(57)【要約】【課題】  入居希望者にとってはオプション品の選択による一時金としての支払いを回避でき、貸し主側にとっては入居者の早期退去が合った場合でも、負担調整額を確実に回収できることで、経営リスクを軽減できる賃貸住宅の運営方法および運営システムの提供。【解決手段】  各種ウェブ端末２や各種携帯端末３がインターネット網１に通信接続され、賃貸住宅入居希望者からは、ウェブ端末２、携帯端末３からインターネット網１を介して賃貸住宅貸し主側ウェブサイト４に自由にアクセスできるようになっている。賃貸住宅貸し主側ウェブサイト４は、賃貸住宅情報掲示手段５、オプション品情報掲示手段６、合計家賃掲示手段７および退去時支払金額掲示手段８を有しており、これら各手段５〜８で処理されたデータは、データベース９に格納される。【選択図】  図２
2006003988.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
入居希望者の選択に応じたオプション品を設置可能な賃貸住宅の運営方法であって、
前記入居希望者がオプション品を選択し、
前記選択したオプション品を前記賃貸住宅に設置する場合に要するオプション品設置金
額をオプション品の耐用期間で除して単位期間あたりのオプション品負担金額を算定し、
前記算定したオプション品負担金額を上乗せして前記入居希望者が支払う家賃を設定す
るようにしたことを特徴とする賃貸住宅の運営方法。
【請求項２】
さらに、前記入居希望者が入居し、その後退去するに際し、
前記入居から退去までの期間が前記オプション品の耐用期間より小なるときは、残期間
分の前記オプション品負担金額の総額を算定し、
この総額に所定比率を乗じて前記入居希望者が退去時に支払う金額を設定するようにし
たことを特徴とする請求項１記載の賃貸住宅の運営方法。
【請求項３】
インターネット上に賃貸住宅貸し主側のウェブサイトが設けられており、
前記賃貸住宅貸し主側のウェブサイトは、賃貸住宅貸し主側の情報および賃貸住宅の情
報を掲示する賃貸住宅情報掲示手段と、
前記賃貸住宅に設置可能なオプション品の情報ならびに前記オプション品を設置する場
合に要するオプション品設置金額をオプション品の耐用期間で除して単位期間あたりのオ
プション品負担金額を掲示するオプション品情報掲示手段と、
基本家賃に前記オプション品負担金額を加算した合計家賃を掲示する合計家賃掲示手段
、
を有することを特徴とする賃貸住宅の運営システム。
【請求項４】
さらに、入居から退去までの期間に応じてオプション品の耐用期間に対する残期間分の
オプション品負担金額の総額に所定比率を乗じた金額を、前記入居希望者が退去時に支払
う退去時支払金額として掲示する退去時支払金額掲示手段、
を有することを特徴とする請求項３記載の賃貸住宅の運営システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、賃貸住宅の運営方法および運営システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来より、賃貸住宅毎に基本仕様と仕様変更パックを用意し、基本仕様に満足しない入
居希望者は任意の仕様変更パックを選択し、負担調整額を支払うようにした賃貸住宅シス
テムが知られている（例えば、特許文献１等参照）。
【特許文献１】特開２００２−９２０７１号公報（要約、００３７段落）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
しかしながら、負担調整額を一時金として支払う場合は、標準的な入居希望者にとって
は、かなりの負担額となる。
【０００４】
また、比較的短期に退去せざるを得ないような場合、一時金として支払った負担調整額
が戻ってこなければ大きな損となってしまう。
【０００５】
一方、貸し主側にとって、もし、入居者に負担調整額の十分な払い戻しをした場合、そ
の後費用を回収するためには家賃を高く設定せざるを得ず、大きな経営リスクを負うこと
になる。
【０００６】
そこで、本発明は、入居希望者にとってはオプション品の選択による一時金としての支
払いを回避でき、また、オプション品の選択による負担金額の家賃への上乗せ分を即座に
知ることができる、さらには、早期退去の場合のオプション品負担金額の残額を入居の決
定に先立って知ることができる賃貸住宅の運営方法および運営システムを提供することを
目的としている。
【０００７】
また、本発明は、貸し主側にとっては入居者の早期退去があった場合でも、負担調整額
を確実に回収できることで、経営リスクを軽減できる賃貸住宅の運営方法および運営シス
テムを提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
前記目的を達成するために、請求項１の発明は、入居希望者の選択に応じたオプション
品を設置可能な賃貸住宅の運営方法であって、前記入居希望者がオプション品を選択し、
前記選択したオプション品を前記賃貸住宅に設置する場合に要するオプション品設置金額
をオプション品の耐用期間で除して単位期間あたりのオプション品負担金額を算定し、前
記算定したオプション品負担金額を上乗せして前記入居希望者が支払う家賃を設定するよ
うにした賃貸住宅の運営方法を特徴としている。
【０００９】
また、請求項２に記載されたものは、さらに、前記入居希望者が入居し、その後退去す
るに際し、前記入居から退去までの期間が前記オプション品の耐用期間より小なるときは
、残期間分の前記オプション品負担金額の総額を算定し、この総額に所定比率を乗じて前
記入居希望者が退去時に支払う金額を設定するようにした請求項１記載の賃貸住宅の運営
方法を特徴としている。
【００１０】
さらに、請求項３に記載されたものは、インターネット上に賃貸住宅貸し主側のウェブ
サイトが設けられており、前記賃貸住宅貸し主側のウェブサイトは、賃貸住宅貸し主側の
情報および賃貸住宅の情報を掲示する賃貸住宅情報掲示手段と、前記賃貸住宅に設置可能
なオプション品の情報ならびに前記オプション品を設置する場合に要するオプション品設
置金額をオプション品の耐用期間で除して単位期間あたりのオプション品負担金額を掲示
するオプション品情報掲示手段と、基本家賃に前記オプション品負担金額を加算した合計
家賃を掲示する合計家賃掲示手段、を有する賃貸住宅の運営システムを特徴としている。
【００１１】
さらに、請求項４に記載されたものは、さらに、入居から退去までの期間に応じてオプ
ション品の耐用期間に対する残期間分のオプション品負担金額の総額に所定比率を乗じた
金額を、前記入居希望者が退去時に支払う退去時支払金額として掲示する退去時支払金額
掲示手段、を有する請求項３記載の賃貸住宅の運営システムを特徴としている。
【発明の効果】
【００１２】
このように構成された請求項１のものは、オプション品を賃貸住宅に設置する場合に必
要なオプション品設置金額をオプション品の耐用期間で除してオプション品負担金額を演
算手段で算定し、このオプション品負担金額を基本家賃に上乗せして入居希望者が支払う
家賃を設定するようにしている。
【００１３】
このため、オプション品設置のために必要な金額を分割して家賃に上乗せすることで一
時金の支払いを回避することができ、入居希望者にとってオプション品を設置しやすくな
る環境を作ることができる。
【００１４】
また、請求項２に記載されたものは、さらに、入居から退去までの期間数が短いときは
、残存期間分のオプション品負担金額の総額を算定し、これに所定比率を乗じて入居希望
者が退去時に支払う金額を設定するようにしている。
【００１５】
このため、貸し主側にとっては、入居者が早期退去した場合でも、オプション品負担金
額の未回収分の一部を徴収できることで、経営リスクを軽減できる。
【００１６】
さらに、請求項３に記載のものは、賃貸住宅貸し主側のウェブサイトには、賃貸住宅情
報掲示手段と、オプション品情報掲示手段と、合計家賃掲示手段が設けられている。
【００１７】
このため、入居希望者は、インターネットを通じて入居可能な賃貸住宅を、その家賃と
ともにオプション品の設置に要する金額の家賃への上乗せ分を含めて即座に知ることがで
きるようになる。
【００１８】
さらに、請求項４に記載のものは、さらに、退去時支払金額掲示手段がシステムに導入
される。
【００１９】
このため、入居希望者は、オプション品の設置に要する金額の家賃への上乗せ分に加え
て、早期に退去する場合の残期間分のオプション品負担金額の総額を入居の決定に先立っ
て知ることができ、安心してオプション品を選択することができるようになる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２０】
以下、添付図面を参照して本発明の最良の実施の形態について説明する。
【００２１】
まず、請求項１および請求項２に係わる発明の実施の形態について説明する。
【００２２】
図１は、本実施の形態において使用されるコンピュータのブロック図である。
【００２３】
記憶装置１１には、賃貸住宅の種類、各賃貸住宅に対応する賃貸住宅そのものの家賃（
基本家賃）、オプション品の種類、各オプション品に対応する設置金額および耐用年数と
いったものが記憶されている。
【００２４】
賃貸住宅におけるオプション品の種類としては、床のバリアフリー仕様、浴室やトイレ
の機能仕様および内装仕様、マルチメディア対応設備仕様、内装（床、壁、天井等）、照
明およびカーテン等のインテリア仕様、その他家具や電気用品等である。
【００２５】
オプション品設置金額とは、初期費用（部材費＋工事費）、所定のメンテナンス費用（
部材費＋工事費）および退去費（工事費＋廃棄費）を合計した金額であり、オプション品
に関するライフサイクルコストである。
【００２６】
次に、入力装置１２から希望する賃貸住宅およびオプション品を選択すると、演算装置
１０において、オプション品設置金額を耐用期間数で除する演算が行われてオプション品
負担金額が算出され、さらに、基本家賃にオプション品負担金額を加算する演算が行われ
て合計家賃が算出され、表示装置１３に表示される。
【００２７】
また、記憶装置１１には、上記で算出されたオプション品負担金額が記憶されており、
これに基づいて、入居者が退去時に支払う金額（退去時支払金額）の算出が行われる。
【００２８】
退去時支払金額は、入居から退去までの期間数がオプション品負担金額の算出に使用さ
れた所定数値に達しない場合、例えば、オプション品負担金額の算出は１０年（１２０ヶ
月）で行ったが、入居から５年で退去するような場合に、オプション品負担金額から支払
い済み分を減算して残期間分のオプション品負担金額総額を算出し、この算出値に所定比
率を乗じることにより求めることができる。
【００２９】
所定比率は、残期間分のオプション品負担金額の総額を入居者が負担する割合であり、
入居期間数やオプション品の種類等に基づいて設定される。
【００３０】
入力装置１２から入居から退去までの期間数を入力（または、プルダウンメニューで選
択）すると、演算装置１０において当該期間数をオプション品の耐用年数と比較する演算
が行われ、期間数が耐用年数より小なるときは、オプション品負担金額から支払い済み分
を減算する演算が行われてオプション品負担金額が算定する演算が行われ、これに所定比
率を乗じて退去時支払金額が算定され、この結果が表示装置１３に表示される。
【００３１】
例えば、オプション品設置金額が１２万円で、耐用期間が１０年の装備をオプション品
として設置したい場合は、１．２万円／年（１，０００千円／月）のオプション品負担金
額が発生し、この金額を賃貸住宅そのものに課せられる家賃（基本家賃）に上乗せして、
合計家賃が設定される。
【００３２】
さらに、入居希望者が５年で退去する予定の場合、残り５年のオプション品負担金額の
未回収分は６万円となり、この金額に所定比率、例えば０．３を乗じた１．８万円が退去
時支払金額となる。
【００３３】
このように、入居者にとっては、オプション品設置のために必要な金額を分割して家賃
に上乗せすることで一時金の支払いを回避することができ、オプション品を設置しやすく
なる。
【００３４】
また、入居者が早期退去した場合でも、オプション品負担金額の未回収分の一部を回収
できることで、貸し主側の経営リスクを軽減できる。
【００３５】
さらに、オプション品負担金額の家賃への上乗せ支払いという形態により、貸し主側に
とっては、使用した期間分だけの金額が家賃に上乗せされる、という明快な論理により入
居希望者の理解を得やすい。
【００３６】
次に、請求項３および請求項４に係わる発明の実施の形態について添付図面を参照して
説明する。
【００３７】
図２は、本発明の賃貸住宅の運営システムの一実施の形態の概要を説明するブロック図
、図３は、貸し主側のウェブサイトのブロック図、図４は、本発明の一実施の形態の動作
の流れを示すフローチャートである。
【００３８】
図２を参照して、賃貸住宅貸し主側（賃貸住宅の所有者、仲介者等）ウェブサイト４は
、インターネット網１に通信接続されている。
【００３９】
また、各種ウェブ端末２や各種携帯端末３がインターネット網１に通信接続され、賃貸
住宅入居希望者からは、ウェブ端末２、携帯端末３からインターネット網１を介して演算
手段としての賃貸住宅貸し主側ウェブサイト４に自由にアクセスできるようになっている
。
【００４０】
賃貸住宅貸し主側ウェブサイト４は、賃貸住宅情報掲示手段５、オプション品情報掲示
手段６、合計家賃掲示手段７および退去時支払金額掲示手段８を有しており、これら各手
段５〜８で処理されたデータは、データベース９に格納される。
【００４１】
図３を参照して、賃貸住宅貸し主側ウェブサイト４における賃貸住宅情報掲示手段５は
、賃貸住宅貸し主側の住所、電話番号等といった賃貸住宅貸し主側情報５ａ、賃貸住宅の
リスト、仕様、所在地、基本家賃等といった賃貸住宅情報５ｂ等を掲示するものである。
【００４２】
オプション品情報掲示手段６は、賃貸住宅貸し主側で用意したオプション品のリスト６
ａ、オプション品の設置にともなって入居希望者が負担するオプション品負担金額６ｂ等
を掲示するものであり、オプション品負担金額を算出する演算が行われる。
【００４３】
オプション品負担金額は、オプション品の設置に要した金額を、所定数値で除したもの
で、ここでの所定数値としては、オプション品の耐用期間数や償却期間数を当ててもよく
、また、これらの期間数を基準として貸し主側で設定した数値を当ててもよい。
【００４４】
オプション品設置金額は、初期費用（部材費＋工事費）、所定のメンテナンス費用（部
材費＋工事費）および退去費（工事費＋廃棄費）を合計した金額であり、オプション品に
関するライフサイクルコストである。
【００４５】
合計家賃掲示手段７は、賃貸住宅そのものに課せられる基本家賃にオプション品負担金
額を加算した合計家賃７ａ等を掲示するものであり、合計家賃を算出する演算が行われる
。
【００４６】
退去時支払金額掲示手段８は、入居から退去までの期間に応じて入居希望者が退去時に
支払う退去時支払金額８ａ等を掲示するものであり、退去時支払金額を算出する演算が行
われる。
【００４７】
この退去時支払金額は、入居から退去までの期間数がオプション品負担金額の算出に使
用された所定数値に達しない場合、例えば、オプション品負担金額の算出は１０年（１２
０ヶ月）で行ったが、入居から５年で退去するような場合に、残期間分のオプション品負
担金額総額を算出し、この算出値に所定比率を乗じることにより求めることができる。
【００４８】
次に、本発明の一実施の形態の作用を説明する。
【００４９】
図４は、入居希望者が賃貸住宅貸し主側ウェブサイトにアクセスしてから退去時の支払
金額を知るまでのフローチャートである。
【００５０】
入居希望者は、ウェブ端末２、各種携帯端末３を利用してインターネット網１にアクセ
スし、引き続き、賃貸住宅貸し主側ウェブサイト４にアクセスする（ステップＳ１）。
【００５１】
すると、賃貸住宅情報掲示手段５に基づき、賃貸住宅貸し主側情報５ａとして住所、電
話番号等が表示され（ステップＳ２）、また、賃貸住宅情報５ｂとして賃貸住宅のリスト
、仕様、所在地、基本家賃等が表示される（ステップＳ３）。
【００５２】
表示された賃貸住宅の中から一つを選択し（ステップＳ４）、さらにオプションを開く
とオプション品情報掲示手段６に基づき、オプション品リスト６ａとして、床のバリアフ
リー仕様、浴室やトイレの機能仕様および内装仕様、マルチメディア対応設備仕様、内装
（床、壁、天井等）、照明およびカーテン等のインテリア仕様、その他家具や電気用品等
が表示される（ステップＳ５）。
【００５３】
ここで、希望するオプション品を選択すると（ステップＳ６）、選択したオプション品
に対するオプション品負担金額６ｂが表示される（ステップＳ７）。
【００５４】
オプション品負担金額は、初期費用（部材費＋工事費）、所定のメンテナンス費用（部
材費＋工事費）および退去費（工事費＋廃棄費）を合計したオプション品設置金額を、オ
プション品の耐用期間で除したものである。
【００５５】
続いて、合計家賃掲示手段７に基づき、基本家賃とオプション品負担金額を合わせた合
計家賃７ａが表示される（ステップ８）。
【００５６】
続いて、退去時支払金額掲示手段８に基づき、入居希望者が入居から退去までの期間数
値（月数または年数）を入力すると（ステップ９）、オプション品負担金額の未払い分が
算出され、これに所定比率例えば０．３を乗じた値が退去時支払金額となって、入居希望
者が退去時に支払う退去時支払金額８ａが表示される（ステップ１０）。
【００５７】
例えば、基本家賃が１０万円／月、オプション品設置金額が１２万円、耐用期間が１０
年（１２０ヶ月）の装備をオプション品として設置したい場合の月当たりの合計家賃は、
基本家賃１０万円にオプション品負担金額１，０００円（１２万円÷１２０）を加えた１
０１，０００円となる。
【００５８】
さらに、入居希望者が５年で退去する予定の場合、残り５年のオプション品負担金額の
未回収分は６万円となり、この金額に所定比率、例えば０．３を乗じた１．８万円が退去
時支払金額となる。
【００５９】
このように、本実施の形態によれば、入居希望者は、インターネットを通じて入居可能
な賃貸住宅を、その家賃とともにオプション品の設置に要する金額の家賃への上乗せ分を
含めて容易に知ることができるようになる。
【００６０】
また、入居希望者は、オプション品の設置に要する金額の家賃への上乗せ分に加えて、
早期に退去する場合の残期間分のオプション品負担金額の総額を入居の決定に先立って知
ることができ、安心してオプション品を選択することができるようになる。
【００６１】
以上、図面を参照して、本発明の最良の実施の形態を詳述してきたが、具体的な構成は
、この実施の形態に限らず、本発明の要旨を逸脱しない程度の設計的変更は、本発明に含
まれる。
【００６２】
例えば、前記実施の形態では、一つのオプション品を選択する場合について説明したが
、二つ以上のオプション品を選択し、全オプション品に対するオプション品負担金額を設
定し、また、全オプション品に対する退去時支払金額を設定することも可能である。
【図面の簡単な説明】
【００６３】
【図１】請求項１および請求項２に係わる発明の最良の実施の形態を説明するブロック図。
【図２】請求項３および請求項４に係わる発明の最良の実施の形態を説明するブロック図。
【図３】賃貸住宅貸し主側のウェブサイトのブロック図。
【図４】請求項３および請求項４に係わる発明の最良の実施の形態の動作の流れを示すフローチャート。
【符号の説明】
【００６４】
１  インターネット網
４  賃貸住宅貸し主側ウェブサイト
５  賃貸住宅情報掲示手段
６  オプション品情報掲示手段
７  合計家賃掲示手段
８  退去時支払金額掲示手段
１０  演算装置
１１  記憶装置
【図１】
2006003988.tif 000003
【図２】
2006003988.tif 000004
【図３】
2006003988.tif 000005
【図４】
2006003988.tif 000006