又は物件管理サーバ１３１の運営者が撮影し、物件管理サーバ１３１に記憶しておく。内覧後に借主／買主が撮影した画像又は映像と記憶された内覧前の画像又は映像を、物件管理サーバ１３１が比較することで、内覧物件からの盗難や、汚損がないことを確認することができる。
【００６５】
ステップＳ２１９において、借主／買主は、借主／買主が所有する借主／買主端末装置１２１の位置情報によって終了状態の確認を受ける。具体的には、借主／買主端末装置１２１のＧＰＳ機能で借主／買主の位置を特定し、内覧が許可されている時間を超えて、内覧を行った不動産物件の中にいるかどうかを判定することができる。そのため、借主／買主端末装置１２１の位置情報を、物件管理サーバ１３１へ送信し、確認を行う。確認が終了すればステップＳ２２３へ処理を進める。その際に、借主／買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行う。
【００６６】
ステップＳ２２０において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ２１７、ステップＳ２１８又はステップＳ２１９で借主／買主端末装置１２１から送信される情報に基づいて、不動産物件の内覧後の状態が適正かどうかを判別する。判別の結果、確認がＯＫすなわち適正と判別された場合にはステップＳ２２２へ処理を進める。ＯＫでない、すなわち適正でないと判別された場合には、ステップＳ２２１へ処理を進める。なお、物件管理サーバ１３１は、スマートロックの施錠が行われたか否かの情報に基づいて不動産物件の内覧後の状態が適正かどうかを判別しても構わない。例えば、スマートロックの施錠状態と時間情報を用いて判別することができる。物件管理サーバ１３１は、内覧終了の予定時刻までにスマートロックの施錠が行われた場合には適正と判別し、スマートロックの施錠が行われないまま、又は予定時刻を大幅に経過してスマートロックの施錠が行われた場合には適正でないと判別する。スマートロックの施錠が行われたかどうかの判別は、施錠を行った借主／買主端末装置１２１から物件管理サーバ１３１が受信した情報に基づいて行うことができる。
【００６７】
ステップＳ２２１において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ２１３で登録を受けたクレジットカード情報に基づき、デポジット枠から補償金の引落しを行う。これにより、内覧に物件の担当者等が立ち合いを行わなくても、内覧物件からの盗難や、汚損を防止する抑止力とすることができる。
【００６８】
ステップＳ２２２において、物件管理サーバ１３１は、借主／買主へ内覧後レビューを要求する。具体的には、借主／買主端末装置１２１へ内覧後レビューのフォーム情報を送信し、レビューの入力を促す。
【００６９】
ステップＳ２２３において、借主／買主は、内覧後レビューを借主／買主端末装置１２１で入力し、物件管理サーバ１３１へ送信する。内覧の感想情報を物件管理サーバ１３１で蓄積し、よりよいサービスを提供するための情報とすることができる。
【００７０】
ステップＳ２２４において、借主／買主は、内覧を行った不動産物件に対する契約を希望するかどうかを選択する。具体的には、借主／買主端末装置１２１から契約を希望するか操作を行う。契約を希望する場合にはステップＳ２２５へ処理を進め、契約を希望しない場合にはステップＳ２０３へ処理を進め、ステップＳ２０３の物件検索条件の入力からからやり直すことになる。
【００７１】
ステップＳ２２５において、借主／買主端末装置１２１は、物件管理サーバ１３１へ不動産物件の契約希望の情報を送信する。
【００７２】
ステップＳ２２６において、物件管理サーバ１３１は、借主／買主端末装置１２１からの情報に基づき、不動産物件の契約希望の有無を判別する。契約希望がある場合、一旦当該フローは処理を終了し、契約のフローへ移る。契約希望がない場合、ステップＳ２２４へ処理を進める。
【００７３】
ステップＳ２２７において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ２０３で送信された検索条件や、ステップＳ２２３で送信された内覧後レビューに基づいて、他の不動産物件のリコメンド情報を生成し、借主／買主端末装置１２１に送信する。物件管理サーバ１３１は、実際に内覧を行った物件の感想に基づくリコメンドをすることで、借主／買主の希望により沿った提案をすることができる。
【００７４】
ステップＳ２２８において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１で不動産物件契約に必要な審査情報を入力し、物件管理サーバ１３１へ送信する。
【００７５】
（契約方法選択手続き）
図４は、管理者端末装置１１１における不動産物件の契約状態の選択について示すフローチャートである。不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主／売主等が使用する管理者端末装置１１１と物件管理サーバ１３１の各動作の関連状態をフローチャートに示しており、選択された契約形態に応じて、図５から図７に示すフローチャートへの処理が引き継がれる。
【００７６】
ステップＳ３０１において、物件管理サーバ１３１から、契約を希望されている不動産物件に対応する契約条件情報と、ステップＳ２２６で送信された、不動産物件契約に必要な審査情報が、管理者端末装置１１１へ送信される。
【００７７】
ステップＳ３０２において、管理者端末装置１１１は、ステップＳ３０１で送信された契約条件情報に基づいて、不動産物件の契約条件の判別を行う。（１）仲介契約が選択されている場合、フローチャートはＡの図５に進む。（２）の直接契約が選択されている場合は、ステップＳ３０３へ処理を進める。
【００７８】
ステップＳ３０３において、管理者端末装置１１１は、ステップＳ３０１で送信された契約条件情報に基づいて、契約形態の判別を行う。（１）対面契約が選択されている場合には、フローチャートはＢの図６に進む。（２）書面契約が選択されている場合には、フローチャートはＣの図７に進む。
【００７９】
（仲介による契約手続き）
図５は、貸主／売主と、借主／買主の間の不動産物件の契約手続きを、仲介者を介して行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主／売主が使用する管理者端末装置１１１と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主／買主が使用する借主／買主端末装置１２１と、物件管理サーバ１３１と、不動産会社又は宅建士と、物件管理サーバの運営者又はその提携パートナーとの間での処理の関連状態をフローチャートに示している。不動産会社には、管理会社、販売会社等を含んでも構わない。
【００８０】
ステップＳ４０１において、貸主／売主は、不動産契約における仲介代理人の要求を物件管理サーバ１３１に行う。具体的には、管理者端末装置１１１は、物件管理サーバ１３１に対して、仲介代理人の要求情報を送信する。
【００８１】
ステップＳ４０２において、物件管理サーバ１３１は、図９の物件テーブルから、契約対象物件の契約形態情報に基づいて、代理人選定方法を決定する。代理人、復代理人リクエストである場合には、ステップＳ４０３へ処理を進める。自社又は提携パートナーを代理人とする場合にはステップＳ４０９へ処理を進める。
【００８２】
ステップＳ４０３において、物件管理サーバ１３１は、物件管理サーバ１３１へ代理人希望のエントリーをしている登録不動産会社又は宅建士に対して、代理人募集のリクエスト情報を送信する。
【００８３】
ステップＳ４０４において、不動産会社又は宅建士は、ステップＳ４０３で送信されたリクエスト情報に対して、代理人希望のエントリーを行う。具体的には、不動産会社又は宅建士はから物件管理サーバ１３１にアクセスをしてエントリー情報の送信を行う。
【００８４】
ステップＳ４０５において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ４０４でエントリー情報が送信された不動産会社又は宅建士の情報にから代理人候補リストを生成し、管理者端末装置１１１に送信する。
【００８５】
ステップＳ４０６において、貸主／売主は、管理者端末装置１１１においてステップＳ４０５から送信された代理人候補リストから代理人を選択し、選択結果を物件管理サーバ１３１に送信する。
【００８６】
ステップＳ４０７において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ４０６で選択された
不動産会社又は宅建士に対して、代理人に選択された旨の通知情報の送信を行う。
【００８７】
ステップＳ４０８において、代理人に選択された不動産会社又は宅建士は、借主／買主に対して対面にて重要事項説明を行う。
【００８８】
ステップＳ４０９において、物件管理サーバ１３１は、物件管理サーバの運営者又はその提携パートナーに対して代理人要請を行い、代理人を選択する。
【００８９】
ステップＳ４１０において、代理人に選択された物件管理サーバ１３１の運営者又はその提携パートナーは、重要事項説明の方法を選択する。対面による説明が選択された場合はステップＳ４１１へ処理を進め、ビデオ説明が選択された場合はステップＳ４１２へ処理を進める。
【００９０】
ステップＳ４１１において、物件管理サーバ１３１の運営者又はその提携パートナーは、借主／買主に対して対面にて重要事項説明を行う。
【００９１】
ステップＳ４１２において、物件管理サーバ１３１の運営者又はその提携パートナーは、借主／買主に対してビデオにて重要事項説明を行う。物件管理サーバ１３１の運営者又はその提携パートナーは、借主／買主端末装置１２１に対してビデオ映像を送信し、借主／買主端末装置１２１で表示を行うことで重要事項説明を行う。
【００９２】
ステップＳ４１３とステップＳ４１４において、不動産会社又は宅建士と、貸主又は買主は対面による契約を行う。
【００９３】
ステップＳ４１６において、不動産会社又は宅建士は、物件管理サーバ１３１に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
【００９４】
また、ステップＳ４１７において、物件管理サーバ１３１の運営者又はその提携パートナーは、物件管理サーバ１３１に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
【００９５】
ステップＳ４１８において、物件管理サーバ１３１は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件１４１の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主／買主端末装置１２１に対して発行する。
【００９６】
ステップＳ４１９において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１を携えて不動産物件の居住を行う。借主／買主は、不動産物件１４１の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主／買主端末装置１２１を近づけることで、スマートロックと借主／買主端末装置１２１が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主／買主は、借主／買主端末装置１２１からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主／買主は、開錠を行った不動産物件１４１内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件１４１に居住をすることができる。
【００９７】
ステップＳ４２０において、不動産会社又は宅建士は仲介契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を物件管理サーバ１３１に送信する。
【００９８】
ステップＳ４２１において、物件管理サーバ１３１の運営者又はその提携パートナーは、仲介契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を物件管理サーバ１３１に送信する。
【００９９】
ステップＳ４２２において、借主／買主は、仲介契約作業において提供を受けたサービスに関するフィードバック情報を、借主／買主端末装置１２１から物件管理サーバ１３１に送信する。物件管理サーバ１３１は、送信されたフィードバック情報に基づき、次回代理人選定のための情報とすることができる。
【０１００】
（直接契約における対面契約手続き）
図６は、貸主／売主と、借主／買主の間の不動産物件の直接契約手続きを対面契約で行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主／売主が使用する管理者端末装置１１１と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主／買主等が使用する借主／買主端末装置１２１と、物件管理サーバ１３１の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
【０１０１】
ステップＳ５０１において、管理者端末装置１１１は、物件管理サーバ１３１に対して、対面契約の希望情報を送信する。
【０１０２】
ステップＳ５０２において、物件管理サーバ１３１は、貸主と借主又は買主と売主に対して、対面契約を行うための希望日程や場所のリクエストを行う。具体的には、物件管理サーバ１３１から、管理者端末装置１１１と借主／買主端末装置１２１に対して、希望日程や場所の返信フォームを送信する。
【０１０３】
ステップＳ５０３において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１に対面契約に係る希望日程や場所を入力し、入力された情報を物件管理サーバ１３１に送信する。
【０１０４】
ステップＳ５０４において、貸主／売主は、管理者端末装置１１１に対面契約に係る希望日程や場所を入力し、入力された情報を物件管理サーバ１３１に送信する。
【０１０５】
ステップＳ５０５において、物件管理サーバ１３１は、管理者端末装置１１１と借主／買主端末装置１２１から送信された対面契約に係る希望日程や場所の情報から、場所と日程の調整、決定を行い、結果をスケジュールとして、管理者端末装置１１１と借主／買主端末装置１２１へ送信する。
【０１０６】
ステップＳ５０６とステップＳ５０７において、貸主と借主又は買主と売主は対面による契約を行う。その際、管理者端末装置１１１と借主／買主端末装置１２１を用いて電気的に契約の取り交わしを行っても構わない。
【０１０７】
ステップＳ５０８において、管理者端末装置１１１は、物件管理サーバ１３１に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
【０１０８】
ステップＳ５０９において、物件管理サーバ１３１は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件１４１の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主／買主端末装置１２１に対して発行する。
【０１０９】
ステップＳ５１０において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１を携えて不動産物件の居住を行う。借主／買主は、不動産物件１４１の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主／買主端末装置１２１を近づけることで、スマートロックと借主／買主端末装置１２１が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主／買主は、借主／買主端末装置１２１からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主／買主は、開錠を行った不動産物件１４１内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件１４１に居住をすることができる。
【０１１０】
ステップＳ５１１において、貸主／売主は、直接契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を管理者端末装置１１１から物件管理サーバ１３１に送信する。
【０１１１】
ステップＳ５１２において、借主／買主は、仲介契約作業において提供を受けたサービスに関するフィードバック情報を、借主／買主端末装置１２１から物件管理サーバ１３１に送信する。物件管理サーバ１３１は、送信されたフィードバック情報に基づき、次回サービス提供のための情報とすることができる。
【０１１２】
（直接契約における書面契約手続き）
図７は、貸主／売主と、借主／買主の間の不動産物件の直接契約手続きを書面契約で行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主／売主が使用する管理者端末装置１１１と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主／買主等が使用する借主／買主端末装置１２１と、物件管理サーバ１３１の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
【０１１３】
ステップＳ６０１において、管理者端末装置１１１は、物件管理サーバ１３１に対して、書面契約の希望情報を送信する。
【０１１４】
ステップＳ６０２において、管理者端末装置１１１は、物件管理サーバ１３１に対して、契約書の情報を送信する。契約書の情報の送信に先立って、貸主／売主は、借主／買主に対してビデオにて重要事項説明を行っても構わない。その際、貸主／売主は、管理者端末装置１１１から、借主／買主端末装置１２１対してビデオ映像を送信し、借主／買主端末装置１２１で表示を行うことで重要事項説明を行ってもよい。
【０１１５】
ステップＳ６０３において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ６０２で送信された契約書の情報を借主／買主端末装置１２１に送信する。
【０１１６】
ステップＳ６０４において、貸主／売主は、ステップＳ６０３で送信された契約書の情報に必要事項を入力し、契約書の情報と、入力された情報を物件管理サーバ１３１に送信する。
【０１１７】
ステップＳ６０５において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ６０４で送信された契約書の情報に基づいて、契約書関係書類を作成し、管理者端末装置１１１と借主／買主端末装置１２１に送信する。
【０１１８】
ステップＳ６０６において、物件管理サーバ１３１は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件１４１の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主／買主端末装置１２１に対して発行する。
【０１１９】
ステップＳ６０７において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１を携えて不動産物件の居住を行う。借主／買主は、不動産物件１４１の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主／買主端末装置１２１を近づけることで、スマートロックと借主／買主端末装置１２１が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主／買主は、借主／買主端末装置１２１からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主／買主は、開錠を行った不動産物件１４１内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件１４１に居住をすることができる。
【０１２０】
＜効果の説明＞
以上のように、本開示の第１の実施形態に係る不動産仲介支援システム１によれば、物件情報と内覧承認情報から不動産物件毎に内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うことができる。また、不動産物件登録時に設定された内覧確認条件情報又は契約条件に従って契約手続きをオンライン上で進めることができ、貸主／売主、借主／買主、不動産会社の不動産取引に係る負荷を減らすことができる。
【０１２１】
内覧確認方法は、（１）物件管理サーバ運営者のオペレータ又は借主／買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、（２）ビデオ映像画像又は映像により自動映像だけで確認、（３）位置情報（ＧＰＳ）により確認、（４）特別な確認を必要としない、を択一的に選択せずに、例えば（１）と（３）、（２）と（３）などを適宜組み合わせても構わない。
【０１２２】
デポジットの方法は、クレジットカード以外に、他の電子決済やＳＮＳ（Ｓｏｃｉａｌ  Ｎｅｔｗｏｒｋｉｎｇ  Ｓｅｒｖｉｃｅ）、運転免許証情報、携帯電話の加入情報等を用いても構わない。ステップＳ２１２において、物件管理サーバ１３１は、借主／買主へ例えばＰａｙｐａｌ（登録商標）等の電子決済に関する情報を要求しても構わない。その場合、借主／買主端末装置１２１へ電子決済に係る情報等の入力を要求する情報を送信する。ステップＳ２１４において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１から電子決済に係る情報等を物件管理サーバ１３１へ送信する。そして、ステップＳ２２１で、電子決済を確定し、補償金の引落しを行う。また、ステップＳ２１２において、物件管理サーバ１３１は、借主／買主へ、個人を特定できる情報である、例えば、Ｆａｃｅｂｏｏｋ（登録商標）、ＴＷＩＴＴＥＲ（登録商標）等のＳＮＳに関する情報、運転免許証情報又は携帯電話のＳＭＳ（Ｓｈｏｒｔ  Ｍｅｓｓａｇｅ  Ｓｅｒｖｉｃｅ）等を要求しても構わない。その場合、借主／買主端末装置１２１へＳＮＳのアカウント情報の入力や、運転免許証の写真情報や、ＳＭＳによる認証を要求する情報を送信する。ステップＳ２１３において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１からＳＮＳのアカウント情報や、運転免許証の写真や、ＳＭＳによる認証情報を物件管理サーバ１３１へ送信する。ステップＳ２２１で、ＳＮＳや、運転免許証、ＳＭＳで特定した個人に対して請求書を送付することで、補償金の支払いを要求しても構わない。
【０１２３】
また、代理人は、復代理人であっても構わない。
【０１２４】
また、契約が締結された不動産物件について、物件管理サーバ１３１が借主／買主端末装置１２１に対して発行するスマートロックに対しての開錠を行うためのパスワードは、ワンタイムではなく、複数回使用できるパスワードでも構わない。借主／買主は、当該パスワードによって日常的な開錠又は施錠を行っても構わない。
【０１２５】
また、セキュリティ装置は、借主／買主端末装置１２１と直接通信を行うスマートロック以外のシステムを用いても構わない。例えば、物件の玄関に番号錠を設置し、借主／買主が借主／買主端末装置１２１に表示された開錠情報である番号を番号錠のテンキー等を用いて入力することで開錠を行うシステムでもよい。
【０１２６】
また、契約が締結された不動産物件については、借主／買主はスマートロックによらず、不動産会社、宅建士又は貸主／売主から直接鍵の受け取っても構わない。
【０１２７】
（第２の実施形態）
本開示の第２の実施形態ついて説明する。第２の実施形態は、第１の実施形態における貸主／売主が、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主／売主からの委託を受けた不動産会社に相当する場合である。不動産会社には、管理会社、販売会社等を含んでも構わない。第２の実施形態では、第１の実施形態に係る情報提供システム１を用いて説明する。
【０１２８】
（不動産会社による物件登録）
図１１は、管理者端末装置１１１を不動産会社が使用する場合の、不動産物件の登録手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する不動産会社が使用する管理者端末装置１１１と物件管理サーバ１３１の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
【０１２９】
＜処理の流れ＞
ステップＳ７０１において、不動産会社は、管理者端末装置１１１から、物件管理サーバ１３１対して、ネットワーク１４１を介して会員登録又はログインを行う。不動産会社は、不動産会社の情報を物件管理サーバ１３１に登録し、ユーザアカウントとして貸主／売主ＩＤの発行を受けることにより会員登録を行う。ログインは、すでに会員登録がされている不動産会社が、不動産会社ＩＤとパスワードを管理者端末装置１１１で入力し、物件管理サーバ１３１に送信することで行う。
【０１３０】
ステップＳ７０２において、物件管理サーバ１３１は、管理者端末装置１１１から送信される、不動産会社の情報又は不動産会社ＩＤに基づいて、不動産会社の会員登録又はログイン認証を行う。
【０１３１】
ステップＳ７０３において、不動産会社は、賃借、販売を希望する物件の基本情報の登録を行う。基本情報は、物件の間取りや面積、自分で設定した家賃等の情報である。登録された基本情報は物件管理サーバ１３１へ送信される。
【０１３２】
ステップＳ７０４において、不動産会社は、内覧承認条件の設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から、内覧の承認にあたり、（１）不動産会社に対して不動産物件の委託をした貸主／売主の承認、（２）不動産会社による代行承認、（３）特別な確認を必要としない随時承認、の設定を行う。これにより不動産会社は、物件に応じた内覧の承認条件を設定することができる。
【０１３３】
ステップＳ７０４において、貸主／売主は、内覧確認方式の設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から、内覧後に物件の状態に異常が無いかの確認を行うために、内覧確認方式として、（１）物件管理サーバ運営者のオペレータ、不動産会社又は借主／買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、（２）ビデオ画像又は映像により自動で確認、（３）位置情報（ＧＰＳ）により確認、（４）特別な確認を必要としないで完了、の設定を行う。これにより不動産会社は、物件に応じた内覧後の物件状態の確認手段を設定することができる。なお、位置情報は、ＧＰＳによるもの以外にも、携帯電話回線又は無線ＬＡＮ回線等を用いて特定しても構わない。
【０１３４】
ステップＳ７０６において、管理者端末装置１１１は、ステップＳ７０３からステップＳ７０５で設定した不動産物件に関する設定条件情報を、物件管理サーバ１３１へ送信する。
【０１３５】
ステップＳ７０７において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ７０３で管理者端末装置１１１から送信された基本情報と、ステップＳ７０６で管理者端末装置１１１から送信された設定条件情報から、図９に示す物件テーブルを生成し、記憶部１３４に記憶する。
【０１３６】
ステップＳ７０８において、不動産会社は、不動産物件にセキュリティ装置が装着されているかどうかの設定を行う。具体的には、管理者端末装置１１１から、セキュリティ装置の有無情報の設定を行い物件管理サーバ１３１へ送信する。
【０１３７】
ステップＳ７０９において、物件管理サーバ１３１は、ステップＳ７０８で送信されたセキュリティ装置の有無情報の判別を行う。セキュリティ装置が無の場合はステップＳ７１０へ処理を進める。セキュリティ装置が有の場合は処理を終了する。
【０１３８】
ステップＳ７１０において、物件管理サーバ１３１は、セキュリティ装置の発注を行い、不動産物件への取付の指示と、セキュリティ装置への情報設定を行いセットアップする。
【０１３９】
ステップＳ７１０において、物件管理サーバ１３１は、セキュリティ装置の発注を行い、不動産物件への取付の指示と、セキュリティ装置への情報設定を行いセットアップする。
【０１４０】
（借主、買主による物件申請）
借主、買主による不動産物件の申請手順は、第１の実施形態と同様である。そのため説明は省略する。
【０１４１】
（借主／買主と、不動産会社との契約手続き）
図１２は、借主／買主と、不動産会社との間の不動産物件の契約手続きを行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産会社が使用する管理者端末装置１１１と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主／買主等が使用する借主／買主端末装置１２１と、物件管理サーバ１３１との間での処理の関連状態をフローチャートに示している。
【０１４２】
ステップＳ８０１において、不動産会社は、借主／買主に対して対面にて重要事項説明を行う。
【０１４３】
ステップＳ８０２とステップＳ８０３おいて、不動産会社と貸主又は買主は対面による契約を行う。
【０１４４】
ステップＳ８０４において、不動産会社は、物件管理サーバ１３１に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
【０１４５】
ステップＳ８０５において、物件管理サーバ１３１は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件１４１の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主／買主端末装置１２１に対して発行する。
【０１４６】
ステップＳに８０６において、借主／買主は、借主／買主端末装置１２１を携えて不動産物件の居住を行う。借主／買主は、不動産物件１４１の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主／買主端末装置１２１を近づけることで、スマートロックと借主／買主端末装置１２１が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主／買主は、借主／買主端末装置１２１からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主／買主は、開錠を行った不動産物件１４１内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件１４１に居住をすることができる。
【０１４７】
ステップＳ８０７において、不動産会社は契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を物件管理サーバ１３１に送信する。
【０１４８】
ステップＳ８０８において、借主／買主は、契約作業において提供を受けたサービスに関するフィードバック情報を、借主／買主端末装置１２１から物件管理サーバ１３１に送信する。
＜効果の説明＞
以上のように、本開示の第２の実施形態に係る不動産仲介支援システム１によれば、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主／売主からの委託を受けた不動産会社が、内覧に係る手続きを自動化することで、不動産取引に係る負荷を減らすことができる。
【０１４９】
また、契約が締結された不動産物件については、借主／買主はスマートロックによらず、不動産会社又は貸主／売主から直接鍵の受け取っても構わない。
【０１５０】
（第３の実施形態）
本開示の第３の実施形態ついて説明する。第３の実施形態に係る不動産仲介支援システム２では、第１の実施形態に係る不動産仲介支援システム１に対して、不動産物件１４１の住宅セキュリティシステムのスマートロックがネットワークＮに接続されている点が異なる。スマートロックはネットワークＮを介して物件管理サーバ１３１から開錠パスワード情報の更新を行うことができる。
【０１５１】
そのため、一度承認をしたスマートロックのワンタイムパスワードを撤回したい場合、物件管理サーバ１３１からスマートロックに対して、一度発行したワンタイムパスワードが使用される前に、使用禁止とすることができる。
【０１５２】
（プログラム）
図１４は、コンピュータ２０１の構成を示す概略ブロック図である。コンピュータ２０１は、ＣＰＵ２０２、主記憶装置２０３、補助記憶装置２０４、インタフェース２０５を備える。
【０１５３】
ここで、本開示の実施形態に係る物件管理サーバ１３１を構成する各機能を実現するためのプログラムの詳細について説明する。
【０１５４】
物件管理サーバ１３１は、コンピュータ２０１に実装される。そして、物件管理サーバ１３１の各構成要素の動作は、プログラムの形式で補助記憶装置２０４に記憶されている。ＣＰＵ２０２は、プログラムを補助記憶装置２０４から読み出して主記憶装置２０３に展開し、当該プログラムに従って上記処理を実行する。また、ＣＰＵ２０２は、プログラムに従って、上述した記憶部に対応する記憶領域を主記憶装置２０３に確保する。
【０１５５】
当該プログラムは、具体的には、コンピュータ２０１に、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、受信した物件情報と内覧承認情報を記憶するステップと、物件情報から物件リストを生成するステップと、物件リストを借主／買主端末に配信するステップと、借主／買主端末から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主／買主端末装置に送信するステップと、を実行させる。
【０１５６】
なお、補助記憶装置２０４は、一時的でない有形の媒体の一例である。一時的でない有形の媒体の他の例としては、インタフェース２０５を介して接続される磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等が挙げられる。また、このプログラムがネットワークを介してコンピュータ２０１に配信される場合、配信を受けたコンピュータ２０１が当該プログラムを主記憶装置２０３に展開し、上記処理を実行しても良い。
【０１５７】
また、当該プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであっても良い。さらに、当該プログラムは、前述した機能を補助記憶装置２０４に既に記憶されている他のプログラムとの組み合わせで実現するもの、いわゆる差分ファイル（差分プログラム）であっても良い。
【０１５８】
以上、本開示のいくつかの実施形態を説明したが、これら実施形態は、その他の様々な形態で実施されることが可能であり、発明の要旨を逸脱しない範囲で種々の省略、置き換え、変更を行うことができる。これら実施形態やその変形は、発明の範囲や要旨に含まれると同様に、特許請求の範囲に記載された発明とその均等の範囲に含まれるものとする。
【符号の説明】
【０１５９】
１，２…不動産仲介支援システム  １１１…管理者端末装置  １２１…借主／買主端末装置  １３１…物件管理サーバ  １３２…通信部  １３３…制御部  １３４…記憶部  １３５…貸主／売主情報テーブル  １３６…物件テーブル  １３７…借主／買主情報テーブル  １４１…不動産物件  ２０１…コンピュータ  ２０２…ＣＰＵ  ２０３…主記憶装置、２０４…補助記憶装置  ２０５…インタフェース  Ｎ…ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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