(57)【要約】      （修正有）【課題】利用者の恣意性を入れることで、利用者の多様なニーズに応えることができる不動産の評価技術を提供する。【解決手段】複数地点の不動産に関する情報及びその価格を記憶する手段と、上記不動産に関する情報の中から鑑定対象地点における情報の指定を受ける手段４６と、鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における不動産を検索する手段３９と、検索された不動産の中から所定数の不動産の組み合わせを求める手段４０と、それぞれの組み合わせについて不動産の価格における典型値価格を算出することにより、複数の典型値価格からなる典型値価格群を求める手段３６と、典型値価格群を記憶する手段４８と、典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受ける手段３８と、典型値価格群の分布中で、指定された価格水準に該当する値に最も近い典型値価格を選択する手段３９と、を備えることを特徴とする。【選択図】図１１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数地点の不動産に関する情報及びその価格を、前記地点を示す対象地点情報と関連付けて予め記憶する不動産情報等記憶手段と、
前記不動産に関する情報の中から鑑定対象地点における前記情報の指定を受ける手段と、
前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索する手段と、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求める手段と、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求める手段と、
前記複数の典型値価格からなる典型値価格群を記憶する手段と、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受ける手段と、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択する手段と、を備えることを特徴とする不動産の評価システム。
【請求項２】
前記典型値価格群を求める手段では、前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項３】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項４】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段は、前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含む鑑定対象条件の指定を受ける手段を有し、
前記検索する手段は前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込む手段を有することを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項６】
前記不動産に関する情報は、前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項７】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項８】
前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項１から７の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項９】
前記不動産の価格は、売出価格又は前記売出価格を補正した価格であることを特徴とする請求項１から８の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１０】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供する手段を備えることを特徴とする請求項１から９の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１１】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照する手段を備えることを特徴とする請求項１から９の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１２】
コンピュータが、
複数地点の不動産に関する情報及びその価格を関連付けて記憶した不動産記憶手段を参照して不動産を評価する不動産の評価方法であって、
前記不動産に関する情報の中から鑑定対象地点における前記情報の指定を受けるステップと、
前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産に関する情報を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求めるステップと、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格から所定数の価格の典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求めるステップと、
前記複数の典型値価格からなる典型値価格群の各地の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受けるステップと、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択するステップと、を備えることを特徴とする不動産の評価方法。
【請求項１３】
前記典型値価格群を求めるステップでは、前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１４】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１６】
前記不動産に関する情報には、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップは、前記不動産に係る前記不動産の住所、分
譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかの指定を受けるステップを有し、
前記検索するステップは前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込むステップを有することを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１７】
前記不動産に関する情報は、前記不動産に係る前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記不動産に係る前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１８】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産に係る前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１９】
前記不動産に係る不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項１２から１８の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２０】
前記不動産の価格は、売出価格を補正した価格ものであることを特徴とする請求項１２から１９の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２１】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供するステップを備えることを特徴とする請求項１２から２０の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２２】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照するステップを備えることを特徴とする請求項１２から２０の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２３】
コンピュータに、
複数地点の不動産に関する情報及びその価格を関連付けて記憶した不動産記憶手段を参照して不動産を評価させる不動産の評価プログラムであって、
前記不動産に関する情報の中から鑑定対象地点における前記情報の指定を受けるステップと、
前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求めるステップと、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求めるステップと、
前記複数の典型値価格からなる典型値価格群を記憶するステップと、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受けるステップと、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択するステップと、を実行させることを特徴とする不動産の評価プログラム。
【請求項２４】
前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２６】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２７】
前記不動産に関する情報には、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップは、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含む鑑定対象条件条件の指定を受けるステップを有し、
前記検索するステップは前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込むステップを有することを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２８】
前記不動産に関する情報は、前記不動産に係る前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記不動産に係る前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２９】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産に係る前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３０】
前記不動産に係る不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項２３から２９の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３１】
前記不動産の価格は、売出価格を補正した価格であることを特徴とする請求項２３から３０の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３２】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供する手段を備えることを特徴とする請求項２３から３１の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３３】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照する手段を備えることを特徴とする請求項２３から３１の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の評価技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、地価の鑑定を行う際には、鑑定者が地域格差やその時点での状況を勘案し、更に自らの経験を踏まえて分析し、その分析結果に基づき地価を算定していた。
【０００３】
しかし、この鑑定方法では、鑑定者の個人差によって鑑定結果が異なるおそれがあり、客観的な鑑定結果を得るのが困難であった。
【０００４】
また、従来の鑑定方法では、過去の不動産、評価先例、地価公示例等の比較・参照資料を調べるため、相当数の帳簿を見る必要があり、更に得られたデータを地図と照らし合わせて検討することが必要となり、繁雑な作業を余儀なくされていた。
【０００５】
そこで、最近、上記のような問題を解決すべくさまざま土地の評価技術が提案されている。その一つに、地価鑑定において、関係資料や地図などを手めくりで調査する作業をできるだけ排除する地価鑑定方法及び装置がある（例えば、特許文献１参照。）。
【０００６】
この地価鑑定方法及び装置においては、地価情報メモリに、多数の不動産地点、評価先例地点、地価公示地点などの地点情報が記憶されている。そして、地図メモリから地図が表示画面に読み出され、この表示画面上で鑑定対象地点を指定する。
【０００７】
この指定に基づき、鑑定対象地点に距離的に近い最寄地点情報が複数検索され、これらの最寄り地点情報が表示画面に表示される。更に、路線価メモリから、鑑定対象地点の路線価及び最寄り地点の路線価が読み出され、これらの路線価の比を最寄り地点の地価に乗じることによって、鑑定対象地点の地価を求める複数種類の算出式が算出式メモリに記憶される。
【０００８】
そして、算出式メモリに記憶されている複数の地価のうちから、任意の一つを選択することにより、目的とする鑑定対象地点の地価が決定され、この地価が表示画面の地図上における鑑定対象地点の近傍に表示される。
【０００９】
この地価鑑定方法及び装置では、表示画面に表示された地図上で鑑定対象地点を指定することにより、この鑑定対象地点並びにこの地点に関する複数個の最寄り地点情報が、地図上の対応する位置座標に表示されるため、この表示を参考にして、どのような状況で地価鑑定が行われるかを認識できる。
【００１０】
従って、最寄り地点情報が記載された各種の帳簿類や、これに関係する地図などを手めくりしで突き合わせる必要がなく、また、鑑定対象地点の地価が自動的に決定され、この地価が表示画面上に表示されるため、鑑定人の個人差を排除して地価評価をすることが可能となる。
【特許文献１】特開平７−７３２３９号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１１】
しかしながら、上述した従来の地価評価方法では、鑑定対象地点に対して距離の近い順に適数個の事例を選択し、これらの適数個の事例を用いて鑑定地点の価格を算出するので
、鑑定人などの利用者の個々の恣意性を入れる余地がなく、利用者の多様なニーズに応えることができないという問題があった。
【００１２】
つまり、土地評価は限られた一つの価格ではなく、概ね妥当であると考えられる価格帯のうちでも、需要者の多様なニーズに応じて、例えば高めの価格、中庸の価格、低めの価格を選定する必要があり、従来の地価評価方法では、このような多様なニーズに対応できなかった。
【００１３】
また、従来の地価評価方法では、何らかの事情で価格が高すぎた事例、及び安すぎた事例も適数個の中に含まれてしまうため、妥当な評価ができないおそれがあった。
【００１４】
このような問題は、土地評価に限らず、賃料、空室率、建築費など各種の不動産に関する評価をする際にも、同様に発生する問題である。
【００１５】
本発明は、このような問題に鑑みなされたもので、利用者の恣意性を入れることにより、多様なニーズに応えることができると共に、高すぎる事例及び低すぎる事例を排除して、妥当な不動産の評価をすることができる不動産の評価システム、方法及びプログラムの提供を課題とする。
【課題を解決するための手段】
【００１６】
本発明は上記課題を解決するために、以下の手段を採用した。
（１）すなわち、本発明の不動産の評価システムは、
複数地点の不動産に関する情報及びその価格を、前記地点を示す対象地点情報と関連付けて予め記憶する不動産記憶手段と、
前記不動産に関する情報の中から鑑定対象地点における前記情報の指定を受ける手段と、
前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索する手段と、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産に関する情報を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求める手段と、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における典型値価格を算出することにより、複数の典型値価格からなる典型値価格群を求める手段と、
前記複数の典型値価格からなる典型値価格群を記憶する手段と、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受ける手段と、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択する手段と、を備えることを特徴とする。
【００１７】
上記の不動産の価格には、売出価格の他、未契約の価格指示値、見積価格などの引き合い価格を含む。また、上記の典型値価格としては、平均値価格、取引毎に所定の重み（例えば対象物件の面積など）を加えた重み平均値価格、中央値価格、サンプル数の最も多い値の価格などを例示できる。
【００１８】
本発明では、不動産の評価の基礎となる典型値価格を選択する際に、利用者が価格水準を指定することにより、選択すべき典型値価格の水準が設定されるので、利用者の恣意性を積極的に取り入れることができる。
【００１９】
また、利用者が鑑定対象地点における情報を指定するだけで、鑑定対象地点における不動産の評価を簡単にできるので、取り扱いが容易になる。
【００２０】
（２）前記典型値価格を算出する手段では、前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することができる。
【００２１】
（３）前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点における情報の指定を受ける手段では、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることができる。
【００２２】
この場合は、利用者が市町村名の少なくとも一部と、不動産の名称の一部とを指定することにより鑑定対象地点を検索できるので、鑑定対象地点における情報の指定及び鑑定対象地点の検索が容易になる。
【００２３】
（４）前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点における情報の指定を受ける手段では、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることができる。
【００２４】
この場合は、利用者の関心が強いと考えられる不動産の最寄り駅名における一部と、この最寄り駅と不動産との間の距離又はその間の徒歩時間を指定することによって、鑑定対象地点を検索できるので、利用者の利便性が高くなる。
【００２５】
（５）前記不動産に関する情報には、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点における情報の指定を受ける手段は、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含む鑑定対象条件を受ける手段を有し、
前記検索する手段は前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込む手段を有することができる。この場合は、利用者の多様なニーズに応じて、鑑定対象地点を検索できる。
【００２６】
（６）前記不動産に関する情報は、前記不動産に係る前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点における情報の指定を受ける手段では、前記不動産に係る前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることができる。
【００２７】
この場合は、不動産の住所から容易に鑑定対象地点を検索できる。なお、不動産の住所は、複数の住所をスクロール形式で表示するのが好ましい。
【００２８】
（７）前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産に係る前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点における情報の指定を受ける手段では、前記識別情報の指定を受けることができる。
【００２９】
この場合は、鑑定対象地点の周辺における複数の不動産を含めて検索できるので、特異な不動産のみを抽出する事態を回避できる。
【００３０】
（８）前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層とすることができる。このような建造物としてはマンションやオフィスビルなどを例示できる。
【００３１】
（９）前記不動産の価格は、売出価格を補正した価格とすることができる。
【００３２】
（１０）ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供する手段を備えることができる。これにより、利用者の端末で不動産の評価をするための操作を行うことができる。
【００３３】
（１１）ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照する手段を備えることができる。この場合は、利用者の端末の操作が容易になる。
【００３４】
また、本発明は、コンピュータが以上のような処理を実行する方法であってもよい。また、本発明は、コンピュータに、以上の機能を提供させるプログラムであってもよい。また、本発明は、そのようなプログラムを記録したコンピュータが読み取り可能な記録媒体であってもよい。
【００３５】
ここで、コンピュータが読み取り可能な記録媒体とは、データやプログラム等の情報を電気的、磁気的、光学的、機械的、または化学的作用によって蓄積し、コンピュータから読み取ることができる記録媒体をいう。
【００３６】
このような記録媒体のうちコンピュータから取り外し可能なものとしては、例えばフレキシブルディスク、光磁気ディスク、CD-ROM、CD-R/W、DVD、DAT、８mmテープ、メモリカード等がある。
【００３７】
また、コンピュータに固定された記録媒体としてハードディスクやＲＯＭ（リードオンリーメモリ）等がある。
【発明の効果】
【００３８】
本発明によれば、鑑定対象地点の周囲における複数不動産の価格から典型値価格群を求め、この典型値価格群の中から利用者によって指定された価格水準に応じた典型値価格を選択し、この選択された典型値価格に基づいて不動産の評価を行うので、同一の不動産について評価する場合でも、鑑定人などの利用者の恣意性を取り入れることができるため、利用者の多様なニーズに応じた不動産の評価が可能になる。
【００３９】
また、不動産に係る情報の指定を受けることによって、鑑定対象地点における不動産の評価を簡単にできるので、利用者の利便性が高くなる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００４０】
以下、図面を参照して本発明を実施するための最良の形態（以下、実施形態という）に係る不動産の評価システム、方法及びプログラムについて説明する。なお、以下の実施形態の構成は例示であり、本発明は実施形態の構成に限定されない。
【００４１】
図１から図１０は本発明の不動産の評価システムにおける機能を説明する図、図１１から図２１は本発明の不動産の評価システムの構成を示す図、図２２〜図２７は価格水準に対応する事例の選択方法を示す図、図２８〜図３１は価格水準に対応する事例の選択方法の実例検証結果を示す図、図３２〜図３４は別の実施形態に係る不動産の評価システムにおける機能を説明する図である。
【００４２】
＜不動産の評価システムの機能概要＞
図１〜図１０に、本実施形態に係る不動産の評価システムの機能概要を示す。この不動
産の評価システムは、不動産に関する情報と、路線価情報を含むデータベースを利用して不動産の評価を実行する。
【００４３】
図１に示すように、本発明に係る不動産の評価システムは、一般的に用いられているウェブブラウザ１０などのアプリケーションソフトによって、鑑定対象地点における不動産に関する情報を指定する不動産情報指定画面１１が表示される。
【００４４】
上記の不動産情報指定画面１１には、不動産の所在地が属する都道府県の選択ボタン１２、市町村名指定欄１３，不動産の名称指定欄（図１ではマンション名指定欄）１４、市町村名検索ボタン１５，マンションなどのコード番号（認識番号）を指定する一括コード指定ボタン１６、検索開始ボタン１９などが設けられている。なお、上記のコード番号については後述する。
【００４５】
また、不動産情報指定画面１１の上部側には、不動産業者などの担当者名を記入する担当者名記入欄１７、担当者名を登録、変更する登録変更ボタン１８などが設けられている。
【００４６】
なお、図１は、不動産としてマンションを検索するための不動産情報指定画面を示したが、本発明の不動産の評価システムには、マンションに限らず、土地、建造物、借賃など各種の不動産に関する情報を指定する不動産情報指定画面（図示せず）が備えられている。
【００４７】
そして、各不動産の種類に応じて、上記の各記入欄や押しボタンなどに、適切な名称が付されている。
【００４８】
上記の不動産情報指定画面１１における市町村名指定欄１３及び不動産の名称指定欄１４に、それぞれ市町村名の一部又は全部と、マンション（不動産）名の一部又は全部を入力して、検索開始ボタン１９を押すと、図２に示すように、不動産情報指定画面１１の下部に検索結果画面２１が表示される。
【００４９】
この検索結果画面２１には、不動産情報指定画面１１で指定した条件に合致する不動産の情報が、例えばスクロール形式で表示される。そして、この表示された複数の不動産の中から、鑑定対象となる不動産を利用者が例えばマウスやキーボードの操作によって指定する。
【００５０】
また、上記の各種の不動産情報指定画面によって指定可能な全ての鑑定対象地点における不動産に関して、各不動産の価格に所定の補正を加えた試算価格Ｘと、次に説明する規準比率ｋが予め算出されている。
【００５１】
ここで、試算価格Ｘ、及び規準比率ｋは次の式で算出される。なお、ここでは、土地の評価をする場合について説明するが、土地以外の不動産、例えばマンションについても同様である。また、マンションなど多階層を有する建造物の場合は、その各階層における不動産について、上記の試算価格Ｘ及び基準比率ｋが算出されている。
【００５２】
試算価格Ｘ＝標準化補正後の不動産の価格×時点修正×地域格差
規準比率ｋ＝試算価格÷公示地(基準地)の価格
【００５３】
換言すれば、試算価格Ｘは不動産から見た鑑定対象地点の標準的画地としての価格であり、規準比率ｋは試算価格Ｘと公示地(基準地)の価格の比率である。
【００５４】
この不動産の評価システムでは、下記の手順１〜３に従い、鑑定対象地点における不動産の価格を自動選択する。
【００５５】
手順１：典型値価格群を求める。
（１）ｎ個の不動産から、組み合わせによってｍ個の不動産を取り出す。例えば３０個の不動産から組み合わせによって３個の不動産を取り出す場合、その組み合わせはn
Ｃ3＝４０６０通りとなる（図３参照）。
【００５６】
（２）上記で取り出されたｍ個の不動産、本例では３個の不動産の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の典型値価格を求める（図４参照）。
【００５７】
なお、典型値価格としては、平均値価格、取引毎に所定の重み（例えば対象物件の面積など）を加えた重み平均値価格、中央値価格、サンプル数の最も多い価格などを例示できる。
【００５８】
（３）nＣ3個の典型値価格のうち、各典型値価格を算出した３個の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３における最大値と最小値とから最大開差率｛(Ｘｍａｘ ／Ｘｍｉｎ）−１｝×１００％を求め、この最大開差率が一定の値以下になる典型値価格だけを選択する。これらの典型値価格を典型値価格群とする（図５参照）。
【００５９】
本例では、最大開差率を初期値１５％とし、これを地区毎に次の各種パラメータテーブルに設定する。
【００６０】
図６は、自動選択パラメータ設定画面２０を示す。この自動選択パラメータ設定画面２０には、パラメータとして試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の最大開差率、典型値価格の価格水準Ａ，Ｂ，Ｃ（Ａ「高め」、Ｂ「中庸」、Ｃ「低め」）に対応する偏差値、価格水準Ａ「高め」及びＣ「低め」に対する規準比率ｋの制限、価格水準Ａ「高め」及びＣ「低め」に対する規準比率ｋの絶対制限、事例の分布、典型値価格の分布などが表示される。なお、価格水準については後述する。
【００６１】
この自動選択パラメータ設定画面２０は各地域毎に設定され、鑑定対象地点における不動産の位置情報に対応させて表示される。なお、規準比率ｋの制限は、典型値価格群のうち高すぎる典型値価格と安すぎる典型値価格を排除するものであり、最終的に典型値価格が公示地（基準地）からみた規準価格から乖離しすぎないようにするために設定するものである。
【００６２】
手順２：上記で求められた典型値価格群のうちから、次に説明するように、利用者によって指定された価格水準Ａ「高め」 Ｂ「中庸」 Ｃ「低め」に対する選択条件に従い、所定数、本例では３個の不動産における価格の典型値価格が自動選択される。なお、価格水準は上記の３種類に限らず２種類又は４種類以上でもよい。
【００６３】
（１）価格水準Ｂ「中庸」が指定された場合。
図７は、Ｂ「中庸」が指定された場合の画面表示６０Ａを示す。なお、この画面表示６０Ａは、上記の不動産情報指定画面１１の一部として表示できるが、全く別の画面として表示することもできる。この画面表示６０Ａ中では、分布グラフ表示部３７と、価格水準指定部３８とによって、Ｂ「中庸」であることが識別できる。
【００６４】
すなわち、分布グラフ表示部３７は、横軸が価格の偏差値、縦軸が頻度を示している。そして、Ｂ「中庸」の場合は、偏差値５０％の部分が濃色に表示される。
【００６５】
また、価格水準指定部３８には、Ａ，Ｂ，Ｃの文字と、それぞれに対応する押しボタンとが表示され、指定された価格水準Ａ，Ｂ，Ｃに対応する押しボタンがポイントされる。
【００６６】
Ｂ「中庸」が指定された場合は、典型値価格群の平均値が求められ、この平均値(偏差
値５０)に最も近い典型値価格が選択される。
【００６７】
また、この場合は、次の選択条件を満たすものが選択される。
選択条件・・・典型値価格の規準比率ｋが、一定の範囲内に入るもの。
【００６８】
本例では、規準比率ｋの一定の範囲として、例えば初期値９０％〜１３０％の範囲が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面（図５参照）に設定される。
【００６９】
（２）価格水準Ａ「高め」が指定された場合。
図８は、Ａ「高め」が指定された場合の画面表示６０Ｂを示す。この場合は、以下の３つの選択条件１，２，３を全て満たすもののうち、最も高い典型値価格が選択される。
【００７０】
また、予め典型値価格群のそれぞれの典型値価格について、規準比率ｋ１，ｋ２・・・と偏差値ｄｖ１，ｄｖ２・・・が求められている（図８参照）。
【００７１】
選択条件１・・・典型値価格の規準比率ｋが、一定の数値以下になるもの。
本例では、規準比率ｋの一定の数値として、例えば初期値１３０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される（図６参照）。
【００７２】
選択条件２・・・典型値価格の規準比率ｋが、Ｂ「中庸」で選択された典型値価格の規準比率ｋより大きく、この規準比率ｋに一定の数値を加えた数値以下になるもの。
【００７３】
本例では、規準比率ｋに加える一定の数値として初期値１０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【００７４】
選択条件３・・・偏差値ｄｖが一定の数値以下のもの。
本例では、偏差値ｄｖの一定の数値として初期値６０が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【００７５】
（３）価格水準Ｃ「低め」が指定された場合。
図１０は、Ｃ「低め」が指定された場合の画面表示６０Ｃを示す。この場合は、以下の３つの選択条件１，２，３を全て満たす典型値価格のうち、最も低い典型値価格が選択される。
【００７６】
選択条件１・・・典型値価格の規準比率ｋが、一定の数値以上になるもの。
本例では、規準比率ｋの一定の数値として初期値９０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【００７７】
選択条件２・・・典型値価格の規準比率ｋが、Ｂ「中庸」で選択された典型値価格の規準比率ｋより小さく、且つその規準比率ｋから一定の数値を減じた数値以上になるもの。
【００７８】
本例では、規準比率ｋから減じる一定の数値として初期値１０％が設定され、これが地区毎に各種パラメータ画面に設定される。
【００７９】
選択条件３・・・ 偏差値ｄｖが一定の数値以上のもの。
本例では、偏差値ｄｖの一定の数値として初期値４０が設定され、これが地区毎に各種
パラメータ画面に設定される。
【００８０】
なお、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃにおける偏差値ｄｖの設定例については、後述する（図２２〜図２７参照）。
【００８１】
＜不動産の評価システムの構成概要＞
図１１に示すように、本発明に係る不動産の評価システム１は、不動産検索部３１、路線価表示部３２、前面路線価選択部３３、対象地概要入力部３４、売買事例等表示部３５、典型値価格計算部３６、分布グラフ表示部３７、価格水準指定部３８、典型値価格選択部３９、評価額計算部４０、評価額表示部４１、路線価情報ＤＢ（データベース）４３、公示地・基準地・売買事例ＤＢ４４、各種パラメータテーブル記憶部４５、対象地点不動産情報指定部４６、フィルタ部４７、典型価格群ＤＢ４８を有している。
【００８２】
この不動産の評価システム１は、典型的には、インターネット等のネットワーク上のサーバに構築されるデータベースと、ネットワークを介してデータベースにアクセスし情報処理を実行する端末、および端末上のプログラムにより構成される。
【００８３】
図１１においては、図中の左側に示した不動産検索部３１から評価額表示部４１、対象地点不動産情報指定部４６及びフィルタ部４７までが、端末上にあるものと想定されている。また、図１１の右側に示した路線価情報ＤＢ４３から典型値価格群ＤＢ４８までが、サーバに保持されるものと想定されている。
【００８４】
そして、端末とサーバとがネットワークを介して接続される。このような構成において、サーバおよび端末はいずれもＣＰＵ、メモリ、ハードディスク、通信インターフェース等を有するコンピュータであり、その構成および作用は広く知られているので、その説明を省略する。
【００８５】
なお、端末上にはウェブブラウザと呼ばれるサーバへのアクセスプログラムを搭載し、情報処理を実行するプログラム、例えば、不動産検索部３１，前面路線価選択部３３，典型値価格計算部３６，典型値価格選択部３９，評価額計算部４０などを、サーバ側に設ける構成を採ることもできる。
【００８６】
このようなシステムでは、ＨＴＴＰ（HyperText Transfer Protocol）により、サーバ
上のＨＴＭＬ（HyperText Markup Language）ファイルがサーバから端末に送信され、端
末上に画面、図形等が表示される。
【００８７】
また、ＣＧＩ（Common Gateway Interface）と呼ばれるインターフェースにより、端末がサーバ上のアプリケーションプログラムにアクセスする。このようなシステムでは、不動産の評価を実行するために端末上に専用のアプリケーションプログラムをインストールする必要はない。
【００８８】
次に、図１１の各部について詳細に説明する。不動産検索部３１は、鑑定対象地点における不動産を検索するものであり、対象地点不動産情報指定部４６によって指定された鑑定対象条件により、鑑定対象地点における不動産を絞り込む手段を有している。
【００８９】
路線価表示部３２では、図１２に示すように、選択された土地、建造物などに関する事項６１ａ、他に付随する土地の有無６１ｂ及びその土地等に関する事項６１ｃ、路線価６１ｄなどが表示される。
【００９０】
対象地点の不動産に関する事項６１ａとしては、地番、面積、駅からの距離、用途地域
、建蔽率、容積率などを例示できる。
【００９１】
対象地点不動産情報指定部４６では、利用者が不動産情報指定画面１１（図１参照）で鑑定対象地点における不動産に関する情報を指定した際に、その鑑定対象地点の不動産を認識して記憶する。
【００９２】
前面路線価選択部３３では、図１３に示すように、画面３３上に、鑑定対象地点の不動産における住所６２ａ及びその路線価６２ｂが表示される。そして、この画面上で、利用者がマウスやキーボードの操作により路線価６２ｂを指定した際に、その操作が検出され、指定された路線価６２ｂが選択状態に設定される。
【００９３】
対象地概要入力部３４では、利用者が上記の画面３２（図１２参照）に表示された各事項に対する入力用の空欄に入力した際に、入力された情報が記憶される。
【００９４】
売買事例等表示部３５では、図１４に示すように、画面３５上に、売買事例等の情報が表示される。
【００９５】
上記の売買事例等の情報としては、不動産、売出事例、比準価格、基準価格、公示地、基準地、評価先例などが挙げられる。また。売買事例表示画面３５には、典型値価格計算部３６の表示も行われる。
【００９６】
すなわち、典型値価格計算部３６では、不動産・売出事例のそれぞれ個々の試算価格Ｘが計算されて、その値が図１４の画面３５上に表示される。本例では、不動産、売出事例、公示地・基準地、評価先例に種類分けされ、各種類毎に画面が切り替えられて、その種類における各対象地点の試算価格Ｘが降順又は昇順に並べられて表示される。
【００９７】
なお、売出事例における不動産の価格は、補正率（売出価格と価格の平均的な差）で補正することにより、不動産の価格と同等に扱うことができる。
【００９８】
分布グラフ表示部３７では、図７，８，１０に示すように、棒グラフなどによって試算価格Ｘの分布状態が表示される。本例では、棒グラフの縦軸がサンプル数（百分比）、横軸が上記の売買事例等表示部３５で表示されている不動産の試算価格Ｘである。
【００９９】
なお、上記の分布グラフ表示部３７において、横軸は、規準比率ｋ（選択した公示地等からの試算価格Ｘを１００とした場合の比率）、又は売買事例等の前面路線価比（不動産の前面路線価÷０．８×時点修正、予め計算されて格納されている）とすることもできる。また、売買事例は、標準的画地の価格である。
【０１００】
価格水準指定部３８では、上記の分布グラフ表示部３７の右側に、典型値価格の価格水準Ａ，Ｂ，Ｃを切り替えるための切替欄３８が表示される（図７，８，１０参照）。水準Ａは適正範囲における高めの価格、水準Ｂは適正範囲の真中の価格、水準Ｃは適正範囲の低めの価格である。
【０１０１】
典型値価格選択部３９では、図１４の画面３５に表示された典型値価格計算部３６において、利用者の操作により指定された水準Ａ，Ｂ又はＣに従って、幾つかの事例が選択されて他の事例と区別される。なお、売買事例は利用者が任意に選択することもできる。
【０１０２】
また、ここでは、売買事例等表示部３５に表示された売買事例の表示条件を変更することができる。表示条件を変更する場合は、例えば図１５に示すように、売買事例等表示部３５上に重ねられて、或いは任意の位置に比較的小さな変更画面５２が表示される。
【０１０３】
なお、図１５は、道路の幅員を変更する場合の変更画面５２を示しているが、変更可能な表示条件としては、取引年月、事例区分（取引・売出の別）、都市計画、用途地域、建蔽率・容積率、駅からの距離などがあり、これらの条件を変更する場合も、上記の変更画面５２と同様な変更画面が表示される。
【０１０４】
評価額計算部４０では、典型値価格選択部３９で選択された一個又は複数個の対象地点における不動産の試算価格Ｘ１，Ｘ２・・・の典型値価格が算出される。
【０１０５】
フィルタ部４７では、所定の排除基準に基づいて、上記で算出された典型値価格群の中から一部の典型値価格を排除する。
【０１０６】
評価額表示部４１では、図１４の画面の中央部に、比準価格、基準価格、標準価格などの項目とその価格を数値で示す欄が表示される。価格を数値で示す欄には、上記の評価額計算部４０で算出された典型値価格が表示される。
【０１０７】
路線価情報ＤＢ４３には、各不動産における路線価情報が格納されている。公示地・基準地・売買事例ＤＢ４４には、図１６に示すように、不動産の属性情報が格納されている。この属性情報としては、対象地点のＸＹ座標、事例区分、取引年月、都市計画区分、用途地域、建蔽率、容積率、幅員、駅からの距離、路線価、標準化補正後の土地価格、前面路線価との開差率などがある。
【０１０８】
本例では、これらの属性情報のうち、表示条件である事例区分、取引年月日、都市計画区分、用途地域、建蔽率、容積率、幅員、駅からの距離が、上記の典型値価格選択部３９の操作に従って変更される。
【０１０９】
各種パラメータテーブル記憶部４５には、事例選択に必要な各種パラメータが格納されている。この各種のパラメータは、利用者の操作に従って選択され、図６に示した自動選択パラメータ設定画面２０の最大開差率、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃに対応する偏差値、規準比率ｋの制限、規準比率ｋの絶対制限の各数値表示欄に数値で表示される。
【０１１０】
対象地点不動産情報指定部４６では、上記の不動産情報指定画面１１上で鑑定対象地点における不動産の情報が入力されると、その指定された情報に対応する不動産が認識される。典型値価格群ＤＢ４８には、上記で計算された典型値価格群が記録される。
【０１１１】
＜不動産の評価方法＞
次に、本発明に係る不動産の評価方法について説明する。ここでは、図１７に示すように、まず不動産情報指定画面１１（図１参照）上で不動産に関する情報の指定を受ける（Ｓ１）。
【０１１２】
次に、上記の鑑定対象条件の指定に基づいて、不動産検索部３１（図１１参照）で鑑定対象地点の住所が検索される（Ｓ２）。なお、上記の指定で住所が指定された場合は、Ｓ２のステップは省略される。
【０１１３】
次に、路線価表示部３２に、路線価が表示される（Ｓ３）。次に、前面路線価選択部３３で、利用者によるマウスなどの操作に基づいて、前面路線価が選択される（Ｓ４）。
【０１１４】
次に、対象地概要入力部３４（図１１参照）で、対象地点における不動産の概要が入力される（Ｓ５）。次に、売買事例等表示部３５（図１１参照）で対象地を中心にして、所定の範囲（ａｍ×ｂｍ）に入る不動産が検索されて表示される（Ｓ６）。
【０１１５】
次に、売買事例等表示部３５で、その個々の不動産等から見た対象地点における不動産の試算価格Ｘが計算され、この試算価格Ｘが売買事例等表示部３５に降順又は昇順に表示される（Ｓ７）。
【０１１６】
上記の試算価格Ｘは、価格を時点又は地域格差の一方又は両方によって補正されるのが好ましい。
【０１１７】
また、上記の分布グラフ表示部３７では、ステップ（Ｓ７）で計算された試算価格Ｘが横軸、その頻度が縦軸の分布グラフが表示される。なお、分布グラフの横軸は、試算価格Ｘに代えて、規準比率ｋ又は前面路線価比とすることができる。
【０１１８】
次に、価格水準指定部３８で、利用者の操作により価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの何れかが指定される（Ｓ８）。なお、このステップ（Ｓ８）及び次のステップ（Ｓ９）の詳細を図１７に基づいて後述する。
【０１１９】
ステップ（Ｓ８）に続いて、典型値価格選択部３９で、任意数（適数）の典型値価格が選択される（Ｓ９）。この後、選択された所定数の典型値価格における試算価格Ｘが平均化され、評価額計算部４０で比準価格が決定される。更に、ここでは、原則として、上記の比準価格をもって標準価格とし、これに個別価格差率、面積等を乗じて評価額が算出される（Ｓ１０）。
【０１２０】
上記のステップ（Ｓ８）及び（Ｓ９）では、図１８に示すように、利用者が価格水準指定部３８でＡ，Ｂ，Ｃの何れかのボタンを押すことにより、その価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの何れかが選択される（Ｓ９１）。
【０１２１】
次に、売買事例等表示部３５に表示されていると共に、典型値価格計算部３６でその試算価格Ｘが計算されている事例から、適数値（例えば３個）の組み合わせが全て選択される（Ｓ９２）。
【０１２２】
次に、各種パラメータテーブル記憶部４５から、対象地点における不動産の存する地域に対応したパラメータが取得される（Ｓ９３）。このパラメータとしては、試算価格の開差率（図５参照）、典型値価格の偏差値、規準比率ｋの制限が挙げられる。
【０１２３】
次に、選択された全ての組み合わせのうち、「適数個（例えば３個）の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の最大開差率が一定の範囲内にあるもの」という条件を満たす組み合わせのみが選択される（Ｓ９４）。
【０１２４】
次に、ステップ（Ｓ９４）の条件を満たす組み合わせについて、それぞれ適数値（例えば３個）の試算価格Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３の典型値価格が算出される（Ｓ９５）。
【０１２５】
続いて、ステップ（Ｓ９４）で算出された典型値価格の分布から、それぞれの典型値価格について偏差値が求められる（Ｓ９６）。
【０１２６】
次に、価格水準指定部３８で指定された価格水準Ａ，Ｂ，Ｃに対応した偏差値に、最も近い偏差値の典型値価格が選択される（Ｓ９７）。
【０１２７】
次に、ステップ（Ｓ９７）で選択された典型値価格を算出する際に用いられた適数個（例えば３個）の不動産が、売買事例等表示部３５に表示される（Ｓ９８）。
【０１２８】
続いて、ステップ（Ｓ９７）で選択された典型値価格に対応する価格水準Ａ，Ｂ又はＣが、売買事例等表示部３５の分布グラフ表示部３７に重ね合わせて表示される（Ｓ９９）。
【０１２９】
次に、不動産の表示条件を変更するか否かが判断され、変更する場合は上記のステップ（Ｓ７）（図１７参照）以降の処理が行われる。変更しない場合は、上記のステップ（Ｓ１０）以降の処理が行われる（Ｓ１００）。
【０１３０】
＜時系列データへの対応＞
上記の実施例は、クロスセクションデータの例であるが、マンション等の時系列データの価格を、ある価格時点の指定された階層・方位の価格、又は予め定められた基準階の階層・方位の価格に補正し、価格時点に修正し、その価格の分布に、上記の典型値価格選択部の計算手順（図１８参照）を適用することによって、格別の効果を生むことができる。
【０１３１】
なお、クロスセクションデータとは、ある一時点における横断面データを示し、一方時系列データとは時間軸に沿ったデータを示す。土地は個別性が高いため、土地のデータは多少の時点修正の必要性があるものの、クロスセクションデータであるといえる。それに対して、マンションは比較的均一なユニットの集合体であるため、マンションのデータは多少の階層・方位の補正を要するものの継続的に複数発生する時系列データであるといえる。
【０１３２】
この場合は、図１９に示すように、対象となるマンションの各階層における不動産の属性が一覧表４８として表示される。そして、各事例の坪価格４９が、指定された階層・方位の価格、又は予め定められた基準階の階層・方位の価格に補正されて補正坪価格５３が算出される。
【０１３３】
次に、補正後の坪価格５３を価格時点に時点修正し、図２０に示すように、補正後の坪価格によるヒストグラム５４が作成される。このヒストグラム５４から、図２１に示すように、例えばＡマンションの１０階南向きの価格は、価格水準Ａ「高め」の価格・・・ｘｘｘ万円／坪、価格水準Ｂ「中庸」の価格・・・ｘｘｘ万円／坪、価格水準Ｃ「低め」の価格・・・ｘｘｘ万円／坪、というように求められてこれが表示される。
【０１３４】
＜価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの選択例＞
図２２〜図２７は、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの選択例を示す。図２２は、試算価格の分布が正規分布に近い場合の分布グラフを示す。なお、図２２の横軸は規準比率ｋ、縦軸は不動産数である。
【０１３５】
ここでは、３０個の不動産を使用した（図２２（Ａ）参照）。この場合、組み合わせの数は４０６０通りであるが、最大開差率１５％の条件により１３７4通りに絞られた（図
２２（Ｂ）参照）。
【０１３６】
また、本例の分布は正規分布であるが、組合せの部分は更に尖塔化した正規分布となった。これは、組み合わせの数は不動産数Ｎから適数個ｒを選択する場合には、nＣrとなり、Ｎr オーダの数となる。
【０１３７】
従って、不動産の多い価格帯ほど、組み合わせの数が多数になり、不動産の多い価格付近のデータ数を更に突き上げる効果がある。
【０１３８】
事例の選択では、価格水準がＢ「中庸」においてはほぼ平均に分布し、全体的に尖塔化している。また、Ａ「高め」とＣ「低め」においては偏差値の条件が効いている（図２２
（Ｃ）参照）。
【０１３９】
本例では、Ａ「高め」の規準比率ｋを１．１２（１１２％）、偏差値を５９．７とした。これはＢ「中庸」の規準比率ｋより０．０６７（６．７％）多い。
【０１４０】
Ｂ「中庸」の規準比率ｋを１．０５３（１０５．３％）とした。これは平均値１．０５２（１０５．２％）に近似している。
【０１４１】
Ｃ「低め」の規準比率ｋを０．９８（９８％）、偏差値４０とした。これはＢ「中庸」の規準比率ｋより０．０７３（７．３％）小さい。
【０１４２】
図２３は、分布が２山になる場合の分布グラフを示す。不動産数は１８個である（図２３（Ａ）参照）。また、組み合わせの数は８１６通りとなるが、最大開差率１５％の条件により２３６通りに絞られた（図２３（Ｂ）参照）。
【０１４３】
本例の分布は２山分布であるが、組み合わせの部分は尖塔化した正規分布となった。これは、典型値価格を求めることにより、２山の中間付近のデータを求めることになるからである。
【０１４４】
事例の選択では、Ｂ「中庸」はぼぼ平均に近似し、Ａ「高め」とＢ「低め」は、偏差値の条件が効いている。
【０１４５】
ここでは、Ａ「高め」の規準比率ｋを１．０８（１０８％）、偏差値を５９．７とした。これはＢ「中庸」の規準比率ｋより０．０８５（８．５％）多い。
【０１４６】
また、Ｂ「中庸」の規準比率ｋを０．９９３（９９．３％）とした。これは、平均値０．９９５（９９．５％）に近似している。
【０１４７】
Ｃ「低め」の規準比率ｋを０．９１（９１％）、偏差値を６０とした。これは、Ｂ「中庸」より０．０８３（８．３％）小さい。
【０１４８】
同様に、図２４は分布が３山になる場合、図２５は分布が離れた３山になる場合、図２６は分布が離れた２山になる場合、図２７は分布が離れた大きさの異なる２山になる場合における偏差値の選択例を示す。
【０１４９】
これらの場合も、価格水準Ａ，Ｂ，Ｃの選択方法については、上記と同様であるので、その詳細な説明を省略する。
【０１５０】
＜実例による不動産の評価＞
図２８〜図３１に、本発明によって実際に不動産の評価を行った結果を示す。
【０１５１】
図２８は、ＯＫ町駅（ＴＮ市）における評価結果を示す。この場合は、価格水準Ａ「高め」の規準比率ｋが１．２０（１２０％）、偏差値が５２．１８である。この偏差値は、次のＢ「中庸」より約０．０２（２％）大きい。
【０１５２】
価格水準Ｂ「中庸」の規準比率ｋは１．１８（１１８％）である。価格水準Ｃ「低め」の規準比率ｋは１．１０（１１０％）であり、偏差値は４０．０である。この規準比率ｋは、Ｂ「中庸」より０．０８（８％）小さい。
【０１５３】
この実例では、偏差値が全体的に高めであるが、これは売り事例の占める割合が高いた
めであり、売り補正をすることにより妥当となる。また、典型的な正規分布（図２１参照）に近い例である。
【０１５４】
図２９は、頻度の低い事例、即ち試算価格が高すぎる事例と、安すぎる事例が排除された例である。
【０１５５】
図３０は、売り事例が多く、典型値価格が高すぎる例であり、規準比率ｋの平均値が１．２６（１２６％）で、Ｂ「中庸」の条件を満たしていない。従って、全てが選択不可となる。この場合は、売り補正をかけることにより、平均値が条件に入り、選択可能となる。
【０１５６】
図３１は、不採用事例が含まれているため、事例のばらつきが非常に大きくなっている例である。この場合は、Ａ「高め」とＢ「低め」の規準比率ｋの差が±１３％程度とやや大きく、手動で価格水準を選択することが難しいケースであり、自動選択の効果が大きい。
【０１５７】
上記の実例による検証結果から、典型値価格の分布からその偏差値に基づいて価格水準Ａ，Ｂ，Ｃを設定することによって、妥当な不動産の評価を行えるものと判断される。
【０１５８】
以上説明したように、実施形態の不動産の評価システムによれば、組み合わせによって不動産の価格、又は試算価格の典型値価格群を求めるので、価格水準を指定することを除いて、自動的に不動産を選択して不動産の評価をすることができ、価格水準が同一であれば鑑定人などの利用者による評価のばらつきを無くすことができる。
【０１５９】
また、利用者の指定によって、典型値価格を例えば価格水準Ａ「高め」、Ｂ「中庸」、Ｃ「低め」の３段階に分けて選択するので、利用者の恣意性を積極的に取り入れることができ、利用者の多様なニーズに対応できる。
【０１６０】
更に、本発明では、複数の試算価格のうち、最大価格と最小価格との差が一定以内の試算価格を用いて不動産の評価をするので、多数の事例の中から高すぎる不動産、及び安すぎる不動産を自動的に排除でき、これにより、妥当な不動産の評価が可能になる。
【０１６１】
また、本発明の不動産の評価システムでは、不動産の価格分布テータについて適数個（例えば３個）の不動産の組み合わせを求め、この組み合わせにおける典型値価格群を求める。この典型値価格群を求める演算により、実際の不動産よりも平均値付近に尖塔化したデータを求めることができる。
【０１６２】
更に、本発明の不動産の評価システムでは、不動産の価格より典型値価格群を求める際に、適数個（例えば３個）の組み合わせの不動産における最大値と最小値の比率を示す開差率が、所定範囲のものに限定する。このような操作により、極端な価格による影響を低減することができる。
【０１６３】
なお、上記の実施例では、土地評価をする場合について説明したが、本発明は、土地評価に限らず、建物、マンションなどの多層階の建造物、賃料、利回り、空室率、建築費、管理費・共益費、借地の地代、土壌汚染の浄化費用、上記項目のデータ変動率などの評価にも適用できる。
【０１６４】
また、上記の実施例では、適数個の試算価格の典型値価格群を求め、この典型値価格群の中から価格水準に応じた典型値価格を選択したが、典型値価格の中から価格水準に応じた試算価格を求めてもよい。例えば、指定された価格水準に対して、所定の幅の価格帯を
設定し、その価格帯の中から試算価格を求めればよい。
【０１６５】
また、上記の実施例では、図１に示したように、不動産本例ではマンションに関する情報として、マンションの所在地が属する町名の一部又は全部と、マンションの名称の一部又は全部とを指定する場合について説明したが、図３２に示すように、不動産に関する情報として、最寄り駅の名称６３，取引年月６４，不動産と寄り駅との距離又はその間の徒歩時間６５（図３２は徒歩時間のみ示す）を指定することもできる。
【０１６６】
また、不動産に関する情報として、最寄り駅名、分譲年月、竣工年月、築年数、構造（木造、軽量鉄骨造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等）、用途地域（住宅地、商業地、工場地帯等）、建造物の種類（アパート、マンション、オフィスビル等）などを組み合わせて指定することもできる。
【０１６７】
更に、最寄り駅名に代えて、又は最寄り駅名と合わせて、不動産の住所（都道府県、市区町村、丁目、番地等）を指定することもできる。
【０１６８】
また、予め所定の範囲内における複数の不動産の住所をグループ化し、各グループに地区コード（識別番号）を関連付けておき、この地区コードを指定することもできる。
【０１６９】
上記のように、不動産に関する情報を組み合わせて指定することにより、図３２に示すように、地区毎の評価額のレンジ表６６や、図３３に示すように、駅・徒歩分数毎の評価額のレンジ表６７を作成して表示できる。
【０１７０】
なお、上記の評価額のレンジ表６６には、各不動産について、その不動産の住所、価格水準が高めの価格、中庸の価格、低めの価格等を表示できる。
【０１７１】
また、上記の駅・徒歩分数毎の評価額のレンジ表６７には、各不動産について、その最寄り駅、徒歩時間、価格水準が高めの価格、中庸の価格、低めの価格などを表示できる。
【０１７２】
そして、上記の地区毎の評価額のレンジ表６６、駅・徒歩分数毎の評価額レンジ表６７を利用することにより、例えば金融機関が住宅ローンの事前審査をする場合に、不動産を一件一件評価しなくても、大量、一括、簡便に異常な価格をチェックできる。
【図面の簡単な説明】
【０１７３】
【図１】実施形態に係る不動産の評価システムにおける不動産情報指定画面を示す図である。
【図２】実施形態に係る検索結果を示す図である。
【図３】実施形態に係る組み合わせ例を示す図である。
【図４】実施形態に係る試算価格の組み合わせとその典型値価格を求める方法を示す図である。
【図５】実施形態に係る複数の典型値価格から典型値価格群を求める方法を示す図である。
【図６】実施形態に係る自動選択パラメータ設定画面を示す図である。
【図７】実施形態に係る価格水準が中庸の場合の表示画面を示す図である。
【図８】実施形態に係る価格水準が高めの場合の表示画面を示す図である。
【図９】実施形態に係る典型値価格群の内訳を示す図である。
【図１０】実施形態に係る価格水準が低めの場合の表示画面を示す図である。
【図１１】実施形態に係る不動産の評価システムの構成を示す図である。
【図１２】実施形態に係る地図検索部を示す図である。
【図１３】実施形態に係る地図・路線価表示部を示す図である。
【図１４】実施形態に係る売買事例等表示部を示す図である。
【図１５】実施形態に係る表示条件の変更画面を示す図である。
【図１６】実施形態に係る不動産の属性情報の表示例を示す図である。
【図１７】実施形態に係る不動産の評価方法の作業手順を示すフローチャートである。
【図１８】実施形態に係る売買事例選択方法の作業手順を示すフローチャートである。
【図１９】実施形態に係る不動産の評価方法をマンションに適用した際に、マンションの属性情報を表示する表示画面を示す図である。
【図２０】実施形態に係るマンションの補正後における坪価格のヒストグラムを示す図である。
【図２１】実施形態に係るマンションにおける価格水準に対応する坪価格を示す図である。
【図２２】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、正規分布に近い場合を示す図である。
【図２３】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択線悪例であり、分布が２山になる場合を示す図である。
【図２４】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が３山になる場合を示す図である。
【図２５】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が離れた３山になる場合を示す図である。
【図２６】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が離れた２山になる場合を示す図である。
【図２７】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択例であり、分布が離れた大きさの異なる２山になる場合を示す図である。
【図２８】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択方法を、実例で検証した結果を示す図であり、正規分布に近い場合を示す図である。
【図２９】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択方法を、実例で検証した結果を示す図であり、試算価格が高過ぎる事例及び安すぎる事例が排除された場合を示す図である。
【図３０】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択方法を、実例で検証した結果を示す図であり、売り事例が多く試算価格が高過ぎて選択不可となる場合を示す図である。
【図３１】実施形態に係る価格水準に対応する事例の選択方法を、実例で検証した結果を示す図であり、ばらつきが非常に大きい場合を示す図である。
【図３２】別の実施形態に係る不動産情報表示画面を示す図であり、最寄り駅を指定する画面を示す図である。
【図３３】別の実施形態に係る地区毎の表示のレンジ表を示す図である。
【図３４】別の実施形態に係る駅・徒歩分数毎の評価額レンジ表を示す図である。
【符号の説明】
【０１７４】
１    不動産の評価システム
１０    表示画面
１１    不動産情報指定画面
２０    自動選択パラメータ設定画面
３２    路線価表示部
３３    前面路線価選択部
３４    対象地概要入力部
３５    売買事例等表示部
３６    典型値価格計算部
３７    分布グラフ表示部
３８    価格水準指定部
３９    典型値価格選択部
４０    評価額計算部
４１    評価額表示部
４３    路線価情報ＤＢ
４４    公示地・基準地・売買事例ＤＢ
４５    各種パラメータテーブル記憶部
４６    対象地点指定部
４７    フィルタ部
４８    一覧表
４９    坪価格
５０    平均坪単価
５１    切替部
５２    変更画面
５３    補正坪価格
５４    ヒストグラム
６６    地区毎の評価額のレンジ表
６７    駅・徒歩分数毎の評価額のレンジ表
Ｘ，Ｘ１，Ｘ２，Ｘ３    試算価格
ｄｖ，ｄｖ１，ｄｖ２    偏差値
ｋ，ｋ１，ｋ２    規準比率
【図１】
2006146609.tif 000003
【図２】
2006146609.tif 000004
【図３】
2006146609.tif 000005
【図４】
2006146609.tif 000006
【図５】
2006146609.tif 000007
【図６】
2006146609.tif 000008
【図７】
2006146609.tif 000009
【図８】
2006146609.tif 000010
【図９】
2006146609.tif 000011
【図１０】
2006146609.tif 000012
【図１１】
2006146609.tif 000013
【図１２】
2006146609.tif 000014
【図１３】
2006146609.tif 000015
【図１４】
2006146609.tif 000016
【図１５】
2006146609.tif 000017
【図１６】
2006146609.tif 000018
【図１７】
2006146609.tif 000019
【図１８】
2006146609.tif 000020
【図１９】
2006146609.tif 000021
【図２０】
2006146609.tif 000022
【図２１】
2006146609.tif 000023
【図２２】
2006146609.tif 000024
【図２３】
2006146609.tif 000025
【図２４】
2006146609.tif 000026
【図２５】
2006146609.tif 000027
【図２６】
2006146609.tif 000028
【図２７】
2006146609.tif 000029
【図２８】
2006146609.tif 000030
【図２９】
2006146609.tif 000031
【図３０】
2006146609.tif 000032
【図３１】
2006146609.tif 000033
【図３２】
2006146609.tif 000034
【図３３】
2006146609.tif 000035
【図３４】
2006146609.tif 000036
【手続補正書】
【提出日】平成17年7月22日(2005.7.22)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数地点の不動産が属する町名、前記不動産の名称、最寄駅名、取引年月、前記不動産と最寄り駅との距離又はその間の徒歩時間、住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建造物の種類、又は前記不動産の住所がグループ化され前記グループに設けられた識別情報のうち、少なくとも一つを含む不動産に関する情報及びその価格を、前記不動産の位置情報と関連付けて予め記憶する不動産情報等記憶手段と、
前記不動産に関する情報に含まれる各情報の中から、鑑定対象地点における前記不動産に関する情報の少なくとも一部分の指定を受ける手段と、
前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索する手段と、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求める手段と、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における売出価格、未契約の価格指示値、見積価格、引合価格を含む典型的に不動産取引に用いられる価格の代表値である典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求める手段と、
前記複数の典型値価格の値を組み合わせて構成される典型値価格群を、それぞれの典型値価格の値の組み合わせとしてメモリ又はハードディスク上に記憶する手段と、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受ける手段と、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択する手段と、を備えることを特徴とする不動産の評価システム。
【請求項２】
前記典型値価格群を求める手段では、前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項３】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項４】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段は、前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含む鑑定対象条件の指定を受ける手段を有し、
前記検索する手段は前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込む手段を有することを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項６】
前記不動産に関する情報は、前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項７】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項８】
前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項１から７の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項９】
前記不動産の価格は、売出価格又は前記売出価格を補正した価格であることを特徴とする請求項１から８の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１０】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供する手段を備えることを特徴とする請求項１から９の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１１】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照する手段を備えることを特徴とする請求項１から９の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１２】
コンピュータが、
複数地点の不動産が属する町名、前記不動産の名称、最寄駅名、取引年月、前記不動産と最寄り駅との距離又はその間の徒歩時間、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建造物の種類、又は前記不動産の住所がグループ化され前記グループに設けられた識別情報のうち、少なくとも一つを含む不動産に関する情報及びその価格を、前記不動産の位置情報と関連付けて予め記憶するステップと、
前記不動産に関する情報に含まれる各情報の中から、鑑定対象地点における前記不動産に関する情報の少なくとも一部分の指定を受けるステップと、
前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求めるステップと、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における売
出価格、未契約の価格指示値、見積価格、引合価格を含む典型的に不動産取引に用いられる価格の代表値である典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求めるステップと、
前記複数の典型値価格の値を組み合わせて構成される典型値価格群を、それぞれの典型値価格の値の組み合わせとしてメモリ又はハードディスク上に記憶するステップと、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受けるステップと、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択するステップと、を備えることを特徴とする不動産の評価方法。
【請求項１３】
前記典型値価格群を求めるステップでは、前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１４】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１６】
前記不動産に関する情報には、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップは、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかの指定を受けるステップを有し、
前記検索するステップは前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込むステップを有することを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１７】
前記不動産に関する情報は、前記不動産に係る前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記不動産に係る前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１８】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産に係る前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１９】
前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項１２から１８の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２０】
前記不動産の価格は、売出価格を補正した価格ものであることを特徴とする請求項１２から１９の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２１】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選
択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供するステップを備えることを特徴とする請求項１２から２０の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２２】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照するステップを備えることを特徴とする請求項１２から２０の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２３】
コンピュータに、
複数地点の不動産が属する町名、前記不動産の名称、最寄駅名、取引年月、前記不動産と最寄り駅との距離又はその間の徒歩時間、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建造物の種類、又は前記不動産の住所を示す情報うち、少なくとも一つを含む不動産に関する情報及びその価格を、前記不動産の位置情報と関連付けて予め記憶するステップと、
前記不動産に関する情報に含まれる各情報の中から、鑑定対象地点における前記不動産に関する情報の少なくとも一部分の指定を受けるステップと、
前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求めるステップと、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における売出価格、未契約の価格指示値、見積価格、引合価格を含む典型的に不動産取引に用いられる価格の代表値である典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求めるステップと、
前記複数の典型値価格の値を組み合わせて構成される典型値価格群を、それぞれの典型値価格の値の組み合わせとしてメモリ又はハードディスク上に記憶するステップと、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受けるステップと、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択するステップと、を実行させることを特徴とする不動産の評価方法。
【請求項２４】
前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２６】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２７】
前記不動産に関する情報には、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップは、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含む鑑定対象
条件の指定を受けるステップを有し、
前記検索するステップは前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込むステップを有することを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２８】
前記不動産に関する情報は、前記不動産に係る前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記不動産に係る前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２９】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産に係る前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３０】
前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項２３から２９の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３１】
前記不動産の価格は、売出価格を補正した価格であることを特徴とする請求項２３から３０の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３２】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供する手段を備えることを特徴とする請求項２３から３１の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３３】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照する手段を備えることを特徴とする請求項２３から３１の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【手続補正書】
【提出日】平成17年11月10日(2005.11.10)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
複数地点の不動産が属する町名、前記不動産の名称、最寄り駅名、取引年月、前記不動産と最寄り駅との距離又はその間の徒歩時間、住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建造物の種類、又は前記不動産の住所がグループ化され前記グループに設けられた識別情報のうち、少なくとも一つを含む不動産に関する情報及びその価格を、前記不動産の位置情報と関連付けて予め記憶する不動産情報記憶手段と、
前記不動産に関する情報に含まれる各情報の中から、鑑定対象地点における前記不動産に関する情報の少なくとも一部分の指定を受ける手段と、
前記不動産情報記憶手段に記憶されている前記不動産の中から、前記指定を受けた不動産に関する情報の少なくとも一部分を含む前記不動産に関する情報を有する前記不動産を検索する手段と、
前記検索された不動産の中から、前記鑑定対象地点における前記不動産の指定を受ける手段と、
前記指定を受けた不動産が位置する前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索する手段と、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求める手段と、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における売出価格、未契約の価格指示値、見積価格、引合価格を含む不動産の価格の平均値価格、取引毎に所定の重みを加えた重み平均値価格、中央値価格、又はサンプル数の最も多い価格の何れかからなる典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求める手段と、
前記複数の典型値価格の値を組み合わせて構成される典型値価格群を、それぞれの典型値価格の値の組み合わせとして典型値価格群データベースに記憶する手段と、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受ける手段と、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択する手段と、を備えることを特徴とする不動産の評価システム。
【請求項２】
前記典型値価格群を求める手段では、前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出する
ことを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項３】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項４】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段は、前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含む鑑定対象条件の指定を受ける手段を有し、
前記検索する手段は前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込む手段を有することを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項６】
前記不動産に関する情報は、前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項７】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受ける手段では、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項１に記載の不動産の評価システム。
【請求項８】
前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項１から７の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項９】
前記不動産の価格は、売出価格又は前記売出価格を補正した価格であることを特徴とする請求項１から８の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１０】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供する手段を備えることを特徴とする請求項１から９の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１１】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照する手段を備えることを特徴とする請求項１から９の何れかに記載の不動産の評価システム。
【請求項１２】
コンピュータが、
複数地点の不動産が属する町名、前記不動産の名称、最寄駅名、取引年月、前記不動産と最寄り駅との距離又はその間の徒歩時間、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建造物の種類、又は前記不動産の住所がグループ化され前記グループに設けられた識別情報のうち、少なくとも一つを含む不動産に関する情報及びその価格を、前記不動産の
位置情報と関連付けて予め不動産記憶手段に記憶するステップと、
前記不動産に関する情報に含まれる各情報の中から、鑑定対象地点における前記不動産に関する情報の少なくとも一部分の指定を受けるステップと、
前記不動産記憶手段に記憶されている不動産の中から、前記指定を受けた不動産に関する情報の少なくとも一部分を含む前記不動産に関する情報を有する前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から、前記鑑定対象地点における前記不動産の指定を受けるステップと、
前記指定を受けた不動産が位置する前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求めるステップと、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における売出価格、未契約の価格指示値、見積価格、引合価格を含む不動産の価格の平均値価格、取引毎に所定の重みを加えた重み平均値価格、中央値価格、又はサンプル数の最も多い価格の何れかからなる典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求めるステップと、
前記複数の典型値価格の値を組み合わせて構成される典型値価格群を、それぞれの典型値価格の値の組み合わせとして典型値価格群データベースに記憶するステップと、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受けるステップと、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択するステップと、を備えることを特徴とする不動産の評価方法。
【請求項１３】
前記典型値価格群を求めるステップでは、前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１４】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１６】
前記不動産に関する情報には、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップは、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかの指定を受けるステップを有し、
前記検索するステップは前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込むステップを有することを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１７】
前記不動産に関する情報は、前記不動産に係る前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記不動産に係る前記不動産の住所の
少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１８】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産に係る前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項１２に記載の不動産の評価方法。
【請求項１９】
前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項１２から１８の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２０】
前記不動産の価格は、売出価格を補正した価格ものであることを特徴とする請求項１２から１９の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２１】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供するステップを備えることを特徴とする請求項１２から２０の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２２】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照するステップを備えることを特徴とする請求項１２から２０の何れかに記載の不動産の評価方法。
【請求項２３】
コンピュータに、
複数地点の不動産が属する町名、前記不動産の名称、最寄駅名、取引年月、前記不動産と最寄り駅との距離又はその間の徒歩時間、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建造物の種類、又は前記不動産の住所を示す情報うち、少なくとも一つを含む不動産に関する情報及びその価格を、前記不動産の位置情報と関連付けて予め不動産記憶手段に記憶するステップと、
前記不動産に関する情報に含まれる各情報の中から、鑑定対象地点における前記不動産に関する情報の少なくとも一部分の指定を受けるステップと、
前記不動産記憶手段に記憶されている不動産の中から、前記指定を受けた不動産に関する情報の少なくとも一部分を含む前記不動産に関する情報を有する前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から、前記鑑定対象地点における前記不動産の指定を受けるステップと、
前記指定を受けた不動産が位置する前記鑑定対象地点を含む一定範囲の地域における前記不動産を検索するステップと、
前記検索された不動産の中から所定数の不動産を組み合わせて構成される不動産の組み合わせを求めるステップと、
前記それぞれの組み合わせについてその組み合わせに含まれる不動産の価格における売出価格、未契約の価格指示値、見積価格、引合価格を含む不動産の価格の平均値、取引毎に所定の重みを加えた重み平均値価格、中央値価格、又はサンプル数の最も多い価格の何れかからなる典型値価格を算出することにより、複数の前記典型値価格からなる典型値価格群を求めるステップと、
前記複数の典型値価格の値を組み合わせて構成される典型値価格群を、それぞれの典型値価格の値の組み合わせとして典型値価格群データベースに記憶するステップと、
前記典型値価格群の各値の分布に対して値の偏りの程度を示す価格水準の指定を受けるステップと、
前記典型値価格群の各値の分布中で、前記指定された価格水準に該当する値に最も近い前記典型値価格を選択するステップと、を実行させることを特徴とする不動産の評価プログラム。
【請求項２４】
前記価格に所定の補正を加えて、前記組み合わせに含まれる所定数の試算価格を算出し、これらの試算価格から前記典型値価格を算出することを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２５】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の所在地が属する市町村名と、前記不動産の名称とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記市町村名の少なくとも一部と、前記不動産の名称の少なくとも一部との指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２６】
前記不動産に関する情報には、前記不動産の最寄り駅名と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間とを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記最寄り駅名の少なくとも一部と、前記最寄り駅と前記不動産との間の距離又はその間の徒歩時間との指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２７】
前記不動産に関する情報には、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含み、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップは、前記不動産に係る前記不動産の住所、分譲年月、竣工年月、築年数、構造、用途地域、建物の種類のうちの何れかを含む鑑定対象条件の指定を受けるステップを有し、
前記検索するステップは前記鑑定対象条件により前記鑑定対象地点を絞り込むステップを有することを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２８】
前記不動産に関する情報は、前記不動産に係る前記不動産の住所であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記不動産に係る前記不動産の住所の少なくとも一部の指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項２９】
前記不動産に関する情報は、複数の前記不動産に係る前記不動産の住所がグループ化され、前記グループに設けられた識別情報であり、
前記鑑定対象地点の指定を受けるステップでは、前記識別情報の指定を受けることを特徴とする請求項２３に記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３０】
前記不動産は、複数階層を有する建造物の各階層であることを特徴とする請求項２３から２９の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３１】
前記不動産の価格は、売出価格を補正した価格であることを特徴とする請求項２３から３０の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３２】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記不動産に関する情報、前記選択価格水準、及び前記不動産の評価結果をネットワーク上の利用者端末に提供する手段を備えることを特徴とする請求項２３から３１の何れかに記載の不動産の評価プログラム。
【請求項３３】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記不動産に関する情報、前記選択価格水準及び前記不動産の評価結果を参照する手段を備えることを特徴とする請求項２３から３１の何れかに記載の不動産の評価プログラム。