(57)【要約】【課題】建物の再建・建て替えを円滑に行うための建替支援サーバを提供する。【解決手段】本発明の実施形態では、インターネット上に立ち上げた、再建・建て替えが必要なマンションを再生（解体して再建築）するためのマンション再生サイトにて、当該建て替えのために必要な諸情報を建替支援サーバが管理する。  さらに、建替支援サーバは、当該マンションに再生前から居住している区分所有権者である各ユーザに対して、再生後のマンションを優先的に購入（区分所有）することができる優先取得権を付与する。  上述した構成により、再生が必要な建物（マンションなど）の再建・建て替えに関する作業を円滑に行うことができる。【選択図】図１
2018010460.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
所定の端末装置から第１建物の区分所有権者であるユーザの情報を受け付け、ＩＤを付して記憶するユーザ情報記憶手段と、
前記ユーザ情報記憶手段に、前記各ＩＤに対応付けて前記第１建物の建て替え後の建物である第２建物の区分所有権を優先的に取得できる権利である優先取得権の有無を登録する優先取得権登録手段と、
前記ユーザ情報記憶手段に優先取得権が登録されている各ユーザに対して、優先取得権の内容を送信する優先取得権情報送信手段と、
前記各ユーザの端末から、優先取得権を行使するか行使しないかの情報を含む回答情報を受け付け、前記ＩＤと対応させて記憶する回答情報記憶手段と、
前記回答情報記憶手段が記憶した回答情報が、前記優先取得権を行使するという情報である場合に、前記優先取得権を確定させる権利確定手段と、
を備えることを特徴とする建替支援サーバ。
【請求項２】
前記優先取得権の譲渡に関する条件を設定する条件設定手段を備えたことを特徴とする請求項１に記載の建替支援サーバ。
【請求項３】
前記各ユーザの端末から、前記優先取得権を交換したい旨の情報を受信する交換希望受付手段をさらに備えたことを特徴とする請求項１又は請求項２記載の建替支援サーバ。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、再生が必要な建物（分譲マンションなど）の再建・建て替えに関する作業を円滑に行うための建替支援サーバに関する。
【背景技術】
【０００２】
現在、集合住宅である分譲マンションなどの建物は、東京都内だけでも約５万棟以上存在しており、１棟の平均戸数は、３４．７戸と公表されている。
このうち、旧耐震基準（１９８１年、昭和５６年以前）で建築確認を受けた物件が、約２万棟にのぼっている。
国土交通省のサンプル調査によると、震度６強または震度７の地震では、旧耐震基準で建築された物件の５０％から６０％が、倒壊したり一部が潰れたりする可能性があるとされている。
また、これらの分譲マンションなどの建物は年々劣化が進行しており、建築から５０年以上が経過した物件は、より深刻な状況である。今後の一部倒壊や全壊のおそれのある物件は年々増加していくことは確実である。
一方、マンションなどの建物の財産的価値は、オーナーの土地区分所有権は残るものの、建物自体の価値は年々減少し、限りなく無価値に近づいていく。このような状況で、建物を取り壊して再建築するには、法定数の区分所有権者に再建築と費用の負担を同意してもらう必要があり、その交渉や説明の一連の流れは現実には困難な手続きである。
しかしながら、劣化していく建築物を再建築することなく放置しておくと、最終的には居住するのが危険な状況となってしまう。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２０１２−２３８３００号
【０００４】
特許文献１には、現状の建物に関する様々な情報を閲覧可能に収集した、現状の建物に関する様々な情報に基づき、より精度の高い改修費用を容易に算出するための情報処理装置について記載されている。
しかしながら、特許文献１には、現状の建物の再建・建て替えを円滑に行うための技術については記載がなされていない。
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
そこで、本発明では、劣化が進行した分譲マンションなどの建物において、各区分所有権者の負担を可能な限り軽減するなどして、再建・建て替えを円滑に行うための建替支援サーバを提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
請求項１記載の本願発明では、所定の端末装置から第１建物の区分所有権者であるユーザの情報を受け付け、ＩＤを付して記憶するユーザ情報記憶手段と、前記ユーザ情報記憶手段に、前記各ＩＤに対応付けて前記第１建物の建て替え後の建物である第２建物の区分所有権を優先的に取得できる権利である優先取得権の有無を登録する優先取得権登録手段と、前記ユーザ情報記憶手段に優先取得権が登録されている各ユーザに対して、優先取得権の内容を送信する優先取得権情報送信手段と、前記各ユーザの端末から、優先取得権を行使するか行使しないかの情報を含む回答情報を受け付け、前記ＩＤと対応させて記憶する回答情報記憶手段と、前記回答情報記憶手段が記憶した回答情報が、前記優先取得権を行使するという情報である場合に、前記優先取得権を確定させる権利確定手段と、を備えることを特徴とする建替支援サーバを提供する。
請求項２記載の本願発明では、前記優先取得権の譲渡に関する条件を設定する条件設定手段を備えたことを特徴とする請求項１に記載の建替支援サーバを提供する。
請求項３記載の本願発明では、前記各ユーザの端末から、前記優先取得権を交換したい旨の情報を受信する交換希望受付手段をさらに備えたことを特徴とする請求項１又は請求項２記載の建替支援サーバを提供する。
【発明の効果】
【０００７】
本発明によれば、劣化が進行した分譲マンションなどの建物を建て替える際に、当該建物の各区分所有権者の負担を可能な限り軽減して、再建・建て替えを円滑に行うようにすることができる。
【図面の簡単な説明】
【０００８】
【図１】本発明の実施形態に係わる建替支援システムを示した図である。
【図２】本発明の実施形態に係わる建替支援サーバを説明するための図である。
【図３】本発明の実施形態に係わる建替支援サーバを説明するための図である。
【図４】本発明の実施形態に係わる建替支援システムを説明するためのフローチャートである。
【図５】本発明の実施形態に係わる建替支援サーバが提供する画面の一例である。
【図６】本発明の実施形態に係わる建替支援サーバが提供する画面の一例である。
【図７】本発明の実施形態に係わる建替支援システムを説明するためのフローチャートである。
【図８】本発明の実施形態に係わる建替支援サーバが提示する画面の一例である。
【発明を実施するための形態】
【０００９】
（ｉ）実施形態の概要
本発明の実施形態では、インターネット上に立ち上げた、再建・建て替えが必要なマンションを再生（解体して再建築）するためのマンション再生サイトにて、当該建て替えのために必要な諸情報を建替支援サーバが管理する。
さらに、建替支援サーバは、当該再生が必要なマンション（以後、「再生前マンション」と称す）に居住している区分所有権者である各ユーザに対して、再生後のマンション（以後、「計画マンション」と称す）の少なくとも一部を優先的に取得することができる優先取得権を付与する。
上述した構成により、マンションの再建・建て替えに係わる関係者は、当該再建・建て替えに関して発生する作業を円滑に行うことができる。
【００１０】
本発明の実施形態に係わる優先取得権には、以下４つの利点がある。
（１）再生前マンションの区分所有権者は、同じ場所（敷地）に建設される計画マンションに確実に住むことができる。
（２）再生前マンションの区分所有権者は、再生前マンションのコミュニティ（人的関係）を概ね維持することができるので、計画マンションにおけるコミュニティを再構築しなければならない労力を省くことができる。
（３）再生前マンションの区分所有権者は、財産的価値が高い新築のマンション（計画マンション）を安価に入手することができる。
つまり、再生前マンションの区分所有権者は、売却代金を先に入手するので、安価な差額を支払うことで新築のマンションを入手することができる（詳細は後述する）。
（４）再生前マンションの区分所有権者は、優先取得権が付与された後であっても、買い取り請求を行うことで買い戻すことができるようにしてもよい。この買い取り請求権を設けることで、再生前マンションの売却についての意思決定に有利に働く可能性がある。
【００１１】
（ｉｉ）実施形態の詳細
以下、本発明の好適な実施形態について、図１から図８を参照して詳細に説明する。
なお、以下では、再生前マンションの区分所有権者は、「ユーザ」や「端末装置５のユーザ」と同じ意味である。
図１は、本実施形態に係わる建替支援サーバ２が適用される建替支援システム１を示した図である。
図１に示したように、本実施形態の建替支援システム１は、建替支援サーバ２、端末装置５、マンション管理組合端末６、金融機関サーバ２００、マンション価格評価会社サーバ３００、そして、インターネット３などにより構成される。
建替支援サーバ２は、一例として不動産開発業者などに設置されるサーバであり、インターネット３などのネットワークを介してマンション管理組合端末６、金融機関サーバ２００、そしてマンション価格評価会社サーバ３００と接続する。
本実施形態では、再建・建て替えが必要な再生前マンションを解体して再建築するためのマンション再生サイトを運営する不動産開発業者に設置され、マンション管理組合端末６、金融機関サーバ２００、そしてマンション価格評価会社サーバ３００と各種情報を送受信し、再生前マンションを計画マンションへと建て替えるための支援を行う。
【００１２】
端末装置５は、マンション管理組合端末６と通信する情報端末であり、携帯電話やＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ａｓｓｉｓｔａｎｔ）、スマートフォン、タブレット端末、あるいはパーソナルコンピュータなど、携帯型および固定型いずれであっても通信機能を有する情報端末が該当する。
本実施形態では、再生前マンションに居住する区分所有権者であるユーザが所有する情報端末であり、有線あるいは無線でマンション管理組合端末６と通信を行い、各種情報をやりとりする。
また、各区分所有権者は、各々が保持している端末装置５を用いて、インターネット３を介して、直接、建替支援サーバ２と各種情報を送受信するように構成してもよい。
【００１３】
マンション管理組合端末６は、再生前マンション（分譲されたマンション）を過去に購入したことで部屋の専有部分の所有権を有する「区分所有権者」となったユーザ（端末装置５のユーザ）が、マンションの建物自体や敷地、および附属施設の管理を行うために、再生前マンション毎に組織されるマンション管理組合に設置される情報端末である。
マンション管理組合端末６は、再生前マンションの管理を行う管理組合に設置される端末であり、建物・設備の日常管理（清掃、点検、消耗品交換など）、建物・設備の補修工事や定期点検、さらに管理費および修繕積立金の収受および各種費用の支払い、といった一般的な業務を遂行するために利用される。
さらに、本実施形態では、再生前マンションを建て替える際の、建替支援サーバ２と端末装置５の情報のやり取りの仲介を行う。つまり、端末装置５のユーザごとの情報をとりまとめ、建替支援サーバ２へ当該情報を送信したり、建替支援サーバ２からの情報を受信し、端末装置５へ送信したりする。
なお、再生前マンションが複数存在する場合は、マンション管理組合も当該再生前マンションごとに各々存在するので、マンション管理組合端末６も複数存在する（マンション管理組合端末Ａ、マンション管理組合端末Ｂ、マンション管理組合端末Ｃ……）。本実施形態では、マンション管理組合端末Ａ、マンション管理組合端末Ｂ、およびマンション管理組合端末Ｃを特に区別しない場合は、マンション管理組合端末６として説明する。
また、本実施形態では、マンション管理組合端末６が建替支援サーバ２と端末装置５の情報の送受信の仲介を行う構成にしたが、これに限られることはない。たとえば、マンション管理組合端末６を介さずに、建替支援サーバ２と各々の端末装置５が、個別に情報を送受信する構成にしてもよい。
【００１４】
金融機関サーバ２００は、建替支援サーバ２からの指示に基づき、売却代金の支払いを行ったり、計画マンションの購入代金を受領したりする情報処理装置である。
【００１５】
マンション価格評価会社サーバ３００は、建替支援サーバ２が再生前マンションの売却価格や計画マンションの販売価格を算出する際に、当該算出に必要な各種情報のやり取りを行うマンション価格評価会社に設置されるサーバである。
建替支援サーバ２は、マンション価格評価会社サーバ３００と、たとえば、間取りや空間などの住戸設計、採光や眺望などの住戸環境、収納や設備条件などの使い勝手、あるいは、駅や周辺環境・生活利便性などの周辺環境に係わる情報といった、価格評価情報のやり取り（送受信）を行う。そして当該価格評価情報などをもとに、売却価格や販売価格を算出する。
なお、本実施形態では、マンション価格評価会社サーバ３００を別個設ける構成にしたが、これに限られることはない。たとえば、建替支援サーバ２が上述した価格評価情報を記憶する構成にし、建替支援サーバ２の内部においてマンション価格評価を行うように構成してもよい。
【００１６】
本実施形態では、建替支援サーバ２は、計画マンションを特別価格で購入することができる権利である優先取得権を、区分所有権者（端末装置５のユーザ）に付与する。
優先取得権とは、本実施形態では、建替支援サーバ２を運営する不動産開発業者が、分譲マンション計画の敷地として希望する範囲（以後、「計画地」と称す）の土地を所有する土地所有者（区分所有権者、端末装置５のユーザ）から土地を譲渡（売却）されるにあたり、不動産開発業者が計画地を敷地として建設する計画マンション（新築の分譲マンション）の一区画を、優先的に特別価格で取得できる権利である。
建替物支援サーバ２は、この優先取得権を、マンション管理組合端末６を介して、区分所有権者である端末装置５のユーザに付与する。
なお、優先取得権を行使して取得・選択することが可能な計画マンションの特別価格は、本実施形態では、建替支援サーバ２が事業原価を基準にして設定を行う。より詳しくは、一例として、建替支援サーバ２は、設定坪単価に各タイプの専有面積（坪）を乗じることで特別価格を算出し、第五の位を繰り上げた金額を税込み価格として設定する。
他の方法としては、分譲予定価格を基準に、その一定の割合（例えば８％、１０％、１２％）、あるいは一定金額（例えば１００万円、１２０万円、１４０万円）をマイナスすることで決定するようにしてもよい。
【００１７】
ここで、優先取得権の交換および譲渡について説明する。
本実施形態に係わる優先取得権は、本来、再生前マンションの区分所有権者（端末装置５のユーザ）の固有権利である。
仮に、優先取得権の自由譲渡を認めると、分譲マンションの新規購入者間で不公平が生じる。よって、原則として自由譲渡を認めるべきではない。
しかし、たとえば、再生前マンションの３階に住む優先取得権所有者が、高齢であることを理由に、計画マンションでは１階へ移りたい場合などは、３階に住んでいた優先取得権所有者と１階に住んでいた優先取得権所有者との間で各々の優先取得権の交換を認める構成にしても、特に第３者との間で不公平が生じることはない。
あるいは、再生前マンションの区分所有権者が自身の子や孫へ優先取得権を譲渡することを可能にする構成にしてもよい。具体的には、三等親以内では、譲渡を容認する。
また、あるいは、再生前マンションの区分所有権者間のみで優先取得権の譲渡を認める構成にしてもよい。これは、たとえば、再生前マンションの区分所有権者が自身の子供夫婦を呼び寄せて、計画マンションにおいて隣同士に住む場合などが該当する。
これらの場合に、優先取得権の譲渡を認めても新規購入者との間で不公平が生じることもなく、また、新規の分譲マンションの販売に悪影響を与える虞も乏しい。
上述した優先取得権の譲渡や交換に関する手続きは、たとえば、建替支援サーバ２が運営するサイト上に掲載して、当該譲渡や交換をサポートする構成にしてもよい。
よって、この実施形態では、優先取得権を一種の有価証券的な存在とし、一定の条件のもとで、譲渡・交換を容認している。そして、建替支援サーバ２は、譲渡制限の設定手段としての役割を果たしている。
このように、譲渡または交換の制限は、旧区分所有権者の間のみ可能とうする方式、旧区分所有権者との一定の身分関係（例えば、２等身以内、３等身以内）のみ可能とする方式、不動産開発業者が認めた場合のみ可能とする方式等が考えられる。
いずれにしても、譲渡または交換の制限の内容は、優先取得権の内容とともに各ユーザに明示されなければならない。
【００１８】
図２は、本実施形態に係わる建替支援サーバ２を説明するための図である。
図２に示したように、本実施形態の建替支援サーバ２は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）２１、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）２２、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）２３、通信制御部２４、記憶部２５、などにより構成され、バス２６で各々接続される。
ＣＰＵ２１は、建替支援サーバ２の中央演算処理装置であり、ＲＯＭ２２や記憶部２５に保存された種々の制御プログラムによって、ＲＡＭ２３上で様々な数値計算や情報処理、機器制御などを行う。本実施形態では、記憶部２５に保存された建替支援プログラム２５０によって、マンションの建て替え支援に係わる各種演算を行う。
さらに、ＣＰＵ２１は、日時情報として現在の日時を年月日時分秒の単位で計測する装置である時計（不図示）から取得する日時情報をもとに、優先取得権を行使することができる受付期間の管理や、行使期限（受付締め切り日時）の到来を検知する検知手段として機能する。
つまり、ＣＰＵ２１を、設定した優先取得権の行使期限情報と時計から取得する日時情報をもとに、設定した期限が到来したことを検知する構成にすることができる。または、到来した時機の検知に限らず、到来の一日前、数日前、一週間前といった、これから到来することを検知する構成とすることもできる。
【００１９】
通信制御部２４は、建替支援サーバ２が、マンション管理組合端末６やマンション価格評価会社サーバ３００などの他の機器と通信するための構成である。本実施形態では、そうした他の機器から受信した各種情報をＣＰＵ２１へ出力する。また、通信制御部２４は、電子メールを送受信する機能を有し、当該送受信に係わる情報についてもＣＰＵ２１へ出力する。
建替支援サーバ２がマンション管理組合端末６から取得（受信）する情報としては、例えば、再生前マンションの物件名や住所、登記簿などの物件情報（建物情報）や、マンション管理組合端末６が端末装置５から取得した、再生前マンションの区分所有権者である各ユーザの号室（部屋番号）、氏名、家族構成、そして電話番号などのユーザ情報などである。なお、建替支援サーバ２は、取得した当該物件情報やユーザ情報に対して、ユーザ毎にＩＤを付与し、当該ＩＤと上述した各種情報とを関連づけて後述するユーザＤＢ２５１に記憶する。
さらに、建替支援サーバ２は、マンション管理組合端末６を介して、各々のユーザ（端末装置５のユーザ）が優先取得権を要求したか否かに関する優先取得権要求情報や、当該優先取得権を行使した（する）か否かに関する優先取得権行使情報を取得し、後述する優先取得権登録ＤＢ２５２に記憶する。なお、優先取得権要求情報と優先取得権行使情報を特に区別しない場合は、両者をあわせて「優先取得情報」として説明する。
【００２０】
記憶部２５は、建替支援サーバ２のＣＰＵ２１に各種機能を実行させるための種々のプログラムやＣＰＵ２１の演算結果を記憶する装置であり、本実施形態では、マンションの建て替え支援に関わるプログラムである建替支援プログラム２５０を記憶する。さらに、ユーザＤＢ２５１や優先取得権登録ＤＢ２５２が保存される。
なお、この建替支援プログラム２５０に従った動作は後述する。
【００２１】
バス２６は、上述した各構成を接続し、建替支援サーバ２内で各々のデータ・情報を交換するための共通の経路である。
【００２２】
図３は、本実施形態に係わる建替支援サーバ２が記憶する情報を説明するための図である。
図３に示したように、建替支援サーバ２は、再生前マンション毎に組織されたマンション管理組合のマンション管理組合端末６毎に（つまり、マンション管理組合端末Ａ、Ｂ、Ｃ毎に）、取得する各種情報をユーザＤＢ２５１および優先取得権登録ＤＢ２５２に記憶する。
より詳しくは、建替支援サーバ２は、まず、マンション管理組合端末６（たとえば、マンション管理組合端末Ａ）が所属する再生前マンションＡ（「シエンマンション」）の建物情報（マンション名や所在地、登記情報など）を記憶する。
続けて、建替支援サーバ２は、当該建物情報に紐付けて、再生前マンションＡであるシエンマンションの区分所有権者に係わるユーザ情報（ユーザ名、メールアドレス、部屋番号（号室）、電話番号など）をマンション管理組合端末Ａから取得し、ＩＤを付与してユーザＤＢ２５１に記憶する。
さらに、建替支援サーバ２は、追ってマンション管理組合端末Ａから取得する、各々のユーザに係わる優先取得権情報（優先取得権の有無、優先取得権行使の有無）を、付与したＩＤに紐付けて優先取得権登録ＤＢ２５２に記憶する。
【００２３】
図３に示した例では、ＩＤ：０００１が付与された区分所有権者である「シエン  タロウ」は、「シエンマンション」という再生前マンションＡの１０１号室に入居しており、建て替え後の計画マンションの優先取得権を要求している（優先取得権の欄が「１」）ことが示されている。
同様に、ＩＤ：０００２が付与された区分所有権者である「タテカエ  ハナコ」は、「シエンマンション」という再生前マンションＡの１０３号室に入居しており、建て替え後の計画マンションの優先取得権を要求していない（優先取得権の欄が「０」）ことが示されている。
なお、建替支援サーバ２は、優先取得権を行使するか否かについての回答情報（優先取得権行使情報）については、いずれのユーザからもまだ受け付けていない（行使の欄が空欄）ことが示されている。
【００２４】
図４は、本実施形態に係わる建替支援サーバ２が含まれる建替支援システム１内の動作を説明するためのフローチャートである。
本実施形態に係わる建替支援サーバ２の動作は、記憶部２５に保存された建替支援プログラム２５０に従って行われ、たとえば、建替支援サーバ２が運営するサイト上で行われる。
なお、図４では、建替支援サーバ２が優先取得権の要求を受け付けるまでの流れを説明する。
まず、マンション管理組合端末６は、とりまとめていた端末装置５のユーザによる再生前マンションの建て替え支援に係わる要請を、建替支援サーバ２が運営するサイトを介して建替支援サーバ２へ送信する（ステップ４００）。
ここでは、マンション管理組合がこのシステムの使用を要請する例を説明するが、これに限られることなく、例えば、複数の区分所有権者から要請を行うようにし、建替支援サーバ２から他の各区分所有権者にアクセスするようにしてもよい。
建替支援サーバ２がマンション管理組合端末６から要請を受信すると、建替支援サーバ２およびマンション管理組合端末６は、再生前マンションから計画マンションへ建て替えるための建替支援の交渉を開始する（ステップ４０５）。
【００２５】
図５および図６は、本発明の実施形態に係わる建替支援サーバ２が提供する画面の一例である。
図５は、上述したステップ４００およびステップ４０５の動作で、建替支援サーバ２がサイト上に提供する画面の一例である。
本実施形態では、建て替え支援の交渉（ステップ４０５）時に優先取得権の付与の説明を行う。
そして、図５に示した画面における「ココをクリック」をマンション管理組合端末６あるいは端末装置５のユーザがクリックすると、建替支援サーバ２は図６に示した画面へと遷移（表示）し、図６に示したように、優先取得権の説明を提示する。
なお、この画面における「ご連絡フォーム」に入力され「送信する」を押下して送信されることで、建替支援サーバ２がマンション管理組合端末６あるいは端末装置５のユーザから受け付けるユーザ情報は、事前にマンション管理組合端末６から取得し記憶部２５（ユーザＤＢ２５１）に記憶していた再生前マンションの区分所有権者のユーザ情報とあわせて、ユーザＤＢ２５１に保存するようにしてもよい。
【００２６】
次に、建替支援サーバ２は、再生前マンションの各戸の買い取り価格を算出する（ステップ４１０）。この買い取り価格は、算出に必要な情報をマンション価格評価会社サーバ３００から取得などして実施する。
そして、建替支援サーバ２は、算出した再生前マンションの各戸の買い取り価格（買取価格情報）を、マンション管理組合端末６へ送信する（ステップ４１５）。なお、マンション管理組合端末６は受信した買取価格情報を各戸のオーナー（区分所有権者）である端末装置５のユーザへ送信する。
次に、建替支援サーバ２およびマンション管理組合端末６は、各戸の買い取りについて最終交渉を実施する（ステップ４２０）。
【００２７】
各戸の買い取りについて最終交渉の後、マンション管理組合端末６は、優先取得権を要求する区分所有権者（端末装置５のユーザ）についての優先取得権の要求（優先取得権要求情報）を建替支援サーバ２へ送信する（ステップ４２５）。
建替支援サーバ２は、優先取得権要求情報を受信して受け付けると（ステップ４３０）、既にユーザＤＢ２５１に記憶している各々のユーザのＩＤに関連づけて、優先取得権要求情報をを優先取得権登録ＤＢ２５２に記憶する（ステップ４３５）。
【００２８】
次に、建替支援サーバ２は、金融機関サーバ２００に買い取り価格の支払い（送金）を指示する（ステップ４４０）。マンション管理組合端末６指定する口座へ送金するようにしてもよい。
金融機関サーバ２００は、当該指示に応じ、買い取り価格を、各ユーザ指定する金融機関の口座へ送金する（ステップ４４５）。
そして、マンション管理組合端末６と建替支援サーバ２は、最終合意確認を実施し（ステップ４５０）、マンション管理組合端末６から端末装置５のユーザに係わる優先取得権の要求を受け付けるまでの一連の動作を終了する。
なお、不動産の譲渡に必要な書類一式を用意して、交付する。
【００２９】
図７は、本実施形態に係わる建替支援サーバ２が含まれる建替支援システム１内の動作を説明するためのフローチャートである。
なお、図７では、建替支援サーバ２が優先取得権の要求を受け付けた後の流れを説明する。また、本実施形態では、最終合意が確認された（図４；ステップ４５０）後は、以後の流れは建替支援サーバ２と端末装置５とで行う。
建替支援サーバ２は、計画マンションの設計図面を作成し、販売予定価格を算出する（ステップ５００）。
さらに、建替支援サーバ２は、各優先取得権に対応する権利内容および割当てを決定し（ステップ５０５）、決定した権利内容を各優先取得権を端末装置５へ送信する（ステップ５１０）。この際、建替支援サーバ２は、価格情報、ユーザが取得できる部屋（号室）に関する情報、および、優先取得権を行使できる日時情報などを端末装置５へ送信する。
優先取得権の内容は、状況に応じて、適宜決定できるが、例えば、旧３階の区分所有権者には、３階の部屋を割り当てるようにしてもよい。このように、通常は、同程度部屋割り当てるようにする。
しかし、従来とは、家族構成等が変わり、６５平方メートルの区画を所有していたが、４５平方メートルで充分な場合、そのような希望を事前に聴取し、登録しておくようにしてもよい。そして、後に優先取得権の内容を提示する際、その希望に即した区画を提示するようにしてもよい。
このように、建替支援サーバ２は、ユーザから優先取得権を行使する際に、割り当てられる部屋に関する希望を取得する希望取得手段を備えている。
なお、取得する希望は、部屋の広さだけでなく、部屋の向き（北向き、南向き等）、階数などがある。
【００３０】
図８は、建替支援サーバ２が端末装置５へ提供する権利内容を説明する画面の一例である。なお、この権利内容の提供は、建替支援サーバ２が運営するサイト上で個々の区分所有権者（端末装置５のユーザ）ごとにパスワードを設けて該当するユーザのみが閲覧できる画面を提供する構成でもよいし、あるいは、建替支援サーバ２が端末装置５へメールなどで直接送信して提供する構成でもよい。
図８に示したように、本実施形態では、優先取得権を行使して選択することができる計画マンションの号室の範囲は、建替支援サーバ２が設定を行う。図８の提供先であるユーザの例では、３０１号、３０２号、および３０３号の号室が選択可能であり、各号室の面積とともに示されている。
そして、当該選択可能号室に係わる取得必要資金に係わる情報とともに提供する。図８の例では、取得必要資金情報として、優先取得権を有しないユーザが計画マンションを購入する場合の価格である「分譲予定価格」と、優先取得権を有するユーザが同じ計画マンションを購入する場合の価格である「貴殿への販売価格」が示される。なお、本実施形態では、優先取得権を行使した場合の価格（貴殿への販売価格）は、行使しない場合の価格よりも、８％の値引きがなされた価格が設定されている。
また、建替支援サーバ２は、優先取得権を行使できる日時の設定も行い、端末装置５へ提供する。本実施形態では、図８で示した画面と同じ画面で提供する構成にしている。
さらに、優先取得権の行使を実施しない（断念する）場合の対応についても同時に提供する。
なお、計画マンションの区分所有権者であるユーザは、その設定範囲から第１希望および第２希望の号室を選択して、当該選択した情報を含む回答情報を建替支援サーバ２へ送信する。仮に、希望する号室が他の区分所有権者と重複する場合は、抽選を行うなどして決定するようにしてもよい。
【００３１】
端末装置５は、優先取得権の権利内容を受信すると、当該優先取得権の行使に関する回答情報を建替支援サーバ２へ送信する。回答情報とは、優先取得権を行使するのか、あるいは行使せずに買い戻すのかに関する情報である（ステップ５１５）。
端末装置５から回答情報を受信すると、建替支援サーバ２は、受信した情報を送信元である端末装置５のユーザのＩＤと関連づけて優先取得権登録ＤＢ２５２に記憶する（ステップ５２０）。この際、回答情報が「優先取得権を行使する」という回答ならば、建替支援サーバ２は優先取得権登録ＤＢに「１」を記憶する。一方、回答情報が「優先取得権を行使しない」という回答ならば、建替支援サーバ２は優先取得権登録ＤＢに「０」を記憶する。
そして、建替支援サーバ２は、優先取得権登録ＤＢに記憶した回答情報が「１」（行使）か否かを判断する（ステップ５２５）。
優先取得権登録ＤＢに記憶した回答情報が「１」である場合（ステップ５２５；Ｙ）、建替支援サーバ２は、端末装置５と優先取得権行使についての交渉を行い（ステップ５３０）、一連の処理を終了する。
一方、優先取得権登録ＤＢに記憶した回答情報が「０」である場合（ステップ５２５；Ｎ）、すなわち、優先取得権の買い戻しに関する情報である場合、建替支援サーバ２は、買戻し処理を実行し（ステップ５３５）、一連の処理を終了する。買い戻しは、例えば、一律５万円、または１０万円などとしてもよい。
なお、優先取得権登録ＤＢに記憶した回答情報が「０」である場合は、買戻し処理の実行ではなく、単に権利の失効とする構成にしてもよい。あるいは、この時に、優先取得権を別ユーザへ譲渡する作業を行う構成してもよい。このとき、当該譲渡が、所定の譲渡制限の条件に合致しているか否かを審査する。すなわち、建替支援サーバ２は、譲渡制限の条件審査手段を備えている。
【００３２】
本実施形態では、購入してその再生前マンションに居住するユーザが所有する情報端末を端末装置５としたが、これに限ることはない。たとえば、購入して別の場所に居住するユーザが所有する情報端末についても端末装置５として構成させてもよい。
【００３３】
また、本実施形態では、優先取得権を行使して計画マンションを取得する契約名義人は、再生前マンションに居住し端末装置５を所有するユーザ本人としたが、これに限ることはない。たとえば、「端末装置４のユーザ本人の三親等以内の血縁関係者」などと当該行使権利者の範囲（譲渡する相手の範囲）を設定してもよい。特に、高齢者のユーザは、このような、要求が多いことが押す定できる。
その場合は、端末装置５のユーザ本人は、優先取得権を行使する別ユーザの連帯保証人になるなどして、行使する当該別ユーザに履行をさせる義務を負うように構成するとよい。
【００３４】
また、本実施形態では、１のユーザが行使する優先取得権は１つの部屋に対応する構成にしたが、これに限ることはない。たとえば、１のユーザが複数の部屋に対応する優先取得権を付与され、各々対応する優先取得権を行使する構成にしても良い。
【符号の説明】
【００３５】
１  建替支援システム
２  建替支援サーバ
３  インターネット
５  端末装置
６  マンション管理組合端末
２１  ＣＰＵ
２２  ＲＯＭ
２３  ＲＡＭ
２４  通信制御部
２５  記憶部
２６  バス
２００  金融機関サーバ
２５０  建替支援プログラム
２５１  ユーザＤＢ
２５２  優先取得権登録ＤＢ
３００  マンション価格評価会社サーバ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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