(57)【要約】      （修正有）【課題】大規模宅地開発において自治体は多額のインフラ整備費用の負担で新規取組に消極的であり、民間企業も用地買収にかかる多額の費用を長期間寝かすこと及び買収した土地の値下がりという二つのリスクがあり、新規の事業進出にはあまり積極的でない。これら双方の問題を同時に解決し、大規模宅地開発を魅力的にする宅地開発システムを提供することにある。【解決手段】公的機関等が主体的に計画する大規模宅地開発計画において、道路、公園、その他公共施設、上下水道整備等のインフラ整備に要する費用を宅地開発区域内の宅地内道路等で区分された数十から数百戸規模の住宅街区ごとの面積等で配分しそれを宅地開発権として競売等で宅地開発業者に売却することで公的機関、自治体等は資金を得、また宅地開発業者は落札した住宅街区の宅地開発の権利を一定期間独占できるようにした宅地開発システムである。【選択図】図１
2006216000.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
大規模宅地開発計画において事業の主体となる公的機関はまず全体の基本計画を作成し、次にその事業実現のための環境アセスメント、取り付け道路、計画区域内の幹線道路整備、公園、公共用地、公共施設、上下水道、その他のインフラ整備費を産出し、次に計画区域内の宅地内道路等で区分された数十戸〜数百戸程度の住宅街区ごとに、その全住宅街区面積に対する割合にほぼ比例してインフラ整備費をそれぞれに配分し、それを最低落札価格とした上でそれを競売にかけ、落札した宅地開発業者はその住宅街区の宅地開発のため用地買収、宅地造成、分譲することを独占できる権利、宅地開発権（仮称）を得られ、また競売を実施した公的機関等は競売で得られた資金で全体のインフラ整備を実施しすることを特徴とする宅地開発のシステム。
【請求項２】
請求項１の宅地開発権はその住宅街区で一定期間その権利を保障されたことを特徴とするシステム。
【請求項３】
請求項１の宅地開発権は何社かで共同で入札、保有することも他に譲渡することも分割譲渡することも可能とすることを特徴とするシステム。
【請求項４】
請求項１の宅地開発権はその住宅街区に土地を以前から保有する地権者が自宅の建築を希望する場合には宅地開発権の取得に要した応分の費用を負担することでそれを保障されることを特徴とするシステム。
【請求項５】
請求項１の宅地開発権はその住宅街区に土地を以前から保有する地権者がそこで賃貸住宅を希望する場合にはその街区の宅地開発権の取得に要した応分の費用を負担することでそれが保証されることを特徴とするシステム。
【請求項６】
請求項１の宅地開発権はそれを得た業者がその住宅街区内の宅地開発計画は全体の制約がある場合はその順守は当然としてそれ以外は比較的自由に行えることを特徴とするシステム。
【請求項７】
請求項１の宅地開発権の落札金額は事業の実施主体のインフラ整備の進行状況に応じて何回かに分割して納付することも必要に応じて取ることも可能とすることを特徴とし、その場合、事業の実施主体が定める一定の割合の金額を納めた後に宅地開発権を行使する権利が発生することを特徴とするシステム。
【請求項８】
請求項１の宅地開発権は競売方法としてインターネット競売システムを利用して入札への参加を域外からも広く募集することも可能とすることを特徴とするシステム。
【発明の詳細な説明】
【発明の詳細な名称】
【０００１】［発明の属する技術分野］  本発明は公的機関等が大規模宅地開発におけるインフラ整備費を宅地開発の権利と引き替えに民間業者に競売システムを活用して得る宅地開発手法に関する。
【０００２】［従来の技術］  大規模な宅地開発は従来公的機関等が行う場合でも、また民間企業が行う場合でも用地買収、インフラ整備に莫大に初期投資が必要となり、また５〜１０年という長期にわたる資金手当てが必要であった。特にバブル崩壊以降、地価の下落が長期にわたる場合では、用地の買収時点よりも販売時点で不動産価格が値下がりし、宅地開発は多くの自治体等、また民間企業も事業が赤字に陥り、あるいは破綻を余儀なくされている。それにより特に大規模な宅地開発を手がける自治体も大手分譲業者も大幅に減少している。
【０００３】しかし、今後団塊の世代など大量の定年退職者を社会が輩出する時代を迎え、６０歳から介護を必要とする８０歳前後までの長い年金生活を、郊外での菜園付き住宅で家庭菜園を耕し健康に送りたいという希望は既に多数潜在しており、また今後とも多数発生してくる。  一方、少子化が進み米の消費も落ち込みかつ価格も下落してきたこともあり、農業を続けることが困難となり、廃業を余儀なくされて農地の耕作放棄地や不耕作地も全国では６０万ヘクタールを越え、そこは害虫などの巣となり周辺の農業生産に支障をきたしている。  １ヘクタール当たり敷地面積３００平方メートルの宅地は公共用地を含め２０戸分譲可能である。つまり全国では耕作放棄地等約６０万ヘクタールを宅地開発に転用すると１２００万戸とれ、年金生活者だけではなく郊外勤務の若者も若くして広い庭付き住宅を購入することも可能となる。それは出生数の回復にも貢献するはずである。
【０００４】そういう点ではこれまで厳しく宅地開発が規制されてきた農地などの宅地などへの転用も今後積極的に推進するべきといえる。またそれを可能にする法律として既に優良田園住宅の建設の促進に関する法律があり、それを活用することで農地に大規模な菜園付き住宅を自治体が計画することも可能である。
【０００５】しかし、大規模宅地開発は上記のように多くの自治体がこれまで土地開発公社等でその事業で失敗しており、これまでの方式では再び大規模宅地開発に取り組むことは期待できない。民間業者に自由に行わせる場合でも周辺のインフラの整備の負担が発生し、財政的に負担となっている。  また民間企業も現状では農地の宅地転用を含む計画は分譲まで１０年近い歳月と多額の資金も必要とし全国的には数百戸程度の中規模の宅地開発が細々と行われているのが現状である。したがってそれらの分譲面積は欧米に比較して狭く、価格は相対的に割高となっている。
【０００６】しかし、住宅建設は不況打開の内需喚起にも最適であり、かつて住宅建設戸数１６０万戸に対し、最近の１１０万戸台の差約５０万戸が潜在的な内需として存在している。これは１戸２０００万円として１０兆円の内需喚起となる。この実現は長いデフレ不況克服の手がかりとなるものでもある。  それには全国で平均５０００戸単位の宅地開発が１００か所毎年必要になる。年間５０万戸の住宅開発に必要な宅地面積は先の基準で２万５０００ヘクタールとなる。これは現在の年間の耕作放棄地等の面積にほぼ相当するもので、年間必要な宅地はすべてが農地からではないにしてもそれをうまく吸収すれば農地の荒廃をも防ぐことになり都市生活者、農業生産者の両方に有益である。
【０００７】また農地の宅地への売却が一部で可能となると、そこで農地を保有している人で農業規模の拡大を希望する人は宅地として売却可能となった農地を農民間取り引きの農地価格よりも高く売れることとなる差益の資金で農地を買い替えることができ、農業規模の拡大を促す事にもなる。農業規模の拡大という国の方針を推進していくには、このような農業部門への新たな資金流入の方策を講じることも必要である。また国や自治体も宅地開発が進むと不動産取り引きに関連した各種税収が期待でき税収不足を大幅に改善させることが可能となる。ある意味で規制緩和で最大の経済効果を発揮するもので、財政破綻を増税以外で回避できる手段として極めて有効なものと言える。
【０００８】［発明が解決しようとする課題］  例えば農地も含む大規模宅地開発計画は優良田園住宅の建設の促進に関する法律で計画可能であり、それはその法律で自治体にのみ宅地開発の立地選定、決定が認められている。  その場合、まず公的機関、自治体等が宅地開発の立地を選定し、次にその基本計画を策定し、幹線道路計画、公共用地、公園等それに宅地の大まかな街区を計画する。これらの具体化には所定の手続きを踏んで実施に移していく。
【０００９】土地の所有者の承認、また都市計画審議会などの認可を得て計画が具体化した場合、問題となるのは事業の実施のための何十億円、何百億円という巨額なインフラ整備費と宅地の用地買収、宅地造成費の調達である。また分譲を開始してその資金が返済に至るまでの金利負担である。
【００１０】これらの問題を解決する都市計画手法としては従来、地区計画や土地区画整理事業というものもある。これらは自治体に道路などの用地買収の負担はないが、権利調整に多大の時間を要し、かつ道路整備、上下水道等のインフラ整備、その他の公共施設にはやはり多額の費用がかかり，これをどこから捻出するかがやはり問題となる。これら諸々の問題を解決し計画が実現するまでに約１０年近い年月を要することも珍しくない。
【００１１】宅地開発の規模がさほど大規模ではない場合にはＰＦＩ方式に近い形で大手のデベロッパーがそれを一括して行う場合もあるが、その場合には地場の小規模宅地開発業者の参画は難しくあまり歓迎されている方式とは言えない。
【００１２】本発明はこれらの問題を解決するものであり、大規模宅地開発のインフラ整備費が自治体に負担にならず、かつ宅地開発業者にも経営規模にかかわらず公平に事業機会が与えられ、用地買収、宅地分譲のリスクが少なく、しかも計画が数年で動き出し、宅地分譲が開始されるような新たなシステムを提案はするものである。ただし、以下の提案は宅地開発計画において地域住民に提示される段階で提示され、全体計画の承認を得る事項に含まれていることを前提とすることは言うまでもない。
【００１３】［課題を解決するための手段］  自治体等公的機関が大規模宅地開発を計画する場合、まずその立地を選定し次にその宅地開発の基本計画を作成する。次にその計画を実施する場合に要するインフラ整備に要する全費用を産出する。それには取付道路、宅地内道路、公園公共施設用地などの用地買収費、公共施設の建設費、上下水道の整備費、あるいは環境アセスメントに要する費用を含む。
【００１４】次に宅地開発計画区域内は宅地内道路等で数十から数百戸単位のいくつかの住宅街区に区分されているが、インフラ整備に要する全費用を全住宅街区面積に対する各住宅街区の面積に比例して配分する。
【００１５】次に各住宅街区に配分した額を最低落札価格として、宅地開発や分譲の資格を有する企業を対象に自治体等は競売に付す。それぞれに最高値を付け落札した企業にはその街区内で一定期間宅地開発用地の購入及び宅地造成、分譲を独占できる権利、宅地開発権（仮称）を自治体等から与えられるものとする。
【００１６】この宅地開発権は何社かで共同で入札、保有も可能とし、また譲渡も分割譲渡も自治体の自由裁量として考えられる。
【００１７】また宅地開発の計画区内に以前から土地を所有していた地権者については、自宅の建築を希望する場合にはその街区の宅地開発権を保有する業者に応分の費用を負担することでその権利が保証されるものとする。
【００１８】また以前からの地権者が賃貸住宅を希望する場合にはその街区の宅地開発権の応分の費用を負担することでそれが保証されるものとする。
【００１９】また宅地開発権を得た業者はそこで宅地開発を計画する場合、全体の制約の順守は当然としてそれ以外の計画は比較的自由な裁量に任されることを可能とする。
【００２０】競売で落札された宅地開発権の金額は自治体の裁量で全額を即納する方法もあるが、事業の進行に応じて何回かに分けて支払う分割方式も可能であり、その場合には一定の額を納めた段階から宅地開発権の行使の権利が発生するように定めることも可能である。
【００２１】入札方式はインターネットを活用した競売方式を採用して参加企業を広く募集することも可能である。
【００２２】［発明の実施の形態］  以下、本発明の実施の形態について説明する。図１はこの実施の一例で大規模宅地開発計画区域７に関して宅地内道路３、公共施設用地４、公園５などを計画し、その用地買収費、建設費、上下水道等の整備費等基本的なインフラ整備費を算出する。次に計画区域内において全住宅街区Ａ１・・ＡＮＢ１・・ＢＮＣ１・・ＣＮＤ１・・ＤＮＥ１・・ＥＮの面積に対し、各住宅街区６の面積に比例したインフラ整備の額を算出する。次にそれを最低落札価格とし自治体は例えばインターネットの競売にかけ最高値を提示して落札した企業に各街区の一定期間の用地購入、宅地開発、分譲の権利等の宅地開発権を付与する。
【００２３】図２はその手順を示したもので、作業手順としてはまず自治体等による宅地開発の立地の選定、次にその区域の基本計画の策定を行う。次にその計画及びこの提案も含めた開発方式に対する地域住民の承認、都市計画審議会の審査がありそれで認可されればインフラ整備費等の算定、その各住宅街区への配分次いで宅地開発権の競売を実施する。それにより得られた資金で自治体等はインフラ整備に着手し、また宅地開発業者は用地の買収に入り、順次インフラの整備状況に合わせて宅地造成分譲を行う。
【００２４】［発明の効果］以上に説明したように、本発明による宅地開発はその実施に必要なインフラ整備の費用はその計画に参画する企業へ付与する住宅街区の宅地開発権の競売で充足可能である。それだけではなく、宅地開発を計画をした場所が周辺の都市との立地の関係で人気が高く、宅地分譲の利益がかなり期待できる場合には、宅地開発業者はその場所での宅地開発権を得るために最低落札価格よりもより高い価格で入札してくることが期待できる。そのような場合には落札された額は全体として当初見積もったインフラ整備費を大幅に上回ることも期待でき、その差額はすなわち計画を立てた自治体の利益となり、財政面で貢献することになる。このような開発手法はこれまで例がないもので、これまで自治体に対し負担となっていた宅地開発が一転して極めて短期間に収益を生み出す新規事業となり、画期的なことといえる。
【００２５】また宅地開発業者にしてみると、従来も大規模宅地開発を行う場合自治体にはインフラ整備費をさまざまな形で負担させられていたのであり、特に新たな負担となるものではない。むしろインフラの費用負担が明瞭になるという意味では歓迎される。またその費用を負担することの見返りに宅地開発権を得られ、インフラ整備の進捗状況に対応してて用地買収にかかれることは、すなわち用地の購入に始まり造成、その分譲の期間を最短にでき、資金を寝かす期間の短縮にもなる。また取得した不動産の変動のリスクを最小限に押さえることにもなる。
【００２６】これは具体的に数字で見ると更に利点が良く理解できる。平均して３００ｍ２の宅地分譲価格に占めるインフラ整備費を約１００万円とする。その場合２０区画分の住宅街区の宅地開発権は最低落札価格で２０００万円と算定される。ここに住宅を建設して一戸２５００万円前後で建売り分譲が可能とすると首都圏５０キロメートル圏では十分完売可能と思われる。全国的に見ても一定規模の都市周辺では妥当な価格である。この価格帯では郊外勤務の若い世代の人も十分購入可能である。この価格での２０戸分は販売総額で５億円となる。そのための初期投資、宅地開発権の取得費２０００万円は４％に相当する。  この程度の初期投資でインフラが整備された状態の宅地開発用地が取得でき、宅地開発の認可も基本的には保証された状態のものを取得できるということは宅地開発業者にもかなりメリットがあるといえる。  また１０〜２０区画以上の宅地開発となるとインフラ整備も単に資金的な面だけではなく、その認可の手続きにかなりの手間がかかり、費用だけを負担すれば基本的なインフラ整備を自治体で整えてくれることはそういう点でも企業に多大なメリットがある。資金力のある大手のデベロッパーは宅地開発権を大量に落札することでかなり大規模な宅地開発可能用地の取得も可能となる。一方零細な業者も共同して宅地開発権を手に入れれば、十分大企業に対抗して宅地分譲、住宅の分譲計画を展開することも可能であり新事業機会を等しく享受することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の宅地開発計画の事例である。
【図２】本発明の宅地開発事業の基本的なプロセスである。
【符号の説明】
１        公道２        取付道路３        宅地内道路４        公共施設用地５        公園６        Ａ１・・ＡＮＢ１・・ＢＮ    街区          Ｃ１・・ＣＮＤ１・ＤＮ          Ｅ１・・ＥＮ７        大規模宅地開発計画区域
【図１】
2006216000.tif 000003
【図２】
2006216000.tif 000004