(57)【要約】【課題】効率的な物件案内を行うことができる仲介装置等を提供する。【解決手段】仲介装置１は、各ユーザの不動産物件の希望条件を記憶し、提案者が前記ユーザに提案する不動産物件の物件条件を取得し、前記記憶部を参照して、前記希望条件が前記物件条件に適合する前記ユーザを検索し、検索した前記ユーザに対し、不動産物件に関する物件情報を含むメッセージを送信し、前記ユーザから、前記メッセージに対する応答を受け付け、応答を受け付けた場合、前記ユーザ及び提案者の間の通信を仲介し、通信仲介後、前記ユーザから、前記提案者の対応を評価する評価入力を受け付け、前記各ユーザから入力された評価に基づき、前記提案者の評価を集計し、前記提案者からの前記メッセージを新たに送信する場合、集計した前記提案者の評価を含む前記メッセージを送信することを特徴とする。【選択図】図１
2019061541.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
各ユーザの不動産物件の希望条件を記憶する記憶部と、
提案者が前記ユーザに提案する不動産物件の物件条件を取得する取得部と、
前記記憶部を参照して、前記希望条件が前記物件条件に適合する前記ユーザを検索する検索部と、
検索した前記ユーザに対し、不動産物件に関する物件情報を含むメッセージを送信する送信部と、
前記ユーザから、前記メッセージに対する応答を受け付ける受付部と、
応答を受け付けた場合、前記ユーザ及び提案者の間の通信を仲介する通信仲介部と、
通信仲介後、前記ユーザから、前記提案者の対応を評価する評価入力を受け付ける評価部と、
前記各ユーザから入力された評価に基づき、前記提案者の評価を集計する集計部と
を備え、
前記送信部は、前記提案者からの前記メッセージを新たに送信する場合、集計した前記提案者の評価を含む前記メッセージを送信する
ことを特徴とする仲介装置。
【請求項２】
前記希望条件及び物件条件は、複数の条件項目を含み、
前記検索部は、前記希望条件の少なくとも一部の前記条件項目が前記物件条件と一致する前記ユーザを検索し、
前記希望条件及び物件条件における前記条件項目の一致割合を計算する計算部と、
該一致割合を出力する出力部と
を備えることを特徴とする請求項１に記載の仲介装置。
【請求項３】
前記希望条件を基に、前記ユーザ同士の類似度を推定する類似度推定部と、
一の前記ユーザに類似する他の前記ユーザが前記メッセージに応答した場合、該メッセージに含まれる前記物件情報を前記一のユーザに通知する通知部と
を備えることを特徴とする請求項１又は２に記載の仲介装置。
【請求項４】
前記記憶部は、過去の前記メッセージに対する応答結果と、該メッセージに係る不動産物件の前記物件条件とを含む履歴情報を記憶し、
該履歴情報に基づき、前記ユーザの前記希望条件を推定する条件推定部を備え、
前記検索部は、推定した前記希望条件に基づき検索を行う
ことを特徴とする請求項１〜３のいずれか１項に記載の仲介装置。
【請求項５】
各ユーザの不動産物件の希望条件を記憶部に記憶し、
提案者が前記ユーザに提案する不動産物件の物件条件を取得し、
前記記憶部を参照して、前記希望条件が前記物件条件に適合する前記ユーザを検索し、
検索した前記ユーザに対し、不動産物件に関する物件情報を含むメッセージを送信し、
前記ユーザから、前記メッセージに対する応答を受け付け、
応答を受け付けた場合、前記ユーザ及び提案者の間の通信を仲介し、
通信仲介後、前記ユーザから、前記提案者の対応を評価する評価入力を受け付け、
前記各ユーザから入力された評価に基づき、前記提案者の評価を集計し、
前記提案者からの前記メッセージを新たに送信する場合、集計した前記提案者の評価を含む前記メッセージを送信する
処理をコンピュータに実行させることを特徴とする仲介方法。
【請求項６】
ユーザの端末装置に、
ユーザが希望する不動産物件の希望条件の登録を受け付け、
前記ユーザに不動産物件を提案する各提案者から、前記希望条件に適合する物件条件の不動産物件の物件情報を含むメッセージを受信し、
前記各提案者からの前記メッセージを出力し、
出力した前記メッセージに対する応答を受け付け、
応答を受け付けた場合、前記提案者との間の通信を行い、
通信後、前記提案者の対応を評価する評価入力を受け付け、
入力した前記提案者の評価を、各ユーザからの評価を集計する外部装置に送信し、
新たな前記メッセージを出力する際、前記外部装置で集計された前記提案者の評価を併せて出力する
処理を実行させることを特徴とするプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、仲介装置、仲介方法及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
一般に、不動産物件の賃貸、売買等において、Ｗｅｂサイト上に物件情報を掲載しておき、物件を探すユーザが物件情報を検索可能とする物件仲介サービスが多く提供されている。
【０００３】
しかし、上記のようなサービスは、ユーザ本人が物件を検索し、不動産会社等の提案者に問い合わせを行う場合が多い。この場合、ユーザには物件を検索する手間が発生し、検索された物件について問い合わせてもすでに先約が入っているようなケースもあり、無駄が多い。
【０００４】
例えば特許文献１では、不動産会社側からユーザに対し、ユーザの求める条件に沿った物件の情報を提供する物件情報提供システムが開示されている。特許文献１によれば、物件情報提供システムは、ユーザの求める物件条件を格納するユーザ登録情報データベースと、物件情報を蓄積した物件情報データベースとを有し、各データベースに格納された情報のマッチングを行ってユーザの検索を行い、検索されたユーザに対して物件情報を通知する。ユーザは、通知された物件が気に入った場合、不動産会社に自らの連絡先を通知する。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２０１１−８３６６号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、特許文献１に係る発明は、ユーザの連絡先の不動産会社への通知を許可するか否かを決めるのみで、ユーザと不動産会社とのコミュニケーションの場を設けるに至っていない。また、ユーザには物件情報が知らされるのみで、相手方である不動産会社の対応が十分満足できるものかどうか、予測することが難しい。
【０００７】
一つの側面では、効率的な物件案内を行うことができる仲介装置等を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
一つの側面に係る仲介装置は、各ユーザの不動産物件の希望条件を記憶する記憶部と、提案者が前記ユーザに提案する不動産物件の物件条件を取得する取得部と、前記記憶部を参照して、前記希望条件が前記物件条件に適合する前記ユーザを検索する検索部と、検索した前記ユーザに対し、不動産物件に関する物件情報を含むメッセージを送信する送信部と、前記ユーザから、前記メッセージに対する応答を受け付ける受付部と、応答を受け付けた場合、前記ユーザ及び提案者の間の通信を仲介する通信仲介部と、通信仲介後、前記ユーザから、前記提案者の対応を評価する評価入力を受け付ける評価部と、前記各ユーザから入力された評価に基づき、前記提案者の評価を集計する集計部とを備え、前記送信部は、前記提案者からの前記メッセージを新たに送信する場合、集計した前記提案者の評価を含む前記メッセージを送信することを特徴とする。
【０００９】
一つの側面に係る仲介方法は、各ユーザの不動産物件の希望条件を記憶部に記憶し、提案者が前記ユーザに提案する不動産物件の物件条件を取得し、前記記憶部を参照して、前記希望条件が前記物件条件に適合する前記ユーザを検索し、検索した前記ユーザに対し、不動産物件に関する物件情報を含むメッセージを送信し、前記ユーザから、前記メッセージに対する応答を受け付け、応答を受け付けた場合、前記ユーザ及び提案者の間の通信を仲介し、通信仲介後、前記ユーザから、前記提案者の対応を評価する評価入力を受け付け、前記各ユーザから入力された評価に基づき、前記提案者の評価を集計し、前記提案者からの前記メッセージを新たに送信する場合、集計した前記提案者の評価を含む前記メッセージを送信する処理をコンピュータに実行させることを特徴とする。
【００１０】
一つの側面に係るプログラムは、ユーザの端末装置に、ユーザが希望する不動産物件の希望条件の登録を受け付け、前記ユーザに不動産物件を提案する各提案者から、前記希望条件に適合する物件条件の不動産物件の物件情報を含むメッセージを受信し、前記各提案者からの前記メッセージを出力し、出力した前記メッセージに対する応答を受け付け、応答を受け付けた場合、前記提案者との間の通信を行い、通信後、前記提案者の対応を評価する評価入力を受け付け、入力した前記提案者の評価を、各ユーザからの評価を集計する外部装置に送信し、新たな前記メッセージを出力する際、前記外部装置で集計された前記提案者の評価を併せて出力する処理を実行させることを特徴とする。
【発明の効果】
【００１１】
一つの側面では、効率的な物件案内を行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００１２】
【図１】仲介システムの構成例を示す模式図である。
【図２】サーバの構成例を示すブロック図である。
【図３】ユーザＤＢのレコードレイアウトの一例を示す説明図である。
【図４】ユーザ端末に表示される画面例を示す説明図である。
【図５】ユーザ端末に表示される画面例を示す説明図である。
【図６】提案者端末に表示される画面例を示す説明図である。
【図７】提案者端末に表示される画面例を示す説明図である。
【図８】サーバが実行する処理手順の一例を示すフローチャートである。
【図９】メッセージ送信処理のサブルーチンの一例を示すフローチャートである。
【図１０】通信仲介処理のサブルーチンの一例を示すフローチャートである。
【図１１】通信仲介処理のサブルーチンの一例を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１３】
以下、本発明をその実施の形態を示す図面に基づいて詳述する。
（実施の形態）
図１は、仲介システムの構成例を示す模式図である。本実施の形態では、不動産物件の賃貸契約を仲介する仲介システムを一例に説明を行う。仲介システムは、仲介装置１、提案者端末３、ユーザ端末２を含む。各装置は、インターネット等のネットワークＮを介して通信接続されている。
【００１４】
仲介装置１は、種々の情報処理、情報の送受信を行う情報処理装置であり、例えばサーバ装置、パーソナルコンピュータ等である。本実施の形態において仲介装置１はサーバ装置であるものとし、以下では簡潔のためにサーバ１と読み替える。
【００１５】
ユーザ端末２は、本システムを利用して不動産物件を探すユーザが使用する端末装置である。提案者端末３は、不動産物件をユーザに紹介する提案者、例えば不動産会社、又は物件のオーナー等が使用する端末装置である。ユーザ端末２及び提案者端末３は、例えばスマートフォン、タブレット端末、パーソナルコンピュータであり、サーバ１と通信を行うクライアント端末として機能する。ユーザ端末２及び提案者端末３は、サーバ１による仲介を受けて互いに通信を行い、不動産物件に関する情報の送受信を行う。
【００１６】
図２は、サーバ１の構成例を示すブロック図である。サーバ１は、制御部１１、主記憶部１２、通信部１３、及び補助記憶部１４を有する。
制御部１１は、一又は複数のＣＰＵ（Central Processing Unit）、ＭＰＵ（Micro-Processing Unit）等の演算処理装置を有し、補助記憶部１４に記憶されたプログラムＰを読み出して実行することにより、サーバ１に係る種々の情報処理、制御処理等を行う。主記憶部１２は、ＳＲＡＭ（Static Random Access Memory）、ＤＲＡＭ（Dynamic Random Access Memory）、フラッシュメモリ等であり、制御部１１が演算処理を実行するために必要なデータを一時的に記憶する。通信部１３は、通信に関する処理を行うための処理回路等を含み、提案者端末３等と情報の送受信を行う。
【００１７】
補助記憶部１４は大容量メモリ、ハードディスク等であり、制御部１１が処理を実行するために必要なプログラムＰ、その他のデータを記憶している。また、補助記憶部１４は、各ユーザの賃貸物件の希望条件等の情報を格納するユーザＤＢ１４１を記憶している。
なお、補助記憶部１４はサーバ１に接続された外部記憶装置であってもよい。
【００１８】
また、サーバ１の構成は上記に限られず、例えばサーバ１に係る情報を表示する表示ディスプレイ、情報を入力するための操作入力部、可搬型記憶媒体のデータを読み取るための読取部等を含めてもよい。また、サーバ１は複数のサーバ装置からなるマルチサーバであってもよく、ソフトウェア上で実行される仮想サーバであってもよい。
【００１９】
図３は、ユーザＤＢ１４１のレコードレイアウトの一例を示す説明図である。ユーザＤＢ１４１は、ＩＤ列、氏名列、ユーザ属性列、希望条件列、履歴列を含む。ＩＤ列は、各ユーザを識別するためのＩＤを記憶している。氏名列は、ＩＤと対応付けて、各ユーザの氏名を記憶している。ユーザ属性列は、ＩＤと対応付けて、各ユーザの属性、例えば年齢、性別、同居者の有無等を記憶している。希望条件列は、ＩＤと対応付けて、各ユーザが登録した物件の希望条件に係る情報を記憶している。希望条件は、例えば物件の住所（エリア）、最寄り沿線、賃料等であるが、これらに限定されるものではない。履歴列は、ＩＤと対応付けて、後述するマッチング処理の履歴データを記憶している。
【００２０】
図４及び図５は、ユーザ端末２に表示される画面例を示す説明図である。図６及び図７は、提案者端末３に表示される画面例を示す説明図である。図４〜図７を用いて、本システムの概要について説明する。
図４Ａは、物件の希望条件の登録画面である。ユーザ端末２は当該画面を介して、ユーザから物件の希望条件の初期登録を受け付ける。例えばユーザ端末２は、ユーザが希望する地域、最寄り沿線、賃料等、複数の条件項目について設定入力を受け付ける。サーバ１は、入力された希望条件をユーザ端末２から取得し、当該ユーザのＩＤと対応付けてユーザＤＢ１４１に記憶する。
【００２１】
本実施の形態においてサーバ１は、ユーザＤＢ１４１に保存した各ユーザの希望条件と、不動産会社等の提案者から提案される各種物件の物件条件とのマッチングを行って、提案者とユーザとの連絡を仲介する処理を行う。図６Ａは、提案者側での物件条件の入力画面である。提案者端末３は当該画面を介して、提案者が提案したい物件に係る物件条件の入力を受け付ける。具体的には、ユーザ側での希望条件の登録時と同様、提案者端末３は、複数の条件項目について入力を受け付ける。
【００２２】
サーバ１は、提案者により入力された物件条件と合致する希望条件のユーザを、ユーザＤＢ１４１から検索する。例えばサーバ１は、少なくとも一部の条件項目で一致するユーザを抽出する。なお、例えばサーバ１は、全ての条件項目が一致することを条件としてもよい。また、サーバ１は、提案者による検索条件の指定（例えば必須項目数の指定）を受け付け、提案者が指定した条件下で検索を行ってもよい。
【００２３】
また、上記ではユーザの情報のみをデータベース化しておき、物件情報はデータベース化されていないものとして説明したが、物件情報のデータベースを構築しておいてもよいことは勿論である。この場合、サーバ１は提案者から物件条件の手動入力を受け付けることなく、データベースから物件条件を自動的に取得して検索を行うことができる。
【００２４】
サーバ１は、検索された各ユーザの情報を提案者端末３に出力する。図６Ｂは、検索結果を示すユーザ一覧画面である。提案者端末３は当該画面に、サーバ１で検索された各ユーザに関するユーザ情報６１を、一覧で表示する。ユーザ情報６１は、例えばユーザのプロフィール画像、氏名等の情報を含む。
【００２５】
ここで、提案者端末３はユーザ情報６１として、マッチング率６１１を表示する。マッチング率６１１は、ユーザ側で登録した希望条件と、提案者側で入力した物件条件との適合の度合いを示す数値であり、例えば希望条件及び物件条件の条件項目の一致割合を示す数値である。サーバ１は、検索結果を提案者端末３に出力するにあたって、検索された各ユーザについて一致割合を計算し、併せて出力する。これにより、提案者がどのユーザに物件を提案（紹介）すべきか、判断基準を提供することができる。
【００２６】
提案者端末３は、一覧画面上のユーザ情報６１へのタッチ入力に従い、物件を提案するユーザの選択を受け付ける。そして提案者端末３は、選択されたユーザに対して物件の提案を行うべく、ユーザ宛のメッセージを作成するためのメッセージ作成画面に遷移する。図７Ａに、メッセージ作成画面の一例を示す。メッセージ作成画面は、図６Ｂで示したユーザ情報６１よりも詳細な詳細情報６２と、ユーザに対して提案する物件の物件情報を入力するための入力領域６３とを含む。詳細情報６２は、例えばユーザのプロフィール画像、氏名等の情報に加えて、希望条件の詳細を含む。
【００２７】
入力領域６３は、例えばテキスト入力欄６３１と、画像添付欄６３２とを含む。テキスト入力欄６３１は、提案者からユーザに対するメッセージテキストを入力するための入力欄である。画像添付欄６３２は、物件を紹介するための画像、例えば物件の写真、見取り図等の画像を添付するための入力欄である。提案者は、詳細情報６２として表示されるユーザのプロフィールや希望条件を参考に、入力領域６３に物件情報を入力する。これにより、提案者はメッセージを作成する。入力完了後、提案者端末３はサーバ１を介して、ユーザ端末２にメッセージを送信する。
【００２８】
不動産会社等の各提案者は、サーバ１が提供するユーザ検索機能、メッセージ作成機能を利用して、ユーザに対してメッセージを送信する。これにより、ユーザ端末２には各提案者（提案者端末３）からメッセージが送信される。ユーザ端末２は、各提案者のメッセージを表示する。
【００２９】
図４Ｂは、提案一覧画面の一例を示す画面例である。ユーザによる操作に従い、ユーザ端末２は当該画面を表示する。提案一覧画面は、各提案者から送信されたメッセージの概要を示すメッセージサマリ５１を含む。メッセージサマリ５１は、例えば提案者（不動産会社の担当者）の顔写真、提案者名、物件名等のほか、提案者評価５１１を含む。提案者評価５１１は、提案者の対応に対する各ユーザの評価値を集計した評価集計値である。提案者評価５１１については後述する。
【００３０】
ユーザ端末２は、メッセージサマリ５１へのタッチ入力に基づき、いずれかのメッセージの選択を受け付ける。ユーザ端末２は、選択されたメッセージを表示する。図５Ａは、メッセージ画面の一例を示す画面例である。メッセージ画面は、図７Ａのメッセージ作成画面で入力されたテキスト、画像等の物件情報を表示する表示画面であり、応答ボタン５３、５４、及び５５を含む。ユーザは、メッセージ画面で表示される物件情報を基に検討を行い、提案者に当該物件について問い合わせるか否かを判断し、応答ボタン５３、５４、又は５５を操作する。提案者に問い合わせる場合は「見たい」の応答ボタン５３を操作し、問い合わせない場合は「見ない」の応答ボタン５５を操作する。また、問い合わせを保留する場合は「気になる」の応答ボタン５４を操作する。
【００３１】
なお、ユーザ端末２はメッセージ画面において、図４Ｂの提案一覧画面、及び図６Ｂのユーザ一覧画面と同様に、提案者評価５１１及びマッチング率６１１を表示しておく。これにより、ユーザに検討基準を提供することができる。
【００３２】
応答ボタン５３が操作された場合、ユーザ端末２はサーバ１に対して、当該メッセージに係る提案者との通信の仲介依頼を行う。これによりサーバ１は、ユーザと提案者とのマッチングが成立したと判断し、ユーザ端末２と提案者端末３との通信を仲介する。具体的には、サーバ１はチャット形式でのメッセージの送受信を仲介する。
【００３３】
図７Ｂは、チャット画面の一例を示す画面例である。図７Ｂに示すように、サーバ１はユーザ側及び提案者側から送信されたメッセージを表示するチャット画面を生成し、ユーザ端末２及び提案者端末３に出力する。ユーザ及び提案者は、例えばチャット画面上で連絡を行い、物件の詳細の確認、内部見学の予約等についてやり取りを行う。
【００３４】
本実施の形態においてサーバ１は、ユーザと提案者とのマッチングが成立してチャットが行われた後、提案者の対応が良好かどうか、ユーザからの評価を受け付ける。例えばサーバ１は、マッチング成立後、すなわち図５Ａのメッセージ画面で「見たい」の応答ボタン５３が操作され、ユーザ端末２及び提案者端末３の通信を仲介する処理を行った後、ユーザ端末２に対して所定のアンケート（不図示）を送信する。ユーザ端末２は、当該アンケートにおいて評価点数の入力を受け付け、サーバ１に返信する。
【００３５】
サーバ１は、各ユーザ端末２からアンケートの回答を収集し、提案者毎に評価点数を集計する。サーバ１は、各提案者からの新規の物件提案のメッセージをユーザに送信する場合、評価点数の集計値を提案者評価５１１としてメッセージと共に出力する（図４Ｂ、図６Ｂ参照）。これにより、ユーザは提案者の対応が良好かどうかの客観的な評価基準を得ることができる。
【００３６】
また、本実施の形態においてサーバ１は、ユーザに対して直接的に提案された物件情報を通知するだけでなく、当該ユーザと似た希望条件の他のユーザに対して提案された物件情報も閲覧可能とすることで、ユーザの利便性を高める。具体的には、サーバ１は図５Ｂに示すタイムライン画面上に、他のユーザのマッチング状況を出力することで、当該他のユーザに提案された物件情報を閲覧可能とする。
【００３７】
サーバ１は、各ユーザの希望条件を基にユーザ同士の類似度を推定する。例えばサーバ１は、一定数以上の条件項目で希望条件が一致するユーザを、類似するユーザと推定する。サーバ１は、一のユーザに類似するユーザが提案者からのメッセージに応答し、マッチングが成立した場合、マッチングが成立した旨の情報を、当該一のユーザのユーザ端末２に出力する。ユーザ端末２はサーバ１からの出力を受け、当該情報をタイムライン画面に表示する。
【００３８】
なお、上記ではユーザの希望条件のみで類似度を推定したが、本実施の形態はこれに限定されるものではなく、例えばユーザの年齢、性別等のユーザ属性を類似度の推定に用いてもよい。
【００３９】
図５Ｂに示すように、ユーザ端末２は、マッチングが成立した旨を示す通知情報５６を、マッチングが成立した時点に応じて時系列で表示する。通知情報５６へのタッチ入力を受け付けた場合、ユーザ端末２はサーバ１と通信を行い、当該他のユーザに対して送信されたメッセージと同様のメッセージ画面を表示する（図５Ａ参照）。これにより、ユーザは自身と似た希望条件の他のユーザが関心を示した物件についても物件情報を閲覧し、アポイントメントを取ることが可能となる。従って、ユーザの利便性を高めることができる。
【００４０】
なお、上記でサーバ１は、ユーザが初期登録した希望条件に基づきユーザの検索を行ったが、本実施の形態はこれに限定されない。例えばサーバ１は、ユーザと提案者との過去のマッチング履歴に基づき、ユーザの希望条件を推定して物件をレコメンドしてもよい。
【００４１】
具体的には、サーバ１は、図６Ａの入力画面で入力された物件条件と、図５Ｂで示した「見たい」又は「見ない」の応答ボタン５３又は５５をタッチした選択結果、すなわちメッセージに対する応答結果とを履歴情報としてユーザＤＢ１４１に蓄積（記憶）する。サーバ１は、蓄積した履歴情報を基に、ユーザの希望条件を推定する。
【００４２】
本実施の形態において、ユーザの希望条件と、提案物件の物件条件とは所定の条件項目で定められている。従って、希望条件及び物件条件は、各条件項目を変数とする特徴量として定義付けることができる。サーバ１は、ユーザが応答した物件条件の履歴情報、すなわち教師データを蓄積する。例えばサーバ１は、蓄積した教師データ（履歴情報）を基に、回帰分析等のアルゴリズムを用いて、ユーザが応答した物件条件の特徴量（各条件項目の内容）の統計を取る。すなわちサーバ１は、ユーザの行動履歴に基づき、ユーザの希望条件を機械的に推定する。サーバ１は、推定した希望条件に基づき検索処理を行う。これにより、検索精度を高めることができ、よりマッチングが成立する可能性が高い物件のレコメンドを行うことができる。
【００４３】
また、サーバ１は、推定した希望条件に基づき提案者がユーザを検索可能とするだけでなく、提案者からユーザへ物件を提案するよう、提案者を促してもよい。例えばサーバ１は、各提案者が提案する物件の物件情報をデータベース上に記憶しておき、所定のバッジ処理で以下の処理を行う。サーバ１は、上記で履歴情報を基に推定したユーザの希望条件と、データベース上に記憶された各物件の物件条件とのマッチングを行い、推定希望条件と適合する物件の提案者をデータベースから抽出（検索）する。サーバ１は、抽出した提案者の提案者端末３に対し、ユーザへ物件の提案を行うべき旨の所謂プッシュ通知を行う。ユーザ端末２は当該プッシュ通知を表示し、提案者の操作に応じて図５Ａのメッセージ画面に遷移してメッセージを作成し、ユーザ端末２へと送信する。これにより、サーバ１が処理した推定結果を利用して積極的な物件提案が促され、さらに効率的な物件案内を行うことができる。
【００４４】
図８は、サーバ１が実行する処理手順の一例を示すフローチャートである。図８に基づき、サーバ１の制御部１１が実行する処理内容について説明する。
制御部１１は、ユーザ端末２から、ユーザが希望する不動産物件の希望条件の登録を受け付け、ユーザＤＢ１４１に記憶する（ステップＳ１１）。例えば制御部１１は、ユーザ端末２を介して、物件の場所、賃貸料、築年数等の情報の入力を受け付ける。
【００４５】
制御部１１は、提案者端末３から、提案対象である不動産物件に関する物件条件の入力を受け付ける（ステップＳ１２）。物件条件は、ユーザＤＢ１４１に登録された物件の希望条件と対比可能な条件値であり、例えば物件の場所、賃貸料、築年数等の情報である。
【００４６】
制御部１１は、ステップＳ１１でユーザ側から登録された希望条件と、ステップＳ１２で提案者側から入力された物件条件とのマッチングを行い、物件条件に合致する希望条件のユーザに不動産物件を提案するメッセージを送信する処理を行う（ステップＳ１３）。続いて制御部１１は、メッセージに対するユーザ側からの応答に応じて、ユーザと提案者との通信を仲介する処理を実行し（ステップＳ１４）、一連の処理を終了する。
【００４７】
図９は、メッセージ送信処理のサブルーチンの一例を示すフローチャートである。図９に基づき、ステップＳ１３のサブルーチンの処理内容について説明する。
制御部１１は、ステップＳ１２で入力された物件条件に合致する希望条件のユーザをユーザＤＢ１４１から検索する処理を行う（ステップＳ３１）。例えば制御部１１は、物件条件として入力された各項目の条件と、希望条件として登録されている各項目の条件とを比較し、少なくとも一部の項目の条件が合致するユーザを検索する。制御部１１は、検索した各ユーザについて、希望条件と物件条件との一致割合を計算する（ステップＳ３２）。制御部１１は、計算した一致割合に係る値と共に、検索された各ユーザの情報を提案者端末３に出力する（ステップＳ３３）。
【００４８】
提案者端末３は、サーバ１から出力された検索結果、すなわち物件条件と合致する希望条件のユーザを一覧表示する（ステップＳ３４）。提案者端末３は、一覧表示したユーザから、いずれかのユーザを選択する選択入力を受け付ける（ステップＳ３５）。提案者端末３は、選択されたユーザに送信するメッセージを作成するためのメッセージ作成画面を表示する（ステップＳ３６）。例えば図７Ａに示すように、提案者端末３は、ユーザの登録プロフィール、希望条件等の情報を表示すると共に、ユーザに送るテキストメッセージ、画像等を入力可能なテンプレート画面を表示する。提案者端末３は当該画面を介して、物件の紹介文、写真等の物件情報の入力を受け付ける（ステップＳ３７）。
【００４９】
提案者端末３は提案者による操作に従い、入力内容を確定してユーザにメッセージを送信するか否かを判定する（ステップＳ３８）。送信しないと判定した場合（Ｓ３８：ＮＯ）、提案者端末３は処理をステップＳ３４に戻す。送信すると判定した場合（Ｓ３８：ＹＥＳ）、提案者端末３はサーバ１にメッセージを送信する（ステップＳ３９）。サーバ１の制御部１１は、提案者端末３から受信したメッセージをユーザ端末２に転送（送信）し（ステップＳ４０）、サブルーチンをリターンする。
【００５０】
図１０、図１１は、通信仲介処理のサブルーチンの一例を示すフローチャートである。図１０、図１１に基づき、ステップＳ１４のサブルーチンの処理内容について説明する。
ユーザ端末２は、ユーザによる操作に応じて、新規のメッセージを表示するか否かを判定する（ステップＳ５１）。新規メッセージを表示しないと判定した場合（Ｓ５１：ＮＯ）、ユーザ端末２は処理をステップＳ６１に移行する。新規メッセージを表示すると判定した場合（Ｓ５１：ＹＥＳ）、ユーザ端末２は、図４Ｂで例示したように、各メッセージを一覧で示す一覧画面を表示する（ステップＳ５２）。具体的には、ユーザ端末２は各メッセージの概要を表すメッセージサマリ５１を表示するほか、各メッセージサマリ５１において、各ユーザが提案者の対応を評価した評価値の集計値である提案者評価５１１を表示する。
【００５１】
ユーザ端末２は、一覧で表示した各メッセージからいずれかを選択する選択入力を受け付ける（ステップＳ５３）。ユーザ端末２は、選択されたメッセージを表示する（ステップＳ５４）。メッセージは、提案者のプロフィール、提案された物件の物件情報のほか、提案者評価５１１及びマッチング率６１１を含む。
【００５２】
ユーザ端末２は、当該メッセージに対して、提案者との通信の仲介を依頼する旨の応答を受け付けたか否かを判定する（ステップＳ５５）。すなわちユーザ端末２は、応答ボタン５３がタッチされ、ユーザが提案者とのチャットを要求したか否かを判定する。通信仲介依頼に係る応答を受け付けていないと判定した場合（Ｓ５５：ＮＯ）、ユーザ端末２は処理をステップＳ５１に戻す。応答を受け付けたと判定した場合（Ｓ５５：ＹＥＳ）、ユーザ端末２はサーバ１に対し、提案者との通信の仲介を依頼する処理を行う（ステップＳ５６）。
【００５３】
仲介依頼を受け付けた場合、サーバ１の制御部１１は、ユーザ及び提案者の間の通信を仲介する処理を行う（ステップＳ５７）。例えば制御部１１は、ユーザ端末２及び提案者端末３の間のチャット通信を仲介する。制御部１１は、ステップＳ５７に係る通信仲介処理を実行後、ユーザ端末２に対して、提案者の対応に関するアンケートを送信する（ステップＳ５８）。
【００５４】
ユーザ端末２は、当該アンケートに対する評価入力を受け付け、サーバ１に返信する（ステップＳ５９）。サーバ１の制御部１１は、各ユーザ端末２からアンケートの返信を受け付け、提案者の対応を評価した評価値を集計する（ステップＳ６０）。当該提案者からの新たなメッセージを送信する場合、制御部１１は、当該集計値を提案者評価５１１として併せて送信する。制御部１１は、サブルーチンをリターンする。
【００５５】
図１１に移って、ステップＳ５１でＮＯの場合、ユーザ端末２は、ユーザによる操作に基づき、既存のチャット画面を表示するか否かを判定する（ステップＳ６１）。チャット画面を表示すると判定した場合（Ｓ６１：ＹＥＳ）、ユーザ端末２は図７Ｂで例示したチャット画面を表示して提案者端末３との間のチャット通信を行い（ステップＳ６２）、サブルーチンをリターンする。
【００５６】
チャット画面を表示しないと判定した場合（Ｓ６１：ＮＯ）、ユーザ端末２は、ユーザによる操作に基づき、ユーザと希望条件が類似する他のユーザが応答したメッセージの物件情報を表示するタイムライン画面を表示するか否かを判定する（ステップＳ６３）。タイムライン画面を表示しないと判定した場合（Ｓ６３：ＮＯ）、ユーザ端末２は処理をステップＳ５１に戻す。タイムライン画面を表示すると判定した場合（Ｓ６３：ＹＥＳ）、ユーザ端末２はサーバ１に対し、当該他のユーザが応答したメッセージの物件情報の通知を要求する（ステップＳ６４）。
【００５７】
通知要求を受け付けた場合、サーバ１の制御部１１は、ユーザＤＢ１４１に登録された希望条件に基づき、ユーザ同士の類似度を推定する（ステップＳ６５）。そして制御部１１は、通知要求元であるユーザ端末２のユーザと類似する他のユーザが応答したメッセージの物件情報を、ユーザ端末２に通知する（ステップＳ６６）。
【００５８】
ユーザ端末２は、希望条件が類似する他のユーザが提案者からのメッセージに応答した旨を、ステップＳ５５の応答を受け付けた時点、すなわちマッチング成立時点に応じて時系列的に示すタイムライン画面を表示する（ステップＳ６７）。タイムライン画面は、図５Ｂに例示したように、他のユーザと提案者とのマッチングが成立した旨を示す通知情報５６を一覧で表示する画面であり、各通知情報５６をマッチング成立時点に応じて順に表示する。ユーザ端末２は、タイムライン画面に表示された通知情報５６の選択入力を受け付け（ステップＳ６８）、処理をステップＳ５４に移行する。これにより、ユーザ端末２は、通知された物件情報に係る元のメッセージを表示し、提案者とのチャット通信を可能とする。
【００５９】
なお、上記では賃貸契約を一例に説明及び図示を行ったが、本システムは不動産物件の売買、管理等に応用可能であることは勿論である。
【００６０】
また、例えばサーバ１は、本システムを利用してユーザの検索を行う提案者に対し、課金処理を行ってもよい。例えばサーバ１は、検索された各ユーザを一覧で表示するユーザ一覧画面（図６Ｂ参照）で、複数のユーザのいずれかを選択したタイミングで所定の金額を課金する。また、例えばサーバ１は、ユーザに対してメッセージを送信したタイミングで課金を行ってもよい。サーバ１は、ユーザを選択した選択数、又はメッセージの送信数に応じて課金を行う。これにより、適切な料金の徴収を行うことができる。
【００６１】
以上より、本実施の形態によれば、ユーザと提案者とのマッチングを行って通信を仲介することで、円滑な物件仲介を行うことができる。また、仲介後にはアンケートを送り、提案者の対応が良好かどうかの評価をユーザから受け付け、集計し、集計値をユーザに還元することで、ユーザに適切な判断基準を与えることができる。これにより、効率的な物件案内を行うことができる。
【００６２】
また、本実施の形態によれば、ユーザの希望条件と、提案者が提案する物件の物件条件との一致割合を提示することで、さらなる判断基準を与え、物件案内を効率化することができる。
【００６３】
また、本実施の形態によれば、一のユーザと希望条件が類似する他のユーザのマッチング状況を通知し、物件情報を閲覧可能とすることで、物件案内をさらに効率化することができる。
【００６４】
また、本実施の形態によれば、マッチング履歴を蓄積し、これに基づいて検索精度を高めることができる。
【００６５】
また、本実施の形態によれば、ユーザは希望条件を入力するだけで物件情報を得ることができ、その後の提案者との連絡も円滑に行うことができる。また、各ユーザからの評価の集計値が通知されるため、提案者に連絡を取る際の有益な参考を得ることができる。このように、利便性の高い物件案内に係るインターフェイスを実現することができる。
【００６６】
今回開示された実施の形態はすべての点で例示であって、制限的なものではないと考えられるべきである。本発明の範囲は、上記した意味ではなく、特許請求の範囲によって示され、特許請求の範囲と均等の意味及び範囲内でのすべての変更が含まれることが意図される。
【符号の説明】
【００６７】
１  サーバ（仲介装置）
１１  制御部
１２  主記憶部
１３  通信部
１４  補助記憶部
Ｐ  プログラム
２  ユーザ端末
３  提案者端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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