(57)【要約】【課題】  霊園開発業者が霊園開発を行う際の資金調達において、霊園開発用地の墓地としての利用価値を確保することにより、担保価値の評価を高めて融資による資金調達枠を確保することに適した担保管理システムを提供する。【解決手段】  霊園の土地・建物のみでなく、霊園開発業者が有する永代使用権に担保設定を行って、墓地の販売時に交付される永代使用許可証を銀行等が預かることにより、霊園開発用地の墓地としての利用価値を確保する融資スキームを実施する。かかる融資スキーム実施のために、融資の返済に充てるべき墓地の購入者からの代金が入金されると、永代使用許可証の預かり状況を管理するテーブルにおいて預かり状況を示すフラグを書き換えて、かかるフラグをキーに返却が必要な永代許可証の特定や、墓地の本来あるべき利用状況の把握を容易に行うことを可能にした。【選択図】        図１
2006133853.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理システムであって、
霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶手段と、
霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用料を算出するためのデータと、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶手段と、
前記入金口座情報記憶手段に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金金額を含む入金情報を取得して、前記霊園販売情報を参照して前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定する販売区画特定手段と、
前記販売区画特定手段が特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新する返却フラグ更新手段と、を備えていて、
前記販売区画特定手段は、前記入金金額と前記霊園販売情報から特定した永代使用料が一致し、かつ返却フラグが返却未済となっている販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定すること
を特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理システム。
【請求項２】
霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理システムであって、
霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶手段と、
霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶手段と、
前記入金口座情報記憶手段に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金情報を取得して、前記霊園販売情報を参照して前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定する販売区画特定手段と、
前記販売区画特定手段が特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新する返却フラグ更新手段と、を備えていて、
前記霊園販売情報には、霊園の販売代金の入金時に指定される入金用口座番号と関連付けられた識別コードが含まれ、
前記入金情報には、販売代金の入金時に前記入金用口座番号から特定された識別コードが含まれていて、
前記販売区画特定手段は、前記入金情報に含まれる識別コードと同一の識別コードを霊園販売情報に含む販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定すること
を特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理システム。
【請求項３】
前記販売区画特定手段が特定した販売区画について、担保管理者の操作する端末装置に、前記販売区画にかかる永代使用許可証を前記霊園開発業者に返却することを促すメッセージを表示するメッセージ表示手段を備えること
を特徴とする請求項１又は２記載の霊園開発業者向け融資の担保管理システム。
【請求項４】
前記霊園販売情報記憶手段から霊園販売情報を取得し、前記返却フラグの種別によって販売区画の表示を相違させた霊園の販売区画の配置図を作成する配置図作成手段を備えること
を特徴とする請求項１又は２記載の霊園開発業者向け融資の担保管理システム。
【請求項５】
霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理の方法であって、
永代使用権担保の管理を行うためのコンピュータシステムが、霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶部に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金金額を含む入金情報を取得するステップと、
前記コンピュータシステムが、霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用料を算出するためのデータと、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶部を参照して、前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定するステップと、
前記コンピュータシステムが、前記販売区画を特定するステップで特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新するステップと、を有していて、
前記販売区画を特定するステップでは、前記入金金額と前記霊園販売情報から特定した永代使用料が一致し、かつ返却フラグが返却未済となっている販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定すること
を特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理の方法。
【請求項６】
霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理の方法であって、
永代使用権担保の管理を行うためのコンピュータシステムが、霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶部に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金情報を取得するステップと、
前記コンピュータシステムが、霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶部を参照して、前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定するステップと、
前記コンピュータシステムが、前記販売区画を特定するステップで特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新するステップと、を有していて、
前記霊園販売情報には、霊園の販売代金の入金時に指定される入金用口座番号と関連付けられた識別コードが含まれ、
前記入金情報には、販売代金の入金時に前記入金用口座番号から特定された識別コードが含まれていて、
前記販売区画を特定するステップでは、前記入金情報に含まれる識別コードと同一の識別コードを霊園販売情報に含む販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定すること
を特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理の方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、霊園開発業者向けに開発された新たな融資スキームにおいて、担保として徴される霊園の永代使用許可証を管理するための担保管理システム及び担保管理の方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
オフィスビルやマンションなどの不動産開発においては、土地の購入や建物の建設に多額の資金需要が発生することが多い。このような資金需要に対して銀行等の金融機関が融資を行う場合には、融資債権保全のために開発対象である土地に担保権を設定することが一般的である。
【０００３】
担保として徴する不動産については、その内容を正確に把握するとともに、担保権設定後にも担保割れが生じていないかを確認するための価値評価の洗い替えなど、事後的な管理を必要とする。融資の担保とする不動産の管理については、いくつかの発明が開示されている（例えば、特許文献１、特許文献２参照。）。
【０００４】
【特許文献１】特開平９−１６６６４号公報
【特許文献２】特開２００１−３１９０４６号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
一方、特殊な不動産開発の一例として、高齢化社会の到来や核家族化の進展に伴って霊園に対する需要が増加する傾向にあり、近年は大規模霊園の開発に対するニーズが高まっている。しかしながら、霊園開発業者に対しては上記のような不動産担保融資がスキーム上困難であり、霊園開発を進める際の問題になっている。
【０００６】
具体的には、大規模な霊園開発では土地購入や造成のためにまとまった資金需要が発生するが、購入した土地は用途の性質上の制約で、霊園開発業者ではなく寺院の所有となってしまう。寺院から担保提供を受けるとしても、霊園用地は土地自体の換金性に欠けて資産価値を評価し難いため、担保には適さないことが通常である。従って、霊園開発のための資金調達に際しては、担保物件の不足が大きな問題となっている。
【０００７】
その一方で、霊園開発が行われた後の墓地の価値を考えると、墓地としての利用価値は高く、同業である霊園の開発・運営業者への転売することが可能な仕組みが備わるならば、換金性を確保し得るものである。つまり、霊園開発時の担保不足という問題を解決するためには、霊園開発用地について、開発後も墓地としての転売を確保できる仕組みが提供されるならば、墓地としての資産価値を担保評価に反映することが可能になるはずである。
【０００８】
しかしながら、前記特許文献１及び前記特許文献２等に開示されている不動産担保を管理するシステムは、特段の仕組みを用いなくても普通に取引市場で換金することが可能な不動産を対象にすることを前提としており、上記のように霊園開発用地の墓地としての利用価値を確保することに適したものではない。
【０００９】
本発明は、このような課題を解決するためになされたものであり、霊園開発業者が霊園開発を行う際の資金調達において、霊園開発用地の墓地としての利用価値を確保することにより、担保価値の評価を高めて融資による資金調達枠を確保することに適した、担保管理システム及び担保管理の方法を提供することを目的とするものである。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
本願にかかる課題を解決する第１の発明は、霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理システムであって、霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶手段と、霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用料を算出するためのデータと、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶手段と、前記入金口座情報記憶手段に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金金額を含む入金情報を取得して、前記霊園販売情報を参照して前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定する販売区画特定手段と、前記販売区画特定手段が特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新する返却フラグ更新手段と、を備えていて、前記販売区画特定手段は、前記入金金額と前記霊園販売情報から特定した永代使用料が一致し、かつ返却フラグが返却未済となっている販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定することを特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理システムである。
【００１１】
本願にかかる課題を解決する第２の発明は、霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理システムであって、霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶手段と、霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶手段と、前記入金口座情報記憶手段に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金情報を取得して、前記霊園販売情報を参照して前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定する販売区画特定手段と、前記販売区画特定手段が特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新する返却フラグ更新手段と、を備えていて、前記霊園販売情報には、霊園の販売代金の入金時に指定される入金用口座番号と関連付けられた識別コードが含まれ、前記入金情報には、販売代金の入金時に前記入金用口座番号から特定された識別コードが含まれていて、前記販売区画特定手段は、前記入金情報に含まれる識別コードと同一の識別コードを霊園販売情報に含む販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定することを特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理システムである。
【００１２】
本発明においては、霊園開発用地の墓地としての利用価値を確保するために、土地の所有者である寺院が霊園開発業者に対して設定し、霊園開発業者が墓地を購入する顧客に対して販売する墓地の各区画の永代使用権について、永代使用権設定時に顧客に交付される永代使用許可証を、融資を行う金融機関が預かって、墓地の販売代金を充当して融資の返済が進む度に永代使用許可証を返却する融資スキームを前提にしている。かかる融資スキームにおいては、永代使用許可証を預かることによって実質的に墓地を売買する権利を担保として押さえることが可能になり、担保物件である霊園開発用地を処分する際には、同業者等に墓地としてスムーズに売却することができる。その結果、融資を行う金融機関は、霊園開発用地を墓地としての利用価値に基づいて担保評価を行い、融資枠を拡大することが可能になる。
【００１３】
永代使用許可証を担保として預かる場合、融資残高が存在する間は金融機関が永代使用許可証の預かり状況を常時把握することが必要であり、墓地の代金が入金されて融資の返済に充てられた場合には、その事実を速やかに把握して霊園開発業者に対応する販売区画の永代使用許可証を霊園開発業者に返却することが必要である。第１の発明においては、販売代金の入金記録から対応する霊園開発用地の販売区画を特定する際に、入金された金額や永代使用許可証の預かりの有無によってマッチングすることとしている。第２の発明においては、販売区画ごとに固有の識別コードを設けておき、販売代金の入金時には霊園開発業者の入金口座への入金情報に識別コードの付与を求め、かかる識別コードをキーにマッチングすることによって、販売代金の入金記録と霊園開発用地の販売区画の紐付けを容易に行うことができる。
【００１４】
また、第１の発明及び第２の発明は、前記販売区画特定手段が特定した販売区画について、担保管理者の操作する端末装置に、前記販売区画にかかる永代使用許可証を前記霊園開発業者に返却することを促すメッセージを表示するメッセージ表示手段を備えることを特徴とすることもできる。
【００１５】
このように構成すると、販売代金の入金記録に対応する霊園開発用地の販売区画が特定されると、特定された販売区画に対応する永代使用許可証の返却を促すことができるため、担保管理者は返却の必要な永代使用許可証を容易に把握することが可能になる。本発明の前提となる融資スキームにおいては、特殊な担保物件を管理することが必要になるが、この構成によるとかかる物件であっても効率的に担保管理を行うことができる。
【００１６】
さらに、第１の発明及び第２の発明は、前記霊園販売情報記憶手段から霊園販売情報を取得し、前記返却フラグの種別によって販売区画の表示を相違させた霊園の販売区画の配置図を作成する配置図作成手段を備えることを特徴とすることもできる。
【００１７】
本発明の前提となる融資スキームにおいて、例えば霊園開発業者が永代使用許可証を偽造して霊園の区画を販売した場合、金融機関等が永代使用許可証を預かっているにも関わらず、当該区画が墓地として使用される状況が生じることになる。このように構成すると、永代使用許可証の預かり状況が一目で把握できる販売区画の配置図を作成することができるので、かかる配置図を持って現地の使用状況を確認すると、上記のような不正行為を発見することが容易になる。
【００１８】
さらに、本発明は、第１の発明及び第２の発明にかかる霊園開発業者向け融資の担保管理システムを用いた、担保管理の方法として捉えることもできる。
【００１９】
つまり、第１の発明に対応する担保管理の方法は、霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理の方法であって、永代使用権担保の管理を行うためのコンピュータシステムが、霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶部に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金金額を含む入金情報を取得するステップと、前記コンピュータシステムが、霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用料を算出するためのデータと、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶部を参照して、前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定するステップと、前記コンピュータシステムが、前記販売区画を特定するステップで特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新するステップと、を有していて、前記販売区画を特定するステップでは、前記入金金額と前記霊園販売情報から特定した永代使用料が一致し、かつ返却フラグが返却未済となっている販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定することを特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理の方法である。
【００２０】
また、第１の発明に対応する担保管理の方法は、霊園開発業者向け融資における永代使用権担保の管理を行うための担保管理の方法であって、永代使用権担保の管理を行うためのコンピュータシステムが、霊園の販売代金を入金するための預金口座への入出金に関する情報を記憶する入金口座情報記憶部に新たな霊園の販売代金の入金が書き込まれると、前記販売代金の入金情報を取得するステップと、前記コンピュータシステムが、霊園の販売区画単位に、霊園の販売区画の識別情報と関連付けて、永代使用許可証の返却の有無を示す返却フラグを含む販売区画に関する情報を霊園販売情報として記憶する霊園販売情報記憶部を参照して、前記入金情報に対応する霊園の販売区画を特定するステップと、前記コンピュータシステムが、前記販売区画を特定するステップで特定した販売区画にかかる霊園販売情報の前記返却フラグを返却済に更新するステップと、を有していて、前記霊園販売情報には、霊園の販売代金の入金時に指定される入金用口座番号と関連付けられた識別コードが含まれ、前記入金情報には、販売代金の入金時に前記入金用口座番号から特定された識別コードが含まれていて、前記販売区画を特定するステップでは、前記入金情報に含まれる識別コードと同一の識別コードを霊園販売情報に含む販売区画を、前記入金情報に対応する販売区画として特定することを特徴とする霊園開発業者向け融資の担保管理の方法である。
【発明の効果】
【００２１】
本発明により、霊園開発業者が霊園開発を行う際の資金需要に対して、金融機関等が永代使用権に担保設定を行うことで霊園開発用地の墓地としての利用価値を確保し、担保価値の評価を高めることが可能な新たな融資スキームを提供する際に、担保物件の効率的な管理を行うことが可能になる。その結果、大規模な霊園開発に対しても必要な融資枠を確保することが可能になり、霊園開発が一層促進される効果が期待できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２２】
本発明を実施するための最良の形態について、図面を用いて以下に詳細に説明する。尚、以下の説明は、本発明にかかる霊園開発業者向け融資の担保管理システムの実施形態の一例であって、本発明は以下の実施形態に限定されるものではない。
【００２３】
図１は、本発明にかかる担保管理システムの前提となる、永代使用権を担保にした霊園開発業者向け融資スキームの概要を示す図である。図２は、本発明にかかる担保管理システムの構成を示すブロック図である。図３は、本発明にかかる担保管理システムの許可証管理テーブルの一例を示す図である。図４は、本発明にかかる担保管理システムにおいて、口座ファイルに記録された入金情報と許可証管理テーブルの担保物件情報のマッチングのイメージを示すである。図５は、本発明にかかる担保管理システムにより出力される販売区画の配置表を示す図である。図６は、本発明にかかる担保管理の方法における、口座ファイルに記録された入金情報と許可証管理テーブルの担保物件情報のマッチングのフローを示すフローチャートである。
【００２４】
図１を用いて、本発明にかかる霊園開発業者向け融資の担保管理システムによって担保管理を行う前提となる、永代使用権を担保にした霊園開発業者向け融資スキームについて説明する。霊園開発においては、墓地としての要件を満たすために、土地や管理棟などの建物は寺院の所有とすることが必要になる。土地の購入や造成には多額の資金が必要になるが、霊園開発業者が購入して寺院に寄付する、霊園開発業者が寺院に資金を融資する、霊園開発業者が寺院の借入金を保証する、といった形態で、所要資金を霊園開発業者が調達しなければならないことが多い。しかしながら、購入する土地は寺院名義となるので担保に提供するためには寺院の物上保証によらなければならないとともに、担保として提供できる場合にも用途が限定されるために換金性に乏しく、評価額が低くなってしまうという問題を有している。
【００２５】
購入した土地のうち墓地として販売する部分については、霊園開発業者は寺院より地上権の設定を受けるとともに、寺院との間で霊園を運営する業務委託契約に基づく永代使用権の設定契約を締結する。霊園開発業者は、墓地として販売する土地を造成し、顧客に販売する単位で販売区画を設定する。顧客は販売区画単位で墓地を購入するが、購入時には当該販売区画部分についての永代使用権を譲り受け、その証として霊園開発業者より永代使用許可証の交付を受けるのが通例である。
【００２６】
このようなスキームで販売される霊園用地は、土地そのものとしての換金性には乏しいものの、墓地としての利用を担保することができれば、墓地としては利用価値が高いものであり、同業の霊園業者等に対して転売する可能性も高くなる。つまり、土地の所有権のみでなく、墓地としての利用に必要な権利に対して担保権を設定すれば、墓地としての担保評価を行うことができるはずである。
【００２７】
そこで、本発明の前提となる霊園開発業者向けの融資スキームにおいては、土地や管理等に対して寺院の物上保証を求めて抵当権を設定し（登記は仮登記であってもよい。）、霊園開発業者に対して墓地部分について設定された地上権に抵当権を設定するとともに（本登記を行うことが好ましい。）、霊園開発業者が寺院より受け入れた永代使用権についても質権設定を行うことによって、墓地としての利用に必要な権利を確保することとしている。このうち、永代使用権については、霊園開発業者が墓地を販売する顧客に対して交付する永代使用許可証を融資を行う金融機関等が占有し、墓地の販売代金の融資返済への充当を確保した上で返却することによって、霊園開発事業のキャッシュフローによる融資返済を実質的に確保することが可能になる。
【００２８】
このような新たな融資スキームを実現するためには、霊園開発事業のキャッシュフローによる融資返済を実質的に確保するために、墓地の販売代金の入金が確認されると、該当する販売区画に対応する永代使用許可証の返却が速やかに行われるように、墓地の販売状況（永代使用許可証の預かり状況）と墓地の販売代金の入金状況を、動態管理できるシステムが必要になる。
【００２９】
また、例えば霊園開発業者が永代使用許可証を偽造して霊園の区画を販売するような不正行為が発生した場合、金融機関等は引続き永代使用許可証を預かって、融資が継続された状態であるにも関わらず、販売によるキャッシュフローが確保できなくなることが生じ得る。このような不正行為を防止するためには、永代使用許可証の預かり状況から判断される墓地の販売状況と、現地における実際の販売状況の確認を容易に行えるシステムが求められることになる。
【００３０】
図２を用いて、本発明にかかる霊園開発業者向け融資の担保管理システムの構成について説明する。本発明にかかる霊園開発業者向け融資の担保管理システムは、銀行システム１０に含まれる、墓地の販売時に顧客に交付される永代使用許可証の預かり状況を管理する許可証担保管理システム１４として構成されている。
【００３１】
許可証管理システム１４には、担保として管理している永代使用権を表象する永代使用許可証の預かり状況を記録する許可証管理テーブル１４２が設けられている。図３は許可証管理テーブル１４２の一例であるが、霊園の販売区画単位でレコードが設けられ、それぞれの販売区画の販売価格である永代使用料、永代使用料の入金予定日、許可証の預かり状況と返却状況を示す許可証返却フラグが記録されている。図３の例の許可証返却フラグは、「２」が融資を受けた霊園開発業者に返却済であることを、「１」は融資を行なった銀行が預かっているが、販売先からの入金があったので早急に返却すべきであることを、「０」は融資を行なった銀行が預かっていて、引続き預っていてよいことを示している。
【００３２】
融資を受けた霊園開発業者が一部の区画を販売すると、販売した顧客より当該区画の販売代金が霊園開発業者の預金口座に入金される。すなわち、ＡＴＭ２０、パソコン等の端末装置３０、携帯電話４０、ＥＢ端末等の端末装置５０を用いて顧客が販売代金の振込処理を行うと、振込指示データは銀行システム１０のホストコンピュータ１１で受け付けられ、口座ファイル１２の振込用に指定された預金口座のテーブルに、販売代金の入金が記録される。
【００３３】
尚、販売代金の入金に用いられる霊園開発業者の預金口座は、霊園開発業者が通常の取引で用いている当座預金口座等を用いてもよいが、後のマッチング処理を円滑に行うためには、かかる融資の返済に充てる販売代金の入金専用口座を設けることが好ましい。
【００３４】
口座ファイル１２に販売代金の入金が記録されると、販売代金の入金情報が許可証管理システム１４に送信される。入金情報には、入金された預金口座の口座番号、振込データに含まれる振込依頼人の名称、入金日、入金金額等を含むことができる。演算装置１４１では許可証管理テーブル１４２を参照して、受け付けた入金情報がどの販売区画の販売代金に該当するものかのマッチング処理を実行する。マッチング処理は、例えば預金口座の口座番号をキーに霊園開発業者を特定し、入金情報に含まれる入金金額や入金予定日をキーにして、対応する販売区画を特定することができる。許可証管理テーブル１４２に販売先のフィールドを設けて、販売先に関する情報を記録することとすれば、振込依頼人と販売先の名称のマッチングによって、より正確な処理を行うこともできる。
【００３５】
マッチング処理をより速やかに行うためには、販売区画毎に固有の識別コードとして、例えば販売先の顧客コード等を付与しておいて、販売代金の入金時に対応する顧客コードを付して入金情報を作成することとすれば、顧客コードを照合することによってマッチング処理を容易にすることができる。入金情報に識別コードを付すためには、顧客に対して顧客コードを伝達して振込時に顧客コードの入力を求め、振込用電文のＥＤＩ情報の記述欄に顧客コードを付すこととすればよい。
【００３６】
顧客が顧客コードを入力する手間を軽減するためには、マッチング用の識別コードとして直接に顧客コードを用いるのではなく、顧客コードと紐付けられた顧客専用の読替用口座番号を設けて、かかる読替用口座番号を指定した振込指示を販売代金の入金用口座の口座番号に読み替えて入金処理を行うとともに、読替用口座番号を振込処理時に入金情報に付与するよう構成してもよい。このような振込時に指定する読替用口座番号を利用する方法については、例えば特開２０００−３５３２００号公報、特願２００４−１６５０３６明細書に開示されている。振込時に指定される読替用口座番号と、実際に入金処理を行う販売代金の入金用口座の口座番号の紐付けについては、図２の例であれば口座番号変換テーブル１３に、各々の口座番号が関連付けて記憶されている。
【００３７】
図４は、上記のような読替用口座番号を設けて、口座ファイルに記録された入金情報と許可証管理テーブルの担保物件情報のマッチング処理を行うケースの一例である。このケースでは、顧客に対して振込時に顧客コードの入力を求められることはなく、各々の顧客に個別に付与された読替用口座番号を振込先の口座番号に指定して、振込依頼をするように指示がなされる。ホストコンピュータ１１が読替用口座番号を指定した振込依頼を受け付けると、口座番号変換テーブルを確認して読替用口座番号に対応する霊園開発業者の販売代金入金口座に入金処理を行い、許可証管理システム１４に送出する入金情報には読替用口座番号が付与される。
【００３８】
許可証管理テーブル１４２には、各々の顧客を特定する顧客コードに対して指定した読替用口座番号が関連付けて記憶されている。従って、許可証管理システム１４は入金情報から読替用口座番号を読み取ると、許可証管理テーブル１４２を参照して読替用口座番号から顧客コードを特定し、顧客コードから対応する販売区画を特定することができる。尚、各々の販売区画の販売先顧客名や顧客コードについては、霊園開発業者から定期的に販売先の顧客名や顧客コードが記録された販売情報を受け取って、これらのデータを許可証管理テーブル１４２にオペレータが入力、又はコンピュータが自動書込みすることとすればよい。
【００３９】
融資を行なった銀行が永代使用許可証を預かっている区画については、許可証管理テーブル１４２の許可証返却フラグは、預かりを継続することを示す「０」のフラグが立てられているが、入金情報とのマッチング処理によって販売代金の入金が確認された区画については、速やかに担保解除のために永代使用許可証を返却することを示す「１」のフラグに更新されて、永代使用許可証の返却を指示する画面が、許可証管理システム１４のオペレータが操作する端末の表示装置１４３に表示される。
【００４０】
さらに、永代使用許可証を霊園開発業者に返却する手続を終了すると、許可証管理システム１４のオペレータが操作する端末より、永代使用許可証を返却したことを入力する。かかる入力情報を受け付けると、許可証管理テーブル１４２の許可証返却フラグは、「１」から「２」に更新される。このように、永代使用許可証返却済の区画を「２」で特定できるよう構成すると、許可証管理テーブル１４２の許可証返却フラグをキーに、フラグが「１」となっている販売区画の一覧を選択表示することにより、永代使用許可証の返却が必要な区画を容易に特定することができる。
【００４１】
かかる許可証返却フラグは、現地の販売状況視察時に用いる販売区画の配置図作成のキーとして用いることもできる。例えば、白地の配置図上に、許可証返却フラグが「２」となっている販売区画を選択して着色することにすると、永代許可証の預かり状況から特定した、その時点においてあるべき墓地の利用状況を示す配置図を作成することができる。
【００４２】
例えば、図５のように、許可証返却フラグが「２」となっている販売区画をグレーに着色した配置図を作成すると、グレーに着色されていない販売区画については、永代使用許可証を霊園開発業者に返却していないので販売することができないことになる。従って、当該販売区画は未利用の墓地となっているはずである。そこで、この配置図を持って現地視察を行い、グレーに着色されていない販売区画が既に墓地として利用されていたとすると、永代許可証の偽造などの霊園開発業者の不正行為によって墓地が販売されている可能性があることを認識することができる。
【００４３】
図６のフローチャートを用いて、口座ファイルに記録された入金情報と許可証管理テーブルの担保物件情報のマッチングのフローについて説明する。まず、販売代金入金用の預金口座の口座ファイル１２に販売代金の入金が記録されると、許可証管理システム１４はかかる入金についての入金日や入金金額等を含む入金データを取得する（Ｓ０１）。
【００４４】
入金データには、入金された販売代金に対応する販売区画を特定するための識別コードが含まれており、入金データからこの識別コードを読み取る（Ｓ０２）。ここで許可証管理テーブル１４２を参照して、読み取った識別コードに対応する販売区画が存在するかを確認する（Ｓ０３）。存在しない場合には、対応する販売区画が特定できないためエラーとなる（Ｓ０８）。
【００４５】
対応する販売区画が特定された場合は、次に許可証管理テーブル１４２から当該区画の許可証返却フラグを取得して、永代利用許可証が未返却であるか否かを確認する（Ｓ０４）。既に返却されている場合は、入金確認前に永代利用許可証が返却されてしまったことになるため、エラー処理が行われる（Ｓ０８）。
【００４６】
永代利用許可証が未返却である場合は、続いて入金された金額と許可証管理テーブル１４２に記録された永代使用料が一致するかを確認する（Ｓ０５）一致しない場合には、識別コードによって特定した販売区画が対応するものではない可能性があるので、エラー処理が行われる（Ｓ０８）。
【００４７】
入金金額と永代使用料が一致する場合は、許可証管理テーブル１４２の許可証返却フラグが、許可証要返却を示すフラグに更新される（Ｓ０６）。そして、霊園開発業者が販売先の顧客に永代使用許可証を交付できるように、永代使用許可証の返却処理を促す確認画面をディスプレイに表示させる（Ｓ０７）。
【図面の簡単な説明】
【００４８】
【図１】本発明にかかる担保管理システムの前提となる、永代使用権を担保にした霊園開発業者向け融資スキームの概要を示す図である。
【図２】本発明にかかる担保管理システムの構成を示すブロック図である。
【図３】本発明にかかる担保管理システムの許可証管理テーブルの一例を示す図である。
【図４】本発明にかかる担保管理システムにおいて、口座ファイルに記録された入金情報と許可証管理テーブルの担保物件情報のマッチングのイメージを示すである。
【図５】本発明にかかる担保管理システムにより出力される販売区画の配置表を示す図である。
【図６】本発明にかかる担保管理の方法における、口座ファイルに記録された入金情報と許可証管理テーブルの担保物件情報のマッチングのフローを示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００４９】
１０    銀行システム
１１    ホストコンピュータ
１２    口座ファイル
１３    口座番号変換テーブル
１４    許可証担保管理システム
１４１  演算装置
１４２  許可証管理テーブル
１４３  表示装置
１４４  出力装置
１５    ＥＢシステム
２０    ＡＴＭ
３０    端末装置
４０    携帯電話
５０    端末装置
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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