(57)【要約】【課題】    本発明は、固定資産課税標準額決定の標準宅地評価のような、相当広い地域の多数の土地を、複数の不動産鑑定士等が手分けして評価する場合の住宅地の主要価格形成要因の評定基準を作成する装置である。現鑑定評価による評価は近在の類似する地域の宅地を評価する方法であり、広く離散する多数で価格格差の大きい標準宅地を、複数の鑑定士等による評価では個性差があり、また特に環境要因評定は根拠が弱い。【手段】    統計分析の対象として不適当な宅地の除外、及び、価格、主要な価格形成要因の最高・最低および最頻等の規範性ある少数の標準宅地を規準宅地として選択し、これに対する厳密な分析を行い、環境要因の土地利用についての多くの細項目を設定して、評定内容を単純化すると共に、規準宅地そのものを明示して、基準とすることによる評定基準を設け、評価精度を高める。【選択図】図１
2011108213.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
評価対象地域の標準宅地価格、幅員、都心への接近距離の資料を価格の降順にコンピュターに入力してデータベースを作成し、最高、最低価格で、上下隣接の標準宅地の価格との開差が１０％以上で、価格の連続性がないと判断されるものや自然的或いは社会的歴史的な理由で特に市場性に高低のある特殊事情の土地を除外する手段、
評価対象地域の地価の高低幅にもよるが、概ね標準宅地の中で統計的に、また地域内の位置で規範性のある最高、最低、最頻、及びそれらの中間にある価格水準のものを各２地点程度、幅員、都心への接近距離で、それぞれ最大、最小、及び最頻度の標準宅地を各１地点程度選択し少数の規準宅地郡を作成する手段、
規準宅地の幅員評定基準を、最広、最狭幅員を限度として効用理論、評価経験に基づいて作成する手段、
都心までの距離の評定基準を、除外標準宅地を除く全標準宅地に対してＰ＝Ｐ０ｂｘの式を適用して、最小二乗法による回帰分析で求めた回帰線を参考とし、最長距離を限度として作成する手段、
環境要因の土地利用について多くの評定細項目を設定し、現地実査により、優劣判断に資する評定基準を作成し、同時に数値評定に馴染まない近隣関係の評定の客観妥当性を保持するために、規準宅地そのものを基準とする手段、
以上の主要価格形成要因３項目の評定基準を適用した総合評定値と規準宅地価格と比較し、主要要因の評定基準の適否を判断する手段、
さらに、比較的ウエイトの低いその他の評定項目全てを加えた価格形成要因の総合評定値と規準宅地価格と比較し、評定基準と規準宅地価格の適否を判断する手段。
価格と価格形成要因評定値の対応が不適の場合に、評定基準作成の段階に戻り、反復吟味して適切な価格、評定基準、評定値を求めると共に、それを明示できる装置。
【請求項２】
評価対象地域の標準宅地価格、幅員、都心への接近距離の資料を価格の降順にコンピュターに入力してデータベースを作成し、最高、最低価格で、上下隣接の標準宅地の価格との開差が１０％以上で、価格の連続性がないと判断されるものや自然的或いは社会的歴史的な理由で市場性に高低のある特殊事情の土地を除外する手段。
【請求項３】
評価対象地域の地価の高低幅にもよるが、概ね標準宅地の中で統計的に、また地域内の位置で規範性のある最高、最低、最頻、及びそれらの中間にある価格水準のものを各２地点程度、幅員、都心への接近距離で、それぞれ最大、最小、及び最頻度の標準宅地各１地点程度を選択し少数の規準宅地郡を作成する手段。
【請求項４】
規準宅地の環境要因の土地利用について多くの評定細項目を設定し、現地実査により、優劣判断に資する評定基準を作成し、同時に数値評定に馴染まない近隣関係評定の客観妥当性を保持するために、規準宅地そのものを基準とする手段。
【請求項５】
以上の主要価格形成要因３項目の評定規準を適用した総合評定値と規準宅地価格と比較し、主要要因の評定基準の適否を判断する手段、
【請求項６】
さらに、比較的ウエイトの低いその他の評定項目全てを加えた価格形成要因の総合評定値と規準宅地価格と比較し、評定基準と規準宅地価格との対応の適否を判断し、価格と価格形成要因の対応が不適の場合には、評定基準作成の段階に戻り、反復吟味して適切な価格、評定基準、評定値を求めると共に、それを明示する手段。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、市町村単位等の多数の標準宅地（住宅地）の鑑定評価に利用される価格形成要因の評定基準を作成する装置である。
【背景技術】
【０００２】  鑑定評価の価格形成要因に関する評定には、評定基準として「土地価格比準表」があ、り、現在でも広く参考とされている。重視される鑑定評価方式の取引事例比較法を例にとれば、この方式は評価対象地に類似する幾つかの取引事例を求め、対象地と事例とを価格形成要因について比較し、その異なる効用差を評定基準に基づいて判断し、価格を求める作業である。これは評価地と事例地の価格形成要因について、類似部分を除く、いわば残された小差異の比準であり、また、価格幅もたかだか上下５０％程度の範囲のものであって、評定基準が評価理論、経験に即して設定されておれば大きな評価の違いは起こらない。ただ、この比較は価格水準、価格形成要因の大部分が採用した事例に依存しているので、対象地の評価が適正であるためには、事例そのもの価格が適正でなければならない。しかし、現実の土地取引には当事者のかなり色濃い駆け引きがあって、取引価格が適正である保証なく、このことは鑑定評価の評価担当者による事例価格からの評価算式項目である事情補正の大きな数値に現れている。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】  広域的評価では離散した多種、多数の標準宅地を対象として、適正な価格と価格形成因評定値の対応を行わなければならない。広域対象の評価でも、まず個々の標準宅地について取引事例との比準等から価格を求めるが、地価の最高、最低の価格幅が１０倍近くになる場合もあり、全体の価格均衡を図るには、広い価格幅に対応できるように、「土地価格比準表」に類似した方式で、“優”、“良”、“可”の評定ランク数を増やす。しかし、これでは数多くの評定ランクのどれに当てはめるか迷う。また、現在の鑑定評価の方式は、評価精度を高めるため比較的近傍の類似地域との比較を建前としているために、離れた位置の、類似性に乏しい地域と比較する機会が少なく、広い地域を対象とした評価の精度は期待できない。また、広域的評価の多数の標準宅地評価では、複数の鑑定士等が担当するが、上記のごとき事情から、担当者の判断に個人差を生ずる場合が多いので、これを是正するため改めてそれら標準宅地の価格格差、価格形成要因の評定を適切に行う手法が求められる。
【課題を解決するための手段】
【０００４】イ  例えば、固定資産課税標準額算定の評価では、標準宅地は極めて多数である。この広域対象の鑑定評価の評定基準は、標準宅地と価格形成要因とが密接に対応していることが評価精度を高める絶対条件であり、更に標準宅地価格と評定基準による評定値を共に明示する必要である。このため、標準宅地全体の性格を極く少数の標準宅地集合に反映させ、その集合を徹底分析することにより、標準宅地と価格形成要因とが適切に対応している評定基準を作成する。
評価対象地域の最高、最低、最頻価格及びその中間の価格水準の適当な標準宅地（以下規準宅地という）を選択し、これを分析して価格と価格形成要因の適切に対応した評定基準を作成し、規準宅地価格を明示することにすれば、それらの価格水準の間に残余の標準宅地を当てはめればよく、適正な価格格差の評価と評価作業の軽減が期待できる。なお、規準宅地の選択は稀にしか取引されない土地は、取引当事者が期待する効用に大きな違いがあり、かなり高く、あるいはかなり低く値付けされる。だから、成立したそれらの価格、効用には一般性を期待できないので除外する。また、南緩斜面で樹木等の自然環境が良好であるため市場性の高い宅地や、当該地域が周辺の地面よりやや低く大雨の場合に水捌けが悪く忌避される宅地等は市場性に良否があり、個別に検討すべき性格のものなので除外する。
価格水準決定への影響度が大で、調査により明確な数値を把握できる街路条件の幅員や、接近条件の都心への距離は価格形成要因を代表する主要要因として、その最大、最小値及び最頻値の標準宅地を規準宅地に加える。
ロ  「土地価格比準表」の住宅地項目で、優良、標準等の住宅地域の分類で、高い評点を与えられている項目は、都心への接近性と近隣居住者の社会的環境である。都心への接近性は都心までの距離、時間で利便性を評価することができる。
環境条件は、日照、眺望、地盤の自然的条件、近隣居住者、画地規模等の土地利用状態の条件、上下水道等の生活利便条件、嫌悪、災害等の環境悪条件の四つに分類されるが、この中で配点の最も高いのは近隣居住者の社会的関係である。ただ、近隣居住者の社会環境の良否は外部からの観察で、数値的に把握することは困難である。「土地価格比準表」でも、優良住宅地域の場合、５段階評定で大きな評点を与えているものの、“特に優る”，“相当優る”、“優る”、“やや優る“、”普通“といった記述で、備考の記述もこの比較級の表現の域を出ていない。社会的環境の良否を外部から推測できるのは、画地の大小、家屋の品等、家屋、庭を含めた地域の社会的整備の状態である。よって、これに関連する細項目を多く選び評定する。
ハ  ただ、この価格形成要因の細項目だけでは十分とは言いがたく、結局、現実の土地を実査し、これと評価対象地とを直接に比較して、優劣を判断するのが最適であり、このため規準宅地を明示する必要がある。
ニ  規準宅地について評定基準による評定値及びその総合評定値と同水準の価格指数と比較して、その差異で評定基準の適否を判断し、また、これまで除外した比較的ウエイトの低い残余の価格形成要因項目の評定値を加えた総合評定値から適否を判断し、殆ど差のない数値が得られるまで、評定基準、設定価格の吟味を反復して修正作業を行う。
ホ  最後に、得られた評定基準、規準宅地価格及び価格形成要因の評定値を明示する。
【発明の効果】
【０００５】イ  評価対象地域の状況を反映する極めて少数の規準宅地を設定することにより、徹底した調査分析を行うことができるので、価格と価格形成要因とが密接に対応した精度の高い評定基準を作成することができる。
ロ  評価対象地域の最高、最低、最頻及びそれらの中間に位置する規準宅地価格と価格形成要因が明示されるので、他の多くの標準宅地の価格、価格形成要因をそれら規準宅地の間に位置づけさえすればよく、評価作業が容易になる共に評定が適切になる。
ハ  標準宅地数が多く、複数の鑑定士等が評価をする場合でも、同一の評定基準、規準宅地、規準宅地価格及びその評定値が明示されるので、評価の個人差が少なくなる。
ニ  環境要因の“近隣関係”、“周辺の土地利用”の評定を、関連する多くの評定細項目で行うことにより、項目の比較内容が単純となり、評定しやすくなると同時に、規準宅地そのものを基準とすることにより、環境要因の評定精度が高まる。
【発明を実施するための形態】
【０００６】  イ  図２関連
評価対象地域の標準宅地についての価格、価格形成要因の資料を価格降順に並べ、最高、最低価格で、上下隣接の標準宅地の価格との開差が１０％以上で、価格の連続性がないと判断されるものや自然的或いは社会的歴史的な理由で市場性に高低のある特殊事情の土地を除外する。
標準宅地の中で統計的にまた地域内の位置で規範性のある最高、最低、最頻、及びそれらの中間にある価格水準のものを２地点程度、幅員、都心への接近距離で、それぞれ最大、最小、最頻度の標準宅地を各１地点程度選択して規準宅地郡を作成する。
ロ  図３関連
幅員の評定規準は、最広、最狭幅員を限度として宅地効用理論、評価経験に基づいて作成する。
都心までの距離の評定基準は、Ｐ＝Ｐ０ｂｘの式を適用して、最小二乗法による回帰分析で求めた回帰線を参考とし、最長距離を限度として作成する。
ハ  図４、５、６関連
環境要因土地利用の細項目を設定し、現地実査に基づいて評定基準を作成する。近隣関係の評定は数値評定に馴染まないので、評定の客観妥当性を保持するために、規準宅地そのものを基準とする。
ニ  図７、８関連
規準宅地に評定基準を適用して、環境要因の土地利用に関する項目の評定を行った表である。
ホ  図９関連
価格形成要因主要３項目の評定規準を適用した総合評定値と規準宅地価格を同水準の指数で比較し、主要要因評定基準の適否を判断する。
ヘ  図１０関連
規準宅地について主要３項目の評定値に、これまで除外していた比較的ウエイトの低い残余の価格形成要因項目の評定値を加えた総合評定値と、同水準の価格指数とを比較して適否を判断し、適切な数値が得られるまで、価格形成要因の評定基準、設定した価格を吟味する反復修正作業を行う。
【図面の簡単な説明】
【０００７】
【図１】  広域評価評定基準作成フローチャート
【図２】  規準宅地選定表
【図３】  幅員・都市中心距離要因評定基準
【図４】  環境要因評定基準  住宅地  用途混在
【図５】  環境要因評定基準  住宅地  土地利用
【図６】  環境要因評定基準  住宅地  外部出入度、騒音等
【図７】  規準宅地環境要因  土地利用評定表１
【図８】  規準宅地環境要因  土地利用評定表２
【図９】  規準宅地価格・主要因評定値対比表
【図１０】  規準宅地価格・価格形成要因総合評定値対比表
【図１】
2011108213.tif 000003
【図２】
2011108213.tif 000004
【図３】
2011108213.tif 000005
【図４】
2011108213.tif 000006
【図５】
2011108213.tif 000007
【図６】
2011108213.tif 000008
【図７】
2011108213.tif 000009
【図８】
2011108213.tif 000010
【図９】
2011108213.tif 000011
【図１０】
2011108213.tif 000012