(57)【要約】【課題】通信ネットワークを介して制御される複数の機器を、統一されたユーザインタフェースで一元的に管理することができる住宅管理システムを提供する。【解決手段】住宅管理システムは、住宅に設置される複数の機器であって、各々が通信ネットワークに接続され、該通信ネットワークを介して送受信される信号に基づく制御が可能な複数の機器と、通信ネットワークに接続され、複数の機器の各々の動作を管理するサーバと、住宅において用いられる住宅管理端末であって、複数の機器のうち、当該住宅管理端末に対する操作に応じた機器に対し、上記操作に応じた制御を行うための第１信号を送信し、通信ネットワークを介してサーバから送信される情報に基づいて、複数の機器のうち上記情報に応じた機器に対し、上記情報に応じた制御を行うための第２信号を送信する住宅管理端末と、を備える。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
住宅に設置される複数の機器であって、各々が通信ネットワークに接続され、該通信ネットワークを介して送受信される信号に基づく制御が可能な複数の機器と、
前記通信ネットワークに接続され、前記複数の機器の各々の動作を管理するサーバと、
前記住宅において用いられる住宅管理端末であって、前記複数の機器のうち、当該住宅管理端末に対する操作に応じた機器に対し、前記操作に応じた制御を行うための第１信号を送信し、前記通信ネットワークを介して前記サーバから送信される情報に基づいて、前記複数の機器のうち前記情報に応じた機器に対し、前記情報に応じた制御を行うための第２信号を送信する住宅管理端末と、
を備える住宅管理システム。
【請求項２】
前記住宅管理端末は、前記第１信号及び第２信号の少なくとも一方を近距離無線通信により前記複数の機器の各々に送信する、請求項１に記載の住宅管理システム。
【請求項３】
前記複数の機器は、前記住宅の入口ドアに設置され、解錠及び施錠がなされるロックを有するドアロックユニットを備え、
前記住宅管理端末は、前記ロックを解錠するためのキー情報を前記サーバから受信した場合に、前記キー情報を前記ドアロックユニットに送信し、前記キー情報により前記ロックが解錠されるように前記ドアロックユニットの設定を行う、
請求項１又は２に記載の住宅管理システム。
【請求項４】
前記サーバは、
前記通信ネットワークを介して前記住宅の内見の予約を受け付ける内見予約受付部と、
前記予約の時刻を含む所定の時間帯に前記ロックを解錠するためのキー情報を生成し、前記住宅管理端末に送信し、前記キー情報を、前記通信ネットワークに接続可能な特定の携帯端末に送信する住宅管理部と、
を備え、
前記ドアロックユニットは、前記特定の携帯端末から前記ロックの解錠を指示する第３信号を受信した場合に、前記ロックを解錠させる、
請求項３に記載の住宅管理システム。
【請求項５】
前記サーバは、前記内見予約受付部が受け付けた予約に関する予約情報であって、前記内見の予約者の顔を含む画像データを含む予約情報を格納するデータベースをさらに有し、
前記複数の機器は、前記住宅の入口に設置され、該住宅への訪問者を撮影して画像データを生成し、該訪問者の画像データを前記住宅管理端末に送信するカメラユニットを含み、
前記住宅管理端末は、前記カメラユニットから送信された前記訪問者の画像データを前記サーバに送信し、
前記サーバは、前記予約者の顔を含む画像データと前記訪問者の画像データとに基づいて顔認証を行うことにより、前記訪問者が前記予約者と一致するか否かを判断する、
請求項４に記載の住宅管理システム。
【請求項６】
前記通信ネットワークを介して前記サーバと接続された端末装置をさらに備え、
前記サーバは、前記訪問者が前記予約者と一致すると判断した場合に、前記予約者の顔を含む画像データと前記訪問者の画像データとを前記端末装置に送信し、前記顔を含む画像及び前記訪問者の画像を前記端末装置に表示させる、
請求項５に記載の住宅管理システム。
【請求項７】
前記端末装置は、前記サーバを介して前記住宅管理端末とビデオ通話が可能である、請求項６に記載の住宅管理システム。
【請求項８】
前記住宅管理端末と前記端末装置との間でビデオ通話を行っている間、前記端末装置に対する操作により前記住宅管理端末に表示させる画面を切り換えることが可能である、請求項７に記載の住宅管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅に備えられるＩｏＴ機器の制御技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、各種電気機器を通信ネットワークに接続し、機器の稼働状況を遠隔監視したり機器を遠隔操作したりする、所謂ＩｏＴ（インターネット・オブ・シングス）技術の住宅への適用が進められている（例えば特許文献１参照）。住宅におけるＩｏＴ技術の適用例として、ドアの開閉をセンサによって監視する、ドアの施錠や解錠を遠隔操作で行う、エアコンのオン・オフの切り換えや温度設定をスマートフォン等の携帯通信端末で制御するといったことが挙げられる。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０００−１７５２７５号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
ＩｏＴ技術が適用された機器（以下、ＩｏＴ機器ともいう）は、通常、機器ごとに設けられたコントローラや、機器ごとに提供されるアプリケーションプログラムをインストールした通信端末を用いて制御される。そのため、ユーザ（住人や住宅の管理人）は、各機器を制御するための操作を様々なユーザインタフェース上で行わなければならない。それにより、住宅内にＩｏＴ機器が増えるほどユーザが行うべき操作の手順が増え、混乱を招いたり、住宅の管理効率が低下したりするおそれが生じてしまう。そのため、複数のＩｏＴ機器を統一されたユーザインタフェースで一元的に管理することができる住宅管理システムが望まれる。
【０００５】
上記特許文献１には、バスに接続された複数の機器のうち消音機能を有する機器に対し、消音機能のスイッチングを一括して行う技術が開示されている。しかし、上記特許文献１には、複数の機器の間で共通する機能（消音機能）に関する制御についてしか言及されていない。
【０００６】
本発明は、以上説明した事情に鑑みてなされたものであり、通信ネットワークを介して制御される複数の機器を、統一されたユーザインタフェースで一元的に管理することができる住宅管理システムを提供することを目的の一つとする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明の一態様である住宅管理システムは、住宅に設置される複数の機器であって、各々が通信ネットワークに接続され、該通信ネットワークを介して送受信される信号に基づく制御が可能な複数の機器と、前記通信ネットワークに接続され、前記複数の機器の各々の動作を管理するサーバと、前記住宅において用いられる住宅管理端末であって、前記複数の機器のうち、当該住宅管理端末に対する操作に応じた機器に対し、前記操作に応じた制御を行うための第１信号を送信し、前記通信ネットワークを介して前記サーバから送信される情報に基づいて、前記複数の機器のうち前記情報に応じた機器に対し、前記情報に応じた制御を行うための第２信号を送信する住宅管理端末と、を備えるものである。
【０００８】
上記住宅管理システムにおいて、前記住宅管理端末は、前記第１信号及び第２信号の少なくとも一方を近距離無線通信により前記複数の機器の各々に送信しても良い。
【０００９】
上記住宅管理システムにおいて、前記複数の機器は、前記住宅の入口ドアに設置され、解錠及び施錠がなされるロックを有するドアロックユニットを備え、前記住宅管理端末は、前記ロックを解錠するためのキー情報を前記サーバから受信した場合に、前記キー情報を前記ドアロックユニットに送信し、前記キー情報により前記ロックが解錠されるように前記ドアロックユニットの設定を行っても良い。
【００１０】
上記住宅管理システムにおいて、前記サーバは、前記通信ネットワークを介して前記住宅の内見の予約を受け付ける内見予約受付部と、前記予約の時刻を含む所定の時間帯に前記ロックを解錠するためのキー情報を生成し、前記住宅管理端末に送信し、前記キー情報を、前記通信ネットワークに接続可能な特定の携帯端末に送信する住宅管理部と、を備え、前記ドアロックユニットは、前記特定の携帯端末から前記ロックの解錠を指示する第３信号を受信した場合に、前記ロックを解錠させても良い。
【００１１】
上記住宅管理システムにおいて、前記サーバは、前記内見予約受付部が受け付けた予約に関する予約情報であって、前記内見の予約者の顔を含む画像データを含む予約情報を格納するデータベースをさらに有し、前記複数の機器は、前記住宅の入口に設置され、該住宅への訪問者を撮影して画像データを生成し、該訪問者の画像データを前記住宅管理端末に送信するカメラユニットを含み、前記住宅管理端末は、前記カメラユニットから送信された前記訪問者の画像データを前記サーバに送信し、前記サーバは、前記予約者の顔を含む画像データと前記訪問者の画像データとに基づいて顔認証を行うことにより、前記訪問者が前記予約者と一致するか否かを判断しても良い。
【００１２】
上記住宅管理システムは、前記通信ネットワークを介して前記サーバと接続された端末装置をさらに備え、前記サーバは、前記訪問者が前記予約者と一致すると判断した場合に、前記予約者の顔を含む画像データと前記訪問者の画像データとを前記端末装置に送信し、前記顔を含む画像及び前記訪問者の画像を前記端末装置に表示させても良い。
【００１３】
上記住宅管理システムにおいて、前記端末装置は、前記サーバを介して前記住宅管理端末とビデオ通話が可能であっても良い。
【００１４】
上記住宅管理システムにおいて、前記住宅管理端末と前記端末装置との間でビデオ通話を行っている間、前記端末装置に対する操作により前記住宅管理端末に表示させる画面を切り換えることが可能であっても良い。
【発明の効果】
【００１５】
本発明によれば、通信ネットワークを介してサーバと接続された住宅管理端末を設け、この住宅管理端末に対する操作により複数の機器を制御し、或いは、サーバから送信される情報に基づいて住宅管理端末により複数の機器を制御するので、通信ネットワークを介して制御される複数の機器を、統一されたユーザインタフェースで一元的に管理することが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００１６】
【図１】実施形態に係る住宅管理システムの概略構成を示す図である。
【図２】実施形態に係る住宅管理端末の主要構成を示すブロック図である。
【図３】実施形態に係るサーバの主要構成を示すブロック図である。
【図４】実施形態に係る住宅管理システムにおいて実行される住宅の内見予約処理のシーケンス図である。
【図５】実施形態に係る住宅管理システムにおいて実行されるロックの解錠処理のシーケンス図である。
【図６】ロックの解錠処理において住宅管理端末に表示される画面を例示する模式図である。
【図７】ロックの解錠処理において管理会社端末に表示される画面を例示する模式図である。
【図８】実施形態に係る住宅管理システムにおいて実行される賃貸契約の申込処理のシーケンス図である。
【図９】ビデオ通話をしている間に住宅管理端末及び管理会社端末にそれぞれ表示される画面を例示する模式図である。
【図１０】住宅管理端末に表示される重要事項の説明画面を例示する模式図である。
【図１１】実施形態に係る住宅管理システムにおいて実行されるロックの施錠処理のシーケンス図である。
【発明を実施するための形態】
【００１７】
以下、本発明の実施形態について図面を参照しつつ詳細に説明する。なお、同一の要素には同一の符号を付し、重複する説明を省略する。
【００１８】
実施の形態
本実施形態では、集合住宅における各戸の住宅管理を例に説明するが、これに限る趣旨ではない。本発明の一実施形態に係る住宅管理システムは、集合住宅以外にも、一軒家や寮の個室など、様々なタイプの住宅の管理に適用することが可能である。
【００１９】
（１）実施形態の構成
図１は、本実施形態に係る住宅管理システム１の概略構成を示す図である。
住宅管理システム１は、マンションやアパート等の集合住宅Ａ内の住宅Ｒ１、Ｒ２、…を管理するシステムである。図１においては、住宅Ｒ２の内部構成のみを示しているが、他の住宅Ｒ１、Ｒ３、…についても、住宅Ｒ２と概ね同様の構成を有している。同図に示すように、住宅管理システム１は、各住宅Ｒ１、Ｒ２、…において用いられる住宅管理端末１０と、各住宅に設置された複数の機器（ドアロックユニット２０ａ〜磁気センサ２０ｇ）と、サーバ４０とを備える。以下、ドアロックユニット２０ａ〜磁気センサ２０ｇの各機器を総称して機器２０と記す。
【００２０】
住宅管理端末１０とサーバ４０とは、通信ネットワークＮを介して接続されている。通信ネットワークＮは、例えば、インターネット、ＬＡＮ、専用線、電話回線、企業内ネットワーク、移動体通信網、ＷｉＦｉ（Wireless  Fidelity）、その他の通信回線、それらの組み合わせ等のいずれであってもよく、有線であるか無線であるかを問わない。図１において、住宅管理端末１０は、集合住宅Ａに構築されたローカルなネットワークｎ１を介して通信ネットワークＮに接続されているが、これに限定されず、住宅管理端末１０とサーバ４０との間で相互に情報を送受信可能な状態であれば良い。
【００２１】
各機器２０は、ブルートゥース（登録商標）、赤外線通信等の近距離無線通信により住宅管理端末１０と接続され、この住宅管理端末１０を介して通信ネットワークＮに接続される。或いは、機器２０の種類によっては、機器をＬＡＮ、専用線、ＷｉＦｉ等の通信ネットワークに直接接続しても良い。機器２０の具体例については後述する。
【００２２】
また、住宅管理システム１は、この他にも、住宅管理端末１０との間で通信可能なユーザ携帯端末３０、集合住宅Ａを管理する管理会社において用いられる管理会社端末５０、管理会社のスタッフが使用するスタッフ携帯端末６０、及び、集合住宅Ａの内見希望者が使用するカスタマ端末７０を含んでも良い。このうち、ユーザ携帯端末３０は、通信ネットワークＮを介して住宅管理端末１０と接続可能であると共に、適宜切り換えることにより、ブルートゥースや赤外線通信等の近距離無線通信により住宅管理端末１０と接続可能である。また、管理会社端末５０、スタッフ携帯端末６０、及びカスタマ端末７０は、通信ネットワークＮを介してサーバ４０と接続されている。
【００２３】
図２は、住宅管理端末１０の主要構成を示すブロック図である。住宅管理端末１０としては、タブレット端末やスマートフォンなど、通信ネットワークを介して他の通信機器とデータの授受が可能な携帯式の端末装置を利用することができる。本実施形態においては、汎用のタブレット端末に専用のアプリケーションをインストールし、このアプリケーションを実行させることにより、タブレット端末を住宅管理端末１０として使用する。
【００２４】
住宅管理端末１０は、通信インタフェース１１と、表示部１２と、入力部１３と、音声出力部１４と、信号受発信部１５と、撮像部１６と、記憶部１７と、プロセッサ１８とを備える。
【００２５】
通信インタフェース１１は、住宅管理端末１０を通信ネットワークＮ（又は通信ネットワークｎ１）に接続し、通信ネットワークＮ上の他の端末と通信をするためのハードウェアモジュールである。通信インタフェース１１は、例えば、ＩＳＤＮモデム、ＡＤＳＬモデム、ケーブルモデム、光モデム、ソフトモデム等の変調復調装置である。
【００２６】
表示部１２は、例えば液晶ディスプレイ又は有機ＥＬディスプレイにより構成され、機器２０を操作するための操作画面や、モニタ（監視）機能を有する機器２０から送信されたモニタ情報等を表示する。
入力部１３は、操作ボタンやタッチパネル等の入力デバイスである。
【００２７】
信号受発信部１５は、ＢＬＥ（Bluetooth（登録商標）  Low  Energy）やＩｒＤＡなどの通信規格に基づき、所定の電波を利用した無線信号を機器２０に発信すると共に、機器２０から発信された無線信号を受信する。
撮像部１６は、タブレット端末に内蔵されたカメラである。
【００２８】
記憶部１７は、例えば、物理デバイスの記憶領域が提供する論理デバイスである。物理デバイスは、例えば、ディスクドライブまたは半導体メモリ（ＲＯＭ、ＲＡＭなど）等のコンピュータ読み取り可能な記録媒体である。記憶部１７は、複数の物理デバイスを１つの論理デバイスにマッピングして構築してもよいし、１つの物理デバイスを複数の論理デバイスにマッピングして構築してもよい。
【００２９】
記憶部１７は、オペレーティングシステムプログラム、ドライバプログラム、各種データ等を記憶する。ドライバプログラムとしては、例えば、通信インタフェース１１を制御するための通信インタフェースドライバプログラム等がある。また、記憶部１７は、これら各種プログラムや各種データのほか、プロセッサ１８が実行することにより、当該住宅管理端末１０が設置された住宅を管理するための住宅管理アプリケーションＡＰ１を記憶している。
【００３０】
プロセッサ１８は、算術演算、論理演算、ビット演算等を処理する算術論理演算ユニット（ＣＰＵなど）および各種レジスタから構成され、記憶部１７に格納されている各種プログラムを実行することにより住宅管理端末１０の各部を中枢的に制御する。各種レジスタは、例えば、プログラムカウンタ、データレジスタ、命令レジスタ、汎用レジスタ等である。
【００３１】
また、プロセッサ１８が住宅管理アプリケーションＡＰ１を実行することにより実現される機能部には、設定情報取得部１８１と、モニタ情報取得部１８２と、制御信号生成部１８３とがある。プロセッサ１８は、これらの機能部により、複数の機器２０に対し、それぞれの機器２０に応じた制御を行う。
【００３２】
詳細には、設定情報取得部１８１は、機器２０の制御や操作に用いられる情報をサーバ４０から受信し、受信した情報に基づいて、該当する機器２０を制御又は操作するための設定を行う。
【００３３】
モニタ情報取得部１８２は、モニタ（監視）機能を有する機器（例えば、カメラユニット２０ｃ、磁気センサ２０ｇ）からモニタ情報が送信された場合に、このモニタ情報を受信して表示部１２に表示し、或いは、このモニタ情報をサーバ４０に送信する。
【００３４】
制御信号生成部１８３は、入力部１３に対する操作を検知した場合に、検知した操作に応じた機器２０に対し、この操作に応じた動作を実行させるための制御信号（第１信号）を生成して送信する。また、制御信号生成部１８３は、サーバ４０から機器２０を操作するための情報を受信した場合に、受信した情報に応じた機器２０に対し、この情報に応じた動作を実行させるための制御信号（第２信号）を生成して送信する。
【００３５】
機器２０の各々は、住宅管理端末１０から無線送信される信号に基づく制御が可能な電気機器である。機器２０として、具体的には、ドアロックユニット２０ａ、インターホン２０ｂ、カメラユニット２０ｃ、照明ユニット２０ｄ、エアコン２０ｅ、テレビ（ＴＶ）ユニット２０ｆ、磁気センサ２０ｇ等が挙げられる。
【００３６】
ドアロックユニット２０ａは、住宅Ｒ２の出入り口のドアに設置されるロックと、このロックを電気的な制御により開閉する制御部とを有する。制御部は、スマートフォン等の携帯端末から近距離無線通信により送信されるキー情報に対する認証を行い、認証に成功すると、当該携帯端末から送信される制御信号（解錠指示信号（第３信号）又は施錠指示信号）に従って動作する。また、ドアロックユニット２０ａは、住宅管理端末１０から制御信号（同上）を送信することによっても操作することが可能である。
【００３７】
インターホン２０ｂは、住宅Ｒ２の玄関の外側に設置され、呼出ボタンに対する操作を検知して呼出音を発生する呼出機能と、住宅管理端末１０との間で音声のやり取りを行う通話機能とを有する。
【００３８】
カメラユニット２０ｃは、住宅Ｒ２の玄関の外側に設置される撮影装置であり、インターホン２０ｂと連動して動作する。即ち、インターホン２０ｂの呼出ボタンが操作されると、カメラユニット２０ｃは、玄関先の撮影を開始し、訪問者が写った画像の画像データを住宅管理端末１０に送信して画像を表示させる。
【００３９】
照明ユニット２０ｄは、住宅Ｒ２の室内に設置され、住宅管理端末１０から送信される制御信号に従ってオン・オフを切り換えると共に、各照明の状態（オン・オフ、明るさ、寿命等）を表すモニタ情報を住宅管理端末１０に送信する。また、照明ユニット２０ｄは、壁等に取り付けられた専用のスイッチによりオン・オフを切り換えることも可能である。
【００４０】
エアコン２０ｅは、住宅管理端末１０から送信される制御信号に従ってオン・オフを切り換えると共に温度調節や風量調節を行う。
【００４１】
テレビユニット２０ｆは、住宅管理端末１０から送信される制御信号に従ってオン・オフやチャンネルの切り換えを行うと共に、音量調節や録画等の動作を実行する。
【００４２】
磁気センサ２０ｇは、ベランダのドアや窓など、住宅Ｒ２外からの侵入経路上に取り付けられ、ドア等の開閉やドア等に加えられた衝撃によって生じる振動を検出し、この振動を表すモニタ情報を住宅管理端末１０に送信する。住宅管理端末１０は、受信したモニタ情報に基づき、ドア等が異常な状態（不審者の侵入、破壊等）にあるか否かを判断し、必要に応じて警報を発したり、モニタ情報をさらにサーバ４０に送信したりする。
【００４３】
ユーザ携帯端末３０は、スマートフォンや携帯電話等の汎用の携帯通信端末によって構成される。ユーザ携帯端末３０に所定のアプリケーションプログラムをインストールすることにより、ユーザ携帯端末３０を住宅管理端末１０と通信させ、住宅管理端末１０と連携して各機器２０の制御をさせることができる。ユーザ携帯端末３０と住宅管理端末１０との間では、通信環境に応じて、ブルートゥースや赤外線通信等の近距離無線通信を行っても良いし、インターネット、ＷｉＦｉ、電話回線等を介して通信を行っても良い。
【００４４】
ユーザ携帯端末３０の利用例として、インターホン２０ｂの呼出ボタンが操作された場合、住宅管理端末１０は、カメラユニット２０ｃから送信された画像データをユーザ携帯端末３０に転送して訪問者の画像を表示させると共に、インターホン２０ｂとユーザ携帯端末３０との間で通話可能となるように両者を接続する。これにより、ユーザ（住居Ｒ２の住人）は、ユーザ携帯端末３０からインターホン２０ｂに応答し、ドアロックユニット２０ａへの解錠操作を行うことができる。また、別の例として、ユーザ携帯端末３０から住宅管理端末１０を介して照明ユニット２０ｄのオン・オフの切り換え操作を行っても良い。これにより、例えば照明を消し忘れて外出した際に照明をオフにしたり、反対に、夜間の外出中に照明をオンにして防犯対策とすることができる。
【００４５】
図３は、サーバ４０の主要構成を示すブロック図である。サーバ４０は、演算処理能力の高いコンピュータによって構成され、所定のプログラムを実行することにより、通信ネットワークＮによって接続された住宅管理端末１０やユーザ携帯端末３０等の他の機器と連携して、集合住宅Ａ内の各住宅Ｒ１、Ｒ２、…を管理すると共に、空き住居への入居希望者による内見を管理するサーバ機能を実現するものである。
【００４６】
サーバ４０を構成するコンピュータは、必ずしも１台である必要はなく、通信ネットワークＮ上に分散する複数のコンピュータから構成されてもよい。或いは、インターネット経由で提供される仮想サーバ（所謂クラウドサーバ）やストレージを利用して、上述したサーバ４０の機能を実現しても良い。
【００４７】
図３に示すように、サーバ４０は、通信インタフェース４１と、記憶部４２と、プロセッサ４３とを備える。
通信インタフェース４１は、サーバ４０を通信ネットワークＮに接続し、通信ネットワークＮ上の他の端末と通信をするためのハードウェアモジュールである。
【００４８】
記憶部４２は、オペレーティングシステムプログラムやドライバプログラムを含む各種プログラムおよびこれらのプログラムの実行中に使用される各種データを格納する。具体的には、記憶部４２は、プロセッサ４３に実行させる住宅管理プログラムＰＲ１及び内見管理プログラムＰＲ２と、これらのプログラムの実行中に使用される住宅情報データベース（ＤＢ）４２１と、入居者情報データベース（ＤＢ）４２２と、管理会社情報データベース（ＤＢ）４２３と、予約情報データベース（ＤＢ）４２４と、アプリケーション管理情報データベース（ＤＢ）４２５とを記憶している。
【００４９】
住宅情報データベース４２１は、サーバ４０が管理対象とする住宅に関する情報（住宅情報）を格納する。住宅情報は、住宅のＩＤ、所在地、部屋番号、当該住宅の管理形態（所有者、管理会社等）、管理を担当する管理会社、居住状況（入居済み、空き）等を含む。
【００５０】
入居者情報データベース４２２は、サーバ４０が管理対象とする住宅の入居者に関する情報（入居者情報）を格納する。入居者情報は、入居者の氏名及び生年月日、世帯主、家族構成、メールアドレス等の情報を含む。
【００５１】
管理会社情報データベース４２３は、住宅の管理会社に関する情報（管理会社情報）を格納する。管理会社情報は、管理会社のＩＤ、名称、管理を担当している住宅のＩＤ、連絡先等の情報を含む。
【００５２】
予約情報データベース４２４は、空き住居への内見の予約に関する情報（予約情報）を格納する。予約情報は、住宅のＩＤ、所在地、内見の予約者の氏名、生年月日、連絡先、顔写真の画像データ、内見の予約日時、管理会社の担当者等の情報を含む。
【００５３】
アプリケーション管理情報データベース４２５は、住宅に備えられる各機器２０を制御するためのアプリケーションの管理情報を格納する。アプリケーション管理情報は、各機器２０のスペック、型式、アプリケーションのバージョン等の情報を含む。
【００５４】
プロセッサ４３は、記憶部４２に格納されている各種プログラムを実行することでサーバ４０の各部を中枢的に制御する。また、プロセッサ４３は、住宅管理プログラムＰＲ１及び内見管理プログラムＰＲ２を実行することにより、住宅管理端末１０、機器２０、ユーザ携帯端末３０、管理会社端末５０、スタッフ携帯端末６０、及びカスタマ端末７０と連携して、住宅管理機能及び内見管理機能を実現する。
【００５５】
プロセッサ４３が住宅管理プログラムＰＲ１及び内見管理プログラムＰＲ２を実行することにより実現される機能部には、住宅管理部４３１と、機器制御部４３２と、住宅モニタ部４３３と、内見予約受付部４３４とがある。
【００５６】
住宅管理部４３１は、住宅に設置された各機器２０を制御するための各種情報を管理する。例えば、住宅管理部４３１は、ドアロックユニット２０ａのロックを解錠するためのキー情報を生成して住宅管理端末１０に送信すると共に、同じキー情報を特定のメールアドレスに送信するキー情報生成部４３１ａを有する。キー情報の送信先は、例えば入居者本人のメールアドレスであり、入居者が自身の携帯端末でキー情報を受信し、この携帯端末をドアロックユニット２０ａに近づけることで、携帯端末によるドアロックユニット２０ａの操作が可能となる。或いは、キー情報生成部４３１ａは、特定の日時にのみ解錠操作が可能となるキー情報を、管理会社に所属する内見の案内担当者のメールアドレスに送信しても良い。
【００５７】
機器制御部４３２は、住宅に設置された各機器２０の遠隔操作を行う。例えば、機器制御部４３２は、特定の場合に、ドアロックユニット２０ａのロックを解錠する解錠指示信号を住宅管理端末１０から送信させる解錠指示部４３２ａを有する。特定の場合とは、例えば、住宅内から緊急通報があった場合や、本人確認が取れた住人からの依頼があった場合などである。
【００５８】
住宅モニタ部４３３は、モニタ機能を有する機器（例えば、カメラユニット２０ｃ、磁気センサ２０ｇ等）から送信されたモニタ情報を、住宅管理端末１０を介して受信した場合に、受信したモニタ情報に応じた処理を実行する。例えば、住宅モニタ部４３３は、カメラユニット２０ｃにより撮影された訪問者の画像を、予約情報データベース４２４に格納された内見予約者の顔写真の画像と対比して顔認証を行うことにより、両者が同一人物であるか否かを判断する顔認証部４３３ａを有する。或いは、住宅モニタ部４３３は、磁気センサ２０ｇが検出した振動を表すモニタ情報を受信した場合に、振動の程度や継続時間に応じて、緊急通報を行う等の機能を有していても良い。
【００５９】
内見予約受付部４３４は、空き住宅への内見の予約を受け付け、予約情報を生成して予約情報データベース４２４に格納する。
【００６０】
管理会社端末５０は、通信ネットワークＮを介して他の通信機器との間でデータの送受信が可能であり、且つ、受信した情報に基づく画面表示が可能な表示部と、映像及び音声の入出力が可能なビデオ通話機能と、入力デバイスとを備える端末装置である。具体的には、管理会社端末５０として、パーソナルコンピュータ（ＰＣ）、ノートＰＣ、タブレット端末等を用いることができる。管理会社端末５０は、サーバ４０を介して住宅管理端末１０と通信を行い、住宅管理に関する種々のサービスを提供する他、内見に訪れた入居希望者に対してビデオ通話により住宅の案内を行う。
【００６１】
スタッフ携帯端末６０は、通信ネットワークＮを介して他の通信機器との間でデータの送受信が可能であり、且つ、受信した情報に基づく画面表示が可能な表示部と、入力デバイスとを備える携帯可能な端末装置である。具体的には、スタッフ携帯端末６０として、スマートフォン、携帯電話機、ＰＤＡ、タブレット端末等を用いることができる。スタッフ携帯端末６０は、管理会社に所属するスタッフに携帯され、ドアロックユニット２０ａに対するロックの解錠又は施錠操作や、管理会社端末５０とのコミュニケーション等に用いられる。
【００６２】
カスタマ端末７０は、通信ネットワークＮを介して他の通信機器との間でデータの送受信が可能な端末装置であり、具体的には、パーソナルコンピュータ（ＰＣ）、ノートＰＣ、タブレット端末、スマートフォン、携帯電話機、ＰＤＡ等が用いられる。カスタマ端末７０は、住宅への入居希望者が内見を予約する際に用いられる。
【００６３】
（２）実施形態の動作
次に、住宅管理システム１において実行される内見の予約から契約の申込までの処理を説明する。
【００６４】
内見の予約は、各種端末装置から通信ネットワークＮを介して所定のｗｅｂページにアクセスし、内見を希望する物件、希望日時、内見予約者の個人情報等の所定の予約情報を送信することにより行われる。予約情報の送信は、内見予約者がカスタマ端末７０を用いて自ら行っても良いし、不動産会社などの仲介業者に依頼して行っても良い。以下においては、カスタマ端末７０から予約情報を送信するものとする。図４は、住宅管理システム１において実行される住宅の内見予約処理のシーケンス図である。
【００６５】
まず、カスタマ端末７０が内見の予約情報をサーバ４０に送信する（ステップＳ１１）。これに応じて、サーバ４０は予約情報を受け付け（ステップＳ１２）、この予約情報を管理会社端末５０に送信する（ステップＳ１３）。
【００６６】
管理会社端末５０は、予約情報を受信すると（ステップＳ１４）、予約情報で指定された内見の希望日時に対応可能であれば、当該内見の予約を受け付けた旨を示す予約受付情報をサーバ４０に送信する（ステップＳ１５）。なお、管理会社において内見の希望日時に対応できない場合、別の候補日を含む代替案をカスタマ端末７０にメール送信しても良いし、管理会社のスタッフが別途電話等により内見の日時を調整しても良い。
【００６７】
サーバ４０は、予約受付情報を受信すると、ステップＳ１２において受け付けた予約情報を予約情報データベース４２４に登録し（ステップＳ１６）、さらに、予約受付情報をカスタマ端末７０に送信する（ステップＳ１７）。カスタマ端末７０は、予約受付情報を受信し（ステップＳ１８）、これにより、内見予約処理が完了する。
【００６８】
次に、内見当日に、管理会社から派遣された案内担当者が内見予約者を現地で案内する際の処理を説明する。ここでは、案内担当者が先に現地を訪れて住宅内で待機し、内見予約者に直接現地に来てもらう場合を説明する。図５は、住宅管理システム１において実行されるロックの解錠処理のシーケンス図である。図６は、ロックの解錠処理において住宅管理端末１０に表示される画面を例示する模式図である。図７は、同処理において管理会社端末５０に表示される画面を例示する模式図である。
【００６９】
まず、サーバ４０は、ドアロックユニット２０ａ（図１参照）のロックを解錠するためのキー情報として、解錠コードを住宅管理端末１０及び管理会社端末５０に送信する（ステップＳ２０）。この解錠コードは、内見の予約時間帯及びその前後の所定時間にのみロックが解錠可能となるように、新たに設定されたものである。住宅管理端末１０は、受信した解錠コードをドアロックユニット２０ａに送信し、当該解錠コードによりロックが限定された時間帯にのみ解錠されるように設定を行う（ステップＳ２１）。他方、管理会社端末５０は、解錠コードを受信すると（ステップＳ２２）、受信した解錠コードをさらに、内見の案内担当者のスタッフ携帯端末６０に送信する（ステップＳ２３）。
【００７０】
スタッフ携帯端末６０が解錠コードを受信すると（ステップＳ２４）、案内担当者は、このスタッフ携帯端末６０を持ち、内見の予約時間よりも前に現地を訪れる。そして、持参したスタッフ携帯端末６０をドアロックユニット２０ａから所定範囲内に近づけると、スタッフ携帯端末６０から解錠指示信号が送信される（ステップＳ２５）。これにより、ドアロックユニット２０ａのロックが解錠され、案内担当者は住宅内に入ることができる。この際、住宅管理端末１０は、ロックの解錠を検知する（ステップＳ２６）。
【００７１】
住宅管理端末１０は、インターホン２０ｂの操作ボタンに対する操作を検知すると（ステップＳ２７）、カメラユニット２０ｃに対して訪問者の撮影を指示する（ステップＳ２８）。それにより、図６に示すように、住宅管理端末１０の表示部１２に訪問者の画像が表示される。この表示部１２には、訪問者の画像が表示される画像表示欄ｍ１１に加えて、インターホン２０ｂを介して訪問者と通話するための通話ボタンｍ１２と、通話を終了させるための終了ボタンｍ１３と、ロックを解錠させるための解錠ボタンｍ１４とが表示される。
【００７２】
また、住宅管理端末１０は、カメラユニット２０ｃが生成した画像データをサーバ４０に送信する（ステップＳ２９）。サーバ４０は、画像データを受信すると（ステップＳ３０）、受信した画像データと予約情報に含まれる内見予約者の顔写真の画像データとに基づいて顔認証を行う（ステップＳ３１）。そして、顔認証の結果、訪問者と内見予約者とが同一人物であると判断すると、住宅管理端末１０から受信した画像データをさらに管理会社端末５０に送信する（ステップＳ３２）。
【００７３】
管理会社端末５０は、画像データを受信し、この画像データに基づいて訪問者の画像を表示する（ステップＳ３３）。図７に示すように、管理会社端末５０には、内見予約者の顔写真の画像ｍ２１を含む個人情報の表示欄ｍ２２と、住宅管理端末１０から送信された画像データに基づく画像が表示される画像表示欄ｍ２３と、住宅管理端末１０との間でビデオ通話を開始させるための通話ボタンｍ２４と、ビデオ通話を終了させるための終了ボタンｍ２５と、ドアロックユニット２０ａのロックを解錠させるための解錠ボタンｍ２６とを含む画面が表示される。管理会社のオペレータは、このような画面において、内見予約者の顔写真の画像と、画像表示欄ｍ２３に表示された訪問者の画像とを対比し、両者が一致するか否かを目視で判断する。
【００７４】
オペレータは、顔写真の画像と訪問者の画像とが一致すると判断した場合、管理会社端末５０を操作し、両者が一致することを確認した旨を示す確認情報を送信する（ステップＳ３４）。確認情報は、テキスト情報として送信しても良いし、通話機能を利用した音声情報として送信しても良い。サーバ４０は、確認情報を受信すると（ステップＳ３５）、この確認情報をさらに住宅管理端末１０に送信する（ステップＳ３６）。
【００７５】
住宅管理端末１０が確認情報を受信すると（ステップＳ３７）、案内担当者はロックの解錠操作を行う。具体的には、住宅管理端末１０に表示された解錠ボタンｍ１４に対して所定の操作（例えばタップ操作）を行う。住宅管理端末１０は、ロックの解錠操作を検知すると（ステップＳ３８）、ドアロックユニット２０ａに解錠指示信号を送信する（ステップＳ３９）。それにより、ドアロックユニット２０ａのロックが解錠され、訪問者（内見予約者）は住宅内に入ることができる。
【００７６】
なお、上記説明においては、住宅管理端末１０からロックの解錠操作を行うこととしたが、これを管理会社端末５０から行うこととしても良い。即ち、図７に示す解錠ボタンｍ２６に対してオペレータが所定の操作（例えばマウスによるクリック操作）を行う。それにより、管理会社端末５０からサーバ４０及び住宅管理端末１０を介して、ドアロックユニット２０ａに解錠指示信号が送信され、ロックが解錠される。
【００７７】
次に、内見を行った入居希望者が賃貸契約の申込を行うまでの処理を説明する。ここで、賃貸契約を行う際には、重要事項説明書の書面の提示した上での有資格者による口頭の説明が必要になる。本実施形態においては、この説明を、住宅管理端末１０と管理会社端末５０との間におけるビデオ通話機能を用いて行う。図８は、住宅管理システム１において実行される賃貸契約の申込処理のシーケンス図である。図９は、ビデオ通話をしている間に住宅管理端末１０及び管理会社端末５０にそれぞれ表示される画面を例示する模式図である。図１０は、住宅管理端末１０に表示される重要事項の説明画面を例示する模式図である。
【００７８】
まず、サーバ４０は、住宅管理端末１０と管理会社端末５０とを接続する（ステップＳ４１）。これにより、両者の間で画像（映像）データ及び音声データの送受信が可能な状態となる。このとき、図９に示すように、住宅管理端末１０には、管理会社端末５０を操作するオペレータの画像が表示され、管理会社端末５０の画像表示欄ｍ２３には、住宅管理端末１０を操作する入居希望者の画像が表示される。この際、住宅管理端末１０の画面の一部にウィンドウｍ１５を設け、入居希望者自身の画像を表示するようにしても良い。また、管理会社端末５０の画面に、住宅管理端末１０に表示させる画面を切り換えるための画面切り換えボタンｍ２７を設けても良い。
【００７９】
入居希望者は、住宅の設備等についての疑問がある場合、ビデオ通話によりオペレータに質問し、オペレータは質問に対して回答する。この際、オペレータは、必要に応じて画面切り換えボタンｍ２７を操作し、説明用の画像や資料等を住宅管理端末１０に表示させても良い。
【００８０】
入居希望者が賃貸契約を申し込みたい旨をビデオ通話によりオペレータに申し出ると、オペレータは管理会社端末５０に対し、賃貸契約の申込フォーマットを送信する操作を行う。これにより、管理会社端末５０からサーバ４０に、賃貸契約の申込フォーマットの送信要求が送信され（ステップＳ４２）、サーバ４０は、申込フォーマットを住宅管理端末１０に送信する（ステップＳ４３）。
【００８１】
住宅管理端末１０は、申込フォーマットを受信して画面に表示する（ステップＳ４４）。入居希望者がこの申込フォーマットに必要事項を入力し、送信する操作を行うと、住宅管理端末１０は、賃貸契約の申込情報をサーバ４０に送信し（ステップＳ４５）、サーバ４０はこれを受信する（ステップＳ４６）。
【００８２】
また、オペレータは、賃貸契約に関する重要事項の説明をする旨をビデオ通話により入居希望者に伝え、管理会社端末５０に対し、重要事項説明書を送信する操作を行う。これにより、管理会社端末５０からサーバ４０に、重要事項説明書の送信要求が送信され（ステップＳ４７）、サーバ４０は、重要事項説明書を住宅管理端末１０に送信する（ステップＳ４８）。
【００８３】
住宅管理端末１０は、重要事項説明書を受信して画面に表示する（ステップＳ４９）。このとき、図１０に示すように、住宅管理端末１０には、重要事項説明書が所定のフォーマット（例えばＰＤＦ）で表示されると共に、オペレータの画像が表示されるウィンドウｍ１６と、確認ボタンｍ１７とが設けられる。
【００８４】
オペレータは、住宅管理端末１０に表示される重要事項説明書をスクロール又はページ送りする操作を管理会社端末５０から行いつつ、ビデオ通話により重要事項の説明を行う。それにより、入居希望者は、住宅管理端末１０に表示された重要事項説明書を参照しながら、オペレータの口頭による重要事項の説明を受けることができる。
【００８５】
重要事項の説明が終了すると、入居希望者は確認ボタンｍ１７に対して所定の操作（例えばタップ操作）を行う。住宅管理端末１０は、確認ボタンｍ１７に対する操作を検知すると、重要事項の説明を受けた旨の確認情報をサーバ４０に送信する（ステップＳ５０）。
【００８６】
サーバ４０は、確認情報を受信すると（ステップＳ５１）、ステップＳ４６において受信した申込情報を、正式な賃貸契約が申し込まれたものとして予約情報データベース４２４に登録する（ステップＳ５２）。
【００８７】
次に、内見が終了し、案内担当者及び内見予約者が退室するまでの処理を説明する。図１１は、住宅管理システム１において実行されるロックの施錠処理のシーケンス図である。
【００８８】
住宅管理端末１０は、ドアロックユニット２０ａが設置されたドアの開閉操作を検知すると（ステップＳ６１）、案内担当者及び内見予約者が退室した旨を示す退室情報をサーバ４０に送信する（ステップＳ６２）。サーバ４０は、退室情報を受信すると（ステップＳ６３）、施錠を指示する情報（施錠指示）を住宅管理端末１０に送信する（ステップＳ６４）。
【００８９】
住宅管理端末１０は、施錠指示を受信すると（ステップＳ６５）、施錠指示信号をドアロックユニット２０ａに送信する（ステップＳ６６）。これにより、ドアロックユニット２０ａにおいてロックの施錠がなされる。
【００９０】
以上説明したように、本実施形態によれば、住宅管理端末１０を用いることにより、住宅に設置された複数の機器２０を、統一されたユーザインタフェースで一元的に管理することができる。従って、住人は、複数種類の機器２０が設置されていたり、新たに機器２０を増設したりする場合であっても、混乱することなく各機器２０を使用し、効率的に住宅を管理することができる。
【００９１】
また、本実施形態によれば、住宅管理端末１０を用いることにより、住宅の内見から賃貸契約の申込までの処理を効率良く進めることができる。特に、有資格者による口頭での説明が必要な重要事項についても、住宅管理端末１０と管理会社端末５０との間でのビデオ通話機能を利用することにより、入居希望者はその場で説明を受けることができる。従って、内見終了後、契約のため入居希望者に改めて不動産会社の店舗等に出向いてもらう必要がなくなり、入居希望者の利便性を向上させることができる。
【００９２】
また、本実施形態によれば、内見の現場を訪れた訪問者が内見予約者と一致するか否かを、サーバ４０において顔認証で確認すると共に、管理会社端末５０に画像を表示させ、オペレータによる目視のチェックも行うので、住宅への不審者の侵入を防ぐことができる。
【００９３】
上記実施形態においては、住宅管理システム１を住宅の管理に適用する場合を説明したが、同システムは、住宅を短期間の宿泊の利用に供する所謂民泊サービスに適用することも可能である。この場合、宿泊者への鍵の引き渡しや宿泊の受付を人手によって行う必要がなくなるので、簡単且つ効率良く、住宅を民泊サービスに提供することが可能となる。また、住宅内に設置された機器２０のログを記録しておくことにより、宿泊者による機器２０の利用状況を把握することができるので、宿泊中における安全性を担保することもできる。
【符号の説明】
【００９４】
１…住宅管理システム
１０…住宅管理端末
１１…通信インタフェース
１２…表示部
１３…入力部
１４…音声出力部
１５…信号受発信部
１６…撮像部
１７…記憶部
１８…プロセッサ
２０…機器
２０ａ…ドアロックユニット
２０ｂ…インターホン
２０ｃ…カメラユニット
２０ｄ…照明ユニット
２０ｅ…エアコン
２０ｆ…テレビ（ＴＶ）ユニット
２０ｇ…磁気センサ
３０…ユーザ端末
４０…サーバ
４１…通信インタフェース
４２…記憶部
４３…プロセッサ
５０…管理会社端末
６０…スタッフ携帯端末
７０…カスタマ端末
１８１…設定情報取得部
１８２…モニタ情報取得部
１８３…制御信号生成部
４２１…住宅情報データベース（ＤＢ）
４２２…入居者情報データベース（ＤＢ）
４２３…管理会社情報データベース（ＤＢ）
４２４…予約情報データベース（ＤＢ）
４２５…アプリケーション管理情報データベース（ＤＢ）
４３１…住宅管理部
４３１ａ…キー情報生成部
４３２…機器制御部
４３２ａ…解錠指示部
４３３…住宅モニタ部
４３３ａ…顔認証部
４３４…内見予約受付部
ＡＰ１…住宅管理アプリケーション
ＰＲ１…住宅管理プログラム
ＰＲ２…内見管理プログラム
Ｎ、ｎ１…通信ネットワーク
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
2018056991.tif 000011
【図１０】
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【図１１】
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