(57)【要約】【課題】商品の属性およびユーザの属性に応じて、より適切な優遇条件を容易に設定する。【解決手段】優遇条件を設定する優遇条件設定装置３であって、商品毎に、少なくとも１つの商品属性が記憶された商品記憶手段と、商品のユーザ毎に、少なくと１つのユーザ属性が記憶されたユーザ記憶手段と、商品を識別するための商品コードと、ユーザを識別するためのユーザコードとを受け付ける受付手段と、受け付けた商品コードに対応する商品属性を商品記憶手段から特定するとともに、受け付けたユーザコードに対応するユーザ属性をユーザ記憶手段から特定する特定手段と、特定した商品属性およびユーザ属性に基づいて、前記ユーザコードのユーザが前記商品コードの商品を購入する場合の優遇条件を算出し、優遇条件記憶手段に設定する設定手段と、を有する。【選択図】  図１
2006215994.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
商品購入時の特典である優遇条件を設定する優遇条件設定装置であって、
商品毎に、少なくとも１つの商品属性が記憶された商品記憶手段と、
前記商品のユーザ毎に、少なくと１つのユーザ属性が記憶されたユーザ記憶手段と、
前記商品を識別するための商品コードと、前記ユーザを識別するためのユーザコードとを受け付ける受付手段と、
前記受け付けた商品コードに対応する商品属性を前記商品記憶手段から特定するとともに、前記受け付けたユーザコードに対応するユーザ属性を前記ユーザ記憶手段から特定する特定手段と、
前記特定した商品属性およびユーザ属性に基づいて、前記ユーザコードのユーザが前記商品コードの商品を購入する場合の優遇条件を算出し、優遇条件記憶手段に設定する設定手段と、を有すること
を特徴とする優遇条件設定装置。
【請求項２】
請求項１記載の優遇条件設定装置であって、
前記設定手段は、前記特定した商品属性およびユーザ属性各々について、所定の基準を満たした場合に当該属性に応じたポイントを特定し、特定した各ポイントの合計値に基づいて前記優遇条件を設定すること
を特徴とする優遇条件設定装置。
【請求項３】
請求項１記載の優遇条件設定装置であって、
前記優遇条件の変更指示を受け付けて、前記優遇条件記憶手段に記憶された優遇条件を変更する変更手段を、さらに有すること
を特徴とする優遇条件設定装置。
【請求項４】
商品購入時の特典である優遇条件を設定する優遇条件設定方法であって、
情報処理装置は、
商品毎に、少なくとも１つの商品属性が記憶された商品記憶部と、
前記商品のユーザ毎に、少なくと１つのユーザ属性が記憶されたユーザ記憶手段と、
処理部と、を有し、
前記処理部は、
前記商品を識別するための商品コードと、前記ユーザを識別するためのユーザコードとを受け付ける受付ステップと、
前記受け付けた商品コードに対応する商品属性を前記商品記憶部から特定するとともに、前記受け付けたユーザコードに対応するユーザ属性を前記ユーザ記憶部から特定する特定ステップと、
前記特定した商品属性およびユーザ属性に基づいて、前記ユーザコードのユーザが前記商品コードの商品を購入する場合の優遇条件を算出する算出ステップと、を行うこと
を特徴とする優遇条件設定方法。
【請求項５】
情報処理装置が実行する、商品購入時の特典である優遇条件を設定する優遇条件設定プログラムであって、
前記情報処理装置は、
商品毎に、少なくとも１つの商品属性が記憶された商品記憶部と、
前記商品のユーザ毎に、少なくと１つのユーザ属性が記憶されたユーザ記憶手段と、
処理部と、を有し、
前記処理部に、
前記商品を識別するための商品コードと、前記ユーザを識別するためのユーザコードとを受け付ける受付ステップと、
前記受け付けた商品コードに対応する商品属性を前記商品記憶部から特定するとともに、前記受け付けたユーザコードに対応するユーザ属性を前記ユーザ記憶部から特定する特定ステップと、
前記特定した商品属性およびユーザ属性に基づいて、前記ユーザコードのユーザが前記商品コードの商品を購入する場合の優遇条件を算出する算出ステップと、を実行させること
を特徴とする優遇条件設定プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、商品の特典である優遇条件を設定する技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
インターネットを利用した電子商取引において、商品の特典情報などが記載されたクーポンを発行するシステムがある。例えば、特許文献１では、電子商取引において、ユーザにクーポンを発行し、また、発行したクーポンを管理するクーポン管理装置が記載されている。
【特許文献１】特開２００２−８３２０１
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
ところで、商品購入時の特典である優遇条件は、一般的には、商品の価格や販売数量など商品自体の属性に応じて設定されている。しかしながら、商品自体の属性だけでなく、商品を購入するユーザの属性に応じたきめ細かい優遇条件の設定が要求される場合がある。例えば、企業が福利厚生の一環として、社員に対してマンションなどの物件を斡旋する場合がある。この場合、企業と提携して各種物件を提供する不動産会社は、社員の購買意欲を高めるために、企業の立地条件や、社員構成などを加味したきめ細かい優遇条件を物件毎に設定する必要がある。
【０００４】
しかしながら、商品毎およびユーザ毎に優遇条件を設定する場合、優遇条件の設定管理者の作業負荷が大きく、また、商品およびユーザの各種の属性に応じた適切な優遇条件を設定することは困難であった。
【０００５】
本発明は上記事情に鑑みてなされたものであり、本発明の目的は、商品の属性およびユーザの属性に応じて、より適切な優遇条件を容易に設定することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記課題を解決するために、本発明は、例えば、商品購入時の特典である優遇条件を設定する優遇条件設定装置であって、商品毎に、少なくとも１つの商品属性が記憶された商品記憶手段と、前記商品のユーザ毎に、少なくと１つのユーザ属性が記憶されたユーザ記憶手段と、前記商品を識別するための商品コードと、前記ユーザを識別するためのユーザコードとを受け付ける受付手段と、前記受け付けた商品コードに対応する商品属性を前記商品記憶手段から特定するとともに、前記受け付けたユーザコードに対応するユーザ属性を前記ユーザ記憶手段から特定する特定手段と、前記特定した商品属性およびユーザ属性に基づいて、前記ユーザコードのユーザが前記商品コードの商品を購入する場合の優遇条件を算出し、優遇条件記憶手段に設定する設定手段と、を有する。
【発明の効果】
【０００７】
本発明により、商品の属性およびユーザの属性に応じて、より適切な優遇条件を容易に設定することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００８】
以下、本発明の実施の形態について説明する。
【０００９】
本実施形態では、企業が福利厚生の一環として、不動産会社（デベロッパー）と提携して、社員向けにマンションや一戸建ての住宅（以下、「物件」）を斡旋する場合を例に以下説明する。なお、本実施形態における商品は物件で、当該商品のユーザは企業とする。
【００１０】
図１は、本発明の一実施形態が適用された優遇条件設定システムの全体構成図である。本実施形態のシステムは、マンションなどの物件を企業の社員に販売する際に、企業属性および物件属性に応じて適切な優遇条件の設定を支援するシステムである。なお、優遇条件は、社員が物件を購入する際に付与される割引などの特典である。
【００１１】
図示するように、優遇条件設定システムは、少なくとも１つの管理者端末１と、少なくとも１つの社員端末２と、物件管理サーバ３と、を有する。そして、物件管理サーバ３と、管理者端末１および社員端末２とは、インターネットなどのネットワーク４により接続されている。
【００１２】
管理者端末１は、物件を販売する不動産会社（デベロッパー等）各々の管理者が使用する装置である。管理者端末１は、管理者が入力した指示を受け付けて、物件管理サーバ３に優遇条件設定指示を送信する。また、管理者端末１は、管理者が入力した優遇条件の修正データを受け付け、物件管理サーバ３に送信する。
【００１３】
社員端末２は、物件管理サーバ３が提供するサービスの会員企業の社員が使用する装置である。社員端末２は、社員が入力した指示を受け付けて物件管理サーバ３に所望の物件情報を要求するとともに、物件管理サーバ３から提供された物件情報を出力装置（不図示）に出力する。なお、企業は、例えば福利厚生の一環として、物件管理サーバ３が提供するサービスの会員となり、社員の物件購入を支援する。
【００１４】
物件管理サーバ３は、企業および物件毎の優遇条件を設定するとともに、優遇条件を含む物件情報を社員端末２に提供する。物件管理サーバ３は、図示するように、算出部３１と、データ管理部３２と、物件提供部３３と、記憶部３４とを有する。算出部３１は、優遇条件を特定するための指標である優遇ポイントを算出し、算出した優遇ポイントに応じて優遇条件を設定する。データ管理部３２は、管理者端末１から優遇条件の修正データを受け付けて、記憶部３４に記憶された優遇条件を変更する。物件提供部３３は、各種物件の情報を、社員端末２に提供する。
【００１５】
記憶部３４には、企業の各種属性が設定された企業テーブル３５と、物件の各種属性が設定された物件テーブル３６と、各種の基準テーブル３７と、各種のポイントテーブル３８と、不動産会社毎の優遇条件テーブル３９と、管理テーブル４０と、物件情報データベース４１と、が記憶されている。基準テーブル３７は、ポイントを付加するか否かを判定するためのテーブルである。ポイントテーブル３８は、各種の属性に応じたポイントが設定されたテーブルである。優遇条件テーブル３９は、優遇ポイントに応じた優遇条件が設定されたテーブルである。管理テーブル４０は、企業および物件毎に設定された優遇条件を記憶するテーブルである。物件情報データベース４１は、物件毎に建物の概観、間取り、設備、付近の地図など物件に関する情報が記憶されたデータベースである。
【００１６】
上記説明した、管理者端末１、社員端末２、および、物件管理サーバ３は、いずれも、例えば図２に示すようなＣＰＵ９０１と、メモリ９０２と、ＨＤＤ等の外部記憶装置９０３と、キーボードやマウスなどの入力装置９０４と、ディスプレイやプリンタなどの出力装置９０５と、ネットワーク接続するための通信制御装置９０６と、を備えた汎用的なコンピュータシステムを用いることができる。このコンピュータシステムにおいて、ＣＰＵ９０１がメモリ９０２上にロードされた所定のプログラムを実行することにより、各装置の各機能が実現される。
【００１７】
例えば、管理者端末１、社員端末２、および、物件管理サーバ３の各機能は、管理者端末１用のプログラムの場合は管理者端末１のＣＰＵ９０１が、社員端末２用のプログラムの場合は社員端末２のＣＰＵ９０１が、そして、物件管理サーバ３用のプログラムの場合は物件管理サーバ３のＣＰＵ９０１が、それぞれ実行することにより実現される。なお、物件管理サーバ３の記憶部３４には、物件管理サーバ３のメモリ９０２または外部記憶装置９０３が用いられる。また、外部記憶装置９０３、入力装置９０４および出力装置９０５については、各装置が必要に応じて備えるものとする。
【００１８】
次に、物件管理サーバ３の記憶部３４に記憶された各テーブルについて説明する。
【００１９】
図３は、企業テーブル３５の一例を示した図である。企業テーブル３５は、企業毎に、当該企業の識別情報である企業コード３０１と、勤務先所在地３０２と、社宅属性３０３〜３０７と、社員属性と３０８〜３１０と、手数料フラグ３１１とを有する。社宅属性には、例えば、社宅の有無を示す社宅フラグ３０３、社宅所在地３０４、社宅賃料（月額）３０５、社宅専有面積３０６、および、社宅を廃止する予定が有るか無いかを示す社宅廃止予定フラグ３０７などがある。
【００２０】
社員属性には、例えば、社員平均年齢３０８、社員平均年収３０９、社員数３１０、などがある。手数料フラグ３１１は、社員が物件を購入した際に、不動産会社が企業に仲介手数料（いわゆるキックバック）を支払うか否かを示すフラグである。
【００２１】
図４は、物件テーブル３６の一例を示した図である。物件テーブル３６は、物件毎に、当該物件の識別情報である物件コード４０１と、当該物件を取り扱う不動産会社コード４０２と、物件所在地４０３と、物件価格４０４と、物件専有面積４０５と、ターゲット年齢４０６と、を有する。ターゲット年齢４０６には、当該物件のコンセプト（間取り、価格等）に合った年齢、すなわち、不動産会社が想定する当該物件の購入者の年齢が設定される。
【００２２】
図５から図７は、各種の基準テーブル３７を示した図である。基準テーブル３７は、後述するポイント算出処理において、各種のポイントを付加するか否かを判定するためのテーブルである。本実施形態では、勤務先基準テーブル（図５参照）と、社宅基準テーブル（図６参照）と、社員基準テーブル（図７参照）と、を用いることとする。
【００２３】
図５は、勤務先基準テーブルの一例を示す図である。
【００２４】
勤務先基準テーブルは、物件所在地５０１毎に、所定の基準距離５０２が記憶されている。基準距離５０２は、後述する勤務先ポイントが付与されるか否かの判別に用いられる基準値である。すなわち、勤務先所在地と物件所在地との距離が、当該物件所在地に対応する基準距離より小さい場合に、勤務先ポイントが付与される。例えば、物件の所在地が東京都５０１ａの場合、勤務先と物件との距離が「３０ｋｍ」（基準距離）より小さい場合、勤務先ポイントが付与される。一方、勤務先と物件との距離が「３０ｋｍ」以上の場合、勤務先ポイントが付与されない。
【００２５】
図６は、社宅基準テーブルの一例を示した図である。
【００２６】
社宅基準テーブルは、企業テーブル３５（図３参照）の社宅属性３０３〜３０７に関する各種の基準を定めたテーブルである。社宅基準テーブルは、物件所在地６０１毎に、基準距離（社宅−物件）６０２と、基準差額６０３と、基準面積差６０４と、を有する。基準距離６０２は、社宅所在地と物件所在地との距離に関する基準値である。基準差額６０３は、社宅の月額賃料と、物件を購入した場合の月額返済額（ローン）との差額に関する基準値である。なお、月額返済額は、物件価格に所定の金利を加算し、加算後の価格を所定の支払い年月で割った金額である。基準面積差６０４は、社宅の専有面積と、物件の専有面積との差に関する基準値である。
【００２７】
図７は、社員基準テーブルの一例を示した図である。
【００２８】
社員基準テーブルは、企業テーブル３５（図３参照）の社員属性３０８〜３１０に関する各種の基準を定めたテーブルである。社員基準テーブルは、物件所在地７０１毎に、基準年齢差７０２と、基準年収７０３と、基準社員数７０４と、を有する。基準年齢差７０２は、企業テーブル３５の社員平均年齢３０８と、物件テーブル３６のターゲット年齢４０６との差に関する基準値である。
【００２９】
図８から図１０は、各種のポイントテーブル３８を示した図である。ポイントテーブル３８は、後述するポイント算出処理において付加されるポイントを定めたテーブルである。本実施形態では、社宅ポイントテーブル（図８参照）と、社員ポイントテーブル（図９参照）と、優遇ポイントテーブル（図１０参照）と、を用いることとする。
【００３０】
図８は、社宅ポイントテーブルの一例を示した図である。
【００３１】
社宅ポイントテーブルには、社宅基準テーブル（図６参照）の各基準を満たした場合に付与されるポイントが設定されている。社宅ポイントテーブルは、不動産会社コード８０１毎に、社宅所在地ポイント８０２と、社宅廃止ポイント８０３と、賃料ポイント８０４と、面積ポイント８０５と、社宅基準ポイント８０６と、を有する。
【００３２】
社宅所在地ポイント８０２は、社宅基準テーブルの基準距離６０２より小さい場合に付与されるポイントである。社宅廃止ポイント８０３は、企業テーブル３５の社宅廃止予定フラグ３０７が「有」の場合に付与されるポイントである。賃料ポイント８０４は、月額の支払い差額が、社宅基準テーブルの基準差額６０３より小さい場合に付与されるポイントである。面積ポイント８０５は、社宅と物件との専有面積の差が、社宅基準テーブルの基準面積差６０４より小さい場合に付与されるポイントである。社宅基準ポイント８０６は、後述するポイント算出処理により付与された各ポイント８０２〜８０５の累積値に応じて、後述する社宅ポイント（図１０参照）を付与するか否かを判別するための基準ポイントである。
【００３３】
図９は、社員ポイントテーブルの一例を示した図である。
【００３４】
社員ポイントテーブルは、社員基準テーブル（図７参照）の各基準を満たした場合に付与されるポイントが設定されたテーブルである。社員ポイントテーブルは、不動産会社コード９０１毎に、年齢ポイント９０２と、年収ポイント９０３と、社員数ポイント９０４と、社員基準ポイント９０５と、を有する。
【００３５】
年齢ポイント９０２は、社員平均年齢とターゲット年齢との差が、社員基準テーブルの基準年齢差７０２より小さい場合に付与されるポイントである。年収ポイント９０３は、企業テーブル３５の社員平均年収３０９が社員基準テーブルの基準年収７０３以上の場合に付与されるポイントである。社員数ポイント９０４は、企業テーブル３５の社員数３１０が社員基準テーブルの基準社員数７０４以上の場合に付与されるポイントである。社員基準ポイント９０５は、後述するポイント算出処理により付与された各ポイント９０２〜９０４の累積値に応じて、後述する社員ポイント（図１０参照）を付与するか否かを判別するための基準ポイントである。
【００３６】
図１０は、優遇ポイントテーブルの一例を示した図である。
【００３７】
優遇ポイントテーブルは、最終的に付与されるポイントを算出するためのテーブルである。優遇ポイントテーブルは、不動産会社コード１０１毎に、勤務先ポイント１０２と、社宅ポイント１０３と、社員ポイント１０４と、ポイント増加フラグ１０５と、優遇ポイント最大値１０６と、を有する。
【００３８】
勤務先ポイント１０２は、勤務先基準テーブル（図５参照）の基準を満たした場合に付与されるポイントである。社宅ポイント１０３は、社宅に関するポイントが社宅ポイントテーブル（図８参照）の社宅基準ポイント８０６以上の場合に付与されるポイントである。社員ポイント１０４は、社員に関するポイントが社員ポイントテーブル（図９参照）の社員基準ポイント９０５以上の場合に付与されるポイントである。ポイント増加フラグ１０５は、企業テーブル３５の手数料フラグ３１１が「無」の場合に、ポイントを増加するか否かを判別するためのフラグである。優遇ポイント最大値１０６は、優遇ポイントの最大値である。
【００３９】
図１１は、優遇条件テーブル３９の一例を示したものである。優遇条件テーブル３９は、後述するポイント算出処理により算出された優遇ポイントに応じて付与される優遇条件を定めたテーブルである。なお、本実施形態では、優遇条件テーブル３９は、不動産会社（不動産会社コード）毎に設定されるものとする。優遇条件テーブル３９は、優遇ポイト１１１と、当該優遇ポイントに対応する優遇条件１１２と、を有する。図示する例では、優遇ポイントが「２０」１１１ａの優遇条件１１２は、物件価格４０４の２％割引である。
【００４０】
図１２は、管理テーブル４０の一例を示したものである。管理テーブルには、物件毎および企業毎の優遇条件が設定されている。図示する管理テーブル４０は、企業コードが設定された項目欄１２１と、物件コードが設定された項目欄１２２とを有するクロス表である。そして、各企業コードおよび各物件コードがクロスする設定欄に、優遇条件がそれぞれ設定されている。例えば、企業コードが「０００１」で、物件コードが「Ａ００１」の場合の優遇条件は、「２％割引」１２３である。
【００４１】
次に、本システムのポイント算出処理について説明する。
【００４２】
本処理は、企業テーブル３５または物件テーブル３６を変更した場合に実行されるものである。例えば、企業テーブル３５に新たな企業が登録された場合、あるいは、既に登録されている企業のデータが変更された場合などに実行される。
【００４３】
図１３は、ポイント算出処理の全体概要を示すフローチャートである。まず、管理者端末１は、入力装置を用いて管理者が入力したポイント算出指示を受け付け、当該ポイント算出指示を物件管理サーバ３に送信する。なお、ポイント算出指示には、企業コードおよび物件コードが含まれているものとする。そして、物件管理サーバ３の算出部３１は、管理者端末１からポイント算出指示を受信する（Ｓ１）。
【００４４】
そして、算出部３１は、企業テーブル３５の勤務先所在地および物件テーブル３６の物件所在地に基づいて、指定された企業コードおよび物件コードの勤務先ポイントを算出する（Ｓ２）。そして、算出部３１は、企業テーブル３５の社宅属性に基づいて、指定された企業コードの社宅ポイントを算出する（Ｓ３）。そして、算出部３１は、企業テーブル３５の社員属性に基づいて、指定された企業コードの社宅ポイントを算出する（Ｓ４）。そして、算出部３１は、Ｓ２からＳ４でそれぞれ算出した勤務先ポイント、社宅ポイントおよび社員ポイントに基づいて優遇ポイントを算出し、指定された企業コードおよび物件コードの優遇条件を設定する（Ｓ５）。
【００４５】
次に、図１３で説明した各処理（Ｓ２〜Ｓ５）について、詳細に説明する。なお、Ｓ１のポイント算出指示で指定された企業コードを「対象企業コード」、また、ポイント算出指示で指定された物件コードを「対象物件コード」とする。
【００４６】
図１４は、勤務先ポイントの算出処理（図１３：Ｓ２）のフローチャートである。
【００４７】
まず、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コードの勤務先所在地を特定するとともに、物件テーブル３６から対象物件コードの物件所在地を特定する。そして、算出部３１は、特定した勤務先所在地と物件所在地との距離を、例えば記憶部３４に記憶された地図情報（不図示）を用いて算出する（Ｓ２０１）。そして、算出部３１は、算出した距離が、勤務先基準テーブル（図５参照）の基準距離（特定した物件所在地）より小さいか否かを判別する（Ｓ２０２）。
【００４８】
算出した距離が基準距離より小さい場合（Ｓ２０２：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントテーブル（図１０参照）を参照し、対応する勤務先ポイントを勤務先優遇ポイントとして記憶部３４に記憶する（Ｓ２０３）。なお、算出部３１は、物件テーブル３６から対象物件コードに対応する不動産会社コードを取得し、取得した不動産会社コードの勤務先ポイントを優遇ポイントテーブルから特定する。一方、算出した距離が基準距離以上の場合（Ｓ２０２：ＮＯ）、勤務先優遇ポイントに「０」を設定し、記憶部３４に記憶する（Ｓ２０４）。
【００４９】
なお、対象企業コードが「０００１」で、対象物件コードが「Ａ００１」の場合を例に、図１４の処理を具体的に説明する。算出部３１は、対象企業コード「０００１」３０１ａの勤務先所在地「東京都港区」（図３参照）と、対象物件コード「Ａ００１」４０１ａの物件所在地「東京都品川区」（図４参照）との距離（この場合、５ｋｍとする）を算出する（Ｓ２０１）。そして、算出した距離「５ｋｍ」が勤務先基準テーブルの基準距離「３０ｋｍ」５０１ａより小さいため（Ｓ２０２：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントテーブルを参照し、不動産会社コード「００１」１０１ａの勤務先ポイント「３」を勤務先優遇ポイントとして記憶部３４に記憶する（Ｓ２０３）。なお、図４の物件テーブル３６では、対象物件コード「Ａ００１」４０１ａの不動産会社コードは「００１」である。
【００５０】
図１５は、社宅ポイント算出処理のフローチャート（図１３：Ｓ３）である。なお、社宅ポイントを算出するために、記憶部３４に設定された社宅算出エリア（ワークエリア）を用いることとする。この社宅算出エリアは、初期化され、「０」が設定されているものとする。
【００５１】
まず、算出部３１は、企業テーブル３５の社宅フラグを参照し、対象企業コードの社宅の有無を判別する（Ｓ３０１）。社宅を有する場合（Ｓ３０１：ＹＥＳ）、算出部３１は、企業テーブル３５の社宅廃止予定フラグを参照し、対象企業コードの社宅が廃止予定か否かを判別する（Ｓ３０２）。一方、社宅が無い場合（Ｓ３０１：ＮＯ）、算出部３１は、後述するＳ３１５に進む。
【００５２】
社宅が廃止予定の場合（Ｓ３０２：ＹＥＳ）、算出部３１は、社宅ポイントテーブル（図８参照）の対応する社宅廃止ポイントを、社宅算出エリアの値に加算する（Ｓ３０３）。なお、算出部３１は、物件テーブル３６から対象物件コードに対応する不動産会社コードを取得し、当該不動産会社コードの社宅廃止ポイントを加算する。一方、社宅の廃止予定がない場合（Ｓ３０２：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ３０４に進む。
【００５３】
そして、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コードの社宅所在地を特定するとともに、物件テーブル３６から対象物件コードの物件所在地を特定する。そして、算出部３１は、特定した社宅所在地と物件所在地との距離を、前述の地図情報などを用いて算出する（Ｓ３０４）。そして、算出部３１は、算出した距離が、社宅基準テーブルの特定した物件所在地の基準距離より小さいか否かを判別する（Ｓ３０５）。
【００５４】
算出した距離が基準距離より小さい場合（Ｓ３０５：ＹＥＳ）、算出部３１は、社宅ポイントテーブルの対応する社宅所在地ポイントを、社宅算出エリアの値に加算する（Ｓ３０６）。一方、算出した距離が基準距離以上の場合（Ｓ３０５：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ３０７に進む。
【００５５】
そして、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コードの社宅賃料を特定するとともに、物件テーブル３６から対象物件コードの物件価格を特定する。そして、算出部３１は、特定した物件価格に所定の金利を加算し、金利加算後の物件価格を所定の支払い年月で割った月額返済額を算出する。そして、算出部３１は、社宅賃料と月額返済額との差額を算出する（Ｓ３０７）。
【００５６】
そして、算出部３１は、算出した差額が、社宅基準テーブルの対象となる物件所在地の基準差額より小さいか否かを判別する（Ｓ３０８）。算出した差額が基準差額より小さい場合（Ｓ３０８：ＹＥＳ）、算出部３１は、社宅ポイントテーブルの対応する賃料ポイントを社宅算出エリアの値に加算する（Ｓ３０９）。一方、算出したと差額が基準差額以上の場合（Ｓ３０８：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ３１０に進む。
【００５７】
そして、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コードの社宅専有面積を特定するとともに、物件テーブル３６から対象物件コードの物件専有面積を特定する。そして、算出部３１は、社宅専有面積と物件専有面積との面積差を算出する（Ｓ３１０）。そして、算出部３１は、算出した面積差が社宅基準テーブルの対象となる物件所在地の基準面積差より小さいか否かを判別する（Ｓ３１１）。算出した面積差が基準面積差より小さい場合（Ｓ３１１：ＹＥＳ）、算出部３１は、社宅ポイントテーブルの対応する面積ポイントを、社宅算出エリアの値に加算する（Ｓ３１２）。一方、算出した面積差が基準面積差以上の場合（Ｓ３１１：ＮＯ）、算出部３１はＳ３１３に進む。
【００５８】
そして、算出部３１は、社宅算出エリアの値が社宅ポイントテーブルの対応する社宅基準ポイント以上か否かを判別する（Ｓ３１３）。社宅算出エリアの値が社宅基準ポイント以上の場合（Ｓ３１３：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントテーブルの対象となる社宅ポイントを、社宅優遇ポイントとして記憶部３４に記憶する（Ｓ３１４）。一方、社宅算出エリアの値が社宅基準ポイントより小さい場合（Ｓ３１３：ＮＯ）、算出部３１は、社宅優遇ポイントに「０」を設定して記憶部３４に記憶する（Ｓ３１５）。
【００５９】
なお、対象企業コードが「０００１」で、対象物件コードが「Ａ００１」の場合を例に、図１５の処理を具体的に説明する。
【００６０】
まず、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コード「０００１」３０１ａの社宅フラグおよび社宅廃止予定フラグを参照し、社宅が有り、かつ、社宅が廃止予定であると判別する（Ｓ３０１：ＹＥＳ、Ｓ３０２：ＹＥＳ）。そして、算出部３１は、物件テーブル３６から対象物件コード「Ａ００１」の不動産会社コード「００１」を取得し、社宅ポイントテーブルの不動産会社コード「００１」８０１ａの社宅廃止ポイント「１０」を、社宅算出エリアの値「０」に加算する（Ｓ３０３）。
【００６１】
そして、算出部３１は、対象企業コード「０００１」３０１ａの社宅所在地「神奈川県茅ヶ崎市」と、対象物件コード「Ａ００１」４０１ａの物件所在地「東京都品川区」との距離（この場合、５０ｋｍとする）を算出する（Ｓ３０４）。そして、算出した「５０ｋｍ」が、社宅基準テーブルの物件所在地「東京」５０１ａの基準距離「３０ｋｍ」より大きいため（Ｓ３０５：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ３０７に進む。
【００６２】
そして、算出部３１は、対象企業コード「０００１」３０１ａの社宅賃料「５万円」と、対象物件コード「Ａ００１」４０１ａの月額返済額（この場合、１２万円とする）との差額を算出する（Ｓ３０７）。算出した差額「７万円」が社宅基準テーブルの対応する基準差額「１０万円」より小さいため（Ｓ３０８：ＹＥＳ）、算出部３１は、社宅ポイントテーブルの対応する賃料ポイント「５」を、社宅算出エリアの値「１０」に加算する（Ｓ３０９）。
【００６３】
そして、算出部３１は、対象企業コード「０００１」３０１ａの社宅専有面積「６０ｍ2」と、対象物件コード「Ａ００１」４０１ａの物件専有面積「７０ｍ2」との面積差を算出する（Ｓ３１０）。算出した面積差「１０ｍ2」が社宅基準テーブルの対応する基準面積差「２０ｍ2」より小さいため（Ｓ３１１：ＹＥＳ）、算出部３１は、社宅ポイントテーブルの対応する面積ポイント「５」を、社宅算出エリアの値「１５」に加算する（Ｓ３１２）。そして、社宅算出エリアの値（１０＋５＋５＝２０）が、社宅ポイントテーブルの対応する社宅基準ポイント「１５」より大きため（Ｓ３１３：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントテーブルの対応する社宅ポイント「１０」を社宅優遇ポイントとして記憶部３４に記憶する（Ｓ３１４）。
【００６４】
図１６は、社員ポイント算出処理（図１３：Ｓ４）のフローチャートである。なお、社員ポイントを算出するために、記憶部３４に設定された社員算出エリア（ワークエリア）を用いることとする。この社員算出エリアは、初期化され、「０」が設定されているものとする。
【００６５】
まず、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コードの社員平均年齢を特定するとともに、物件テーブル３６から対象物件コードのターゲット年齢を特定する。そして、算出部３１は、社員平均年齢とターゲット年齢との年齢差を算出する（Ｓ４０１）。そして、算出部３１は、算出した年齢差が社員基準テーブルの対象物件所在地の基準年齢差より小さいか否かを判別する（Ｓ４０２）。算出した年齢差が基準年齢差より小さい場合（Ｓ４０２：ＹＥＳ）、算出部３１は、社員ポイントテーブルの対応する年齢ポイントを、社員算出エリアの値に加算する（Ｓ４０３）。なお、算出部３１は、物件テーブル３６から対象物件コードの不動産会社コードを取得し、当該不動産会社コードの年齢ポイント９０２を加算する。一方、算出した年齢差が基準年齢差以上の場合（Ｓ４０２：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ４０４に進む。
【００６６】
そして、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コードの社員平均年収３０９を特定し、特定した年収が社員基準テーブルの対応する基準年収より多いか否かを判別する（Ｓ４０４）。社員平均年収が基準年収以上の場合（Ｓ４０４：ＹＥＳ）、算出部３１は、社員ポイントテーブルの対応する年収ポイント９０３を、社員算出エリアの値に加算する（Ｓ４０５）。一方、社員平均年収が基準年収より小さい場合（Ｓ４０４：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ４０６に進む。
【００６７】
そして、算出部３１は、企業テーブル３５から対象企業コードの社員数３１０を特定し、特定した社員数が社員基準テーブルの対応する基準社員数以上か否かを判別する（Ｓ４０６）。社員数が基準社員数以上の場合（Ｓ４０６：ＹＥＳ）、算出部３１は、社員ポイントテーブルの対応する社員数ポイントを、社員算出エリアの値に加算する（Ｓ４０７）。一方、社員数が基準社員数より小さい場合（Ｓ４０６：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ４０８に進む。
【００６８】
そして、算出部３１は、社員算出エリアの値が、社員ポイントテーブルの対応する社員基準ポイント以上か否かを判別する（Ｓ４０８）。社員算出エリアの値が社員基準ポイント以上の場合（Ｓ４０８：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントテーブルの対象となる社員ポイントを、優遇社員ポイントとして記憶部３４に記憶する（Ｓ４０９）。一方、社員算出エリアの値が社員基準ポイントより小さい場合（Ｓ４０８：ＮＯ）、算出部３１は、社員優遇ポイントに「０」を設定して記憶部３４に記憶する（Ｓ４１０）。
【００６９】
なお、対象企業コードが「０００１」で、対象物件コードが「Ａ００１」の場合を例に、以下、図１６の処理を具体的に説明する。
【００７０】
まず、算出部３１は、対象企業コード「０００１」３０１ａの社員平均年齢「３５」と、対象物件コード「Ａ００１」４０１ａのターゲット年齢「３８」との年齢差を算出する（Ｓ４０１）。そして、算出した年齢差「３」が、社員基準テーブルの基準年齢差「５」（物件所在地「東京」）より小さいため（Ｓ４０２：ＹＥＳ）、算出部３１は、社員ポイントテーブルの年齢ポイント「０」（不動産会社コード「００１」）を、社員算出エリアの値「０」に加算する（Ｓ４０３）。
【００７１】
そして、対象企業コード「０００１」３０１ａの社員平均年収「８００万円」が、社員基準テーブルの基準年収「１０００万円」より小さいため（Ｓ４０４：ＮＯ）、算出部３１は、Ｓ４０６に進む。そして、対象企業コード「０００１」３０１ａの社員数「６０００」が社員基準テーブルの基準社員数「１０００」より大きいため（Ｓ４０６：ＹＥＳ）、算出部３１は、社員ポイントテーブルの社員ポイント「０」を、社員算出エリアの値「０」に加算する（Ｓ４０７）。
【００７２】
そして、社員算出エリアの値「０」が社員ポイントテーブルの社員基準ポイント「０」と等しいため（Ｓ４０８：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントテーブルの社員ポイント「０」（不動産会社コード「００１」）を社員優遇ポイントとして記憶部３４に記憶する（Ｓ４０９）。
【００７３】
図１７は、優遇ポイント算出処理（図１３：Ｓ５）のフローチャートである。
【００７４】
まず、算出部３１は、勤務先ポイント算出処理（図１４参照）、社宅ポイント算出処理（図１５参照）、および、社員ポイント算出処理（図１６参照）で、それぞれ記憶部３４に記憶した各ポイントを加算し、累積ポイントを算出する（Ｓ５０１）。そして、算出部３１は、累積ポイントが優遇ポイントテーブルの優遇ポイント最大値（対象不動産会社コード）より大きいか否かを判別する（Ｓ５０２）。累積ポイントが優遇ポイント最大値より大きい場合（Ｓ５０２：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントに優遇ポイント最大値を設定する（Ｓ５０３）。一方、累積ポイントが優遇ポイント最大値以下の場合（Ｓ５０２：ＮＯ）、算出部３１は、優遇ポイントに累積ポイントを設定する（Ｓ５０４）。
【００７５】
そして、算出部３１は、企業テーブル３５の対象企業コードの手数料フラグを参照し、手数料が有るか無いかを判別する（Ｓ５０５）。手数料が無い場合（Ｓ５０５：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントテーブルのポイント増加フラグに「１」が設定されているか否かを判別する（Ｓ５０６）。ポイント増加フラグに「１」が設定されている場合（Ｓ５０６：ＹＥＳ）、Ｓ５０３またはＳ５０４で設定した優遇ポイントを所定の割合で増加する（Ｓ５０７）。なお、本実施形態では優遇ポイントを２倍にするものとする。そして、算出部３１は、対象物件コードの不動産会社コードに対応する優遇条件テーブル３９を、記憶部３４から読み出す。そして、算出部３１は、優遇条件テーブル３９から優遇ポイントに対応する優遇条件を特定し、当該優遇条件を管理テーブル４０（図１２参照）の対応する設定欄に設定する（Ｓ５０８）。
【００７６】
なお、対象企業コードが「０００１」で、対象物件コードが「Ａ００１」の場合を例に、以下、図１７の処理を具体的に説明する。また、前述のとおり、勤務先ポイント、社宅ポイント、および、社員ポイントは、それぞれ「３」、「１０」および「０」とする。
【００７７】
まず、算出部３１は、勤務先ポイント「３」と、社宅ポイント「１０」と、社員ポイント「０」とを加算し、累積ポイント「１３」を算出する（Ｓ５０１）。累積ポイント「１３」は優遇ポイントテーブルの優遇ポイント最大値「１０」（不動産会社コード「００１」）より大きいため（Ｓ５０２：ＹＥＳ）、算出部３１は、優遇ポイントに「１０」を設定する（Ｓ５０３）。
【００７８】
そして、企業テーブル３５の対象企業コードの手数料フラグには「無」が設定され（Ｓ５０５：ＹＥＳ）、かつ、優遇ポイントテーブルのポイント増加フラグ（不動産会社コード「００１」）には「１」が設定されている（Ｓ５０６：ＹＥＳ）。従って、算出部３１は、優遇ポイント「１０」を２倍の「２０」とする（Ｓ５０７）。そして、算出部３１は、不動産会社コード「００１」の優遇条件テーブル３９（図１１参照）から優遇ポイント「２０」に対応する優遇条件「２％の価格割引」を特定し、管理テーブル４０（図１２参照）の対応する欄１２３に記憶する（Ｓ５０８）。
【００７９】
次に、管理テーブル４０に記憶された優遇条件の変更処理について説明する。
【００８０】
管理者端末１は、前述のポイント算出処理（図１３〜図１７参照）で設定された優遇条件を、出力装置に表示することができる。すなわち、物件管理サーバ３は、ポイント算出処理の後、設定した優遇条件を要求元の管理者端末１に送信する。管理者は、物件管理サーバ３から送信された優遇条件を他の優遇条件に変更したい場合、入力装置を用いて所望の優遇条件を入力する。そして、管理者端末１は、入力された優遇条件を含む変更要求メッセージを、物件管理サーバ３に送信する。物件管理サーバ３のデータ管理部３２は、変更要求メッセージを受け付けて、管理テーブル４０の変更対象となる企業コードおよび物件コードの優遇条件を、指定された優遇条件に変更（更新）する。
【００８１】
この優遇条件の変更処理により、管理者は、物件管理サーバが設定した優遇条件を確認し、必要があれば任意の優遇条件に変更することができる。
【００８２】
次に、物件管理サーバ３の物件検索処理について説明する。
【００８３】
会員企業の社員は、社員端末２を用いて物件管理サーバ３に登録されている任意の物件を検索する。すなわち、社員は、勤務先企業の企業コードおよび検索したい物件の物件コードを、入力装置を用いて社員端末２に入力する。社員端末２は、受け付けた企業コードおよび物件コードを含む物件要求メッセージを物件管理サーバ３に送信する。
【００８４】
物件管理サーバ３の情報提供部３３は、物件要求メッセージを受け付け、当該メッセージで指定された物件の概要を物件情報データベース４１から抽出する。また、情報提供部３３は、指定された企業コードおよび物件コードに対応する優遇条件を、管理テーブル４０から抽出する。そして、情報提供部３３は、抽出した物件の概要および優遇条件を、要求元の社員端末２に送信する。そして、社員端末２は、物件の概要および優遇条件を受信し、出力装置に表示する。
【００８５】
図１８は、社員端末２の出力装置に表示される物件概要の表示画面の一例を示したものである。図示する表示画面は、概観の写真、販売価格などの物件概要と、優遇条件１８０とが示されている。このような表示画面を参照することにより、社員は、物件の概要だけでなく、当該物件を購入した場合の優遇条件（価格の割引）を容易に取得することができる。
【００８６】
以上、本発明の一実施形態を説明した。
【００８７】
本実施形態では、物件管理サーバ３は、企業テーブル３５および物件テーブル３６に記憶された物件属性および企業属性各々について、所定の基準を満たした場合に当該属性に応じたポイントを設定する。そして、物件管理サーバ３は、設定した各ポイントの合計値に基づいて優遇条件を設定する。これにより、企業属性および物件属性に応じて、より適切な優遇条件を、容易に設定することができる。
【００８８】
また、本実施形態の企業テーブル３５は、社宅に関する社宅属性、社員の年収や年齢など社員に関する社員属性などを有する。物件管理サーバ３は、社宅の廃止が予定されている企業や、住宅を購入しやすい年齢層が多い企業などに対しては、社員の購買意欲を高めるためにより高い優遇条件を設定するなど、企業属性に応じた戦略的な優遇条件を設定することができる。
【００８９】
なお、本発明は上記の実施形態に限定されるものではなく、その要旨の範囲内で数々の変形が可能である。例えば、上記の実施形態では、商品のユーザを企業とし、企業の属性に応じた優遇条件を設定することとした。しかしながら、社員各々の属性を記憶した社員テーブルを用いて、社員属性および物件属性に応じた優遇条件を設定することとしてもよい。
【００９０】
また、本実施形態では、管理者端末１からのポイント算出指示を受け付けて（図１３：Ｓ１）、物件管理サーバ３が指定された企業および物件の優遇条件を設定する。しかしながら、企業テーブルおよび物件テーブルに変更が発生した場合、自動的に全企業また全物件に対してポイント算出処理（図１３〜図１７）を行い、優遇条件を設定または更新することとしてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００９１】
【図１】本発明の一実施形態が適用された優遇条件設定システムの全体構成を示す図である。
【図２】各装置のハードウェア構成例を示す図である。
【図３】企業テーブルの一例を示す図である。
【図４】物件テーブルの一例を示す図である
【図５】勤務先基準テーブルの一例を示す図である。
【図６】社宅基準テーブルの一例を示す図である。
【図７】社員基準テーブルの一例を示す図である。
【図８】社宅ポイントテーブルの一例を示す図である。
【図９】社員ポイントテーブルの一例を示す図である。
【図１０】優遇ポイントテーブルの一例を示す図である。
【図１１】優遇条件テーブルの一例を示す図である。
【図１２】管理テーブルの一例を示す図である。
【図１３】優遇条件設定処理の概要を示すフローチャートである。
【図１４】勤務先ポイント算出処理のフローチャートである。
【図１５】社宅ポイント算出処理のフローチャートである。
【図１６】社員ポイント算出処理のフローチャートである。
【図１７】優遇ポイント算出処理のフローチャートである。
【図１８】物件概要の表示画面の一例を示す図である。
【符号の説明】
【００９２】
１：管理者端末、２：社員端末、３：物件管理サーバ、３１：算出部、３２：データ管理部、３３：物件提供部、３４：記憶部、３５：企業テーブル、３６物件テーブル、３７：基準テーブル、３８：ポイントテーブル、３９：優遇条件テーブル、４０：管理テーブル、４１：物件情報データベース、４：ネットワーク
【図１】
2006215994.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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