(57)【要約】【課題】迅速な不動産売買を支援する。【解決手段】本発明に係る不動産売買支援は、売主側端末から不動産の売買の申し込みを受付ける売買申込受付手段と、買取業者側端末から、当該不動産に対する入札額の入力を受付けることにより、買取業者からの入札を受付ける入札管理手段と、入札期限において、最高額となる入札額を提示した買取側業者を、当該不動産の買取業者に決定する買取業者決定手段と、買取業者決定手段によって決定された買取業者の買取業者側端末に、当該不動産の買取業者として決定された旨を通知するとともに、売主側端末に最高額となった入札額および決定された買取業者に関する情報を通知する売買情報通知手段と、を有する。【選択図】図１
2018045339.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
売主側端末から不動産の売買の申し込みを受付ける売買申込受付手段と、
買取業者側端末から、当該不動産に対する入札額の入力を受付けることにより、買取業者からの入札を受付ける入札管理手段と、
入札期限において、最高額となる入札額を提示した買取側業者を、当該不動産の買取業者に決定する買取業者決定手段と、
買取業者決定手段によって決定された買取業者の買取業者側端末に、当該不動産の買取業者として決定された旨を通知するとともに、売主側端末に最高額となった入札額および決定された買取業者に関する情報を通知する売買情報通知手段と、を有する不動産売買支援装置。
【請求項２】
買取業者の希望する売買条件を管理する買取業者管理手段をさらに備え、
買取業者管理手段は、売買の申し込みを受付けた不動産に関する情報を、売買条件に一致した買取業者に通知する請求項１に記載の不動産売買支援装置。
【請求項３】
入札管理手段は、買取業者側端末から、不動産に対する入札額の入力を受付けると、入力された入札額と現在の入札額の最高額とを比較し、入力された入札額が現在の入札額の最高額以下である場合には、その旨を当該買取業者側端末に通知する請求項１または請求項２に記載の不動産売買支援装置。
【請求項４】
売主側端末から不動産の売買の申し込みを受付け、
買取業者側端末から、不動産に対する入札額の入力を受付けることにより、買取業者からの入札を受付け、
入札期限において、最高額となる入札額を提示した買取側業者を、当該不動産の買取業者に決定し、
決定された買取業者の買取業者側端末に、当該不動産の買取業者として決定された旨を通知するとともに、売主側端末に最高額となった入札額および決定された買取業者に関する情報を通知する不動産売買支援方法。
【請求項５】
買取業者の希望する売買条件を管理し、
売買の申し込みを受付けた不動産に関する情報を、売買条件に一致した買取業者に通知する請求項４に記載の不動産売買支援方法。
【請求項６】
買取業者側端末から、不動産に対する入札額の入力を受付けると、入力された入札額と現在の入札額の最高額とを比較し、入力された入札額が現在の入札額の最高額以下である場合には、その旨を当該買取業者側端末に通知する請求項４または５に記載の不動産売買支援方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産売買を支援する不動産売買支援装置および不動産売買支援方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
一般的な不動産売買では、不動産の売主（若しくは、売主より依頼を受けた売主側仲介業者）が、複数の買取業者に対し、不動産の売買額の見積もりを依頼し、より高値を提示した買取業者と売主とが不動産の売買契約に進む。
【０００３】
ここで、不動産の売買額の見積もりを依頼する際には、不動産登記簿謄本、公図、および測量図といった書類が必要になる。従来では、売主（若しくは売主側仲介業者）から複数の買取業者に対し、これらの書類をファクシミリで送信しており、売主が、複数の買取業者が提示した売買額を把握するまでに時間がかかり、売買契約が迅速に進まないという課題があった。
【０００４】
特許文献１には、このような不動産売買を支援するシステムが開示されている。特許文献１に開示されたシステムでは、売り手が、パーソナルコンピュータやスマートフォンなどの端末装置を介して不動産の買い手が運営するＷｅｂサーバにアクセスして不動産査定の申し込みフォームに入力を行うことで不動産の査定の申し込みを行う。そして、不動産の買い手が運営する不動産買取り額査定装置が、不動産査定の申し込みフォームの入力事項に基づいて、所定の計算式を用いて不動産の査定額を算出し、売り手に査定額を通知する。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
【特許文献１】特開２０１４−１４２７０９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、特許文献１に開示されたシステムでは、計算式を用いて査定額を自動で算出しており、実際に不動産売買に進むためには、さらに買取業者が、不動産登記簿謄本、公図、および測量図といった書類を確認し、これに基づいて売買額を提示する作業が必要となり、不動産売買を迅速に行うことができない。また、売主は、複数の買取業者（買い手）が運営するＷｅｂサーバにアクセスして不動産の査定の申し込みを行わなければならず、実際の不動産売買の契約に至るまでには時間がかかり、不動産売買を迅速に行うことができない。
【０００７】
本発明は、このような問題点に対してなされたものであり、迅速な不動産売買を支援することができる不動産売買支援装置および不動産売買支援方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明は、このような課題を解決するためになされたものであり、以下のような特徴を有している。
【０００９】
［１］  売主側端末から不動産の売買の申し込みを受付ける売買申込受付手段と、
買取業者側端末から、当該不動産に対する入札額の入力を受付けることにより、買取業者からの入札を受付ける入札管理手段と、
入札期限において、最高額となる入札額を提示した買取側業者を、当該不動産の買取業者に決定する買取業者決定手段と、
買取業者決定手段によって決定された買取業者の買取業者側端末に、当該不動産の買取業者として決定された旨を通知するとともに、売主側端末に最高額となった入札額および決定された買取業者に関する情報を通知する売買情報通知手段と、を有する不動産売買支援装置。
［２］  買取業者の希望する売買条件を管理する買取業者管理手段をさらに備え、
買取業者管理手段は、売買の申し込みを受付けた不動産に関する情報を、売買条件に一致した買取業者に通知する［１］に記載の不動産売買支援装置。
［３］  入札管理手段は、買取業者側端末から、不動産に対する入札額の入力を受付けると、入力された入札額と現在の入札額の最高額とを比較し、入力された入札額が現在の入札額の最高額以下である場合には、その旨を当該買取業者側端末に通知する［１］または［２］に記載の不動産売買支援装置。
［４］  売主側端末から不動産の売買の申し込みを受付け、
買取業者側端末から、不動産に対する入札額の入力を受付けることにより、買取業者からの入札を受付け、
入札期限において、最高額となる入札額を提示した買取側業者を、当該不動産の買取業者に決定し、
決定された買取業者の買取業者側端末に、当該不動産の買取業者として決定された旨を通知するとともに、売主側端末に最高額となった入札額および決定された買取業者に関する情報を通知する不動産売買支援方法。
［５］  買取業者の希望する売買条件を管理し、
売買の申し込みを受付けた不動産に関する情報を、売買条件に一致した買取業者に通知する［４］に記載の不動産売買支援方法。
［６］  買取業者側端末から、不動産に対する入札額の入力を受付けると、入力された入札額と現在の入札額の最高額とを比較し、入力された入札額が現在の入札額の最高額以下である場合には、その旨を当該買取業者側端末に通知する［４］または［５］に記載の不動産売買支援方法。
【発明の効果】
【００１０】
本発明によれば、売主が、複数の買取業者が提示した売買額の最高額を容易に把握することができるため、迅速に不動産売買を行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【００１１】
【図１】本発明の実施の形態に係る不動産売買支援装置を示すブロック図である。
【図２】本発明の実施の形態に係る不動産売買支援装置が管理する買取業者の情報例を示すデータテーブルである。
【図３】本発明の実施の形態に係る不動産売買支援装置が管理する不動産物件の情報例を示すデータテーブルである。
【図４】本発明の実施の形態に係る不動産売買支援方法を示すフロー図である。
【発明を実施するための形態】
【００１２】
以下、添付した図面を参照し、本発明の実施の形態について説明する。
図１は、本発明の実施の形態に係る不動産売買支援装置の構成を示すブロック図である。不動産売買支援装置１は、不動産の売主、若しくは、売主より依頼を受けた売主側仲介業者（以下、売主および売主側仲介業者を単に売主と呼ぶ。）と、不動産物件を買い取る複数の買取業者に対し、迅速な不動産売買を支援するサービスを提供する装置である。
【００１３】
不動産売買支援装置１は、コンピュータ若しくは複数のコンピュータを組み合わせて構成されている。なお、不動産売買支援装置１を複数のコンピュータを組み合わせて構成する場合には、複数のコンピュータは、有線もしくは無線により直接接続されていてもよく、また、インターネット通信網４を介して接続されていてもよい。
【００１４】
不動産売買支援装置１は、買取業者管理手段１１、売買申込受付手段１２、入札管理手段１３、買取業者決定手段１４および売買情報通知手段１５を備えている。なお、本説明において、「〜手段」とはコンピュータのＣＰＵが所定のプログラムを実行することにより実現されるものを示す。
【００１５】
買取業者管理手段１１は、不動産売買支援装置１がサービスを提供する対象の買取業者の情報を管理する。買取業者の情報は、例えば、図２に示すようなデータテーブルによって管理することができる。図２に示すように、買取業者の情報は、買取業者のＩＤ、買取業者が不動産売買支援装置１の有するＷｅｂサーバにアクセスする際のパスワード、買取業者の業者名、住所、電話番号、メールアドレス、買取業者が買取りを希望している不動産の希望エリア（都道府県、市区町村）、買取業者が買取りを希望している不動産の種別（マンション、戸建て、アパート等）といった情報である。これらの買取業者の情報は、買取業者によって登録される。なお、買取業者の情報は、不動産売買支援装置１の管理者が入力してもよい。
【００１６】
買取業者管理手段１１は、後述する売買申込受付手段１２によって、売主から売買の申し込み受付けられた不動産物件の住所および種別と、買取業者の情報における希望エリア、種別とを比較し、売主から売買の申し込み受付けられた不動産物件が、買取業者の希望条件（希望エリア、種別）に合致すると、条件が合致した不動産物件の情報を、買取業者側端末３を介して買取業者に通知する。買取業者管理手段１１は、図２のデータテーブルに登録された買取業者のメールアドレス宛に条件が合致した不動産物件の情報を送信する。なお、メールアドレス宛に条件が合致した不動産物件の売買申込みを受付けた旨のみを通知し、買取業者が不動産売買支援装置１にアクセスして、後述する不動産物件の情報（図３）を取得するようにしてもよい。いずれにせよ、買取業者は、買取業者管理手段１１からの通知に基づいて、希望する売買条件に合致した不動産物件に紐づけられた、後述する不動産登記簿謄本、公図、および測量図といった情報に、瞬時にアクセスすることができる。
【００１７】
買取業者管理手段１１は、不動産物件の情報を送信する際に、当該物件の入札を受付ける入札受付フォームのＵＲＬを送信する。買取業者は、この入札受付フォームに入札額を入力することで、当該不動産物件の入札をすることができる。
【００１８】
売買申込受付手段１２は、売主から不動産の売買の申込みを受付ける。売買申込受付手段１２は、売主が売主側端末２を介してＷｅｂページ上に設置された申込みフォームに所定の情報を入力することにより売主から不動産の売買の申込みを受付ける。売買申込受付手段１２によって売買の申込みが受付けられた物件に関する情報は、例えば、図３に示すようなデータテーブルによって管理することができる。
【００１９】
図３に示すように、物件に関する情報は、物件のＩＤ、不動産物件の住所、種別、最低売買額、不動産登記簿謄本、公図、測量図、買取業者からの入札を受付ける期限である入札期限、買取業者の入札額、および入札した買取業者のＩＤといった情報である。不動産物件の住所、種別および最低売買額は、売主が申込みフォームに入力した情報である。最低売買額は、売主が設定する最低の売買額であり、買取業者は、最低売買額より低い入札を行うことはできない。
【００２０】
不動産登記簿謄本、公図、測量図は、ＰＤＦなどのデータとして登録されている。不動産登記簿謄本、公図、測量図のデータは、売主が不動産売買支援装置１のＷｅｂサーバが管理するＷｅｂページ上に登録してもよく、不動産売買支援装置１の管理者が、売主が申込みフォームに入力した不動産物件の住所に基づいて登録してもよい。
【００２１】
入札期限は、売主がＷｅｂページ上に設置された申込みフォームに入力してもよく、不動産売買支援装置１が自動で、若しくは、不動産売買支援装置１の管理者が設定してもよい。買取業者の入札額、および入札した買取業者のＩＤは、後述する入札管理手段１３によって登録・管理される。
【００２２】
買取業者が、買取業者側端末３を介して、買取業者管理手段１１より送信されたＵＲＬのＷｅｂページにアクセスして、当該Ｗｅｂページ上の入札受付フォームへの入札額を入力することにより不動産物件の入札を行う。入札管理手段１３は、入札額の入力を受付けることにより、買取業者の入札を受付けると、図３のデータテーブルの物件のＩＤに、入札した買取業者のＩＤと入札額を紐づけて登録する。
【００２３】
入札管理手段１３は、複数の買取業者から入札を受付けることができる。入札管理手段１３は、買取業者によって入力された入札額が、図３の最低売買額よりも低い場合には、その旨を通知し、入札ができないことを買取業者に通知する。また、入札管理手段１３は、複数の買取業者から入札額の入力を受付けると、現在の入札額の最高額と買取業者が入力した入札額とを比較し、買取業者が入力した入力額が現在の入札額よりも高い場合には、図３のデータテーブルを更新し、最高額となった入札額とその入札額を提示した買取業者ＩＤを、当該物件ＩＤに紐づけて登録する。換言すれば、図３のデータテーブルの「入札額」には、最高額の入札額が登録され、「買取業者ＩＤ」には最高額を提示した買取業者のＩＤが登録される。
【００２４】
買取業者が入力した入力額が現在の入札額（最高額）よりも低い場合には、その旨を通知する。現在の入札額（最高額）を通知せずに、買取業者が入力した入力額が現在の入札額よりも低い場合にその旨のみを通知することで、買取業者は現在の入札額に左右されずに、自己の判断に基づいて入札額を決定するため、売買額が現在の入札額に左右されて低額になるのを防ぎ、適正な売買額になるようにすることができる。
【００２５】
買取業者は、入札期限までであれば、入札額を変更することもできる。入札額の変更を受付ける場合には、前に入力した入札額よりも後に入力した入札額の方が高くなる場合のみ、入札額の変更を可能とするように構成してもよい。なお、入札管理手段１３は、買取業者から入札を受付けると、現在の入札額を通知するように構成してもよい。
【００２６】
買取業者決定手段１４は、図３に示すデータテーブルを参照し、入札期限になると、物件ＩＤに対して紐づけられた最も高い入札額を提示した買取業者を、当該物件の売買契約に進む買取業者として決定する。
【００２７】
また、上述の説明では、より高い入札額が提示された場合に図３に示すデータテーブルを逐次更新するものとして説明したが、入札額の履歴が分かるように、入札額が入力される毎に、データを保存するように構成し、買取業者決定手段１４が入札期限となった時点で、複数の入札額を比較して、買取業者を決定するように構成してもよい。
【００２８】
売買情報通知手段１５は、買取業者決定手段１４によって決定された買取業者に関する情報および最高額となった入札額を、売主側端末２に送信するとともに、決定された買取業者に、当該不動産物件の買取業者として決定された旨を通知する。売買情報通知手段１５は、図２および図３に示されたデータテーブル（住所、買取業者の業者名、住所、電話番号など）を参照し、所定事項を記載した売買契約の契約書のひな形を作成して、売主側端末２および買取業者側端末３に送信するように構成してもよい。
【００２９】
売主側端末２および買取業者側端末３は、いずれもコンピュータ、スマートフォン、携帯電話といった端末であり、それぞれの端末のユーザ操作を受付ける入力部２１、３１と、表示部２２、３２を有している。入力部２１、３１は、タッチセンサ、キーボード、マウス、操作ボタンなどであり、表示部２２、３２は、ディスプレイ装置である。
【００３０】
図４は、本発明の実施の形態に係る不動産売買支援方法を示すフロー図である。
買取業者は、買取業者側端末３を操作して、ＷｅｂページにＩＤおよびパスワードを入力することで、不動産売買支援装置１にアクセス可能となり、希望エリアや種別といった買取条件を入力する。買取業者管理手段１１は、買取業者側端末３より買取条件の入力を受付ける（ステップＳ１）。買取業者管理手段１１は、受付けた買取条件を、図２に示すデータテーブルに登録する。
【００３１】
一方、売主は、売主側端末２を操作して、不動産売買支援装置１にアクセスし、Ｗｅｂページ上に設置された申込みフォームに不動産情報を入力する。売買申込受付手段１２は、売主側端末２より不動産売買の申込みを受付ける（ステップＳ２）。
【００３２】
買取業者管理手段１１は、売買申込受付手段１２によって、売主から売買の申し込み受付けられた不動産物件の住所および種別と、買取業者の情報における希望エリアおよび種別とを比較し、当該不動産物件が、買取業者の希望する買取条件（希望エリア、種別）に合致すると、条件が合致した不動産物件の情報を、買取業者側端末３を介して買取業者に通知する（ステップＳ３）。買取業者は、通知された不動産物件の情報に含まれる不動産登記簿謄本、公図、および測量図といった書類を任意のタイミングで確認することができるようになる。
【００３３】
入札管理手段１３は、入札期限を過ぎたか否かを判断し、入札期限を過ぎるまで（ステップＳ４においてＮｏ）買取業者の入札を受付ける（ステップＳ５）。入札管理手段１３は、買取業者によって入力された入札額と、最低売買額とを比較し、入札額が最低売買額以上であるか否か比較し（ステップＳ６）、入札額が最低売買額よりも低い場合には（ステップＳ６においてＮｏ）、その旨を買取業者側端末３に通知する（ステップＳ７）。そして、ステップＳ４に戻る。
【００３４】
入札額が最低売買額以上である場合には（ステップＳ６においてＹｅｓ）、ステップＳ８に進む。ステップＳ８において、入札管理手段１３は、入札を受付けた入札額と、図３に示す現在の入札額の最高額とを比較し、入札額が最高額以下であれば（ステップＳ８においてＮｏ）、その旨を買取業者側端末３に通知する（ステップＳ９）。そして、ステップＳ４に戻る。
【００３５】
入札額が最高額より大きい場合には（ステップＳ８においてＹｅｓ）、ステップＳ１０に進む。ステップＳ１０では、入札管理手段１３が図３に示すデータテーブルの入札額と買取業者ＩＤを新たな最高額となった入札額とその入札額を提示した買取業者ＩＤに書き換え、図３のデータテーブルを更新する。そして、ステップＳ４に戻る。
【００３６】
ステップＳ４において、入札管理手段１３が入札期限を過ぎたと判断すると（ステップＳ４においてＹｅｓ）、買取業者決定手段１４は、図３に示すデータテーブルに買取業者ＩＤとして登録されている、最高額を提示した買取業者を、当該物件の売買契約に進む買取業者として決定する（ステップＳ１１）。売買情報通知手段１５は、買取業者決定手段１４によって決定された買取業者の買取業者側端末３に、当該不動産物件の買取業者に決定された旨を通知するとともに、売主側端末２に最高額となった入札額および当該買取業者に関する情報を通知する（ステップＳ１２）。
【００３７】
このように、本発明では、買取業者管理手段１１が、買取業者が予め登録した買取条件に合致した不動産物件の情報を、複数の買取業者の買取業者側端末３に対し自動で通知するため、複数の買取業者に迅速に不動産物件の情報を提供することができる。それぞれの買取業者は、通知された不動産物件の情報に含まれる、不動産物件の情報に含まれる不動産登記簿謄本、公図、および測量図といった書類を任意のタイミングで確認することができる。従来、このような書類は、売主側の仲介業者からそれぞれの買取業者にファクシミリで送信されていたため、ファクシミリの送受信の手間や、書類を管理する手間を省くことができる。これにより、不動産売買の迅速化を図ることができる。また、売主は、複数の買取業者が提示した売買額の最高額を迅速かつ簡単に把握することができるため、不動産売買の迅速化を図ることができる。
【００３８】
本発明は、上述の実施の形態に限られず、種々の設計変更を行うことができる。
例えば、売主側端末２および買取業者側端末３に、不動産売買支援装置１にアクセスするアプリケーションソフトをダウンロードしておき、アプリケーションソフトを利用して不動産物件の情報や、入札状況などを通知するように構成してもよい。すなわち、不動産売買支援装置１の各手段の機能を、売主側端末２および買取業者側端末３に持たせるように構成してもよい。
また、入札管理手段１３において、入札期限前に、入札額の最高額を途中経過として売主側端末２に通知すうよう構成してもよい。
【００３９】
また、入札管理手段１３において、買取業者から最大入札額の入力を受付け可能とし、他の買取業者から入力された入札額が、当該買取業者の最大入札額を超えるまでは、自動で所定の金額ずつ当該買取業者の入札額を上げて、自動的に入札を受付けるように構成してもよい。
また、買取業者以外にも一般の買主が入札できるよう、一般の買主にＩＤを付与し、買取業者と同様に入札できるよう構成してもよい。
【００４０】
また、買取業者や一般の買主からの物件に関する質問や、「□□の写真を撮って欲しい」などの要望を受付けて、売主に伝達する機能を付加してもよい。
さらに、不動産物件の情報と共に、周辺相場を表示する機能を付け、買取業者が入札額を決定する際の助力とするように構成してもよい。
【符号の説明】
【００４１】
１  不動産売買支援装置
１１  買取業者管理手段
１２  売買申込受付手段
１３  入札管理手段
１４  買取業者決定手段
１５  売買情報通知手段
２  売主側端末
２１  入力部
２２  表示部
３  買取業者側端末
３１  入力部
３２  表示部
４  インターネット通信網
【図１】
2018045339.tif 000003
【図２】
2018045339.tif 000004
【図３】
2018045339.tif 000005
【図４】
2018045339.tif 000006