(57)【要約】【課題】  不動産物件の販売希望価格を購入者の購入希望価格の入札状況に応じて下げることが可能で、販売希望価格と購入希望価格の変動状況を視覚的に確認することができ、条件が合致すると視覚的にマッチング表示を行い、販売者と購入者の売買の機会をスムーズに提供できるオークションシステムを実現することを課題とする。【解決手段】  インターネット上で不動産物件を競りにより取引するための不動産取引マッチングオークションシステムであって、オークションサーバには、物件情報表示部が設けられており、物件販売情報を表示し、かつ、該物件販売情報に基づき、不動産物件販売者の当初の販売希望価格からの時間経過により下がる変動をする販売希望価格と、複数の不動産物件購入者による入札価格（購入希望価格）の時間経過により上がる変動をする購入希望価格とを同時に対比させて表示するための価格変動グラフを表示する。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産物件購入者の端末装置と、不動産物件販売者の端末装置とを、ネットワークを介してオークションサーバに接続し、不動産物件を競りにより取引するための不動産取引マッチングオークションシステムであって、前記オークションサーバは、物件情報表示部が設けられていることを特徴とする不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該物件情報表示部は、不動産物件販売者により提供される不動産物件販売情報をウェブ上に表示し、かつ、該不動産物件販売情報に基づき、不動産物件販売者の当初の販売希望価格からの時間経過により下がる変動をする販売希望価格と、複数の不動産物件購入者による入札価格（購入希望価格）の時間経過により上がる変動をする購入希望価格とを同時に対比させて表示するための価格変動グラフを表示するものである。
【請求項２】
前記オークションサーバは、物件情報蓄積処理部が設けられていることを特徴とする請求項１に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該物件情報蓄積処理部は、物件情報確認処理部と販売情報作成部と物件情報記憶部とで構成され、不動産物件販売者の端末装置より入力された、物件情報の内容を確認・チェックし、ウェブ上に表示するための物件の販売情報を作成し、作成された物件の販売情報を記憶するための物件情報記憶部に蓄積するものである。
【請求項３】
前記オークションサーバは、マッチング処理部が設けられていることを特徴とする請求項１又は請求項２のいずれかに記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該マッチング処理部は、不動産物件購入者が入力した購入希望価格を基に、マッチング条件に合致した場合に前記の価格変動グラフにマッチング表示をするものである。
【請求項４】
前記のマッチング処理部におけるマッチング条件は、最低販売価格以上であり、販売希望価格に対する入札価格の割合によって決定されることを特徴とする請求項１から請求項３までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステム。
【請求項５】
前記のオークションサーバにおいて、売値調整部が設けられていることを特徴とする請
求項１から請求項４までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該売値調整部は、売値調整処理部と売値変更処理部が設けられ、
該売値調整処理部は、前記のマッチング処理部でマッチング条件に合致しなかった不動産
物件購入者の購入希望価格とその入札時期、及び不動産物件販売者が交渉権を拒否した購
入希望価格とその入札時期を基に販売条件の変更情報を作成し、
該売値変更処理部は、販売条件の変更情報により、物件情報記憶部に記憶された販売情報
を変更し、変更情報に基づき、再度ウェブ上に物件販売情報とグラフを表示させるもので
ある。
【請求項６】
前記の物件情報蓄積処理部は、物件査定処理部が設けられていることを特徴とする請求項１から請求項５までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該物件査定処理部は、不動産物件購入者の端末装置から入力された物件情報を基に物件に
相当する査定価格情報とその販売価格帯情報を作成するものである。
【請求項７】
前記のマッチング処理部は、交渉権確認処理部が設けられていることを特徴とする請求
項１から請求項６までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該交渉権確認処理部は、不動産物件販売者の端末装置に不動産物件購入者の入札価格を
表示し、交渉権の許否確認を要請し、交渉権の確定結果を前記の価格変動グラフ及び不動産物件購入者の端末装置に表示するものである。
【請求項８】
前記の物件情報表示部が表示するグラフ表示は、不動産物件販売者の販売希望価格の変
動グラフと、不動産物件購入者の入札価格（購入希望価格）の変動グラフが異なるグラフ
の種類で表示されることを特徴とする請求項１から請求項７までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産物件情報をインターネットを通じて提供し、販売者と購入者をマッチングさせるためのインターネットによる競売方法のシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
一般的なネットオークションでは、競り上がり型のオークションがり、この方法は希少価値のある商品等を、多くの購入希望者に同時に購入機会を与え、より高い価格で入札を促し提供することに適したものである。
【０００３】
また、逆オークションと呼ばれるものもある。これは競り下がり型のオークションで商品を買う購入希望者が売り手である販売希望者に価格入札を行わせ、最も安い価格を入札した販売希望者から購入を決定する方法である。工事の受注などに適したものとされている。
【０００４】
これらの方法は、古くから行なわれているオークション方法をネットワーク技術を用いて行われるようにしたものである。
【０００５】
インターネットを利用したオークションでは、販売を希望する出品者が、商品の名称、状態、写真、オークションの開始額、終了日時等の出品に関する情報をオークションサイトのサーバーにアップロードする。
【０００６】
この出品情報に基づいて、オークションのウェブサイトに掲載され、オークションが開始される。
【０００７】
購入希望者である入札者は、オークションサイトが備える検索機能等によって、購入を希望する商品を選び、購入希望額を指定して入札する。
【０００８】
商品が掲載されたウェブページは随時更新され、最新の状況を確認することができる。他の入札者によって、自分の入札額を上回る入札が行われた場合には、再度入札を行い、入札額を競り上げる。
【０００９】
このようにオークションが進められ、オークションの期間が終了すると、最高価格を提示した入札者が落札者となり、落札価格が確定され、ウェブページで公表される。これが競り上がり型のオークションである。
【００１０】
競り下がり型のオークションは、購入を希望する商品の名称、状態、写真、オークションの開始額、終了日時等の出品に関する情報をオークションサイトのサーバーにアップロードする。
【００１１】
この出品情報に基づいて、オークションのウェブサイトに掲載され、オークションが開始される。
【００１２】
販売希望者である入札者は、オークションサイトが備える検索機能等によって、販売を希望する商品を選び、販売希望額を指定して入札する。
【００１３】
商品が掲載されたウェブページは随時更新され、最新の状況を確認することができる。他の入札者によって、自分の入札額を下回る入札が行われた場合には、再度入札を行い、入札額を競り下げる。
【００１４】
このようにオークションが進められ、オークションの期間が終了すると、最低価格を提示した入札者が落札者となり、落札価格が確定され、ウェブページで公表される。これが競り下がり型のオークションである。
【００１５】
不動産取引の場合には、一生涯に購入する機会は１度という場合がほとんどであり、高額であることともに、地域が限定され、実施確認が求められるなど物品の販売とは異なる独特の売買となる。
【００１６】
特に不動産の販売価格は、専門家でも適正価格を見極めることが難しいといわれている。このため、販売者側の販売希望価格と、購入者側の購入希望価格との差額が大きくなることが多く、妥協点が難しく、取引が成立し難いという問題があった。
【００１７】
特開２００９−２７７２０７号公報では、出品者が、出品時に定めた設定に基づいて、時間の経過に応じて段階的に価格の下がるネットオークションシステムによって、出品時に定めた設定に基づき、入札した者の中から、入札者を特定する。その特定された入札者から価格の上がるネットオークショシステムを用いて、再度最高入札額を提示した者を落札者とするシステムが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【００１８】
【特許文献１】特開２００９−２７７２０７号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【００１９】
上述のように、不動産売買をネットオークションで行う場合には、通常の物品販売とは異なるため、通常の競上がり型のオークションでは、対応できない。
【００２０】
競下がり型オークションも一部で行われていたが、初期の設定価格が高くなるため、入札者がない状況となってしまうことが多かった。
【００２１】
上記の特開２００９−２７７２０７号公報では、不動産物件の販売価格が段階的に下がるオークションで入札対象者を集め、その中から最高入札額で落札するシステムであるため、入札対象者が集まるまで、オークションが始まらないという問題がある。
【００２２】
すなわち、最初の販売希望価格が高く設定される場合には、一定期間（数ヶ月）で段階的に価格を下げるため、入札希望者は自分の希望価格が低い場合には、価格が下がる時期を想定しその時まで待つことになる。
【００２３】
通常、不動産物件を探す場合には、購入者の環境（ライフ計画、学校、出産、転勤、昇進など）により、その不動産物件を購入する時期が概ね決めていることが多い。
【００２４】
そうなると、価格が下がるまで待つのではなく、他の物件を探すことになり、不動産物件の販売者側から見ると、販売の機会を逸していることになる。
【００２５】
また、購入者側から見ると、価格が早く下がれば、入札に参加できたことも考えられ、購入の機会を逸したことになる。
【００２６】
本発明は、上記の問題に鑑みてなされたものであり、不動産物件の販売希望価格を購入者の購入希望価格の入札状況に応じて適時に下げることが可能であり、販売希望価格と購入希望価格の変動状況を視覚的に確認することができ、両者の条件が合致したときに視覚的にマッチング表示を行い、販売者と購入者の売買の機会をスムーズに提供できるオークションシステムを実現することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【００２７】
本発明の請求項１は、不動産物件購入者の端末装置と、不動産物件販売者の端末装置とを、ネットワークを介してオークションサーバに接続し、不動産物件を競りにより取引するための不動産取引マッチングオークションシステムであって、前記オークションサーバは、物件情報表示部が設けられていることを特徴とする不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該物件情報表示部は、不動産物件販売者により提供される不動産物件販売情報をウェブ上に表示し、かつ、該不動産物件販売情報に基づき、不動産物件販売者の当初の販売希望価格からの時間経過により下がる変動をする販売希望価格と、複数の不動産物件購入者による入札価格（購入希望価格）の時間経過により上がる変動をする購入希望価格とを同時に対比させて表示するための価格変動グラフを表示するものである。
【００２８】
該物件情報表示部は、詳細な不動産物件販売情報をウェブ上に表示するとともに、販売希望価格と購入希望価格の時間変動状況をグラフ表示するものであり、グラフの種類はいずれでもよい。両価格の変動が分かりやすいグラフが好ましく、例えば、折れ線グラフや棒グラフなどでもよい。
【００２９】
初期の販売希望価格に対して、購入希望者が購入希望価格を入札すると、価格変動グラフに表示され、その時の販売希望価格と購入希望価格がグラフ表示されるものである。その状況で販売希望価格と購入希望価格が合致する場合に売買取引が成立し、オークション取引は終了し、グラフ表示も終了となる。
【００３０】
しかしながら、不動産取引の場合には、販売希望価格と購入希望価格が初回から合致することは少ない。販売希望価格と購入希望価格の差額が大きくなることが多いのが現状である。
【００３１】
この場合には、オークション取引が継続され、グラフ表示も継続され、一定期間後に販売希望価格を検討し、価格を下げ、その時点の販売希望価格をグラフ表示するものである。これに対して、購入希望者は、新たに購入希望価格を入札することとなる。
【００３２】
この状況が繰り返されることにより、販売希望価格は時間経過により下がる変動をし、購入希望価格は時間経過により上がる変動をするものである。
【００３３】
物件の詳細情報をウェブ画面に表示すると共に、販売価格の変動と入札価格の変動を同一画面で確認でき、各価格の推移を視覚化し、購入者は変動をリアルタイムに直感的に確認し、購買意欲を高めるものであり、販売者は、入札価格の状況をリアルタイムで把握でき、交渉権許否の判断を迅速にできるようにしたものである。
【００３４】
これらの価格の下がる変動と、上がる変動が同時に対比して表示されることにより、販売希望者及び購入希望者のいずれも、対象となる不動産物件に対する価格の変動状況を一目で把握でき、状況の理解がしやすくなり、販売意欲と購入意欲を高め、売買取引がスムーズに進み、売買成立が早くなる可能性を高めるものである。
【００３５】
本発明の請求項２は、前記オークションサーバは、物件情報蓄積処理部が設けられていることを特徴とする請求項１に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該物件情報蓄積処理部は、物件情報確認処理部と販売情報作成部と物件情報記憶部とで構成され、不動産物件販売者の端末装置より入力された、物件情報の内容を確認・チェックし、ウェブ上に表示するための物件の販売情報を作成し、作成された物件の販売情報を記憶するための物件情報記憶部に蓄積するものである。
【００３６】
該物件情報確認処理部は、不動産物件販売者の端末装置より入力された、物件情報の内容を確認し、販売情報として不足する情報があるかどうかを予め用意された、販売情報チェックリストを基にチェックするものである。不足がある場合には、不動産物件販売者の端末装置に警告を表示し、再入力を催促するするものである。
【００３７】
該販売情報作成部は、チェック済の物件入力情報にタグ付けして、分類、検索しやすい情報とするものであり、ＷＥＢ上に表示する不動産物件販売情報物件を作成するものである。
【００３８】
該物件情報記憶部は、前記の販売情報作成部で作成されたタグ付きの販売情報を記憶するデータベースである。
【００３９】
本発明の請求項３は、前記オークションサーバは、マッチング処理部が設けられていることを特徴とする請求項１又は請求項２のいずれかに記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該マッチング処理部は、不動産物件購入者が入力した購入希望価格を基に、マッチング条件に合致した場合に前記の価格変動グラフにマッチング表示をするものである。
【００４０】
該マッチング処理部は、不動産物件販売者の入力したマッチング条件と、不動産物件購入希望者の入札価格を照合し、マッチングした入札価格及び入札者情報を不動産物件販売者の端末装置に表示し、交渉の許否の判断を求め、交渉許諾の場合に不動産物件購入希望者の端末装置に交渉権取得の表示を行い、かつウェブ画面上の価格変動グラフにマッチング決定の表示をするものであり、マッチング条件に合致した的確な入札者を不動産物件販売者が迅速に判断できるようにしたものである。
【００４１】
該マッチング条件は、販売希望価格と購入希望価格が完全に一致する条件でもよく、販売希望価格と購入希望価格との所定の差額範囲をマッチング条件としてもよい。
【００４２】
該マッチング表示は、価格変動グラフ上に表示され、マチング条件が合致したことを表示できるものであればいずれの表示でもよい。例えば、グラフ上に「マチング決定」を大きく表示してもよく、マッチングした状況の販売希望価格と入札価格がわかるように、両価格を太線などで囲み、同時に「マッチング決定」の文字表示を行なうものでもよい。
【００４３】
本発明の請求項４は、前記のマッチング処理部におけるマッチング条件は、最低販売価格以上であり、販売希望価格に対する入札価格の割合によって決定されることを特徴とする請求項１から請求項３までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムである。
【００４４】
該最低販売価格は、販売希望者が予め設定するものである。販売希望価格に対する入札価格の割合は、販売価格の変動により、該割合を変動するようにしてもよい。例えば、販売希望価格と最低販売価格の差額が大きい場合には、該割合を低くし（５０％など）、差額が小さい場合には、該割合を大きく（９０％など）してもよい。
【００４５】
本発明の請求項５は、前記のオークションサーバにおいて、売値調整部が設けられていることを特徴とする請求項１から請求項４までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該売値調整部は、売値調整処理部と売値変更処理部が設けられ、
該売値調整処理部は、前記のマッチング処理部でマッチング条件に合致しなかった不動産物件購入者の購入希望価格とその入札時期、及び不動産物件販売者が交渉権を拒否した購入希望価格とその入札時期を基に販売条件の変更情報を作成し、
該売値変更処理部は、販売条件の変更情報により、物件情報記憶部に記憶された販売情報を変更し、変更情報に基づき、再度ウェブ上に物件販売情報とグラフを表示させるものである。
【００４６】
該販売条件の変更情報は、販売希望価格を下方修正する情報であり、マッチング条件に対して入札価格がどの程度の差額があるかにより、何％下方修正するかが決まる。決められた期間内に入札がなかった場合には、短期間に下方修正するものである。
【００４７】
該差額が大きい場合には、下方修正割合を大きくし（２０％など）、該差額が小さい場合には、下方修正割合を小さく（５％など）するものである。入札が無かった場合には、下方修正割合は、最も大きく（２５％など）なる。
【００４８】
本発明の請求項６は、前記の物件情報蓄積処理部は、物件査定処理部が設けられていることを特徴とする請求項１から請求項５までのいずれか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該物件査定処理部は、不動産物件購入者の端末装置から入力された物件情報を基に物件に相当する査定価格情報とその販売価格帯情報を作成するものである。
【００４９】
該査定価格情報は、予め定められた物件価格評価情報と入力物件情報を照合して算出される物件評価額のことである。不動産物件販売者が一方的に販売価格を設定するのではなく、この査定価格情報を参照して、適切な販売価格を設定できるように支援するものである。
【００５０】
該販売価格帯情報は、不動産物件販売者が予め定めた販売価格の上限額から下限額の範囲を示す情報である。
【００５１】
本発明の請求項７は、前記のマッチング処理部は、交渉権確認処理部が設けられていることを特徴とする請求項１から請求項６までの何れか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムであり、
該交渉権確認処理部は、不動産物件販売者の端末装置に不動産物件購入者の入札価格を表示し、交渉権の許否を確認し、交渉権の確定結果を前記の価格変動グラフ及び不動産物件購入者の端末装置に表示するものである。
【００５２】
前記のマッチング処理部でのマッチング条件に合致し、価格変動グラフにマッチング表示が行なわれても、そのことにより、売買が成立するものではない。マッチング条件が合致したことを表示するのみである。ここで物件販売者は、実際に物件購入者とマッチングした入札価格で交渉を行なうかどうかを判断するものである。そして、物件販売者の意思により、交渉を行なうことが決定され、マッチング処理部に交渉決定の入力がなされた時に、物件購入者への交渉決定の送信と、価格変動グラフに対して「交渉決定」の表示が行なわれるものである。
【００５３】
該「交渉決定」の表示は、該グラフ上に大きな文字で「交渉決定」と表示してもよい。
【００５４】
本発明の請求項８は、前記の物件情報表示部が表示するグラフ表示は、不動産物件販売者の販売希望価格の変動グラフと、不動産物件購入者の入札価格（購入希望価格）の変動グラフが異なるグラフの種類で表示されることを特徴とする請求項１から請求項７までの何れか１項に記載の不動産取引マッチングオークションシステムである。
【００５５】
該変動グラフに使用するグラフの種類の組み合わせはいずれでもよく、例えば、販売希望価格の変動は、棒グラフで表示し、入札価格の変動は折れ線グラフで表示しても良い。
【発明の効果】
【００５６】
本発明によれば、以下の効果を奏する。
１）不動産物件の販売価格を購入者の希望価格状況に応じて下げることが可能であり、価格の変動を視覚的に確認することで、販売者と購入者の売買の機会をスムーズに提供できるオークションシステムを実現できる。
【００５７】
２）不動産物件販売者の販売価格の下がる変動状況と、不動産物件購入者の入札価格の上がる変動状況が同時に視覚的に確認できる。
【００５８】
３）売値調整部により、売値が一定期間、一定額で下がるのではなく、入札の状況に応じて、売値が下方修正され、不動産物件購入者は価格が一定期間下がるまで待つのではなく、いつ下がるかは、入札状況に応じてリアルタイムで絶えず変化する可能性があり、購入者側に多くのチャンスが与えられるオークションとなる。
【００５９】
４）「マッチング」や「交渉決定」の表示により、物件の売買状況が視覚的に確認でき、マッチングオークションに対する興味を高め、魅力的なオークションシステムを実現できる。
【００６０】
５）物件査定部により、不動産物件に不慣れな不動産物件販売者においても物件価格を判断することが容易となる。
【００６１】
６）交渉権確認部により、不動産物件販売者は交渉権許否の判断を素早く、スムーズに行うことが可能となる。
【００６２】
７）変動グラフが異なる種類をグラフにより、販売者と購入者が明確区別でき、より視覚による理解度化が高まる。
【００６３】
８）下がる販売価格と上がる入札価格（購入価格）をグラフにより視覚的にリアルタイムで表現されるため、その変動状況でマッチング到達点が創造でき、購入者を惹きつける魅力的なマッチングオークションを実現できる。
【００６４】
９）売値調整部の売値変更条件を調整することにより、時間をかけて販売するのではなく、より短期間での売買を可能とすることができる。
【図面の簡単な説明】
【００６５】
【図１】本発明による不動産取引マッチングオークションシステムのシステム構成例を示す図である。
【図２】本発明による不動産取引マッチングオークションシステムの処理フローの一例を示す図である。
【図３】本発明による不動産取引マッチングオークションシステムの処理フローの他の例を示す図である。
【図４】本発明による不動産取引マッチングオークションシステムのＷＥＢ画面のグラフの一例を示す図である。
【図５】本発明による不動産取引マッチングオークションシステムのＷＥＢ画面のグラフにおけるマッチング表示の一例を示す図である。
【図６】従来の不動産オークションをグラフ表示した場合の一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００６６】
本発明による不動産取引マッチングオークションシステムのシステムの実施の一形態を、図１から図６に基づいて説明する。
【００６７】
図１は、本発明による不動産取引マッチングオークションシステムのシステム構成例を示す図である。
【００６８】
複数の不動産物件販売者の端末装置１１，１２と複数の不動産物件購入者の端末装置２１，２２は、ＴＣＰ／ＩＰプロトコルを用いる公衆回線網または専用線を利用して実現されたインターネット等の情報通信ネットワーク３０を介してオークションサーバ４０に接続され、これら端末装置１１，１２，２１，２２とオークションサーバ４０との間でＨＴＭＬ（Ｈｙｐｅｒｔｅｘｔ Ｍａｒｋｕｐ Ｌａｎｇｕａｇｅ）等により記述された電子データの送受信が行われる。
【００６９】
端末装置１１，１２，２１，２２は、例えばＷＷＷブラウザを搭載したパーソナルコンピュータであり、ＷＷＷブラウザを動作させることでディスプレイ上にＨＴＭＬドキュメントを表示させることができる。
【００７０】
不動産物件販売者及び不動産物件購入者は、マウス、キーボード等の入力装置を操作して、オークションサーバ４０に所定のデータを送信する一方、オークションサーバ４０から所定のデータを受信して必要な情報を閲覧することができる。
【００７１】
オークションサーバ４０は、物件情報蓄積処理部５０と、物件情報表示部６０とマッチング処理部７０を備えている。
【００７２】
該物件情報蓄積処理部５０は、物件情報確認処理部５１と、販売情報作成部５２と、物件査定処理部５３と、掲載確認処理部５４、及び物件情報記憶部５５を備えている。
【００７３】
該物件情報表示部６０は、物件情報表示６１と、変動グラフ表示６２の機能を備えている。
【００７４】
該マッチング処理部７０は、マッチイング処理７１の機能と、交渉権確認処理部７２と、売値調整部７３を備えている。
【００７５】
図２は、本発明による不動産取引マッチングオークションシステムの処理フローの一例を示す図である。
【００７６】
不動産物件販売者が端末装置２１、２２から物件情報入力８１を行うと、オークションサーバ側に送信され、物件情報確認処理８２が行われ、この入力された物件情報に基づいて、物件情報データが作成され、販売情報決定８３となり、不動産物件販売者の端末装置に送信され、販売者は掲載するかどうかを決定する掲載許否決定８４がなされる。
【００７７】
何らかの理由により掲載できない場合には、掲載断念８５となる。
【００７８】
掲載を承諾した場合には、掲載確定の情報がサーバ側に送信され、物件情報蓄積８６が行われる。作成された販売情報が物件情報記憶部５５に記録される。
【００７９】
続いて、物件情報表示８７が行われ、ＷＥＢ画面に表示される。
【００８０】
同時に販売価格の変動グラフと、入札価格（購入価格）の変動グラフとが同時に表示されるマッチンググラフ表示８８が行われる。
【００８１】
ここで、このウェブ画面を閲覧していた、不動産物件購入者が不動産物件購入者の端末装置から指値入力８９を行うと、その指値入力データがサーバ側に送信され、サイバー側ではマッチング処理９０が行われる。
【００８２】
マッチング処理９０は、予め不動産物件販売者が物件情報入力時において、入力された、販売希望価格と照合し、販売者の許容する販売価格帯の範囲内（ＹＥＳ）であれば、その指値をマッチンググラフ表示９１する。
【００８３】
逆に、販売希望価格と照合し、販売者の許容する販売価格帯の範囲外（ＮＯ）であれば、購入者側に送信され、不落札表示９２する。
【００８４】
マッチング表示９１となると同時に、販売者側にマッチング情報が送信され、購入者は、指値を検討し、交渉権許否決定９３を行う。
【００８５】
販売者が購入者と売買交渉を行うことを決めると、サーバ側のマッチンググラフに、交渉権が確定したことを示し、交渉権確定グラフ表示９４が行われ、同時に購入者側に、交渉権確定表示９５がなされる。
【００８６】
逆に、販売者が売買交渉を拒否すると、購入者側に不落札表示９６が行われる。
【００８７】
マッチング処理部９０による不落札表示９２に関する情報と、交渉権許否決定９３における不落札表示９６に関する情報は、サーバ側に送信され、売値調整処理９７が行われる。
【００８８】
この売値調整処理９７は販売価格と入札価格の差額を算出し、予め設定された、売値下方修正条件に基づいて、処理され、条件に合致した場合には、下げる金額と下げる時期が決定され、売値変更情報が作成される。
【００８９】
ここで売値変更情報が作成されると、売値変更処理９８が行われ、売値変更情報に従い、マッチンググラフ表示８８の販売価格が変更され、同時に、物件情報表示８７、物件情報蓄積８６も変更される。
【００９０】
図３は、本発明による不動産取引マッチングオークションシステムの処理フローの他の例を示す図である。
【００９１】
本例は、図２の不動産取引マッチングオークションシステムと同様に、不動産物件購入者が端末より物件情報を入力すると、サーバ側では、入力された時点のネット上で販売されている同種の物件データを入手し、照合し、予め設定されている査定基準に従い、入力された物件情報に対して、物件査定処理１０１が行われるものである。
【００９２】
物件査定処理１０１により売値価格決定１０２が行われ、販売者側に送信され、販売者がその売値価格での掲載を認めるか否かを決めるための掲載許否決定８４を行う。
【００９３】
販売者が掲載を承諾した場合は、サーバ側でその売値価格での販売情報が物件情報蓄積８６され、ＷＥＢ画面に物件情報表示８７され、売値価格がマッチンググラフ表示８８される。
【００９４】
販売者が掲載を承諾しない場合は、再度、物件情報入力８１を行い、再度査定を受けるか、又は、掲載断念８５することとなる。
【００９５】
購入者の指値入力以降は、図２と同様に順次処理される。
【００９６】
図４は、本発明による不動産取引マッチングオークションシステムのＷＥＢ画面のグラフの一例を示す図である。
【００９７】
本画面例では、縦軸に販売価格、横軸に経過期間（週単位）を示し、黒丸が販売者の売値を示し、○が購入者の指値を示す。
【００９８】
この例では、販売者が販売価格を最初に４,２５０万円を入力し、期間経過とともに、以下のように価格を下げていったことを示す。
【００９９】
販売者の売値の変動
初期価格：４,２５０万円
６日後：４,０５０万円
１４日後：３,９００万円
２１日後：３,８００万円
２８日後：３,６５０万円
４２日後：３,６００万円
５６日後：３,５８０万円
８４日後：３,５５０万円
１１９日後：３,５００万円
【０１００】
これに対して複数の購入者は以下のように指値を入力し、価格を上げていったことを示し、１２６日後に３，４８０万円で落札したことを示す。
【０１０１】
購入者の指値の変動
７日後：２,９５０万円
１６日後：３,０４０万円
２５日後：３,０５０万円
３２日後：３,１００万円
３５日後：３,１５０万円
３９日後：３,２００万円
４９日後：３,２２０万円
６３日後：３,２５０万円
８８日後：３,３５０万円
１１２日後：３,４３０万円
１２６日後：３,４８０万円（落札）
【０１０２】
不動産物件販売者の売値（販売価格）に対して、不動産物件購入者の指値（入札価格）が入力され、マッチング処理によりオークションが進められる。
【０１０３】
販売価格に対して、指値の入力により、販売価格との差額が計算され、該差額に応じた下方修正比率に従い、修正販売価格と修正時期が決定され、価格変動グラフに表示される。
【０１０４】
物件購入者にとっては、価格がいつ下がるか、どの程度下がるのかは、わからない。入札価格により決定されることとなり、入札が無い場合においては、変動時期が早くなり、変動価格も大きくなる。
【０１０５】
図５は、本発明による不動産取引マッチングオークションシステムのＷＥＢ画面のグラフにおけるマッチング表示の一例を示す図である。
【０１０６】
販売価格の下がる変動と、指値の上がる変動により、その差額が、最低販売価格以上であり、マッチング条件に合致すると、その時点で変動グラフ上に「マッチング」が表示され、交渉権を獲得できたことを示すものであり、その後の交渉によって売買が成立する可能性があり、物件購入者の期待感は高まる。
【０１０７】
また、他の購入希望者にとっても、交渉が成立しない場合には、「マッチング」表示がなくなり、オークションが再開されるので、そのタイミングで、指値をいち早く入力すると、「マッチング」の可能性が高いので、他の購入希望者にとっても期待感が高まる。
【０１０８】
通常の不動産オークションにおいては、グラフ表示されることはなく、単に現時点の最高入札額が表示されるのみであり、落札は、オークション期間が終了するまで待たなければならない。例えば、グラフで表示するとすれば、図６に示すように、販売価格はオークション終了まで一定であり、入札価格のみが変動し、オークション期間終了時点で最高価格が落札価格となるものである。
【０１０９】
これでは、他の入札価格の状況も把握することができず、販売価格の変動もないので、入札に参加する対象者は、販売価格の極近辺での入札者のみとなってしまい、販売価格が下がったら購入を希望するという期待感もなく、低い入札額から参加することもできず、結果的に不動産オークションへの期待感がなくなり、参加者も減ってしまうこととなる。
【０１１０】
本発明による不動産取引マッチングオークションシステムでは、グラフ表示されることにより、販売者は、実際の購入者の動向を確認できるので、売値の調整の判断を的確にできる。また、購入者は、価格の変動が視覚的に確認できるため、指値のタイミングを計りやすく、従来のオークションのように、期間が終了するまで落札結果を待つことはなく、販売者がいつの時点でも販売を承諾した時点で落札となり、スピーディーな売買が実現できる。
【０１１１】
尚、落札はあくまでも販売者の販売了承の時点であるため、販売者は希望の価格まで購入者の指値が上昇しないのであれば、落札を見送ることができ、期間中の最高額の入札者であっても必ず落札する必要はない。
【０１１２】
販売者と購入者の双方が納得した状態での落札をスムーズに実現することを可能とする不動産取引マッチングオークションシステムである。
【０１１３】
以上のように、不動産物件の販売希望価格を購入者の購入希望価格の入札状況に応じて適時に下げることが可能であり、販売希望価格と購入希望価格の変動状況を視覚的に確認することができ、両者の条件が合致したときに視覚的にマッチング表示を行い、販売者と購入者の売買の機会をスムーズに提供できるオークションシステムを提供できるものである。
【符号の説明】
【０１１４】
１１、１２  販売者端末
２１、２２  購入者端末
３０  ネットワーク
４０  オークションサーバ
５０  物件情報蓄積処理部
５１  物件情報確認処理部
５２  販売情報作成部
５３  物件査定処理部
５４  掲載確認処理部
５５  物件情報記憶部
６０  物件情報表示部
６１  物件情報表示
６２  経ン号グラフ表示
７０  マッチング処理部
７１  マッチング処理
７２  交渉権確認処理部
７３  売値調整部
８１  物件情報入力
８２  物件情報確認処理
８３  販売情報決定
８４  掲載許否決定
８５  掲載断念
８６  物件情報蓄積
８７  物件情報表示
８８  マッチンググラフ表示
８９  指値入力
９０  マッチング処理
９１  マッチンググラフ表示
９２  不落札表示
９３  交渉権許否決定
９４  交渉権確定グラフ表示
９５  交渉権確定表示
９６  不落札表示
９７  売値調整処理
９８  売値変更処理
１０１  物件査定処理
１０２  売値価格決定
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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