【事件の表示】
　上記当事者間の登録第３１５３９１４号商標の登録取消審判事件について、次のとおり審決する。
【結　論】
　本件審判の請求は、成り立たない。
　審判費用は、請求人の負担とする。
【理　由】
第１　本件商標
　本件登録第３１５３９１４号商標（以下、「本件商標」という。）は、別掲のとおりの構成からなり、平成４年９月２日に登録出願、第３６類「資金の貸付及び手形の割引，土地及び建物の売買，土地及び建物の売買の代理又は媒介」を指定役務として、平成８年５月３１日に設定登録されたものである。
　　
第２　請求人の主張
　請求人は、本件商標の指定役務中「土地及び建物の売買，土地及び建物の売買の代理又は媒介」ついての登録を取り消す、審判費用は被請求人の負担とするとの審決を求め、その理由及び答弁に対する弁駁を次のように述べ、証拠方法として甲第１号証を提出した。
１　請求の理由
　本件商標は、その指定役務中、第３６類「土地及び建物の売買，土地及び建物の売買の代理又は媒介」について、過去３年間日本国内において、商標権者、専用使用権者又は通常使用権者のいずれも使用した事実がない。
　よって、本件商標は、商標法第５０条第１項の規定により、その登録を取り消されるべきである。
２　答弁に対する弁駁
　乙第１号証ないし同第３号証は、本件商標の名義の説明を裏付けるものであり、使用事実を証明するものではない。
　乙第４号証及び同第５号証は、手形割引の業務に関するパンフレットであるが、その片隅に宅建免許番号が表示されているにすぎず、実際に取消請求範囲である「第３６類　土地及び建物の売買，土地及び建物の売買の代理又は媒介」について本件商標を使用した証明にはならない。
　また、乙第６号証は、乙第４号証が配布された時期を証明するものと思われるが、上記した様に乙第４号証が使用事実の証拠にはならないため、これも使用事実の証明とは関係がないといえる。
　乙第７号証、乙第９号証ないし同第１１号証の広告は、乙第４号証及び同第５号証と同様、手形割引業務の広告の中に宅建免許番号の小さな表示があるだけで、需要者がそれらを見て不動産の取引を行っていると認識するのは難しいと考えられる。仮に、需要者が不動産の取引を行っていると認識したとしても、これらの広告から実際に取引が行われていたという証明にはならない。
　乙第８号証の１に添付されたホームページは、「大阪府宅地建物取引業会員」と「関西不動産情報センター会員」の文字が表示されているにすぎない。また、乙第１２号証及び同第１３号証も、被請求人がそれらの会員であること以外は何も証明できていない。
　乙第８号証の２は、過去のＷｅｂページを閲覧できるサイトの説明である。
　同号証の３及び４は、審判請求よりも３年以上前のものであるので、証拠としては、不適切である。
　同号証の５及び６は、共に審判の請求から３年前以内のものであると思われるが、営業品目に「不動産売買および斡旋」が表示されているからといって、実際の取引で本件商標が使用されていたことにはならない。また、５及び６の両者が同一ページに表示されていたかどうかについては、同号証の２のＷｅｂサイトにて同号証の６のＵＲＬを検索したところ、既にＷｅｂページの表示ができず、確認できなかった。
　したがって、同号証の５及び６の証拠能力は低い。
　乙第１４号証及び同第１５号証は、土地及び建物の売買契約書であるが、いずれも本件商標の使用はみられない。
　　
第３　被請求人の主張
　被請求人は、結論と同旨の審決を求めると答弁し、その理由を次のように述べ、証拠方法として乙第１号証ないし同第１５号証（枝番を含む。）を提出した。
１　被請求人の名義
　本件商標は、昭和２８年に設立された株式会社日証(株式会社Ｔ・Ｎ・Ｓに名称変更；乙第２号証)が出願して設定登録を受けたものであるが、平成１８年６月２０日付けで、平成１６年に設立された株式会社Ｔ・Ｎ・Ｓ(株式会社日証に名称変更；乙第３号証)に移転された(乙第１号証)。
　なお、以下、本件商標について設定登録を受けた「株式会社Ｔ・Ｎ・Ｓ」（旧名称　株式会社日証）を「前権利者」、前権利者より本件商標の移転を受けた現在の商標権者「株式会社日証」（旧名称　株式会社Ｔ・Ｎ・Ｓ）を「現権利者」という。
　なお、現権利者は、前権利者の完全子会社であり、共に本件商標を使用している。
２　登録商標の使用に関連した証拠は、乙第４号証ないし同第１５号証である。以下、各証拠の具体的説明をする。
（１）乙第４号証ないし同第６号証について
　「広告郵便物承認書」（乙第６号証）は、大量に発送される広告郵便物について料金を割安に扱うものであり、このことから、乙第４号証が審判請求前３年以内に大量に配布されたことを理解できる。
　また、乙第６号証の証明から容易に類推できるように、乙第５号証も審判請求前３年以内に大量に配布されたものである。
　そして、乙第４号証及び同第５号証には、本件商標が表示されており、かつ、「宅建免許番号　国土交通大臣(１２)第２８６号」の表示がある。
　しかして、「宅建免許」が、宅地建物の取引を業として行う者に与えられていることは顕著な事実であって、一般成人が熟知している事実であるから、乙第４号証及び同第５号証に接した需要者は、「宅建免許番号　国土交通大臣(１２)第２８６号」の表示から、前権利者が不動産の取引を行っていることを何の苦もなく把握するのである。
　すなわち、乙第４号証及び同第５号証には、前権利者が不動産の取引を行っていることが表示されているといえる。
　さらに、手形割引を受ける業者(あるいは人)は、割引サービスに付随したサービスとして不動産の売買を手形割引業者に委託することもあり、このため、「宅建免許番号　国土交通大臣(１２)第２８６号」の表示から、前権利者が不動産の売買等の宅建業務を行っていることを理解し、前権利者に宅建業務を依頼することもある(乙第１４号証及び同第１５号証はその例である)。
　したがって、乙第４号証及び同第５号証には、不動産の売買のような宅建免許で許可されている業務が実質的に広告されていたといえる。
（２）乙第７号証、乙第９号証ないし同第１１号証について
　これらは、審判請求の３年以内になされた広告であるが、これらにも「宅建免許番号　国土交通大臣(１２)第２８６号」の記載がある。
　したがって、これらにも不動産売買等の宅建業務が広告されている。
（３）乙第８号証の１，乙第１２号証ないし同第１３号証について
　乙第８号証の１のホームページは、審判請求前に公の閲覧に供されたことが明らかなものであり、本件商標が表示されていると共に、「大阪府宅地建物取引業協会会員」「関西不動産情報センター」の表示がある。
　このホームページを閲覧した需要者は、「大阪府宅地建物取引業協会会員」「関西不動産情報センター」の文字から、前権利者が不動産業務を行っていることを把握できる。
　したがって、乙第８号証の１によって、本件商標を不動産業務に使用したといえる。
　さらに、「大阪府宅地建物取引業協会会員」「関西不動産情報センター」の表示は、前権利者が不動産売買等の宅建業務の営業を行っているとの表示と同義である。
　また、前権利者が「大阪府宅地建物取引業協会」及び「関西不動産情報センターの会員」であることは乙第１２号証及び同第１３号証に表示されており、かつ、審判請求前３年以内に、前権利者が不動産業務を行った事実があることは、乙第１４号証及び同第１５号証のとおりである。
（４）乙第８号証の２ないし６
　前権利者及び現権利者は、本件商標をホームページの全てのサイトに表示していたが、過去の記録が残っていない。
　そこで、ウエブサイトのデータベースである「Ｉｎｔｅｒｎｅｔ　Ａｒｃｈｉｖｅ」から前権利者の過去のページを引き出したものが、乙第８号証の２ないし６である。
　そして、乙第８号証の３及び４は、２００１年のサイトであって本件審判請求よりも３年以上前のものであるが、同号証より、前権利者がホームページに本件商標を使用していた事実を認めることができる。
　また、乙第８号証の３には、営業品目として、請求に係る指定役務である「商業手形割引・不動産売買及び斡旋」の表示がある。
　さらに、乙第８号証の６からは、審判請求前３年以内である２００４年８月６日のホームページにおいて営業品目として「不動産取引及び斡旋」が表示されていた事実を確認できる。
　ところで、「Ｉｎｔｅｒｎｅｔ　Ａｒｃｈｉｖｅ」では、理由は定かでないが画像と文字データとを切り離して蓄積しているようであり、乙第８号証の６には「画像」欄の表示がないが、乙第８号証の５及び６とを総合すれば、営業品目として「不動産取引及び斡旋」が表示されているページに本件商標を使用していた事実を容易に確認できる。
　そして、「不動産取引及び斡旋」は、「土地及び建物の売買，土地及び建物の売買の代理又は媒介」と同義であり、したがって、乙第８号証の５及び６から、本件商標を「土地及び建物の売買，土地及び建物の売買の代理又は媒介」の広告に実際に使用していた事実を確認することができる。
　　　
第４　当審の判断
１　被請求人の提出した証拠によれば、以下の事実が認められる。
（１）商標登録原簿（乙第１号証）によれば、本件商標に係る商標権は、特定承継により前商標権者から現商標権者に移転され、平成１８年６月２０日に移転の登録がなされたことが認められる（なお、前記移転の登録は、本件審判請求の登録後である。）。
　また、履歴事項全部証明書（乙第２号証）によれば、前商標権者の商号は「株式会社日証」であったが、平成１７年１月２１日に、会社の商号を「株式会社Ｔ・Ｎ・Ｓ」に、変更登記したことが認められる。
　さらに、同号証の「目的」の欄には、「２．不動産の売買並びに代理業務」の記載がある。
（２）２００５年（平成１７年）電話帳大阪市南部版タウンページの抜粋（写し）４０５頁（乙第７号証）には、本件商標と社会通念上同一と認められる商標（以下「使用商標」という。）が表示され、その下に「宅建免許番号　国土交通大臣　（１２）第２８６号」の記載がある。
（３）サイトの説明（乙第８号証の２）によれば、乙第８号証の３ないし６は、「ＩｎｔｅｒｎｅｔＡｒｃｈｉｖｅ」（ｈｔｔｐ：／／ｗｅｂ．ａｒｃｈｉｖｅ．ｏｒｇ／）から、前権利者の過去のホームページを打ち出したも
のと認められる。
　そして、２００３年８月６日現在における前商標権者のホームページ（乙８の６）には、社名を「株式会社日証」とし、「営業品目」として「不動産売買および斡旋」が記載されていたことが認められる。　
　しかして、同号証最上部の「画像」欄には、画像が示されていないが、「ＩｎｔｅｒｎｅｔＡｒｃｈｉｖｅ」では画像が分離して打ち出されること（乙８の５）、２００１年の同サイト（乙８の３）には、「株式会社日証」の社名や「不動産売買および斡旋」の営業品目等と共に使用商標の表示がなされていること及び平成１７年１月２１日以降に閲覧可能の同サイト（乙８の１）の最上段に、使用商標の掲載があることを併せみれば、当該「画像」欄には、使用商標が表示されていたと推認し得るものである。  
（４）中央区南支部　五十年史（社団法人　大阪宅地建物取引業協会中央南支部、平成１７年９月１０日発行）の抜粋（写し）（乙第１２号証）によれば、前権利者は、大阪府宅地建物取引業協会の会員であることが認められ、関西不動産情報センターの会員名簿の抜粋（写し）（乙第１３号証）によれば、前権利者は、関西不動産情報センターの会員であることが認められる。
（５）契約書（写し）（乙第１４号証）によれば、前商標権者は、平成１５年９月１６日付契約をもって株式会社ダイキュウ・アービスコーポレーションとの間で、「土地の売買」をしたことが認められ、また、土地建物契約書（写し）（乙第１５号証）によれば、前商標権者は、平成１５年９月２９日付契約をもって河口湖不動産（代表　古屋京子）との間で、「土地建物の売買」をしたことが認められる。
　そして、「土地の売買」及び「土地建物の売買」は、本件の登録取消請求に係る指定役務「土地及び建物の売買，土地及び建物の売買の代理又は媒介」に含まれる役務と認められる。
３　以上を総合勘案すれば、前商標権者が、本件商標登録（登録日平成１８年５月１６日）前３年以内に、「役務（不動産売買および斡旋）に関する広告」に使用商標を表示するとともに、現に、不動産（土地・建物）の売買を行ったことが認められるから、本件商標と社会通念上同一と認められる商標が、取消請求に係る指定役務について、前記時期に商標権者によって使用をされたというべきである。
４　したがって、本件商標は、取消請求に係る役務について、継続して３年以上日本国内において商標権者、専用使用権者又は通常使用権者のいずれもが使用をしていないものには該当しないから、商標法第５０条に照らし、その登録を取り消すことはできないものである。
　よって、結論のとおり審決する。