(57)【要約】【課題】賃料管理の送金を行う場合の業務負担及び事務過誤を低減することが可能な不動産管理装置、不動産管理方法、及び不動産管理プログラムを提供すること。【解決手段】本実施の形態に係る賃貸管理を行う不動産管理装置は、各契約について、送金費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを記憶部に格納し、前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの前記取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金金額を含む送金口座データを作成する送金処理手段を備えている。【選択図】図３
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
制御部及び記憶部を備え、賃貸管理を行う不動産管理装置であって、
前記記憶部は、
各契約について、送金の費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを格納し、
前記制御部は、
前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金の費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの前記取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額を含む送金口座データを作成する送金処理手段を備えたことを特徴とする不動産管理装置。
【請求項２】
前記取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りは、固定金額及び割合を設定可能であることを特徴とする請求項１に記載の不動産管理装置。
【請求項３】
前記設定データは、さらに、送金を入金額ベース又は請求額ベースとするかを指定するための送金対象区分のデータを含み、
前記送金処理手段は、
前記送金対象区分が前記入金額ベースの場合は、前記予定額に対する送金額を入金額の範囲で算出し、
前記送金対象区分が前記請求額ベースの場合は、送金額を前記予定額と同じにすることを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産管理装置。
【請求項４】
前記設定データは、さらに、前記送金対象区分が前記入金額ベースの場合に、前記送金口座の充当順位を設定するデータを含み、
前記送金処理手段は、前記予定額に対する送金額を前記充当順位に従って算出することを特徴とする請求項３に記載の不動産管理装置。
【請求項５】
制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための不動産管理方法であって、
前記記憶部は、
各契約について、送金費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを格納し、
前記制御部で実行させる、
前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額を含む送金口座データを作成する送金処理工程を含むことを特徴とする不動産管理方法。
【請求項６】
制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための不動産管理プログラムであって、
前記記憶部は、
各契約について、送金費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを格納し、
前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額を含む送金口座データを作成する送金処理工程を
前記制御部に実行させるための不動産管理プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産管理装置、不動産管理方法、及び不動産管理プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来より、賃貸管理は、賃貸物件を所有する貸主から、賃貸管理会社が借り受け、借主と賃貸契約を結んで賃貸している。賃貸管理会社は借主から集金を行い、この集金された金額について、貸主に賃料支払いを行っていた。また、貸主は、賃料の保証を要求する場合が多く、借主が賃料の滞納を行った場合に賃貸保証を行う業務形態もある。（賃貸）保証会社は、借主からの入金額が少なくても満額の賃料を貸主に支払う。例えば、賃貸管理を行うシステムとして特許文献１の賃貸管理システムがある。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−９２５１３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、従来の賃貸管理では、賃貸管理会社や保証会社が賃料を取引先に送金する場合に、担当者が賃料の合算金額から取引先の口座の最終按分割合を手動計算して設定していたため、業務負担の増大や計算ミス等の事務過誤が発生するという問題があった。
【０００５】
本発明は、上記に鑑みてなされたものであり、賃料管理の送金を行う場合の業務負担及び事務過誤を低減することが可能な不動産管理装置、不動産管理方法、及び不動産管理プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上述した課題を解決し、目的を達成するために、制御部及び記憶部を備え、賃貸管理を行う不動産管理装置であって、前記記憶部は、各契約について、送金の費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを格納し、
前記制御部は、前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金の費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの前記取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額を含む送金口座データを作成する送金処理手段を備えたことを特徴とする。
【０００７】
また、本実施の形態によれば、前記取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りは、固定金額及び割合を設定可能であることが望ましい。
【０００８】
また、本実施の形態によれば、前記設定データは、さらに、送金を入金額ベース又は請求額ベースとするかを指定するための送金対象区分のデータを含み、前記送金処理手段は
前記送金対象区分が前記入金額ベースの場合は、前記予定額に対する送金額を入金額の範囲で算出し、前記送金対象区分が前記請求額ベースの場合は、送金額を前記予定額と同じにすることが望ましい。
【０００９】
また、本実施の形態によれば、前記設定データは、さらに、前記送金対象区分が前記入金額ベースの場合に、前記送金口座の充当順位を設定するデータを含み、前記送金処理手段は、前記予定額に対する送金額を前記充当順位に従って算出することが望ましい。
【００１０】
また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための不動産管理方法であって、前記記憶部は、各契約について、送金費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを格納し、前記制御部で実行させる、前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額を含む送金口座データを作成する送金処理工程を含むことを特徴とする。
【００１１】
また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置に実行させるための不動産管理プログラムであって、前記記憶部は、
各契約について、送金費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを格納し、前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額を含む送金口座データを作成する送金処理工程を前記制御部に実行させるための不動産管理プログラムであることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によれば、賃料管理の送金を行う場合の業務負担及び事務過誤を低減することが可能となるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【００１３】
【図１】図１は、入金額ベースで賃料を送金する例を説明するための図である。
【図２】図２は、請求額ベースで賃料を送金する例を説明するための図である。
【図３】図３は、本実施の形態に係る不動産管理装置の構成の一例を示すブロック図である。
【図４】図４は、実施の形態に係る不動産管理装置の全体の処理を説明するための図である。
【図５】図５は、実施の形態に係る不動産管理装置の処理の具体例１（請求額ベースで賃料を送金する例）を説明するための図である。
【図６】図６は、実施の形態に係る不動産管理装置の処理の具体例１を説明するための図である。
【図７】図７は、実施の形態に係る不動産管理装置の処理の具体例１を説明するための図である。
【図８】図８は、実施の形態に係る不動産管理装置の処理の具体例２（入金額ベースで賃料を送金する例）を説明するための図である。
【図９】図９は、実施の形態に係る不動産管理装置の処理の具体例２を説明するための図である。
【図１０】図１０は、実施の形態に係る不動産管理装置の処理の具体例２を説明するための図である。
【発明を実施するための形態】
【００１４】
本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施の形態により限定されるものではない。  
【００１５】
［１．概要］
不動産の賃料を支払う場合に、不動産の借主は、直接、家主の口座に送金する場合と、
賃料を賃貸管理会社や保証会社の口座に振込み、賃貸管理会社や保証会社が家主の口座に送金する場合と、がある。
【００１６】
従来の賃貸管理システムでは、賃貸管理会社や賃貸保証会社が賃料を取引先に送金する場合は、費目（費用項目）の合算金額でしか取引先の口座に按分できず、すなわち、１階層でしか設定できなかったため、費目毎に取引先の按分割合と取引先内の口座の按分割合を設定することができなかった。このため、従来は、担当者が合算金額から取引先の口座の最終按分割合を手動計算して設定していたため、業務負担の増大や計算ミス等の事務過誤が発生するという問題があった。
【００１７】
そこで、本実施の形態では、送金時に各取引先に按分する場合に、費目毎に取引先とその口座の２階層で設定ができるようにすることで、担当者のより直感的な設定を可能として、賃貸管理の送金に関する業務負担を低減している。さらに、本実施の形態では、より柔軟に業務に対応するため、（１）送金先の請求額をベースに送金する場合と、（２）入居者の入金額をベースに送金する場合とを設定できるようにしている。
【００１８】
図１は、請求額ベースで送金する場合の例を説明するための図である。請求額ベースで送金する業務形態としては、例えば、保証会社を想定している。家賃、共益費２２万円の請求に対して、保証会社に入居者Ｋから１２万円のみ入金された場合を説明する。請求額が家賃２１万円、共益費１万、入金額が家賃１１万円、共益費１万円とする。
【００１９】
図１において、従来は費目（例えば、家賃、共益費）毎に送金先、その割合を設定できなかったが、本実施の形態では、費目毎に送金先、割合を設定可能にした。請求額ベースであるので、入金額が１１万円であるが、保証会社は２１万円送金する。請求額ベースでは、送金の予定額と送金額が一致する。
【００２０】
例えば、家賃の送金先を、保証会社Ｚ、家主Ａ、家主Ｂとし、保証会社Ｚへの予定額（＝送金額）を固定額（例えば、１万円）とし、家主Ａの予定額の割合を「４０％（８万円）」、家主Ｂの予定額の割合を「６０％（１２万円）」に設定する。また、共益費の送金先の清掃業者Ｙを割合「１００％（１万円）」に設定する。さらに、本実施の形態では、取引先の複数の口座に送金する場合に、予定額の「割合」を設定できるようにした。複数の口座を有する家主Ｂについては、割合を口座Ｂ１「５０％（６万円）」、口座Ｂ２「５０％（６万）」に設定する。従来は、上述したように、１階層しか設定できなかったので、口座Ａ１＝４０％、口座Ｂ１＝３０％、口座Ｂ２＝３０％と手動で計算していたが、このように、本実施の形態では、複数の口座についても予定額の割合を設定できるようにした。
【００２１】
図２は、入金額ベースで送金する場合の例を説明するための図である。入金額ベースで送金する業務形態としては、例えば、賃貸管理会社を想定している。家賃、共益費２２万円の請求に対して、賃貸管理会社に入居者から２２万円のみ入金された場合を説明する。図１と同様に、請求額が家賃２１万円、共益費１万、入金額が家賃１１万円、共益費１万円とする。入金額ベースでは、入金額のベースで送金するので、送金の予定額に対して送金額が少なくなる場合がある。
【００２２】
図２において、入金額ベースであるので、入金額の１１万円を送金する。費目（家賃、共益費）毎の送金先・口座の割合は、図１と同様である。入金額ベースの場合は、請求額に対して入金額が少なくても入金額を送金するため、その場合の優先順位を設定して、優先順位の順に充当する。例えば、優先順位の１位を口座Ｚ１，２位を口座Ｚ２，３位を口座Ｂ１，４位を口座Ｂ２に設定する。この例では、口座Ｚ１，口座Ｚ２には、予定額の「１万円」、「８万円」を送金し、３位の口座Ｂ１には、送金予定額「６万円」のうち、「２万円」を送金し、口座Ｂ２については送金しない。なお、同率の順位の設定も可能である。口座Ｂ１，Ｂ２の順位がどちらも３位の場合、それぞれ１万円を送金する。
【００２３】
［２．構成］
図３は、本実施の形態に係る不動産管理装置１００の構成の一例を示すブロック図である。不動産管理装置１００は、例えば、賃貸管理を行う賃貸管理会社や賃貸保証を行う保証会社等で使用される。図３において、不動産管理装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。不動産管理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。  
【００２４】
通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、不動産管理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、不動産管理装置１００と銀行Ｗｅｂサイト（ＦＢシステム）２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。
【００２５】
記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、および、ファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等を用いることができる。記憶部１０６は、部屋費目マスタ１０６ａと、口座割合マスタ１０６ｂと、データファイル１０６ｃとを備えている。
【００２６】
部屋費目マスタ１０６ａは、物件を識別するための物件番号、部屋番号、費目（例えば、家賃、共益費、駐車場代等）、及び金額のデータを対応づけて登録したテーブル等で構成することができる（例えば、図５（Ａ）参照）。
【００２７】
口座割合マスタ１０６ｂは、取引先、送金口座、割り振り割合（％）、充当順位のデータを対応づけて登録したテーブル等で構成することができる（例えば、図５（Ｂ）参照）。割り振り割合（％）は、取引先の各送金口座の割り振り割合を百分率で指定する。充当順位（優先順位）は、管理委託契約データの送金対象区分が「請求額ベース」の場合に設定し、「入金額ベース」の場合は設定しない。「取引先」は、例えば、家主、保証会社、共同管理会社、及び清掃業者等であり、例えば、取引先マスタ（不図示）で設定した内容から選択してもよい。「送金口座」は、例えば、メイン口座やサブ口座であり、例えば、取引先毎に設定した取引先銀行口座マスタの内容から選択可能としてもよい。
【００２８】
データファイル１０６ｃは、管理委託契約データ、管理委託契約送金費目データ、管理委託契約送金口座データ、契約データ、契約費目データ、契約送金費目データ、契約送金口座データ、回収予定データ、回収予定費目データ、送金口座データ、及び送金データ等の各種データを格納するためのファイルである。これらのデータの１又は複数を「設定データ」と称する。
【００２９】
契約委託契約データは、管理委託契約番号、物件番号、部屋番号、及び送金対象区分のデータを含んでいてもよい（図５（Ｃ）参照）。送金対象区分は、「請求額ベース」又は「入金額ベース」を設定する。「請求額ベース」の場合は、入居者からの入金額に拘わらず、請求額をベースとして送金を行い、送金予定額全額を送金する（送金の主体が保証会社等の場合）。「入金額ベース」の場合は、入居者からの入金額をベースとして送金を行い、消込処理で登録した消込額（回収予定費目データの回収済額）を配分した金額を送金する（送金の主体が賃貸管理会社等の場合）。
【００３０】
管理委託契約送金費目データは、管理委託契約番号、送金費目、取引先、送金割り振り区分、割り振り固定額（円）、割り振り割合（％）、及び充当順位のデータを含んでいてもよい（図５（Ｄ）参照）。「送金割り振り区分」は、固定金額（金額固定で配分する）と、割合を指定することができる。固定金額と割合が混在している場合は、固定金額が優先する。「割り振り固定額（円）」は、「送金割り振り区分」が「固定金額」の場合の金額を指定する。割り振り割合（％）は、「送金割り振り区分」が「割合」の場合の取引先の割合（百分率）を指定する。送金割り振り区分、割り振り固定額（円）、及び割り振り割合（％）を、「送金の割り振り」と称する。ここでは、同一送金費目内での取引先の割合、充当順位を設定する（１階層目の設定）。充当順位（優先順位）は、管理委託契約データの送金対象区分が「請求額ベース」の場合に設定し、「入金額ベース」の場合は設定しない。
【００３１】
管理委託契約送金口座データは、管理委託契約番号、送金費目、取引先、送金口座、送金割り振り区分、割り振り固定額（円）、割り振り割合（％）、及び充当順位のデータを含んでいてもよい（図５（Ｅ）参照）。ここでは、同一送金費目・取引先内の口座についての割合・充当順位を設定する（２階層目の設定）。
【００３２】
契約データは、契約番号、管理委託契約番号、物件番号、部屋番号、及び入居者のデータを含んでいてもよい（図６（Ａ）参照）。
【００３３】
契約費目データは、契約番号、費目、及び金額のデータを含んでいてもよい（図６（Ｂ）参照）。
【００３４】
契約送金費目データは、契約番号、送金費目、取引先、送金割り振り区分、割り振り固定額（円）、割り振り割合（％）、及び充当順位のデータを含んでいてもよい（図６（Ｃ）参照）。
【００３５】
契約送金口座データは、契約番号、送金費目、取引先、送金口座、送金割り振り区分、割り振り固定額（円）、割り振り割合（％）、及び充当順位のデータを含んでいてもよい（図６（Ｄ）参照）。
【００３６】
回収予定データは、回収予定ＳＥＱ、回収予定額（円）、及び契約番号のデータを含んでいてもよい（図７（Ａ）参照）。
【００３７】
回収予定費目データは、回収予定ＳＱ、送金費目、回収予定額（円）、及び回収済額（円）のデータを含んでいてもよい（図７（Ｂ）参照）。
【００３８】
送金口座データは、回収予定ＳＱ、送金費目、取引先、送金口座、送金予定額（円）、送金額（円）、及び充当順位のデータを含んでいてもよい（図７（Ｃ）参照）。
【００３９】
送金データは、送金ＮＯ、送金額（円）、及び回収予定ＳＱのデータを含んでいてもよい（図７（Ｅ）参照）。
【００４０】
入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、および、マイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４として記載する場合がある。  
【００４１】
制御部１０２は、不動産管理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。制御部１０２は、機能概念的に、募集業務処理部１０２ａと、契約業務処理部１０２ｂと、月次処理部（送金処理部）１０２ｃとを備えている。
【００４２】
募集業務処理部１０２ａは、募集業務の際に、物件情報登録、口座情報登録、及び管理委託契約登録等を実行する。
【００４３】
契約業務処理部１０２ｂは、契約業務の際に、契約登録等を行う。
【００４４】
月次処理部１０２ｃは、月次処理の際に、請求業務の請求金計算、入金業務の入金消込処理、送金業務の送金金額計算等を行う。また、月次処理部１０２ｃは、送金業務において、記憶部１０６に格納される、各契約について、送金費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データに基づいて、対象の契約について、送金費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの前記取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額を含む送金口座データを作成する。
【００４５】
また、取引先の送金の割り振り及び取引先内での送金口座の送金の割り振りは、固定金額及び割合を設定可能であることにしてもよい。
【００４６】
また、設定データは、さらに、送金を入金額ベース又は請求額ベースとするかを指定するための送金対象区分のデータを含み、月次処理部１０２ｃは、送金対象区分が入金額ベースの場合は、予定額に対する送金額を入金額の範囲で算出し、送金対象区分が請求額ベースの場合は、送金額を予定額と同じにすることにしてもよい。
【００４７】
また、設定データは、さらに、送金対象区分が入金額ベースの場合に、送金口座の充当順位を設定するデータを含み、月次処理部１０２ｃは、予定額に対する送金額を充当順位に従って算出することにしてもよい。
【００４８】
［３．全体の処理］
図３及び図４を参照して、本実施の形態における不動産管理装置１００の全体の処理の概略を説明する。図４は、実施の形態における不動産管理装置１００の全体の処理の概略を説明するためのフローチャートである。
【００４９】
図４において、募集業務処理部１０２ａは、募集業務の際に、募集業務処理を実行する（ステップＳ１）。募集業務は、家主と管理委託契約を結び、入居者を募集する業務である。
【００５０】
募集業務処理では、物件情報登録、口座情報登録、及び管理委託契約登録を行う。物件情報登録では、モニタ１１４に表示される入力画面に対するオペレータの入力操作に応じて、部屋費目マスタ１０６ａに、物件番号、部屋番号、費目、及び金額のデータを登録する（図５（Ａ）参照）。
【００５１】
口座情報登録では、モニタ１１４に表示される入力画面に対するオペレータの入力操作に応じて、口座割合マスタ１０６ｂにデータを登録する（図５（Ｂ）参照）。
【００５２】
管理委託契約登録では、モニタ１１４に表示される入力画面に対するオペレータの入力操作に応じて、契約委託契約データ（図５（Ｃ）参照）、管理委託契約送金費目データ（図５（Ｄ）参照）、管理委託契約送金口座データ（図５（Ｅ）参照）を登録する。なお、管理委託契約送金費目データの入力画面では、口座割合マスタ１０６ｂの対応するデータを初期表示して、入力操作の手間を低減してもよい。
【００５３】
契約業務処理部１０２ｂは、契約業務の際に、契約業務処理を実行する（ステップＳ２）。契約業務は、随時行われるものであり、入居者との契約を行う。契約業務では、家賃の値引きや送金割合の変更も可能である。
【００５４】
契約業務処理では、契約登録を行う。契約登録では、モニタ１１４に表示される入力画面に対するオペレータの入力操作に応じて、契約データ（図６（Ａ）参照）、契約費目データ（図６（Ｂ）参照）、契約送金費目データ（図６（Ｃ）参照）、及び契約送金口座データ（図６（Ｄ）参照）を登録する。
【００５５】
なお、契約費目データの入力画面では、部屋費目マスタ１０６ａの対応するデータを初期表示して、入力操作の手間を低減してもよい。また、契約送金費目データの入力画面では、管理委託契約送金費目データの対応するデータを初期表示して、入力操作の手間を低減してもよい。また、契約送金口座データの入力画面では、管理委託契約送金口座データ
の対応するデータを初期表示して、入力操作の手間を低減してもよい。
【００５６】
月次処理部１０２ｃは、月次処理を実行する（ステップＳ３）。月次処理では、請求業務、入金業務、及び送金業務を行う。
【００５７】
請求業務は、契約情報に基づいて回収予定額を計算し、入居者へ請求する。請求業務では、請求金計算を行い、契約費目データに基づいて、回収予定データ（図７（Ａ）参照）及び回収予定費目データ（図７（Ｂ）参照）を作成し、また、契約送金費目データ及び契約送金口座データに基づいて、送金口座データ（図７（Ｃ）参照）を作成する。
【００５８】
入金業務では、入金された金額を回収予定と消し込む入金消込処理を行う。入金消込処理では、入力画面に回収予定費目データを表示して、オペレータの入力操作に応じて、回収済額を登録する（図７（Ｄ）参照）。
【００５９】
送金業務では、送金金額の計算を行って、取引先へ支払う。具体的には、回収予定費目データに基づいて送金データ（図７(Ｅ）参照）を作成し、送金口座データの送金額を更新する（図７（Ｆ）参照）。
【００６０】
［４．具体例］
図３及び図５〜図１０を参照して、本実施の形態における不動産管理装置１００の処理の具体例について説明する。
【００６１】
［具体例１］
図５〜図７は、実施の形態における不動産管理装置１００の処理の具体例１を説明するための図である。具体例１では、上記図１で示した請求額ベースの例について説明する。
【００６２】
図５は、募集業務処理の例を説明するための図である。物件情報登録では、図５（Ａ）に示すように、部屋費目マスタ１０６ａに、例えば、物件番号「００００１」、部屋番号「１０１」、費目「家賃」、及び金額「￥２１０，０００」と、物件番号「００００１」、部屋番号「１０１」、費目「共益費」、及び金額「￥１０，０００」が登録される。
【００６３】
口座情報登録では、図５（Ｂ）に示すように、口座割合マスタ１０６ｂには、例えば、取引先「家主Ａ」、送金口座「口座Ａ１」、割り振り割合（％）「１００」と、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ１」、割り振り割合（％）「５０」と、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ２」、割り振り割合（％）「５０」と、取引先「保証会社Ｚ」、送金口座「口座Ｚ１」、割り振り割合（％）「１００」と、取引先「清掃業者Ｙ」、送金口座「口座Ｙ１」、割り振り割合（％）「１００」が登録される。請求額ベースであるので、充当順位を登録しない。
【００６４】
管理委託契約登録では、図５（Ｃ）に示すように、管理委託契約データには、例えば、管理委託契約番号「００１」、物件番号「００００１」、部屋番号「１０１」、請求額ベースであるので、送金対象区分「請求額ベース」が登録される。
【００６５】
また、図５（Ｄ）に示すように、管理委託契約送金費目データには、例えば、管理委託契約番号「００１」、送金費目「家賃」、取引先「保証会社Ｚ」、送金割り振り区分「固定金額」、割り振り固定額（￥）「￥１０，０００」と、管理委託契約番号「００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ａ」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「４０」と、管理委託契約番号「００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「６０」と、管理委託契約番号「００１」、送金費目「共益費」、取引先「清掃業者Ｙ」、割り振り割合（％）「１００」が登録される。
【００６６】
また、図５（Ｅ）に示すように、管理委託契約送金口座データには、例えば、管理委託契約番号「００１」、送金費目「家賃」、取引先「保証会社Ｚ」、送金口座「口座Ｚ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「１００」と、管理委託契約番号「００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ａ」、送金口座「口座Ａ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「１００」と、管理委託契約番号「００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「５０」と、管理委託契約番号「００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ２」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「５０」と、管理委託契約番号「００１」、送金費目「共益費」、取引先「清掃業者Ｙ」、送金口座「口座Ｙ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「１００」が登録される。
【００６７】
図６は、契約業務処理の具体例を説明するための図である。契約登録では、図６（Ａ）に示すように、契約データには、契約番号「０００１」、管理委託契約番号「００１」、物件番号「０００１」、部屋番号「１０１」、入居者「入居者Ｋ」が登録される。
【００６８】
また、図６（Ｂ）に示すように、契約費目データには、契約番号「００００１」、費目「家賃」、金額「￥２１０，０００」と、契約番号「００００１」、費目「共益費」、金額「￥１０，０００」が登録される。
【００６９】
また、図６（Ｃ）に示すように、契約送金費目データは、例えば、契約番号「０００１」、送金費目「家賃」、取引先「保証会社Ｚ」、送金割り振り区分「固定金額」、割り振り固定額（円）「￥１０，０００」と、契約番号「０００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ａ」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「４０」と、契約番号「０００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「６０」と、契約番号「０００１」、送金費目「共益費」、取引先「清掃業者Ｙ」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「１００」が登録される。
【００７０】
また、図６（Ｄ）に示すように、契約送金口座データには、例えば、契約番号「００００１」、送金費目「家賃」、取引先「保証会社Ｚ」、送金口座「口座Ｚ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「１００」と、契約番号「００００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ａ」、送金口座「口座Ａ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「１００」、と、契約番号「００００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「５０」と、契約番号「００００１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ２」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「５０」と、契約番号「００００１」、送金費目「共益費」、取引先「清掃業者Ｙ」、送金口座「口座Ｙ１」、送金割り振り区分「割合」、割り振り割合（％）「１００」が登録される。
【００７１】
図７は、月次処理の例を説明するための図である。請求業務では、回収予定データが作成される。図７（Ａ）に示す回収予定データの例では、回収予定ＳＥＱ「１」、回収予定額（円）「￥２２０，０００」、契約番号「００１」となっている。
【００７２】
また、請求業務では、回収予定費目データが作成される。図７（Ｂ）に示す回収予定費目データの例では、回収予定ＳＱ「１」、送金費目「家賃」、回収予定額（円）「￥２１０，０００」、回収済額（円）「０」と、回収予定ＳＱ「１」、送金費目「共益費」、回収予定額（￥）「￥１０，０００」、回収済額（￥）「０」となっている。
【００７３】
また、請求業務では、契約送金費目データ及び管理委託契約送金口座データに基づいて、送金口座データが作成される。図７（Ｃ）に示す送金口座データの例では、回収予定ＳＱ「１」、送金費目「家賃」、取引先「保証会社Ｚ」、送金口座「口座Ｚ１」、送金予定額（円）「￥１０，０００」と、回収予定ＳＱ「１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ａ」、送金口座「口座Ａ１」、送金予定額（￥）「￥８０，０００」と、回収予定ＳＱ「１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ１」、送金予定額（円）「￥６０，０００」と、回収予定ＳＱ「１」、送金費目「家賃」、取引先「家主Ｂ」、送金口座「口座Ｂ２」、送金予定額（円）「￥６０，０００」と、回収予定ＳＱ「１」、送金費目「共益費」、取引先「清掃業者Ｙ」、送金口座「口座Ｙ１」、送金予定額（円）「￥１０，０００」となっている。
【００７４】
具体的に説明すると、取引先「保証会社Ｚ」については、契約送金費目データの送金割り振り区分「固定金額」、割り振り固定額「￥１０，０００」、管理委託契約送金口座データの送金口座「口座Ｚ１」の割り振り区分「割合」、割り振り割合「１００％」となっているので、「保証会社Ｚ」の「口座Ｚ１」の送金予定額を「￥１０，０００」とする。
【００７５】
また、取引先「家主Ａ」については、契約送金費目データの送金割り振り区分「割合」、割り振り割合「４０％」、管理委託契約送金口座データの送金口座「口座A１」の割り振り区分「割合」、割り振り割合「１００％」となっているので、「家主Ａ」の「口座Ａ１」の送金予定額を、（￥２１０，０００−￥１０，０００）×０．４０＝「￥８０，０００」とする。
【００７６】
また、取引先「家主Ｂ」については、契約送金費目データの送金割り振り区分「割合」、割り振り割合「６０％」、管理委託契約送金口座データの送金口座「口座Ｂ１」の割り振り区分「割合」、割り振り割合「５０％」、「口座Ｂ２」の割り振り区分「割合」、割り振り割合「５０％」となっているので、「家主Ｂ」の「口座Ｂ１」、「口座Ｂ２」の送金予定額を、（２１０，０００−￥１０，０００）×０．６０×０．５０＝「￥６０，０００」とする。
【００７７】
入金業務では、回収予定データの回収予定済額を入力する。例えば、「￥１２０，０００」が入金された場合は、図７（Ｄ）に示すように、回収予定ＳＥＱ「１」について、送金費目「家賃」の回収済額（円）に「￥１１０，０００」、送金費目「共益費」の回収済額に「￥１０，００００」を入力する。
【００７８】
送金業務では、送金データを作成する。図７（Ｅ）に示す送金データの例では、送金ＮＯ「１」、送金額（￥）「２２０，０００」、回収予定ＳＱ「１」となっている。
【００７９】
また、送金口座データの送金額を更新する。管理委託契約データの対応する送金対象区分を参照し、送金対象区分が「請求額ベース」であるので、図７（Ｆ）に示すように、送金額を送金予定額の満額に更新する。送金口座データに従って、銀行Ｗｅｂサイト（ＦＢシステム）２００にアクセスして対象の口座に送金する。
【００８０】
［具体例２］
図８〜図１０は、実施の形態における不動産管理装置１００の処理の具体例２を説明するための図である。図８〜図１０では、上記図１０で示した入金額ベースの例について説明する。図５〜７の請求額ベースの例と共通する部分の説明は省略し、異なる点についてのみ説明する。図８は、募集業務処理の例を説明するための図である。図９は、契約業務処理の例を説明するための図である。図１０は、月次処理の例を説明するための図である。
【００８１】
図８において、図８（Ｃ）に示すように、入金額ベースであるので、管理委託契約データの送金対象区分「請求額ベース」とする。
【００８２】
また、図８（Ｄ）に示すように、管理委託契約送金費目データについて、送金費目「家賃」については、取引先「保証会社Ｚ」の充当順位を「１」、取引先「家主Ａ」の充当順位を「２」、取引先「家主Ｂ」の充当順位を「３」とし、送金費目「共益費」の取引先「清掃業者Ｙ」の充当順位を「１」とする。
【００８３】
また、図８（Ｅ）に示すように、管理委託契約送金口座データについて、送金口座「口座Ｚ１」の充当順位を「１」、送金口座「口座Ａ１」の充当順位を「１」、送金口座「口座Ｂ１」の充当順位を「１」、送金口座「口座Ｂ２」の充当順位を「２」、送金口座「口座Ｙ１」の充当順位を「１」とする。
【００８４】
図９において、図９（Ｃ）に示すように、契約送金費目データについて、送金費目「家賃」については、取引先「保証会社Ｚ」の充当順位を「１」、取引先「家主Ａ」の充当順位を「２」、取引先「家主Ｂ」の充当順位を「３」とし、送金費目「共益費」の取引先「清掃業者Ｙ」の充当順位を「１」とする。
【００８５】
図９（Ｅ）に示すように、契約送金口座データについて、送金口座「口座Ｚ１」の充当順位を「１」、送金口座「口座Ａ１」の充当順位を「１」、送金口座「口座Ｂ１」の充当順位を「１」、送金口座「口座Ｂ２」の充当順位を「２」、送金口座「口座Ｙ１」の充当順位を「１」とする。
【００８６】
図１０において、図１０（Ｃ）に示すように、送金口座データについて、送金口座「口座Ｚ１」の充当順位を「１」、送金口座「口座Ａ１」の充当順位を「２」（管理委託契約送金費目データの取引先「保証会社Ｚ」の充当順位「１」、取引先「家主Ａ」の充当順位「２」のため）、送金口座「口座Ｂ１」の充当順位を「３」、送金口座「口座Ｂ２」の充当順位を「４」（管理委託契約送金口座データの送金口座「口座Ｂ１」の充当順位「１」、送金口座「口座Ｂ２」の充当順位「２」のため）、送金口座「口座Ｙ１」の充当順位を「１」とする。
【００８７】
管理委託契約データの送金対象区分が「入金額ベース」であるので、回収予定費目データの家賃の回収済額「￥１１０，０００」で、回収予定額より不足しているが、回収済額の範囲で送金する。
【００８８】
図７（Ｅ）に示すように、充当順位に従って家賃について、「口座Ｚ１」から順に、充当し、送金口座「口座Ａ１」の送金額「￥１０，０００」、送金口座「口座Ａ１」の送金額「￥８０，０００」、送金口座「口座Ｂ１」の送金額「￥２０，０００」、送金口座「口座Ｂ２」の送金額「￥０」とする。
【００８９】
以上説明したように、本実施の形態によれば、データファイル１０６ｃは、各契約について、送金の費用項目毎に、取引先、当該取引先の送金の割り振り、当該取引先の１又は複数の送金口座、及び当該取引先内での送金口座の送金の割り振りを設定するためのデータを含む設定データを格納し、月次処理部１０２ｃは、前記設定データに基づいて、対象の契約について、送金の費用項目毎に、取引先、送金口座、並びに、前記設定データの前記取引先の送金の割り振り及び前記取引先内での送金口座の送金の割り振りに従った送金の予定額金額を含む送金口座データを作成することとしたので、送金時に各取引先に按分する場合に費用項目毎に取引先とその口座の２階層で設定することができ、担当者のより直感的な設定が可能となり、賃料管理の送金を行う場合の業務負担及び事務過誤を低減することが可能となる。
【００９０】
また、取引先の送金の割り振り及び取引先内での送金口座の送金の割り振りは、固定金額及び割合を設定可能であることとしたので、固定金額と按分割合を設定することが可能となる。
【００９１】
また、設定データは、さらに、送金を入金額ベース又は請求額ベースとするかを指定するための送金対象区分のデータを含み、月次処理部１０２ｃは、送金対象区分が入金額ベースの場合は、予定額に対する送金額を入金額の範囲で算出し、送金対象区分が請求額ベースの場合は、送金額を予定額と同じにすることとしたので、入居者からの入金額に応じた送金と、賃貸保証による送金の両方に対応することが可能となる。
【００９２】
また、設定データは、さらに、送金対象区分が入金額ベースの場合に、送金口座の充当順位を設定するデータを含み、月次処理部１０２ｃは、予定額に対する送金額を充当順位に従って算出することとしたので、入金額ベースの場合に、送金口座の充当順位を設定することが可能となる。
【００９３】
また、設定データは、さらに、送金口座の充当順位を設定するデータを含み、月次処理部１０２ｃは、送金額をこの充当順位に従って算出することとしたので、送金口座の充当順位を設定することが可能となる。
【００９４】
また、設定データは、さらに、送金を入金額ベース又は請求額ベースとするかを設定する送金対象区分のデータを含み、月次処理部１０２ｃは、送金額を送金対象区分に従って算出することとしたので、入居者からの入金額に応じた送金と、賃貸保証による送金の両者に対応することが可能となる。
【００９５】
なお、部屋費目マスタ１０６ａ及び口座割合マスタ１０６ｂの構成は、上記実施の形態に限られるものではなく、分割や統合して構成してもよい。また、管理委託契約データ、管理委託契約送金費目データ、管理委託契約送金口座データ、契約データ、契約費目データ、契約送金費目データ、契約送金口座データ、回収予定データ、回収予定費目データ、送金口座データ、及び送金データの構成は、上記実施の形態に限られるものではなく、分割や統合して構成してもよい。
【００９６】
［５．他の実施形態］
本発明は、上述した実施の形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。  
【００９７】
例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。  
【００９８】
また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。  
【００９９】
また、不動産管理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。  
【０１００】
例えば、不動産管理装置１００が備える処理機能、特に制御部にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて不動産管理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。  
【０１０１】
また、このコンピュータプログラムは、不動産管理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。  
【０１０２】
また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ  Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ  Ｅｒａｓａｂｌｅ  ａｎｄ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ  Ｄｉｓｋ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ−Ｏｐｔｉｃａｌ  ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ  Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ  Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ−ｒａｙ（登録商標）  Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。  
【０１０３】
また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。  
【０１０４】
記憶部に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。  
【０１０５】
また、不動産管理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、不動産管理装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。  
【０１０６】
更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。  
【符号の説明】
【０１０７】
１００  不動産管理装置
１０２  制御部
１０２ａ  募集業務処理部
１０２ｂ  契約業務処理部
１０２ｃ  月次処理部（送金処理部）
１０４  通信インターフェース部
１０６  記憶部
１０６ａ  部屋費目マスタ
１０６ｂ  口座割合マスタ
１０６ｃ  データファイル
１０８  入出力インターフェース部
１１２  入力装置
１１４  出力装置
２００  銀行Ｗｅｂサイト
３００  ネットワーク
【図１】
2019174953.tif 000003
【図２】
2019174953.tif 000004
【図３】
2019174953.tif 000005
【図４】
2019174953.tif 000006
【図５】
2019174953.tif 000007
【図６】
2019174953.tif 000008
【図７】
2019174953.tif 000009
【図８】
2019174953.tif 000010
【図９】
2019174953.tif 000011
【図１０】
2019174953.tif 000012