(57)【要約】【課題】賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための方法を提供する。【解決手段】サーバは、入居申込を行う物件の管理会社の指定をいずれかの仲介会社端末から受信する。管理会社ごとに入居申込書のフォーマットが異なることから、サーバは、管理会社に応じて異なる入居申込データの入力画面を当該仲介会社端末に表示させ、仲介会社を来店中の顧客が所要の入力を行う。入力画面の各項目には手書き入力又はテキスト入力の指定がなされており、手書き入力が指定されている入力欄が選択されると、ペン等による記入のための手書き欄が表示される。必要に応じて、仲介会社従業員は、仲介会社情報、物件情報等の補足情報を入力し、これらの情報がサーバに記憶される。サーバには、あらかじめ入居申込書を電子化した申込書データが与えられており、受信した入居申込データを参照して、紙の入居申込書に対応する申込書ファイルを生成する。【選択図】図７
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための方法であって、
いずれかの仲介会社の仲介会社端末から、前記複数の管理会社のうち、顧客が希望した物件を管理する管理会社の指定を受信するステップと、
前記仲介会社端末の表示画面に、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、
前記仲介会社端末において入力されたデータを含む入居申込データを記憶するステップと、
予め電子化された申込書データ及び前記入居申込データに基づいて、前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための申込書ファイルを生成するステップと
を含み、
前記入居申込データは、前記入力画面に示される項目の少なくともいずれかについて、前記顧客が手書き入力した自筆データを含むことを特徴とする方法。
【請求項２】
前記入力画面は、前記管理会社の紙の申込書と体裁が異なることを特徴とする請求項１に記載の方法。
【請求項３】
前記入力画面は、管理会社に依らず体裁が同一であることを特徴とする請求項２に記載の方法。
【請求項４】
前記入居申込データは、前記顧客が入力したデータと、前記仲介会社の従業員が入力したデータとを含むことを特徴とする請求項１から３のいずれかに記載の方法。
【請求項５】
前記自筆データを変換したテキストデータを記憶することを特徴とする請求項１から３のいずれかに記載の方法。
【請求項６】
前記入居申込データのうち、自筆データについては、前記顧客による手書き入力が終わり次第一画毎に受信し、対応するテキストデータへの変換を行うことを特徴とする請求項５に記載の方法。
【請求項７】
前記テキストデータを、前記入力画面の手書き入力が行われた項目の入力欄（署名欄を除く。）に表示するために、前記仲介会社端末に送信することを特徴とする請求項５又は６に記載の方法。
【請求項８】
前記入力画面の手書き入力が指定された入力欄（署名欄を除く。）に対する自筆データに基づく自筆画像を生成することを特徴とする請求項１から７のいずれかに記載の方法。
【請求項９】
前記申込書ファイルは、前記入力画面の手書き入力が指定された入力欄（署名欄を除く。）に対応する欄に前記自筆画像がそれぞれ埋め込まれていることを特徴とする請求項８に記載の方法。
【請求項１０】
前記自筆画像は、余白のトリミングが施された後に埋め込まれることを特徴とする請求項９に記載の方法。
【請求項１１】
前記入力画面の署名欄に対する自筆データに基づく自筆署名画像を生成することを特徴とする請求項８から１０のいずれかに記載の方法。
【請求項１２】
前記自筆署名画像を、前記入力画面の前記署名欄に表示するために、前記仲介会社端末に送信することを特徴とする請求項１１に記載の方法。
【請求項１３】
前記申込書ファイルは、入居申込についての第１の署名欄及び個人情報の取り扱いについての第２の署名欄を有し、前記自筆署名画像が前記第１及び第２の署名欄に埋め込まれていることを特徴とする請求項１１又は１２に記載の方法。
【請求項１４】
前記仲介会社端末の表示画面に、来店した顧客に対する物件紹介に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、
前記仲介会社端末において入力されたデータを含む顧客データを記憶するステップと
を含み、
前記顧客データの手書き入力が指定された項目のうち、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目に対応する項目（署名を除く。）について、自筆データ又はそれに基づき生成された自筆画像を、前記申込書ファイルの生成において前記入居申込データとして又は前記入居申込データの代わりに用いることを特徴とする請求項１から１３に記載の方法。
【請求項１５】
前記仲介会社端末の表示画面に、前記物件のための家賃保証に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、
前記仲介会社端末において入力されたデータを含む家賃保証申込データを記憶するステップと、
予め電子化された家賃保証申込書データ及び前記家賃保証申込データに基づいて、家賃保証会社の家賃保証会社端末又は前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための家賃保証申込書ファイルを生成するステップと
を含み、
前記入居申込データの手書き入力が指定された項目のうち、前記家賃保証会社に対する家賃保証申込に必要となる項目に対応する項目（署名を除く。）について、自筆データ又はそれに基づき生成された自筆画像を、前記家賃保証申込書ファイルの生成において前記家賃保証申込データとして又は前記家賃保証申込データの代わりに用いることを特徴とする請求項１から１３に記載の方法。
【請求項１６】
前記申込書ファイルの生成後に前記仲介会社端末に表示させる審査の進捗ステータスと、前記管理会社端末に表示させる進捗ステータスとを区別することを特徴とする請求項１から１５のいずれかに記載の方法。
【請求項１７】
コンピュータに、賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための方法を実行させるためのプログラムであって、前記方法は、
いずれかの仲介会社の仲介会社端末から、前記複数の管理会社のうち、顧客が希望した物件を管理する管理会社の指定を受信するステップと、
前記仲介会社端末の表示画面に、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、
前記仲介会社端末において入力されたデータを含む入居申込データを記憶するステップと、
予め電子化された申込書データ及び前記入居申込データに基づいて、前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための申込書ファイルを生成するステップと
を含み、
前記入居申込データは、前記入力画面に示される項目の少なくともいずれかについて、前記顧客が手書き入力した自筆データを含むことを特徴とするプログラム。
【請求項１８】
賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための装置であって、
いずれかの仲介会社の仲介会社端末から、前記複数の管理会社のうち、顧客が希望した物件を管理する管理会社の指定を受信し、
前記仲介会社端末の表示画面に、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目の入力画面を表示させ、
前記仲介会社端末において入力されたデータを含む入居申込データを記憶し、
予め電子化された申込書データ及び前記入居申込データに基づいて、前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための申込書ファイルを生成し、
前記入居申込データは、前記入力画面に示される項目の少なくともいずれかについて、前記顧客が手書き入力した自筆データを含むことを特徴とする装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための装置、方法及びそのためのプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産の流通は、管理会社と仲介会社という二種類の不動産業者を通じて行われる。管理会社は、物件の所有者である家主から物件の管理委託を受け、仲介会社は、物件の買い手又は借り手に物件を紹介する。仲介会社は、買い手又は借り手がある物件に関心を示した場合、取引成立に向けて、当該物件の管理会社とやりとりを行う。
【０００３】
賃貸物件について具体例を示すと、まず、顧客が仲介会社に来店し、内見を行う。入居を希望する物件が決まれば、入居意思を仲介会社に伝え、それを受けて仲介会社は、管理会社に対し、入居申込書のＦＡＸ送信を依頼する。仲介会社は、受け取った入居申込書に顧客が必要項目の記入を終えたものをＦＡＸで管理会社に送り返し、電話を入れて正常に送信がなされたことを確認する。顧客は、申込書記載事項を示すために必要な本人確認書、収入証明書、住民票等を別途、仲介会社を介して管理会社に対して送付する。管理会社における審査に通過すると、仲介会社は、その旨の電話連絡を管理会社より受けて、顧客に伝える。契約に当たり、その他のサービスへの申し込みを伴う場合には、それらの各サービスについて、同様の申込用紙記入、ＦＡＸ送受信、及び電話確認が行われる。ここまで済んだ段階で、顧客は後日、管理会社又は仲介会社で管理会社との契約を行う。
【０００４】
このように、顧客が物件の契約を完了するまでには、仲介会社と管理会社との間において、紙、ＦＡＸ、及び電話によるやりとりが数多く介在する。申込書等の記載内容は、パンチング、すなわちデータ入力して管理される。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
現在では、このような取引慣行は一般的であると言えるものの、不動産の流通をより円滑にするためには、大幅な効率化が欠かせない。我が国のように、今後世帯数の減少が予測される社会においては、物件が余る傾向にあり、特に賃貸物件に関しては、数百万戸の単位で発生している空き家がさらに増加傾向にある。仲介会社と管理会社との間の業者間における賃貸物件の取引情報のやりとりを効率化することが必要である。
【０００６】
しかしながら、入居申込書は、各管理会社によってそれぞれのフォーマットで提供されており、一社の管理会社がこれを電子化して効率化しようと試みても、仲介会社としては、特定の管理会社のために業務プロセスを変更する利点が大きくない。借り手を見つける役割を果たす仲介会社に対応してもらえなければ、管理会社として電子化の利点があっても、現実的には導入が困難である。それゆえ、管理会社とは別個に、複数の管理会社と複数の仲介会社との間を繋ぐプラットフォームとなるサービスが求められていることを発明者らは見出した。
【０００７】
本発明は、このような問題点に鑑みてなされたものであり、その目的は、賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための装置、方法及びそのためのプログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明の第１の態様は、賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための方法であって、いずれかの仲介会社の仲介会社端末から、前記複数の管理会社のうち、顧客が希望した物件を管理する管理会社の指定を受信するステップと、前記仲介会社端末の表示画面に、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、前記仲介会社端末において入力されたデータを含む入居申込データを記憶するステップと、予め電子化された申込書データ及び前記入居申込データに基づいて、前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための申込書ファイルを生成するステップとを含み、前記入居申込データは、前記入力画面に示される項目の少なくともいずれかについて、前記顧客が手書き入力した自筆データを含むことを特徴とする。
【０００９】
また、本発明の第２の態様は、第１の態様において、前記入力画面は、前記管理会社の紙の申込書と体裁が異なることを特徴とする。
【００１０】
また、本発明の第３の態様は、第２の態様において、前記入力画面は、管理会社に依らず体裁が同一であることを特徴とする。
【００１１】
また、本発明の第４の態様は、第１から第３のいずれかの態様において、前記入居申込データは、前記顧客が入力したデータと、前記仲介会社の従業員が入力したデータとを含むことを特徴とする。
【００１２】
また、本発明の第５の態様は、第１から第３のいずれかの態様において、前記自筆データを変換したテキストデータを記憶することを特徴とする。
【００１３】
また、本発明の第６の態様は、第５の態様において、前記入居申込データのうち、自筆データについては、前記顧客による手書き入力が終わり次第一画毎に受信し、対応するテキストデータへの変換を行うことを特徴とする。
【００１４】
また、本発明の第７の態様は、第５又は第６の態様において、前記テキストデータを、前記入力画面の手書き入力が行われた項目の入力欄（署名欄を除く。）に表示するために、前記仲介会社端末に送信することを特徴とする。
【００１５】
また、本発明の第８の態様は、第１から第７のいずれかの態様において、前記入力画面の手書き入力が指定された入力欄に対する自筆データに基づく自筆画像を生成することを特徴とする。
【００１６】
また、本発明の第９の態様は、第８の態様において、前記申込書ファイルは、前記入力画面の手書き入力が指定された入力欄（署名欄を除く。）に対応する欄に前記自筆画像がそれぞれ埋め込まれていることを特徴とする。
【００１７】
また、本発明の第１０の態様は、第９の態様において、前記自筆画像は、余白のトリミングが施された後に埋め込まれることを特徴とする。
【００１８】
また、本発明の第１１の態様は、第８から第１０のいずれかの態様において、前記入力画面の署名欄に対する自筆データに基づく自筆署名画像を生成することを特徴とする。
【００１９】
また、本発明の第１２の態様は、第１１の態様において、前記自筆署名画像を、前記入力画面の前記署名欄に表示するために、前記仲介会社端末に送信することを特徴とする。
【００２０】
また、本発明の第１３の態様は、第１１又は第１２の態様において、前記申込書ファイルは、入居申込についての第１の署名欄及び個人情報の取り扱いについての第２の署名欄を有し、前記自筆署名画像が前記第１及び第２の署名欄に埋め込まれていることを特徴とする。
【００２１】
また、本発明の第１４の態様は、第１から第１３のいずれかの態様において、前記仲介会社端末の表示画面に、来店した顧客に対する物件紹介に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、前記仲介会社端末において入力されたデータを含む顧客データを記憶するステップとを含み、前記顧客データの手書き入力が指定された項目のうち、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目に対応する項目（署名を除く。）について、自筆データ又はそれに基づき生成された自筆画像を、前記申込書ファイルの生成において前記入居申込データとして又は前記入居申込データの代わりに用いることを特徴とする。
【００２２】
また、本発明の第１５の態様は、第１から第１３のいずれかの態様において、前記仲介会社端末の表示画面に、前記物件のための家賃保証に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、前記仲介会社端末において入力されたデータを含む家賃保証申込データを記憶するステップと、予め電子化された家賃保証申込書データ及び前記家賃保証申込データに基づいて、家賃保証会社の家賃保証会社端末又は前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための家賃保証申込書ファイルを生成するステップとを含み、前記入居申込データの手書き入力が指定された項目のうち、前記家賃保証会社に対する家賃保証申込に必要となる項目に対応する項目（署名を除く。）について、自筆データ又はそれに基づき生成された自筆画像を、前記家賃保証申込書ファイルの生成において前記家賃保証申込データとして又は前記家賃保証申込データの代わりに用いることを特徴とする。
【００２３】
また、本発明の第１６の態様は、第１から第１５のいずれかの態様において、前記申込書ファイルの生成後に前記仲介会社端末に表示させる審査の進捗ステータスと、前記管理会社端末に表示させる進捗ステータスとを区別することを特徴とする。
【００２４】
また、本発明の第１７の態様は、コンピュータに、賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための方法を実行させるためのプログラムであって、前記方法は、いずれかの仲介会社の仲介会社端末から、前記複数の管理会社のうち、顧客が希望した物件を管理する管理会社の指定を受信するステップと、前記仲介会社端末の表示画面に、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目の入力画面を表示させるステップと、前記仲介会社端末において入力されたデータを含む入居申込データを記憶するステップと、予め電子化された申込書データ及び前記入居申込データに基づいて、前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための申込書ファイルを生成するステップとを含み、前記入居申込データは、前記入力画面に示される項目の少なくともいずれかについて、前記顧客が手書き入力した自筆データを含むことを特徴とする。
【００２５】
また、本発明の第１８の態様は、賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐための装置であって、いずれかの仲介会社の仲介会社端末から、前記複数の管理会社のうち、顧客が希望した物件を管理する管理会社の指定を受信し、前記仲介会社端末の表示画面に、前記管理会社に対する入居申込に必要となる項目の入力画面を表示させ、前記仲介会社端末において入力されたデータを含む入居申込データを記憶し、予め電子化された申込書データ及び前記入居申込データに基づいて、前記管理会社の管理会社端末から閲覧するための申込書ファイルを生成し、前記入居申込データは、前記入力画面に示される項目の少なくともいずれかについて、前記顧客が手書き入力した自筆データを含むことを特徴とする。
【発明の効果】
【００２６】
本発明の一態様によれば、複数の管理会社のうち、顧客が希望した物件を管理する管理会社に対する入居申込に関連して必要となる顧客による各種入力に、手書き入力を伴う新たな方式を採用することによって、これまで拡がりを見せて来なかった入居申込のための業者間プラットフォームの現実的な普及を可能とする。
【図面の簡単な説明】
【００２７】
【図１】本発明の第１の実施形態にかかる賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐためのサーバを示す図である。
【図２】本発明の第１の実施形態にかかる申込書データの一例を説明するための図である。
【図３】本発明の第１の実施形態にかかる仲介会社端末における処理の流れを示す図である。
【図４】本発明の第１の実施形態にかかる顧客管理画面を示す図である。
【図５】本発明の第１の実施形態にかかる管理会社選択画面を示す図である。
【図６Ａ】本発明の第１の実施形態にかかる入居申込データの入力画面に表示される氏名欄を示す図である。
【図６Ｂ】本発明の第１の実施形態にかかる入居申込データの入力画面に表示されるメールアドレス欄を示す図である。
【図６Ｃ】本発明の第１の実施形態にかかる入居申込データの入力画面に表示される署名欄を示す図である。
【図７】本発明の第１の実施形態にかかるサーバにおける処理の流れを示す図である。
【図８】本発明の第３の実施形態にかかる管理会社端末にて閲覧可能な審査管理画面の一例を示す図である。
【図９】本発明の第３の実施形態にかかる仲介会社端末にて閲覧可能な申込管理画面の一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００２８】
以下、図面を参照して本発明の実施形態を詳細に説明する。
【００２９】
（第１の実施形態）  
図１は、本発明の第１の実施形態にかかる賃貸物件の取引のために複数の管理会社と複数の仲介会社とを繋ぐためのサーバを示している。サーバ１００は、第１の管理会社端末１１１、第２の管理会社端末１１２、第１の仲介会社端末１２１、第２の仲介会社端末１２２、及び第３の仲介会社端末１２３に対し、それぞれの端末から各会社がログインして利用することのできるサービスをインターネット上で提供する。各会社には、ＩＤが付与されており、当該ＩＤによって利用可能な機能が管理されている。ここでは、簡単のため、管理会社として二社、仲介会社として三社の例を示したが、実際には、それぞれ、数百から数万社といった利用が想定されている。以下では、簡単のため、第１の管理会社と第１の仲介会社を管理会社と仲介会社の代表例として説明する。
【００３０】
サーバ１００は、通信インターフェースなどの通信部１０１と、プロセッサ、ＣＰＵ等の処理部１０２と、メモリ、ハードディスク等の記憶装置又は記憶媒体を含む記憶部１０３とを備え、各処理を行うためのプログラムを処理部１０２において実行することによって構成することができ、当該サーバは、１又は複数の装置ないしサーバを含むことがあり、また当該プログラムは、１又は複数のプログラムを含むことがあり、また、コンピュータ読み取り可能な記憶媒体に記録して非一過性のプログラムプロダクトとすることができる。管理会社端末及び仲介会社端末についても、図示はしないが、同様である。
【００３１】
サーバ１００の記憶部１０３又はサーバ１００からネットワークを介してアクセス可能な記憶装置又は記憶媒体には、各管理会社が用いる入居申込書等の申込書を電子化した申込書データを記憶しておく。申込書データは、申込書のスキャン画像等の元データと、当該元データ上に、入力されたデータを表示するためのフィールドとを有する。フィールドは、少なくとも申込書において記入が必須の欄のそれぞれについて設定され、後述するように、テキストデータ又は自筆データ若しくは自筆データに基づく自筆画像が表示される。
【００３２】
たとえば、図２に示す記入済みの例では、住所欄に「ａｄｄｒｅｓｓ  １」及び「ａｄｄｒｅｓｓ  ２」というキーがそれぞれ付与された第１のフィールド２０１及び第２のフィールド２０２が設定され、顧客が別途入力し、キー「ａｄｄｒｅｓｓ  １」及び「ａｄｄｒｅｓｓ  ２」と関連づけて記憶された第１の住所データ「東京都世田谷区三軒茶屋１丁目」及び第２の住所データ「１−１３」が表示されている。また、氏名欄には「ｆａｍｉｌｙ  ｎａｍｅ」「ｆｉｒｓｔ  ｎａｍｅ」というキーが付与された第３のフィールド２０３及び第４のフィールド２０４が設定され、顧客が別途入力し、キー「ｆａｍｉｌｙ  ｎａｍｅ」及び「ｆｉｒｓｔ  ｎａｍｅ」と関連づけて記憶された第１及び第２の自筆データ又はそれに基づく自筆画像が表示されている。その他の欄について個別に説明はしないが、記入が必須の欄のそれぞれにはフィールドが設定され、当該フィールドを識別するためのキーが付与されている。
【００３３】
顧客が入居を希望する物件が決まると、仲介会社の従業員は、必要に応じて、サーバ１００が提供するウェブサイトにログインする（Ｓ３０１）。ログイン後、顧客管理画面４００において当該顧客の管理がなされていれば、当該顧客についての入居申込ボタン４０１をクリック又はタップし、なされていなければ、入居申込の新規作成ボタン４０２をクリック又はタップし、次いで、入居申込を行う物件の管理会社を選択する（Ｓ３０２）。
【００３４】
図５の管理会社選択画面５００では管理会社一社のみを示しているが、当該仲介会社と取引のある管理会社が選択できるよう、たとえば一覧表示としたり、管理会社の検索機能を設けたりすることができる。管理会社の選択は、管理会社ごとに入居申込書のフォーマットが異なることから、顧客に記入を求めるべき入力項目を判定する上で必要である。このことから、申込書データは、申込フォーマットデータを呼ぶこともできる。
【００３５】
管理会社の選択に加えて、ここで当該管理会社が管理するいずれの物件に対して申込みをするのかの選択も行うことで、顧客又は仲介会社従業員による物件情報の入力を簡略にすることができる。物件に対して管理会社が一社のみの場合には物件の選択によって間接的に管理会社の選択もなされたものと処理することが可能であるものの、一般には、一物件を複数の管理会社が管理する例も少なくなく、管理会社の明示的な選択が必要である。
【００３６】
後述するように、仲介会社に来店した顧客は、多くの場合、仲介会社が物件紹介に必要な項目を含むアンケートに回答する。アンケートについても、サーバ１００で提供するウェブサイトにおいて行うことができ、アンケートの回答を受けて、当該顧客の顧客管理を開始するようにしてもよい。また、サーバ１００は、設定済みのウェブサイト上で問い合わせがあった際に問い合わせ情報を受信して、自動的に顧客管理を開始するようにしてもよい。
【００３７】
顧客管理は、名前及びメールアドレス又は名前及び電話番号によって顧客の同一性を判断して行うことが可能である。顧客ごとに別途、顧客ＩＤを付与してもよい。顧客管理は、アンケート、問い合わせ又は入居申込によって始まる取引ごとに行ってもよい。
【００３８】
希望物件の管理会社が決まれば、仲介会社従業員は、入居申込データの入力画面を表示させて、顧客に入力を依頼する（Ｓ３０３）。第１の仲介会社端末１２１がタブレット等の携帯端末の場合には、当該端末を手渡して、入力を依頼してもよい。
【００３９】
顧客が入力すべき入居申込データには、氏名、国籍、生年月日、郵便番号、住所、電話番号、メールアドレス、現在の居住形態、居住年数、転居理由、勤務先又は学校名、雇用形態、勤続年数、保険種別、年収、同居人情報、連帯保証人情報等が挙げられ、各データのための入力欄には、上述した申込書の対応する欄と同一又は対応するキーが付与される。
【００４０】
第１の仲介会社端末１２１に表示されるデータ入力画面は、各管理会社が用いる入居申込書等の紙の申込書の体裁に必ずしもとらわれずに顧客による入力のし易さを優先して設計するのが好ましい。従来の紙の申込書は、一枚に収まるように各欄の大きさ・配置が定められており、顧客の入力体験という視点が欠けているためである。
【００４１】
各データは、図６Ａに示す氏名欄６００Ａのように、入力ペンを用いて手書き欄６１０に手書き入力することができる。サーバ１００は、手書き入力がされた場合、自筆データとともに、当該自筆データを解析して生成したテキストデータを、入力がされた入力欄のキーと関連づけて、記憶部１０３又はサーバ１００からアクセス可能な記憶装置又は記憶媒体に記憶する。解析処理の詳細については、後述する。申込書の電子化によって、顧客自身以外の者によって記入が行われてしまったり、空の申込みが増えてしまったりすることも場合によっては考えられるが、氏名等の少なくとも一部の項目について手書き入力を要求して自筆データを記憶することで、入居申込書を受け取る管理会社側の不安を緩和することができ、特に氏名に関連する欄について手書き入力を要求すると効果的である。
【００４２】
データによっては、手書きではなくキーボードによる入力が好ましいものもある。たとえば、図６Ｂに示すメールアドレス欄６００Ｂのように、ソフトウェアキーボード６２０による入力とすることで、特に精度の求められる項目又は手書き入力からの文字変換精度の低い項目の情報を確実に取得することができる。特に、メールアドレスに用いられない文字又は記号を含まないキーボードとすることによって、誤入力を抑制可能である。
【００４３】
入力画面には、図６Ｃに示すように、個人情報の取り扱いについての同意書と顧客による署名欄６００Ｃを設けてもよい。氏名欄６００Ａのように手書き入力されるものについては、文字変換後のテキストデータを入力画面に表示するのが観点から好ましいが、署名欄６００Ｃについては、自筆データを表示するのが好ましい。図６Ｃの例では、署名が終わると署名欄６００Ｃに自筆データ又はそれに基づく自筆画像が表示されるようにすることができる。署名欄６００Ｃでは、氏名欄６００Ａのように氏と名で欄を分けることなく、一体の署名として扱い、また、文字変換自体を行わないようにしてもよい。
【００４４】
仲介会社従業員は、顧客による入力が完了したら、同一画面又は別画面若しくは別頁で、仲介会社情報、物件情報等の補足情報を入力する（Ｓ３０４）。仲介会社従業員は、入力内容を必要に応じて確認した後、「登録」ボタンなどをクリック又はタップし、これらを含む情報が入居申込データ又は後述の入居申込入力データとしてサーバ１００に送信される（Ｓ３０５）。
【００４５】
上述したとおり、第１の仲介会社端末１２１に表示されるデータ入力画面は、紙の申込書の体裁に必ずしもとらわれないものであり、さらに、管理会社に応じて入力すべき項目は異なるものの、管理会社に依らずに同一の体裁とすることによって、仲介会社従業員が管理会社を問わず同一の操作感で補足情報の入力、入力内容の確認等を行うことができる。
【００４６】
入居申込データは、入力された氏名等の自筆データ、メールアドレス等のテキストデータ及び物件情報等の補足情報を含み、登録日時、更新日時、送信側となる仲介会社ＩＤ、受信側となる管理会社ＩＤ等をさらに含んでもよい。また、自筆データに基づいて生成された画像を含んでもよい。たとえば、送信側の担当者ＩＤ及び受信側の担当者ＩＤをさらに含んでもよい。また、申込みに対する審査の「受信」「受信確認」「保留」「審査中」「社内審査×」「社内審査〇」「審査ＮＧ通知」「審査ＯＫ通知」「キャンセル」「契約」といった進捗ステータスを含んでもよい。
【００４７】
手書きデータ、テキストデータ及び補足情報のように第１の仲介会社端末１２１において入力されるデータを入居申込入力データと呼ぶと、入居申込入力データについては、第１の仲介会社端末１２１からサーバ１００に送信し、サーバ１００において、その他のデータを含む入居申込データを生成してもよい。入居申込入力データは「登録」ボタンなどがクリック又はタップされたことに応じて送信されるのではなく、定期的又は断続的に送信しておき、「登録」ボタンなどがクリック又はタップされたことに応じて入居申込データ全体の生成をサーバ１００において行う処理としてもよい。
【００４８】
サーバ１００は、申込書データ及び入居申込データ又は入居申込入力データに基づいて、紙の入居申込書に顧客が必要項目の記入を行ったものに対応する申込書ファイル（図２参照）を生成する。たとえば、ＰＤＦ（登録商標）形式のファイルとすることができる。申込対象の物件の管理会社は、生成された申込書ファイルの閲覧が可能となる。具体的には、生成された入居申込データに自社の管理会社ＩＤが与えられたものを閲覧可能とすればよい。
【００４９】
このように、入居申込書等の申込書をあらかじめ電子化し、入居申込データを埋め込むか参照して、対象とする管理会社が閲覧可能な申込書ファイルを生成することによって、たとえば仲介会社は申込書のさまざまな管理会社からの取り寄せが不要となり、管理会社は申込書の受領確認及び記載内容のデータ入力が不要となり、自筆データにより担保される申込書に対する信頼性を維持しつつ、業者間のやりとりを大きく効率化することができる。さらに、入居申込に必要な項目のすべてが手書き入力とするのではなく、一部をキーボード入力とすることによって、入力精度の向上を図ることができる。
【００５０】
サーバ１００の観点から上記プロセスを表すと、図７のようになる。
【００５１】
なお、「××のみに基づいて」、「××のみに応じて」、「××のみの場合」というように「のみ」との記載がなければ、本明細書においては、付加的な情報も考慮し得ることが想定されていることに留意されたい。
【００５２】
手書き入力の詳細 
第１の仲介会社端末１２１に表示されるデータ入力画面には、テキスト入力又は手書き入力のいずれかが各データについて定められており、図６Ａの氏名欄６００Ａに示すように、手書き入力が指定されているデータの入力欄がタップ、クリック等により選択されると、手書き入力のための手書き欄６１０が表示される。入力ペン、指等によって手書き欄６１０に記入を進めると、記入内容がサーバ１００において解析されてテキストデータが生成される。一画単位、文字単位等の所定の単位の記入が終わった段階でサーバ１００への送信及びサーバ１００におけるテキスト生成を行い、さらに第１の仲介会社端末１２１に送信して、図示のように氏名欄６００Ａにテキストデータを表示することができる。
【００５３】
生成されたテキストデータを表示するのではなく、手書き入力された自筆データを画像として、余白のトリミング等、必要に応じて画像処理を行って表示させることもできる。自筆データに基づき生成する自筆画像は、一画記入が終わるごとに生成するのではなく、全体の記入が終わり次第行えばよい。図６Ａの氏名欄６００Ａでは、記入内容が正しく認識されていることを顧客に伝えることにもなるため、テキストデータの表示が好ましいが、図６Ｃの署名欄６００Ｃのような例では、署名としての性格上、自筆画像の表示が好ましい。
【００５４】
サーバ１００において生成された自筆画像は、必要に応じてトリミング及び拡縮が施された後に、それぞれ上述の申込書ファイルの対応する欄に埋め込まれる。また、申込書ファイルは、紙の申込書に対応する記入済みの申込書データに加えて、申込書データにかかる個人情報の取り扱いについての合意書データを含むことができる。申込書データ及び合意書データにはそれぞれ第１の署名欄２０５及び第２の署名欄（不図示）が存在するところ、データ入力画面の署名欄に対する自筆データに基づく自筆署名画像を両方の署名欄に埋め込んでもよい。申込書ファイルは、申込書データにかかる第１のファイルと合意書データにかかる第２のファイルに分けれていてもよい。
【００５５】
文字変換の精度を高めるために、入力欄に応じて、当該入力欄で入力されるべき文字種を指定しておくことができる。
【００５６】
図６Ａの例では、手書き欄６１０は、入力可能な有効領域６１０−１と有効領域６１０−１の右方の入力不可の無効領域６１０−２とを有し、顧客が記入を行う際に手が接触しやすい記入位置の右方における誤入力を著しく抑止することができる。無効領域６１０−２の開始位置乃至左端の位置は、記入された最右方の文字から間隔を設けるのが好ましく、記入が進むにつれて右方に移動する。
【００５７】
一画毎に文字が認識される場合には、消しゴム６１１は、文字単位ではなく一画単位での記入内容の消去が可能である。
【００５８】
入力画面を表示させる際に、サーバ１００は、当該画面において入力される自筆データを識別するための手書きＩＤを発行することができる。当該画面で記入された自筆データは、この手書きＩＤと入力欄のキーによって特定することができる。
【００５９】
なお、手書き入力については、サーバ１００における文字変換が必要となることもあり、記入が行われたらすみやかにサーバ１００への送信を行うのが好ましいが、テキスト入力されたものについては、５分毎等の所定間隔で送信したり、上述の「登録」ボタンのクリック又はタップに応じてまとめて送信してもよい。顧客による手書き入力が終わり次第一画毎にサーバ１００が受信する場合には、一画が追加されるごとに対応するテキストデータへの変換を行うようにしてもよい。
【００６０】
（第２の実施形態）  
第１の実施形態について言及したように、仲介会社に来店した顧客は、多くの場合、仲介会社が物件紹介に必要な項目を含むアンケートに回答する。アンケートについても、サーバ１００で提供するウェブサイトにおいて行うことができ、この内容を保存しておき、後に必要となる申込書の入力の際に転記することによって、負荷を大幅に低減することができる。
【００６１】
顧客がアンケートで入力すべき顧客データには、氏名、生年月日、郵便番号、住所、電話番号、メールアドレス、転居理由、勤務先又は学校名、雇用形態、同居人情報、連帯保証人情報、物件の希望条件、来店のきっかけ等が挙げられ、各データのための入力欄には、それぞれキーが付与される。来店のきっかけは、仲介会社として広告の効果測定を行う上で有益な項目となる。
【００６２】
サーバ１００が、第１の仲介会社端末１２１の表示画面にアンケートの入力画面を表示させ、顧客は、入力を行う。入力画面を表示させる際に、サーバ１００は、当該画面において入力される自筆データを識別するための手書きＩＤを発行することができる。当該画面で記入された自筆データは、この手書きＩＤと入力欄のキーによって特定することができる。サーバ１００の記憶部１０３又はサーバ１００からネットワークを介してアクセス可能な記憶装置又は記憶媒体に記憶された顧客データは、後に入居申込データのデータ入力画面を表示させる際に参照されて、入居申込に必要となる項目に対応する項目について、あらかじめ入力されたデータ入力画面を表示させるようにすることができる。顧客データのうち自筆データについては、文字変換後のテキストデータをあらかじめ入力された状態とすればよい。このようにすることで、申込書ファイルの生成において、顧客データの少なくとも一部を入居申込データとして用い、顧客の入力負荷を緩和することができる。
【００６３】
一例として、アンケートで入力されたデータを用いてよい項目については、アンケートの項目のキーと入居申込の項目のキーとを同一とし、その他の項目については、対応する項目であっても「項目名＋入力画面番号」等のように入力画面が異なれば区別されるようにキーを設計することで、同一キーについて自動的にデータの転用ないし転記を行うことが可能となる。入居申込の入力画面を表示させる際に、アンケートによる顧客データを参照して転用してもよいし、別途入居申込データとして記憶することで転記してもよい。手書き入力が指定された入力欄（署名欄を除く。）に対する自筆データに基づく自筆画像についても、当該入力欄のキーと関連づけておくことで、同様に転用ないし転記を行うことが可能である。
【００６４】
ここまでは、アンケートについて説明してきたが、たとえば、多くの場合に入居申込書とともに必要となる家賃保証申込書についても同様に既に入力されたデータの活用によって、顧客の入力負荷を緩和可能である。具体的には、入居申込データの入力を終えた後、サーバ１００が、第１の仲介会社端末１２１の表示画面に、入居申込みを行う物件のための家賃保証に必要となる項目の入力画面を表示させ、顧客は、入力を行う。サーバ１００は、顧客にすべての項目を入力させて家賃保証申込データを受信することができるものの、既に記憶している入居申込データのうち、家賃保証会社に対する家賃保証申込に必要となる項目に対応する項目について、家賃保証申込データとして又は家賃保証申込データの代わりに用いて、紙の家賃保証申込書に対応する家賃保証申込書ファイルを生成することができる。
【００６５】
家賃保証申込書ファイルは、申込書ファイルと同様に、家賃保証申込書のスキャン画像等の元データと、当該元データ上に、入力されたデータを表示するためのフィールドとを有する家賃保証申込書データをあらかじめ設けておき、当該データ及び家賃保証申込データに基づいて生成されるものである。生成された家賃保証申込書ファイルは、管理会社から家賃保証会社に送信してもよいし、家賃保証会社がサーバ１００が提供するサービスにアクセス可能であれば、自動的に家賃保証会社が閲覧可能となるようにしてもよい。
【００６６】
さらに、仲介会社が顧客に勧める付帯契約も存在する。顧客は従来であれば数枚も同じ内容を記入していてさらに付帯契約の申込書の記入をすることを躊躇することがあったが、入居申込データ、顧客データ等の既に入力されているデータを参照して多くの項目を自動的に記入することで、付帯契約の成約率を向上させることができる。管理会社において顧客に勧める付帯契約も存在し、同様に付帯契約の成約率向上に資するものであり、こうした利点によって仲介会社及び管理会社における導入が促進される。
【００６７】
（第３の実施形態）  
図８は、申込書ファイルが生成された後に管理会社端末にて閲覧可能な審査管理画面の一例である。第１の管理会社端末１１１に表示される審査管理画面８００には、第１の管理会社が管理する物件に対する入居申込の一覧が示されており、物件名８０１、仲介会社名８０２に加えて、入居申込書へのリンク８０３及び審査の進捗ステータス８０４が示されている。
【００６８】
図９は、同様に申込書ファイルが生成された後に仲介会社端末にて閲覧可能な申込管理画面の一例である。第１の仲介会社端末１２１に表示される申込管理画面９００には、第１の仲介会社から行われた入居申込の一覧が示されており、物件名９０１、管理会社名９０２に加えて、入居申込書へのリンク９０３及び審査の進捗ステータス９０４が示されている。
【００６９】
入居申込データは、第１の実施形態で述べたとおり、申込みに対する進捗ステータスを含むことができ、サーバ１００は、当該進捗ステータスと審査管理画面で表示する進捗ステータスとを対応づける管理会社向けの対応づけと、当該進捗ステータスと申込管理画面で表示する進捗ステータスとを対応づける仲介会社向けの対応づけとを有していてもよい。これらの対応づけを用いることで、たとえば、管理会社における審査が進んでいても、仲介会社にはその段階では進捗ステータスの変化を見せないようにすることが可能となる。一例として、「社内審査×」に進捗ステータスが第１の管理会社端末１１１から変更され、入居申込データに含まれるか別途管理される進捗データが更新されたとしても、第１の仲介会社端末１２１からは「審査中」と表示されるようにすることがある。
【符号の説明】
【００７０】
１００  サーバ
１０１  通信部
１０２  処理部
１０３  記憶部
１１１  第１の管理会社端末
１１２  第２の管理会社端末
１２１  第１の仲介会社端末
１２２  第２の仲介会社端末
１２３  第３の仲介会社端末
２０１  第１のフィールド
２０２  第２のフィールド
２０３  第３のフィールド
２０４  第４のフィールド
２０５  第１の署名欄
４００  顧客管理画面
４０１  入居申込ボタン
４０２  新規作成ボタン
５００  管理会社選択画面
６００Ａ  氏名欄
６００Ｂ  メールアドレス欄
６００Ｃ  署名欄
６１０  手書き欄
６２０  ソフトウェアキーボード
８００  審査管理画面
８０１  物件名
８０２  仲介会社名
８０３  入居申込書へのリンク
８０４  進捗ステータス
９００  申込管理画面
９０１  物件名
９０２  管理会社名
９０３  入居申込書へのリンク
９０４  進捗ステータス
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６Ａ】
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【図６Ｂ】
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【図６Ｃ】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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