(57)【要約】      （修正有）【課題】多数の取引事例データを用いて客観的な不動産の比準価格を試算可能である比準価格試算装置を提供する。【解決手段】比準価格試算装置１０は、情報取得手段１１、情報整理手段１２、地区グループＤＢ１３、取引事例選択手段１４、類似取引事例選択手段１５、時点修正手段１６、標準化補正手段１７、地域要因補正手段１８、事情補正手段１９および出力手段２０を備える。本装置１０は、インターネット５０を介して外部ＤＢ６０および外部端末７０と接続可能である。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
評価対象不動産の比準価格試算装置であって、
外部データベースに格納されている不動産取引情報を取得する情報取得手段と、
取得された不動産取引情報から欠損データがある取引事例および特殊取引事例を削除して取引情報を整理する情報整理手段と、
競争代替関係毎に分類された地区グループのデータが格納された地区グループデータベースと、
前記地区グループデータベースを参照し、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象不動産と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する取引事例選択手段と、
前記選択された取引事例において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する類似取引事例選択手段と、
選択された前記類似取引事例において、価格時点以前の各期の取引価格の平均値および前記評価対象不動産平均補正後価格から時点修正率を求め、前記時点修正率から、選択された前記類似取引事例に係わる取引価格を時点修正する時点修正手段と、
前記選択された取引事例の取引情報から標準化補正率を求め、前記標準化補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する標準化補正手段と、
前記選択された取引事例から地域要因補正率を求め、前記地域要因補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する地域要因補正手段と、
前記時点修正、前記標準化補正および前記地域要因補正を経た前記選択された類似取引事例に係わる補正後価格において、予め規定した基準値の範囲内にあるものを選択する事情補正手段と、
前記類似取引事例選択手段、前記時点修正手段、前記標準化補正手段、前記地域要因補正手段、および、前記事情補正手段を経て試算された不動産の比準価格を出力する出力手段と、
を備える比準価格試算装置。
【請求項２】
前記評価対象不動産が、評価対象土地であり、
前記選択された取引事例における土地建物の取引事例について一括配分法により土地価格を算出する土地価格算出手段を有し、
前記類似取引事例選択手段において、
前記選択された取引事例の土地価格および一括配分法により算出された土地価格において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する
ことを特徴とする請求項１記載の比準価格試算装置。
【請求項３】
前記時点修正手段、前記標準化補正手段、前記地域要因補正手段、および、前記事情補正手段において、前記時点修正、前記標準化補正、前記地域要因補正、および、前記事情補正を、前記順番で少なくとも２回以上繰り返す
ことを特徴とする請求項１又は２記載の比準価格試算装置。
【請求項４】
さらに、前記地区グループデータベースに対し取引情報を指定可能な取引情報指定手段を有し、
前記取引事例選択手段において、前記取引情報指定手段で指定された取引情報を基に取引事例が選択されることを特徴とする請求項１から３のいずれか一項に記載の比準価格試算装置。
【請求項５】
さらに、評価対象不動産の情報を入力可能な情報入力手段を有し、
前記取引事例選択手段において、入力された評価対象土地情報に基づき、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象土地と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する
ことを特徴とする請求項１から４のいずれか一項に記載の比準価格試算装置。
【請求項６】
さらに、検索閲覧手段を有し、
前記検索閲覧手段は、前記評価対象不動産情報に関連するインターネット上のサイトを検索し、閲覧可能にする
ことを特徴とする請求項１から５のいずれか一項に記載の比準価格試算装置。
【請求項７】
さらに、一次比準表を有し、
前記一次比準表は、評価対象不動産の種類の応じた比準価格の初期値を有し、
前記時点修正手段、前記標準化補正手段、前記地域要因補正手段、および、前記事情補正手段において、前記一次比準表に基づき、前記時点修正、前記標準化補正、前記地域要因補正、および、前記事情補正を、前記順番で実施する
ことを特徴とする請求項１から６のいずれか一項に記載の比準価格試算装置。
【請求項８】
変更手段を有し、
前記時点修正手段、前記標準化補正手段、および、前記地域要因補正手段において、前記変更手段により、前記一次比準表における前記時点修正率、前記標準化補正率、および、前記地域要因補正率を、任意に変更可能である
ことを特徴とする請求項７記載の比準価格試算装置。
【請求項９】
前記事情補正手段において、
予め規定した基準値は、選択された取引事例毎に比準価格を求め、前記比準価格の平均値との偏差を前記平均値で除して求められるブレ率の許容範囲である
ことを特徴とする請求項１から８のいずれか一項に記載の比準価格試算装置。
【請求項１０】
前記取引事例選択手段において、
前記競争代替関係がある地区グループを、競争関係の強弱に応じクラス分けし、クラスに分けた地区グループ毎に対応する取引事例を選択する
ことを特徴とする請求項１から９のいずれか一項に記載の比準価格試算装置。
【請求項１１】
前記出力手段において、比準価格の試算において採用した前記取引事例の統計情報を出力する
ことを特徴とする請求項１から１０のいずれか一項に記載の比準価格試算装置。
【請求項１２】
評価対象不動産の比準価格試算方法であって、
外部データベースに格納されている不動産取引情報を取得する情報取得工程と、
取得された不動産取引情報から欠損データがある取引事例および特殊取引事例を削除して取引情報を整理する情報整理工程と、
競争代替関係毎に分類された地区グループのデータが格納された地区グループデータベースを参照し、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象不動産と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する取引事例選択工程と、
前記選択された取引事例において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する類似取引事例選択工程と、
選択された前記類似取引事例において、価格時点以前の各期の取引価格の平均値および前記評価対象不動産平均補正後価格から時点修正率を求め、前記時点修正率から、選択された前記類似取引事例に係わる取引価格を時点修正する時点修正工程と、
前記選択された取引事例の取引情報から標準化補正率を求め、前記標準化補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する標準化補正工程と、
前記選択された取引事例から地域要因補正率を求め、前記地域要因補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する地域要因補正工程と、
前記時点修正、前記標準化補正および前記地域要因補正を経た前記選択された類似取引事例に係わる補正後価格において、予め規定した基準値の範囲内にあるものを選択する事情補正工程と、
前記類似取引事例選択工程、前記時点修正工程、前記標準化補正工程、前記地域要因補正工程、および、前記事情補正工程を経て試算された不動産の比準価格を出力する出力工程と、
を備える比準価格試算方法。
【請求項１３】
前記評価対象不動産が、評価対象土地であり、
前記不動産価格が、土地価格であり、
さらに、
選択された取引事例における土地建物の取引事例について一括配分法により土地価格を算出する土地価格算出工程を有し、
前記類似取引事例選択工程において、
前記選択された取引事例の土地価格および一括配分法により算出された土地価格において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する
ことを特徴とする請求項１２記載の比準価格試算方法。
【請求項１４】
前記時点修正工程、前記標準化補正工程、前記地域要因補正工程、および、前記事情補正工程において、前記時点修正、前記標準化補正、前記地域要因補正、および、前記事情補正を、前記順番で少なくとも２回以上繰り返す
ことを特徴とする請求項１２又は１３記載の比準価格試算方法。
【請求項１５】
さらに、前記地区グループデータベースに対し取引情報を指定可能な取引情報指定工程を有し、
前記取引事例選択工程において、前記取引情報指定工程で指定された取引情報を基に取引事例が選択されることを特徴とする請求項１２から１４のいずれか一項に記載の比準価格試算方法。
【請求項１６】
さらに、評価対象不動産の情報を入力可能な情報入力工程を有し、
前記取引事例選択工程において、入力された評価対象土地情報に基づき、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象土地と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する
ことを特徴とする請求項１２から１５のいずれか一項に記載の比準価格試算方法。
【請求項１７】
さらに、検索閲覧工程を有し、
前記検索閲覧工程は、前記評価対象不動産情報に関連するインターネット上のサイトを検索し、閲覧可能にする
ことを特徴とする請求項１２から１６のいずれか一項に記載の比準価格試算方法。
【請求項１８】
前記時点修正工程、前記標準化補正工程、前記地域要因補正工程、および、前記事情補正工程において、評価対象不動産の種類に応じた比準価格の初期値を有する一次比準表に基づき、前記時点修正、前記標準化補正、前記地域要因補正、および、前記事情補正を、前記順番で実施する
ことを特徴とする請求項１２から１７のいずれか一項に記載の比準価格試算方法。
【請求項１９】
変更工程を有し、
前記時点修正工程、前記標準化補正工程、および、前記地域要因補正工程において、前記変更工程により、前記一次比準表における前記時点修正率、前記標準化補正率、および、前記地域要因補正率を、任意に変更可能である
ことを特徴とする請求項１８記載の比準価格試算方法。
【請求項２０】
前記事情補正工程において、
予め規定した基準値は、選択された取引事例毎に比準価格を求め、前記比準価格の平均値との偏差を前記平均値で除して求められるブレ率の許容範囲である
ことを特徴とする請求項１２から１９のいずれか一項に記載の比準価格試算方法。
【請求項２１】
前記取引事例選択工程において、
前記競争代替関係がある地区グループを、競争関係の強弱に応じクラス分けし、クラスに分けた地区グループ毎に対応する取引事例を選択する
ことを特徴とする請求項１２から２０のいずれか一項に記載の比準価格試算方法。
【請求項２２】
前記出力工程において、比準価格の試算において採用した前記取引事例の統計情報を出力する
ことを特徴とする請求項１２から２１のいずれか一項に記載の比準価格試算方法。
【請求項２３】
請求項１２から２２のいずれか一項に記載の比準価格試算方法をコンピュータに実行させることを特徴とするプログラム。
【請求項２４】
請求項２３記載のプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の比準価格試算装置、不動産の比準価格試算方法、プログラム、および記録媒体に関する。本発明は、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」および「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」に則ったものである。
【背景技術】
【０００２】
土地等の不動産の評価において、不動産の比準価格が試算されることが一般的である。従来、不動産の比準価格は、国土交通省による「不動産鑑定評価基準」および「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」に則り、不動産鑑定士（評価人）が、複数の取引事例を採用し、評価人の経験値および保有情報等を基に、試算されている。比準価格の試算において、評価人の判断を補完するために、比準表を用いることも一般的である。
【０００３】
また、評価人ではなく、機械もしくは装置により、土地の比準価格を自動的に試算する技術が提案されている（特許文献１）。前記特許文献の請求項１１では、ニューラルネットワークによる機械学習により、土地価格の比準表を自動的に生成する装置が開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開平１１−２８２８２３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
前記特許文献１の技術は、不動産の価格を決定する条件である価格形成要因と、それらを基に不動産の鑑定評価結果である鑑定価格が、すでにある場合に、価格形成要因と鑑定価格にニューラルネットワークの学習機能を適用して地価モデルを自動生成する技術である。しかしながら、不動産の鑑定評価を行うごとに毎回、価格形成要因情報と鑑定価格情報を用意することは現実的でなく困難であり、また鑑定評価を行うごとに、多数の取引事例（データ）を収集選択することができないという問題がある。
【０００６】
さらに、従来の比準価格の試算では、評価人の経験値、保有情報および鑑定評価能力に左右され、評価人によっては、信頼性に問題がある比準価格となる可能性もある。
【０００７】
比準価格の試算の際に用いられる比準表は、平成２８年に「第７次土地価格比準表」に改訂されている。この比準表は、種別の細分化は行われているが、全国一律の比準表であり、評価対象地の近隣地域の標準的画地（以下「評価画地」と記載する）に合致しているか検証が必要である。
【０００８】
また、実際の比準作業では、補正率表記載の「普通０」、「劣る−２」および「優る＋５」から評価人の達観等により補正率を採用している。同一地域の土地を継続的に評価担当する評価人は、その地域で採用する比準表が個別的要因の補正および地域要因の補正が妥当か、長期間かけて経験を通し見出してきている。
【０００９】
このように、従来の評価人による不動産の比準価格の試算は、限られた取引事例での評価であり、かつ、評価人の経験値、保有情報および鑑定評価能力如何に拠る所が大きく、このため、多数のデータに基づく客観的かつ効率的な比準価格の試算が必要とされてきた。
【００１０】
そこで、本発明は、多数の取引事例に基づき客観的に不動産の比準価格を試算することが可能な比準価格試算装置、比準価格試算方法、プログラムおよび記録媒体の提供を目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
前記目的を達成するために、本発明の不動産の比準価格試算装置は、
外部データベースに格納されている不動産取引情報を取得する情報取得手段と、
取得された不動産取引情報から欠損データがある取引事例および特殊取引事例を削除して取引情報を整理する情報整理手段と、
競争代替関係毎に分類された地区グループのデータが格納された地区グループデータベースと、
前記地区グループデータベースを参照し、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象不動産と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する取引事例選択手段と、
前記選択された取引事例において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する類似取引事例選択手段と、
選択された前記類似取引事例において、価格時点以前の各期の取引価格の平均値および前記評価対象不動産平均補正後価格から時点修正率を求め、前記時点修正率から、選択された前記類似取引事例に係わる取引価格を時点修正する時点修正手段と、
前記選択された取引事例の取引情報から標準化補正率を求め、前記標準化補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する標準化補正手段と、
前記選択された取引事例から地域要因補正率を求め、前記地域要因補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する地域要因補正手段と、
前記時点修正、前記標準化補正および前記地域要因補正を経た前記選択された類似取引事例に係わる補正後価格において、予め規定した基準値の範囲内にあるものを選択する事情補正手段と、
前記類似取引事例選択手段、前記時点修正手段、前記標準化補正手段、前記地域要因補正手段、および、前記事情補正手段を経て試算された不動産の比準価格を出力する出力手段と、
を備えることを特徴とする。
【００１２】
本発明の評価対象不動産の比準価格試算方法は、
外部データベースに格納されている不動産取引情報を取得する情報取得工程と、
取得された不動産取引情報から欠損データがある取引事例および特殊取引事例を削除して取引情報を整理する情報整理工程と、
競争代替関係毎に分類された地区グループのデータが格納された地区グループデータベースを参照し、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象不動産と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する取引事例選択工程と、
前記選択された取引事例において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する類似取引事例選択工程と、
選択された前記類似取引事例において、価格時点以前の各期の取引価格の平均値および前記評価対象不動産平均補正後価格から時点修正率を求め、前記時点修正率から、選択された前記類似取引事例に係わる取引価格を時点修正する時点修正工程と、
前記選択された取引事例の取引情報から標準化補正率を求め、前記標準化補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する標準化補正工程と、
前記選択された取引事例から地域要因補正率を求め、前記地域要因補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する地域要因補正工程と、
前記時点修正、前記標準化補正および前記地域要因補正を経た前記選択された類似取引事例に係わる補正後価格において、予め規定した基準値の範囲内にあるものを選択する事情補正工程と、
前記類似取引事例選択工程、前記時点修正工程、前記標準化補正工程、前記地域要因補正工程、および、前記事情補正工程を経て試算された不動産の比準価格を出力する出力工程と、
を備えることを特徴とする。
【００１３】
本発明のプログラムは、前記本発明の比準価格試算方法をコンピュータに実行させることを特徴とする。
【００１４】
本発明の記録媒体は、前記本発明のプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体である。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、多数のデータに基づき客観的に不動産の比準価格を試算することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】図１は、実施形態１の比準価格試算装置の一例を示すブロック図である。
【図２】図２は、実施形態１の比準価格試算装置のハードウエア構成を示すブロック図である。
【図３】図３は、実施形態１の比準価格試算方法の一例を示すフローチャートである。
【図４】図４は、実施形態１の比準価格試算方法の別の一例を示すフローチャートである。
【図５】図５は、実施形態２の比準価格試算装置の一例の構成を示すブロック図である。
【図６】図６は、実施形態２の比準価格試算装置のハードウエア構成の一例を示すブロック図である。
【図７】図７は、実施形態２の比準価格試算方法の一例を示すフローチャートである。
【図８】図８は、実施形態３の比準価格試算装置の一例を示すブロック図である。
【図９】図９は、実施形態３の比準価格試算装置のハードウエア構成を示すブロック図である。
【図１０】図１０は、実施形態３の比準価格試算方法の一例を示すフローチャートである。
【図１１】図１１は、実施形態１の比準価格試算方法における実際取引事例ＤＢの一例を示す図である。
【図１２】図１２は、実施形態１の比準価格試算方法における情報整理工程の一例を示す図である。
【図１３】図１３は、実施形態１の比準価格試算方法におけるＡ＋Ｂ選択事例ＤＢの一例を示す図である。
【図１４】図１４は、実施形態１の比準価格試算方法における評価画地の入力例を示す図である。
【図１５】図１５は、実施形態１の比準価格試算方法における比準価格の概要の一例を示す図である。
【図１６】図１６は、実施形態１の比準価格試算方法における比準価格のヒストグラムの一例を示す図である。
【図１７】図１７は、実施形態１の比準価格試算方法における価格形成要因が外れ値事例の非採用説明例を示す図である。
【図１８】図１８は、実施形態１の比準価格試算方法における時点修正の一例を示す図である。
【図１９】図１９は、実施形態１の比準価格試算方法における質的データの規模補正の一例を示す図である。
【図２０】図２０は、実施形態１の比準価格試算方法における道路方位補正の一例を示す図である。
【図２１】図２１は、実施形態１の比準価格試算方法における形状・間口等補正の一例を示す図である。
【図２２】図２２は、実施形態１の比準価格試算方法における事例から形状・間口（質的データ）の補正率を求める方法を示す図である。
【図２３】図２３は、実施形態１の比準価格試算方法における量的データの駅距離補正を示す図である。
【図２４】図２４は、実施形態１の比準価格試算方法における駅距離の補正率の一例を示す図である。
【図２５】図２５は、実施形態１の比準価格試算方法における道路幅員補正の一例を示す図である。
【図２６】図２６は、実施形態１の比準価格試算方法における容積率の補正の一例を示す図である。
【図２７】図２７は、実施形態１の比準価格試算方法における用途地域の補正の一例を示す図である。
【図２８】図２８は、実施形態１の比準価格試算方法における道路種別の補正の一例を示す図である。
【図２９】図２９は、実施形態１の比準価格試算方法における地域環境補正の一例を示す図である。
【図３０】図３０は、実施形態１の比準価格試算方法における駅性格の補正の一例を示す図である。
【図３１】図３１は、実施形態１の比準価格試算方法におけるその他補正の一例を示す図である。
【図３２】図３２は、実施形態１の比準価格試算方法におけるブレ率の求め方の一例を示す図である。
【図３３】図３３は、実施形態１の比準価格試算方法における駅距離補正項目の一例を示す図である。
【図３４】図３４は、実施形態１の比準価格試算方法における比準価格が事情補正を実施した結果の一例を示す図である。
【図３５】図３５は、実施形態１の比準価格試算方法における取引事例概要（抜粋）と最終採用事例（集合事例ＤＢ）の一例を示す図である。
【図３６】図３６は、実施形態１の比準価格試算方法における各要因比準内訳と集合比準価格ＤＢの一例を示す図である。
【図３７】図３７は、実施形態１の比準価格試算方法における近隣地域の標準的画地（評価画地）の表示図である。
【図３８】図３８は、実施形態１の比準価格試算方法における取引事例の取引時期分布図である。
【図３９】図３９は、実施形態１の比準価格試算方法における取引事例の類型別状況図である。
【図４０】図４０は、実施形態１の比準価格試算方法における取引事例の類型毎ヒストグラム図である。
【図４１】図４１は、実施形態２の比準価格試算方法における配分法適用における構造別の建物単価（再調達原価）の指定例を示す図である。
【図４２】図４２は、実施形態４の比準価格試算方法における情報整理工程（Ｓ２）において、評価で採用すべき採用範囲を指定する一例を示す図である。
【図４３】図４３は、実施形態４の比準価格試算方法におけるＡ＋Ｂ選択マンション事例ＤＢの例を示す図である。
【図４４】図４４は、実施形態４の比準価格試算方法における評価マンションの入力例を示す図である。
【図４５】図４５は、実施形態４の比準価格試算方法における建物構造補正の一例を示す図である。
【図４６】図４６は、実施形態４の比準価格試算方法における建物の用途補正の一例を示す図である。
【図４７】図４７は、実施形態４の比準価格試算方法における改装の有無補正の一例を示す図である。
【図４８】図４８は、実施形態４の比準価格試算方法における築年数補正の一例を示す図である。
【図４９】図４９は、実施形態４の比準価格試算方法におけるマンション取引事例概要（抜粋）とマンション最終採用事例（集合事例ＤＢ）の例を示す図である。
【図５０】図５０は、実施形態４の比準価格試算方法におけるマンション各要因比準内訳と集合比準価格ＤＢの例を示す図である。
【図５１】図５１は、実施形態４の比準価格試算方法における評価マンションの表示を示す図である。
【図５２】図５２は、実施形態４の比準価格試算方法におけるマンション取引事例の取引時期分布図である。
【図５３】図５３は、実施形態４の比準価格試算方法における各要因補正後標準的区分マンション比準価格を示す図である。
【図５４】図５４は、実施形態４の比準価格試算方法におけるマンション取引事例と比準価格ヒストグラムである。
【図５５】図５５は、実施形態５の比準価格試算方法における情報整理工程（Ｓ２）において、評価で採用すべき採用範囲を指定する一例を示す図である。
【図５６】図５６は、実施形態５の比準価格試算方法におけるＡ＋Ｂ選択一棟不動産事例ＤＢの例を示す図である。
【図５７】図５７は、実施形態５の比準価格試算方法における評価一棟不動産の入力例を示す図である。
【図５８】図５８は、実施形態５の比準価格試算方法における建物構造補正の一例を示す図である。
【図５９】図５９は、実施形態５の比準価格試算方法における建物の用途補正の一例を示す図である。
【図６０】図６０は、実施形態５の比準価格試算方法における築年数補正の一例を示す図である。
【図６１】図６１は、実施形態５の比準価格試算方法における一棟不動産取引事例概要（抜粋）と一棟不動産最終採用事例（集合事例ＤＢ）の例を示す図である。
【図６２】図６２は、実施形態５の比準価格試算方法における一棟不動産各要因比準内訳と集合比準価格ＤＢの例を示す図である。
【図６３】図６３は、実施形態５の比準価格試算方法における評価一棟不動産の表示を示す図である。
【図６４】図６４は、実施形態５の比準価格試算方法における一棟不動産取引事例の取引時期分布図である。
【図６５】図６５は、実施形態５の比準価格試算方法における各要因補正後標準的一棟不動産延床当の比準価格を示す図である。
【図６６】図６６は、実施形態５の比準価格試算方法における一棟不動産取引事例と比準価格ヒストグラムである。
【発明を実施するための形態】
【００１７】
次に、本発明の実施形態について説明する。なお、本発明は、以下の実施形態には限定されない。なお、以下の各図において、同一部分には、同一符号を付している。また、各実施形態の説明は、特に言及がない限り、互いの説明を援用できる。さらに、各実施形態の構成は、特に言及がない限り、組合せ可能である。
【００１８】
本発明は、不動産全般の比準価格に適用することができ、例えば、土地（更地、建物付土地等）、山林、マンション、ビル、工場等に適用可能である。この中で、本発明は、土地価格に適用することが好ましい。
【００１９】
［実施形態１］
図１は、本実施形態の比準価格試算装置１０の一例の構成を示すブロック図である。図１に示すように、比準価格試算装置１０は、情報取得手段１１、情報整理手段１２、取引事例選択手段１４、類似取引事例選択手段１５、時点修正手段１６、標準化補正手段１７、地域要因補正手段１８、事情補正手段１９、出力手段２０、および、地区グループデータベース（ＤＢ）１３を有する。本発明において、比準価格試算装置は、比準価格試算システムと言っても良い。本発明の比準価格試算装置は、システムとしてサーバーに組み込まれ、ユーザーの外部端末と接続可能であることが好ましい。また、本発明の比準価格試算装置は、例えば、本発明のプログラムがインストールされたパーソナルコンピューター（ＰＣ）であってもよい。
【００２０】
図１に示すように、比準価格試算装置１０は、通信回線網５０を介して、外部データベース（ＤＢ）６０および外部端末７０に接続可能である。
【００２１】
通信回線網５０は、特に制限されず、公知のネットワークを使用でき、例えば、有線でも無線でもよい。通信回線網５０は、例えば、インターネット回線、電話回線、ＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ  Ａｒｅａ  Ｎｅｔｗｏｒｋ）、ＷｉＦｉ（Ｗｉｒｅｌｅｓｓ  Ｆｉｄｅｌｉｔｙ）等があげられる。
【００２２】
外部データベース６０としては、例えば、「土地総合情報システム（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌａｎｄ．ｍｌｉｔ．ｇｏ．ｊｐ／ｗｅｂｌａｎｄ／）不動産取引価格情報検索」サイトのデータベースがある。当該データベースの取引事例は、個人情報保護法等により適切に管理されており、取引事例を特定できる地番、物件名等を特定できないように加工されており（個人情報を含まない）、また、取引事例比較法の精度を維持するための多数の事例が容易に取得可能である。
【００２３】
外部端末７０としては、例えば、本発明の比準価格試算装置のユーザーが使用するＰＣ、スマートフォン、タブレット、携帯電話等が挙げられる。
【００２４】
図２に、比準価格試算装置１０のハードウエア構成のブロック図を例示する。比準価格試算装置１０は、例えば、ＣＰＵ（中央処理装置）１０１、メモリ１０２、インターフェイス（Ｉ／Ｆ）１０３、入力装置１０４、ディスプレイ１０５、通信デバイス１０６、記憶装置１０７等を有する。比準価格試算装置１０の各部は、例えば、Ｉ／Ｆ１０３を介して、接続されている。前記ハードウエア構成において、内部での回路間の通信は、バスによって接続されている。
【００２５】
ＣＰＵ１０１は、比準価格試算装置１０の全体の制御を担う。比準価格試算装置１０において、ＣＰＵ１０１により、例えば、本発明のプログラムやその他のプログラムが実行され、また、各種情報の読み込みや書き込みが行われる。具体的には、例えば、ＣＰＵ１０１が、情報取得手段１１、情報整理手段１２、取引事例選択手段１４、類似取引事例選択手段１５、時点修正手段１６、標準化補正手段１７、地域要因補正手段１８、事情補正手段１９、および、出力手段２０として機能する。
【００２６】
Ｉ／Ｆ１０３は、例えば、ＣＰＵ１０１、メモリ１０２等のそれぞれの機能部間を接続する。Ｉ／Ｆ１０３は、例えば、外部機器とも接続できる。前記外部機器は、例えば、前述の外部データベース６０および外部端末７０等があげられる。比準価格試算装置１０は、例えば、Ｉ／Ｆ１０３に接続された通信デバイス１０６により、通信回線網５０に接続でき、通信回線網５０を介して、前記外部機器と接続することもできる。
【００２７】
メモリ１０２は、例えば、メインメモリを含み、前記メインメモリは、主記憶装置ともいう。ＣＰＵ１０１が処理を行う際には、例えば、後述する記憶装置１０７に記憶されている本発明のプログラム等の種々の動作プログラム１０８を、メモリ１０２が読み込み、ＣＰＵ１０１は、メモリ１０２からデータを受け取って、プログラム１０８を実行する。前記メインメモリは、例えば、ＲＡＭ（ランダムアクセスメモリ）である。メモリ１０２は、例えば、さらに、ＲＯＭ（読み出し専用メモリ）を含む。
【００２８】
記憶装置１０７は、例えば、前記メインメモリ（主記憶装置）に対して、いわゆる補助記憶装置ともいう。前述のように、記憶装置１０７には、本発明のプログラムを含む動作プログラム１０８と地区グループデータベース１３が格納されている。記憶装置１０７は、例えば、記憶媒体と、前記記憶媒体に読み書きするドライブとを含む。前記記憶媒体は、特に制限されず、例えば、内蔵型でも外付け型でもよく、ＨＤ（ハードディスク）、ＦＤ（フロッピー（登録商標）ディスク）、ＣＤ−ＲＯＭ、ＣＤ−Ｒ、ＣＤ−ＲＷ、ＭＯ、ＤＶＤ、フラッシュメモリー、メモリーカード等があげられ、前記ドライブは、特に制限されない。記憶装置１０７は、例えば、記憶媒体とドライブとが一体化されたハードディスクドライブ（ＨＤＤ）も例示できる。
【００２９】
比準価格試算装置１０は、例えば、さらに、入力装置１０４、ディスプレイ１０５を有する。入力装置１０４は、例えば、タッチパネル、キーボード、マウス等である。ディスプレイ１０５は、例えば、ＬＥＤディスプレイ、液晶ディスプレイ等があげられる。
【００３０】
比準価格試算装置１０において、メモリ１０２および記憶装置１０７は、ユーザーからのアクセス情報およびログ情報、並びに、情報取得手段１１により外部データベース６０から取得した情報を記憶することも可能である。
【００３１】
図１および図２に示す装置１０の取引事例選択手段１４において、前記競争代替関係がある地区グループを、競争関係の強弱に応じてクラス分けし、クラスに分けた地区グループ毎に対応する取引事例を選択してもよい。
【００３２】
次に、図３に、比準価格試算装置１０における比準価格試算のフローチャートを示す。下記に、前記フローチャートの各工程（ステップ）について説明する。
【００３３】
まず、外部データベースに格納されている不動産取引情報を取得する情報取得工程を実施する（Ｓ１）。前記外部データベースとしては、前述のように、例えば、「土地総合情報システム（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌａｎｄ．ｍｌｉｔ．ｇｏ．ｊｐ／ｗｅｂｌａｎｄ／）不動産取引価格情報検索」サイトのデータベースがある。取得した不動産取引事例は、例えば、記憶装置１０７に、「実際取引事例ＤＢ」として記録される。実際取引事例ＤＢの一例を図１１に示す。図１１に示すように、実際取引事例ＤＢでは、各不動産（例えば、宅地（土地）、宅地（土地と建物）、中古マンション等）に番号が付され（Ｎｏ１からＮｏ１１３）、項目（類型等、地域、住所、最寄駅等）に情報が記載されている。
【００３４】
次に、取得された不動産取引情報から欠損データがある取引事例および特殊取引事例を削除して取引情報を整理する情報整理工程を実施する（Ｓ２）。例えば、土地建物の取引事例に配分法を適用可能とするため、延床面積、構造、建物建築時期等の情報が欠損している事例は、自動的に排除する。このようにして整理した取引事例をＡとする。
【００３５】
また、情報整理工程（Ｓ２）において、評価で採用すべき採用範囲を指定してもよい。例えば、図１２に示すように、不動産の種類（類型）、用途、駅距離分類をフラグ「１」で指定し、採用地区名と採用駅名は、「ＯＲ」、「ＡＮＤ」で指定できる。ユーザー（例えば、評価人）は、評価画地と競争代替関係がある地区名および駅名を任意に指定してもよい。このように指定した取引事例をＢとする。
【００３６】
次に、競争代替関係毎に分類された地区グループのデータが格納された地区グループＤＢ１３を参照し、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象不動産と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する取引事例選択工程を実施する（Ｓ３）。取引事例選択工程（Ｓ３）において、前記競争代替関係がある地区グループを、競争関係の強弱に応じてクラス分けし、クラスに分けた地区グループ毎に対応する取引事例を選択してもよい。また、取引事例選択工程（Ｓ３）において、取引事例Ａ（欠損事例）および取引事例Ｂ（事例採用範囲）の条件指定後の事例は、記憶装置１０７において、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢとして記録される。Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢの例を図１３に示す。
【００３７】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢに記録された採用地区名および駅名を、次システムの取引事例比較法比準システムにおける地域要因の比較に自動的に転送されてもよい。
【００３８】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、評価画地について、Ｎｏ、所在住所、用途地域、価格時点、駅名、駅までの距離（ｍ）（８０ｍ＝１分換算）、道路方位、土地形状、間口（ｍ）、地区名、その他条件を入力してもよい。また、本発明の装置においては、所在の地理的情報からインターネット上の路線価図、航空写真、ハザードマップ等の各種地図に連携表示できる機能を有していてもよい。そして、本発明の装置において、その外部データベースから取得した取引事例の使用期限を表示するようにしてもよい。使用期限を設定することにより、常に最新の取引事例で評価が行えるシステムとなる。評価画地の入力例を図１４に示す。また、本発明において、システム自体の使用期限を設定してもよい。
【００３９】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、規範性がある事例を指定してもよい。例えば、前記Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢにおいて、特に評価画地と同一地区等競争代替関係が強い事例を指定する。当該規範性が高い事例の比準結果は、例えば、図１５「比準価格の概要」および図１６「比準価格のヒストグラム」において、全比準とは別に規範性有事例に分類表示できる。
【００４０】
次に、前記選択された取引事例の不動産価格において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する類似取引事例選択工程を実施する（Ｓ４）。類似取引事例選択工程（Ｓ４）は、例えば、非採用事例の検討（価格形成要因外れ値事例の除外）として実施できる。価格形成要因が外れ値事例の検討は、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢで評価に必要な事例を暫定的に選択しているが、さらに採用された事例サンプル群において、評価人は、外れ値の事例を非採用にする。外れ値の事例を非採用にすることで価格メカニズムモデルの精度が向上する。例えば、道路幅員４から６ｍの住宅地事例群において、道路幅員２５ｍの住宅地は、利用目的等最有効使用が異なる可能性があり、評価画地と競争代替関係が低いため事例を非採用とする。価格形成要因が外れ値事例の非採用説明例を、図１７に示す。
【００４１】
次に、類似取引事例選択工程（Ｓ４）又は類似取引事例選択工程（Ｓ４）以降の工程において、経験値補正率で一次比準作業を実施してもよい。例えば、不動産の用途別種類（住宅地、商業地、工業地等）に対応する経験値を反映した比準表で、集合事例について標準化補正、地域要因の比較等の一次比準作業を行う。本発明の比準価格試算装置および比準価格試算方法は、例えば、ＡＩ（Ａｒｔｉｆｉｃｉａｌ  Ｉｎｔｅｌｌｉｇｅｎｃｅ、人工知能）を用いたものであってもよい。具体的には、本発明の比準価格試算装置および比準価格試算方法は、例えば、ＡＩを用いた教師あり学習により、取引事例から価格形成要因の補正率を学習し、学習した補正率で比準価格を試算して、一次比準表に反映するものであってもよい。ＡＩを用いたものであってもよい点は、後述の実施形態２から５において同様である。
【００４２】
次に、選択された類似取引事例に係わる取引価格において、価格時点以前の各期の取引価格の平均値および前記評価対象不動産平均補正後価格から時点修正率を求め、前記時点修正率から、選択された前記類似取引事例に係わる取引価格を時点修正する時点修正工程を実施する（Ｓ５）。
【００４３】
時点修正工程（Ｓ５）において、事例の土地価格に標準化補正、地域要因の比較を行った価格を各時期で抽出集計して一覧表にし、例えば、３か月変動率、半年変動率、年間変動率等の任意の期間の変動率を明示する。不動産鑑定評価基準では、時点修正は、「時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。」と規定されているが、取引事例価格を評価画地に補正した価格により土地価格の変動率を直接求めることができる。時点修正の例を図１８に示す。
【００４４】
次に、前記選択された取引事例の取引情報から標準化補正率を求め、前記標準化補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する標準化補正工程を実施する（Ｓ６）。
【００４５】
標準化補正は、例えば、質的データの規模補正（図１９）、道路方位補正（図２０）、形状・間口等補正（図２１）が可能である。一次比準では、経験値に基づく標準化補正の各種補正率が反映された比準表を適用し、一次比準以降、後述のように補正を繰り返す場合（ｎ回）、ｎ次段階で、取引事例から求めた標準化補正の各種補正率により、比準表を修正する。
【００４６】
図２２において、事例から形状・間口（質的データ）の補正率を求める方法を示す。形状・間口の補正率査定方法は、形状・間口以外の補正（時点修正、形状・間口以外の標準化補正、地域要因の比較）を行い、形状・間口の補正率は行なわい補正後価格を求める。当該補正後価格について、「整形地等」、「旗状地扱い」ごとに集計し各平均価格を求める。
【００４７】
例えば、整形地等６１１千円／ｍ２、旗状地扱い４７３千円／ｍ２、「旗状地扱い」の補正率は、「旗状地扱い」の価格水準ａ、「整形地等」の価格水準ｂとして、
（ａ−ｂ）／ｂ＝ｃとして求めると、下記のようになる。
（４７３−６１１）／６１１≒−０．２３⇒  −２３％
【００４８】
次に、前記選択された取引事例から地域要因補正率を求め、前記地域要因補正率から前記選択された類似取引事例に係わる取引価格を補正する地域要因補正工程を実施する（Ｓ７）。
【００４９】
地域要因補正工程（Ｓ７）において、地域要因の比較をするが、地域要因の比較は、例えば、量的データの駅距離補正（図２３）、道路幅員補正（図２５）、および、容積率の補正（図２６）が可能である。一次比準では、経験値に基づく地域要因の比較の各種補正率が反映された比準表を適用し、ｎ次段階で、ユーザー（評価人等）は、取引事例から求めた各種補正率より、比準表を修正してもよい。また、本発明において、一次比準表の使用により、多重共線性の問題が解決できる。従来の比準価格の試算では、重回帰分析を用いた場合、多重共線性の問題があると言われていた。しかし、本発明において一次比準表でバイアスをかけて、一次補正後価格を求めて、補正後価格と取引事例情報から補正率を出すことになり、要は、単回帰等の組合せで比準価格が試算されるため、原理的に多重共線性の問題は生じない。
【００５０】
取引事例から量的データの補正率を求める方法を代表し、図２４を用いて、駅距離の補正率で説明する。図２４に示すように、土地価格と駅距離の散布図をディスプレイで確認し、駅距離補正以外の補正をすべて行った土地価格を駅距離補正率により補正を行い、つまり駅距離軸に平行になる程度の補正率、駅距離と土地価格との回帰線における傾きがゼロになる程度にシミュレーションし補正率を求める。
【００５１】
質的データの補正は、質的データの用途地域の補正（図２７）、道路種別の補正（図２８）、地域環境補正（図２９）、駅性格の補正（図３０）、その他補正（図３１）の補正が可能である。一次比準では、経験値に基づく地域要因の比較の各種補正率が反映された比準表を適用し、ｎ次段階で、事例から求めた各種補正率より、比準表を修正してもよい。
【００５２】
次に、前記時点修正、前記標準化補正および前記地域要因補正を経た前記選択された類似取引事例に係わる補正後価格において、予め規定した基準値の範囲内にあるものを選択する事情補正工程を実施する（Ｓ８）。
【００５３】
不動産鑑定評価基準運用上の留意事項で、事情補正は、「事情補正の必要性の有無および程度の判定に当たっては、多数の取引事例等を総合的に比較対照の上、検討されるべきものであり、事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。」と規定されている。
【００５４】
事情補正工程（Ｓ８）の実施をするために、まず、市場における客観的な価格水準と取引事例価格との乖離を求める。方法は、すべての比準項目を実施し、取引事例ごとに比準価格を求め、次にその比準価格の平均値との偏差を平均値で除しブレ率を求める。図３２に、ブレ率の求め方の一例を示す。
【００５５】
本発明では、例えば、評価画地の用途種類等から、許容を超えるブレ率の取引事例を非採用にすることで事情補正を行う。
【００５６】
本実施形態で、事情補正を行うことは、価格メカニズムモデルの精度向上を目的とし、結果として、市場における客観的な価格水準を把握可能となる。事情補正の効果として代表し、図３３に、地域要因の比較項目である駅距離補正項目を説明例として示す。
【００５７】
また、図３４に、取引事例比較法比準システムの結果である比準価格が事情補正を実施した結果を示す。図３４では、事情補正を実施することで比準価格のヒストグラム線の裾野の部分のブレ率が大きな事例を非採用にすることで、裾野自体が狭くなり、精度の高い比準価格が求められていることが視覚でも確認できる。
【００５８】
次に、類似取引事例選択工程（Ｓ４）、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）、および、事情補正工程（Ｓ８）を経て試算された不動産の比準価格を出力する出力工程を実施し（Ｓ９）、一連の比準価格試算工程を終了する。
【００５９】
図４に示すように、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）および事情補正工程（Ｓ８１）を繰り返す場合（前述のように、一次比準作業からｎ次の比準作業を実施する場合）、判断工程（Ｓ８２）において、試算された比準価格が、基準値の範囲になったかを判断し、基準値の範囲にある場合（Ｙｅｓ）は、比準価格を出力し（Ｓ９）、基準値の範囲を外れる場合（Ｎｏ）は、時点修正工程（Ｓ５）に戻り、基準値の範囲になるまで繰り返す。基準値としては、例えば、前述のように、ブレ率を採用し、ブレ率が一定範囲内になった場合に、比準作業を終了し、比準価格を出力する（Ｓ９）。このように、一次比準からｎ次比準まで、繰り返して比準作業を実施することで、装置が自動的に比準価格を適正なものとするので、この意味で、一次比準からｎ次比準の繰り返しは、機械学習と言える。
【００６０】
本実施形態において、比準作業が終了した段階の各種指数の他、集合比準価格（全比準価格、規範性の高い事例からの比準価格）のヒストグラムを視覚で確認し、ユーザー（評価人等）は、最終比準価格を決定してもよい。
【００６１】
本実施形態において、最終比準価格が決定されると、最終採用事例として、集合事例ＤＢおよび集合比準価格ＤＢを、記憶装置１０７にそれぞれ記録してもよい。図３５に、取引事例概要（抜粋）と最終採用事例（集合事例ＤＢ）の例を示し、図３６に、各要因比準内訳と集合比準価格ＤＢの例を示す。
【００６２】
取引事例関連各種指数等の例として、図３７に近隣地域の標準的画地（評価画地）の表示図を示し、図３８に取引事例の取引時期分布図を示し、図３９に取引事例の類型別状況図を示し、図４０に、取引事例の類型別ヒストグラム図を示す。
【００６３】
本実施形態では、取引事例比較法比準システムで最終比準価格を求めることができるが、必要に応じ、重回帰分析等の統計分析で比準価格の検証を行うことができるように統計分析用に、量的データおよび質的データを、ダミー変数化して出力してもよい。
【００６４】
本実施形態では、例えば、鑑定評価書添付資料として、図３５に示す取引事例概要（抜粋）と図３６に示す各要因比準内訳を、印刷出力し、これらを、鑑定評価書添付資料としてもよい。
【００６５】
［実施形態２］
次に、前記評価対象不動産が、評価対象土地であり、前記不動産価格が、土地価格である比準価格試算装置の例について説明する。
【００６６】
図５は、実施形態２の比準価格試算装置１０の構成を示すブロック図である。図５に示すように、実施形態２の比準価格試算装置１０は、土地価格算出手段（一括配分法）２１を有する。実施形態２の比準価格試算装置１０では、取引事例選択手段１４により選択された取引事例における土地建物の取引事例について、土地価格算出手段２１において、一括分配法により土地価格を算出する。そして、類似取引事例選択手段１５において、前記選択された取引事例の土地価格および一括配分法により算出された土地価格において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する。これら以外の構成は、実施形態１の比準価格試算装置（図１）と同じである。
【００６７】
図６は、実施形態２の比準価格試算装置１０のハードウエアの構成を示すブロック図である。図６に示すように、比準価格試算装置１０のハードウエアの構成は、土地価格試算手段（一括配分法）２１を有する。これ以外の構成は、実施形態１の比準価格試算装置（図２）と同じである。
【００６８】
図７に、実施形態２の比準価格試算方法のフローチャートを示す。同図に示すように、このフローチャートでは、地区グループＤＢを参照して取引事例を選択する取引事例選択工程（Ｓ３）の後、一括分配法により土地価格を算出する土地価格算出工程（Ｓ４２）を有する他は、実施形態１と同じである。類似取引事例選択工程（Ｓ４１）において、前記選択された取引事例の土地価格および一括配分法により算出された土地価格において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する。
【００６９】
配分法について、不動産鑑定評価基準では、「取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を配分法という。）。」と規定されている。
【００７０】
本実施形態にかかる配分法は、多数の土地建物事例を一括して配分法を適用する。一括配分法適用の判断基準を採用事例から求め明示する。土地（更地）および土地建物の土地部分（建付地）ごとに、比準価格、取引価格、平均地積、平均駅距離をそれぞれ対比し表示する。ユーザー（評価人等）は、土地（更地）と土地建物の土地部分（新築建付地、中古建付地）の価格水準を確認し、建物構造別の再調達原価およびその他付帯費用指定し、耐用年数に基づく方法にて、各土地建物の取引事例の建物価格を求めることができ、一括配分法が適用可能となる。配分法適用における構造別の建物単価（再調達原価）の指定例を、図４１の配分法で示す。
【００７１】
［実施形態３］
次に、実施形態３の比準価格試算装置１０について、説明する。図８は、本実施形態の比準価格試算装置１０の構成を示すブロック図であり、図９は、ハードウエアの構成を示すブロック図である。図８および図９に示すように、本実施形態３の比準価格試算装置１０は、取引事例指定手段２２、情報入力手段２３、検索閲覧手段２４、変更手段２５、補正率ＤＢ２６および基準値ＤＢ２７を有し、これら以外は、実施形態２の装置と同じである。補正率ＤＢ２６は、変更手段２５と接続し、基準値ＤＢ２７は、事情補正手段１９と接続している。補正率ＤＢ２６には、各項目の補正率の許容範囲を記憶させておき、取引事例から求めた補正率が許容範囲内の場合は、変更手段２５を通じて標準化補正手段１７および地域要因補正手段１８の補正率を変更するのに使用される。基準値ＤＢ２７には、予め取得した基準値（例えば、ブレ率等）又は本発明の実施で取得された基準値が格納されており、事情補正手段１９において、事情補正の際に参照して使用される。
【００７２】
本実施形態の装置は、検索閲覧手段２４により、例えば、インターネットを介して、所在の地理的情報から、路線価図、航空写真、ハザードマップ等の外部サイト８０の各種地図を検索し、ディスプレイに表示して閲覧することも可能である。
【００７３】
図１０に、実施形態３の比準価格試算方法のフローチャートを示す。下記に示すように、取引事例選択工程（Ｓ３）、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）および事情補正工程（Ｓ８１）以外は、実施形態２と同じである。
【００７４】
地区グループＤＢ１３を参照して取引事例を選択する取引事例選択工程（Ｓ３）において、取引事例指定手段２２により、地区グループＤＢ１３の取引事例を指定し、また、情報入力手段２３により、評価対象不動産情報を入力する。
【００７５】
取引事例の指定は、実施形態１で説明したように、評価で採用すべき採用範囲を指定してもよい。例えば、図１２に示すように、不動産の種類（類型）、用途、駅距離分類をフラグ「１」で指定し、採用地区名と採用駅名は、「ＯＲ」、「ＡＮＤ」で指定できる。ユーザー（例えば、評価人）は、評価画地と競争代替関係がある地区名および駅名を任意に指定してもよい。
【００７６】
同様に、取引事例の指定は、実施形態１で説明したように、規範性がある事例を指定してもよい。例えば、前記Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢにおいて、特に評価画地と同一地区等競争代替関係が強い事例を指定する。当該規範性が高い事例の比準結果は、例えば、図１５「比準価格の概要」および図１６「比準価格のヒストグラム」において、全比準とは別に規範性有事例に分類表示できる。
【００７７】
前記評価対象不動産情報の入力は、実施形態１で説明したように、例えば、評価画地について、Ｎｏ、所在住所、用途地域、価格時点、駅名、駅までの距離（ｍ）（８０ｍ＝１分換算）、道路方位、土地形状、間口（ｍ）、地区名、その他条件を入力してもよい。
【００７８】
ユーザー（評価人等）は、変更手段２５により、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）および事情補正工程（Ｓ８１）において、実施形態１で説明したように、それぞれの修正率および補正率を変更してもよい。
【００７９】
［実施形態４］
次に、比準価格を試算する不動産として「マンション」を対象にした実施形態を示す。
【００８０】
本実施形態において、マンションの比準価格の試算は、実施形態１における比準価格試算装置（図１および図２）およびフローチャート（図３）の試算と概略は略同じである。以下、図３のフローチャートに即して、本実施形態におけるマンションの比準価格試算を説明する。
【００８１】
まず、外部データベースに格納されている不動産取引情報を取得する情報取得工程を実施する（Ｓ１）。前記外部データベースとしては、前述のように、例えば、「土地総合情報システム（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌａｎｄ．ｍｌｉｔ．ｇｏ．ｊｐ／ｗｅｂｌａｎｄ／）不動産取引価格情報検索」サイトのデータベースがある。取得した不動産取引事例は、例えば、記憶装置１０７に、「実際取引事例ＤＢ」として記録される。実際取引事例ＤＢの一例を図１１に示す。図１１に示すように、実際取引事例ＤＢでは、各不動産（例えば、宅地（土地）、宅地（土地と建物）、中古マンション等）に番号が付され（Ｎｏ１からＮｏ１１３）、項目（類型等、地域、住所、最寄駅等）に情報が記載されている。
【００８２】
次に、取得された不動産取引情報から欠損データがある取引事例および特殊取引事例を削除して取引情報を整理する情報整理工程を実施する（Ｓ２）。例えば、専有面積、構造、建物建築時期等の情報が欠損している事例は、自動的に排除する。このようにして整理した取引事例をＡとする。
【００８３】
また、情報整理工程（Ｓ２）において、評価で採用すべき採用範囲を指定してもよい。例えば、図４２に示すように、不動産の種類（類型）、駅距離分類をフラグ「１」、総額、専有面積は、実数で指定し、採用地区名と採用駅名は、「ＯＲ」、「ＡＮＤ」で指定できる。ユーザー（例えば、評価人）は、評価マンションと競争代替関係がある地区名および駅名を任意に指定してもよい。このように指定した取引事例をＢとする。
【００８４】
次に、競争代替関係毎に分類された地区グループのデータが格納された地区グループＤＢ１３を参照し、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象不動産と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する取引事例選択工程を実施する（Ｓ３）。取引事例選択工程（Ｓ３）において、前記競争代替関係がある地区グループを、競争関係の強弱に応じてクラス分けし、クラスに分けた地区グループ毎に対応する取引事例を選択してもよい。また、取引事例選択工程（Ｓ３）において、取引事例Ａ（欠損事例）および取引事例Ｂ（事例採用範囲）の条件指定後の事例は、記憶装置１０７において、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢとして記録される。Ａ＋Ｂ選択マンション事例ＤＢの例を図４３に示す。
【００８５】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢに記録された採用地区名および駅名を、次システムの取引事例比較法比準システムにおける地域要因の比較に自動的に転送されてもよい。
【００８６】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、評価マンションについて、Ｎｏ、所在住所、用途地域、価格時点、駅名、駅までの距離（ｍ）（８０ｍ＝１分換算）、標準専有面積、建築西暦年、建物構造、建物用途、地区名、その他条件を入力してもよい。また、本発明の装置においては、所在の地理的情報からインターネット上の路線価図、航空写真、ハザードマップ等の各種地図に連携表示できる機能を有していてもよい。そして、本発明の装置において、その外部データベースから取得した取引事例の使用期限を表示するようにしてもよい。使用期限を設定することにより、常に最新の取引事例で評価が行えるシステムとなる。評価マンションの入力例を図４４に示す。また、本発明において、システム自体の使用期限を設定してもよい。
【００８７】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、規範性がある事例を指定してもよい。例えば、前記Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢにおいて、特に評価画地と同一地区等競争代替関係が強い事例を指定する。当該規範性が高い事例の比準結果は、例えば、図５３「比準価格」および図５４「比準価格ヒストグラム」において、全比準とは別に規範性有事例に分類表示できる。
【００８８】
次に、前記選択された取引事例の不動産価格（マンション価格）において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する類似取引事例選択工程を実施する（Ｓ４）。類似取引事例選択工程（Ｓ４）は、例えば、非採用事例の検討（価格形成要因外れ値事例の除外）として実施できる。価格形成要因が外れ値事例の検討は、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢで評価に必要な事例を暫定的に選択しているが、さらに採用された事例サンプル群において、評価人は、外れ値の事例を非採用にする。外れ値の事例を非採用にすることで価格メカニズムモデルの精度が向上する。例えば、専有床面積５０から７０ｍ２のマンション事例群において、床面積１２０ｍ２のマンションは、建物品等が異なる可能性があり、評価マンションと競争代替関係が低いため事例を非採用とする。
【００８９】
次に、類似取引事例選択工程（Ｓ４）又は類似取引事例選択工程（Ｓ４）以降の工程において、経験値補正率で一次比準作業を実施してもよい。例えば、建物の用途種類（住宅、店舗、事務所、工場等）に対応する経験値を反映した比準表で、集合事例について標準化補正、地域要因の比較等の一次比準作業を行う。
【００９０】
次に、選択された類似取引事例に係わるマンション価格（取引価格）において、価格時点以前の各期の取引マンション価格の平均値および前記評価対象マンション平均補正後価格から時点修正率を求め、前記時点修正率から、選択された前記類似取引事例のマンション価格（取引価格）を時点修正する時点修正工程を実施する（Ｓ５）。
【００９１】
時点修正工程（Ｓ５）において、事例のマンション価格に標準化補正、地域要因の比較を行った価格を各時期で抽出集計して一覧表にし、例えば、３か月変動率、半年変動率、年間変動率等の任意の期間の変動率を明示する。不動産鑑定評価基準では、時点修正は、「時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。」と規定されているが、取引事例価格を評価マンションに補正した価格によりマンション価格の変動率を直接求めることができる。時点修正の例を土地価格と同様に図１８に示す。
【００９２】
次に、前記選択された取引事例の取引情報から標準化補正率を求め、前記標準化補正率から前記選択された類似取引事例のマンション価格（取引価格）を補正する標準化補正工程を実施する（Ｓ６）。
【００９３】
標準化補正は、例えば、質的データの土地価格の規模補正（図１９）と同様に専有床面積補正、建物構造補正（図４５）、建物の用途補正（図４６）、改装の有無補正（図４７）が可能である。一次比準では、経験値に基づく標準化補正の各種補正率が反映された比準表を適用し、一次比準以降、後述のように補正を繰り返す場合（ｎ回）、ｎ次段階で、取引事例から求めた標準化補正の各種補正率により、比準表を修正する。
【００９４】
次に、前記選択された取引事例から地域要因補正率を求め、前記地域要因補正率から前記選択された類似取引事例のマンション価格（取引価格）を補正する地域要因補正工程を実施する（Ｓ７）。
【００９５】
地域要因補正工程（Ｓ７）において、地域要因の比較をするが、地域要因の比較は、例えば、量的データの土地価格の駅距離補正（図２３）と同様、築年数補正（図４８）、および、土地価格と同様に容積率の補正（図２６）が可能である。一次比準では、経験値に基づく地域要因の比較の各種補正率が反映された比準表を適用し、ｎ次段階で、ユーザー（評価人等）は、取引事例から求めた各種補正率より、比準表を修正してもよい。また、本発明において、一次比準表の使用により、多重共線性の問題が解決できる。従来、比準価格の試算では、重回帰分析を用いた場合、多重共線性の問題があると言われていた。しかし、本発明において一次比準表を用いると、バイアスをかけて補正率を出すことになり、要は、単回帰等の組合せで比準価格が試算されるため、原理的に多重共線性の問題は生じない。
【００９６】
取引事例から量的データの補正率を求める方法を代表し、図４８を用いて、築年数の補正率で説明する。図４８に示すように、マンション価格と築年数の散布図をディスプレイで確認し、築年数補正以外の補正をすべて行ったマンション価格を築年数補正率により補正を行い、つまり築年数軸に平行になる程度の補正率、築年数とマンション価格との回帰線における傾きがゼロになる程度にシミュレーションし補正率を求める。
【００９７】
質的データの補正は、土地価格と同様に用途地域の補正（図２７）、道路種別の補正（図２８）、地域環境補正（図２９）、駅性格の補正（図３０）、その他補正（図３１）の補正が可能である。一次比準では、経験値に基づく地域要因の比較の各種補正率が反映された比準表を適用し、ｎ次段階で、事例から求めた各種補正率より、比準表を修正してもよい。
【００９８】
次に、前記時点修正、前記標準化補正および前記地域要因補正を経た前記選択された類似取引事例に係わるマンションの補正後価格において、予め規定した基準値の範囲内にあるものを選択する事情補正工程を実施する（Ｓ８）。
【００９９】
不動産鑑定評価基準運用上の留意事項で、事情補正は、「事情補正の必要性の有無および程度の判定に当たっては、多数の取引事例等を総合的に比較対照の上、検討されるべきものであり、事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。」と規定されている。
【０１００】
事情補正工程（Ｓ８）の実施をするために、まず、市場における客観的な価格水準と取引事例価格との乖離を求める。方法は、すべての比準項目を実施し、取引事例ごとに比準価格を求め、次にその比準価格の平均値との偏差を平均値で除しブレ率を求める。土地価格と同様であるが、図３２に、ブレ率の求め方の一例を示す。
【０１０１】
本発明では、例えば、対象マンションの用途種類等から、許容を超えるブレ率の取引事例を非採用にすることで事情補正を行う。
【０１０２】
本実施形態で、事情補正を行うことは、価格メカニズムモデルの精度向上を目的とし、結果として、市場における客観的な価格水準を把握可能となる。事情補正の効果として代表し、土地価格と同様であるが、図３３に、地域要因の比較項目である駅距離補正項目を説明例として示す。
【０１０３】
また、土地価格と同様であるが、図３４に、取引事例比較法比準システムの結果である比準価格が事情補正を実施した結果を示す。図３４では、事情補正を実施することで比準価格のヒストグラム線の裾野部分をブレ率が大きな事例を非採用にすることで、裾野自体が狭くなり、精度の高い比準価格が求められていることが視覚でも確認できる。
【０１０４】
次に、類似取引事例選択工程（Ｓ４）、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）、および、事情補正工程（Ｓ８）を経て試算された不動産（マンション）の比準価格を出力する出力工程を実施し（Ｓ９）、一連の比準価格試算工程を終了する。
【０１０５】
図４に示すように、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）および事情補正工程（Ｓ８１）を繰り返す場合（前述のように、一次比準作業からｎ次の比準作業を実施する場合）、判断工程（Ｓ８２）において、試算された比準価格が、基準値の範囲になったかを判断し、基準値の範囲にある場合（Ｙｅｓ）は、比準価格を出力し（Ｓ９）、基準値の範囲を外れる場合（Ｎｏ）は、時点修正工程（Ｓ５）に戻り、基準値の範囲になるまで繰り返す。基準値としては、例えば、前述のように、ブレ率を採用し、ブレ率が一定範囲内になった場合に、比準作業を終了し、比準価格を出力する（Ｓ９）。このように、一次比準からｎ次比準まで、繰り返して比準作業を実施することで、装置が自動的に比準価格を適正なものとするので、この意味で、一次比準からｎ次比準の繰り返しは、機械学習と言える。
【０１０６】
本実施形態において、比準作業が終了した段階の各種指数の他、集合比準価格（全比準価格、規範性の高い事例からの比準価格）のヒストグラムを視覚で確認し、ユーザー（評価人等）は、最終比準価格を決定してもよい。
【０１０７】
本実施形態において、最終比準価格が決定されると、最終採用事例として、集合事例ＤＢおよび集合比準価格ＤＢを、記憶装置１０７にそれぞれ記録してもよい。図４９に、マンション取引事例概要（抜粋）とマンション最終採用事例（集合事例ＤＢ）の例を示し、図５０に、マンション各要因比準内訳と集合比準価格ＤＢの例を示す。
【０１０８】
取引事例関連各種指数等の例として、図５１に評価マンションの表示を示し、図５２にマンション取引事例の取引時期分布図を示し、図５３に各要因補正後標準的区分マンション比準価格を示し、図５４にマンション取引事例と比準価格ヒストグラムを示す。
【０１０９】
本実施形態では、取引事例比較法比準システムで最終比準価格を求めることができるが、必要に応じ、重回帰分析等の統計分析で比準価格の検証を行うことができるように統計分析用に、量的データおよび質的データを、ダミー変数化して出力してもよい。
【０１１０】
本実施形態では、例えば、鑑定評価書添付資料として、図４９に示すマンション取引事例概要（抜粋）と図５０に示すマンション各要因比準内訳を、印刷出力し、これらを、鑑定評価書添付資料としてもよい。
【０１１１】
［実施形態５］
次に、比準価格を試算する不動産として「一棟不動産（例えば、ビル等の土地と建物を含む不動産、「複合不動産」とも言う。）」を対象にした実施形態を示す。「複合不動産に係る鑑定評価手法の精緻化等に関する調査検討業務報告書」（国土交通省土地・建設産業局、平成２９年３月）の第２から３頁の「ＩＩ．基本認識の確認、２．現状において複合不動産の取引事例価格と比較検討を行う検証の利用が進まない理由」に記載のように、本発明前において、複合不動産（一棟不動産）の評価技術は確立しておらず、同文献の第２１から２８頁の「ＩＶ．複合不動産の取引事例を用いた検証（ケーススタディ）」に記載のように、問題点も多かった。
【０１１２】
本実施形態において、一棟不動産の比準価格の試算は、実施形態１における比準価格試算装置（図１および図２）およびフローチャート（図３）の試算と概略は略同じである。以下、図３のフローチャートに即して、本実施形態における一棟不動産の比準価格試算を説明する。
【０１１３】
まず、外部データベースに格納されている不動産取引情報を取得する情報取得工程を実施する（Ｓ１）。前記外部データベースとしては、前述のように、例えば、「土地総合情報システム（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌａｎｄ．ｍｌｉｔ．ｇｏ．ｊｐ／ｗｅｂｌａｎｄ／）不動産取引価格情報検索」サイトのデータベースがある。取得した不動産取引事例は、例えば、記憶装置１０７に、「実際取引事例ＤＢ」として記録される。実際取引事例ＤＢの一例を図１１に示す。図１１に示すように、実際取引事例ＤＢでは、各不動産（例えば、宅地（土地）、宅地（土地と建物）、中古マンション等）に番号が付され（Ｎｏ１からＮ０１１３）、項目（類型等、地域、住所、最寄駅等）に情報が記載されている。
【０１１４】
次に、取得された不動産取引情報から欠損データがある取引事例および特殊取引事例を削除して取引情報を整理する情報整理工程を実施する（Ｓ２）。例えば、延床面積、構造、建物建築時期等の情報が欠損している事例は、自動的に排除する。このようにして整理した取引事例をＡとする。
【０１１５】
また、情報整理工程（Ｓ２）において、評価で採用すべき採用範囲を指定してもよい。例えば、図５５に示すように、不動産の種類（類型）、駅距離分類をフラグ「１」、総額、延床面積は、実数で指定し、採用地区名と採用駅名は、「ＯＲ」、「ＡＮＤ」で指定できる。ユーザー（例えば、評価人）は、評価一棟不動産と競争代替関係がある地区名および駅名を任意で指定してもよい。このように指定した取引事例をＢとする。
【０１１６】
次に、競争代替関係毎に分類された地区グループのデータが格納された地区グループＤＢ１３を参照し、整理された前記不動産取引情報から、前記評価対象不動産と競争代替関係がある地区グループに対応する取引事例を選択する取引事例選択工程を実施する（Ｓ３）。取引事例選択工程（Ｓ３）において、前記競争代替関係がある地区グループを、競争関係の強弱に応じてクラス分けし、クラスに分けた地区グループ毎に対応する取引事例を選択してもよい。また、取引事例選択工程（Ｓ３）において、取引事例Ａ（欠損事例）および取引事例Ｂ（事例採用範囲）の条件指定後の事例は、記憶装置１０７において、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢとして記録される。Ａ＋Ｂ選択一棟不動産事例ＤＢの例を図５６に示す。
【０１１７】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢに記録された採用地区名および駅名を、次システムの取引事例比較法比準システムにおいて地域要因の比較に自動的に転送されてもよい。
【０１１８】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、評価一棟不動産について、Ｎｏ、所在住所、用途地域、価格時点、駅名、駅までの距離（ｍ）（８０ｍ＝１分換算）、標準延床面積、建築西暦年、建物構造、建物用途、地区名、その他条件を入力してもよい。また、本発明の装置においては、所在の地理的情報からインターネット上の路線価図、航空写真、ハザードマップ等の各種地図に連携表示できる機能を有していてもよい。そして、本発明の装置において、その外部データベースから取得した取引事例の使用期限を表示するようにしてもよい。使用期限を設定することにより、常に最新の取引事例で評価が行えるシステムとなる。評価一棟不動産の入力例を図５７に示す。また、本発明において、システム自体の使用期限を設定してもよい。
【０１１９】
取引事例選択工程（Ｓ３）または取引事例選択工程（Ｓ３）以降の工程において、規範性がある事例を指定してもよい。例えば、前記Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢにおいて、特に評価画地と同等地区等競争代替関係が強い事例を指定する。当該規範性が高い事例の比準結果は、例えば、図６５「延床当の比準価格」および図６６「比準価格ヒストグラム」において、全比準とは別に規範性有事例に分類表示できる。
【０１２０】
次に、前記選択された取引事例の不動産価格（一棟不動産価格）において、価格形成要因の条件に合致する類似取引事例を選択する類似取引事例選択工程を実施する（Ｓ４）。類似取引事例選択工程（Ｓ４）は、例えば、非採用事例の検討（価格形成要因外れ値事例の除外）として実施できる。価格形成要因が外れ値事例の検討は、Ａ＋Ｂ選択事例ＤＢで評価に必要な事例を暫定的に選択しているが、さらに採用された事例サンプル群において、評価人は、外れ値の事例を非採用にする。外れ値の事例を非採用にすることで価格メカニズムモデルの精度が向上する。例えば、延床面積が２００から３００ｍ２の一棟不動産事例群において、延床面積２０００ｍ２の一棟不動産は、建物品等が異なる可能性があり、評価一棟不動産と競争代替関係が低いため事例を非採用とする。
【０１２１】
次に、類似取引事例選択工程（Ｓ４）又は類似取引事例選択工程（Ｓ４）以降の工程において、経験値補正率で一次比準作業を実施してもよい。例えば、建物の用途種類（住宅、店舗、事務所、工場等）に対応する経験値を反映した比準表で、集合事例について標準化補正、地域要因の比較等の一次比準作業を行う。
【０１２２】
次に、選択された類似取引事例に係わる一棟不動産価格（取引価格）において、価格時点以前の各期の取引一棟不動産価格の平均値および前記評価対象一棟不動産平均補正後価格から時点修正率を求め、前記時点修正率から、選択された前記類似取引事例の一棟不動産価格（取引価格）を時点修正する時点修正工程を実施する（Ｓ５）。
【０１２３】
時点修正工程（Ｓ５）において、事例の一棟不動産価格に標準化補正、地域要因の比較を行った価格を各時期で抽出集計して一覧表にし、例えば、３か月変動率、半年変動率、年間変動率等の任意の期間の変動率を明示する。不動産鑑定評価基準では、時点修正は、「時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。」と規定されているが、取引事例価格を評価一棟不動産に補正した価格により一棟不動産価格の変動率を直接求めることができる。時点修正の例を土地価格と同様に図１８に示す。
【０１２４】
次に、前記選択された取引事例の取引情報から標準化補正率を求め、前記標準化補正率から前記選択された類似取引事例の一棟不動産価格（取引価格）を補正する標準化補正工程を実施する（Ｓ６）。
【０１２５】
標準化補正は、例えば、質的データの土地価格の規模補正（図１９）と同様に延床面積補正、建物構造補正（図５８）、建物の用途補正（図５９）、改装の有無補正（実施形態４のマンション（図４７）と同様）が可能である。一次比準では、経験値に基づく標準化補正の各種補正率が反映された比準表を適用し、一次比準以降、後述のように補正を繰り返す場合（ｎ回）、ｎ次段階で、取引事例から求めた標準化補正の各種補正率により、比準表を修正する。
【０１２６】
次に、前記選択された取引事例から地域要因補正率を求め、前記地域要因補正率から前記選択された類似取引事例の一棟不動産価格（取引価格）を補正する地域要因補正工程を実施する（Ｓ７）。
【０１２７】
地域要因補正工程（Ｓ７）において、地域要因の比較をするが、地域要因の比較は、例えば、量的データの土地価格の駅距離補正（図２３）と同様、築年数補正（図６０）、および、土地価格と同様に容積率の補正（図２６）が可能である。一次比準では、経験値に基づく地域要因の比較の各種補正率が反映された比準表を適用し、ｎ次段階で、ユーザー（評価人等）は、取引事例から求めた各種補正率により、比準表を修正してもよい。また、本発明において、一次比準表の使用により、多重共通性の問題が解決できる。従来、比準価格の試算では、重回帰分析を用いた場合、多重共通性の問題があると言われていた。しかし、本発明において一次比準表を用いると、バイアスをかけて補正率を出すことになり、要は、単回帰等の組合せで比準価格が試算されるため、原理的に多重共通性の問題は生じない。
【０１２８】
取引事例から量的データの補正率を求める方法を代表し、図６０を用いて、築年数の補正率で説明する。図６０に示すように、一棟不動産価格と築年数の散布図をディスプレイで確認し、築年数補正以外の補正をすべて行った一棟不動産価格を築年数補正率により補正を行い、つまり築年数軸に平行になる程度の補正率、築年数と一棟不動産価格との回帰線における傾きがゼロになる程度にシミュレーションし補正率を求める。
【０１２９】
質的データの補正は、土地価格と同様に用途地域の補正（図２７）、道路種別の補正（図２８）、地域環境補正（図２９）、駅性格の補正（図３０）、その他補正（図３１）の補正が可能である。一次比準では、経験値に基づく地域要因の比較の各種補正率が反映された比準表を適用し、ｎ次段階で、事例から求めた各種補正率により、比準表を修正してもよい。
【０１３０】
次に、前記時点修正、前記標準化補正および前記地域要因補正を経た前記選択された類似取引事例に係わる一棟不動産の補正後価格において、予め規定した基準値の範囲内にあるものを選択する事情補正工程を実施する（Ｓ８）。
【０１３１】
不動産鑑定評価基準運用上の留意事項で、事情補正は、「事情補正の必要性の有無および程度の判定に当たっては、多数の取引事情等を総合的に比較対照の上、検討されるべきものであり、事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。」と規定されている。
【０１３２】
事情補正工程（Ｓ８）の実施をするために、まず、市場における客観的な価格水準と取引事例価格との乖離を求める。方法は、すべての比準項目を実施し、取引事例ごとに比準価格を求め、次にその比準価格の平均値との偏差を平均値で除しブレ率を求める。土地価格と同様であるが、図３２に、ブレ率の求め方の一例を示す。
【０１３３】
本発明では、例えば、対象一棟不動産の用途種別等から、許容を超えるブレ率の取引事例を非採用にすることで事情補正を行う。
【０１３４】
本実施形態では、事情補正を行うことは、価格メカニズムモデルの精度向上を目的とし、結果として、市場における客観的な価格水準を把握可能となる。事情補正の効果として代表し、土地価格と同様であるが、図３３に、地域要因の比較項目である駅距離補正項目を説明例として示す。
【０１３５】
また、土地価格と同様であるが、図３４に、取引事例比較法比準システムの結果である比準価格が事情補正を実施した結果を示す。図３４では、事情補正を実施することで比準価格のヒストグラム線の裾野部分をブレ率が大きな事例を非採用にすることで、裾野自体が狭くなり、精度の高い比準価格が求められていることが視覚でも確認できる。
【０１３６】
次に、類似取引事例選択工程（Ｓ４）、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）、および、事情補正工程（Ｓ８）を経て試算された不動産（一棟不動産）の比準価格を出力する出力工程を実施し（Ｓ９）、一連の比準価格試算工程を終了する。
【０１３７】
図４に示すように、時点修正工程（Ｓ５）、標準化補正工程（Ｓ６）、地域要因補正工程（Ｓ７）および事情補正工程（Ｓ８１）を繰り返す場合（前述のように、一次比準作業からｎ次の比準作業を実施する場合）、判断工程（Ｓ８２）において、試算された比準価格を出力し（Ｓ９）、基準値の範囲から外れる場合（Ｎｏ）は、時点修正工程（Ｓ５）に戻り、基準値の範囲になるまで繰り返す。基準値としては、例えば、前述のように、ブレ率を採用し、ブレ率が一定範囲内になった場合に、比準作業を終了し、比準価格を出力する（Ｓ９）。このように、一次比準からｎ次比準まで、繰り返して比準作業を実施することで、装置が自動的に比準価格を適正なものとするので、この意味で、一次比準からｎ次比準の繰り返しは、機械学習と言える。
【０１３８】
本実施形態において、比準作業が終了した段階の各種指数の他、集合比準価格（全比準価格、規範性の高い事例からの比準価格）のヒストグラムを視覚で確認し、ユーザー（評価人等）は、最終比準価格を決定してもよい。
【０１３９】
本実施形態において、最終比準価格が決定されると、最終採用事例として、集合事例ＤＢおよび集合比準ＤＢを、記憶装置１０７にそれぞれ記録してもよい。図６１に、一棟不動産取引事例概要（抜粋）と一棟不動産最終採用事例（集合事例ＤＢ）の例を示し、図６２に、一棟不動産各要因比準内訳と集合比準価格ＤＢの例を示す。
【０１４０】
取引事例関連各種指数等の例として、図６３に評価一棟不動産の表示を示し、図６４に一棟不動産取引事例における取引時期分布図を示し、図６５に各要因補正後標準的一棟不動産延床当の比準価格を示し、図６６に一棟不動産取引事例と比準価格ヒストグラムを示す。
【０１４１】
本実施形態では、取引事例比較法比準システムで最終比準価格を求めることができるが、必要に応じ、重回帰分析等の統計分析で比準価格の検証を行うことができるように統計分析用に、量的データおよび質的データを、ダミー変数化して出力してもよい。
【０１４２】
本実施形態では、例えば、鑑定評価書添付資料として、図６１に示す一棟不動産取引事例概要（抜粋）と図６２に示す一棟不動産各要因比準内訳を、印刷出力し、これらを、鑑定評価書添付資料としてもよい。
【０１４３】
［実施形態６］
本実施形態のプログラムは、前記各実施形態の比準価格試算方法を、コンピュータ上で実行可能なプログラムである。本実施形態のプログラムは、例えば、コンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されてもよい。前記記録媒体としては、特に限定されず、例えば、読み出し専用メモリ（ＲＯＭ）、ハードディスク（ＨＤ）、光ディスク、フロッピー（登録商標）ディスク（ＦＤ）等があげられる。
【０１４４】
以上、実施形態を参照して本発明を説明したが、本発明は、上記実施形態に限定されるものではない。本発明の構成や詳細には、本発明のスコープ内で当業者が理解し得る様々な変更をすることができる。
【産業上の利用可能性】
【０１４５】
以上、説明したとおり、本発明によれば、多数の取引事例データを用いて客観的な不動産の比準価格を試算可能である。本発明は、不動産の比準価格の試算に用いることができ、さらに、不動産を担保にした融資の審査、不動産の証券化における評価等にも、適用することが可能である。また、地域に合致した比準表の作成が可能となる。
【符号の説明】
【０１４６】
１０    比準価格試算装置
１１    情報取得手段
１２    情報整理手段
１３    地区グループＤＢ
１４    取引事例選択手段
１５    類似取引事例選択手段
１６    時点修正手段
１７    標準化補正手段
１８    地域要因補正手段
１９    事情補正手段
２０    出力手段
２１    土地価格算出手段
２２    取引事例指定手段
２３    情報入力手段
２４    検索閲覧手段
２５    変更手段
２６    補正率ＤＢ
２７    基準値ＤＢ
５０    通信回線網
６０    外部ＤＢ
７０    外部端末
８０    外部サイト
１０１  ＣＰＵ
１０２  メモリ
１０３  インターフェイス（Ｉ／Ｆ）
１０４  入力装置
１０５  ディスプレイ
１０６  通信デバイス
１０７  記憶装置
１０８  プログラム
【図１】
2019194852.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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【図２３】
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【図２４】
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【図２５】
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【図２６】
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【図２７】
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【図２８】
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【図２９】
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【図３０】
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【図３１】
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【図３２】
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【図３３】
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【図３４】
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【図３５】
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【図３６】
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【図３７】
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【図３８】
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【図３９】
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【図４０】
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【図４１】
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【図４２】
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【図４３】
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【図４４】
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【図４５】
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【図４６】
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【図４７】
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【図４８】
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【図４９】
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【図５０】
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【図５１】
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【図５２】
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【図５３】
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【図５４】
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【図５５】
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【図５６】
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【図５７】
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【図５８】
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【図５９】
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【図６０】
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【図６１】
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【図６２】
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【図６３】
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【図６４】
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【図６５】
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【図６６】
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