(57)【要約】【課題】リフォームの価値が反映された信頼性の高い不動産物件の評価額を提供する。【解決手段】コンピュータに、不動産物件に関する情報に基づき所定のアルゴリズムに従って不動産物件の第１の評価額を算出する第１のステップと、不動産物件の建物部分のリフォームに関する情報に基づいてリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額を算出する第２のステップと、不動産物件のリフォーム部分の、リフォームしない場合の評価額である取替部分控除額を算出する第３のステップと、第１の評価額、リフォーム加算額、及び、取替部分控除額から、不動産物件の第２の評価額を算出する第４のステップと、を実行させるための不動産物件の評価額算出プログラムである。【選択図】図１３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
コンピュータに、
不動産物件に関する情報に基づき所定のアルゴリズムに従って前記不動産物件の第１の評価額を算出する第１のステップと、
前記不動産物件の建物部分のリフォームに関する情報に基づいてリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額を算出する第２のステップと、
前記不動産物件のリフォーム部分の、リフォームしない場合の評価額である取替部分控除額を算出する第３のステップと、
前記第１の評価額、前記リフォーム加算額、及び、前記取替部分控除額から、前記不動産物件の第２の評価額を算出する第４のステップと、
を実行させるための不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項２】
前記第２のステップにおいて、前記不動産物件の建物部分に含まれる複数の部位のそれぞれについて、新築で取得する場合の新築価格に基づいて上限値を設定し、前記上限値に基づいてリフォーム工事費を修正し、各部位の修正後のリフォーム工事費に基づいて前記リフォーム加算額を算出する、
請求項１に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項３】
前記第２のステップにおいて、前記各部位の修正後のリフォーム工事費をリフォーム時点から減価修正し、前記減価修正後の各部位のリフォーム工事費に基づいて前記リフォーム加算額を算出する、
請求項２に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項４】
前記第１のステップにおいて、前記不動産物件の現在の評価額を前記第１の評価額として算出し、
前記第３のステップにおいて、前記不動産物件の建物部分に含まれる複数の部位のそれぞれについて、新築で取得する場合の新築価格に対するリフォーム工事費の割合に現在時点の評価額を乗じた値を算出し、各部位について算出された値に基づいて前記取替部分控除額を算出する、
請求項１から３のいずれか一項に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項５】
前記第３のステップにおいて、前記割合の算出に用いられるリフォーム工事費として、前記不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、前記新築価格に基づいて設定された上限値に基づいて修正されたリフォーム工事費を用いる、
請求項４に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項６】
前記第１のステップにおいて、前記不動産物件の現在の評価額を前記第１の評価額として算出し、
前記第３のステップにおいて、前記不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、新築で取得する場合の新築価格に基づいて設定された上限値に基づいて修正されたリフォーム工事費を新築時点から減価修正した値を算出し、前記各部位について算出された値に基づいて、前記取替部分控除額を算出する、
請求項１から３のいずれか一項に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項７】
前記第２のステップにおいて、前記不動産物件がマンションの一室である場合に、前記マンションの一室に含まれる各部位について、前記マンションの前記一室の新築で取得される場合の価格に部位別の価格の構成割合を乗じた値を、前記新築で取得する場合の新築価格とする、
請求項２から６のいずれか一項に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項８】
前記第１のステップにおいて、前記第１の評価額を取引事例比較法で算出する、
請求項７に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項９】
前記第１のステップにおいて、前記不動産物件を新築で取得した場合の新築建物価格を前記第１の評価額として算出し、
前記第３のステップにおいて、前記不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、新築で取得した場合の新築価格に基づいて上限値を設定し、前記上限値に基づいてリフォーム工事費を修正し、前記各部位について修正されたリフォーム工事費に基づいて、前記取替部分控除額を算出し、
前記第４のステップにおいて、前記第１の評価額から前記取替部分控除額を控除した第１の額を減価修正し、前記第１の額が減価修正された値に前記リフォーム加算額を加算して前記第２の評価額を算出する、
請求項１から３のいずれか一項に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項１０】
前記第４のステップにおいて、前記不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、前記第１の額に対する、前記第１の額から前記修正されたリフォーム工事費が控除された額の割合を求め、前記割合と耐用年数に対する残存年数の割合とを乗じた第１の割合を求め、各部位の前記第１の割合に基づいて現在価値率を算出し、前記第１の額に前記現在価値率を乗じて前記第１の額の減価修正を行う、
請求項９に記載の不動産物件の評価額算出プログラム。
【請求項１１】
不動産物件に関する情報に基づいて所定のアルゴリズムに従って前記不動産物件の第１の評価額を算出する第１の算出部と、
前記不動産物件の建物部分のリフォームに関する情報に基づいてリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額を算出する第２の算出部と、
前記不動産物件のリフォーム部分の、リフォームしない場合の評価額である取替部分控除額を算出する第３の算出部と、
前記第１の評価額、前記リフォーム加算額、及び、前記取替部分控除額から、前記不動産物件の第２の評価額を算出する第４の算出部と、
を備える情報処理装置。
【請求項１２】
不動産物件に関する情報に基づき所定のアルゴリズムに従って前記不動産物件の第１の評価額を算出し記憶部に記憶する第１のステップと、
前記不動産物件の建物部分のリフォームに関する情報に基づいてリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額を算出し前記記憶部に記憶する第２のステップと、
前記不動産物件のリフォーム部分の、リフォームしない場合の評価額である取替部分控除額を算出し前記記憶部に記憶する第３のステップと、
前記第１の評価額、前記リフォーム加算額、及び、前記取替部分控除額から、前記不動産物件の第２の評価額を算出する第４のステップと、
を含む不動産物件の評価額算出方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、リフォームの価値を反映させた不動産物件の評価額を算出する技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
リフォームの価値を反映させた不動産物件の評価方法には、例えば、所定の評価方法によって算出された評価額にリフォーム工事費の一部又は全部を加算する方法、所定の評価方法によって算出された評価額に所定の割合を乗じた値を当該評価額に加算する方法等がある。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１７−６８７５１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上述のリフォームの価値を反映させた不動産物件の評価方法は、対象の不動産物件のリフォームの状況等を反映したものではなく、信頼性が低い。
【０００５】
本発明は、上記した問題に鑑み、リフォームの価値が反映された信頼性の高い不動産物件の評価額を提供可能な不動産物件の評価額算出プログラム、情報処理装置、及び、不動産物件の評価額算出方法を提供することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の態様の一つは、コンピュータに、不動産物件に関する情報に基づき所定のアルゴリズムに従って不動産物件の第１の評価額を算出する第１のステップと、不動産物件の建物部分のリフォームに関する情報に基づいてリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額を算出する第２のステップと、不動産物件のリフォーム部分の、リフォームしない場合の評価額である取替部分控除額を算出する第３のステップと、第１の評価額、リフォーム加算額、及び、取替部分控除額から、不動産物件の第２の評価額を算出する第４のステップと、を実行させるための不動産物件の評価額算出プログラムである。
【０００７】
本発明の態様の一つによれば、不動産物件の第１の評価額、リフォーム加算額、取替部分控除額それぞれが、客観的な情報から算出されるので、不動産物件の第１の評価額、リフォーム加算額、取替部分控除額に基づいて算出される不動産物件の第２の評価額は、当該不動産物件のリフォーム価値を反映しており、信頼性が向上する。
【０００８】
また、本発明の態様の一つは、第２のステップにおいて、不動産物件の建物部分に含まれる複数の部位のそれぞれについて、新築で取得する場合の新築価格に基づいて上限値を設定し、上限値に基づいてリフォーム工事費を修正し、各部位の修正後のリフォーム工事費に基づいて、リフォーム加算額を算出するようにしてもよい。これによって、リフォームによる価値が新築時の価値を基準とした上限値よりも超えて評価されることを抑制できる。
【０００９】
また、本発明の態様の一つは、第２のステップにおいて、各部位の修正後のリフォーム工事費をリフォーム時点から減価修正し、減価修正後の各部位のリフォーム工事費に基づ
いてリフォーム加算額を算出するようにしてもよい。これによって、リフォームによる価値に経年による影響を反映させることができる。
【００１０】
また、本発明の態様の一つは、第１のステップにおいて、不動産物件の現在の評価額を第１の評価額として算出し、第３のステップにおいて、不動産物件の建物部分に含まれる複数の部位のそれぞれについて、新築で取得する場合の新築価格に対するリフォーム工事費の割合に現在時点の評価額を乗じた値を算出し、各部位について算出された値に基づいて取替部分控除額を算出するようにしてもよい。また、第３のステップにおいて、当該割合の算出に用いられるリフォーム工事費として、不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、新築価格に基づいて設定された上限値に基づいて修正されたリフォーム工事費を用いるようにしてもよい。各部位について、リフォーム工事費が占める割合が明確になり、取替部分控除額、ひいては、建物の評価額の算出ロジックについて、ユーザの理解を助けることができる。
【００１１】
また、本発明の態様の一つは、第１のステップにおいて、不動産物件の現在の評価額を第１の評価額として算出し、第３のステップにおいて、不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、新築で取得する場合の新築価格に基づいて設定された上限値に基づいて修正されたリフォーム工事費を新築時点から減価修正した値を算出し、各部位について算出された値に基づいて、取替部分控除額を算出するようにしてもよい。これによって、リフォーム部分の新築時点から現在時点への減価修正の現在価値率が明確になり、リフォームの価値が反映された不動産物件の評価額に対する根拠性、信頼性を高めることができる。
【００１２】
また、本発明の態様の一つは、第２のステップにおいて、不動産物件がマンションの一室である場合に、マンションの一室に含まれる各部位について、マンションの一室の新築で取得される場合の価格に部位別の価格の構成割合を乗じた値を、新築で取得する場合の新築価格とするようにしてもよい。また、この場合、第１のステップにおいて、第１の評価額を取引事例比較法で算出するようにしてもよい。これによって、マンションの一室についても、リフォームの価値を反映した評価額を提示することができる。
【００１３】
また、本発明の態様の一つは、第１のステップにおいて、不動産物件の建物を新築で取得した場合の新築建物価格を第１の評価額として算出し、第３のステップにおいて、不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、新築で取得した場合の新築価格に基づいて上限値を設定し、上限値に基づいてリフォーム工事費を修正し、各部位について修正されたリフォーム工事費に基づいて、取替部分控除額を算出し、第４のステップにおいて、第１の評価額から取替部分控除額を控除した第１の額を減価修正し、第１の額が減価修正された値にリフォーム加算額を加算して第２の評価額を算出するようにしてもよい。この場合に、第４のステップにおいて、不動産物件の建物部分に含まれる各部位について、第１の額に対する、第１の額から修正されたリフォーム工事費が控除された額の割合を求め、当該割合と耐用年数に対する残存年数の割合とを乗じた第１の割合を求め、各部位の第１の割合に基づいて現在価値率を算出し、第１の額に現在価値率を乗じて第１の額の減価修正を行うようにしてもよい。これによって、新築時点の対象の不動産物件のリフォーム部分以外の価値と、対象の不動産物件のリフォーム部分以外の部分が現在の価値に置き換えるとどのくらいになるのかと、リフォームの価値とを提示することができる。
【００１４】
本発明の他の態様は、不動産物件に関する情報に基づき所定のアルゴリズムに従って不動産物件の第１の評価額を算出する第１の算出部と、不動産物件の建物部分のリフォームに関する情報に基づいてリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額を算出する第２の算出部と、不動産物件のリフォーム部分の、リフォームしない場合の評価額である取替部分控除額を算出する第３の算出部と、第１の評価額、リフォーム加算額、及び、取替部
分控除額から、不動産物件の第２の評価額を算出する第４の算出部と、を備える情報処理装置である。
【００１５】
本発明の他の態様は、不動産物件に関する情報に基づき所定のアルゴリズムに従って不動産物件の第１の評価額を算出し記憶部に記憶する第１のステップと、不動産物件の建物部分のリフォームに関する情報に基づいてリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額を算出し記憶部に記憶する第２のステップと、不動産物件のリフォーム部分の、リフォームしない場合の評価額である取替部分控除額を算出し記憶部に記憶する第３のステップと、第１の評価額、リフォーム加算額、及び、取替部分控除額から、不動産物件の第２の評価額を算出する第４のステップと、を含む不動産物件の評価額算出方法である。
【発明の効果】
【００１６】
本発明によれば、リフォームの価値が反映された信頼性の高い不動産物件の評価額を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１７】
【図１】図１は、第１実施形態に係る不動産評価システムの一例を示す図である。
【図２】図２は、サーバのハードウェア構成の一例を示す図である。
【図３】図３は、サーバの機能構成の一例を示す図である。
【図４】図４は、建物関連データベースに格納されるテーブルの一例を示す図である。
【図５】図５は、再調達原価テーブルの一例である。
【図６】図６は、構成割合テーブルの一例である。
【図７】図７は、耐用年数テーブルの一例である。
【図８】図８は、リフォーム関連テーブルの一例である。
【図９】図９は、マンション関連テーブルの一例である。
【図１０】図１０は、クライアント端末の機能構成の一例である。
【図１１】図１１は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合の建物に関する情報の入力画面の一例である。
【図１２】図１２は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合のリフォーム情報入力画面の一例である。
【図１３】図１３は、第１実施形態に係る対象の不動産物件（戸建住宅）の評価額の算出方法の一例を示す図である。
【図１４】図１４は、第１実施形態に係るリフォーム加算額の算出方法の一例を示す図である。
【図１５】図１５は、第１実施形態に係る取替部分控除額の算出方法の一例を示す図である。
【図１６】図１６は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合の評価額出力画面の一例である。
【図１７】図１７は、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の建物情報の入力画面の一例である。
【図１８】図１８は、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の評価額出力画面の一例を示す図である。
【図１９】図１９は、第１実施形態に係る対象の不動産物件（マンションの一部屋）の評価額の算出方法の一例を示す図である。
【図２０】図２０は、第１実施形態に係るリフォーム加算額の算出方法の一例を示す図である。
【図２１】図２１は、第１実施形態に係る取替部分控除額の算出方法の一例を示す図である。
【図２２】図２２は、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の評価額出力画面の一例である。
【図２３】図２３は、第１実施形態に係るサーバの対象の不動産物件の評価額の算出処理のフローチャートの一例である。
【図２４】図２４は、第２実施形態に係る対象の不動産物件（戸建住宅）の評価額の算出方法の一例を示す図である。
【図２５】図２５は、現在価値率の算出方法の一例を示す図である。
【図２６】図２６は、第２実施形態に係る評価額出力画面の一例である。
【図２７】図２７は、第３実施形態に係る取替部分控除額の算出方法の一例である。
【発明を実施するための形態】
【００１８】
以下、図面に基づいて、本発明の実施の形態を説明する。以下の実施形態の構成は例示であり、本発明は実施形態の構成に限定されない。
【００１９】
＜第１実施形態＞
図１は、第１実施形態に係る不動産評価システムの一例を示す図である。不動産評価システム１００は、サーバ１と、複数のクライアント端末２とを含む。図１では、簡略化のため、クライアント端末２は、１台のみ表示されている。サーバ１とクライアント端末２とは、例えば、通信ネットワークを介して接続されている。クライアント端末２は、サーバ１に対して不動産物件の評価の要求を送信する。サーバ１は、クライアント端末２からの要求に応じて、対象の不動産物件の評価額を算出し、クライアント端末２に送信する。
【００２０】
第１実施形態では、不動産物件として、不動産の建物部分とマンションの一部屋とを対象とする。なお、第１実施形態において、不動産物件が不動産の建物部分である場合には、不動産物件の評価額は、土地の価格を除いた建物部分の評価額である。不動産物件がマンションの一室である場合には、不動産物件の評価額は、土地と建物との両方の価格を含んだ評価額である。以下、第１実施形態では、不動産の建物部分の一例として、戸建住宅の評価額を算出することについて説明される。
【００２１】
より具体的には、まず、サーバ１は、所定のアルゴリズムに従って不動産物件の基準評価額を算出する。このとき用いられるアルゴリズムは、リフォームの価値を考慮しない、既存の不動産評価アルゴリズムである。基準評価額は、例えば、現在の価格、対象の不動産の建物部分を新築する場合の価格等である。
【００２２】
次に、サーバ１は、対象の不動産物件について、リフォーム工事費に基づいて、不動産物件の建物部分のうちリフォーム部分の、リフォーム後の現在の価値であるリフォーム加算額を算出する。リフォーム加算額は、例えば、不動産物件の建物部分の各部位について、新築した場合の価格を上限額としてリフォーム工事費が修正され、修正後のリフォーム工事費をリフォーム工事時点から減価修正し、全部位を合計して算出される。減価修正とは、例えば、物理的、機能的、経済的な減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して現在時点における対象不動産の価格を求めることである。
【００２３】
また、不動産物件の基準評価額にリフォーム加算額を加算すると、リフォーム部分について、リフォームしていない場合の現在の評価額とリフォーム後の現在の評価額とを重複して計上していることになる。そのため、サーバ１は、リフォームしていない場合のリフォーム部分の現在の評価額を算出し、不動産物件の基準評価額とリフォーム加算額とを加算した値からリフォームしていない場合のリフォーム部分の現在の評価額を控除して、不動産物件の評価額を算出する。
【００２４】
図２は、サーバ１のハードウェア構成の一例を示す図である。サーバ１は、例えば、専用のコンピュータ、ＰＣ（Personal Computer）等の汎用のコンピュータである。サーバ
１は、例えば、ハードウェア構成要素として、ＣＰＵ（Central Processing Unit）１０
１、主記憶装置１０２、入力装置１０３、出力装置１０４、補助記憶装置１０５、及び、ネットワークインタフェース１０７を備え、これらがバス１０９により互いに接続されている情報処理装置である。
【００２５】
入力装置１０３は、例えば、キーボード、マウス等のポインティングデバイス等である。また、入力装置１０３には、カメラやスキャナのような画像の入力装置や、マイクロフォンのような音声入力装置を含むことができる。入力装置１０３から入力されたデータは、ＣＰＵ  １０１に出力される。
【００２６】
ネットワークインタフェース１０７は、ネットワークとの情報の入出力を行うインタフェースである。ネットワークインタフェース１０７は、有線のネットワーク、および、無線のネットワークと接続する。ネットワークインタフェース１０７は、例えば、ＮＩＣ（Network Interface Card）、無線ＬＡＮ（Local Area Network）カード、携帯電話網に接続するための無線回路等である。ネットワークインタフェース１０７で受信されたデータ等は、ＣＰＵ  １０１に出力される。
【００２７】
主記憶装置１０２は、ＣＰＵ  １０１に、補助記憶装置１０５に格納されているプログラムをロードする記憶領域および作業領域を提供したり、バッファとして用いられたりする記憶装置である。主記憶装置１０２は、例えば、ＲＡＭ（Random Access Memory）のような半導体メモリである。
【００２８】
補助記憶装置１０５は、様々なプログラムや、各プログラムの実行に際してＣＰＵ  １０１が使用するデータを格納する。補助記憶装置１０５は、例えば、ＥＰＲＯＭ（Erasable Programmable ROM）、ハードディスク（Hard Drive Disc）である。補助記憶装置１０５は、例えば、オペレーティングシステム（ＯＳ）、不動産物件評価プログラム１０５Ｐ、その他様々なアプリケーションプログラムを保持する。不動産物件評価プログラム１０５Ｐは、リフォームの価値を反映させた不動産物件の評価額を算出するためのプログラムである。不動産物件評価プログラム１０５Ｐは、「不動産物件の評価額算出プログラム」の一例である。
【００２９】
ＣＰＵ  １０１は、補助記憶装置１０５に保持されたＯＳや様々なアプリケーションプログラムを主記憶装置１０２にロードして実行することによって、様々な処理を実行する。ＣＰＵ  １０１は、１つであってもよいし、複数であってもよい。
【００３０】
出力装置１０４は、ＣＰＵ  １０１の処理の結果を出力する。出力装置１０４は、ディスプレイやプリンタである。また、出力装置１０４は、スピーカのような音声出力装置を含むことができる。
【００３１】
なお、図２に示されるサーバ１のハードウェア構成は、一例であり、上記に限られず、実施の形態に応じて、適宜、構成要素の省略や置換、追加が可能である。例えば、サーバ１は、可搬記録媒体を駆動し、可搬記録媒体に記録されたデータを読み出す可搬記録媒体駆動装置を備えてもよい。可搬記録媒体は、例えば、ＵＳＢ（Universal Serial Bus）メモリ、ＣＤ（Compact Disc）やＤＶＤ（Digital Versatile Disc）、Ｂｌｕ−ｒａｙディスクのようなディスク記録媒体、フラッシュメモリカードのような記録媒体である。
【００３２】
図３は、サーバ１の機能構成の一例を示す図である。サーバ１は、機能構成要素として、基準評価額算出部１１、取替部分算出部１２、リフォーム加算額算出部１３、評価額算出部１４、受信部１５、送信部１６、建物関連データベース１７、リフォーム関連データベース１８、マンション関連データベース１９を備える。これらの機能構成要素は、サー
バ１のＣＰＵ  １０１が補助記憶装置１０５に保持されている不動産物件評価プログラム１０５Ｐを実行することによって達成される機能構成要素である。
【００３３】
受信部１５は、クライアント端末２からの不動産物件の評価の要求を受信する。不動産物件の評価の要求には、対象の不動産物件の建物に関する情報が含まれている。受信部１５は、不動産物件の評価の要求を受信すると、基準評価額算出部１１、取替部分算出部１２、リフォーム加算額算出部１３、評価額算出部１４に、不動産物件の評価の要求を通知する。
【００３４】
基準評価額算出部１１は、受信部１５から不動産物件の評価の要求の通知を受けると、対象の不動産物件の基準評価額を算出する。第１実施形態では、基準評価額算出部１１は、対象の不動産物件の基準評価額として、現在時点での評価額を算出する。また、対象の不動産物件が戸建住宅などの建物部分である場合には、基準評価額算出部１１は、基準評価額としての現在時点での評価額を、例えば、耐用年数を用いた原価法により算出する。対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合には、基準評価額算出部１１は、基準評価額としての現在時点での評価額を、例えば、取引事例比較法により算出する。基準評価額算出部１１は、算出した基準評価額を評価額算出部１４に出力する。また、基準評価額算出部１１は、例えば、算出した基準評価額を主記憶装置１０２内の所定の記憶領域に格納する。
【００３５】
取替部分算出部１２は、受信部１５から不動産物件の評価の要求の通知を受けると、対象の不動産物件のリフォーム部分の評価額を算出する。対象の不動産物件のリフォーム部分の評価額を、以降、取替部分控除額、と称する。第１実施形態では、取替部分算出部１２は、取替部分控除額として、リフォームしない場合のリフォーム部分の現在時点での評価額を算出する。取替部分算出部１２の取替部分控除額の算出方法については、後述される。取替部分算出部１２は、算出した取替部分控除額を評価額算出部１４に出力する。また、取替部分算出部１２は、例えば、算出した取替部分控除額を主記憶装置１０２内の所定の記憶領域に格納する。
【００３６】
リフォーム加算額算出部１３は、受信部１５から不動産物件の評価の要求の通知を受けると、対象の不動産物件のリフォーム部分の現在時点の価値を算出する。対象の不動産物件のリフォーム部分の現在時点の評価額を、以降、リフォーム加算額と称する。リフォーム加算額算出部１３のリフォーム加算額の算出方法については、後述される。リフォーム加算額算出部１３は、算出したリフォーム加算額を評価額算出部１４に出力する。また、リフォーム加算額算出部１３は、例えば、算出したリフォーム加算額を主記憶装置１０２内の所定の記憶領域に格納する。
【００３７】
評価額算出部１４は、基準評価額算出部１１から基準評価額、取替部分算出部１２から取替部分控除額、リフォーム加算額算出部１３からリフォーム加算額の入力を受ける。評価額算出部１４は、第１実施形態では、入力された基準評価額から取替部分控除額を控除し、さらにリフォーム加算額を加算して、対象の不動産物件の評価額を算出する。すなわち、第１実施形態において、対象の不動産物件の評価額は、以下の数式１で示される。
【数１】
2019049845.tif 000003
【００３８】
評価額算出部１４は、算出した対象の不動産物件の評価額を送信部１６に出力する。送信部１６は、評価額算出部１４から対象の不動産物件の評価額の入力を受けると、クライアント端末２に、不動産物件の評価の要求に対する応答として、対象の不動産物件の評価額を送信する。
【００３９】
建物関連データベース１７、リフォーム関連データベース１８、マンション関連データベース１９は、それぞれ、サーバ１の補助記憶装置１０５の記憶領域に作成される。建物関連データベース１７は、建物に関する情報を保持するデータベースであり、例えば、原価法で基準評価額を算出する際、リフォーム加算額を算出する際等に用いられる。リフォーム関連データベース１８は、リフォームに関する情報を保持するデータベースである。リフォーム関連データベース１８は、例えば、取替部分控除額、リフォーム加算額を算出する際に用いられる。マンション関連データベース１９は、マンションの取引事例に係る情報を保持するデータベースである。マンション関連データベース１９は、例えば、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合にマンションの情報を参照する際に用いられる。
【００４０】
図４は、建物関連データベース１７に格納されるテーブルの一例を示す図である。建物関連データベース１７には、再調達原価テーブル１７１、構成割合テーブル１７２、耐用年数テーブル１７３が、例えば、都道府県別に保持されている。
【００４１】
図５は、再調達原価テーブル１７１の一例である。再調達原価テーブル１７１は、建物の構造とランクとに応じた再調達原価を保持するテーブルである。再調達原価とは、同じ建物を再度新築で取得する場合の原価である。再調達原価は、１平方メートル当たりの価格として示される。
【００４２】
図５に示される再調達原価テーブル１７１では、構造として、木造（在来工法）、木造（２×４工法）、木造（プレハブ工法）、軽量鉄骨造（プレハブ工法）、鉄骨造（図中、“Ｓ造”）、鉄筋コンクリート造（図中、“ＲＣ造”）、鉄骨鉄筋コンクリート造（図中、“ＳＲＣ造”）に分類されている。また、ランクとして、Ｓランク、ＡＡランク、Ａランク、Ｂランク、Ｃランクに分類されている。
【００４３】
例えば、構造が木造（在来工法）で、ランクがＳＳランクの再調達原価が３０万円／平方メートルであり、対象の不動産物件の建物の延床面積が７０平方メートルである場合には、対象の不動産物件の建物を新築した場合の新築建物価格は、３０万円／平方メートル×７０平方メートル＝２１００万円と算出される。なお、図５に示される構造やランクの分類は一例であり、図５に示される例に限定されない。なお、再調達原価テーブル１７１は、戸建住宅とマンションとそれぞれに対して用意される。
【００４４】
図６は、構成割合テーブル１７２の一例である。構成割合テーブル１７２は、建物の各部位の価格の割合をランクごとに保持するテーブルである。例えば、第１実施形態では、建物は、基礎／躯体、外部仕上げ、内部仕上げ、設備の４部位に分けられるため、図６に示される構成割合テーブル１７２でも、建物は、基礎／躯体、外部仕上げ、内部仕上げ、設備の４部位に分けられている。外部仕上げの部位（以下、外部仕上げ）には、例えば、屋根、外壁、外部建具等が含まれる。内部仕上げの部位（以下、内部仕上げ）には、例えば、内部建具、内壁等が含まれる。設備の部位（以下、設備）には、例えば、台所、浴室、洗面室、トイレ、給排水設備、給湯設備、照明器具、電気設備等が含まれる。ランクは、再調達原価テーブル１７１と同じランク分けが用いられる。
【００４５】
例えば、建物の構成割合が、基礎／躯体が４０％、外部仕上げが２５％、内部仕上げが１５％、設備が２０％であり、建物の価格が２１００万円である場合には、各部位の価格は、基礎／躯体が８４０万円、外部仕上げが５２５万円、内部仕上げが３１５万円、設備が４２０万円となる。なお、図６に示される部位やランクの分類は一例であり、図６に示される例に限定されない。構成割合は、例えば、リフォーム加算額の算出、取替部分控除額の算出等に用いられる。なお、構成割合テーブル１７２は、戸建住宅とマンションとそ
れぞれに対して用意される。
【００４６】
図７は、耐用年数テーブル１７３の一例である。耐用年数テーブル１７３は、建物の各部位の耐用年数をランクごとに保持するテーブルである。耐用年数テーブル１７３では、構成割合テーブル１７２と同じ部位の分類が用いられる。
【００４７】
例えば、建物の築年数が２０年で、基礎／躯体の耐用年数が４０年、基礎／躯体の新築価格が８４０万円である場合には、当該建物の現在時点での基礎／躯体の評価額は、新築価格×残存年数／耐用年数＝８４０万円×（４０年−２０年）／４０年＝４２０万円となる。第１実施形態では、減価修正には、耐用年数が用いられる。すなわち、建物の築年数が２０年で基礎／躯体の新築価格８４０万円を減価修正すると、４２０万円となる。耐用年数テーブル１７３は、例えば、基準評価額、リフォーム加算額、及び、取替部分控除額の算出において、減価修正が行われる場合に用いられる。なお、耐用年数テーブル１７３は、戸建住宅とマンションとそれぞれに対して用意される。
【００４８】
図８は、リフォーム関連テーブルの一例である。リフォーム関連テーブルは、リフォーム関連データベース１８に格納されているテーブルである。リフォーム関連テーブルは、リフォーム項目の再調達単価をランク別に格納するテーブルである。リフォーム関連テーブルは、例えば、取替部分控除額及びリフォーム加算額の算出において、リフォーム工事費の算出に用いられる。なお、リフォーム関連テーブルは、戸建住宅とマンションとそれぞれに対して用意される。
【００４９】
図９は、マンション関連テーブルの一例である。マンション関連テーブルは、マンション関連データベース１９に格納されているテーブルである。マンション関連テーブルには、マンションに係る情報が格納されている。図９に示されるマンション関連テーブルには、住所、沿線名、駅名、竣工年月、階数、ポイント、取引事例額（図中“事例”）等の情報が格納されている。ポイントは、例えば、基準となるマンションの立地等の個別要因を１００とした場合の、対象のマンションの個別要因の値である。マンション関連テーブルは、例えば、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合に、基準評価額の算出において用いられる。
【００５０】
図１０は、クライアント端末２の機能構成の一例である。クライアント端末２は、例えば、ＰＣ、タブレット端末、スマートフォン等である。クライアント端末２のハードウェア構成は、図２に示されるサーバ１のハードウェア構成と同様であり、ＣＰＵ、主記憶装置、補助記憶装置、ネットワークインタフェース、入力装置、出力装置を備える。なお、クライアント端末２は、例えば、入力装置の一つとしてタッチパネルを備えてもよい。
【００５１】
クライアント端末２は、補助記憶装置に、不動産物件評価クライアントプログラムを保持している。不動産物件評価クライアントプログラムは、サーバ１に不動産物件の評価を要求するためのプログラムである。
【００５２】
クライアント端末２は、機能構成要素として、入力受付部２１、表示処理部２２、送信部２３、受信部２４、画面データベース２５を備える。これらの機能構成要素は、クライアント端末２のＣＰＵが不動産物件評価クライアントプログラムを実行することによって実現される。
【００５３】
入力受付部２１は、クライアント端末２のユーザによるユーザ操作の入力を受け付ける。ユーザ操作は、例えば、所定の入力画面に対する入力完了、対象の不動産物件の評価額の算出要求等である。入力受付部２１は、入力されたユーザ操作の操作内容を表示処理部２２又は送信部２３に出力する。
【００５４】
送信部２３は、入力受付部２１から入力されたユーザ操作の操作内容をサーバ１に送信する。サーバ１に送信されるユーザ操作の操作内容には、例えば、不動産物件の建物に関する情報の登録、不動産物件の評価の要求等がある。
【００５５】
受信部２４は、サーバ１から、例えば、不動産物件の評価の要求に対する応答を受信する。不動産物件の評価の要求に対する応答には、例えば、対象の不動産物件の、基準評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額、及び、評価額が含まれている。受信部２４は、例えば、受信した対象の不動産物件の評価額を表示処理部２２に出力する。
【００５６】
表示処理部２２は、入力受付部２１又は受信部２４からの入力に応じて、画面を生成し、クライアント端末２の出力装置（ディスプレイ）の表示画面を遷移させる。例えば、表示処理部２２は、受信部２４から、対象の不動産物件の評価額が入力された場合には、入力された対象の不動産物件の評価額を含む評価額表示画面をディスプレイに表示させる。
【００５７】
画面データベース２５は、例えば、画面のフォーマット等を保持する。画面データベース２５は、例えば、不動産物件評価クライアントプログラムのインストール時にクライアント端末２の補助記憶装置の記憶領域内に作成される。画面データベース２５にフォーマット等が格納される画面には、例えば、対象の不動産物件の建物に関する情報の入力画面、対象の不動産物件の評価額の出力画面等がある。表示処理部２２は、例えば、画面データベース２５から該当する画面のフォーマットを読み出して、画面を生成する。
【００５８】
＜戸建住宅の評価額の算出＞
図１１から図１６を用いて、対象の不動産物件が戸建住宅であり、且つ、リフォームが実施されている又はリフォームが予定されている場合の評価額の算出について、具体的な例を挙げながら説明する。
【００５９】
図１１は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合の不動産物件の建物に関する情報の入力画面の一例である。図１１に示される画面は、クライアント端末２のディスプレイに表示される画面であって、建物に関する情報を入力するための画面である。不動産物件の建物に関する情報を、以降、建物情報と称する。建物情報は、例えば、図１１に示される入力画面の入力項目に該当する情報である。
【００６０】
図１１に示される入力画面には、入力項目として、不動産物件の建物の所在地、構造、用途、ランク、建物再調達原価、延床面積、建築年月が含まれている。図１１に示される入力画面では、入力項目の構造とランクとは、複数の選択肢の中から選択する形式となっている。図１１に示される入力画面の入力項目の構造とランクとは、例えば、サーバ１の再調達原価テーブル１７１の構造とランクとの分類に対応している。
【００６１】
例えば、図１１に示される入力画面の入力項目のうち、不動産物件の建物の所在地、構造、用途、ランク、延床面積、建築年月は、クライアント端末２のユーザが各入力欄に入力する。例えば、図１１に示される入力画面の建物再調達原価の入力欄は、クライアント端末２のユーザが入力してもよいし、不動産物件の建物の所在地、構造、用途、ランク、が入力されると、自動で入力されるようにしてもよい。
【００６２】
例えば、図１１に示される入力画面の建物再調達原価の入力欄に自動で値が入力される場合には、クライアント端末２とサーバ１との間で以下の様な処理が行われる。クライアント端末２では、入力画面の建物の所在地、構造、用途、ランクの入力欄が入力されると、入力受付部１１が送信部２３にこれらの情報を出力し、送信部２３がサーバ１にこれらの情報を送信する。
【００６３】
サーバ１では、受信部１５が対象の不動産物件の建物の所在地、構造、用途、ランクの情報を受信すると、評価額算出部１４に出力する。評価額算出部１４は、受信部１５から対象の不動産物件の建物の所在地、構造、用途、ランクの情報の入力を受けると、対象の不動産物件の建物の所在地に応じた再調達原価テーブル１７１から、対象の不動産物件の建物の構造とランクとに応じた再調達原価を取得し、送信部１５に出力する。送信部１５は、評価額算出部１４から入力された再調達原価をクライアント端末２に送信する。
【００６４】
クライアント端末２では、受信部２４がサーバ１から再調達原価を受信し、表示処理部２２に出力する。表示処理部２２は、受信部２４から再調達原価の入力を受けると、表示中の入力画面の建物再調達原価の入力欄に、サーバ１から受信された再調達原価を入力し、入力画面を更新する。
【００６５】
図１１に示される建物情報の入力画面には、「次へ」ボタンＢ１が含まれている。「次へ」ボタンＢ１がユーザ操作によって選択されると、画面が次のリフォーム情報入力画面に遷移する。図１１に示される建物情報の入力画面において入力された建物情報は、例えば、「次へ」ボタンＢ１又は「登録」ボタン（図示せず）が選択された場合に、サーバ１に送信され、サーバ１内の建物情報のデータベース（図示せず）に登録されてもよい。
【００６６】
図１２は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合のリフォーム情報入力画面の一例である。リフォーム情報入力画面は、クライアント端末２のディスプレイに表示される画面であって、対象の不動産物件の建物のリフォームに関する情報を入力するための画面である。リフォーム情報入力画面には、入力項目として、リフォームの部位、リフォームのグレード、リフォーム工事年月、リフォーム部位の再調達原価、リフォーム部位の工事費、リフォーム内容等を含む。
【００６７】
図１２に示される入力画面では、構造とグレードとの入力項目は、複数の選択肢の中から選択する形式となっている。例えば、図１２に示される入力画面の構造とグレードとの入力項目は、サーバ１の再調達原価テーブル１７１の構造とランクとの分類に対応している。
【００６８】
例えば、図１２に示される入力画面の入力項目のうち、リフォームの部位、リフォームのグレード、リフォーム工事年月の入力欄には、クライアント端末２のユーザが入力する。例えば、図１２に示される入力画面のリフォーム部位の再調達原価、リフォーム部位の工事費の入力欄には、クライアント端末２のユーザが入力してもよいし、自動で入力されるようにしてもよい。
【００６９】
図１２に示される入力画面のリフォーム部位の再調達原価、リフォーム部位の工事費の入力欄に値が自動で入力される場合には、クライアント端末２は、リフォームの部位、グレード、及び工事年月が入力されると、サーバ１から再調達原価を取得する。リフォーム部位の再調達原価は、サーバ１のリフォーム関連テーブルに保持されている。図１２に示される入力画面のリフォーム部位の工事費の入力欄には、再調達原価に延床面積を乗じた値がクライアント端末２によって算出され、入力される。なお、図１２に示される入力画面には、建物情報の入力画面において入力された対象の建物の延床面積も表示されている。
【００７０】
図１２に示される入力画面のリフォーム部位の再調達原価、リフォーム部位の工事費の入力欄が自動で入力される場合には、リフォーム部位の再調達原価、リフォーム部位の工事費のいずれかが入力されていればよい。
【００７１】
例えば、図１２に示される入力画面の入力項目のうち、リフォーム内容の入力欄への入力は任意である。
【００７２】
図１２に示される入力画面には、評価額表示ボタンＢ２が含まれている。評価額表示ボタンＢ２がクライアント端末２のユーザによって選択されると、クライアント端末２の画面が評価額出力画面に遷移する。また、評価額表示ボタンＢ２の選択操作は、不動産物件の評価の要求のユーザ操作の入力でもある。したがって、評価額表示ボタンＢ２の選択操作を入力受付部２１が受け付けると、送信部２３に、ユーザ操作の操作内容として、不動産物件の評価の要求が入力され、送信部２３は、サーバ１に不動産物件の評価の要求を送信する。サーバ１が不動産物件の評価の要求を受信すると、サーバ１において、対象の不動産物件の評価額の算出が行われる。不動産物件の評価の要求とともに、クライアント端末２からサーバ１には、例えば、図１１に示される入力画面で入力された情報を含む建物情報と、図１２に示される入力画面で入力された情報を含むリフォーム情報とが送信される。
【００７３】
図１３は、第１実施形態に係る対象の不動産物件（戸建住宅）の評価額の算出方法の一例を示す図である。図１３に示される例では、対象の不動産物件（戸建住宅）の築年数が２０年、再調達原価が１６７，０００円／平方メートル、延床面積が１８０平方メートルであることを想定する。また、図１３に示される例では、対象の不動産物件の建物の各部位の構成割合は、基礎／躯体４０％、外部仕上げ２５％、内部仕上げ１５％、設備２０％であることを想定する。また、図１３に示される例では、各部位の耐用年数は、基礎／躯体は４０年、外部仕上げは２５年、内部仕上げは２５年、設備は２０年であることを想定する。対象の不動産物件に関する前提は、図１４〜図１６についても同様とする。
【００７４】
第１実施形態に係る対象の不動産物件の評価額の算出方法では、基準評価額として現在時点の不動産物件の評価額である既存建物評価額から、取替部分控除額として現在時点のリフォーム部分のリフォームしない場合の評価額が控除され、現在時点のリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額が加算される。
【００７５】
既存建物評価額は、基準評価額算出部１１によって、第１実施形態では、原価法で算出される。基準評価額算出部１１は、まず、対象の不動産物件の建物情報（所在地、構造、ランク等）に従って、再調達原価テーブル１７１から対象の不動産物件の建物に応じた再調達原価を取得する。次に、基準評価額算出部１１は、取得した再調達原価に対象の建物の延床面積を乗じて、対象の不動産物件の建物と同等の建物を新築する場合の価格である新築建物価格を算出する。図１３に示される例では、再調達原価１６７，０００円／平方メートル×延床面積１８０平方メートル＝新築建物価格３,０００万円となる。
【００７６】
次に、基準評価額算出部１１は、対象の不動産物件の建物の新築建物価格を減価修正して現時点での不動産物件の評価額である既存建物評価額を算出する。基準評価額算出部１１は、対象の不動産物件の建物情報（ランク等）に従って、減価修正に用いる対象の不動産物件の建物のランクに応じた各部位の構成割合を、構成割合テーブル１７２から取得する。また、基準評価額算出部１１は、対象の不動産物件の建物情報（ランク等）に従って、減価修正に用いる対象の不動産物件の建物のランクに応じた各部位の耐用年数を、耐用年数テーブル１７３から取得する。
【００７７】
基準評価額算出部１１は、以下の数式２に従って、既存建物評価額を算出する。残存年数は、耐用年数から築年数を差し引くことで求められる。
【数２】
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【００７８】
図１３に示される例では、新築建物価格３,０００万円×（４０％×２０年／４０年＋
２５％×５年／２５年＋１５％×５年／２５年＋２０％×０年／１５年）＝既存建物評価額８４０万円となる。なお、数式２の足し合わせ部分（Σの項）の値は、現在価値率とも呼ばれる。
【００７９】
図１３に示される例では、取替部分算出部１２によって、取替部分控除額は９０万円と算出される。取替部分評価額の算出方法の詳細は、図１５において後述される。図１３に示される例では、リフォーム加算額算出部１３によって、リフォーム加算額は９３０万円と算出される。リフォーム加算額の算出方法の詳細は、図１４において後述される。したがって、図１３に示される例では、評価額算出部１４は、既存建物評価額８４０万円−取替部分控除額９０万円＋リフォーム加算額９３０万円＝対象の不動産物件の評価額１，６８０万円を算出する。
【００８０】
図１４は、第１実施形態に係るリフォーム加算額の算出方法の一例を示す図である。サーバ１のリフォーム加算額算出部１３は、まず、リフォーム工事費を取得する。リフォーム工事費は、例えば、図１２に示されるクライアント端末２のリフォーム情報の入力画面において入力され、クライアント端末２からサーバ１に送信されるリフォーム情報に基づいて取得される。リフォーム情報には、例えば、リフォーム部位、リフォームのグレード、リフォーム工事年月が含まれている。また、リフォーム情報には、リフォーム部位の再調達原価又はリフォーム工事費のいずれか一方又は両方が含まれることもある。
【００８１】
例えば、リフォーム情報にリフォーム部位の再調達原価もリフォーム工事費も含まれていない場合には、リフォーム加算額算出部１３は、リフォーム情報に含まれるリフォーム部位及びリフォームのグレードと、建物情報に含まれる対象の不動産物件の所在地と、に応じた、対象の不動産物件の建物のリフォーム部位の再調達原価を、リフォーム関連テーブルから取得する。次に、リフォーム加算額算出部１３は、取得した再調達原価に、建物情報に含まれる対象の不動産物件の建物の延床面積を乗じて、当該リフォーム部位のリフォーム工事費を算出する。なお、端末２からのリフォーム情報に実際にリフォームに掛かったリフォーム工事費が含まれている場合には、リフォーム情報に含まれているリフォーム工事費が用いられてもよい。
【００８２】
図１４に示される例では、対象の不動産物件のリフォーム部位は、外部仕上げ、内部仕上げ、設備である。また、リフォーム加算額算出部１３は、それぞれの部位のリフォーム工事費を、外部仕上げ２５０万円、内部仕上げ２００万円、設備７５０万円として取得したこととする。
【００８３】
次に、リフォーム加算額算出部１３は、リフォーム工事費の上限額を設定する。第１実施形態では、各部位のリフォーム工事費の上限額は、新築価格とする。したがって、リフォーム加算額算出部１３は、例えば、各部位のリフォーム工事費の上限額を、新築建物価格に各部位の構成割合を乗じて算出する。なお、各部位のリフォーム工事費の上限額は、新築価格に限定されない。各部位のリフォーム工事費の上限額は、例えば、リフォームの工法、リフォーム部位の管理状態等に基づき、各部位の新築価格を基準として設定されてもよい。より具体的には、例えば、各部位の新築価格に、リフォームの工法等に応じた係数を乗じた値が各部位のリフォーム工事費の上限額に設定されてもよい。
【００８４】
図１４に示される例では、対象の不動産物件の新築建物価格は３,０００万円、構成割
合は、基礎/躯体４０％、外部仕上げ２５％、内部仕上げ１５％、設備２０％である。し
たがって、各部位のリフォーム工事費の上限額は、基礎／躯体が３０００万円×４０％＝１,２００万円、外部仕上げが３,０００万円×２５％＝７５０万円、内部仕上げが３,０
００万円×１５％＝４５０万円、設備が３,０００万円×２０％＝６００万円である。
【００８５】
リフォーム加算額算出部１３は、各部位について、上限額を超えるリフォーム工事費から上限額超過分を控除して、リフォーム工事費を修正する。図１４に示される例では、外部仕上げと内部仕上げとのリフォーム工事費は、それぞれの上限額を超過していないが、設備のリフォーム工事費が上限額を１５０万円超過している。そのため、リフォーム加算額算出部１３は、設備のリフォーム工事費を、上限額の超過分１５０万円を控除して、６００万円に修正する。したがって、上限勘案後のリフォーム工事費は、外部仕上げ２５０万円、内部仕上げ２００万円、設備６００万円となる。
【００８６】
次に、リフォーム加算額算出部１３は、各部位について、上限勘案後のリフォーム工事費を減価修正する。リフォーム加算額算出部１３は、減価修正された各部位のリフォーム工事費の合計値をリフォーム加算額として取得する。図１４に示される例では、リフォーム工事からいずれも２年が経過していることとする。したがって、図１４に示される例の各部位の減価修正後のリフォーム工事費は、外部仕上げ２５０万円×２３年／２５年＝２３０万円、内部仕上げ２００万円×２３年／２５年≒１８０万円（１万円台四捨五入、以下同じ）、設備６００万円×１３年／１５年＝５２０万円となる。図１４に示される例のリフォーム加算額は、９３０万円となる。
【００８７】
図１５は、第１実施形態に係る取替部分控除額の算出方法の一例を示す図である。取替部分算出部１２は、まず、各リフォーム部位の上限勘案後のリフォーム工事費を求める。上限勘案後のリフォーム工事費の算出方法は、図１４で説明された通りである。なお、例えば、取替部分算出部１２は、リフォーム加算額算出部１３によって算出された上限勘案後のリフォーム工事費を流用してもよい。
【００８８】
次に、取替部分算出部１２は、各リフォーム部位について、上限勘案後のリフォーム工事費を新築価格で割って、リフォーム工事費が新築価格に占める割合であるリフォーム工事費割合を算出する。
【００８９】
図１５に示される例では、各リフォーム部位のリフォーム工事費割合は、外部仕上げが２５０万円÷７５０万円≒３３％、内部仕上げが２００万円÷４５０万円≒４４％、設備が６００万円÷６００万円＝１００％である。
【００９０】
次に、取替部分算出部１２は、各リフォーム部位について、現在価格を求める。各リフォーム部位の現在価格は、例えば、新築価格を減価修正することで求められる。各部位の新築価格の算出方法は、図１４で説明された通りである。したがって、図１５に示される例では、各リフォーム部位の現在価格は、外部仕上げが７５０万円×５年／２５年＝１５０万円、内部仕上げが４５０万円×５年／２５年＝９０万円、設備が６００万円×０年／１５年＝０円である。
【００９１】
取替部分算出部１２は、各リフォーム部位について、例えば、現在価格にリフォーム工事費割合を乗じた値を求め、各リフォーム部位について算出された値を合計して取替部分控除額を算出する。図１５に示される例では、取替部分控除額は、外部仕上げ１５０万円×３３％＋内部仕上げが９０万円×４４％＋設備０万円×１００％＝９０万円である。
【００９２】
基準評価額算出部１１によって既存建物評価額（基準評価額）、取替部分算出部１２に
よって取替部分控除額、リフォーム加算額算出部１３によってリフォーム加算額が算出されると、評価額算出部１４は、既存建物評価額から取替部分控除額を控除しリフォーム加算額を加算して、対象の不動産物件の評価額を算出する。図１３〜図１５に示される例では、対象の不動産物件の評価額は、既存建物評価額８４０万円−取替部分控除額９０万円＋リフォーム加算額９３０万円＝１,６８０万円となる。
【００９３】
図１６は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合の評価額出力画面の一例である。図１６に示される評価額出力画面は、クライアント端末２がサーバ１から不動産物件の評価の要求に対する応答を受信するとクライアント端末２において表示される画面である。第１実施形態では、サーバ１からクライアント端末２に送信される不動産物件の評価の要求に対する応答には、例えば、既存建物評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額、対象の不動産物件の評価額が含まれている。
【００９４】
図１６に示される評価額出力画面では、対象の不動産物件の概要と評価額とが表示されている。対象の不動産物件の評価額は、「既存建物評価額−取替部分控除額＋リフォーム加算額＝評価額」の式とともにそれぞれの額が表示されている。
【００９５】
＜マンションの一部屋の評価額の算出＞
図１７から図２２を用いて、対象の不動産物件がマンションの一部屋であり、且つ、リフォームが実施されている又はリフォームが予定されている場合の評価額の算出について、具体的な例を挙げながら説明する。
【００９６】
図１７は、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の建物情報の入力画面の一例である。図１７に示される入力画面には、入力項目として、家屋番号、ランク、階数、専有面積、開口部方向が含まれている。
【００９７】
なお、対象のマンションの所在地、沿線、最寄駅等の情報は、サーバ１のマンション関連データベース１９に保持されている。例えば、図１７に示される入力画面の前に、対象のマンションの絞り込み用の画面が有る。マンションの絞り込み用の画面にクライアント端末２のユーザが所在地、沿線、最寄駅等を入力すると、入力された情報がサーバ１に送信され、サーバ１から入力された情報に合致する候補のマンションの情報がクライアント端末２に送信される。クライアント端末２では、画面に候補のマンションが表示され、クライアント端末２のユーザが表示された候補のマンションの中から対象のマンションを選択すると、図１７に示される建物情報の入力画面に遷移する。
【００９８】
候補のマンションの中から対象のマンションが選択されると、サーバ１のマンション関連データベース１９に保持されている対象のマンションの情報がサーバ１から端末２に送信される。したがって、図１７に示される建物情報の入力画面には、例えば、家屋番号、用途、構造、エレベータの有無等の対象のマンション全体に関する情報は既に入力された状態で表示される。すなわち、図１７に示される建物情報の入力画面は、例えば、所在階数、専有面積、開口部方向等の対象のマンションの一部屋に特化した情報を入力するための画面である。なお、家屋番号は、例えば、マンション関連データベース１９内で対象のマンションを識別するために付与されている番号である。
【００９９】
例えば、図１７に示される入力画面の入力項目のうち、建物のランク、所在階、専有面積、開口部方向の入力欄は、クライアント端末２のユーザが入力する。図１７に示される建物情報の入力画面には、「次へ」ボタンＢ３が含まれている。「次へ」ボタンＢ３がユーザ操作によって選択されると、画面が次のリフォーム情報入力画面に遷移する。図１７に示される建物情報の入力画面において入力された建物情報は、例えば、「次へ」ボタンＢ３又は「登録」ボタン（図示せず）が選択された場合に、サーバ１に送信され、サーバ
１内の建物情報のデータベース（図示せず）に登録されてもよい。
【０１００】
なお、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の建物情報の入力画面は図１７に示される例に限定されない。例えば、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の建物情報の入力画面には、対象のマンションを絞り込みに用いられる所在地、沿線、最寄駅等の情報の入力項目が含まれていてもよい。
【０１０１】
対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合のリフォーム情報の入力画面は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合のリフォーム情報の入力画面と同様であるため、説明は省略する。リフォーム情報の入力画面に含まれる評価額表示ボタンＢ２（図１２）がクライアント端末２のユーザによって選択されると、クライアント端末２の画面が評価額出力画面に遷移する。また、評価額表示ボタンＢ２の選択操作がなされると、クライアント端末２からサーバ１に不動産物件の評価の要求が送信される。不動産物件の評価の要求とともに、クライアント端末２からサーバ１には、例えば、図１７に示される入力画面で入力された情報を含む建物情報と、図１２に示される入力画面で入力された情報を含むリフォーム情報とが送信される。
【０１０２】
図１８は、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の評価額出力画面の一例を示す図である。図１８に示される評価額出力画面は、クライアント端末２がサーバ１から不動産物件の評価の要求に対する応答を受信すると、クライアント端末２において表示される画面である。サーバ１からクライアント端末２に送信される不動産物件の評価の要求に対する応答には、例えば、既存建物評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額、対象の不動産物件の評価額が含まれている。
【０１０３】
図１８に示される評価額出力画面には、対象のマンションの一部屋の概要情報と、対象のマンションの周辺の取引事例と、評価額と、リフォーム加算ボタンＢ４とが含まれている。対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合には、例えば、評価額出力画面において、まず、既存建物評価額が出力される。
【０１０４】
マンションの一部屋の既存建物評価額は、サーバ１の基準評価額算出部１１によって、取引事例比較法に基づいて算出される。具体的には、まず、基準評価額算出部１１は、例えば、対象のマンションの条件に近いマンションの取引事例を複数、マンション関連データベース１９から取得する。リフォーム加算額算出部１３は、例えば、取得した各事例の取引額を時点修正等して試算値を算出し、算出した各事例の試算値の平均値を取得する。
【０１０５】
図１８に示される評価額出力画面では、５つの取引事例について、取引価格の単価（万円／平方メートル）、時点修正の係数、ポイント比較率、試算値が示されている。図１８に示される例では、各事例の試算値は、１平方メートル当たりの価格で示されている。したがって、各事例の試算値の平均値も１平方メートル当たりの価格である。なお、ポイントは、例えば、各事例の価格形成要因を考慮して算出される値である。価格形成要因には、例えば、住所、緯度経度、沿線名、最寄駅、最寄駅からの距離、構造、経過年数、所在階等がある。図１８では、対象のマンションのポイントが１００であることが想定されている。
【０１０６】
なお、各事例の試算値の算出に用いられる情報（マンションの竣工年数、ポイント等）は、マンション関連データベース１９に保持されている。
【０１０７】
図１８に示される例では、マンションの既存建物評価額は、各事例の試算値の平均値、対象のマンションの一部屋の専有面積、対象のマンションの一部屋の所在階及び開口部方向に基づく部屋の個別格差率、マンションの個別格差率を乗じて算出される。対象のマン
ションの一部屋の所在階及び開口部方向の基づく部屋の個別格差率は、対象のマンションの基準となる部屋と対象のマンションの評価対象の部屋との、所在階及び開口部方向についての差異を数値化したものである。対象のマンションの一部屋の所在階及び開口部方向に基づく格差率の分母は基準となる部屋で、分子は評価対象の部屋である。例えば、基準の部屋のポイントは１００と規定される。評価対象の部屋のポイントは、所在階と開口部方向とから、所定のアルゴリズムに基づいて算出される。
【０１０８】
個別格差率は、基準となるマンションと対象のマンションとの差異を数値化したものである。例えば、基準となるマンションのポイントは１００と規定される。個別格差率の分母は基準となるマンションであり、分子は対象のマンションである。評価対象のマンションのポイントは予め所定のアルゴリズムに従って算出されており、マンション関連データベース１９に保持されている。なお、図１８に示される例では、対象のマンションのポイントを１００と想定しているため、個別格差率は１００／１００となる。
【０１０９】
図１８に示される例では、対象のマンションの一部屋の既存建物評価額は、２，９００万円と算出されている。図１８に示される出力画面に含まれる「リフォーム加算」ボタンＢ４が選択されると、リフォームの価値が反映された評価額の出力画面に遷移する。
【０１１０】
図１９は、第１実施形態に係る対象の不動産物件（マンションの一部屋）の評価額の算出方法の一例を示す図である。図１９に示される例では、対象の不動産物件（マンション）の築年数が１５年、再調達原価が２５０，０００円／平方メートル、対象の不動産物件（マンションの一部屋）の専有面積が７０平方メートルであることを想定する。また、図１９に示される例では、各部位の構成割合は、基礎/躯体４０％、外部仕上げ２０％、内
部仕上げ１５％、設備２５％であることを想定する。また、図１９に示される例では、各部位の耐用年数は、内部仕上げは２５年、設備は２０年であることを想定する。なお、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合には、当該部屋のリフォームは、実質的に、内部仕上げと設備とに限定されるため、基礎／躯体及外部仕上げの耐用年数は省略されている。対象の不動産物件に関する前提は、図２０〜図２２についても同様とする。
【０１１１】
対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の不動産物件の評価額の算出方法は、対象の建物が戸建住宅である場合と、基本的に同様である。すなわち、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合にも、第１実施形態では、基準評価額として現在時点の不動産物件の評価額である既存建物評価額から、取替部分控除額としてリフォーム部分がリフォームされない場合の現在時点の評価額が控除され、現在時点のリフォーム部分の評価額であるリフォーム加算額が加算されて、対象の不動産物件の評価額が算出される。
【０１１２】
既存建物評価額は、基準評価額算出部１１によって、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合には、取引事例比較法で算出される。図１９に示される例では、既存建物評価額は、図１８で説明された通り、２，９００万円となる。
【０１１３】
図１９に示される例では、取替部分算出部１２によって、取替部分控除額は１０５万円と算出される。取替部分評価額の算出方法の詳細は、図２１において後述される。図１９に示される例では、リフォーム加算額算出部１３によって、リフォーム加算額は３９２万円と算出される。リフォーム加算額の算出方法の詳細は、図２０において後述される。したがって、図１９に示される例では、評価額算出部１４は、新築建物価格２，９００万円−取替部分控除額１０５万円＋リフォーム加算額３９２万円＝対象の不動産物件の評価額３，１８７万円を算出する。
【０１１４】
図２０は、第１実施形態に係るリフォーム加算額の算出方法の一例を示す図である。対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合でも、リフォーム加算額の算出方法の基
本的な考え方は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合と同様である。すなわち、リフォーム加算額は、リフォーム工事費を上限額で修正し、修正後のリフォーム工事費を減価修正することで算出される。
【０１１５】
リフォーム工事費は、対象の不動産物件が戸建住宅である場合と同様に、クライアント端末２のリフォーム情報の入力画面において入力された実際にリフォームに掛かった金額と取得される。又は、リフォーム工事費は、クライアント端末２から送信されるリフォーム情報に含まれるリフォーム部位、リフォームのグレードと、建物情報に含まれる対象の不動産物件の所在地とに応じて取得された対象の不動産物件のリフォーム部位の再調達原価に専有面積を乗じて取得される。
【０１１６】
図２０に示される例では、対象の不動産物件のリフォーム部位は、内部仕上げ、設備である。また、リフォーム加算額算出部１３は、それぞれの部位のリフォーム工事費を、内部仕上げ２９３万円、設備１５０万円として取得したこととする。
【０１１７】
次に、リフォーム加算額算出部１３は、各部位について、リフォーム工事費の上限額を設定する。各部位のリフォーム工事費の上限額は、第１実施形態では、新築価格が用いられる。対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合には、リフォーム加算額算出部１３は、例えば、対象のマンションの構造とランクとに応じた再調達原価を再調達原価テーブル１７１から取得し、対象の一部屋の専有面積を乗じて、対象のマンションの一部屋の新築価格を取得する。図２０に示される例では、再調達原価２５０，０００円／平方メートル×専有面積７０平方メートル＝新築価格１,７５０万円である。
【０１１８】
次に、リフォーム加算額算出部１３は、対象のマンションの構造とランクとに応じた構造割合を構造割合テーブル１７２から取得し、新築価格に各部位の割合を乗じて、各部位のリフォーム工事費の上限額を算出する。なお、通常マンションでは、各部屋の構造割合に関する情報は扱われていないことが多いため、第１実施形態では、マンション一棟全体についての構造割合が用いられる。
【０１１９】
図２０に示される例では、対象のマンションの一部屋の新築価格は１,７５０万円、構
成割合は、基礎／躯体４０％、外部仕上げ２０％、内部仕上げ１５％、設備２５％である。したがって、各部位のリフォーム工事費の上限額は、基礎／躯体が１,７５０万円×４
０％＝７００万円、外部仕上げが１,７５０万円×２０％＝３５０万円、内部仕上げが１,７５０万円×１５％≒２６３万円、設備が１，７５０万円×２５％≒４３７万円である。
【０１２０】
したがって、図２０に示される例では、内部仕上げのリフォーム工事費が、上限額を超過しているので、リフォーム加算額算出部１３は、内部仕上げのリフォーム工事費を、上限額の超過分３０万円を控除して、２６３万円に修正する。したがって、上限勘案後のリフォーム工事費は、内部仕上げ２６３万円、設備１５０万円となる。
【０１２１】
次に、リフォーム加算額算出部１３は、各部位について、上限勘案後のリフォーム工事費を減価修正する。リフォーム加算額算出部１３は、例えば、減価修正された各部位のリフォーム工事費の合計値をリフォーム加算額として取得する。図２０に示される例では、リフォーム工事からいずれも１年が経過していることとする。したがって、図２０に示される例の各部位の減価修正後のリフォーム工事費は、内部仕上げ２６３万円×２４年／２５年≒２５２万円（１万円台未満切り捨て）、設備１５０万円×１４年／１５年＝１４０万円となる。図２０に示される例のリフォーム加算額は、３９２万円となる。
【０１２２】
図２１は、第１実施形態に係る取替部分控除額の算出方法の一例を示す図である。対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合でも、取替部分控除額の算出方法は、対象
の不動産物件が戸建住宅である場合と同様である。
【０１２３】
取替部分算出部１２は、各リフォーム部位について、上限勘案後のリフォーム工事費を新築価格で割って、リフォーム工事費が新築価格に占める割合であるリフォーム工事費割合を算出する。図２１に示される例では、各リフォーム部位のリフォーム工事費割合は、内部仕上げが２６３万円÷２６３万円＝１００％、設備が１５０万円÷４３７万円≒３４％である。
【０１２４】
次に、取替部分算出部１２は、各リフォーム部位について、新築価格を減価修正して現在価格を求める。したがって、図２１に示される例では、各リフォーム部位の現在価格は、内部仕上げが２６３万円×１０年／２５年＝１０５万円、設備が４３７万円×０年／１５年＝０円である。
【０１２５】
取替部分算出部１２は、各リフォーム部位について、現在価格にリフォーム工事費割合を乗じた値を求め、各リフォーム部位について算出された値を合計して取替部分控除額を算出する。図２１に示される例では、取替部分控除額は、内部仕上げが１０５万円×１００％＋設備０万円×３４％＝１０５万円である。
【０１２６】
以上より、図１９〜図２２に示される例では、対象の不動産物件の評価額は、既存建物評価額２，９００万円−取替部分控除額１０５万円＋リフォーム加算額３９２万円≒３，１８０万円（一万円台は切り捨て）となる。
【０１２７】
図２２は、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合の評価額出力画面の一例である。図２２に示される評価額出力画面は、クライアント端末２がサーバ１から不動産物件の評価の要求に対する応答を受信するとクライアント端末２において表示される画面である。第１実施形態では、対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合には、サーバ１からクライアント端末２に送信される不動産物件の評価の要求に対する応答には、例えば、既存建物評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額、対象の不動産物件の評価額が含まれている。
【０１２８】
＜処理の流れ＞
図２３は、第１実施形態に係るサーバ１の対象の不動産物件の評価額の算出処理のフローチャートの一例である。図２３に示される処理は、例えば、サーバ１がクライアント端末２から、不動産物件の評価の要求を受信した場合に開始される。
【０１２９】
ＯＰ１では、ＣＰＵ  １０１は、基準評価額を算出する。第１実施形態では基準評価額として、既存建物評価額を算出する。対象の不動産物件が戸建住宅である場合には、例えば、既存建物評価額は原価法で算出される。対象の不動産物件がマンションの一部屋である場合には、例えば、既存建物評価額は取引事例比較法で算出される。ＯＰ１の処理は、基準評価額算出部１１の処理に相当する。
【０１３０】
ＯＰ２では、ＣＰＵ  １０１は、リフォーム加算額を算出する（図１４、図２０参照）。ＯＰ２の処理は、リフォーム加算額算出部１３の処理に相当する。
【０１３１】
ＯＰ３では、ＣＰＵ  １０１は、取替部分控除額を算出する（図１５、図２１参照）。ＯＰ３の処理は、取替部分算出部１２の処理に相当する。
【０１３２】
ＯＰ４では、ＣＰＵ  １０１は、対象の不動産物件の評価額を算出する。第１実施形態では、ＣＰＵ  １０１は、既存建物評価額から取替部分控除額を控除し、リフォーム加算額を加算して、対象の不動産物件の評価額を算出する。ＯＰ４の処理は、評価額算出部１
４の処理に相当する。
【０１３３】
ＯＰ５では、ＣＰＵ  １０１は、例えば、基準評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額、対象の不動産物件の評価額、を含む応答をクライアント端末２に送信する。ＯＰ５の処理は、送信部１６の処理に相当する。その後、図２３に示される処理が終了する。
【０１３４】
＜第１実施形態の作用効果＞
第１実施形態によれば、対象の不動産物件の所在地、構造、ランク、延床面積又は専有面積、建築年月、リフォーム部位、リフォーム箇所等の客観的事実を入力することで、リフォームの価値が反映された不動産物件の評価額を算出することができる。リフォーム加算額は、リフォーム工事費の上限額が勘案され、減価修正されて求められる。また、対象の不動産物件の既存建物評価額とリフォーム加算額から取替部分控除額が差し引かれる。したがって、第１実施形態によれば、根拠ある評価ロジックにより信頼性のあるリフォーム価値を反映した不動産物件の評価額を算出することができる。
【０１３５】
また、第１実施形態によれば、対象の不動産物件の所在地、構造、ランク、延床面積又は専有面積、建築年月、リフォーム部位、リフォーム箇所等の客観的事実を入力することで、リフォームの価値が反映された評価額を算出することができるので、専門的な知識を有していない者でも簡易にリフォームの価値を反映して不動産物件を評価することができる。また、対象の不動産物件について現地調査は必要なく、書類で取得可能な情報により、リフォーム価値を反映した不動産物件の評価額を算出することができ、手間と時間とをかけなくてもよい。
【０１３６】
また、第１実施形態によれば、現在時点の対象の不動産物件の価値（既存建物評価額）、リフォーム部分の現在の価値（取替部分控除額）と、リフォームの価値（リフォーム加算額）とを提示することができ、リフォームの価値を反映させた不動産物件の評価ロジックを分かりやすく提示できる。これによって、リフォームの価値を反映させた不動産物件の評価額に対する根拠性、信頼性を高めることができる。
【０１３７】
また、例えば、図１４に示されるリフォーム加算額の算出過程がクライアント端末２のユーザに提示されるようにしてもよい。例えば、新築価格が設定されるリフォーム工事の上限額を提示することによって、リフォームによる価値が新築時点の価値を超えないことを明示することができる。また、第１実施形態に係るリフォーム加算額の算出は、リフォームを考えているユーザへのリフォーム工事費の予算の提案に応用可能である。第１実施形態に係るリフォーム加算額の算出におけるリフォーム工事費の上限額を提示することで、リフォームを考えているユーザのリフォームの予算決定に寄与することができる。また、リフォーム加算額を提示することで、リフォームの価値が数年後にどの程度になるのかを、リフォームを考えているユーザに提示することができる。
【０１３８】
図１５に示される取替部分控除額の算出過程がクライアント端末２のユーザに提示されるようにしてもよい。これによって、各部位について、リフォーム工事費が占める割合が明確になり、取替部分控除額、ひいては、不動産物件の評価額の算出ロジックについて、クライアント端末２のユーザの理解を助けることができる。
【０１３９】
＜第２実施形態＞
第２実施形態では、基準評価額として新築建物価格が用いられる。また、第２実施形態では、取替部分評価額として、リフォーム部分の新築価格、すなわち、上限勘案後のリフォーム工事費が用いられる。第２実施形態では、新築建物価格から上限勘案後のリフォーム工事を差し引いた値を減価修正したものにリフォーム加算額を加算して、対象の不動産物件の評価額が算出される。第２実施形態において、第１実施形態と共通する説明は省略
される。
【０１４０】
第２実施形態では、不動産評価システム１００のシステム構成、サーバ１及びクライアント端末２のハードウェア構成及び機能構成は、第１実施形態と同様である。第２実施形態では、サーバ１の機能構成要素のうち、基準評価額算出部１１、取替部分算出部１２、評価額算出部１４の処理が第１実施形態と異なる。
【０１４１】
第２実施形態では、基準評価額算出部１１は、基準評価額として、対象の不動産物件の建物の新築建物価格を算出し、評価額算出部１４に出力する。対象の不動産物件の建物の新築価格は、戸建住宅の場合には、再調達原価×延床面積で求められる。
【０１４２】
第２実施形態では、取替部分算出部１２は、取替部分控除額として、上限勘案後のリフォーム工事費を算出し、評価額算出部１４に出力する。上限勘案後のリフォーム工事費は、リフォーム加算額算出部１３によって算出されたものが流用されてもよい。上限勘案後のリフォーム工事費の算出方法は第１実施形態と同様である（図１４参照）。
【０１４３】
図２４は、第２実施形態に係る対象の不動産物件（戸建住宅）の評価額の算出方法の一例を示す図である。図２４に示される例では、対象の不動産物件に関する前提（築年数、再調達原価、延床面積、各部位の構成割、各部位の耐用年数）は、第１実施形態の図１３と同様とする。
【０１４４】
第２実施形態では、評価額算出部１４は、基準評価額としての新築建物価格から取替部分控除額として上限勘案後のリフォーム工事費を控除した値に現在価値率を乗じて減価修正し、その後、リフォーム加算額を加算して、対象の不動産物件の評価額を算出する。第２実施形態において、現在価値率は、評価額算出部１４によって算出される。第２実施形態に係る現在価値率の詳細は図２５において後述される。
【０１４５】
図２４に示される例では、新築建物価格は、基準評価額算出部１１によって、３，０００万円と算出される。取替部分控除額は、取替部分算出部１２によって、１，０５０万円と算出される。リフォーム加算額は、リフォーム加算額算出部１３によって、９３０万円と算出される。現在価値率は、評価額算出部１４によって、３８．５％と算出される。したがって、図２４に示される例では、評価額算出部１４は、（新築建物価格３，０００万円−取替部分控除額１０５０万円）×現在価値率３８．５％＋リフォーム加算額９３０万円＝対象の不動産物件の評価額１，６８０万円を算出する。
【０１４６】
図２５は、第２実施形態に係る現在価値率の算出方法の一例を示す図である。現在価値率は、対象の不動産物件のリフォーム部分以外の部分の、新築価格に対する現在の評価額の割合である。まず、評価額算出部１４は、各部位について、新築価格から上限勘案後のリフォーム工事費を控除した値を求める。各部位の新築価格は、リフォーム工事費の上限額と同じである。
【０１４７】
図２５に示される例では、各部位の新築価格から上限勘案後のリフォーム工事費（図１４参照）を控除した値は、基礎／躯体が１，２００万円、外部仕上げが５００万円、内部仕上げが２５０万円、設備が０円である。
【０１４８】
次に、価額算出部１４は、各部位について、新築価格から上限勘案後のリフォーム工事費を控除した値を、新築建物価格から上限勘案後のリフォーム工事費（合計）で割って、リフォーム部分勘案後の構成割合を算出する。図２５に示される例では、各部位のリフォーム部分勘案後の構成割合は、基礎／躯体が１，２００万円／１，９５０万円＝６１．５％、外部仕上げが５００万円／１，９５０万円＝２５．６％、内部仕上げが２５０万円／
１，９５０万円＝１２．８％、設備が０円／１，９５０万円＝０％である。
【０１４９】
次に、価格算出部１４は、各部位について、リフォーム部分勘案後の構成割合に、残存年数／耐用年数を乗じた値を算出し、合計して、現在価値率を求める。図２５に示される例では、基礎／躯体６１．５％×２０年／４０年＝３０．７６％＋外部仕上げ２５．６％×５年／２５年＝５．１２％＋内部仕上げ１２．８％×５年／２５年＋設備０％＝現在価値率３８．５％となる。
【０１５０】
図２６は、第２実施形態に係る評価額出力画面の一例である。第２実施形態では、サーバ１からクライアント端末２に送信される不動産物件の評価の要求に対する応答には、新築建物価格（基準評価額）、上限勘案後のリフォーム工事費（取替部分控除額）、現在価値率、リフォーム加算額、対象の不動産物件の評価額が含まれている。
【０１５１】
図２６に示される評価額出力画面では、対象の不動産物件の概要と評価額とが表示されている。対象の不動産物件の評価額は、「（新築建物価格−上限勘案後のリフォーム工事費）×現在価値率＋リフォーム加算額＝評価額」の式とともにそれぞれの額が表示されている。
【０１５２】
第２実施形態によれば、新築時点の対象の不動産物件のリフォーム部分以外の価値（新築建物価格から上限勘案後のリフォーム工事費を差し引いた値）と、現在の価値に置き換えるとどのくらいになるのか（現在価格率）と、リフォームの価値（リフォーム加算額）とを提示することができ、リフォームの価値を反映させた不動産物件の評価ロジックを、第１実施形態とは異なる形態で示すことができる。
【０１５３】
なお、第２実施形態では、図２５に示されるように、各部位について、リフォーム部分勘案後の構成割合を減価修正し、合計して算出される現在価値率を、不動産物件の新築建物価格から上限勘案後リフォーム工事費を控除した額に乗じ、さらにリフォーム加算額を加算して、不動産物件の評価額が算出されるが、これに限定されない。例えば、部位別に、新築建物価格から上限勘案後リフォーム工事費を控除した額を減価修正し、各部位の減価修正した額を合計し、当該合計した値にリフォーム加算額を加算して不動産物件の評価額が算出されてもよい。
【０１５４】
＜第３実施形態＞
第３実施形態では、基準評価額として既存建物価格が用いられる。また、第２実施形態では、取替部分評価額として、各部位について、上限勘案後のリフォーム工事費を減価修正したものの合計値が算出される。第３実施形態において、第１実施形態と共通する説明は省略される。
【０１５５】
第３実施形態では、不動産評価システム１００のシステム構成、サーバ１及びクライアント端末２のハードウェア構成及び機能構成は、第１実施形態と同様である。第３実施形態では、サーバ１の機能構成要素のうち、取替部分算出部１２の処理が第１実施形態と異なる。
【０１５６】
図２７は、第３実施形態に係る取替部分控除額の算出方法の一例である。図２７は、図１３と同じ事例を前提としている。第１実施形態では、各部位について、新築価格を減価修正した値にリフォーム工事費割合を乗じた値を合計して、取替部分控除額が算出される（図１５参照）。ここで、新築価格の減価修正は、新築価格×（残存年数／耐用年数）である。また、リフォーム工事費割合は、上限勘案後のリフォーム工事費／新築価格である。したがって、新築価格の減価修正×リフォーム工事費＝上限勘案後のリフォーム工事費×（残存年数／耐用年数）となり、取替部分控除額は、各部位について、上限勘案後のリ
フォーム工事費を減価修正したものの合計値として求められる。
【０１５７】
したがって、第３実施形態では、取替部分算出部１２は、各部位について、上限勘案後のリフォーム工事費を求め、上限勘案後のリフォーム工事費に残存年数／耐用年数を乗じて減価修正したものを合計して、取替部分控除額を算出する。
【０１５８】
図２７に示される例では、取替部分控除額は、外部仕上げ２５０万円×５年／２５年＋内部仕上げ２００万円×５年／２５年＋設備６００万円×０年／１５年＝９０万円となり、第１実施形態に係る取替部分控除額と同じ値になる（図１５参照）。
【０１５９】
第３実施形態によれば、取替部分控除額の算出の方法を提示してもよく、この場合には、リフォーム部分の新築時点から現在時点への減価修正を提示することができ、リフォームの価値を反映させた不動産物件の評価額に対する根拠性、信頼性を高めることができる。
【０１６０】
＜その他＞
サーバ１に備えられる機能構成要素は、例えば、それぞれ別の独立した情報処理装置によって実現されてもよい。また、サーバ１に備えられる機能構成要素と端末１に備えられる機能構成要素とが１台の情報処理装置によって実現されるようにしてもよい。
【０１６１】
第１実施形態〜第３実施形態では、いずれも、基準評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額に基づいて、対象の不動産物件の評価額が算出される。第１実施形態〜第３実施形態それぞれに係る、基準評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額それぞれの算出方法は、第１実施形態〜第３実施形態において説明された方法に限定されない。第１実施形態〜第３実施形態において、基準評価額、取替部分控除額、リフォーム加算額の一部又は全部は、例えば、重回帰分析、学習モデルを用いる人工知能等によって算出されてもよい。また、リフォーム加算額や取替部分控除額の算出の際に用いられる各部位のリフォーム工事費、リフォーム工事費の上限額、各部位の新築価格等も、重回帰分析や人工知能によって算出されてもよい。
【０１６２】
第１実施形態〜第３実施形態では、例えば、リフォーム加算額、取替部分評価額は、それぞれ、各部位の合計値が出力されるが、これに限られず、部位ごとの価格を出力するようにしてもよい。
【０１６３】
＜記録媒体＞
コンピュータその他の機械、装置（以下、コンピュータ等）に上記いずれかの機能を実現させるプログラムをコンピュータ等が読み取り可能な記録媒体に記録することができる。コンピュータ等に、この記録媒体のプログラムを読み込ませて実行させることにより、その機能を提供させることができる。
【０１６４】
ここで、コンピュータ等が読み取り可能な記録媒体とは、データやプログラム等の情報を電気的、磁気的、光学的、機械的、または化学的作用によって蓄積し、コンピュータ等から読み取ることができる非一時的な記録媒体をいう。このような記録媒体のうちコンピュータ等から取り外し可能なものとしては、例えばフレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＣＤ−Ｒ／Ｗ、ＤＶＤ、ブルーレイディスク、ＤＡＴ、８ｍｍテープ、フラッシュメモリなどのメモリカード等がある。また、コンピュータ等に固定された記録媒体としてハードディスク、ＲＯＭ（リードオンリーメモリ）等がある。さらに、ＳＳＤ（Solid State Drive）は、コンピュータ等から取り外し可能な記録媒体としても、コ
ンピュータ等に固定された記録媒体としても利用可能である。
【符号の説明】
【０１６５】
１        サーバ
２        端末
１１      基準評価額算出部
１２      取替部分算出部
１３      リフォーム加算額算出部
１４      評価額算出部
１５      受信部
１６      送信部
１７      建物関連データベース
１８      リフォーム関連データベース
１９      マンション関連データベース
１０１    ＣＰＵ
１０２    主記憶装置
１０５    補助記憶装置
１０５Ｐ  不動産物件評価プログラム
【図１】
2019049845.tif 000005
【図２】
2019049845.tif 000006
【図３】
2019049845.tif 000007
【図４】
2019049845.tif 000008
【図５】
2019049845.tif 000009
【図６】
2019049845.tif 000010
【図７】
2019049845.tif 000011
【図８】
2019049845.tif 000012
【図９】
2019049845.tif 000013
【図１０】
2019049845.tif 000014
【図１１】
2019049845.tif 000015
【図１２】
2019049845.tif 000016
【図１３】
2019049845.tif 000017
【図１４】
2019049845.tif 000018
【図１５】
2019049845.tif 000019
【図１６】
2019049845.tif 000020
【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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【図２３】
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【図２４】
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【図２５】
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【図２６】
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【図２７】
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