(57)【要約】【課題】建築物又は工作物の残存耐用年数を精度良くかつ簡便に算定する耐用年数算定システム、耐用年数算定方法及び耐用年数算定プログラムを提供する。【解決手段】耐用年数算定システムは、物件の工事価格、標準耐用年数及び経過年数に基づいて物件の残存耐用年数を算出する第１の算出部と、物件に対する評価結果を用いて物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出する第２の算出部とを備える。第１の算出部は、査定部位ごとに標準耐用年数及び経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出し、査定部位ごとに工事価格及び第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出し、査定部位ごとに物件の耐用年数補正値に応じて第１の価格より増減させる第２の価格を算出し、査定部位ごとの第１の価格と第２の価格を物件全体で合算した第３の価格に基づいて物件の残存耐用年数を算出する。【選択図】  図１
2019152915.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
物件の工事価格、標準耐用年数及び経過年数に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する第１の算出部と、
前記物件に対する評価結果を用いて前記物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出する第２の算出部と、
を備え、
前記第１の算出部は、
前記査定部位ごとに前記標準耐用年数及び前記経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出し、
前記査定部位ごとに前記工事価格及び前記第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出し、
前記査定部位ごとに前記物件の耐用年数補正値に応じて前記第１の価格より増減させる第２の価格を算出し、
前記査定部位ごとの前記第１の価格と前記第２の価格を前記物件全体で合算した第３の価格に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する
耐用年数算定システム。
【請求項２】
前記第１の算出部は、前記査定部位ごとに、前記工事価格と前記標準耐用年数に対する前記耐用年数補正値の比率とを乗算することにより、前記第２の価格を算出する
請求項１に記載の耐用年数算定システム。
【請求項３】
前記第２の算出部は、
前記経過年数及び前記物件の改修後の経過年数に基づいて、前記査定部位ごとに耐用年数の増加分を示す第１の補正値を算出し、
前記第１の補正値と改修範囲を示す第１の係数とを乗算して算出された値を前記耐用年数補正値に含める
請求項１又は請求項２に記載の耐用年数算定システム。
【請求項４】
前記第２の算出部は、
前記査定部位の状態に基づいて、前記査定部位ごとに耐用年数の増加分又は減少分を示す第２の補正値を算出し、
前記第２の補正値と前記状態の度合いを示す第２の係数とを乗算して算出された値を前記耐用年数補正値に含める
請求項１乃至請求項３のいずれか一項に記載の耐用年数算定システム。
【請求項５】
前記第２の算出部は、
前記査定部位の状態及び前記状態の度合いを示す値に基づいて、前記査定部位ごとに耐用年数の増加分又は減少分を示す第２の補正値を決定し、
前記第２の補正値を前記耐用年数補正値に含める
請求項１乃至請求項３のいずれか一項に記載の耐用年数算定システム。
【請求項６】
前記物件は、建築物又は工作物を含み、
前記査定部位は、少なくとも躯体と、外部仕上と、内部仕上と、住宅設備とに分類される
請求項１乃至請求項５のいずれか一項に記載の耐用年数算定システム。
【請求項７】
物件に対する評価結果を用いて前記物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出することと、
前記査定部位ごとに前記物件の標準耐用年数及び経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出することと、
前記査定部位ごとに前記物件の工事価格及び前記第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出することと、
前記査定部位ごとに前記物件の耐用年数補正値に応じて前記第１の価格より増減させる第２の価格を算出することと、
前記査定部位ごとの前記第１の価格と前記第２の価格を前記物件全体で合算した第３の価格に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出することと、
を具備する
耐用年数算定方法。
【請求項８】
コンピュータを、
物件に対する評価結果を用いて前記物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出する手段と、
前記査定部位ごとに前記物件の標準耐用年数及び経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出する手段と、
前記査定部位ごとに前記物件の工事価格及び前記第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出する手段と、
前記査定部位ごとに前記物件の耐用年数補正値に応じて前記第１の価格より増減させる第２の価格を算出する手段と、
前記査定部位ごとの前記第１の価格と前記第２の価格を前記物件全体で合算した第３の価格に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する手段と
して機能させる
耐用年数算定プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建築物及び工作物の耐用年数算定システム、耐用年数算定プログラム、及び耐用年数算定方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
土地、建築物などの不動産を担保に金融機関より融資を受ける場合、金融機関は不動産に対し、一定の基準に基づいて担保評価を行う。例えば、建築物の評価においては、建築物の種類に応じた一般的な耐用年数及び建築後の経過年数などを用いて建築物の残存耐用年数が算出され、この残存耐用年数に基づいて建築物の現在の価値が決定される。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１６−２１２８４５号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
上述のように担保評価の過程で算出される建築物の残存耐用年数（余寿命）は、建築物の現在の劣化状態いかんにかかわらず、単に建築物の想定耐用年数から経過年数を減算することにより算出される場合が多い。具体的には、建築物の実際の耐用年数よりも大幅に少ない税法上の減価償却期間（例えば２２年）が想定耐用年数として用いられる場合がある。建築後の経過年数がこの想定耐用年数を超えると、一律に建築物の残存耐用年数は０となり、すなわち建築物の価値がないものと判断される。この結果、建築物の所有者は金融機関より融資が受けられない場合があった。
【０００５】
また、建築物に修繕・交換などの改修が施された場合、建築物の実際の残存耐用年数は延びると考えられる。しかしながら、改修のための施工項目の中には、例えば高価ではあるが建築物の残存耐用年数の増加への寄与が小さい施工項目がある一方で、低価格であるが建築物の残存耐用年数の増加へ大きく寄与する施工項目もある。このため、修繕の影響を定量的に建築物の耐用年数の評価に取り入れることは困難であった。
【０００６】
そこで、実態的な耐用年数が不明な建築物又は工作物について、定量的かつ客観的な態様年数又はこれに準ずる指標を算出することで、不動産価値の把握方法の改善が期待される。また、当該数値は、不動産取引における物件査定を行う際、又は、物件の処分・活用の検討を行う際などの判断材料としても有用である。
【０００７】
本発明は、上記事情に鑑みてなされており、建築物又は工作物の現在の劣化状態、又は、過去の改修による耐用年数の回復を考慮に入れることにより残存耐用年数を精度良くかつ簡便に算定する耐用年数算定システム、耐用年数算定方法及び耐用年数算定プログラムを提供する。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明の実施形態によれば、耐用年数算定システムは、物件の工事価格、標準耐用年数及び経過年数に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する第１の算出部と、前記物件に対する評価結果を用いて前記物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出する第２の算出部とを備える。前記第１の算出部は、前記査定部位ごとに前記標準耐用年数及び前記経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出し、前記査定部位ごとに前記工事価格及び前記第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出し、前記査定部位ごとに前記物件の耐用年数補正値に応じて前記第１の価格より増減させる第２の価格を算出し、前記査定部位ごとの前記第１の価格と前記第２の価格を前記物件全体で合算した第３の価格に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する。
【発明の効果】
【０００９】
本発明によれば、建築物又は工作物の現在の劣化状態、又は、過去の改修による耐用年数の回復を考慮に入れることにより残存耐用年数を精度良くかつ簡便に算定できる。
【図面の簡単な説明】
【００１０】
【図１】第１の実施形態に係る耐用年数算定システムの一例を示すブロック図。
【図２】第１の実施形態に係る改修評価又は観察評価による耐用年数の補正例を示すグラフ。
【図３】第１の実施形態に係る耐用年数補正テーブルの一例を示す図。
【図４】第１の実施形態に係る改修情報及び検査データの一例を示す図。
【図５】第１の実施形態に係る耐用年数算出処理の一例を示すフローチャート。
【図６】第１の実施形態に係る耐用年数算出処理における計算例を示す図。
【図７】第２の実施形態に係る耐用年数補正テーブルの一例を示す図。
【図８】第２の実施形態に係る耐用年数算出処理の一例を示すフローチャート。
【図９】第２の実施形態に係る耐用年数算出処理における計算例を示す図。
【図１０】第２の実施形態に係る耐用年数補正前後の残存価格割合の比較例を示すグラフ。
【発明を実施するための形態】
【００１１】
以下、図面を参照して、発明の実施形態について説明する。この説明においては、全図にわたり共通の部分には共通の参照符号を付す。
【００１２】
以下に説明する各実施形態において、建築物とは、基礎、躯体、屋根、外部建具、内部建具、外壁、内壁などの部位を含む建築物本体、及び、住宅設備などの付属設備を含む。
【００１３】
躯体は、例えば、土台、床組、束、梁、桁、天井裏などを含む。屋根は、例えば、屋根本体、雨樋などを含む。
【００１４】
また、査定部位とは、建築物の評価が行われる際に区分けされる建築物の部位を指す。
【００１５】
［第１の実施形態］  
本実施形態に係る耐用年数算定システムにおいては、まず、建築物の査定部位ごとの標準的な耐用年数から、建築後の経過年数を減算した標準残存耐用年数が算出される。次に、査定部位ごとに改修による評価及び観察による評価に基づいて耐用年数補正値が算出される。また、標準残存耐用年数に耐用年数補正値が加減算されることにより、建築物の実際の残存耐用年数が算出される。さらに、実際の残存耐用年数に基づいて残存価格が算出され、これに基づいて建築物全体の残存耐用年数が算出される。
【００１６】
なお、本実施形態において、査定部位には主に躯体、外部仕上、内部仕上、設備の４種類が含まれるものとする。外部仕上は、例えば、外壁、軒裏、外部金物、バルコニー、外部階段、屋根、外部建具などの総称である。内部仕上は、例えば、内部建具、内壁、柱、屋内梁、床、天井、階段などの総称である。また、設備には、例えば、システムキッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ、洗濯機防水パン、下駄箱収納など種々の設備が含まれるものとする。
【００１７】
図１は、本実施形態に係る耐用年数算定システム１を示すブロック図である。
【００１８】
耐用年数算定システム１は、第１のメモリ２、第２のメモリ３、プロセッサ４、出力部５、データベースＤＢなどを備え、これらはバスＢを介して互いに通信可能に接続されている。
【００１９】
データベースＤＢは、例えば物件データＤ１、検査データＤ２、施工事例データＤ３を格納する。
【００２０】
物件データＤ１は、例えば建築情報Ｄ１１、改修情報Ｄ１２を含む。建築情報Ｄ１１は、例えば建築物の所在地、家屋番号、建築物本体の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）、建築物の階数、建築年データなどを含む。また、改修情報Ｄ１２は、建築物の部材項目ごとの改修（例えば、修繕、交換又はリフォームなど）の有無、又は改修の年月日などの情報を含む。なお、物件データＤ１は上述のものに限られず、その他の建築物に関する情報が含まれてもよい。なお、改修情報Ｄ１２は、検査データＤ２に含まれていてもよい。
【００２１】
検査データＤ２は、建築物の査定部位に対する検査（インスペクション）結果を含む。検査データＤ２は、例えば検査者の観察により得られる。例えば、検査データＤ２は、建築物の査定部位ごとの劣化の範囲及び状態を数値化した状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２を含む。検査データＤ２の詳細については、図４を用いて後述する。
【００２２】
施工事例データＤ３は、例えば施工事例データＤ３は、工事価格情報Ｄ３１、価格構成比率Ｄ３２、標準耐用年数Ｄ３３、耐用年数補正テーブルＤ３４を含む。
【００２３】
工事価格情報Ｄ３１は、当該建築物が建築された際の査定部位ごとの実際の工事価格を示す情報である。
【００２４】
価格構成比率Ｄ３２は、査定部位ごとの建築物全体の価格に対する価格の割合を示す。価格構成比率Ｄ３２は、例えば、工事価格情報Ｄ３１に基づいて決定されてもよく、又は、過去の査定部位ごとの価格に関するデータを集計し、統計的手法に基づいて決定されてもよい。各査定部位の価格構成比率Ｄ３２の和は、例えば１である。
【００２５】
また、価格構成比率Ｄ３２は、例えば木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建築物の構造に応じて異なる値が設定されてもよい。
【００２６】
標準耐用年数Ｄ３３は、査定部位ごとにあらかじめ定められた標準的な耐用年数を示す。標準耐用年数Ｄ３３は、建築物の構造ごとに異なって定められてもよく、物件ごとに異なって定められてもよい。
【００２７】
耐用年数補正テーブルＤ３４は、検査データＤ２に含まれる状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２に基づいて、耐用年数補正値を決定するために定められるテーブルである。耐用年数補正テーブルＤ３４は、耐用年数算定システム１にあらかじめ入力される。なお、耐用年数補正テーブルＤ３４は、査定部位ごとに異なるテーブルを含んでいてもよい。耐用年数補正テーブルＤ３４の詳細については、図３を用いて後述する。
【００２８】
なお、物件データＤ１、検査データＤ２、及び施工事例データＤ３は、あらかじめデータベースＤＢに格納されていることが好ましい。
【００２９】
第１のメモリ２は、例えばハードディスク、ＳＳＤ（Solid State Drive）、フラッシュメモリなどにより構成され、第２のメモリ３とともに記憶領域を構成する。
【００３０】
第１のメモリ２は、各種ソフトウェア又はデータを格納する。各種ソフトウェアは、オペレーティングシステム（ＯＳ）、データ管理プログラム、及び各種アプリケーション・プログラムなどを含む。第１のメモリ２は、プログラムＰ、結果データＲを格納する。結果データＲは、第２のメモリ３に格納されてもよい。
【００３１】
メインメモリとしての第２のメモリ３は、例えばＲＡＭ（Random Access Memory）により構成され、ワークエリアなどとして使用される。ワークエリアは、プロセッサ４が各種ソフトウェアを実行する際に使用される。
【００３２】
プロセッサ４は、各種ソフトウェアを実行し、耐用年数算定システム１全体を制御する。プロセッサ４は、例えば、ＣＰＵ（Central Processing Unit）、ＭＰＵ（Micro Processing Unit）、ＤＳＰ（Digital Signal Processor）などである。
【００３３】
プロセッサ４は、例えば、第１のメモリ２に格納され、又は、第１のメモリ２から第２のメモリ３に読み出されたプログラムＰを実行することにより、例えば、耐用年数算出部４１、補正値算出部４２、又は、出力制御部４３として機能する。
【００３４】
耐用年数算出部４１は、建築物の残存耐用年数を算出する。より具体的には、耐用年数算出部４１は、物件データＤ１に含まれる建築年データより、建築物の建築後の経過年数を算出する。また、耐用年数算出部４１は、データベースＤＢの施工事例データＤ３に含まれる標準耐用年数Ｄ３３よりこの経過年数を減算することにより、標準残存耐用年数を算出する。耐用年数算出部４１は、標準残存耐用年数に補正値算出部４２が算出した耐用年数補正値を加減算することにより、建築物の実際の残存耐用年数を算出する。さらに、耐用年数算出部４１は、実際の残存耐用年数に基づいて建築物の残存価格を算出し、当該残存価格に基づいて建築物全体の残存耐用年数を算出する。
【００３５】
補正値算出部４２は、データベースＤＢに含まれる検査データＤ２を用いて、建築物の耐用年数補正値を算出する。補正値算出部４２は、例えば改修評価部４ａ及び観察評価部４２ｂを含む。
【００３６】
改修評価部４２ａは、物件データＤ１に含まれる改修情報Ｄ１２に基づき、改修による耐用年数補正値を算出する。
【００３７】
観察評価部４２ｂは、検査データＤ２に含まれる状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２に基づき、例えば耐用年数補正テーブルＤ３４を参照することにより、観察による耐用年数補正値を算出する。
【００３８】
なお、耐用年数算出部４１及び補正値算出部４２は、一体の処理部として構成されていてもよい。
【００３９】
出力制御部４３は、第１のメモリ２に格納された結果データＲを、出力部５へ送信する。出力制御部４３は、耐用年数算出部４１に含まれていてもよい。
【００４０】
出力部５は、耐用年数算定システム１の出力結果を出力する。出力部５は、例えば、ディスプレイ又はプリンタなどでもよい。
【００４１】
図２は、本実施形態に係る改修評価又は観察評価による耐用年数の補正例を示すグラフである。当該グラフの縦軸は、残存価格割合（単位：％）を示し、横軸は経過年数（単位：年）を示す。より具体的には、図２は、例えば査定部位「内壁」に対し、時点Ｍ１，Ｍ２において改修を行い、さらに時点Ｍ３において観察評価を行うことにより、当該内壁の耐用年数が増減する様子を視覚的に示したグラフである。
【００４２】
内壁の耐用年数は、標準耐用年数Ｄ３３に格納されており、例えば２６年であるとする。この場合、改修評価又は観察評価を実施しなければ、内壁の残存価格割合は、経過年数とともにグラフＵ１に沿って２６年で０％となる。
【００４３】
例えば５年経過時点（時点Ｍ１）において、内壁全体に対する８０％の範囲で第１の改修を行ったとする。この結果、内壁の残存耐用年数は、5（年）×0.8＝4（年）延び、26（年）＋4（年）＝30（年）となる。図４上で内壁の残存価格割合を示すグラフは、時点Ｍ１においてグラフＵ１からグラフＵ２に変化する。
【００４４】
次に、１０年経過時点（時点Ｍ２）において、内壁全体に対する５０％の範囲で第２の改修を行ったとする。時点Ｍ１における第１の改修により残存耐用年数が４年延びたため、時点Ｍ２における内壁は、10（年）−4（年）＝6（年）経過相当である。この状態から５０％の範囲で第２の改修が行われると、内壁の残存耐用年数は、6（年）×0.5＝3（年）延び、30（年）＋3（年）＝33（年）となる。図４上で内壁の残存価格割合を示すグラフは、時点Ｍ２においてグラフＵ２からグラフＵ３に変化する。
【００４５】
なお、２０年経過時点（時点Ｍ３）においては、２回の改修を考慮に入れない場合（グラフＵ１）の残存価格割合は23.07％であるのに対し、２回の改修を考慮に入れた場合（グラフＵ３）の残存価格割合は50.00％まで増加することが分かる。
【００４６】
さらに、時点Ｍ３において、内壁の観察評価を行ったとする。図４の例では、時点Ｍ３における観察評価の結果、劣化が認められたため、残存価格割合が低下し残存耐用年数が33（年）から32（年）へ減少している。図４上で内壁の残存価格割合を示すグラフは、時点Ｍ３においてグラフＵ３からグラフＵ４に変化する。すなわち、図４の例では、時点Ｍ１及びＭ２の改修評価及び時点Ｍ３における観察評価を考慮した結果、内壁の残存耐用年数は当初の２６年から３２年へ延伸したことがわかる。
【００４７】
以上示した例のように、本実施形態に係る耐用年数算定システム１は、住宅の寿命に影響する査定部位に着目し、改修部位の機能回復及び観察部位の劣化度合いを考慮した耐用年数を算定することを目的とする。
【００４８】
図３は、本実施形態に係る耐用年数補正テーブルＤ３４の一例を示す図である。耐用年数補正テーブルＤ３４は、上述のように観察評価による耐用年数補正値の算出を行うためのテーブルである。
【００４９】
耐用年数補正テーブルＤ３４は、例えば査定部位ごとに状態が定義され、さらに各状態ごとに耐用年数補正値（単位：年）が設定される。状態Ｅ１は「良好」を示し、状態Ｅ２は「標準」を示し、状態Ｅ３は「悪い」を示す。状態Ｅ１において、耐用年数補正値は正の値となる。すなわち、観察による評価を行った結果、状態が良好である査定部位は、耐用年数が増加する。一方、状態Ｅ３において、耐用年数補正値は負の値となる。すなわち、観察による評価を行った結果、状態が悪い査定部位は、耐用年数が減少する。標準状態であることを示す状態Ｅ２においては、耐用年数補正値を０とし、耐用年数の補正を行わないものとする。
【００５０】
なお、上述の耐用年数補正テーブルＤ３４はあくまで一例であり、耐用年数補正テーブルＤ３４は他の値、又は他の形式のデータ構造、表現方法により表されてもよい。
【００５１】
図４は、本実施形態に係る改修情報Ｄ１２及び検査データＤ２の一例を示す図である。
【００５２】
改修情報Ｄ１２は、例えば、改修後の経過年数及び改修範囲に関する情報を含む。改修後の経過年数は、耐用年数算定システム１を利用して耐用年数を算出する時点における、改修後の経過年数を示す。改修範囲は、各査定部位に対する改修を行った範囲の割合（範囲係数）である。なお、改修を行っていない査定部位は空欄とし、改修後１年未満の場合、経過年数は０とする。
【００５３】
例えば、図４の例においては、１０年前に外部仕上全体の３０％の範囲に対して改修が行われ、５年前に内部仕上全体の３０％の範囲に対して改修が行われ、１年未満に設備全体の５０％の範囲に対して改修が行われたことを示している。
【００５４】
検査データＤ２は、上述のように、状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２を含む。状態情報Ｄ２１のとりうる状態は、耐用年数補正テーブルＤ３４のとりうる状態と一致する。範囲情報Ｄ２２は、各状態の度合いを示す数値であり、例えば０〜１の値で表される。
【００５５】
また、観察による評価を行った結果算出される耐用年数補正値は、図３に示す各状態に対応する耐用年数補正値と範囲情報Ｄ２２との乗算により求められる。すなわち、換言すれば、範囲情報Ｄ２２は耐用年数補正値に対して重みづけを行うための係数（重み係数）である。
【００５６】
例えば、図４の例においては、躯体の状態は標準（３０％）であり、外部仕上の状態は良好（３０％）であり、内部仕上の状態は悪く（３０％）、設備の状態は標準（８０％）であることを示している。
【００５７】
以下、図５及び図６を用いて、耐用年数算出処理の詳細について説明する。  
【００５８】
図５は、本実施形態に係る耐用年数算出処理の一例を示すフローチャートである。また、図６は、本実施形態に係る耐用年数算出処理における計算例を示す図である。なお、図６の各行は、査定部位ごとにデータベースＤＢより読み出される、又は、図５の処理により算出される各種価格及び年数の例を示す。図６の各行は「記号」列の記号を用いて識別される。「計算式」列は各行の値を算出するための計算式が記号を用いて表される。また、耐用年数補正テーブルＤ３４、改修情報Ｄ１２及び検査データＤ２は、図３及び図４に示したものと同様であるとする。
【００５９】
図５において、例えば第１のメモリ２に格納されているプログラムＰは、第２のメモリ３に格納され、プロセッサ４はプログラムＰを実行可能な状態となっているとする。また、物件データＤ１、検査データＤ２、施工事例データＤ３は、あらかじめデータベースＤＢに格納されているものとする。
【００６０】
ステップＳ１０１において、耐用年数算出部４１は、データベースＤＢより物件データＤ１、検査データＤ２、施工事例データＤ３を読み出し、第２のメモリ３又は第１のメモリ２に格納する。
【００６１】
ステップＳ１０２において、耐用年数算出部４１は、施工事例データＤ３の工事価格情報Ｄ３１及び標準耐用年数Ｄ３３より、建築物の１年あたりの償却額（以下、年償却額と呼ぶ）を算出する。より具体的には、まず、耐用年数算出部４１は、工事価格情報Ｄ３１より得られる工事価格を標準耐用年数Ｄ３３で除算し、査定部位ごとの年償却額を求める。次に、耐用年数算出部４１は、査定部位ごとの年償却額を全ての査定部位について足し合わせることにより、建築物全体の年償却額を算出する。
【００６２】
例えば、図６に示す計算例において、工事価格情報Ｄ３１より得られる査定部位ごとの工事価格はＡ行に示す数値（単位：万円）であり、査定部位ごとの標準耐用年数Ｄ３３はＢ行に示す数値（単位：年）であるとする。この場合、査定部位ごとにＣ行に示すように年償却額（単位：万円／年）が算出され、これらの合計値（2.918万円／円）が建築物全体の年償却額となる。すなわち、図６の例では、建築物全体の工事価格より、１年あたり2.918万円ずつ償却される。
【００６３】
ステップＳ１０３において、耐用年数算出部４１は、標準耐用年数Ｄ３３及び物件データＤ１の建築情報Ｄ１１より得られる建築物の経過年数より、標準残存耐用年数を算出する。より具体的には、まず耐用年数算出部４１は、建築情報Ｄ１１に含まれる建築年月日に基づいて経過年数を算出し、査定部位ごとに標準耐用年数Ｄ３３から経過年数を減算することにより、査定部位ごとの標準残存耐用年数を算出する。
【００６４】
なお、経過年数は、査定部位ごとに算出されてもよい。例えば、建築情報Ｄ１１に建築年月日とは異なる各査定部位の完成日等、又は、住宅設備等の納入日等が含まれる場合は、これらの日付に基づき、査定部位ごとに経過年数が算出されてもよい。
【００６５】
例えば、図６に示す計算例において、建築情報Ｄ１１に含まれる査定部位ごとの経過年数はＤ行に示す数値（単位：年）であるとする。この場合、Ｂ行の標準耐用年数よりＤ行の経過年数を減算することにより、Ｅ行に示すように査定部位ごとの標準残存耐用年数が算出される。
【００６６】
ステップＳ１０４において、耐用年数算出部４１は、得られた査定部位ごとの標準残存耐用年数に査定部位ごとの年償却額を乗算することにより、査定部位ごとの標準残存価格を求める。
【００６７】
例えば、図６に示す計算例において、査定部位ごとに、Ｅ行に示す標準残存耐用年数にＣ行に示す年償却額が乗算されることにより、Ａ’行に示すように査定部位ごとの標準残存耐用年数が算出される。
【００６８】
以下、ステップＳ１０５乃至Ｓ１０７において、補正値算出部４２は、観察及び改修による耐用年数補正値を算出する。
【００６９】
ステップＳ１０５において、改修評価部４２ａは、査定部位ごとに、標準耐用年数Ｄ３３から改修情報Ｄ１２に含まれる改修後の経過年数を減算することにより、改修後の残存耐用年数を算出する。また、改修評価部４２ａは、査定部位ごとに、改修後の残存耐用年数から標準残存耐用年数を減算することにより、改修により増加した耐用年数を算出する。なお、改修評価部４２ａは、査定部位ごとに経過年数から改修後の経過年数を減算することにより、改修により増加した耐用年数を算出してもよい。
【００７０】
さらに、改修評価部４２ａは、査定部位ごとに、改修により増加した耐用年数と改修情報Ｄ１２に含まれる範囲係数を乗算することにより、改修による耐用年数補正値を算出する。
【００７１】
例えば、図６に示す計算例において、図４で上述した各査定部位における改修後の経過年数及び範囲係数は、Ｘ１行、Ｇ１行のようになる。Ｂ行に示す標準耐用年数よりＸ１行に示す改修後の経過年数を減算することにより、Ｘ２行に示すように改修後の残存耐用年数が算出される。また、Ｘ２行に示す改修後の残存耐用年数からＥ行に示す標準残存耐用年数を減算することにより、Ｆ１行に示すように改修により増加した年数が算出される。査定部位ごとに、このＦ１行に示す改修により増加した年数とＧ１行に示す範囲係数を乗算することにより、Ｈ１行に示すように改修による耐用年数補正値が算出される。
【００７２】
ステップＳ１０６において、観察評価部４２ｂは、査定部位ごとに、施工事例データＤ３の耐用年数補正テーブルＤ３４を参照し、検査データＤ２に含まれる状態情報Ｄ２１に対応する増減年数を読み出す。次に、観察評価部４２ｂは、査定部位ごとに、当該増減年数と検査データＤ２に含まれる範囲情報Ｄ２２が示す重み係数とを乗算することにより、観察による耐用年数補正値を算出する。
【００７３】
例えば、図６に示す計算例において、図４で上述した各査定部位における状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２（重み係数）は、Ｙ１行、Ｇ２行のようになる。Ｙ１行に示す状態情報Ｄ２１は、図３の耐用年数補正テーブルＤ３４を参照することにより、査定部位ごとにＹ２に示す耐用年数補正値に変換される。査定部位ごとに、このＹ２行に示す耐用年数補正値とＧ２行に示す重み係数を乗算することにより、Ｈ２行に示すように観察による耐用年数補正値が算出される。
【００７４】
ステップＳ１０７において、補正値算出部４２は、ステップＳ１０５及びステップＳ１０６において得られた改修による耐用年数補正値及び観察による耐用年数補正値を合計し、建築物全体の耐用年数補正値を算出する。また、ステップＳ１０７において、耐用年数算出部４１は、査定部位ごとにステップＳ１０３で得られた標準残存耐用年数に、当該耐用年数補正値を加算することにより、改修評価及び観察評価後（以下、評価後と呼ぶ）の残存耐用年数を算出する。
【００７５】
例えば、図６に示す計算例において、Ｈ１行に示す改修による耐用年数補正値とＨ２行に示す観察による耐用年数補正値とが合算されることにより、Ｈ行に示すように建築物全体の耐用年数補正値が算出される。また、査定部位ごとに、Ｅ行に示す標準残存耐用年数にＨ行に示す耐用年数補正値が加算されることにより、Ｉ行に示すように評価後の残存耐用年数が算出される。なお、評価後の残存耐用年数は、Ｂ行に示す標準耐用年数を超えないように、かつ、正の値となるように制限されることが好ましい。
【００７６】
ステップＳ１０８において、耐用年数算出部４１は、査定部位ごとにステップＳ１０７で得られた耐用年数補正値に相当する価格（以下、補正価格と呼ぶ）を算出し、当該補正価格に基づいて建築物全体の評価後の残存価格を算出する。より具体的には、耐用年数算出部４１は、工事価格に、標準耐用年数に対する耐用年数補正値の比率を乗算することにより、査定部位ごとの補正価格を算出する。なお、耐用年数補正値が負の値の場合、補正価格も負の値となりうる。次に、耐用年数算出部４１は、ステップＳ１０４で得られた標準残存価格に、当該補正価格を加算することにより、評価後の残存価格を算出する。さらに、耐用年数算出部４１は、評価後の残存価格を全ての査定部位について足し合わせることにより、建築物全体の残存価格を算出する。
【００７７】
例えば、図６に示す計算例において、査定部位ごとに、Ｂ行の標準耐用年数に対するＨ行の耐用年数補正値の比率をＡ行の工事価格と乗算することにより、α行に示すように補正価格が算出される。次に、Ａ’行に示す標準残存価格と当該補正価格とが合算されることにより、Ａ”行に示すように評価後の残存価格が算出される。そして、査定部位ごとの当該残存価格の合計値（60.449万円）が建築物全体の評価後の残存価格となる。
【００７８】
ステップＳ１０９において、耐用年数算出部４１は、建築物全体の評価後の残存耐用年数を算出する。より具体的には、耐用年数算出部４１は、まず、査定部位ごとに評価後の残存価格を評価後の残存耐用年数で除算し、得られた評価後の年償却額を全ての査定部位について足し合わせることにより、建築物全体の評価後の年償却額を求める。次に、耐用年数算出部４１は、ステップＳ１０８において得られた建築物全体の評価後の残存価格を、建築物全体の評価後の年償却額で除算することにより、建築物全体の評価後の残存年数を算出する。
【００７９】
なお、評価後の年償却額は、ステップＳ１０７で上述した評価後の残存耐用年数を算出する際の制限に該当しない場合は、評価前の年償却額と同額となる。
【００８０】
例えば、図６に示す計算例において、建築物全体の評価後の年償却額は、Ｃ’行に示す合計値（2.918万円／年）となる。これは、Ｃ行で求めた建築物全体の年償却額と同額である。また、Ｊ行に示す建築物全体の評価後の残存耐用年数は、Ａ”行に示す評価後の残存価格を当該年償却額で除算することにより、60.449（万円）／2.918（万円／年）＝20.713（年）と算出される。
【００８１】
ステップＳ１１０において、出力制御部４３は、評価後の経過年数などを含む結果データＲを、出力部５に送信する。結果データＲには、上述以外のデータが含まれていてもよい。例えば、結果データＲには、ステップＳ３０６までの耐用年数算出部４１及び補正値算出部４２により得られる計算結果（例えば、図５に含まれるＡ行からＸ’行までのデータ）のうちいずれかが含まれていてもよい。出力部５は、受信した結果データＲを出力する。なお、出力制御部４３は、結果データＲをデータベースＤＢに格納してもよい。
【００８２】
以上の図６に示す計算例においては、税法上の減価償却期間を２２年とした場合、経過年数１７年を差し引くと、税法上の残存期間は２２（年）−１７（年）＝５（年）となる。しかしながら、本実施形態に係る耐用年数算定システム１を用いることにより、当該建築物の残存耐用年数は20.713（年）と判定される。
【００８３】
したがって、耐用年数算定システム１を用いることにより、金融機関などの建築物に対する担保評価が改善し、建築物の所有者はより多くの融資を受けることができる。
【００８４】
以上説明した本実施系形態においては、耐用年数算定システム１は、あらかじめデータベースＤＢに格納された建築物の物件データＤ１、検査データＤ２、施工事例データＤ３を用いて建築物の年償却額、標準残存価格を算出する。また、耐用年数算定システム１は、改修評価及び観察評価の結果に基づいて耐用年数補正値を算出し、耐用年数補正値を考慮した建築物の残存価格及び残存耐用年数を算出する。これにより、建築物の評価時点の状態を適切に反映した、精度のよい残存価格及び残存耐用年数の算出が可能となる。
【００８５】
また、本実施系形態において、耐用年数算定システム１は、改修後の経過年数及び改修範囲に基づいて改修による耐用年数補正値を算出する。これにより、改修が耐用年数に及ぼす影響を適切に取り入れた建築物の残存耐用年数の算出が可能となる。また、耐用年数算定システム１は、状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２に基づいて観察による耐用年数補正値を算出する。これにより、劣化状態が耐用年数に及ぼす影響を適切に取り入れた建築物の残存耐用年数の算出が可能となる。
【００８６】
［第２の実施形態］  
第１の実施形態においては、建築物の査定部位を躯体、外部仕上、内部仕上、設備の４種類とした。一方、本実施形態においては、建築物の査定部位を第１の実施形態よりも細かく分類する。より具体的には、建築物の査定部位には、例えば基礎、躯体、屋根、外部建具、内部建具、外壁、内壁、住宅設備が含まれるとする。例えば、屋根、外部建具、外壁は第１の実施形態の外部仕上に含まれ、内部建具、内壁は第１の実施形態の内部仕上に含まれる。
【００８７】
また、本実施形態においては、観察による耐用年数補正値を算出する際の耐用年数補正テーブルが第１の実施形態よりも詳細に定義される。
【００８８】
これにより、本実施形態に係る耐用年数算定システムにおいては、査定部位ごとのより詳細な観察結果を反映した建築物の残存耐用年数を算出可能である。
【００８９】
また、第１の実施形態においては、建築物の残存価格を基準に残存耐用年数を算出した。一方、本実施形態においては、建築物の残存価格割合を基準に残存耐用年数を算出する例について説明する。
【００９０】
なお、本実施形態においては、改修による耐用年数補正値の算出は省略する。また、本実施形態に係る耐用年数算定システム１の構成は第１の実施形態と同様であるため、説明を省略する。
【００９１】
図７は、本実施形態に係る耐用年数補正テーブルＤ３４の一例を示す図である。
【００９２】
本実施形態に係る耐用年数補正テーブルＤ３４は、例えば補正値テーブルＴ１〜Ｔ４を含む。各補正値テーブルＴ１〜Ｔ４の行は状態情報Ｄ２１を示し、列は範囲情報Ｄ２２を示す。そして、状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２の組み合わせごとに、耐用年数補正値（単位：年）が設定される。
【００９３】
状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２は、記号及び数値で表される。本実施形態において、状態情報Ｄ２１は、例えば劣化が進んでいないことを示す「Ａ」から、劣化が進んでいることを示す「Ｄ」までの４段階で表されるものとする。
【００９４】
範囲情報Ｄ２２は、例えば査定部位全体のうち劣化がしていない範囲を百分率で表す。本実施形態において、範囲情報Ｄ２２は、例えば査定部位全体に劣化がないことを示す「１００（％）」から、査定部位が全面劣化していることを示す「０（％）」まで、１０（％）刻みで１１段階で表される。
【００９５】
例えば、査定部位「内壁」の状態情報Ｄ２１が「Ｄ」、範囲情報Ｄ２２が「５０」である場合、当該「内壁」耐用年数補正値は、補正値テーブルＴ２を参照することにより「-7.5（年）」となる。
【００９６】
耐用年数補正テーブルＤ３４は、査定部位ごとに共通でもよく、異なっていてもよい。本実施形態においては、査定部位のうち「屋根」、「外部建具」、「内部建具」、「外壁」、「住宅設備」に対しては共通の補正値テーブルＴ１が用いられ、査定部位のうち「内壁」に対しては補正値テーブルＴ２が用いられる。
【００９７】
また、査定部位のうち例えば「基礎」及び「躯体」は、範囲情報Ｄ２２の如何に関わらず建築物に対する影響度が大きいため、状態情報Ｄ２１により耐用年数補正値が決定されることが好ましい。したがって、図７の例では、上述の補正値テーブルＴ１及びＴ２に加えて、「基礎」に対しては補正値テーブルＴ３が用いられ、「躯体」に対しては補正値テーブルＴ４が用いられる。
【００９８】
なお、上述の補正値テーブルＴ１〜Ｔ４はあくまで一例であり、耐用年数補正テーブルＤ３４は他の値、又は他の形式のデータ構造、表現方法により表されてもよい。
【００９９】
以下、図８及び図９を参照しながら、耐用年数算出処理の詳細について説明する。  
【０１００】
図８は、本実施形態に係る耐用年数算出処理の一例を示すフローチャートである。また、図９は、本実施形態に係る耐用年数算出処理における計算例を示す図である。なお、図９の各行は、査定部位ごとにデータベースＤＢより読み出される、又は、図８の処理により算出される各種割合及び年数の例を示す。図９の各行は「記号」列の記号を用いて識別される。「計算式」列には、各行の値を算出するための計算式が記号を用いて表される。
【０１０１】
ステップＳ３０１の処理は、ステップＳ１０１の処理と同様であるため、説明を省略する。
【０１０２】
ステップＳ３０２において、耐用年数算出部４１は、施工事例データＤ３の価格構成比率Ｄ３２及び標準耐用年数Ｄ３３より、建築物の１年あたりの償却額割合（以下、年償却額割合と呼ぶ）を算出する。より具体的には、まず、耐用年数算出部４１は、価格構成比率Ｄ３２を標準耐用年数Ｄ３３で除算し、査定部位ごとの年償却額割合を求める。次に、耐用年数算出部４１は、査定部位ごとの年償却額割合を全ての査定部位について足し合わせることにより、建築物全体の年償却額割合を算出する。
【０１０３】
例えば、図９に示す計算例において、査定部位ごとの価格構成比率Ｄ３２はＡ行に示す数値（単位：％）であり、査定部位ごとの標準耐用年数Ｄ３３はＢ行に示す数値（単位：年）であるとする。この場合、査定部位ごとにＣ行に示すように年償却額割合（単位：％／年）が算出され、これらの合計値（2.765％）が建築物全体の年償却額割合となる。すなわち、図９の例では、建築物全体の工事価格に対して１年あたり2.765％ずつ償却される。
【０１０４】
ステップＳ３０３において、耐用年数算出部４１は、査定部位ごとの標準残存耐用年数を算出する。ステップＳ３０３の処理は、ステップＳ１０３の処理と同様に行われる。
【０１０５】
例えば、図９に示す計算例において、建築情報Ｄ１１に含まれる査定部位ごとの経過年数はＤ行に示す数値（単位：年）であるとする。この場合、Ｂ行の標準耐用年数よりＤ行の経過年数を減算することにより、Ｅ行に示すように査定部位ごとの標準残存耐用年数が算出される。
【０１０６】
また、ステップＳ３０３において、耐用年数算出部４１は、得られた査定部位ごとの標準残存耐用年数に査定部位ごとの年償却額割合を乗算することにより、査定部位ごとの標準残存価格割合を求めてもよい。さらに、耐用年数算出部４１は、査定部位ごとの標準残存価格割合を全ての査定部位について足し合わせることにより、建築物全体の標準残存価格割合を算出してもよい。これにより、建築物が当該経過年数を経過した時点で、工事価格に対してどれほどの価値を有するかを算出可能である。
【０１０７】
例えば、図９に示す計算例において、査定部位ごとに、Ｅ行に示す標準残存耐用年数にＣ行に示す年償却額割合が乗算されることにより、Ｘ行に示すように標準残存耐用年数が算出され、これらの合計値（18.892％）が建築物全体の標準残存価格割合となる。すなわち、当該建築物には工事価格に対して18.892％の価値が残存していることがわかる。
【０１０８】
ステップＳ３０４において、補正値算出部４２は、観察による耐用年数補正値を算出する。より具体的には、観察評価部４２ｂは、査定部位ごとに検査データＤ２に含まれる状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２をキーとして施工事例データＤ３の耐用年数補正テーブルＤ３４を参照することにより、査定部位ごとの耐用年数補正値を決定する。
【０１０９】
例えば、図９に示す計算例において、Ｆ行に示す状態情報Ｄ２１及びＧ行に示す範囲情報Ｄ２２（単位：％）によれば、査定部位「屋根」の状態は「Ｂ」、範囲は「５０」である。したがって、これらをキーとして査定部位「屋根」に対応する補正値テーブルＴ１（図３参照）を参照することにより、査定部位「屋根」の耐用年数補正値は5.0（年）と求められる。同様の処理を査定部位ごとに繰り返すことにより、Ｈ行に示すように全ての査定部位についての耐用年数補正値が算出される。
【０１１０】
ステップＳ３０５において、耐用年数算出部４１は、ステップＳ３０３で得られた標準残存耐用年数に、ステップＳ３０４で得られた耐用年数補正値を加算することにより、観察評価後（以下、評価後と呼ぶ）の残存耐用年数を算出する。
【０１１１】
例えば、図９に示す計算例において、査定部位ごとに、Ｅ行に示す標準残存耐用年数にＨ行に示す耐用年数補正値を加算することにより、Ｉ行に示すように評価後の残存耐用年数が算出される。
【０１１２】
ステップＳ３０６において、耐用年数算出部４１は、ステップＳ３０５で得られた評価後の残存耐用年数に基づき、評価後の残存価格割合を算出する。より具体的には、耐用年数算出部４１は、査定部位ごとに、当該残存耐用年数にステップＳ３０２で得られた年償却額割合を乗算することにより、査定部位ごとの補正後の残存価格割合を算出する。また、耐用年数算出部４１は、評価後の残存価格割合を全ての査定部位について足し合わせることにより、建築物全体の残存価格割合を算出する。
【０１１３】
例えば、図９に示す計算例において、査定部位ごとに、Ｉ行に示す評価後の標準残存耐用年数に対してＣ行に示す年償却額割合が乗算されることにより、Ｘ’行に示すように評価後の残存価格割合が算出される。そして、査定部位ごとの当該残存価格割合の合計値（46.413％）が建築物全体の評価後の残存価格割合となる。
【０１１４】
さらに、ステップＳ３０６において、耐用年数算出部４１は、評価後の建築物全体の残存価格割合を年償却額割合で除算することにより、評価後の建築物全体の経過年数を算出する。
【０１１５】
図９に示す計算例においては、補正後の残存価格割合46.413％より、償却済の工事価格割合は100（％）−46.413（％）＝53.587（％）と算出される。これを図５のＣ行に示す年償却額割合（2.765％）で除算することにより、当該建築物の償却額割合から算出した経過年数は、53.587（％）／2.765（％／年）＝19.38（年）と算出される。すなわち、耐用年数算定システム１による評価前に比べ、耐用年数は35（年）−19.38（年）＝15.62（年）延びている。
【０１１６】
ステップＳ３０７において、出力制御部４３は、評価後の経過年数などを含む結果データＲを、出力部５に送信する。出力制御部４３の処理は、ステップＳ１１０と同様であるため、説明を省略する。
【０１１７】
図１０は、本実施形態に係る評価前後の残存価格割合の比較例を示すグラフである。
【０１１８】
図１０に含まれるグラフＶ１及びグラフＶ２の縦軸は残存価格割合（単位：％）、横軸は経過年数（単位：年）である。
【０１１９】
グラフＶ１は、税法上の減価償却期間を２２年とした場合、すなわち建築後２２年で建築物の価値が償却されると仮定した場合の残存価格割合の推移を表す。建築直後の残存価格割合は１００％であり、年数経過とともに直線的に建築物の残存価格は減少し、建築後２２年で残存価格割合は０％となる。
【０１２０】
グラフＶ２は、建築物の価格構成比率Ｄ３２及び標準耐用年数Ｄ３３が図９に示す値である場合の、当該建築物の標準残存価格割合の推移を表す。建築直後の残存価格割合は１００％であり、査定部位「基礎」の標準耐用年数１２０年が経過した時点で残存価格割合は０％となる。なお、グラフＶ２は、図９に示す標準残存価格割合（Ｘ行）の算出方法と同一の方法により算出される。
【０１２１】
グラフＶ２上の点Ｎ１は、図９に示す３５年経過時点での標準残存価格割合（Ｘ行）を表す。また、グラフ上の点Ｎ２は、図５に示す３５年経過時点での評価後の残存価格割合（Ｘ’行）を表す。
【０１２２】
金融機関などが建築物の担保評価を行う際に、従来のように税法上の減価償却期間を建築物の想定耐用年数として用いる場合、グラフＶ１を参照すると、３５年経過時点での残存価格は０であるため、建築物の価値はないものと判断されてしまう。
【０１２３】
しかしながら、本実施形態に係る耐用年数算定システム１を用いて標準残存価格割合を算出する場合、グラフＶ２を参照すると、３５年経過時点での残存価格割合は点Ｎ１に示すように18.892％と判断される。
【０１２４】
また、建築物の検査を実施し、得られた検査データＤ２を耐用年数算定システム１に入力することにより、耐用年数算定システム１は、上述のように現在の建築物の状態に基づいて標準残存価格割合を評価する。図９の例と同条件で標準残存価格割合を算出した場合、３５年経過時点での評価後の残存価格割合は点Ｎ２に示すように46.413％と判断される。これは、図９の例において上述したように、15.62年の耐用年数の増加に相当する。
【０１２５】
したがって、本実施形態に係る耐用年数算定システム１を用いることにより、金融機関などの建築物に対する担保評価が改善し、建築物の所有者はより多くの融資を受けることができる。
【０１２６】
以上説明した本実施形態に係る耐用年数算定システム１においては、査定部位及び観察による耐用年数補正値を算出する際の耐用年数補正テーブルが詳細に定義される。これにより、査定部位ごとのより詳細な観察結果を反映した建築物の残存耐用年数を算出可能となる。
【０１２７】
また、本実施形態においては、耐用年数算定システム１は、建築物の年償却額割合及び残存価格割合に基づいて、評価後の残存耐用年数を算出する。すなわち、償却額ではなく償却額割合を基準とすることで、計算過程において算出される数値は工事価格の大小に左右されないため、複数の物件間での数値比較、データ分析が容易となる。
【０１２８】
なお、本実施形態において、評価後の残存価格割合に、例えば建築物などの坪数と坪当たりの建築単価を乗算することにより、過去の改修履歴と検査による劣化状況を反映した建築物などの価値が試算可能となる。
【０１２９】
上記各実施形態において説明した耐用年数算定方法は、自由に組み合わせ可能である。例えば、第２の実施形態における観察による耐用年数補正値の算出と、第１の実施形態における改修による耐用年数補正値の算出を組み合わせることにより、耐用年数補正値が算出されるとしてもよい。
【０１３０】
また、耐用年数算定システム１は、建築物に対して今後実施される修繕の内容に基づいて、部材項目ごと又は査定部位ごとの状態情報Ｄ２１及び範囲情報Ｄ２２を修正してもよい。例えば、任意の査定部位の状態情報Ｄ２１が、劣化が進んでいることを示す「Ｄ」である場合、耐用年数算定システム１は、最低限のリフォームがなされるものと判断して状態情報Ｄ２１を「Ｃ」に自動的に修正してもよい。これにより、建築物が実際に取引される際の状態を適切に反映した残存価格及び残存耐用年数が算出可能となる。
【０１３１】
上記各実施形態において説明した耐用年数算定システム１は、建築物のうち主に戸建住宅の耐用年数の算定を行う場合を例示したが、例えば工場、事務所、倉庫、農業用ハウスなどの他の建築物にも適用可能である。また、当該耐用年数算定システム１は、土地に固定して設定される工作物全般についても同様に適用可能である。すなわち、当該耐用年数算定システム１は、建築物及び工作物全般を含む物件について同様に適用可能である。
【０１３２】
なお、本発明は上記で説明した実施形態に限定されず、各実施形態は、構成要素を削除、付加又は変更等をして実施することができる。また、各実施形態の各構成要素を適宜組み合わせ又は交換などをすることで、さらに異なる形態で実施することができる。このように、上記で説明した実施形態と直接的には異なる実施形態であっても、本発明と同様の趣旨のものは、本発明の実施形態として説明したものとして、その説明を省略している。
【符号の説明】
【０１３３】
１…耐用年数算定システム、２…第１のメモリ、３…第２のメモリ、４…プロセッサ、５…出力部、４１…耐用年数算出部、４２…補正値算出部、４２ａ…改修評価部、４２ｂ…観察評価部、４３…出力制御部、Ｂ…バス、ＤＢ…データベース、Ｄ１…物件データ、Ｄ２…検査データ、Ｄ３…施工事例データ、Ｄ１１…建築情報、Ｄ１２…改修情報、Ｄ２１…状態情報、Ｄ２２…範囲情報、Ｄ３１…工事価格情報、Ｄ３２…価格構成比率、Ｄ３３…標準耐用年数、Ｄ３４…耐用年数補正テーブル、Ｐ…プログラム、Ｒ…結果データ。
【図１】
2019152915.tif 000003
【図２】
2019152915.tif 000004
【図３】
2019152915.tif 000005
【図４】
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【図５】
2019152915.tif 000007
【図６】
2019152915.tif 000008
【図７】
2019152915.tif 000009
【図８】
2019152915.tif 000010
【図９】
2019152915.tif 000011
【図１０】
2019152915.tif 000012
【手続補正書】
【提出日】平成31年1月8日(2019.1.8)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
物件の工事価格、標準耐用年数及び経過年数に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する第１の算出部と、
前記物件に対する評価結果を用いて前記物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出する第２の算出部と、
を備え、
前記第１の算出部は、
前記査定部位ごとに前記標準耐用年数及び前記経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出し、
前記査定部位ごとに前記工事価格及び前記第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出し、
前記査定部位ごとに前記物件の耐用年数補正値に応じて前記第１の価格より増減させる第２の価格を算出し、
前記査定部位ごとの前記第１の価格と前記第２の価格を前記物件全体で合算した第３の価格に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する
耐用年数算定システム。
【請求項２】
前記第１の算出部は、前記査定部位ごとに、前記工事価格と前記標準耐用年数に対する前記耐用年数補正値の比率とを乗算することにより、前記第２の価格を算出する
請求項１に記載の耐用年数算定システム。
【請求項３】
前記第２の算出部は、
前記経過年数及び前記物件の改修後の経過年数に基づいて、前記査定部位ごとに耐用年数の増加分を示す第１の補正値を算出し、
前記第１の補正値と改修範囲を示す第１の係数とを乗算して算出された値を前記耐用年数補正値に含める
請求項１又は請求項２に記載の耐用年数算定システム。
【請求項４】
前記第２の算出部は、
前記査定部位の状態に基づいて、前記査定部位ごとに耐用年数の増加分又は減少分を示す第２の補正値を算出し、
前記第２の補正値と前記状態の度合いを示す第２の係数とを乗算して算出された値を前記耐用年数補正値に含める
請求項１乃至請求項３のいずれか一項に記載の耐用年数算定システム。
【請求項５】
前記第２の算出部は、
前記査定部位の状態及び前記状態の度合いを示す値に基づいて、前記査定部位ごとに耐用年数の増加分又は減少分を示す第２の補正値を決定し、
前記第２の補正値を前記耐用年数補正値に含める
請求項１乃至請求項３のいずれか一項に記載の耐用年数算定システム。
【請求項６】
前記物件は、建築物又は工作物を含み、
前記査定部位は、少なくとも躯体と、外部仕上と、内部仕上と、住宅設備とに分類される
請求項１乃至請求項５のいずれか一項に記載の耐用年数算定システム。
【請求項７】
プロセッサによって実行される耐用年数算定方法であって、
前記プロセッサが、物件に対する評価結果を用いて前記物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出することと、
前記プロセッサが、前記査定部位ごとに前記物件の標準耐用年数及び経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出することと、
前記プロセッサが、前記査定部位ごとに前記物件の工事価格及び前記第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出することと、
前記プロセッサが、前記査定部位ごとに前記物件の耐用年数補正値に応じて前記第１の価格より増減させる第２の価格を算出することと、
前記プロセッサが、前記査定部位ごとの前記第１の価格と前記第２の価格を前記物件全体で合算した第３の価格に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出することと、
を具備する
耐用年数算定方法。
【請求項８】
コンピュータを、
物件に対する評価結果を用いて前記物件に含まれる査定部位ごとの耐用年数補正値を算出する手段と、
前記査定部位ごとに前記物件の標準耐用年数及び経過年数に基づいて残存する第１の耐用年数を算出する手段と、
前記査定部位ごとに前記物件の工事価格及び前記第１の耐用年数に基づいて残存する第１の価格を算出する手段と、
前記査定部位ごとに前記物件の耐用年数補正値に応じて前記第１の価格より増減させる第２の価格を算出する手段と、
前記査定部位ごとの前記第１の価格と前記第２の価格を前記物件全体で合算した第３の価格に基づいて前記物件の残存耐用年数を算出する手段と
して機能させる
耐用年数算定プログラム。