(57)【要約】【課題】高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応することの可能な、住宅ローン条件変更システム、住宅ローン条件変更方法及び住宅ローン条件変更プログラムを提供する。【解決手段】既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するための住宅ローン条件変更システム１００であって、既存の住宅ローンの元金残高又は既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する条件変更期日元金取得手段１１と、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する最終返済期日元金取得手段１２と、条件変更期日元金及び最終返済期日元金に基づいて元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する返済金額算出手段１３と、を有する。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するための住宅ローン条件変更システムであって、
前記既存の住宅ローンの元金残高又は前記既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する条件変更期日元金取得手段と、
担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する最終返済期日元金取得手段と、
前記条件変更期日元金及び前記最終返済期日元金に基づいて前記元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する返済金額算出手段と、
を有することを特徴とする住宅ローン条件変更システム。
【請求項２】
前記内入金額が前記元金残高から前記最終返済期日元金を減算した金額であることを特徴とする請求項１に記載の住宅ローン条件変更システム。
【請求項３】
既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するための住宅ローン条件変更方法であって、
前記既存の住宅ローンの元金残高又は前記既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する条件変更期日元金取得ステップと、
担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する最終返済期日元金取得ステップと、
前記条件変更期日元金及び前記最終返済期日元金に基づいて前記元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する返済金額算出ステップと、
を有することを特徴とする住宅ローン条件変更方法。
【請求項４】
既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するための住宅ローン条件変更システムに、
前記既存の住宅ローンの元金残高又は前記既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する条件変更期日元金取得ステップと、
担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する最終返済期日元金取得ステップと、
前記条件変更期日元金及び前記最終返済期日元金に基づいて前記元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する返済金額算出ステップと、
を実行させるための住宅ローン条件変更プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅ローン条件変更システム、住宅ローン条件変更方法及び住宅ローン条件変更プログラムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来、住宅購入者向けの住宅ローンが様々な金融機関から提供されている。これらの住宅ローンは、最終返済期日に借入残高がちょうど０となるように、元利均等返済又は元金均等返済の計算式により算出された返済額を毎月返済していくものであった。
【０００３】
一方、既存の住宅ローンに対しては一部繰上返済が可能となっており、例えば、特許文献１には、一部繰上返済等のローンについての各種設定条件の変更を効率的に行うためのローン業務支援システムに関する発明が記載されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２０１０−１６０６２７号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
ところで、近年のライフスタイルの変化により、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方が多様化している。例えば自宅を担保に借入し、死亡時には自宅を処分して返済することにより、住宅に住み続けながら老後の生活費を確保することができるようにした、リバースモーゲージという手法がある。
【０００６】
また、定年退職したサラリーマンが、金利負担低減のために退職金で住宅ローンを一括返済することがあるが、住宅ローンは比較的低金利で基本的に団体信用生命保険が付保されており、必ずしも一括返済が有利とはいえない。
【０００７】
これに対して、従来の住宅ローンは最終返済期日に借入残高がちょうど０となるように、元利均等返済又は元金均等返済の計算式により算出された返済額を毎月返済していくものであるため、老後の資金計画とは切り離されており、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応できていない。
【０００８】
本発明は、上記従来の課題を解決するものであり、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応することの可能な、住宅ローン条件変更システム、住宅ローン条件変更方法及び住宅ローン条件変更プログラムを提供するものである。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
上記課題を解決するため、本発明の住宅ローン条件変更システムは、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するための住宅ローン条件変更システムであって、前記既存の住宅ローンの元金残高又は前記既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する条件変更期日元金取得手段と、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する最終返済期日元金取得手段と、前記条件変更期日元金及び前記最終返済期日元金に基づいて前記元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する返済金額算出手段と、を有することを特徴とする。
【００１０】
また好ましくは、前記内入金額が前記元金残高から前記最終返済期日元金を減算した金額であることを特徴とする。
【００１１】
また、本発明の住宅ローン条件変更方法は、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するための住宅ローン条件変更方法であって、前記既存の住宅ローンの元金残高又は前記既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する条件変更期日元金取得ステップと、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する最終返済期日元金取得ステップと、前記条件変更期日元金及び前記最終返済期日元金に基づいて前記元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する返済金額算出ステップと、を有することを特徴とする。
【００１２】
また、本発明の住宅ローン条件変更プログラムは、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するための住宅ローン条件変更システムに、前記既存の住宅ローンの元金残高又は前記既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する条件変更期日元金取得ステップと、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する最終返済期日元金取得ステップと、前記条件変更期日元金及び前記最終返済期日元金に基づいて前記元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する返済金額算出ステップと、を実行させるためのプログラムである。
【発明の効果】
【００１３】
本発明の住宅ローン条件変更システムは、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するためのものであり、条件変更期日元金取得手段、最終返済期日元金取得手段及び返済金額算出手段を有している。条件変更期日元金取得手段は、既存の住宅ローンの元金残高又は既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する。また、最終返済期日元金取得手段は、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する。そして、返済金額算出手段は、条件変更期日元金及び最終返済期日元金に基づいて元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出するようになっている。
【００１４】
従って、従来の住宅ローンと異なり、最終返済期日の返済金額を多めに設定することができるので、老後の資金計画を勘案した返済計画を立てることができ、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応できる。また、最終返済期日元金は、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定されているので、金融機関側の貸し倒れリスクを抑制することができる。さらに、住宅ローンは比較的低金利で基本的に団体信用生命保険が付保されており、この点で顧客にとって有利である。
【００１５】
また、内入金額が元金残高から最終返済期日元金を減算した金額である場合には、条件変更期日元金＝最終返済期日元金であり、元金返済据置型住宅ローンが期日一括返済型となり、期間中は利息のみの支払いとすることができる。
【００１６】
また本発明の住宅ローン条件変更方法は、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するためのものであり、条件変更期日元金取得ステップ、最終返済期日元金取得ステップ及び返済金額算出ステップを有している。条件変更期日元金取得ステップで、既存の住宅ローンの元金残高又は既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額を、条件変更期日元金として取得する。また、最終返済期日元金取得ステップで、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金として取得する。そして、返済金額算出ステップで、条件変更期日元金及び最終返済期日元金に基づいて元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出するようになっている。従って、従来の住宅ローンと異なり、最終返済期日の返済金額を多めに設定することができるので、老後の資金計画を勘案した返済計画を立てることができ、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応できる。また、最終返済期日元金は、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定されているので、金融機関側の貸し倒れリスクを抑制することができる。
【００１７】
また、本発明の住宅ローン条件変更プログラムは、上記本発明の住宅ローン条件変更システムに上記本発明の住宅ローン条件変更方法を実行させることができるプログラムである。
【００１８】
以上、本発明によれば、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応することの可能な、住宅ローン条件変更システム、住宅ローン条件変更方法及び住宅ローン条件変更プログラムを提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１９】
【図１】本発明の実施形態に係る住宅ローン条件変更システムの構成図である。
【図２】住宅ローン条件変更システムのフローチャートである。
【図３】住宅ローン条件変更システムにおける返済条件項目を示す図である。
【図４】元金残高の推移イメージ図である。
【図５】元金残高の推移イメージ図である。
【発明を実施するための形態】
【００２０】
次に、図１乃至図５を参照して、本発明の実施形態に係る住宅ローン条件変更システムについて説明する。
【００２１】
図１は、本実施形態に係る住宅ローン条件変更システム１００の構成図である。住宅ローン条件変更システム１００は、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するためのシステムであり、ネットワーク２を介して複数の営業店端末１と接続されている。営業店端末１は、金融機関の職員が条件変更を行うための情報の入力や、条件変更前後の住宅ローン情報を出力するためのものであり、入力手段としてのキーボードやマウス、出力手段としての表示画面やプリンター等を備えている。
【００２２】
住宅ローン条件変更システム１００は、制御部１０と住宅ローン情報ＤＢ２０を有している。また制御部１０は、条件変更期日元金取得手段１１、最終返済期日元金取得手段１２及び返済金額算出手段を有している。制御部１０は、コンピュータに記憶されたプログラムにより実現される。
【００２３】
条件変更期日元金取得手段１１は、条件変更期日における住宅ローン残高を条件変更期日元金として取得する。「条件変更期日における住宅ローン残高」は、「既存の住宅ローンの元金残高」の場合と、「既存の住宅ローンの元金残高から条件変更期日の内入金額を減算した金額」の場合とがある。すなわち、顧客は条件変更にあたり、既存の住宅ローンをそのまま条件変更するか、一部内入と同時に条件変更するかを選択することができる。
【００２４】
最終返済期日元金取得手段１２は、最終返済期日の返済元金を最終返済期日元金として取得する。「最終返済期日元金」は、最終返済期日に元金充当される金額であり、顧客の希望額を設定することができる。ただし、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定される必要がある。
【００２５】
ここで、担保価格に基づき算出された金額以内としたのは、金融機関の債権保全のために担保処分による回収を想定したものである。「担保価格に基づき算出された金額」としては、例えば、「担保物件の土地評価額の５０％」とすることができる。もちろん、建物価格を含めたり、掛目を変更したりするなど、その他の基準を定めることもできる。
【００２６】
返済金額算出手段１３は、条件変更後の元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出する。条件変更後の返済金額の算出は、条件変更期日元金取得手段１１が取得した「条件変更期日元金」及び最終返済期日元金取得手段１２が取得した「最終返済期日元金」に基づいて行う。なお、条件変更後の返済金額の算出にあたっては、利率や返済日などその他の返済条件が必要であるが、この点は後述する。
【００２７】
住宅ローン情報ＤＢは、既存の住宅ローンに関するローン情報を記憶しており、顧客識別子及びローン識別子を特定することにより、ローン情報を取得することができる。また、新たな住宅ローンが実行された場合には、新たなローン情報が記憶される。
【００２８】
図２は、住宅ローン条件変更システム１００のフローチャートである。金融機関の職員は、営業店端末１から条件変更後の返済金額を算出するための返済条件を入力する。入力された情報は、ネットワーク２を介して住宅ローン条件変更システム１００に送信される。まず、条件変更期日元金が入力されると、条件変更期日元金取得手段１１により取得される（ステップＳ１０１）。次に、最終返済期日元金が入力されると、最終返済期日元金取得手段１２により取得される（ステップＳ１０２）。次に、返済金額の算出に必要なその他の返済条件が入力されると、返済金額算出手段１３により取得される（ステップＳ１０３）。そして、返済金額算出手段１３が、条件変更期日元金、最終返済期日元金及びその他の返済条件に基づいて毎回の返済金額を算出する。なお、図２のフローチャートのうち、ステップＳ１０１〜ステップＳ１０３は順不同である。
【００２９】
ここで、返済金額算出手段１３が毎回の返済金額を算出するための返済条件について説明する。図３は、住宅ローン条件変更システム１００における返済条件項目２００を示す図である。「条件変更期日元金」及び「最終返済期日元金」以外の項目が、返済金額の算出に必要なその他の返済条件である。なお、図３に示す項目は一例であって、これに限定されるものではない。例えばボーナス返済を併用する場合には、ボーナス返済分元金やボーナス返済月等の条件が必要である。
【００３０】
その他の返済条件のうち、返済日や最終返済期日など、既存の住宅ローンと同一の項目については、その都度営業店から入力してもよいし、顧客識別子及びローン識別子を特定することにより、住宅ローン情報ＤＢから取得するようにしてもよい。
【００３１】
また、住宅ローン情報ＤＢに既存の住宅ローンの担保価格情報（定期的な見直しを実施）を記憶させておき、最終返済期日元金の指定をする場合に、営業店端末から担保価格情報を照会できるようにしてもよい。
【００３２】
図４及び図５を参照して、住宅ローン条件変更システム１００による具体的な条件変更について説明する。
【００３３】
（テールヘビー型返済）
図４は、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローン（テールヘビー型返済）に条件変更した場合の元金残高の推移イメージ図である。なお、元金の減少ラインは、元利均等返済と元金均等返済とで異なり、特に元利均等返済の場合は上に凸の曲線となるが、ここでは説明のため簡略化して直線で示す。既存の住宅ローンは、当初借入日（３５歳）〜最終返済期日（７０歳）で、条件変更がなければ７０歳で完済となる。
【００３４】
これに対して、条件変更期日（６０歳）に条件変更を行う。ここでは条件変更期日に内入金額がないため、条件変更期日元金（Ｃ）＝元金残高（Ａ）となる。そして、最終返済期日元金（Ｄ）として、担保価格（土地評価額）の５０％以内の金額を設定する。元金返済据置型住宅ローン期間における毎回の返済金額は、条件変更期日元金（Ｃ）及び最終返済期日元金（Ｄ）に基づいて算出される。すなわち、図４の元金返済据置型住宅ローン期間における上側の三角形部分について元利均等返済（又は元金均等返済）により算出した金額と、下側の長方形部分についての利息金額との合計となる。
【００３５】
最終返済期日（７０歳）以降については、図４に示すように、リバースモーゲージ（終身）により引き続き元金を据え置きながら利払いのみを続けることもできるし、一括返済することもできる。
【００３６】
（期日一括返済）
図５は、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローン（期日一括返済）に条件変更した場合の元金残高の推移イメージ図である。なお、元金の減少ラインは、元利均等返済と元金均等返済とで異なり、特に元利均等返済の場合は上に凸の曲線となるが、ここでは説明のため簡略化して直線で示す。既存の住宅ローンは、当初借入日（３５歳）〜最終返済期日（７０歳）で、条件変更がなければ７０歳で完済となる。
【００３７】
これに対して、条件変更期日（６０歳）に条件変更を行う。ここでは、まず最終返済期日元金（Ｄ）として、担保価格（土地評価額）の５０％以内の金額を設定する。そして、内入金額（Ｂ）＝元金残高（Ａ）−最終返済期日元金（Ｄ）となるように、内入金額（Ｂ）を決定する。これにより、条件変更期日元金（Ｃ）＝最終返済期日元金（Ｄ）となる。元金返済据置型住宅ローン期間における毎回の返済金額は、条件変更期日元金（Ｃ）及び最終返済期日元金（Ｄ）に基づいて算出される。すなわち、図４の元金返済据置型住宅ローン期間における長方形部分についての利息金額となる。
【００３８】
最終返済期日（７０歳）以降については、図５に示すように、リバースモーゲージ（終身）により引き続き元金を据え置きながら利払いのみを続けることもできるし、一括返済することもできる。
【００３９】
本実施形態に係る住宅ローン条件変更システム１００は、既存の住宅ローンを元金返済据置型住宅ローンに条件変更するためのものであり、条件変更期日元金取得手段１１、最終返済期日元金取得手段１２及び返済金額算出手段１３を有している。条件変更期日元金取得手段１１は、既存の住宅ローンの元金残高（Ａ）又は既存の住宅ローンの元金残高（Ａ）から条件変更期日の内入金額（Ｂ）を減算した金額を、条件変更期日元金（Ｃ）として取得する。また、最終返済期日元金取得手段１２は、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定された金額を、最終返済期日元金（Ｄ）として取得する。そして、返済金額算出手段１３は、条件変更期日元金（Ｃ）及び最終返済期日元金（Ｄ）に基づいて元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出するようになっている。
【００４０】
従って、従来の住宅ローンと異なり、最終返済期日の返済金額を多めに設定することができるので、老後の資金計画を勘案した返済計画を立てることができ、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応できる。また、最終返済期日元金（Ｄ）は、担保価格に基づき算出された金額以内となるように指定されているので、金融機関側の貸し倒れリスクを抑制することができる。さらに、住宅ローンは比較的低金利で基本的に団体信用生命保険が付保されており、この点で顧客にとって有利である。
【００４１】
また、内入金額（Ｂ）が元金残高（Ａ）から最終返済期日元金（Ｄ）を減算した金額である場合には、条件変更期日元金（Ｃ）＝最終返済期日元金（Ｄ）であり、元金返済据置型住宅ローンが期日一括返済型となり、期間中は利息のみの支払いとすることができる。
【００４２】
このように、本実施形態に係る住宅ローン条件変更システム１００によれば、高齢者の金融資産や不動産等に関する考え方の多様化に柔軟に対応することができる。
【００４３】
以上、本発明の実施形態に係る住宅ローン条件変更システムについて説明したが、本発明は上述した実施の形態に限定されるわけではなく、その他種々の変更が可能である。例えば本実施形態では、元金返済据置型住宅ローンの返済金額を算出するための条件を営業店端末から入力するようにしたが、他の入力端末を経由してもよいし、住宅ローン条件変更システムに直接入力するようにしてもよい。
【００４４】
また、テールヘビー型返済において、一部内入をした金額で条件変更するようにしてもよい。
【符号の説明】
【００４５】
１  営業店端末
２  ネットワーク
１０  制御手段
１１  条件変更期日元金取得手段
１２  最終返済期日元金取得手段
１３  返済金額算出手段
２０  既存の住宅ローン情報ＤＢ
１００  住宅ローン条件変更システム
２００  返済条件項目
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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