(57)【要約】【課題】検討対象となる建物について、建替えを実施するのに適した期間を提示する。【解決手段】支援システムは、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建て替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出する費用算定部と、前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の累計額に基づいて、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定する推奨期間算定部と、を備える。【選択図】図２
2019109945.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出する費用算定部と、
前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の累計額に基づいて、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定する推奨期間算定部と、
を備えることを特徴とする支援システム。
【請求項２】
検討対象の複数の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記建物毎に前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建物毎の前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建物毎の前記建替シナリオにおいて前記建物の建て替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて前記建物毎に算出する費用算定部と、
前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の前記建物毎の累計額に基づいて、当該建物毎の累計額の最大値と当該建物毎の累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建物毎に建替えを実施する候補の期間を算定する推奨期間算定部と、
を備えることを特徴とする支援システム。
【請求項３】
前記推奨期間算定部は、
当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値を前記最小値に加えて閾値にして、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定する
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の支援システム。
【請求項４】
前記推奨期間算定部は、
当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値を前記最小値に加えて閾値にして、前記閾値に基づく判定の結果から得られた前記単位期間を、前記建替えを実施する候補の期間として算定する
ことを特徴とする請求項１から請求項３の何れか１項に記載の支援システム。
【請求項５】
検討対象の複数の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記建物毎に前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建物毎の前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建物毎の前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて前記建物毎に算出する費用算定部と、
前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の前記建物毎の累計額に基づいて、当該建物毎の累計額の最大値と当該建物毎の累計額の最小値との差額から値を求め、前記複数の建物の前記差額から求めた値から代表値を定め、前記定めた代表値を基準にした判定により、前記建物毎に建替えを実施する候補の期間を算定する推奨期間算定部と、
を備えることを特徴とする支援システム。
【請求項６】
検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出するステップと、
前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の累計額に基づいて、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定するステップと、
を含む処理をコンピュータに実施させることを特徴とする支援方法。
【請求項７】
検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出するステップと、
前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の累計額に基づいて、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定するステップと、
を支援システムのコンピュータに実施させるためのプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、既存の建物の建替に適した期間を提示する支援システム、支援方法、及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
建物の劣化状況の調査を行うと、内装や設備等に多くの不具合が見つかり、多額の修繕や更新コストが必要であることが判明する場合がある。その場合、修繕や更新コストを負担して建物を継続使用すべきか、新たに建替えるべきかについて、建物所有者等は決断を迫られることになる。
現状のファシリティマネジメントの考え方では、既存の建物を延命させる場合のライフサイクルコスト（ＬＣＣ）と、建替えを行う場合のライフサイクルコストとを比較することにより、延命又は建替えの優劣を判定する。このため、現状のファシリティマネジメントの考え方では、建物の建替えを何時行うと効率的であるかの判定ができなかった。
【０００３】
なお、関連する資産運用管理支援システムがある（特許文献１を参照）。この特許文献１に記載の資産運用管理支援システムは、橋梁等の複数の構造物について、維持管理に伴う補修・改修対策や更新対策を、各構造物にとって最適な時期に、かつ、短期、中期および長期予算を満たすように実行するための計画作成を支援する。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００６−３２３７４１号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
上記特許文献１に記載の建築物評価システムでは、各橋梁について、健全度の許容レベルと回復レベルとを指標にした複数のシナリオを選定する。そして、特許文献１の建築物評価システムは、橋梁の劣化予測式に基づいて健全度の将来予測を行い、上記複数のシナリオ毎にＬＣＣの累積額の算出処理を実行し、このＬＣＣが最小になるシナリオを選択する。この選択されたシナリオは、予算計画に基づいて実施時期が変更されることがあり、また、他のシナリオに変更されることがある。
しかしながら、特許文献１の建築物評価システムでは、ビル等の建物について、所定の検討期間内においてコスト的に有利である建替えの期間を提示する方法については開示されていない。
【０００６】
本発明は、斯かる実情に鑑みなされたものであり、本発明の目的は、検討対象となる１又は複数の建物について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した期間を提示できる、支援システム、支援方法、及びプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明は、上記課題を解決するためになされたものであり、本発明の支援システムは、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出する費用算定部と、前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の累計額に基づいて、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定する推奨期間算定部と、を備えることを特徴とする。
【０００８】
また、本発明の支援システムは、検討対象の複数の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記建物毎に前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建物毎の前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建物毎の前記建替シナリオにおいて前記建物の建て替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて前記建物毎に算出する費用算定部と、前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の前記建物毎の累計額に基づいて、当該建物毎の累計額の最大値と当該建物毎の累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建物毎に建替えを実施する候補の期間を算定する推奨期間算定部と、を備えることを特徴とする。
【０００９】
また、上記支援システムにおいて、前記推奨期間算定部は、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値を前記最小値に加えて閾値にして、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定することを特徴とする。
【００１０】
また、上記支援システムにおいて、前記推奨期間算定部は、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値を前記最小値に加えて閾値にして、前記閾値に基づく判定の結果から得られた前記単位期間を、前記建替えを実施する候補の期間として算定することを特徴とする。
【００１１】
また、本発明の支援システムは、検討対象の複数の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記建物毎に前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建物毎の前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建物毎の前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて前記建物毎に算出する費用算定部と、前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の前記建物毎の累計額に基づいて、当該建物毎の累計額の最大値と当該建物毎の累計額の最小値との差額から値を求め、前記複数の建物の前記差額から求めた値から代表値を定め、前記定めた代表値を基準にした判定により、前記建物毎に建替えを実施する候補の期間を算定する推奨期間算定部と、を備えることを特徴とする。
【００１２】
また、本発明の支援方法は、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出するステップと、前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の累計額に基づいて、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定するステップと、を含む処理をコンピュータに実施させることを特徴とする。
【００１３】
また、本発明のプログラムは、検討対象の建物について検討する期間として予め定めた所定の検討期間が複数の単位期間に分割され、前記検討期間内の何れかの前記単位期間に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されており、前記建替シナリオのもとで前記検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の前記検討期間内に見込まれる累計額を、前記建替シナリオにおいて前記建物の建替えを実施すると仮定した単位期間に対応させて算出するステップと、前記検討期間内の前記単位期間ごとに前記算出された費用の累計額に基づいて、当該累計額の最大値と当該累計額の最小値との差額から求めた値から閾値を定め、前記閾値に基づく判定により、前記建替えを実施する候補の期間を算定するステップと、を支援システムのコンピュータに実施させるためのプログラムである。
【発明の効果】
【００１４】
本発明によれば、検討対象となる１又は複数の建物について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した期間を提示できる。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】本発明の第１実施形態に係わる支援システムの動作の概要を示す説明図である。
【図２】支援システム１００の構成例を示すブロック図である。
【図３】第１実施形態の支援システム１００における処理の流れを示すフローチャートである。
【図４】検討期間の例を示す説明図である。
【図５】既存の建物の維持コストの例を示す説明図である。
【図６】建替え後の建物の維持コストの例を示す説明図である。
【図７】３０年の検討期間において１０年目に建替えを実施する建替シナリオの例を示す説明図である。
【図８】建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第１の例を示す説明図である。
【図９】建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第２の例を示す説明図である。
【図１０】候補期間の第１の算定例を示す説明図である。
【図１１】候補期間の第２の算定例を示す説明図である。
【図１２】第２実施形態における候補期間の算定例を示す説明図である。
【図１３】複数の建物のそれぞれの候補期間の例を示す説明図である。
【図１４】第２実施形態の支援システム１００における処理の流れを示すフローチャートである。
【図１５】第３実施形態における候補期間の算定例を示す説明図である。
【図１６】建物１０−３自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δを用いた候補期間の算定例を示す説明図である。
【図１７】建物１０−１の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δｍａｘを用いる場合と建物１０−３自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δを用いる場合との候補期間の算定結果の違いを示す説明図である。
【図１８】第３実施形態の支援システム１００における処理の流れを示すフローチャートである。
【図１９】ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報の設定例を示す説明図である。
【発明を実施するための形態】
【００１６】
以下、本発明の実施の形態を、添付図面を参照して説明する。
【００１７】
［第１実施形態］
（概要）
図１は、本発明の第１実施形態に係わる支援システム１００の動作の概要を示す説明図である。建替えの検討対象となる建物１０は、例えば、オフィスビル等である。支援システム１００は、検討対象の建物１０について、所定の検討期間（例えば、現在から）３０年間の検討期間を設定する。そして、支援システム１００は、初年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオから、３０年目（現在から３０年後）の最終年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオまでの、それぞれの建替シナリオを作成する。つまり、支援システム１００は、建物１０について、建替えを実施する時期（以下、「建替時期」とも記載）を変化させた場合の複数の建替シナリオを作成する。
なお、以下の説明において、検討期間内の「初年度から数えてｙ年後」を、「ｙ年目」と記載することがある。
【００１８】
支援システム１００において、費用算定部１２０は、建替時期が異なる建替シナリオ毎に、建物１０の維持コスト（維持費用）と、建替えに掛る建替コスト（建替費用）とを含むコスト（費用）の累計額Ｔ（ｙ）を算出する。
推奨期間算定部１３０は、検討対象の建物１０について、累計額Ｔ（ｙ）が最も少ないＴｍｉｎの年度（例えば、８年目）を、建替えを実施するのに最も適した「推奨年度」として算定する。また、推奨期間算定部１３０は、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値との差額Δに基づいて、累計額Ｔ（ｙ）が比較的少ない年度（例えば、６年目、７年目、９年目、１０年目）を、建替えを実施するのに適した候補となる年度（以下、「候補年度」とも記載）を算出する。
そして、推奨期間算定部１３０は、推奨年度と候補年度とを含む期間を、建替えを実施するのに適した候補となる期間（以下、「候補期間」とも記載）として算定する。支援システム１００は、推奨年度と候補年度とを含む候補期間２０１を提示する。
これにより、支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した候補となる期間を提示できる。
【００１９】
なお、図１に示す例では、１つの建物１０の候補期間２０１を算定する例を示しているが、これに限定されない。後述する第２実施形態及び第３実施形態で示すように、支援システム１００は、複数の建物のそれぞれについての候補期間を算定して提示することができる。
【００２０】
(支援システム１００の構成例)
次に、支援システム１００の構成例について説明する。
図２は、支援システム１００の構成例を示すブロック図である。この図２に示すように、支援システム１００は、制御部１０１と、入出力インタフェース１０２と、建替シナリオ生成部１１０と、記憶部１５０と、を備える。また、この支援システム１００には、入出力端末装置１６１が接続される。この入出力端末装置１６１は、液晶表示ディスプレイ等の表示部１６２と、マウスやキーボード等の入力装置１６３とを備えている。
【００２１】
制御部１０１は、支援システム１００内の各部を制御し、支援システム１００の全体を統括して制御することにより、支援システム１００に必要とされる処理機能を実現する。入出力インタフェース１０２は、支援システム１００に接続される入出力端末装置１６１とのインタフェースとなる処理部である。
入力装置１６３は、例えば、建物１０の建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する際に必要となるデータの入力に使用される。支援システム１００は、入力装置１６３から入力されたデータを、入出力インタフェース１０２を介して取得して記憶部１５０に記憶する。また、支援システム１００は、推奨期間算定部１３０により算定された候補期間２０１の情報を、入出力インタフェース１０２を介して入出力端末装置１６１に出力して、表示部１６２に表示させる。
【００２２】
建替シナリオ生成部１１０は、費用算定部１２０と、推奨期間算定部１３０と、作図部１４０と、を含んでいる。
建替シナリオ生成部１１０は、予め設定された検討期間（例えば、３０年）の初年度から最終年度までの間において、建替えを実施する年度を変化させた複数の建替シナリオを作成する。つまり、建替シナリオ生成部１１０は、建替時期の異なる複数の建替シナリオを作成する。
費用算定部１２０は、建替時期の異なる建替シナリオ毎に、検討期間内における建物１０の維持コストと建替コストとのコストの累計額Ｔ（ｙ）を算出する。この建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の算出方法の詳細については、後述する。
【００２３】
推奨期間算定部１３０は、検討対象の建物１０について、累計額Ｔ（ｙ）が最も少ないＴｍｉｎの年度を、建替えを実施するのに最も適した「推奨年度」として算定する。また、推奨期間算定部１３０は、累計額Ｔ（ｙ）が比較的少ない年度を、建替えを実施するのに適した候補年度として算定する。この候補年度を算定する場合、推奨期間算定部１３０は、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）に基づいて候補年度を算定する。また、推奨期間算定部１３０は、推奨年度と候補年度とを含む期間を、候補期間として算定する。この候補年度及び候補期間の算定方法の詳細については、後述する。
作図部１４０は、推奨年度、候補年度、及び候補期間等を表示する図表を生成する。支援システム１００は、この図表を表示部１６２に表示する。例えば、作図部１４０は、建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔ（ｙ）を、建替時期に対応させて、累計額Ｔ（ｙ）を年度別に比較することが可能な図表を生成するとともに、推奨年度、候補年度、及び候補期間を示す情報を含む図表を生成する。
【００２４】
また、記憶部１５０には、建物属性情報１５１、劣化診断情報１５２、耐震診断情報１５３、長期修繕計画情報１５４、建物の建替えに掛かるコスト情報１５５、既存の建物の維持に掛かるコスト情報１５６、建替え後の建物の維持に掛かるコスト情報１５７、及びファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報１５８等が記憶されている。
なお、上記の建物属性情報１５１からコスト情報１５８までの各情報は、入出力端末装置１６１の入力装置１６３から予め入力される情報である。支援システム１００は、入力装置１６３から入力された建物属性情報１５１からコスト情報１５８までの各情報を、記憶部１５０に記憶する。
【００２５】
上記の建物属性情報１５１は、建物１０の現況情報、例えば、土地面積、延床面積、建築後の経過年数、建物の耐用年数、及び土地や建物の所有権の情報等である。
劣化診断情報１５２は、建物１０について定期的に行われる劣化診断（例えば、現地調査等）の診断結果の情報である。この劣化診断情報１５２には、例えば、耐久性診断、外壁等劣化診断、設備劣化診断、配管劣化診断などの建物劣化診断の情報が含まれる。
耐震診断情報１５３は、建物１０についての耐震性能の診断結果の情報である。この耐震診断は、建物１０について定期的に行われる劣化診断と合わせて行うことができる。
【００２６】
長期修繕計画情報１５４は、建物の劣化診断情報１５２と、耐震診断情報１５３とに基づいて設定される建物１０の整備計画の情報である。なお、この長期修繕計画情報１５４は、劣化診断情報１５２と、耐震診断情報１５３とに基づいて、建物１０の将来の劣化状態を予測して設定することができる。
建物の建替えに掛かるコスト情報１５５は、建物１０の撤去、設計、新築に掛るコストの情報である。
既存の建物の維持に掛るコスト情報１５６は、上記の長期修繕計画情報１５４に基づいて、建物１０の修繕・改修を行う際に必要となるコストの情報である。
建替え後の建物の維持に掛るコスト情報１５７は、建物１０の建替え後に新たに建てた建物の維持コストの情報である。この建替え後の建物の維持に掛るコスト情報１５７の例については、後述する。
前段までに説明した各コスト情報は、ファシリティ機能、性能、品質を維持することを前提にして、建物１０の修繕・改修並びに建替えを実施する際に掛るコストの情報であった。一方、建物１０の修繕・改修並びに建替えを実施する際に、ファシリティ機能、性能、品質を部分的に向上させる場合がある。そこで、ファシリティ機能、性能、品質のレベルを部分的に向上させる場合についても、ファシリティ機能、性能、品質のレベルをコスト化することにより、統合して検討することができる。ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報１５８は、建物１０のファシリティ機能、性能、品質のレベルを向上させる場合に、この向上の程度を金額に変換した情報である。このファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報１５８の詳細については、後述する。
【００２７】
図３は、第１実施形態の支援システム１００における処理の流れを示す説明図である。以下、図３を参照して、本実施形態の支援システム１００における処理の流れについて説明する。
この支援システム１００において、検討対象の建物１０についての処理が開始される（ステップＳ１０）。
検討対象の建物１０についての処理が開始されると、建替シナリオ生成部１１０は、検討対象の建物１０についての検討期間を設定する。この検討期間は、建物１０の機能を維持する期間として設定される。例えば、検討期間は、現在から将来に向けての３０年間として年単位で設定される（ステップＳ２０）。
【００２８】
続いて、建替シナリオ生成部１１０は、３０年間の検討期間において、初年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオから、３０年目の最終年度に建替えを実施すると仮定した場合の建替シナリオまでの、それぞれの建替シナリオを作成する。つまり、建替シナリオ生成部１１０は、建物１０について、建替えを実施する時期を変化させた場合の複数の建替シナリオを作成する（ステップＳ３０）。
続いて、費用算定部１２０は、建替時期が異なる建替シナリオ毎に、建物１０の維持コスト（維持費用）と、建替えに掛る建替コスト（建替費用）とを含むコスト（費用）の累計額Ｔ（ｙ）を算出する（ステップＳ４０）。
【００２９】
続いて、推奨期間算定部１３０は、累計額Ｔ（ｙ）が最小値Ｔｍｉｎになる年度を、建替えを実施するのに最も適した「推奨年度」として算定する（ステップＳ５０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）を算出する（ステップＳ６０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から、
閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」、を算出する。
ここで、ｐは、例えば、「ｐ＝０．２」等の１以下の正の値である（ステップＳ７０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」に基づいて、累計額Ｔ（ｙ）が閾値よりも少ない年度を候補年度として算定する（ステップＳ８０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、推奨年度と候補年度とを含む期間を、候補期間として算定する（ステップＳ９０）。
【００３０】
続いて、作図部１４０は、候補期間等を提示する図表を生成する。支援システム１００は、この図表を表示部１６２に表示する（ステップＳ１００）。
上記ステップＳ１００において図表を表示部１６２に表示した後に、支援システム１００は、処理を終了する（ステップＳ１１０）。
これにより、支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した期間を提示できる。
【００３１】
（検討期間の例）
支援システム１００において、検討期間は、事業等に供するための「建物１０の目的機能を維持する期間」として設定される。この検討期間ｎは、「現在」から「現在＋ｎ」までの期間として定義される。例えば、検討期間ｎは、３０年である。
図４は、検討期間の例を示す説明図である。この図４では、横方向に、時間の経過を年単位で示し、縦方向に、検討対象となる建物Ａの例と、検討対象となる建物Ｂの例と、検討対象とならない建物Ｃの例と、を並べて示している。
【００３２】
図４に示す例は、検討対象とする建物１０を、検討期間ｎ内に築４０年を超える建物と、現在の時点で築４０年を超えている建物とする例である。このため、建替時期の検討対象となる建物は、検討期間ｎ内に築４０年を超える建物Ａと、現在の時点で築４０年を超えている建物Ｂとなる。
一方、建物Ｃは、検討期間ｎの後に築４０年を迎えるため、検討対象外とする。つまり、現在の時点で新築されたばかりの新しい建物Ｃについては、建替時期の検討対象から除外するのが合理的であるからである。
【００３３】
（建替シナリオのコストの累計額Ｔの算定方法）
次に、費用算定部１２０により行われる建替シナリオのコストの累計額Ｔの算出方法について説明する。
費用算定部１２０は、現在から検討期間ｎの間に発生する修繕・改修・建替に要するコストの累計額Ｔを算出する。この累計額Ｔの算出において、既存の建物１０のｋ年目における維持コスト（修繕・改修コスト）をＭ１ｋ、建物の建替後のｊ年目における維持コストをＭ２ｊ、建替コストをＡ（ｙ）と定義する。
そして、検討期間ｎ内のｙ年目に建替えると仮定し、現在（ｋ＝１）から建替前年度(ｋ＝ｙ−１) までに発生する維持コストの累計額を、
【００３４】
【数１】
2019109945.tif 000003
【００３５】
とする。
また、建替えに要するコストＡ（ｙ）は、建替年度（１年間と仮定）に発生するものとする。
また、建替後の建物において建替の翌年度(ｊ＝１)から検討期間の最終年度(ｊ＝ｎ−ｙ)までに発生する維持コストの累計額を、
【００３６】
【数２】
2019109945.tif 000004
【００３７】
とする。
そして、費用算定部１２０は、下記式（３）により、建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔ（ｙ）を算出する。
【００３８】
【数３】
2019109945.tif 000005
【００３９】
ここで、「ｎ：検討期間（年）」、「Ｍ１ｋ：ｋ年目の既存の建物の維持コスト」、「ｙ：建替時期」、「Ｍ２ｊ：建替後のｊ年目の建物の維持コスト」、である。
また、「Ｔ（ｙ）：ｙ年目に建替えを実施する建替シナリオにおけるコストの累計額」、「Ａ（ｙ）：ｙ年目に建替えを実施する建替シナリオにおける建替（撤去、設計、新築）に必要なコスト」、である。
【００４０】
例えば、図５は、既存の建物の維持コストの例を示す説明図である。この図５に示す例は、ケーススタディとして築４６年の既存の建物を対象とし、対象建物の劣化診断を行い、既存建物の維持コストの累計額ΣＭ１ｋを算出する例である。
費用算定部１２０は、記憶部１５０に記憶された長期修繕計画情報１５４に基づいて、「ΣＭ１ｋ：現在からｋ年目までに発生する既存建物の維持コストの累計額」を算出する。
図５において、横軸は、現在から３０年目までの検討期間を年単位のｋで示し、縦軸は、維持コストの累計額ΣＭ１ｋを「千円／ｍ２」の単位で示している。そして、図５では、３０年間の検討期間の各年度ｋに対応させて、維持コストの累計額ΣＭ１ｋをヒストグラムで示している。
【００４１】
この図５に示すように、ヒストグラムの網掛けされた部分で示す「各年毎に発生する維持コストＭ１ｋ」が、毎年発生する。この「各年毎に発生する維持コストＭ１ｋは、ヒストグラムの網掛けされていない部分で示す「前年度までの累計額ΣＭ１ｋ−１」に加算されて、当該年度における新たな「累計額ΣＭ１ｋ」になる。このように、各年毎に発生する維持コストＭ１ｋが累積されることにより、既存の建物１０の維持コストの累計額ΣＭ１ｋが年々増加する。そして、維持コストの累計額ΣＭ１ｋは、検討期間の３０年目の最終年度において、最大になる。
【００４２】
また、図６は、建替え後の建物の維持コストの例を示す説明図である。この図６に示す建替え後の建物の維持コストは、文献（「平成１７年版  建築物のライフサイクルコスト」、一般財団法人建築保全センター）の概算システムで定められる事務所３０００型ｃａｓｅ２の値を用いている。この概算システムで定められる維持コストは、新築から６５年目までとなっており、この値が検討期間の最大値となる。なお、図６では、修繕のグレードとして上記文献の概算システムで定められる事務所３０００型ｃａｓｅ２の値を用いているが、事務所３０００型にはｃａｓｅ２の他に、グレードの要求レベルを比較的高く設定することを条件にするのに適したｃａｓｅ１と、グレードの要求レベルを比較的低く設定することを条件にするのに適したｃａｓｅ３がある。修繕のグレードに適したｃａｓｅを選択することにより、目的に応じたコストを算出できる。また、上述した建替コストＡ(ｙ)は、上記概算システムで定められる値の中から建物用途および規模に合わせた値を用いている。
【００４３】
図６において、横軸は、建替え後の初年度から３０年の期間を年単位のｊで示し、縦軸は、維持コストの累計額ΣＭ２ｊを「千円／ｍ２」の単位で示している。そして、図６では、建替え後の３０年間の期間の各年度ｊに対応させて、維持コストの累計額ΣＭ２ｊをヒストグラムで示している。
【００４４】
この図６に示すように、ヒストグラムの網掛けされた部分で示す「各年毎に発生する維持コストＭ２ｊ」が、毎年発生する。この「各年毎に発生する維持コストＭ２ｊ」は、ヒストグラムの網掛けされていない部分で示す「前年度までの累計額ΣＭ２ｊ−１」に加算されて、当該年度における新たな「累計額ΣＭ２ｊ」になる。このように、各年毎に発生する維持コストＭ２ｊが累積されることにより、建替後の建物１０の維持コストの累計額ΣＭ２ｊが年々増加する。そして、維持コストの累計額ΣＭ２ｊは、建替後の３０年目において、最大になる。
【００４５】
次に、上記築４６年の建物についての建替シナリオの事例について説明する。
図７は、３０年の検討期間において１０年目に建替えを実施する建替シナリオの例を示す説明図である。この図７において、１年目から９年目までは、図５の「既存の建物の維持コスト」の１年目から９年目までの累計額ΣＭ１ｋを示している。
また、１０年目は、１年目から９年目までの維持コストの累計額ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）と、建物の建替コストＡ（１０）と、を加算した金額、
ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）＋Ａ（１０）、
を示している。上記式における変数ｋは、検討期間の開始年度から建替え実施までの経過年数を示す。
【００４６】
また、１１年目から３０年目までは、１０年目におけるコストの累計額「ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）＋Ａ（１０）」に、図６の「建替え後の建物の維持に掛るコストの累計額ΣＭ２ｊ（ｊ＝１〜２０）」を加算した値を示している。変数ｊは、建替え後の初年度から経過した期間を年単位で示す。換言すれば、変数ｊは、建替え実施年度からの経過年数を示す。例えば、１０年目に建替えを実施して、変数ｊの値が５である年は、検討期間の開始から１５年経過した年になる。
そして、検討期間の３０年目における累計額Ｔ（１０）は、
ΣＭ１ｋ（ｋ＝１〜９）＋Ａ（１０）＋ΣＭ２ｊ（ｊ＝１〜２０）、
となる。
そして、図７の例では、累計額Ｔ（１０）が約「５００千円／ｍ２」になっており、この金額が、１０年目の建替シナリオにおけるコストの累計額Ｔ（１０）となる。
【００４７】
以上、１０年目に建替えを実施する建替シナリオの例について説明したが、建替時期ｙは、１年目から３０年目まで変化する。この建替時期ｙの変化に伴い、「既存の建物の維持に掛るコストＭ１ｋ」の発生期間と、「建替え後の建物の維持に掛るコストＭ２ｊ」の発生期間とが、それぞれ変動する。このため、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）が変動することになる。
【００４８】
次に、一定の整備が行われている建物１０について、建替時期ｙを１年目から３０年目まで変化させた場合の建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の変動の例を示す。
図８は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第１の例を示す説明図である。
図８において、グラフの横軸は、１年目から３０年目までの建替時期（ｙ年後）を示し、縦軸は、累計額Ｔを「千円／ｍ２」の単位で示している。そして、図８で示す例では、建替えをｙ年目に行うと仮定した場合の建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を、建替えを行うそれぞれ年度に対応させてヒストグラムにより示している。なお、図８に示す例では、建替コストＡ（ｙ）として固定値を用いているが、建替コストＡ（ｙ）を建替えを行う年度ｙに対応して変化させるようにしてもよい。
【００４９】
図８に示す第１の例では、１年目、７年目、１１年目に建替えるシナリオの累計額Ｔ（ｙ）が最小になり、１年目、７年目、１１年目に建替えを実施するとコストを抑制できるという結果を示している。また、１７年目後以降、緩やかに累計額Ｔ（ｙ）が増加していくことが読み取れる。このため、図８に示す第１の例では、建替えを行うのであれば１６年以内に行うと効果的であることが分かる。このことから一定の整備が行われている施設については、現時点では施設寿命の延命化を図ることが有効であるが、中期的に建替えを視野に入れた建物整備計画を立案するべきという結果が示されている。
このようにして、支援システム１００は、無駄を省いた建物整備計画の立案を支援する。また、支援システム１００は、建物１０についての最適な建替時期を提示するので、建物１０の長期整備計画を立案する際の精度が向上する。
【００５０】
（候補期間の算定）
ところで、図８に示す第１の例の場合、支援システム１００は、建物の建替えを行うのに最も適した年度は、１年目と、７年目と、１１年目とであり、また、１６年目以前に建替えを実施するのであれば、コストを抑制できるという結果を提示している。つまり、図８の例の場合、建物の建替えを行うのに適した年度は、３０年間の検討期間中の比較的広い範囲に分散している。このため、建物１０の建替えを実施する年度は、建物整備計画や予算計画等に応じて、柔軟に選択することができる。
【００５１】
しかしながら、建物の建替えを行うのに適した年度は、狭い範囲の期間に限定される場合がある。例えば、図９は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の第２の例を示す説明図である。この図９に示す例は、建替えを実施するに最も適した年度（推奨年度）が８年目の例である。
この図９に示す例の場合、建物の建替えは、累計額Ｔ（ｙ）が最小になる８年目に実施されること望まれるが、予算計画の都合等により実施できない場合もある。このため、支援システム１００の推奨期間算定部１３０は、建替えを実施するのに適する候補の期間（候補期間）を算定して提示する。
【００５２】
図１０は、候補期間の第１の算定例を示す説明図である。
この図１０に示す例において、支援システム１００は、建物１０の建て替え実施の推奨年度として、累計額Ｔ（ｙ）が最小値Ｔｍｉｎとなる８年目を算定する。また、支援システム１００は、建替えを実施するのに適する候補期間を算定する。
この候補期間の算定は、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１）に基づいて、下記の式（４）に基づいて行われる。
【００５３】
Ｔ（ｙ）−Ｔｍｉｎ＜（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ  ・・・（４）、
ここで、「Ｔ（ｙ）：ｙ年目に建替えを実施する建替シナリオにおけるコストの累計額」、「Ｔｍｉｎ：累計額Ｔ（ｙ）の最少値」、「Ｔｍａｘ：累計額Ｔ（ｙ）の最大値」、「ｐ：定数（「ｐ＝０．２」等の１以下の正の値）」、である。
つまり、「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」が、候補期間を算定する閾値になる。支援システム１００の推奨期間算定部１３０は、累計額Ｔ（ｙ）が閾値よりも小さい年度を候補年度と算定する。また、支援システム１００は、候補年度と推奨年度とを含む期間を候補期間として算定する。
【００５４】
図１０に示す例では、斜線で網掛けして示す「８年目の建替シナリオの累計額Ｔ（８）」が最小になり、この８年目が建替えを行う推奨年度になる。そして、点々模様で網掛けして示す「６年目、７年目、９年目、１０年目の累計額Ｔ（ｙ）」が式（４）の関係を満たし、この「６年目、７年目、９年目、１０年目」が候補年度となる。そして、推奨期間算定部１３０は、推奨年度（８年目）と、候補年度（６年目、７年目、９年目、１０年目）とを含む期間を、建替えを実施するのに適した推奨する候補期間２０１として算定する。
【００５５】
そして、支援システム１００は、例えば、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）のヒストグラムを表示部１６２に表示する。このヒストグラムを表示する際に、支援システム１００は、推奨年度の累計額Ｔ（ｙ）の部分と、候補年度の累計額Ｔ（ｙ）の部分と、その他の年度の累計額Ｔ（ｙ）の部分と、を区別できるよう表示する。例えば、支援システム１００は、推奨年度（８年目）の累計額Ｔ（ｙ）の部分を濃青色で表示し、候補年度（６年目、７年目、９年目、１０年目）の累計額Ｔ（ｙ）の部分を薄い青色で表示する。また、支援システム１００は、例えば、推奨年度と候補年度とを除くその他の年度における累計額Ｔ（ｙ）の部分を黄色（或いは灰色）で表示する。また、候補年度（６年目、７年目、９年目、１０年目）の累計額Ｔ（ｙ）の部分は、累計額Ｔ（ｙ）が小さいほど色を濃くする等、累計額Ｔ（ｙ）の大きさに応じて色の濃淡を変えて表示してもよい。
これにより、支援システム１００は、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した候補期間を分かり易く提示できる。
【００５６】
また、例えば、支援システム１００は、候補期間２０１を表示する場合、推奨年度（８年目）を示す数字「８」と、候補年度（６年目、７年目、９年目、１０年目）を示す数字「６、７、９、１０」とを、青色の数字で表示するとともに、他の年度の数字を黒色で表示する。また、例えば、支援システム１００は、候補期間２０１の数字「６、７、８、９、１０」を方形の枠線により囲んで表示し、推奨年度の数字「８」を赤丸で囲んで表示する。
なお、推奨年度の累計額Ｔ（ｙ）と、候補年度の累計額Ｔ（ｙ）、その他の年度の累計額Ｔ（ｙ）を区別して表示する方法は、ヒストグラムを色分けして表示する他に種々の方法により表示することができる。候補期間２０１の表示方法についても同様である。
また、推奨年度と、候補年度と、候補期間とは、必ずしもヒストグラムの形式で表示する必要はなく、例えば、後述する図１３に示すように、検討期間ｎに対応させて年度で表示するようにしてもよい。
【００５７】
また、図１０に示す例は、３０年の検討期間内において、１つの候補期間２０１のみが算定された例であるが、複数の候補期間が算定される場合もある。
例えば、図１１は、候補期間の第２の算定例を示す説明図である。この図１１に示す例は、候補期間２０１と候補期間２０２との２つの候補期間が算定された例である。このように、候補期間は、２以上に分かれて算定されることがある。
【００５８】
これにより、支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間ｎ内において建替えを実施するのに適した期間を候補期間２０１として提示できる。このため、建物１０の所有者は、施設整備計画や予算計画の都合等により、建物１０の建替えを実施するのに最も適した推奨年度に実施することができない場合においても、建替えを実施するのに適した候補期間２０１を確認して、建替えを実施する時期を柔軟に選択することができる。
【００５９】
［第２実施形態］
第１実施形態では、１つの建物について、検討期間ｎにおいて建替えを実施するのに適した候補期間を算定する例について説明したが、本発明の第２実施形態では、複数の建物について、候補期間を算定する例について説明する。
なお、第２実施形態の支援システムの構成は、図２に示す第１実施形態の支援システム１００と基本的に同じ構成である。但し、第２実施形態の支援システム１００は、費用算定部１２０が複数の建物のそれぞれについて建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の算出を行う点が異なる。また、第２実施形態の支援システム１００は、推奨期間算定部１３０が複数の建物のそれぞれについて建替えを実施するのに適した候補期間の算定を行う点が異なる。
【００６０】
このように、複数の建物についての候補期間を算定する理由は、各建物について累計額Ｔ（ｙ）が最も少ない年度を最適な推奨年度として算定すると、推奨年度が重なることが有るためである。これに対処するため、第２実施形態の支援システム１００では、複数の建物のそれぞれに対して、建替えに適する候補期間を算定する。
【００６１】
図１２は、第２実施形態における候補期間の算定例を示す説明図である。この図１２において、図１２（Ａ）は、建物１０−１に対する候補期間の算定例を示し、図１２（Ｂ）は、建物１０−２における候補期間の算定例を示している。
なお、図１２では、２つの建物１０−１と建物１０−２とを例にして、それぞれの候補期間を算定する例を示しているが、３つ以上の複数の建物である建物１０−１から建物１０−Ｎ（Ｎは３以上の整数）のそれぞれに対して、候補期間を算定する場合がある。
【００６２】
図１２（Ａ）に示す建物１０−１において、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）は、検討期間の開始年から８年目（ｙ＝８）に建替えを行う建替シナリオの場合に、最小値Ｔｍｉｎ１になる。また、累計額Ｔ（ｙ）は、３０年目（ｙ＝３０）に建替えを行う建替シナリオの場合に、最大値Ｔｍａｘ１になる。そして、建物１０−１における建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δは、「Δ＝Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１」になる。
そして、図１２（Ａ）に示す建物１０−１についての候補の年（候補期間）の算定は、下記の式（５）に基づいて行われる。
【００６３】
Ｔ（ｙ）−Ｔｍｉｎ１＜（Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１）×ｐ  ・・・（５）、
ここで、ｐは、例えば、「ｐ＝０．２」等の１以下の正の値である。
【００６４】
そして、上記式（５）により、建物１０−１の候補期間２１１は、６年目から１０年目までとなる。また、最も累計額Ｔ（ｙ）が少ない８年目が推奨年度になる。
【００６５】
そして、図１２（Ｂ）に示す建物１０−２において、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）は、検討期間の開始年から１０年目（ｙ＝１０）に建替えを行う建替シナリオの場合に、最小値Ｔｍｉｎ２になる。また、累計額Ｔ（ｙ）は、３０年目（ｙ＝３０）に建替えを行う建替シナリオの場合に、最大値Ｔｍａｘ２になる。そして、建物１０−２における累計額Ｔ（ｙ）の差額Δは、「Δ＝Ｔｍａｘ２−Ｔｍｉｎ２」になる。
【００６６】
そして、図１２（Ｂ）に示す建物１０−２についての候補の年（候補期間）の算定は、下記の式（６）に基づいて行われる。
【００６７】
Ｔ（ｙ）−Ｔｍｉｎ２＜（Ｔｍａｘ２−Ｔｍｉｎ２）×ｐ  ・・・（６）、
ここで、ｐは、例えば、「ｐ＝０．２」等の１以下の正の値である。
【００６８】
そして、上記式（６）により、建物１０−２の候補期間２１２は、７年目から１３年目までとなる。また、最も累計額Ｔ（ｙ）が少ない１０年目が推奨年度になる。
【００６９】
そして、図１３は、複数の建物のそれぞれの候補期間の例を示す説明図である。なお、この図１３では、建物１０−Ｎにおける候補期間２１３を、仮に「１１年目から１６年目」であるものとして示している。
この図１３に示すように、建物１０−１の候補期間２１１は、６年目から１０年目となる。また、最も累計額Ｔ（ｙ）が少ない８年目が推奨年度になる。
また、建物１０−２の候補期間２１２は、７年目から１３年目となる。また、最も累計額Ｔ（ｙ）が少ない１０年目が推奨年度になる。
また、建物１０−Ｎの候補期間２１３は、１１年目から１６年目となる。また、最も累計額Ｔ（ｙ）が少ない１４年目が推奨年度になる。
【００７０】
例えば、支援システム１００は、この図１３に示す候補期間の情報を表示部１６２に表示する。これにより、支援システム１００は、建物１０−１、建物１０−２、・・・、建物１０−Ｎのそれぞれについて、建替えを実施するのに適した候補期間を分かり易く提示することができる。このため、支援システム１００は、建物１０−１から建物１０−Ｎの複数の建物の建替えを含む施設整備計画の立案を支援することができる。
【００７１】
また、図１４は、第２実施形態の支援システム１００における処理の流れを示すフローチャートである。以下、図１４を参照して、第２実施形態の支援システム１００における処理の流れについて説明する。
本第２実施形態の支援システム１００において、検討対象の建物１０−１から建物１０−Ｎについての処理が開始される（ステップＳ２００）。
続いて、建替シナリオ生成部１１０は、建物１０−１から建物１０−Ｎの複数の建物に共通する検討期間を設定する。この検討期間は、建物１０−１から建物１０−Ｎについての機能を維持する期間として設定される。例えば、検討期間は、現在から将来に向けての３０年間として年単位で設定される（ステップＳ２１０）。
【００７２】
続いて、建替シナリオ生成部１１０は、３０年間の検討期間において、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれに対して、建替時期を変化させた場合の建替シナリオを作成する。つまり、建替シナリオ生成部１１０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれ対して、初年度に建替えを実施する建替シナリオから、３０年目の最終年度に建替えを実施する建替シナリオまでの、それぞれの建替シナリオを作成する（ステップＳ２２０）。
続いて、費用算定部１２０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、建替時期が異なる建替シナリオ毎に、建物１０の維持コストと、建替えに掛る建替コストとを含むコスト（費用）の累計額Ｔ（ｙ）を算出する（ステップＳ２３０）。
【００７３】
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、累計額Ｔ（ｙ）が最も少ない最小値Ｔｍｉｎになる年度を、建替えを実施するのに最も適した推奨年度として算定する（ステップＳ２４０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）を算出する（ステップＳ２５０）。
【００７４】
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、それぞれの累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎと差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）とから、
閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」、を算出する。
ここで、ｐは、例えば、「ｐ＝０．２」等の１以下の正の値である（ステップＳ２６０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、それぞれの閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」に基づいて、累計額Ｔ（ｙ）が閾値よりも小さい年度を候補年度として算定する（ステップＳ２７０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、推奨年度と候補年度とを含む期間を、候補期間として算定する（ステップＳ２８０）。
【００７５】
続いて、作図部１４０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおける候補期間等を表示する図表を生成する。支援システム１００は、この図表を表示部１６２に表示する（ステップＳ２９０）。
上記ステップＳ２９０において図表を表示部１６２に表示した後に、支援システム１００は、処理を終了する（ステップＳ３００）。
これにより、支援システム１００は、建物１０−１から建物１０−Ｎの複数の建物のそれぞれについて、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した期間を分かり易く提示できる。
【００７６】
［第３実施形態］
第２実施形態の支援システム１００では、建物１０−１から建物１０−Ｎの複数の建物のそれぞれにおいて、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとに基づいて閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」を定め、この閾値に基づいて建物毎に候補期間を算定している。しかしながら、各建物における累計額Ｔ（ｙ）と累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎとについて、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に比較すると、対応する値であっても建物毎に大きく異なる場合がある。
この場合、建物の建替えの実施年度を推奨年度と異なる年度に実施する場合に、複数の建物の中でコスト的に大きな影響を与える建物は、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）が大きな建物である。一方、最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δが小さな建物は、建替えの実施年度を推奨年度と異なる年度に実施することにしてもコストに与える影響が小さい。
第３実施形態の支援システムでは、累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）が、検討対象の複数の建物の中で最大の値になった建物を基準にして、他の建物の候補期間を算定する例について説明する。
【００７７】
なお、第３実施形態の支援システムの構成は、図２に示す第１実施形態の支援システム１００と基本的に同じ構成である。但し、第３実施形態の支援システム１００では、費用算定部１２０が建物１０−１から建物１０−Ｎの複数の建物のそれぞれについて建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の算出を行う点が異なる。また、推奨期間算定部１３０が、建物１０−１から建物１０−Ｎの複数の建物のそれぞれについて候補期間の算定を行う場合に、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）が最も大きな建物を基準として算定する点が異なる。
【００７８】
図１５は、第３実施形態における候補期間の算定例を示す説明図である。この図１５において、図１５（Ａ）は、例えば、６階建て等の比較的大きな建物１０−１の例であり、図１６（Ｂ）は、３階建て等の比較的小さい建物１０−３の例である。
そして、図１５（Ａ）において、建物１０−１の建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の最大値がＴｍａｘ１であり、最小値がＴｍｉｎ１であり、差額Δは、「Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１」になる。
一方、図１５（Ｂ）において、建物１０−３の建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の最大値がＴｍａｘ３であり、最小値がＴｍｉｎ３であり、差額Δは、「Ｔｍａｘ３−Ｔｍｉｎ３」になる。
そして、建物１０−１における累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１）が、建物１０−３における累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ３−Ｔｍｉｎ３）よりも大きく、建物１０−１の差額Δが、この例における最大の差額Δｍａｘになる。
なお、図１５では、２つの建物１０−１と建物１０−２との候補期間を算定する例を示しているが、３つ以上の複数の建物である建物１０−１から建物１０−Ｎ（Ｎは３以上の整数）のそれぞれに対して、候補期間を算定する場合がある。
【００７９】
図１５に示す例において、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δｍａｘ（＝Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１）に基づいて、「Δｍａｘ×ｐ」を代表値に定める。ここで、ｐは、例えば、「ｐ＝０．２」等の１以下の正の値である。
つまり、Δｍａｘ×ｐは、「Δｍａｘ×ｐ＝（Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１）×ｐ」である。
そして、図１５（Ａ）に示す建物１０−１の候補期間を算定する場合、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１自身から算出した代表値「Δｍａｘ×ｐ」に基づいて、閾値「Ｔｍｉｎ１＋Δｍａｘ×ｐ」を定める。
推奨期間算定部１３０は、建物１０−１について、累計額Ｔ（ｙ）が閾値「Ｔｍｉｎ１＋Δｍａｘ×ｐ」よりも小さい年度を候補期間２２１として算定する。この図１５（Ａ）に示す例では、建物１０−１の建替えの候補期間２２１は、６年目から１０年目までの５年間になる。
【００８０】
一方、図１５（Ｂ）に示す建物１０−３の場合、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１の候補期間の算定に用いた代表値「Δｍａｘ×ｐ」を用いる。
そして、推奨期間算定部１３０は、建物１０−３について、累計額Ｔ（ｙ）が閾値「Ｔｍｉｎ３＋Δｍａｘ×ｐ」よりも小さい年度を候補期間２２２として算定する。この図１５（Ｂ）に示す例では、建物１０−３の建替えの候補期間２２２は、２年目から１６年目までの１５年間になる。
【００８１】
なお、図１６は、建物１０−３自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δを用いた候補期間の算定例を示す説明図である。この図１６に示す例は、建物１０−３の候補期間を算定する際に、建物１０−３自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ３−Ｔｍｉｎ３）から算出した閾値「Ｔｍｉｎ３＋（Ｔｍａｘ３−Ｔｍｉｎ３）×ｐ」を用いて、候補期間２２３を算定した例である。
この図１６に示す例では、建物１０−３の建替の候補期間２２３は、７年目から１３年目までの７年間となる。
【００８２】
そして、図１７は、建物１０−１の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δｍａｘを用いる場合と建物１０−３自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δを用いる場合との候補期間の算定結果の違いを示す説明図である。
図１７（Ａ）に示すように、建物１０−１の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δｍａｘ（＝Ｔｍａｘ１−Ｔｍｉｎ１）から算出される代表値「Δｍａｘ×ｐ」を用いて、建物１０−３の候補期間２２２を算定する場合、候補期間２２２は、２年目から１６年目の１５年間になる。
一方、建物１０−３自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ３−Ｔｍｉｎ３）から算出される数値「（Ｔｍａｘ３−Ｔｍｉｎ３）×ｐ」を用いる場合、候補期間２２３は、７年目から１３年目の７年間になる。
【００８３】
このように、第３実施形態の支援システム１００は、建物１０−１の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δｍａｘから得られる代表値「Δｍａｘ×ｐ」を用いて、建物１０−３の候補期間を算出する。これにより、支援システム１００は、建物１０−３の候補期間を広い範囲の期間に設定することができる。３つ以上の建物１０−１から建物１０−Ｎがある場合についても同様である。
なお、建物１０−１から建物１０−Ｎの複数の建物がある場合、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）が異なるため、場合によっては、ある建物の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δが、代表値「Δｍａｘ×ｐ」以下になることもある。このような場合であれば、当該建物の建替えはいつ実施してもよいことになる。
【００８４】
また、図１８は、第３実施形態の支援システム１００における処理の流れを示すフローチャートである。この図１８に示すフローチャートにおいて、ステップＳ２１０からステップＳ２４０まで処理と、ステップＳ２８０からステップＳ３００までの処理とは、図１４に示す第２実施形態のフローチャートと同じである。このため、同じ処理内容のステップには同じステップ番号を付して重複する説明は省略する。
【００８５】
ステップＳ２４０において、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、累計額Ｔ（ｙ）が最も少ない最小値Ｔｍｉｎになる年度を、建替えを実施するのに最も適した推奨年度として算定する（ステップＳ２４０）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）を算出する。そして、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおける累計額Ｔ（ｙ）の差額Δから、最も大きな差額Δを判定し、この最も大きな差額Δを「差額Δｍａｘ」として算定する（ステップＳ２５０Ａ）。
【００８６】
続いて、推奨期間算定部１３０は、最も大きな差額Δｍａｘから、代表値「Δｍａｘ×ｐ」を算出する（ステップＳ２５５Ａ）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、それぞれの建物自身の累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎと、上記の代表値「Δｍａｘ×ｐ」とから、閾値「Ｔｍｉｎ＋Δｍａｘ×ｐ」、を算出する（ステップＳ２６０Ａ）。
【００８７】
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、それぞれの閾値「Ｔｍｉｎ＋Δｍａｘ×ｐ」に基づいて、累計額Ｔ（ｙ）が閾値よりも小さい年度を候補年度として算定する（ステップＳ２７０Ａ）。
続いて、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、推奨年度と候補年度とを含む期間を、候補期間として算定する（ステップＳ２８０）。
【００８８】
続いて、作図部１４０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおける候補期間等を表示する図表を生成する。支援システム１００は、この図表を表示部１６２に表示する（ステップＳ２９０）。
上記ステップＳ２９０において図表を表示部１６２に表示した後に、支援システム１００は、処理を終了する（ステップＳ３００）。
これにより、支援システム１００は、累計額Ｔ（ｙ）の差額Δが小さな建物の建替えの候補期間を算定する場合、当該建物自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δに基づいて候補期間を算定する場合と比較して、より広い範囲の候補期間を算定することができる。
【００８９】
（ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上の例）
なお、上述の支援システム１００の例では、建物１０の維持コストと建替コストとに基づいて、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する例について説明したが、これに限定されない。例えば、費用算定部１２０は、建物のファシリティ機能、性能、品質のレベルを向上させる場合、この向上の程度を金額に変換して、建替シナリオ毎のコストの累計額Ｔ（ｙ）の内数にして算出してもよい。
【００９０】
図１９は、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコスト情報の設定例を示す説明図である。例えば、支援システム１００は、この図１９に示す表３００を表示部１６２に表示する。支援システム１００は、この表３００上の各項目について、修繕・改修により実施するか、建物の建替え時に実施するか、或いは、実施しないかを選択できるように表示する。
【００９１】
また、支援システム１００は、建替えにより実施しようとする項目について、当該項目を実施する際に必要となる建替コストの増加分の金額の情報を、この表３００の該当する位置に入力装置１６３により入力できるように表示する。或いは、支援システム１００は、修繕・改修により実施しようとする項目について、当該項目を実施する際に必要となる維持コストの増加分の金額の情報と、実施時期の情報とを、この表３００の該当する位置に入力できるように表示する。
そして、例えば、支援システム１００は、ある項目についてのコストの増加分の金額が入力された場合に、当該項目が実施される項目であると判定し、増加分の金額が入力されなかった項目については、当該項目が実施されない項目であると判定する。
この図１９の表３００に入力された金額の情報と、実施時期の情報とは、記憶部１５０に、「ファシリティ機能、性能、品質に掛るコスト情報１５８」として記憶される。
【００９２】
図１９において、項目１−１の「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」は、例えば、蛍光灯照明をＬＥＤ照明に変更する際に必要となるコストの情報である。
項目１−２の「リフレッシュルームの設置」は、オフィスワーカの福利厚生のための休憩ルームを新たに設置する際に必要となる設備や什器に掛るコストの情報である。
項目１−３の「収納スペースの増加」は、例えば、１部屋毎に、或いは、複数の部屋毎に収納スペースを増加させる際に必要となるコストの情報である。
【００９３】
また、項目２−１の「電気設備容量の増加」は、例えば、電力会社からの受電電力を増加する際に必要となる受電設備の変更や配電線の変更に掛るコストの情報である。項目２−２の「照明の個別制御の導入」は、照明装置を個別にＯＮ／ＯＦＦさせる（或いは、調光制御をさせる）際に必要となるコストの情報である。また、項目２−３の「冷暖房設備の個別制御の導入」は、例えば、１部屋毎に、別々に温湿度制御を行う際に必要になるコストの情報である。
なお、上記各項目の内容及び個数は、固定的なものではなく、検討対象となる建物１０の態様や建物所有者の経営方針等に応じて柔軟に設定されるものである。
【００９４】
この図１９に示す例では、項目１−１の「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」は、修繕・改修により実施されることが選択され、この「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」に必要となる金額３１２と、その実施時期３１３とが表３００の該当する位置に入力されている。
また、項目１−２の「リフレッシュルームの設置」は、修繕・改修により実施されることが選択され、この「リフレッシュルームの設置」に必要となる金額３１４と、その実施時期３１５とが表３００の該当する位置に入力されている。
なお、項目１−３の「収納スペースの増加」は、実施されないため、金額等の情報が入力されていない。
【００９５】
そして、項目１−１の「省エネ機器（ＬＥＤ照明等）の導入」に必要となる金額３１２は、その実施時期３１３に対応する年度の維持コストの内数として加算される。同様にして、項目１−２の「リフレッシュルームの設置」に必要となる金額３１４は、その実施時期３１５に対応する年度の維持コストの内数として加算される。
【００９６】
また、項目２−１の「電気設備容量の増加」と、項目２−２の「照明の個別制御の導入」と、項目２−３の「冷暖房の個別制御の導入」とは、修繕・改修により行うことが選択され、それらを実施する際に必要となる金額と、実施時期とのそれぞれが、表３００の該当する位置に入力されている。
そして、項目２−１の「電気設備容量の増加」と、項目２−２の「照明の個別制御の導入」と、項目２−３の「冷暖房の個別制御の導入」とを実施する際に必要となるそれぞれの金額は、それぞれの実施時期に対応する年度の維持コストの内数として加算される。
【００９７】
これにより、費用算定部１２０は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する際に、ファシリティ機能、性能、品質のレベルを向上させるために必要な維持コストの増加分と、建替コストの増加分とを含めて累計額Ｔ（ｙ）を算出することができる。
このため、支援システム１００は、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する際に、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコストを累計額Ｔ（ｙ）に盛り込み、コスト化して一元的に評価することができる。
また、建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）を算出する際に、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上に掛るコストを累計額Ｔ（ｙ）に盛り込むことにより、長期整備計画を立案する際の選択肢を増やすことができる。
【００９８】
なお、支援システム１００は、ファシリティ機能、性能、品質のレベル向上の程度をコスト化して評価するだけでなく、建替えに関する他の要素もコスト化して評価することもできる。例えば、支援システム１００は、施設仮設費用、施設の統廃合等の要素をコスト化して評価することもできる。また、例えば、支援システム１００は、建物１０を建替える場合に、自社単独で建替える場合や、他社と共同で建替える場合等について、それぞれの場合における建替費用の要素や経営的な要素をコスト化して評価することもできる。
【００９９】
以上、本発明の実施形態について説明したが、図２に示す支援システム１００は、内部にコンピュータシステムを有している。そして、上述した処理に関する一連の処理の過程は、プログラムの形式でコンピュータ読み取り可能な記憶媒体に記憶されており、このプログラムをコンピュータが読み出して実行することによって、上記処理が行われる。ここで、コンピュータ読み取り可能な記憶媒体とは、磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等をいう。また、このコンピュータプログラムを通信回線によってコンピュータに配信し、この配信を受けたコンピュータが当該プログラムを実行するようにしても良い。また、ここでいう「コンピュータシステム」とは、ＯＳ等も含むものとする。
【０１００】
つまり、支援システム１００内の制御部１０１、入出力インタフェース１０２、建替シナリオ生成部１１０における各処理の全部又は一部の処理は、ＣＰＵ等の中央演算処理装置がＲＯＭやＲＡＭ等の主記憶装置に上記プログラムを読み出して、情報の加工、演算処理を実行することにより、実現されるものである。勿論、図２に示す支援システム１００を構成する各処理部は専用のハードウェアにより実現されるものであってもよい。
【０１０１】
以上説明したように、上記実施形態の支援システム１００においては、検討対象の建物１０について検討する期間として予め定めた所定の検討期間ｎが年単位（複数の単位期間）に分割され、検討期間ｎ内の何れかの年度（単位期間）に検討対象の建物１０の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されている。
そして、費用算定部１２０は、建替シナリオのもとで検討対象の建物１０の維持および建替えに掛る費用を含むコスト（費用）の検討期間ｎ内に見込まれる累計額Ｔ（ｙ）を、建替シナリオにおいて建物１０の建替えを実施すると仮定した年度（単位期間）に対応させて算出する。
推奨期間算定部１３０は、検討期間ｎ内の年度（単位期間）ごとに算出されたコストの累計額Ｔ（ｙ）に基づいて、当該累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと当該累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から求めた値から閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」を定め、この閾値に基づく判定により、建替えを実施する候補の期間を算定する。
【０１０２】
このような構成の支援システム１００であれば、支援システム１００は、建物１０について検討期間ｎの初年度に建替えを行うと仮定した場合から最終年度に建替えを行うと仮定した場合までの複数の建替シナリオを作成する。つまり、支援システム１００は、建物１０に対して建替を実施する年度が異なる複数の建替シナリオを作成する。
費用算定部１２０は、建替を実施する年度が異なる複数の建替シナリオ毎に、建物１０の維持に掛るコスト（費用）と建替えに掛るコスト（費用）との累計額Ｔ（ｙ）を算出する。
推奨期間算定部１３０は、建替シナリオ毎に算定されたコストの累計額Ｔ（ｙ）に基づいて、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から求めた値から閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」を定め、累計額Ｔ（ｙ）が閾値よりも小さい年度を候補期間として算定する。
これにより、支援システム１００は、検討対象となる建物１０について、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した期間を提示できる。
【０１０３】
また、上記実施形態の支援システム１００においては、検討対象の建物１０−１から建物１０−Ｎ（Ｎは正の整数）について検討する期間として予め定めた所定の検討期間ｎが年単位（複数の単位期間）に分割され、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に検討期間ｎ内の何れかの年度（単位期間）に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されている。
そして、費用算定部１２０は、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎の建替シナリオのもとで検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の検討期間ｎ内に見込まれる累計額Ｔ（ｙ）を、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎の建替シナリオにおいて建物の建替えを実施すると仮定した年度（単位期間）に対応させて建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に算出する。
推奨期間算定部１３０は、検討期間ｎ内の年度（単位期間）ごとに算出されたコスト（費用）の建物毎の累計額Ｔ（ｙ）に基づいて、当該建物毎の累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと当該建物毎の累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から求めた値から閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」を定め、閾値に基づく判定により、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に建替えを実施する候補の期間を算定する。
【０１０４】
このような構成の支援システム１００であれば、建替シナリオ生成部１１０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれに対して、検討期間ｎの初年度に建替えを行うと仮定した場合から最終年度に建替えを行うと仮定した場合までの複数の建替シナリオを作成する。つまり、支援システム１００は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれに対して、複数の建替シナリオを作成する。
そして、費用算定部１２０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれに対して、建替を実施する年度が異なる複数の建替シナリオ毎に、建物の維持に掛るコスト（費用）と建替えに掛るコスト（費用）との累計額Ｔ（ｙ）を算出する。
推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）を算出する。そして、推奨期間算定部１３０は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおいて、差額Δから求めた値から閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」を算出し、累計額Ｔ（ｙ）が閾値よりも小さい年度を、建替えを実施する候補の期間として算定する。
これにより、支援システム１００は、建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれについて、所定の検討期間内において建替えを実施するのに適した期間を提示できる。
【０１０５】
また、上記実施形態において、推奨期間算定部１３０は、当該累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと当該累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から求めた値「（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」を最小値Ｔｍｉｎに加えて閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」にして、閾値に基づく判定により、建替えを実施する候補の期間を算定する。
これにより、支援システム１００は、累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）と、最小値Ｔｍｉｎと、に基づいて、建替えを実施する候補の期間を算定することができる。
【０１０６】
また、上記実施形態において、推奨期間算定部１３０は、当該累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと当該累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から求めた値「（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」を最小値Ｔｍｉｎに加えて閾値「Ｔｍｉｎ＋（Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）×ｐ」にして、閾値に基づく判定の結果から得られた年度（単位期間）を、建替えを実施する候補の期間として算定する。
これにより、支援システム１００は、累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）と、最小値Ｔｍｉｎと、に基づいて、建替えを実施する候補の年度（単位期間）を算定し、この候補の年度を含む期間を、建替えを実施する候補の期間とすることができる。
【０１０７】
また、上記実施形態の支援システム１００においては、検討対象の建物１０−１から建物１０−Ｎ（Ｎは正の整数）について検討する期間として予め定めた所定の検討期間ｎが年単位（複数の単位期間）に分割され、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に検討期間ｎ内の何れかの年度（単位期間）に検討対象の建物の建替えを実施すると仮定する建替シナリオが定義されている。
そして、費用算定部１２０は、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎の建替シナリオのもとで検討対象の建物の維持および建替えに掛る費用を含む費用の検討期間ｎ内に見込まれる累計額Ｔ（ｙ）を、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎の建替シナリオにおいて建物の建替えを実施すると仮定した年度（単位期間）に対応させて建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に算出する。
推奨期間算定部１３０は、検討期間ｎ内の年度（単位期間）ごとに算出されたコスト（費用）の建物毎の累計額Ｔ（ｙ）に基づいて、当該建物毎の累計額Ｔ（ｙ）の最大値Ｔｍａｘと当該建物毎の累計額Ｔ（ｙ）の最小値Ｔｍｉｎとの差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から値を求め、複数の建物の差額Δから求めた値から代表値を定め、この定めた代表値を基準にした判定により、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に建替えを実施する候補の期間を算定する。
【０１０８】
このような構成の支援システム１００であれば、推奨期間算定部１３０は、複数の建物１０−１から建物１０−Ｎのそれぞれにおける建替シナリオ毎の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δ（＝Ｔｍａｘ−Ｔｍｉｎ）から最大値を判定し、この最大値を「Δｍａｘ」とする。そして、推奨期間算定部１３０は、この差額Δｍａｘから代表値「Δｍａｘ×ｐ」を算出し、この代表値「Δｍａｘ×ｐ」を基準にした判定により、建物１０−１から建物１０−Ｎの建物毎に建替えを実施する候補の期間を算定する。
これにより、支援システム１００は、累計額Ｔ（ｙ）の差額Δが小さな建物の建替えを実施する候補の期間を算定する場合、累計額Ｔ（ｙ）の差額Δが大きな建物を基準にして、建替えを実施する候補の期間を算定することができる。このため、支援システム１００は、累計額Ｔ（ｙ）の差額Δが小さな建物の建替えの候補の期間を算定する場合、当該建物自身の累計額Ｔ（ｙ）の差額Δに基づいて算定する場合と比較して、より広い範囲の候補の期間を算定することができる。
【０１０９】
以上、本発明の実施の形態について説明したが、本発明の支援システム１００は、上述の図示例にのみ限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加え得ることは勿論である。
例えば、上記支援システム１００では、検討期間ｎを年単位で設定し、建替シナリオの累計額Ｔ（ｙ）の算出や候補期間の算定等を年単位で行う例を示したが、これに限定されない。例えば、検討期間ｎの設定や、建替シナリオの累計額Ｔ（ｙ）の算出や、候補期間の算定等は、月単位、半年単位、或いは、複数年単位で行うようにしてもよい。
【０１１０】
なお、上記支援システム１００では、検討期間ｎとして定めた期間を通して、予め定めた共通の条件のもとで検討と判定とを行うものとして説明したが、検討期間ｎとして定めた期間内を複数の期間に分割して、分割された期間毎に判定の条件を変えるようにしてもよい。例えば、中期計画の対象期間と中期計画終了後の期間とに分割する場合が挙げられる。この場合、中期計画の対象期間では、計画実行に当たり建替え候補期間と建替えに関係する事項を具体化させた条件で判定し、中期計画終了後の期間では、建替え候補期間として選択する範囲に幅を持たせて選択できるように条件を設定する。より具体的な例を挙げるとすれば、中期計画の対象期間として設定した５年間は、建替え候補期間を具体的な年度で示し、中期計画終了後の期間では、５年を単位とする期間の何れに、建替え候補期間が含まれるかを選定できるように設定する。なお、上記の例も一例である。
【符号の説明】
【０１１１】
１０，１０−１，１０−２，１０−３，１０−Ｎ・・・建物、
１００・・・支援システム、１１０・・・建替シナリオ生成部、
１２０・・・費用算定部、１３０・・・推奨期間算定部、１４０・・・作図部、
１５０・・・記憶部、１６１・・・入出力端末装置、１６２・・・表示部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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