(57)【要約】      （修正有）【課題】金融機関が不動産を評価する際に、有効担保を常に積算評価と収益評価の両方で算出することにより、多角的な視点から融資条件を設定する複数評価担保余力計算装置、複数評価担保余力計算方法および複数評価担保余力計算プログラムを提供する。【解決手段】金融機関が不動産担保で融資する際に、常に複数の評価手法で取分計算を行う複数評価担保余力計算装置１００であって、制御部１０２は、準拠物件比較評価あるいは路線価評価を用いた土地評価と、建物の再調達価格と法定耐用年数および経過年数を用いた建物評価とを合算した積算評価額を算出する積算評価算出部１０２ａと、不動産収入から不動産支出を差し引いた返済比率に基づいて対象不動産の収益性を評価する収益還元評価額を算出する収益還元評価算出部１０２ｂと、算出された積算評価額と収益還元評価額とを用いて評価種別毎の取分結果を算出する取分結果算出部１０２ｃとを備えている。【選択図】図１
2019067011.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
制御部を備え、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、常に複数の評価手法で取分計算を行う複数評価担保余力計算装置であって、
前記制御部は、
準拠物件比較評価あるいは路線価評価を用いた土地評価と、建物の再調達価格と法定耐用年数および経過年数を用いた建物評価とを合算して対象不動産の資産価値を評価する積算評価額を算出する積算評価算出手段と、
不動産収入から不動産支出を差し引いた返済比率に基づいて対象不動産の収益性を評価する収益還元評価額を算出する収益還元評価算出手段と、
算出された前記積算評価額と前記収益還元評価額とを用いてそれぞれの評価種別毎に取分結果を算出する取分結果算出手段と、
を備えていることを、
特徴とする複数評価担保余力計算装置。
【請求項２】
前記制御部は、
前記取分結果算出手段で算出された複数の取分結果を比較して確認できる複数結果確認データ出力手段
を更に備えていることを、
特徴とする請求項１に記載の複数評価担保余力計算装置。
【請求項３】
制御部を備え、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、常に複数の評価手法で取分計算を行う複数評価担保余力計算装置で実行される複数評価担保余力計算方法であって、
前記制御部で実行される、
準拠物件比較評価あるいは路線価評価を用いた土地評価と、建物の再調達価格と法定耐用年数および経過年数を用いた建物評価とを合算して対象不動産の資産価値を評価する積算評価額を算出する積算評価算出ステップと、
不動産収入から不動産支出を差し引いた返済比率に基づいて対象不動産の収益性を評価する収益還元評価額を算出する収益還元評価算出ステップと、
算出された前記積算評価額と前記収益還元評価額とを用いてそれぞれの評価種別毎に取分結果を算出する取分結果算出ステップと、
を含むことを、
特徴とする複数評価担保余力計算方法。
【請求項４】
制御部を備え、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、常に複数の評価手法で取分計算を行う複数評価担保余力計算装置で実行させるための複数評価担保余力計算プログラムであって、
前記制御部で実行させるための、
準拠物件比較評価あるいは路線価評価を用いた土地評価と、建物の再調達価格と法定耐用年数および経過年数を用いた建物評価とを合算して対象不動産の資産価値を評価する積算評価額を算出する積算評価算出ステップと、
不動産収入から不動産支出を差し引いた返済比率に基づいて対象不動産の収益性を評価する収益還元評価額を算出する収益還元評価算出ステップと、
算出された前記積算評価額と前記収益還元評価額とを用いてそれぞれの評価種別毎に取分結果を算出する取分結果算出ステップと、
を含むことを、
特徴とする複数評価担保余力計算プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、複数評価担保余力計算装置、複数評価担保余力計算方法および複数評価担保余力計算プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来の金融機関が不動産を担保として融資を行う際は、対象不動産の総合的な担保価値を把握して、担保余力計算を行い、計算結果に見合った融資を行っている。例えば、特許文献１では、賃貸不動産の収益を評価する場合に主に収益評価が用いられているが、状況に応じて積算評価額を加味して算出することが開示されている。特に、特許文献１における積算評価の取り扱いは、入力すべき物件情報の一つであって（段落００３９）、公租公課を算出するにあたって固定資産評価額の算定基準としてのみ積算評価額を用いている（段落００４７）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１５−１９１６４８号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、このような特許文献１にあっては、主に収益評価を用いて不動産の担保余力計算を行っているように、複数の評価方法があっても何れか一つの不動産評価結果から取分計算を行っていたため、複数の不動産評価結果毎の取分計算結果を相互に比較することはできなかった。敢えて複数の不動産評価結果毎の取分計算結果を比較しようとすると、不動産評価方法毎の取分結果を都度得る必要があり、非常に手間がかかるという問題があった。
【０００５】
本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、金融機関における不動産評価を行う際に、有効担保を常に積算評価と収益評価の両方の目線で算出することにより、不動産評価結果毎の取分計算結果が容易に比較可能となり、金融機関が多角的な視点から融資条件を設定することができる複数評価担保余力計算装置、複数評価担保余力計算方法および複数評価担保余力計算プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る複数評価担保余力計算装置は、制御部を備え、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、常に複数の評価手法で取分計算を行う複数評価担保余力計算装置であって、前記制御部は、準拠物件比較評価あるいは路線価評価を用いた土地評価と、建物の再調達価格と法定耐用年数および経過年数を用いた建物評価とを合算して対象不動産の資産価値を評価する積算評価額を算出する積算評価算出手段と、不動産収入から不動産支出を差し引いた返済比率に基づいて対象不動産の収益性を評価する収益還元評価額を算出する収益還元評価算出手段と、算出された前記積算評価額と前記収益還元評価額とを用いてそれぞれの評価種別毎に取分結果を算出する取分結果算出手段と、を備えていることを、特徴とする。
【０００７】
また、本発明に係る複数評価担保余力計算装置は、前記制御部は、前記取分結果算出手段で算出された複数の取分結果を比較して確認できる複数結果確認データ出力手段を更に備えていることを、特徴とする。
【０００８】
また、本発明に係る複数評価担保余力計算方法は、制御部を備え、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、常に複数の評価手法で取分計算を行う複数評価担保余力計算装置で実行される複数評価担保余力計算方法であって、前記制御部で実行される、準拠物件比較評価あるいは路線価評価を用いた土地評価と、建物の再調達価格と法定耐用年数および経過年数を用いた建物評価とを合算して対象不動産の資産価値を評価する積算評価額を算出する積算評価算出ステップと、不動産収入から不動産支出を差し引いた返済比率に基づいて対象不動産の収益性を評価する収益還元評価額を算出する収益還元評価算出ステップと、算出された前記積算評価額と前記収益還元評価額とを用いてそれぞれの評価種別毎に取分結果を算出する取分結果算出ステップと、を含むことを、特徴とする。
【０００９】
また、本発明に係る複数評価担保余力計算プログラムは、制御部を備え、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、常に複数の評価手法で取分計算を行う複数評価担保余力計算装置で実行させるための複数評価担保余力計算プログラムであって、前記制御部で実行させるための、準拠物件比較評価あるいは路線価評価を用いた土地評価と、建物の再調達価格と法定耐用年数および経過年数を用いた建物評価とを合算して対象不動産の資産価値を評価する積算評価額を算出する積算評価算出ステップと、不動産収入から不動産支出を差し引いた返済比率に基づいて対象不動産の収益性を評価する収益還元評価額を算出する収益還元評価算出ステップと、算出された前記積算評価額と前記収益還元評価額とを用いてそれぞれの評価種別毎に取分結果を算出する取分結果算出ステップと、を含むことを、特徴とする。
【発明の効果】
【００１０】
本発明によれば、貸倒引当金算出業務において、金融機関における不動産評価を行う際に、有効担保を常に積算評価と収益評価の両方の目線で算出することにより、不動産評価結果毎の取分計算結果が容易に比較可能となり、金融機関が多角的な視点から融資条件を設定することができるという効果を奏する。
【図面の簡単な説明】
【００１１】
【図１】図１は、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置の構成の一例を示すブロック図である。
【図２】図２は、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置の処理の流れを示すフローチャートである。
【図３】図３は、比較例における不動産評価担保余力計算処理の一例を示す図である。
【図４】図４は、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置の処理の一例を示す図である。
【図５】図５は、図４の複数評価担保余力計算装置において昇順設定を行った評価方法（１）と評価方法（２）の取り分結果のデータ出力例を示す図である。
【図６】図６は、図４の複数評価担保余力計算装置において昇順一部設定を行った評価方法（１）と評価方法（２）の取り分結果のデータ出力例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１２】
本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。
【００１３】
［１．概要］
従来は、複数の手法で不動産評価を行った際に、何れか一つの不動産評価結果から取分計算を行っていたため、不動産評価結果毎の取り分計算結果を比較するには、不動産評価方法毎の取分結果を都度得る必要があった。一例としては、賃貸収益物件に対して、土地と建物そのものの価格（積算評価）と、賃貸収益価格（収益評価）とを、それぞれの取分計算として比較する場合などである。
【００１４】
そこで、本実施形態の複数評価担保余力計算装置は、複数の不動産評価結果毎に、単件もしくは複数件の配分元情報（不動産評価結果：金額）と、単件もしくは複数件の権利者情報（権利者数、債権額）と、優先順位のマトリックスとにより、権利者への自動分配結果（取分計算結果）を格納することを実現している。これにより、複数評価担保余力計算装置は、金融業者が多角的な視点から融資条件の設定が可能になることから、より適切に融資の可否判断を行うことができる。
【００１５】
［２．構成］
本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置の構成の一例について、図１を参照して説明する。図１は、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置の構成の一例を示すブロック図である。
【００１６】
複数評価担保余力計算装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、複数評価担保余力計算装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。
【００１７】
複数評価担保余力計算装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。複数評価担保余力計算装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。
【００１８】
通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線又は無線の通信回線を介して、複数評価担保余力計算装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、複数評価担保余力計算装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。
【００１９】
記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ  Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。ここで、記憶部１０６は、準拠物件比較評価テーブル１０６ａ、路線価評価テーブル１０６ｂ、原価法評価テーブル１０６ｃ、マンション評価テーブル１０６ｄ、収益還元評価テーブル１０６ｅ、団メインテーブル１０６ｆ、明細テーブル１０６ｇ、設定テーブル１０６ｈ、順位テーブル１０６ｉ、取分結果テーブル１０６ｊ、評価方法（１）テーブル１０６ｋ、評価方法（２）テーブル１０６ｍ等を備えている。
【００２０】
準拠物件比較評価テーブル１０６ａは、国土交通省が定める土地の基本価格である公示地価データと、都道府県が発表する土地の価格であり公示地価を補完する基準地価データと、金融機関独自に作成した準拠物件を元に評価を行った結果とを記憶するテーブルである。
【００２１】
路線価評価テーブル１０６ｂは、国税局・税務署で公表される公示地価の８０％程度を目安に決定される土地の価格である路線価データを元に評価を行った結果を記憶するテーブルである。
【００２２】
原価法評価テーブル１０６ｃは、構造、種類によって規定された耐用年数、再調達価格を元に建物の評価額を記憶するテーブルである。なお、貸家の場合の評価額については、借家人の借家権があるため借家権の割合を控除したものとなる。
【００２３】
マンション評価テーブル１０６ｄは、マンション事例との乖離を元に評価を行った結果を記憶するテーブルである。
【００２４】
収益還元評価テーブル１０６ｅは、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の収益価格を求めた収益評価額を記憶するテーブルである。
【００２５】
団メインテーブル１０６ｆは、不動産評価を行う一塊の土地と建物を表す単位である「団」の評価に関するデータを記憶する主テーブルである。
【００２６】
明細テーブル１０６ｇは、登記されている不動産の最小単位である「明細」の評価に関するデータを記憶するテーブルである。なお、上記の「団」は、この「明細」の集合体である。
【００２７】
設定テーブル１０６ｈは、１融資の単位である「設定」に関するデータを記憶するテーブルである。
【００２８】
順位テーブル１０６ｉは、不動産担保の順位設定に関するデータを記憶するテーブルである。例えば、金融機関が不動産担保となる土地や建物に対して順位設定を行うことで、担保余力がどの位あるのか、の取分計算を行うことができる。
【００２９】
取分結果テーブル１０６ｊは、上記した不動産担保の評価額、担保額、設定額、および、順位に基づいて取分計算を行った取分結果データを記憶するテーブルである。
【００３０】
評価方法（１）テーブル１０６ｋは、図４に示す評価方法（１）処理４００で用いられる各テーブルの総称である。評価方法（１）処理４００内の各テーブル１０６ｋ−１〜１０６ｋ−５の詳細については、図４の動作説明の中でテーブル構成を説明する。本実施形態では、評価方法（１）処理が積算評価算出部１０２ａで行われる積算評価処理である。
【００３１】
評価方法（２）テーブル１０６ｍは、図４に示す評価方法（２）処理５００で用いられる各テーブルの総称である。評価方法（２）処理５００内の各テーブル１０６ｍ−１〜１０６ｍ−５の詳細については、図４の動作説明の中でテーブル構成を説明する。本実施形態では、評価方法（２）処理が収益還元評価算出部１０２ｂで行われる収益還元評価処理である。
【００３２】
入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。
【００３３】
制御部１０２は、複数評価担保余力計算装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。ここで、制御部１０２は、機能概念的に、積算評価算出手段としての積算評価算出部１０２ａ、収益還元評価算出手段としての収益還元評価算出部１０２ｂ、取分結果算出手段としての取分結果算出部１０２ｃ、複数結果確認データ出力手段としての複数結果確認データ出力部１０２ｄ等を備えている。
【００３４】
積算評価算出部１０２ａは、図１および図４の評価方法（１）処理４００内の１０６ｋ−１〜４に示すように、対象不動産を評価する場合にオペレータが積算評価、あるいは、収益還元評価の何れかを採用したかに関わらず、常に対象不動産に対する積算評価の情報だけを集め、積算評価額を算出し、その評価額に掛目を乗じて担保額を算出する。
【００３５】
収益還元評価算出部１０２ｂは、図１および図４の評価方法（２）処理５００内の１０６ｍ−１〜４に示すように、対象不動産を評価する場合にオペレータが積算評価、あるいは、収益還元評価の何れかを採用したかに関わらず、常に対象不動産に対する収益還元評価の情報だけを集め、収益評価額を算出し、その評価額に掛目を乗じて担保額を算出する。
【００３６】
取分結果算出部１０２ｃは、積算評価算出部１０２ａによって算出された積算評価額および担保額と、設定テーブル１０６ｈと順位テーブル１０６ｉに基づく設定額と順位とを元に取分計算を行って、積算評価時価取分を算出する（１０６ｋ−５）。また、取分結果算出部１０２ｃは、収益還元評価算出部１０２ｂによって算出された収益評価額および担保額と、設定テーブル１０６ｈと順位テーブル１０６ｉに基づく設定額と順位とを元に取分計算を行って、収益評価時価取分を算出する（１０６ｋ−６）。
【００３７】
複数結果確認データ出力部１０２ｄは、取分結果算出部１０２ｃによってそれぞれ算出された積算評価時価取分や収益評価時価取分の算出結果を比較して確認できるように出力する。例えば、１つの画面上、あるいは、１枚の用紙上で対比させるように表示、あるいは、印字出力することにより、複数の評価内容を比較検討することができる。これにより、金融機関の担当者は、対象不動産の融資条件を多角的な視点から検討して、融資の可否を判断することができる。
【００３８】
［３．具体例］
本実施形態の具体例について、図２〜図６を参照して、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置１００の処理の一例について説明する。図２は、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置の処理の流れを示すフローチャートである。図３は、比較例における不動産評価担保余力計算処理の一例を示す図である。図４は、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置の処理の一例を示す図である。図５は、図４の複数評価担保余力計算装置において昇順設定を行った評価方法（１）と評価方法（２）の取り分結果のデータ出力例を示す図である。図６は、図４の複数評価担保余力計算装置において昇順一部設定を行った評価方法（１）と評価方法（２）の取り分結果のデータ出力例を示す図である。
【００３９】
［本実施形態における処理概要］
本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置１００の特徴は、図２のフローチャートに示すように、対象不動産を評価する場合に、オペレータが積算評価、あるいは、収益還元評価の何れを採用するかに関わらず、積算評価算出部１０２ａにより対象不動産に対する積算評価の情報だけを集め、積算評価額を算出し、その評価額に掛目を乗じて担保額を算出する（ステップＳＡ−１）。
【００４０】
続いて、収益還元評価算出部１０２ｂは、対象不動産に対する収益還元評価の情報だけを集め、収益評価額を算出し、その評価額に掛目を乗じて担保額を算出する（ステップＳＡ−２）。なお、図２のフローチャートでは、積算評価算出（ステップＳＡ−１）を行ってから、収益還元評価算出（ステップＳＡ−２）を行うという順序で処理しているが、それぞれの評価が行われれば良く、図２の処理順序は逆であっても良い。
【００４１】
更に、取分結果算出部１０２ｃは、積算評価算出部１０２ａによって算出された積算評価額および担保額と、設定テーブル１０６ｈと順位テーブル１０６ｉに基づく設定額と順位とを元に取分計算を行って、積算評価時価取分を算出したり（ステップＳＡ−３）、収益還元評価算出部１０２ｂによって算出された収益評価額および担保額と、設定テーブル１０６ｈと順位テーブル１０６ｉに基づく設定額と順位とを元に取分計算を行って、収益評価時価取分を算出したりする（ステップＳＡ−３）。
【００４２】
このように、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置１００は、対象不動産に対して常に積算評価と収益評価という複数の不動産評価結果が得られ、不動産評価結果毎の取分計算結果を容易に比較することができるため、金融機関が多角的な視点から融資条件を設定することができる。
【００４３】
［比較例の処理］
これに対し、図３に示す比較例では、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、（１）対象不動産の評価を行い（不動産評価処理６００）、（２）不動産評価の明細状況と設定状況とを把握し（明細状況・設定状況の把握処理７００）、（３）取分計算を行って取分額を把握する（取分額の把握処理８００）。以下、各処理について説明する。
【００４４】
（不動産評価処理）
比較例における不動産評価処理６００では、準拠物件比較評価データを格納した準拠物件比較評価テーブル１１６ａ、路線価評価データを格納した路線価評価テーブル１１６ｂ、構造、種類によって規定された耐用年数、再調達価格を元に建物の評価額を記憶する原価法評価テーブル１１６ｃ、マンション事例との乖離を元に評価を行った結果を記憶するマンション評価テーブル１１６ｄ、収益還元評価データを格納した収益還元評価テーブル１１６ｅの各テーブルに格納された“団Ｋｅｙ”と“ｍ２単価”に基づいて、団メインテーブル１１６ｆに、対象不動産の土地と建物に対する採用ｍ２単価を格納する。ここで、“団”とは、評価を行う一塊の土地と建物を表す単位のことである。
【００４５】
（明細状況・設定状況の把握処理）
続いて、明細状況・設定状況の把握処理７００では、団メインテーブル１１６ｆで評価された土地と建物の明細データとして、不動産の評価額と、その評価額に掛目を乗じた担保額とを算出して明細テーブル１１６ｇに格納する。そして、明細テーブル１１６ｇの評価額と担保額に加え、金融機関による担保設定額データ（設定Ｋｅｙ、設定額）を格納した設定テーブル１１６ｈと、金融機関による担保設定順位データ（設定Ｋｅｙ、明細Ｋｅｙ、順位）を格納した順位テーブル１１６ｉとに基づいて次処理で取分計算が行われる。ここで、“明細”とは、登記されている最小単位であり、上記の“団”はこの“明細”の集合体である。また、“設定”とは、１融資の単位を意味している。
【００４６】
（取分額の把握処理）
取分額の把握処理８００では、上記明細状況・設定状況の把握処理７００で得られた対象不動産の評価額、担保額、設定額、および順位に基づいて取分計算を行い、その取分結果データ（設定Ｋｅｙ、評価額取分、担保額取分）を取分結果テーブル１１６ｊに格納する。ここで、“取分”とは、担保となる不動産を処分した際に入手できる金額を意味している。
【００４７】
このように、図３の比較例では、土地評価（準拠物件比較評価、路線価評価）、建物評価（原価法評価、マンション評価）、および、収益還元評価を用いて不動産評価を行う際に、複数の評価手法の中から何れか一つの不動産評価結果で取分計算を行っていたため、不動産評価結果毎の取分計算結果を比較しようとすると、不動産評価方法毎の取分結果を都度得なければならなかった。
【００４８】
［本実施形態の処理］
これに対し、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置１００において、図４に示すように、準拠物件比較評価テーブル１０６ａ、路線価評価テーブル１０６ｂ、原価法評価テーブル１０６ｃ、マンション評価テーブル１０６ｄ、収益還元評価テーブル１０６ｅ、団メインテーブル１０６ｆ、設定テーブル１０６ｈ、順位テーブル１０６ｉ、取分結果テーブル１０６ｊの構成および動作については、上記図３の比較例における準拠物件比較評価テーブル１１６ａ、路線価評価テーブル１１６ｂ、原価法評価テーブル１１６ｃ、マンション評価テーブル１１６ｄ、収益還元評価テーブル１１６ｅ、団メインテーブル１１６ｆ、設定テーブル１１６ｈ、順位テーブル１１６ｉ、取分結果テーブル１１６ｊと同じであり、重複説明を省略する。つまり、対象不動産の評価額、担保額、設定額、および順位を元に取分計算（Ａ）を行い、その取分結果データ（設定Ｋｅｙ、評価額取分、担保額取分）を取分結果テーブル１０６ｊに格納する。
【００４９】
本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置１００の特徴は、図４に示すように、上記図３の構成に、評価方法（１）処理４００と評価方法（２）処理５００を行う構成を追加した点にある。
【００５０】
（評価方法（１）処理）
評価方法（１）処理４００は、図４に示すように、対象不動産の積算評価処理に用いる複数のテーブル（評価方法（１）テーブル１０６ｋ）を含んでいる。具体的には、準拠物件比較評価テーブル１０６ａあるいは路線価評価テーブル１０６ｂを用いて対象となる土地のｍ２単価の評価データを格納する団評価方法（１）土地テーブル１０６ｋ−１と、原価法評価テーブル１０６ｃあるいはマンション評価テーブル１０６ｄを用いて対象となる建物のｍ２単価の評価データを格納する団評価方法（１）建物テーブル１０６ｋ−２とを備えている。
【００５１】
続いて、明細評価方法（１）評価額テーブル（Ｓｅｑ１）１０６ｋ−３は、団評価方法（１）土地テーブル１０６ｋ−１と団評価方法（１）建物テーブル１０６ｋ−２のｍ２単価を用いて、土地と建物のそれぞれの評価額を算出したデータを格納する。更に、明細評価方法（１）担保額テーブル（Ｓｅｑ１）１０６ｋ−４は、明細評価方法（１）評価額テーブル（Ｓｅｑ１）１０６ｋ−３で得られた土地と建物のそれぞれの評価額に、担保を評価する際の比率である掛目を乗ずることで算出された担保額データを格納する。
【００５２】
積算評価における取分計算（Ｂ）は、明細評価方法（１）評価額テーブル（Ｓｅｑ１）１０６ｋ−３の“評価額”、明細評価方法（１）担保額テーブル（Ｓｅｑ１）１０６ｋ−４の“担保額”、および、上記設定テーブル１０６ｈの“設定額”、および、上記順位テーブル１０６ｉの“順位”を元に取分計算（Ｂ）を行い、その取分結果データ（設定Ｋｅｙ、Ｓｅｑ、評価額取分、担保額取分）を評価方法（１）取分結果テーブル（Ｓｅｑ１）１０６ｋ−５に格納する。
【００５３】
（評価方法（２）処理）
評価方法（２）処理５００は、図４に示すように、対象不動産の収益還元評価処理に用いる複数のテーブル（評価方法（２）テーブル１０６ｍ）を含んでいる。具体的には、収益還元評価テーブル１０６ｅを用いて対象となる土地のｍ２単価の評価データを格納する団評価方法（２）土地テーブル１０６ｍ−１と、収益還元評価テーブル１０６ｅを用いて対象となる建物のｍ２単価の評価データを格納する団評価方法（２）建物テーブル１０６ｍ−２とを備えている。
【００５４】
続いて、明細評価方法（２）評価額テーブル（Ｓｅｑ２）１０６ｍ−３は、団評価方法（２）土地テーブル１０６ｍ−１と団評価方法（２）建物テーブル１０６ｍ−２のｍ２単価を用いて、土地と建物のそれぞれの評価額を算出したデータを格納する。更に、明細評価方法（２）担保額テーブル（Ｓｅｑ２）１０６ｍ−４は、明細評価方法（２）評価額テーブル（Ｓｅｑ２）１０６ｍ−３で得られた土地と建物のそれぞれの評価額に掛目を乗じて算出した担保額データを格納する。
【００５５】
収益還元評価における取分計算（Ｃ）は、明細評価方法（２）評価額テーブル（Ｓｅｑ２）１０６ｍ−３の“評価額”、明細評価方法（２）担保額テーブル（Ｓｅｑ２）１０６ｍ−４の“担保額”、および、上記設定テーブル１０６ｈの“設定額”、および、上記順位テーブル１０６ｉの“順位”を元に取分計算（Ｃ）を行い、その取分結果データ（設定Ｋｅｙ、Ｓｅｑ、評価額取分、担保額取分）を評価方法（２）取分結果テーブル（Ｓｅｑ２）１０６ｍ−５に格納する。
【００５６】
このように、複数の評価手法を用いて取分計算を行った複数の取分結果は、図１に示すように、複数結果確認データ出力部１０２ｄにより、１画面上あるいは１紙面上で複数の取分結果を比較できるように対比させて出力する。例えば、複数結果確認データ出力部１０２ｄは、図５あるいは図６に示すように、積算評価による評価方法（１）と、収益還元評価による評価方法（２）との２つの取分結果を並列に配置して表示する。これにより、金融業者は、それぞれ比較して多角的な視点から融資条件の設定を行い、融資の可否を判断することができる。以下、図５の昇順の設定と、図６の一部設定の場合について、取分結果のデータ出力の一例を説明する。
【００５７】
対象不動産を複数の評価方法で評価した際の取分把握については、順位設定次第で非常に複雑となる。このため、図５および図６に示すように、常に評価方法毎の取り分計算結果を取得し、１画面にまとめて表示することにより、容易に比較することが可能となる。以下の条件に基づく順位設定パターンによる取分計算を例示する。
・評価方法（１）＝積算評価
土地評価結果＝１０，０００千円
建物評価結果＝８，０００千円
・評価方法（２）＝収益還元評価
収益還元評価＝２２，０００千円
（内訳：土地  １２，２２２千円、建物  ９，７７８千円）
・設定状況
他金融機関設定額＝７，０００千円
当金融機関設定額＝１５，０００千円
【００５８】
［昇順の設定］
昇順を全て設定した場合の取分計算は、図５に示すように、評価方法（１）の土地の路線価評価結果＝１０，０００千円と、建物の原価法評価結果＝８，０００千円に対して、それぞれ他金融機関が“１順位”で、当金融機関が“２順位”に設定されている。このため、他金融機関の取分は、“１順位”のため他金融機関設定額＝７，０００千円の満額となり、当金融機関の取分は、残額の１０，０００＋８，０００−７，０００＝１１，０００千円となる。
【００５９】
評価方法（２）の場合は、収益還元評価＝２２，０００千円の内訳が、土地が１２，２２２千円で、建物が９，７７８千円となり、他金融機関が“１順位”で、当金融機関が“２順位”に設定されている。このため、他金融機関の取分は、“１順位”のため他金融機関設定額＝７，０００千円の満額となり、当金融機関の取分は、残額の１２，２２２＋９，７７８−７，０００＝１５，０００千円となる。つまり、当金融機関設定額＝１５，０００千円の満額が担保される。
【００６０】
［一部設定］
昇順を一部設定した場合の取分計算は、図６に示すように、評価方法（１）の土地の路線価評価結果＝１０，０００千円と、建物の原価法評価結果＝８，０００千円に対して、それぞれ他金融機関が“１順位”を設定しているが、当金融機関は土地に対してのみ“１順位”を設定し、建物に対して順位を設定していない。このため、他金融機関の取分は、土地と建物に対して“１順位”のため他金融機関設定額＝７，０００千円の満額となる。当金融機関の取分については、土地に対して他金融機関と同じ“１順位”であるため、設定額の按分となる。つまり、１０，０００÷（７，０００＋１５，０００）×１５，０００＝６，８１８千円となる。
【００６１】
評価方法（２）の場合は、収益還元評価＝２２，０００千円の内訳が、土地が１２，２２２千円で、建物が９，７７８千円となり、他金融機関が土地と建物に対して“１順位”を設定し、当金融機関は土地に対してのみ“１順位”を設定し、建物に対して順位を設定していない。このため、他金融機関の取分は、“１順位”のため他金融機関設定額＝７，０００千円の満額となる。当金融機関の取分については、土地に対して他金融機関と同じ“１順位”であるため、設定額の按分となる。つまり、１２，２２２÷（７，０００＋１５，０００）×１５，０００＝８，３３３千円となる。
【００６２】
以上述べたように、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置１００は、金融機関において不動産評価を行う際に、有効担保の算出過程で常に時価余力を積算評価と収益評価の両方の目線で算出することで、不動産評価結果毎の取分計算結果が容易に比較可能となり、金融機関が多角的な視点から融資条件の設定や融資の可否判断を行うことができる。
【００６３】
さらに、本実施形態に係る複数評価担保余力計算装置１００は、複数結果確認データ出力部１０２ｄによって、算出した複数の取分結果を１画面上に画面出力、あるいは、１紙面上に印字出力するため、容易に比較確認することができる。
【００６４】
［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。
【００６５】
例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。
【００６６】
また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。
【００６７】
また、複数評価担保余力計算装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。
【００６８】
例えば、複数評価担保余力計算装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて複数評価担保余力計算装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ  Ｄｉｓｋ  Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。
【００６９】
また、このコンピュータプログラムは、複数評価担保余力計算装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。
【００７０】
また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ  Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ  Ｅｒａｓａｂｌｅ  ａｎｄ  Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ  Ｄｉｓｋ  Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ−Ｏｐｔｉｃａｌ  ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ  Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ  Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ−ｒａｙ（登録商標）  Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。
【００７１】
また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。
【００７２】
記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。
【００７３】
また、複数評価担保余力計算装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、複数評価担保余力計算装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。
【００７４】
更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。
【産業上の利用可能性】
【００７５】
本発明は、不動産評価を行う業種や業界において有用である。
【符号の説明】
【００７６】
１００  複数評価担保余力計算装置
１０２  制御部
１０２ａ  積算評価算出部
１０２ｂ  収益還元評価算出部
１０２ｃ  取分結果算出部
１０２ｄ  複数結果確認データ出力部
１０４  通信インターフェース部
１０６  記憶部
１０６ａ  準拠物件比較評価テーブル
１０６ｂ  路線価評価テーブル
１０６ｃ  原価法評価テーブル
１０６ｄ  マンション評価テーブル
１０６ｅ  収益還元評価テーブル
１０６ｆ  団メインテーブル
１０６ｇ  明細テーブル
１０６ｈ  設定テーブル
１０６ｉ  順位テーブル
１０６ｊ  取分結果テーブル
１０６ｋ  評価方法（１）テーブル
１０６ｍ  評価方法（２）テーブル
１０８  入出力インターフェース部
１１２  入力装置（キーボード）
１１４  出力装置（モニタ）
２００  サーバ
３００  ネットワーク
【図１】
2019067011.tif 000003
【図２】
2019067011.tif 000004
【図３】
2019067011.tif 000005
【図４】
2019067011.tif 000006
【図５】
2019067011.tif 000007
【図６】
2019067011.tif 000008