(57)【要約】【課題】  有料老人ホームや前家賃方式の高級高齢者専用家賃住宅では、高額な入居一時金を預けて、その他の条件を満足すれば、入居が認められる。しかし、入居者が退去する場合、入居一時金は償却されるため、入居一時金の全額が返還されることはなく、入居者の負担が大きくなるなどの課題があった。【解決手段】  居住の占有権が付与されている会員がメンバーズマンションから退去する場合、保証金返還部が、会員に対する占有権保証金（預託金）の返還に関する情報を出力する。これにより、入居時の預託金である占有権保証金が会員に返還されるようになり、入居者の経済的な負担を大きく軽減することができる。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
会員制住居の入居希望者から保証金が預託されて、会員登録要求が入力された場合、前記入居希望者を前記会員制住居の会員に登録する会員登録手段と、前記会員登録手段により入居希望者が会員登録されると、前記会員に対して居住の占有権が付与されている旨を記録する占有権付与記録手段と、前記占有権付与記録手段により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員が前記会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、前記会員に対する前記保証金の返還に関する情報を出力する保証金返還手段とを備えた占有権保証金システム。
【請求項２】
保証金返還手段は、預託されている保証金の全額を会員に返還する旨の情報を出力することを特徴とする請求項１記載の占有権保証金システム。
【請求項３】
会員が会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、前記会員制住居への入居日から退去日までの入居期間を算出し、前記入居期間が予め設定された据置期間を超えていれば、前記退去日からの所定期間を保証金の返還期間に設定し、前記入居期間が前記据置期間に満たなければ、前記据置期間を経過した日からの所定期間を前記保証金の返還期間に設定する返還期間設定手段を設け、
保証金返還手段は、前記返還期間設定手段により設定された返還期間中、前記保証金を割賦で前記会員に返還する旨の情報を出力することを特徴とする請求項１または請求項２記載の占有権保証金システム。
【請求項４】
返還期間設定手段は、保証金の割賦方式が年賦である場合、会員制住居の退去日又は退去日以外の所定日を返還期間における毎年１回の返還日に設定し、
保証金返還手段は、前記保証金の年賦金を前記返還期間設定手段により設定された返還日に返還する旨の情報を出力することを特徴とする請求項３記載の占有権保証金システム。
【請求項５】
保証金返還手段は、会員から預託されている保証金を年賦回数で除算して、前記保証金の年賦金を算出することを特徴とする請求項４記載の占有権保証金システム。
【請求項６】
保証金返還手段は、返還期間設定手段により設定された返還日より指定数だけ前の日に、年賦金の返還日が近づいている旨を示す案内情報を提示することを特徴とする請求項４記載の占有権保証金システム。
【請求項７】
保証金返還手段は、返還期間設定手段により設定された返還日に年賦金の返還が行われていない場合、未返還である旨を示すアラーム情報を提示することを特徴とする請求項４または請求項６記載の占有権保証金システム。
【請求項８】
占有権付与記録手段により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員から支払われる毎月の居住費用の受領状況を管理する受領状況管理手段を設けたことを特徴とする請求項１から請求項７のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項９】
受領状況管理手段により管理されている居住費用の受領状況を参照して、前記居住費用が支払われていることが確認されない場合、会員登録の解除を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示する案内情報提示手段を設けたことを特徴とする請求項８記載の占有権保証金システム。
【請求項１０】
会員に付与されている占有権及び保証金の相続要求又は承継要求が入力された場合、前記占有権及び保証金の相続又は承継を受け付ける相続承継受付手段を設けたことを特徴とする請求項１から請求項９のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項１１】
占有権付与記録手段により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員又は相続人と第三者の間で、会員又は相続人が占有権を持つ居室を第三者に賃貸する期限付きの賃貸借契約が結ばれた旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、前記居室の賃貸期間を記録する賃貸期間記録手段を設けたことを特徴とする請求項１から請求項１０のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項１２】
賃貸期間記録手段は、期限付きの賃貸借契約が解約された旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、前記賃貸借契約が解約された旨を記録することを特徴とする請求項１１記載の占有権保証金システム。
【請求項１３】
賃貸期間記録手段により記録されている賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日になっても、前記賃貸期間記録手段により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、前記賃貸期間の満了日が近づいている旨を示す満了予告情報を提示する満了予告情報提示手段を設けたことを特徴とする請求項１２記載の占有権保証金システム。
【請求項１４】
満了予告情報提示手段は、賃貸期間の満了日になっても、賃貸期間記録手段により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、賃貸期間の満了日である旨を示すアラーム情報を提示することを特徴とする請求項１３記載の占有権保証金システム。
【請求項１５】
賃貸期間記録手段は、システム上で定められている賃貸期間を書き換える権限を有する者から賃貸期間の更新要求が入力された場合に限り、システム上で定められている賃貸期間の更新を受け付けることを特徴とする請求項１１から請求項１４のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項１６】
保証金の全額の預託が行われた旨を示す預託完了情報と会員制住居の区分建物登記が行われた旨を示す登記完了情報が入力された場合、前記保証金の返還債務を担保するための抵当権の設定契約を結ぶことが可能である旨を示す案内情報を提示する設定契約案内手段を設けたことを特徴とする請求項１から請求項１５のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項１７】
抵当権の設定契約が結ばれた旨を示す抵当権設定契約情報が入力された場合、抵当権設定の仮登記申請手続を促すメッセージを提示する申請手続要求手段を設けたことを特徴とする請求項１６記載の占有権保証金システム。
【請求項１８】
申請手続要求手段は、抵当権設定の仮登記が行われた旨を示す仮登記情報が入力された場合、本登記の申請手続を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示することを特徴とする請求項１７記載の占有権保証金システム。
【請求項１９】
設定契約案内手段は、占有権及び保証金が第三者に承継された旨を示す承継情報が入力された場合、設定済みの抵当権を抹消して、前記第三者との間で新たに抵当権を設定する旨を促すメッセージを提示することを特徴とする請求項１６から請求項１８のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項２０】
設定契約案内手段は、占有権及び保証金が相続された旨を示す相続情報が入力された場合、設定済みの抵当権が前記占有権及び前記保証金と一緒に相続される旨を示す案内情報を提示することを特徴とする請求項１６から請求項１８のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項２１】
設定契約案内手段は、占有権及び保証金が第三者に承継された場合と相続された場合以外の事由で、会員又は相続人が会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、前記保証金の返還の完了と引き換えに設定済みの抵当権を抹消する旨を示す案内情報を提示することを特徴とする請求項１６から請求項１８のうちのいずれか１項記載の占有権保証金システム。
【請求項２２】
会員制住居の入居希望者から保証金が預託されて、会員登録要求が入力された場合、会員登録手段が前記入居希望者を前記会員制住居の会員に登録する会員登録ステップと、前記会員登録ステップで入居希望者が会員登録されると、占有権付与記録手段が前記会員に対して居住の占有権が付与されている旨を記録する占有権付与記録ステップと、前記占有権付与記録ステップで居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員が前記会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、保証金返還手段が前記会員に対する前記保証金の返還に関する情報を出力する保証金返還ステップとを備えた占有権保証金管理方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、例えば、老人ホームとして使用される会員制住居（以下、「メンバーズマンション」と称する）への入居を希望する者から保証金の預託を受けて、その入居希望者がメンバーズマンションの会員になる契約が締結されると、居住の占有権が当該会員に付与されている旨を記録する一方、そのメンバーズマンションから会員が退去すると、預託されている保証金を会員に返還する占有権保証金システム及び占有権保証金管理方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
例えば、有料老人ホームや、前家賃方式の高級高齢者専用家賃住宅では、一般的に、入居一時金（前家賃）を預けることを条件にして入居が認められる。
しかし、入居者が退去する場合、入居一時金は償却されるため、一般的に、入居一時金の全額が返還されることはない（例えば、特許文献１を参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００１−３５７１２８号公報（段落番号［０００２］から［０００３］）
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
従来の有料老人ホームや前家賃方式の高級高齢者専用家賃住宅では、高額な入居一時金を預けて、その他の条件を満足すれば、入居が認められる。しかし、入居者が退去する場合、入居一時金は償却されるため、入居一時金の全額が返還されることはなく、入居者の経済的な負担が大きくなるなどの課題があった。
【０００５】
この発明は上記のような課題を解決するためになされたもので、入居時の預託金である保証金を退去の際に償却なしに返還可能なシステムを構築して、入居者の経済的な負担を軽減することができる占有権保証金システム及び占有権保証金管理方法を得ることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
この発明に係る占有権保証金システムは、会員制住居の入居希望者から保証金が預託されて、会員登録要求が入力された場合、前記入居希望者を前記会員制住居の会員に登録する会員登録手段と、前記会員登録手段により入居希望者が会員登録されると、前記会員に対して居住の占有権が付与されている旨を記録する占有権付与記録手段と、前記占有権付与記録手段により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員が前記会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、前記会員に対する前記保証金の返還に関する情報を出力する保証金返還手段とを備えるようにしたものである。
【０００７】
この発明に係る占有権保証金システムは、保証金返還手段が、預託されている保証金の全額を会員に返還する旨の情報を出力するようにしたものである。
【０００８】
この発明に係る占有権保証金システムは、会員が会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、前記会員制住居への入居日から退去日までの入居期間を算出し、前記入居期間が予め設定された据置期間を超えていれば、前記退去日からの所定期間を保証金の返還期間に設定し、前記入居期間が前記据置期間に満たなければ、前記据置期間を経過した日からの所定期間を前記保証金の返還期間に設定する返還期間設定手段を設け、保証金返還手段が、前記返還期間設定手段により設定された返還期間中、前記保証金を割賦で前記会員に返還する旨の情報を出力するようにしたものである。
【０００９】
この発明に係る占有権保証金システムは、保証金の割賦方式が年賦である場合、返還期間設定手段が、会員制住居の退去日又は退去日以外の所定日を返還期間における毎年１回の返還日に設定し、保証金返還手段が、前記保証金の年賦金を前記返還期間設定手段により設定された返還日に返還する旨の情報を出力するようにしたものである。
【００１０】
この発明に係る占有権保証金システムは、保証金返還手段が、会員から預託されている保証金を年賦回数で除算して、前記保証金の年賦金を算出するようにしたものである。
【００１１】
この発明に係る占有権保証金システムは、保証金返還手段が、返還期間設定手段により設定された返還日より指定数だけ前の日に、年賦金の返還日が近づいている旨を示す案内情報を提示するようにしたものである。
【００１２】
この発明に係る占有権保証金システムは、返還期間設定手段により設定された返還日に年賦金の返還が行われていない場合、保証金返還手段が、未返還である旨を示すアラーム情報を提示するようにしたものである。
【００１３】
この発明に係る占有権保証金システムは、占有権付与記録手段により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員から支払われる毎月の居住費用の受領状況を管理する受領状況管理手段を設けるようにしたものである。
【００１４】
この発明に係る占有権保証金システムは、受領状況管理手段により管理されている居住費用の受領状況を参照して、前記居住費用が支払われていることが確認されない場合、会員登録の解除を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示する案内情報提示手段を設けるようにしたものである。
【００１５】
この発明に係る占有権保証金システムは、会員に付与されている占有権及び保証金の相続要求又は承継要求が入力された場合、前記占有権及び保証金の相続又は承継を受け付ける相続承継受付手段を設けるようにしたものである。
【００１６】
この発明に係る占有権保証金システムは、占有権付与記録手段により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員又は相続人と第三者の間で、会員又は相続人が占有権を持つ居室を第三者に賃貸する期限付きの賃貸借契約が結ばれた旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、その居室の賃貸期間を記録する賃貸期間記録手段を設けるようにしたものである。
【００１７】
この発明に係る占有権保証金システムは、期限付きの賃貸借契約が解約された旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、賃貸期間記録手段が、賃貸借契約が解約された旨を記録するようにしたものである。
【００１８】
この発明に係る占有権保証金システムは、賃貸期間記録手段により記録されている賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日になっても、賃貸期間記録手段により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、賃貸期間の満了日が近づいている旨を示す満了予告情報を提示する満了予告情報提示手段を設けるようにしたものである。
【００１９】
この発明に係る占有権保証金システムは、賃貸期間の満了日になっても、賃貸期間記録手段により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、満了予告情報提示手段が、賃貸期間の満了日である旨を示すアラーム情報を提示するようにしたものである。
【００２０】
この発明に係る占有権保証金システムは、システム上で定められている賃貸期間を書き換える権限を有する者から賃貸期間の更新要求が入力された場合に限り、賃貸期間記録手段が、システム上で定められている賃貸期間の更新を受け付けるようにしたものである。
【００２１】
この発明に係る占有権保証金システムは、保証金の全額の預託が行われた旨を示す預託完了情報と会員制住居の区分建物登記が行われた旨を示す登記完了情報が入力された場合、その保証金の返還債務を担保するための抵当権の設定契約を結ぶことが可能である旨を示す案内情報を提示する設定契約案内手段を設けるようにしたものである。
【００２２】
この発明に係る占有権保証金システムは、抵当権の設定契約が結ばれた旨を示す抵当権設定契約情報が入力された場合、抵当権設定の仮登記申請手続を促すメッセージを提示する申請手続要求手段を設けるようにしたものである。
【００２３】
この発明に係る占有権保証金システムは、抵当権設定の仮登記が行われた旨を示す仮登記情報が入力された場合、申請手続要求手段が、本登記の申請手続を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示するようにしたものである。
【００２４】
この発明に係る占有権保証金システムは、占有権及び保証金が第三者に承継された旨を示す承継情報が入力された場合、設定契約案内手段が、設定済みの抵当権を抹消して、第三者との間で新たに抵当権を設定する旨を促すメッセージを提示するようにしたものである。
【００２５】
この発明に係る占有権保証金システムは、占有権及び保証金が相続された旨を示す相続情報が入力された場合、設定契約案内手段が、設定済みの抵当権が占有権及び保証金と一緒に相続される旨を示す案内情報を提示するようにしたものである。
【００２６】
この発明に係る占有権保証金システムは、占有権及び保証金が第三者に承継された場合と相続された場合以外の事由で、会員又は相続人が会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、設定契約案内手段が、保証金の返還の完了と引き換えに設定済みの抵当権を抹消する旨を示す案内情報を提示するようにしたものである。
【００２７】
この発明に係る占有権保証金管理方法は、会員制住居の入居希望者から保証金が預託されて、会員登録要求が入力された場合、会員登録手段が前記入居希望者を前記会員制住居の会員に登録する会員登録ステップと、前記会員登録ステップで入居希望者が会員登録されると、占有権付与記録手段が前記会員に対して居住の占有権が付与されている旨を記録する占有権付与記録ステップと、前記占有権付与記録ステップで居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員が前記会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、保証金返還手段が前記会員に対する前記保証金の返還に関する情報を出力する保証金返還ステップとを備えるようにしたものである。
【発明の効果】
【００２８】
この発明によれば、入居時の預託金である保証金が償却なしに会員に返還されるようになり、入居者の経済的な負担を大きく軽減することができる効果がある。
【００２９】
この発明によれば、預託されている保証金の全額を会員に返還するので、会員の将来不安や経済的負担を軽減することができる効果がある。
【００３０】
この発明によれば、入居期間が据置期間に満たない場合、その据置期間を経過するまで保証金が据え置かれるので、中途退去があっても、ゆとりをもって会員制住居を経営することができる効果がある。
【００３１】
この発明によれば、会員制住居の退去日又は退去日以外の所定日を返還期間における毎年１回の返還日に設定し、保証金の年賦金を返還日に返還する旨の情報を出力するので、計画的に保証金を返還することができる効果がある、
【００３２】
この発明によれば、会員から預託されている保証金を年賦回数で除算して、前記保証金の年賦金を算出するので、会員制住居の経営会社における従業員等が年賦金を算出する手間を省くことができる効果がある。
【００３３】
この発明によれば、返還日より指定数だけ前の日に、年賦金の返還日が近づいている旨を示す案内情報を提示するので、年賦金の返還忘れを防止することができる効果がある。
【００３４】
この発明によれば、未返還である旨を示すアラーム情報を提示するので、年賦金の返還忘れを指摘することができる効果がある。
【００３５】
この発明によれば、会員から支払われる毎月の居住費用の受領状況を管理するので、毎月の居住費用を支払っていない会員を特定することができる効果がある。
【００３６】
この発明によれば、会員登録の解除を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示するので、会員登録を解除して、別の入居者を募集することが可能になり、会員制住居の経営の安定化を図ることができる効果がある。
【００３７】
この発明によれば、占有権及び保証金の相続又は承継を受け付けるので、入居者が一代に限られず、例えば、親子二代が入居した場合でも、その旨の情報を記録しておくことができる効果がある。
【００３８】
この発明によれば、占有権付与記録手段により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員又は相続人と第三者の間で、会員又は相続人が占有権を持つ居室を第三者に賃貸する期限付きの賃貸借契約が結ばれた旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、その居室の賃貸期間を記録する賃貸期間記録手段を設けるように構成したので、賃貸借契約による賃貸期間を管理することができる効果がある。
【００３９】
この発明によれば、期限付きの賃貸借契約が解約された旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、賃貸期間記録手段が、賃貸借契約が解約された旨を記録するように構成したので、賃貸借契約が継続中であるか否かを確認することができる効果がある。
【００４０】
この発明によれば、賃貸期間記録手段により記録されている賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日になっても、賃貸期間記録手段により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、賃貸期間の満了日が近づいている旨を示す満了予告情報を提示する満了予告情報提示手段を設けるように構成したので、賃貸期間を超える前に、退去を促すことができる効果がある。
【００４１】
この発明によれば、賃貸期間の満了日になっても、賃貸期間記録手段により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、満了予告情報提示手段が、賃貸期間の満了日である旨を示すアラーム情報を提示するように構成したので、賃貸期間の満了日であることを確実に知らせることができる効果がある。
【００４２】
この発明によれば、システム上で定められている賃貸期間を書き換える権限を有する者から賃貸期間の更新要求が入力された場合に限り、賃貸期間記録手段が、システム上で定められている賃貸期間の更新を受け付けるように構成したので、システム上で定められている賃貸期間が不当に書き換えられる状況の発生を防止することができる効果がある。
【００４３】
この発明によれば、保証金の全額の預託が行われた旨を示す預託完了情報と会員制住居の区分建物登記が行われた旨を示す登記完了情報が入力された場合、その保証金の返還債務を担保するための抵当権の設定契約を結ぶことが可能である旨を示す案内情報を提示する設定契約案内手段を設けるように構成したので、抵当権の設定契約を促すことができる効果がある。
【００４４】
この発明によれば、抵当権の設定契約が結ばれた旨を示す抵当権設定契約情報が入力された場合、抵当権設定の仮登記申請手続を促すメッセージを提示する申請手続要求手段を設けるように構成したので、保証金に対する債権の保全性を高めるための手続を促すことができる効果がある。
【００４５】
この発明によれば、抵当権設定の仮登記が行われた旨を示す仮登記情報が入力された場合、申請手続要求手段が、本登記の申請手続を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示するように構成したので、保証金に対する債権の保全性を更に高めるための手続を促すことができる効果がある。
【００４６】
この発明によれば、占有権及び保証金が第三者に承継された旨を示す承継情報が入力された場合、設定契約案内手段が、設定済みの抵当権を抹消して、第三者との間で新たに抵当権を設定する旨を促すメッセージを提示するように構成したので、占有権及び保証金が第三者に承継された場合でも、保証金に対する債権保全を図るための手続を促すことができる効果がある。
【００４７】
この発明によれば、占有権及び保証金が相続された旨を示す相続情報が入力された場合、設定契約案内手段が、設定済みの抵当権が占有権及び保証金と一緒に相続される旨を示す案内情報を提示するように構成したので、設定済みの抵当権も相続されていることを確認することができる効果がある。
【００４８】
この発明によれば、占有権及び保証金が第三者に承継された場合と相続された場合以外の事由で、会員又は相続人が会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、設定契約案内手段が、保証金の返還の完了と引き換えに設定済みの抵当権を抹消する旨を示す案内情報を提示するように構成したので、会員又は相続人との契約を終了するために必要な手続を促すことができる効果がある。
【図面の簡単な説明】
【００４９】
【図１】この発明の実施の形態１による占有権保証金管理方法を示すシステムフロー図である。
【図２】この発明の実施の形態１による占有権保証金システムを示す構成図である。
【図３】この発明の実施の形態１による占有権保証金システムの処理内容を示すフローチャートである。
【図４】一般的な有料老人ホームにおける利用権方式と、メンバーズマンションにおける占有権保証金方式の会計構図を示す説明図である。
【図５】この発明の実施の形態３による占有権保証金システムを示す構成図である。
【図６】この発明の実施の形態４による占有権保証金システムを示す構成図である。
【発明を実施するための形態】
【００５０】
実施の形態１．
図１はこの発明の実施の形態１による占有権保証金管理方法を示すシステムフロー図である。
図１において、ＳＴ１はメンバーズマンション（会員制住居）の入居希望者から占有権保証金（保証金）の預託を受け付ける保証金預託受付ステップである。
ここで、占有権保証金は、例えば、メンバーズマンションの初期投資（例えば、メンバーズマンションの建設費）などに用いられる預託金であり、入居希望者（預託者）がメンバーズマンションの会員になって、メンバーズマンションにおける居住の占有権を得るために必要な資金であるが、会員がメンバーズマンションから退去する際に年賦（割賦）で返還されるものである。
【００５１】
ＳＴ２は保証金預託受付ステップＳＴ１により占有権保証金の預託が受け付けられて、会員登録要求が入力された場合、入居希望者をメンバーズマンションの会員に登録する会員登録ステップである。
ＳＴ３は会員登録ステップＳＴ２で入居希望者が会員登録されると、会員に対して居住の占有権が付与されている旨を記録する占有権付与記録ステップである。
【００５２】
ＳＴ４は占有権付与記録ステップＳＴ３で居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員から支払われる毎月の居住費用の受領などを条件に契約を維持する一方、居住費用が支払われない等の場合、あるいは、会員から契約解除の申し入れがあった場合、契約を解除する契約維持解除ステップである。
なお、毎月の居住費用の内訳は、占有権利用料（例えば、賃貸マンションでは家賃に相当）、施設管理費、食事代（食事付の場合）、水道光熱費（実費）及び消費税から構成されている。
【００５３】
ＳＴ５は契約維持解除ステップＳＴ４により契約が解除された場合、メンバーズマンションの入居日から退去日までの入居期間Ｔを算出し、その入居期間Ｔが予め設定された据置期間ＰＤ（例えば、５年）を超えていれば、退去日からの所定期間（例えば、１０年）を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定し、その入居期間Ｔが据置期間ＰＤに満たなければ、その据置期間ＰＤを経過した日からの所定期間（例えば、１０年）を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定する返還期間設定ステップである。
【００５４】
ＳＴ６は返還期間設定ステップＳＴ５により設定された返還期間ＰＲ中、占有権保証金の全額を年賦（割賦）で会員に返還する保証金返還ステップである。
この実施の形態１では、占有権保証金の全額を年賦で会員に返還する例を説明するが、占有権保証金を年賦で返還するものに限るものではなく、例えば、占有権保証金を月賦や週賦で返還するようにしてもよい。
ＳＴ７は会員に付与されている占有権及び保証金の相続要求又は承継要求が入力された場合、その占有権及び保証金の相続又は承継を受け付ける相続承継受付ステップである。
【００５５】
図２はこの発明の実施の形態１による占有権保証金システムを示す構成図である。
図２において、マンマシンインタフェース部１は例えばキーボードやマウスなどの入力装置や、ディスプレイなどの出力装置から構成されており、例えば、メンバーズマンションの経営会社における従業員等（以下、「システム管理者」と称する）が、各種の情報を入力する際に使用される。
例えば、占有権保証金の預託時、契約の締結時、契約の解除時などに、占有権保証金が預託された旨の情報、契約が締結された旨の情報、契約が解除された旨の情報などを入力する際に使用される。
【００５６】
データベース２は占有権保証金の預託者を示す預託者情報のほか、メンバーズマンションの会員を示す会員情報などを記録している例えばハードディスクなどの記録媒体である。
ここでは、説明の便宜上、「預託者」は、既に占有権保証金を預託しているが、契約が未締結のため、未だ会員登録されていない者を示している。また、「会員」は、契約が締結済みで、既に登録されている者を示している。
なお、預託者を示す預託者情報としては、例えば、個人情報（氏名、年齢、性別、現住所、電話番号など）、占有権保証金の預託日、預託金額及び占有権を得る部屋の番号などの情報が該当する。
また、会員を示す会員情報としては、例えば、個人情報（氏名、年齢、性別、メンバーズマンションの部屋番号、電話番号など）、占有権保証金の預託日及び預託金額、居住の占有権の有無、入居日、居住費用の受領状況、退去日、同居人数（当該会員を含む）などの情報が該当する。
【００５７】
契約締結案内部３は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、既に、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、占有権保証金の預託者を示す預託者情報をデータベース２に記録している場合、占有権保証金の預託以外の契約条件を満足していれば、その預託者と契約の締結を行うことが可能である旨を示す案内情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する処理を実施する。
【００５８】
会員登録部４は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、契約締結案内部３により案内情報が表示された後、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、会員登録要求を入力すると、占有権保証金の預託者を会員登録するため、その預託者に係る会員情報をデータベース２に記録する処理を実施する。なお、会員登録部４は会員登録手段を構成している。
【００５９】
占有権付与記録部５は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、会員登録部４により登録された会員に対して、居住の占有権が付与されている旨をデータベース２に記録する処理を実施する。なお、占有権付与記録部５は占有権付与記録手段を構成している。
【００６０】
受領状況管理部６は例えばインターネットなどのネットワークに対する通信インタフェース機器や、ＣＰＵを実装している半導体集積回路などから構成されており、例えば、インターネット経由で、銀行サーバ１１（メンバーズマンションの経営会社が口座（居住費用の振り込み口座）を開設している銀行のサーバ）にアクセスすることで、居住の占有権が付与されている会員から支払われる毎月の居住費用の受領状況を管理する処理を実施する。なお、受領状況管理部６は受領状況管理手段を構成している。
【００６１】
契約解除案内部７は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、受領状況管理部６により管理されている居住費用の受領状況を参照して、会員から居住費用が支払われていることが確認されれば、何らかの契約解除の条件に当てはまらない限り、当該会員との契約を維持する一方、会員から居住費用が支払われていることが確認されない等の場合、あるいは、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、契約解除の申し入れがあった旨の情報を入力した場合、その会員の契約の解除（会員登録の解除）を行うことが可能である旨を示す案内情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する処理を実施する。なお、契約解除案内部７は案内情報提示手段を構成している。
【００６２】
返還期間設定部８は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、契約解除案内部７により案内情報が表示された後、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、契約が解除された旨の情報（会員がメンバーズマンションから退去する旨を示す退去情報）を入力すると、メンバーズマンションの入居日から退去日までの入居期間Ｔを算出し、その入居期間Ｔが予め設定された据置期間ＰＤ（例えば、５年）を超えていれば（Ｔ≧ＰＤ）、退去日からの所定期間（例えば、１０年）を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定し、その入居期間Ｔが据置期間ＰＤに満たなければ（Ｔ＜ＰＤ）、その据置期間ＰＤを経過した日からの所定期間（例えば、１０年）を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定する処理を実施する。なお、返還期間設定部８は返還期間設定手段を構成している。
【００６３】
保証金返還部９は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、契約が解除された旨の情報を入力すると、返還期間設定部８により設定された返還期間ＰＲ中、占有権保証金の全額を年賦（割賦）で会員に返還する旨の情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示することで、その占有権保証金の返還をシステム管理者に指示する処理を実施する。なお、保証金返還部９は保証金返還手段を構成している。
【００６４】
相続承継受付部１０は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、相続要求又は承継要求を入力すると、会員により付与されている占有権及び保証金の相続又は承継を受け付けて、データベース２により記録されている会員情報を更新する処理を実施する。なお、相続承継受付部１０は相続承継受付手段を構成している。
【００６５】
図２の例では、占有権保証金システムの構成要素であるマンマシンインタフェース部１、契約締結案内部３、会員登録部４、占有権付与記録部５、受領状況管理部６、契約解除案内部７、返還期間設定部８、保証金返還部９及び相続承継受付部１０のそれぞれが専用のハードウェアで構成されているものを想定しているが、占有権保証金システムがコンピュータで構成される場合、マンマシンインタフェース部１、契約締結案内部３、会員登録部４、占有権付与記録部５、受領状況管理部６、契約解除案内部７、返還期間設定部８、保証金返還部９及び相続承継受付部１０の処理内容を記述しているプログラムを当該コンピュータのメモリに格納し、当該コンピュータのＣＰＵが当該メモリに格納されているプログラムを実行するようにしてもよい。
図３はこの発明の実施の形態１による占有権保証金システムの処理内容を示すフローチャートである。
【００６６】
次に動作について説明する。
この実施の形態１では、メンバーズマンションの入居希望者から占有権保証金の預託を受けて、その入居希望者がメンバーズマンションの会員になる契約が締結されると、居住の占有権が当該会員に付与された旨を記録する一方、例えば、メンバーズマンションの会員から退去の申し入れがあると、入居時に預託された占有権保証金を会員に返還する占有権保証金システムを開示している。
この占有権保証金システムは、メンバーズマンションの入居会員契約書を履行するものであり、以下、メンバーズマンションの入居会員契約書の抜粋の一例を明示する。
【００６７】
［メンバーズマンションの入居会員契約書］
株式会社○○○（以下「甲」という）と、メンバーズマンションの入居会員世帯主又は真の占有権会員（（以下「乙」という）、乙の保証人（身元引受人：以下「丙」という）及び乙の相続人（以下「相続人」という）とは、下記の条件で合意し本契約を締結する。
（目的）
第１条．本メンバーズマンションは居住する特定の会員の預かり保証金（以下「占有権保
証金」という。）を以って初期投資を含めて事業経営する事を目的とする。
２）本メンバーズマンションに居住する会員は、相互精神の元に協力し合いお互いに迷
惑を掛ける事無く、又乙等の日常生活の補助、アドバイスをする職員とのコミュニ
ケーションを保ち快適な日常生活を送る事を目的とする。
３）本メンバーズマンションは、年齢制限がなく企業戦士である単身赴任者や独身者の
健康管理の為、又連添いがいなくなった独り身の人達や毎日の食事、掃除の煩わし
さから解放されたいご夫婦、子供に迷惑を掛けたくない人達が、共存共栄の中で、
快適に日々の生活を安心してエンジョイ出来る事を目的とする。
４）乙は、甲の事業経営する『占有権保証金住宅』の本メンバーズマンションに、会員
として部屋を定め居住する事を目的とし契約する。
５）甲は、乙に３食の食事の提供が出来る事を目的とした一般営業も含むレストランを
施設として設けるものとする。
６）甲は、３６５日、２４時間、乙の体の安全に尽くし、火災、保安、施設の管理に最
善の注意を以って乙を守る事を目的とする。
７）甲は、２４時間の体制で乙の緊急時の事態に対し万全を以って対処に当たることを
目的とする。
【００６８】
（メンバーズマンションの経営会社）
第２条．本メンバーズマンションの経営は、株式会社△△の経営指導の下に下記の会社が
行う。
経営会社    本社所在地    ○×△
株式会社×××
【００６９】
（占有権保証金）
第３条．乙は、メンバーズマンションの（      号室）（以下「本件居室」という）に会
員として居住する為に、本契約締結日までに、下記の占有権保証金を、甲の指定す
る方法により甲に預託する。
占有権保証金  金                    円也    
２）本件居室の居住期間は、平成    年    月    日を入居開始日（以下「入居開始日
」という）とし、乙（乙死亡後は丙又は相続人とし、以後本契約上の地位を承継す
る相続人が存在する間は、当該相続人）が生存する間とする。
但し、占有権保証金の返還、本契約の解約、解除等の取扱いは、別途本契約の定め
に従う。
【００７０】
（居住費用）
第４条．一か月あたりの本件居室の居住費用は、下記の内容を以って構成される。
但し、施設管理費は一人当たりの費用で計算される。
占有権利用料                            金                    円也    
施設管理費（一人        円×  人）      金                    円也    
消費税                                  金                    円也    
その合計金額                            金                    円也    
２）乙の食事摂取は別途契約するものとする。
３）消費税の税率が変更された場合は、変更後の税率とする。
尚、金額の変更は覚書で取交すものとする。
４）本件居室に於ける水道光熱費はメーターによる実費精算とし、その費用は乙が契約
供給元に直接支払うものとする。
５）別途甲が設定する本メンバーズマンションの既定サービス以外は、全て実費精算と
する。
６）万が一の介護等の費用は介護保険を適用し（在宅介護適用）、自己負担分は乙の自
費とする。
７）乙が二名で入居した後、何らかの事情で一人に成った場合、乙の負担する本条第１
項の居住費用のうち施設管理費に付いて一人分を減額するものとする。但し、占有
権利用料は変更されない。
８）乙の都合で入居者が追加される場合、一人追加に付き、第１項記載の施設管理費相
当額（消費税別途）を追加する。但し、占有権利用料は変更されない。
９）乙（丙又は相続人）が第１９条に下づき解約し、第７条（ａ）（ｂ）を選択した場
合、乙（丙又は相続人）が完全に居室の明渡しを完了するまでの期間に付いて居住
費用の支払をしなければ成らない、尚、占有権保証金を以って相殺する事も可能と
する。
１０）乙退室後、丙又は相続人が第７条（ｃ）を選択した場合、継続して従来通りの居
住費用の支払となる。尚、この場合、占有権保証金からの相殺はできない。
１１）乙（丙又は相続人）が第７条（ｄ）を選択した場合、第三者承継が終了するまで
の期間、居住費用は乙（丙又は相続人）の支払となる。尚、清算時、占有権保証金
を以って相殺する事も可能とする。
【００７１】
（居住費用の支払）
第５条．乙は、第４条１項に定める毎月の居住費用合計金額を、前月末日までに、甲の指
定する銀行口座の自動引落契約の下に甲に支払うものとする。
【００７２】
（契約の条件）
第６条．本契約は、下記の条項を満たし契約する。
２）乙、丙及び相続人は、本契約締結に際し、本契約の説明を甲又はその代理人より説
明を受け、内容に対する疑問点を全て把握して契約したことを了解している。
３）乙、丙及び相続人は、本契約締結に際し、それぞれが直筆署名捺印するものとする
。
４）乙、丙及び相続人は、本契約締結に際し、捺印する印鑑は実印を以って行い、その
実印の証として、乙、丙及び相続人のそれぞれの印鑑登録証を添付するものとする
。
【００７３】
（占有権保証金の性格）
第７条．
１）占有権保証金は、乙が本件居室に居住する期間中返還されない。尚、占有権保証金
預託中は無利子とする。
２）乙が入居開始日から５年以内に本件居室から退去した場合でも、占有権保証金は、
入居開始日から５年間は据え置かれるものとする。
３）本件居室からの退室を希望する場合、乙は、第１９条に従って本契約の解約手続を
行うものとし、占有権保証金の取扱いを次のいずれかから選択するものとする。
なお、下記（ｃ）又は（ｄ）を選択する場合、新入居者と甲との間で新規の契約書
を締結するものとする。
（ａ）５年間の据置期間を経過してからの退室で占有権保証金の全額返還を選択し
た場合、甲は、乙が退室した翌年より１０年間、毎年１回退室月日を返還日
とし、乙に占有権保証金を返還する。なお、毎年の返還金額は、返還すべき
占有権保証金（控除すべき金額がある場合は、控除後の残額）の１０％相当
額とする。
（ｂ）入居開始日から５年間以内に退室した場合で占有権保証金の全額返還を選択
した場合、甲は、第２）項に定める据置期間が経過した翌年から１０年間、
毎年１回退室月日を返還日とし、乙に占有権保証金を返還する。なお、毎年
の返還金額は、返還すべき占有権保証金（控除すべき金額がある場合は、控
除後の残額）の１０％相当額とする。
（ｃ）乙の退室後、丙又は相続人が本件居室に継続して居住する場合、占有権保証
金は、当該丙又は相続人に名義変更後、甲に無利子で預託されたものとする
。なお、名義変更後は、第１）項から第９）項までと同じ扱いとする。但し
、占有権保証金の据置期間は、丙又は相続人が本件居室に入居を開始した日
から起算して計算する。
（ｄ）第三者（丙及び相続人を除く）に対して本件居室の占有権を承継させる場合
、甲は、当該第三者から、別途占有権保証金の預託を受けるものとし、乙へ
の返還金額等は下記（ア）から（ウ）に従う。尚、当該第三者に承継させる
場合、乙は、下記に定める預託金返還とは別途、与信調査及び承継手続きに
かかる手数料として、乙が当初預託した占有権保証金の額の２０％相当額を
甲に支払わなければならない。
（ア）第三者への承継価格が、乙の占有権保証金より高額又は同額の場合
甲は、乙の占有権保証金と同額にて、当該第三者から預託を受けるものと
する（当該金額の超過部分は第三者の占有権保証金に含まれず、乙が取得
できる）。
また、甲は、当該第三者から占有権保証金の預託を受けた後７日以内に、
前居住者である乙に占有権保証金（控除すべき金額がある場合は、控除後
の残額）を返還する。
（イ）第三者への承継価格が、乙の占有権保証金より低額の場合
甲は、当該第三者から、継承価格全額を占有権保証金として預託を受ける
ものとする。また、甲は、当該第三者から預託を受けた金額に限って、預
託を受けた後７日以内に、前居住者である乙に占有権保証金（控除すべき
金額がある場合は、控除後の残額）を返還する。この場合、当該第三者か
ら預託を受けた金額と、乙が甲に預託した占有権保証金の差額について、
甲は返還する義務を負わない。
（ウ）上記（ア）（イ）のいずれの場合も、新入居者たる第三者の占有権保証金
の据置期間は、当該第三者が本件居室に入居を開始した日から起算して計
算する。
４）死亡等により乙に相続が発生した場合、丙又は相続人は、（ア）本契約に従って継
続して本件居室に居住するか、（イ）第１９条に準じて本契約の解約手続を行った
上で、前項に定める占有権保証金の返還方法を選択するか、（ウ）本契約に従って
転貸するかを選択するものとし、甲に届け出る。
５）第１８条により甲が本契約を解約した場合、乙は、解約違約金として、本契約解除
日から退去完了日までの間一日当り［２０，０００円］、及び他に甲に支払うべき
債務を甲に支払うものとし、甲は、占有権保証金から当該金額を差し引くものとす
る。
また、乙は、第６）項に従い、解約日から３週間以内に残額の取扱いを選択する。
６）入居開始日から３ヶ月経過した後に第１８条により甲が本契約を解除した場合、占
有権保証金の取扱いは、第３）項（ａ）（ｂ）（ｃ）に準じるものとする。但し、
特別の事情ある場合は甲、乙協議の上、占有権保証金の２０％相当額を、前項に加
えて解約違約金として甲に支払い、第三者に承継させる事が出来る。又、入居開始
日から３ヶ月以内に第１８条により甲が本契約を解除した場合、前項に加えて、乙
は、占有権保証金の２０％相当額を解約違約金として又他に支払うべき債務も含め
て甲に支払うものとし、甲は、占有権保証金より当該金額を差し引き、残額を全額
一括返還するものとする。
７）乙が丙及び相続人以外の本件居室を転貸する場合、甲は、当該転借人たる第三者に
占有権保証金を返還する義務は負わないものとする。また、乙死亡等により丙又は
相続人が相続した後、本件居室を転貸する場合も、甲は、当該転借人たる第三者に
占有権保証金を返還する義務は負わないものとする。
８）乙又は丙若しくは相続人より承継した新入居者の占有権保証金の返還条件は、第１
）項から第７）項までと同じ扱いとする。但し、占有権保証金の据置期間は、当該
新入居者が本件居室に入居を開始した日から起算して計算する。
９）乙が二人で入居した後、何らかの事情で入居者が一人に変更された場合も、乙の占
有権保証金の額は変更されないものとする。
【００７４】
（相続人等の選定）
第８条．乙は、丙（身元引受人）以外の相続人がいる場合、本契約締結と同時に、占有権
保証金の相続人を選定し、甲所定の様式に署名捺印の上届け出るものとする。
２）丙を含む相続人が多数いる場合は、その代表者を本契約の立会人として署名捺印す
るものとする。
３）相続人が未成年者の場合、親権者が連盟で本契約の立会人として署名捺印するもの
とする。
【００７５】
（退去時の占有権保証金等の選択）
第９条．乙は、本件居室から退去する時に、第７条第３）項の中より、占有権保証金の返
還方法の選択をしなければならない。
【００７６】
（占有権保証金の証券発行）
第１０条．甲は、本契約締結時に、占有権保証金の受領と引き換えに、占有権保証金の証
券を発行し受領書に換える。
２）尚、申込金ある場合は、占有権保証金の残額受領と申込金の領収書の返還と引き換
えに、占有権保証金の証券を発行し受領書に換える。
３）占有権保証金を複数の個人、企業で預託する場合は、占有権保証金の証券を、希望
に応じてそれぞれの預託金額でそれぞれの名義人に発行する。但し、占有権保証金
の返還方法の選択その他占有権保証金の取扱いは、預託者全員が共同して決定しな
ければならないものとする。
【００７７】
（経理の公開及び蓄積資金の活用等）
第１１条．第３）項に定める経営状況公開の趣旨は、本メンバーズマンションに居住する
会員が日常の生活を営む為に、如何に安心して出来る事を理解頂く為のものであり
、乙、丙及び相続人の経営参加を求めるものではない。
２）本メンバーズマンションの安全性を明かす為に経営状態を乙、丙及び相続人に公開
するものとする。但し、賃借人等含む第三者に公開する事はない。
３）甲は、本メンバーズマンションの経営状況の公開として、中間決算と本決算、及び
預金残高証明と積立てする預金通帳一式、不動産登記書類、会社謄本等を乙、丙及
び相続人に閲覧させるものとする。尚、乙、丙及び相続人は、関係書類の書き写し
、コピー等に類する行為を行うことはできない。
４）乙、丙及び相続人は、本条に定める経営状況の公開、閲覧により、居住費用その他
諸経費等の変更を求める事は出来ない。
５）甲は、本メンバーズマンションの運営資金の中より、将来投資の為に毎期毎に取締
役会で決定した額を別途積立預金とするものとし、その資金の活用は次の事項以外
での使用は出来ないものとする。
１．入居者等の為のリハビリセンターの土地購入費、建設等の投資資金。
２．入居者等の為のディーサービスセンターの土地購入費、建設等の投資資金。
３．同じシステムのメンバーズマンションの土地購入費、建設等の投資資金。
４．同じシステムのメンバーズマンションの経営可能な建物等施設の購入資金。
５．入居者等の為の病院施設の購入資金又は土地購入費、建設等の投資資金。
６．入居者等の為の施設の大きな修繕費、改修工事費、設備機器の交換費用。
７．入居者等の為に必要とする什器備品、医療機器等の購入費。
８．施設内のテナント等に貸与する什器備品の修繕費及び交換費用。
９．入居者の施設の建替え等の費用。
１０．本社ビル等建物、土地の取得。
１１．施設内及び本社等に設立出来る財団法人、宗教法人等に対する寄付金。
１２．新規事業開始時に必要な諸費用。
１３．その他甲が合理的と認める費用。
６）甲は、当初の設立会社が本事業に投資した繰越財源は前５）項で設定した資金の使
途以外に同等事業の別会社設立等の事業への投資に使用する事が出来る。
７）甲は、社外役員を選任するなど、経営の公正及び透明性を確保するよう努める。
【００７８】
（占有権）
第１２条．占有権とは所有権と違い、本件居室の建物、部屋は乙の所有物ではない故に固
定資産税等の支払義務は発生しない。乙、丙及び相続人は、本件居室の占有権につ
いて、質権その他担保権の設定はできない。
２）乙、又は相続による占有権者は、本メンバーズマンションに居住する為、第３条第
１項に定める本件居室の占有権を本契約に従って取得し、本件居室を占有して本契
約に基づき利用出来るものである。
３）占有権は占有権保証金に付帯するもので有り個々に独立した物ではない。（但し、
第７条第３項（ａ）（ｂ）の場合はこの限りでない。
４）占有権に付帯する占有権保証金を複数の個人、企業で預託する場合、本契約は、そ
の代表者と行うものとし、居住者は本契約者の指定する者とする。尚、本契約に基
づく全ての債務を履行する責任は、本契約者と保証人が負うものとする。
【００７９】
（乙以外の居住者の条件）
第１３条．乙以外の丙、及び他の相続人、又は親族等含む第三者の居住希望の場合、諸手
続きの為、甲より求める書類の提出が条件となる。万が一提出書類を拒否する場合
は本件居室の占有権の権利は無くなり第７条第３）項（ａ）（ｂ）に定める条件で
占有権保証金が返還される。
２）甲の支払与信及び適格審査の結果、不適格となった場合、丙、及び他の相続人であ
っても居住を拒否する事が出来る、その場合前（１）項に準じるものとする。
３）丙、及び他の相続人又は親族等含む第三者の居住の場合、居住費用等の支払与信及
び適格審査の結果に基づき、甲が居住を承諾する。
４）丙、及び他の相続人、又は親族等含む第三者に転貸し居住させる場合、居住費用等
の支払与信及び適格審査の結果に基づき、甲が居住を承諾する。
５）丙、及び他の相続人が乙の本件居室の占有権を親族等含む第三者に承継させる場合
又は転貸する場合、甲の居住承諾後、甲立会いの下に、新たに契約書を締結するも
のとする。
【００８０】
（リニューアル費用）
第１４条．乙は、本件居室から退去する場合（丙又は相続人が継続して利用する場合を含
む。）本件居室のリニューアル費用を負担しなければならない。当該費用に付いて
は、乙の退室後１週間以内に見積もりを取り寄せ、甲より乙に提示する。この場合
、甲は、見積もり金額の１０％相当額を、取扱手数料として乙に請求することがで
きる。
２）乙が本件居室から退去し第三者に承継する場合又は本件居室を転貸する場合も、乙
は本件居室のリニューアル費用を支払うものとする。当該費用に付いては、乙の退
室後又は転貸後１週間以内に見積もりを取り寄せ甲より乙に提示する。この場合、
甲は、見積もり金額の１０％相当額を、取扱手数料として乙に請求することができ
る。
３）本条に定めるリニューアル費用は、乙が見積もりの提示を受けた日から７日以内に
、一括現金で甲に支払うものとする。
４）乙の退去後、丙又は相続人が占有権保証金のみを相続して本件居室に入居しない場
合、乙は、（ａ）リニューアル費用に１０％の取り扱い手数料を付加し乙の退去後
７日以内に支払うか、（ｂ）１回目の償還金よりリニューアル費用を相殺する方法
のどちらかを選択する事が出来るものとする。但し、（ｂ）を選択した場合、手数
料として、リニューアル費用の２０％を付加して甲に支払う。
【００８１】
（第三者に承継）
第１５条．乙（乙に相続発生後は、丙又は相続人）が本契約に基づく本件居室の占有権及
び占有権保証金を第三者に承継させる場合、甲と事前協議し甲の承諾が必要となる
。この場合、甲は、当該第三者との間で、新たに契約書を締結するものとする。
【００８２】
（第三者に転貸）
第１６条．本契約に基づく本件居室の占有権を親族等含む第三者に転貸する場合、乙は、
甲と事前協議し、転貸借契約の内容及び条件について甲の承諾を取得するものとす
る。また、当該承諾後、甲立会いの下に契約をするものとする。
２）前項に基づき第三者に転貸する場合、乙は、転借人である第三者の居住費用等の支
払の保証をしなければ成らない。
３）本件居室の占有権を持つ乙、丙又は相続人は、転貸する第三者とのトラブル（費用
不払いの退去及び自己都合による明け渡し等の問題）は当事者間で解決するもので
あり、甲に迷惑を掛けてはならない。
４）第１）項に基づき転貸する場合、乙と転借人との転貸借契約に於いてその居住費用
等が甲の請求する居住費用等よりも上回っても、甲は異議を申立てない。但し、水
道光熱費については契約先に直接支払う事と、食事代等のその他の費用に付いては
、本契約に定める金額とし同額でなければ成らない。又、乙は、月々の費用の支払
について、当該転借人をして、甲に直接支払わせる事とする。尚、本契約に定める
金額よりも甲が受領した居住費用等が高額である場合は、その差額分を甲より乙の
指定する口座に振込むものとする（振込み料は受取人負担とする）。
５）第１）項に基づき転貸する場合で、転借人による居住費用等の支払に遅滞又は不足
が発生した場合、乙は速やかにその費用の全額を、甲に支払わなければならない。
尚、当該居住費用等の支払に付いて、占有権保証金との相殺は出来ない。
【００８３】
（居住の条件）
第１７条．本件居室に居住できる条件は次のとおりとする。
１）他の居住者及び職員等に迷惑を掛けない事を約束する事が出来る方。
２）毎月の居住費用、水道光熱費、食事代を前月末日までに支払う事が出来る方。
３）年齢制限は設け無いが基本的に健常な方で自分の事が日常的に出来る方。
４）本契約メンバーズマンション内の規約を尊重し守られる方。
【００８４】
（甲からの契約解除）
第１８条．乙において次の各号の一に該当する場合、甲は、乙に対し２週間以上の期間を
定めて書面による催告を行った上、本契約を解除できる。
１）居住申込及び本契約締結に際し、虚偽の記載をして不正な手段で居住したとき。
２）毎月の居住費用、水道光熱費、食事代等の全部又は一部につき、が正当な理由なく
、時々に遅滞するとき。
３）毎月の居住費用、水道光熱費、食事代等の全部又は一部につき、３ケ月分以上、乙
が滞納した場合、又は当該延滞額を丙が支払わない場合。
４）甲の承諾なく、長期に亘り本件居室に居住せず、その事を理由に月の居住費用、水
道光熱費等の支払義務を怠ったとき。
５）他の居住者及び従業員の生命に関わる危害を及ぼす恐れがあり、通常の対処でこれ
を阻止する事が出来ないと甲が判断したとき。
６）暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７号）第２条
第１項第２号が規定する暴力団、総会屋等公序良俗に反する者その他暴力的集団の
構成員又はこれらに準ずるとき。
７）風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和２３年法律１２２号）第
２条第１項各号に規定する風俗営業、同条第5項に規定する性風俗関連特殊営業、
その他これらに類する業の用に部屋を利用しようとするとき。
８）無差別大量殺人行為を行った団体の規制に関する法律（平成１１年法律第１４７号
）に基づき処分を受けた団体に属しているとき、又はこれらの者と取引のあるとき
。
９）居住する部屋の維持保全に影響をおよぼす可能性のある重量物、危険物、有害物質
、異臭物、禁止されるペット等の、部屋への持込、保管、使用しようとする方。
１０）居住する部屋での法律で禁止されている薬物の持込，使用している方。
１１）居住する部屋の維持保全に害となる行為又損害を及ぼすような行為を行う方。
１２）その他居住する部屋又は本メンバーズマンションの建物若しくは土地の資産価値
を著しく減少させる行為を行う方。
１３）近隣に迷惑をかけた結果、甲に重大な損害又は負担を及ぼす行為を行う方。
１４）伝染病疾患と認定された事を甲に隠し、その事が分かったとき。
１５）他の居住者に対し特定の宗教団体の加入や物販の強要等を行う行為をした時。
１６）占有権者が転貸する居住者に於いても第１）項から第１５）項に該当する場合。
１７）占有権者が転貸する居住者に於いて第１）項から第１５）項に該当するにも関わ
らず占有権者に於いてその処理がなされなかったとき。
１８）前条に定める居住の条件に該当しないとき、その他本契約に違反したとき。
【００８５】
（居住者からの解約）
第１９条．乙（乙に相続発生後は、丙又は相続人）は、甲に対し９０日前に契約の解約を
書面で申し入れる事により、本契約を解約する事が出来る。解約後は、第９条に従
うものとする。
２）乙の死亡により本契約の解約を希望する場合、丙又は相続人は、第１）項に関わら
ず、甲が死亡した日より３０日以内に契約解約を書面で申し入れることにより、当
該死亡した日から３０日後の日をもって本契約を解約することができる。解約後は
第９条に従うものとする。
【００８６】
（明渡し）
第２０条．第１８条の各条項に基づき契約の解除に至った時その他本契約が終了する場合
、乙を含む居住者は、本契約解除の日又は本契約が終了の日より３週間以内に、本
件居室を原状回復の上、速やかに退去しなければならない。尚、第１８条の各条項
に基づき契約の解除に至った場合、乙は、第７条第５）項及び第６）項の定めに従
い、解除日から３週間以内に、占有権保証金の取扱いを選択するものとする。
２）本契約解除後又は本契約が終了後、前項に定める期間を経過しても乙が本件居室の
占拠をし続けた場合、法的処置を以って退去させる事とする。尚、乙は、本契約の
解除の日又は本契約終了日から本件居室の明渡しが完了するまでの間、１日あたり
金［２万円］也の違約損害金と諸費用を甲に支払うものとする。尚、甲からの請求
日までに当該金額を乙が支払わなかった場合、甲は、占有権保証金より相殺するも
のとする。
３）本契約解除後、又は居住期間終了後、明渡しに至るまでに支払うべき乙の債務があ
る場合、乙は、明渡しの当日を以って、甲にその全額を支払わなければならない。
４）万が一第３）項に不履行が発生した場合、第２）項に準じるものとする。
【００８７】
（占有権保証金の担保差入の禁止）
第３１条．乙、丙及び相続人は、甲に預託する占有権保証金について、何人に対しても、
譲渡、質権の設定若しくは担保に差入れる事ができないものとする。但し、本契約
に従って、甲の承諾を得て譲渡する場合は除く。
【００８８】
（建物の滅失、毀損）
第３２条．地震、水害その他の自然災害、戦争、動乱、その他いずれの当事者の責に帰さ
ない事由（以下「不可抗力事由」という）により本メンバーズマンションの建物の
一部が滅失又は毀損した場合には、甲及び乙、丙、相続人は本契約の処理につき協
議のうえ定めるものとする。
２）前項の場合、本契約を存続させることが不可能であるか、もしくは極めて困難であ
ると客観的かつ合理的に認められる場合には、甲及び乙、丙、相続人は協議の上、
本契約を終了することができるものとする。
３）不可抗力事由により本メンバーズマンションの建物が全壊した場合には、本契約は
当該全壊時において終了するものとし、甲は占有権保証金の返還義務を負わないも
のとする。但し、保険適用の場合、その金額の範囲内で占有権保証金の返還を行う
ものとする。
４）不可抗力事由により、本メンバーズマンションの建物の全部又は一部が滅失又は毀
損した場合、甲及び乙は、相手方の被った損害について何らの責任を負わないもの
とし、甲及び乙は事由の如何を問わず相手方に対し金銭その他の請求をすることが
できない。但し、保険金を受領した範囲内ではその限りでない。
【００８９】
（建物耐用年数経過の建替え）
第３３条．本メンバーズマンションの耐用年数が経過し建替えの実施を甲が決定した場合
、乙は、甲の用意する同等施設を持つマンションに無条件で移転するものとする、
但し、移転するマンションの立地等について、交通の便と経済効果を軸に乙の要望
を重要視して甲が決定するものとする。
２）乙は、前項で決定したマンションに居住地を移転するものとするが、将来に於いて
現在地に建設されるマンションに居住地を戻したい場合、甲、乙協議の上決定する
ものとする。
３）建替え時の移転費用及び第三者賃借人（本メンバーズマンションについて、居住者
として入居する者以外の賃借人・テナントをいう）の立退費用は、乙の負担とする
。
【００９０】
以下、この実施の形態１の占有権保証金システムの処理内容を具体的に説明する。
メンバーズマンションでは、食事の提供サービスなどがあることから、老人が老人ホームとして利用する態様が考えられるが、これに限るものではなく、例えば、下記に示すような入居者がメンバーズマンションを利用する態様が考えられる。
・セカンドライフを楽しむ健康な夫婦
・シングルライフを謳歌する単身赴任者・独身者・高齢者
・企業の寮として利用する単身赴任者
・相続者や、賃貸で暮らす第三者
・健康管理を望む単身赴任者・独身者・高齢者
【００９１】
したがって、入居者の年齢制限はなく、高齢者であっても、若者であっても、メンバーズマンションに入居することができる。
ただし、入居者は、上記の入居会員契約書の第１７条に規定されている「居住の条件」を満足している必要がある。
【００９２】
最初に、メンバーズマンションの入居希望者が会員になり、会員がメンバーズマンションに入居してから退去するまでの流れを説明する。
入居希望者は、メンバーズマンションの会員になるために、占有権保証金をメンバーズマンションの経営会社に預託する。
ここで、占有権保証金は、例えば、メンバーズマンションの初期投資（例えば、メンバーズマンションの建設費）などに用いられる預託金であり、入居希望者（預託者）がメンバーズマンションの会員になって、メンバーズマンションにおける居住の占有権を得るために必要な資金であるが、会員がメンバーズマンションから退去する際には償却されずに返還されるものである。ただし、占有権保証金には利息が付与されない。
上述したように、会員がメンバーズマンションから退去する際には占有権保証金が返還されるが、退去時の室内リニューアル費用は会員が負担する必要がある。
【００９３】
システム管理者は、入居希望者から占有権保証金の預託を受け付けると（図１のステップＳＴ１）、マンマシンインタフェース部１を操作して、占有権保証金の預託者を示す預託者情報を入力することで、その預託者情報をデータベース２に記録する（図３のステップＳＴ１１）。
預託者情報として、例えば、預託者の個人情報（氏名、年齢、性別、現住所、電話番号など）や、占有権保証金の預託日、預託金額及び占有権を得る部屋の番号などを示す情報をデータベース２に記録する。
【００９４】
契約締結案内部３は、預託者情報がデータベース２に記録されると、占有権保証金の預託以外の契約条件（入居会員契約書の第１７条に規定されている「居住の条件」）を満足している旨の情報がデータベース２に記録されていることを条件として、その預託者情報が示す預託者と契約の締結を行うことが可能である旨を示す案内情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する（図３のステップＳＴ１２）。
システム管理者は、マンマシンインタフェース部１のディスプレイを見ることで、契約の締結が可能であることを確認する。また、システム管理者は、その預託者との契約が締結されると、その預託者を会員登録する（図１のステップＳＴ２）。
【００９５】
即ち、システム管理者は、その預託者との契約が締結されると、その預託者を会員登録するために、マンマシンインタフェース部１を操作して、その預託者に係る会員情報を入力する。
会員情報として、例えば、会員の個人情報（氏名、年齢、性別、メンバーズマンションの部屋番号、電話番号など）、占有権保証金の預託日及び預託金額、居住の占有権の有無、入居日、居住費用の受領状況、退去日、同居人数（当該会員を含む）などを示す情報を入力する。
会員登録部４は、システム管理者が会員情報を入力すると、占有権保証金の預託者を会員登録するために、その会員情報をデータベース２に記録する（図３のステップＳＴ１３）。
これにより、占有権保証金の預託者は、メンバーズマンションにおける居住の占有権を有しているものとして、会員登録される。
【００９６】
占有権付与記録部５は、会員登録部４が預託者を会員登録すると、当該会員に対して居住の占有権が付与されている旨をデータベース２に記録する（図１のステップＳＴ３、図３のステップＳＴ１４）。
即ち、占有権付与記録部５は、当該会員を示す会員情報内の占有権の有無を示す情報を“有り”に設定する。
【００９７】
ここで、居住の占有権は、メンバーズマンションに居住する権利であり、メンバーズマンションの所有権ではない。
したがって、会員が占有権を保有していても、毎年の固定資産税の支払い義務が発生しない。また、占有権取得時の取得税・消費税・登録諸税の支払い義務が発生しない。このため、会員の経済的負担が軽減される。
居住の占有権は、相続が可能であり（入居会員契約書の第８条）、また、第三者に対する承継や転貸も可能である（入居会員契約書の第１５条、第１６条）。
ただし、占有権は占有権保証金に付帯するものであるため、占有権は占有権保証金とセットで、相続や承継等が認められる。
なお、占有権を相続する場合、平成２２年４月現在では、相続税が、礎控除［１千万円×相続人数］＋５千万円まで無税であるため、通常、相続人の実質負担はない。
【００９８】
会員は、居住の占有権が付与されると、メンバーズマンションに居住することが可能になる。
システム管理者は、会員がメンバーズマンションに入居すると、マンマシンインタフェース部１を操作して、会員の入居日を入力することで、その入居日をデータベース２に記録する。
【００９９】
受領状況管理部６は、例えば、インターネット経由で、銀行サーバ１１（メンバーズマンションの経営会社が口座（居住費用の振り込み口座）を開設している銀行のサーバ）にアクセスする機能を備えており、会員がメンバーズマンションに入居すると（図３のステップＳＴ１５）、上記の銀行口座の入出金状況を参照して、その会員から支払われる毎月の居住費用の受領状況を確認し、その受領状況を契約解除案内部７に伝達する（図３のステップＳＴ１６）。
【０１００】
メンバーズマンションでは、入居会員契約書の第１８条に規定されているように、毎月の居住費用が支払われていれば、何らかの契約解除の条件に当てはまらない限り、当該会員との契約を維持する（図１のステップＳＴ４）。
即ち、契約解除案内部７は、受領状況管理部６から伝達された居住費用の受領状況を参照して、会員から居住費用が支払われていることが確認されれば（図３のステップＳＴ１７）、他の契約を解除すべき旨の情報の入力が行われない限り、当該会員との契約を維持する（図３のステップＳＴ１８）。即ち、当該会員の契約の解除（会員登録の解除）を行うことが可能である旨を示す案内情報を出力しない。
【０１０１】
これにより、会員は、継続的にメンバーズマンションに居住することができるが（会員から居住費用が支払われていることが確認されれば、会員の病気などを理由に契約が解除されることはない）、メンバーズマンションから退去することを希望する場合には、契約解除の申し入れをメンバーズマンション側に行う。
システム管理者は、会員から契約解除の申し入れを受けると、マンマシンインタフェース部１を操作して、契約解除の申し入れがあった旨の情報を入力する。
【０１０２】
契約解除案内部７は、会員から居住費用が支払われていることが確認されない場合（他の契約を解除すべき旨の情報の入力が行われた場合を含む）、あるいは、契約解除の申し入れがあった旨の情報が入力された場合（図３のステップＳＴ１９）、その会員の契約の解除（会員登録の解除）を行うことが可能である旨を示す案内情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する（図３のステップＳＴ２０）。
メンバーズマンションの経営会社は、マンマシンインタフェース部１のディスプレイを見ることで、契約の解除が可能であることを確認すると、その会員との契約を解除する手続きを行う。
システム管理者は、マンマシンインタフェース部１を操作して、契約が解除された旨の情報（会員がメンバーズマンションから退去する旨を示す退去情報）をデータベース２に記録する。
また、システム管理者は、会員がメンバーズマンションから退去すると、マンマシンインタフェース部１を操作して、会員の退去日を入力することで、その退去日をデータベース２に記録する。
これにより、会員は、メンバーズマンションにおける居住の占有権を失うが、入居会員契約書の第７条に規定されているように、預託している占有権保証金の返還を受けることができる。
【０１０３】
返還期間設定部８は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、契約が解除された旨の情報を入力すると、データベース２を参照して、メンバーズマンションの入居日と退去日を確認し、入居日から退去日までの入居期間Ｔを算出する（図３のステップＳＴ２１）。
返還期間設定部８は、入居会員契約書の第７条に規定されているように、その入居期間Ｔが予め設定されている据置期間ＰＤ（例えば、５年）に満たない場合（Ｔ＜ＰＤ）、その据置期間ＰＤを過ぎるまで、占有権保証金が据え置かれるので（据置期間ＰＤが経過してから占有権保証金が返還される）、その入居期間Ｔと据置期間ＰＤを比較し、その入居期間Ｔが据置期間ＰＤを超えているか否かを判定する。
【０１０４】
返還期間設定部８は、メンバーズマンションの入居期間Ｔが据置期間ＰＤを超えていれば（図３のステップＳＴ２２）、メンバーズマンションの退去日からの所定期間（例えば、１０年）を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定し、その返還期間ＰＲをデータベース２に記録する（図１のステップＳＴ５、図３のステップＳＴ２３）。
例えば、占有権保証金を１０回の年賦で返還する場合、会員が退去した翌年より１０年間を返還期間ＰＲに設定して、メンバーズマンションの退去日（または、退去日以外の所定日）を返還期間ＰＲにおける毎年１回の返還日に設定する。
なお、返還期間設定部８は、返還期間ＰＲにおける毎年１回の返還日を設定すると、各１０回の返還年月日（毎年１回の返還日）をデータベース２に記録する。
【０１０５】
一方、メンバーズマンションの入居期間Ｔが据置期間ＰＤに満たなければ（図３のステップＳＴ２２）、その据置期間ＰＤを過ぎるまで、占有権保証金を据え置くため、その据置期間ＰＤを経過した日からの所定期間（例えば、１０年）を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定し、その返還期間ＰＲをデータベース２に記録する（図１のステップＳＴ５、図３のステップＳＴ２４）。
例えば、占有権保証金を１０回の年賦で返還する場合、その据置期間ＰＤを経過した翌年より１０年間を返還期間ＰＲに設定して、メンバーズマンションの退去日（または、退去日以外の所定日）を返還期間ＰＲにおける毎年１回の返還日に設定する。
なお、返還期間設定部８は、返還期間ＰＲにおける毎年１回の返還日を設定すると、各１０回の返還年月日（毎年１回の返還日）をデータベース２に記録する。
【０１０６】
保証金返還部９は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、契約が解除された旨の情報を入力すると、返還期間設定部８により設定された返還期間ＰＲ中、占有権保証金を年賦で会員に返還する旨の情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示することで、その占有権保証金の返還をシステム管理者に指示する（図３のステップＳＴ２５）。
また、保証金返還部９は、会員から預託されている占有権保証金を年賦回数で除算して、その占有権保証金の年賦金を算出し、その占有権保証金及び年賦金の金額や、その年賦金を支払う返還年月日を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示するとともに、その年賦金の金額をデータベース２に記録する。
メンバーズマンションの経営会社は、マンマシンインタフェース部１のディスプレイを見ると、その返還期間ＰＲ中、占有権保証金を年賦で会員に返還する手続きを行う（図１のステップＳＴ６）。
【０１０７】
なお、保証金返還部９は、毎年１回の年賦金の返還忘れを防止するために、返還期間設定部８により設定された返還日より指定数（指定数は、予めシステム管理者が設定することができる）だけ前の日（例えば、返還日の前日や前々日）に、年賦金の返還日が近づいている旨を示す案内情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示するようにしてもよい。
即ち、データベース２に記録されている年賦金の返還年月日から例えば２日（指定数）を減算し、例えば返還年月日の２日前に、その年賦金の返還年月日と、その年賦金の金額とを例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示するようにしてもよい。
【０１０８】
また、保証金返還部９は、年賦金の返還忘れを指摘するために、返還期間設定部８により設定された返還日に年賦金の返還が行われていない場合、未返還である旨を示すアラーム情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示するようにしてもよい。
なお、返還日に年賦金の返還が行われているか否かは、例えば、保証金返還部９が受領状況管理部６を介して、銀行サーバ１１にアクセスすることで、メンバーズマンション側の銀行口座の入出金状況を参照すれば、把握することができる。
【０１０９】
ここでは、システム管理者が占有権保証金の返還手続きを行うものについて示したが、保証金返還部９が、例えば、銀行サーバ１１にアクセスする機能を有している受領状況管理部６に対して、自動的に占有権保証金の年賦金を会員の指定口座に支払う設定を行うことで、占有権保証金の年賦金が毎年１回の返還日に自動的に会員に返還されるようにしてもよい。
具体的には、保証金返還部９が、データベース２に記録されている年賦金の金額、返還年月日、年賦回数、会員の指定口座の口座番号を受領状況管理部６に設定する。
受領状況管理部６は、カレンダー機能を有しており、年賦金の払い込み回数が保証金返還部９により設定された年賦回数に到達するまで、当日の日付が毎年１回の返還日（返還年月日）であることを検知すると、銀行サーバ１１にアクセスすることで、保証金返還部９により設定された年賦金の金額を会員の指定口座に振り込む処理を行う。
なお、受領状況管理部６は、年賦金の振込み処理が完了すると、現時点までの年賦金の払い込み回数をデータベース２に記録し、次回の年賦金の振込み時に、データベース２に記録されている現時点までの年賦金の払い込み回数を参照する。
【０１１０】
これにより、会員にはメンバーズマンションの退去後に、占有権保証金の全額が年賦で返還される。
例えば、占有権保証金が４０００万円である場合、会員には、４０００万円が返還される。
このとき、年賦回数が１０回である場合、年賦金が４００万円（＝４０００万円／１０）になり、毎年１回の返還日に４００万円が会員に返還される。
ただし、会員は、メンバーズマンションを退去する際、居室のリニューアル費用（リニューアル費用の実費＋管理手数料（実費の１０％））を負担する必要がある（入居会員契約書の第１４条）。
【０１１１】
なお、リニューアル費用は、（ａ）会員が退去後、７日以内にメンバーズマンション側に支払うか、（ｂ）１回目の年賦金と相殺する方法で支払うことを選択することができる。（ｂ）の方法で支払う場合、手数料として、リニューアル費用の２０％を付加して支払う必要がある。
例えば、居室のリニューアル費用が１００万円である場合、（ａ）の方法であれば、１１０万円（＝１００＋１０万円）、（ｂ）の方法であれば、１３２万円（＝１００＋１０＋２２万円）を支払う必要がある。
（ｂ）の方法の場合、１回目の年賦金の返還時に、保証金返還部９が、データベース２に記録されている年賦金４００万円と、マンマシンインタフェース部１から入力されたリニューアル費用１３２万円との差額２６８万円を算出し、その差額２６８万円を会員に返還する旨の情報をマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
【０１１２】
ここまでは、メンバーズマンションの入居希望者が会員になり、会員がメンバーズマンションに入居してから退去するまでの流れを説明したが、会員に付与されている居住の占有権及び占有権保証金を相続又は承継する場合の流れを説明する。
相続人は、会員から占有権及び占有権保証金の相続を受ける場合において、相続人がメンバーズマンションに居住する場合、その旨をメンバーズマンションの経営会社に申し入れる。
メンバーズマンションの経営会社が、相続人から居住する旨の申し入れを受けると、システム管理者が、マンマシンインタフェース部１を操作して、当該会員の占有権及び占有権保証金の相続要求を入力する。
【０１１３】
相続承継受付部１０は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、当該会員の占有権及び占有権保証金の相続要求を入力すると、その相続を受け付けて、データベース２により記録されている会員情報を更新する。即ち、データベース２により記録されている会員情報を当初の会員を示す情報から相続人を示す情報に変更して、占有権保証金の名義を相続人に変更する。
この場合、占有権保証金は、メンバーズマンションに無利子で預託されたものとし、占有権保証金の据置期間ＰＤは、相続人がメンバーズマンションに入居した日を起算日とする。
【０１１４】
相続人が契約を解除して、預託している占有権保証金の返還を受ける場合、その旨をメンバーズマンションの経営会社に申し入れる。
この場合、会員が契約を解除して、占有権保証金の返還を受ける場合と同様の返還方法で、占有権保証金の全額が相続人に返還される。
【０１１５】
居住の占有権及び占有権保証金を第三者に承継する場合、会員（または、相続人）とメンバーズマンション側が事前に協議して、メンバーズマンション側の承諾を得る必要がある。
この場合、メンバーズマンション側は、第三者（承継人）と新たに契約を締結するものとする。
システム管理者は、マンマシンインタフェース部１を操作して、会員の占有権及び占有権保証金の承継要求を入力する。
【０１１６】
相続承継受付部１０は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、会員の占有権及び占有権保証金の承継要求を入力すると、その承継を受け付けて、データベース２により記録されている会員情報を更新する。即ち、データベース２により記録されている会員情報を当初の会員を示す情報から承継人を示す情報に変更する。
この場合、占有権保証金については、別途、承継人から無利子で預託を受けるものとし、預託されている会員の占有権保証金は会員に返還される。
【０１１７】
（１）第三者への承継価格が、会員の占有権保証金より高額又は同額の場合
第三者が預託する占有権保証金は、会員の占有権保証金と同額とする。
会員には、預託されている占有権保証金の全額を返還する（控除すべき金額がある場合は、控除後の残額を返還する）。
（２）第三者への承継価格が、会員の占有権保証金より低額の場合
第三者が預託する占有権保証金は、継承価格全額とする。
会員には、継承価格を返還する（控除すべき金額がある場合は、控除後の残額を返還する）。会員から預託されている占有権保証金と継承価格の差額は返還の義務を負わない。
なお、第三者から預託された占有権保証金の据置期間ＰＤは、第三者がメンバーズマンションに入居した日を起算日とする。
【０１１８】
ここでは、会員に付与されている居住の占有権及び占有権保証金が相続又は承継される場合について示したが、入居会員契約書の第１６条に規定されているように、居住の占有権を第三者に転貸することも可能である。
【０１１９】
図４は一般的な有料老人ホームにおける利用権方式と、メンバーズマンションにおける占有権保証金方式の会計構図を示す説明図である。
図４では、有料老人ホームの利用権を取得する際に必要な費用（前家賃）と、メンバーズマンションの会員になる際に必要な費用（占有権保証金）とが同額の１０．０億円、建設費が同額の６．０億円である例を示している。
【０１２０】
最初に、資金構成を比較する。
有料老人ホームの場合、前家賃が１０．０億円であれば、法人税等が約５．８億円となり、有料老人ホームの資金は、１．８億円の資金不足が発生する。
これに対して、メンバーズマンションの場合、占有権保証金には法人税が課されないので、法人税負担が０円となり、メンバーズマンションの資金は、４．０億円がキャッシュフローとなる。
【０１２１】
次に、事業収支を比較する。
有料老人ホームの場合、例えば、毎月の利用権前家賃の収入が１．０億円（利用権前家賃は、建設費に流出）、管理費等の収入が２．０億円、管理費等の支出が１．５億円であるとすると、経常収支（収益）が１．５億円、減価償却が０．９億円となる。
このため、税引前利益が０．６億円、法人税が約０．３４８億円、税引後利益が０．２５２億円となり、キャッシュフローが１．６４８億円の不足となる。したがって、収支が黒字であるのにかかわらず、資金不足の状態となる。
【０１２２】
これに対して、メンバーズマンションの場合、例えば、毎月の管理費等の収入が２．０億円、管理費等の支出が１．５億円であるとすると、経常収支（収益）が０．５億円、減価償却が０．９億円となる。
このため、税引前利益が−０．４億円、税引後利益が−０．４億円となり、キャッシュフローが４．５億円となる。したがって、収支が赤字であるのにかかわらず、資金が余り、メンバーズマンションの持続的な経営が可能になる。
【０１２３】
なお、メンバーズマンションは、入居会員契約書の第１１条に規定されているように、会員が安心して居住できるようにする目的で、例えば、メンバーズマンションの年２回の中間決算を含む預金残高のチェックを行える機会を会員に与えている。これにより、会員は、メンバーズマンションの経営状態を確認することができる。
例えば、会員がパソコンを所有している場合、そのパソコンを用いて、メンバーズマンションの預金残高を記録しているサーバ装置（例えば、図１の占有権保証金システムと接続されている装置）にアクセスすれば、メンバーズマンションの預金残高を確認できる方式などが考えられる。
ただし、不正な第三者によるアクセスを防止するため、会員がアクセスする際には、例えば、会員のユーザＩＤとパスワードの設定が必要であるものとする。
【０１２４】
以上で明らかなように、この実施の形態１によれば、居住の占有権が付与されている会員がメンバーズマンションから退去する場合、保証金返還部９が、預託されている占有権保証金を会員に返還する旨の情報を出力するように構成したので、入居時の預託金である占有権保証金が償却なしに会員に返還されるようになり、入居者の経済的な負担を大きく軽減することができる効果を奏する。
【０１２５】
また、この実施の形態１によれば、保証金返還部９が、預託されている占有権保証金の全額を会員に返還する旨の情報を出力するように構成したので、会員の将来不安や経済的負担を軽減することができる効果を奏する。
【０１２６】
この実施の形態１によれば、返還期間設定部８が、メンバーズマンションの入居日から退去日までの入居期間Ｔを算出し、その入居期間Ｔが予め設定された据置期間ＰＤを超えていれば（Ｔ≧ＰＤ）、退去日からの所定期間を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定し、その入居期間Ｔが据置期間ＰＤに満たなければ（Ｔ＜ＰＤ）、その据置期間ＰＤを経過した日からの所定期間を占有権保証金の返還期間ＰＲに設定するように構成したので、中途退去があっても、ゆとりをもってメンバーズマンションを経営することができる効果を奏する。
【０１２７】
この実施の形態１によれば、占有権保証金の割賦方式が年賦である場合、返還期間設定部８が、メンバーズマンションの退去日又は退去日以外の所定日を返還期間ＰＲにおける毎年１回の返還日に設定し、保証金返還部９が、占有権保証金の年賦金を返還期間設定部８により設定された返還日に返還する旨の情報を出力するように構成したので、計画的に保証金を返還することができる効果を奏する。
【０１２８】
この実施の形態１によれば、保証金返還部９が、会員から預託されている占有権保証金を年賦回数で除算して、その占有権保証金の年賦金を算出するように構成したので、システム管理者が年賦金を算出する手間を省くことができる効果を奏する。
【０１２９】
この実施の形態１によれば、保証金返還部９が、返還期間設定部８により設定された返還日より指定数だけ前の日に、年賦金の返還日が近づいている旨を示す案内情報を提示するように構成したので、年賦金の返還忘れを防止することができる効果を奏する。
【０１３０】
この実施の形態１によれば、返還期間設定部８により設定された返還日に年賦金の返還が行われていない場合、保証金返還部９が、未返還である旨を示すアラーム情報を提示するように構成したので、年賦金の返還忘れを指摘することができる効果を奏する。
【０１３１】
この実施の形態１によれば、占有権付与記録部５により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員から支払われる毎月の居住費用の受領状況を管理する受領状況管理部６を設けるように構成したので、毎月の居住費用を支払っていない会員を特定することができる効果を奏する。
【０１３２】
この実施の形態１によれば、受領状況管理部６により管理されている居住費用の受領状況を参照して、その居住費用が支払われていることが確認されない場合、契約解除案内部７が、会員登録の解除を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示するように構成したので、会員登録を解除して、別の入居者を募集することが可能になり、メンバーズマンションの経営の安定化を図ることができる効果を奏する。
【０１３３】
この実施の形態１によれば、会員に付与されている占有権及び占有権保証金の相続要求又は承継要求が入力された場合、その占有権及び占有権保証金の相続又は承継を受け付ける相続承継受付部１０を設けるように構成したので、入居者が一代に限られず、例えば、親子二代が入居した場合でも、その旨の情報を記録しておくことができる効果を奏する。
【０１３４】
実施の形態２．
上記実施の形態１では、メンバーズマンションの入居会員契約書を履行する占有権保証金システムを示したが、この実施の形態２では、入居会員契約書における一部の規定の履行方法を具体的に説明する。
【０１３５】
（１）入居会員契約書の第４条に規定されている居住費用について
居住費用は、例えば、受領状況管理部６が算出する。
まず、居住費用は、占有権利用料、施設管理費、食事代（食事付の場合）、水道光熱費及び消費税から構成されているので、受領状況管理部６がこれらの費用を合計することで、居住費用を算出する。
【０１３６】
居住費用の占有権利用料は、メンバーズマンションの居室毎に異なるので、受領状況管理部６がデータベース２に記録されている当該会員が居住している部屋の番号を参照するとともに、その部屋番号と占有権利用料の対応関係を記録しているテーブル（図示せず）を参照して、占有権利用料を特定する。
施設管理費についても、部屋番号と施設管理費（１人当りの施設管理費）の対応関係を記録しているテーブル（図示せず）を参照して特定する。
ただし、施設管理費は、同居人数分必要であるため、同居人数がＮであれば、１人当りの施設管理費×Ｎが、施設管理費となる。
【０１３７】
食事の摂取は別途契約であり、食事摂取の契約がなされている場合、その食事代も契約内容に記載されているので、受領状況管理部６が、マンマシンインタフェース部１を介して、その食事代を示す情報を入力することで、食事代を特定する。
水道光熱費は、受領状況管理部６が水道メータ、電気メータ及びガスメータの計測値を入力して、実費を算出する。
【０１３８】
（２）入居会員契約書の第２０条に規定されている明渡しについて
会員は、契約解除の日又は契約が終了の日より３週間以内に、居室を原状回復の上、速やかに退去しなければならず、３週間を過ぎても、退去せずに当該居室の占拠を続ける場合、法的処置を以って退去させることができるが、その際、メンバーズマンション側は、違約損害金として、１日当り金［２万円］と諸費用を会員に請求することができる。
そこで、保証金返還部９は、違約損害金と諸費用から請求額を計算し、請求日までに請求額の支払いがない場合、会員に返還する占有権保証金と請求額を相殺し、その占有権保証金と請求額の差額を会員に返還する旨の情報をデータベース２に記録し、その情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
例えば、請求額が５０万円、占有権保証金が３０００万円である場合、その占有権保証金と請求額の差額である２９５０万円を会員に返還する旨の情報をデータベース２に記録し、その情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
【０１３９】
実施の形態３．
図５はこの発明の実施の形態３による占有権保証金システムを示す構成図であり、図５において、図１と同一符号は同一または相当部分を示すので説明を省略する。
賃貸期間記録部２１は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、マンマシンインタフェース部１から、居住の占有権が付与されている旨がデータベース２に記録されている会員又は相続人と第三者の間で、会員又は相続人が占有権を持つ居室を第三者に賃貸する期限付きの賃貸借契約が結ばれた旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、その居室の賃貸期間（例えば、５年など）をデータベース２に記録する処理を実施する。
また、賃貸期間記録部２１はマンマシンインタフェース部１から、期限付きの賃貸借契約が解約された旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、その賃貸借契約が解約された旨をデータベース２に記録する処理を実施する。
なお、賃貸期間記録部２１は賃貸期間記録手段を構成している。
【０１４０】
満了予告案内部２２は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、データベース２に記録されている賃貸期間の満了日より指定数（指定数は、予めシステム管理者が設定することができる）だけ前の日（例えば、７日前）になっても、賃貸期間記録部２１によって賃貸借契約が解約された旨がデータベース２に記録されない場合、その賃貸期間の満了日が近づいている旨を示す満了予告情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する処理を実施する。
また、満了予告案内部２２は賃貸期間の満了日になっても、賃貸借契約が解約された旨がデータベース２に記録されない場合、賃貸期間の満了日である旨を示すアラーム情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する処理を実施する。
なお、満了予告案内部２２は満了予告情報提示手段を構成している。
【０１４１】
図５の例では、占有権保証金システムの構成要素であるマンマシンインタフェース部１、契約締結案内部３、会員登録部４、占有権付与記録部５、受領状況管理部６、契約解除案内部７、返還期間設定部８、保証金返還部９、相続承継受付部１０、賃貸期間記録部２１及び満了予告案内部２２のそれぞれが専用のハードウェアで構成されているものを想定しているが、占有権保証金システムがコンピュータで構成される場合、マンマシンインタフェース部１、契約締結案内部３、会員登録部４、占有権付与記録部５、受領状況管理部６、契約解除案内部７、返還期間設定部８、保証金返還部９、相続承継受付部１０、賃貸期間記録部２１及び満了予告案内部２２の処理内容を記述しているプログラムを当該コンピュータのメモリに格納し、当該コンピュータのＣＰＵが当該メモリに格納されているプログラムを実行するようにしてもよい。
【０１４２】
次に動作について説明する。
賃貸期間記録部２１及び満了予告案内部２２が設けられている点以外は、上記実施の形態１と同様であるため、ここでは、主に賃貸期間記録部２１及び満了予告案内部２２の処理内容を説明する。
【０１４３】
居住の占有権が付与されている旨がデータベース２に記録されている会員又は相続人は、占有権を持つ居室を第三者に賃貸することができる（入居会員契約書の第１６条）。
システム管理者は、会員又は相続人が第三者との間で、会員又は相続人が占有権を持つ居室を第三者に賃貸する期限付きの賃貸借契約を結ぶと、マンマシンインタフェース部１を操作して、期限付きの賃貸借契約が結ばれた旨を示す賃貸借契約情報（例えば、賃貸借契約が結ばれた部屋の番号、居室の賃貸開始日、賃貸借契約が結ばれた会員又は相続人と第三者の氏名・住所・電話番号など）を入力する。
賃貸期間記録部２１は、マンマシンインタフェース部１から賃貸借契約情報が入力されると、その賃貸借契約情報を参照して、賃貸借契約が行われた部屋の番号、会員又は相続人の氏名、第三者の氏名、居室の賃貸期間（例えば、５年）、居室の賃貸開始日、居室の賃貸満了日（賃貸期間及び賃貸開始日に基づいて自動的に設定される）、賃貸借契約における解約の有無などをデータベース２に記録する。
【０１４４】
また、システム管理者は、会員又は相続人と第三者の間で賃貸借契約が結ばれた後、その賃貸借契約が解約された場合、マンマシンインタフェース部１を操作して、その賃貸借契約が解約された旨を示す賃貸借契約情報（例えば、契約が解約された部屋の番号、契約解約日、賃貸借契約していた会員又は相続人と第三者の氏名・住所・電話番号など）を入力する。
賃貸期間記録部２１は、賃貸借契約が解約された旨を示す賃貸借契約情報が入力されると、その賃貸借契約が解約された旨をデータベース２に記録する。
【０１４５】
満了予告案内部２２は、データベース２に記録されている賃貸期間と本日の日付を照らし合わせて、その賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日（例えば、７日前）になっているか否かを判定する。
満了予告案内部２２は、賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日になっている場合、既に、その賃貸借契約が解約された旨がデータベース２に記録されているか否かを判定する。
【０１４６】
満了予告案内部２２は、賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日になっていない場合や、既に、その賃貸借契約が解約されている旨が記録されている場合、特にメッセージ等を提示するなどの処理を行わないが、賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日になっても、その賃貸借契約が解約された旨がデータベース２に記録されていない場合、その賃貸期間の満了日が近づいている旨を示す満了予告情報（例えば、満了日が近づいている旨を示すメッセージ、賃貸期間の満了日、満了日までの日数、賃貸している部屋の番号、賃貸借契約している会員又は相続人と第三者の氏名・住所・電話番号など）を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、賃貸期間の満了日が近づいていることを認識することができるので、その旨を会員又は相続人に通知することができる。その結果、会員又は相続人、あるいは、メンバーズマンションの担当者等が、賃貸期間を超える前に、第三者の退去を促すことができるようになる。
【０１４７】
また、満了予告案内部２２は、データベース２に記録されている賃貸期間と本日の日付を照らし合わせて、本日が賃貸期間の満了日であるか否かを判定する。
満了予告案内部２２は、本日が賃貸期間の満了日である場合、既に、その賃貸借契約が解約された旨がデータベース２に記録されているか否かを判定する。
【０１４８】
満了予告案内部２２は、既に、その賃貸借契約が解約されている旨が記録されている場合、特にメッセージ等を提示するなどの処理を行わないが、賃貸期間の満了日になっても、その賃貸借契約が解約された旨がデータベース２に記録されていない場合、賃貸期間の満了日である旨を示すアラーム情報（例えば、満了日である旨を示す警告メッセージ、賃貸している部屋の番号、賃貸借契約している会員又は相続人と第三者の氏名・住所・電話番号など）を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、賃貸期間の満了日であることを認識することができるので、その旨を会員又は相続人に通知することができる。その結果、会員又は相続人、あるいは、メンバーズマンションの担当者等が、早急の退去を促すことができるようになる。
【０１４９】
なお、期限付きの賃貸借契約では、賃貸期間が一律にｎ年（例えば、５年）に定められており、契約後に賃貸期間を変更することはできない。
しかし、例えば、平成○○年△△月□□日までの契約では、賃貸期間がｎ年に定められていたものが、平成○○年△△月□□日以降の契約では、賃貸期間がｍ年（例えば、７年）に変更される場合などがある。
このような場合、平成○○年△△月□□日以降の契約について、賃貸期間記録部２１が、居室の賃貸期間等をデータベース２に記録する際、賃貸期間をｍ年として記録するためのシステム上の設定変更が必要である。
このとき、誰もがマンマシンインタフェース部１を操作して、システム上の設定変更を行うことができるとすると、賃貸期間を不当に書き換えられる状況の発生を招くおそれがある。
【０１５０】
そこで、賃貸期間記録部２１は、システム上で定められている賃貸期間（以下、「設定済みの賃貸期間」と称する）を書き換える権限を有する者が、マンマシンインタフェース部１を操作して、賃貸期間の更新要求を入力している場合に限り、賃貸期間の更新を受け付けて、設定済みの賃貸期間を書き換えるようにしている。
したがって、書き換える権限を有しない者が、マンマシンインタフェース部１を操作して、賃貸期間の更新要求を入力しても、設定済みの賃貸期間は書き換えられない。
ここでは、設定済みの賃貸期間を書き換える権限を有する者であるか否かを確認する方法は特に問わないが、例えば、ＩＤとパスワードを用いて認証する方法のほか、書き換える権限を有する者以外には知らされていない複数のキー（例えば、マンマシンインタフェース部１におけるキーボード中のキー）が同時に押されたことを確認する方法などが考えられる。
【０１５１】
以上で明らかなように、この実施の形態３によれば、占有権付与記録部５により居住の占有権が付与されている旨が記録されている会員又は相続人と第三者の間で、会員又は相続人が占有権を持つ居室を第三者に賃貸する期限付きの賃貸借契約が結ばれた旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、その居室の賃貸期間を記録する賃貸期間記録部２１を設けるように構成したので、賃貸借契約による賃貸期間を管理することができる効果を奏する。
【０１５２】
この実施の形態３によれば、期限付きの賃貸借契約が解約された旨を示す賃貸借契約情報が入力された場合、賃貸期間記録部２１が、賃貸借契約が解約された旨を記録するように構成したので、賃貸借契約が継続中であるか否かを確認することができる効果を奏する。
【０１５３】
この実施の形態３によれば、賃貸期間記録部２１により記録されている賃貸期間の満了日より指定数だけ前の日になっても、賃貸期間記録部２１により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、賃貸期間の満了日が近づいている旨を示す満了予告情報を提示する満了予告案内部２２を設けるように構成したので、賃貸期間を超える前に、退去を促すことができる効果を奏する。
【０１５４】
この実施の形態３によれば、賃貸期間の満了日になっても、賃貸期間記録部２１により賃貸借契約が解約された旨が記録されない場合、満了予告案内部２２が、賃貸期間の満了日である旨を示すアラーム情報を提示するように構成したので、賃貸期間の満了日であることを確実に知らせることができる効果を奏する。
【０１５５】
この実施の形態３によれば、システム上で定められている賃貸期間を書き換える権限を有する者から賃貸期間の更新要求が入力された場合に限り、賃貸期間記録部２１が、システム上で定められている賃貸期間の更新を受け付けるように構成したので、システム上で定められている賃貸期間が不当に書き換えられる状況の発生を防止することができる効果を奏する。
【０１５６】
実施の形態４．
図６はこの発明の実施の形態４による占有権保証金システムを示す構成図であり、図６において、図５と同一符号は同一または相当部分を示すので説明を省略する。
設定契約案内部２３は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、保証金の全額の預託が行われた旨を示す預託完了情報と会員制住居の区分建物登記が行われた旨を示す登記完了情報が入力された場合、その保証金の返還債務を担保するための抵当権の設定契約を結ぶことが可能である旨を示す案内情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する処理を実施する。なお、設定契約案内部２３は設定契約案内手段を構成している。
【０１５７】
申請手続要求部２４は例えばＣＰＵを実装している半導体集積回路、あるいは、ワンチップマイコンなどから構成されており、抵当権の設定契約が結ばれた旨を示す抵当権設定契約情報が入力された場合、抵当権設定の仮登記申請手続を促すメッセージを例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する処理を実施する。
また、申請手続要求部２４は抵当権設定の仮登記が行われた旨を示す仮登記情報が入力された場合、本登記の申請手続を行うことが可能である旨を示す案内情報を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する処理を実施する。
なお、申請手続要求部２４は申請手続要求手段を構成している。
【０１５８】
図６の例では、占有権保証金システムの構成要素であるマンマシンインタフェース部１、契約締結案内部３、会員登録部４、占有権付与記録部５、受領状況管理部６、契約解除案内部７、返還期間設定部８、保証金返還部９、相続承継受付部１０、賃貸期間記録部２１、満了予告案内部２２、設定契約案内部２３及び申請手続要求部２４のそれぞれが専用のハードウェアで構成されているものを想定しているが、占有権保証金システムがコンピュータで構成される場合、マンマシンインタフェース部１、契約締結案内部３、会員登録部４、占有権付与記録部５、受領状況管理部６、契約解除案内部７、返還期間設定部８、保証金返還部９、相続承継受付部１０、賃貸期間記録部２１、満了予告案内部２２、設定契約案内部２３及び申請手続要求部２４の処理内容を記述しているプログラムを当該コンピュータのメモリに格納し、当該コンピュータのＣＰＵが当該メモリに格納されているプログラムを実行するようにしてもよい。
【０１５９】
この実施の形態４の占有権保証金システムは、占有権保証金預託者の仮担保設定契約書を履行するものであり、以下、仮担保設定契約書の抜粋の一例を明示する。
（仮担保設定の目的等）
第１条．原契約に定める保証金全額を乙が甲に預託し、かつ本物件の区分建物登記が完了
したことを条件に、甲は、原契約に定める保証金返還債務を担保するため、以下に
定める第１順位の抵当権を本物件に設定する（以下「本件抵当権」という。）。
（債権者）乙
（原  因）原契約に基づく保証金返還債務
（債権額）金                円  
（債務者）甲
（抵当権者）乙
２  甲及び乙は、第１項記載の条件が満たされた後遅滞なく、本件抵当権設定の仮登記申
請手続を行うものとする。
３  前項に定める仮登記を本登記に改める時期については、甲乙が協議して定める。
４  本条に定める仮登記及び本登記に要する費用については、乙の負担とする。
【０１６０】
（仮担保登記設定の権利承継）
第２条．原契約第１５条の他原契約に基づき本物件の占有権及び保証金が第三者（丙及び
相続人を除く。）に承継される場合、（１）甲は、当該第三者との間で本件抵当権を
設定するものとし、（２）乙は、本件抵当権を放棄し、かつ本件抵当権の抹消に必要
な書類を甲に引き渡すものとする。この場合、乙は、本件抵当権の抹消に要する費用
を負担する。
２  本物件の占有権及び保証金が丙又は相続人に相続された場合、本件抵当権は、丙又は
相続人に承継されるものとする。この場合、丙又は相続人は、別途甲と協議し、丙又
は相続人の費用負担にて、本件抵当権につき相続による変更を原因とする変更登記を
行うものとする。
３  第１項及び第２項以外の事由により乙が本物件から退去する場合（甲は原契約に従い
原契約を解除した場合、乙が原契約に従い原契約を解約した場合を含むが、これらに
限られない。）、乙は、本件抵当権を放棄し、かつ本件抵当権の抹消に必要な書類を
甲に引渡す。この場合、乙は、本件抵当権の抹消に要する費用を負担する。
【０１６１】
（仮担保登記設定の第三者承継者、及び、相続人以外の権利承継の禁止）
第３条．原契約第１５条その他原契約に基づき本物件の占有権及び保証金が第三者に承継
される場合、及び、本物件の占有権及び保証金が相続人に相続される場合を除き、乙
は、本件抵当権について、第三者への譲渡、転抵当権など担保設定、その他処分をい
ずれも行うことができないものとする。また、乙は、本件抵当権を除き、保証金返還
債務に対する担保提供を甲に求めないものとする。
【０１６２】
（管轄裁判所）
第４条．本契約に関する権利義務について争いが生じたときは、札幌地方裁判所をもって
第一審の専属的管轄裁判所とする。
（特記事項）
本契約の締結を証するため、契約書３通を作成し、甲、乙、丙及び相続人はそれぞれ記名押印の上 甲、乙、丙各自1通を保有し相続人は写しを保有する。
平成    年    月    日
【０１６３】
記
「物件」
名称              メンバーズマンション「○○○」
所在地            札幌市・・・
土地              敷地面積      621.44ｍ２（188坪）「温泉源付き」
建物              建築面積      310.05ｍ２（立体駐車場含む）
延床面積      3.993.48ｍ２（立体駐車場含む）
【０１６４】
＜登記上の表示＞
（一棟の建物の表示）一棟の建物の表示
所        在      札幌市・・・
構        造      鉄骨鉄筋コンクリ−ト造  地下１階  地上１２階建
床   面   積      地下１階  〇〇〇ｍ２
地上１階  〇〇〇ｍ２
２階      〇〇〇ｍ２
３階      〇〇〇ｍ２
４階      〇〇〇ｍ２
５階      〇〇〇ｍ２
６階      〇〇〇ｍ２
７階      〇〇〇ｍ２
８階      〇〇〇ｍ２
９階      〇〇〇ｍ２
１０階      〇〇〇ｍ２
１１階      〇〇〇ｍ２
１２階      〇〇〇ｍ２
【０１６５】
＜登記上の表示＞
（専有部分の建物の表示）
家屋  番号        南十一条西一丁目・・・
建物の名称        〇〇〇
種      類        居    宅
構      造        鉄骨鉄筋コンクリ−ト造〇階建
床  面  積        〇階部分  〇〇ｍ２
【０１６６】
敷地権の表示
符        号      １
所在及び地番      札幌市・・・
地        目      宅    地
地        積      〇〇〇ｍ２
敷地権の種類      所 有 権
敷地権の割合      〇〇〇〇〇分の〇〇〇
【０１６７】
符        号      ２
所在及び地番      札幌市・・・
地        目      宅    地
地        積      〇〇〇ｍ２
敷地権の種類      所 有 権
敷地権の割合      〇〇〇〇〇分の〇〇〇
【０１６８】
符        号      ３
所在及び地番      札幌市・・・
地        目      宅    地
地        積      〇〇〇ｍ２
敷地権の種類      所 有 権
敷地権の割合      〇〇〇〇〇分の〇〇〇
【０１６９】
所在：札幌市・・・
建物の番号：
構造：鉄骨鉄筋コンクリート
床面積
（敷地権の目的たる土地の表示）
土地の符号：
所在及び地番：
地目：
地積：
【０１７０】
「仮担保設定物件」
物件の内      乙の占有する部屋                号室        ｍ２（        坪）
仮担保設定金額      （占有権保証金  金                円也）
【０１７１】
＜登記上の表示＞
（専有部分の建物の表示）
家屋番号：
建物の番号：
種類：
構造：
床面積：
（敷地権の表示）
土地の符号：
敷地権の種類：
敷地権の割合：
以上
平成    年    月    日
甲    札幌市・・・
株式会社    ○○○
代表取締役  △△△
乙
丙（乙の保証人）
相続人
【０１７２】
以下、この実施の形態４の占有権保証金システムの処理内容を具体的に説明する。
ただし、設定契約案内部２３及び申請手続要求部２４が設けられている点以外は、上記実施の形態３と同様であるため、ここでは、主に設定契約案内部２３及び申請手続要求部２４の処理内容を説明する。
【０１７３】
設定契約案内部２３は、保証金の全額の預託が行われた旨を示す預託完了情報（例えば、保証金の預託額、部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）と、会員制住居の区分建物登記が行われた旨を示す登記完了情報（例えば、区分建物登記が行われた部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）の入力の有無で、保証金の全額の預託と会員制住居の区分建物登記が完了しているか否かを確認する。
即ち、設定契約案内部２３は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、その預託完了情報及び登記完了情報を入力すると、保証金の全額の預託と会員制住居の区分建物登記が完了していることを認識する。
【０１７４】
設定契約案内部２３は、保証金の全額の預託と会員制住居の区分建物登記が完了していることを認識すると、その保証金の返還債務を担保するための抵当権の設定契約を結ぶことが可能である旨を示す案内情報（例えば、抵当権の設定契約が行える状況であることを示すメッセージ、抵当権の設定契約が行える部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、抵当権の設定契約を結ぶことが可能であることを認識し、その旨を会員又は相続人に通知することができる。
【０１７５】
システム管理者は、抵当権の設定契約が結ばれると、マンマシンインタフェース部１を操作して、抵当権の設定契約が結ばれた旨を示す抵当権設定契約情報（例えば、抵当権の設定契約が結ばれた旨を示すメッセージ、抵当権の設定契約が結ばれた部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）を入力する。
申請手続要求部２４は、マンマシンインタフェース部１から抵当権設定契約情報が入力されると、抵当権設定の仮登記申請手続を促すメッセージ（例えば、仮登記申請手続が行える状況であることを示すメッセージ、仮登記申請手続が行える部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、抵当権設定の仮登記申請を行う必要性を認識し、その旨を会員又は相続人に通知することができる。
【０１７６】
システム管理者は、抵当権設定の仮登記申請が行われた場合、マンマシンインタフェース部１を操作して、抵当権設定の仮登記申請が行われた旨を示す仮登記申請情報（例えば、仮登記申請手続が行われた旨を示すメッセージ、仮登記申請手続が行われた部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）を入力する。
申請手続要求部２４は、マンマシンインタフェース部１から仮登記申請情報が入力されると、本登記の申請手続を行うことが可能である旨を示す案内情報（例えば、本登記申請手続が行える状況であることを示すメッセージ、本登記申請手続が行える部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、本登記の申請手続を行うことが可能であることを認識し、希望により本登記の申請を行うことが可能であることを会員又は相続人に通知することができる。
なお、本登記を行うか否かは任意であり、本登記を行わない場合、その旨を示す情報（例えば、本登記を行わない旨を示す情報、部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）を入力する。
一方、本登記が行われた場合、本登記の申請日、部屋番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号などの情報を入力する。
【０１７７】
ここで、占有権及び保証金が第三者に承継された場合、設定済みの抵当権を抹消して、第三者との間で新たに抵当権を設定する必要がある（仮担保設定契約書の第２条）。
そこで、設定契約案内部２３は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、占有権及び保証金が第三者に承継された旨を示す承継情報（例えば、第三者に対する占有権及び保証金の承継情報であり、占有権及び保証金が第三者に承継された部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号、第三者の氏名・住所・電話番号など）を入力すると、設定済みの抵当権を抹消して、第三者との間で新たに抵当権を設定する旨を促すメッセージを例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
即ち、設定契約案内部２３は、会員又は相続人が設定済みの抵当権を放棄する必要がある旨を示すメッセージ（このメッセージには、例えば、抵当権が設定されている部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号などの情報を含む）と、設定済みの抵当権が放棄された後、第三者との間で新たに抵当権を設定する必要がある旨を示すメッセージ（このメッセージには、例えば、新たに抵当権を設定する部屋の番号、第三者の氏名・住所・電話番号などの情報を含む）とを例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、設定済みの抵当権を放棄する必要があることを会員又は相続人に通知し、新たに抵当権を設定する必要があることを第三者に通知することができる。
【０１７８】
また、占有権及び保証金が相続された場合には、設定済みの抵当権が当該占有権及び保証金と一緒に相続される（仮担保設定契約書の第２条）。
そこで、設定契約案内部２３は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、占有権及び保証金が相続された旨を示す相続情報（例えば、占有権及び保証金の相続情報であり、占有権及び保証金が相続された部屋の番号、会員の氏名・住所・電話番号、相続人の氏名・住所・電話番号など）を入力すると、設定済みの抵当権が当該占有権及び保証金と一緒に相続される旨を示す案内情報（この案内情報には、占有権及び保証金が相続された部屋の番号、会員の氏名・住所・電話番号、相続人の氏名・住所・電話番号などを含む）を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、設定済みの抵当権が占有権及び保証金と一緒に相続されたことを相続人に通知することができる。
【０１７９】
また、占有権及び保証金が第三者に承継された場合と相続された場合以外の事由で、会員又は相続人が会員制住居から退去する場合（例えば、居住費用などを払わないために、入居会員契約が解除された場合など）、保証金の返還の完了と引き換えに設定済みの抵当権を抹消する必要がある（仮担保設定契約書の第２条）。
そこで、設定契約案内部２３は、システム管理者がマンマシンインタフェース部１を操作して、上記の退去が行われた旨を示す退去情報（例えば、退去日、退去理由、会員又は相続人が退去する部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号など）を入力すると、保証金の返還の完了と引き換えに設定済みの抵当権を抹消する旨を示す案内情報（この案内情報には、退去日、退去理由、会員又は相続人が退去する部屋の番号、会員又は相続人の氏名・住所・電話番号などを含む）を例えばマンマシンインタフェース部１のディスプレイに表示する。
これにより、システム管理者は、保証金の返還の完了と引き換えに設定済みの抵当権を放棄する必要があることを会員又は相続人に知らせることができる。
【０１８０】
以上で明らかなように、この実施の形態４によれば、保証金の全額の預託が行われた旨を示す預託完了情報と会員制住居の区分建物登記が行われた旨を示す登記完了情報が入力された場合、その保証金の返還債務を担保するための抵当権の設定契約を結ぶことが可能である旨を示す案内情報を提示する設定契約案内部２３を設けるように構成したので、抵当権の設定契約を促すことができる効果を奏する。
【０１８１】
この実施の形態４によれば、抵当権の設定契約が結ばれた旨を示す抵当権設定契約情報が入力された場合、抵当権設定の仮登記申請手続を促すメッセージを提示する申請手続要求部２４を設けるように構成したので、保証金に対する債権の保全性を高めるための手続を促すことができる効果を奏する。
【０１８２】
この実施の形態４によれば、抵当権設定の仮登記が行われた旨を示す仮登記情報が入力された場合、申請手続要求部２４が、本登記の申請手続を行うことが可能である旨を示す案内情報を提示するように構成したので、保証金に対する債権の保全性を更に高めるための手続を促すことができる効果を奏する。
【０１８３】
この実施の形態４によれば、占有権及び保証金が第三者に承継された旨を示す承継情報が入力された場合、設定契約案内部２３が、設定済みの抵当権を抹消して、第三者との間で新たに抵当権を設定する旨を促すメッセージを提示するように構成したので、占有権及び保証金が第三者に承継された場合でも、保証金に対する債権保全を図るための手続を促すことができる効果を奏する。
【０１８４】
この実施の形態４によれば、占有権及び保証金が相続された旨を示す相続情報が入力された場合、設定契約案内部２３が、設定済みの抵当権が占有権及び保証金と一緒に相続される旨を示す案内情報を提示するように構成したので、設定済みの抵当権も相続されていることを確認することができる効果を奏する。
【０１８５】
この実施の形態４によれば、占有権及び保証金が第三者に承継された場合と相続された場合以外の事由で、会員又は相続人が会員制住居から退去する旨を示す退去情報が入力された場合、設定契約案内部２３が、保証金の返還の完了と引き換えに設定済みの抵当権を抹消する旨を示す案内情報を提示するように構成したので、会員又は相続人との契約を終了するために必要な手続を促すことができる効果を奏する。
【符号の説明】
【０１８６】
１  マンマシンインタフェース部、２  データベース、３  契約締結案内部、４  会員登録部（会員登録手段）、５  占有権付与記録部（占有権付与記録手段）、６  受領状況管理部（受領状況管理手段）、７  契約解除案内部（案内情報提示手段）、８  返還期間設定部（返還期間設定手段）、９  保証金返還部（保証金返還手段）、１０  相続承継受付部（相続承継受付手段）、１１  銀行サーバ、２１  賃貸期間記録部（賃貸期間記録手段）、２２  満了予告案内部（満了予告情報提示手段）、２３  設定契約案内部（設定契約案内手段）、２４  申請手続要求部（申請手続要求手段）。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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