(57)【要約】 【課題】特定の不動産を取得する前におけるＲＥＩＴの出資者と、特定の不動産を取得した後のＲＥＩＴにおける第三者割当増資後の出資者が公平になる増資価値を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システム。【解決手段】新規に特定の不動産を取得した場合のＲＥＩＴの価値を評価するシステムであって、前記特定の不動産に関する不動産価値を示したデータと、前記特定の不動産を取得する前記ＲＥＩＴの価値を示したデータとを保存する手段を有し、前記特定の不動産を取得する前の前記ＲＥＩＴの価値データと前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの価値データを算出するプログラムを有し、前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの価値データに基づき前記特定の不動産を取得後に前記ＲＥＩＴが第三者割当増資すべき最適な増資価値を算出するプログラムを有するように構成する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
新規に特定の不動産を取得した場合のＲＥＩＴの価値を評価するシステムであって、前記特定の不動産に関する不動産価値を示したデータと、前記特定の不動産を取得する前記ＲＥＩＴの価値を示したデータとを保存する手段を有し、前記特定の不動産を取得する前の前記ＲＥＩＴの価値データと、前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの価値データを算出するプログラムを有し、前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの価値データに基づき前記特定の不動産を取得後に前記ＲＥＩＴが第三者割当増資すべき最適な増資価値を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システム。
【請求項２】
前記特定の不動産を取得する前の前記ＲＥＩＴの出資者と、前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの出資者が、公平になるよう前記増資価値を算出するプログラムを有することを特徴とする請求項１に記載のＲＥＩＴ価値評価システム。
【請求項３】
前記増資価値を示したデータと、前記増資価値を示したデータに基づき前記ＲＥＩＴから第三者割当増資を受ける組織の退職給付データを保存する手段と、前記退職給付金を算出するプログラムとを有し、前記増資価値データと前記退職給付金を算出するプログラムにより前記第三者割当増資を受ける組織の年金資産の不足額を算出することを特徴とする請求項１又は請求項２に記載のＲＥＩＴ価値評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、ＲＥＩＴが第三者割当増資すべき最適な増資価値の算出と第三者割当増資を受ける組織の年金資産不足額を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システムに関する。        
【背景技術】
【０００２】
例えば、特許文献1に示すように近年の経済情勢や労働環境の変化によって、年金資産の不足など退職給付における問題が議論されるようになり会社における退職給付制度や企業年金の運用を支援する方法も提案されるようになった。
【０００３】
また、特許文献2に示すように一定の退職給付水準を確保しながら株価上昇による利益獲得も期待できる退職給付制度運用を支援するシステムも提案されるようになった。
【０００４】
また、特許文献3に示すように将来の年金資産において、退職金の積立状況を把握し計算するための退職給付債務計算プログラムや退職給付債務計算装置も提案されるようになった。
【０００５】
さらに、特許文献4に示すように企業経営者が年金資産の運用による影響を容易に把握できる管理システムやプログラムも提案されるようになった。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００６】
【特許文献１】特開２００１−２５００２０号公報
【特許文献２】特開２００５−１２８７５６号公報
【特許文献３】特開２００７−１０９１７６号公報
【特許文献４】特開２００３−２８８４８３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
退職給付の議論がされる昨今において、企業等の組織（法人や組合組織を包含する）は、将来の年金資産の不足額を解消しなければならないという課題がある。
【０００８】
一方で、年金資産には流動性・換金性が求められるため、不動産を年金資産に組み込むことができないことから、企業等の組織は自らが所有する不動産を有効活用できていないという課題もある。
【０００９】
例えば、上述した課題を解決するために企業等の組織は、不動産を所有し運営することを目的として設立された法人、すなわち不動産投資法人（通称：ＲＥＩＴ）に自らが所有する不動産を譲渡し、その対価としてＲＥＩＴから第三者者割当増資された投資口を退職給付信託に設定することにより年金資産を増加させ、年金資産の不足額を解消する。なお、ここでいう投資口とは企業でいうところの株式に相当するものである。
しかしながら、企業等の組織が譲渡する不動産の価値と、譲渡した後にＲＥＩＴから第三割当増資を受けた投資口の価値が公平にならなければならず、そのためには最適な増資価値の算出が必要となる。
【００１０】
また、ＲＥＩＴの予定分配率は投資判断に重要であるため、不動産をＲＥＩＴに譲渡する前と後の予定分配率を一定に保ち、出資者に対しての最適な割当比率を算出する必要がある。ここでいう予定分配率とはＲＥＩＴまたは不動産の資産価値に対する不動産で得た利益を出資者に配分する割合を意味する。
【００１１】
本発明は、特定の不動産を取得する前のＲＥＩＴ出資者と、特定の不動産を取得した後のＲＥＩＴにおける第三者割当増資を受けた出資者が公平になる増資価値を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１２】
本発明は、前述したような課題および目的を達成するために発明されたものであって、新規に特定の不動産を取得した場合のＲＥＩＴの価値を評価するシステムであって、前記特定の不動産に関する不動産価値を示したデータと、前記特定の不動産を取得する前記ＲＥＩＴの価値を示したデータとを保存する手段を有し、前記特定の不動産を取得する前の前記ＲＥＩＴの価値データと前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの価値データを算出するプログラムを有し、前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの価値データに基づき前記特定の不動産を取得後に前記ＲＥＩＴが第三者割当増資すべき最適な増資価値を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システムである。ここでいう増資価値とは、株式、投資口、現金の全てを包含する。
【００１３】
前記特定の不動産を取得する前の前記ＲＥＩＴの出資者と前記特定の不動産を取得した後の前記ＲＥＩＴの出資者が公平になるよう前記増資価値を算出するプログラムを有することを特徴とする。
【００１４】
前記増資価値を示したデータと、前記増資価値を示したデータに基づき前記ＲＥＩＴから第三者割当増資を受ける企業等の組織の退職給付データを保存する手段と、前記退職給付金を算出するプログラムとを有し、前記増資価値データと前記退職給付金を算出するプログラムにより前記第三者割当増資を受ける企業等の組織の年金資産の不足額を算出することを特徴とする。
【発明の効果】
【００１５】
本発明により、特定の不動産を取得する前のＲＥＩＴ出資者と、特定の不動産を取得した後のＲＥＩＴにおける第三者割当増資後の出資者が公平になる増資価値を算出することができる。さらに、ＲＥＩＴからの投資口を退職給付信託設定することで企業等の組織は年金資産の不足額を圧縮することができる。また、企業等の組織が不動産をＲＥＩＴに譲渡することでＣＲＥ（Corporate Real Estate）の観点から不動産の有効活用ができ、そのＲＥＩＴの資産価値が上昇すれば、更に年金資産の不足額を圧縮することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】ＲＥＩＴが第三者割当増資すべき最適な増資価値の算出と第三者割当増資を受ける組織の年金資産不足額を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システムのフローチャート図である。
【図２】予定分配率を算出し出資者へ割当を説明したフローチャート図である。
【図３】ＲＥＩＴの資産価値およびＲＥＩＴ投資口、予定分配率について説明する。
【図４】ＲＥＩＴと新規不動産の資産価値および予定分配率を示すものである。
【図５】ＲＥＩＴの第三者割当増資された投資口を退職給付信託設定により年金資産の不足額を解消し、退職給付引当金を圧縮することを説明する図である。
【発明を実施するための形態】
【００１７】
以下に添付図面を参照して、本発明に係る特定の不動産を取得する前のＲＥＩＴの出資者と特定の不動産を取得した後のＲＥＩＴにおける第三者割当増資後の出資者が公平になる増資価値を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システムを詳細に説明する。
【実施例】
【００１８】
図１は、特定の不動産を取得する前のＲＥＩＴ出資者と、特定の不動産を取得したＲＥＩＴにおける第三者割当増資後の出資者が公平になる増資価値を算出するプログラムを有するＲＥＩＴ価値評価システムのフローチャート図である。
【００１９】
また、図2は、ＲＥＩＴが新規に不動産を取得する場合において、新規不動産における価値の評価および取得の判断、また、出資者に対し最適な第三者割当増資価値を算出する一連のプロセスを説明するフローチャート図である。
【００２０】
初めにＲＥＩＴは、あらかじめ出資者に対し予定分配率を設定しており、その利率を維持もしくは上回るように運用しなければならない。
【００２１】
予定分配率の算出は、数式１に従って求められる。
【００２２】
【数１】
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【００２３】
例えば、図３が示すようにＲＥＩＴ資産が２０００億円、投資口既存発行口数が２００千口、投資口の簿価が２００，０００円、投資口の時価が４００，０００円、当期純利益が３６億円である場合、このＲＥＩＴの予定分配率は、４．５０％となる。
【００２４】
次に、ＲＥＩＴが新規に不動産を取得すると、その新規不動産の価値によってＲＥＩＴの価値に影響を与えるため取得する新規不動産の資産価値を算定する必要がある。なお、新規不動産の資産価値は、損益計算書より予定利益を算出することで求められる。
【００２５】
予定利益の算出は、予定不動産賃貸事業収入（家賃、共益費、土地賃貸収益、駐車場使用料、付帯収益、その他収益）から予定不動産賃貸事業費用（管理業務費、水道光熱費、公租公課、損害保険料、修繕費、減価償却費、その他費用）を差し引くことで求められる。
【００２６】
次に、新規不動産の予定分配率を算出する。なお、新規不動産の予定分配率の算出は、数式２によって求められる。
【００２７】
【数２】
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【００２８】
ここでいう投資利益とは、新規不動産によってＲＥＩＴにもたらされる利益のことである。
【００２９】
例えば、図４のケース１が示すように新規不動産の資産価値が３００億円で、投資利益が１８億円の場合、新規不動産予定分配率は、６．００％となる。
【００３０】
一方、図４のケース２が示すように新規不動産の資産価値が３００億円で投資利益が９億円の場合、新規不動産予定分配率は、３．００％となる。
【００３１】
前述したように、ＲＥＩＴは予定分配率（４．５０％）を維持もしくは上回る運用をしなければならず、新規不動産予定分配率を算出し、比較することで新規不動産の取得や第三者割当増資の出資比率を算出する。
【００３２】
先のケース１が示すように、新規不動産予定分配率（６．００%）がＲＥＩＴ予定分配率（４．５０％）を上回っている場合、ＲＥＩＴは新規不動産の取得を判断する。
【００３３】
一方、ケース２が示すように、新規不動産予定分配率（３．００%）がＲＥＩＴ予定分配率（４．５０％）を下回っている場合、ＲＥＩＴはある一定の基準で新規不動産を取得するか否かを判断する。
【００３４】
ＲＥＩＴが新規不動産を取得すると判断した場合、ＲＥＩＴは、その新規不動産の出資者に対しその価値に見合った投資口を第三者割当として増資する必要がある。
【００３５】
そのためＲＥＩＴは新規不動産の出資者に対し割当比率を算出し、第三者割当増資として投資口とともに現金、又はその他現金等価物で調整する。
【００３６】
例えば、ケース１の条件（不動産価値３００億円、投資利益１８億円、新規不動産予定分配率６．００％）における新規不動産の出資者に対する第三者割当増資は、投資口総数は３００千口となり、新規発行口数が１００千口となる。この場合、新規不動産の出資者は、全て投資口として第三者割当増資を受けることができる。
【００３７】
次に、ケース２の条件（不動産価値３００億円、投資利益９億円、新規不動産予定分配率３．００％）における新規不動産の出資者に対する第三者割当増資は、投資口総数は２５０千口となり、新株発行口数が５０千口となる。
【００３８】
この場合ＲＥＩＴは新規不動産の出資者に対し割当比率算出により、第三者割当増資として投資口２００億円と差額の１００億円を現金で割当るように調整することができる。
【００３９】
また、図５が示すように、前述したＲＥＩＴから受け取った第三者割当増資である投資口を企業等の組織が退職給付信託設定した場合、企業等の組織は年金資産を増加させることができる。
【００４０】
加えて、企業等の組織が含み益のある（高投資利益をもたらす）不動産を譲渡して投資口を取得すれば、取得した投資口のＲＥＩＴ価値が上昇した場合、図５に示す通り企業等の組織の年金資産は増加し、それによって退職給付引当金の圧縮も可能となる。
【００４１】
また、企業等の組織が自社の不動産を譲渡し、ＲＥＩＴから第三者割当増資された投資口を退職給付信託設定することで貸借対照表からの切放しによる資産の効率化を図ることも可能となる。
【００４２】
以上のように、本発明に係るＲＥＩＴ価値評価システムは、ＲＥＩＴに対して新規に不動産を譲渡した出資者が既存のＲＥＩＴ出資者と公平な第三者割当増資価値を得られるようにすることが可能である。さらに、ＲＥＩＴからの投資口を退職給付信託設定することで、企業等の組織は、年金資産を増加させることが可能になり、課題である年金資産の不足額を解消することができる。それによって退職給付引当金を圧縮することができるとともに、不動産の売却による資産の圧縮ができ、それらによって企業等の組織は経営のスリム化を実現することができるものである。
【符号の説明】
【００４３】
０１  新規不動産データ（Ｂ/Ｓ,Ｐ／Ｌ）
０２  ＲＥＩＴデータ（Ｂ／Ｓ,Ｐ／Ｌ）
０３  新規不動産の価値を算出
０４  ＲＥＩＴの価値を算出
０５  ＲＥＩＴの価値と新規不動産の価値を合算
０６  第三者割当の増資価値を算出
０７  第三者割当増資比率を算出
０８  ＲＥＩＴの予定分配率を算出
０９  新規不動産の予想収益を算出
１０  新規不動産の予定配分率を算出
１１  新規不動産の予定配分率と既存ＲＥＩＴ予定配分率の比較
１２  新規不動産の取得
１３  新規不動産を取得するか否かの判断
１４  新規不動産を取得しない判断
１５  新規不動産を取得
１６  出資者の割当比率を算出
１７  出資者へ割当
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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