(57)【要約】【課題】賃貸物件に関する業務または使用における効率を向上させることができる制御システムを提共すること。【解決手段】賃貸物件に関わる業務および使用に必要な情報が記憶された記憶手段と、その記憶手段に記憶された前記情報に基づいて制御処理を実行可能な制御手段と、通信手段を介して使用者の識別情報を入力することで前記制御手段の使用を許可する許可手段と、を有し、前記賃貸物件に入居する入居者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第１操作画面を表示させることが可能な第１表示手段と、前記賃貸物件を管理する管理者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な前記第１操作画面とは異なる制御処理を実行させることが可能な第２操作画面を表示させる第２表示手段と、を有するものである。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件に関わる業務および使用に必要な情報が記憶された記憶手段と、
その記憶手段に記憶された前記情報に基づいて制御処理を実行可能な制御手段と、
通信手段を介して使用者の識別情報を入力することで前記制御手段の使用を許可する許可手段と、を有した制御システムにおいて、
前記賃貸物件に入居する入居者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第１操作画面を表示させることが可能な第１表示手段と、
前記賃貸物件を管理する管理者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な前記第１操作画面とは異なる制御処理を実行させることが可能な第２操作画面を表示させる第２表示手段と、を有するものであることを特徴とする制御システム。
【請求項２】
前記第１操作画面では、前記賃貸物件に入居を開始した場合に、入居した前記賃貸物件における入居手続を実行することが可能な入居手続処理を実行させることを可能に構成されているものであることを特徴とする請求項１記載の制御システム。
【請求項３】
前記第２操作画面では、前記入居手続処理が実行された場合に、前記入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示可能に構成されているものであることを特徴とする請求項２記載の制御システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸物件に関わる業務または使用するための制御システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来より、賃貸物件に入居する入居者に対してインターネット上に専用ページ等が開設されて、支払った家賃等に対して所定割合のポイントを付与して、専用ページに付与されたポイント数を表示して、所定数のポイントが貯まった場合に、家賃の支払い等にポイントを使用する構成が提案されていた。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−３４２６３２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、賃貸物件に関する業務や使用をする上で、発生する業務や、使用していることで起こるイベント等に対して、業務の連絡や要望の伝達等が細分化されており、業務や使用における効率が低下するという問題点があった。
【０００５】
本発明は、上記例示した問題点等を解決するためになされたものであり、賃貸物件に関する業務または使用における効率を向上させることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
この目的を達成するために請求項１記載の制御システムは、賃貸物件に関わる業務および使用に必要な情報が記憶された記憶手段と、その記憶手段に記憶された前記情報に基づいて制御処理を実行可能な制御手段と、通信手段を介して使用者の識別情報を入力することで前記制御手段の使用を許可する許可手段と、を有し、前記賃貸物件に入居する入居者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第１操作画面を表示させることが可能な第１表示手段と、前記賃貸物件を管理する管理者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な前記第１操作画面とは異なる制御処理を実行させることが可能な第２操作画面を表示させる第２表示手段と、を有するものである。
【０００７】
請求項２記載の制御システムは、請求項１記載の制御システムにおいて、前記第１操作画面では、前記賃貸物件に入居を開始した場合に、入居した前記賃貸物件における入居手続を実行することが可能な入居手続処理を実行させることを可能に構成されているものである。
【０００８】
請求項３記載の制御システムは、請求項２記載の制御システムにおいて、前記第２操作画面では、前記入居手続処理が実行された場合に、前記入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示可能に構成されているものである。
【発明の効果】
【０００９】
請求項１記載の制御システムによれば、賃貸物件に関わる業務および使用に必要な情報が記憶された記憶手段と、その記憶手段に記憶された前記情報に基づいて制御処理を実行可能な制御手段と、通信手段を介して使用者の識別情報を入力することで前記制御手段の使用を許可する許可手段と、を有し、前記賃貸物件に入居する入居者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第１操作画面を表示させることが可能な第１表示手段と、前記賃貸物件を管理する管理者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な前記第１操作画面とは異なる制御処理を実行させることが可能な第２操作画面を表示させる第２表示手段と、を有するものである。
【００１０】
よって、賃貸物件に関わる使用者の種別に応じた操作画面が表示されることにより一つの制御システムのうち、使用者に必要な機能だけを使用させることができ、使用者によって必要な制御処理を実行させ易くでき、賃貸物件の使用または業務において必要な処理を効率良く行なうことができるという効果がある。
【００１１】
請求項２記載の制御システムによれば、請求項１記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記第１操作画面では、前記賃貸物件に入居を開始した場合に、入居した前記賃貸物件における入居手続を実行することが可能な入居手続処理を実行させることを可能に構成されているものである。
【００１２】
よって、通信手段を介して入居手続を実行することが可能であるので、入居者の利便性を高めることができるという効果がある。
【００１３】
請求項３記載の制御システムによれば、請求項２記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記第２操作画面では、前記入居手続処理が実行された場合に、前記入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示可能に構成されているものである。
【００１４】
よって、第１操作画面で入居手続を実行することで、第２操作画面で入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示されるので、賃貸物件の管理者と入居者との処理を短期間に実行することができるという効果がある。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】建物管理システムの利用形態を示す概念図である。
【図２】建物管理システムの構成を示す概要図である。
【図３】管理会社の端末から建物管理サーバの利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される管理会社用顧客連携ページとを例示した図である。
【図４】管理会社用顧客連携ページに配置される物件ボタンを操作した場合に表示される物件モード画面を例示した図である。
【図５】管理会社用顧客連携ページの物件モード画面に表示される物件一覧カラムを例示した図である。
【図６】管理会社用顧客連携ページの物件モード画面に表示される新規物件登録カラムを例示した図である。
【図７】管理会社用顧客連携ページに配置されるメニュー選択ボタンを操作した場合に表示されるメニュー選択ページと、見積管理ボタンを操作した場合に表示される管理会社用見積管理ページとを例示した図である。
【図８】管理会社用見積管理ページに配置される作業登録・見積依頼ボタンを操作した場合に表示される作業登録・見積依頼モード画面を例示した図である。
【図９】管理会社用見積管理ページの作業登録・見積依頼モード画面に表示される作業登録・見積依頼カラムを例示した図である。
【図１０】管理会社用見積管理ページに配置される見積承認依頼ボタンを操作した場合に表示される見積承認依頼モード画面を例示した図である。
【図１１】管理会社用見積管理ページの見積承認依頼モード画面に表示される見積一覧カラムを例示した図である。
【図１２】管理会社用見積管理ページの見積承認依頼モード画面に表示される見積内訳カラムを例示した図である。
【図１３】管理会社用見積管理ページに配置される回答済見積・発注ボタンを操作した場合に表示される回答済見積・発注モード画面を例示した図である。
【図１４】管理会社用受発注管理ページの受発注モード画面に表示される発注書詳細１カラムを例示した図である。
【図１５】管理会社用受発注管理ページの受発注モード画面に表示される発注書詳細１カラムに配置される工程表ボタンを操作した場合に表示される発注書詳細２カラムを例示した図である。
【図１６】メニュー選択ページに配置される作業管理ボタンを操作した場合に表示される表示画面を例示した図である。
【図１７】管理会社用作業管理ページに配置される作業工程表・進捗管理ボタンを操作した場合に表示される作業工程表管理モード画面を例示した図である。
【図１８】管理会社用作業管理ページの作業工程表管理モード画面に表示される工程管理表カラムを例示した図である。
【図１９】メニュー選択ページに配置される入出金管理ボタンを操作した場合に表示される管理会社用入出金管理ページを例示した図である。
【図２０】管理会社用入出金管理ページに配置される入金管理・書類発行ボタンを操作した場合に表示される入金管理・書類発行モード画面を例示した図である。
【図２１】管理会社用入出金管理ページの入金管理・書類発行モード画面に表示される入金管理表カラムを例示した図である。
【図２２】入居者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される入居者用ページとを例示した図である。
【図２３】入居者用ページに配置される物件検索ボタンを操作した場合に表示される物件検索モード画面を例示した図である。
【図２４】入居者用ページの物件検索モード画面に表示される物件詳細情報カラムを例示した図である。
【図２５】入居者用ページに配置される修繕ボタンを操作した場合に表示される修繕モード画面を例示した図である。
【図２６】入居者用ページに配置される入居・退去ボタンを操作した場合に表示される入居・退去モード画面を例示した図である。
【図２７】家主の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される家主用入居者連携ページとを例示した図である。
【図２８】家主用入居者連携ページに配置される建物管理ボタンを操作した場合に表示される家主用建物管理ページを例示した図である。
【図２９】修繕業者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される修繕業者用ページとを例示した図である。
【図３０】修繕業者用ページの見積作成・登録モード画面に表示される見積詳細内訳カラムを例示した図である。
【図３１】修繕業者用ページの完了報告モード画面に表示される完了報告書カラムを例示した図である。
【図３２】仲介業者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される仲介業者用ページとを例示した図である。
【図３３】新規入居者によって、入居前から破損していた箇所の修繕依頼が登録された場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３４】入居中に発生した設備破損についての修繕依頼が登録された場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３５】集合住宅の入居者間で騒音問題などの生活環境問題が発生した場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３６】入居者の家賃滞納が発生した場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３７】入居者の賃貸契約を更新する場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３８】入居者退去時の原状回復施工を実施する場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１６】
以下、本発明の第１実施形態について、添付図面を参照して説明する。図１は、第１実施形態における建物管理システムの利用形態を示す概念図である。図１に示す建物管理サーバ１０には、アパート、マンション、借家等における賃貸業務に関わる賃貸物件管理情報が保存されている。この保存されている賃貸物件管理情報を利用して、インターネット等の通信ネットワークを介して接続されている複数の利用者端末（クライアント）からの要求に応じて、新たな賃貸物件管理情報の登録や、該当する賃貸物件管理情報の表示、対応する利用者端末に対して業務依頼や承認依頼等を実行するための複数システムで構成されている。図１に示すように、利用者端末としては、管理会社ページ２０と、入居者ページ３０と、家主ページ４０と、修繕業者ページ５０と、仲介業者ページ６０と、閲覧会員ページ７０と、システム管理者ページ８０とが設けられており、各利用者専用の業務やサービスの利用が可能となっている。なお、利用者については、これに限られるものではなく、集合住宅用入居者ページや戸建て住宅用入居者ページ、テナント契約者ページ、定期清掃業者ページ等を設けてもよい。
【００１７】
ここで、この建物管理システムの概要について説明する。建物管理サーバには、各利用者より、賃貸物件の情報や、その賃貸物件の補修依頼、入居希望の情報、入居者における支払い状況や退去に関する情報等が一括して記憶されるように構成されている。各利用者は、各利用者専用のＩＤとパスワードによりログインして利用することのできるそれぞれの利用者専用のページにアクセスすることができ、そのページから各利用者毎に必要な情報の取得や、作業依頼、新規情報の登録等が実行できるように構成されている。
【００１８】
各利用者毎の専用のページは、上記したように、それぞれのステータス（システム管理者、仲介業者、閲覧会員、管理会社、修繕業者、入居者、家主）によって、利用できるページが異なるように設定されており、それぞれのステータスに対応した作業や、サービスの提共、新規情報の登録等が実行できるように構成されている。
【００１９】
従来では、各ステータスの利用者がそれぞれ個別に賃貸物件の管理業務や情報の取得に必要な作業をする必要があり、それぞれが限られた情報や選択肢の中で業務を行なう必要があったが、この建物管理システムを利用することで、新たな賃貸物件への入居を希望する閲覧会員では、各管理会社が管理して、入居可能となる物件を閲覧することができ、仲介業者に対して店舗まで出向いて、新たに閲覧会員の情報等を入力する必要を省いて、建物管理システム上で入居を希望する物件への案内（内覧）の申し込み等ができる。
【００２０】
また、この建物管理システムでは、建物管理サーバに各賃貸物件の修繕情報や、入居者の情報等が蓄積される構成であるので、例えば、家主が管理会社を変更した場合にも、これまでの修繕情報や入居者の情報等をシステム管理会社に対して新たな管理会社が引き継いで閲覧等が可能となるように手続をすることで賃貸物件の情報を容易に引き継がせることができ、家主や管理会社の手間も減らすことができる。
【００２１】
このように、賃貸物件の管理や入居等に関わる業務の情報を一括して管理して、さらに、建物管理サーバ上に構築された後述する各業務システムにより、それぞれのステータスにおける利用者が必要となる業務や手続、情報の提共、情報の登録や管理を実行することで、業務負荷を軽減することができる。
【００２２】
以下に、この建物管理システムの詳細について説明する。図２は、この建物管理システムを構成する各業務システムの概要を示した図である。図２に示すように、この建物管理システムは、各利用者からの要求を受け付けてそれに対応する処理を実行するための顧客連携システム１００と、顧客連携システム１００からの見積書の作成や見積もりの承認等の処理を実行するための見積管理システム２００と、見積管理システム２００によって作成され、承認された見積書に対する受注と発注の管理を行なう受発注管理システム３００と、受発注管理システム３００によって、受注、発注の管理が実行されている作業における工程管理等における処理が実行される作業管理システム４００と、各利用者からの入金や出金等における処理が実行される入出金管理システム５００と、で構成されている。
【００２３】
次に、各利用者の専用ページの説明と共に、上記した各システムがどのように機能するかを説明する。図３〜図２１は、利用者の一つである管理会社が使用する管理会社ページ２０における各機能のページを示した図である。
【００２４】
管理会社とは、主に、家主が所有する賃貸物件の管理を行なう業務をするものであり、家主より賃貸物件を管理することにより管理料を徴収して事業を行なっているものである。図３は、管理会社が建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に、インターネットを介して表示される専用のログイン画面と、ログインした後に表示される表示画面とを例示した図である。図３の管理会社用ページ２０００に配置されたＩＤ入力フォーム２００１とＰＡＳＳ入力フォーム２００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン２００３を選択操作することによって管理会社のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始することができる。管理会社のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、まず、管理会社用の顧客連携ページ２１００が表示される。
【００２５】
この顧客連携ページ２１００は、上述した顧客連携システムを利用するための操作ページである。顧客連携ページ２１００では、管理している物件の情報、入居者の情報、家主の情報や、新たに建物管理システムより通知された情報等の多くの情報を一つの画面上で確認できるように構成されており、各業務に必要な作業をするためのメニュー選択の実行等もできるように構成されている。具体的には、顧客連携ページ２１００（図３参照）には、メニュー選択ボタン２１０１と、ログアウトボタン２１０２と、モードボタン２１０３〜２１０９と、顧客連携マルチカラム２１１０と、新着情報一覧カラム２１１１とが配置されている。
【００２６】
モードボタン２１０３〜２１０９では、顧客連携ページで閲覧することができる各種情報のカテゴリーを選択できるように構成されている。モードボタンは、管理している賃貸物件の情報を閲覧するための「物件ボタン２１０３」、閲覧会員に対しておすすめ物件として表示させる物件を登録管理するための「おすすめ物件ボタン２１０４」、管理している賃貸物件への入居を希望している入居希望者の情報を閲覧するための「入居希望者ボタン２１０５」、管理している賃貸物件に入居している入居者の情報を閲覧するための「入居者ボタン２１０６」、入居している賃貸物件について退去依頼を登録している退去情報を閲覧するための「退去依頼ボタン２１０７」、管理している賃貸物件における家主の情報を閲覧するための「家主ボタン２１０８」、自社における情報や表示設定等の各種設定の実行、閲覧を行なうための「管理会社情報ボタン２１０９」がそれぞれ配置されている。
【００２７】
図４は、物件ボタン２１０３を操作した場合に表示される物件モード画面を例示した図である。図４に示す物件モード画面では、図３に示した顧客連携ページのトップ画面に対して、顧客連携マルチカラム２１１０および新着情報一覧カラム２１１１の表示に代わり、現在の表示されているモードを示す「物件モード」の文字表示と、その下方に表示されている新規登録ボタン２１１５と、登録されている管理賃貸物件の検索を実行するための物件一覧カラム２１１９とが表示されている。なお、モードボタンにおいて、物件ボタン２１０３が選択されたことを示すために物件ボタン２１０３の色が通常時とは異なり、赤色で表示されるように構成されている。このように構成することで、複数のページを切り替えて表示する構成であっても、現在の表示が建物管理システムにおいて、どのページが表示されている状態であるのかを利用者に分かり易く示すことができる。
【００２８】
図５を参照して、物件モードを選択した場合に表示される物件一覧カラム２１１９について説明する。図４に示す物件一覧カラム２１１９は、その詳細な表示内容が省略されたものであり、実際には、図５に示す物件一覧カラム２１１９の表示内容が図４に示す物件一覧カラム２１１９の表示位置に表示されるように構成されている。図５に示すように、物件一覧カラム２１１９は、当該管理会社が管理する物件の賃貸物件管理情報の概略情報が一覧表示されるものである。ここで表示される概略情報は、賃貸管理物件毎に固有に設定される４桁の物件コード、賃貸管理物件の物件名、間取り、管理登録した登録日、入居中や空室等を示すための使用状態、おすすめ物件に登録されているか否かを示すおすすめの項目情報が表示されるように構成されている。なお、図５に示す内容に限られるものではなく、新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を選択できるように構成されている。また、物件写真登録ドロップエリア２１３０に転送された画像情報を縮小表示して概略情報と併せて表示できるように構成してもよい。さらに、物件一覧カラム２１１９に表示される賃貸物件管理情報は、物件コード入力フォーム２１１６または物件名入力フォーム２１１７に閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２１１８を選択操作することで、検索結果を表示させることができるように構成されている。検索に用いる検索項目は、図５に示す項目に限られるものではなく、新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよく、閲覧会員および入居者によって閲覧された回数順等に並び替え可能にボタンを配置してもよい。物件一覧カラム２１１９に表示された賃貸物件管理情報に対して、見る・詳細ボタン２１２６が配置されており、選択操作することで、後述する図６に示す新規物件登録カラム２１２７が表示されることにより、さらに詳細な内容の閲覧が可能に構成されている。なお、ここで表示される新規物件登録カラム２１２７の情報については、閲覧する際に、編集することも可能となっており、入居状態の更新や、修繕情報の更新、家賃等の変更等もすることが可能となっている。なお、物件一覧カラム２１１９の表示内容は、マウス等のホイール操作や、キーボードのページアップダウンの操作によりスクロール表示することが可能に構成されており、多くの物件情報が表示された場合にも、必要な情報をページ等の切替をせずに確認することができる。
【００２９】
図４に戻って、新たに管理する賃貸物件の登録処理について説明する。新たに賃貸物件の管理を家主より依頼された場合には、物件モード（図４参照）において依頼された賃貸物件の登録処理を実行する。この登録処理を実行する場合には、物件モードにおける新規登録ボタン２１１５を選択操作することで表示される新規物件登録カラム２１２７に新たな賃貸物件の情報を入力して追加ボタン２１３１を選択することにより新たな情報が建物管理サーバ１０に登録される。
【００３０】
新規登録ボタン２１１５を操作した場合には、図６に示す新規物件登録カラム２１２７が表示される。新規物件登録カラム２１２７に配置された概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに情報を入力し、物件写真登録ドロップエリア２１３０に画像情報を転送し、追加ボタン２１３１を選択操作することで、賃貸物件管理情報が新規登録され、物件コードが建物管理サーバ１０によって割り振られる。物件コードは、４桁の物件コードで構成されており、自動的に登録する際に、未登録の物件コードのうち、最も若い番号が割り当てられるように構成されている。なお、物件コードは４桁としたが、それに限らず、適宜の桁数で構成すればよい。さらに、４桁のコード全ての物件コードを使用した場合に、桁数が自動的に加算されるように構成してもよい。当該賃貸物件管理情報は、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９に入力した内容と、割り振られた物件コードとを検索項目として使用可能に新規登録されるものである。また、物件写真登録ドロップエリア２１３０に転送された画像情報は、検索結果を表示する場合に、縮小表示して概略情報と併せて一覧表示可能に登録される。
【００３１】
図３に戻って、他のモードボタン２１０４〜２１０９について説明する。おすすめ物件ボタン２１０４を選択操作することで、図４に示す物件一覧カラム２１１９に表示される物件の対象範囲を管理物件全範囲から限定するものであり、図６に示す新規物件登録カラム２１２７の概略情報フォームエリア２１２８に配置されたおすすめフォームにチェックマークが入力されているものに限定して、賃貸物件管理情報の概略情報を一覧表示するものである。また、本実施形態では、おすすめ物件は、チェックマークを入れることで登録されるように構成したが、それに限らず、空室（予定）の賃貸物件管理情報に推奨度合いを入力しておくことで、空室（予定）の物件に限定して表示させることが可能となり、入居希望者による閲覧頻度を高めるために行われる賃貸物件管理情報の更新処理の簡素化を実現できるように構成してもよい。具体的には、閲覧頻度の低い賃貸物件管理情報の物件写真や家賃を変更し、推奨度合いを高く設定しておくことで、入居希望者による検索結果にヒットする割合を高め、物件写真から当該物件に対する興味の喚起を促すように更新処理を行うことができる。
【００３２】
次に、入居希望者ボタン２１０５を選択操作することで、管理物件への入居を希望する閲覧会員についての情報が表示され、入居希望者が登録した情報および家賃支払履歴等が閲覧可能となる。よって、入居審査に資する情報の収集が可能となるものである。また、閲覧会員および入居者が登録した希望条件を閲覧可能にすることで、希望条件に合致する空室予定の物件を紹介可能となり、さらに、賃貸物件の需要傾向を把握できることで、賃貸物件の管理運営に資する情報の収集ができる。
【００３３】
次に、入居者ボタン２１０６を選択操作することで、管理物件に入居中の入居者の情報が表示される。一覧表示された入居者情報から、詳細情報を閲覧したい入居者情報を選択し、入居者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居者情報カラムに配置される問合せフォームおよび掲示板フォームから個別対応および一斉対応が実行可能となるものである。具体的には、家賃滞納等のトラブルが発生した場合には、入居者に対して問合せフォームから個別対応を行うことができ、集合住宅における騒音問題等のクレームが発生した場合には、掲示板フォームから一斉対応を行うことができる。
【００３４】
次に、家主ボタン２１０８を選択操作することで、管理物件の家主情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行可能となるものである。一覧表示された家主情報から、詳細情報を閲覧したい家主情報を選択し、家主情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、家主情報カラムに配置される問合せフォームおよび掲示板フォームから個別対応および一斉対応ができるように構成されている。具体的には、家賃滞納等のトラブルが発生した場合には、家主に対して、問合せフォームから家賃滞納の入居者の報告と、督促の対応をしたことについて報告等をすることができるように構成されている。集合住宅における騒音問題等のクレームが発生した場合には、騒音問題が発生していることの報告と、その注意喚起を実行したことについて報告を行なうことができる。さらに、管理会社の長期休暇の情報等を複数の家主等に連絡したい場合には、掲示板フォームから一斉対応を行なうことができるように構成されている。
【００３５】
次に、退去依頼ボタン２１０７を選択操作することで、入居者が入居・退去モードにおいて退去手続フォーム（図２６参照）から登録した情報が表示され、当該入居者の退去手続きおよび退去後の物件管理を迅速化するものである。具体的には、契約終了日や立合希望日が明確になることで、退去時に必要となる書類の作成、退去後に行う清掃作業などの手配、入居希望者の募集および案内予定の調整が迅速化できるように構成されている。また、引越作業日が登録された場合には、集合住宅用掲示板機能を用いて、引越作業に伴って発生する騒音や振動についての案内を一斉配信することができる。それ以外にも、転居先などを閲覧可能に登録しておくことで、退去後に送達された郵便物の転送対応などを簡素化することができる。
【００３６】
次に、管理会社情報ボタン２１０９を選択操作することで、当該管理会社の情報（住所、電話番号等の連絡先、休業日等）の登録、閲覧や、建物管理システムにおける各種利用者設定（表示項目の設定や、表示画面のカスタマイズ、アラーム表示の表示期間や件数等や、ログインＩＤやパスワードの変更等）を実行することができる。このように構成することで、当該管理会社以外のシステム利用者が登録されている連絡先等を閲覧可能にしておくことで、問合せ等を円滑化できる。具体的には、営業日や営業時間を登録しておくことで、問合せ等に対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅延に基づくトラブル等を抑制することができる。このように顧客連携ページでは、主に情報を閲覧するためのモードボタンをトップページに配置することで、素早く必要な情報を閲覧することができるように構成されている。
【００３７】
顧客連携マルチカラム２１１０には、当該管理会社が管理する物件の戸数と、入居中物件の戸数と、新着更新依頼の件数と、新着退去依頼の件数と、新着案内希望の件数と、未処理の問合せの件数と、が表示されるように構成されており、例えば、新たに入居者が後述する入居者ページ３０において、退去の申し込み等をした場合には、この顧客連携マルチカラム２１１０の新着退去依頼の件数に数字が表示されて、管理会社がログインすれば、直ぐにその情報を取得して、退去の手続等を漏れなく実行することができるように構成されている。なお、顧客連携マルチカラム２１１０に表示される情報は、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００において処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるように、図示しない設定画面から利用者がそれぞれ変更することができるように構成されている。このように構成することで、各利用者によって知りたい情報をログインした後のトップ画面に表示させることができ、業務の効率を上げるように構成するすることができる。
【００３８】
新着情報一覧カラム２１１１には、上記した各システムで発生した処理について、発生順に処理内容が表示されている。新着情報一覧カラム２１１１に配置された新着情報フォーム２１１２に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、表示されているカーソルによる選択操作を実行することで、その表示されている処理に対応するメニューページが表示されて、直接、その表示されている処理に対応することができるように構成されている。また、チェックボックス２１１３を操作し、削除アイコンを選択することでチェックした新着情報を複数まとめて表示を削除することが可能に構成されている。このように顧客連携マルチカラム２１１０および新着情報一覧カラム２１１１に表示される情報を閲覧して選択操作することで、メニューの選択を実行して、使用するシステムを切り替える必要がある処理においても、必要な処理を少ない操作で直接的に実行することができる。
【００３９】
図７〜図２１を参照して、顧客連携ページ（図３参照）におけるメニュー選択ボタン２１０１を選択操作することで、メニュー選択可能となる各メニューページにおいて実行される処理について説明する。顧客連携ページ（図３参照）においてメニュー選択ボタン２１０１を選択することで、図７に示すメニュー選択ページ２００４が表示される。メニュー選択ページ２００４では、顧客連携システム１００（顧客連携ボタン２００５）と、見積管理システム２００（見積管理ボタン２００６）と、受発注管理システム３００（受発注管理ボタン２００７）と、作業管理システム４００（作業管理ボタン２００８）と、入出金管理システム５００（入出金管理ボタン２００９）と、から処理を実行するシステムを選択可能となる。また、ログアウトボタン２０１０を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができるように構成されている。なお、図３に示したログイン後に表示される顧客連携ページは、メニュー選択における顧客連携２００５のアイコンが選択された場合に表示されるページであり、即ち、顧客連携２００５のアイコンを選択することでログイン後のトップページである顧客連携ページ（図３参照）へと戻ることができるように構成されている。
【００４０】
図７は、顧客連携ページ２１００（図３参照）に配置されたメニュー選択ボタン２１０１を選択操作した場合に表示される表示画面（メニュー選択ページ２００４）と、メニュー選択ページ２００４に配置された見積管理ボタン２００６を選択操作した場合に表示される見積管理ページ２２００の表示画面とを例示した図である。メニュー選択ボタン２１０１には、顧客連携システムを利用するための顧客連携ボタン２００５、見積管理システムを利用するための見積管理ボタン２００６、受発注管理システムを利用するための受発注管理ボタン２００７、作業管理システムを利用するための作業管理ボタン２００８、入出金管理システムを利用するための入出金管理ボタン２００９、建物管理システムの利用を終了するためのログアウトボタン２０１０とがそれぞれ表示されるように構成されている。
【００４１】
図７に示すメニュー選択ページ２００４において、見積管理ボタン２００６を選択操作すると、見積管理ページ２２００が表示される。見積管理ページ２２００では、見積管理システム（図２参照）を利用するための各種コマンドボタンが配置され、見積管理システム２００で実行される処理により、建物管理において必要となる修繕、清掃、点検などの作業の見積作成を修繕業者に依頼し、作業に応じて作業費用の負担割合を決定し、作業費用の負担者に対して見積書に対する承認依頼を送信するなど、見積書の管理を実行することができる。併せて、建物管理の委託等を受注する場合に必要となる見積書を作成し、家主に対して送信するなど、当該管理会社が作成した見積書の管理についても管理が実行可能となるものである。
【００４２】
図７に示す見積管理ページ２２００には、顧客連携ボタン２２０１と、メニュー選択ボタン２１０１と、ログアウトボタン２１０２と、モードボタン２２０４〜２２０８と、見積管理マルチカラム２２０９と、新着情報一覧カラム２１１１とが配置されている。顧客連携ボタン２２０１を選択操作することで、図３に示す顧客連携ページ２１００に戻ることができ、ログイン後に表示されるトップ画面に戻ることができるように構成されている。
【００４３】
メニュー選択ボタン２１０１を選択操作することで、既に説明したメニュー選択ページ２００４が表示され、異なるシステムを利用することができるページへの移動をすることができるように構成されている。また、新着一覧カラム２１１１には、顧客連携ページ２１００で表示されていた内容と同一の内容が引き継がれて表示されるように構成されている。このように、利用するシステムを移行した場合にも、同様の新着情報が表示されるように構成しているので、新たに発生して対応が必要な処理内容や、情報を見落とすことを抑制でき、顧客連携システム等に戻って新着情報を再度確認する等の手間を抑制できるように構成されている。
【００４４】
見積管理マルチカラム２２０９には、当該管理会社が管理する物件の新着修繕依頼件数と、修繕作業の新着見積件数と、見積書の新着承認件数と、受発注未処理の承認済見積書の件数と、見積中作業の新着作業工程の件数と、未処理の問合せの件数と、が表示される。このように、見積管理マルチカラム２２０９には、見積管理ページにおいて実行する処理に関わる情報が表示されるように構成されている。よって、例えば、顧客連携ページでは、顧客連携マルチカラム２１１０に顧客連携ページで実行する処理に必要な情報を表示し、見積管理ページに移行すれば、見積管理ページで実行する処理に必要な情報に同一の表示領域（顧客連携マルチカラム２１１０が表示されていた表示位置と同一）に表示することで、各ページで実行する処理に必要な情報を同一の表示領域を確認することで認識することができ、分かり易く作業を利用者に行なわせることができる。
【００４５】
なお、見積管理マルチカラム２２０９に表示される内容は、図７に示す内容に限られるものでなく、顧客連携ページにおける管理会社情報ボタン２１０９を選択することで表示される各情報設定画面により表示される項目を利用者毎に選択して表示できるように構成されている。
【００４６】
図８は、見積管理ページ２２００（図７参照）に配置されたモードボタンの一つである作業登録・見積依頼ボタン２２０４を操作した場合に表示される作業登録・見積依頼モード画面を例示した図である。この作業登録・見積依頼モードは、賃貸管理物件における修繕等の見積依頼を修繕業者に実行するためのモードである。作業登録・見積管理モードにおいては、新たに見積依頼の作成を実行する新規登録の処理と、既に新規登録によって、作成されている作業内容や見積依頼に対して編集等の作業を行なうことができるように構成されている。なお、図８に示すようにモードボタン２２０４〜２２０８までの表示は、現在選択されているのが作業登録・見積依頼モードであることを示すために、作業登録・見積依頼ボタン２２０４のボタン色が白から赤色に可変して表示される以外は、図７に示す見積管理ページの内容と同一に維持されるように構成されている。このように構成することで、他のモードボタンの操作や、メニュー選択、ログアウト、顧客連携ページへの復帰等が素早く行えるように構成されている。
【００４７】
図８に示す作業登録・見積依頼モード画面には、新たな見積依頼を作成した場合に選択操作する新規登録ボタン２２１４と、既に新規登録によって登録済みの作業内容の表示、新たに家主または入居者から修繕依頼の登録がされた情報、見積依頼における情報の概要を検索表示および並び替え表示可能な修繕依頼物件カラム２２１８とが表示される。
【００４８】
図８および図９を参照して、新たに修繕依頼等の見積依頼を作成する場合における操作について説明する。作業登録・見積依頼モード（図８参照）において新規登録ボタン２２１４を選択操作することで、図９に示す作業登録・見積依頼カラム２２２１が表示される。まず、新たに見積依頼を作成する場合には、修繕を行なう賃貸管理物件を物件コード２２１５または物件名２２１６を入力して、検索ボタン２２１７を選択操作することで、検索して表示する。なお、図９では省略されているが、物件名を入力して複数の候補がある場合には、概略情報フォームエリア２２２２の表示エリアが複数の候補をそれぞれ並列して表示する表示態様に切り替えて表示して、修繕を行なう賃貸管理物件を選択操作すると、図９に示す概略情報フォームエリア２２２２にその賃貸管理物件の詳細情報が表示されるように構成されている。
【００４９】
概略情報フォームエリア２２２２には、検索して選択された賃貸管理物件の物件コード、間取り、築年数、物件名、部屋番号、住所、使用状態、建物の種類の内容が予め表示されるように構成されている。利用者は、この見積依頼を作成する作業登録日を入力して、修繕業者に対して作業をしてもらいたい作業希望日、作業の主な内容を入力するように構成されている。現状写真登録ドロップエリア２２３３に、修繕前の現状写真データを登録して、修繕業者に対して現状の状態を分かり易く見積依頼上で確認できるように構成されている。費用負担割合フォームエリア２２３４には、修繕費用を負担する割合が利用者によって入力されるように構成されている。
【００５０】
作業内容を登録した後に、修繕業者チェックボックスエリア２２２３内の検索ボタン２２２６を選択操作することで修繕業者の一覧が表示されるように構成されている。図９に示した例では、修繕業者のそれぞれに個別に設定されている業者コード２２２７、業者名２２２８、作業可能日２２２９、当該管理会社が設定している修繕業者のランク情報２２３０、見積依頼をする業者を選択したことを示すチェックボックス２２３１がそれぞれ並列に並べて表示される。修繕業者チェックボックスエリア２２２３に表示された修繕業者情報に対して、見る・詳細ボタン２２３２が配置されており、選択操作することで、業者情報カラム（図示しない）が表示され、修繕業者によって登録された業者情報を閲覧可能となり、併せて、管理会社が社内で使用する業者ランク等の情報を閲覧および編集できる。なお、業者ランク等は、作業分類別に設定登録できるようにしてもよい。
【００５１】
ここで、見積依頼を送信する修繕業者に対しては、チェックボックス２２３１を操作して、チェックマークを入れた後に、見積依頼ボタン２２３５を選択操作することで、複数の修繕業者に対して一度に同じ見積依頼をすることができる。これにより、同一の修繕作業に対して相見積もりを効率よく依頼することができる。
【００５２】
なお、修繕業者チェックボックスエリア２２２３において、検索項目として工事コード入力フォーム２２２４または地域名入力フォーム２２２５に、作業の分類を示す工事コードまたは作業を実施する地域名を入力し、検索ボタン２２２６を選択操作することで、修繕業者を検索した結果を一覧表示させることが可能である。また、検索に用いる検索項目は図９に示す項目に限られるものではなく、修繕業者が登録しておく作業可能日または管理会社が社内で使用する業者ランク等を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００５３】
図８に戻って、作業登録・見積依頼モードを選択した場合に表示される修繕依頼物件カラム２２１８について説明する。修繕依頼物件カラム２２１８には、当該管理会社が管理する物件の入居者および家主から、修繕依頼が送信された場合に、当該物件の情報が修繕依頼物件情報フォーム２２１９に表示される。修繕依頼物件情報フォーム２２１９に表示される情報は、図８に示す内容に限られるものではなく、依頼者名または依頼者が入力した項目（図２５参照）から表示する情報を選択できるように構成されている。また、破損箇所写真登録ドロップエリア３１３８（図２５参照）に転送された画像情報を縮小表示して修繕依頼物件情報と併せて表示できるように構成されているので、修繕内容等を詳細に認識することができ、現地での確認をしなくとも正確な見積依頼や修繕業者からの見積を受けることができる。さらに、修繕依頼物件カラム２２１８に表示される修繕依頼物件情報は、物件コード入力フォーム２２１５または物件名入力フォーム２２１６に閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２２１７を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図８に示す項目に限られるものではなく、図６に示す新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力される項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。修繕依頼物件カラム２２１８に表示された修繕依頼物件情報に対しては、作業登録ボタン２２２０が表示されるように構成されており、これにより作業登録ボタン２２２０を選択操作することで、図９に示す作業登録・見積依頼カラム２２２１が表示されるので、容易に修繕が必要な物件に対して作業登録や見積依頼を作成することができる。
【００５４】
図１０は、見積管理ページのいずれか（どのモード表示における画面でも可）において、見積承認依頼ボタン２２０５を操作した場合に表示される見積承認依頼モード画面を例示した図である。この見積承認依頼モードでは、先述した作業登録・見積依頼モード（図８参照）において、見積依頼を実行した物件に対して、見積結果が修繕業者から登録（返答）されているかを確認でき、その見積の内容を確認して、家主や入居者の承認依頼を実行するためのモードである。
【００５５】
図１０に示す見積承認依頼モード画面には、モードボタン２２０４〜２２０８までの表示について見積承認依頼ボタン２２０５のボタン色が白色から赤色に可変して表示される以外は、各モード画面と共通であり、それより下方の表示エリアにおいて、見積承認依頼モードであることを示す「見積承認依頼モード」の文字表示が表示される。さらに、その下方の表示エリアには、検索表示および並び替え表示可能な見積中物件カラム２２３９が表示されるように構成されている。見積中物件カラム２２３９は、作業登録・見積依頼モードにおいて見積依頼を送信した物件の情報が見積中物件情報フォーム２２４０に表示される。図１０の例では、「○○マンション５０３」に対する見積依頼については、見積結果が修繕業者より登録されているので、見積一覧ボタン２２４１が白色に可変されることにより、見積結果が登録されていることを報知すると共に、選択操作することで、見積の一覧をみることができるように構成されている。また、「アパートＡＢＣ」に対する見積依頼については、見積一覧ボタン２２４２の色が灰色に可変されており、見積結果が一件も登録されていないことを報知すると共に、選択操作することができないことが認識できるように構成されている。
【００５６】
見積中物件情報フォーム２２４０に表示される情報は、図１０に示す内容に限られるものではなく、図９に示す作業登録・見積依頼カラム２２２１の概略情報フォームエリア２２２２に入力した項目から表示する項目を選択できる。また、現状写真登録ドロップエリア２２３３に転送された画像情報を縮小表示して見積中物件情報と併せて表示できるように構成してもよい。さらに、見積中物件カラム２２３９に表示される見積中物件情報は、物件コード入力フォーム２２３６または物件名入力フォーム２２３７に閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２２３８を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１０に示す項目に限られるものではなく、図６に示す新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００５７】
図１１を参照して、図１０に示す「○○マンション５０３」に対する見積一覧ボタン２２４１を選択操作した場合に表示される表示内容の一例について説明する。見積一覧ボタン２２４１（図１０参照）を選択操作した場合には、図１１に示す見積一覧カラム２２４６が表示される。この見積一覧カラム２２４６は、見積中物件カラム２２３９における見積一覧ボタン２２４１を操作した賃貸管理物件について、登録されている見積書の一覧が表示されるように構成されている。対応する賃貸管理物件に対して依頼した修繕業者の見積書別にその見積書の概要が判別できるように並列して表示されるように構成されている。具体的には、見積書Ｎｏ、見積書を作成した修繕業者名、見積書における見積額、修繕業者のランクが表示されるように構成されており、チェックボックスが一番右端に配置されており、チェックボックスを選択操作することで、対応する見積書を選択することができ、見積一覧カラム２２４６の下方に配置された承認依頼ボタン２２５４を選択操作することで、チェックボックスが選択操作されている見積書に対して、家主または費用負担割合が発生している入居者に対して承認依頼の処理を見積管理システム２００に対して実行させるように構成されている。このように構成することで、見積書の金額とその修繕業者のランクとを比較しながら最善の見積書を素早く判別することができる。なお、見積一覧カラム２２４６に表示される内容については、図１１に示す内容に限られるものではなく、顧客連携ページ（図３参照）における管理会社情報ボタン２１０９を選択操作することにより図示しない設定画面により表示させる項目を選択することができるように構成されている。また、見積一覧カラム２２４６におけるチェックボックスを一つ選択操作した状態で、さらに他の見積書に対するチェックボックスを選択操作することで、先に操作されていたチェックボックスの選択は解除されて、新たに選択操作したチェックボックスが選択されていることを示す選択マークが表示されるように構成されている。
【００５８】
また、見積中物件カラム２２３９に表示される見積概要情報は、見積額入力フォーム２２４３またはランク入力フォーム２２４４に閲覧したい見積書の見積額または業者ランクを入力し、検索ボタン２２４５を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１１に示す項目に限られるものではなく、図１２に示す見積内訳カラム２２５５において、見積内訳情報フォームエリア２２５７に入力された項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００５９】
また、見積一覧カラム２２４６に表示された見積概要情報に対して、見る・内訳ボタン２２５３が配置されており、見る・内訳ボタン２２５３を選択操作することで、図１２に示す見積内訳カラム２２５５が表示される。図１２に示す見積内訳カラム２２５５は、見積概略フォームエリア２２５６と、見積内訳情報フォームエリア２２５７と、現状写真登録ドロップエリア２２６３と、費用負担割合フォームエリア２２６４が表示され、承認依頼ボタン２２６５を選択操作することで、修繕費用負担者に対して見積書の承認依頼を登録（送信）することができる。このように構成することで、見積書の詳細を確認した上で、その詳細な見積内容が表示されている見積内訳カラム２２５５が表示されている表示画面上で承認依頼を実行することでき、見積承認依頼の処理を効率良く実行することができる。
【００６０】
見積概略フォームエリア２２５６と、現状写真登録ドロップエリア２２６３とに表示される情報は、図９に示す作業登録・見積依頼モードにおいて表示される作業登録・見積依頼カラム２２２１に入力した、見積依頼送信時の情報が表示される。費用負担割合フォームエリア２２６４に表示される情報は、図９に示す作業登録・見積依頼モードにおいて表示される作業登録・見積依頼カラム２２２１の費用負担割合フォームエリア２２３４に入力した、見積依頼送信時の情報と、業者が作成した見積書の見積額から算出される負担額が表示される。見積内訳情報フォームエリア２２５７に表示される情報は、業者が作成した見積書の内訳が表示される。なお、一覧へ戻るボタン２２６２を選択操作することで、図１１に示す見積一覧カラム２２４６に戻ることができる。
【００６１】
図１３は、見積管理ページ２２００（図７参照）に配置された回答済見積・発注ボタン２２０６を操作した場合に表示される回答済見積・発注モード画面の内容を例示した図である。図１３に示す回答済見積・発注モード画面では、モードボタン２２０４〜２２０８の表示態様が、見積管理ページ（図７参照）におけるモードボタン２２０４〜２２０８の表示態様に対して、回答済見積・発注ボタン２２０６が選択されていることを示す赤色に可変して表示されていること以外同様の表示がされるように構成されている。
【００６２】
モードボタン２２０４〜２２０８の下方には、現在のモード種別を示す「回答済見積・発注モード」の文字が表示されている。そのさらに下方には、検索表示および並び替え表示可能な回答済物件カラム２２６９が表示される。回答済物件カラム２２６９には、見積承認依頼モードにおいて、修繕費用負担者に対して見積書の承認依頼を送信した物件の情報が回答済物件情報フォーム２２７０に表示されるものである。併せて、家主または修繕費用負担者が登録した回答が承認依頼回答フォーム２２７１に表示される。
【００６３】
図１３に示した例では、「○○マンション５０３」の賃貸管理物件に対する承認依頼に対しては、条件付きの承認であることを示す「条件承認」の文字が承認依頼回答フォーム２２７１に表示されている。条件付きの承認では、作業の希望日を変更することで承認する場合や、作業の内容の一部を変更することで承認するものであることが例として挙げられる。この条件については、承認依頼された見積書の特記事項欄（図示せず）に承認者が記載することで、再承認依頼ボタン２２７２を選択操作することで表示される見積書で確認することができるように構成されている。この場合には、再度、修繕業者に対して条件の内容を指示した見積依頼を登録して、修繕業者より修正された見積書により、承認依頼を実行する処理が見積承認依頼モードで実行されるように構成されている。なお、図１３に示すように、条件承認である場合には、再承認ボタン２２７２は白色に可変表示されて選択操作が可能であることを認識できるように構成されているが、発注書ボタン２２７３については灰色に可変表示されたままで、選択操作ができないように構成されている。このように構成することで、条件が変更されない状態のまま、修繕業者に対して発注処理が実行されることがないように構成することができる。
【００６４】
また、図１３に示す「アパートＡＢＣ」に対する承認依頼に対しては、却下であることを示す「却下」の文字が承認依頼回答フォーム２２７１に表示されている。却下である場合には、承認依頼が却下されたことを示しており、再承認依頼ボタン２２７２を選択操作することで、表示される見積内訳カラム２２５５に却下理由等が特記事項欄（図示せず）に承認者によって記載可能に構成されており、却下理由を検討して、他の見積や、再見積の依頼の処理を作業登録・見積依頼モード（再度、見積依頼を実行する場合）や見積承認依頼モード（他の見積に変更して承認依頼する場合）において実行することができるように構成されている。なお、却下においても、選択操作が有効となるのは、再承認依頼ボタン２２７２のみであり、発注書ボタン２２７３は有効状態とならないように制御される。
【００６５】
また、図１３に示す「ＸＸビル４Ｆ」に対する承認依頼に対しては、承認であることをしめす「承認」の文字が承認依頼回答フォーム２２７１に表示されている。承認されると、発注書ボタン２２７３のみが有効状態（白色に可変表示）されるように構成されており、発注書ボタン２２７３を選択操作することで、図１４に示す発注書カラム２３００が表示される。発注書カラム２３００は、見積承認依頼モードにおいて、修繕費用負担者から承認を得た見積書の内容が表示される。また、発注内訳エリア２３０２に配置される工程表ボタン２３０７を選択操作することで、図１５に示す工程表エリア２３１１を表示するものであり、工程表エリア２３１１に配置される内訳ボタン２３１６を選択操作することで、図１４に示す発注内訳エリア２３０２を表示する。発注書カラム２３００では、発注ボタン２３１０が下方に配置されており、発注ボタン２３１０を選択操作することにより、受発注管理システム３００により発注処理が実行されるように構成されている。発注処理が実行される発注書に対応する修繕業者における修繕業者ページ（発注書モード（図２９参照））により発注書を修繕業者が確認できるように制御される。
【００６６】
さらに、回答済物件カラム２２６９に表示される回答済物件情報は、物件コード入力フォーム２２６６または物件名入力フォーム２２６７に回答内容を閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２２６８を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１３に示す項目に限られるものではなく、修繕費用負担者が登録した回答項目などを用いて検索可能に入力フォームを配置してもよい。回答済物件カラム２２６９に表示された回答済物件情報に対して、再承認依頼ボタン２２７２と発注書ボタン２２７３が配置されているが、承認以外の回答が登録された物件は、発注書ボタン２２７３が操作不可（非アクティブ）状態となっており、状態を識別可能に表示されている。再承認依頼ボタン２２７２を選択操作することで、図１１に示す見積一覧カラム２２４６が表示され、再度見積書を選択し、承認依頼を送信することができる。
【００６７】
図１６は、図７に示すメニュー選択ページ２００４に配置された作業管理ボタン２００８を操作した場合に表示される表示画面（作業管理ページ２４００）を例示した図である。作業管理ボタン２００８を選択操作することで表示される作業管理ページ２４００は、受発注管理システム３００において発注された作業情報が表示され、建物管理において必要となる修繕、清掃、点検などの作業の工程表を登録し、修繕業者によって登録された進捗状況が反映された工程表が閲覧可能となる。また、作業工程に変更が生じる場合には、工程表に基づいて、工程変更の依頼を登録できるものである。工程表と工程表に反映された進捗状況と工程変更の依頼とは、管理会社と修繕費用負担者と修繕業者との３者間で共有され、承認されることで、工程表が更新されるもので、作業工程および進捗状況の共有と管理が実行可能となるものである。併せて、修繕業者が登録した完了報告書（図３１参照）を修繕履歴として閲覧可能に保存するものである。
【００６８】
図１６に示す作業管理ページ２４００には、顧客連携ボタン２４０１と、メニュー選択ボタン２４０２と、ログアウトボタン２４０３と、モードボタン２４０４〜２４０８と、マルチカウンタカラム２４０９と、新着情報一覧カラム２４１０とが配置されている。顧客連携ボタン２４０１を選択操作することで、図３に示す顧客連携ページ２１００が表示され、顧客連携システム１００において処理された賃貸物件管理情報が表示されることにより、容易にログインした後のトップ画面に戻ることができるように構成されている。次いで、メニュー選択ボタン２４０２を選択操作することで、図７に示すメニュー選択ページ２００４が表示され、顧客連携システム１００と、見積管理システム２００と、受発注管理システム３００と、作業管理システム４００と、入出金管理システム５００と、から処理を実行するシステムを選択可能となる。また、ログアウトボタン２４０３を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次に、マルチカウンタカラム２４０９には、修繕作業の新着作業工程の件数と、新着完了報告の件数と、新着進捗登録の件数と、工程変更依頼の件数と、入出金未処理件数と、未処理の問合せの件数と、が表示されるように構成されている。なお、これに限られるものではなく、作業管理システム４００において処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるようにしてもよい。次に、新着情報一覧カラム２４１０には、作業管理システム４００以外のシステムで発生した処理についても、発生順に処理内容が表示されている。新着情報一覧カラム２４１０に配置された新着情報フォーム２４１１に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで他のシステムへ移行できる。また、チェックボックス２４１２を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。前述のマルチカウンタカラム２４０９および新着情報一覧カラム２４１０に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応を実行するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くすることができる。例えば、入出金未処理の件数が１件以上表示されている場合には、完了報告モードを選択し、完了済作業の請求処理および支払い処理に漏れが無いか確認することができる。
【００６９】
図１７は、作業管理ページ２４００（図１６参照）に配置された作業工程表・進捗管理ボタン２４０４を操作した場合に表示される作業工程表管理モード画面を例示した図である。図１７に示す作業工程表管理モード画面には、図１６に示した作業管理ページ２４００に対して、モードボタン２４０４〜２４０８までの表示態様のうち、作業工程表・進捗管理ボタン２４０４の色が赤色に可変されることにより、現在の選択されているモードが作業工程表管理モードであることを示す態様にされていること以外の点については同様の表示がされる。また、モードボタン２４０４〜２４０８より下方には、現在選択されているモードが作動工程表・進捗管理ボタン２４０４が選択操作された際に設定されるモードであることを示す「作業工程表管理モード」の文字が表示されている。また、その下方には、検索表示および並び替え表示可能な工程表一覧カラム２４１７が表示されている。工程表一覧カラム２４１７は、当該管理会社が修繕作業を発注している物件の賃貸物件管理情報の概略情報が一覧表示されるものである。概略情報フォーム２４１８に表示される概略情報は、図１７に示す内容に限られるものではなく、受発注管理ページにおいて発注処理を実行した発注書（図１４参照）に表示された内容から表示する項目を選択できるようにしてもよい。さらに、工程表一覧カラム２４１７に表示される賃貸物件管理情報は、発注コード入力フォーム２４１４または物件名入力フォーム２４１５に閲覧したい物件の発注コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２４１６を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１７に示す項目に限られるものではなく、受発注管理ページにおいて発注処理を実行した発注書（図１４参照）に表示された内容を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００７０】
図１７に示すように、工程表一覧カラム２４１７に表示される賃貸物件管理情報に対して、それぞれ工程表ボタン２４２０が配置されており、選択操作することで、図１８に示すように修繕工程管理表が表示されるように構成されている。この修繕工程管理表については、後述する修繕業者専用ページ（図２９参照）の工程管理ボタン５１０４を選択操作することで設定される工程管理モードの画面上にて、図１８に示す修繕工程管理表を表示させて工程の作成、実際の進捗管理等が入力されることで、その内容が更新されて、管理会社専用ページにおける作業管理ページの作業工程管理モードでも更新された修繕工程管理表を確認することができるように構成されている。
【００７１】
また、作業工程管理モード（管理会社用作業管理ページ上）で表示される修繕工程管理表は、工程等の変更を編集して修繕業者変更依頼ボタン２４２８を選択操作することにより作業管理システム上で実行することができ、容易な操作で修繕業者に対する変更依頼を行なうことができる。
【００７２】
なお、図１８に示すように、この修繕工程管理表は、複数の修繕作業を一つの修繕工程管理表にまとめて表示することができるように構成されている。このように構成することで、例えば、防水工事のための高圧洗浄を施工中に、外壁工事のための外壁塗装を施工することは、困難であるため、高圧洗浄を終了後に外壁塗装を施工するように工程を変更し、修繕業者および関係者に対して変更依頼を登録することができる。この登録作業については、まず、登録・変更ボタン２４２４を操作して、登録・変更モードを選択操作する。次いで、表示されている実施予定を示す図形を操作して、移動し、修繕業者変更依頼ボタン２４２８および家主変更依頼ボタン２４２９を選択操作することで、修繕業者および家主に対して、変更依頼が送信される。さらに、変更内容に対する承認が登録されるまでの間、登録・変更ボタン２４２４および反映ボタン２４２６は操作不可（非アクティブ）状態となり、依頼中ボタン２４２５が点滅表示されるなど、依頼中であることが識別可能に表示される。変更内容に対する承認が登録された場合には、反映ボタン２４２６が操作可能（アクティブ）状態となり、反映ボタン２４２６を選択操作することで、予定変更中を示す図形が実施予定を示す図形に変更され、実施予定であることが識別可能に表示される。さらに、同様のカラムが修繕業者ページおよび家主ページの工程管理モードにおいても表示されるものであり、同様に変更依頼を管理会社などに対して登録（送信）することができる。また、修繕業者ページの工程管理モードにおいて表示される工程管理表カラムには、進捗登録ボタンが表示され、作業の開始および終了、進捗度合いを登録可能に構成されている。修繕業者によって、進捗状況が登録された場合には、図１８に示す工程管理表カラム２４２７には、進捗状況を示す図形が表示され、進捗状況および現在進行中の作業が識別可能に表示される。このように構成することで、複数の修繕業者が一つの物件の修繕に関わっている場合にも、一度に、変更等の依頼をすることができ、作業効率を上げることができる。また、家主や入居者に対しても変更依頼を同一のページ上で実行することができ、作業負荷を軽減できる。さらには、変更を依頼した場合には、依頼中であることが分かり易く構成されているので、その間に同一の変更依頼をしてしまう等の不具合を抑制できる。
【００７３】
図１６に戻って、作業管理ページにおける他のモードボタン２４０６〜２４０８について説明する。完了報告ボタン２４０６を選択操作することで、完了報告一覧カラム（図示せず）が表示される。この完了報告一覧カラムでは、後述する修繕業者が登録した完了報告書（図３１参照）の情報（例えば、物件名）が一覧表示され、一覧表示された完了報告書の情報から閲覧したい完了報告書を選択（対応する物件にそれぞれ配置されている見る・詳細ボタンを選択操作）することで、完了報告書カラム（図示しない）が表示可能に構成されており、完了報告書カラムに配置される完了ボタンを選択操作することで作業の完了を登録することができる。
【００７４】
この完了報告書カラムは、図３１に示す修繕業者が作成する完了報告書カラム５１２６と同様の表示態様で構成されており、登録ボタン５１３６が完了ボタンに変更されて表示される点で相違する。よって、この作業管理ページで表示される完了報告書カラムについても、図３１に示す完了報告書カラムを参照して説明することとする。
【００７５】
完了ボタンを操作した場合には、図３１に示す完了報告書カラム５１２６に表示される請求額フォーム５１３３の金額が入出金管理システム上で処理される支払管理表（図示しない）に反映される。この支払管理表には、支払う修繕業者と、その修繕業者に対して支払う金額（請求額フォーム５１３３の金額）が登録され、支払い先情報（口座情報）等が並列して表示されるように構成されている。
【００７６】
なお、支払い情報先については、自動的に支払い処理等のボタンを選択操作することで、インターバンキングと入出金管理システム５００とが連携しており、請求額を振り込み手続することができるように構成してもよい。
【００７７】
また、費用負担割合フォーム５１３５の金額が後述する入金管理表（図２１参照）に反映される。また、完了報告書は修繕履歴として入居者等からも閲覧可能にアーカイブされ、図１６に示す修繕履歴ボタン２４０７を選択操作することで、保存した修繕履歴の情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行可能となるものである。一覧表示された修繕履歴情報から、詳細情報を閲覧したい修繕履歴情報を選択し、修繕履歴カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、閲覧は可能となるが、更新などの編集操作は不可能である。
【００７８】
次に、修繕業者ボタン２４０８を選択操作することで、修繕業者が登録した情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行可能となる。一覧表示された修繕業者情報から、詳細情報を閲覧したい修繕業者を選択し、修繕業者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されている。修繕業者情報カラムには、概略情報フォームエリアと業務状況フォームエリアと問合せフォームが配置されており、概略情報フォームエリアには修繕業者が登録した自社情報が表示されるものである。具体的には、資格保有者情報、営業所情報、営業日、営業時間などを登録しておくことで、問合せ等に対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅延に基づくトラブル等を抑制するものである。また、概略情報フォームエリアに配置される業者ランクフォームは、管理会社が、社内で使用する業者ランク等の情報を登録および更新できる。業務状況フォームエリアに表示される業務状況は、当該修繕業者によって業務の繁閑度合いと業務実績とが登録され、更新されるものである。また、問合せフォームは、依頼中の作業以外についても情報の伝達および共有が可能に構成されている。
【００７９】
図１９は、図７に示すメニュー選択ページ２００４に配置された入出金管理ボタン２００９を操作した場合に表示される表示画面（入出金管理ページ２５００）を例示した図である。入出金管理ボタン２００９を選択操作することで表示される入出金管理ページ２５００は、作業管理システム４００において完了登録された作業の修繕費用が反映され、修繕業者に対する支払い（出金処理）が可能となる。併せて、修繕費用負担者に対する請求書類が発行され、入金が確認（入金処理）された場合には、領収書類が発行されるものである。また、顧客連携システム１００において登録された家賃等が反映され、入居者に対して「引き落としの案内」等が送信され、入金状況に応じて、家賃の支払い履歴が更新され、顧客連携システム１００に登録されるものである。
【００８０】
図１９に示す入出金管理ページ２５００には、顧客連携ボタン２５０１と、メニュー選択ボタン２５０２と、ログアウトボタン２５０３と、モードボタン２５０４〜２５０７と、マルチカウンタカラム２５０８と、新着情報一覧カラム２５０９とが配置されている。顧客連携ボタン２５０１を選択操作することで、図３に示す顧客連携ページ２１００が表示され、顧客連携システム１００において処理された賃貸物件管理情報が表示され、利用可能となるものである。次いで、メニュー選択ボタン２５０２を選択操作することで、図７に示すメニュー選択ページ２００４が表示され、顧客連携システム１００と、見積管理システム２００と、受発注管理システム３００と、作業管理システム４００と、入出金管理システム５００と、から処理を実行するシステムを選択可能となる。また、ログアウトボタン２５０３を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了するものである。次に、マルチカウンタカラム２５０８には、新着請求書・領収書の件数と、新着入金・出金の件数と、新着ポイント利用の件数と、未送付の請求書・領収書の件数と、遅延が発生している入出金の件数と、未処理の問合せの件数と、が表示されているが、これに限られるものではなく、入出金管理システム５００において処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるものである。次に、新着情報一覧カラム２５０９には、入出金管理システム５００以外のシステムで発生した処理についても、発生順に処理内容が表示されている。新着情報一覧カラム２５０９に配置された新着情報フォーム２５１０に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで他のシステムへ移行できる。また、チェックボックス２５１１を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。前記のマルチカウンタカラム２５０８および新着情報一覧カラム２５０９に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応を実行するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くするものである。例えば、遅延が発生している入出金の件数が１件以上表示されている場合には、入金管理表および支払い管理表を確認し、家賃の滞納が発生している場合には督促状を送付するなどの処理を実行するものである。
【００８１】
図２０は、入出金管理ページ２５００（図１９参照）に配置された入金管理・書類発行ボタン２５０４を操作した場合に表示される入金管理・書類発行モード画面を例示した図である。図２０に示す入金管理・書類発行モード画面には、絞込み表示可能な入金管理表カラム２５１９（図２１参照）が表示されるものである。入金管理表カラム２５１９に表示される入金情報は、絞込み表示用ボタン２５１４〜２５１８を選択操作することで、絞込み結果を表示させることができるものである。絞込みに用いる項目は、図２０に示す項目に限られるものではなく、請求額などから検索可能に入力フォームを配置してもよい。
【００８２】
図２１は、入出金管理ページ２５００（図１９参照）に配置された入金管理・書類発行ボタン２５０４を操作した場合に表示されるカラムを例示した図である。入金管理表カラム２５１９は、作業管理ページ２４００の完了報告モードにおいて、完了登録された完了報告書カラム５１２６（図３１参照）の費用負担割合フォーム５１３５の金額が反映されるものである。併せて、顧客連携ページ２１００の物件モードにおいて、登録された新規物件登録カラム２１２７（図６参照）の家賃フォームおよび共益費フォームの金額、入居者が利用登録したポイント分の金額が反映されるものである。次に、金融機関照会ボタン２５２５を選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認されたレコード２５２０の入居者Ａに対しては領収書が発行される。領収書が発行されたレコードは、入金管理表カラム２５１９から削除され、入出金履歴として閲覧可能に保存される。一方、未入金が確認されたレコード２５２１〜２５２３の請求書フィールドまたは案内フィールドにチェックが表示され、請求書類発行ボタン２５２４を選択操作することで、請求先に対して、請求書の発行または「引き落しの案内」の送信が行われるものである。また、請求書を送付済で且つ未入金が確認されたレコード２５２０の督促状フィールドにチェックが表示され、請求書類発行ボタン２５２４を選択操作することで、家主Ａに対して督促状の発行が行われるものである。
【００８３】
図２０に戻って、他のモードボタン２５０５〜２５０７について説明する。支払管理・書類受理ボタン２５０５を選択操作することで、出金管理表カラム（図示しない）が表示されるものである。出金管理表カラムは、作業管理ページ２４００の完了報告モードにおいて、完了登録された完了報告書カラム５１２６（図３１参照）の請求額フォーム５１３３の金額が反映されるものである。次に、支払い処理ボタンを選択操作することで、インターンネットバンキング等から振込処理が行われ、支払フィールドにチェックが表示され、案内ボタンを選択操作することで、支払先に対して、「入金確認の案内」の送信が行われるものである。支払い先において、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、領収書が発行され、管理会社において、当該領収書が受理されたレコードは、出金管理表カラムから削除され、入出金履歴として閲覧可能に保存される。
【００８４】
次に、入出金履歴ボタン２５０６を選択操作することで、領収書の発行および受理まで完了した入出金処理の情報が表示され、ＣＳＶ形式の一覧表ファイルに書出し（エクスポート）可能となるものである。よって、会計作業に要するデータが作成可能となる。次に金融機関情報ボタン２５０７を選択操作することで、金融機関のカレンダー等を登録しておくものである。金融機関の休業日と支払い期限日が重複する場合には、「引き落としの案内」等に記載され、送信されるものである。また、インターネットバンキング等を使用して入出金情報の照会機能を使用する場合には、休業日であることが表示されるようにしてもよい。
【００８５】
以下に、図２２〜図２６を参照して、入居者が入居者毎に専用に発行されたＩＤとパスワードによってログインして使用することができる入居者専用の入居者ページを介して実行可能な処理の詳細について説明する。図２２は、入居者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログインページの表示画面と、ログイン後に表示される入居者ページにおけるトップ画面の表示内容とを例示した図である。図２２の入居者用ページ３０００に配置されたＩＤ入力フォーム３００１とＰＡＳＳ入力フォーム３００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン３００３を選択操作することによって入居者のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始するものである。入居者のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、入居者用ページ３１００が表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、当該入居者が入居中の物件の詳細な賃貸物件管理情報を閲覧可能となり、アーカイブされた過去の修繕履歴を閲覧し、新たに修繕依頼などを登録可能となる。また、空室物件の概略情報を閲覧可能となっており、転居を希望する入居者には、転居先の候補等の検討をすることが可能に構成されている。併せて、当該入居者が保有するポイントおよび家賃支払い履歴などの入居者情報を確認することができ、保有するポイントの利用をする処理も実行することができる。
【００８６】
図２２に示す入居者用ページ３１００には、ログアウトボタン３１０１が配置されており、そのログアウトボタン３１０１の左下方の表示領域には、モードボタン３１０３〜３１１２が配置され、その右側の領域には、ポイントカラム３１１３が配置されており、下方の領域に新着情報一覧カラム３１１８が配置されている。ログアウトボタン３１０１を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次に、ポイントカラム３１１３には、当該入居者が利用可能なポイント数と、当月分の獲得ポイント数とが表示されるように構成されている。このように、ログイン後のトップページにおいて、利用可能ポイントと当月の獲得ポイントとを確認することができるように構成したので、入居者がポイント情報について直ぐに知ることができ、ポイントを使用できる機会を逃したり、ポイントが付与されることに興味を持たせ、長く建物管理システム１０を用いた物件に入居しようと思わせることができる。なお、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００において処理される各種情報を表示するように変更できるようにしてもよい。
【００８７】
なお、入居者用には、携帯電話（スマートフォン）等で使用可能な入居者用アプリケーションソフトから建物管理システムを利用することも可能に構成されている。この場合にも携帯端末用にカスタマイズされた各利用ページを閲覧、利用することが可能に構成されている。さらに、新着情報等が登録された場合には、アプリケーションを通じて、携帯端末に新着情報が登録されたことを示すお知らせが表示されるように構成してもよい。
【００８８】
次に、新着情報一覧カラム３１１８には、顧客連携システム１００で発生した処理について、発生順に処理内容が表示される。新着情報一覧カラム３１１８に配置された新着情報フォーム３１１９に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで対応するモードが選択され、その処理を実行するためのシステムにより対応するページが表示される。また、チェックボックス３１２０を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。先述のポイントカラム３１１３および新着情報一覧カラム３１１８に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くすることができる。例えば、ポイントカラム３１１３に表示される利用可能なポイント数が前月分より増えていない場合には、家賃・ポイント履歴モードを選択し、ポイントの付与および利用の履歴を閲覧し、表示されたポイント数に誤りがないか確認することができる。
【００８９】
図２３は、入居者用ページ３１００（図２２参照）に配置された物件検索ボタン３１０４を操作した場合に表示される物件検索モード画面を例示した図である。図２３に示す物件検索モード画面には、表示領域の上部に図２２に示すトップ画面へと戻るためのトップボタン３２０１が配置され、その右側にログアウトボタン３１０１が配置され、その下方の領域にトップページに表示されていたモードボタン３１０３〜３１１２が配置を変えて表示される。ここで、物件検索ボタン３１０４の色が通常時の白色から赤色に可変して表示されており、現在の選択されているモードが物件検索モードであることが認識できるように構成されている。モードボタン３１０３〜３１１２の下方には、現在のモードが物件検索モードであることを示すための「物件検索モード」の文字が表示される。その下方には、物件の検索をするための物件一覧カラム３１２４（図２３参照）が表示される。
【００９０】
物件一覧カラム３１２４は、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち空室物件の概略情報が一覧表示される。ここで表示される概略情報は、管理会社が、新規物件登録カラム２１２７（図６参照）において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を選択できるように構成されている。また、図示は省略したが、物件写真登録ドロップエリア２１３０に転送された画像情報を縮小表示して概略情報と併せて表示できるように構成されている。さらに、物件一覧カラム３１２４に表示される賃貸物件管理情報は、検索ワード入力フォーム３１２２に閲覧したい物件に関する検索ワードを入力し、検索ボタン３１２３を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索方法は、上記した方法に限られるものではなく、図２４に示す物件詳細情報カラム３１２９において、概略情報フォームエリア３１３０と設備情報チェックボックスエリア３１３１とに表示される項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよく、閲覧会員および入居者によって閲覧された回数順等に並び替え可能にボタンを配置してもよい。また、図示は省略したが、検索情報については複数の入力ボックスが表示されるように構成されており、例えば、検索する物件のエリアや、間取り、路線、築年数、マンションやアパート等の建物種別、家賃等の情報を入力することで希望条件に合う物件情報の検索が可能なように構成されている。
【００９１】
物件一覧カラム３１２４に表示された賃貸物件管理情報に対して、チェックボックス３１２６と見る・詳細ボタン３１２７とが配置されており、チェックボックス３１２６にチェックを入力して、案内依頼ボタン３１２８を選択操作することで、選択した物件の案内依頼を管理会社と家主と仲介業者に対して登録（実行）することができる。見る・詳細ボタン３１２７を選択操作することで、図２４に示す物件詳細情報カラム３１２９が表示される。
【００９２】
図２４を参照して、物件詳細情報カラム３１２９について説明する。物件詳細情報カラム３１２９に配置された概略情報フォームエリア３１３０と、設備情報チェックボックスエリア３１３１と、物件写真ドロップエリア３１３２と、を閲覧可能で、案内依頼ボタン３１３３を選択操作することで、当該物件の案内依頼を管理会社と家主と仲介業者に対して送信することができる。また、チェックボックスを概略情報フォームに配置して、チェックボックスをチェックすることで、物件一覧カラム３１２４におけるチェックボックス３１２６と同期させてチェックすることができるように構成してもよい。このように構成することで、物件詳細情報カラム３１２９を確認した上で、気に入った物件については、チェックボックスを選択しておき、物件一覧カラム３１２４で表示された気になる物件の詳細を確認した上で、物件一覧カラム３１２４の案内依頼ボタン３１２８を選択操作することで複数の気に入った物件を一度に案内依頼の処理を実行することができる。また、物件詳細情報カラム３１２９を確認して、一度は気に入ったが、他に希望の物件があった場合には、そのチェックボックスを解除することで、不要に案内依頼の処理を実行してしまう不具合を抑制できる。
【００９３】
図２５は、入居者用ページ３１００（図２３、図２６参照）に配置された修繕ボタン３１０５を選択操作した場合に表示される修繕モード画面を例示した図である。この修繕モードでは、入居している物件で修繕の必要が生じた場合に、管理会社に修繕の依頼をしたり、退去時に修繕の必要が生じた内容について、見積結果を確認して、その承認や条件付きの承認を行なったり、承認を却下する処理を実行するためのモードである。
【００９４】
修繕モードでは、表示領域の上部からモードボタン３１０３〜３１１２までは、修繕ボタン３１０５の色が白色から赤色に可変表示され、物件検索ボタン３１０４が白色に可変表示されている点で相違する以外、図２３で示した物件検索モードと同様の表示がされる。このように構成することで、モードを移行させた場合にも、モードボタンの配置を認識させやすくすることができ操作性をよくすることができる。
【００９５】
モードボタン３１０３〜３１１２の下方には、修繕モード画面には修繕モードカラム３１３４が表示される。修繕モードカラム３１３４に配置された破損箇所入力フォーム３１３５と、作業希望日入力フォーム３１３６と、依頼内容入力フォーム３１３７とに情報を入力し、破損箇所写真登録ドロップエリア３１３８に破損した箇所の画像情報を転送し、依頼ボタン３１３９を選択操作することで、入力した内容の修繕依頼を管理会社と家主に対して登録することができる。また、管理会社から送信された見積書、工程表等を閲覧し、承認ボタン３１４０を選択操作することで、見積書の承認を管理会社に対して登録（送信）することができる。
【００９６】
また、管理会社より登録された見積書に対して不満がある場合には、その不満内容に応じて依頼内容入力フォーム３１３７に承認するための条件または却下理由を入力し、承認条件ボタン３１４１または却下理由ボタン３１４２を選択操作することで、見積承認依頼に対する回答を管理会社に対して登録することができる。さらに、完了報告ボタン３１４３を選択操作することで、修繕履歴が表示され閲覧することができる。このように構成することで、過去の修繕に要した費用等も確認することができ、今回の見積に係る費用が適正であるかの判断に用いることができる。
【００９７】
修繕モードでは、入居物件において不具合が生じた場合にも、ＰＣや携帯端末より建物管理システムを利用して、管理会社の営業時間等に関わらず、修繕の依頼をすることができ、容易に修繕依頼をすることができ、入居者の不満を早期に改善することができる。さらに、破損箇所等の画像情報を登録することができるように構成されているので、管理会社が現状確認の為に管理物件を訪問しなくとも、修繕依頼を修繕業者に対して実行し、早期に修繕作業を行なうように手配することができ、入居者に対する不満を早期に解消させることで満足度を高くすることができる。
【００９８】
図２６は、入居者用ページ３１００（図２３、図２５参照）に配置された入居・退去ボタン３１０９を操作した場合に表示される入居・退去モード画面を例示した図である。この入居・退去モードでは、入居した場合に必要な情報として、引越作業日の登録や、ガス、電気、水道等に関わるライフラインの開通に必要な情報の閲覧、緊急連絡先の登録等をすることができる。また、入居時の室内の写真を登録することができ、退去時における原状回復に係る判断をする場合に、修繕の費用負担の割合を正確に決めることができる。
【００９９】
入居・退去モードでは、表示領域の上部からモードボタン３１０３〜３１１２までは、入居・退去ボタン３１０９の色が白色から赤色に可変表示され、物件検索ボタン３１０４が白色に可変表示されている点で相違する以外、図２３で示した物件検索モードと同様の表示がされる。このように構成することで、モードを移行させた場合にも、モードボタンの配置を認識させやすくすることができ操作性をよくすることができる。
【０１００】
モードボタン３１０３〜３１１２の下方には、入居・退去モード画面には入居手続きカラム３１４４と退去手続きカラム３１５０が表示される。入居手続きカラム３１４４に配置された引越作業日入力フォーム３１４５と、ライフライン使用開始手続きフォーム３１４６と、緊急連絡先入力フォーム３１４７とに情報を入力し、入居時写真登録ドロップエリア３１４８に入居時に破損していた箇所の画像情報を転送し、登録ボタン３１４９を選択操作することで、入力した内容が入居者情報として登録され、管理会社および家主が閲覧可能となるように構成されている。なお、破損箇所がある場合には、破損箇所チェックボックスを選択操作することで、破損箇所があることが顧客連携システム１００によって認識することができるように構成されている。
【０１０１】
また、登録した引越作業日に基づいて、入居する集合住宅用掲示板に、引越作業日と併せて、作業に伴って発生する騒音や振動に関する案内や駐車場やエレベータの使用に関する案内が表示されるように構成されている。退去手続きカラム３１５０に配置された契約終了日入力フォーム３１５１と、引越作業日入力フォーム３１５２と、立合希望日入力フォーム３１５３と、ライフライン使用停止手続きフォーム３１５４と、転居先入力フォーム３１５５とに情報を入力し、退去依頼ボタン３１５６を選択操作することで、入力した内容が退去依頼情報として登録され、管理会社および家主が閲覧可能となり、退去後の対応を行うことができる。例えば、退去後に行うクリーニングの依頼や入居希望者の募集などを行なうことができる。また、登録した引越作業日に基づいて、入居する集合住宅用掲示板に、引越作業日と併せて、作業に伴って発生する騒音や振動に関する案内や駐車場やエレベータの使用に関する案内が示されるように構成されている。入居手続きカラム３１４４と退去手続きカラム３１５０とに配置される入力フォームは、図２６に示す内容に限られるものではなく、各手続きとその後の対応を滞りなく実施するために必要な情報を入力するためのフォームを配置するものであってよい。
【０１０２】
図２２に戻って、他のモードボタンについて説明する。家賃・ポイント履歴ボタン３１０３を選択操作することで、家賃・ポイント履歴カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が過去に行った家賃の支払いと、家賃の支払いに基づく特典の付与と、特典の利用との情報を閲覧することができる。
【０１０３】
請求書・領収書ボタン３１０６を選択操作することで、請求書・領収書モードに移行して、家賃の払いや、支払った家賃等の支払いに対する領収書等を確認することができる。また、退去時の修繕費用の支払い等もすることができる。支払いには、インターネットバンキングと連携しており、支払い承認ボタンを選択操作することで、登録設定されているインターネットバンキングの機能を起動させて自動的に振り込み処理を実行されるように構成してもよい。
【０１０４】
次に、家主ボタン３１０７を選択操作することで、家主情報カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が入居している物件の家主が登録した情報を閲覧することができる。また、家主情報カラムに配置される問合せフォームを介して意思の疎通を図ることができるように構成されている。次に、契約内容・書類ボタン３１０８について説明する。契約内容・書類ボタン３１０８を選択操作することで、契約内容閲覧モードに移行し、当該物件の契約書や関連書類を閲覧することができる。このように構成することで、契約時の内容等を確認することができ、外出先であっても容易に契約書等の内容を確認することができる。また、契約更新時期等の確認もすることができ、契約更新に必要な手続や、契約更新に必要な費用の準備等をすることができる。
【０１０５】
次に、管理会社ボタン３１１０を選択操作することで、管理会社情報カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が入居している物件の管理会社が登録した情報を閲覧可能となる。また、管理会社情報カラムに配置される問合せフォームを介して情報の共有を図ることができる。次に、掲示板ボタン３１１１を選択操作することで、掲示板カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が入居している集合住宅の全入居者に対して管理会社等から送信された情報を閲覧することができる。
【０１０６】
次に、問合せボタン３１１２を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、当該入居者と管理会社または家主との賃貸契約締結を仲介した仲介業者や退去予定入居者の引越業者など、当該入居者に関連する業者が登録した情報を閲覧することができる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居者が退去した後も情報の共有を図るために、過去に当該入居者が利用した物件に関連する業者情報を表示してもよい。
【０１０７】
以下に、図２７〜図２８を参照して、家主の端末の表示部に表示される家主ページ４０を介して実行可能な処理の詳細について説明する。図２７は、家主の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、ログイン後に表示される表示画面とを例示した図である。図２７の家主用ページ４０００に配置されたＩＤ入力フォーム４００１とＰＡＳＳ入力フォーム４００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン４００３を選択操作することによって家主のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始することができる。家主のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、顧客連携システム１００によって制御処理が実行される入居者連携ページ４１００がトップページとして表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、当該家主が所有する物件のすべての賃貸物件管理情報を閲覧可能となり、過去の修繕履歴と、現在の入居者が登録した修繕依頼と、管理会社が登録した作業内容・見積依頼や修繕業者が登録した見積書を閲覧して、見積書に対する承認などの登録を行う処理を実行することができる。
【０１０８】
図２７に示す入居者連携ページ４１００には、建物管理ボタン４１０１とログアウトボタン４１０２とが並列して上方に配置され、その下方にモードボタン４１０３〜４１１０が配置され、その下方にマルチカウンタカラム４１１１が配置され、その下方に新着情報一覧カラム４１１２が配置されている。建物管理ボタン４１０１を選択操作することで、図２８に示す建物管理ページへと移行することができる。ログアウトボタン４１０２を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次にマルチカウンタカラム４１１１には、当該家主が所有する物件の所有戸数と、所有している物件に対する入居戸数と、所有物件に入居中の入居者が登録した新着更新依頼の件数と、新たに退去の申し込みがあった新着退去依頼の件数と、所有物件に入居を希望する閲覧会員が登録した新着案内希望の件数と、未処理の問合せ件数と、家賃等の新着入金件数と、家賃滞納中の戸数が表示されるように構成されている。なお、マルチカウンタカラム４１１１に表示される内容は、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００および入出金管理システム５００で処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるようにしてもよい。また、家主自身が家主情報ボタン４１０９を選択操作した場合に実行される家主情報モードでマルチカウンタカラム４１１１に表示させる情報を選択設定することができるように構成してもよい。
【０１０９】
次に、新着情報一覧カラム４１１２には、登録された新着情報の一覧が表示されるように構成されている。この新着情報の一覧では、この入居者連携ページを制御している顧客連携システム１００に関わる新着情報だけでなく他のシステムに係る新着情報についても表示されるように構成されている。新着情報一覧カラム４１１２に配置された新着情報フォーム４１１３に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで他のシステムへ移行できる。またチェックボックス４１１４を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。先述のマルチカウンタカラム４１１１および新着情報一覧カラム４１１２に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くするものである。例えば、新着入金の件数が１件以上表示されている場合には、家賃入金モードを選択し、入金情報を取り込むことで、管理会社に対して領収書を発行することができる。
【０１１０】
次に、各モードボタン４１０３〜４１１０について説明する。物件ボタン４１０３を選択操作することで、物件一覧カラム（図示しない）が表示され、当該家主が所有する物件の賃貸物件管理情報の概略情報の一覧を閲覧することができる。また、物件一覧カラムに表示された賃貸物件管理情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、選択操作することで、物件詳細情報カラム（図示しない）が表示されるように構成されている。物件詳細情報カラムに表示される情報および画像データを編集し、変更依頼ボタンを選択操作することで、建物管理サーバ１０に保全された賃貸物件管理情報の変更依頼を管理会社に対して送信することができる。例えば、家賃等を変更したい場合には、家賃入力フォームに表示された金額を編集し、変更依頼を送信することにより、家賃の更新処理の依頼を実行できる。
【０１１１】
次に、家賃入金ボタン４１０４を選択操作することで、入金管理表カラム（図示しない）が表示される。入金管理カラムに配置される金融機関照会ボタンを選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、管理会社に対して領収書が作成されて登録（送信）される。
【０１１２】
次に、入居希望者ボタン４１０５を選択操作することで、所有物件の案内依頼を登録した入居希望者が登録した情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行される。一覧表示された入居希望者情報から、詳細情報を閲覧したい入居希望者情報を選択し、入居希望者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居希望者の家賃支払い履歴（滞納情報）等を閲覧することができる。また、入居希望者情報カラムに配置される問合せフォームから個別対応が実行できるように構成されている。具体的には、入居希望者が入居する前に修繕作業を実施するなど、入居希望者の要望に応じて対応を行うことができる。
【０１１３】
次に、入居者ボタン４１０６を選択操作することで、所有物件の案内依頼を登録した所有物件の入居者が登録した情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行できる。一覧表示された入居者情報から、詳細情報を閲覧したい入居者情報を選択し、入居者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居者の家賃支払い履歴等を閲覧することができる。また、入居者情報カラムに配置される問合せフォームから個別対応を実行することができる。
【０１１４】
次に、退去ボタン４１０７を選択操作することで、退去依頼情報カラム（図示しない）が表示され、入居者が図２６に示す入居者ページ３１００の退去手続きカラム３１５０に配置された入力フォームから登録した情報を閲覧することができる。これにより、退去後の対応を迅速に手配することができる。また、退去手続きカラム３１５０に、退去理由入力フォームを配置することで、不動産経営に資する情報を収集し、共有することが可能となる。
【０１１５】
次に、問合せボタン４１０８を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、所有物件の入居者と管理会社または家主との賃貸契約締結を仲介した仲介業者や修繕業者など、所有物件に関連する業者が登録した情報を閲覧することができる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居者が退去した後も情報の共有を図るために、退去した入居者に関連する情報を表示してもよい。次に、家主情報ボタン４１０９を選択操作することで、家主の情報を登録し、当該家主以外のシステム利用者が閲覧可能にしておくことで、情報交換を円滑にすることができる。具体的には、対応できない時間帯や曜日、緊急時の連絡先を登録しておくことで、建物管理サーバ１０を介しての問合せに対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅滞に基づくトラブル等を抑制することができる。
【０１１６】
次に、掲示板ボタン４１１０を選択操作することで、集合住宅一覧カラム（図示しない）が表示される。集合住宅一覧カラムは、当該家主が所有する集合住宅情報が一覧表示され、集合住宅情報に対して掲示板ボタンが配置されており、選択した集合住宅に入居する全入居者が閲覧する掲示板を家主も閲覧可能となり、情報入力フォームに入力して、追加依頼ボタンを選択操作することで、掲示板に表示する情報の追加依頼を管理会社に対して登録することができる。掲示板情報を共有する区分は、上記した集合住宅別区分に限られるものではなく、地域別掲示板や棟別掲示板を設けて、地域行事の案内は地域別掲示板に表示し、引越作業の案内は棟別掲示板に表示することで、個人情報が無用に拡散されることを抑制できる。また、家主が直接、各賃貸物件の掲示板情報を更新する構成としてもよい。さらに、管理物件毎ではなく、管理物件における入居者に対して直接連絡や、入居者個人への掲示板を更新するように構成してもよい。
【０１１７】
図２８は、図２７に示す入居者連携ページ４１００に配置された建物管理ボタン４１０１を操作した場合に表示される表示画面（建物管理ページ４２００）を例示した図である。
【０１１８】
この建物管理ページでは、顧客連携システム１００が制御して各モードボタンに対応するシステムに移行させて、選択された処理が対応するシステムで処理されるように構成されている。具体的には、顧客連携システムによる修繕依頼の登録や修繕履歴等の確認、各種問い合わせや、見積管理システム２００による見積に対する承認、却下等の処理や、作業管理システム４００による修繕作業等の工程の確認、完了報告書の確認や、入出金管理システム５００による入出金の処理が実行可能に構成されている。
【０１１９】
建物管理ページ４２００（図２８参照）には、入居者連携ボタン４２０１とログアウトボタン４２０２とが上部に並列して配置されており、その下方にモードボタン４２０３〜４２０９が配置され、その下方にマルチカウンタカラム４２１０が配置され、その下方に新着情報一覧カラム４２１１が配置されている。
【０１２０】
入居者連携ボタン４２０１を選択操作することで、図２７に示す入居者連携ページ４１００が表示される。ログアウトボタン４２０２を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。
【０１２１】
マルチカウンタカラム４２１０には、当該家主が所有する物件に対して登録された修繕依頼の件数と、修繕作業における見積書の承認依頼件数と、発注済作業の工程変更依頼の件数と、修繕作業の完了報告書の件数と、その他の新たに作成された契約書類の件数と、未処理の問合せ件数と、が表示されるように構成される。なお、これに限られるものではなく、見積管理システム２００および作業管理システム４００で処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるように構成してもよい。また、家主自身が家主情報ボタン４１０９を選択操作した場合に実行される家主情報モードでマルチカウンタカラム４２１０に表示させる情報を選択設定することができるように構成してもよい。
【０１２２】
次に、各モードボタン４２０３〜４２０９について説明する。修繕依頼ボタン４２０３を選択操作することで、修繕依頼モード画面（図示しない）が表示される。修繕依頼モード画面には、新規登録ボタンと修繕依頼物件一覧カラムとが配置されており、新規登録ボタンを選択操作することで修繕依頼カラム（図示しない）が表示され、破損箇所と作業希望日と修繕依頼内容とを入力し、破損した箇所の画像データを転送し、依頼ボタンを選択操作することで、修繕依頼を管理会社に対して登録（送信）できるように構成されている。また、修繕依頼物件一覧カラムには、所有物件の入居者が図２５に示す修繕モードカラム３１３４から送信された修繕依頼の概略情報が一覧表示され、修繕依頼の概略情報に対して見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、修繕依頼内容カラム（図示しない）が表示される。この修繕依頼内容カラムには、入居者が送信した修善依頼内容と、当該物件の概略情報と、当該物件の修繕履歴一覧とが表示される。これにより、入居者が管理会社に対して修繕依頼を実行したことが家主も確認することができ、所有している物件の現状を早期に知ることができる。
【０１２３】
見積承認依頼ボタン４２０４を選択操作することで、見積承認依頼カラム（図示しない）が表示される。見積承認依頼カラムには、入居者が送信した修善依頼内容と、当該物件の概略情報と、当該見積書の内訳情報とが表示され、承認ボタンを選択操作することで、管理会社に対して見積書の承認を送信できるものである。また、見積書に対して一部条件を変更したり、工程の変更等を希望する場合には、承認条件ボタンを選択操作することで承認条件入力フォームが表示され、家主自身が希望する承認条件を入力し、登録ボタンを選択操作することで、管理会社に対して見積書の承認条件が登録（送信）できる。また、見積書に対して修繕を同意できない内容である場合には、却下ボタンを選択操作することで却下理由入力フォームが表示され、家主自身が却下理由を入力し、登録ボタンを選択操作することで、管理会社に対して見積書の却下理由を登録（送信）できる。このように構成することで、見積書を確認した後に、容易な操作で承認や却下の連絡を直接管理会社に対して行なうことができ、効率よく所有物件の管理を行なうことができる。
【０１２４】
次に、工程管理ボタン４２０５を選択操作することで、工程管理モード画面（図示しない）が表示される。この工程管理モードでは、修繕を実行している所有物件に対する修繕作業の進捗管理を行なうことができる。工程管理モード画面には、工程表一覧カラム（図示しない）が配置されており、工程表一覧カラムには、管理会社から送信された工程表の修繕内容の概略情報が一覧表示され、修繕内容の概略情報に対して見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図１８に示す工程管理表カラムと同様の工程管理表カラムが表示される。工程管理表カラムに配置された登録・変更ボタンを選択操作し、実施予定を示す図形を選択操作することにより移動させた後に、管理会社変更依頼ボタンを選択操作することで、管理会社に対して変更依頼が送信される。また、管理会社から変更依頼が送信されている場合は、承認・反映ボタンが操作可能状態（アクティブ）になり、選択操作することで、変更依頼を承認し、変更依頼内容を実施予定として反映することができ、管理会社と家主との間で変更依頼の送受信ができる。
【０１２５】
次に、完了報告ボタン４２０６を選択操作することで、完了報告書モード画面（図示しない）が表示される。完了報告書モード画面に配置される完了報告書一覧カラムには、修繕業者が登録した完了報告書のうち、当該家主が所有する物件の完了報告書（図３１参照）の概略情報が一覧表示され、閲覧したい完了報告書の概略情報を選択することで、完了報告書カラムが表示される。完了報告書カラムに配置された確認ボタンを選択操作することで、完了報告書カラムに表示された請求額が、出金管理表（図示しない）に反映される。出金管理表は、支払いボタン４２０７を選択操作することで表示されるものであり、インターネットバンキングを使用した出金処理が実行できる。
【０１２６】
次に、修繕履歴ボタン４２０８を選択操作することで、修繕履歴モード画面（図示しない）が表示される。修繕履歴モード画面に配置される修繕済物件一覧カラムには、修繕作業を実施した所有物件の概略情報が一覧表示され、閲覧したい物件の概略情報を選択することで、修繕履歴カラムが表示されるものである。
【０１２７】
次に、問合せボタン４２０９を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、所有物件の入居者と管理会社または家主との賃貸契約締結を仲介した仲介業者や修繕業者など、所有物件に関連する業者が登録した情報を閲覧可能となる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居者が退去した後も情報の共有を図るために、退去した入居者に関連する情報を表示してもよい。
【０１２８】
以下に、図２９〜図３１を参照して、修繕業者の端末の表示部に表示される修繕業者専用の修繕業者ページ５０を介して実行可能な処理の詳細について説明する。図２９は、修繕の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、ログイン後に表示される表示画面とを例示した図である。図２９の修繕業者用ページ５０００に配置されたＩＤ入力フォーム５００１とＰＡＳＳ入力フォーム５００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン５００３を選択操作することによって修繕業者のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始することができる。修繕業者のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、顧客連携システム１００によって制御される修繕業者用ページ５１００が表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、当該修繕業者が見積依頼を受けた物件の作業内容に関する情報を閲覧することができ、修繕作業の見積書の登録を行うことが可能となる。併せて、当該修繕業者の業務の繁閑度合いまたはスケジュールなどを登録および更新しておくことで、管理会社が閲覧し、閑散期間に見積依頼が送信されやすくなるように図ることができる。
【０１２９】
図２９に示す修繕業者用ページ５１００には、上部右端にログアウトボタン５１０１配置されており、その下方にモードボタン５１０２〜５１０８が配置され、その下方にはマルチカウンタカラム５１０９が配置され、その下方には新着情報一覧カラム５１１０が配置されている。
【０１３０】
ログアウトボタン５１０１を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次にマルチカウンタカラム５１０９には、管理会社によって登録された新着の見積依頼件数と、新着の発注件数、管理会社または修繕費用負担者が登録した工程変更依頼件数と、完了済み作業の完了報告未処理件数と、修繕費用の新着入金件数と、未処理の問合せ件数と、が表示される。なお、これに限られるものではなく、見積管理システム２００と、受発注管理システム３００と、作業管理システム４００と、入出金管理システム５００とにおいて処理される各種作業情報の件数を、表示するようにしてもよい。また、修繕業者自身が業者情報ボタン５１０８を選択操作した場合に実行される業者情報モードでマルチカウンタカラム５１０９に表示させる情報を選択設定することができるように構成してもよい。
【０１３１】
新着情報一覧カラム５１１０には、各システムで発生した処理について、発生順に処理内容が表示される。新着情報一覧カラム５１１０に配置された新着情報フォーム５１１１に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで、モードが選択され、起動される。先述のマルチカウンタカラム５１０９および新着情報一覧カラム５１１０に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くするものである。例えば、新着入金の件数が１件以上表示されている場合には、入金モードを選択し、入金情報を取り込むことで、管理会社に対して領収書を発行することができる。
【０１３２】
次に、管理会社が見積依頼を登録した場合に、修繕業者がその見積依頼を確認して、見積書を作成し、登録する場合の処理について説明する。見積依頼が登録されている場合には、新着情報一覧カラム５１１０にその情報が表示される。見積依頼の内容を確認する場合には、新着情報一覧カラム５１１０に表示されている見積依頼の文字をクリック等の操作をするか、見積作成・登録ボタン５１０２を選択操作することで見積依頼の内容を確認することができる。修繕業者用ページ５１００（図２９参照）に配置される見積作成・登録ボタン５１０２を操作した場合に、検索表示が可能な依頼中物件一覧カラム（図示しない）が表示される。依頼中物件一覧カラムには、管理会社が登録した見積依頼の概略情報が一覧表示され、見積依頼の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図３０に示す見積詳細内訳カラムが表示される（新着情報一覧カラム５１１１における見積依頼に関する文字をクリックした場合にも表示される）。図３０を参照して、見る・詳細ボタンを操作した場合に表示される見積詳細内訳カラム５１１４について説明する。見積詳細内訳カラム５１１４は、管理会社が作業登録・見積依頼カラム（図９参照）から登録した情報が概略情報フォームエリア５１１５と、現状写真登録ドロップエリア５１２２とに表示されている。見積内訳入力エリア５１１６に見積内訳情報を入力することにより入力した見積額が算出表示され、管理会社が決定した費用負担割合とから算出される費用負担額が費用負担割合フォームエリア５１２３に表示される。さらに、作業可能日入力フォーム５１１９と施工実績入力フォーム５１２０とに、作業可能日と施工実績の有無を入力し、登録ボタン５１２４を選択操作することで、管理会社に対して見積書を登録することができる。
【０１３３】
このように、見積書の登録処理を実行することで、先述した管理会社ページにおける新着情報一覧カラム２１１１に新たに見積書が登録したことが反映されて表示されるように設定され、その表示文字をクリック操作するか、見積承認依頼ボタン２２０５を選択操作して、見積承認依頼モード（図１０参照）に表示される見積物件中カラム２２３９に表示される該当する管理物件における見積一覧ボタン２２４１を選択操作することで、登録された見積書の内容を確認することができるように設定される。これにより、管理会社と修繕業者との連携作業を容易にすることができ、効率良く修繕に必要な処理を行なうことができる。
【０１３４】
一方、辞退ボタン５１２５を操作した場合には、辞退理由入力フォームが表示され、辞退理由を入力して登録ボタン５１２４を選択操作することで、管理会社に対して辞退理由が登録される。この辞退理由については、見積書の確認と同様に管理会社ページの新着情報一覧カラム２１１１に反映され、見積一覧カラム２２４６からも確認することができるように構成されている。なお、見積詳細内訳カラムにおいて入力できる情報は上記した情報に限られるものではなく、施工実績として完了報告書Ｎｏを複数個入力できるように、施工実績入力フォームを配置してもよい。
【０１３５】
次に、修繕作業が完了した場合に完了報告書を作成して、管理会社に対して閲覧可能に登録する処理について説明する。修繕業者用ページ５１００（図２９参照）に配置される完了報告ボタン５１０５を選択操作することで、検索表示が可能な施工完了物件一覧カラム（図示しない）が表示される。施工完了物件一覧カラムには、工程管理モードにおいて、完了登録した修繕作業の概略情報が一覧表示される。修繕作業の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図３１に示す完了報告書カラムが表示される。
【０１３６】
図３１を参照して、見る・詳細ボタンを操作した場合に表示される完了報告書カラムについて説明する。完了報告書カラムは、管理会社が発注書カラム（図１４参照）から送信した情報が概略情報フォームエリア５１２７と、費用負担割合フォームエリア５１３５とに表示されるものであり、工程管理モードにおいて、完了登録した工程管理表（図１８参照）が実績表エリア５１２８に反映することができる。作業写真登録ドロップエリア５１３４に修繕作業を行なった箇所の画像データを転送することで、完了報告書に修繕作業後の画像データを登録することができる。完了報告書を作成した後に、管理会社に対して閲覧可能となるように登録する場合には、登録ボタン５１３６を選択操作することで、管理会社に対して完了報告書が登録されるものである。
【０１３７】
次に、図２９に戻って、他のモードボタンについて説明する。発注書ボタン５１０３を選択操作することで、表示される発注書カラム（図示しない）管理会社が発注書カラム（図１４参照）から送信した発注書が表示されるものであり、確認ボタンを選択操作することで、管理会社に対して注文請負書を登録することができる。この注文請負書については、管理会社ページにおける回答済見積・発注モード（図１３参照）により発注書と共に確認することができるように構成されている。
【０１３８】
工程管理ボタン５１０４を選択操作することで、工程管理モード画面（図示しない）が表示される。工程管理モード画面には、工程表一覧カラム（図示しない）が配置されており、工程表一覧カラムには、管理会社から送信された工程表の修繕内容の概略情報が一覧表示され、修繕内容の概略情報に対して見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図１８に示す工程管理表カラムと同様の工程管理表カラムが表示される。工程管理表カラムに配置された登録・変更ボタンを操作して、実施予定を示す図形を選択操作して、移動し、管理会社変更依頼ボタンを選択操作することで、管理会社に対して変更依頼が送信される。また、管理会社から変更依頼が送信されている場合は、承認・反映ボタンが操作可能状態（アクティブ）になり、選択操作することで、変更依頼を承認し、変更依頼内容を実施予定として反映することができ、当該修繕業者と管理会社との間で変更依頼の送受信ができる。さらに、修繕業者ページの工程管理表カラムには、進捗状況登録ボタンが配置されており、作業開始時には実施中ボタンを操作し、作業完了時には実施済ボタンを操作し、作業延期決定時には未実施ボタンを選択操作することで、工程管理表に進捗状況が登録される。
【０１３９】
なお、修繕業者ページの工程管理表カラムは、携帯電話等で使用可能な修繕業者用アプリケーションソフトから建物管理サーバ１０の利用をすることができる。修繕業者用アプリケーションソフトで建物管理システムの利用を開始する場合には、ＰＣ等のインターネット上のサイトより接続して建物管理システムを利用する場合と同様の機能を利用することができる。このように構成することで、修繕業者が修繕を行なう場合には、作業員が修繕をする物件に到着した場合に、修繕業者専用アプリケーションを起動させて、修繕作業の開始を工程管理表に登録して、修繕作業の終了毎に修繕作業の内容や進捗具合を修繕業者アプリケーションから入力するようにすることで、リアルタイムで修繕作業の工程表の更新を行なうことができる。また、修繕業者においても、作業員の作業状態、勤怠状態を確認することができ、作業員（従業員）の管理も行なうことができる。なお、修繕業者専用アプリケーションを起動させることで、修繕作業開始等のボタンをトップ画面に表示して選択操作することで、ＧＰＳ等の位置認識機能により修繕物件を判別して工程表に修繕開始情報等を自動的に更新入力するように構成してもよい。このように構成することで、修繕業者の作業員の入力負荷を軽減することができる。
【０１４０】
入金ボタン５１０６を選択操作することで、入金管理表カラム（図示しない）が表示される。入金管理表カラムは、送信済み完了報告書の請求金額が反映されており、入金管理表カラムに配置される金融機関照会ボタンを選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、管理会社に対して領収書を登録することができる。
【０１４１】
問合せボタン５１０７を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、建物管理サーバ１０を管理会社権限で利用する管理会社が登録した情報を閲覧可能となる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、修繕作業中物件の入居者または家主と情報の共有を図るために、当該入居者または家主が許諾した場合には、入居者情報または家主情報を表示可能にしてもよい。
【０１４２】
次に、業者情報ボタン５１０８を選択操作することで、業者情報モード画面（図示しない）が表示され、業者情報モード画面には、概略情報登録カラムと業務状況カラムとが配置されている。概略情報登録カラムは、営業時間や営業所情報、資格保有者情報を登録しておくことで、建物管理サーバ１０を介しての問合せに対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅滞に基づくトラブル等を抑制することができる。また、業務状況カラムは、業務の繁閑度合いと業務実績とを登録することができる。業者情報モードにおいて登録した情報は、管理会社の見積管理ページ２２００の作業登録・見積依頼カラム２２２１（図９参照）において、検索可能に表示されるものであり、閑散期間に見積依頼が送信されやすくなるように図ることができる。
【０１４３】
以下に、図３２を参照して、仲介業者の端末の表示部に表示される仲介業者ページ６０を介して実行可能な処理の詳細について説明する。図３２は、仲介業者の端末から建物管理システムの利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、ログイン後に表示される表示画面とを例示した図である。図３２の仲介業者用ページ６０００に配置されたＩＤ入力フォーム６００１とＰＡＳＳ入力フォーム６００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン６００３を選択操作することによって仲介業者のアクセス権限で建物管理システムの利用を開始することができる。仲介業者のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、仲介業者用ページ６１００が表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、空室中物件、退去予定物件の概略情報と退去後修繕工程とを閲覧可能となる。併せて、閲覧会員および入居者から送信された案内依頼への対応を管理会社から委託することができる。
【０１４４】
図３２に示す仲介業者用ページ６１００には、ログアウトボタン６１０１と、モードボタン６１０２〜６１０８と、マルチカウンタカラム６１０９と、新着情報一覧カラム６１１０とが配置されている。ログアウトボタン６１０１を選択操作することで、建物管理システムの利用を終了することができる。次にマルチカウンタカラム６１０９には、管理会社と当該仲介業者との間で仲介業務の委託契約中物件の戸数と、委託契約中物件の入居戸数と、仲介費用の新着入金件数と、委託契約中物件に対して登録された新着案内希望の件数と、登録された新着退去予定の件数と、新規に登録された賃貸物件管理情報の件数と、新規登録された修繕作業工程の件数と、未処理の問合せ件数と、が表示される。なお、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００において処理される各種作業情報の件数を、表示するように変更できる。
【０１４５】
次に、新着情報一覧カラム６１１０には、顧客連携システム１００で発生した処理に限らず全てのシステムより登録された新着情報が発生順に表示されている。新着情報一覧カラム６１１０に配置された新着情報フォーム６１１１に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで対応するモードが選択され、起動される。また、チェックボックス６１１２を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。先述のマルチカウンタカラム６１０９および新着情報一覧カラム６１１０に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くすることができる。例えば、マルチカウンタカラム６１０９に表示される新規登録された修繕作業工程の件数が１件以上表示されている場合には、工程管理モードを選択して、工程管理表を閲覧し、入居希望者を案内可能な日時を管理会社および家主に確認することができる。
【０１４６】
次に、各モードボタン６１０２〜６１０８について説明する。物件検索ボタン６１０２を選択操作することで、顧客連携システム１００により制御される物件検索モード画面（図示しない）が表示される。この物件検索モード画面には、検索表示可能な物件一覧カラムが表示される。物件一覧カラムは、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち空室物件の概略情報が一覧表示されるように構成されている。また、空室物件の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、物件詳細情報カラムが表示される。ここで表示される情報は入居者または閲覧会員の権限で建物管理サーバ１０を利用する端末からも閲覧可能（図２３、図２４参照）であり、入居者または閲覧会員からの案内依頼が登録された場合に、当該利用者が登録した希望条件に合致する物件であるかを確認できる。
【０１４７】
退去予定ボタン６１０３を選択操作することで、顧客連携システム１００によって制御される検索表示可能な退去予定物件一覧カラム（図示しない）が表示される。退去予定物件一覧カラムは、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、退去予定物件の概略情報が一覧表示される。また、退去予定物件の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、物件詳細情報カラムが表示される、ここで表示される情報は、管理会社が、新規物件登録カラム２１２７（図６参照）において登録した情報と併せて、現在の入居者が退去手続きカラム３１５０（図２６参照）において登録した契約終了日と引越作業日と立合希望日とが表示され、空室予定日が把握可能に表示される。また、物件詳細情報カラムには紹介許諾依頼ボタンが配置されており、紹介許諾依頼ボタンを選択操作することで、管理会社に対して、紹介許諾依頼を送信でき、入居希望者が登録した希望条件に合致する物件であった場合には、管理会社の許諾を得て、当該入居希望者に紹介できる。入居者および閲覧会員の端末からは閲覧不可能に構成することで、現在の入居者の個人情報が無用に拡散されることを抑制できる。
【０１４８】
次に、入居希望者ボタン６１０４を選択操作することで、入居希望者一覧カラム（図示しない）が表示される。入居希望者一覧カラムには、当該仲介業者が仲介業務を委託している物件に対して、案内依頼を登録している入居者または閲覧会員の概略情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行できる。一覧表示された入居希望者情報から、詳細情報を閲覧したい入居希望者情報を選択し、入居希望者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居希望者情報カラムには、入居希望者が登録してある希望条件と、案内依頼を登録した物件情報とが表示される。また、仲介業者の端末からは、家賃支払い履歴等の個人情報は閲覧不可能に構成されており、案内依頼の登録によって、入居希望者の個人情報が無用に拡散されることを抑制できる。
【０１４９】
次に、工程管理ボタン６１０５を選択操作することで、顧客連携システム１００によって制御される退去後修繕一覧カラム（図示しない）が表示される。退去後修繕一覧カラムは、退去予定物件のうち管理会社の紹介許諾が登録された物件の概略情報が一覧表示される。また、紹介許諾物件の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、工程管理表カラム（図１８参照）が表示され、修繕工程と入居希望者の予定とを調整することで、修繕作業前に案内し、入居希望者の要望に沿った修繕作業を実施することができる。
【０１５０】
次に、契約書ボタン６１０６を選択操作することで、仲介委託の契約中物件の賃貸契約書を閲覧できる。案内依頼を登録中の入居希望者は希望物件の賃貸契約書を閲覧可能に構成されており、入居希望者からの問合せ内容フォームと、当該賃貸契約書カラムと、問合せ回答フォームが配置されており、問合せ内容と賃貸契約書とを照合して閲覧して、回答することができる。
【０１５１】
次に、入金ボタン６１０６を選択操作することで、入出金管理システム５００によって制御される入金管理表カラム（図示しない）が表示される。入金管理表カラムは、仲介委託の契約中物件に入居希望者が入居し、入居手続き登録を完了した場合に、賃貸契約書の請求金額が反映され、管理会社と入居者に対して、請求書が発行される。また、入金管理表カラムに配置される金融機関照会ボタンを選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、入金をした相手に対して領収書を登録できる。
【０１５２】
問合せボタン６１０７を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、仲介委託の契約中物件の管理会社および家主が登録した情報を閲覧できる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居希望者が入居した後も情報の共有を図るために、当該入居者に関連する情報を表示してもよい。
【０１５３】
業者情報ボタン６１０８を選択操作することで、仲介業者の情報を登録しておき、当該仲介業者以外のシステム利用が閲覧可能にしておくことで、問合せ等を円滑化できる。具体的には、営業日や営業時間を登録しておくことで、問合せ等に対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅延に基づくトラブル等を抑制することができる。
【０１５４】
以下、図３３〜図３６のフローチャートを参照して、建物管理システムを利用して行われる制御処理について説明する。発生頻度の高い処理として、入居時の設備破損に対する修繕対応と、入居中に発生する設備破損に対する修繕対応と、集合住宅で発生する生活環境問題に対するクレーム対応と、家賃滞納発生時の入居者対応と、契約更新の手続きと、退去時の原状回復対応とを実行する為の処理を例に説明する。
【０１５５】
図３３は、新規入居者によって、入居前から破損していた箇所の修繕依頼が登録された場合に、建物管理システムにおける顧客連携システム１００を利用して行われる入居時修繕処理（Ｓ１００）を示すフローチャートである。この入居時修繕処理（Ｓ１００）では、まず、入居者ページにおける入居・退去モード（図２６参照）で実行される入居・退去カラム３１４４によって入居手続の登録が行なわれる（Ｓ１０１）。入居手続カラム３１４４において、登録ボタン３１４９が選択操作されると登録が完了され、Ｓ１０２の処理が実行される。Ｓ１０２の処理では、破損箇所の登録がされたかの確認が実行される（Ｓ１０２）。破損箇所の確認については、破損箇所ボックス３２５０がチェックされているかによって判別される。なお本実施形態では、破損箇所ボックス３２５０がチェックされているかによって破損箇所の有無を判別したが、破損画像が登録されたことにより判別を行なうように構成してもよい。
【０１５６】
破損箇所がないと判別された場合には（Ｓ１０２：Ｎｏ）、この処理を終了する。一方、破損箇所があると判別された場合には（Ｓ１０２：Ｙｅｓ）、管理会社ページにおける新着情報一覧カラム２１１１（図３参照）に新着情報として、修繕依頼の情報が新たに設定される処理が顧客連携システム１００によって実行される。管理会社によって、新着情報一覧カラム２１１１に表示された修繕依頼に関する文字をクリック操作するか、メニュー選択ページ（図７参照）より見積管理ボタン２００６を選択して、見積管理システム２００が制御する作業登録・見積依頼ボタン２２０４を選択操作して、作業登録・見積依頼モード（図８参照）より対応する物件の作業登録・見積管理依頼カラム２２２１（図９参照）を表示させて、作業登録や見積依頼が実行される。作業登録・見積管理依頼カラム２２２１における見積依頼ボタン２２３５が選択操作されると、選択されている修繕業者に対して見積依頼が見積管理システム２００により登録される（Ｓ１０３）。Ｓ１０３の処理において、見積依頼ボタン２２３５が選択操作されると、対応する修繕業者の修繕業者ページにおける新着情報一覧カラム５１１０（図２９参照）に見積依頼に関する情報が表示されるように顧客連携システム１００により設定される。修繕業者により新着情報一覧カラム５１１０に表示された見積依頼に関連する文字をクリック操作するか、見積作成・登録ボタン５１０２を選択操作して、対応する見積依頼に対する見積詳細内訳カラム５１１４（図３０参照）を起動させて見積書を作成し、見積詳細内訳カラム５１１４における登録ボタン５１２４を選択操作することで管理会社が作成した見積書を閲覧可能に登録される処理が見積管理システム２００により実行される（Ｓ１０４）。
【０１５７】
Ｓ１０４の処理により見積依頼を登録した各修繕業者が見積書を登録すると、管理会社は、管理会社ページにおける見積一覧カラム２２４６（図１１参照）を参照して、各見積書を比較した上で、条件に合う見積書に対して、家主および入居者（修繕負担割合が設定
されている場合）に対して承認依頼ボタン２２５４を選択操作することで見積管理システム２００によって承認依頼が実行される（Ｓ１０５）。Ｓ１０５の処理で見積書の承認依頼が見積管理システム２００によって設定されると、対応する家主ページにおける顧客連携システム１００によって制御される入居者連携ページ（図２７参照）の新着情報一覧カラム４１１２に承認依頼の情報が表示されるように設定される。家主は、この承認依頼の情報をクリック操作するか、建物管理ボタン４１０１を選択操作して、建物管理ページ（図２８参照）に移行して、見積承認依頼４２０４を選択操作して、対応する承認依頼を確認して承認ボタン（条件承認ボタン）または却下ボタンを選択操作することで、承認依頼に対して返答をすることができる。Ｓ１０６の処理では、見積依頼に対して承認がされたかが見積管理システム２００によって判別される（Ｓ１０６）。
【０１５８】
Ｓ１０６の処理において、見積依頼に対して承認されない、即ち、却下された場合には（Ｓ１０６：Ｎｏ）、Ｓ１０５の処理に戻って、再び見積書の再選定および承認依頼の処理が実行され、Ｓ１０６の処理が実行される。一方、Ｓ１０６の処理において、見積依頼に対して承認ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ１０６：Ｙｅｓ）、Ｓ１０７の処理が実行される。家主、入居者によって承認がされると、顧客連携システム１００によって管理会社ページにおける顧客連携ページ（図３参照）の新着情報一覧カラム２１１１に承認されたことを示す情報が表示される。管理会社は、新着情報一覧カラム２１１１に表示された承認に関する文字をクリック操作するか、受発注管理システム３００によって制御される発注書詳細カラム２３００において発注ボタン２３１０が選択操作されることにより受発注管理システム３００により修繕業者に対して発注書が登録される処理が実行される（Ｓ１０７）。
【０１５９】
Ｓ１０７の処理において、発注書が登録されると顧客連携システム１００により制御される入居者用ページ（図２２参照）における新着情報一覧カラム３１１８においても修繕作業の登録を示す情報が表示される。入居者において新着情報一覧カラム３１１８に表示されている修繕作業の登録を示す文字がクリック操作されるか、修繕モード（図２５参照）によって工程表の確認等の処理が実行される（Ｓ１０８）。
【０１６０】
また、修繕業者用ページ（図２９参照）における新着情報一覧カラム５１１０に発注書が登録されたことを示す情報が表示されるように設定される。ここで、新着情報一覧カラム５１１０に表示された発注書を示す文字がクリック操作されるか、発注書ボタン５１０３が選択操作された場合に表示される発注書カラムにより登録された発注書の内容を確認することができる。修繕業者による修繕作業が実行され、工程表に進捗が入力されることにより作業管理システム４００により工程表の更新処理が実行される。修繕作業が終了した場合には、入居者用ページにおける作業管理システム４００によって制御される修繕ページ（図２５参照）によって修繕箇所の修復状態を登録されている画像等によって入居者が確認することができる。確認した上で入居者が満足して、修繕内容を承認するための承認ボタン３１４０が選択操作されたかが作業管理システム４００によって判別される（Ｓ１１０）。入居者が修繕内容に不満があり、却下理由ボタン３１４２が選択操作されたと判別された場合には（Ｓ１１０：Ｎｏ）、管理会社用ページにおける作業管理システム４００によって制御される作業管理ページ（図１６参照）の作業工程表・進捗管理モードによって、却下理由が確認され、新たに修繕業者に対して修繕内容の指示が工程管理カラム２４２７に入力されて、修繕業者変更依頼ボタン２４２８が選択操作されることで実行される（Ｓ１１１）。その後、Ｓ１０８の処理に戻り処理が実行される。
【０１６１】
一方、Ｓ１１０の処理において、入居者が修繕内容に満足して、承認ボタン３１４０（図２５参照）が選択操作されたと判別された場合には（Ｓ１１０：Ｙｅｓ）、修繕業者用ページにおける作業管理システム４００により制御される修繕業者完了報告ページにおける完了報告書カラム５１２６に必要な情報が入力された後に、登録ボタン５１３６が選択操作されることで完了報告書が作業管理システム４００によって管理会社用ページで閲覧可能に登録される（Ｓ１１２）。
【０１６２】
管理会社用ページにおける作業管理システム４００によって制御される完了報告ボタン２４０６が選択操作されることで、登録した完了報告書を確認することができ、修繕履歴登録ボタンを選択することで修繕履歴として作業管理システム４００により登録される。Ｓ１１２の処理において完了報告書が登録されると、自動的に入出金管理システム５００により登録された完了報告書に従って管理会社宛の請求書が作成され、管理会社用ページにおいて閲覧可能に登録される（Ｓ１１４）。管理会社用ページにおける入出金管理システム５００によって制御される支払い管理・書類受理ボタン２５０５を選択操作することで登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することで修繕業者宛にインターネットバンキングを介して請求額の振り込み処理が実行される。また、請求書発行ボタンを選択操作することで、家主宛の請求書が作成され、家主用ページによって閲覧可能に登録される（Ｓ１１５）。家主用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）の入出金ボタン４２０７が選択操作されることによりＳ１１５の処理において登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することでインターネットバンキングを介して振り込み処理が入出金管理システム５００により実行される（Ｓ１１６）。その後、この処理を終了する。
【０１６３】
このように、入居者が新たな物件に入居する場合に、修繕の必要があれば、入居者、管理会社、修繕業者、家主が同一の建物管理システムを使用して、修繕の依頼や、修繕作業の発注、承認、支払い等の処理を実行することができ、効率良く処理を行い、修繕完了までの期間を短期間にすることができる。
【０１６４】
次に、図３４を参照して、入居者が入居中の物件に対して、修繕の依頼を実行するための入居中修繕処理Ｓ２００について説明する。図３４は、この入居中修繕処理Ｓ２００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１６５】
入居中修繕処理Ｓ２００では、まず、入居者用ページにおける顧客連携システム１００によって制御される修繕モード（図２５参照）によっては破損箇所の画像データが破損箇所写真登録ドロップエリア３１３８に画像データファイルのドロップ操作等の登録操作によって登録される。その後、必要事項が修繕モードカラム３１３４に入力され、依頼ボタン３１３９が選択操作されることにより、修繕依頼の処理が顧客連携システム１００によって実行される（Ｓ２０１）。修繕依頼が登録されると、管理会社用ページにおける作業登録・見積依頼モード（図８参照）によって登録された修繕依頼が閲覧することができ、修繕内容が確認されて修繕業者に対して見積依頼が見積管理システム２００の制御によって実行される（Ｓ２０２）。
【０１６６】
見積依頼が実行されると、修繕業者用ページにおける見積管理システム２００によって制御される見積作成・登録ページにおける見積詳細内訳カラム５１１４（図３０参照）により見積書の作成が行なわれ、登録ボタン５１２４が選択操作されることにより、管理会社用ページによって見積書が閲覧可能となるように登録される（Ｓ２０３）。見積書が登録されると、管理会社用ページにおける見積管理システム２００によって制御される見積一覧カラム２２４６（図１１参照）によって、登録されている見積書の一覧を確認することができ、各見積書の内容を確認した上で、条件に合う見積書を選択操作した後に、承認依頼ボタン２２５４を選択操作することで家主に見積書に対する修繕の承認を依頼する処理が見積管理システム２００により実行される（Ｓ２０４）。承認依頼が実行されると、家主用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）の見積承認依頼ボタン４２０４が選択操作されることで見積書の内容を家主が確認することができ、承認ボタン、却下ボタンの操作により、承認、却下の処理を見積管理システム２００により実行させることができる。見積書に対して、承認ボタンが家主により選択操作されたと判別された場合には（Ｓ２０５：Ｙｅｓ）、管理会社用ページにおける回答済見積・発注モード（図１３参照）の発注書ボタン２２７３が選択操作されることで受発注管理システム３００によって制御される発注書詳細カラム２３００（図１４参照）により発注書が作成され、発注ボタン２３１０が選択操作されることにより対応する修繕業者に対して発注書が登録される（Ｓ２０７）。一方、Ｓ２０５の処理において、見積書に対して却下ボタンまたは承認条件ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ２０５：Ｎｏ）、再度、見積書の選定や、見積内容の変更依頼等の処理が実行される（Ｓ２０６）。その後、Ｓ２０４の処理が実行される。
【０１６７】
Ｓ２０７の処理が実行された後には、Ｓ２０８の処理が実行される。Ｓ２０８の処理においては、入居者用ページにおける修繕モード（図２５参照）において、修繕作業における工程表の確認が実行され、作業工程に問題がなければ承認ボタン３１４０が選択操作されることにより作業管理システム４００によって承認済み処理が実行される（Ｓ２０８）。承認済み処理が実行されると、修繕業者用ページにおいて承認されたことが確認され、修繕作業の開始が工程管理モード（工程管理ボタン５１０４が操作されることにより作業管理システム４００が実行）により入力される（Ｓ２０９）。修繕作業が完了すると、修繕箇所の画像データが修繕工程管理表カラムに修繕業者により登録され、入居者用ページによって閲覧することができる。入居者用ページにおける修繕モード（図２５参照）において、修繕内容が入居者によって確認され、修繕内容に満足した場合には、承認ボタン３１４０が選択操作され、不満がある場合には、却下理由ボタン３１４２が選択操作される。
【０１６８】
入居者が承認ボタン３１４０を選択操作したと判別された場合には（Ｓ２１０：Ｙｅｓ）、Ｓ２１２の処理が実行される。一方、却下理由ボタン３１４２または承認条件ボタン３１４１が選択操作されたと判別された場合には（Ｓ２１０：Ｎｏ）、却下理由や条件内容に対応した修繕内容が管理会社用ページにより確認され、再度、修繕依頼が修繕業者によって依頼する処理が作業管理システム４００によって実行される（Ｓ２１１）。その後、Ｓ２０８の処理が実行される。
【０１６９】
修繕業者用ページにおける作業管理システム４００により制御される修繕業者完了報告ページにおける完了報告書カラム５１２６に必要な情報が入力された後に、登録ボタン５１３６が選択操作されることで完了報告書が作業管理システム４００によって管理会社用ページで閲覧可能に登録される（Ｓ２１２）。
【０１７０】
Ｓ２１３の処理では、管理会社用ページにおける作業管理システム４００により制御される完了報告モードにより登録された完了報告書が確認され、修繕履歴登録ボタンが操作されることにより作業管理システム４００により修繕履歴として登録される（Ｓ２１３）。Ｓ１１２の処理において完了報告書が登録されると、自動的に入出金管理システム５００により登録された完了報告書に従って管理会社宛の請求書が作成され、管理会社用ページにおいて閲覧可能に登録される（Ｓ２１４）。管理会社用ページにおける入出金管理システム５００によって制御される支払管理・書類受理ボタン２５０５を選択操作することで登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することで修繕業者宛にインターネットバンキングを介して請求額の振り込み処理が実行される。また、請求書発行ボタンを選択操作することで、費用負担者宛の請求書が作成され、家主用ページによって閲覧可能に登録される（Ｓ２１５）。費用負担者用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）の入出金ボタン４２０７が選択操作されることによりＳ２１５の処理において登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することでインターネットバンキングを介して振り込み処理が入出金管理システム５００により実行される（Ｓ２１６）。その後、この処理を終了する。
【０１７１】
次に、図３５を参照して、苦情等によるトラブル処理を実行するための生活環境問題対応処理Ｓ３００について説明する。図３５は、この生活環境問題対応処理Ｓ３００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１７２】
生活環境問題対応処理Ｓ３００では、まず、入居者用ページによって騒音等のトラブル内容が問い合わせモードによって顧客連携システム１００によって登録される（Ｓ３０１）。問い合わせ内容に登録されたトラブル内容が管理会社用ページによって確認され、入居者に対する聞き取りや、現地調査等が実行される（Ｓ３０２）。家主ページによっても、トラブル内容が確認可能に制御される（Ｓ３０３）。管理会社用ページにおける顧客連携システム１００によって制御される顧客連携ページ（図３参照）の管理会社情報モード（管理会社情報ボタン２１０９が選択操作された場合に実行）による掲示板登録設定によりトラブル処理の為の告知内容を設定登録し、配信する管理物件を設定することで、案内が配信設定される（Ｓ３０４）。
【０１７３】
家主用ページにおける入居者連携ページ（図２７参照）の掲示板モード（掲示板ボタン４１１０が選択操作された場合に実行）により案内の内容を確認できるように設定される（Ｓ３０５）。入居者用ページにおける掲示板モードにより掲示板に設定された案内の内容が確認できるように設定される（Ｓ３０６）。入居者が掲示板に案内されたことでトラブルが解消した場合には、問い合わせモードによって、トラブルが解消したことが管理会社に設定されることで、トラブルの解消を判別できる（Ｓ３０７：Ｙｅｓ）。この場合には、Ｓ３０８の処理が実行される。一方、トラブルが解消しない場合には、問い合わせモードによりトラブルが解消しないことが連絡登録されることによりトラブルが解消しないことを判別できる（Ｓ３０７：Ｎｏ）。この場合には、Ｓ３０４の処理に戻って実行される。
【０１７４】
Ｓ３０８の処理では、管理会社用ページによりトラブル内容が解消したことが問い合わせモードによって登録される（Ｓ３０８）。家主用ページによって、トラブルが解消したことを示す完了報告書が確認できるように設定される（Ｓ３０９）。その後、この処理を終了する。
【０１７５】
このように構成することで、入居物件によって騒音等のトラブルが発生した場合にも、建物管理システムを利用して入居者がトラブル対応の依頼を管理会社にし、その内容を家主も掲示板を介して認識でき、トラブルの解消に向けた案内を必要な入居者に対して掲示板を利用して行なうことができるので、トラブルの解決を早期に行なうことができる。
【０１７６】
次に、図３６を参照して、家賃の滞納等に対応するための処理が実行される家賃滞納対策処理Ｓ４００について説明する。図３６は、この家賃滞納対策処理Ｓ４００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１７７】
家賃滞納対策処理Ｓ４００では、まず、管理会社用ページにおける入出金管理システム５００が制御する入出金管理ページの入金管理表カラム２５１９（図２１参照）によって滞納者の設定が実行される（Ｓ４０１）。家賃滞納の判別は金融機関紹介ボタン２５２５が選択操作されることで入金情報が反映され、入金情報が未入力の入居者を判別するように構成されている。家賃の滞納があった入居者、滞納が発生した物件の家主のそれぞれの専用ページより滞納情報が確認できるように設定される（Ｓ４０２）。入居者用ページにおいて家賃の滞納を確認した後に、支払い予定日の連絡設定が実行される。連絡設定が実行されたと判別された場合には（Ｓ４０３：Ｙｅｓ）、管理会社用ページの入金管理表カラム２５１９に入金予定日の入力がされ、入金予定日に入金があったかを入出金管理システム５００によって判別される（Ｓ４０４）。
【０１７８】
Ｓ４０３の処理において、入金予定日までに支払いされたと判別された場合には（Ｓ４０４：Ｙｅｓ）、家主用ページにおいて、入金があったことを確認できるように設定が入出金管理システム５００により実行される（Ｓ４０５）。その後、この処理を終了する。
【０１７９】
一方、Ｓ４０３の処理により、支払い予定日の設定が入居者用ページによって行なわれない場合（Ｓ４０３：Ｎｏ）または支払い予定日の設定はされたものの、支払い予定日までに支払いが確認できなかった場合には（Ｓ４０４：Ｎｏ）、入居者用ページ、家主用ページに督促情報が設定される（Ｓ４０６）。その後、支払いの確認がされ、支払いが確認できた場合には（Ｓ４０７：Ｙｅｓ）、Ｓ４０５の処理を実行し、この処理を終了する。
【０１８０】
一方、支払いが確認できない場合には（Ｓ４０７：Ｎｏ）、再度、督促の設定が入所者ページ、家主ページに対して実行され（Ｓ４０８）、Ｓ４０７の処理が繰り返し実行される。
【０１８１】
このように、家賃の未払い等を建物管理システム上で確認して、その督促等の処理を実行することができるので、家賃の回収を効率良く行ない、家主も支払い状況を早期に認識することができる。
【０１８２】
次に、図３７を参照して、入居者が管理会社に対して、入居物件の契約を更新する場合に建物管理システムにより実行される制御処理である契約更新依頼対応処理Ｓ５００について説明する。図３７は、この契約更新依頼対応処理Ｓ５００の制御処理の内容を示したフローチャートである。
【０１８３】
契約更新依頼対応処理Ｓ５００では、まず、管理会社が管理会社用ページの顧客連携ページ（図３参照）における入居者ボタン２１０６を選択操作することで顧客連携システム１００により制御される入居者モードより契約更新の時期が近づいている（例えば、３ヶ月前）入居者の情報を検索し、その検索した入居者を選択処理した後に、更新案内ボタンを選択操作することで、顧客連携システム１００により契約更新の案内が対象の入居者の入居者用ページで閲覧可能となるように設定される（Ｓ５０１）。
【０１８４】
入居者が入居者用ページによって、契約更新の案内を確認して、更新案内ページに配置されている更新ボタンを選択操作することで、管理会社ページに契約更新の通知が閲覧可能となるように顧客連携システム１００により設定される（Ｓ５０２）。なお、この場合に、入居者が契約を更新しない場合には、契約案内ページに配置されている退去ボタンを選択操作することで退去の通知が管理会社に設定される。管理会社によって、契約更新の通知が顧客連携ページで確認されると、その契約更新通知ページに配置されている入居者モードにおける請求書発行ボタンが選択操作されることにより、契約更新する入居者の入居者用ページで請求書が閲覧可能となるように設定される。なお、契約更新に際して、費用が発生しない場合には、この処理は実行されることなく次の処理が実行される。
【０１８５】
入居者用ページの請求書・領収書モード（請求書・領収書ボタン３１０６を選択操作することで実行）によって管理会社より通知された請求書を確認することができ、請求書
の表示ページに配置されている支払いボタンを選択操作することで、入出金管理システム５００によりインターネットバンキング等を起動させて支払い処理が実行される（Ｓ５０４）。管理会社ページにおける入出金管理ページ（図１９参照）の入金管理・書類発行モード（入金管理・書類発行ボタン２５０４が選択操作された場合に実行）により入金が確認でき、領収書ボタン（図示せず）を選択操作することで、入出金管理システム５００によって領収書が発行されて、入居者ページによって確認可能となるように設定される。さらに、契約の更新が完了する処理と契約書類の発行処理が顧客連携システム１００により実行され、入居者ページにて確認可能となるように設定される（Ｓ５０５）。Ｓ５０５の処理で顧客連携システム１００によって、更新契約の完了が設定されると、家主ページにおいて、契約の更新が確認可能となるように設定され、入居者情報についても更新されて設定される（Ｓ５０６）。
【０１８６】
このように、契約の更新についても、管理会社より建物管理システムを利用して入居者に通知すると、その通知が入居者のＰＣや携帯端末から建物管理システムを利用して確認することができ、契約更新の手続を効率よく行なうことができる。なお、契約更新の案内については、カレンダー機能によって、予め設定されている期限（例えば、契約更新期限３ヶ月前（管理会社モード（管理会社情報ボタン２１０９を選択操作した場合に実行）によって期限設定可能））となった場合に、顧客連携システム１００の制御によって管理会社が操作することなく自動的に対象の入居者に更新の案内が設定されるように構成してもよい。
【０１８７】
次に、図３８を参照して、入居者が退去する場合における原状回復の処理を実行するための退去時原状回復処理Ｓ６００について説明する。図３８は、この退去時原状回復処理Ｓ６００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１８８】
退去時原状回復処理Ｓ６００では、まず、入居者ページによって、顧客連携システム１００により制御される入居・退去モード（図２６参照）より退去に関する必要事項が入力され、退去依頼ボタン３１５６が選択操作されることにより、顧客連携システム１００により管理会社ページおよび家主ページに対して退去依頼の通知が設定される（Ｓ６０１）。管理会社ページおよび家主ページによって、退去内容が確認され（Ｓ６０２）、管理会社ページでは、立ち会い日の連絡が通知設定される。また、立ち会い後には、見積管理システム２００によって制御される管理会社用ページにおける作業登録・見積依頼カラム２２２１（図９参照）に修繕内容で決定された費用負担割合が入力され、作業内容の入力がされ、見積依頼ボタン２２３５が選択操作されることで見積依頼が実行されることにより、修繕業者に対して見積依頼が設定される（Ｓ６０３）。
【０１８９】
見積管理システム２００によって制御される修繕業者ページにおける見積詳細内訳カラム５１１４（図３０参照）に見積内容が修繕業者によって入力され、登録ボタン５１２４が選択操作されることで、見積書が見積管理システム２００によって作成され、管理会社用ページで閲覧可能に設定される（Ｓ６０４）。管理会社用ページにおける見積一覧カラム２２４６により修繕業者ページより登録されている見積の一覧と、見積内容が確認され、条件に合う見積が決定されて、承認依頼ボタン２２５４が選択操作されることで、見積管理システム２００によって、家主ページおよび入居者ページによって、見積内容が閲覧可能となるように設定される（Ｓ６０５）。Ｓ６０５の処理により設定された見積内容が家主ページの建物管理ページ（図２８参照）における見積承認依頼モード（見積承認依頼ボタン４２０４が選択操作された場合に実行）により確認され、内容に不満が無い場合には、承認ボタンが選択操作されて、管理会社用ページに承認されたことが見積管理システム２００によって設定される。また、入居者用ページにおいても見積が閲覧され、見積内容に不満がなければ、承認ボタンが選択操作されることで、見積管理システム２００によって、管理会社用ページに承認されたことが設定される。また、家主または入居者が却下ボタンまたは承認条件ボタンを選択操作した場合にもそのことが見積管理システム２００によって通知設定される。
【０１９０】
家主・入居者が承認したかが判別され、承認された場合には（Ｓ６０６：Ｙｅｓ）、Ｓ６０８の処理が実行される。一方、却下または承認条件された場合には（Ｓ６０６：Ｎｏ）、管理会社用ページによって再度見積内容の再検討が実行されて、再度、変更された見積書または内容が修正された見積書が選択されて再承認ボタン２２７２（図１３参照）が選択操作される（Ｓ６０７，Ｓ６０５）。
【０１９１】
Ｓ６０９の処理では、管理会社用ページの見積管理ページ（図１３参照）によって、見積の承認が確認されて、発注書ボタン２２７３が選択操作されて受発注管理システム３００により発注書の作成がされ、発注書詳細カラム２３００（図１４参照）に必要事項が入力された後に発注ボタン２３１０が選択操作されて修繕業者用ページで発注書が確認可能となるように受発注管理システム３００によって設定される（Ｓ６０８）。修繕業者用ページによって、発注書が確認されると修繕作業が開始され、工程管理モード（工程管理ボタン５１０４が選択操作されることで実行）によって工程入力が実行されることで、作業管理システム４００によって管理会社用ページ、家主用ページ、入居者用ページで進捗内容が確認できるように設定が実行される（Ｓ６０９）。
【０１９２】
修繕が完了されると、管理会社用ページによって、工程表に登録された修繕後の画像データにより修繕後の状態（原状回復の状態）が確認され、修繕内容に不満があり、却下ボタンまたは承認条件ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ６１０：Ｎｏ）、管理会社用ページによって、却下理由、承認の条件を踏まえた修繕内容が修繕工程管理表カラム２４２７（図１８参照）に入力され、修繕業者変更依頼ボタン２４２８が選択操作されることで、修繕内容が修繕業者用ページで閲覧可能に作業管理システム４００によって設定され（Ｓ６１１）、Ｓ６０９の処理に戻って処理が実行される。
【０１９３】
一方、修繕内容に問題がなく承認ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ６１０：Ｙｅｓ）、修繕業者用ページの完了報告書カラム５１２６（図３１参照）において完了報告書が入力されて、登録ボタン５１３６が選択操作されることで、完了報告書が作業管理システム４００によって完了報告書が作成されて、管理会社用ページで閲覧可能に設定され、施工費用の請求書も作成されて、管理会社用ページで閲覧可能に設定される（Ｓ６１２）。
【０１９４】
管理会社用ページの入出金管理表カラム２５１９（図２１参照）によって、家主、入居者に対しての請求書が請求書類発行ボタン２５２４を選択操作することで作成され、家主用ページ、入居者用ページでそれぞれの請求書を閲覧可能となるように入出金管理システム５００によって設定される（Ｓ６１３）。家主用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）によって設定された請求書が確認され、入出金モード（入出金ボタン４２０７が選択操作されることで実行）で支払ボタンが選択操作されることで、入出金管理システム５００によりインターネットバンキングが起動され、支払いの処理が実行される。また、入居者用ページでにおける請求書・領収書モードにおいても請求書が確認され、支払ボタンが選択操作されることにより入出金管理システム５００によりインターネットバンキングが起動されて支払いが実行される（Ｓ６１４）。管理会社用ページにおける入出金管理ページ（図２０参照）の支払管理・書類受理モード（支払管理・書類受理ボタン２５０５）によって対応する請求書のページに配置された支払ボタンが選択操作されることで、入出金管理システム５００によりインターネットバンキングが起動されて支払い（振り込み）が実行され、完了報告が家主用ページで閲覧可能となるように設定される（Ｓ６１５）。Ｓ６１５の処理が実行されると、顧客連携システム１００によって、家主用ページ、入居者用ページで退去手続の完了が閲覧可能に設定される（Ｓ６１６）。
【０１９５】
これにより、入居者が退去する場合にも、建物管理システムを利用して、修繕の連絡や手配、費用の支払いの手続を行なうことができ、退去時の手続を短期間で行なうことができる。
【０１９６】
なお、制御処理の説明では、通知等が設定されると、その通知に対応したページだけでなく新着情報としても新着情報一覧カラムに表示されるので、そのリンクによりそれぞれ確認や処理を実行するように構成してもよい。
【０１９７】
なお、ログインページは、各使用者の種別（家主、管理会社、入居者、修繕業者等）で個別のページとしたが、それに限らず、ログインページは使用者に限らず共通でＩＤにより種別が識別され、ログイン後にそれぞれの専用ページが表示されるように構成してもよい。さらに、入居者や修繕業者等の携帯端末のアプリケーションでは、初期設定でログインＩＤとパスワードの登録設定をすることで、携帯端末自体のログイン機能（指紋認証やパスワード等）を利用することでアプリケーションを起動させることで自動的にログインさせるように構成してもよい。さらに、修繕業者用のアプリケーションでは、携帯端末のＧＰＳ機能を利用して、修繕作業の開始ボタン（アプリケーション内）を現地で選択操作するのみで、物件名等を入力しなくともＧＰＳの現在地情報から自動的に物件が判別されて工程表等に反映されるように構成してもよい。
【０１９８】
また、新着情報一覧カラムに表示されている情報は利用者が選択をして削除することで削除される構成としたがそれに限らず、新着情報一覧カラムに表示された内容がクリック操作されたり、新着情報一覧カラムに表示された内容に対応する処理（例えば、請求書に対する支払い処理等）が実行されることで自動的に削除されるように構成してもよい。
【０１９９】
また、携帯端末のアプリケーションは、建物管理システムで共通のアプリケーションとして、全ての利用者が使用できるように構成してもよい。
【符号の説明】
【０２００】
１００                        顧客連携システム
【図１】
2019046192.tif 000003
【図２】
2019046192.tif 000004
【図３】
2019046192.tif 000005
【図４】
2019046192.tif 000006
【図５】
2019046192.tif 000007
【図６】
2019046192.tif 000008
【図７】
2019046192.tif 000009
【図８】
2019046192.tif 000010
【図９】
2019046192.tif 000011
【図１０】
2019046192.tif 000012
【図１１】
2019046192.tif 000013
【図１２】
2019046192.tif 000014
【図１３】
2019046192.tif 000015
【図１４】
2019046192.tif 000016
【図１５】
2019046192.tif 000017
【図１６】
2019046192.tif 000018
【図１７】
2019046192.tif 000019
【図１８】
2019046192.tif 000020
【図１９】
2019046192.tif 000021
【図２０】
2019046192.tif 000022
【図２１】
2019046192.tif 000023
【図２２】
2019046192.tif 000024
【図２３】
2019046192.tif 000025
【図２４】
2019046192.tif 000026
【図２５】
2019046192.tif 000027
【図２６】
2019046192.tif 000028
【図２７】
2019046192.tif 000029
【図２８】
2019046192.tif 000030
【図２９】
2019046192.tif 000031
【図３０】
2019046192.tif 000032
【図３１】
2019046192.tif 000033
【図３２】
2019046192.tif 000034
【図３３】
2019046192.tif 000035
【図３４】
2019046192.tif 000036
【図３５】
2019046192.tif 000037
【図３６】
2019046192.tif 000038
【図３７】
2019046192.tif 000039
【図３８】
2019046192.tif 000040
【手続補正書】
【提出日】平成30年10月19日(2018.10.19)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件に関わる業務および使用に必要な情報が記憶された記憶手段と、
その記憶手段に記憶された前記情報に基づいて制御処理を実行可能な制御手段と、
通信手段を介して使用者の識別情報を入力することで前記制御手段の使用を許可する許可手段と、を有した制御システムにおいて、
前記賃貸物件に入居する入居者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第１操作画面を表示させることが可能な第１表示手段と、
前記賃貸物件を管理する管理者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な前記第１操作画面とは異なる制御処理を実行させることが可能な第２操作画面を表示させる第２表示手段と、を有するものであることを特徴とする制御システム。
【請求項２】
前記第１操作画面では、前記賃貸物件に入居を開始した場合に、入居した前記賃貸物件における入居手続を実行することが可能な入居手続処理を実行させることを可能に構成されているものであることを特徴とする請求項１記載の制御システム。
【請求項３】
前記第２操作画面では、前記入居手続処理が実行された場合に、前記入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示可能に構成されているものであることを特徴とする請求項２記載の制御システム。
【請求項４】
前記入居手続処理は、入居した前記賃貸物件の入居時の室内写真を前記記憶手段に記憶させることが可能に構成されているものであることを特徴とする請求項２または３に記載の制御システム。
【請求項５】
前記賃貸物件を修繕する修繕業者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第３操作画面を表示させる第３表示手段と、を有する前記制御システムにおいて、
前記第３操作画面では、前記賃貸物件の修繕作業の進捗状況に関する進捗情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な工程管理処理を実行させることを可能に構成され、
前記第２操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記進捗情報を表示可能に構成されているものであることを特徴とする請求項１から４のいずれかに記載の制御システム。
【請求項６】
前記制御システムは、携帯端末から使用可能に構成され、
前記工程管理処理は、前記修繕業者が携帯する携帯端末の位置認識機能に基づいて、前記修繕業者が修繕を開始する前記賃貸物件を判別して、前記賃貸物件の修繕作業の開始を示す前記進捗情報を自動的に前記記憶手段に記憶させることが可能に構成されているものであることを特徴とする請求項５に記載の制御システム。
【請求項７】
前記賃貸物件を修繕する修繕業者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第３操作画面を表示させる第３表示手段と、を有する前記制御システムにおいて、
前記第３操作画面では、修繕作業が完了した前記賃貸物件に関する情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な完了報告処理を実行させることを可能に構成され、
前記完了報告処理は、前記修繕業者が前記賃貸物件の修繕作業を行った箇所の画像データを前記記憶手段に記憶させることが可能に構成され、
前記第２操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記修繕作業を行った箇所の画像データを表示可能に構成されているものであることを特徴とする請求項１から４のいずれかに記載の制御システム。
【請求項８】
前記賃貸物件を所有する家主用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第４操作画面を表示させる第４表示手段と、を有する前記制御システムにおいて、
前記第１操作画面では、前記賃貸物件の入居者が退去する場合に、その退去理由に関する情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な退去手続処理を実行させることを可能に構成され、
前記第４操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記退去理由に関する情報を表示可能に構成されているものであることを特徴とする請求項１から７のいずれかに記載の制御システム。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸物件に関わる業務または使用するための制御システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来より、賃貸物件に入居する入居者に対してインターネット上に専用ページ等が開設されて、支払った家賃等に対して所定割合のポイントを付与して、専用ページに付与されたポイント数を表示して、所定数のポイントが貯まった場合に、家賃の支払い等にポイントを使用する構成が提案されていた。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００２−３４２６３２号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、賃貸物件に関する業務や使用をする上で、発生する業務や、使用していることで起こるイベント等に対して、業務の連絡や要望の伝達等が細分化されており、業務や使用における効率が低下するという問題点があった。
【０００５】
本発明は、上記例示した問題点等を解決するためになされたものであり、賃貸物件に関する業務または使用における効率を向上させることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
この目的を達成するために請求項１記載の制御システムは、賃貸物件に関わる業務および使用に必要な情報が記憶された記憶手段と、その記憶手段に記憶された前記情報に基づいて制御処理を実行可能な制御手段と、通信手段を介して使用者の識別情報を入力することで前記制御手段の使用を許可する許可手段と、を有し、前記賃貸物件に入居する入居者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第１操作画面を表示させることが可能な第１表示手段と、前記賃貸物件を管理する管理者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な前記第１操作画面とは異なる制御処理を実行させることが可能な第２操作画面を表示させる第２表示手段と、を有するものである。
【０００７】
請求項２記載の制御システムは、請求項１記載の制御システムにおいて、前記第１操作画面では、前記賃貸物件に入居を開始した場合に、入居した前記賃貸物件における入居手続を実行することが可能な入居手続処理を実行させることを可能に構成されているものである。
【０００８】
請求項３記載の制御システムは、請求項２記載の制御システムにおいて、前記第２操作画面では、前記入居手続処理が実行された場合に、前記入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示可能に構成されているものである。
請求項４記載の制御システムは、請求項２または３に記載の制御システムにおいて、前記入居手続処理は、入居した前記賃貸物件の入居時の室内写真を前記記憶手段に記憶させることが可能に構成されているものである。
請求項５記載の制御システムは、請求項１から４のいずれかに記載の制御システムにおいて、前記賃貸物件を修繕する修繕業者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第３操作画面を表示させる第３表示手段と、を有し、前記第３操作画面では、前記賃貸物件の修繕作業の進捗状況に関する進捗情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な工程管理処理を実行させることを可能に構成され、前記第２操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記進捗情報を表示可能に構成されているものである。
請求項６記載の制御システムは、請求項５に記載の制御システムにおいて、前記制御システムは、携帯端末から使用可能に構成され、前記工程管理処理は、前記修繕業者が携帯する携帯端末の位置認識機能に基づいて、前記修繕業者が修繕を開始する前記賃貸物件を判別して、前記賃貸物件の修繕作業の開始を示す前記進捗情報を自動的に前記記憶手段に記憶させることが可能に構成されているものである。
請求項７記載の制御システムは、請求項１から４のいずれかに記載の制御システムにおいて、前記賃貸物件を修繕する修繕業者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第３操作画面を表示させる第３表示手段と、を有し、前記第３操作画面では、修繕作業が完了した前記賃貸物件に関する情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な完了報告処理を実行させることを可能に構成され、前記完了報告処理は、前記修繕業者が前記賃貸物件の修繕作業を行った箇所の画像データを前記記憶手段に記憶させることが可能に構成され、前記第２操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記修繕作業を行った箇所の画像データを表示可能に構成されているものである。
請求項８記載の制御システムは、請求項１から７のいずれかに記載の制御システムにおいて、前記賃貸物件を所有する家主用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第４操作画面を表示させる第４表示手段と、を有し、前記第１操作画面では、前記賃貸物件の入居者が退去する場合に、その退去理由に関する情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な退去手続処理を実行させることを可能に構成され、前記第４操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記退去理由に関する情報を表示可能に構成されているものである。
【発明の効果】
【０００９】
請求項１記載の制御システムによれば、賃貸物件に関わる業務および使用に必要な情報が記憶された記憶手段と、その記憶手段に記憶された前記情報に基づいて制御処理を実行可能な制御手段と、通信手段を介して使用者の識別情報を入力することで前記制御手段の使用を許可する許可手段と、を有し、前記賃貸物件に入居する入居者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第１操作画面を表示させることが可能な第１表示手段と、前記賃貸物件を管理する管理者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な前記第１操作画面とは異なる制御処理を実行させることが可能な第２操作画面を表示させる第２表示手段と、を有するものである。
【００１０】
よって、賃貸物件に関わる使用者の種別に応じた操作画面が表示されることにより一つの制御システムのうち、使用者に必要な機能だけを使用させることができ、使用者によって必要な制御処理を実行させ易くでき、賃貸物件の使用または業務において必要な処理を効率良く行なうことができるという効果がある。
【００１１】
請求項２記載の制御システムによれば、請求項１記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記第１操作画面では、前記賃貸物件に入居を開始した場合に、入居した前記賃貸物件における入居手続を実行することが可能な入居手続処理を実行させることを可能に構成されているものである。
【００１２】
よって、通信手段を介して入居手続を実行することが可能であるので、入居者の利便性を高めることができるという効果がある。
【００１３】
請求項３記載の制御システムによれば、請求項２記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記第２操作画面では、前記入居手続処理が実行された場合に、前記入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示可能に構成されているものである。
【００１４】
よって、第１操作画面で入居手続を実行することで、第２操作画面で入居手続処理が実行されたことを示す情報が表示されるので、賃貸物件の管理者と入居者との処理を短期間に実行することができるという効果がある。
請求項４記載の制御システムによれば、請求項２または３に記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記入居手続処理は、入居した前記賃貸物件の入居時の室内写真を前記記憶手段に記憶させることが可能に構成されているものである。
よって、退去時における原状回復に係る判断をする場合に、修繕の費用負担の割合を正確に決めることができるという効果がある。
請求項５記載の制御システムによれば、請求項１から４のいずれかに記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記賃貸物件を修繕する修繕業者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第３操作画面を表示させる第３表示手段と、を有し、前記第３操作画面では、前記賃貸物件の修繕作業の進捗状況に関する進捗情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な工程管理処理を実行させることを可能に構成され、前記第２操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記進捗情報を表示可能に構成されているものである。
よって、管理者と修繕業者との間で進捗状況を共有できるという効果がある。
請求項６記載の制御システムによれば、請求項５に記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記制御システムは、携帯端末から使用可能に構成され、前記工程管理処理は、前記修繕業者が携帯する携帯端末の位置認識機能に基づいて、前記修繕業者が修繕を開始する前記賃貸物件を判別して、前記賃貸物件の修繕作業の開始を示す前記進捗情報を自動的に前記記憶手段に記憶させることが可能に構成されているものである。
よって、修繕業者の作業員の入力負荷を軽減することができるという効果がある。
請求項７記載の制御システムによれば、請求項１から４のいずれかに記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記賃貸物件を修繕する修繕業者用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第３操作画面を表示させる第３表示手段と、を有し、前記第３操作画面では、修繕作業が完了した前記賃貸物件に関する情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な完了報告処理を実行させることを可能に構成され、前記完了報告処理は、前記修繕業者が前記賃貸物件の修繕作業を行った箇所の画像データを前記記憶手段に記憶させることが可能に構成され、前記第２操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記修繕作業を行った箇所の画像データを表示可能に構成されているものである。
よって、管理者が修繕後の状態を確認できるという効果がある。
請求項８記載の制御システムによれば、請求項１から７のいずれかに記載の制御システムの奏する効果に加え、次の効果を奏する。即ち、前記賃貸物件を所有する家主用に設定された前記識別情報を入力することで、前記制御システムを使用することが可能な第４操作画面を表示させる第４表示手段と、を有し、前記第１操作画面では、前記賃貸物件の入居者が退去する場合に、その退去理由に関する情報を前記記憶手段に記憶させることが可能な退去手続処理を実行させることを可能に構成され、前記第４操作画面では、前記記憶手段に記憶された前記退去理由に関する情報を表示可能に構成されているものである。
よって、家主が不動産経営に資する情報を収集し、共有することが可能となるという効果がある。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】建物管理システムの利用形態を示す概念図である。
【図２】建物管理システムの構成を示す概要図である。
【図３】管理会社の端末から建物管理サーバの利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される管理会社用顧客連携ページとを例示した図である。
【図４】管理会社用顧客連携ページに配置される物件ボタンを操作した場合に表示される物件モード画面を例示した図である。
【図５】管理会社用顧客連携ページの物件モード画面に表示される物件一覧カラムを例示した図である。
【図６】管理会社用顧客連携ページの物件モード画面に表示される新規物件登録カラムを例示した図である。
【図７】管理会社用顧客連携ページに配置されるメニュー選択ボタンを操作した場合に表示されるメニュー選択ページと、見積管理ボタンを操作した場合に表示される管理会社用見積管理ページとを例示した図である。
【図８】管理会社用見積管理ページに配置される作業登録・見積依頼ボタンを操作した場合に表示される作業登録・見積依頼モード画面を例示した図である。
【図９】管理会社用見積管理ページの作業登録・見積依頼モード画面に表示される作業登録・見積依頼カラムを例示した図である。
【図１０】管理会社用見積管理ページに配置される見積承認依頼ボタンを操作した場合に表示される見積承認依頼モード画面を例示した図である。
【図１１】管理会社用見積管理ページの見積承認依頼モード画面に表示される見積一覧カラムを例示した図である。
【図１２】管理会社用見積管理ページの見積承認依頼モード画面に表示される見積内訳カラムを例示した図である。
【図１３】管理会社用見積管理ページに配置される回答済見積・発注ボタンを操作した場合に表示される回答済見積・発注モード画面を例示した図である。
【図１４】管理会社用受発注管理ページの受発注モード画面に表示される発注書詳細１カラムを例示した図である。
【図１５】管理会社用受発注管理ページの受発注モード画面に表示される発注書詳細１カラムに配置される工程表ボタンを操作した場合に表示される発注書詳細２カラムを例示した図である。
【図１６】メニュー選択ページに配置される作業管理ボタンを操作した場合に表示される表示画面を例示した図である。
【図１７】管理会社用作業管理ページに配置される作業工程表・進捗管理ボタンを操作した場合に表示される作業工程表管理モード画面を例示した図である。
【図１８】管理会社用作業管理ページの作業工程表管理モード画面に表示される工程管理表カラムを例示した図である。
【図１９】メニュー選択ページに配置される入出金管理ボタンを操作した場合に表示される管理会社用入出金管理ページを例示した図である。
【図２０】管理会社用入出金管理ページに配置される入金管理・書類発行ボタンを操作した場合に表示される入金管理・書類発行モード画面を例示した図である。
【図２１】管理会社用入出金管理ページの入金管理・書類発行モード画面に表示される入金管理表カラムを例示した図である。
【図２２】入居者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される入居者用ページとを例示した図である。
【図２３】入居者用ページに配置される物件検索ボタンを操作した場合に表示される物件検索モード画面を例示した図である。
【図２４】入居者用ページの物件検索モード画面に表示される物件詳細情報カラムを例示した図である。
【図２５】入居者用ページに配置される修繕ボタンを操作した場合に表示される修繕モード画面を例示した図である。
【図２６】入居者用ページに配置される入居・退去ボタンを操作した場合に表示される入居・退去モード画面を例示した図である。
【図２７】家主の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される家主用入居者連携ページとを例示した図である。
【図２８】家主用入居者連携ページに配置される建物管理ボタンを操作した場合に表示される家主用建物管理ページを例示した図である。
【図２９】修繕業者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される修繕業者用ページとを例示した図である。
【図３０】修繕業者用ページの見積作成・登録モード画面に表示される見積詳細内訳カラムを例示した図である。
【図３１】修繕業者用ページの完了報告モード画面に表示される完了報告書カラムを例示した図である。
【図３２】仲介業者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、利用開始後に表示される仲介業者用ページとを例示した図である。
【図３３】新規入居者によって、入居前から破損していた箇所の修繕依頼が登録された場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３４】入居中に発生した設備破損についての修繕依頼が登録された場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３５】集合住宅の入居者間で騒音問題などの生活環境問題が発生した場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３６】入居者の家賃滞納が発生した場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３７】入居者の賃貸契約を更新する場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【図３８】入居者退去時の原状回復施工を実施する場合に、建物管理システムを利用して行われる処理を示すフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【００１６】
以下、本発明の第１実施形態について、添付図面を参照して説明する。図１は、第１実施形態における建物管理システムの利用形態を示す概念図である。図１に示す建物管理サーバ１０には、アパート、マンション、借家等における賃貸業務に関わる賃貸物件管理情報が保存されている。この保存されている賃貸物件管理情報を利用して、インターネット等の通信ネットワークを介して接続されている複数の利用者端末（クライアント）からの要求に応じて、新たな賃貸物件管理情報の登録や、該当する賃貸物件管理情報の表示、対応する利用者端末に対して業務依頼や承認依頼等を実行するための複数システムで構成されている。図１に示すように、利用者端末としては、管理会社ページ２０と、入居者ページ３０と、家主ページ４０と、修繕業者ページ５０と、仲介業者ページ６０と、閲覧会員ページ７０と、システム管理者ページ８０とが設けられており、各利用者専用の業務やサービスの利用が可能となっている。なお、利用者については、これに限られるものではなく、集合住宅用入居者ページや戸建て住宅用入居者ページ、テナント契約者ページ、定期清掃業者ページ等を設けてもよい。
【００１７】
ここで、この建物管理システムの概要について説明する。建物管理サーバには、各利用者より、賃貸物件の情報や、その賃貸物件の補修依頼、入居希望の情報、入居者における支払い状況や退去に関する情報等が一括して記憶されるように構成されている。各利用者は、各利用者専用のＩＤとパスワードによりログインして利用することのできるそれぞれの利用者専用のページにアクセスすることができ、そのページから各利用者毎に必要な情報の取得や、作業依頼、新規情報の登録等が実行できるように構成されている。
【００１８】
各利用者毎の専用のページは、上記したように、それぞれのステータス（システム管理者、仲介業者、閲覧会員、管理会社、修繕業者、入居者、家主）によって、利用できるページが異なるように設定されており、それぞれのステータスに対応した作業や、サービスの提共、新規情報の登録等が実行できるように構成されている。
【００１９】
従来では、各ステータスの利用者がそれぞれ個別に賃貸物件の管理業務や情報の取得に必要な作業をする必要があり、それぞれが限られた情報や選択肢の中で業務を行なう必要があったが、この建物管理システムを利用することで、新たな賃貸物件への入居を希望する閲覧会員では、各管理会社が管理して、入居可能となる物件を閲覧することができ、仲介業者に対して店舗まで出向いて、新たに閲覧会員の情報等を入力する必要を省いて、建物管理システム上で入居を希望する物件への案内（内覧）の申し込み等ができる。
【００２０】
また、この建物管理システムでは、建物管理サーバに各賃貸物件の修繕情報や、入居者の情報等が蓄積される構成であるので、例えば、家主が管理会社を変更した場合にも、これまでの修繕情報や入居者の情報等をシステム管理会社に対して新たな管理会社が引き継いで閲覧等が可能となるように手続をすることで賃貸物件の情報を容易に引き継がせることができ、家主や管理会社の手間も減らすことができる。
【００２１】
このように、賃貸物件の管理や入居等に関わる業務の情報を一括して管理して、さらに、建物管理サーバ上に構築された後述する各業務システムにより、それぞれのステータスにおける利用者が必要となる業務や手続、情報の提共、情報の登録や管理を実行することで、業務負荷を軽減することができる。
【００２２】
以下に、この建物管理システムの詳細について説明する。図２は、この建物管理システムを構成する各業務システムの概要を示した図である。図２に示すように、この建物管理システムは、各利用者からの要求を受け付けてそれに対応する処理を実行するための顧客連携システム１００と、顧客連携システム１００からの見積書の作成や見積もりの承認等の処理を実行するための見積管理システム２００と、見積管理システム２００によって作成され、承認された見積書に対する受注と発注の管理を行なう受発注管理システム３００と、受発注管理システム３００によって、受注、発注の管理が実行されている作業における工程管理等における処理が実行される作業管理システム４００と、各利用者からの入金や出金等における処理が実行される入出金管理システム５００と、で構成されている。
【００２３】
次に、各利用者の専用ページの説明と共に、上記した各システムがどのように機能するかを説明する。図３〜図２１は、利用者の一つである管理会社が使用する管理会社ページ２０における各機能のページを示した図である。
【００２４】
管理会社とは、主に、家主が所有する賃貸物件の管理を行なう業務をするものであり、家主より賃貸物件を管理することにより管理料を徴収して事業を行なっているものである。図３は、管理会社が建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に、インターネットを介して表示される専用のログイン画面と、ログインした後に表示される表示画面とを例示した図である。図３の管理会社用ページ２０００に配置されたＩＤ入力フォーム２００１とＰＡＳＳ入力フォーム２００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン２００３を選択操作することによって管理会社のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始することができる。管理会社のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、まず、管理会社用の顧客連携ページ２１００が表示される。
【００２５】
この顧客連携ページ２１００は、上述した顧客連携システムを利用するための操作ページである。顧客連携ページ２１００では、管理している物件の情報、入居者の情報、家主の情報や、新たに建物管理システムより通知された情報等の多くの情報を一つの画面上で確認できるように構成されており、各業務に必要な作業をするためのメニュー選択の実行等もできるように構成されている。具体的には、顧客連携ページ２１００（図３参照）には、メニュー選択ボタン２１０１と、ログアウトボタン２１０２と、モードボタン２１０３〜２１０９と、顧客連携マルチカラム２１１０と、新着情報一覧カラム２１１１とが配置されている。
【００２６】
モードボタン２１０３〜２１０９では、顧客連携ページで閲覧することができる各種情報のカテゴリーを選択できるように構成されている。モードボタンは、管理している賃貸物件の情報を閲覧するための「物件ボタン２１０３」、閲覧会員に対しておすすめ物件として表示させる物件を登録管理するための「おすすめ物件ボタン２１０４」、管理している賃貸物件への入居を希望している入居希望者の情報を閲覧するための「入居希望者ボタン２１０５」、管理している賃貸物件に入居している入居者の情報を閲覧するための「入居者ボタン２１０６」、入居している賃貸物件について退去依頼を登録している退去情報を閲覧するための「退去依頼ボタン２１０７」、管理している賃貸物件における家主の情報を閲覧するための「家主ボタン２１０８」、自社における情報や表示設定等の各種設定の実行、閲覧を行なうための「管理会社情報ボタン２１０９」がそれぞれ配置されている。
【００２７】
図４は、物件ボタン２１０３を操作した場合に表示される物件モード画面を例示した図である。図４に示す物件モード画面では、図３に示した顧客連携ページのトップ画面に対して、顧客連携マルチカラム２１１０および新着情報一覧カラム２１１１の表示に代わり、現在の表示されているモードを示す「物件モード」の文字表示と、その下方に表示されている新規登録ボタン２１１５と、登録されている管理賃貸物件の検索を実行するための物件一覧カラム２１１９とが表示されている。なお、モードボタンにおいて、物件ボタン２１０３が選択されたことを示すために物件ボタン２１０３の色が通常時とは異なり、赤色で表示されるように構成されている。このように構成することで、複数のページを切り替えて表示する構成であっても、現在の表示が建物管理システムにおいて、どのページが表示されている状態であるのかを利用者に分かり易く示すことができる。
【００２８】
図５を参照して、物件モードを選択した場合に表示される物件一覧カラム２１１９について説明する。図４に示す物件一覧カラム２１１９は、その詳細な表示内容が省略されたものであり、実際には、図５に示す物件一覧カラム２１１９の表示内容が図４に示す物件一覧カラム２１１９の表示位置に表示されるように構成されている。図５に示すように、物件一覧カラム２１１９は、当該管理会社が管理する物件の賃貸物件管理情報の概略情報が一覧表示されるものである。ここで表示される概略情報は、賃貸管理物件毎に固有に設定される４桁の物件コード、賃貸管理物件の物件名、間取り、管理登録した登録日、入居中や空室等を示すための使用状態、おすすめ物件に登録されているか否かを示すおすすめの項目情報が表示されるように構成されている。なお、図５に示す内容に限られるものではなく、新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を選択できるように構成されている。また、物件写真登録ドロップエリア２１３０に転送された画像情報を縮小表示して概略情報と併せて表示できるように構成してもよい。さらに、物件一覧カラム２１１９に表示される賃貸物件管理情報は、物件コード入力フォーム２１１６または物件名入力フォーム２１１７に閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２１１８を選択操作することで、検索結果を表示させることができるように構成されている。検索に用いる検索項目は、図５に示す項目に限られるものではなく、新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよく、閲覧会員および入居者によって閲覧された回数順等に並び替え可能にボタンを配置してもよい。物件一覧カラム２１１９に表示された賃貸物件管理情報に対して、見る・詳細ボタン２１２６が配置されており、選択操作することで、後述する図６に示す新規物件登録カラム２１２７が表示されることにより、さらに詳細な内容の閲覧が可能に構成されている。なお、ここで表示される新規物件登録カラム２１２７の情報については、閲覧する際に、編集することも可能となっており、入居状態の更新や、修繕情報の更新、家賃等の変更等もすることが可能となっている。なお、物件一覧カラム２１１９の表示内容は、マウス等のホイール操作や、キーボードのページアップダウンの操作によりスクロール表示することが可能に構成されており、多くの物件情報が表示された場合にも、必要な情報をページ等の切替をせずに確認することができる。
【００２９】
図４に戻って、新たに管理する賃貸物件の登録処理について説明する。新たに賃貸物件の管理を家主より依頼された場合には、物件モード（図４参照）において依頼された賃貸物件の登録処理を実行する。この登録処理を実行する場合には、物件モードにおける新規登録ボタン２１１５を選択操作することで表示される新規物件登録カラム２１２７に新たな賃貸物件の情報を入力して追加ボタン２１３１を選択することにより新たな情報が建物管理サーバ１０に登録される。
【００３０】
新規登録ボタン２１１５を操作した場合には、図６に示す新規物件登録カラム２１２７が表示される。新規物件登録カラム２１２７に配置された概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに情報を入力し、物件写真登録ドロップエリア２１３０に画像情報を転送し、追加ボタン２１３１を選択操作することで、賃貸物件管理情報が新規登録され、物件コードが建物管理サーバ１０によって割り振られる。物件コードは、４桁の物件コードで構成されており、自動的に登録する際に、未登録の物件コードのうち、最も若い番号が割り当てられるように構成されている。なお、物件コードは４桁としたが、それに限らず、適宜の桁数で構成すればよい。さらに、４桁のコード全ての物件コードを使用した場合に、桁数が自動的に加算されるように構成してもよい。当該賃貸物件管理情報は、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９に入力した内容と、割り振られた物件コードとを検索項目として使用可能に新規登録されるものである。また、物件写真登録ドロップエリア２１３０に転送された画像情報は、検索結果を表示する場合に、縮小表示して概略情報と併せて一覧表示可能に登録される。
【００３１】
図３に戻って、他のモードボタン２１０４〜２１０９について説明する。おすすめ物件ボタン２１０４を選択操作することで、図４に示す物件一覧カラム２１１９に表示される物件の対象範囲を管理物件全範囲から限定するものであり、図６に示す新規物件登録カラム２１２７の概略情報フォームエリア２１２８に配置されたおすすめフォームにチェックマークが入力されているものに限定して、賃貸物件管理情報の概略情報を一覧表示するものである。また、本実施形態では、おすすめ物件は、チェックマークを入れることで登録されるように構成したが、それに限らず、空室（予定）の賃貸物件管理情報に推奨度合いを入力しておくことで、空室（予定）の物件に限定して表示させることが可能となり、入居希望者による閲覧頻度を高めるために行われる賃貸物件管理情報の更新処理の簡素化を実現できるように構成してもよい。具体的には、閲覧頻度の低い賃貸物件管理情報の物件写真や家賃を変更し、推奨度合いを高く設定しておくことで、入居希望者による検索結果にヒットする割合を高め、物件写真から当該物件に対する興味の喚起を促すように更新処理を行うことができる。
【００３２】
次に、入居希望者ボタン２１０５を選択操作することで、管理物件への入居を希望する閲覧会員についての情報が表示され、入居希望者が登録した情報および家賃支払履歴等が閲覧可能となる。よって、入居審査に資する情報の収集が可能となるものである。また、閲覧会員および入居者が登録した希望条件を閲覧可能にすることで、希望条件に合致する空室予定の物件を紹介可能となり、さらに、賃貸物件の需要傾向を把握できることで、賃貸物件の管理運営に資する情報の収集ができる。
【００３３】
次に、入居者ボタン２１０６を選択操作することで、管理物件に入居中の入居者の情報が表示される。一覧表示された入居者情報から、詳細情報を閲覧したい入居者情報を選択し、入居者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居者情報カラムに配置される問合せフォームおよび掲示板フォームから個別対応および一斉対応が実行可能となるものである。具体的には、家賃滞納等のトラブルが発生した場合には、入居者に対して問合せフォームから個別対応を行うことができ、集合住宅における騒音問題等のクレームが発生した場合には、掲示板フォームから一斉対応を行うことができる。
【００３４】
次に、家主ボタン２１０８を選択操作することで、管理物件の家主情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行可能となるものである。一覧表示された家主情報から、詳細情報を閲覧したい家主情報を選択し、家主情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、家主情報カラムに配置される問合せフォームおよび掲示板フォームから個別対応および一斉対応ができるように構成されている。具体的には、家賃滞納等のトラブルが発生した場合には、家主に対して、問合せフォームから家賃滞納の入居者の報告と、督促の対応をしたことについて報告等をすることができるように構成されている。集合住宅における騒音問題等のクレームが発生した場合には、騒音問題が発生していることの報告と、その注意喚起を実行したことについて報告を行なうことができる。さらに、管理会社の長期休暇の情報等を複数の家主等に連絡したい場合には、掲示板フォームから一斉対応を行なうことができるように構成されている。
【００３５】
次に、退去依頼ボタン２１０７を選択操作することで、入居者が入居・退去モードにおいて退去手続フォーム（図２６参照）から登録した情報が表示され、当該入居者の退去手続きおよび退去後の物件管理を迅速化するものである。具体的には、契約終了日や立合希望日が明確になることで、退去時に必要となる書類の作成、退去後に行う清掃作業などの手配、入居希望者の募集および案内予定の調整が迅速化できるように構成されている。また、引越作業日が登録された場合には、集合住宅用掲示板機能を用いて、引越作業に伴って発生する騒音や振動についての案内を一斉配信することができる。それ以外にも、転居先などを閲覧可能に登録しておくことで、退去後に送達された郵便物の転送対応などを簡素化することができる。
【００３６】
次に、管理会社情報ボタン２１０９を選択操作することで、当該管理会社の情報（住所、電話番号等の連絡先、休業日等）の登録、閲覧や、建物管理システムにおける各種利用者設定（表示項目の設定や、表示画面のカスタマイズ、アラーム表示の表示期間や件数等や、ログインＩＤやパスワードの変更等）を実行することができる。このように構成することで、当該管理会社以外のシステム利用者が登録されている連絡先等を閲覧可能にしておくことで、問合せ等を円滑化できる。具体的には、営業日や営業時間を登録しておくことで、問合せ等に対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅延に基づくトラブル等を抑制することができる。このように顧客連携ページでは、主に情報を閲覧するためのモードボタンをトップページに配置することで、素早く必要な情報を閲覧することができるように構成されている。
【００３７】
顧客連携マルチカラム２１１０には、当該管理会社が管理する物件の戸数と、入居中物件の戸数と、新着更新依頼の件数と、新着退去依頼の件数と、新着案内希望の件数と、未処理の問合せの件数と、が表示されるように構成されており、例えば、新たに入居者が後述する入居者ページ３０において、退去の申し込み等をした場合には、この顧客連携マルチカラム２１１０の新着退去依頼の件数に数字が表示されて、管理会社がログインすれば、直ぐにその情報を取得して、退去の手続等を漏れなく実行することができるように構成されている。なお、顧客連携マルチカラム２１１０に表示される情報は、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００において処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるように、図示しない設定画面から利用者がそれぞれ変更することができるように構成されている。このように構成することで、各利用者によって知りたい情報をログインした後のトップ画面に表示させることができ、業務の効率を上げるように構成するすることができる。
【００３８】
新着情報一覧カラム２１１１には、上記した各システムで発生した処理について、発生順に処理内容が表示されている。新着情報一覧カラム２１１１に配置された新着情報フォーム２１１２に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、表示されているカーソルによる選択操作を実行することで、その表示されている処理に対応するメニューページが表示されて、直接、その表示されている処理に対応することができるように構成されている。また、チェックボックス２１１３を操作し、削除アイコンを選択することでチェックした新着情報を複数まとめて表示を削除することが可能に構成されている。このように顧客連携マルチカラム２１１０および新着情報一覧カラム２１１１に表示される情報を閲覧して選択操作することで、メニューの選択を実行して、使用するシステムを切り替える必要がある処理においても、必要な処理を少ない操作で直接的に実行することができる。
【００３９】
図７〜図２１を参照して、顧客連携ページ（図３参照）におけるメニュー選択ボタン２１０１を選択操作することで、メニュー選択可能となる各メニューページにおいて実行される処理について説明する。顧客連携ページ（図３参照）においてメニュー選択ボタン２１０１を選択することで、図７に示すメニュー選択ページ２００４が表示される。メニュー選択ページ２００４では、顧客連携システム１００（顧客連携ボタン２００５）と、見積管理システム２００（見積管理ボタン２００６）と、受発注管理システム３００（受発注管理ボタン２００７）と、作業管理システム４００（作業管理ボタン２００８）と、入出金管理システム５００（入出金管理ボタン２００９）と、から処理を実行するシステムを選択可能となる。また、ログアウトボタン２０１０を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができるように構成されている。なお、図３に示したログイン後に表示される顧客連携ページは、メニュー選択における顧客連携２００５のアイコンが選択された場合に表示されるページであり、即ち、顧客連携２００５のアイコンを選択することでログイン後のトップページである顧客連携ページ（図３参照）へと戻ることができるように構成されている。
【００４０】
図７は、顧客連携ページ２１００（図３参照）に配置されたメニュー選択ボタン２１０１を選択操作した場合に表示される表示画面（メニュー選択ページ２００４）と、メニュー選択ページ２００４に配置された見積管理ボタン２００６を選択操作した場合に表示される見積管理ページ２２００の表示画面とを例示した図である。メニュー選択ボタン２１０１には、顧客連携システムを利用するための顧客連携ボタン２００５、見積管理システムを利用するための見積管理ボタン２００６、受発注管理システムを利用するための受発注管理ボタン２００７、作業管理システムを利用するための作業管理ボタン２００８、入出金管理システムを利用するための入出金管理ボタン２００９、建物管理システムの利用を終了するためのログアウトボタン２０１０とがそれぞれ表示されるように構成されている。
【００４１】
図７に示すメニュー選択ページ２００４において、見積管理ボタン２００６を選択操作すると、見積管理ページ２２００が表示される。見積管理ページ２２００では、見積管理システム（図２参照）を利用するための各種コマンドボタンが配置され、見積管理システム２００で実行される処理により、建物管理において必要となる修繕、清掃、点検などの作業の見積作成を修繕業者に依頼し、作業に応じて作業費用の負担割合を決定し、作業費用の負担者に対して見積書に対する承認依頼を送信するなど、見積書の管理を実行することができる。併せて、建物管理の委託等を受注する場合に必要となる見積書を作成し、家主に対して送信するなど、当該管理会社が作成した見積書の管理についても管理が実行可能となるものである。
【００４２】
図７に示す見積管理ページ２２００には、顧客連携ボタン２２０１と、メニュー選択ボタン２１０１と、ログアウトボタン２１０２と、モードボタン２２０４〜２２０８と、見積管理マルチカラム２２０９と、新着情報一覧カラム２１１１とが配置されている。顧客連携ボタン２２０１を選択操作することで、図３に示す顧客連携ページ２１００に戻ることができ、ログイン後に表示されるトップ画面に戻ることができるように構成されている。
【００４３】
メニュー選択ボタン２１０１を選択操作することで、既に説明したメニュー選択ページ２００４が表示され、異なるシステムを利用することができるページへの移動をすることができるように構成されている。また、新着一覧カラム２１１１には、顧客連携ページ２１００で表示されていた内容と同一の内容が引き継がれて表示されるように構成されている。このように、利用するシステムを移行した場合にも、同様の新着情報が表示されるように構成しているので、新たに発生して対応が必要な処理内容や、情報を見落とすことを抑制でき、顧客連携システム等に戻って新着情報を再度確認する等の手間を抑制できるように構成されている。
【００４４】
見積管理マルチカラム２２０９には、当該管理会社が管理する物件の新着修繕依頼件数と、修繕作業の新着見積件数と、見積書の新着承認件数と、受発注未処理の承認済見積書の件数と、見積中作業の新着作業工程の件数と、未処理の問合せの件数と、が表示される。このように、見積管理マルチカラム２２０９には、見積管理ページにおいて実行する処理に関わる情報が表示されるように構成されている。よって、例えば、顧客連携ページでは、顧客連携マルチカラム２１１０に顧客連携ページで実行する処理に必要な情報を表示し、見積管理ページに移行すれば、見積管理ページで実行する処理に必要な情報に同一の表示領域（顧客連携マルチカラム２１１０が表示されていた表示位置と同一）に表示することで、各ページで実行する処理に必要な情報を同一の表示領域を確認することで認識することができ、分かり易く作業を利用者に行なわせることができる。
【００４５】
なお、見積管理マルチカラム２２０９に表示される内容は、図７に示す内容に限られるものでなく、顧客連携ページにおける管理会社情報ボタン２１０９を選択することで表示される各情報設定画面により表示される項目を利用者毎に選択して表示できるように構成されている。
【００４６】
図８は、見積管理ページ２２００（図７参照）に配置されたモードボタンの一つである作業登録・見積依頼ボタン２２０４を操作した場合に表示される作業登録・見積依頼モード画面を例示した図である。この作業登録・見積依頼モードは、賃貸管理物件における修繕等の見積依頼を修繕業者に実行するためのモードである。作業登録・見積管理モードにおいては、新たに見積依頼の作成を実行する新規登録の処理と、既に新規登録によって、作成されている作業内容や見積依頼に対して編集等の作業を行なうことができるように構成されている。なお、図８に示すようにモードボタン２２０４〜２２０８までの表示は、現在選択されているのが作業登録・見積依頼モードであることを示すために、作業登録・見積依頼ボタン２２０４のボタン色が白から赤色に可変して表示される以外は、図７に示す見積管理ページの内容と同一に維持されるように構成されている。このように構成することで、他のモードボタンの操作や、メニュー選択、ログアウト、顧客連携ページへの復帰等が素早く行えるように構成されている。
【００４７】
図８に示す作業登録・見積依頼モード画面には、新たな見積依頼を作成した場合に選択操作する新規登録ボタン２２１４と、既に新規登録によって登録済みの作業内容の表示、新たに家主または入居者から修繕依頼の登録がされた情報、見積依頼における情報の概要を検索表示および並び替え表示可能な修繕依頼物件カラム２２１８とが表示される。
【００４８】
図８および図９を参照して、新たに修繕依頼等の見積依頼を作成する場合における操作について説明する。作業登録・見積依頼モード（図８参照）において新規登録ボタン２２１４を選択操作することで、図９に示す作業登録・見積依頼カラム２２２１が表示される。まず、新たに見積依頼を作成する場合には、修繕を行なう賃貸管理物件を物件コード２２１５または物件名２２１６を入力して、検索ボタン２２１７を選択操作することで、検索して表示する。なお、図９では省略されているが、物件名を入力して複数の候補がある場合には、概略情報フォームエリア２２２２の表示エリアが複数の候補をそれぞれ並列して表示する表示態様に切り替えて表示して、修繕を行なう賃貸管理物件を選択操作すると、図９に示す概略情報フォームエリア２２２２にその賃貸管理物件の詳細情報が表示されるように構成されている。
【００４９】
概略情報フォームエリア２２２２には、検索して選択された賃貸管理物件の物件コード、間取り、築年数、物件名、部屋番号、住所、使用状態、建物の種類の内容が予め表示されるように構成されている。利用者は、この見積依頼を作成する作業登録日を入力して、修繕業者に対して作業をしてもらいたい作業希望日、作業の主な内容を入力するように構成されている。現状写真登録ドロップエリア２２３３に、修繕前の現状写真データを登録して、修繕業者に対して現状の状態を分かり易く見積依頼上で確認できるように構成されている。費用負担割合フォームエリア２２３４には、修繕費用を負担する割合が利用者によって入力されるように構成されている。
【００５０】
作業内容を登録した後に、修繕業者チェックボックスエリア２２２３内の検索ボタン２２２６を選択操作することで修繕業者の一覧が表示されるように構成されている。図９に示した例では、修繕業者のそれぞれに個別に設定されている業者コード２２２７、業者名２２２８、作業可能日２２２９、当該管理会社が設定している修繕業者のランク情報２２３０、見積依頼をする業者を選択したことを示すチェックボックス２２３１がそれぞれ並列に並べて表示される。修繕業者チェックボックスエリア２２２３に表示された修繕業者情報に対して、見る・詳細ボタン２２３２が配置されており、選択操作することで、業者情報カラム（図示しない）が表示され、修繕業者によって登録された業者情報を閲覧可能となり、併せて、管理会社が社内で使用する業者ランク等の情報を閲覧および編集できる。なお、業者ランク等は、作業分類別に設定登録できるようにしてもよい。
【００５１】
ここで、見積依頼を送信する修繕業者に対しては、チェックボックス２２３１を操作して、チェックマークを入れた後に、見積依頼ボタン２２３５を選択操作することで、複数の修繕業者に対して一度に同じ見積依頼をすることができる。これにより、同一の修繕作業に対して相見積もりを効率よく依頼することができる。
【００５２】
なお、修繕業者チェックボックスエリア２２２３において、検索項目として工事コード入力フォーム２２２４または地域名入力フォーム２２２５に、作業の分類を示す工事コードまたは作業を実施する地域名を入力し、検索ボタン２２２６を選択操作することで、修繕業者を検索した結果を一覧表示させることが可能である。また、検索に用いる検索項目は図９に示す項目に限られるものではなく、修繕業者が登録しておく作業可能日または管理会社が社内で使用する業者ランク等を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００５３】
図８に戻って、作業登録・見積依頼モードを選択した場合に表示される修繕依頼物件カラム２２１８について説明する。修繕依頼物件カラム２２１８には、当該管理会社が管理する物件の入居者および家主から、修繕依頼が送信された場合に、当該物件の情報が修繕依頼物件情報フォーム２２１９に表示される。修繕依頼物件情報フォーム２２１９に表示される情報は、図８に示す内容に限られるものではなく、依頼者名または依頼者が入力した項目（図２５参照）から表示する情報を選択できるように構成されている。また、破損箇所写真登録ドロップエリア３１３８（図２５参照）に転送された画像情報を縮小表示して修繕依頼物件情報と併せて表示できるように構成されているので、修繕内容等を詳細に認識することができ、現地での確認をしなくとも正確な見積依頼や修繕業者からの見積を受けることができる。さらに、修繕依頼物件カラム２２１８に表示される修繕依頼物件情報は、物件コード入力フォーム２２１５または物件名入力フォーム２２１６に閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２２１７を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図８に示す項目に限られるものではなく、図６に示す新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力される項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。修繕依頼物件カラム２２１８に表示された修繕依頼物件情報に対しては、作業登録ボタン２２２０が表示されるように構成されており、これにより作業登録ボタン２２２０を選択操作することで、図９に示す作業登録・見積依頼カラム２２２１が表示されるので、容易に修繕が必要な物件に対して作業登録や見積依頼を作成することができる。
【００５４】
図１０は、見積管理ページのいずれか（どのモード表示における画面でも可）において、見積承認依頼ボタン２２０５を操作した場合に表示される見積承認依頼モード画面を例示した図である。この見積承認依頼モードでは、先述した作業登録・見積依頼モード（図８参照）において、見積依頼を実行した物件に対して、見積結果が修繕業者から登録（返答）されているかを確認でき、その見積の内容を確認して、家主や入居者の承認依頼を実行するためのモードである。
【００５５】
図１０に示す見積承認依頼モード画面には、モードボタン２２０４〜２２０８までの表示について見積承認依頼ボタン２２０５のボタン色が白色から赤色に可変して表示される以外は、各モード画面と共通であり、それより下方の表示エリアにおいて、見積承認依頼モードであることを示す「見積承認依頼モード」の文字表示が表示される。さらに、その下方の表示エリアには、検索表示および並び替え表示可能な見積中物件カラム２２３９が表示されるように構成されている。見積中物件カラム２２３９は、作業登録・見積依頼モードにおいて見積依頼を送信した物件の情報が見積中物件情報フォーム２２４０に表示される。図１０の例では、「○○マンション５０３」に対する見積依頼については、見積結果が修繕業者より登録されているので、見積一覧ボタン２２４１が白色に可変されることにより、見積結果が登録されていることを報知すると共に、選択操作することで、見積の一覧をみることができるように構成されている。また、「アパートＡＢＣ」に対する見積依頼については、見積一覧ボタン２２４２の色が灰色に可変されており、見積結果が一件も登録されていないことを報知すると共に、選択操作することができないことが認識できるように構成されている。
【００５６】
見積中物件情報フォーム２２４０に表示される情報は、図１０に示す内容に限られるものではなく、図９に示す作業登録・見積依頼カラム２２２１の概略情報フォームエリア２２２２に入力した項目から表示する項目を選択できる。また、現状写真登録ドロップエリア２２３３に転送された画像情報を縮小表示して見積中物件情報と併せて表示できるように構成してもよい。さらに、見積中物件カラム２２３９に表示される見積中物件情報は、物件コード入力フォーム２２３６または物件名入力フォーム２２３７に閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２２３８を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１０に示す項目に限られるものではなく、図６に示す新規物件登録カラム２１２７において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００５７】
図１１を参照して、図１０に示す「○○マンション５０３」に対する見積一覧ボタン２２４１を選択操作した場合に表示される表示内容の一例について説明する。見積一覧ボタン２２４１（図１０参照）を選択操作した場合には、図１１に示す見積一覧カラム２２４６が表示される。この見積一覧カラム２２４６は、見積中物件カラム２２３９における見積一覧ボタン２２４１を操作した賃貸管理物件について、登録されている見積書の一覧が表示されるように構成されている。対応する賃貸管理物件に対して依頼した修繕業者の見積書別にその見積書の概要が判別できるように並列して表示されるように構成されている。具体的には、見積書Ｎｏ、見積書を作成した修繕業者名、見積書における見積額、修繕業者のランクが表示されるように構成されており、チェックボックスが一番右端に配置されており、チェックボックスを選択操作することで、対応する見積書を選択することができ、見積一覧カラム２２４６の下方に配置された承認依頼ボタン２２５４を選択操作することで、チェックボックスが選択操作されている見積書に対して、家主または費用負担割合が発生している入居者に対して承認依頼の処理を見積管理システム２００に対して実行させるように構成されている。このように構成することで、見積書の金額とその修繕業者のランクとを比較しながら最善の見積書を素早く判別することができる。なお、見積一覧カラム２２４６に表示される内容については、図１１に示す内容に限られるものではなく、顧客連携ページ（図３参照）における管理会社情報ボタン２１０９を選択操作することにより図示しない設定画面により表示させる項目を選択することができるように構成されている。また、見積一覧カラム２２４６におけるチェックボックスを一つ選択操作した状態で、さらに他の見積書に対するチェックボックスを選択操作することで、先に操作されていたチェックボックスの選択は解除されて、新たに選択操作したチェックボックスが選択されていることを示す選択マークが表示されるように構成されている。
【００５８】
また、見積中物件カラム２２３９に表示される見積概要情報は、見積額入力フォーム２２４３またはランク入力フォーム２２４４に閲覧したい見積書の見積額または業者ランクを入力し、検索ボタン２２４５を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１１に示す項目に限られるものではなく、図１２に示す見積内訳カラム２２５５において、見積内訳情報フォームエリア２２５７に入力された項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００５９】
また、見積一覧カラム２２４６に表示された見積概要情報に対して、見る・内訳ボタン２２５３が配置されており、見る・内訳ボタン２２５３を選択操作することで、図１２に示す見積内訳カラム２２５５が表示される。図１２に示す見積内訳カラム２２５５は、見積概略フォームエリア２２５６と、見積内訳情報フォームエリア２２５７と、現状写真登録ドロップエリア２２６３と、費用負担割合フォームエリア２２６４が表示され、承認依頼ボタン２２６５を選択操作することで、修繕費用負担者に対して見積書の承認依頼を登録（送信）することができる。このように構成することで、見積書の詳細を確認した上で、その詳細な見積内容が表示されている見積内訳カラム２２５５が表示されている表示画面上で承認依頼を実行することでき、見積承認依頼の処理を効率良く実行することができる。
【００６０】
見積概略フォームエリア２２５６と、現状写真登録ドロップエリア２２６３とに表示される情報は、図９に示す作業登録・見積依頼モードにおいて表示される作業登録・見積依頼カラム２２２１に入力した、見積依頼送信時の情報が表示される。費用負担割合フォームエリア２２６４に表示される情報は、図９に示す作業登録・見積依頼モードにおいて表示される作業登録・見積依頼カラム２２２１の費用負担割合フォームエリア２２３４に入力した、見積依頼送信時の情報と、業者が作成した見積書の見積額から算出される負担額が表示される。見積内訳情報フォームエリア２２５７に表示される情報は、業者が作成した見積書の内訳が表示される。なお、一覧へ戻るボタン２２６２を選択操作することで、図１１に示す見積一覧カラム２２４６に戻ることができる。
【００６１】
図１３は、見積管理ページ２２００（図７参照）に配置された回答済見積・発注ボタン２２０６を操作した場合に表示される回答済見積・発注モード画面の内容を例示した図である。図１３に示す回答済見積・発注モード画面では、モードボタン２２０４〜２２０８の表示態様が、見積管理ページ（図７参照）におけるモードボタン２２０４〜２２０８の表示態様に対して、回答済見積・発注ボタン２２０６が選択されていることを示す赤色に可変して表示されていること以外同様の表示がされるように構成されている。
【００６２】
モードボタン２２０４〜２２０８の下方には、現在のモード種別を示す「回答済見積・発注モード」の文字が表示されている。そのさらに下方には、検索表示および並び替え表示可能な回答済物件カラム２２６９が表示される。回答済物件カラム２２６９には、見積承認依頼モードにおいて、修繕費用負担者に対して見積書の承認依頼を送信した物件の情報が回答済物件情報フォーム２２７０に表示されるものである。併せて、家主または修繕費用負担者が登録した回答が承認依頼回答フォーム２２７１に表示される。
【００６３】
図１３に示した例では、「○○マンション５０３」の賃貸管理物件に対する承認依頼に対しては、条件付きの承認であることを示す「条件承認」の文字が承認依頼回答フォーム２２７１に表示されている。条件付きの承認では、作業の希望日を変更することで承認する場合や、作業の内容の一部を変更することで承認するものであることが例として挙げられる。この条件については、承認依頼された見積書の特記事項欄（図示せず）に承認者が記載することで、再承認依頼ボタン２２７２を選択操作することで表示される見積書で確認することができるように構成されている。この場合には、再度、修繕業者に対して条件の内容を指示した見積依頼を登録して、修繕業者より修正された見積書により、承認依頼を実行する処理が見積承認依頼モードで実行されるように構成されている。なお、図１３に示すように、条件承認である場合には、再承認ボタン２２７２は白色に可変表示されて選択操作が可能であることを認識できるように構成されているが、発注書ボタン２２７３については灰色に可変表示されたままで、選択操作ができないように構成されている。このように構成することで、条件が変更されない状態のまま、修繕業者に対して発注処理が実行されることがないように構成することができる。
【００６４】
また、図１３に示す「アパートＡＢＣ」に対する承認依頼に対しては、却下であることを示す「却下」の文字が承認依頼回答フォーム２２７１に表示されている。却下である場合には、承認依頼が却下されたことを示しており、再承認依頼ボタン２２７２を選択操作することで、表示される見積内訳カラム２２５５に却下理由等が特記事項欄（図示せず）に承認者によって記載可能に構成されており、却下理由を検討して、他の見積や、再見積の依頼の処理を作業登録・見積依頼モード（再度、見積依頼を実行する場合）や見積承認依頼モード（他の見積に変更して承認依頼する場合）において実行することができるように構成されている。なお、却下においても、選択操作が有効となるのは、再承認依頼ボタン２２７２のみであり、発注書ボタン２２７３は有効状態とならないように制御される。
【００６５】
また、図１３に示す「ＸＸビル４Ｆ」に対する承認依頼に対しては、承認であることをしめす「承認」の文字が承認依頼回答フォーム２２７１に表示されている。承認されると、発注書ボタン２２７３のみが有効状態（白色に可変表示）されるように構成されており、発注書ボタン２２７３を選択操作することで、図１４に示す発注書カラム２３００が表示される。発注書カラム２３００は、見積承認依頼モードにおいて、修繕費用負担者から承認を得た見積書の内容が表示される。また、発注内訳エリア２３０２に配置される工程表ボタン２３０７を選択操作することで、図１５に示す工程表エリア２３１１を表示するものであり、工程表エリア２３１１に配置される内訳ボタン２３１６を選択操作することで、図１４に示す発注内訳エリア２３０２を表示する。発注書カラム２３００では、発注ボタン２３１０が下方に配置されており、発注ボタン２３１０を選択操作することにより、受発注管理システム３００により発注処理が実行されるように構成されている。発注処理が実行される発注書に対応する修繕業者における修繕業者ページ（発注書モード（図２９参照））により発注書を修繕業者が確認できるように制御される。
【００６６】
さらに、回答済物件カラム２２６９に表示される回答済物件情報は、物件コード入力フォーム２２６６または物件名入力フォーム２２６７に回答内容を閲覧したい物件の物件コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２２６８を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１３に示す項目に限られるものではなく、修繕費用負担者が登録した回答項目などを用いて検索可能に入力フォームを配置してもよい。回答済物件カラム２２６９に表示された回答済物件情報に対して、再承認依頼ボタン２２７２と発注書ボタン２２７３が配置されているが、承認以外の回答が登録された物件は、発注書ボタン２２７３が操作不可（非アクティブ）状態となっており、状態を識別可能に表示されている。再承認依頼ボタン２２７２を選択操作することで、図１１に示す見積一覧カラム２２４６が表示され、再度見積書を選択し、承認依頼を送信することができる。
【００６７】
図１６は、図７に示すメニュー選択ページ２００４に配置された作業管理ボタン２００８を操作した場合に表示される表示画面（作業管理ページ２４００）を例示した図である。作業管理ボタン２００８を選択操作することで表示される作業管理ページ２４００は、受発注管理システム３００において発注された作業情報が表示され、建物管理において必要となる修繕、清掃、点検などの作業の工程表を登録し、修繕業者によって登録された進捗状況が反映された工程表が閲覧可能となる。また、作業工程に変更が生じる場合には、工程表に基づいて、工程変更の依頼を登録できるものである。工程表と工程表に反映された進捗状況と工程変更の依頼とは、管理会社と修繕費用負担者と修繕業者との３者間で共有され、承認されることで、工程表が更新されるもので、作業工程および進捗状況の共有と管理が実行可能となるものである。併せて、修繕業者が登録した完了報告書（図３１参照）を修繕履歴として閲覧可能に保存するものである。
【００６８】
図１６に示す作業管理ページ２４００には、顧客連携ボタン２４０１と、メニュー選択ボタン２４０２と、ログアウトボタン２４０３と、モードボタン２４０４〜２４０８と、マルチカウンタカラム２４０９と、新着情報一覧カラム２４１０とが配置されている。顧客連携ボタン２４０１を選択操作することで、図３に示す顧客連携ページ２１００が表示され、顧客連携システム１００において処理された賃貸物件管理情報が表示されることにより、容易にログインした後のトップ画面に戻ることができるように構成されている。次いで、メニュー選択ボタン２４０２を選択操作することで、図７に示すメニュー選択ページ２００４が表示され、顧客連携システム１００と、見積管理システム２００と、受発注管理システム３００と、作業管理システム４００と、入出金管理システム５００と、から処理を実行するシステムを選択可能となる。また、ログアウトボタン２４０３を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次に、マルチカウンタカラム２４０９には、修繕作業の新着作業工程の件数と、新着完了報告の件数と、新着進捗登録の件数と、工程変更依頼の件数と、入出金未処理件数と、未処理の問合せの件数と、が表示されるように構成されている。なお、これに限られるものではなく、作業管理システム４００において処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるようにしてもよい。次に、新着情報一覧カラム２４１０には、作業管理システム４００以外のシステムで発生した処理についても、発生順に処理内容が表示されている。新着情報一覧カラム２４１０に配置された新着情報フォーム２４１１に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで他のシステムへ移行できる。また、チェックボックス２４１２を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。前述のマルチカウンタカラム２４０９および新着情報一覧カラム２４１０に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応を実行するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くすることができる。例えば、入出金未処理の件数が１件以上表示されている場合には、完了報告モードを選択し、完了済作業の請求処理および支払い処理に漏れが無いか確認することができる。
【００６９】
図１７は、作業管理ページ２４００（図１６参照）に配置された作業工程表・進捗管理ボタン２４０４を操作した場合に表示される作業工程表管理モード画面を例示した図である。図１７に示す作業工程表管理モード画面には、図１６に示した作業管理ページ２４００に対して、モードボタン２４０４〜２４０８までの表示態様のうち、作業工程表・進捗管理ボタン２４０４の色が赤色に可変されることにより、現在の選択されているモードが作業工程表管理モードであることを示す態様にされていること以外の点については同様の表示がされる。また、モードボタン２４０４〜２４０８より下方には、現在選択されているモードが作動工程表・進捗管理ボタン２４０４が選択操作された際に設定されるモードであることを示す「作業工程表管理モード」の文字が表示されている。また、その下方には、検索表示および並び替え表示可能な工程表一覧カラム２４１７が表示されている。工程表一覧カラム２４１７は、当該管理会社が修繕作業を発注している物件の賃貸物件管理情報の概略情報が一覧表示されるものである。概略情報フォーム２４１８に表示される概略情報は、図１７に示す内容に限られるものではなく、受発注管理ページにおいて発注処理を実行した発注書（図１４参照）に表示された内容から表示する項目を選択できるようにしてもよい。さらに、工程表一覧カラム２４１７に表示される賃貸物件管理情報は、発注コード入力フォーム２４１４または物件名入力フォーム２４１５に閲覧したい物件の発注コードまたは物件名を入力し、検索ボタン２４１６を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索に用いる検索項目は、図１７に示す項目に限られるものではなく、受発注管理ページにおいて発注処理を実行した発注書（図１４参照）に表示された内容を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよい。
【００７０】
図１７に示すように、工程表一覧カラム２４１７に表示される賃貸物件管理情報に対して、それぞれ工程表ボタン２４２０が配置されており、選択操作することで、図１８に示すように修繕工程管理表が表示されるように構成されている。この修繕工程管理表については、後述する修繕業者専用ページ（図２９参照）の工程管理ボタン５１０４を選択操作することで設定される工程管理モードの画面上にて、図１８に示す修繕工程管理表を表示させて工程の作成、実際の進捗管理等が入力されることで、その内容が更新されて、管理会社専用ページにおける作業管理ページの作業工程管理モードでも更新された修繕工程管理表を確認することができるように構成されている。
【００７１】
また、作業工程管理モード（管理会社用作業管理ページ上）で表示される修繕工程管理表は、工程等の変更を編集して修繕業者変更依頼ボタン２４２８を選択操作することにより作業管理システム上で実行することができ、容易な操作で修繕業者に対する変更依頼を行なうことができる。
【００７２】
なお、図１８に示すように、この修繕工程管理表は、複数の修繕作業を一つの修繕工程管理表にまとめて表示することができるように構成されている。このように構成することで、例えば、防水工事のための高圧洗浄を施工中に、外壁工事のための外壁塗装を施工することは、困難であるため、高圧洗浄を終了後に外壁塗装を施工するように工程を変更し、修繕業者および関係者に対して変更依頼を登録することができる。この登録作業については、まず、登録・変更ボタン２４２４を操作して、登録・変更モードを選択操作する。次いで、表示されている実施予定を示す図形を操作して、移動し、修繕業者変更依頼ボタン２４２８および家主変更依頼ボタン２４２９を選択操作することで、修繕業者および家主に対して、変更依頼が送信される。さらに、変更内容に対する承認が登録されるまでの間、登録・変更ボタン２４２４および反映ボタン２４２６は操作不可（非アクティブ）状態となり、依頼中ボタン２４２５が点滅表示されるなど、依頼中であることが識別可能に表示される。変更内容に対する承認が登録された場合には、反映ボタン２４２６が操作可能（アクティブ）状態となり、反映ボタン２４２６を選択操作することで、予定変更中を示す図形が実施予定を示す図形に変更され、実施予定であることが識別可能に表示される。さらに、同様のカラムが修繕業者ページおよび家主ページの工程管理モードにおいても表示されるものであり、同様に変更依頼を管理会社などに対して登録（送信）することができる。また、修繕業者ページの工程管理モードにおいて表示される工程管理表カラムには、進捗登録ボタンが表示され、作業の開始および終了、進捗度合いを登録可能に構成されている。修繕業者によって、進捗状況が登録された場合には、図１８に示す工程管理表カラム２４２７には、進捗状況を示す図形が表示され、進捗状況および現在進行中の作業が識別可能に表示される。このように構成することで、複数の修繕業者が一つの物件の修繕に関わっている場合にも、一度に、変更等の依頼をすることができ、作業効率を上げることができる。また、家主や入居者に対しても変更依頼を同一のページ上で実行することができ、作業負荷を軽減できる。さらには、変更を依頼した場合には、依頼中であることが分かり易く構成されているので、その間に同一の変更依頼をしてしまう等の不具合を抑制できる。
【００７３】
図１６に戻って、作業管理ページにおける他のモードボタン２４０６〜２４０８について説明する。完了報告ボタン２４０６を選択操作することで、完了報告一覧カラム（図示せず）が表示される。この完了報告一覧カラムでは、後述する修繕業者が登録した完了報告書（図３１参照）の情報（例えば、物件名）が一覧表示され、一覧表示された完了報告書の情報から閲覧したい完了報告書を選択（対応する物件にそれぞれ配置されている見る・詳細ボタンを選択操作）することで、完了報告書カラム（図示しない）が表示可能に構成されており、完了報告書カラムに配置される完了ボタンを選択操作することで作業の完了を登録することができる。
【００７４】
この完了報告書カラムは、図３１に示す修繕業者が作成する完了報告書カラム５１２６と同様の表示態様で構成されており、登録ボタン５１３６が完了ボタンに変更されて表示される点で相違する。よって、この作業管理ページで表示される完了報告書カラムについても、図３１に示す完了報告書カラムを参照して説明することとする。
【００７５】
完了ボタンを操作した場合には、図３１に示す完了報告書カラム５１２６に表示される請求額フォーム５１３３の金額が入出金管理システム上で処理される支払管理表（図示しない）に反映される。この支払管理表には、支払う修繕業者と、その修繕業者に対して支払う金額（請求額フォーム５１３３の金額）が登録され、支払い先情報（口座情報）等が並列して表示されるように構成されている。
【００７６】
なお、支払い情報先については、自動的に支払い処理等のボタンを選択操作することで、インターバンキングと入出金管理システム５００とが連携しており、請求額を振り込み手続することができるように構成してもよい。
【００７７】
また、費用負担割合フォーム５１３５の金額が後述する入金管理表（図２１参照）に反映される。また、完了報告書は修繕履歴として入居者等からも閲覧可能にアーカイブされ、図１６に示す修繕履歴ボタン２４０７を選択操作することで、保存した修繕履歴の情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行可能となるものである。一覧表示された修繕履歴情報から、詳細情報を閲覧したい修繕履歴情報を選択し、修繕履歴カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、閲覧は可能となるが、更新などの編集操作は不可能である。
【００７８】
次に、修繕業者ボタン２４０８を選択操作することで、修繕業者が登録した情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行可能となる。一覧表示された修繕業者情報から、詳細情報を閲覧したい修繕業者を選択し、修繕業者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されている。修繕業者情報カラムには、概略情報フォームエリアと業務状況フォームエリアと問合せフォームが配置されており、概略情報フォームエリアには修繕業者が登録した自社情報が表示されるものである。具体的には、資格保有者情報、営業所情報、営業日、営業時間などを登録しておくことで、問合せ等に対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅延に基づくトラブル等を抑制するものである。また、概略情報フォームエリアに配置される業者ランクフォームは、管理会社が、社内で使用する業者ランク等の情報を登録および更新できる。業務状況フォームエリアに表示される業務状況は、当該修繕業者によって業務の繁閑度合いと業務実績とが登録され、更新されるものである。また、問合せフォームは、依頼中の作業以外についても情報の伝達および共有が可能に構成されている。
【００７９】
図１９は、図７に示すメニュー選択ページ２００４に配置された入出金管理ボタン２００９を操作した場合に表示される表示画面（入出金管理ページ２５００）を例示した図である。入出金管理ボタン２００９を選択操作することで表示される入出金管理ページ２５００は、作業管理システム４００において完了登録された作業の修繕費用が反映され、修繕業者に対する支払い（出金処理）が可能となる。併せて、修繕費用負担者に対する請求書類が発行され、入金が確認（入金処理）された場合には、領収書類が発行されるものである。また、顧客連携システム１００において登録された家賃等が反映され、入居者に対して「引き落としの案内」等が送信され、入金状況に応じて、家賃の支払い履歴が更新され、顧客連携システム１００に登録されるものである。
【００８０】
図１９に示す入出金管理ページ２５００には、顧客連携ボタン２５０１と、メニュー選択ボタン２５０２と、ログアウトボタン２５０３と、モードボタン２５０４〜２５０７と、マルチカウンタカラム２５０８と、新着情報一覧カラム２５０９とが配置されている。顧客連携ボタン２５０１を選択操作することで、図３に示す顧客連携ページ２１００が表示され、顧客連携システム１００において処理された賃貸物件管理情報が表示され、利用可能となるものである。次いで、メニュー選択ボタン２５０２を選択操作することで、図７に示すメニュー選択ページ２００４が表示され、顧客連携システム１００と、見積管理システム２００と、受発注管理システム３００と、作業管理システム４００と、入出金管理システム５００と、から処理を実行するシステムを選択可能となる。また、ログアウトボタン２５０３を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了するものである。次に、マルチカウンタカラム２５０８には、新着請求書・領収書の件数と、新着入金・出金の件数と、新着ポイント利用の件数と、未送付の請求書・領収書の件数と、遅延が発生している入出金の件数と、未処理の問合せの件数と、が表示されているが、これに限られるものではなく、入出金管理システム５００において処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるものである。次に、新着情報一覧カラム２５０９には、入出金管理システム５００以外のシステムで発生した処理についても、発生順に処理内容が表示されている。新着情報一覧カラム２５０９に配置された新着情報フォーム２５１０に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで他のシステムへ移行できる。また、チェックボックス２５１１を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。前記のマルチカウンタカラム２５０８および新着情報一覧カラム２５０９に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応を実行するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くするものである。例えば、遅延が発生している入出金の件数が１件以上表示されている場合には、入金管理表および支払い管理表を確認し、家賃の滞納が発生している場合には督促状を送付するなどの処理を実行するものである。
【００８１】
図２０は、入出金管理ページ２５００（図１９参照）に配置された入金管理・書類発行ボタン２５０４を操作した場合に表示される入金管理・書類発行モード画面を例示した図である。図２０に示す入金管理・書類発行モード画面には、絞込み表示可能な入金管理表カラム２５１９（図２１参照）が表示されるものである。入金管理表カラム２５１９に表示される入金情報は、絞込み表示用ボタン２５１４〜２５１８を選択操作することで、絞込み結果を表示させることができるものである。絞込みに用いる項目は、図２０に示す項目に限られるものではなく、請求額などから検索可能に入力フォームを配置してもよい。
【００８２】
図２１は、入出金管理ページ２５００（図１９参照）に配置された入金管理・書類発行ボタン２５０４を操作した場合に表示されるカラムを例示した図である。入金管理表カラム２５１９は、作業管理ページ２４００の完了報告モードにおいて、完了登録された完了報告書カラム５１２６（図３１参照）の費用負担割合フォーム５１３５の金額が反映されるものである。併せて、顧客連携ページ２１００の物件モードにおいて、登録された新規物件登録カラム２１２７（図６参照）の家賃フォームおよび共益費フォームの金額、入居者が利用登録したポイント分の金額が反映されるものである。次に、金融機関照会ボタン２５２５を選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認されたレコード２５２０の入居者Ａに対しては領収書が発行される。領収書が発行されたレコードは、入金管理表カラム２５１９から削除され、入出金履歴として閲覧可能に保存される。一方、未入金が確認されたレコード２５２１〜２５２３の請求書フィールドまたは案内フィールドにチェックが表示され、請求書類発行ボタン２５２４を選択操作することで、請求先に対して、請求書の発行または「引き落しの案内」の送信が行われるものである。また、請求書を送付済で且つ未入金が確認されたレコード２５２０の督促状フィールドにチェックが表示され、請求書類発行ボタン２５２４を選択操作することで、家主Ａに対して督促状の発行が行われるものである。
【００８３】
図２０に戻って、他のモードボタン２５０５〜２５０７について説明する。支払管理・書類受理ボタン２５０５を選択操作することで、出金管理表カラム（図示しない）が表示されるものである。出金管理表カラムは、作業管理ページ２４００の完了報告モードにおいて、完了登録された完了報告書カラム５１２６（図３１参照）の請求額フォーム５１３３の金額が反映されるものである。次に、支払い処理ボタンを選択操作することで、インターンネットバンキング等から振込処理が行われ、支払フィールドにチェックが表示され、案内ボタンを選択操作することで、支払先に対して、「入金確認の案内」の送信が行われるものである。支払い先において、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、領収書が発行され、管理会社において、当該領収書が受理されたレコードは、出金管理表カラムから削除され、入出金履歴として閲覧可能に保存される。
【００８４】
次に、入出金履歴ボタン２５０６を選択操作することで、領収書の発行および受理まで完了した入出金処理の情報が表示され、ＣＳＶ形式の一覧表ファイルに書出し（エクスポート）可能となるものである。よって、会計作業に要するデータが作成可能となる。次に金融機関情報ボタン２５０７を選択操作することで、金融機関のカレンダー等を登録しておくものである。金融機関の休業日と支払い期限日が重複する場合には、「引き落としの案内」等に記載され、送信されるものである。また、インターネットバンキング等を使用して入出金情報の照会機能を使用する場合には、休業日であることが表示されるようにしてもよい。
【００８５】
以下に、図２２〜図２６を参照して、入居者が入居者毎に専用に発行されたＩＤとパスワードによってログインして使用することができる入居者専用の入居者ページを介して実行可能な処理の詳細について説明する。図２２は、入居者の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログインページの表示画面と、ログイン後に表示される入居者ページにおけるトップ画面の表示内容とを例示した図である。図２２の入居者用ページ３０００に配置されたＩＤ入力フォーム３００１とＰＡＳＳ入力フォーム３００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン３００３を選択操作することによって入居者のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始するものである。入居者のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、入居者用ページ３１００が表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、当該入居者が入居中の物件の詳細な賃貸物件管理情報を閲覧可能となり、アーカイブされた過去の修繕履歴を閲覧し、新たに修繕依頼などを登録可能となる。また、空室物件の概略情報を閲覧可能となっており、転居を希望する入居者には、転居先の候補等の検討をすることが可能に構成されている。併せて、当該入居者が保有するポイントおよび家賃支払い履歴などの入居者情報を確認することができ、保有するポイントの利用をする処理も実行することができる。
【００８６】
図２２に示す入居者用ページ３１００には、ログアウトボタン３１０１が配置されており、そのログアウトボタン３１０１の左下方の表示領域には、モードボタン３１０３〜３１１２が配置され、その右側の領域には、ポイントカラム３１１３が配置されており、下方の領域に新着情報一覧カラム３１１８が配置されている。ログアウトボタン３１０１を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次に、ポイントカラム３１１３には、当該入居者が利用可能なポイント数と、当月分の獲得ポイント数とが表示されるように構成されている。このように、ログイン後のトップページにおいて、利用可能ポイントと当月の獲得ポイントとを確認することができるように構成したので、入居者がポイント情報について直ぐに知ることができ、ポイントを使用できる機会を逃したり、ポイントが付与されることに興味を持たせ、長く建物管理システム１０を用いた物件に入居しようと思わせることができる。なお、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００において処理される各種情報を表示するように変更できるようにしてもよい。
【００８７】
なお、入居者用には、携帯電話（スマートフォン）等で使用可能な入居者用アプリケーションソフトから建物管理システムを利用することも可能に構成されている。この場合にも携帯端末用にカスタマイズされた各利用ページを閲覧、利用することが可能に構成されている。さらに、新着情報等が登録された場合には、アプリケーションを通じて、携帯端末に新着情報が登録されたことを示すお知らせが表示されるように構成してもよい。
【００８８】
次に、新着情報一覧カラム３１１８には、顧客連携システム１００で発生した処理について、発生順に処理内容が表示される。新着情報一覧カラム３１１８に配置された新着情報フォーム３１１９に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで対応するモードが選択され、その処理を実行するためのシステムにより対応するページが表示される。また、チェックボックス３１２０を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。先述のポイントカラム３１１３および新着情報一覧カラム３１１８に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くすることができる。例えば、ポイントカラム３１１３に表示される利用可能なポイント数が前月分より増えていない場合には、家賃・ポイント履歴モードを選択し、ポイントの付与および利用の履歴を閲覧し、表示されたポイント数に誤りがないか確認することができる。
【００８９】
図２３は、入居者用ページ３１００（図２２参照）に配置された物件検索ボタン３１０４を操作した場合に表示される物件検索モード画面を例示した図である。図２３に示す物件検索モード画面には、表示領域の上部に図２２に示すトップ画面へと戻るためのトップボタン３２０１が配置され、その右側にログアウトボタン３１０１が配置され、その下方の領域にトップページに表示されていたモードボタン３１０３〜３１１２が配置を変えて表示される。ここで、物件検索ボタン３１０４の色が通常時の白色から赤色に可変して表示されており、現在の選択されているモードが物件検索モードであることが認識できるように構成されている。モードボタン３１０３〜３１１２の下方には、現在のモードが物件検索モードであることを示すための「物件検索モード」の文字が表示される。その下方には、物件の検索をするための物件一覧カラム３１２４（図２３参照）が表示される。
【００９０】
物件一覧カラム３１２４は、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち空室物件の概略情報が一覧表示される。ここで表示される概略情報は、管理会社が、新規物件登録カラム２１２７（図６参照）において、概略情報フォームエリア２１２８と設備情報チェックボックスエリア２１２９とに入力した項目から表示する項目を選択できるように構成されている。また、図示は省略したが、物件写真登録ドロップエリア２１３０に転送された画像情報を縮小表示して概略情報と併せて表示できるように構成されている。さらに、物件一覧カラム３１２４に表示される賃貸物件管理情報は、検索ワード入力フォーム３１２２に閲覧したい物件に関する検索ワードを入力し、検索ボタン３１２３を選択操作することで、検索結果を表示させることができる。検索方法は、上記した方法に限られるものではなく、図２４に示す物件詳細情報カラム３１２９において、概略情報フォームエリア３１３０と設備情報チェックボックスエリア３１３１とに表示される項目から表示する項目を用いて検索できるように入力フォームを配置してもよく、閲覧会員および入居者によって閲覧された回数順等に並び替え可能にボタンを配置してもよい。また、図示は省略したが、検索情報については複数の入力ボックスが表示されるように構成されており、例えば、検索する物件のエリアや、間取り、路線、築年数、マンションやアパート等の建物種別、家賃等の情報を入力することで希望条件に合う物件情報の検索が可能なように構成されている。
【００９１】
物件一覧カラム３１２４に表示された賃貸物件管理情報に対して、チェックボックス３１２６と見る・詳細ボタン３１２７とが配置されており、チェックボックス３１２６にチェックを入力して、案内依頼ボタン３１２８を選択操作することで、選択した物件の案内依頼を管理会社と家主と仲介業者に対して登録（実行）することができる。見る・詳細ボタン３１２７を選択操作することで、図２４に示す物件詳細情報カラム３１２９が表示される。
【００９２】
図２４を参照して、物件詳細情報カラム３１２９について説明する。物件詳細情報カラム３１２９に配置された概略情報フォームエリア３１３０と、設備情報チェックボックスエリア３１３１と、物件写真ドロップエリア３１３２と、を閲覧可能で、案内依頼ボタン３１３３を選択操作することで、当該物件の案内依頼を管理会社と家主と仲介業者に対して送信することができる。また、チェックボックスを概略情報フォームに配置して、チェックボックスをチェックすることで、物件一覧カラム３１２４におけるチェックボックス３１２６と同期させてチェックすることができるように構成してもよい。このように構成することで、物件詳細情報カラム３１２９を確認した上で、気に入った物件については、チェックボックスを選択しておき、物件一覧カラム３１２４で表示された気になる物件の詳細を確認した上で、物件一覧カラム３１２４の案内依頼ボタン３１２８を選択操作することで複数の気に入った物件を一度に案内依頼の処理を実行することができる。また、物件詳細情報カラム３１２９を確認して、一度は気に入ったが、他に希望の物件があった場合には、そのチェックボックスを解除することで、不要に案内依頼の処理を実行してしまう不具合を抑制できる。
【００９３】
図２５は、入居者用ページ３１００（図２３、図２６参照）に配置された修繕ボタン３１０５を選択操作した場合に表示される修繕モード画面を例示した図である。この修繕モードでは、入居している物件で修繕の必要が生じた場合に、管理会社に修繕の依頼をしたり、退去時に修繕の必要が生じた内容について、見積結果を確認して、その承認や条件付きの承認を行なったり、承認を却下する処理を実行するためのモードである。
【００９４】
修繕モードでは、表示領域の上部からモードボタン３１０３〜３１１２までは、修繕ボタン３１０５の色が白色から赤色に可変表示され、物件検索ボタン３１０４が白色に可変表示されている点で相違する以外、図２３で示した物件検索モードと同様の表示がされる。このように構成することで、モードを移行させた場合にも、モードボタンの配置を認識させやすくすることができ操作性をよくすることができる。
【００９５】
モードボタン３１０３〜３１１２の下方には、修繕モード画面には修繕モードカラム３１３４が表示される。修繕モードカラム３１３４に配置された破損箇所入力フォーム３１３５と、作業希望日入力フォーム３１３６と、依頼内容入力フォーム３１３７とに情報を入力し、破損箇所写真登録ドロップエリア３１３８に破損した箇所の画像情報を転送し、依頼ボタン３１３９を選択操作することで、入力した内容の修繕依頼を管理会社と家主に対して登録することができる。また、管理会社から送信された見積書、工程表等を閲覧し、承認ボタン３１４０を選択操作することで、見積書の承認を管理会社に対して登録（送信）することができる。
【００９６】
また、管理会社より登録された見積書に対して不満がある場合には、その不満内容に応じて依頼内容入力フォーム３１３７に承認するための条件または却下理由を入力し、承認条件ボタン３１４１または却下理由ボタン３１４２を選択操作することで、見積承認依頼に対する回答を管理会社に対して登録することができる。さらに、完了報告ボタン３１４３を選択操作することで、修繕履歴が表示され閲覧することができる。このように構成することで、過去の修繕に要した費用等も確認することができ、今回の見積に係る費用が適正であるかの判断に用いることができる。
【００９７】
修繕モードでは、入居物件において不具合が生じた場合にも、ＰＣや携帯端末より建物管理システムを利用して、管理会社の営業時間等に関わらず、修繕の依頼をすることができ、容易に修繕依頼をすることができ、入居者の不満を早期に改善することができる。さらに、破損箇所等の画像情報を登録することができるように構成されているので、管理会社が現状確認の為に管理物件を訪問しなくとも、修繕依頼を修繕業者に対して実行し、早期に修繕作業を行なうように手配することができ、入居者に対する不満を早期に解消させることで満足度を高くすることができる。
【００９８】
図２６は、入居者用ページ３１００（図２３、図２５参照）に配置された入居・退去ボタン３１０９を操作した場合に表示される入居・退去モード画面を例示した図である。この入居・退去モードでは、入居した場合に必要な情報として、引越作業日の登録や、ガス、電気、水道等に関わるライフラインの開通に必要な情報の閲覧、緊急連絡先の登録等をすることができる。また、入居時の室内の写真を登録することができ、退去時における原状回復に係る判断をする場合に、修繕の費用負担の割合を正確に決めることができる。
【００９９】
入居・退去モードでは、表示領域の上部からモードボタン３１０３〜３１１２までは、入居・退去ボタン３１０９の色が白色から赤色に可変表示され、物件検索ボタン３１０４が白色に可変表示されている点で相違する以外、図２３で示した物件検索モードと同様の表示がされる。このように構成することで、モードを移行させた場合にも、モードボタンの配置を認識させやすくすることができ操作性をよくすることができる。
【０１００】
モードボタン３１０３〜３１１２の下方には、入居・退去モード画面には入居手続きカラム３１４４と退去手続きカラム３１５０が表示される。入居手続きカラム３１４４に配置された引越作業日入力フォーム３１４５と、ライフライン使用開始手続きフォーム３１４６と、緊急連絡先入力フォーム３１４７とに情報を入力し、入居時写真登録ドロップエリア３１４８に入居時に破損していた箇所の画像情報を転送し、登録ボタン３１４９を選択操作することで、入力した内容が入居者情報として登録され、管理会社および家主が閲覧可能となるように構成されている。なお、破損箇所がある場合には、破損箇所チェックボックスを選択操作することで、破損箇所があることが顧客連携システム１００によって認識することができるように構成されている。
【０１０１】
また、登録した引越作業日に基づいて、入居する集合住宅用掲示板に、引越作業日と併せて、作業に伴って発生する騒音や振動に関する案内や駐車場やエレベータの使用に関する案内が表示されるように構成されている。退去手続きカラム３１５０に配置された契約終了日入力フォーム３１５１と、引越作業日入力フォーム３１５２と、立合希望日入力フォーム３１５３と、ライフライン使用停止手続きフォーム３１５４と、転居先入力フォーム３１５５とに情報を入力し、退去依頼ボタン３１５６を選択操作することで、入力した内容が退去依頼情報として登録され、管理会社および家主が閲覧可能となり、退去後の対応を行うことができる。例えば、退去後に行うクリーニングの依頼や入居希望者の募集などを行なうことができる。また、登録した引越作業日に基づいて、入居する集合住宅用掲示板に、引越作業日と併せて、作業に伴って発生する騒音や振動に関する案内や駐車場やエレベータの使用に関する案内が示されるように構成されている。入居手続きカラム３１４４と退去手続きカラム３１５０とに配置される入力フォームは、図２６に示す内容に限られるものではなく、各手続きとその後の対応を滞りなく実施するために必要な情報を入力するためのフォームを配置するものであってよい。
【０１０２】
図２２に戻って、他のモードボタンについて説明する。家賃・ポイント履歴ボタン３１０３を選択操作することで、家賃・ポイント履歴カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が過去に行った家賃の支払いと、家賃の支払いに基づく特典の付与と、特典の利用との情報を閲覧することができる。
【０１０３】
請求書・領収書ボタン３１０６を選択操作することで、請求書・領収書モードに移行して、家賃の払いや、支払った家賃等の支払いに対する領収書等を確認することができる。また、退去時の修繕費用の支払い等もすることができる。支払いには、インターネットバンキングと連携しており、支払い承認ボタンを選択操作することで、登録設定されているインターネットバンキングの機能を起動させて自動的に振り込み処理を実行されるように構成してもよい。
【０１０４】
次に、家主ボタン３１０７を選択操作することで、家主情報カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が入居している物件の家主が登録した情報を閲覧することができる。また、家主情報カラムに配置される問合せフォームを介して意思の疎通を図ることができるように構成されている。次に、契約内容・書類ボタン３１０８について説明する。契約内容・書類ボタン３１０８を選択操作することで、契約内容閲覧モードに移行し、当該物件の契約書や関連書類を閲覧することができる。このように構成することで、契約時の内容等を確認することができ、外出先であっても容易に契約書等の内容を確認することができる。また、契約更新時期等の確認もすることができ、契約更新に必要な手続や、契約更新に必要な費用の準備等をすることができる。
【０１０５】
次に、管理会社ボタン３１１０を選択操作することで、管理会社情報カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が入居している物件の管理会社が登録した情報を閲覧可能となる。また、管理会社情報カラムに配置される問合せフォームを介して情報の共有を図ることができる。次に、掲示板ボタン３１１１を選択操作することで、掲示板カラム（図示しない）が表示され、当該入居者が入居している集合住宅の全入居者に対して管理会社等から送信された情報を閲覧することができる。
【０１０６】
次に、問合せボタン３１１２を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、当該入居者と管理会社または家主との賃貸契約締結を仲介した仲介業者や退去予定入居者の引越業者など、当該入居者に関連する業者が登録した情報を閲覧することができる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居者が退去した後も情報の共有を図るために、過去に当該入居者が利用した物件に関連する業者情報を表示してもよい。
【０１０７】
以下に、図２７〜図２８を参照して、家主の端末の表示部に表示される家主ページ４０を介して実行可能な処理の詳細について説明する。図２７は、家主の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、ログイン後に表示される表示画面とを例示した図である。図２７の家主用ページ４０００に配置されたＩＤ入力フォーム４００１とＰＡＳＳ入力フォーム４００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン４００３を選択操作することによって家主のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始することができる。家主のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、顧客連携システム１００によって制御処理が実行される入居者連携ページ４１００がトップページとして表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、当該家主が所有する物件のすべての賃貸物件管理情報を閲覧可能となり、過去の修繕履歴と、現在の入居者が登録した修繕依頼と、管理会社が登録した作業内容・見積依頼や修繕業者が登録した見積書を閲覧して、見積書に対する承認などの登録を行う処理を実行することができる。
【０１０８】
図２７に示す入居者連携ページ４１００には、建物管理ボタン４１０１とログアウトボタン４１０２とが並列して上方に配置され、その下方にモードボタン４１０３〜４１１０が配置され、その下方にマルチカウンタカラム４１１１が配置され、その下方に新着情報一覧カラム４１１２が配置されている。建物管理ボタン４１０１を選択操作することで、図２８に示す建物管理ページへと移行することができる。ログアウトボタン４１０２を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次にマルチカウンタカラム４１１１には、当該家主が所有する物件の所有戸数と、所有している物件に対する入居戸数と、所有物件に入居中の入居者が登録した新着更新依頼の件数と、新たに退去の申し込みがあった新着退去依頼の件数と、所有物件に入居を希望する閲覧会員が登録した新着案内希望の件数と、未処理の問合せ件数と、家賃等の新着入金件数と、家賃滞納中の戸数が表示されるように構成されている。なお、マルチカウンタカラム４１１１に表示される内容は、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００および入出金管理システム５００で処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるようにしてもよい。また、家主自身が家主情報ボタン４１０９を選択操作した場合に実行される家主情報モードでマルチカウンタカラム４１１１に表示させる情報を選択設定することができるように構成してもよい。
【０１０９】
次に、新着情報一覧カラム４１１２には、登録された新着情報の一覧が表示されるように構成されている。この新着情報の一覧では、この入居者連携ページを制御している顧客連携システム１００に関わる新着情報だけでなく他のシステムに係る新着情報についても表示されるように構成されている。新着情報一覧カラム４１１２に配置された新着情報フォーム４１１３に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで他のシステムへ移行できる。またチェックボックス４１１４を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。先述のマルチカウンタカラム４１１１および新着情報一覧カラム４１１２に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くするものである。例えば、新着入金の件数が１件以上表示されている場合には、家賃入金モードを選択し、入金情報を取り込むことで、管理会社に対して領収書を発行することができる。
【０１１０】
次に、各モードボタン４１０３〜４１１０について説明する。物件ボタン４１０３を選択操作することで、物件一覧カラム（図示しない）が表示され、当該家主が所有する物件の賃貸物件管理情報の概略情報の一覧を閲覧することができる。また、物件一覧カラムに表示された賃貸物件管理情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、選択操作することで、物件詳細情報カラム（図示しない）が表示されるように構成されている。物件詳細情報カラムに表示される情報および画像データを編集し、変更依頼ボタンを選択操作することで、建物管理サーバ１０に保全された賃貸物件管理情報の変更依頼を管理会社に対して送信することができる。例えば、家賃等を変更したい場合には、家賃入力フォームに表示された金額を編集し、変更依頼を送信することにより、家賃の更新処理の依頼を実行できる。
【０１１１】
次に、家賃入金ボタン４１０４を選択操作することで、入金管理表カラム（図示しない）が表示される。入金管理カラムに配置される金融機関照会ボタンを選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、管理会社に対して領収書が作成されて登録（送信）される。
【０１１２】
次に、入居希望者ボタン４１０５を選択操作することで、所有物件の案内依頼を登録した入居希望者が登録した情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行される。一覧表示された入居希望者情報から、詳細情報を閲覧したい入居希望者情報を選択し、入居希望者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居希望者の家賃支払い履歴（滞納情報）等を閲覧することができる。また、入居希望者情報カラムに配置される問合せフォームから個別対応が実行できるように構成されている。具体的には、入居希望者が入居する前に修繕作業を実施するなど、入居希望者の要望に応じて対応を行うことができる。
【０１１３】
次に、入居者ボタン４１０６を選択操作することで、所有物件の案内依頼を登録した所有物件の入居者が登録した情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行できる。一覧表示された入居者情報から、詳細情報を閲覧したい入居者情報を選択し、入居者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居者の家賃支払い履歴等を閲覧することができる。また、入居者情報カラムに配置される問合せフォームから個別対応を実行することができる。
【０１１４】
次に、退去ボタン４１０７を選択操作することで、退去依頼情報カラム（図示しない）が表示され、入居者が図２６に示す入居者ページ３１００の退去手続きカラム３１５０に配置された入力フォームから登録した情報を閲覧することができる。これにより、退去後の対応を迅速に手配することができる。また、退去手続きカラム３１５０に、退去理由入力フォームを配置することで、不動産経営に資する情報を収集し、共有することが可能となる。
【０１１５】
次に、問合せボタン４１０８を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、所有物件の入居者と管理会社または家主との賃貸契約締結を仲介した仲介業者や修繕業者など、所有物件に関連する業者が登録した情報を閲覧することができる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居者が退去した後も情報の共有を図るために、退去した入居者に関連する情報を表示してもよい。次に、家主情報ボタン４１０９を選択操作することで、家主の情報を登録し、当該家主以外のシステム利用者が閲覧可能にしておくことで、情報交換を円滑にすることができる。具体的には、対応できない時間帯や曜日、緊急時の連絡先を登録しておくことで、建物管理サーバ１０を介しての問合せに対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅滞に基づくトラブル等を抑制することができる。
【０１１６】
次に、掲示板ボタン４１１０を選択操作することで、集合住宅一覧カラム（図示しない）が表示される。集合住宅一覧カラムは、当該家主が所有する集合住宅情報が一覧表示され、集合住宅情報に対して掲示板ボタンが配置されており、選択した集合住宅に入居する全入居者が閲覧する掲示板を家主も閲覧可能となり、情報入力フォームに入力して、追加依頼ボタンを選択操作することで、掲示板に表示する情報の追加依頼を管理会社に対して登録することができる。掲示板情報を共有する区分は、上記した集合住宅別区分に限られるものではなく、地域別掲示板や棟別掲示板を設けて、地域行事の案内は地域別掲示板に表示し、引越作業の案内は棟別掲示板に表示することで、個人情報が無用に拡散されることを抑制できる。また、家主が直接、各賃貸物件の掲示板情報を更新する構成としてもよい。さらに、管理物件毎ではなく、管理物件における入居者に対して直接連絡や、入居者個人への掲示板を更新するように構成してもよい。
【０１１７】
図２８は、図２７に示す入居者連携ページ４１００に配置された建物管理ボタン４１０１を操作した場合に表示される表示画面（建物管理ページ４２００）を例示した図である。
【０１１８】
この建物管理ページでは、顧客連携システム１００が制御して各モードボタンに対応するシステムに移行させて、選択された処理が対応するシステムで処理されるように構成されている。具体的には、顧客連携システムによる修繕依頼の登録や修繕履歴等の確認、各種問い合わせや、見積管理システム２００による見積に対する承認、却下等の処理や、作業管理システム４００による修繕作業等の工程の確認、完了報告書の確認や、入出金管理システム５００による入出金の処理が実行可能に構成されている。
【０１１９】
建物管理ページ４２００（図２８参照）には、入居者連携ボタン４２０１とログアウトボタン４２０２とが上部に並列して配置されており、その下方にモードボタン４２０３〜４２０９が配置され、その下方にマルチカウンタカラム４２１０が配置され、その下方に新着情報一覧カラム４２１１が配置されている。
【０１２０】
入居者連携ボタン４２０１を選択操作することで、図２７に示す入居者連携ページ４１００が表示される。ログアウトボタン４２０２を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。
【０１２１】
マルチカウンタカラム４２１０には、当該家主が所有する物件に対して登録された修繕依頼の件数と、修繕作業における見積書の承認依頼件数と、発注済作業の工程変更依頼の件数と、修繕作業の完了報告書の件数と、その他の新たに作成された契約書類の件数と、未処理の問合せ件数と、が表示されるように構成される。なお、これに限られるものではなく、見積管理システム２００および作業管理システム４００で処理される各種情報の件数を、表示するように変更できるように構成してもよい。また、家主自身が家主情報ボタン４１０９を選択操作した場合に実行される家主情報モードでマルチカウンタカラム４２１０に表示させる情報を選択設定することができるように構成してもよい。
【０１２２】
次に、各モードボタン４２０３〜４２０９について説明する。修繕依頼ボタン４２０３を選択操作することで、修繕依頼モード画面（図示しない）が表示される。修繕依頼モード画面には、新規登録ボタンと修繕依頼物件一覧カラムとが配置されており、新規登録ボタンを選択操作することで修繕依頼カラム（図示しない）が表示され、破損箇所と作業希望日と修繕依頼内容とを入力し、破損した箇所の画像データを転送し、依頼ボタンを選択操作することで、修繕依頼を管理会社に対して登録（送信）できるように構成されている。また、修繕依頼物件一覧カラムには、所有物件の入居者が図２５に示す修繕モードカラム３１３４から送信された修繕依頼の概略情報が一覧表示され、修繕依頼の概略情報に対して見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、修繕依頼内容カラム（図示しない）が表示される。この修繕依頼内容カラムには、入居者が送信した修善依頼内容と、当該物件の概略情報と、当該物件の修繕履歴一覧とが表示される。これにより、入居者が管理会社に対して修繕依頼を実行したことが家主も確認することができ、所有している物件の現状を早期に知ることができる。
【０１２３】
見積承認依頼ボタン４２０４を選択操作することで、見積承認依頼カラム（図示しない）が表示される。見積承認依頼カラムには、入居者が送信した修善依頼内容と、当該物件の概略情報と、当該見積書の内訳情報とが表示され、承認ボタンを選択操作することで、管理会社に対して見積書の承認を送信できるものである。また、見積書に対して一部条件を変更したり、工程の変更等を希望する場合には、承認条件ボタンを選択操作することで承認条件入力フォームが表示され、家主自身が希望する承認条件を入力し、登録ボタンを選択操作することで、管理会社に対して見積書の承認条件が登録（送信）できる。また、見積書に対して修繕を同意できない内容である場合には、却下ボタンを選択操作することで却下理由入力フォームが表示され、家主自身が却下理由を入力し、登録ボタンを選択操作することで、管理会社に対して見積書の却下理由を登録（送信）できる。このように構成することで、見積書を確認した後に、容易な操作で承認や却下の連絡を直接管理会社に対して行なうことができ、効率よく所有物件の管理を行なうことができる。
【０１２４】
次に、工程管理ボタン４２０５を選択操作することで、工程管理モード画面（図示しない）が表示される。この工程管理モードでは、修繕を実行している所有物件に対する修繕作業の進捗管理を行なうことができる。工程管理モード画面には、工程表一覧カラム（図示しない）が配置されており、工程表一覧カラムには、管理会社から送信された工程表の修繕内容の概略情報が一覧表示され、修繕内容の概略情報に対して見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図１８に示す工程管理表カラムと同様の工程管理表カラムが表示される。工程管理表カラムに配置された登録・変更ボタンを選択操作し、実施予定を示す図形を選択操作することにより移動させた後に、管理会社変更依頼ボタンを選択操作することで、管理会社に対して変更依頼が送信される。また、管理会社から変更依頼が送信されている場合は、承認・反映ボタンが操作可能状態（アクティブ）になり、選択操作することで、変更依頼を承認し、変更依頼内容を実施予定として反映することができ、管理会社と家主との間で変更依頼の送受信ができる。
【０１２５】
次に、完了報告ボタン４２０６を選択操作することで、完了報告書モード画面（図示しない）が表示される。完了報告書モード画面に配置される完了報告書一覧カラムには、修繕業者が登録した完了報告書のうち、当該家主が所有する物件の完了報告書（図３１参照）の概略情報が一覧表示され、閲覧したい完了報告書の概略情報を選択することで、完了報告書カラムが表示される。完了報告書カラムに配置された確認ボタンを選択操作することで、完了報告書カラムに表示された請求額が、出金管理表（図示しない）に反映される。出金管理表は、支払いボタン４２０７を選択操作することで表示されるものであり、インターネットバンキングを使用した出金処理が実行できる。
【０１２６】
次に、修繕履歴ボタン４２０８を選択操作することで、修繕履歴モード画面（図示しない）が表示される。修繕履歴モード画面に配置される修繕済物件一覧カラムには、修繕作業を実施した所有物件の概略情報が一覧表示され、閲覧したい物件の概略情報を選択することで、修繕履歴カラムが表示されるものである。
【０１２７】
次に、問合せボタン４２０９を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、所有物件の入居者と管理会社または家主との賃貸契約締結を仲介した仲介業者や修繕業者など、所有物件に関連する業者が登録した情報を閲覧可能となる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居者が退去した後も情報の共有を図るために、退去した入居者に関連する情報を表示してもよい。
【０１２８】
以下に、図２９〜図３１を参照して、修繕業者の端末の表示部に表示される修繕業者専用の修繕業者ページ５０を介して実行可能な処理の詳細について説明する。図２９は、修繕の端末から建物管理サーバ１０の利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、ログイン後に表示される表示画面とを例示した図である。図２９の修繕業者用ページ５０００に配置されたＩＤ入力フォーム５００１とＰＡＳＳ入力フォーム５００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン５００３を選択操作することによって修繕業者のアクセス権限で建物管理サーバ１０の利用を開始することができる。修繕業者のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、顧客連携システム１００によって制御される修繕業者用ページ５１００が表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、当該修繕業者が見積依頼を受けた物件の作業内容に関する情報を閲覧することができ、修繕作業の見積書の登録を行うことが可能となる。併せて、当該修繕業者の業務の繁閑度合いまたはスケジュールなどを登録および更新しておくことで、管理会社が閲覧し、閑散期間に見積依頼が送信されやすくなるように図ることができる。
【０１２９】
図２９に示す修繕業者用ページ５１００には、上部右端にログアウトボタン５１０１配置されており、その下方にモードボタン５１０２〜５１０８が配置され、その下方にはマルチカウンタカラム５１０９が配置され、その下方には新着情報一覧カラム５１１０が配置されている。
【０１３０】
ログアウトボタン５１０１を選択操作することで、建物管理サーバ１０の利用を終了することができる。次にマルチカウンタカラム５１０９には、管理会社によって登録された新着の見積依頼件数と、新着の発注件数、管理会社または修繕費用負担者が登録した工程変更依頼件数と、完了済み作業の完了報告未処理件数と、修繕費用の新着入金件数と、未処理の問合せ件数と、が表示される。なお、これに限られるものではなく、見積管理システム２００と、受発注管理システム３００と、作業管理システム４００と、入出金管理システム５００とにおいて処理される各種作業情報の件数を、表示するようにしてもよい。また、修繕業者自身が業者情報ボタン５１０８を選択操作した場合に実行される業者情報モードでマルチカウンタカラム５１０９に表示させる情報を選択設定することができるように構成してもよい。
【０１３１】
新着情報一覧カラム５１１０には、各システムで発生した処理について、発生順に処理内容が表示される。新着情報一覧カラム５１１０に配置された新着情報フォーム５１１１に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで、モードが選択され、起動される。先述のマルチカウンタカラム５１０９および新着情報一覧カラム５１１０に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くするものである。例えば、新着入金の件数が１件以上表示されている場合には、入金モードを選択し、入金情報を取り込むことで、管理会社に対して領収書を発行することができる。
【０１３２】
次に、管理会社が見積依頼を登録した場合に、修繕業者がその見積依頼を確認して、見積書を作成し、登録する場合の処理について説明する。見積依頼が登録されている場合には、新着情報一覧カラム５１１０にその情報が表示される。見積依頼の内容を確認する場合には、新着情報一覧カラム５１１０に表示されている見積依頼の文字をクリック等の操作をするか、見積作成・登録ボタン５１０２を選択操作することで見積依頼の内容を確認することができる。修繕業者用ページ５１００（図２９参照）に配置される見積作成・登録ボタン５１０２を操作した場合に、検索表示が可能な依頼中物件一覧カラム（図示しない）が表示される。依頼中物件一覧カラムには、管理会社が登録した見積依頼の概略情報が一覧表示され、見積依頼の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図３０に示す見積詳細内訳カラムが表示される（新着情報一覧カラム５１１１における見積依頼に関する文字をクリックした場合にも表示される）。図３０を参照して、見る・詳細ボタンを操作した場合に表示される見積詳細内訳カラム５１１４について説明する。見積詳細内訳カラム５１１４は、管理会社が作業登録・見積依頼カラム（図９参照）から登録した情報が概略情報フォームエリア５１１５と、現状写真登録ドロップエリア５１２２とに表示されている。見積内訳入力エリア５１１６に見積内訳情報を入力することにより入力した見積額が算出表示され、管理会社が決定した費用負担割合とから算出される費用負担額が費用負担割合フォームエリア５１２３に表示される。さらに、作業可能日入力フォーム５１１９と施工実績入力フォーム５１２０とに、作業可能日と施工実績の有無を入力し、登録ボタン５１２４を選択操作することで、管理会社に対して見積書を登録することができる。
【０１３３】
このように、見積書の登録処理を実行することで、先述した管理会社ページにおける新着情報一覧カラム２１１１に新たに見積書が登録したことが反映されて表示されるように設定され、その表示文字をクリック操作するか、見積承認依頼ボタン２２０５を選択操作して、見積承認依頼モード（図１０参照）に表示される見積物件中カラム２２３９に表示される該当する管理物件における見積一覧ボタン２２４１を選択操作することで、登録された見積書の内容を確認することができるように設定される。これにより、管理会社と修繕業者との連携作業を容易にすることができ、効率良く修繕に必要な処理を行なうことができる。
【０１３４】
一方、辞退ボタン５１２５を操作した場合には、辞退理由入力フォームが表示され、辞退理由を入力して登録ボタン５１２４を選択操作することで、管理会社に対して辞退理由が登録される。この辞退理由については、見積書の確認と同様に管理会社ページの新着情報一覧カラム２１１１に反映され、見積一覧カラム２２４６からも確認することができるように構成されている。なお、見積詳細内訳カラムにおいて入力できる情報は上記した情報に限られるものではなく、施工実績として完了報告書Ｎｏを複数個入力できるように、施工実績入力フォームを配置してもよい。
【０１３５】
次に、修繕作業が完了した場合に完了報告書を作成して、管理会社に対して閲覧可能に登録する処理について説明する。修繕業者用ページ５１００（図２９参照）に配置される完了報告ボタン５１０５を選択操作することで、検索表示が可能な施工完了物件一覧カラム（図示しない）が表示される。施工完了物件一覧カラムには、工程管理モードにおいて、完了登録した修繕作業の概略情報が一覧表示される。修繕作業の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図３１に示す完了報告書カラムが表示される。
【０１３６】
図３１を参照して、見る・詳細ボタンを操作した場合に表示される完了報告書カラムについて説明する。完了報告書カラムは、管理会社が発注書カラム（図１４参照）から送信した情報が概略情報フォームエリア５１２７と、費用負担割合フォームエリア５１３５とに表示されるものであり、工程管理モードにおいて、完了登録した工程管理表（図１８参照）が実績表エリア５１２８に反映することができる。作業写真登録ドロップエリア５１３４に修繕作業を行なった箇所の画像データを転送することで、完了報告書に修繕作業後の画像データを登録することができる。完了報告書を作成した後に、管理会社に対して閲覧可能となるように登録する場合には、登録ボタン５１３６を選択操作することで、管理会社に対して完了報告書が登録されるものである。
【０１３７】
次に、図２９に戻って、他のモードボタンについて説明する。発注書ボタン５１０３を選択操作することで、表示される発注書カラム（図示しない）管理会社が発注書カラム（図１４参照）から送信した発注書が表示されるものであり、確認ボタンを選択操作することで、管理会社に対して注文請負書を登録することができる。この注文請負書については、管理会社ページにおける回答済見積・発注モード（図１３参照）により発注書と共に確認することができるように構成されている。
【０１３８】
工程管理ボタン５１０４を選択操作することで、工程管理モード画面（図示しない）が表示される。工程管理モード画面には、工程表一覧カラム（図示しない）が配置されており、工程表一覧カラムには、管理会社から送信された工程表の修繕内容の概略情報が一覧表示され、修繕内容の概略情報に対して見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、図１８に示す工程管理表カラムと同様の工程管理表カラムが表示される。工程管理表カラムに配置された登録・変更ボタンを操作して、実施予定を示す図形を選択操作して、移動し、管理会社変更依頼ボタンを選択操作することで、管理会社に対して変更依頼が送信される。また、管理会社から変更依頼が送信されている場合は、承認・反映ボタンが操作可能状態（アクティブ）になり、選択操作することで、変更依頼を承認し、変更依頼内容を実施予定として反映することができ、当該修繕業者と管理会社との間で変更依頼の送受信ができる。さらに、修繕業者ページの工程管理表カラムには、進捗状況登録ボタンが配置されており、作業開始時には実施中ボタンを操作し、作業完了時には実施済ボタンを操作し、作業延期決定時には未実施ボタンを選択操作することで、工程管理表に進捗状況が登録される。
【０１３９】
なお、修繕業者ページの工程管理表カラムは、携帯電話等で使用可能な修繕業者用アプリケーションソフトから建物管理サーバ１０の利用をすることができる。修繕業者用アプリケーションソフトで建物管理システムの利用を開始する場合には、ＰＣ等のインターネット上のサイトより接続して建物管理システムを利用する場合と同様の機能を利用することができる。このように構成することで、修繕業者が修繕を行なう場合には、作業員が修繕をする物件に到着した場合に、修繕業者専用アプリケーションを起動させて、修繕作業の開始を工程管理表に登録して、修繕作業の終了毎に修繕作業の内容や進捗具合を修繕業者アプリケーションから入力するようにすることで、リアルタイムで修繕作業の工程表の更新を行なうことができる。また、修繕業者においても、作業員の作業状態、勤怠状態を確認することができ、作業員（従業員）の管理も行なうことができる。なお、修繕業者専用アプリケーションを起動させることで、修繕作業開始等のボタンをトップ画面に表示して選択操作することで、ＧＰＳ等の位置認識機能により修繕物件を判別して工程表に修繕開始情報等を自動的に更新入力するように構成してもよい。このように構成することで、修繕業者の作業員の入力負荷を軽減することができる。
【０１４０】
入金ボタン５１０６を選択操作することで、入金管理表カラム（図示しない）が表示される。入金管理表カラムは、送信済み完了報告書の請求金額が反映されており、入金管理表カラムに配置される金融機関照会ボタンを選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、管理会社に対して領収書を登録することができる。
【０１４１】
問合せボタン５１０７を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、建物管理サーバ１０を管理会社権限で利用する管理会社が登録した情報を閲覧可能となる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、修繕作業中物件の入居者または家主と情報の共有を図るために、当該入居者または家主が許諾した場合には、入居者情報または家主情報を表示可能にしてもよい。
【０１４２】
次に、業者情報ボタン５１０８を選択操作することで、業者情報モード画面（図示しない）が表示され、業者情報モード画面には、概略情報登録カラムと業務状況カラムとが配置されている。概略情報登録カラムは、営業時間や営業所情報、資格保有者情報を登録しておくことで、建物管理サーバ１０を介しての問合せに対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅滞に基づくトラブル等を抑制することができる。また、業務状況カラムは、業務の繁閑度合いと業務実績とを登録することができる。業者情報モードにおいて登録した情報は、管理会社の見積管理ページ２２００の作業登録・見積依頼カラム２２２１（図９参照）において、検索可能に表示されるものであり、閑散期間に見積依頼が送信されやすくなるように図ることができる。
【０１４３】
以下に、図３２を参照して、仲介業者の端末の表示部に表示される仲介業者ページ６０を介して実行可能な処理の詳細について説明する。図３２は、仲介業者の端末から建物管理システムの利用を開始する場合に端末に表示されるログイン画面と、ログイン後に表示される表示画面とを例示した図である。図３２の仲介業者用ページ６０００に配置されたＩＤ入力フォーム６００１とＰＡＳＳ入力フォーム６００２とにそれぞれＩＤとＰＡＳＳを入力して、ログインボタン６００３を選択操作することによって仲介業者のアクセス権限で建物管理システムの利用を開始することができる。仲介業者のアクセス権限が認証され、利用を開始した場合には、仲介業者用ページ６１００が表示され、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、空室中物件、退去予定物件の概略情報と退去後修繕工程とを閲覧可能となる。併せて、閲覧会員および入居者から送信された案内依頼への対応を管理会社から委託することができる。
【０１４４】
図３２に示す仲介業者用ページ６１００には、ログアウトボタン６１０１と、モードボタン６１０２〜６１０８と、マルチカウンタカラム６１０９と、新着情報一覧カラム６１１０とが配置されている。ログアウトボタン６１０１を選択操作することで、建物管理システムの利用を終了することができる。次にマルチカウンタカラム６１０９には、管理会社と当該仲介業者との間で仲介業務の委託契約中物件の戸数と、委託契約中物件の入居戸数と、仲介費用の新着入金件数と、委託契約中物件に対して登録された新着案内希望の件数と、登録された新着退去予定の件数と、新規に登録された賃貸物件管理情報の件数と、新規登録された修繕作業工程の件数と、未処理の問合せ件数と、が表示される。なお、これに限られるものではなく、顧客連携システム１００において処理される各種作業情報の件数を、表示するように変更できる。
【０１４５】
次に、新着情報一覧カラム６１１０には、顧客連携システム１００で発生した処理に限らず全てのシステムより登録された新着情報が発生順に表示されている。新着情報一覧カラム６１１０に配置された新着情報フォーム６１１１に表示される処理内容を示す文字にはリンクが設定されており、クリックなどの選択操作を行うことで対応するモードが選択され、起動される。また、チェックボックス６１１２を選択操作することで、新着情報を削除可能で、未対応の案件のみを表示するようにできる。先述のマルチカウンタカラム６１０９および新着情報一覧カラム６１１０に表示される情報を閲覧することで、どのモードで対応するかを選択し易くなり、処理を簡略化でき、対応に漏れが生じ難くすることができる。例えば、マルチカウンタカラム６１０９に表示される新規登録された修繕作業工程の件数が１件以上表示されている場合には、工程管理モードを選択して、工程管理表を閲覧し、入居希望者を案内可能な日時を管理会社および家主に確認することができる。
【０１４６】
次に、各モードボタン６１０２〜６１０８について説明する。物件検索ボタン６１０２を選択操作することで、顧客連携システム１００により制御される物件検索モード画面（図示しない）が表示される。この物件検索モード画面には、検索表示可能な物件一覧カラムが表示される。物件一覧カラムは、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち空室物件の概略情報が一覧表示されるように構成されている。また、空室物件の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、物件詳細情報カラムが表示される。ここで表示される情報は入居者または閲覧会員の権限で建物管理サーバ１０を利用する端末からも閲覧可能（図２３、図２４参照）であり、入居者または閲覧会員からの案内依頼が登録された場合に、当該利用者が登録した希望条件に合致する物件であるかを確認できる。
【０１４７】
退去予定ボタン６１０３を選択操作することで、顧客連携システム１００によって制御される検索表示可能な退去予定物件一覧カラム（図示しない）が表示される。退去予定物件一覧カラムは、建物管理サーバ１０に保存された賃貸物件管理情報のうち、退去予定物件の概略情報が一覧表示される。また、退去予定物件の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、物件詳細情報カラムが表示される、ここで表示される情報は、管理会社が、新規物件登録カラム２１２７（図６参照）において登録した情報と併せて、現在の入居者が退去手続きカラム３１５０（図２６参照）において登録した契約終了日と引越作業日と立合希望日とが表示され、空室予定日が把握可能に表示される。また、物件詳細情報カラムには紹介許諾依頼ボタンが配置されており、紹介許諾依頼ボタンを選択操作することで、管理会社に対して、紹介許諾依頼を送信でき、入居希望者が登録した希望条件に合致する物件であった場合には、管理会社の許諾を得て、当該入居希望者に紹介できる。入居者および閲覧会員の端末からは閲覧不可能に構成することで、現在の入居者の個人情報が無用に拡散されることを抑制できる。
【０１４８】
次に、入居希望者ボタン６１０４を選択操作することで、入居希望者一覧カラム（図示しない）が表示される。入居希望者一覧カラムには、当該仲介業者が仲介業務を委託している物件に対して、案内依頼を登録している入居者または閲覧会員の概略情報が一覧表示され、並び替えおよび検索等の抽出処理が実行できる。一覧表示された入居希望者情報から、詳細情報を閲覧したい入居希望者情報を選択し、入居希望者情報カラム（図示しない）を表示可能に構成されており、入居希望者情報カラムには、入居希望者が登録してある希望条件と、案内依頼を登録した物件情報とが表示される。また、仲介業者の端末からは、家賃支払い履歴等の個人情報は閲覧不可能に構成されており、案内依頼の登録によって、入居希望者の個人情報が無用に拡散されることを抑制できる。
【０１４９】
次に、工程管理ボタン６１０５を選択操作することで、顧客連携システム１００によって制御される退去後修繕一覧カラム（図示しない）が表示される。退去後修繕一覧カラムは、退去予定物件のうち管理会社の紹介許諾が登録された物件の概略情報が一覧表示される。また、紹介許諾物件の概略情報に対して、見る・詳細ボタンが配置されており、見る・詳細ボタンを選択操作することで、工程管理表カラム（図１８参照）が表示され、修繕工程と入居希望者の予定とを調整することで、修繕作業前に案内し、入居希望者の要望に沿った修繕作業を実施することができる。
【０１５０】
次に、契約書ボタン６１０６を選択操作することで、仲介委託の契約中物件の賃貸契約書を閲覧できる。案内依頼を登録中の入居希望者は希望物件の賃貸契約書を閲覧可能に構成されており、入居希望者からの問合せ内容フォームと、当該賃貸契約書カラムと、問合せ回答フォームが配置されており、問合せ内容と賃貸契約書とを照合して閲覧して、回答することができる。
【０１５１】
次に、入金ボタン６１０６を選択操作することで、入出金管理システム５００によって制御される入金管理表カラム（図示しない）が表示される。入金管理表カラムは、仲介委託の契約中物件に入居希望者が入居し、入居手続き登録を完了した場合に、賃貸契約書の請求金額が反映され、管理会社と入居者に対して、請求書が発行される。また、入金管理表カラムに配置される金融機関照会ボタンを選択操作することで、インターネットバンキング等から入金情報を取り込み、照合され、入金が確認された場合には、入金をした相手に対して領収書を登録できる。
【０１５２】
問合せボタン６１０７を選択操作することで、関連業者カラム（図示しない）が表示され、仲介委託の契約中物件の管理会社および家主が登録した情報を閲覧できる。また、関連業者カラムに配置される問合せフォームを介して、意思の疎通を図ることができる。ここで表示される関連業者情報は、上記した業者に限られるものではなく、入居希望者が入居した後も情報の共有を図るために、当該入居者に関連する情報を表示してもよい。
【０１５３】
業者情報ボタン６１０８を選択操作することで、仲介業者の情報を登録しておき、当該仲介業者以外のシステム利用が閲覧可能にしておくことで、問合せ等を円滑化できる。具体的には、営業日や営業時間を登録しておくことで、問合せ等に対する回答に時間を要することが認識可能となり、対応の遅延に基づくトラブル等を抑制することができる。
【０１５４】
以下、図３３〜図３６のフローチャートを参照して、建物管理システムを利用して行われる制御処理について説明する。発生頻度の高い処理として、入居時の設備破損に対する修繕対応と、入居中に発生する設備破損に対する修繕対応と、集合住宅で発生する生活環境問題に対するクレーム対応と、家賃滞納発生時の入居者対応と、契約更新の手続きと、退去時の原状回復対応とを実行する為の処理を例に説明する。
【０１５５】
図３３は、新規入居者によって、入居前から破損していた箇所の修繕依頼が登録された場合に、建物管理システムにおける顧客連携システム１００を利用して行われる入居時修繕処理（Ｓ１００）を示すフローチャートである。この入居時修繕処理（Ｓ１００）では、まず、入居者ページにおける入居・退去モード（図２６参照）で実行される入居・退去カラム３１４４によって入居手続の登録が行なわれる（Ｓ１０１）。入居手続カラム３１４４において、登録ボタン３１４９が選択操作されると登録が完了され、Ｓ１０２の処理が実行される。Ｓ１０２の処理では、破損箇所の登録がされたかの確認が実行される（Ｓ１０２）。破損箇所の確認については、破損箇所ボックス３２５０がチェックされているかによって判別される。なお本実施形態では、破損箇所ボックス３２５０がチェックされているかによって破損箇所の有無を判別したが、破損画像が登録されたことにより判別を行なうように構成してもよい。
【０１５６】
破損箇所がないと判別された場合には（Ｓ１０２：Ｎｏ）、この処理を終了する。一方、破損箇所があると判別された場合には（Ｓ１０２：Ｙｅｓ）、管理会社ページにおける新着情報一覧カラム２１１１（図３参照）に新着情報として、修繕依頼の情報が新たに設定される処理が顧客連携システム１００によって実行される。管理会社によって、新着情報一覧カラム２１１１に表示された修繕依頼に関する文字をクリック操作するか、メニュー選択ページ（図７参照）より見積管理ボタン２００６を選択して、見積管理システム２００が制御する作業登録・見積依頼ボタン２２０４を選択操作して、作業登録・見積依頼モード（図８参照）より対応する物件の作業登録・見積管理依頼カラム２２２１（図９参照）を表示させて、作業登録や見積依頼が実行される。作業登録・見積管理依頼カラム２２２１における見積依頼ボタン２２３５が選択操作されると、選択されている修繕業者に対して見積依頼が見積管理システム２００により登録される（Ｓ１０３）。Ｓ１０３の処理において、見積依頼ボタン２２３５が選択操作されると、対応する修繕業者の修繕業者ページにおける新着情報一覧カラム５１１０（図２９参照）に見積依頼に関する情報が表示されるように顧客連携システム１００により設定される。修繕業者により新着情報一覧カラム５１１０に表示された見積依頼に関連する文字をクリック操作するか、見積作成・登録ボタン５１０２を選択操作して、対応する見積依頼に対する見積詳細内訳カラム５１１４（図３０参照）を起動させて見積書を作成し、見積詳細内訳カラム５１１４における登録ボタン５１２４を選択操作することで管理会社が作成した見積書を閲覧可能に登録される処理が見積管理システム２００により実行される（Ｓ１０４）。
【０１５７】
Ｓ１０４の処理により見積依頼を登録した各修繕業者が見積書を登録すると、管理会社は、管理会社ページにおける見積一覧カラム２２４６（図１１参照）を参照して、各見積書を比較した上で、条件に合う見積書に対して、家主および入居者（修繕負担割合が設定
されている場合）に対して承認依頼ボタン２２５４を選択操作することで見積管理システム２００によって承認依頼が実行される（Ｓ１０５）。Ｓ１０５の処理で見積書の承認依頼が見積管理システム２００によって設定されると、対応する家主ページにおける顧客連携システム１００によって制御される入居者連携ページ（図２７参照）の新着情報一覧カラム４１１２に承認依頼の情報が表示されるように設定される。家主は、この承認依頼の情報をクリック操作するか、建物管理ボタン４１０１を選択操作して、建物管理ページ（図２８参照）に移行して、見積承認依頼４２０４を選択操作して、対応する承認依頼を確認して承認ボタン（条件承認ボタン）または却下ボタンを選択操作することで、承認依頼に対して返答をすることができる。Ｓ１０６の処理では、見積依頼に対して承認がされたかが見積管理システム２００によって判別される（Ｓ１０６）。
【０１５８】
Ｓ１０６の処理において、見積依頼に対して承認されない、即ち、却下された場合には（Ｓ１０６：Ｎｏ）、Ｓ１０５の処理に戻って、再び見積書の再選定および承認依頼の処理が実行され、Ｓ１０６の処理が実行される。一方、Ｓ１０６の処理において、見積依頼に対して承認ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ１０６：Ｙｅｓ）、Ｓ１０７の処理が実行される。家主、入居者によって承認がされると、顧客連携システム１００によって管理会社ページにおける顧客連携ページ（図３参照）の新着情報一覧カラム２１１１に承認されたことを示す情報が表示される。管理会社は、新着情報一覧カラム２１１１に表示された承認に関する文字をクリック操作するか、受発注管理システム３００によって制御される発注書詳細カラム２３００において発注ボタン２３１０が選択操作されることにより受発注管理システム３００により修繕業者に対して発注書が登録される処理が実行される（Ｓ１０７）。
【０１５９】
Ｓ１０７の処理において、発注書が登録されると顧客連携システム１００により制御される入居者用ページ（図２２参照）における新着情報一覧カラム３１１８においても修繕作業の登録を示す情報が表示される。入居者において新着情報一覧カラム３１１８に表示されている修繕作業の登録を示す文字がクリック操作されるか、修繕モード（図２５参照）によって工程表の確認等の処理が実行される（Ｓ１０８）。
【０１６０】
また、修繕業者用ページ（図２９参照）における新着情報一覧カラム５１１０に発注書が登録されたことを示す情報が表示されるように設定される。ここで、新着情報一覧カラム５１１０に表示された発注書を示す文字がクリック操作されるか、発注書ボタン５１０３が選択操作された場合に表示される発注書カラムにより登録された発注書の内容を確認することができる。修繕業者による修繕作業が実行され、工程表に進捗が入力されることにより作業管理システム４００により工程表の更新処理が実行される。修繕作業が終了した場合には、入居者用ページにおける作業管理システム４００によって制御される修繕ページ（図２５参照）によって修繕箇所の修復状態を登録されている画像等によって入居者が確認することができる。確認した上で入居者が満足して、修繕内容を承認するための承認ボタン３１４０が選択操作されたかが作業管理システム４００によって判別される（Ｓ１１０）。入居者が修繕内容に不満があり、却下理由ボタン３１４２が選択操作されたと判別された場合には（Ｓ１１０：Ｎｏ）、管理会社用ページにおける作業管理システム４００によって制御される作業管理ページ（図１６参照）の作業工程表・進捗管理モードによって、却下理由が確認され、新たに修繕業者に対して修繕内容の指示が工程管理カラム２４２７に入力されて、修繕業者変更依頼ボタン２４２８が選択操作されることで実行される（Ｓ１１１）。その後、Ｓ１０８の処理に戻り処理が実行される。
【０１６１】
一方、Ｓ１１０の処理において、入居者が修繕内容に満足して、承認ボタン３１４０（図２５参照）が選択操作されたと判別された場合には（Ｓ１１０：Ｙｅｓ）、修繕業者用ページにおける作業管理システム４００により制御される修繕業者完了報告ページにおける完了報告書カラム５１２６に必要な情報が入力された後に、登録ボタン５１３６が選択操作されることで完了報告書が作業管理システム４００によって管理会社用ページで閲覧可能に登録される（Ｓ１１２）。
【０１６２】
管理会社用ページにおける作業管理システム４００によって制御される完了報告ボタン２４０６が選択操作されることで、登録した完了報告書を確認することができ、修繕履歴登録ボタンを選択することで修繕履歴として作業管理システム４００により登録される。Ｓ１１２の処理において完了報告書が登録されると、自動的に入出金管理システム５００により登録された完了報告書に従って管理会社宛の請求書が作成され、管理会社用ページにおいて閲覧可能に登録される（Ｓ１１４）。管理会社用ページにおける入出金管理システム５００によって制御される支払い管理・書類受理ボタン２５０５を選択操作することで登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することで修繕業者宛にインターネットバンキングを介して請求額の振り込み処理が実行される。また、請求書発行ボタンを選択操作することで、家主宛の請求書が作成され、家主用ページによって閲覧可能に登録される（Ｓ１１５）。家主用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）の入出金ボタン４２０７が選択操作されることによりＳ１１５の処理において登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することでインターネットバンキングを介して振り込み処理が入出金管理システム５００により実行される（Ｓ１１６）。その後、この処理を終了する。
【０１６３】
このように、入居者が新たな物件に入居する場合に、修繕の必要があれば、入居者、管理会社、修繕業者、家主が同一の建物管理システムを使用して、修繕の依頼や、修繕作業の発注、承認、支払い等の処理を実行することができ、効率良く処理を行い、修繕完了までの期間を短期間にすることができる。
【０１６４】
次に、図３４を参照して、入居者が入居中の物件に対して、修繕の依頼を実行するための入居中修繕処理Ｓ２００について説明する。図３４は、この入居中修繕処理Ｓ２００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１６５】
入居中修繕処理Ｓ２００では、まず、入居者用ページにおける顧客連携システム１００によって制御される修繕モード（図２５参照）によっては破損箇所の画像データが破損箇所写真登録ドロップエリア３１３８に画像データファイルのドロップ操作等の登録操作によって登録される。その後、必要事項が修繕モードカラム３１３４に入力され、依頼ボタン３１３９が選択操作されることにより、修繕依頼の処理が顧客連携システム１００によって実行される（Ｓ２０１）。修繕依頼が登録されると、管理会社用ページにおける作業登録・見積依頼モード（図８参照）によって登録された修繕依頼が閲覧することができ、修繕内容が確認されて修繕業者に対して見積依頼が見積管理システム２００の制御によって実行される（Ｓ２０２）。
【０１６６】
見積依頼が実行されると、修繕業者用ページにおける見積管理システム２００によって制御される見積作成・登録ページにおける見積詳細内訳カラム５１１４（図３０参照）により見積書の作成が行なわれ、登録ボタン５１２４が選択操作されることにより、管理会社用ページによって見積書が閲覧可能となるように登録される（Ｓ２０３）。見積書が登録されると、管理会社用ページにおける見積管理システム２００によって制御される見積一覧カラム２２４６（図１１参照）によって、登録されている見積書の一覧を確認することができ、各見積書の内容を確認した上で、条件に合う見積書を選択操作した後に、承認依頼ボタン２２５４を選択操作することで家主に見積書に対する修繕の承認を依頼する処理が見積管理システム２００により実行される（Ｓ２０４）。承認依頼が実行されると、家主用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）の見積承認依頼ボタン４２０４が選択操作されることで見積書の内容を家主が確認することができ、承認ボタン、却下ボタンの操作により、承認、却下の処理を見積管理システム２００により実行させることができる。見積書に対して、承認ボタンが家主により選択操作されたと判別された場合には（Ｓ２０５：Ｙｅｓ）、管理会社用ページにおける回答済見積・発注モード（図１３参照）の発注書ボタン２２７３が選択操作されることで受発注管理システム３００によって制御される発注書詳細カラム２３００（図１４参照）により発注書が作成され、発注ボタン２３１０が選択操作されることにより対応する修繕業者に対して発注書が登録される（Ｓ２０７）。一方、Ｓ２０５の処理において、見積書に対して却下ボタンまたは承認条件ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ２０５：Ｎｏ）、再度、見積書の選定や、見積内容の変更依頼等の処理が実行される（Ｓ２０６）。その後、Ｓ２０４の処理が実行される。
【０１６７】
Ｓ２０７の処理が実行された後には、Ｓ２０８の処理が実行される。Ｓ２０８の処理においては、入居者用ページにおける修繕モード（図２５参照）において、修繕作業における工程表の確認が実行され、作業工程に問題がなければ承認ボタン３１４０が選択操作されることにより作業管理システム４００によって承認済み処理が実行される（Ｓ２０８）。承認済み処理が実行されると、修繕業者用ページにおいて承認されたことが確認され、修繕作業の開始が工程管理モード（工程管理ボタン５１０４が操作されることにより作業管理システム４００が実行）により入力される（Ｓ２０９）。修繕作業が完了すると、修繕箇所の画像データが修繕工程管理表カラムに修繕業者により登録され、入居者用ページによって閲覧することができる。入居者用ページにおける修繕モード（図２５参照）において、修繕内容が入居者によって確認され、修繕内容に満足した場合には、承認ボタン３１４０が選択操作され、不満がある場合には、却下理由ボタン３１４２が選択操作される。
【０１６８】
入居者が承認ボタン３１４０を選択操作したと判別された場合には（Ｓ２１０：Ｙｅｓ）、Ｓ２１２の処理が実行される。一方、却下理由ボタン３１４２または承認条件ボタン３１４１が選択操作されたと判別された場合には（Ｓ２１０：Ｎｏ）、却下理由や条件内容に対応した修繕内容が管理会社用ページにより確認され、再度、修繕依頼が修繕業者によって依頼する処理が作業管理システム４００によって実行される（Ｓ２１１）。その後、Ｓ２０８の処理が実行される。
【０１６９】
修繕業者用ページにおける作業管理システム４００により制御される修繕業者完了報告ページにおける完了報告書カラム５１２６に必要な情報が入力された後に、登録ボタン５１３６が選択操作されることで完了報告書が作業管理システム４００によって管理会社用ページで閲覧可能に登録される（Ｓ２１２）。
【０１７０】
Ｓ２１３の処理では、管理会社用ページにおける作業管理システム４００により制御される完了報告モードにより登録された完了報告書が確認され、修繕履歴登録ボタンが操作されることにより作業管理システム４００により修繕履歴として登録される（Ｓ２１３）。Ｓ１１２の処理において完了報告書が登録されると、自動的に入出金管理システム５００により登録された完了報告書に従って管理会社宛の請求書が作成され、管理会社用ページにおいて閲覧可能に登録される（Ｓ２１４）。管理会社用ページにおける入出金管理システム５００によって制御される支払管理・書類受理ボタン２５０５を選択操作することで登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することで修繕業者宛にインターネットバンキングを介して請求額の振り込み処理が実行される。また、請求書発行ボタンを選択操作することで、費用負担者宛の請求書が作成され、家主用ページによって閲覧可能に登録される（Ｓ２１５）。費用負担者用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）の入出金ボタン４２０７が選択操作されることによりＳ２１５の処理において登録された請求書を確認することができ、支払いボタンを選択操作することでインターネットバンキングを介して振り込み処理が入出金管理システム５００により実行される（Ｓ２１６）。その後、この処理を終了する。
【０１７１】
次に、図３５を参照して、苦情等によるトラブル処理を実行するための生活環境問題対応処理Ｓ３００について説明する。図３５は、この生活環境問題対応処理Ｓ３００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１７２】
生活環境問題対応処理Ｓ３００では、まず、入居者用ページによって騒音等のトラブル内容が問い合わせモードによって顧客連携システム１００によって登録される（Ｓ３０１）。問い合わせ内容に登録されたトラブル内容が管理会社用ページによって確認され、入居者に対する聞き取りや、現地調査等が実行される（Ｓ３０２）。家主ページによっても、トラブル内容が確認可能に制御される（Ｓ３０３）。管理会社用ページにおける顧客連携システム１００によって制御される顧客連携ページ（図３参照）の管理会社情報モード（管理会社情報ボタン２１０９が選択操作された場合に実行）による掲示板登録設定によりトラブル処理の為の告知内容を設定登録し、配信する管理物件を設定することで、案内が配信設定される（Ｓ３０４）。
【０１７３】
家主用ページにおける入居者連携ページ（図２７参照）の掲示板モード（掲示板ボタン４１１０が選択操作された場合に実行）により案内の内容を確認できるように設定される（Ｓ３０５）。入居者用ページにおける掲示板モードにより掲示板に設定された案内の内容が確認できるように設定される（Ｓ３０６）。入居者が掲示板に案内されたことでトラブルが解消した場合には、問い合わせモードによって、トラブルが解消したことが管理会社に設定されることで、トラブルの解消を判別できる（Ｓ３０７：Ｙｅｓ）。この場合には、Ｓ３０８の処理が実行される。一方、トラブルが解消しない場合には、問い合わせモードによりトラブルが解消しないことが連絡登録されることによりトラブルが解消しないことを判別できる（Ｓ３０７：Ｎｏ）。この場合には、Ｓ３０４の処理に戻って実行される。
【０１７４】
Ｓ３０８の処理では、管理会社用ページによりトラブル内容が解消したことが問い合わせモードによって登録される（Ｓ３０８）。家主用ページによって、トラブルが解消したことを示す完了報告書が確認できるように設定される（Ｓ３０９）。その後、この処理を終了する。
【０１７５】
このように構成することで、入居物件によって騒音等のトラブルが発生した場合にも、建物管理システムを利用して入居者がトラブル対応の依頼を管理会社にし、その内容を家主も掲示板を介して認識でき、トラブルの解消に向けた案内を必要な入居者に対して掲示板を利用して行なうことができるので、トラブルの解決を早期に行なうことができる。
【０１７６】
次に、図３６を参照して、家賃の滞納等に対応するための処理が実行される家賃滞納対策処理Ｓ４００について説明する。図３６は、この家賃滞納対策処理Ｓ４００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１７７】
家賃滞納対策処理Ｓ４００では、まず、管理会社用ページにおける入出金管理システム５００が制御する入出金管理ページの入金管理表カラム２５１９（図２１参照）によって滞納者の設定が実行される（Ｓ４０１）。家賃滞納の判別は金融機関紹介ボタン２５２５が選択操作されることで入金情報が反映され、入金情報が未入力の入居者を判別するように構成されている。家賃の滞納があった入居者、滞納が発生した物件の家主のそれぞれの専用ページより滞納情報が確認できるように設定される（Ｓ４０２）。入居者用ページにおいて家賃の滞納を確認した後に、支払い予定日の連絡設定が実行される。連絡設定が実行されたと判別された場合には（Ｓ４０３：Ｙｅｓ）、管理会社用ページの入金管理表カラム２５１９に入金予定日の入力がされ、入金予定日に入金があったかを入出金管理システム５００によって判別される（Ｓ４０４）。
【０１７８】
Ｓ４０３の処理において、入金予定日までに支払いされたと判別された場合には（Ｓ４０４：Ｙｅｓ）、家主用ページにおいて、入金があったことを確認できるように設定が入出金管理システム５００により実行される（Ｓ４０５）。その後、この処理を終了する。
【０１７９】
一方、Ｓ４０３の処理により、支払い予定日の設定が入居者用ページによって行なわれない場合（Ｓ４０３：Ｎｏ）または支払い予定日の設定はされたものの、支払い予定日までに支払いが確認できなかった場合には（Ｓ４０４：Ｎｏ）、入居者用ページ、家主用ページに督促情報が設定される（Ｓ４０６）。その後、支払いの確認がされ、支払いが確認できた場合には（Ｓ４０７：Ｙｅｓ）、Ｓ４０５の処理を実行し、この処理を終了する。
【０１８０】
一方、支払いが確認できない場合には（Ｓ４０７：Ｎｏ）、再度、督促の設定が入所者ページ、家主ページに対して実行され（Ｓ４０８）、Ｓ４０７の処理が繰り返し実行される。
【０１８１】
このように、家賃の未払い等を建物管理システム上で確認して、その督促等の処理を実行することができるので、家賃の回収を効率良く行ない、家主も支払い状況を早期に認識することができる。
【０１８２】
次に、図３７を参照して、入居者が管理会社に対して、入居物件の契約を更新する場合に建物管理システムにより実行される制御処理である契約更新依頼対応処理Ｓ５００について説明する。図３７は、この契約更新依頼対応処理Ｓ５００の制御処理の内容を示したフローチャートである。
【０１８３】
契約更新依頼対応処理Ｓ５００では、まず、管理会社が管理会社用ページの顧客連携ページ（図３参照）における入居者ボタン２１０６を選択操作することで顧客連携システム１００により制御される入居者モードより契約更新の時期が近づいている（例えば、３ヶ月前）入居者の情報を検索し、その検索した入居者を選択処理した後に、更新案内ボタンを選択操作することで、顧客連携システム１００により契約更新の案内が対象の入居者の入居者用ページで閲覧可能となるように設定される（Ｓ５０１）。
【０１８４】
入居者が入居者用ページによって、契約更新の案内を確認して、更新案内ページに配置されている更新ボタンを選択操作することで、管理会社ページに契約更新の通知が閲覧可能となるように顧客連携システム１００により設定される（Ｓ５０２）。なお、この場合に、入居者が契約を更新しない場合には、契約案内ページに配置されている退去ボタンを選択操作することで退去の通知が管理会社に設定される。管理会社によって、契約更新の通知が顧客連携ページで確認されると、その契約更新通知ページに配置されている入居者モードにおける請求書発行ボタンが選択操作されることにより、契約更新する入居者の入居者用ページで請求書が閲覧可能となるように設定される。なお、契約更新に際して、費用が発生しない場合には、この処理は実行されることなく次の処理が実行される。
【０１８５】
入居者用ページの請求書・領収書モード（請求書・領収書ボタン３１０６を選択操作することで実行）によって管理会社より通知された請求書を確認することができ、請求書
の表示ページに配置されている支払いボタンを選択操作することで、入出金管理システム５００によりインターネットバンキング等を起動させて支払い処理が実行される（Ｓ５０４）。管理会社ページにおける入出金管理ページ（図１９参照）の入金管理・書類発行モード（入金管理・書類発行ボタン２５０４が選択操作された場合に実行）により入金が確認でき、領収書ボタン（図示せず）を選択操作することで、入出金管理システム５００によって領収書が発行されて、入居者ページによって確認可能となるように設定される。さらに、契約の更新が完了する処理と契約書類の発行処理が顧客連携システム１００により実行され、入居者ページにて確認可能となるように設定される（Ｓ５０５）。Ｓ５０５の処理で顧客連携システム１００によって、更新契約の完了が設定されると、家主ページにおいて、契約の更新が確認可能となるように設定され、入居者情報についても更新されて設定される（Ｓ５０６）。
【０１８６】
このように、契約の更新についても、管理会社より建物管理システムを利用して入居者に通知すると、その通知が入居者のＰＣや携帯端末から建物管理システムを利用して確認することができ、契約更新の手続を効率よく行なうことができる。なお、契約更新の案内については、カレンダー機能によって、予め設定されている期限（例えば、契約更新期限３ヶ月前（管理会社モード（管理会社情報ボタン２１０９を選択操作した場合に実行）によって期限設定可能））となった場合に、顧客連携システム１００の制御によって管理会社が操作することなく自動的に対象の入居者に更新の案内が設定されるように構成してもよい。
【０１８７】
次に、図３８を参照して、入居者が退去する場合における原状回復の処理を実行するための退去時原状回復処理Ｓ６００について説明する。図３８は、この退去時原状回復処理Ｓ６００の制御内容を示したフローチャートである。
【０１８８】
退去時原状回復処理Ｓ６００では、まず、入居者ページによって、顧客連携システム１００により制御される入居・退去モード（図２６参照）より退去に関する必要事項が入力され、退去依頼ボタン３１５６が選択操作されることにより、顧客連携システム１００により管理会社ページおよび家主ページに対して退去依頼の通知が設定される（Ｓ６０１）。管理会社ページおよび家主ページによって、退去内容が確認され（Ｓ６０２）、管理会社ページでは、立ち会い日の連絡が通知設定される。また、立ち会い後には、見積管理システム２００によって制御される管理会社用ページにおける作業登録・見積依頼カラム２２２１（図９参照）に修繕内容で決定された費用負担割合が入力され、作業内容の入力がされ、見積依頼ボタン２２３５が選択操作されることで見積依頼が実行されることにより、修繕業者に対して見積依頼が設定される（Ｓ６０３）。
【０１８９】
見積管理システム２００によって制御される修繕業者ページにおける見積詳細内訳カラム５１１４（図３０参照）に見積内容が修繕業者によって入力され、登録ボタン５１２４が選択操作されることで、見積書が見積管理システム２００によって作成され、管理会社用ページで閲覧可能に設定される（Ｓ６０４）。管理会社用ページにおける見積一覧カラム２２４６により修繕業者ページより登録されている見積の一覧と、見積内容が確認され、条件に合う見積が決定されて、承認依頼ボタン２２５４が選択操作されることで、見積管理システム２００によって、家主ページおよび入居者ページによって、見積内容が閲覧可能となるように設定される（Ｓ６０５）。Ｓ６０５の処理により設定された見積内容が家主ページの建物管理ページ（図２８参照）における見積承認依頼モード（見積承認依頼ボタン４２０４が選択操作された場合に実行）により確認され、内容に不満が無い場合には、承認ボタンが選択操作されて、管理会社用ページに承認されたことが見積管理システム２００によって設定される。また、入居者用ページにおいても見積が閲覧され、見積内容に不満がなければ、承認ボタンが選択操作されることで、見積管理システム２００によって、管理会社用ページに承認されたことが設定される。また、家主または入居者が却下ボタンまたは承認条件ボタンを選択操作した場合にもそのことが見積管理システム２００によって通知設定される。
【０１９０】
家主・入居者が承認したかが判別され、承認された場合には（Ｓ６０６：Ｙｅｓ）、Ｓ６０８の処理が実行される。一方、却下または承認条件された場合には（Ｓ６０６：Ｎｏ）、管理会社用ページによって再度見積内容の再検討が実行されて、再度、変更された見積書または内容が修正された見積書が選択されて再承認ボタン２２７２（図１３参照）が選択操作される（Ｓ６０７，Ｓ６０５）。
【０１９１】
Ｓ６０９の処理では、管理会社用ページの見積管理ページ（図１３参照）によって、見積の承認が確認されて、発注書ボタン２２７３が選択操作されて受発注管理システム３００により発注書の作成がされ、発注書詳細カラム２３００（図１４参照）に必要事項が入力された後に発注ボタン２３１０が選択操作されて修繕業者用ページで発注書が確認可能となるように受発注管理システム３００によって設定される（Ｓ６０８）。修繕業者用ページによって、発注書が確認されると修繕作業が開始され、工程管理モード（工程管理ボタン５１０４が選択操作されることで実行）によって工程入力が実行されることで、作業管理システム４００によって管理会社用ページ、家主用ページ、入居者用ページで進捗内容が確認できるように設定が実行される（Ｓ６０９）。
【０１９２】
修繕が完了されると、管理会社用ページによって、工程表に登録された修繕後の画像データにより修繕後の状態（原状回復の状態）が確認され、修繕内容に不満があり、却下ボタンまたは承認条件ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ６１０：Ｎｏ）、管理会社用ページによって、却下理由、承認の条件を踏まえた修繕内容が修繕工程管理表カラム２４２７（図１８参照）に入力され、修繕業者変更依頼ボタン２４２８が選択操作されることで、修繕内容が修繕業者用ページで閲覧可能に作業管理システム４００によって設定され（Ｓ６１１）、Ｓ６０９の処理に戻って処理が実行される。
【０１９３】
一方、修繕内容に問題がなく承認ボタンが選択操作されたと判別された場合には（Ｓ６１０：Ｙｅｓ）、修繕業者用ページの完了報告書カラム５１２６（図３１参照）において完了報告書が入力されて、登録ボタン５１３６が選択操作されることで、完了報告書が作業管理システム４００によって完了報告書が作成されて、管理会社用ページで閲覧可能に設定され、施工費用の請求書も作成されて、管理会社用ページで閲覧可能に設定される（Ｓ６１２）。
【０１９４】
管理会社用ページの入出金管理表カラム２５１９（図２１参照）によって、家主、入居者に対しての請求書が請求書類発行ボタン２５２４を選択操作することで作成され、家主用ページ、入居者用ページでそれぞれの請求書を閲覧可能となるように入出金管理システム５００によって設定される（Ｓ６１３）。家主用ページにおける建物管理ページ（図２８参照）によって設定された請求書が確認され、入出金モード（入出金ボタン４２０７が選択操作されることで実行）で支払ボタンが選択操作されることで、入出金管理システム５００によりインターネットバンキングが起動され、支払いの処理が実行される。また、入居者用ページでにおける請求書・領収書モードにおいても請求書が確認され、支払ボタンが選択操作されることにより入出金管理システム５００によりインターネットバンキングが起動されて支払いが実行される（Ｓ６１４）。管理会社用ページにおける入出金管理ページ（図２０参照）の支払管理・書類受理モード（支払管理・書類受理ボタン２５０５）によって対応する請求書のページに配置された支払ボタンが選択操作されることで、入出金管理システム５００によりインターネットバンキングが起動されて支払い（振り込み）が実行され、完了報告が家主用ページで閲覧可能となるように設定される（Ｓ６１５）。Ｓ６１５の処理が実行されると、顧客連携システム１００によって、家主用ページ、入居者用ページで退去手続の完了が閲覧可能に設定される（Ｓ６１６）。
【０１９５】
これにより、入居者が退去する場合にも、建物管理システムを利用して、修繕の連絡や手配、費用の支払いの手続を行なうことができ、退去時の手続を短期間で行なうことができる。
【０１９６】
なお、制御処理の説明では、通知等が設定されると、その通知に対応したページだけでなく新着情報としても新着情報一覧カラムに表示されるので、そのリンクによりそれぞれ確認や処理を実行するように構成してもよい。
【０１９７】
なお、ログインページは、各使用者の種別（家主、管理会社、入居者、修繕業者等）で個別のページとしたが、それに限らず、ログインページは使用者に限らず共通でＩＤにより種別が識別され、ログイン後にそれぞれの専用ページが表示されるように構成してもよい。さらに、入居者や修繕業者等の携帯端末のアプリケーションでは、初期設定でログインＩＤとパスワードの登録設定をすることで、携帯端末自体のログイン機能（指紋認証やパスワード等）を利用することでアプリケーションを起動させることで自動的にログインさせるように構成してもよい。さらに、修繕業者用のアプリケーションでは、携帯端末のＧＰＳ機能を利用して、修繕作業の開始ボタン（アプリケーション内）を現地で選択操作するのみで、物件名等を入力しなくともＧＰＳの現在地情報から自動的に物件が判別されて工程表等に反映されるように構成してもよい。
【０１９８】
また、新着情報一覧カラムに表示されている情報は利用者が選択をして削除することで削除される構成としたがそれに限らず、新着情報一覧カラムに表示された内容がクリック操作されたり、新着情報一覧カラムに表示された内容に対応する処理（例えば、請求書に対する支払い処理等）が実行されることで自動的に削除されるように構成してもよい。
【０１９９】
また、携帯端末のアプリケーションは、建物管理システムで共通のアプリケーションとして、全ての利用者が使用できるように構成してもよい。
【符号の説明】
【０２００】
１００                        顧客連携システム