(57)【要約】【課題】既存建物を安心して購入することができる既存建物の改修方法及び既存建物の費用算出システムを提供する。【解決手段】既存建物の改修方法は、既存の建物の内装を解体して建物の構造躯体を露出させる一次改修工程と、一次改修工程によって構造躯体が露出した建物の内装を施工する二次改修工程と、を有し、一次改修工程の終了後かつ二次改修工程の着手前の期間において、一次改修工程によって露出した構造躯体を点検する点検工程と、点検工程の後に構造躯体の修繕が必要な場合に構造躯体を修繕する修繕工程と、点検工程の後に建物の購入希望者に露出した構造躯体を内覧させる内覧工程と、をさらに有する既存建物の改修方法。【選択図】図２
2018018213.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
既存の建物の内装を解体して前記建物の構造躯体を露出させる一次改修工程と、
前記一次改修工程によって構造躯体が露出した前記建物の内装を施工する二次改修工程と、
を有し、
前記一次改修工程の終了後かつ前記二次改修工程の着手前の期間において、
前記一次改修工程によって露出した構造躯体を点検する点検工程と、
前記点検工程の後に構造躯体の修繕が必要な場合に構造躯体を修繕する修繕工程と、
前記点検工程の後に前記建物の購入希望者に露出した構造躯体を内覧させる内覧工程と、
をさらに有する既存建物の改修方法。
【請求項２】
既存の建物の内装を解体して前記建物の構造躯体を露出させる一次改修の終了後かつ前記一次改修によって構造躯体が露出した前記建物の内装を施工する二次改修の着手前の期間内に、前記一次改修前の前記建物の購入費用と前記一次改修の費用とを少なくとも含む第一費用を算出する第一費用算出部と、
前記二次改修の費用を少なくとも含む第二費用を算出する第二費用算出部と、
前記第一費用を提示する第一費用提示部と、
前記第二費用を提示する第二費用提示部と、
を備える既存建物の費用算出システム。
【請求項３】
前記第一費用を前記二次改修後の前記建物を購入する購入者が前記一次改修を行う改修者に対して支払う契約である第一契約を締結する第一契約締結部と、
前記第二費用を前記購入者が前記改修者に対して支払う契約である第二契約を締結する第二契約締結部と、
を更に備える請求項２に記載の既存建物の費用算出システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明の実施形態は、既存建物の改修方法及び既存建物の費用算出システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、中古住宅等の既存建物の供給者・販売業者は、購入希望者に対して物件説明を行うと共に当該物件の実際の建物の状態（立地環境、内部の間取りや設備等）を見せて購入希望に適うかどうかを確認するのが通常であるが、購入希望者は実際の建物の状態を外見から確認するに留まり、建物の内部構造（柱や梁の構造躯体、仕上げ前の下地構造等）の状態まで確認することはできなかった。
昨今、供給者・販売業者側で予め改修をして新築同様の既存建物を供給する場合があるが、内部構造の改修内容や改修工事費用が不透明であり、購入希望者の不安材料になっていた。
【０００３】
ここで、建物の価格の自動見積りシステムが知られている（例えば、特許文献１を参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−２３００８０号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、従来の既存建物の改修方法では、購入者は内部構造の状態、修繕部位や修繕方法を知ることができず、上述したような自動見積りシステムにおいては、新築建物の費用見積りができるものの、構造躯体を確認して既存建物の費用見積りをすることまではできなかった。
【０００６】
本発明は、既存建物を安心して購入することができる既存建物の改修方法及び既存建物の費用算出システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
また、本発明の一実施形態は、既存の建物の内装を解体して前記建物の構造躯体を露出させる一次改修工程と、前記一次改修工程によって構造躯体が露出した前記建物の内装を施工する二次改修工程と、を有し、前記一次改修工程の終了後かつ前記二次改修工程の着手前の期間において、前記一次改修工程によって露出した構造躯体を点検する点検工程と、前記点検工程の後に構造躯体の修繕が必要な場合に構造躯体を修繕する修繕工程と、前記点検工程の後に前記建物の購入希望者に露出した構造躯体を内覧させる内覧工程と、をさらに有する既存建物の改修方法である。
ここで、点検工程で使用される点検基準や修繕工程で施工される修繕の設計仕様は既存建物が一次改修後の目標とする既存建物の耐用年数（１５年、３０年、６０年等）を確保するために必要な部品、材料、及び施工方法を選択して実施される。
内覧工程は、一時的に既存建物を展示施設として使用する展示工程を含んでいる。
【０００８】
本実施形態の既存建物の改修方法によれば、建物の購入希望者は、構造躯体（劣化に対する修繕の状態を含む）を目視確認後に躯体露出状態の建物の購入契約を行うことができるため、購入希望者は建物の構造躯体に耐久性上の問題がないことを確認してから建物を購入することができる。つまり上述した建物の販売契約の流れによれば、購入希望者は、安心して購入することができる。
また、本実施形態の既存建物の改修方法によれば、建物の購入希望者は、建物の間取りと設備とをオーダーメイドすることができるため、購入希望者は、内装解体前の建物の間取りや設備の状況によらず、好みの間取りや設備を有する建物を購入することができる。
また、本実施形態の既存建物の改修方法によれば、購入希望者が建物を安心して購入してくれるため、既存建物の売買の流動性が向上する。このため、改修企業は、既存建物の品質面において信頼性が向上するため、買い取り販売が促進され、中古住宅等の既存建物の買い取り販売が促進され、不良在庫リスクを低減することができる。
【０００９】
本発明の一実施形態は、既存の建物の内装を解体して前記建物の構造躯体を露出させる一次改修の終了後かつ前記一次改修によって構造躯体が露出した前記建物の内装を施工する二次改修の着手前の期間内に、前記一次改修前の前記建物の購入費用と前記一次改修の費用とを少なくとも含む第一費用を算出する第一費用算出部と、前記二次改修の費用を少なくとも含む第二費用を算出する第二費用算出部と、前記第一費用を提示する第一費用提示部と、前記第二費用を提示する第二費用提示部と、を備える既存建物の費用算出システムである。
ここで、前記一次改修の費用には、前記一次改修によって露出した構造躯体を点検する点検工程と、前記点検工程の後に構造躯体の修繕が必要な場合に構造躯体を修繕する修繕工程の費用を少なくとも含ませることができる。点検工程で使用される点検基準や修繕工程で施工される修繕の設計仕様は既存建物が一次改修後の目標とする既存建物の耐用年数（例えば、外壁塗装、目地材、屋根やベランダの防水材であれば１５年〜３０年、構造躯体であれば６０年）を確保するために必要な部品、材料、及び施工方法を選択して実施される。
また、費用算出システムは、点検結果、修繕内容等の情報を建物に関する履歴情報として記録する情報取得部と連携し、第一費用算出部は、点検工程の点検結果の情報、修繕工程の修繕仕様、修繕施工の情報を取得して、これに基づく費用算出を行うことができる。
【００１０】
本実施形態の既存建物の費用算出システムによれば、構造躯体を露出させた後に、構造躯体を露出させる改修すなわち一次改修の内容に即した見積もり、及び内装施工すなわち二次改修の内容に即した見積りを提示する。したがって、本実施形態の既存建物の費用算出システムによれば、購入希望者は建物を安心して購入することができる。
また、上述した既存建物の費用算出システムによれば、建物の購入希望者は、建物の間取りと設備とをオーダーメイドすることができる。つまり、購入希望者は、内装解体前の建物の間取りや設備の状況によらず、好みの間取りや設備を有する建物を購入することができる。
また、上述した既存建物の費用算出システムによれば、購入希望者が建物を安心して購入してくれるため、既存建物の売買の流動性が向上する。このため、改修企業は、建物の買い取り販売による不良在庫リスクを低減することができる。
【００１１】
また、本発明の一実施形態の既存建物の費用算出システムは、前記第一費用を前記二次改修後の前記建物を購入する購入者が前記一次改修を行う改修者に対して支払う契約である第一契約を締結する第一契約締結部と、前記第二費用を前記購入者が前記改修者に対して支払う契約である第二契約を締結する第二契約締結部と、を更に備える。
本実施形態の既存建物の費用算出システムによれば、建物の購入希望者は、構造躯体を目視確認後に躯体露出状態の建物の購入契約の締結情報を記録することができる。このため、購入希望者は建物の構造躯体の点検結果、これに対する修繕の仕様に関する情報に耐久性上の問題がないことを確認してから建物を購入することができる。上述した建物の販売契約の流れによれば、購入希望者は、安心して購入することができる。
【発明の効果】
【００１２】
本発明によれば、購入希望者は、中古住宅等のような一旦完成し使用された既存建物であっても、外観からは見えない内部構造の品質を、実物を目視確認したうえで、購入するかどうかの決定を行うことができる。
また本発明によれば、既存建物の取得時の費用、一次改修（内部構造の点検、修繕）に係る費用、及び二次改修に係る費用をそれぞれ別々に算出することができるので、耐久性を確保するうえで本来必要な既存建物の内部構造の一次改修費用が確保され、前記一次改修が不十分なまま販売されてしまうことがない。また本発明によれば、購入希望者の総予算を考慮して予算に応じた二次改修の内装工事、設備工事、その他のインフィル設計仕様を提案することができる。したがって本発明によれば、販売価格に対する信頼性が向上する。
また本発明によれば、既存建物の供給者・販売者にとっては、既存建物の品質面において信頼性が向上するため、中古住宅等の買い取り販売が促進され、不良在庫リスクを低減することができる。
すなわち、本発明によれば、購入希望者が既存建物を安心して購入することができる既存建物の改修方法及び既存建物の費用算出システムを提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【００１３】
【図１】本実施形態の既存建物の改修方法及び既存建物の費用算出システムを使用して販売契約を締結する対象の既存建物の一例を示す図である。
【図２】本実施形態の既存建物の改修方法を含む既存建物の販売契約の流れ、既存建物の費用算出システムによる既存建物の販売契約の流れを示す図である。
【図３】本実施形態の既存建物の費用算出システムの機能構成の一例を示す図である。
【図４】本実施形態の既存建物の費用算出システムの動作の一例を示す図である。
【図５】本実施形態の提示部に提示される進捗状況情報の一例を示す図である。
【図６】本実施形態の躯体露出建物費用算出の具体的な手順の一例を示す図である。
【図７】本実施形態の内装施工内容を示す画面の一例を示す図である。
【図８】本実施形態の躯体露出状態の建物を屋内側から見た一例を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００１４】
［実施形態］
以下、図を参照して本実施形態による既存建物の改修方法及び既存建物の費用算出システムの実施形態について説明する。なお、以下の説明において既存建物の費用算出システムを単に費用算出システム１とも記載する。まず、費用算出システム１の契約対象である建物ＢＬの種類について図１を参照して説明する。
【００１５】
［建物ＢＬの種類］
図１は、本実施形態の費用算出システム１の契約対象の建物ＢＬの一例を示す図である。この一例において建物ＢＬは、鉄骨の柱ＰＬ、梁ＬＡ、筋交いＢＲ、軽量気泡コンクリートパネルを配置した外壁ＯＷ、床ＦＬ、屋根ＲＯ、サッシＳＨ、鉄骨の階段ＳＳ、基礎ＦＤ等（以上をスケルトンともいう。）、及び内壁、間仕切り壁下地構造、内装仕上げ、設備等（以上をインフィルともいう。）によって構成される。建物ＢＬの構造躯体ＢＦは、少なくとも柱、梁を含み、筋交い、外壁、床、屋根等をさらに含んでいてもよい。建物ＢＬは、内装や設備（インフィル）を解体・撤去した状態であっても自立可能である。内装や設備を解体・撤去する前の状態の建物ＢＬを、“内装解体前の建物ＢＬ０”（不図示）ともいう。内装や設備を解体・撤去した後の状態の建物ＢＬを“躯体露出状態の建物ＢＬ１”ともいう。躯体露出状態の建物ＢＬ１に対して内装施工を再度行った後の状態の建物ＢＬを“内装施工後の建物ＢＬ２”ともいう。
【００１６】
躯体露出状態の建物ＢＬ１を屋内側から見た一例を図８に示す。
図８は、本実施形態の躯体露出状態の建物ＢＬ１（図１とは別形状の建物）を屋内側から見た一例を示す図である。図８に示すように、建物ＢＬは内装や設備が除去された状態であっても自立可能であるため、内装や設備が除去された構造躯体ＢＦの状態にした後、改めて内装施工をすることにより内装や設備を更新することができる。
次に図２を参照して建物ＢＬの販売契約の流れについて説明する。なお、以下の説明において内装や設備の解体・撤去を一次改修ＲＦ１と、一次改修ＲＦ１後の内装施工を二次改修ＲＦ２ともいう。これら一次改修ＲＦ１及び二次改修ＲＦ２を行う事業者を“改修企業”ともいう。本実施形態において、“改修企業”は、建物ＢＬの購入希望者と販売契約をする販売企業でもある。なお、改修企業と販売企業とは別々の事業者であってもよく、建物ＢＬの販売企業は、外部の事業者に改修工事を依頼し、購入希望者と販売契約してもよい。
【００１７】
［建物ＢＬの販売契約の流れ：（その１）一次改修ＲＦ１］
図２は、本実施形態の費用算出システム１による建物ＢＬの販売契約の流れを示す図である。図２（Ａ）に示すように、改修企業は内装解体前の建物ＢＬ０の所有者であるＡさんとの間において、内装解体前の建物ＢＬ０をＡさんから購入する契約、すなわち売買契約ＣＲ１を締結する。この売買契約ＣＲ１により、内装解体前の建物ＢＬ０の所有者は、Ａさんから改修企業に変更される。改修企業は、一次改修ＲＦ１において、内装解体前の建物ＢＬ０の内装や設備を解体・撤去する。この一次改修ＲＦ１の結果、内装解体前の建物ＢＬ０は躯体露出状態の建物ＢＬ１になる。
【００１８】
改修企業は、躯体露出状態の建物ＢＬ１について構造躯体ＢＦの点検を行う。具体的には、改修企業は、構造躯体ＢＦの柱や梁について損傷や接合部のボルトの緩み等の不具合がないか点検を行う。さらに外壁の塗装の劣化の状況、屋根の防水シートの劣化状況等の点検を行う。
改修企業は、点検の結果修繕が必要であれば、構造躯体ＢＦの修繕を行う。具体的には、改修企業は、構造躯体ＢＦの柱、梁、外壁の塗装、屋根の防水シート等の修繕を必要に応じて行う。この修繕により、構造躯体ＢＦの耐久性能を向上させることができる。また、改修企業は、点検結果、修繕内容等の情報を建物ＢＬ１に関する履歴情報ＩＨとして記録しておく。また、改修企業は、修繕による耐久性能の向上に対応させて、販売する建物ＢＬの構造躯体ＢＦに対して所定の保証期間を新たに設定することができる。
なお“一次改修ＲＦ１”には、内装の解体・撤去作業に加えて、構造躯体ＢＦに対する修繕作業が含まれていてもよい。
改修企業は、躯体露出状態の建物ＢＬ１の販売費用の見積りを行う。この躯体露出状態の建物ＢＬ１の販売費用には、内装解体前の建物ＢＬ０の取得費用と、一次改修ＲＦ１の費用とが含まれる。また、構造躯体ＢＦに修繕が必要である場合には、躯体露出状態の建物ＢＬ１の販売費用には構造躯体ＢＦの修繕費用が含まれる。
【００１９】
［建物ＢＬの販売契約の流れ：（その２）建物ＢＬの販売契約］
改修企業は、躯体露出状態の建物ＢＬ１の販売契約を行う。具体的には、改修企業は、躯体露出状態の建物ＢＬ１の内覧会を実施し、建物ＢＬの購入希望者に構造躯体ＢＦを目視確認する機会を提供する。内覧会に訪れた購入希望者は、構造躯体ＢＦを目視確認後に躯体露出状態の建物ＢＬ１の購入契約を行うことができるため安心して購入することができる。
購入希望者が躯体露出状態の建物ＢＬ１の購入を検討中の段階において、改修企業は購入希望者と内装施工の内容の打ち合わせを行う。改修企業は、内装施工内容の要望を購入希望者から聞き取り、内装設計とこの内装設計に対応する内装施工についての見積りとを行う。改修企業は、内装設計結果と内装施工の見積り結果とを購入希望者に提示する。購入希望者が内装設計結果と内装施工の見積り結果とに同意した場合には、改修企業は購入希望者との間において躯体露出状態の建物ＢＬ１の売買契約ＣＲ２と、躯体露出状態の建物ＢＬ１に対する内装施工の契約（すなわち、二次改修契約ＣＲ３）とを締結する。この二次改修契約ＣＲ３の締結により、改修企業は内装施工（すなわち、二次改修ＲＦ２）を着手する。内装施工の具体的内容としては、間仕切壁下地、天井下地、断熱材等の内装下地工事、内装建具等の内装造作工事、壁仕上げ材や床仕上げ材等の内装仕上げ工事、配管工事、電気工事、設備機器設置工事等が行われる。上述のように躯体露出状態の建物ＢＬ１は、内装や設備が解体・撤去されている。このため改修企業は、オーダーメイドにより購入希望者の好みの間取りと最新仕様の設備とを躯体露出状態の建物ＢＬ１に対して施工することができる。
ここで、一次改修ＲＦ１の完了から二次改修ＲＦ２の着手までの期間を、契約可能期間ＣＡＰともいう。契約可能期間ＣＡＰとは、売買契約ＣＲ２及び二次改修契約ＣＲ３を締結することが可能である期間をいう。換言すれば、売買契約ＣＲ２及び二次改修契約ＣＲ３は、契約可能期間ＣＡＰ内において締結される。
なお、改修企業は、売買契約ＣＲ２が締結されるまでの間、躯体露出状態の建物ＢＬ１を宣伝や集客の為の展示施設として利用してもよい。この場合、一部の部屋の内装を解体せずに残存させて、購入希望者等との打ち合わせ室として利用してもよい。また、階段の手摺等、内覧時に安全上残存させたほうが好ましい内装は、解体しなくてもよい。
【００２０】
［建物ＢＬの販売契約の流れ：（その３）二次改修ＲＦ２］
改修企業は、躯体露出状態の建物ＢＬ１に対して二次改修ＲＦ２（すなわち内装施工）を行う。この二次改修ＲＦ２の結果、躯体露出状態の建物ＢＬ１は、内装施工後の建物ＢＬ２になる。改修企業は、二次改修ＲＦ２が完了した後、内装施工後の建物ＢＬ２を購入希望者（この一例ではＢさん）に引き渡す。この引き渡しによって一連の販売契約の流れが終了する。なお、二次改修ＲＦ２が完了する前であっても、売買契約ＣＲ２が完了し、支払い完了していれば、躯体露出状態の建物ＢＬ１を購入希望者のＢさんに引き渡してもよい。
【００２１】
［建物ＢＬの販売契約の流れ：まとめ］
従来、既存建物の構造躯体を確認できず、構造躯体の修繕が必要な場合に生じる費用も不明瞭なため、購入者は安心して既存建物を購入することができないことがあった。この場合には建物ＢＬの買い取り販売を行う場合に不良在庫を抱えるリスクが生じることがあった。
【００２２】
一方、本実施形態の既存建物の改修方法によれば、既存の建物の内装を解体して建物の構造躯体ＢＦを露出させる（一次改修工程）。また、二次改修ＲＦ２において、一次改修工程の終了後かつ一次改修工程によって構造躯体ＢＦが露出した建物の内装を施工する（二次改修工程）。また、一次改修工程の終了後の期間、かつ二次改修工程の着手前の期間（例えば、契約可能期間ＣＡＰ）内において、一次改修によって露出した構造躯体ＢＦを点検する（点検工程）。また、点検工程の後に構造躯体ＢＦの修繕が必要な場合に構造躯体ＢＦを修繕する（修繕工程）。また、点検工程の後に建物の購入希望者に露出した構造躯体ＢＦを内覧させる（内覧工程）。内覧工程は、一時的に既存建物を展示施設として使用する展示工程を含んでいる。
【００２３】
上述した既存建物の改修方法によれば、建物ＢＬの購入希望者は、内覧工程において構造躯体ＢＦを目視確認した後に躯体露出状態の建物ＢＬ１の購入契約を行う。このため、購入希望者は建物ＢＬの構造躯体ＢＦに耐久性上の問題がないことを確認してから建物ＢＬを購入することができる。つまり上述した建物ＢＬの販売契約の流れによれば、購入希望者は、安心して購入することができる。
また、上述した既存建物の改修方法によれば、改修企業は購入希望者による内覧に先立って構造躯体ＢＦの点検及び必要な場合の修繕を行う。このため、改修企業は建物ＢＬについて、構造躯体ＢＦの耐久性上の問題の有無を確認し、仮に構造躯体ＢＦの耐久性上の問題が存在すれば当該耐久性上の問題を修繕した上で購入希望者の内覧に供することができる。したがって、改修企業は建物ＢＬについて構造躯体ＢＦの状態に対して妥当な期間の耐久性保証を付することができる。このため、既存建物の改修方法によれば、購入希望者は、建物ＢＬを安心して購入することができる。
また、上述した既存建物の改修方法によれば、建物ＢＬの購入希望者は、建物ＢＬの間取りと設備とをオーダーメイドすることができる。つまり、購入希望者は、内装解体前の建物ＢＬ０の間取りや設備の状況によらず、好みの間取りや設備を有する建物ＢＬを購入することができる。
また、上述した既存建物の改修方法によれば、購入希望者が建物ＢＬを安心して購入してくれるため、既存建物ＢＬの売買の流動性が向上する。このため、改修企業は、建物ＢＬの買い取り販売による不良在庫リスクを低減することができる。
【００２４】
［建物ＢＬの販売契約の流れ（変形例）］
なお、契約可能期間ＣＡＰにおける販売契約の流れは図２（Ｂ）に示すように変形することもできる。すなわち、販売契約の流れにおいて、売買契約ＣＲ２と二次改修契約ＣＲ３とは契約締結時期が互いにずれていてもよい。具体的にはこの変形例において、内覧の後に売買契約ＣＲ２が行われ、売買契約ＣＲ２の後に内装設計や内装見積りがなされて二次改修契約ＣＲ３が行われる。このような手順であっても、購入希望者は建物ＢＬの構造躯体ＢＦに耐久性上の耐久性上の問題がないことを確認してから建物ＢＬを購入することができる。
また、この変形例において躯体露出状態の建物ＢＬ１の引き渡しは売買契約ＣＲ２の締結の後、二次改修契約ＣＲ３の前に行われる。つまり、この変形例において内装設計や二次改修契約ＣＲ３は、躯体露出状態の建物ＢＬ１の所有者が購入希望者であるＢさんに変更された後に締結される。このような手順であっても、購入希望者は、内装解体前の建物ＢＬ０の間取りや設備の状況によらず、好みの間取りや設備を有する建物ＢＬを購入することができる。
なお、この変形例において売買契約ＣＲ２は、二次改修契約ＣＲ３の予約がされていてもよい。具体的には、売買契約ＣＲ２の契約内容には、売買契約ＣＲ２の契約者である改修企業と購入希望者との間において二次改修ＲＦ２の着手前に二次改修契約ＣＲ３を締結する旨が含まれていてもよい。このような予約を行うことにより、一つの改修企業が一次改修ＲＦ１と二次改修ＲＦ２を実施することになり、二次改修ＲＦ２の際に、一次改修ＲＦ１における修繕内容等の履歴情報を容易に活用することができる。
【００２５】
次にこの建物ＢＬの販売契約の流れを実現する費用算出システム１について説明する。まず、図３を参照して費用算出システム１の機能構成について説明する。
【００２６】
［費用算出システム１の機能構成］
図３は、本実施形態の費用算出システム１の機能構成の一例を示す図である。
この費用算出システム１は、例えば、パーソナルコンピュータやタブレットなどの機器であり、改修企業と購入希望者との間の契約に関する費用を算出し、契約の締結処理を行う。費用算出システム１は、演算部１００と、取得部２００と、提示部３００と、記憶部４００とを備える。
【００２７】
記憶部４００は、例えば不揮発性の記憶装置を備えている。記憶部４００には演算部１００に利用される各種の情報が記憶されている。
取得部２００は、キーボード、タッチパネルなどの入力装置又は他の装置が送信する情報を受信する受信装置を備えており、これら入力装置又は受信装置によって各種の情報を取得する。
演算部１００は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ；中央演算処理装置）を備えており、取得部２００が取得する情報や記憶部４００に記憶されている情報に基づいて演算を行い、演算結果を提示部３００に出力する。
提示部３００は、ディスプレイ、プリンタ、スピーカーなどの出力装置又は情報を他の装置に送信する送信装置を備えており、これら出力装置又は送信装置によって各種の情報を提示する。
【００２８】
具体的には、取得部２００は、進捗状況情報取得部２１０と、建物購入費用取得部２２０と、一次改修費用取得部２３０と、第一契約操作取得部２４０と、内装設計情報取得部２５０と、第二契約操作取得部２６０と、履歴情報取得部２７０とを備えている。
進捗状況情報取得部２１０は、建物ＢＬの改修作業及び契約の進捗状況を示す進捗状況情報ＩＰを取得する。進捗状況情報ＩＰは、内装解体前の建物ＢＬ０の購入、一次改修ＲＦ１、内装施工の契約、内装施工（二次改修ＲＦ２）、引き渡しのそれぞれの段階における進捗状況を、例えば“未着手”“着手”“完了”の３段階によって示す。また、進捗状況情報ＩＰは、例えば構造躯体ＢＦの修繕が不要である場合には当該作業を“不要”として示す。
【００２９】
建物購入費用取得部２２０は、内装解体前の建物ＢＬ０の購入費用の情報を取得する。この一例では、改修企業の担当者は、費用算出システム１のキーボードやタッチパネルによって内装解体前の建物ＢＬ０の購入費用を入力する。この場合、建物購入費用取得部２２０は、キーボードやタッチパネルによって入力される購入費用の情報を取得する。
【００３０】
一次改修費用取得部２３０は、一次改修ＲＦ１の費用、すなわち一次改修費用ＲＣ１の情報を取得する。この一例では、改修企業の担当者は、費用算出システム１のキーボードやタッチパネルによって一次改修ＲＦ１の費用を入力する。この場合、一次改修費用取得部２３０は、キーボードやタッチパネルによって入力される一次改修ＲＦ１の費用の情報を取得する。
【００３１】
第一契約操作取得部２４０は、改修企業の担当者が行う第一契約ＣＴ１を締結する操作の情報を取得する。ここで第一契約ＣＴ１とは、上述した売買契約ＣＲ２である。より詳細には第一契約ＣＴ１とは、購入希望者が一次改修ＲＦ１を行う改修企業に対して第一費用Ｃ１を支払う契約である。また、第一費用Ｃ１とは、一次改修ＲＦ１前の建物の購入費用と一次改修ＲＦ１の費用とを少なくとも含む費用である。つまり、第一契約操作取得部２４０は、売買契約ＣＲ２を締結する操作の情報を取得する。
【００３２】
内装設計情報取得部２５０は、改修企業による内装設計（つまり二次改修ＲＦ２）の内容を示す内装設計情報ＩＤを取得する。この内装設計情報ＩＤとは、内装施工費用のうち内装材料費用と内装工事費用とを算出するための情報である。内装設計情報ＩＤには、内装施工に使用する材料の種類、材料の単価、材料の分量、内装工事の工数、工数あたりの作業単価等が含まれている。
【００３３】
第二契約操作取得部２６０は、改修企業の担当者が行う第二契約ＣＴ２を締結する操作の情報を取得する。ここで第二契約ＣＴ２とは、上述した二次改修契約ＣＲ３である。より詳細には第二契約ＣＴ２とは、購入者が改修者に対して第二費用Ｃ２を支払う契約である。また第二費用Ｃ２とは、二次改修ＲＦ２の費用を少なくとも含む費用である。つまり、第二契約操作取得部２６０は、二次改修契約ＣＲ３を締結する操作の情報を取得する。
【００３４】
履歴情報取得部２７０は、改修企業による構造躯体ＢＦの点検結果や修繕内容等を示す情報を取得する。
【００３５】
演算部１００は、状況判定部１１０と、第一費用算出部１２０と、第一契約締結部１３０と、内装施工内容判定部１４０と、第二費用算出部１５０と、第二契約締結部１６０と、記憶制御部１７０とをその機能部として備える。
【００３６】
状況判定部１１０は、進捗状況情報取得部２１０が取得する進捗状況情報ＩＰに基づいて契約可能期間ＣＡＰ内であるか否かを判定する。具体的には、進捗状況情報ＩＰが、一次改修ＲＦ１の完了後、二次改修ＲＦ２の着手前であることを示す場合には、状況判定部１１０は契約可能期間ＣＡＰ内であると判定する。また、進捗状況情報ＩＰが、一次改修ＲＦ１の完了前、又は二次改修ＲＦ２の着手後であることを示す場合には、状況判定部１１０は契約可能期間ＣＡＰ内でないと判定する。
状況判定部１１０は、判定結果を第一契約締結部１３０と、第二契約締結部１６０と、契約可否提示部３１０とに供給する。
【００３７】
なお、状況判定部１１０は、既に契約が締結されている場合には、当該契約について契約可能期間ＣＡＰ内でないと判定してもよい。具体的には、進捗状況情報ＩＰが、一次改修ＲＦ１の完了後、二次改修ＲＦ２の着手前であることを示す場合であっても、既に第一契約ＣＴ１（すなわち売買契約ＣＲ２）が締結された後である場合には、売買契約ＣＲ２の契約可能期間ＣＡＰ内でないと判定してもよい。また、進捗状況情報ＩＰが、一次改修ＲＦ１の完了後、二次改修ＲＦ２の着手前であることを示す場合であっても、既に第二契約ＣＴ２（すなわち二次改修契約ＣＲ３）が締結された後である場合には、二次改修契約ＣＲ３の契約可能期間ＣＡＰ内でないと判定してもよい。
【００３８】
第一契約締結部１３０は、契約可能期間ＣＡＰ内である場合に、第一契約ＣＴ１を締結する。具体的には、第一契約締結部１３０は、現在が契約可能期間ＣＡＰ内であるか否かを判定する。第一契約締結部１３０は、現在が契約可能期間ＣＡＰ内であると判定した場合には、第一契約操作取得部２４０が取得する第一契約操作に基づいて、第一契約ＣＴ１、すなわち躯体露出状態の建物ＢＬ１の売買契約ＣＲ２の締結の情報を記録する。第一契約締結部１３０は、締結した第一契約ＣＴ１の内容を第一契約内容提示部３３０に出力する。
【００３９】
換言すれば、第一契約締結部１３０は、既存の建物の内装を解体して建物の構造躯体ＢＦを露出させる一次改修ＲＦ１の終了後の期間かつ一次改修ＲＦ１によって構造躯体ＢＦが露出した建物の内装を施工する二次改修ＲＦ２の着手前の期間である契約可能期間ＣＡＰ内に、一次改修ＲＦ１前の建物の購入費用と一次改修ＲＦ１の費用とを少なくとも含む第一費用Ｃ１を二次改修ＲＦ２後の建物を購入する購入者が一次改修ＲＦ１を行う改修者に対して支払う契約である第一契約ＣＴ１を締結する。
【００４０】
なお、第一契約締結部１３０は、契約可能期間ＣＡＰのうち、一次改修ＲＦ１によって露出した構造躯体ＢＦの点検作業後かつ二次改修ＲＦ２の着手前の期間内に第一契約ＣＴ１を締結してもよい。
【００４１】
また、第一契約締結部１３０は、契約可能期間ＣＡＰ内であるか否かを状況判定部１１０の判定結果に基づいて判定してもよい。具体的には、第一契約締結部１３０は、状況判定部１１０が契約可能期間ＣＡＰ内であると判定した場合に、第一契約ＣＴ１の締結を可能にする。
【００４２】
第二契約締結部１６０は、契約可能期間ＣＡＰ内である場合に、第二契約ＣＴ２を締結する。具体的には、第二契約締結部１６０は、現在が契約可能期間ＣＡＰ内であるか否かを判定する。第二契約締結部１６０は、現在が契約可能期間ＣＡＰ内であると判定した場合には、第二契約操作取得部２６０が取得する第二契約操作に基づいて、第二契約ＣＴ２、すなわち躯体露出状態の建物ＢＬ１の二次改修契約ＣＲ３の締結の情報を記録する。第二契約締結部１６０は、締結した第二契約ＣＴ２の内容を第二契約内容提示部３６０に出力する。
【００４３】
換言すれば、第二契約締結部１６０は、契約可能期間ＣＡＰ内に、二次改修ＲＦ２の費用を少なくとも含む第二費用Ｃ２を購入者が改修者に対して支払う契約である第二契約ＣＴ２を締結する。
【００４４】
なお、第二契約締結部１６０は、契約可能期間ＣＡＰ内であるか否かを状況判定部１１０の判定結果に基づいて判定してもよい。具体的には、第二契約締結部１６０は、状況判定部１１０が契約可能期間ＣＡＰ内であると判定した場合に、第二契約ＣＴ２の締結を可能にする。
【００４５】
第一費用算出部１２０は、躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用つまり第一費用Ｃ１を算出する。上述したように躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用とは、一次改修ＲＦ１前の建物の購入費用と一次改修ＲＦ１の費用とを少なくとも含む費用である。第一費用算出部１２０は、建物購入費用取得部２２０から一次改修ＲＦ１前の建物の購入費用を取得する。また第一費用算出部１２０は、一次改修費用取得部２３０から一次改修ＲＦ１の費用を取得する。第一費用算出部１２０は、建物購入費用取得部２２０から取得した一次改修ＲＦ１前の建物の購入費用と、一次改修費用取得部２３０から取得した一次改修ＲＦ１の費用との合計を躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用として算出する。第一費用算出部１２０は、算出した躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用を第一費用提示部３２０に供給する。
【００４６】
なお、第一費用算出部１２０は、一次改修費用取得部２３０から取得した一次改修ＲＦ１の費用との合計に、必要な諸経費等を加算した額を躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用として算出してもよい。
また、第一費用算出部１２０は、一次改修ＲＦ１前の建物の間取りや築年数に関して入力された情報に基づいて、一次改修ＲＦ１前の建物の購入費用を算出してもよい。また、第一費用算出部１２０は、一次改修ＲＦ１の改修内容（例えば、内装の解体範囲や構造躯体の修繕内容等）に関して入力された情報に基づいて、一次改修ＲＦ１の費用を算出してもよい。また、第一費用算出部１２０は、算出した一次改修ＲＦ１前の建物の購入費用と、算出した一次改修ＲＦ１の費用とを加算することにより、躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用を算出してもよい。
【００４７】
内装施工内容判定部１４０は、内装設計情報取得部２５０が取得する内装設計情報に基づいて内装の施工内容、つまり二次改修ＲＦ２の内容を判定する。内装施工内容判定部１４０は、判定した二次改修ＲＦ２の内容を内装施工内容提示部３４０に供給する。
第二費用算出部１５０は、内装施工内容判定部１４０が判定した二次改修ＲＦ２の内容に基づいて、二次改修ＲＦ２の費用を算出する。上述したように二次改修ＲＦ２の費用には、内装材料費用と内装工事費用とが含まれる。第二費用算出部１５０は、内装施工内容判定部１４０が判定した二次改修ＲＦ２の内容に基づいて、内装材料費用と内装工事費用とをそれぞれ算出し、算出した内装材料費用と内装工事費用との合計を二次改修ＲＦ２の費用として算出する。第二費用算出部１５０は、算出した二次改修ＲＦ２の費用を第二費用提示部３５０に供給する。
【００４８】
記憶制御部１７０は、記憶部４００への情報の書き込みと、記憶部４００からの情報の読み出しとを制御する。
具体的には、記憶制御部１７０は、履歴情報取得部２７０が取得する情報を履歴情報ＩＨとして記憶部４００に記憶させる。記憶制御部１７０は、履歴情報取得部２７０が取得した情報を、記憶部４００に履歴情報ＩＨとして記憶させる。上述したように、履歴情報取得部２７０が取得する情報には、改修企業による構造躯体ＢＦの点検結果や修繕内容等を示す情報が含まれる。つまり、記憶制御部１７０は、構造躯体ＢＦの点検結果や修繕内容等を示す情報を、記憶部４００に履歴情報ＩＨとして記憶させる。
また、記憶制御部１７０は、取得部２００の各部が取得した情報を、記憶部４００に履歴情報ＩＨとして記憶させてもよい。例えば、進捗状況情報取得部２１０が進捗状況情報ＩＰを取得した場合には、記憶制御部１７０は、進捗状況情報取得部２１０が取得した進捗状況情報ＩＰを記憶部４００に履歴情報ＩＨとして記憶させてもよい。
また、記憶制御部１７０は、記憶部４００に記憶されている履歴情報ＩＨを読み出して、読み出した履歴情報ＩＨを提示部３００に供給する。
【００４９】
提示部３００は、契約可否提示部３１０と、第一費用提示部３２０と、第一契約内容提示部３３０と、内装施工内容提示部３４０と、第二費用提示部３５０と、第二契約内容提示部３６０と、履歴情報提示部３７０とを備える。
契約可否提示部３１０は、状況判定部１１０が判定した契約可否を提示する。
第一費用提示部３２０は、第一費用算出部１２０が算出した躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用（第一費用）を提示する。
第一契約内容提示部３３０は、第一契約締結部１３０が締結した第一契約ＣＴ１の内容を提示する。
内装施工内容提示部３４０は、内装施工内容判定部１４０が判定した内装の施工内容を提示する。
第二費用提示部３５０は、第二費用算出部１５０が算出した二次改修ＲＦ２の費用（第二費用）を提示する。
第二契約内容提示部３６０は、第二契約締結部１６０が締結した第二契約ＣＴ２の内容を提示する。
履歴情報提示部３７０は、記憶制御部１７０が記憶部４００から読み出した履歴情報ＩＨの内容を提示する。
上述した演算部１００、取得部２００及び提示部３００の具体的な動作について、図４から図７を参照して説明する。
【００５０】
［費用算出システム１の動作］
図４は、本実施形態の費用算出システム１の動作の一例を示す図である。
状況判定部１１０は、進捗状況情報取得部２１０から進捗状況情報ＩＰを取得する（ステップＳ１０）。この進捗状況情報ＩＰの一例について図５を参照して説明する。
【００５１】
図５は、本実施形態の提示部３００に提示される進捗状況情報ＩＰの一例を示す図である。この一例においては、提示部３００がタブレットのディスプレイである場合について説明する。提示部３００には、進捗状況画面Ｐ１が表示される。この進捗状況画面Ｐ１は、各作業の進捗状況が“未着手”“着手”“完了”の３段階によって示される。進捗状況画面Ｐ１には、建物購入情報画面Ｐ１０と、一次改修情報画面Ｐ２０と、内装施工契約情報画面Ｐ３０と、内装施工（二次改修）情報画面Ｐ４０と、引き渡し情報画面Ｐ５０とが含まれる。
【００５２】
建物購入情報画面Ｐ１０には、購入建物決定画面Ｐ１１と、建物売買契約画面Ｐ１２とが含まれる。
購入建物決定画面Ｐ１１には、改修企業が買い取り販売対象、つまり改修対象の建物ＢＬの決定作業状況が示される。例えば、購入建物決定画面Ｐ１１には、改修企業が改修対象の建物ＢＬを決定した場合には“完了”が示される。
建物売買契約画面Ｐ１２には、改修対象の建物ＢＬについて、売買契約ＣＲ１の作業の進捗状況が示される。例えば、購入建物決定画面Ｐ１１には、改修企業が改修対象の建物ＢＬの所有者であるＡさんとの間において売買契約ＣＲ１を締結した場合には“完了”が示される。
【００５３】
一次改修情報画面Ｐ２０には、内装解体画面Ｐ２１と、躯体点検画面Ｐ２２と、躯体修繕画面Ｐ２３と、躯体見積り画面Ｐ２４とが含まれる。
内装解体画面Ｐ２１には、改修企業による内装解体前の建物ＢＬ０の内装を解体・撤去の作業状況が示される。例えば、内装解体画面Ｐ２１には、内装解体前の建物ＢＬ０の内装の解体・撤去が完了した場合には“完了”が示される。
躯体点検画面Ｐ２２には、改修企業による躯体露出状態の建物ＢＬ１の点検作業状況が示される。例えば、躯体点検画面Ｐ２２には、躯体露出状態の建物ＢＬ１の点検作業が完了した場合には“完了”が示される。
躯体修繕画面Ｐ２３には、改修企業による躯体露出状態の建物ＢＬ１の構造躯体ＢＦの修繕状況が示される。例えば、躯体修繕画面Ｐ２３には、構造躯体ＢＦの修繕作業が完了した場合には“完了”が示される。なお、上述した躯体露出状態の建物ＢＬ１の点検作業の結果、構造躯体ＢＦの修繕が不要と判定されている場合には、躯体修繕画面Ｐ２３には“不要”が示される。
以下、内装施工契約情報画面Ｐ３０に含まれる各画面（内覧画面Ｐ３１、内装設計画面Ｐ３２、内装見積り画面Ｐ３３、躯体売買契約画面Ｐ３４及び内装施工契約画面Ｐ３５）についても上述の各画面と同様であるため、その説明を省略する。
また、内装施工（二次改修）情報画面Ｐ４０に含まれる内装施工画面Ｐ４１、及び引き渡し情報画面Ｐ５０に含まれる引き渡し画面Ｐ５１についても上述の各画面と同様であるため、その説明を省略する。
【００５４】
図４に戻り、状況判定部１１０は、ステップＳ１０において取得した進捗状況情報ＩＰに基づいて、作業の進捗状況を判定する（ステップＳ２０）。状況判定部１１０は、進捗状況情報ＩＰが建物購入段階であることを示す場合、処理をステップＳ１００に進める。ここで、建物購入段階とは、購入建物決定画面Ｐ１１に示す購入建物決定作業が完了しておらず、かつ建物売買契約画面Ｐ１２に示す建物売買契約が完了していない段階である。
また、状況判定部１１０は、進捗状況情報ＩＰが内装施工（二次改修ＲＦ２）段階であることを示す場合、処理をステップＳ４００に進める。ここで、内装施工（二次改修ＲＦ２）段階とは、内装施工契約画面Ｐ３５に示す内装施工契約が完了しており、かつ内装施工画面Ｐ４１に示す内装施工が完了していない段階である。
また、状況判定部１１０は、進捗状況情報ＩＰが引き渡し段階であることを示す場合、処理をステップＳ５００に進める。ここで、引き渡し段階とは、引き渡し画面Ｐ５１に示す引き渡しが着手されている段階である。
これらステップＳ１００、ステップＳ４００及びステップＳ５００における各処理の説明は省略する。
【００５５】
状況判定部１１０は、進捗状況情報ＩＰが躯体販売契約段階であることを示す場合、処理をステップＳ２００に進める。ここで、躯体販売契約段階とは、躯体点検画面Ｐ２２に示す躯体の点検が完了し必要であれば修繕を完了させた後、かつ躯体露出状態の建物ＢＬ１の売買契約ＣＲ１が完了していない段階である。
第一費用算出部１２０は、躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用（すなわち第一費用Ｃ１）を算出する（ステップＳ２１０）。躯体露出建物費用算出の具体的な手順について図６を参照して説明する。
【００５６】
図６は、本実施形態の躯体露出建物費用算出の具体的な手順の一例を示す図である。提示部３００には、躯体情報画面Ｐ２が表示される。この躯体情報画面Ｐ２には、費用入力画面Ｐ２１０が含まれる。費用入力画面Ｐ２１０には、建物購入費用画面Ｐ２１１と、一次改修費用画面Ｐ２１２とが含まれる。一次改修費用画面Ｐ２１２には、内装解体費用画面Ｐ２１３と、躯体修繕費用画面Ｐ２１４とが含まれる。
建物購入費用画面Ｐ２１１とは、内装解体前の建物ＢＬ０の購入費用の入力画面である。改修企業の担当者が建物購入費用画面Ｐ２１１に内装解体前の建物ＢＬ０の購入費用を入力すると、建物購入費用取得部２２０は入力された購入費用を取得する。
内装解体費用画面Ｐ２１３とは、内装解体前の建物ＢＬ０の内装及び設備の解体・撤去費用の入力画面である。改修企業の担当者が内装解体費用画面Ｐ２１３に内装及び設備の解体・撤去費用を入力すると、一次改修費用取得部２３０は入力された解体・撤去費用を取得する。
躯体修繕費用画面Ｐ２１４とは、構造躯体ＢＦの修繕が必要である場合の修繕費用の入力画面である。改修企業の担当者が躯体修繕費用画面Ｐ２１４に修繕費用を入力すると、一次改修費用取得部２３０は入力された修繕費用を取得する。
第一費用算出部１２０は、建物購入費用取得部２２０が取得した建物ＢＬ０の購入費用、一次改修費用取得部２３０が取得した解体・撤去費用及び修繕費用を取得する。第一費用算出部１２０は、取得した建物ＢＬ０の購入費用、解体・撤去費用及び修繕費用の合計を一次改修ＲＦ１の費用として算出する。第一費用算出部１２０は、算出した一次改修ＲＦ１の費用を第一費用提示部３２０に供給する。
【００５７】
図４に戻り、第一費用提示部３２０は、図６に示す躯体露出建物費用提示画面Ｐ２２０の建物購入費用画面Ｐ２１１に、第一費用算出部１２０から供給された躯体露出状態の建物ＢＬ１の費用（躯体露出建物費用）を提示する（ステップＳ２２０）。
【００５８】
第一契約締結部１３０は、図６に示す第一契約画面Ｐ２３０の第一契約締結画面Ｐ２３１を介して取得される第一契約操作の情報を取得し、契約を締結した情報を記録する（ステップＳ２３０）。また、第一契約締結部１３０は、第一契約内容提示部３３０に第一契約内容を供給する。この第一契約内容には、一次改修ＲＦ１の費用明細や改修内容の明細が含まれる。
第一契約内容提示部３３０は、第一契約締結部１３０から供給される第一契約内容を提示する（Ｓ２４０）。
【００５９】
状況判定部１１０は、進捗状況情報ＩＰが内装施工契約段階であることを示す場合、処理をステップＳ３００に進める。ここで、内装施工契約段階とは、図５の内覧画面Ｐ３１に示す内覧が着手された後、かつ内装施工契約画面Ｐ３５に示す内装施工契約が完了していない段階である。
内装設計情報取得部２５０は、内装設計情報ＩＤを取得する（ステップＳ３１０）。
内装施工内容判定部１４０は、内装設計情報取得部２５０から供給される内装設計情報ＩＤに基づいて、内装施工内容を判定する（ステップＳ３２０）。内装施工内容判定部１４０は、内装施工内容を内装施工内容提示部３４０に供給する。内装施工内容提示部３４０は、内装施工内容を示す画面を表示する。この内装施工内容を示す画面の一例について図７を参照して説明する。
【００６０】
図７は、本実施形態の内装施工内容を示す画面の一例を示す図である。提示部３００には、内装施工情報画面Ｐ３が表示される。この内装施工情報画面Ｐ３には、内装施工内容画面Ｐ３１０が含まれる。
内装施工内容画面Ｐ３１０には、内装施工内容判定部１４０が判定した内装施工内容が表示される。
【００６１】
図３に戻り、第二費用算出部１５０は、内装施工内容判定部１４０の判定結果に基づいて、二次改修費用ＲＣ２、すなわち内装施工費用を算出する。この第二費用算出部１５０による内装施工費用の算出結果は、第二費用提示部３５０によって、図７に示す内装施工費用画面Ｐ３２０の内装材料費用画面Ｐ３２１及び内装工事費用画面Ｐ３２２に表示される。
【００６２】
第二契約締結部１６０は、図７に示す第二契約画面Ｐ３３０の第二契約締結画面Ｐ３３１を介して取得される第二契約操作の情報を取得し、契約を締結した情報を記録する（ステップＳ３４０）。また、第二契約締結部１６０は、第二契約内容提示部３６０に第二契約内容を供給する。この第二契約内容には、二次改修ＲＦ２の費用明細や改修内容の明細、すなわち内装施工内容が含まれる。
第二契約内容提示部３６０、第二契約締結部１６０から供給される第二契約内容を提示する（ステップＳ３５０）。
【００６３】
演算部１００は、契約処理の終了判定を行う（ステップＳ３０）。具体的には、演算部１００は、処理を継続すると判定した場合（ステップＳ３０；ＮＯ）には処理をステップＳ１０に戻し、処理を終了すると判定した場合（ステップＳ３０；ＹＥＳ）には一連の契約処理を終了する。
【００６４】
［費用算出システム１のまとめ］
本実施形態の費用算出システム１によれば、建物ＢＬの購入希望者は、構造躯体ＢＦを目視確認後に躯体露出状態の建物ＢＬ１の購入契約を行う。このため、購入希望者は建物ＢＬの構造躯体ＢＦに耐久性上の問題がないことを確認してから建物ＢＬを購入することができる。つまり上述した建物ＢＬの販売契約の流れによれば、購入希望者は、安心して購入することができる。
また、上述した費用算出システム１によれば、建物ＢＬの購入希望者は、建物ＢＬの間取りと設備とをオーダーメイドすることができる。つまり、購入希望者は、内装解体前の建物ＢＬ０の間取りや設備の状況によらず、好みの間取りや設備を有する建物ＢＬを購入することができる。
また、上述した費用算出システム１によれば、内装解体前の建物ＢＬ０の間取りや設備の状況によらずに購入希望者が建物ＢＬを購入してくれるため、既存建物ＢＬの売買の流動性が向上する。このため、改修企業は、建物ＢＬの買い取り販売による不良在庫リスクを低減することができる。
また、上述した費用算出システム１によれば、構造躯体ＢＦの状態によっては修繕が必要な場合に、第一契約ＣＴ１の前に修繕費用を見込んだ費用を算出することができる。このため、既存建物の費用算出システムによれば、構造躯体ＢＦの点検作業前に第一契約ＣＴ１を締結する場合に比べて、第一契約ＣＴ１における費用見積り精度を向上させることができる。
また、上述した費用算出システム１によれば、契約可能期間ＣＡＰを判定した結果に基づいて契約締結を行うことができる。
このため、費用算出システム１によれば、本来は契約を想定していない期間において誤って契約してしまうことを抑止することができる。
また、複数の物件があるような場合にその状態、すなわち、スケルトンの一次改修契約が必要な物件かどうか、インフィルの二次改修契約が必要な物件かどうか、各物件について判定し、その物件を状態ごとに集約することができる。
【００６５】
以上、本発明の実施形態及びその変形を説明したが、これらの実施形態及びその変形は、例として提示したものであり、発明の範囲を限定することは意図していない。これら実施形態及びその変形は、その他の様々な形態で実施されることが可能であり、発明の要旨を逸脱しない範囲で、種々の省略、置き換え、変更を行うことができる。これら実施形態及びその変形は、発明の範囲や要旨に含まれると同時に、特許請求の範囲に記載された発明とその均等の範囲に含まれるものである。
【００６６】
なお、上述の各装置は内部にコンピュータを有している。そして、上述した各装置の各処理の過程は、プログラムの形式でコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記憶されており、このプログラムをコンピュータが読み出して実行することによって、上記処理が行われる。ここでコンピュータ読み取り可能な記録媒体とは、磁気ディスク、光磁気ディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、半導体メモリ等をいう。また、このコンピュータプログラムを通信回線によってコンピュータに配信し、この配信を受けたコンピュータが当該プログラムを実行するようにしてもよい。
【００６７】
また、上記プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであってもよい。
さらに、前述した機能をコンピュータシステムにすでに記録されているプログラムとの組み合わせで実現できるもの、いわゆる差分ファイル（差分プログラム）であってもよい。
【符号の説明】
【００６８】
１…費用算出システム、１００…演算部、１１０…状況判定部、１２０…第一費用算出部、１３０…第一契約締結部、１４０…内装施工内容判定部、１５０…第二費用算出部、１６０…第二契約締結部、１７０…記憶制御部、２００…取得部、２１０…進捗状況情報取得部、２２０…建物購入費用取得部、２３０…一次改修費用取得部、２４０…第一契約操作取得部、２５０…内装設計情報取得部、２６０…第二契約操作取得部、２７０…履歴情報取得部、３００…提示部、３１０…契約可否提示部、３２０…第一費用提示部、３３０…第一契約内容提示部、３４０…内装施工内容提示部、３５０…第二費用提示部、３６０…第二契約内容提示部、３７０…履歴情報提示部、４００…記憶部、
ＢＬ…建物、ＢＬ０…内装解体前の建物、ＢＬ１…躯体露出状態の建物、ＢＬ２…内装施工後の建物、ＢＦ…構造躯体、ＲＦ１…一次改修、ＲＦ２…二次改修、ＣＡＰ…契約可能期間、Ｃ１…第一費用、Ｃ２…第二費用、ＰＣ…建物購入費用、ＲＣ１…一次改修費用、ＲＣ２…二次改修費用、ＣＴ１…第一契約、ＣＴ２…第二契約、ＣＲ１…売買契約、ＣＲ２…売買契約、ＣＲ３…二次改修契約、
ＩＰ…進捗状況情報、ＩＤ…内装設計情報、
Ｐ１…進捗状況画面、Ｐ１０…建物購入情報画面、Ｐ１１…購入建物決定画面、Ｐ１２…建物売買契約画面、Ｐ２０…一次改修情報画面、Ｐ２１…内装解体画面、Ｐ２２…躯体点検画面、Ｐ２３…躯体修繕画面、Ｐ２４…躯体見積り画面、Ｐ３０…内装施工契約情報画面、Ｐ３１…内覧画面、Ｐ３２…内装設計画面、Ｐ３３…内装見積り画面、Ｐ３４…躯体売買契約画面、Ｐ３５…内装施工契約画面、Ｐ４０…内装施工（二次改修）情報画面、Ｐ４１…内装施工画面、Ｐ５０…引き渡し情報画面、Ｐ５１…引き渡し画面、Ｐ２…躯体情報画面、Ｐ２１０…費用入力画面、Ｐ２１１…建物購入費用画面、Ｐ２１２…一次改修費用画面、Ｐ２１３…内装解体費用画面、Ｐ２１４…躯体修繕費用画面、Ｐ２２０…躯体露出建物費用提示画面、Ｐ２２１…躯体露出建物費用画面、Ｐ２３０…第一契約画面、Ｐ２３１…第一契約締結画面、Ｐ３…内装施工情報画面、Ｐ３１０…内装施工内容画面、Ｐ３２０…内装施工費用画面、Ｐ３２１…内装材料費用画面、Ｐ３２２…内装工事費用画面、Ｐ３３０…第二契約画面、Ｐ３３１…第二契約締結画面
【図１】
2018018213.tif 000003
【図２】
2018018213.tif 000004
【図３】
2018018213.tif 000005
【図４】
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【図５】
2018018213.tif 000007
【図６】
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【図７】
2018018213.tif 000009
【図８】
2018018213.tif 000010