(57)【要約】本発明のある態様によると、パーティに賃借料を支払うであろう１以上の賃借人を有する収益性資産に関する不動産取引を仲介するためのコンピュータによって実行されるシステムが提供される。このシステムは、仲介者構成を含み、この仲介者構成はネットワークベースのインタフェースを提供することができ、これを介して開始パーティは不動産に関して被開始パーティと連絡することができる。開始パーティは買い主構成および売り主構成の一方を含み、被開始パーティは買い主構成および売り主構成の他方を含む。仲介者構成は、ネットワークベースのインタフェースを介して商談中のパーティの仲介のために契約に関する情報をパーティに提供することができ、従ってパーティが不動産取引を締結するのを仲介する。その後、買い主構成は契約に基づいて保証を受けることができる。
2007535075.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
パーティに賃借料を支払うであろう１以上の賃借人を有する収益性資産に関する不動産取引を仲介するコンピュータによって実行されるシステムであって、
仲介者構成を有し、この仲介者構成はネットワークベースのインタフェースを提供することができ、これを介して開始パーティは不動産に関して被開始パーティと連絡することができ、開始パーティは買い主構成および売り主構成の一方を含むとともに、被開始パーティは買い主構成および売り主構成の他方を含み、仲介者構成は、ネットワークベースのインタフェースを介して商談中のパーティの仲介のために契約に関する情報をパーティに提供することができ、従ってパーティが不動産取引を締結するのを仲介し、契約は、主体に対する１以上の賃借人の賃借料の支払い不能に基づく不動産の１以上の賃借人の債務不履行を定め、仲介者構成は、契約に基づいて買い主構成を保証することができ、買い主構成は、不動産の１以上の賃借人の債務不履行による収益の損失に対して保証されるシステム。
【請求項２】
仲介者構成が保護水準をも定める契約を提供することができ、この保護水準が、買い主構成が不動産から得るべき収益に対する割合に基づいて定められる請求項１に記載のシステム。
【請求項３】
仲介者構成が、買い主構成が不動産から得るべき純収益（NOI）に対する割合を含む保護水準を定める契約を提供することのできる請求項２に記載のシステム。
【請求項４】
仲介者構成が、保険給付金を定め、その後契約の下で賃借人が債務を履行しない場合に買い主構成に保険給付金を支払うことによって買い主構成を保証することができる請求項１に記載のシステム。
【請求項５】
仲介者構成が、債務を履行しない賃借者から買い主構成に支払われるべき賃貸料収益に基づいて保険給付金を定めることのできる請求項４に記載のシステム。
【請求項６】
仲介者構成が、賃借者が債務不履行を起こす前に買い主構成が不動産から得た収益、および賃借者が債務不履行を起こした後に買い主構成が不動産から得るべき収益に基づいて保険給付金を定めることができ、賃借者が債務不履行を起こす前および後に買い主構成が不動産から得るべき収益は、少なくとも部分的に、債務を履行しない賃借人から買い主構成が得るべき賃貸料収益に基づく請求項５に記載のシステム。
【請求項７】
仲介者構成が契約期間の間のパーティに接触でき、仲介者構成はさらにネットワークベースのインタフェースに対するアクセスを少なくとも部分的に制限し、従って、契約期間の間に商談中のパーティが他のパーティに連絡するのを制限することができ、この他のパーティには１以上の他の買い主構成および１以上の他の売り主構成の少なくとも一方が含まれ、商談中のパーティの制限には、その後このパーティがその不動産に関する不動産取引の締結するのを仲介するため商談中のパーティを制約することが含まれる請求項１に記載のシステム。
【請求項８】
仲介者構成が、買い主のリストおよび不動産のリストの少なくとも一方をネットワークベースのインタフェースを介して提供することができ、買い主のリストは１以上の買い主構成を含むとともに不動産のリストは１以上の売り主の１以上の不動産を含み、一方のリストは開始パーティを含むとともに他方のリストは被開始パーティを含み、仲介者構成は、パーティが連絡を行う前に一方のリストからの被開始パーティの選択を受理することもでき、被開始パーティは開始パーティによって選択される請求項７に記載のシステム。
【請求項９】
仲介者構成が、開始パーティを含むそれぞれのリストにおける開始パーティに対するアクセスを制限することによって、および被開始パーティを含むそれぞれのリストにおける被開始パーティに対するアクセスを制限することによって、商談中のパーティが連絡するのを制限することができる請求項８に記載のシステム。
【請求項１０】
コンピュータによって実行される保険システムであって、
主体に賃借料を支払うであろう１以上の賃借人を含む収益性資産に関連する主体と、
不動産の１以上の賃借人の債務不履行による収益の損失に対して主体を保証できる仲介者構成とを含み、１以上の賃借人の債務不履行は１以上の賃借人の主体に対する賃借料の支払い不能を含む保険システム。
【請求項１１】
仲介者構成が、主体をある保護水準で保証することができ、保護水準は、主体が不動産から得るべき収益に対する割合に基づいて定められる請求項１０に記載の保険システム。
【請求項１２】
仲介者構成が、主体が不動産から得るべき純収益（NOI）に対する割合を含む保護水準で主体を保証することのできる請求項１１に記載の保険システム。
【請求項１３】
仲介者構成が、保険給付金を定め、その後契約の下で賃借人が債務を履行しない場合に主体に保険給付金を支払うことによって主体を保証することのできる請求項１０に記載の保険システム。
【請求項１４】
仲介者構成が、債務を履行しない賃借者から主体に支払われるべき賃貸料収益に基づいて保険給付金を定めることのできる請求項１３に記載の保険システム。
【請求項１５】
仲介者構成が、賃借者が債務不履行を起こす前に主体が不動産から得た収益、および賃借者が債務不履行を起こした後に主体が不動産から得るべき収益に基づいて保険給付金を定めることができ、賃借者が債務不履行を起こす前および後に主体が不動産から得るべき収益は、少なくとも部分的に、債務を履行しない賃借人から主体が得るべき賃貸料収益に基づく請求項１４に記載の保険システム。
【請求項１６】
主体が買い主構成を含み、仲介者構成は開始パーティに不動産に関して被開始パーティと連絡させることもでき、開始パーティが買い主構成および売り主構成の一方を含むとともに、被開始パーティが買い主構成および売り主構成の他方を含み、
仲介者構成が、パーティがその不動産に関して不動産取引契約を締結した後、主体を保証できる請求項１０に記載の保険システム。
【請求項１７】
仲介者構成が、契約期間の間のパーティに接触でき、仲介者構成はさらに、商談中のパーティが契約期間の間他のパーティに連絡するのを制限することができ、この他のパーティには、１以上の他の買い主構成および１以上の他の売り主構成の少なくとも一方が含まれ、商談中のパーティの制限には、その後このパーティがその不動産に関する不動産取引の締結するのを仲介するため商談中のパーティを制約することが含まれる請求項１６に記載のシステム。
【請求項１８】
仲介者構成が、買い主のリストおよび不動産のリストの少なくとも一方を提供することができ、買い主のリストは１以上の買い主構成を含むとともに不動産のリストは１以上の売り主の１以上の不動産を含み、一方のリストは開始パーティを含むとともに他方のリストは被開始パーティを含み、仲介者構成は、パーティが連絡を行う前に一方のリストからの被開始パーティの選択を受理することもでき、被開始パーティは開始パーティによって選択される請求項１７に記載の保険システム。
【請求項１９】
仲介者構成が、開始パーティを含むそれぞれのリストにおける開始パーティに対するアクセスを制限することによって、および被開始パーティを含むそれぞれのリストにおける被開始パーティに対するアクセスを制限することによって、商談中のパーティが連絡するのを制限することができる請求項１８に記載の保険システム。
【請求項２０】
主体に賃借料を支払うであろう１以上の賃借人を有する収益性資産に関して主体を保証する方法であって、
主体に契約を提供することを含み、この契約は主体に対する賃借人の賃借料の支払い不能に基づく不動産の１以上の賃借人の債務不履行を定め、
契約に基づいて主体を保証することを含み、主体が不動産の１以上の賃借人の債務不履行による収益の損失に対して保証される方法。
【請求項２１】
契約の提供に保護水準をも定める契約の提供が含まれ、保護水準は、主体が不動産から得るべき収益に対する割合に基づいて定められる請求項２０に記載の方法。
【請求項２２】
保護水準をも定める契約の提供が、主体が不動産から得るべき純収益（NOI）に対する割合を含む保護水準を定める契約の提供を含む請求項２１に記載の方法。
【請求項２３】
契約に基づく主体の保証が、
保険給付金の確定と、
主体に対する保険給付金の支払いとを含み、保険給付金の確定と主体に対する保険給付金の支払いとが、契約の下で賃借人が債務を履行しない場合になされる請求項２０に記載の方法。
【請求項２４】
保険給付金の確定が、債務を履行しない賃借者から主体に支払われるべき賃貸料収益に基づく保険給付金の確定を含む請求項２３に記載の方法。
【請求項２５】
保険給付金の確定が、賃借者が債務不履行を起こす前に主体が不動産から得た収益、および賃借者が債務不履行を起こした後に主体が不動産から得るべき収益に基づく保険給付金の確定を含み、賃借者が債務不履行を起こす前および後に主体が不動産から得るべき収益は、少なくとも部分的に、債務を履行しない賃借人から主体が得るべき賃貸料収益に基づく請求項２４に記載の方法。
【請求項２６】
主体が買い主構成を含み、
方法が開始パーティに不動産に関して被開始パーティに対して連絡させ、商談させることをさらに含み、開始パーティが買い主構成および売り主構成の一方を含むとともに、被開始パーティが買い主構成および売り主構成の他方を含み、
パーティがその不動産に関して不動産取引契約を締結した後、契約の提供と主体に対する保証がなされる請求項２０に記載の方法。
【請求項２７】
パーティに商談させることが契約期間の間に商談させることを含み、
方法が商談中のパーティが契約期間の間他のパーティに連絡するのを制限することをさらに含み、この他のパーティには、１以上の他の買い主構成および１以上の他の売り主構成の少なくとも一方が含まれ、商談中のパーティの制限には、その後このパーティがその不動産に関する不動産取引の締結するのを仲介するため商談中のパーティを制約することが含まれる請求項２６に記載の方法。
【請求項２８】
買い主のリストおよび不動産のリストの少なくとも一方を提供することをさらに含み、買い主のリストは１以上の買い主構成を含むとともに不動産のリストは１以上の売り主の１以上の不動産を含み、一方のリストは開始パーティを含むとともに他方のリストは被開始パーティを含み、
パーティが連絡を行う前に一方のリストからの被開始パーティの選択を受理することをさらに含み、被開始パーティは開始パーティによって選択され、
少なくとも一方のリストの提供と被開始パーティの選択の受理とが、パーティに連絡させる前になされる請求項２７に記載の方法。
【請求項２９】
商談中のパーティに対する連絡の制限が、開始パーティを含むそれぞれのリストにおける開始パーティに対するアクセス制限と、被開始パーティを含むそれぞれのリストにおける被開始パーティに対するアクセス制限とを含む請求項２８に記載の方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、一般に、不動産取引を行う買い主および売り主の行動に影響を与える情報の流れを調節するためのコンピュータにより実行されるシステムおよび方法に関し、特に、商業用不動産に関する取引を行う買い主および売り主の行動に影響を与える情報の流れを調節するためのシステムおよび方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
不動産業において、従来型のネットワークベースのサービスでは、不動産の売り主に不動産をリスト化させ、潜在的な買い主にこれらの不動産について広告する。しかし、商業用不動産に関していえば、商業用不動産の潜在的な売り主は、このようなネットワークベースのサービスを利用して所有する不動産を公に広告またはリスト化すること避ける傾向にあり、潜在的な買い主は既存の賃借人を有する商業用不動産の購入にはしばしば非常に慎重である。特に、既存の賃借人が従来型のネットワークベースのサービスから容易に情報が得られるので、潜在的な売り主は、既存の賃借人がリストを知り、他の賃貸区画を捜すこと、および／または潜在的な賃借人が売りに出された不動産に含まれる区画を避けることをしばしば危惧する。潜在的な買い主は、他方で、不動産が有する区画を賃借中の賃借人が債務を履行しないリスクがあるため、不動産の購入に一般に消極的である。
【０００３】
さらに、潜在的な売り主は、このようなネットワークベースのサービスにおいてしばしば要求される、潜在的な売り主を単一の仲買業者または特定の期間にわたる不必要な代理義務と結びつけるリスティング契約または代理関係に制約されることを一般的に好まない。潜在的な売り主が不動産を公に広告またはリスト化するのを忌避する結果、商業用不動産のさまざまなセグメントにおいて、既存の潜在的な買い主の需要量が、知られた、公に情報提供された不動産の供給量をかなり上回る場合がある。しかし、これは通常、既存の潜在的な買い主の需要が購入可能な不動産の供給よりも有意に多いという事実を反映するわけではなく、既存の不動産の相当数が、公に情報提供されておらず、従って知られていないだけである。
【０００４】
さらに、他者が従来のネットワークベースのサービスから情報を得ることができるという利便性によって、売り主は、しばしば競合者によって「手の内を探られ」、および／または多数のデベロッパーおよび／または潜在的な買い主に探りを入れられてしまうが、これらは一般的に潜在的な売り主には好まれない。この点に関して、通常、他の潜在的な買い主がネットワークベースのサービスから個別の不動産について情報を得て、買い主と売り主との間の交渉または他の連絡に干渉することなく、買い主および売り主が潜在的な不動産取引に関して相互にやり取りを行うことが望ましい。しかし、従来のネットワークベースのサービスは、買い手と売り手にこのような干渉を取り除かないまでも減少させるようないかなる技術的な安全措置も提供しない。
【発明の開示】
【０００５】
上記のような背景を踏まえた上で、本発明の実施態様は、パーティに賃借料を支払うであろう１以上の賃借人を有する収益性資産に関して売り主を保証することによって不動産取引を行う買い主と売り主との間の情報の流れを制御する、コンピュータによって実行される改良されたシステムおよび方法を提供する。本発明の実施態様によるコンピュータによって実行されるシステムおよび方法は、買い主および売り主に売り主が不動産に関して相互に連絡を開始することを可能にするネットワークベースのインタフェースを提供する。好都合にも、本発明の実施態様は、買い主と売り主との間の情報の流れを制御し、不動産が有する区画を賃借中の賃借人が債務を履行しないリスクを排除しまたは減少させた上で、買い主および売り主に売り主が相互に連絡することを可能にし、その後買い主および売り主が不動産売買または交換取引を締結するのを仲介する。
【０００６】
本発明のある態様によると、パーティに賃借料を支払うであろう１以上の賃借人を有する収益性資産に関する不動産取引を仲介するためのコンピュータによって実行されるシステムが提供される。この態様のシステムに従って、仲介者構成はネットワークベースのインタフェースを提供することができ、これを介して開始パーティは不動産に関して被開始パーティと連絡することができる。この点に関して、開始パーティは買い主構成および売り主構成の一方を含み、被開始パーティは買い主構成および売り主構成の他方を含む。仲介者構成は、パーティが不動産取引を締結するのを仲介するため、ネットワークベースのインタフェースを介して契約に関する情報をパーティに提供することができる。契約は、主体に対する１以上の賃借人の賃借料の支払い不能に基づく不動産の１以上の賃借人の債務不履行を定める。加えて、この契約は、買い主構成が不動産から得る収益、例えば純収益（NOI）に対する割合に基づいて定められる保護水準を定めることができる。さらに、契約を提供した後、買い主構成は契約に基づいて保証を受けることができ、買い主構成は不動産の１以上の賃借人の債務不履行による収益の損失に対して保証される。
【０００７】
より具体的には、買い主構成は、保険給付金が定められ、その後買い主構成に保険給付金が支払われることによって保証を受けることができ、これらは契約の下で賃借人が債務を履行しない場合になされる。この点に関して、保険給付金は、買い主構成が不動産から得るべき収益に基づいて定めることができる。例えば、保険給付金は、賃借者が債務不履行を起こす前に買い主構成が不動産から得た収益（例えばNOI）、および賃借者が債務不履行を起こした後に買い主構成が不動産から得るべき収益に基づいて定めることができる。このような例では、賃借者が債務不履行を起こす前および後に買い主構成が不動産から得るべき収益は、少なくとも部分的に、債務を履行しない賃借人から買い主構成が得るべき賃貸料収益に基づく。
【０００８】
パーティが連絡を開始した後、仲介者構成はさらにネットワークベースのインタフェースに対するアクセスを少なくとも部分的に制限し、従って、契約期間の間に商談中のパーティが他のパーティに連絡するのを制限することができ、この他のパーティとは１以上の他の買い主構成および／または１以上の他の売り主構成をいう。後述のように、多数の異なるやり方のうち任意のやり方で、商談中のパーティが他のパーティと連絡するのを制限することができる。しかし、パーティが通信するのをどのように制限するかとは無関係に、パーティを制約することによってパーティが不動産取引を締結するのを有利に仲介することができる。
【０００９】
より具体的には、買い主リストおよび／または不動産リストはネットワークベースのインタフェースを介して提供することができ、買い主のリストは１以上の買い主構成を含み、不動産のリストは１以上の売り主の１以上の不動産を含む。このような場合、一方のリストは開始パーティを含み、他方のリストは被開始パーティを含む。その後、開始パーティを含むそれぞれのリストにおける開始パーティに対するアクセスを制限することによって、および被開始パーティを含むそれぞれのリストにおける被開始パーティに対するアクセスを制限することによって、商談中のパーティが連絡するのを制限することができる。
【００１０】
本発明の他の態様によると、収益性資産に関して主体を保証するための保険システムおよび方法が提供される。従って、本発明の実施態様は、収益性資産に関して主体を保証するための改良されたシステムおよび方法を提供する。契約を提供し、その後契約に基づいて不動産の１以上の賃借人の債務不履行による収益の損失に対して主体を保証することによって、本発明の実施態様は不動産からの収益がより確実に約束された下で主体を仲介することができる。加えて、主体がある不動産に関する潜在的な不動産取引の買い主である場合、特に潜在的な買い主は、不動産が有する区画を賃借中の賃借人が債務を履行しないリスクのため、不動産の購入に一般に消極的であるので、本発明の実施態様は、買い主と売り主とがその不動産に関する取引を締結するのを仲介することができる。従って、本発明の実施態様のシステムおよび方法は、従来の技術から判明した問題を解決するとともに、さらなる利点を提供する。
【００１１】
上記のような発明の一般的な記述に関連して、以下では添付の図面を参照する。図面は必ずしも縮尺どおりに記載されているわけではない。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１２】
次に、本発明の好適な実施態様を示す添付の図面を参照して本発明について詳細に説明する。しかし、本発明は様々な形態で実施可能であり、本願明細書において記載される実施態様に制限されると解釈すべきではない。すなわち、これらの実施態様は、この開示を完全かつ完備にするために提供されるとともに、当業者に本発明の範囲を充分に伝えるためのものである。全体にわたって、同じ番号は同じ要素を示す。
【００１３】
図１によると、不動産取引を仲介するシステム１０は、１以上の買い主構成１２、売り主構成１４および仲介者構成１６を含む（それぞれのうちの１つが図示されている）。それぞれの買い主構成は、１以上の売り主構成および仲介者構成と直接的および／または間接的に連絡できる。それぞれの売り主構成は、１以上の買い主構成および仲介者構成と直接的および／または間接的に連絡でき、それぞれの仲介者構成は、買い主構成および売り主構成と直接的および／または間接的に連絡できる。この点に関して、買い主、売り主および仲介者構成を１以上のネットワーク１８を介して直接的および／または間接的に相互に連絡可能にさせることができる。ネットワークは、１以上の異なる種類のネットワークの任意の数の異なる組み合わせを備える。例えば、ネットワークは１以上のデータネットワーク（ＬＡＮ）、メトロポリタンエリアネットワーク（ＭＡＮ）および／またはワイドエリアネットワーク（ＷＡＮ）（例えばインターネット）を含むことでき、一般加入電話網（ＰＳＴＮ）のような有線ネットワークおよび／またはＩＳ‐１３６（ＴＤＭＡ）、ＧＳＭおよび／またはＩＳ‐９５（ＣＤＭＡ）のような無線ネットワークを含む１以上の有線および／または無線音声ネットワークを含むことができる。しかし、説明の便宜上、後述するように、ネットワークは特に明記しない限りインターネット（すなわちＷＡＮ）を備える。
【００１４】
買い主構成１２、売り主構成１４および仲介者構成１６には、本発明の実施態様に従ったオペレーションを行うことのできる１以上の任意の数の異なる主体や装置等が含まれる。この点、１以上の買い主構成、売り主構成および仲介者構成は、１以上の演算処理装置、例えば１以上のラップトップコンピュータやデスクトップコンピュータ、サーバコンピュータ等を備えもしくは含み、またはこれらとして具体化することができる。さらに、またはあるいは、買い主構成、売り主構成および仲介者構成の１以上は、１以上の携帯電子装置、例えば１以上の携帯電話や携帯情報端末（ＰＤＡ）、ページャー等を備えもしくは含み、またはこれらとして具体化することができる。例えば、買い主構成、売り主構成および仲介者構成は、それぞれ、インターネット（例えばネットワーク１８）を介して互いに連絡することのできる演算処理装置を備える。
【００１５】
しかし、買い主構成１２、売り主構成１４および仲介者構成１６の１以上は、個々の主体の機能を実行するユーザを備え、あるいはこれと関連することに留意されたい。例えば、買い主構成は、売り主演算処理装置のオペレーションを行う売り主とＰＳＴＮ（例えばネットワーク１８）を介してメールまたは直接連絡する買い主または（買い主を代理する）買い主代理人を含むことができ、このとき、売り主および演算処理装置は共同して売り主構成を含む。このような場合、仲介者構成は、インターネットを介して売り主演算処理装置と連絡する仲介者演算処理装置を備えることができる。あるいは、このような場合、仲介者構成は仲介者演算処理装置のオペレーションを行う仲介者を含むことができ、このとき、仲介者はＰＳＴＮを介して売り主と連絡することができる。すなわち、後述のように、「買い主構成」という用語は、買い主および／または買い主プロセッサを示す。同様に、「売り主構成」という用語は、売り主および／または売り主プロセッサを示し、「仲介者構成」という用語は、仲介者および／または仲介者プロセッサを示す。
【００１６】
図２に、買い主構成１０、売り主構成１４および／または仲介者構成１６としてオペレーションを行うことのできる主体のブロック図を本発明のある実施態様に倣って示す。これらは別個の主体として示されているものの、実施態様によっては、１以上の主体が、論理上別個であるがある主体に同時に包含される買い主構成、売り主構成および／または仲介者構成の１以上を支援することができる。例えば、ある単一の主体は、論理上別個であるが同じ位置に配置された買い主構成および仲介者構成を支援することができる。また、例えば、ある単一の主体は、論理上別個であるが同じ位置に配置された売り主構成および仲介者構成を支援することができる。
【００１７】
図示するように、買い主構成１２、売り主構成１４および／または仲介者構成１６としてオペレーションを行うことのできる主体は、通常、メモリ２２に接続されるプロセッサ２０を含むことができる。また、プロセッサは、少なくとも一つの連絡インタフェース２４またはデータやコンテンツ等を送信および／もしくは受信する他の手段に接続することができる。プロセッサは、さらに、画面およびユーザ入力インタフェースを含むことができるユーザーインターフェース２６に接続することができる。他方で、ユーザ入力インタフェースは、主体にユーザからのデータを受信するための任意の数の装置、例えばキーパッド、タッチ画面（図示しない）または他の入力装置を備えることができる。
【００１８】
メモリ３０は、揮発性および／または不揮発性メモリを備えることができ、通常、コンテンツ、データ等を記憶する。この点に関して、メモリは、通常、主体が本発明の実施態様に従って行うオペレーションに関連するステップを実行するソフトウェアアプリケーション２８やインストラクション等を記憶する。例えば、メモリは、接続用アプリケーション（例えば、ウェブブラウザ等）のようなソフトウェアアプリケーションを記憶することができる。また、主体が仲介者構成１６を備える場合、メモリは１以上のデータベース３８、例えば買い主データベースおよび不動産データベースを記憶することができる。買い主データベースは、仲介者構成によって提供されるサービスに登録された買い主に関する情報を記憶することができ、不動産データベースは、サービスに登録された売り主および関連する不動産に関する情報を記憶することができる。
【００１９】
本発明の実施態様に従うと、仲介者構成１６は、１以上の買い主構成１２および売り主構成１４に不動産情報交換サービスを提供することができる。通常、このサービスは、ネットワークベースのインタフェースを含むとともに、買い主と売り主とが外部の干渉を受けることなく相互に連絡するための媒体を提供し、それぞれの構成が不動産売買または交換取引を締結するのを仲介する。さらに、買い主は不動産が有する区画を賃借中の賃借人が債務を履行しないリスクのため不動産の購入に一般に消極的であるので、そうすることが望ましい場合、このサービスは、買い手および売り手が不動産の購入／売却契約を締結した際に、不動産の既存の賃借人の債務不履行による収入の損失に対する保険を一定期間の間提供することもできる。上述のように、このような保険は「賃借人債務不履行保険」と呼ぶことができる。
【００２０】
図３Ａおよび３Ｂは、本発明のある実施態様に従った不動産取引の仲介方法における個別のステップを示す。ブロック３２に示すように、この方法は、仲介者構成１６、より具体的には仲介者構成１６の提供するサービスに登録された買い主構成１２および売り主構成１４それぞれの、１以上の買い主および売り主を含むことができる。売り主に有利なことには、買い主の登録プロセスの間、仲介者構成が買い主に関する情報を生成、収集または受領することができる。例えば、仲介者構成は、直前の期間（例えば、直前の１２〜２４ヵ月）において買い主構成によってなされた不動産購入に関する情報を収集することができる。さらに、仲介者構成は、買い主が正当かどうかを確定するための買い主情報が正確かどうかを確定するため、このような買い主情報を評価することができる。例えば、仲介者構成は、買い主によってなされた不動産購入に関して、不動産の購入に用いた資金の性質（例えば、全額現金、抵当貸付、自己金融、持分取引等）を確定するための情報を評価することができる。さらに、仲介者構成は、示唆される水準の不動産を購入するのに適格かどうかを確定する買い主情報を評価することができる。この点に関して、仲介者構成が買い主の正当性・適格性を確定できない場合、仲介者構成は個別の買い主の登録を拒絶することができる。あるいは、仲介者構成は、仲介者構成によって提供されるサービスに買い主を登録することができる。
【００２１】
仲介者構成１６は、買い主のために、売り主の不動産および／または売り主自身に関する情報を生成、収集または受領することができる。その後、仲介者構成は、仲介者構成自身が不動産に関連するデータを提供するためのこのような売り主情報を評価することができる。例えば、仲介者は、設計図、航空写真、用途地域、占有証明書、個別の規制認可書、賃貸料台帳、駐車場率、セットバック、調査、検査、NOI（純収益）、キャップ（収益還元）レート、融資パッケージ、キャッシュオンキャッシュ予測、キャッシュフロー予測、距離別の類似不動産、賃借人の構成を含む競争報告および地域動向報告、並びに不動産ごとの収益関数、人口、消費者支出、小売売上高および犯罪統計を含む売り主情報を受領し、その後評価しまたは確認することができる。
【００２２】
仲介者構成１６が買い主情報または売り主情報を評価する前、した後、またはする時に、仲介者構成１６は、買い主または売り主のための項目を買い主データベースまたは不動産データベースに作成することができる。また、ブロック３４に示すように、仲介者構成によって提供されるサービスに従って、仲介者構成は、不動産データベースに記憶された売り主の不動産のリストを買い主構成１２に送付するとともに、買い主データベースに記憶された買い主のリストを売り主構成に送付する。不動産および買い主のリストは、売り主情報および買い主情報それぞれの任意の数の異なる部分を含むことができる。例えば、ある典型的な実施態様において、不動産および買い主のリストは、買い主および売り主に１以上の売り主の不動産または１以上の買い主それぞれに対する関心を判断させるのに充分な量の売り主および買い主情報を含む。しかし、買い主および売り主による仲介者構成のサービスの利用を促進するため、サービスから独立して買い主または売り主が相互に接触するのを許容するのに充分な情報をリストに含めないことがある。
【００２３】
ブロック３６に示すように、買い主構成１２および売り主構成１４においてそれぞれのリストが受領された後、買い主は興味がある不動産を識別することができ、売り主は興味がある買い主構成を識別することができる。ブロック３８に示すように、直接的にまたは仲介者構成のアクションの結果として、買い主または売り主（すなわち、開始パーティ）が売り主または買い主（すなわち、被開始パーティ）と接触することを希望する場合、仲介者構成は、開始パーティと被開始パーティとが相互に不動産取引を締結した場合に開始パーティが仲介者構成によって提供されるサービスに対する所定の手数料を仲介者構成に支払うことを約束させる秘密保持・迂回禁止仲介契約を、開始パーティ構成に通知することができる。
【００２４】
ブロック４０に示すように、開始パーティ（すなわち、買い主または売り主）が秘密保持・迂回禁止仲介契約に同意し、開始パーティ構成（すなわち買い主構成１２または売り主構成１４）が仲介者構成１６に契約に対する同意を通知した後、仲介者構成は被開始パーティ構成（すなわち、売り主構成または買い主構成）に被開始パーティ（すなわち、買い主または売り主）による承認のためこの契約を通知することができる。ブロック４４に示すように、被開始パーティがこの契約を承認する場合（ブロック４２を参照）、仲介者構成は、被開始パーティ構成に関連するアクセス制限された秘匿情報を開始パーティ構成に提供することができる。秘匿情報は、多数の異なるやり方のうち任意のやり方、例えば、開始パーティ構成が秘匿情報に対するアクセス許可を受けるためのパスワードを開始パーティ構成に通知することによって提供することができる。例えば、仲介者構成は、売り主に関する、および／または買い主が関心を有する売り主の資産に関する売り主情報の１以上の部分を含む秘匿情報に対するアクセス許可を与えることができる。アクセス制限された売り主情報および買い主情報は、売り主および買い主の連絡先および上述のような売り主情報および買い主情報の１以上の部分を含む、異なる情報の部分を任意の数だけ含むことができる。しかし、一部の秘匿情報は、通常、予め買い主構成および売り主構成に送付されるリスト（ブロック３４を参照）に含まれていなかった情報を少なくとも備える。
【００２５】
開始パーティ構成に提供される秘匿情報とは無関係に、一旦開始パーティ構成および被開始パーティが連絡を行った場合に、これらのパーティが、所定の契約期間（例えば、５日）の間、他のパーティ（すなわち他の売り主および買い主）に接触するのを制限することができる。この点に関して、多数の異なるやり方のうち任意のやり方で、パーティが連絡を行ったとみなすことができる。ブロック４６に示すように、例えば、被開始パーティが秘密保持・迂回禁止仲介契約を承認したとき、または被開始パーティがパスワードを受領し、もしくはパスワードを使用して被開始パーティに関連する情報にアクセスしたときに、連絡を行ったとみなすことができる。パーティがいつ連絡を行ったとみすかに関わりなく、契約期間の間、買い主が他のパーティと連絡するのを制限することができる。同様に、契約期間の間、売り主が同一の不動産に関して他の買い主と連絡するのを制限することができる。多数の異なるやり方のうち任意のやり方で、あるパーティが他のパーティと連絡するのを制限することができる。例えば、仲介者は、契約によってあるパーティが他のパーティと連絡するのを制限することができる。付加的にまたは代わりに、例えば、仲介者構成は、これらのパーティを他の買い主構成１２および売り手構成１４に送付される不動産および買い主のリスト（ブロック３４を参照）から除外し、あるいはこれらのパーティに対するアクセスを制限することができる。有利なことには、契約期間の間それぞれのパーティが他のパーティと連絡するのを制限することによって、外部からの干渉を受けることなく、パーティが相互に不動産取引を締結するのを仲介することができる。
【００２６】
開始パーティと被開始パーティとが連絡を行った後、これらのパーティが売り主の不動産に関して不動産取引を締結するのを望む場合がある。ブロック４８に示すように、このような場合、パーティは、多数の異なるやり方のうち任意のやり方、例えばそれぞれの不動産に関する売買契約を結び、それぞれの不動産を譲渡することによって不動産取引を締結することができる。このような場合、仲介者は、取引の外でオペレーションを行うことができ、あるいは、取引の斡旋人として機能することができる。別の選択肢として、仲介者は、取引の斡旋人、仲介代理人または他の仲介者に接触することができ、仲介者および被接触人は、取引の斡旋に関する別個の契約を締結する。ブロック５０および５２に示すように、いずれにしても、取引の締結の時点、例えば資産を譲渡する間に、仲介人は、開始パーティから仲介者によって提供されるサービスに対する所定の手数料を徴収することができる。あるいは、ブロック５４に示すとともに以下で説明するように、取引の締結の時点で、そうすることが望ましい場合でかつ予め仲介者から申し出があった場合、有期賃借人債務不履行保険契約を買い主に提供することができる。
【００２７】
上記で説明したように、仲介者構成１６によって提供されるサービスは、買い主と売り主とが売り主の不動産の購入／売却契約を締結した場合に、既存の賃借人の債務不履行による収入の損失に対して、一定期間の間、賃借人債務不履行保険を買い主に提供することができる。この点に関して、仲介者構成は、賃借権が設定された不動産の買い主および売り主に、その不動産の購入／売却契約が締結された時点における賃貸借契約に基づくその不動産の１以上の賃借人の債務不履行に対して、不動産から得られる収益を保証する能力を提供することができる。明らかなように、仲介者は、独自保険者として保険を提供することができる。しかし、付加的にまたは代わりに、仲介者は、第４のパーティ、例えば保険業者に接触し、保険の全部または一部をこの第４パーティを介して、または第４パーティと共同して引受けることができる。
【００２８】
図４は、収益性資産の所有者または賃貸人に、不動産の１以上の賃借人の債務不履行に対し保証する方法における個別のステップを示しており、このような不動産を以下では「被保険不動産」と称する。ブロック５６に示すように、この方法は、仲介者構成が買い主または被保険不動産の新しい所有者に保証すること目的とする保険契約の契約条件を定める仲介者構成１６を含み、この買い主または新しい所有者は、通常、被保険不動産またはその一部の１以上の賃貸借契約の賃貸人でもある（同様に、買い主、所有者、賃貸人を以下では「被保険パーティ」と称する）。条項および条件は、保険契約によって提供される保護を目的とする多数の異なる契約条件のいずれをも含むことができ、そうすることが望ましい場合には、一般的に、通常の保険契約のもとで提示される１以上の条項および／または条件を含むことができる。
【００２９】
例えば、保険契約の条項および条件は、契約の有効期間を含むことができ、また、収益の損失がカバーされる賃借人の債務不履行を定義できる。賃借人の債務不履行は、多くの異なるやり方、例えば被保険不動産に関して賃借人が締結した賃貸借契約の１以上の条項に従って定義することができる。より具体的には、賃借人の債務不履行は、例えば、賃貸借契約の条件に基づく賃借料に対する賃借人の支払い不能に関連する賃貸借契約の条項に従って定義する。そうすることが望ましい場合、債務不履行は、賃借人の居座り、または賃貸人の意思に反して賃貸借契約に基づく賃借料の全部または一部が支払われなかった期間における占有に基づいて定義することもできる。しかし、債務不履行は、一般的に不可抗力、建設の遅れおよび／または占有理由の中断に基づかない。
【００３０】
賃借人の債務不履行を定義することに加えて、仲介者構成１６によって定められる条項および条件は、一般的には不動産賃借人の財産的状況の審査に応じた異なる水準の賃借人債務不履行保険を含むことができる。賃借人債務不履行保険の水準は、多数の異なるやり方のうち任意のやり方で変動させることができる。この点に関して、仲介者構成は、被保険不動産の賃借人の全部または一部をカバーするが、カバーされる賃借人は特定されない賃借人債務不履行保険を提供することができる。また、仲介者構成は、収益保護範囲の縦横および収益保護の割合に応じて変動する賃借人債務不履行保険を提供することができる。収益保護の割合は、保険の提供に対する仲介者構成の総保証債務またはエクスポージャーにも相当するが、多数の異なるやり方のうち任意のやり方で定めることができる。例えば、ある実施例において、収益保護の割合は、取引の締結時における被保険不動産の純収益（NOI）に基づく。さらに、一例として、仲介者構成は、投資の最初の２４月（取引締結からの２年）にわたって、NOIの１％〜１００％の保険担保を提供するとともに、最初の２４月の間における何れかの１２月の間の収益の保証を提供することができる。
【００３１】
加えて、例えば、仲介者構成１６によって定められる条項および条件は、被保険パーティに、債務を履行しない賃借人を一般的には賃借料の不払いを理由に立ち退かせることを要求するものにすることができる。さらに、条項および条件に、被保険者パーティおよび被保険不動産に関して仲介者構成が保有する多数の権利を含めることができる。例えば、条項および条件に、仲介者構成が保有する以下のような権利を含めることができる。すなわち、（ａ）賃借人の債務不履行後、直ちに空室の被保険不動産もしくはその一部を再賃貸し、および／または対価を得て再賃貸すること、（ｂ）被保険パーティが不動産を購入した時点で現に存在する賃貸借契約による権利のみ保証すること、（ｃ）保険担保の時点、期間および範囲を確定すること、（ｄ）契約に基づいて、何らかの理由によりサービスの提示もしくは継続または保険担保を拒否すること、（ｅ）賃借権の設定されているいずれの不動産にも保険担保を提示すること、（ｆ）特定の不動産の賃借権の全部または一部に関してこのサービスを提示すること、（ｇ）仲介者構成が、賃借人および／または被保険パーティが財政的な利得のために不必要に債務を履行しないと判断した場合に、損害および費用に対する訴えを提起すること、（ｈ）賃借人および被保険パーティが関係を有し、すなわち一緒に営業を行い、賃借人が債務を履行しない結果として相互に財政的な利得を融通し、または賃借人および／もしくは賃貸人が、賃貸人もしくは賃借人の便益のために何れかの第三者と共謀もしくは結託した場合に、保険担保を拒絶すること、（ｉ）仲介者構成の単独の裁量で、仲介者構成によって提示される賃貸借契約保護の全部または一部に対する前記サービスまたは保険担保を拡大、延長または変更すること、（ｊ）仲介者構成の単独の裁量で、第三者を支払人とする保険担保を拡大すること、（ｋ）仲介者構成の単独の裁量で、保険担保を直接提示し、または手数料を払って法的に適格な第二者または第三者にこのような保険担保を委託すること、（ｌ）国内向けまたは国際的に合法的に保険担保を提示すること、（ｍ）何らかの理由により何れかの二次的な供給者との保険担保を解約するとともに、このような保険担保の権利を他の法的に適格なパーティに再譲渡し、または直接保険担保を提示すること、（ｎ）他の企業に営業権を与え、または他の企業と契約を結び、契約に基づくサービスを合法的に提供すること、（ｏ）異なる名義で、かつ異なる形態で契約に基づいてサービスまたは保険担保を提示すること、（ｐ）契約に基づいて、インターネット（すなわちネットワーク１８）を含む個別の配信媒体を介して、賃借権が設定された不動産にサービスを提示することを含めることができる。
【００３２】
ブロック５８に示すように、仲介者構成１６が保険契約の条項および条件を定める前、定める時、または定めた後、仲介者構成は、保険契約の提供に対する保険料を定めることができる。保険料は、多数の異なるやり方のうち任意のやり方で定めることができる。例えば、保険料は、被保険不動産の売却価格または市場価額に基づいて定めることができる。しかし、被保険人パーティに便益を提供するため、保険料は一般的に保険契約によって提供される総保険担保よりも小額である。この点に関して、表１における本発明の実施態様に従って売却および保証される１０個の不動産の例示的な抽出例を参照されたい。
【００３３】
【表１】
2007535075.tif 000003
【００３４】
表１に示すように、想定保険担保はNOIの１５%であり、保険料は販売価格の０．５%であるが、保険料は保険契約によって提供される総保険担保のほぼ１／３に等しくなる場合があり、これは仲介者構成１６の総保証債務またはエクスポージャーにも相当する。一般的に、保険料は保険契約によって提供される総保険担保（総エクスポージャー）より小額であるにもかかわらず、仲介者構成の保険数理エクスポージャー、あるいは仲介者構成のより尤もらしいエクスポージャーは、一般に保険料より小額である。さらに、総エクスポージャー、あるいは特に総実質エクスポージャーをオフセットするために、仲介者構成は、仲介者構成の総実質エクスポージャーに対して、例えば第４パーティの保険業者と再保険契約を締結することができる。しかし、保険契約の期間の間、仲介者構成が仲介者構成のエクスポージャーを適切にカバーしない保険水準を第４パーティの保険業者と定めた場合、仲介者構成は、それに応じて第４パーティの保険業者と保険担保水準を調節することができる。
【００３５】
仲介者構成１６の保険数理エクスポージャーは、多数の異なるやり方のうち任意のやり方で推定し、あるいは定めることができる。例えば、保険数理エクスポージャーは、被保険不動産の投資期間にわたる被保険不動産の過去の賃借人不履行率および被保険不動産のNOIに基づいて推定することができる。明らかなように、不動産が異なれば、それぞれの不動産の投資期間にわたる過去の賃借人不履行率は異なる。例えば、小売業、オフィスおよび工業用不動産において、賃借人の空白および貸倒れ（すなわち債務不履行）による不払率が過去７％であったとする。しかし、賃借人債務不履行保険は、一般に賃借人の債務不履行のみに基づくので、過去の総不払率の約半分またはそれ以下と推定することができる。従って、例えば、小売業、オフィスおよび工業用不動産に対して、保険数理的な賃借人債務不履行率は約３％またはそれ以下に相当すると推定することができる。従って、小売業、オフィスおよび工業用不動産に対して、仲介者構成の保険数理エクスポージャーはそれぞれの不動産のNOIの３%に相当すると推定することができる。さらに、表１に示すように、仲介者構成の保険数理エクスポージャーは約３６万３０００ドル（すなわち、１２１０万の３％）に相当すると推定することができ、これは７５万４２５０ドルの保険料よりも小額であり、これは仲介者構成の総保険担保または総実質エクスポージャー、すなわち１８１万５０００ドルよりも小額である。
【００３６】
ブロック６０に示すように、どのように保険料を定めるかに関わりなく、仲介者構成は、その後、被保険パーティ、例えば買い主構成１２および／または売り主構成１４から所定の保険料を徴収し、この保険料を準備金として積み立てることができる。保険契約が不動産の売買と同時に提示されるある典型的な実施態様において、保険料は、買い主構成と売り主構成との間の不動産取引契約の締結に、開始パーティから徴収される所定の手数料のある割合（例えば、０．５%）を留保することによって徴収される。あるいは、保険料は、不動産取引契約から独立した被保険パーティから徴収することができる。このような例では、被保険人パーティは、被保険不動産の所有者または賃貸人として不動産のオペレーションを行うことができる。いずれにしても、仲介者は所定の手数料または追加手数料（すなわち保険料）の一部を第４パーティと共同で、例えば銀行の積立口座に積み立てることができる。
【００３７】
保険料を徴収し積み立てたとき、またはその後で、かつ契約が有効な間（ブロック６２参照）、被保険パーティ（例えば買い主構成１２）が１以上の時点において、被保険不動産の１以上の賃借人が保険契約の条項の下で賃貸借契約の条項に基づく賃借料の支払いに関する債務を履行しなかったという通知を受領する場合がある。被保険パーティは、多数の異なるやり方のうち任意のやり方、例えば債務不履行の通知を賃借人から直接受領すること、または賃借人からの定期的な賃貸料支払いの受領の滞りによって通知を受領することができる。ブロック６４に示すように、このような例では、被保険人パーティは、例えば仲介者構成に保険金請求を行うことによって、仲介者構成１６に賃借人の債務不履行を通知することができる。明らかなように、保険金請求は、例えば債務を履行しない賃借人の素性、債務を履行しない賃借人から被保険パーティに支払われるべき賃貸料収益、債務を履行しない賃借人の賃借権の残りの期間等を含む多数の異なる情報の断片のうち任意のものを含むことができる。
【００３８】
ブロック６６に示すように、仲介者構成１６は、賃借人債務不履行の通知を受領した後、保険契約の条項および条件の下で賃借人が債務を履行しなかったかどうかを確定することができる。ブロック６８に示すように、賃借人が保険契約の条項および条件の下で債務を履行しなかったわけではない場合、仲介者構成は被保険パーティの保険金請求を否定することができ、あるいは、被保険パーティ（例えば買い主構成１２）に対する保険給付金の支払いを拒絶することができる。あるいは、ブロック７０に示すように、賃借人が保険契約の条項および条件の下で債務を履行しなかった場合、仲介者構成は、同様に保険契約の条項および条件に基づいて被保険パーティに対して支払うべき保険給付金を定める。保険給付金は、保険契約の条項および条件に従って、多数の異なるやり方のうち任意のやり方で定めることができる。例えばある典型的な実施態様において、保険給付金は、債務を履行しない賃借人から被保険パーティに支払われるべき賃貸料収益に基づいて定めることができる。例えば、保険契約は被保険不動産のNOIの１５%までの保険担保を提供すると想定する。このような例では、保険給付金は、債務を履行しない賃借人から被保険パーティに支払われるべき賃貸料収益の１５％から、被保険パーティが不動産のそれぞれの部分を債務を履行しない賃借人に賃貸することによって生じた費用を差し引いたものと定めることができる。あるいは、保険給付金は、債務を履行しない賃借人が出た場合の不動産の被保険パーティが得るべきNOIと債務を履行しない賃借人が生じた場合のNOIとの差の１５%と定めることができ、この場合、NOIは債務を履行しない賃借人が賃借料を支払うべき周期に基づいて定める事ができる（例えば被保険不動産の月次NOI）。
【００３９】
ブロック７２に示すように、仲介者構成１６は、保険給付金を定めた後、契約の条項および条件に基づいて、例えば小切手や銀行為替手形、電信送金等により保険給付金を被保険パーティ（例えば買い主構成１２）に支払う。さらに、この方法は、それぞれの賃借人に対して、例えば契約の有効期間が失効するまで、あるいはそれまでそれぞれの債務を履行しない賃借人によって占有されていた被保険不動産が新たな賃借人に占有されるまで継続することができる。この点に関して、債務を履行しない賃借人が被保険不動産から立ち退かせることができるにも関わらず、賃借人が依然として債務不履行のままとみなされ、従って、収益の損失が発生している場合がある。この方法の継続中、仲介者装置は、それぞれの賃借人が契約の条項および条件の下で債務不履行のままであるかどうか（ブロック６４参照）、例えばそれぞれの賃借人が賃借料を支払う周期（例えば毎月）ごとに、繰り返し確定させることができる。さらに、仲介者構成は、例えばそれぞれの周期ごとに保険給付金および／または被保険者パーティに対する保険給付金の支払いを繰り返し確定させることができる。しかし、いずれにしても、仲介者構成は、一般的には、それぞれの賃借人が債務を履行していないかを確定し、契約の期間が失効した後に、もしくはそれまでそれぞれの債務を履行しない賃借人によって占有されていた被保険不動産の一部が新たな賃借人に占有された後に、保険給付金を確定しまたは支払うようなことはしない。
【００４０】
明らかなように、この契約は、契約の条項および条件に従うならば、被保険不動産の複数の賃借人に適用することができる。あるいは特に、被保険不動産が、契約期間の間における何れかの時点において債務を履行しない可能性のある１以上の賃借人を含む場合がある。さらに、契約に基づいてカバーされるそれぞれの賃借人のために、仲介者構成１６は賃借人債務不履行の通知を受領し（ブロック６４参照）、賃借人が保険契約の条項および条件の下で債務を履行していないかをどうかを確定し（ブロック６６参照）、並びにもし賃借人が債務を履行していないならば、保険給付金を確定しおよび支払う。
【００４１】
本発明の便益をさらに示すために、以下では図５〜１９を参照する。これらは、仲介者構成１６によって買い主構成１２および／または売り主構成に提供される画面の見本、例えばウェブページを示す。この点に関して、画面はインターネット（例えばネットワーク１８）を介して提供することができ、その後、買い主および／または売り主に対し表示するために、それぞれの構成によって描写される。より具体的には、図５に示すように、仲介者構成は、仲介者構成によって提示されるサービスを説明することができ、ポータルを提供することができるとともに、買い主構成および／または売り主構成がサービスを利用できるように、他の画面への多くのリンクを含むことができるポータルを提供することができる。例えば、図５の画面は、「売り主への説明 "Seller Explanation"」、「買い主への説明 "Buyer Explanation"」および「プログラム認証 "Program Qualifications"」画面へのリンクを含むことができ、これらは、仲介者構成に図６、７および８にそれぞれ示す画面を呈示するよう指示する。
【００４２】
さらに、図６は仲介者構成１６によって売り主構成１４に提示されるサービスを説明する画面を示し、図７は買い主構成１２に提示されるサービスを説明する画面を示す。他方で、図８は、プログラムまたはサービスの認証並びにプログラムまたはサービスに関係する売り主構成および買い主構成の認証について説明する画面を示す。さらに、図６および７の画面および図５のポータル画面は、売り主構成または買い主構成が仲介者構成、あるいは特に仲介者構成によって提示されるサービス（図３Ａのブロック３２参照）に登録できるようにするリンクを含むことができる。売り主構成または買い主構成がサービスに登録することを希望する場合、売り主構成または買い主構成はそれぞれのリンクを参照し、これは、仲介者構成に図９および１０にそれぞれ示す登録フォーム画面を呈示するよう指示する。図９および１０に示すように、売り主構成および買い主構成は売り主の不動産および／または売り主自身に関する情報を仲介者構成に提供することができ、または仲介者構成１６は買い主に関する情報を生成、収集または受領することができる。上述のように、仲介者構成１６が買い主情報または売り主情報を受領したあと、仲介者構成は買い主が示唆される水準の不動産を購入するのに正当かつ適格であることを少なくとも部分的に確認するため、または仲介者構成が売り主の不動産に関連する情報を提供するのを容認するために、この情報を評価することができる。
【００４３】
仲介者構成１６によって提供されるサービスに登録された買い主構成１２および売り主構成１４、並びに（そうすることが望ましい場合には）サービスに登録されない買い主または売り主構成のために、仲介者構成は買い主および不動産のリストを提供する（図３Ａのブロック３４を参照）。より具体的には、図１１に示すように、仲介者構成は買い主データベースに記憶された買い主情報の一部、すなわち売り主に買い主の関心を判断させるのに充分な買い主情報と一緒に、取得主体 "ACQUISITION ENTITIES"（すなわち買い主）の画面を提供することができる。図１２に示すように、仲介者構成は、小売業、アパート、オフィスおよびリースバック不動産並びに米国国税庁1031条項の課税繰延交換（1031 Exchange）の適用を受ける公にリスト化または情報提供された不動産をポータルに提供することができる。仲介者構成は、リストのポータル（および図５のポータル）から、小売業不動産 "RETAIL PROPERTY"（図１３）、アパート不動産 "APARTMENT PROPERTY"（図１４）、オフィス不動産 "OFFICE PROPERTY"（図１５）、リースバック不動産 "SALE LEASEBACK"（図１６）および／または1031条項不動産 "1031 PROPERTY"（図１７）の画面を提供することができる。さらに、仲介者構成は、それぞれの画面の中に、それぞれの不動産のリスト、および買い主データベースに記憶された買い主情報の一部、すなわち売り主に買い主の関心を判断させるのに充分な買い主情報を含めることができる。
【００４４】
それぞれのリストから、買い主構成１２は関心のある不動産を識別することができ、売り主は関心のある買い主構成を識別することができる（図３Ａのブロック３６を参照）。さらに、上述のように、開始パーティ（すなわち買い主または売り主）が被開始パーティ（すなわち、売り主または買い主）と接触することを希望する場合には、開始パーティは仲介者構成１６から秘密保持・迂回禁止仲介契約を受領し、その後同意することができる。さらに、被開始パーティが契約を承認した後、仲介者構成は被開始パーティに関連した秘匿のアクセス制限された情報を開始パーティに提供することができる（図３Ａのブロック３８〜４４を参照）。
【００４５】
開始パーティおよび被開始パーティが連絡を開始すると、所定の契約期間（例えば５日）の間、これらのパーティが他のパーティ（すなわち、他の売り主および買い主）に接触するのを制限することができる。例えば、仲介者構成１６は、買い主および不動産のリストから買い主構成１４およびそれぞれの不動産にアクセスするのを制限することができる。この点に関して、図１１に示すように、仲介者構成は買い主らの画面におけるその買い主への入口を無効にし、この買い主が商談中 "Engaged "であると分類することによって買い主構成へのアクセスを制限することができる。同様に、図１２に示すように、仲介者構成は不動産の画面におけるその不動産への入口を無効にし、この不動産が商談中 "Engaged "であると分類することによってそれぞれの不動産へのアクセスを制限することができる。上述のように、契約期間の間、それぞれのパーティが他のパーティに連絡するのを制限することによって、仲介者構成は、外部からの干渉を受けることなく、パーティが相互に不動産取引を締結するのを仲介することができる。
【００４６】
開始パーティおよび被開始パーティが連絡を開始した後、パーティが不動産取引を締結した場合には（ブロック４８参照）、仲介者は仲介者によって提供されたサービスに対する所定の手数料を開始パーティから徴収することができる（ブロック５０および５２を参照）。また、取引の締結の時点において、そうすることが望ましい場合でかつ予め仲介者から申し出があった場合、仲介者は有期賃借人債務不履行保険契約を買い主に提供することができる（ブロック５４参照）。この点に関して、買い主構成１２および売り主構成１４が仲介者構成１６によって提示されるサービスを利用したとき、図１８の画面に示すように、仲介者構成は買い主構成および売り主構成にこのような契約に関する情報を提供することができる。さらに、このような情報を提供することによって、仲介者構成は買い主構成および売り主構成が仲介者構成によって提示されるサービスに登録し、サービスの利用中に取引を締結するのを仲介することができる。
【００４７】
明らかなように、本願明細書に記載の仲介者構成１６のサービスは、商業用から住宅不動産までの不動産に関連する多数の様々な場面において提供することができる。しかし、このサービスは、通常、財の買い主および売り主に関係する多数の様々な場面のうち任意の場面において提供することができることに留意されたい。例えば、このサービスは、売り主から多数の買い主に対して財のオークションが提示される場面、例えばオンラインオークション（例えばeBay）の場面において提供することができる。
【００４８】
また、本願明細書において記載の賃借人債務不履行保険は、買い主構成１２と売り主構成１４との間の不動産取引と一緒に提供することができる。しかし、賃借人債務不履行保険は、本発明の趣旨および範囲から逸脱することなくこのような取引とは独立に提供できることに留意されたい。例えば、賃借人債務不履行保険は、買い主と売り主との間のそれぞれの不動産の取引とは独立に買い主構成に提供することができる。あるいは、例えば、賃借人債務不履行保険は、所有者の投資期間における任意の時点において不動産の所有者に提供することができる。また、賃借人債務不履行保険は、投資初期の間、または仲介者構成が提供する場合には投資初期よりも長い期間の間における一定水準の収益の保証を提示する新たな投資手段を構築するため、他の投資手段、例えば共有不動産権投資、REIT（不動産投資信託）投資および／または米国国税庁1031条項課税繰延交換プログラムと一緒に提供することができる。
【００４９】
本発明のある態様によると、本発明のシステムの全部または一部、例えば買い主構成１２、売り主構成１４および／もしくは仲介者構成１６の全部または一部は、通常、コンピュータプログラム製品の制御の下でオペレーションが行われる。本発明の実施態様の方法を実行するコンピュータプログラム製品は、コンピュータ可読記憶媒体、例えば不揮発性記憶媒体、およびコンピュータ可読記憶媒体に組み込まれるコンピュータ可読プログラムコード部、例えば一連のコンピュータ命令を含む。
【００５０】
この点に関して、図３Ａ、３Ｂおよび４は、本発明による方法、システムおよびプログラム製品のフローチャートを示す。フローチャートのそれぞれのブロックまたはステップ、およびフローチャートにおけるブロックの組み合わせがコンピュータプログラム命令によって実現できることは、理解されるであろう。これらのコンピュータプログラム命令をコンピュータまたは他のプログラマブル機器に実装することによって、コンピュータまたは他のプログラマブル機器において実行される命令が、フローチャートのブロックまたはステップにおいて特定される機能を実現する手段を構築するような機械を製造することができる。また、これらのコンピュータプログラム命令は、コンピュータ可読メモリに記憶された命令がフローチャートのブロックまたはステップにおいて特定される機能を実現する命令手段を含む１つの製品を形成するような特定の形で、コンピュータまたは他のプログラマブル機器が機能するよう指示できるコンピュータ可読メモリに記憶させることができる。また、これらのコンピュータプログラム命令をコンピュータまたは他のプログラマブル機器に実装し、コンピュータまたは他のプログラマブル機器において実行される一連のオペレーションステップにコンピュータによって実現されるプロセスを形成させ、コンピュータまたは他のプログラマブル機器において実行される命令にフローチャートのブロックまたはステップにおいて特定される機能を実現するステップを提供させることができる。
【００５１】
従って、制御流れ図のブロックまたはステップは、特定の機能を実行する手段の組み合わせ、特定の機能を実行するステップの組み合わせ、および特定の機能を実行するプログラム指示手段を支援する。また、フローチャートのそれぞれのブロックまたはステップ、およびフローチャートにおけるブロックまたはステップの組み合わせは、特定の機能もしくはステップ、または特定目的のハードウェアおよびコンピュータ命令の組み合わせを実行する特定目的のハードウェアを基礎とするコンピュータシステムによって実現することができる。
【００５２】
本発明に関係する当業者は、上記の説明および関連する図面において示される教示の便益によって、本発明の多数の修正および他の実施態様を想起するであろう。従って、本発明は開示された特定の実施態様に限定されず、修正および他の実施態様が添付の特許請求の範囲に含まれることを意図していることに留意されたい。本願明細書では特定の用語が使用されているが、これらは一般的かつ説明的な意味でのみ用いているのであり、限定を加えることを目的とするものではない。
【図面の簡単な説明】
【００５３】
【図１】不動産取引を仲介するシステムの本発明の実施態様に従った略ブロック図である。
【図２】買い主、売り主および／または仲介者としてオペレーションを行うことができる主体の本発明の実施態様に従った略ブロック図である。
【図３Ａ】不動産取引を仲介する方法における種々のステップを示す本発明の実施態様に従ったフローチャートである。
【図３Ｂ】同様に、不動産取引を仲介する方法における種々のステップを示す本発明の実施態様に従ったフローチャートである。
【図４】収益性資産の所有者または賃貸人をその不動産の１以上の賃借人の債務不履行に対して保証する方法における種々のステップを示す本発明の実施態様に従ったフローチャートである。
【図５】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図６】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図７】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図８】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図９】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１０】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１１】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１２】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１３】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１４】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１５】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１６】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１７】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１８】同様に、仲介者構成が買い主構成および売り主構成に提供することのできる画面の見本を示す本発明の実施態様に沿った見本図である。
【図１】
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【図２】
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【図３Ａ】
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【図３Ｂ】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【国際調査報告】
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