(57)【要約】【課題】自主管理の範囲と、管理を委託の範囲とが明確になることで、しっかりと管理することができる戸建住宅および戸建住宅の管理支援装置を提供する。【解決手段】戸建住宅１０は、一の敷地１１と、一の敷地１１に一棟以上が建築された建物１２とを備えている。この建物１２には、建物１２の居住者の自主管理となる専用管理権が設定されている。また、専用管理権が設定された建物の残余部分および敷地は、管理が委託される共用管理権が設定されている。従って、共用管理権が設定された共用部分の管理を専門家である管理会社に委託することで、集団での建物管理を容易に行うことができるため、専門的な維持管理を計画的に行うことができる。よって、建物１２を管理維持するためのランニングコストを低減することができる。【選択図】図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
一の敷地と、前記一の敷地に一棟以上が建築された建物とを備えた戸建住宅であって、
前記建物は、前記建物の居住者の自主管理となる専用管理権が設定され、
前記専用管理権が設定された建物の残余部分および前記敷地は、管理が委託される共用管理権が設定された戸建住宅。
【請求項２】
前記敷地の附帯設備および／または前記建物の附帯設備にも、前記共用管理権が設定された請求項１記載の戸建住宅。
【請求項３】
前記建物を構成する部材および前記建物に設置された設備に、前記専用管理権または前記共用管理権が設定されたことを示す第１識別標識が付与された請求項１または２記載の戸建住宅。
【請求項４】
前記第１識別標識は、光学的読取情報が表記されたシート部材である請求項３記載の戸建住宅。
【請求項５】
前記光学的読取情報には、前記建物を構成する部材および前記建物に設置された設備を修繕するときの問い合わせ先を示す情報が格納されている請求項４記載の戸建住宅。
【請求項６】
前記第１識別標識は、文字、記号、図形または色により、前記専用管理権と前記共用管理権とを識別するシート部材である請求項３記載の戸建住宅。
【請求項７】
前記第１識別標識は、点字により、前記専用管理権と前記共用管理権とを識別するシート部材である請求項３記載の戸建住宅。
【請求項８】
前記第１識別標識は、情報を発信する発信素子が内蔵されたシート部材である請求項３記載の戸建住宅。
【請求項９】
前記専用管理権および前記共用管理権が設定されたことを示す第２識別標識が外部から視認可能に付与された請求項１から８のいずれかの項に記載の戸建住宅。
【請求項１０】
前記第２識別標識は、発光部材を備えた請求項９記載の戸建住宅。
【請求項１１】
前記請求項１から１０のいずれかの項に記載の戸建住宅を管理する管理支援装置であり、
前記戸建住宅に関する情報が格納される記憶手段と、
前記戸建住宅に関する情報を閲覧するための端末装置からの閲覧要求に基づいて、前記記憶手段から前記戸建住宅に関する情報を読み出し、前記端末装置に送信する閲覧手段とを備えた戸建住宅の管理支援装置。
【請求項１２】
前記戸建住宅の居住者が操作する端末装置へ不具合報告画面を送信し、前記不具合報告画面に入力された前記戸建住宅の共用部分に発生した不具合内容を、管理を委託した管理会社に通知する不具合連絡手段を備えた請求項１１記載の戸建住宅の管理支援装置。
【請求項１３】
前記建物を構成する部材および前記建物に設置された設備をリースとしたリース品に基づいて、リース料を居住者が所有する金融機関の口座から引き落とし、リース会社が所有する口座へ送金するリース管理手段を備えた請求項１１または１２記載の戸建住宅の管理支援装置。
【請求項１４】
前記戸建住宅に居住し、転居を希望する居住者が端末装置を操作して、他の戸建住宅の入居状況を検索したときに、前記他の戸建住宅の入居状況を示す情報を、前記転居を希望する居住者が操作する端末装置へ提供する居住者管理手段を備えた請求項１１から１３のいずれかの項に記載の戸建住宅の管理支援装置。
【請求項１５】
前記記憶手段に格納された、専用管理権および共用管理権が設定される前記戸建住宅を新規に建築する予定の建築予定地に関する情報と、この建築予定地を敷地として建築される建物を分譲するときの人数とを読み出し、建築予定地一覧として、建築希望者が操作する端末装置に送信すると共に、前記建築希望者が操作する端末装置により、前記建築予定地一覧から建築予定地が選択されたときに、前記建築希望者を応募者として登録する希望者募集手段を備えた請求項１１から１４のいずれかの項に記載の戸建住宅の管理支援装置。
【請求項１６】
前記戸建住宅の建物を建築する予定の土地所有者が操作する端末装置から、前記敷地となる建築予定地を示す土地形状が送信されたときに、前記土地形状に基づいて、前記記憶手段に格納された前記戸建住宅に関する情報を検索して抽出した前記土地形状に含まれる輪郭形状の敷地の戸建住宅についての設計図面を、前記土地所有者が操作する端末装置へ送信する建物情報提供手段を備えた請求項１１から１５のいずれかの項に記載の戸建住宅の管理支援装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、一の敷地と、一の敷地に一棟以上が建築された建物とを備えた戸建住宅および戸建住宅の管理支援装置に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
戸建住宅は、賃貸であれば全ての管理を管理会社が行うため、壁面を改装するなどは許されないのが一般的である。また、分譲の戸建住宅であれば全部が自主管理となる。また、分譲マンションは、居住者が専有し、専用的に使用できる専用部分と、共同で使用する共用部分とに大別できる。しかし、細かくは、マンションのベランダについて、居住者のものと思いがちだが、専用使用権が認められた共用部分であるため、分譲であっても居住者のものではない。このように、マンションは区分けが複雑である。
【０００３】
このようなマンションと同様に、専用部分と共用部分とが設定された戸建住宅が、例えば、特許文献１として知られている。この特許文献１に記載の集合住宅構造は、共用部分である敷地を区分したそれぞれの区画地に離間して配置され、戸建構造を有する住戸と、住戸が建設された区画地の残余部分である庭とを備え、住戸の居室内部のみが入居者の専用部分となり、住戸の外壁などを共用部分としたものである。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００４】
【特許文献１】特開２００９−９７１７０号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
特許文献１に記載の戸建住宅では、住戸の専用部分を居室内部としているため外壁の修繕や庭の草刈り、道路の舗装などのメンテナンスを、入居者への告知は必要だが承諾を得る必要がないので、専門性を有する管理会社が定期的なメンテナンスなどの実施が可能であるとしている。
しかし、上記のように、専有部分でも専用部分と共用部分とがあったり、共用部分でも専用使用権があったりと、居住者は、どの範囲が、自主管理となる専用部分か、または管理を委託することになる共用部分なのか分かりにくい面がある。
【０００６】
そこで本発明は、自主管理の範囲と、管理を委託する範囲とが明確になることで、しっかりと管理することができ、アフターケアが容易な戸建住宅および戸建住宅の管理支援装置を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明は、一の敷地と、前記一の敷地に一棟以上が建築された建物とを備えた戸建住宅であって、前記建物は、前記建物の居住者の自主管理となる専用管理権が設定され、前記専用管理権が設定された建物の残余部分および前記敷地は、管理が委託される共用管理権が設定されたことを特徴とする。
【０００８】
本発明の戸建住宅によれば、専用管理権と共用管理権とが設定されていることで、共用管理権が設定された共用部分の管理を専門家である管理会社に委託することができるため、専門的な維持管理を計画的に行うことができる。
【０００９】
前記敷地の附帯設備および／または前記建物の附帯設備にも、前記共用管理権が設定されていると、共用管理権が設定された附帯設備も、専門家である管理会社に委託することができる。
【００１０】
前記建物を構成する部材および前記建物に設置された設備に、前記専用管理権または前記共用管理権が設定されたことを示す第１識別標識を付与することができる。建物を構成する部材や設備に対して、専用管理権が設定されているのか、共用管理権が設定されているのかが、居住者は第１識別標識により把握することができる。
【００１１】
前記第１識別標識を、光学的読取情報が表記されたシート部材とすることにより、光学的読取情報が第１識別標識として目印になるだけでなく、光学的読取情報に付加情報を格納することができ、この付加情報を光学的読取装置により簡単に読み取ることができる。
【００１２】
前記光学的読取情報に、前記建物を構成する部材および前記建物に設置された設備を修繕するときの問い合わせ先を示す情報が格納されていると、部材または設備に修繕が必要となったときに、光学的読取装置により簡単に調べることができる。
【００１３】
前記第１識別標識を、文字、記号、図形または色により、前記専用管理権と前記共用管理権とを識別するシート部材とすることにより、居住者は一目で、専用管理権または共用管理権が設定されていることを認識することができる。
【００１４】
前記第１識別標識は、点字により、前記専用管理権と前記共用管理権とを識別するシート部材とすることにより、視力障害の居住者であっても、専用管理権または共用管理権が設定されていることを認識することができる。
【００１５】
前記第１識別標識を、情報を発信する発信素子が内蔵されたシート部材とすることにより、第１識別標識が目印となるだけでなく、発信素子に付加情報を格納することができ、この付加情報を受信機により簡単に読み取ることができる。
【００１６】
前記専用管理権および前記共用管理権が設定されたことを示す第２識別標識を外部から視認可能に付与することができる。本発明の戸建住宅の外部から第２識別標識が視認できれば、専用管理権および共用管理権が設定された本発明の戸建住宅であることが容易に把握することができる。
【００１７】
前記第２識別標識は、発光部材を備えていると、夜間でも容易に視認することができる。
【００１８】
また、本発明は、前記本発明の戸建住宅を管理する管理支援装置であり、前記戸建住宅に関する情報が格納される記憶手段と、前記戸建住宅に関する情報を閲覧するための端末装置からの閲覧要求に基づいて、前記記憶手段から前記戸建住宅に関する情報を読み出し、前記端末装置に送信する閲覧手段とを備えたことを特徴とする。
【００１９】
本発明の管理支援装置によれば、居住者が端末装置を操作して、本発明の戸建住宅に関する情報が閲覧できるため、容易に自宅に関する情報を把握することができる。従って、居住者は、本発明の戸建住宅の管理をしっかりと行うことができる。
【００２０】
前記戸建住宅の居住者が操作する端末装置へ不具合報告画面を送信し、前記不具合報告画面に入力された前記戸建住宅の共用部分に発生した不具合内容を、管理を委託した管理会社に通知する不具合連絡手段を備えることができる。
管理会社が十分に管理していても、常に本発明の戸建住宅を監視していることはできないため、管理会社が突発的に発生する共用部分の不具合を把握するまでには時間を要することがある。しかし、居住者が気付き、不具合報告画面により不具合を報告することで、管理会社が不具合の発生から短時間で対応することが可能である。
【００２１】
前記建物を構成する部材および前記建物に設置された設備をリースとしたリース品に基づいて、リース料を居住者が所有する金融機関の口座から引き落とし、リース会社が所有する口座へ送金するリース管理手段を備えたことができる。
リース管理手段が、リース品に基づいてリース料を、居住者が所有する金融機関の口座から引き落とし、リース会社が所有する口座へ送金するため、建物に設置された設備だけでなく、通常リースされない建物を構成する部材をリースすることができる。従って、本発明の戸建住宅の購入費用を抑えることができる。
【００２２】
前記戸建住宅に居住し、転居を希望する居住者が端末装置を操作して、他の戸建住宅の入居状況を検索したときに、前記他の戸建住宅の入居状況を示す情報を、前記転居を希望する居住者が操作する端末装置へ提供する居住者管理手段を備えることができる。
本発明の他の戸建住宅の入居状況を示す情報が転居を希望する居住者が操作する端末装置へ提供されるため、転居先でも管理権が設定された本発明の戸建住宅に居住することができるので、質の高い生活を維持することができる。
【００２３】
前記記憶手段に格納された、専用管理権および共用管理権が設定される前記戸建住宅を新規に建築する予定の建築予定地に関する情報と、この建築予定地を敷地として建築される建物を分譲するときの人数とを読み出し、建築予定地一覧として、建築希望者が操作する端末装置に送信すると共に、前記建築希望者が操作する端末装置により、前記建築予定地一覧から建築予定地が選択されたときに、前記建築希望者を応募者として登録する希望者募集手段を備えることができる。
土地所有者が建築予定地を登録しておくことで、希望者募集手段が建築希望者を募集している建築予定地一覧を、建築希望者が操作する端末装置に提供する。そのため、建築希望者は、募集している敷地となる建築予定地と、募集に応じた人数を把握することができるため、応募するか否かを容易に検討することができる。
【００２４】
前記戸建住宅の建物を建築する予定の土地所有者が操作する端末装置から、前記敷地となる建築予定地を示す土地形状が送信されたときに、前記土地形状に基づいて、前記記憶手段に格納された前記戸建住宅に関する情報を検索して抽出した前記土地形状に含まれる輪郭形状の敷地の戸建住宅についての設計図面を、前記土地所有者が操作する端末装置へ送信する建物情報提供手段を備えることができる。
土地所有者は、記憶手段に格納された建築に必要な設計図面を参考にしながら、敷地に建物を建築することができる。従って、設計の手間を大幅に省略することができる。
【発明の効果】
【００２５】
本発明は、自主管理の範囲と、管理を委託する範囲とが明確になることで、専門的な維持管理を計画的に行うことができるので、しっかりと管理することができ、アフターケアが容易である。
【図面の簡単な説明】
【００２６】
【図１】本発明の実施の形態に係る戸建住宅を示す斜視図である。
【図２】図１に示す戸建住宅の敷地に複数戸の建物が建築された状態の斜視図である。
【図３】図１に示す戸建住宅が隣接して複数棟建築された状態の斜視図である。
【図４】図１に示す戸建住宅の専用部分と共用部分とを説明するための図である。
【図５】図１に示す戸建住宅の「敷地および建物の区分表」における「建物の区分表」の概要である。
【図６】図１に示す戸建住宅の「敷地および建物の管理権設定の範囲」における「建物の管理権設定の範囲」の概要を示す表であり、（Ａ）は専用管理権設定の範囲を示す表、（Ｂ）は共用管理権設定の範囲を示す表である。
【図７】一の敷地に複数棟の建物が建築された戸建住宅を管理会社が管理する際の関係を説明するための図である。
【図８】複数の敷地の一つずつに、建物が一棟ずつ建築された戸建住宅を管理会社が管理する際の関係を説明するための図である。
【図９】離れた場所にいくつもある一の敷地に一棟の建物が建築された戸建住宅に居住する居住者が管理組合員であった場合に、管理会社が管理する際の関係を説明するための図である。
【図１０】離れた場所にいくつもある一の敷地に一棟の建物が建築された戸建住宅に居住する居住者が非管理組合員であった場合に、管理会社が管理する際の関係を説明するための図である。
【図１１】一の敷地に複数棟の建物が建築された戸建住宅の一例を示す図である。
【図１２】図１１に示す戸建住宅の「敷地および建物の区分表」であり、（Ａ）は「敷地および敷地の附帯設備の区分表」の概要、（Ｂ）は「建物の附帯設備等の区分表」の概要である。
【図１３】図１１に示す戸建住宅の「敷地および建物の管理権設定の範囲」の表であり、（Ａ）は「建物の附帯設備等の管理権設定の範囲」の概要の共用管理権設定の範囲の表、（Ｂ）は「敷地および敷地の附帯設備等の管理権設定の範囲」の概要の共用管理権設定の範囲の表である。
【図１４】図１に示す戸建住宅に付与された第１識別標識を説明するための図である。
【図１５】図７に示す第１識別標識の図であり、（Ａ），（Ｂ）は文字、（Ｃ），（Ｄ）は記号、（Ｅ），（Ｆ）は図形、（Ｇ），（Ｈ）は色、（Ｉ）は一次元バーコード、（Ｊ）は二次元バーコード、（Ｋ）は点字、（Ｌ）は発信素子によるものである。
【図１６】図１に示す戸建住宅に付与された第２識別標識を説明するための図であり、（Ａ）は識別標識が外壁に貼られた図、（Ｂ）は識別標識が玄関に貼られた図、（Ｃ）は識別標識が敷地に立てられた図である。
【図１７】図１に示す戸建住宅を管理するための管理支援装置を説明するための図である。
【図１８】図１０に示す管理支援装置の構成を説明するための図である。
【図１９】メニュー画面の一例を示す図である。
【図２０】不具合報告画面の一例を示す図である。
【図２１】リース閲覧画面の一例を示す図である。
【図２２】入居状況閲覧画面の一例を示す図である。
【図２３】メニュー画面の一例を示す図である。
【図２４】建築募集画面の一例を示す図である。
【図２５】建築支援の一例を示す図である。
【図２６】（Ａ）は建物を建築する建築予定地の土地形状を示す図、（Ｂ）は建築予定地と、建物情報提供手段により抽出された戸建住宅とを重畳した状態の図、（Ｃ）は、建物情報提供手段により抽出された戸建住宅を示す図である。
【発明を実施するための形態】
【００２７】
本発明の実施の形態に係る戸建住宅について、図面に基づいて説明する。
図１に示すように、戸建住宅１０は、一の敷地１１に、一棟の２階建の建物１２が建築されている。建物１２は、２階建の１階部分と２階部分と分けて使用することで、２戸の住居としている。
敷地１１は、庭や駐車場、通路などとして使用されていてもよい。また、敷地１１の地下には、上下水道の配管や浄化槽、ガス管などが埋設されていてもよい。建物１２は、本実施の形態では、２階建てであるが、２階建て以上でも、複数戸であれば平屋でもよい。また、建物１２は、木造製でも、鉄骨製でも、鉄筋コンクリート製でもよい。
【００２８】
図１に示す戸建住宅１０は、一の敷地１１に建物１２が一棟建築されているが、この戸建住宅１０が離れた他の場所に、いくつあってもよい。
また、戸建住宅１０は、図２に示すように一の敷地１１に建物１２が複数棟建築されていてもよい。また、図１に示すような戸建住宅１０が、図３に示すように隣接して所在していてもよい。
図１に示す戸建住宅１０が離れた他の場所に複数あったときの建物１２や、図２および図３に示すそれぞれの建物１２は、軒の高さや、屋根の高さなどを同じとしている。
【００２９】
建物１２は、専用部分と共用部分とに区分されている。例えば、本実施の形態における建物１２では、図４に示すように建物１２における壁面１３の上塗りと称される壁表面を含む内側が専用部分であり、外側が共用部分である。また、建物１２の壁面１３の外側が共用部分であるため、敷地１１も共用部分となる。これは建物１２が分譲でも、賃貸でも同じである。
【００３０】
詳細には、「敷地および建物の区分表」における、図５の「建物の区分表」の概要に示すように、建物１２を構成する各部材および建物１２に設置された設備は、専用部分と共用部分とに区分されている。
例えば、戸建住宅１０の専用部分について居住者の自主管理となる専用管理権が設定されている。また、専用管理権が設定された専用部分を除いた建物１２の残余部分の共用部分については、管理が委託される共用管理権が設定されている。
【００３１】
更に、専用管理権が設定された専用部分に対して、どのようなことが居住者にできるか、共用管理権が設定された共用部分が、どのような範囲であるかが、「敷地および建物の管理権設定の範囲」における「建物の管理権設定の範囲」の概要にて、図６（Ａ）および同図（Ｂ）に示す専用管理権設定の範囲と共用管理権設定の範囲（管理権設定の範囲）とにより規定される。
例えば、図６（Ａ）に示す専用管理権設定の範囲によると、床（フローリング）について、塗り替えたり、張り替えたり、また、リフォームの際に取り替えたりすることが、居住者に対して許容されていることがわかる。また、図６（Ｂ）に示す共用管理権設定の範囲によると、建具の玄関ドアについて、居住者は玄関ドアについて、勝手に、塗り替え、修繕、リフォームすることができないことがわかる。
【００３２】
なお、床（フローリング）は、専用部分の専用管理権であるので、その下地の断熱材は共用部分の共用管理権で、居住者が専用使用権を有する。従って、排水管（床下）は、共用部分の共用管理権で、居住者が専用使用権を有する。
また、クロスと一体となった天井のプラスターボードや、壁材のプラスターボードは、専用部分の専用管理権とすることができる。従って、プラスターボードの裏地となる断熱材は、共用部分の共用管理権で、居住者に専用使用権を付与することができる。
【００３３】
このように居住者は、戸建住宅１０に入居する際に、図５のような「敷地および建物の区分表」と、図６（Ａ）のような「専用管理権設定の範囲」および図６（Ｂ）のような「共用管理権設定の範囲」とにて規定された内容を承諾し、管理権設定協定を締結することで、管理組合員となるか、または、管理権設定協定を締結せずに、管理組合に属さなければ非管理組合員になる。
【００３４】
例えば、一人または一の家族が単独で、戸建住宅１０を所有する場合には、専有部分の専用部分は専用管理権である。敷地や外壁は、専有部分の共用部分としているため、共用管理権である。
また、建物１２一棟を複数人または複数家族で、戸建住宅１０を所有する場合、例えば、１階部分と２階部分とを分けて所有したときには、それぞれの専有部分の専用部分は専用管理権となる。共有部分の共用部分は共用管理権となる。従って、敷地や外壁は、共有部分の共用部分で共用管理権である。
更に、建物１２一棟を１階部分や２階部分の区別無く、共同で所有したときは、戸建住宅１０全体が共有であるが、１階部分と２階部分とに居住するそれぞれの居住者に専用使用権があり、専用部分は専用管理権である。また、共用部分は共用管理権となる。従って、敷地や外壁は、共有部分の共用部分で共用管理権である。
また、建物１２が賃貸である場合には、専用部分は専用管理権、共用部分は共用管理権である。
【００３５】
ここで、管理の委託について説明する。居住者の自主管理となる部分（専用管理権が設定された部分）について、修繕・リフォームが居住者にて行うことができるが、共用管理権が設定された部分については、次の通りになる。
【００３６】
図２および図７に示すような一の敷地１１に複数棟の建物１２が建築された戸建住宅１０に居住する居住者、および図３および図８に示すような複数の敷地１１の一つずつに、建物１２が一棟ずつ建築された戸建住宅１０に居住する居住者は、それぞれの管理組合を設立して加入しなければならない。そして、管理組合が管理会社に管理を委託することができる。
【００３７】
また、図１および図９に示すような一の敷地１１に一棟の建物１２が建築された戸建住宅１０が、離れた場所にもいくつもある場合には、離れた他の場所の戸建住宅１０の居住者と共に、管理組合を設立することができる。そして、居住者が加入する管理組合が管理会社に管理を委託することができる。なお、管理組合に加入していない居住者（非管理組合員）は、図１０に示すように、直接、管理会社に管理を委託することができる。その場合には、管理権設定契約に解除権を設定することで、いつでも変更することができる。
そうすることで、お互いの戸建住宅１０の維持管理費用を軽減することができる。
【００３８】
この委託により、戸建住宅１０は、管理会社の管理下となる。
なお、専用管理権が設定された部分について、修繕・リフォームを居住者にて行うときには、管理会社に委託した者が管理組合であれば、居住者が管理組合を通じて管理会社に届け出て許可を得た上で行う。また、管理会社に委託した者が居住者（非管理組合員）であれば居住者が管理会社に届け出て許可を得た上で行う。
【００３９】
戸建住宅１０の管理を委託された管理会社は、共用管理権が設定された範囲の管理を行う。
ここで、共用管理権が設定された範囲の管理とは、例えば、専用管理権設定の範囲の修繕やリフォーム（取替）を居住者が行った場合、管理会社は、修繕やリフォーム（取替）を行った旨のデータを、修繕履歴やリフォーム（取替）履歴に記録すると共に、修繕計画書を更新したり、リフォーム計画書を更新したりして、専用管理権設定の範囲における居住者による自主管理の記録を、確実にしっかりと実施することである。
【００４０】
また、共用管理権設定の範囲では、柱や筋交い、梁などの木材の状態を、目視にて外観から判断することは困難である。管理会社は、放射線や超音波などを使用した非破壊検査による診断を行い、不具合の有無を確認する。また、屋根や外壁の破損を発見したり、敷地１１に設置された設備や、建物１２に設置された設備、建物１２の附帯設備を検査して異常を発見したりする。不具合を発見して、修繕やリフォーム（取替）を行うときには、居住者が管理組合員の場合、管理組合の承諾を得た上で行う。また、居住者が非管理組合員である場合には、それぞれの居住者の承諾を得た上で行う。管理会社は、共用管理権設定の範囲にて、このような部品交換による修繕や、リフォームなどの管理を行い、現状の維持を図る。
【００４１】
このようにして、共用管理権設定の範囲の修繕やリフォーム（取替）を管理会社が行った場合、管理会社は、修繕やリフォーム（取替）を行った旨のデータを、修繕履歴やリフォーム（取替）履歴に記録すると共に、修繕計画書を更新したり、リフォーム計画書を更新したりして、共用管理権設定の範囲の管理および管理の記録を、確実にしっかりと実施する。
【００４２】
なお、これら共用管理権設定の範囲の修繕や部品交換、リフォームなどに要する費用は、非管理組合員の場合では、それぞれの居住者の積立金から充当される。また、管理組合員の場合では、それぞれが属する管理組合の積立金から充当される。
これらの管理組合員の運営上の取り決めについては、別途、管理規約に定められる。また、非管理組合員の運営上の取り決めについては、管理委託契約書にて定められる。
【００４３】
例えば、図１１に示す一の敷地１１に複数棟の建物１２（図１１では建物１２を一棟のみを図示している）が建築された戸建住宅１０Ａでは、敷地１１内に、様々な附帯設備が設置されている。
この図１１に基づいて戸建住宅１０Ａを、敷地１１の外側から順に説明すると、まず、戸建住宅１０Ａに帰宅する居住者を事件・事故から守る防犯灯１１０１が、セキュリティゲート１１０２および門１１０３の外側に設置されている。
門１１０３に隣接して、管理組合および管理会社が戸建住宅１０Ａを管理するための管理棟１１０４および初期消火のための消火栓１１０５が設置されている。
管理棟１１０４の奥側には、居住者を建物１２へ案内する誘導灯１１０６が設置されている。また、敷地１１には、戸建住宅１０Ａの価値を高め、居住者を和ませるビオトープ１１０７、アイストップ１１０８が設置されている。
居住者が所有する車両を保管する駐車場１１０９に続く通路には、インターロッキングブロック１１１０が敷設されている。
建物１２ごとの専用庭１１１１には、花壇１１１２およびテラス１１１３が設置されている。また、建物１２に隣接して温水器１１１４が設置されている。
居住者が共同で使用する駐輪場１１１５およびコミュニティセンター１１１６が設置されている。
そして、敷地１１と外部との境界には、植栽１１１７と、敷地１１の周囲を囲うフェンス１１１８およびグリーンベルト１１１９が設置されている。
【００４４】
このような戸建住宅１０Ａでは、図５および図１２のような、「敷地および建物の区分表」により、専用部分と共用部分とが区分され、専用管理権、共用管理権および専用使用権が設定されている。
また、戸建住宅１０Ａには、図６および図１３のような、「敷地および建物の管理権設定の範囲」により、専用管理権設定の範囲および共用管理権設定の範囲が規定されている。
従って、同じ敷地１１内に居住者が集団で生活するような状態でも、建物１２が離散して建築されているため、プライバシーの保護を維持しつつ、生活音や匂いに対する影響を抑制することができるので、居住者が安心して生活することができる。
【００４５】
管理権の設定は、居住者が加入する管理組合の、管理規約、管理権設定協定書、管理委託契約書に記載することで担保される。また、居住者が管理を直接管理会社に委託するときには、管理会社との管理権設定契約、管理委託契約を締結することで担保される。管理権は、居住者が譲渡したり相続したりすると、譲渡先や相続先に、建物１２と共に、移動する。戸建住宅１０は、管理権や建物１２、敷地１１を、それぞれ分離して、売買や相続、贈与することができない。管理権は、単独で担保権の対象にできない。
【００４６】
このように、戸建住宅１０に共用管理権が設定されているため、非管理組合員が管理組合に加入して管理組合員となることにより、管理組合（管理会社）からのサービスのメリットを享受することができる。更に、管理組合に属する管理組合員として、集団での建物管理が容易に行うことができる上、管理を専門家である管理会社に委託することができる。そのため、専門的な維持管理を同一基準で計画的に行うことで、ランニングコストを低減することができる。従って、戸建住宅１０の長寿化を図ることができるので資産価値を高めることができる。また、戸建住宅１０の長寿化によって、銀行の融資期間も長期間に設定できる可能性が期待できるので、借り入れローンの月々の返済額を低く抑えることができる。その結果、戸建住宅１０を建築したり、分譲された戸建住宅１０を購入したりする者が増えることが予想されるため、戸建住宅１０は経済の発展に寄与する。
また、管理会社が管理するため、居住者は、メンテナンスの煩わしさが無く、常に戸建住宅１０の検査が行われるので安心して暮らすことができる。
特に、老齢の居住者や日常生活に支障がある障害者などの居住者は、自主管理部分（専用管理権が設定された部分）の一部、または全部の管理を、随時、専門家である管理会社に委託できるため、安心して長く生活ができるので、手間が掛からず楽である。
【００４７】
また、一の敷地１１に一棟の建物１２が建築された戸建住宅１０が離れた他の場所に複数あったり、一の敷地１１に複数棟の建物１２が建築されていたり、複数の敷地１１にそれぞれ一棟の建物１２が建築されていたりすることによる複数棟の建物１２は、軒の高さ、屋根の高さなどを同じとしている。従って、戸建住宅１０は、統一が図られているため、長期に美観を保持することができ、美しい町並みの整備に繋がり、長く快適な住環境を継続させることができる。
更に、管理権の設定は、一般的な生活をするための住居だけではなく、過疎地や観光地、温泉地での療養施設やレジャー施設、老齢者向け施設などの住宅に設定することができる。特に、これらの施設に建築される戸建住宅１０を賃貸住宅とするときには有効である。
従って、戸建住宅１０は、自主管理の範囲と、管理を委託する範囲とが明確になることで、しっかりと管理することができる。
【００４８】
また、戸建住宅１０は、管理会社が家のホームドクターとして機能することで、しっかりと管理されるため、新たな戸建住宅として流通させることができる。また、新たな戸建住宅を購入するときに、戸建住宅１０を下取りさせることもできる。
【００４９】
ここで、本実施の形態に係る戸建住宅１０の建物１２を構成する部材および建物１２に設置された設備に付与された識別標識（第１識別標識）について、図面に基づいて説明する。
図１４では、リビング側からキッチン側を見た状態を示している。
このキッチンでは、システムキッチン２１が設置されている。リビングでは、天井２２に照明器具２３が設置されている。
キッチンとリビングとの外側の壁２４には、それぞれに掃き出し窓２５が設置されている。掃き出し窓２５には網戸２６が取り付けられている。キッチンとリビングとの内側の壁２７には、内部ドア２８が設置されている。
キッチンとリビングとの床の全面は、板材が連続的に敷き詰められてフローリング２９が構成されている。
天井２２と、外側の壁２４と、内側の壁２７とには、クロスが貼られている。
【００５０】
このキッチンとリビングとを構成する部材、および、キッチンとリビングとに設置された設備に、専用管理権または共用管理権が設定されたことを示す第１識別標識が付与されている。
本実施の形態では、専用管理権が設定された物に第１識別標識が付与されている。例えば、図５に示す、建物１２の各部材および設備に設定された専用管理権と共用管理権の表によれば、システムキッチン２１、天井２２のクロス、照明器具２３と、壁２４，２７のクロス、内部ドア２８およびフローリング２９は、専用管理権である。そのため、これらの部材と設備に、専用管理権が設定されたものであることを示す第１識別標識３１が付与される。
【００５１】
本実施の形態では、専用管理権が設定された部材および設備に第１識別標識３１が付与されているが、第１識別標識を、専用管理権または共用管理権が設定された物のいずれか一方に付与していれば、居住者は、付与されていない物については他方の管理権であるとの認識ができる。従って、図１４に示す掃き出し窓２５や網戸２６は、共用管理権が設定されているため、第１識別標識３１は付与されていない。
しかし、専用管理権と共用管理権との両方に、異なる第１識別標識をそれぞれ付与しておけば、いずれの管理権であることが簡単に識別することができる。
【００５２】
例えば、図１５（Ａ）に示すように、専用管理権が設定された部材および設備に付与された第１識別標識３１ａは、「専用」と漢字で表記されたシート部材とすることができる。
また、図１５（Ｂ）に示すように、共用管理権が設定された部材および設備に付与された第１識別標識３１ｂは、「共用」と漢字で表記されたシート部材とすることができる。
また、図１５（Ｃ）に示すように、専用管理権を示す第１識別標識３１ｃとして、記号「☆」を表記したシート部材としたり、図１５（Ｄ）に示すように、共用管理権を示す第１識別標識３１ｄとして、記号「☆☆☆」を表記したシート部材としたりすることができる。
また、図１５（Ｅ）に示すように、専用管理権を示す第１識別標識３１ｅとして、顔を象った図形を表記したシート部材としたり、図１５（Ｆ）に示すように、共用管理権を示す第１識別標識３１ｆとして、顔を象った図形が３つ表記したシート部材としたりすることができる。
【００５３】
更に、図１５（Ｇ）に示すように、専用管理権を示す第１識別標識３１ｇとして、白地としたり、図１５（Ｈ）に示すように、共用管理権を示す第１識別標識３１ｈとして、着色されたシート部材としたりすることができる。図１５（Ｈ）における第１識別標識３１ｈの着色は、図１５（Ｇ）における第１識別標識３１ｇが白色で、区別できるのであれば、何色でもよい。また、図１５（Ｇ）における第１識別標識３１ｇが白色以外の色であれば、図１５（Ｈ）における第１識別標識３１ｈは、異なる色とする。
なお、これらのシート材はシールとすることができる。
【００５４】
このように、第１識別標識３１ａ〜３１ｈに示される文字、記号、図形または色により、専用管理権と共用管理権とを識別することで、居住者は一目で管理権が設定されていること、管理権の内容について認識することができる。
【００５５】
図１５（Ｉ）に示すように、第１識別標識３１ｉは、一次元バーコード３１ｐが表記されたシート部材とすることができる。また、図１５（Ｊ）に示すように、第１識別標識３１ｊは、二次元バーコード３１ｑが表記されたシート部材とすることができる。
【００５６】
第１識別標識３１ｉ，３１ｊとして、一次元バーコード３１ｐや二次元バーコード３１ｑなどの光学的読取情報によって表記することで、バーコードが目印になるだけでなく、光学的読取情報に付加情報を格納することができ、この付加情報をスマートフォンなどの光学的読取装置により簡単に読み取ることができる。
光学的読取情報は、付加情報として、建物１２を構成する部材および建物１２に設置された設備を修繕するときの問い合わせ先を示す情報とすることができる。
図１５（Ｉ）に示す一次元バーコード３１ｐであれば電話番号、図１５（Ｊ）に示す二次元バーコード３１ｑであれば問い合わせ先のホームページのＵＲＬや、問い合わせ先のサーバのアドレスとすることができる。
【００５７】
例えば、専用管理権が設定された部材および設備に、第１識別標識３１ｉ，３１ｊが付与される場合で、居住者が自主管理する物であれば、光学的読取情報は、修繕業者の電話番号または修繕業者のホームページのＵＲＬ、サーバのアドレスとすることができる。また、居住者が管理会社に管理を委託した物であれば、光学的読取情報は、管理会社の電話番号、ホームページのＵＲＬ、サーバのアドレスとすることができる。
共用管理権が設定された部材および設備に第１識別標識３１ｉ，３１ｊが付与される場合であれば、光学的読取情報は、管理会社の電話番号、ホームページのＵＲＬ、サーバのアドレスとすることができる。
【００５８】
このように専用管理権が設定されていたり、共用管理権が設定されていたりする部材および設備が破損などしても、第１識別標識３１ｉ，３１ｊの光学的読取情報（一次元バーコード３１ｐ，二次元バーコード３１ｑ）を読み取ることで修繕するための連絡先が判る。そのため、直ぐに修繕作業に取り掛かることができるため、建物１２の維持を図ることができ、居住者の利便性を向上させることができる。
【００５９】
また、図１５（Ｋ）に示すように、第１識別標識３１ｋは、点字とすることができる。第１識別標識３１ｋを点字とすることで、居住者が視力障害者であっても、容易に、いずれの管理権が設定されていることを把握することができる。
【００６０】
更に、図１５（Ｌ）に示すように、第１識別標識３１Ｌは、発信素子３１ｒが内蔵されたシート部材とすることができる。シート部材に発信素子３１ｒが内蔵されているため、第１識別標識が目印となるだけでなく、発信素子３１ｒに付加情報を格納することができ、この付加情報を受信機により簡単に読み取ることができる。この発信素子３１ｒは、パッシブ型のＲＦＩＤとすることができる。
発信素子３１ｒであれば、発信素子３１ｒに二次元バーコードより大容量の情報が格納できるため、専用管理権と共用管理権とのいずれかが設定されているかの情報、修繕するときの問い合わせ先を示す情報だけでなく、様々な履歴や修繕に必要な費用などを格納することができる。
【００６１】
この第１識別標識３１Ｌは、発信素子３１ｒが内蔵されたシート部材であるため、外観からは分かり難い。従って、専用管理権が設定された部材や設備、および共用管理権が設定された部材や設備の両方に貼ってしまうと、受信機で情報を読み取り、閲覧しない限り、外観からは判別が付かない。従って、図１５（Ａ）から同図（Ｋ）に示す第１識別標識３１ａ〜３１ｋと組み合わせてもよい。
【００６２】
更に、第１識別標識３１ａ〜３１Ｌは、専用管理権と共用管理権とを識別するものであるが、共用管理権が設定されたものに、専用使用権が設定されたことを示す情報を付与してもよい。
例えば、図１５（Ｂ）に示す第１識別標識３１ｂであれば文字により、同図（Ｄ）および同図（Ｆ）に示す第１識別標識３１ｄ，３１ｆあれば、記号または図形が２つ（例えば「☆☆」）で、共用管理権が設定され、専用使用権の設定無し、記号または図形が３つ（例えば「☆☆☆」）で、共用管理権が設定され、専用使用権の設定有りとすることにより、専用使用権の設定の有無を区別することができる。
また、図１５（Ｈ）に示す第１識別標識３１ｈであれば着色の色を変更したり、同図（Ｉ）の第１識別標識３１ｉ、同図（Ｊ）の第１識別標識３１ｊであれば、バーコードの内容を変更したりすることができる。
【００６３】
図１５（Ｌ）に示す第１識別標識３１Ｌは、バーコードと比較して大容量の情報が格納できるので、図５および図１２に示す「敷地および建物の区分表」などが閲覧できるようにしてもよい。
【００６４】
従来の戸建住宅では、居住者だけで管理したり、管理会社に委託して管理したりしていても、居住者の自主管理と管理会社による管理との境界に曖昧さがあり、はっきりしたルールが無い。そのため、管理会社の管理下にあった部材や備品を、勝手に居住者が変更したり、居住者と管理会社との間で、いずれもがメンテナンスしなかったりと、建物の劣化や腐食、摩耗などを防ぐことができなかった。
しかし、第１識別標識３１が、建物１２を構成する部材や設備に付与されていることで、部材や設備ごとに、専用管理権が設定されているか、共用管理権が設定されているのか、その境界がはっきりするため、居住者による管理なのか管理会社による管理なのかを間違えることがない。従って、誰も管理されていない状態となったり、二重に管理されている状態となったりすることが無いため、建物１２の劣化や腐食、摩耗などを確実に防止することができる。
【００６５】
図１５（Ｊ）に示す第１識別標識３１ｊでは、光学的読取情報である二次元バーコード３１ｑが表記されている。この二次元バーコード３１ｑを光学的読取装置の一例であるスマートフォンで読み取ったときに、二次元バーコード３１ｑに格納された情報がＵＲＬであれば、スマートフォンにて動作する標準的なブラウザでＵＲＬ先のページを閲覧することができる。また、スマートフォンにインストールされた独自のアプリケーションソフトであればアクセス先のサーバで動作するアプリケーションソフトと連携して、サーバから様々な情報を、居住者が操作するスマートフォンに提供することができる。
【００６６】
例えば、居住者が、スマートフォンを操作して、図１４に示す外側の壁２４と内側の壁２７とのクロスに付与された第１識別標識３１ｊの二次元バーコード３１ｑを読み取り、管理会社のサーバをアクセスしたものとする。
そうすると、管理会社のサーバから居住者のスマートフォンに、キッチンとリビングの画像が送信される。このとき、外側の壁２４と内側の壁２７のクロスの色が現在とは異なる色とすることができる。また、この色は選択することができる。更に、サーバから提供されるキッチンとリビングとの画像は、居住者がスマートフォンの画面を上下左右にスワイプすると、スワイプ方向に従って表示範囲が上下左右３６０度全方向に渡って移動するようなものとすることができる。
【００６７】
このように仮想的にクロスの張り替え、または壁面の塗替えをしたときの状況を、第１識別標識３１ｊを読み取ることで、居住者が操作するスマートフォンに映し出すことができるため、居住者は、建物１２内を模様替えしたときの様子を仮想的に体感することができる。また、このようなシステムは、居住者に遊び心を感じさせることができる。
【００６８】
なお、クロスの張り替え、壁面の塗り替えを例に説明したが、クロスの模様の変更でもよい。また、システムキッチンや照明器具の第１識別標識を読み込んだとすれば、新しいモデルや異なる機種に入れ替えた状態の画像をサーバからスマートフォンに提供することで、新たな設備を紹介するような画像とすることも可能である。
【００６９】
また、住居者が操作する光学的読取装置により、第１識別標識３１ｊの二次元バーコード３１ｑを読み取ってサーバへアクセスしているが、図１５（Ｌ）に示す第１識別標識３１Ｌの発信素子３１ｒからの信号を受信機により受信してサーバへアクセスするようにしてもよい。
【００７０】
これらの図１５（Ａ）から同図（Ｌ）に示す第１識別標識３１ａ〜３１Ｌは、建物１２内だけでなく、図１１に示す戸建住宅１０Ａにおける、防犯灯１１０１、セキュリティゲート１１０２、門１１０３、管理棟１１０４、消火栓１１０５、誘導灯１１０６、ビオトープ１１０７、アイストップ１１０８、駐車場１１０９、インターロッキングブロック１１１０、専用庭１１１１、花壇１１１２、テラス１１１３、温水器１１１４、駐輪場１１１５、コミュニティセンター１１１６、植栽１１１７、フェンス１１１８およびグリーンベルト１１１９に設置されていてもよい。
【００７１】
ここで、本実施の形態に係る戸建住宅１０に付与された識別標識（第２識別標識）について、図面に基づいて説明する。
この識別標識は、専用管理権および共用管理権が設定されたことを示すもので、外部から視認可能に戸建住宅１０に付与されている。識別標識は、板状に形成された看板とすることができる。
【００７２】
例えば、図１６（Ａ）〜同図（Ｃ）に示す戸建住宅１０では、敷地１１に、直方体状の建物１２が建築され、第２識別標識１４が付与されている。図１６（Ａ）では第２識別標識１４が外壁１２１に貼られている。図１６（Ｂ）では第２識別標識１４が玄関に貼られている。図１６（Ｃ）では、敷地１１に第２識別標識１４が立てられている。
このように第２識別標識１４が戸建住宅１０に付与されていることで、管理権が設定された戸建住宅１０であることが外観から判別することができ、管理権の設定が成されていない一般の住宅と容易に区別することができる。
【００７３】
図１６では、第２識別標識１４が板状に形成された看板であったが、立体形状でもよい。また、第２識別標識は、塗料で描かれたものであってもよい。
また、本実施の形態では、建物１２が直方体状に形成されていたため、第２識別標識１４を屋根に設置しても飛行機などからしか視認できないため、図示しなかったが、傾斜した屋根を有する建物であれば、通行人などからも視認が容易なので、設置場所としては好適である。
更に、外部から視認できれば、外壁、玄関以外でも、窓やベランダなど戸建住宅１０のあらゆるところに第２識別標識を設置することが可能である。
また、第２識別標識は、発光部材を備えることができる。発光部材は、照明装置とすることができる。また、発光部材は、蓄光部材とすることができる。発光部材を蓄光部材により形成されたシートに、管理権が設定されている戸建住宅１０であることを文字や記号、図形にて表示することで、夜間でも電源の供給無しに判別することができる。また、発光部材を蓄光部材とするときには、文字や記号、図形を蓄光部材により形成することができる。
【００７４】
次に、この戸建住宅１０を管理するための管理支援装置について、図面に基づいて説明する。
図１７に示すように、管理支援装置１００は、電気通信回線の一例であるインターネットＷに、端末装置Ｔ１，Ｔ２１〜Ｔ２４，Ｔ３１，Ｔ３２，Ｔ４，Ｔ５と通信可能に接続されたコンピュータである。
【００７５】
端末装置Ｔ１は、管理会社Ｍに設置され、戸建住宅１０を管理する管理者が操作するコンピュータである。
端末装置Ｔ２１〜Ｔ２４は、戸建住宅１０または管理組合に設置され、戸建住宅１０に住む居住者が一人であれば居住者自身が非管理組合員となる個人として、または居住者が複数であれば居住者らが設立した管理組合の管理組合員として、操作するコンピュータである。
端末装置Ｔ３１，Ｔ３２は、建物１２に関する業者に設置され、業者の担当者が操作するコンピュータである。業者は、例えば、内装工事業者や電気機器販売業者、電気工事業者などである。
端末装置Ｔ４は、管理権が設定される建物１２の建築を希望する建築希望者が操作するコンピュータである。
端末装置Ｔ５は、管理権が設定される建物１２の建築を予定する土地所有者が操作するコンピュータである。
【００７６】
端末装置Ｔ１，Ｔ２１〜Ｔ２４，Ｔ３１，Ｔ３２，Ｔ４，Ｔ５は、管理支援装置１００と通信できれば、デスクトップ型やノートブック型などコンピュータとすることができる他、ＰＤＡやスマートフォンとすることもできる。
【００７７】
管理支援装置１００は、管理会社Ｍに設置されていてもよいし、管理支援装置１００による戸建住宅１０の管理を運営する運営会社に設置されていてもよい。
管理支援装置１００は、図１８に示すように、通信手段１０１と、閲覧手段１０２と、アクセス管理手段１０３と、不具合連絡手段１０４と、リース管理手段１０５と、提供サービス管理手段１０６と、居住者管理手段１０７と、希望者募集手段１０８と、建物情報提供手段１０９と、記憶手段１１０とを備えている。
【００７８】
通信手段１０１は、管理支援装置１００の各手段からの情報を入力して、インターネットＷを介して端末装置へ送信したり、端末装置からの情報を、インターネットＷを介して受信し、管理支援装置１００の各手段へ出力したりする機能を備えている。
【００７９】
閲覧手段１０２は、端末装置からの閲覧要求に基づいて、記憶手段１１０から戸建住宅に関する情報を読み出し、端末装置に送信する機能を備えている。
アクセス管理手段１０３は、管理支援装置１００にアクセスする際にＩＤ，パスワードを要求したり、ＩＤに紐付けられた開示範囲を管理したりする機能を備えている。
【００８０】
不具合連絡手段１０４は、戸建住宅１０に居住する居住者が共用部分での不具合を発見したときに、不具合内容を管理会社Ｍに報告できる機能を備えている。
リース管理手段１０５は、居住者が建物１２を構成する部材や設備などをリースしたときに、リース品を管理すると共に、リース料を、居住者が所有する金融機関の口座から、管理会社へ支払われる管理料と一緒にリース料を引き落とし、リース会社が所有する口座へリース料を送金する機能を備えている。
【００８１】
提供サービス管理手段１０６は、居住者が管理会社を通じて外部のサービスの提供を受けたときに、提供サービスを管理すると共に、提供料を、居住者が所有する金融機関の口座から、管理会社へ支払われる管理料と一緒に引き落とし、サービス提供会社が所有する口座へ提供料を送金する機能を備えている。
【００８２】
居住者管理手段１０７は、戸建住宅１０の居住者の入居状況を管理して、その情報を端末装置へ提供する機能を備えている。
希望者募集手段１０８は、戸建住宅１０の購入希望者を募る機能を備えている。
【００８３】
建物情報提供手段１０９は、敷地１１となる建築予定地を所有し、管理権が設定される建物の建築を希望する建築希望者が、端末装置Ｔ４を操作して、建物１２を建築する敷地１１の形状および面積を入力すると、記憶手段１１０に格納され管理された戸建住宅１０に基づいて、建築に必要な意匠図や構造図、設備図などの各種の設計図面を出力する。
【００８４】
記憶手段１１０には、居住者に関する情報と、管理組合に関する情報と、管理会社に関する情報が格納されている。
居住者に関する情報は、「氏名」、「電話番号」、「住所」、管理支援装置１００にアクセスするときの「ＩＤ」，「パスワード」などである。
管理組合に関する情報は、「管理組合名」、「管理規約」、「管理権設定協定書」、「使用規則」、「管理委託契約書」、管理支援装置１００にアクセスするときの「ＩＤ」，「パスワード」などである。
管理会社に関する情報は、「管理会社名」、「コンプライアンス規程」、「代表者」、「電話番号」などである。
【００８５】
また、記憶手段１１０には、戸建住宅１０に関する情報として、「生産履歴」、「修繕履歴」、「リフォーム履歴」、「修繕計画書」、「リフォーム計画書」、管理権に関する情報などの各種の情報が格納される。
なお、「修繕履歴」、「リフォーム履歴」、「修繕計画書」、「リフォーム計画書」は、専用管理権設定の範囲および共用管理権設定の範囲の両方について、それぞれが格納されている。
生産履歴としては、建築に必要な「意匠図」や「構造図」、「設備図」などの各種の設計図面、「建物完成年月日」、「施工業者名」、「設計者名」、「協力業者名」、「仕入業者名」、「保証書」、「建築申請書」、「建築確認書」、「中間検査済書」、「完成検査済書」、「保険書」、「完成写真」などの情報である。
修繕履歴としては、「修繕業者」、「修繕年月日」、「修繕内容」などの情報である。
リフォーム履歴としては、「リフォーム業者」、「リフォーム年月日」、「リフォーム内容」などの情報である。
管理権に関する情報としては、「管理委託契約書」、「管理権設定協定書」、「管理権設定契約書」、「敷地および建物の区分表」、「敷地および建物の管理権設定の範囲（専用管理権設定の範囲，共用管理権設定の範囲）」などの情報である。
【００８６】
記憶手段１１０には、居住者がリースした、建物１２を構成する部材や設備などを管理するためのリース情報が格納されている。記憶手段１１０には、居住者が受けているサービス提供会社による提供サービスに関する情報が格納されている。
記憶手段１１０には、戸建住宅１０の入居状況を示す情報が格納されている。
記憶手段１１０には、新規に戸建住宅１０を建築する予定の建築予定地に関する情報と、この建築予定地を敷地１１として建築される建物１２を分譲するときの人数とが格納されている。
更に、記憶手段１１０には、新規に戸建住宅１０を建築する場合に、複数種類の屋根や壁から選択できるように屋根情報および壁情報が格納されている。
【００８７】
以上のように構成された本発明の実施の形態に係る管理支援装置１００の動作および使用状態について、図面に基づいて説明する。
居住者が、非管理組合員である場合には個人として、または管理組合員として、例えば、図１７に示す端末装置Ｔ２１を操作して、管理支援装置１００にアクセスする。
端末装置Ｔ２１から管理支援装置１００をアクセスすると、管理支援装置１００のアクセス管理手段１０３からＩＤ・パスワード入力画面が、通信手段１０１を介して端末装置Ｔ２１へ送信される。
【００８８】
居住者は、ＩＤ・パスワード入力画面に、この居住者に割り当てられたＩＤと、自身で設定したパスワードを入力して送信する。
アクセス管理手段１０３は、記憶手段１１０に格納されたＩＤ・パスワードと比較して一致して認証されれば、閲覧手段１０２が図１９に示すメニュー画面Ｐ１を、端末装置Ｔ２１へ送信する。
【００８９】
居住者は、端末装置Ｔ２１に表示されたメニュー画面Ｐ１から希望する項目を選択する。例えば、居住者の登録した内容の閲覧や、パスワードを変更したい場合には、「１．登録情報」を選択する。
【００９０】
また、居住者が入居する戸建住宅１０に関する情報を閲覧したい場合には、「２．戸建住宅に関する情報の閲覧」を選択する。この選択により端末装置Ｔ２１から閲覧要求が管理支援装置１００へ送信される。
端末装置Ｔ２１からの閲覧要求に応じて閲覧手段１０２が、「２．戸建住宅に関する情報の閲覧」にリンクされた「生産履歴」、専用管理権設定の範囲または共用管理権設定の範囲についての「修繕履歴」・「リフォーム履歴」・「修繕計画書」・「リフォーム計画書」、「管理権に関する情報」の閲覧が選択できる画面（図示せず）が、端末装置Ｔ２１に表示される。
【００９１】
居住者は、端末装置Ｔ２１を操作して閲覧したい情報を選択することで、端末装置Ｔ２１から閲覧要求が管理支援装置１００へ送信される。これにより、居住者は、自身が入居している戸建住宅１０に関する情報の詳細を容易に閲覧して把握することができる。また、将来、建物１２が腐食や劣化などにより修繕が必要となることが予想されるが、専用管理権設定の範囲についての「修繕計画書」を閲覧することにより、修繕時期や費用を把握することができる。また、子供部屋を兄弟一緒としている場合には、子供の成長に合わせて子ども部屋に間仕切りを入れ、個別の勉強部屋としたり、親の老後に備えてバリアフリー化したりすることが必要となるが、専用管理権設定の範囲についての「リフォーム計画書」を閲覧することにより、リフォーム時期や費用を把握することができる。
【００９２】
更に、「管理権に関する情報」を選択した場合には、「管理委託契約書」、「管理権設定協定書」、「管理権設定契約書」、「敷地および建物の区分表（図５，図１２参照）」、「敷地および建物の管理権設定の範囲（図６，図１３参照）」が閲覧できるため、戸建住宅１０に設定された管理権を容易に把握することができる。但し、「管理権設定協定書」は、管理組合員が閲覧でき、「管理権設定契約書」は非管理組合員が閲覧できる。これらは、居住者のＩＤにより選択される。
【００９３】
居住者が加入する管理組合に関する情報を閲覧したい場合には、「３．管理組合に関する情報の閲覧」を選択する。「３．管理組合に関する情報の閲覧」が選択されると、「３．管理組合に関する情報の閲覧」にリンクされた「管理規約」、管理権設定協定書、「使用規則」、「管理委託契約書」の閲覧が選択できる画面が、閲覧手段１０２により端末装置Ｔ２１に表示される。これにより居住者は、居住者が加入する管理組合の詳細を容易に把握できる。
【００９４】
管理組合が管理を委託した管理会社に関する情報を、管理組合員（居住者）が閲覧する場合には、「４．管理会社に関する情報の閲覧」を選択する。「４．管理会社に関する情報の閲覧」が選択されると、管理組合と管理会社とで締結された契約書であり、「４．管理会社に関する情報の閲覧」にリンクされた「管理委託契約書」、「コンプライアンス規程」の閲覧が選択できる画面が、閲覧手段１０２により端末装置Ｔ２１に表示される。これにより居住者は、管理会社への委託内容の詳細を容易に把握できる。
非管理組合員が管理を委託した管理会社に関する情報を、非管理組合員（居住者）が閲覧する場合には、「４．管理会社に関する情報の閲覧」を選択する。「４．管理会社に関する情報の閲覧」が選択されると、管理権設定契約書、管理委託契約書、「コンプライアンス規程」の閲覧が選択できる画面が、閲覧手段１０２により端末装置Ｔ２１に表示される。これにより居住者は、管理会社への委託内容の詳細を容易に把握できる。
【００９５】
このように、管理支援装置１００によれば、居住者が端末装置Ｔ２１を操作して、戸建住宅１０に関する情報や他の各種情報が閲覧できるため、容易に自宅に関する情報を把握することができる。従って、居住者は、戸建住宅１０の管理をしっかりと行うことができる。
【００９６】
次に、居住者が、戸建住宅１０の共用部分に、破損や劣化、腐食などが発生した場合、修繕を管理会社に依頼したいときがある。また、戸建住宅１０（建物１２）の共用部分に、例えば、床下の排水管が詰まった場合には、排水管の清掃を管理会社に依頼したいときがある。
そのようなときに、居住者が非管理組合員であれば、端末装置Ｔ２１を操作して、管理支援装置１００をアクセスする。また、居住者が管理組合員であれば管理組合に連絡することで、管理組合に設置された端末装置Ｔ２１を通じて、管理支援装置１００にアクセスする。そして、図１９に示すメニュー画面Ｐ１から「５．不具合の報告」を選択する。
【００９７】
端末装置Ｔ２１により「５．不具合の報告」が選択されたことにより、不具合連絡手段１０４が不具合報告画面を端末装置Ｔ２１へ送信する。
図２０に示す不具合報告画面Ｐ２は、不具合の発生箇所を入力する発生箇所入力欄Ｒ２１と、不具合内容を入力する不具合内容入力欄Ｒ２２とを備えている。居住者は、不具合報告画面Ｐ２の各欄（発生箇所入力欄Ｒ２１，不具合内容入力欄Ｒ２２）に入力して、送信ボタンＢ２を押下することで、各欄に入力した情報が不具合通知情報となって管理支援装置１００へ送信される。
【００９８】
管理支援装置１００では、不具合連絡手段１０４が、不具合通知情報を、図１７に示す戸建住宅１０を管理する管理会社Ｍの管理者が操作する端末装置Ｔ１に、例えば、電子メールにより通知する。
管理会社Ｍが十分に管理していても、常に戸建住宅１０を監視していることはできないため、管理会社Ｍが突発的に発生する共用部分の不具合を把握するまでには時間を要することがある。しかし、居住者が気付き、不具合報告画面Ｐ２により不具合を報告することで、管理会社Ｍが不具合の発生から短時間で対応することが可能である。
【００９９】
この戸建住宅１０が分譲であるときには、建物１２を構成する部材や設備などをリースとすることが可能である。例えば、建物１２を構成する部材としては、クロス、床材、内部ドアなどとすることができる。設備としては、コイン式全自動洗濯機、システムキッチン、電気器具、ユニットバス、トイレユニットなどとすることができる。
【０１００】
居住者が端末装置Ｔ２１を操作して、図１９に示すメニュー画面Ｐ１にて、「６．リース管理」を選択した場合には、「６．リース管理」にリンクされたリース閲覧画面を、リース管理手段１０５が記憶手段１１０に格納されたリース情報に基づいて生成して、端末装置Ｔ２１へ送信する。
図２１に示すリース閲覧画面Ｐ３では、居住者が、現在、リースしているリース品の一覧が表示される。リース閲覧画面Ｐ３では、リース品に対応して、リースを開始した時期、リース期間、リース料、契約した業者名が表示されている。
【０１０１】
このようにリース閲覧画面Ｐ３にて、居住者が業者とリース契約したリース品の一覧が閲覧できるので、居住者はリースしている建物１２を構成する部材や設備などを容易に把握することができる。また、設備だけでなく、建物１２を構成する部材、例えば、クロスや床材、内部ドア、外壁材、屋根材、柱材などの建物１２に固定されたものまでもリース品とすることで、戸建住宅１０の購入費用を抑えることができる。
更に、建物１２を構成する部材をリース品とすることで、リース品として一般的であった電気設備を扱う業者だけでなく、内装業者や工務店、ユニットバスまたはトイレユニットを扱う業者なども、新たな事業を展開することができる。
【０１０２】
リース管理手段１０５は、居住者が所有する金融機関の口座から、管理料と共に、リース料を引き落とし、リース料をリース会社が所有する口座へ送金する。居住者はリース料を一括して各リース会社に管理会社Ｍにより送金してもらえるため、居住者の利便性が向上する。
【０１０３】
また、居住者が、管理会社Ｍを通じて外部のサービスの提供を受けた場合には、１９に示すメニュー画面Ｐ１にて、「７．提供サービス管理」を選択することで、図２１に示すリース閲覧画面Ｐ３と同様に、図１８に示す提供サービス管理手段１０６が、記憶手段１１０に格納された提供サービスに関する情報に基づいて、提供サービス管理画面（図示せず）を生成して、端末装置Ｔ２１へ送信する。これにより、居住者は、受けているサービスの一覧を閲覧することができる。
提供サービスは、例えば、警備会社に委託する警備や、介護会社に委託する介護、宅配の食事サービス、室内清掃サービス、寝具の貸与サービス、クリーニングサービス、医療往診サービスなどである。
【０１０４】
提供サービス管理手段１０６は、居住者が所有する金融機関の口座から、管理料と共に、提供サービスの提供料を引き落とし、提供サービスの提供料をサービス提供会社が所有する口座へ送金する。居住者は提供料を一括して各サービス提供会社に管理会社Ｍにより送金してもらえるため、居住者の利便性が向上する。
【０１０５】
このようにサービス提供会社により提供サービスを受けることができるので、障害者や高齢者にとって不自由なく生活を継続することができる。従って、居住者が戸建住宅１０に入居することで介護施設に入居して介護を受けなくてもよいため、施設費用が掛からないので経済的に有利である。
【０１０６】
例えば、居住者が、転勤、転職、移住により、他の戸建住宅１０へ転居を検討しているときに、一般の住宅へ移るのであれば、転居先の地域の不動産会社に訪問したり、不動産会社が提供する不動産物件検索サイトにより検索したりして探せばよい。しかし、居住者が、管理支援装置１００により管理され、管理権が設定された戸建住宅１０であれば、管理が行き届いているため、転居先も戸建住宅１０であるのが望ましいと感じたときには、図１９に示すメニュー画面Ｐ１にて、「８．入居状況閲覧」を選択する。そうすることで、図１８に示す居住者管理手段１０７が、記憶手段１１０に格納された転居先の戸建住宅１０の入居状況を示す情報を読み出し、図２２に示す入居状況閲覧画面Ｐ４を生成して、端末装置Ｔ２１へ送信する。
【０１０７】
図２２に示す入居状況閲覧画面Ｐ４には、転居先となる、入居状況を知りたい戸建住宅１０が所在する都道府県を入力する都道府県入力欄Ｒ４１と、区市町村入力欄Ｒ４２とを、住所を入力する住所入力欄として備えている。
転居を希望する居住者が、都道府県入力欄Ｒ４１と、区市町村入力欄Ｒ４２とに転居先の住所を入力して、送信ボタンＢ４１を押下する。そうすることで、転居先住所に所在する他の戸建住宅１０で居住者が未入居となっている戸建住宅１０の一覧が表示される。
【０１０８】
このように、入居状況閲覧画面Ｐ４に、転居先の未入居一覧が表示されるため、転居先でも管理権が設定された戸建住宅１０に居住することができるので、質の高い生活を維持することができる。
【０１０９】
例えば、敷地１１となる建築予定地を有する土地所有者が、複数棟のそれぞれを管理権が設定された建物１２として建築して、それぞれの建物１２を複数人に分譲する場合や、一棟を管理権が設定された建物１２として建築して、それぞれの階を複数人に分譲する場合に、建物１２を建築する資金が準備できないことがある。また、戸建住宅１０の購入を希望する建築希望者が、一棟分の建築資金は準備できるが、複数棟全部の建築資金が準備できない場合や、一階分の建築資金は準備できるが、一棟の建築資金が準備できない場合がある。
このような場合に、建築予定地を有する土地所有者が、建築予定地を管理支援装置１００に登録しておくことで、建築希望者を募集することができる。
【０１１０】
管理権が設定されていない戸建住宅に居住する一般人である建築希望者が、管理権が設定される建物１２の建築を希望するときには、この建築希望者が、端末装置Ｔ４を操作して、管理支援装置１００にアクセスすることで、図２３に示すメニュー画面Ｐ５が端末装置Ｔ４に表示される。
このメニュー画面Ｐ５は、アクセス管理手段１０３が認証した建築希望者のＩＤに応じて閲覧手段１０２が生成して端末装置Ｔ４へ送信される。
メニュー画面Ｐ５には、「１．建築募集」が表示されるため、建築希望者は、これを選択する。「１．建築募集」が選択されることで、図１８に示す希望者募集手段１０８が、図２４に示す建築募集画面Ｐ６を端末装置Ｔ４に送信する。
【０１１１】
建築募集画面Ｐ６は、まだ建物１２が建築されていない更地状態の建築予定地や、整地されていないが、将来、敷地１１にしようとする建築予定地が所在する都道府県を入力する都道府県入力欄Ｒ６１と、区市町村入力欄Ｒ６２とを備えている。
建築希望者が、都道府県入力欄Ｒ６１と、区市町村入力欄Ｒ６２とに建築希望先の住所を入力して、送信ボタンＢ６１を押下する。そうすることで、建物１２が建築される予定の建築予定地を示す建築予定地一覧Ｒ６３が表示される。
建築予定地一覧Ｒ６３には、建築予定地の所在地、面積（坪数）、分譲の形式、出資金、建築希望者の募集人数、応募者数が表示される。
分譲の形式は、全体で建築される棟数と、分譲は一棟か、または階ごとであるかが表示される。出資金は、分譲が一棟であれば一棟分の価格、分譲が階ごとであれば一階分の価格である。建築希望者の募集人数は、建物１２を建築するため応募できる全体人数である。応募者数は、現在、応募している建築希望者の人数である。従って、応募できる残りの人数は、募集人数と応募者数の差となる。
【０１１２】
建築希望者が建築予定地一覧Ｒ６３を閲覧して、条件と合致した建築予定地を発見した場合には、端末装置Ｔ４を操作して応募ボタンＢ６２を押下することで、希望者募集手段１０８が、建築希望者の氏名や連絡先を入力するための応募者入力画面（図示せず）を端末装置Ｔ４へ送信する。そうすることで、希望者募集手段１０８は、建築希望者を応募者として記憶手段１１０に登録する。
【０１１３】
このように、土地所有者が建築予定地を管理支援装置１００に登録しておくことで、希望者募集手段１０８が建築希望者を募集している建築予定地一覧Ｒ６３を端末装置Ｔ４に提供する。そのため、建築希望者は、募集している建築予定地と、建築に要する価格と、募集に応じた人数などを把握することができるため、応募するか否かを容易に検討することができる。
【０１１４】
次に、敷地１１となる建築予定地を有する土地所有者が、管理権が設定された複数棟の建物１２を建築する際に、どのような建物１２を建築したらよいか不明な場合がある。
そこで、管理支援装置１００では、建築予定地に関する情報に基づいて、近い建築環境にある戸建住宅１０の情報を提供することができる。
【０１１５】
まず、土地所有者が、図２３に示すメニュー画面Ｐ５の「２．建築支援」を、端末装置Ｔ５を操作して選択する。端末装置Ｔ５により「２．建築支援」が選択されたことにより、図１８に示す建物情報提供手段１０９が、図２５に示す建築支援Ｐ７を端末装置Ｔ５へ送信する。
【０１１６】
建築支援Ｐ７は、建物１２の建築予定地が所在する都道府県を入力する都道府県入力欄Ｒ７１と、区市町村入力欄Ｒ７２とを備えている。
また、建築支援Ｐ７は、土地形状を登録するためのパス入力欄Ｒ７３を備えている。このパス入力欄Ｒ７３は、土地形状を示す画像ファイルを示す端末装置Ｔ５内のパスが入力される。土地形状を示す画像ファイルは、参照ボタンＢ７１を押下することで起動されたファイル管理アプリにより選択することで、画像ファイルのパスを指定することができる。
また、建築支援Ｐ７は、土地面積を入力する面積入力欄Ｒ７４と、棟数を入力する棟数入力欄Ｒ７５とを備えている。
土地所有者は、端末装置Ｔ５を操作して、敷地１１の各条件を入力して、送信ボタンＢ７２を押下する。
【０１１７】
建物情報提供手段１０９は、建築支援Ｐ７により入力された建築予定地の各条件に基づいて、記憶手段１１０に登録された戸建住宅１０に関する情報を検索する。
例えば、土地所有者が有する建築予定地１１ａの土地形状が、図２６（Ａ）に示すような、境界線ａ〜ｄにより囲まれた台形である場合、建物情報提供手段１０９は、建築予定地１１ａに入る輪郭形状の敷地の戸建住宅１０を検索する。結果、図２６（Ｂ）および同図（Ｃ）に示すように、境界線Ａ〜Ｄにより囲まれた長方形状の敷地１１ｂに３棟の建物１２が建築された戸建住宅１０が抽出された。
【０１１８】
従って、土地所有者は、図２６（Ｃ）に示す戸建住宅１０について、記憶手段１１０に格納された、建築に必要な意匠図や構造図、設備図などの各種の設計図面を参考にしながら、建築予定地１１ａを敷地１１として建物１２を配置して建築することができる。従って、設計の手間を大幅に省略することができる。
また、建物情報提供手段１０９は、いくつも候補がある場合、土地所有者の検知予定地の住所から近い環境のものを選択する。例えば、建物１２を建築しようとする建築予定地の所在地が地方であれば、都市圏のものより地方に所在するものを優先する。また、反対に、建築予定地の所在地が都市圏であれば、地方のものより都市圏に所在するものを優先する。この選択は、人口や人口密度などにより決定することができる。
【０１１９】
このように、建物情報提供手段１０９が戸建住宅１０を選択することで、土地所有者が建築しようとする建物１２の環境に近い他の戸建住宅１０の設計図を提供することができる。
【産業上の利用可能性】
【０１２０】
本発明は、しっかりと管理ができるため、敷地となる建築予定地を所有する土地所有者が建物を建築するときや、住居を購入したい、または戸建住宅を建築したいと検討している者、更に、賃貸として入居を検討している者、障害者、高齢者に好適である。
【符号の説明】
【０１２１】
１０，１０Ａ  戸建住宅
１１，１１ｂ  敷地
１１ａ  建築予定地
１２  建物
１１０１  防犯灯
１１０２  セキュリティゲート
１１０３  門
１１０４  管理棟
１１０５  消火栓
１１０６  誘導灯
１１０７  ビオトープ
１１０８  アイストップ
１１０９  駐車場
１１１０  インターロッキングブロック
１１１１  専用庭
１１１２  花壇
１１１３  テラス
１１１４  温水器
１１１５  駐輪場
１１１６  コミュニティセンター
１１１７  植栽
１１１８  フェンス
１１１９  グリーンベルト
１２１  外壁
１３  壁面
１４  第２識別標識
２１  システムキッチン
２２  天井
２３  照明器具
２４  壁
２５  掃き出し窓
２６  網戸
２７  壁
２８  内部ドア
２９  フローリング
３１，３１ａ〜３１Ｌ  第１識別標識
３１ｐ  一次元バーコード
３１ｑ  二次元バーコード
３１ｒ  発信素子
１００  管理支援装置
１０１  通信手段
１０２  閲覧手段
１０３  アクセス管理手段
１０４  不具合連絡手段
１０５  リース管理手段
１０６  提供サービス管理手段
１０７  居住者管理手段
１０８  希望者募集手段
１０９  建物情報提供手段
１１０  記憶手段
Ｐ１  メニュー画面
Ｐ２  不具合報告画面
Ｒ２１  発生箇所入力欄
Ｒ２２  不具合内容入力欄
Ｂ２  送信ボタン
Ｐ３  リース閲覧画面
Ｐ４  入居状況閲覧画面
Ｒ４１  都道府県入力欄
Ｒ４２  区市町村入力欄
Ｂ４１  送信ボタン
Ｐ５  メニュー画面
Ｐ６建築募集画面
Ｒ６１  都道府県入力欄
Ｒ６２  区市町村入力欄
Ｒ６３  建築予定地一覧
Ｂ６１  送信ボタン
Ｂ６２  応募ボタン
Ｐ７  建築支援
Ｒ７１  都道府県入力欄
Ｒ７２  区市町村入力欄
Ｒ７３  パス入力欄
Ｒ７４  面積入力欄
Ｒ７５  棟数入力欄
Ｂ７１  参照ボタン
Ｂ７２  送信ボタン
Ｔ１，Ｔ２１〜Ｔ２４，Ｔ３１，Ｔ３２，Ｔ４，Ｔ５  端末装置
Ｗ  インターネット
Ｍ  管理会社
ａ〜ｄ，Ａ〜Ｄ  境界線
【図１】
2018018491.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
2018018491.tif 000007
【図６】
2018018491.tif 000008
【図７】
2018018491.tif 000009
【図８】
2018018491.tif 000010
【図９】
2018018491.tif 000011
【図１０】
2018018491.tif 000012
【図１１】
2018018491.tif 000013
【図１２】
2018018491.tif 000014
【図１３】
2018018491.tif 000015
【図１４】
2018018491.tif 000016
【図１５】
2018018491.tif 000017
【図１６】
2018018491.tif 000018
【図１７】
2018018491.tif 000019
【図１８】
2018018491.tif 000020
【図１９】
2018018491.tif 000021
【図２０】
2018018491.tif 000022
【図２１】
2018018491.tif 000023
【図２２】
2018018491.tif 000024
【図２３】
2018018491.tif 000025
【図２４】
2018018491.tif 000026
【図２５】
2018018491.tif 000027
【図２６】
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