(57)【要約】【課題】定期借地契約の目的物である土地の借地管理業務を支援するシステムを提供する。【解決手段】借地管理支援システム１００は、地代保証会社から提供される、土地の借主であってこの土地における建物の所有者からの地代の回収状況に関する地代回収情報と、建物の所有者が借り入れたこの建物の取得のための借入金の残債の有無に関するローン残債情報とを格納する建物所有者情報データベース１０２と、地代回収情報から地代の滞納が発生しているか否か判断する滞納発生判断手段１０４と、残債情報から残債の有無を判断する残債有無判断手段１０６と、滞納が発生していると滞納発生判断手段１０４が判断し、且つ、残債があると残債有無判断手段１０６が判断した場合、建物所有者による地代の滞納が発生していることを借地管理会社に通知する滞納対応処理実行手段１０８とを備える。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
地主と前記地主の土地に建物を所有する建物所有者との間で締結されている定期借地契約の目的物である前記土地の借地管理を支援する借地管理支援システムであって、
前記定期借地契約に基づく地代の支払を前記地主に対して保証する賃貸借保証契約を前記地主と締結し、且つ、前記地代の回収をする地代保証会社から提供される前記建物所有者からの前記地代の回収状況に関する地代回収情報と、前記建物所有者が借り入れた前記建物の購入資金の残債の有無に関するローン残債情報とを格納する建物所有者情報データベースと、
前記地代回収情報から、前記地代の滞納が発生しているか否か判断する滞納発生判断手段と、
前記ローン残債情報から、前記残債の有無を判断する残債有無判断手段と、
前記滞納発生判断手段により滞納が発生していると判断され、且つ、前記残債有無判断手段により残債があると判断された場合、前記建物所有者による地代の滞納が発生していることを、前記購入資金を前記建物所有者に貸し付けている金融機関に通知する滞納対応処理実行手段とを備える
借地管理支援システム。
【請求項２】
前記滞納発生判断手段により滞納が発生していると判断され、且つ前記残債有無判断手段により残債が無いと判断された場合、前記滞納対応処理実行手段は、滞納が所定の期間を超えて継続しているか否かを判断し、その結果を提示する
請求項１に記載の借地管理支援システム。
【請求項３】
地主と前記地主の土地に建物を所有する建物所有者との間で締結されている定期借地契約の目的物である前記土地の借地管理を支援する借地管理支援システムで用いられる建物所有者情報データベースであって、
前記定期借地契約に基づく地代の支払を前記地主に対して保証する賃貸借保証契約を前記地主と締結し、且つ、前記地代の回収をする地代保証会社から提供される前記建物所有者からの前記地代の回収状況に関する地代回収情報と、
前記建物所有者が借り入れた前記建物の購入資金の残債の有無に関するローン残債情報とが書き込まれ、
借地管理支援システムにおいて、
前記購入資金を前記建物所有者に貸し付けている金融機関に前記残債がある場合に、前記借地管理支援システムが備える滞納対応処理実行手段が、発生した前記建物所有者による地代の滞納を前記金融機関に通知することで前記借地管理を支援するために、
前記地代回収情報は、前記借地管理支援システムが備える滞納発生判断手段によって、前記地代の滞納が発生しているか否かを判断するために参照され、
前記ローン残債情報は、前記借地管理支援システムが備える残債有無判断手段によって、前記残債の有無を判断するために参照される
建物所有者情報データベース。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、定期借地契約に基づいて賃貸借される借地の管理業務を支援するシステムに管理する。
【背景技術】
【０００２】
建物や部屋の賃貸借契約が締結される場合、これに伴ってこの賃貸借契約に基づく家賃の支払を主たる債務として保証債務を成立させることが通常行われる。この保証債務を委託する貸借人と、これを受託する家賃保証会社と、家主との契約に基づいて賃貸物件の管理をする管理会社との間での手続又はこの管理会社による管理業務を容易にする技術が提案されている（例えば特許文献１及び特許文献２参照）。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００３】
【特許文献１】特開２００５−１７３７７３号公報
【特許文献２】特開２００９−２２３５８５号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
上記の技術では、不動産賃貸借の中でもより複雑な法律関係が伴う、分譲住宅のための定期借地権の設定による土地賃貸の手続や管理を簡易にすることはできず、当事者の注意負担が大きい。また、当事者間の連絡の不備で債務の履行に支障をきたす場合もある。
【０００５】
その一方で、契約の更新等に関して借主の法的な保護が手厚いために土地を貸すのをためらう地主に土地の賃貸を促す目的で整備された定期借地制度であるが、このような問題を避けたい地主にとっては利用しにくい状況が生じている。
【０００６】
本発明は、このような課題に鑑みてなされたものであり、定期借地制度を利用して賃貸しされている借地の管理を、複雑な状況における適切な対応が可能なように支援するシステムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上記課題を解決するために、本発明の一態様に係る借地管理支援システムは、地主と地主の土地に建物を所有する建物所有者との間で締結されている定期借地契約の目的物である土地の借地管理を支援する借地管理支援システムであって、定期借地契約に基づく地代の支払を地主に対して保証する賃貸借保証契約を地主と締結し、且つ、地代の回収をする地代保証会社から提供される建物所有者からの地代の回収状況に関する地代回収情報と、建物所有者が借り入れた建物の購入資金の残債の有無に関するローン残債情報とを格納する建物所有者情報データベースと、地代回収情報から、地代の滞納が発生しているか否か判断する滞納発生判断手段と、ローン残債情報から、残債の有無を判断する残債有無判断手段と、滞納発生判断手段により滞納が発生していると判断され、且つ、残債有無判断手段により残債があると判断された場合、建物所有者による地代の滞納が発生していることを、購入資金を建物所有者に貸し付けている金融機関に通知する滞納対応処理実行手段とを備える。
【発明の効果】
【０００８】
本発明によれば、定期借地制度を利用して賃貸しされている借地の管理を、複雑な状況における適切な対応が可能なように支援するシステムが提供される。
【図面の簡単な説明】
【０００９】
【図１】図１は、実施の形態に係る借地管理支援システムを用いて管理される借地に関わる契約関係の概要を示す図である。
【図２】図２は、実施の形態に係る借地管理支援システムの構成を説明するためのブロック図である。
【図３Ａ】図３Ａは、実施の形態に係る借地管理支援システムが有する建物所有者データベースに含まれるデータの構成例を示す図である。
【図３Ｂ】図３Ｂは、上記の建物所有者データベースに含まれる他のデータの構成例を示す図である。
【図４】図４は、実施の形態に係る借地管理支援システムを実現する情報処理装置のハードウェア構成の例を示す図である。
【図５】図５は、実施の形態に係る借地管理支援システムと、融資統合システム、及び地代保証業務支援システムとを含むネットワークの構成図である。
【図６】図６は、実施の形態に係る借地管理支援システムを用いた借地管理業務のフロー図である。
【図７】図７は、建物の保全ができない場合に街並みが大きな影響を受けやすい土地活用の例を説明するための図である。
【発明を実施するための形態】
【００１０】
以下、実施の形態について図面を用いて詳細に説明する。なお、以下に説明する実施の形態は、いずれも本発明の一具体例を示すものである。したがって、以下の実施の形態で示される数値、形状、材料、構成要素、構成要素の配置及び接続形態、ステップ、ステップの順序などは、一例であり、本発明を限定する趣旨ではない。よって、以下の実施の形態における構成要素のうち、本発明の最上位概念を示す独立請求項に記載されていない構成要素については、任意の構成要素として説明される。
【００１１】
また、各図は模式図であって必ずしも厳密に図示されたものではない。各図において、実質的に同一の構成については同一の符号を付しており、重複する説明は省略又は簡略化する。
【００１２】
（実施の形態）
以下、実施の形態に係る借地管理支援システムについて説明するが、その理解の助けとして、まずはこの借地管理支援システムを用いて管理される借地に関わる契約とその当事者について説明する。図１は、本実施の形態に係る借地管理支援システムを用いて管理される借地に関わる契約関係の概要を示す図である。
【００１３】
建物所有者は、地主と定期借地契約１０を締結して土地を借りている借地人であり、この借地である土地に建物を所有する者である。
【００１４】
建物所有者がこの建物の取得のための資金を金融機関から借り入れている場合には、建物所有者と金融機関との間でローン契約９０が締結されている。この建物には、融資の条件として金融機関を抵当権者とする抵当権が設定されている。なお、建物所有者が建物の購入資金を借り入れていない場合、及び借入金を完済している場合には、この契約に基づく建物所有者の債務は無く、抵当権は存在しない。
【００１５】
また、上記の定期借地契約１０に基づいて、建物所有者から地主に地代が定期的に（例えば月払いで）支払われる。ここで、地代徴収、地代の滞納による収入低下のリスク、滞納が発生した場合の支払の督促等の地主の負担を軽減するために、地主に対して地代の支払が保証される仕組みが用意される。具体的には、地代保証会社が、定期借地契約を主たる債務とする保証の委託を受ける契約を建物所有者と締結し（保証委託契約２０）、その一方で、地主と賃貸借保証契約３０を締結する。この賃貸借保証契約３０の内容としては、地代保証が含まれる。加えて地代保証会社は、地主と収納代行契約４０を締結して地代の建物所有者からの回収業務の委託を受ける。
【００１６】
また、借地の管理は、地主との管理委託契約５０に基づいて借地管理会社が委託を受けて行う。ここでいう借地の管理の業務には、例えば地代の管理（交渉、設定、収納代行、地代滞納時対応等）、借地契約書の管理（起案、当事者の押印の取得等）、保証会社による審査結果の確認、地代滞納の発生時の対応が含まれる。なお、借地管理会社と地代保証会社とは、地代保証業務に関して協定（保証業務協定６０）による提携を結んでおり、地代に関するやりとりでは、おもに借地管理会社が地主及び建物所有者と接触する。このような役割を果たすことで、借地管理会社もまた地主の負担を軽減する。このように負担が軽減されることで、地主は定期借地制度を利用しての土地活用をより容易にすることができる。
【００１７】
また、借地管理会社は、上記の金融機関と情報を共有する。ここで共有される情報には、金融機関から借地管理会社に提供されるローンの残債の有無に関する情報、地代の滞納の発生時の借地管理会社から金融機関への連絡が含まれる。これらの情報共有は、本来、地主と金融機関とで締結するローン関連覚書７０に基づき地主と金融機関との間で行われる行為であるが、管理委託契約５０に基づいて、借地管理会社が地主の行為を代行する。借地管理会社がこのような情報を金融機関と共有するのには、次のような背景がある。
【００１８】
まず、借地の賃貸借に関してここまでに述べた法律関係による枠組が形成されることで、地主の負担は軽減され、定期借地制度を利用した土地活用が促される。もし、借主の債務不履行、例えば、地代の滞納の所定期間の継続といった事態が生じた場合、定期借地契約１０でこの事態を想定した約定解除が規定されていれば、地主はこの規定に基づいて定期借地契約１０を解約することができ、解約後は、土地の明渡し及び建物の収去の請求をすることができる。
【００１９】
その一方で、上述のとおり、この建物の購入のためのローンの残債がある間は、金融機関がこの建物に設定されている抵当権の抵当権者である。しかしこの建物が収去されると、金融機関はこの残債の支払の債務不履行があった場合に弁済が受けられない。このような状況を回避するために、金融機関は、融資の条件として地代滞納の発生時の連絡の義務を地主に負わせている。しかしながら、地主は建物所有者とのやりとりに紛れてこの連絡の義務を失念し、最悪の場合、金融機関が連絡を受けないまま地主が定期借地契約１０を解約し、土地の明渡し及び建物の収去を請求し、建物が撤去されてしまうおそれがある。とはいえ、地主から金融機関にこの連絡をさせるのは、地主の負担の軽減を図ることで定期借地制度を利用した土地活用を促すというこの枠組の趣旨に沿わない。
【００２０】
そこで、地主から借地の管理業務の委託を受けている立場であり、建物所有者及び地代保証会社と連絡可能である借地管理会社が、この管理業務の一環としてこのような情報共有する。
【００２１】
また、借地管理会社は必要に応じて、この借地及びその上の建物に関する利害関係人が取り得る行為の調整にさらに働いてもよい。例えばこの建物の購入及び居住を希望する人が居て、地主にこれに応じる意思がある場合には、この居住希望者を建物所有者とする図１の法律関係を改めて成立させるよう働いてもよい。この場合、建物は収去されない。
【００２２】
次に、このような借地管理業務を支援する、本実施の形態に係る借地管理支援システムの構成について説明する。図２は、本実施の形態に係る借地管理支援システム１００の構成を説明するためのブロック図である。
【００２３】
借地管理支援システム１００は、建物所有者情報データベース１０２と、滞納発生判断手段１０４と、残債有無判断手段１０６と、滞納対応処理実行手段１０８とを備える。
【００２４】
建物所有者情報データベース１０２には、定期借地契約の目的物である土地に建物を所有する建物所有者に関する情報である、地代支払条件、ローン残債情報、及び地代回収情報が格納される。
【００２５】
地代支払条件は、定期借地契約１０で設定された地代の金額及び支払期日を含む、建物所有者から地主への地代の支払の条件である。この情報は、建物所有者と地主との間で締結された定期借地契約の内容に基づいて建物所有者情報データベース１０２に入力される。なお、地代支払条件は、建物所有者情報データベース１０２から地代保証会社に例えば通信網を介して提供される。提供された地代支払条件は、地代保証業務を行うために地代保証会社で使用される地代保証業務支援システム３００が有する地代保証情報データベース３０２に登録され、収納代行業務等に利用される。
【００２６】
ローン残債情報は、建物所有者が建物の購入資金として金融機関から融資を受けた借入金（ローン）の残債の有無に関する情報であり、例えば金融機関が融資関連業務を行うために使用している融資統合システム２００から通信網を介して提供される情報に基づく。この情報の提供は、例えば借地管理会社からの要求に応じて随時行われてもよいし、月次等の頻度で定期的に行われてもよいし、状況に変化があったときのみに行われてもよい。例えば、ローン完済時に金融機関から情報提供を行っても良い。また、個人情報保護の観点から、ローン完済時に金融機関から情報が提供できない場合、借地管理会社は、建物所有者本人にローンの残債の有無を確認することでこの情報を入手してもよく、または、登記簿を閲覧して抵当権の消滅を確認して取得してもよい。これらのように取得経路が金融機関以外である場合、ローン残債情報は、例えば月次など定期的に、又は下記の地代回収情報から地代の滞納の発生が判明したことに応じて取得される。
【００２７】
地代回収情報は、建物所有者からの月々の地代の回収状況に関する情報であり、例えば地代保証会社が地代保証業務を行うために使用している地代保証業務支援システム３００から、回収実績の月次報告として通信網を介して提供される。
【００２８】
図３Ａ及び図３Ｂは、上記の情報を格納する建物所有者情報データベース１０２に含まれるデータの構成例を示す図である。
【００２９】
図３Ａの例では、テーブルのデータ行ごとに建物所有者と地主との間で締結されている定期借地契約１０に関する情報が格納されて管理されている。このテーブルを以下では契約管理テーブルともいう。
【００３０】
「地代」の欄及び「支払期日」の欄には、地代支払条件である定期借地契約で設定されている月毎の地代の金額及び支払期日がそれぞれ入力されている。
【００３１】
「滞納発生」の欄には、後述の滞納継続期間が一定の値以上である場合に「Ｙ」、この値未満の場合に「Ｎ」の値が入力される。
【００３２】
「ローン残債」の欄には、ローン残債情報が入力されている。この例では、ローン残債があることが「Ｙ」、無いことが「Ｎ」の値で示されている。
【００３３】
また、「滞納発生」の欄に「Ｙ」が入る場合には、地代の滞納の発生を示す通知が、上記の建物の購入資金を建物所有者に貸し付けている金融機関に、通信網を介して送信される。金融機関では、受信された通知に基づいて、滞納発生の情報を、該当する担保物の情報と関連付けて融資統合システム２００が有するローン管理データベース２０２に登録する。
【００３４】
図３Ｂの例では、契約管理テーブルで管理される定期借地契約１０のうち１件（契約管理Ｎｏ．ＬＨ１５０６１の契約）に基づく、建物所有者からの毎月の地代の支払実績のデータが１つのテーブル内に累積的に格納されている。このデータは、地代保証会社から提供される地代の回収状況を示す情報（地代回収情報）に基づく。地代回収情報の提供は、月次等の頻度で定期的に行われる。このテーブルを、以下では地代支払実績管理テーブルともいう。
【００３５】
例えば、「入金日」の欄には、入金があった日付が、「入金額」の欄には入金された金額が入力される。支払が過不足も遅滞もなくなされた場合には、「処理結果コード」の欄に「１００」が入力される。支払の期日や金額に「滞納継続期間」の欄には、滞納状態の継続している期間を示す値が、「累積滞納回数」の欄には過去に発生した滞納の回数の累計値が入力される。Ｎｏ．４の行のデータは、２０１６年１月２７日迄に支払われるべき２０１６年２月度分の地代の支払が、月次報告のときまで無かったことを示すデータの例である。
【００３６】
なお、このようなデータとして入力される情報（地代回収情報）はすべてが地代保証会社から提供されてもよいが、一部でもよい。例えば地代保証会社からは入金日と金額のみが提供され、処理結果コードはこれらの情報と図３Ａのデータに含まれる地代支払条件の情報を用いて借地管理支援システム１００で判断して入力されてもよい。また、滞納継続期間及び累積滞納回数は、さらに入金日及び処理結果コードの履歴を用いて借地管理支援システム１００で判断して入力されてもよい。
【００３７】
なお、本実施の形態に係る借地管理支援システム１００が有する建物所有者データベースの構成及びこれに格納されるデータの種類は、図３Ａ及び図３Ｂに示される例には限定されない。上記のデータの全てが必須ではなく、また、さらに他のデータが建物所有者データベースに含まれてもよい。例えば図３Ｂに示される累積滞納回数は、後述する借地管理支援システム１００の動作では用いられない。また、契約管理テーブルには、氏名等の建物所有者に関する情報や、建物、借地、取引金融機関等の情報がさらに含まれてもよい。あるいは、これらの情報がさらに他のテーブルに分けて格納されて管理されてもよい。例えば契約管理テーブルのうち、「滞納発生」及び「ローン残債」といった状況は、契約管理Ｎｏ．又は建物所有者ＩＤ（識別番号）を用いて紐付けられる他のテーブルで管理されてもよい。
【００３８】
滞納発生判断手段１０４は、地代回収情報から、地代の滞納が発生しているか否かを判断する機能的な構成要素である。この判断の結果は、例えば上記の「滞納発生」の欄に入力される。
【００３９】
残債有無判断手段１０６は、「ローン残債」の欄に入力されているローン残債情報を参照して、建物所有者が借り入れた建物の購入資金の残債の有無を判断する機能的な構成要素である。
【００４０】
滞納対応処理実行手段１０８は、滞納発生判断手段１０４及び残債有無判断手段１０６の判断結果に基づいて、滞納発生時の借地管理業務として適切な対応を実行する機能的な構成要素である。この対応の処理には、上記の金融機関への地代滞納の発生時の連絡が含まれる。詳細は後述する。
【００４１】
上述の構成を有する借地管理支援システム１００は、電子計算機等の情報処理装置が、上記の通信及び判断の処理のためのアルゴリズムを実行するプログラムを実行することで実現される。図４は、この情報処理装置のハードウェア構成の例を示す図である。
【００４２】
借地管理支援システム１００は、演算処理装置１１０、主記憶装置１２０、補助記憶装置１３０、入力装置１４０、出力装置１５０、及び外部インタフェース１６０を備える。また、これらの構成要素は、バス線等の通信経路１９０で相互に接続される。
【００４３】
演算処理装置１１０は、例えばＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）であり、補助記憶装置１３０に保存されるプログラムを読み出して実行することで上記の通信及び判断の処理を実行する。
【００４４】
主記憶装置１２０は、メモリ等の記憶装置であり、演算処理装置１１０が実行中のプログラム及び各処理で読み出したり生成したりしたデータが一時的に保存される。
【００４５】
補助記憶装置１３０は、例えばハードディスクドライブ又はソリッドステートドライブ等を用いて実現される不揮発性の記憶装置であり、演算処理装置１１０が読み出して実行するプログラム及び各処理で生成したデータのうち必要なものが非一時的に記憶される。
【００４６】
入力装置１４０は、キーボード、マウスといったポインティングデバイス等の借地管理支援システム１００のユーザがデータの入力のために用いるインタフェースである。
【００４７】
出力装置１５０は、ディスプレイ、プリンタ等の借地管理支援システム１００のユーザにデータの内容を知覚によって把握させるためのインタフェースである。
【００４８】
外部インタフェース１６０は、借地管理支援システム１００が通信経路を介して融資統合システム２００及び地代保証業務支援システム３００と情報をやりとりするための通信用のインタフェースであり、例えばＥｔｈｅｒｎｅｔ（登録商標）、Ｗｉ−Ｆｉ（登録商標）等の通信規格に対応した通信デバイスで実現される。また、外部記憶装置（図示なし）等を接続してデータを取り込むためのインタフェースがさらに含まれてもよく、例えばＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ  Ｓｅｒｉａｌ  Ｂｕｓ）インタフェースで実現される。
【００４９】
なお、これらの構成要素を備える情報処理装置は、例えば１台のパーソナルコンピュータで実現される。また、融資統合システム２００及び地代保証業務支援システム３００はそれぞれ別の場所で、例えばサーバコンピュータで実現され得る。この場合、図５に模式的に示されるように、借地管理支援システム１００、融資統合システム２００、及び地代保証業務支援システム３００の三者間の情報のやりとりがインターネット等の通信網５００を介して実現される。図５は、借地管理支援システム１００と、借地管理支援システム１００と情報をやりとりする融資統合システム２００及び地代保証業務支援システム３００とを含むネットワークの構成図である。
【００５０】
なお、借地管理支援システム１００の実現の態様は、１台のパーソナルコンピュータによる態様に限定されない。例えば、入力装置１４０、出力装置１５０、及び外部インタフェース１６０は、ユーザの居所にあるパーソナルコンピュータが備えるものによって賄われる。また、通信経路１９０はインターネット等の広域の通信網を含み、演算処理装置１１０、主記憶装置１２０、及び補助記憶装置１３０はユーザの居所にあるパーソナルコンピュータとこの通信網を介して通信可能な、ユーザから遠隔の場所にあるサーバコンピュータが備えるものによって賄われてもよい。
【００５１】
次に、借地管理支援システム１００を用いた借地管理業務について、借地管理支援システム１００の動作を含めて説明する。図６は、借地管理支援システム１００を用いた借地管理業務のフロー図である。
【００５２】
地代保証会社では、地代保証業務支援システム３００から地代回収情報が借地管理会社の借地管理支援システム１００に送信される。これにより、地代の回収状況が借地管理会社に報告される（ステップＳ６００）。
【００５３】
また、地代保証業務支援システム３００では、借地管理支援システム１００から提供されている地代支払条件に照らして、地代の未収が発生しているか否か判断される（ステップＳ６０１）。地代の未収が発生している場合（ステップＳ６０１でＹＥＳ）、地代保証会社から建物所有者に地代の支払の督促がなされる（ステップＳ６０２）。地代の未収が発生していない場合（ステップＳ６０１でＮＯ）、督促はなされない。そしてステップＳ６０１でいずれの判断がされた場合も、定期借地契約が有効である限り、次の支払期日後にはその時の回収状況が報告される（ステップＳ６００）。
【００５４】
地代保証会社から回収状況の報告を受けた借地管理会社では、借地管理支援システム１００において、受信した地代回収情報の内容が地代支払実績管理テーブルに追加される。そして滞納発生判断手段１０４によって、この地代回収情報から地代の滞納が発生している否か判断される（ステップＳ６１０）。滞納が発生していない場合（ステップＳ６１０でＮＯ）、滞納発生判断手段１０４によって滞納が発生していないことが契約管理テーブルの「滞納発生」欄に記録され、借地管理支援システム１００は地代保証業務支援システム３００からの次回の地代回収情報を待つ。
【００５５】
滞納が発生している場合（ステップＳ６１０でＹＥＳ）、残債有無判断手段１０６は、金融機関の融資統合システム２００からステップＳ６２０で提供されているローン残債情報から、建物所有者が借り入れた建物の購入資金の残債の有無を判断する（ステップＳ６１１）。なお、ステップＳ６２０でのローン残債情報の提供は、上述のとおり借地管理会社からの要求に応じて随時行われてもよいし、定期的に、又は状況に変化があったときのみに行われてもよい。
【００５６】
残債がある場合（ステップＳ６１１でＹＥＳ）、滞納対応処理実行手段１０８によって、建物所有者による地代の滞納が発生していることが、この建物所有者が購入した建物の抵当権者である金融機関に通知される（ステップＳ６１２）。この通知に応じた金融機関の対応は後述する。
【００５７】
残債が無い場合（ステップＳ６１１でＮＯ）、金融機関はこの建物に設定されている抵当権の抵当権者ではないため、以降のフローに関与しない。まず、滞納対応処理実行手段１０８によって、地代の滞納が所定の期間を超えて継続しているか否かが判断される（ステップＳ６１３）。
【００５８】
なお、ここまでの、図６では破線の枠で囲まれた手順が、借地管理支援システム１００によって行われる、融資統合システム及び地代保証業務支援システムとの情報のやりとり、並びにこの情報に基づく判断である。これにより、地代の滞納が発生した時に地主から金融機関への報告の義務の履行の有無に拘わらず、金融機関にこの滞納の発生の通知がより確実に実行される。また、この確実性の向上のために地主の負担が増すことは回避されている。
【００５９】
ステップＳ６１３での判断の結果は、借地管理会社において出力装置１５０に提示されて、定期借地契約の解除をするか否かの判断の基準に用いられる。借地管理業務のフローにおける以降の手順は借地管理支援システム１００の動作ではないが、借地管理支援システム１００を用いてされる借地管理の全体像を示すために説明する。
【００６０】
滞納が所定の期間を超えて継続している場合、借地管理会社は諸事情も含めて定期借地契約の解除が適切か否か検討する。所定の期間とはこの検討の材料とされる期間であり、例えば３か月と設定される。滞納がこの期間を超えていない場合、定期借地の契約は継続されてもよい。この場合、建物所有者の建物の所有も継続が可能である。
【００６１】
定期借地契約が解除されると（ステップＳ６１４）、建物所有者はこの土地に建物を所有する権原を失う。建物所有者によって土地の明渡し、建物の収去が行われない場合には、地主によって土地の明渡し及び建物の収去を求める訴訟が提起される。なお、この訴訟の手続については、地主の負担を軽減するために地代保証会社等が補助又は代行することもある。
【００６２】
この訴訟の判決によって土地の明渡し及び建物の収去の債務名義が取得されると、建物の取壊しの執行が可能になる。ただし、例えばこの建物の購入及び居住を希望する人が居る場合、又は地主がこの建物を含めた現在の環境（例えば街並み、景観）の維持等を図る場合には収去せずに保全されてもよい。このような場合、建物は任意売却される。なお、借地契約が解除された以降も地代保証会社が一定期間（例えば６か月）を上限として次の所有者が入るまでの地代保証をすることで、地主の収入面のリスク負担は軽減される。
【００６３】
一方、金融機関がこの建物に設定されている抵当権の抵当権者である場合、金融機関は建物の保全が必要か否か判断する。保全の必要が無い場合（ステップＳ６２１でＮＯ）、金融機関はこの管理フローから外れる。保全が必要である場合（ステップＳ６２１でＹＥＳ）、金融機関は建物に設定されている抵当権の実行前に定期借地契約が解除されて建物が収去されることを回避するために、地代をある程度の期間（例えば６か月）を限度に立て替える（ステップＳ６２２）。
【００６４】
次に金融機関は、抵当権を実行（建物の競売申立）するか、又は任意売却による代価弁済を受ける（ステップＳ６２３）。
【００６５】
これらの場合も、金融機関による地代の立替によって定期借地契約は継続しているため、地主の収入面のリスク負担は軽減されている。また、建物は保全されるので、上記のような街並みの維持も可能である。図７は、建物の保全ができない場合に街並みが大きな影響を受けやすい土地活用の例を説明するための図である。
【００６６】
図７に示される例では、広い土地Ｌ１０に複数の分譲戸建て住宅（Ｎｏ．１〜Ｎｏ．２４）を含む建物が建てられている。これらの住宅は同一の事業者によって供給され、全体としてひとまとまりの街並みを形成するよう、建物には仕様及び外観に統一感を持たせてある。なお、この土地の各住宅が占有する部分には、その購入者（居住者）を借主とする定期借地権が設定され、居住者は地代を毎月支払う。その他、公道からこの土地に入る各戸までの車路及び歩行路、公園、広場等も、この土地の所有者の所有物であるが、居住者が共用できるよう契約で定められる。いわば、この土地の居住者は、街並みを共有するひとつのコミュニティを形成する。また、この借地の管理は一の管理会社によってまとめて行われる。
【００６７】
地代の滞納が発生した時には、管理会社又はこの建物の抵当権者である金融機関が、図６に示す手順のうちで、建物の収去を避ける流れに沿って動く。これにより、街並みが維持されることで、居住者にとっては住環境の変化が生じにくく長期間安心して住めるというメリットがある。また、土地活用の開始後の景観の変化は、予測しがたい問題を生じることがあるため、土地所有者にとっても望ましくない。しかし、このように街並みの維持を図る仕組みが利用可能であれば、分譲住宅用の定期貸地という形での土地の活用の、土地所有者にとってのメリットが向上する。また、開発事業者にとっては、安定的なコミュニティの形成が可能な魅力のある仕組みとして土地所有者にも居住者にも紹介し、勧めることができる。  以上、本実施の形態に係る借地管理支援システムは、地主とこの地主の土地に建物を所有する建物所有者との間で締結されている定期借地契約の目的物であるこの土地の借地管理支援するシステムであって、建物所有者情報データベース１０２と、滞納発生判断手段１０４と、残債有無判断手段１０６と、滞納対応処理実行手段と１０８を備える。
【００６８】
建物所有者情報データベース１０２は、建物所有者からの地代の回収状況に関する地代回収情報と、建物所有者が借り入れた建物の購入資金の残債の有無に関するローン残債情報とを格納する。地代回収情報は、定期借地契約に基づく地代の支払を地主に対して保証する賃貸借保証契約を地主と締結し、且つ、地代の回収をする地代保証会社から提供される。ローン残債情報は、例えばこの建物に設定されている抵当権の抵当権者である金融機関から提供される。
【００６９】
滞納発生判断手段１０４は、地代回収情報から、地代の滞納が発生しているか否か判断する。
【００７０】
残債有無判断手段１０６は、ローン残債情報から、残債の有無を判断する。
【００７１】
滞納対応処理実行手段は、滞納発生判断手段１０４により滞納が発生していると判断され、且つ、残債有無判断手段１０６により残債があると判断された場合、建物所有者による地代の滞納が発生していることを金融機関に通知する。
【００７２】
定期借地権が設定されている土地の地主の管理負担や収入リスクを軽減する仕組みを整えようとすると、定期借地契約の当事者以外に、複雑な法律状態が形成される。具体的には、建物所有者が住宅購入のための資金を金融機関から借り入れている場合、残債がある間は、金融機関がこの建物に設定された抵当権の抵当権者である。この場合に地代の滞納が継続し、かつ地主が金融機関への通知を怠ると、金融機関が知らないうちに地主からの請求によってこの土地の上の建物が収去されるという状況が生じ得る。
【００７３】
このような状況を避けるために、地代の滞納が生じた場合の適切な通知相手への通知の要否を判断するのに用いる情報が借地管理者（借地管理会社）のもとに集約して管理される。通知を受けた各利害関係人は、適切な措置を適時に取ることができる。借地管理者にとっては、このようなシステムを用いることで複雑な法律状態に関わる借地管理の業務が容易になる。また、このようなシステムによる借地管理で上記のようなトラブルの可能性が抑えられることで、複雑な法律関係が伴うとしても地主の定期借地制度を利用した土地の活用が促される。金融機関にとっては、直接の法的関係が存在する建物所有者のローンの支払い状況だけでなく、地代の滞納情報も逐次把握できる。したがって、地代滞納により地主が借地契約を解除しようと動く前に、金融機関は抵当権の実行（建物の競売申立）、又は任意売却による代価弁済を受けることが可能になる。このようにリスクを管理できることで金融機関は建物所有者にローンを貸し出しやすくなり、定期借地制度を利用した土地の活用が促される。
【００７４】
また、滞納発生判断手段１０４により滞納が発生していると判断され、且つ残債有無判断手段１０６により残債が無いと判断された場合、滞納対応処理実行手段１０８は、滞納が所定の期間を超えて継続しているか否かを判断し、その結果を提示してもよい。
【００７５】
このシステムを用いて借地管理をする借地管理会社は、この判断の結果の提示を受けて適切な時期に定期借地契約の解除その他の措置を検討することができる。例えば土地周辺の事情、地主の意向、建物購入希望者の有無を考慮に入れて、建物の収去が不要の場合には、建物の保全のための調整を関係者と図ることができる。
【００７６】
（その他の実施の形態）
以上、実施の形態に係る借地管理支援システムについて説明したが、本発明は、上記実施の形態に限定されない。
【００７７】
例えば、地代の未収の発生から、滞納の発生の通知の判断、滞納の発生の金融機関への通知までの手順及び判断の基準は、個別の契約の内容や商慣習等に応じて適宜変更され得る。例えばステップＳ６０２の支払の督促が地代保証会社で実行されてから、その結果についての報告は、月次の報告とは別になされてもよい。そして借地管理支援システム１００によるステップＳ６１０の判断は、この別途の報告に基づいてなされてもよい。
【００７８】
また、上記の説明及び図面では、借地管理支援システム１００は、地代保証会社の地代保証業務支援システム３００とは分離して地代回収情報を受け取るように記載されているが、借地管理支援システム１００の実現の形態はこれに限定されない。例えば地代回収情報を用いた判断をする滞納発生判断手段１０４は、地代保証業務支援システム３００に置かれてもよい。この場合、借地管理支援システム１００は、例えば借地管理支援システム１００のユーザインタフェース上でユーザからの滞納発生の確認の要求があったときに、地代保証業務支援システム３００に問い合わせる。地代保証業務支援システム３００では、取得済みの地代支払条件と地代回収情報から、滞納発生判断手段１０４がステップＳ６１０の判断を実行し、その結果を借地管理支援システム１００に渡してもよい。この結果は、借地管理支援システム１００のユーザインタフェース上で表示され、また、残債の有無の判断とあわせて滞納対応処理実行手段１０８による判断に用いられる。
【００７９】
また、本発明は、この借地管理支援システムで用いられる建物所有者データベースとしても実現可能である。すなわち。
【００８０】
このような構成を有するデータベースが用いられることで、複雑な法律状態が関わる借地管理の業務が容易になる。
【００８１】
その他、各実施の形態に対して当業者が思いつく各種変形を施して得られる形態、又は、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で各実施の形態における構成要素及び機能を任意に組み合わせることで実現される形態も本発明に含まれる。
【符号の説明】
【００８２】
１００    借地管理支援システム
１０２    建物所有者情報データベース
１０４    滞納発生判断手段
１０６    残債有無判断手段
１０８    滞納対応処理実行手段
【図１】
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【図２】
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【図３Ａ】
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【図３Ｂ】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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