(57)【要約】【課題】  老朽化したマンションを無料で建て替える方法の提供。【解決手段】  国は建設国債を発行し、金融機関はその建設国債を買い受けし、国は建設国債から得た資金を第三者機関に供与し、老朽化したマンションの区分所有者及び管理組合が第三者機関に無償で建物と敷地を供与し、第三者機関は国から供与された資金を利用して老朽化したマンションを100年以上利用できるマンションに建て替えを行い、建て替えられたマンションの31年目以降60年目までの家賃収入で国から供与された資金を返済し、区分所有者に30年間無償で建て替えられたマンションに住む権利を供与し、第三者機関は60年目と75年目に建て替えられたマンションの改修工事を行い、61年目以降100年目までの家賃収入で区分所有者に30年間毎年70万円の年金を供与する。【選択図】      図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
国は建設国債を発行し、
金融機関はその建設国債を買い受けし、
国は建設国債から得た資金を第三者機関に供与し、
老朽化したマンションの区分所有者及び管理組合が第三者機関に無償で建物と敷地を供与し、
第三者機関は国から供与された資金を利用して老朽化したマンションを100年以上利用できるマンションに建て替えを街づくりのマスタープランに基づいて住環境を整えながら行い、
第三者機関は建て替えられたマンションの31年目以降60年目までの家賃収入で国から供与された資金を返済し、
第三者機関は老朽化したマンションの区分所有者にマンションの所有権と30年間無償で建て替えられたマンションに住む利用権を交換して供与することを特徴とする老朽化したマンションを無料で建て替える方法。
【請求項２】
請求項１記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
第三者機関は60年目と75年目に建て替えられたマンションの改修工事を行い、
第三者機関は建て替えられたマンションの61年目以降100年目までの家賃収入で老朽化したマンションの区分所有者に30年間毎年70万円の年金を供与することを特徴とする老朽化したマンションを無料で建て替える方法。
【請求項３】
請求項１又は２に記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
前記国債の買い受けをする金融機関が日本銀行であることを特徴とする。
【請求項４】
請求項１〜３のいずれか１項記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
前記建設国債から得た資金の供与を受ける第三者機関が、年金積立金管理運用独立行政法人であることを特徴とする老朽化したマンションを無料で建て替える方法。
【請求項５】
請求項１〜４のいずれか１項に記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
前記100年以上利用できるマンションがそれを保証できる実績を持つ唯一無二の「300年住宅」で建設し、第三者機関が建て替えるマンションが「300年住宅」であることを証明する仕組みを有することを特徴とする老朽化したマンションを無料で建て替える方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、老朽化して建て替えが必要なマンションを、円滑に住民の合意を得やすい仕組みで、100年以上住むことができる耐久性の高い「300年住宅型」マンションに建て替える方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
マンションの建て替えは、区分所有者の4/5以上の賛成があれば法律的には実施できることとなっている。しかしながら、費用負担の問題が障壁となり、これまで建て替えられた民間のマンション（被災理由は含まない）は100棟に満たず、実際に建て替えを行うことができない状況である。
また、既存のマンションは専有部内に排水管などの共用配管が設けられており、全ての居住者や区分所有者の合意が必要になることから、一般的なマンションにおいて老朽化した設備配管など一部の構成部材の更新工事の実施が難しくなっている。
また、1981年（昭和56年）以前のマンションは昔の耐震基準で創られており、その為に耐震性能が不足している。日本ではマンションを100年以上利用するという概念がいまだ醸成されていない。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００３−２６８９８２
【特許文献２】特開２０１０−２１８０６５
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
我が国の年金制度は危機的な状況にあり、高齢化は進み、世界のどの国よりも早いスピードで超高齢社会に突入している。支給年齢も徐々に引き上がられながら、支給される金額も少なくなっていき、年金収支の近年の平均は約4兆円の赤字なので、積立金残高が140兆円だとしても、あと35年で費消してしまう。2016年の高齢社会白書によると2000年には4人で一人の高齢者を支えていたが、現在は2.3人、2022年には2人、2050年には1.3人で一人の高齢者を支えることになることが予想されており、制度的に行き詰まりになっている。
また、総資産140兆円にもなる厚生年金と国民年金の管理と運用は「年金積立金管理運用独立行政法人（以下、"GPIF"と呼称する）」が行っており、昨年度の運用先は、国内債券5％、外国債券、国内株式、外国株式、短期資金4.46％で構成されており、主に債券や株式といった金融商品になっている。そして、2015年の第2四半期には約8兆円もの損失が生じている。運用の大半が債券や株式になっていることから、年金の積立金が世界経済の変動によって左右され、瞬間的になくなるリスクがある。また、2016年以降は欧州やアメリカでは金融機関が破綻した場合、債権者や預金者が損失を負担する「ベイルイン」制度が前提になったため、世界の一部で経済恐慌が発生すると連鎖的に世界全体に波及して、瞬く間に資産が消失する。
【０００５】
本発明では、このような事態にならないよう、年金資金運用のポートフォリオに実体経済である不動産運用を組み込むことを提案する。
即ち、金融商品からのリスクヘッジを行うのと同時に、建設投資による国内経済の循環を促して日本経済の発展に寄与し、同時に、耐震性が不足していたり、スラム化しているなど、危険な状態の老朽マンションを無料で建て替える方法を提供することにある。その過程で、建て替えるマンションを個人ではなくGPIFが所有し、個人は一定期間、例えば30年間の利用権を取得することで、その後の権利関係がシンプルになり、GPIFが一括して建て替え・管理・運用することで良質な住宅や環境を創出することができる。尚、建て替えるマンションは
100年以上にわたって利用されることから、最初に街づくりのマスタープランを作成し、マスタープランに基づいて建設されることが望ましい。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記課題を解決するため請求項１記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法は、
国は建設国債を発行し、
金融機関はその建設国債を買い受けし、
国は建設国債から得た資金を第三者機関に供与し、
老朽化したマンションの区分所有者及び管理組合が第三者機関に無償で建物と敷地を供与し、
第三者機関は国から供与された資金を利用して老朽化したマンションを100年以上利用できるマンションに建て替えを街づくりのマスタープランに基づいて住環境を整えながら行い、
第三者機関は建て替えられたマンションの31年目以降60年目までの家賃収入で国から供与された資金を返済し、
第三者機関は老朽化したマンションの区分所有者にマンションの所有権と30年間無償で建て替えられたマンションに住む利用権を交換して供与することを特徴とする。
【０００７】
また、請求項２記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法は、請求項１記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
第三者機関は60年目と75年目に建て替えられたマンションの改修工事を行い、
第三者機関は建て替えられたマンションの61年目以降100年目までの家賃収入で老朽化したマンションの区分所有者に30年間毎年70万円の年金を供与することを特徴とする。
【０００８】
また、請求項３記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法は、請求項１又は２に記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
前記国債の買い受けをする金融機関が日本銀行であることを特徴とする。
【０００９】
また、請求項４記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法は、請求項１〜３のいずれか１項に記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
前記建設国債から得た資金の供与を受ける第三者機関が、年金積立金管理運用独立行政法人であることを特徴とする。
【００１０】
また、請求項５記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法は、請求項１〜４のいずれか１項に記載の老朽化したマンションを無料で建て替える方法において、
前記100年以上利用できるマンションがそれを保証できる実績を持つ唯一無二の「300年住宅」で建設し、第三者機関が建て替えるマンションが「300年住宅」であることを証明する仕組みを有することを特徴とする。
【発明の効果】
【００１１】
本発明の老朽化したマンションを無料で建て替える方法では、上述のような方法を採用し、第三者機関が31年目以降60年目までの家賃収入で国から供与された資金を返済するようにしたため、区分所有者は従来の建物の所有権を第三者機関に譲渡し、その代わりに建て替えたマンションに30年間無料で住むことができる。
【００１２】
また、第三者機関は60年目と75年目に建て替えられたマンションの改修工事を行うことで、建て替えられたマンションの61年目以降100年目までの家賃収入で老朽化したマンションの区分所有者に例えば30年間毎年70万円の年金を供与することができる。
【００１３】
また、101年目以降の家賃収入は全て第三者機関の収入＝年金の財源となる。
【００１４】
なお、300年住宅とは、建て替えられた建物を100年以上保たせるために、50年目に全ての共用設備配管を取り替える建物であり、特許技術を用いる方法である。
例えば、1.頑丈な躯体をつくる技術です。
具体的には、（ａ）構造の強度を従来の1.25倍にする。（ｂ）コンクリートのかぶり厚を基準より厚い40mmにする。（ｃ）外装材をレンガや剥離しない打ち込みタイルでつくる、といった特許技術などがあります。
次に2.共用の設備配管を50年毎に更新する特許技術です。
具体的には、（ａ）竪管を外配管にして専有部分に入らずに取替が出来るようにする。（ｂ）シャフトボックスを車のボンネットのように開閉式の収納にして更新を簡便にする。（ｃ）横引管は人が入って工事ができる地下トレンチ内に設置し、地下トレンチ（洞道）は前面道路までつなぐ、といった技術です。
次に3.足場を架ける大規模工事は50年毎に行うための技術です。
耐用年数を長くするため、（ａ）陸屋根を二重防水として50年目に上の防水層を全面交換する、（ｂ）階層目地に止水プレート・水切り・ゴムシールを設けて50年間漏水を 防ぐ、（ｃ）バルコニー・廊下側の腰壁をメンテナンスフリーのレンガにする、（ｄ）バルコニー側はコンクリートの小壁をなくし全面サッシュする、（ｅ）エネルギー係統をトリプル壁にまとめる、（ｆ）廊下側の外壁をレンガでつくり長命化と再利用を図る、（ｇ）妻壁をレンガにしてメンテナンスフリーにする、（ｈ）剥離しない打ち込みタイルを使う、などの特許技術があります。
更に、4.建物の使用が300年という時間の変化に対応できるような自由性を高めます。具体的には、（ａ）外配管及び小梁のないフラットな天井にする、（ｂ）間取り変更に応じて設備配管が変更できるようにする、（ｃ）間取りはそのままで設備配管を更新できるようにする、（ｄ）バルコニー側サッシュが間取りに応じて柔軟に変えることができるようにする、（ｅ）廊下側の壁・開口が取替・変更できるようにする、（ｆ）更新・変更の際には材料を再利用出来るようする、などの特許技術があります。
以上を踏まえて、5.住みながら工事を行うことができることが特長です。つまり、（ａ）内装を壊さずに住みながら専有部分の設備の取替ができる、（ｂ）共用設備の更新は専有部内に入らず工事ができる、などの効果があります。
経済的な面では、6.改修費は積立金内で収まるようになります。（ａ）100年間の改修費を新築の60%以下に収める、（ｂ）修理費を公平に負担する、（ｃ）修繕積立金の収入は8,000円/月・戸以内に収める、などを設定できるようになる。
以上、6つの項目に合致する度合いで300年住宅かどうかの基準ができる。
100年以上使用できる「300年住宅」マンションの建て替えは、安心できる実体のある投資先になる。100年使用できることが全ての前提条件で、国やGPIFは、家賃収入を得ることで、年金の財源を増やしていくことができる。
現在GPIFが行っている金融資産のみの運用では世界経済の状況に左右される。一方、家賃収入は安定した収入であることから、一部の資産を国内の不動産により運用することでポートフォリオが分散され運用リスクが減少する。また、老朽化して危険なマンションを早期に建て替えることができるため、市街地の災害リスクも減少する。また、高齢者住居の整備も進むと共に、年金財源として国庫の歳出減少につながる。相続で所有者が変動する個人でなく、永続する国の機関がマンションを管理・運用するため、建物の状況やマンションを取り巻く環境が変動した場合でも、臨機応変に意思決定が可能になり、機動的に対応することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１５】
【図１】実施例１の老朽化したマンションを無料で建て替える方法の全体説明図である。
【図２】請求項１に対応した説明図である。
【図３】請求項２に対応した説明図である。
【図４】請求項３に対応した説明図である。
【図５】請求項４に対応した説明図である。
【図６】請求項５に対応した説明図である。
【発明を実施するための形態】
【００１６】
以下にこの発明の実施例を図面に基づいて説明する。
【実施例１】
【００１７】
まず、この実施例１の老朽化したマンションを無料で建て替える方法を図１に基づいて説明する。
【００１８】
この老朽化したマンションを無料で建て替える方法を、建て替え後、0〜30年と、31〜60年と、61〜100年とに分けて説明する。
【００１９】
＜0-30年＞
(1)国は建設国債を発行する。年間3,000億円、10年間で3兆円、期間60年で当初30年間は元本据え置き、金利は0.1％とする。
（金利分を予め支払うことで、建設国債を発行する国民の合意が取れる。）
(2)日本銀行は建設国債を買い受ける。
(3)国は建設国債で得た資金を年金積立金管理運用独立行政法人（以下、"GPIF"と呼称する）に供与する。
(4)"GPIF"が窓口となって、老朽化したマンションの建て替えを10万戸規模で募集する。年間1万戸（3,000万円/戸×1万戸＝3,000億円）。10年間で10万戸（3兆円）。
(5)老朽化したマンションの区分所有者及び管理組合は、"GPIF"に無償で老朽化した建物と敷地を供与する。
管理組合で5分の4以上の決議を得ることで建て替えが可能になるが、賛同しない残りの区分所有者に対しては、土地費相当額を"GPIF"が買い取る。
(6)"GPIF"は、新しくマンションを建て替える。新しいマンションは"GPIF"の所有とすることで、マンションの品質が一定上に確保されて、街づくりの基礎となり、優れた住環境を創造することが可能になる。予定は年間1万戸、10年間で10万戸とする。
(7)"GPIF"は、当初の30年間は利子のみ国に支払う。但し、年利0.1％とし、30年間の利子を一括して支払う。例えば、金額が3,000万円の場合は、3,000万円×年0.1％×30年＝利子総額：90万円となる。したがって、国債額面が3000万円場合、利子分90万円を差し引いた2,910万円が"GPIF"に給付され、2,910万円がマンション1住戸の建て替え費用となる。
(8)マンションの区分所有者は、建物と敷地を供出する代わりに、新しく建て替えられたマンションに無償で30年間住むことができる。
尚、区分所有者自らが居住しない場合は、30年の期間内であれば、第三者に賃貸することができる。
【００２０】
＜31-60年＞
(1)従前の建物のマンションの区分所有者は、31年目以降は、家賃を支払うことで建て替えられたマンションに住み続けることができる。
引き続き住む区分所有者は半額の5万円にするなどの特例も考慮。
(2)"GPIF"は、月額10万円（30年間で3,600万円/戸）の家賃収入予定から、国に当初資金の返済(3,000万円/戸)、金利（90万円/戸）の返済を行う。
家賃10万円/戸×12ヶ月×30年＝家賃収入：3,600万円、30年間の金利（0.1％）＝90万円、家賃収入：3,600万円−元本：3,000万円−金利：90万円＝残高：510万円、30年目にマンションの改修工事を行う（300万円/戸）。残高：510万円−300万円＝210万円は"GPIF"の経費とする。
10万戸規模＝210万円/戸×10万戸＝2,100億円/30年＝年70億円の経費。
(3)"GPIF"は、30年目に改修工事を（300万円/戸）行う。
(4)残りの210万円/戸は"GPIF"の30年間の経費とする。
【００２１】
＜61-100年＞
(1)"GPIF"は、月額10万円（40年間で4,800万円/戸）の家賃収入から、最初の30年間の年金（100万円/年×30年＝3,000万円）をマンションの区分所有者に支払う。（マンションの区分所有者は年金を得られることで、建て替えの合意が得られやすい。）
(2)"GPIF"は、60年目（１住戸1,000万円）、75年目（１住戸500万円）に改修工事を行う。
(3)家賃収入（4,800万円/戸）から年金支払い（3,000万円/戸）と改修工事費用（1,500万円/戸）を差し引いた残り（300万円/戸）は、"GPIF"の40年間の経費（300万円/戸×10万戸＝3,000億円/40年＝年75億円）とする。
【００２２】
＜101年以降＞
(1)"GPIF"は、月額10万円（年間120万円/戸、10万戸で1,200億円/年）の家賃収入を得ることができ、年金の財源が増えて、その結果、"GPIF"の財政収支が改善する。
【００２３】
建て替えるマンションの建物の構造的な問題については、「300年住宅」の技術で対応。
「300年住宅」は例えば60年目、75年目に修理を行うことを予め計画を組み込んだ建物です。即ち、100年以上保たせるために、屋根は二重防水され、剥離しないタイル（打ち込みタイル）が使われ、階層目地に3重防水構造の水切り金物が使われている。
60年毎に建物を確実にメンテナンスできることで「300年住宅は100年以上使うことができ、住むことができ、売ることができる。
信用については、「300年住宅」の商標を活用し、JISマークなどと同様に、認定基準をクリアしているかを表示することで、明確に区別することができ、消費者に安心感を与え、安心して住宅に投資できる環境をつくることができる。
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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