(57)【要約】【課題】空室期間を短縮するには、大家さんは、部屋探しをしているできるだけ多くの人に自分のマンションの情報に触れてもらえる状況をつくり、「このマンションはいま満室だけれど空室がでたらチェックしてみよう」と思ってもらえるようにすることが役立つ。【解決手段】利用者が賃貸マンション情報サイトにアクセスして空室物件を検索して部屋探しをするプロセスにおいて、検索条件に適合する空室物件の情報を提示することに加えて、検索条件に適合するものの現在入居中である物件の情報も紹介し、かつ、利用者が希望する場合には指定の現在入居中物件の空室化情報を通知する機能を備えた【選択図】図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
つぎの事項（１）〜（６）により特定される方法。
（１）インターネット上において賃貸マンション情報サイトとして機能するシステムによって実施されるコンピューティングの方法であること
（２）前記システムは、空室物件の情報を集約した空室物件データベースと、現在入居中物件の情報を集約した現在入居中物件データベースを備えること
（３）前記システムは、利用者が入力した検索条件を受信し、空室物件データベースおよび現在入居中物件データベースを検索して当該検索条件に適合する空室物件および現在入居中物件を抽出して利用者に提示すること
（４）前記システムは、提示した現在入居中物件Ａの詳細情報を知得した利用者Ｂが当該物件Ａを指定した場合、利用者ＢからメールアドレスＣを取得し、当該物件Ａと利用者ＢとメールアドレスＣとタイムスタンプＤを対応づけして連絡希望者リストに記録すること
（５）前記システムは、現在入居中物件Ａの管理者により当該物件Ａが空室化するとの通知を受けた際、当該物件Ａを現在入居中物件データベースから除くとともに、通知処理を実行すること
（６）前記システムは、前記通知処理として、連絡希望者リストにおける前記物件Ａ・利用者Ｂ・メールアドレスＣとタイムスタンプＤの記録に基づいて、利用者Ｂに前記物件Ａが空室化することを知らせる空室化通知メールを作成してメールアドレスＣに送信すること
【請求項２】
つぎの事項（７）により特定される請求項１に記載の方法。
（７）前記システムは、前記通知処理において、連絡希望者リストに前記物件Ａについて複数の連絡希望者の記録がある場合、前記タイムスタンプの古い順に適宜な間隔をあけて各連絡希望者に空室化通知メールを送信すること
【請求項３】
つぎの事項（８）（９）により特定される請求項１に記載の方法。
（８）前記システムは、連絡希望者リストに記録された前記物件Ａについて前記管理者からの空室化の通知がない場合、前記物件Ａ・利用者Ｂ・メールアドレスＣとタイムスタンプＤの記録に基づいて、タイムスタンプＤから所定時間が経過した際、空室化の通知をまだ待つかと利用者Ｂに質問する確認メールを作成してメールアドレスＣに送信すること
（９）前記システムは、利用者Ｂ宛ての前記確認メールに対してキャンセルの返信があった場合、連絡希望者リストにおける前記物件Ａ・利用者Ｂ・メールアドレスＣとタイムスタンプＤの記録を削除すること
【請求項４】
つぎの事項（10）（11）により特定される請求項１に記載の方法。
（10）空室物件データベースにおける空室物件の情報は、賃貸する部屋ごとの情報であること
（11）現在入居中物件データベースの現在入居中物件の情報は、賃貸する複数の部屋がすべて入居中である満室マンションの情報であり、当該マンションの管理者が設定した一部屋の賃貸料の情報を少なくとも含んでいること
【請求項５】
請求項１〜４のいずれかに記載のコンピューティングの方法を実施するようにプログラムされたシステム。
【請求項６】
請求項１〜４のいずれかに記載のコンピューティングの方法を実施するためのコンピュータープログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、賃貸マンションへの入居を希望する人が部屋探しに利用する賃貸マンション情報サイトに関し、とくに、検索条件に適合する入居可能物件（空室）の情報を提示する本来の機能に加えて、検索条件に適合するものの現在入居中である物件の情報も紹介するとともに、利用者が希望する場合には該当物件の空室化情報を通知する機能を実現するコンピューティング技術に関する。
【０００２】
なお本書面における賃貸マンションとは、一般にマンションと呼ばれている賃貸の集合住宅だけでなく、一般にアパートと呼ばれている賃貸の集合住宅を含むものであり、さらにはシェアハウスとかドミトリーと呼ばれている賃貸住宅などを含んだものとする。
【背景技術】
【０００３】
大東建託株式会社の「いい部屋ネット」、株式会社ネクストの「HOME'S」、アットホーム株式会社の「アットホーム」、株式会社カカクコム「スマイティ」、株式会社リクルート住まいカンパニーの「SUUMO(スーモ)」、株式会社アパマンショップホールディングスの「アパマンショップ」、株式会社CHINTAIの「CHINTAIネット」など、インターネット上には数多くの賃貸マンション情報サイトが存在しており、賃貸マンションの最新の空室物件の情報がデータベースに集約され、周知のとおり、利用者がパソコンやスマートフォンなどのコンピューティング装置により情報サイトにアクセスして希望の条件にかなう空室物件を検索できるようになっており、気に入った物件を見つけたならば、入居のための手続きに進めるようになっており、多くの人々に活発に利用されている。
【０００４】
上記のような周知慣用の賃貸マンション情報サイトの構築および運用保守に関わっている数多くのコンピューティング技術者にとって、こうした情報サイトを成立させるデータベース管理システムやＷｅｂシステムなどのソフトウエアや関連するハードウエアの基礎的な技術事項は自明の技術常識である。本書面においては、無用な冗長性を避けるため、周知慣用の賃貸マンション情報サイトの前提的なコンピューティング環境に関する当業者に自明の技術事項についてはできるだけ説明を省略する。
【発明の開示】
【０００５】
＝＝＝発明者の着眼点＝＝＝
賃貸マンションのオーナー（賃貸人、大家さん）は、各部屋の空室期間をできるだけ短くしてマンション全体の稼働率を上げることを強く望んでいる。ある部屋の賃借人が退居することが明らかになってから賃貸条件を検討して策定し、賃貸マンション情報サイトにその空室物件を登録し、その部屋のあらたな賃借人が決まるまで、ある程度の空室期間が生じるのは避けがたい。空室期間を短縮するには、大家さんは、部屋探しをしているできるだけ多くの人に自分のマンションの情報に触れてもらえる状況をつくり、「このマンションはいま満室だけれど空室がでたらチェックしてみよう」と思ってもらえるようにすることが役立つであろう。しかしながら、そのために具体的に何をすればよいのか分からないのが現状である。
【０００６】
一方、賃貸マンションの部屋探しをしている人でも、たとえば半年後までに転居先を決めればよいというような、日程的に切迫した転居理由のない余裕のある人にとっては、いまは満室だけれども近いうちに空室がでるかもしれない賃貸マンションも対象に加えて部屋探しすることが、希望にかなった部屋を見つける上で有意義だといえる。しかしながら既存の賃貸マンション情報サイトではこうした観点での物件検索はできない。
【０００７】
また、ある地域の部屋探しをしている人にとって、現時点で募集しているその地域の空室物件の情報を知るだけでなく、現時点では入居することができない物件であっても、その地域の他の物件の広さや賃貸料などの情報を知ることができれば、それらを比較することでより良い空室物件を選択することが可能になる。しかしながら、既存の賃貸マンション情報サイトではこうした観点での物件検索はできない。
【０００８】
＝＝＝発明の要点＝＝＝
この発明は上記のような考察から創作されたものであり、基本となる発明１は、つぎの事項（１）〜（６）により特定される方法の発明である。
（１）インターネット上において賃貸マンション情報サイトとして機能するシステムによって実施されるコンピューティングの方法であること
（２）前記システムは、空室物件の情報を集約した空室物件データベースと、現在入居中物件の情報を集約した現在入居中物件データベースを備えること
（３）前記システムは、利用者が入力した検索条件を受信し、空室物件データベースおよび現在入居中物件データベースを検索して当該検索条件に適合する空室物件および現在入居中物件を抽出して利用者に提示すること
（４）前記システムは、提示した現在入居中物件Ａの詳細情報を知得した利用者Ｂが当該物件Ａを指定した場合、利用者ＢからメールアドレスＣを取得し、当該物件Ａと利用者ＢとメールアドレスＣとタイムスタンプＤを対応づけして連絡希望者リストに記録すること
（５）前記システムは、現在入居中物件Ａの管理者により当該物件Ａが空室化するとの通知を受けた際、当該物件Ａを現在入居中物件データベースから除くとともに、通知処理を実行すること
（６）前記システムは、前記通知処理として、連絡希望者リストにおける前記物件Ａ・利用者Ｂ・メールアドレスＣとタイムスタンプＤの記録に基づいて、利用者Ｂに前記物件Ａが空室化することを知らせる空室化通知メールを作成してメールアドレスＣに送信すること
【図面の簡単な説明】
【０００９】
【図１】空室物件情報のデータ構成
【図２】現在入居中物件情報のデータ構成
【図３】検索結果画面の一例
【図４】現在入居中物件の詳細表示の一例
【図５】連絡希望メールを送信するためのメール送信フレームの一例
【発明を実施する形態】
【００１０】
この発明において、空室物件の情報をデータベースに登録しておいて利用者の検索条件に適合する空室物件を提示する機能については、周知慣用の賃貸マンション情報サイトと基本的に同じでよい。この発明の新機軸は、利用者が賃貸マンション情報サイトにアクセスして空室物件を検索して部屋探しをするプロセスにおいて、検索条件に適合する空室物件の情報を提示することに加えて、検索条件に適合するものの現在入居中である物件の情報も紹介し、かつ、利用者が希望する場合には指定の現在入居中物件の空室化情報を通知する機能を備えた点にある。
【００１１】
＝＝＝空室物件データベース＝＝＝
この発明の一実施例においては、空室物件データベースに登録される１件分の空室物件の情報は図１のデータ構成になっている。空室物件情報のデータ構成は基本的に既存システムと同様でよく、図１の例では４２項目のデータ集合となっている。図１に示すように、物件の概要として項目１〜１９には、物件名・住所・部屋番号・駅距離・専有面積・築年数・入居可能時期・部屋のタイプ・地図・室内写真・間取り・リノベーションの有無・方位・賃料・敷金・礼金・保証料・初期費用合計額の情報が記載される。項目２０〜２３には物件の設備条件の情報が記載される。項目２４〜４０には契約時などに関係する連帯保証人の要否などの詳細情報が記載される。項目４１には、検索結果画面から物件個別ページを見た人に紹介する周辺物件の識別子が複数記載される。項目４２には、物件の管理者（エージェント）の情報と連絡先が記載される。
【００１２】
周知のとおり、空室物件データベースに登録される各空室物件は個々の部屋ごとの情報であり、１つのマンションに属する複数の異なる部屋がそれぞれ空室物件として登録されることが普通に発生する。本システムにおいて空室物件は物件ＩＤで区別されて管理される。
【００１３】
＝＝＝現在入居中物件データベース＝＝＝
この発明の一実施例においては、現在入居中物件データベースに登録される１件分の現在入居中物件の情報は図２のデータ構成になっている。この実施例においては、前記の空室物件と異なり、賃貸する複数の部屋がすべて入居中である満室マンションの情報であり、個別の部屋の情報ではない。
【００１４】
図２に示すように、現在入居中物件の基本的なデータフォーマットは図１の空室物件の構成を流用しており、項目３の部屋番号、項目５の専有面積、項目８の入居可能時期、項目１２の間取りなど、図中のグレーで塗りつぶした項目は空白となる。また、とくに注目すべきことは項目１５の賃料の欄であり、ここには物件管理者が設定した賃料幅を記載することが可能である。本システムにおいて現在入居中物件は物件ＩＤで区別されて管理される。
【００１５】
＝＝＝利用者による検索＝＝＝
賃貸マンション情報サイトの検索の仕方は基本的に既存のものと同じでよい。利用者がパソコンやスマートフォンなど（利用者端末とする）で本サイトにアクセスし、駅名とか賃料などの適宜な検索条件を入力して検索指示を与えると、本サイトのコンピューティングシステムは、利用者が入力した検索条件に従って空室物件データベースだけでなく現在入居中物件データベースも検索し、ヒットした空室物件および現在入居中物件の情報を利用者端末のディスプレイに検索結果画面に表示するようにプログラムされている。
【００１６】
図３に検索結果画面の一例を示している。図３の例では、縦５個×横２個のレイアウトで１０件の物件情報がコンパクトに図案化されて表示され、その左側の地図上に各物件の位置が示されている。
【００１７】
ここで注目すべきことは、図３の例における一番上に表示されている２つの物件のサムネイル写真に「満室中」と記載されていることである。「満室中」と記載された２つの物件は現在入居中物件データベースから検索抽出された現在入居中物件であり、その他の８件は空室物件データベースから検索抽出された空室物件である。
【００１８】
図３の検索結果画面において利用者がいずれかの空室物件を選択（クリックなど）すると、本システムは、既存の多くの賃貸マンション情報サイトと同様に、その空室物件の詳細な情報を利用者端末に表示させ、利用者端末上の操作によっては空室物件に入居するための手続きに進めることができるようにプログラムされている。
【００１９】
＝＝＝現在入居中物件を選択すると＝＝＝
図３の検索結果画面において利用者が現在入居中物件の１つをクリックすると、たとえば図４に示すような形式で当該物件の詳細情報が表示される。この物件詳細表示画面をつくり出す画像生成アルゴリズムは空室物件のそれを流用しているところ、大きな相違点として、現在入居中物件の詳細表示画面中にメール送信フレームが含まれていることである。
【００２０】
図４に含まれているメール送信フレームの詳細を図５に示している。図５において、件名の欄には「空室時通知依頼」とあらかじめ記載されている。これは、利用者が選択して詳細を表示させている現在入居中物件について、「この物件の空室化が明らかになったら連絡してほしい」という利用者の意向を本サイトのコンピューティングシステムに伝えるためにメールを送信する機能であることを表している。
【００２１】
利用者が図５のメール送信フレームに名前やメールアドレスや電話番号などの所要事項を記入して送信ボタンをクリックすると、本システムがこの連絡希望メール情報を受信し、このメール情報に基づいて連絡希望者リストを更新するようにプログラムされている。
【００２２】
＝＝＝連絡希望者リスト＝＝＝
連絡希望者リストとは、少なくとも、物件ＩＤと、利用者の名前およびメールアドレスと、タイムスタンプとを対応づけした記録のリストである。ここで物件ＩＤとは、利用者が空室化の連絡を希望するとした対象の現在入居中物件の物件ＩＤを指す（文脈によりＩＤの２文字を省略する）。これに、連絡を希望した利用者の名前とメールアドレスを対応づけし、さらに連絡希望メールを受信したタイムスタンプを対応づけし、連絡希望者リストに記録する。
【００２３】
＝＝＝現在入居中物件の空室化＝＝＝
周知のように、賃貸マンション情報サイトのデータベースの物件情報は物件管理者からの通知を受けて更新される仕組みが構築されている。同様な仕組みが本サイトのコンピューティングシステムにも付随しており、現在入居中物件データベースに登録されている現在入居中物件Ｘの管理者から当該物件Ｘが空室化するとの通知があった場合、本システムは当該物件Ｘを現在入居中物件データベースから除く処理を実行するとともに、空室化通知処理を実行するようにプログラムされている。
【００２４】
なお、現在入居中物件の空室化を通知した物件管理者は、図２の現在入居中物件のデータをテンプレートにして図１の空室物件のデータに容易に作り替えることができる。同様に、物件管理者は、空室物件データベースに登録していた物件に入居者が決まって当該マンションが満室化したした場合、図１の空室物件のデータをテンプレートにして図２の現在入居中物件のデータに容易に作り替えることができる。
【００２５】
＝＝＝空室化通知処理＝＝＝
本システムは、物件Ｘの空室化の通知を受けた場合、前記の連絡希望者リストから物件Ｘの連絡希望者を抽出する。希望者がひとりである場合、その希望者に宛てた空室化通知メールを作成して登録されているメールアドレスに送信する。
【００２６】
空室化通知メールには、指定された現在入居中物件Ｘが空室化することを利用者に伝えるとともに、利用者が当該物件Ｘの部屋を見たいなどの要望がある場合はこの空室化通知メールから返信することができることを利用者に伝えるメッセージが記載されている。
【００２７】
連絡希望者リストに物件Ｘの希望者が複数いた場合、これらの希望者にいっせいに空室化通知メールを送信してもよいし、連絡希望者リストに記録されているタイムスタンプに基づいて、連絡希望を登録した順に適宜な間隔をあけて各連絡希望者に空室化通知メールを送信するようにしてもよい。たとえば、前記タイムスタンプが古い順に数日から１週間程度の間隔をあけて順番に各連絡希望者に空室化通知メールを送信するように本システムをプログラムされている。
【００２８】
＝＝＝連絡希望者への確認メール＝＝＝
さらに、一実施例における本システムは、以下の機能を実現するようにプログラムされている。本システムは、連絡希望者リストに記録された前記物件Ａについて前記管理者からの空室化の通知がない場合、前記物件Ａ・利用者Ｂ・メールアドレスＣとタイムスタンプＤの記録に基づいて、タイムスタンプＤから所定時間が経過した際、空室化の通知をまだ待つかと利用者Ｂに質問する確認メールを作成してメールアドレスＣに送信するようにプログラムされている。なお確認メールを送信する処理は、たとえば毎月の月末に定期的に実施するように変更してもよい。
【００２９】
前記の確認メールにはキャンセルの返信する機能を付加しておく。本システムは、この確認メールを見た利用者からキャンセルの返信があった場合、連絡希望者リストにおける前記物件Ａ・利用者Ｂ・メールアドレスＣとタイムスタンプＤの記録を削除するようにプログラムされている。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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