(57)【要約】【課題】ネットワークを介して不動産の仲介を支援する不動産仲介支援システム、不動産仲介支援方法および不動産仲介支援プログラムを提供する。【解決手段】本発明の不動産仲介支援システムでは、仲介業者の操作に応じて複数の物件情報の中から所定の物件情報を表示する仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出する抽出手段６３と、上記案内用物件情報をネットワーク１を介してウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるようウェブサーバ３に対して送信するＭＰＥＧ４サーバ５１等とを有する賃貸仲介支援装置５と、ウェブサーバ３に接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記送信された案内用物件情報を表示する顧客側表示装置２５とを有する端末装置７とを備える。【選択図】図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
ネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを公開するためのウェブページデータを記憶するウェブサーバと、
不動産の物件に関する物件情報を複数記憶する物件情報記憶手段と、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を表示する仲介側表示手段と、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出する抽出手段と、上記抽出手段により抽出された案内用物件情報をネットワークを介して上記ウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信する物件情報送信手段とを有する不動産仲介支援装置と、
上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された案内用物件情報を表示する端末側表示手段とを有する端末装置とを備えたことを特徴とする不動産仲介支援システム。
【請求項２】
上記物件情報は、当該物件の地図を表示するための地図情報を含み、
上記不動産仲介支援装置の物件情報送信手段は、仲介業者の操作に応じて上記抽出手段により抽出された案内用物件情報に対応する地図情報をウェブサーバに対して送信し、
上記端末装置において、
上記端末側表示手段は、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて案内用物件情報の地図を表示する請求項１記載の不動産仲介支援システム。
【請求項３】
上記不動産仲介支援装置は、仲介業者を撮影するカメラと、上記カメラで撮影された撮影画像をネットワークを介して上記ウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信する撮影画像送信手段とを有し、
上記端末装置の端末側表示手段は、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された撮影画像を表示する請求項１または２記載の不動産仲介支援システム。
【請求項４】
ネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを公開するためのウェブページデータを記憶するウェブサーバと、不動産の物件に関する物件情報を複数記憶する物件情報記憶手段と所定の情報を表示する仲介側表示手段とを有する不動産仲介支援装置と、特定の情報を表示する端末側表示手段を有する端末装置とを準備し、
上記不動産仲介支援装置において、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を仲介側表示手段に表示し、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出し、上記抽出された案内用物件情報をネットワークを介して上記ウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信し、
上記端末装置において、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された案内用物件情報を上記端末側表示手段に表示することを特徴とする不動産仲介支援方法。
【請求項５】
ネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを公開するためのウェブページデータを記憶するウェブサーバと接続され、不動産の物件に関する物件情報を複数記憶する物件情報記憶手段と所定の情報を表示する仲介側表示手段とを有するコンピュータ装置に用いる不動産仲介支援プログラムであって、
仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を仲介側表示手段に表示するステップと、
上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出するステップと、
上記抽出された案内用物件情報をネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信するステップとを上記コンピュータ装置に実行させることにより、ウェブサーバに接続した端末装置がウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された案内用物件情報を上記端末側表示手段に表示することを可能ならしめることを特徴とする不動産仲介支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産における賃貸物件の賃貸契約、売買物件の売買契約等の不動産の仲介を支援する不動産仲介支援システム、不動産仲介支援方法および不動産仲介支援プログラムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
一般に、不動産の賃貸は、仲介業者を介して行なわれている。仲介業者は、賃貸物件の所有者である貸し主から依頼された賃貸物件を紙台帳で管理し、紙台帳に記載された膨大な物件情報から借り主等の顧客が希望する賃貸物件を手作業で探し、希望条件にあった物件を紹介している。特に、紙台帳が整理されていなかったり、仲介業務の行なう担当者の経験が浅ければ、仲介業者に出向いた顧客は、手作業による賃貸物件の検索で長時間待たされたり、希望の賃貸物件をなかなか案内してもらえないのが実情である。このように、賃貸物件の管理やその検索が殆ど手作業で行なわれているため、仲介業務の効率が悪いという問題がある。
【０００３】
また、仲介業者は、依頼を受けた賃貸物件の詳細（所有者や住所の地番等）を広く一般公開することはない。これは、一般公開した場合、貸し主と顧客とが直接交渉することも可能になるからであり、そうなれば仲介業者が仲介手数料を得ることができなくなる可能性が高いからである。したがって、貸し主から不動産賃貸の依頼を受けた仲介業者は、その物件の所有者や所在が詳しく分からない表層的な情報しか一般には公開しない。このようにすれば、その情報に興味がある顧客は、必然的に仲介業者に問い合わせることになるため、仲介業者抜きで物件の詳細を知ることはもちろん、貸し主に直接交渉をすることもできなくなり、仲介業者が仲介手数料を得ることができる可能性が高くなる。
【０００４】
また、近年では、インターネット上で不動産の物件情報を公開し、希望の物件情報を検索できるようになってきている。（例えば、下記の非特許文献１参照。）
【０００５】
【非特許文献１】http://www.tintai-ace.com/
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、上記非特許文献１に示すように、単にインターネット上で不動産の物件情報を検索できるよう公開しても、仲介業者が顧客それぞれの希望条件に応じた賃貸物件を案内することができないため、賃貸契約を成立させることが難しい。また、顧客（特に、検索が苦手な顧客）は、仲介業者に口頭で希望の賃貸条件を伝えて当該賃貸物件を探してもらうことを望んでいるのが実情である。さらに、顧客は、インターネット上で希望条件に応じた物件情報を見ても、当該物件情報が上記のように表層的な情報であるため、結局仲介業者に出向いて詳細な物件情報を案内してもらう必要がある。このように、単にインターネット上で物件情報を公開するだけでは、仲介業務の効率が悪いという問題がある。
【０００７】
本発明は、このような事情に鑑みなされたもので、ネットワークを介して不動産の仲介を支援する不動産仲介支援システム、不動産仲介支援方法および不動産仲介支援プログラムの提供を目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
上記目的を達成するため、本発明の不動産仲介支援システムは、ネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを公開するためのウェブページデータを記憶するウェブサーバと、不動産の物件に関する物件情報を複数記憶する物件情報記憶手段と、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を表示する仲介側表示手段と、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出する抽出手段と、上記抽出手段により抽出された案内用物件情報をネットワークを介して上記ウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信する物件情報送信手段とを有する不動産仲介支援装置と、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された案内用物件情報を表示する端末側表示手段とを有する端末装置とを備えたことを要旨とする。
【０００９】
また、上記目的を達成するため、本発明の不動産仲介支援方法は、ネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを公開するためのウェブページデータを記憶するウェブサーバと、不動産の物件に関する物件情報を複数記憶する物件情報記憶手段と所定の情報を表示する仲介側表示手段とを有する不動産仲介支援装置と、特定の情報を表示する端末側表示手段を有する端末装置とを準備し、上記不動産仲介支援装置において、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を仲介側表示手段に表示し、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出し、上記抽出された案内用物件情報をネットワークを介して上記ウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信し、上記端末装置において、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された案内用物件情報を上記端末側表示手段に表示することを要旨とする。
【００１０】
また、上記目的を達成するため、本発明の不動産仲介支援プログラムは、ネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを公開するためのウェブページデータを記憶するウェブサーバと接続され、不動産の物件に関する物件情報を複数記憶する物件情報記憶手段と所定の情報を表示する仲介側表示手段とを有するコンピュータ装置に用いる不動産仲介支援プログラムであって、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を仲介側表示手段に表示するステップと、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出するステップと、上記抽出された案内用物件情報をネットワークを介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信するステップとを上記コンピュータ装置に実行させることにより、ウェブサーバに接続した端末装置がウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された案内用物件情報を上記端末側表示手段に表示することを可能ならしめることを要旨とする。
【発明の効果】
【００１１】
すなわち、本発明によれば、上記不動産仲介支援装置において、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を仲介側表示手段に表示し、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出し、上記抽出された案内用物件情報をネットワークを介して上記ウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信し、上記端末装置において、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された案内用物件情報を上記端末側表示手段に表示する。
【００１２】
したがって、顧客は、当該端末装置において、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から抽出された案内用物件情報を見ることができる。これにより、仲介業者は、効率よく仲介業務を行なうことができ、ネットワークを介して顧客それぞれの希望条件に応じた物件を適切に案内することができ、顧客は、仲介業者に出向くことなく、最終的に契約を結ぶ直前の段階まで交渉を進めることができる。また、上記案内用物件情報は、上記仲介側表示手段への表示対象となった物件情報から抽出されるため、物件の詳細（例えば所有者や住所の地番等）を顧客に見せることなく、物件を案内することができ、顧客が貸し主と直接交渉することを防止することができる。
【００１３】
本発明において、上記物件情報は、当該物件の地図を表示するための地図情報を含み、上記不動産仲介支援装置の物件情報送信手段は、仲介業者の操作に応じて上記抽出手段により抽出された案内用物件情報に対応する地図情報をウェブサーバに対して送信し、上記端末装置において、上記端末側表示手段は、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて案内用物件情報の地図を表示する場合には、顧客は、上記ウェブページにおいて案内用物件情報の地図を見ることができる。
【００１４】
本発明において、上記不動産仲介支援装置は、仲介業者を撮影するカメラと、上記カメラで撮影された撮影画像をネットワークを介して上記ウェブサイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバに対して送信する撮影画像送信手段とを有し、上記端末装置の端末側表示手段は、上記ウェブサーバに接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記不動産仲介支援装置から送信された撮影画像を表示する場合には、顧客は、上記カメラで撮影された仲介業者の撮影画像を見ることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
つぎに、本発明を実施するための最良の形態を説明する。
【実施例１】
【００１６】
図１は、本発明の不動産仲介支援システムの一実施の形態を示す図である。
【００１７】
本発明の不動産仲介支援システム（以下、「本システム」という）は、ＡＤＳＬ（Ａｓｙｍｍｅｔｒｉｃ  Ｄｉｇｉｔａｌ  Ｓｕｂｓｃｒｉｂｅｒ  Ｌｉｎｅ）等を利用する電話回線，光ファイバ等を利用するケーブル回線，衛生通信回線等の常時接続型の通信回線を経由してＬＡＮ或いはインターネット等のネットワーク１を介して不動産の仲介を支援するためのウェブサイトを公開するためのウェブページデータを記憶するウェブサーバ３と、不動産の仲介を支援する賃貸仲介支援装置５と、ネットワーク１を介してウェブサーバ３や賃貸仲介支援装置５に接続しうる端末装置７とを含んで構成されている。
【００１８】
なお、本実施例では、不動産の物件として賃貸物件を採用して不動産の賃貸を支援する用途を例にして説明するが、これに限定されるものではなく、本発明は、不動産の物件として売買物件を採用して不動産の売買を支援する用途にも適用できる。この場合、不動産仲介支援装置である賃貸仲介支援装置５を「売買仲介支援装置」、貸し主を「売主」、借り主を「買主」等として読み替えることができる。
【００１９】
図２に示すように、上記ウェブサーバ３は、ネットワーク１を介して賃貸仲介支援装置５や端末装置７と通信するサーバ側通信手段である送受信制御部１１と、ウェブサーバ３の動作を制御するサーバ側制御手段であるサーバ制御部１３と、各種データを記憶するサーバ側記憶手段である記憶部１５とを含んで構成されている。
【００２０】
上記記憶部１５には、不動産の賃貸を支援するためのウェブサイトである仲介支援サイトを公開するためのＷｅｂ（ウェブ）ページデータ等が記憶されている。図示において、記憶部１５に案内用物件情報が記憶された案内用物件情報は賃貸仲介支援装置５から送信され格納された情報である。
【００２１】
上記サーバ制御部１３は、送受信制御部１１を介して外部からデータを受信し、記憶部１５に対して受信したデータの書き込みを行なうとともに、上記記憶部１５に対して記憶されたデータの読み込みを行なうデータベース管理手段１７としても機能する。
【００２２】
上記データベース管理手段１７は、上記記憶部１５に格納されているデータをデータベース化するようになっている。
【００２３】
つぎに、図３を参照して、端末装置７について説明する。
【００２４】
上記端末装置７は、ネットワーク１を介して賃貸仲介支援装置５やウェブサーバ３と通信する顧客側通信手段である顧客側通信インターフェース２１と、端末装置７の動作を制御する顧客側制御手段である顧客側制御回路２３と、種々の画像（後述の物件検索画面等の各種画面を含む）を表示する端末側表示手段である顧客側表示装置２５と、顧客側表示装置２５の表示を制御する顧客側表示制御部２６と、端末装置７の使用者（顧客）に対して顧客側表示装置２５に表示される画面上で入力操作を行なわせるための操作手段であるマウス２７，キーボード２９（以下、「マウス２７等」という）と、マウス２７等からの入力を制御する入力制御部３０と、ネットワーク１上に存在する各種のサーバ装置に存在するＷｅｂページを閲覧するためのＷｅｂブラウザ３１や端末装置７の動作を制御するプログラム等を記憶する顧客側記憶手段である顧客側記憶装置（例えば、ハードディスク）３３とを含んで構成されている。
【００２５】
上記顧客側制御回路２３は、各種機器の制御やプログラム処理を行なう演算装置であるＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ  Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ  Ｕｎｉｔ）３５と、プログラムの一時的な作業領域ともなるＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）３７と、ＣＰＵ３５が各種周辺機器とデータを送受信するためのＩ／Ｏポート３９とを含んで構成されている。
【００２６】
なお、上記ウェブサーバ３（図２）において、上記サーバ制御部１３は、端末装置７の制御回路２３と同じように、ＣＰＵやＲＡＭ等を有する構成であってもよい。また、上記ウェブサーバ３は、賃貸仲介支援装置５の表示装置２５と同様な表示部を備えてもよいし、マウス２７等と同様なサーバ側操作手段を備えてもよい。
【００２７】
つぎに、図４を参照して、賃貸仲介支援装置５について説明する。
【００２８】
上記賃貸仲介支援装置５は、基本的に端末装置７と同様の構成のコンピュータ装置であり、端末装置７と異なる構成について説明する。
【００２９】
上記賃貸仲介支援装置５は、不動産の賃貸を支援するための仲介支援プログラムを記憶するとともに、不動産の賃貸物件に関する物件情報を複数記憶する物件情報記憶手段である仲介側記憶装置４１と、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報（全物件情報）の中から所定の物件情報を表示する仲介側表示手段である仲介側表示装置４３と、上記端末装置７の顧客側制御回路２３と同様にＣＰＵ等を有し賃貸仲介支援装置５の動作を制御する仲介側制御回路４５と、仲介側表示装置４３の表示を制御する仲介側表示制御部４７と、後述の案内用物件情報をネットワーク１を介して上記ウェブサーバ３に対して送信する物件情報送信手段であるビデオ信号変換装置４９，ＭＰＥＧ４サーバ５１，集線装置であるＨＵＢ（ハブ）５３と、仲介業者を撮影するカメラ５５と、各種の情報を送受信する仲介側通信インターフェース５７、デジタルビデオカメラやＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ  Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ  Ｄｉｓｋ）再生装置等の外部装置と接続される外部入力装置５９等とを有する。
【００３０】
上記ビデオ信号変換装置４９，ＭＰＥＧ４サーバ５１，ＨＵＢ５３等は、カメラ５５で撮影された撮影画像をネットワーク１を介して上記仲介支援を構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバ３に対して送信する撮影画像送信手段としての機能も果たす。
【００３１】
上記仲介支援プログラムは、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を仲介側表示装置４３に表示するステップと、上記仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出するステップと、上記抽出された案内用物件情報をネットワーク１を介して不動産の賃貸を支援するための仲介支援サイトを構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバ３に対して送信するステップとを上記賃貸仲介支援装置５に実行させることにより、ウェブサーバ３に接続した端末装置７が仲介支援のウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記賃貸仲介支援装置５から送信された案内用物件情報を顧客側表示装置２５に表示することを可能ならしめる。
【００３２】
上記仲介側制御回路４５は、ＣＰＵ等による仲介支援プログラムの実行により、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を検索する検索手段６１と、上記仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出する抽出手段６３としての機能を果たす。
【００３３】
上記仲介側表示制御部４７は、仲介側表示装置４３および後述のビデオ信号変換装置４９に各種画面の映像信号（ＲＧＢ信号）を出力するモニタ用出力ポート７１等を有する。
【００３４】
上記モニタ用出力ポート７１は、仲介側表示装置４３と接続するための表示装置用ポートと、ビデオ信号変換装置４９と接続するための外部出力用ポートとの２種類のポートを有する。
【００３５】
上記モニタ用出力ポート７１は、仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報（上記検索手段６１により検索された物件情報）のＲＧＢ信号（映像信号）を上記表示装置用ポートから仲介側表示装置４３に出力するとともに、上記抽出手段６３により抽出された案内用物件情報のＲＧＢ信号を上記外部出力用ポートからビデオ信号変換装置４９に出力する。
【００３６】
上記ビデオ信号変換装置４９は、モニタ用出力ポート７１から出力されたＲＧＢ信号をビデオ信号に変換し、当該変換したビデオ信号をＭＰＥＧ４サーバ５１に出力する。また、ビデオ信号変換装置４９は、上記外部入力装置５９や上記カメラ５５と接続され、それらから出力されたビデオ信号をＭＰＥＧ４サーバ５１に出力する。上記ビデオ信号変換装置４９は、出力するビデオ信号を切り替える切替器としての機能も兼ねており、仲介業者の切り替え操作に応じて上記複数のビデオ信号の中からいずれのビデオ信号をＭＰＥＧ４サーバ５１に出力するようになっている。
【００３７】
上記ＭＰＥＧ４サーバ５１は、ＨＵＢ５３と接続され、ビデオ信号変換装置４９から出力されたビデオ信号をデータ化して端末装置７等に対して提供するよう上記ＨＵＢ５３を介してネットワーク１に接続されている。上記ＭＰＥＧ４サーバ５１は、上記データ化した案内用物件情報をＨＵＢ５３に出力しネットワーク１を介して上記仲介支援を構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバ３に対して送信する。
【００３８】
これにより、上記端末装置７において、上記ウェブサーバ３に接続して仲介支援サイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記賃貸仲介支援装置５から送信された案内用物件情報を上記顧客側表示装置２５に表示する。
【００３９】
上記仲介側通信インターフェース５７は、仲介業者の操作に応じて上記抽出手段６３により抽出された案内用物件情報に対応する地図情報をウェブサーバ３に対して送信する。これにより、上記端末装置７の顧客側表示装置２５は、上記ウェブサーバ３に接続して仲介支援サイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記賃貸仲介支援装置５から送信された撮影画像を表示する。
【００４０】
つぎに、図５を参照して、本システムの基本的な動作の一例について説明する。
【００４１】
ここで、「Ｓ」はステップを意味する。
【００４２】
まず、顧客は、端末装置７でネットワーク１を介してウェブサーバ３上の仲介支援サイトにアクセスする（Ｓ１）。端末装置７から仲介支援サイトにアクセスすると（Ｓ１）、ウェブサーバ３は、アクセスしてきた端末装置７に対して仲介支援サイトのトップページ（仲介支援サイトの入り口としてのＷＥＢページ）である物件検索画面を構成するＷＥＢページデータを送信する（Ｓ２）。ついで、端末装置７は、上記ＷＥＢページデータを受信し当該受信したＷＥＢページデータに基づいて顧客側表示装置２５に仲介支援サイトの物件検索画面を表示する（Ｓ３）。
【００４３】
図６に示すように、本実施例の仲介支援サイトは、顧客が自分で所望の賃貸条件を入力し当該物件情報を検索したり、仲介業者から物件情報の案内を受けることができるＷＥＢサイトである。仲介支援サイトの物件検索画面には、「沿線から探す」と表示された「沿線」タブと、「地域から探す」と表示された「地域」タブと、「テレビ電話でご案内」と表示された「問合せ」タブとが表示される。
【００４４】
上記「沿線」タブは、希望の賃貸物件を沿線から探すためのボタンである。顧客は、マウス２７等を操作し「沿線」タブをクリックすると、希望の沿線に沿って賃貸物件を検索することができる沿線検索画面が表示されるようになっている。
【００４５】
上記「地域」タブは、希望の賃貸物件を地域から探すためのボタンである。顧客は、マウス２７等を操作し「地域」タブをクリックすると、希望の地域に沿って賃貸物件を検索することができる地域検索画面が表示されるようになっている。
【００４６】
上記「問合せ」タブは、仲介業者に直接案内してもらうためのボタンである。顧客は、マウス２７等を操作し「問合せ」タブをクリックすると、顧客側表示装置２５の物件検索画面の一部の領域に受付画像（図６（Ａ））、ビジー画像（図７（Ａ））、サービス外画像（図７（Ｂ））のいずれかが表示されるようになっている。
【００４７】
図６（Ａ）に示すように、受付画像は、問合せを受け付け中である場合に表示される画像である。受付画像には、仲介業者の電話番号と、仲介業者から案内された受付番号を入力するための受付番号入力領域７５と、入力した受付番号をウェブサーバ３に対して送信するための「送信」ボタン７７とが表示されている。
【００４８】
上記受付画像は、顧客に対して上記仲介業者の電話番号に電話をかけるように促している。上記受付番号は、顧客が仲介業者に対して電話をかけることで当該仲介業者から案内された識別情報である。上記端末装置において、上記受付番号がマウス２７等により上記受付番号入力領域７５に入力され「送信」ボタン７７がクリックされることで、上記仲介業者の賃貸仲介支援装置５との接続が確立される。そして、上記端末装置７において、顧客側表示装置２５に物件案内画像が表示される。
【００４９】
図６（Ｂ）に示すように、物件案内画像は、案内用物件情報や仲介業者の撮影画像等を表示する案内領域８１を有する。上記案内領域８１は、案内用物件情報をウェブページである物件検索画面の一部に割り当てるための領域である。具体的には、案内領域８１には、後述の図８（Ｂ）に示す物件検索結果画像や図９（Ｂ）に示す物件情報表示画像、仲介業者の撮影画像等が表示される。
【００５０】
図７（Ａ）に示すように、ビジー画像には、通信回線が混み合っている場合に表示され、上記受付番号入力領域７５が表示されず、通信回線がビジーである旨を表示する。
【００５１】
図７（Ｂ）に示すように、サービス外画像には、仲介業者が対応できない時間帯に表示され、上記受付番号入力領域７５が表示されず、現在仲介業者の営業時間外である旨を表示する。
【００５２】
図５に示すように、上記端末装置７において、上記受付番号入力領域７５に上記受付番号が入力され「送信」ボタンがクリックされると、当該入力された受付番号および上記端末装置７のＩＰアドレスをウェブサーバ３に対して送信する（Ｓ４）。ついで、ウェブサーバ３は、上記端末装置７から受信した受付番号およびＩＰアドレスを賃貸仲介支援装置５に対して送信する（Ｓ５）。
【００５３】
ついで、賃貸仲介支援装置５は、上記受付番号およびＩＰアドレスに基づいて上記端末装置７との接続を確立し（Ｓ６）、賃貸仲介支援処理を実行する（Ｓ７）。
【００５４】
上記賃貸仲介支援処理は、上記検索手段６１により仲介業者の操作に応じて上記複数の物件情報の中から所定の物件情報を検索する検索処理と、上記抽出手段６３により上記仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出する抽出処理と、上記カメラ５５により仲介業者を撮影する撮影処理と、仲介業者の操作に応じて上記抽出手段６３により抽出された案内用物件情報に対応する地図情報を記憶装置４１から読み出す読出処理等とを実行する処理である。
【００５５】
上記賃貸仲介支援装置５は、賃貸仲介支援処理において、仲介業者に対して所定の賃貸条件をマウス等により入力させ、上記検索手段６１により上記複数の物件情報の中から顧客の好みの賃貸条件の賃貸物件を検索させる。そして、上記検索結果を仲介側表示装置４３の物件検索結果画像（図８（Ａ））に表示する。これとともに、上記賃貸仲介支援装置５は、上記抽出手段６３により上記仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出する。
【００５６】
また、上記賃貸仲介支援装置５は、上記カメラ５５により仲介業者を撮影したり、仲介業者の操作に応じて上記抽出手段６３により抽出された案内用物件情報に対応する地図情報を記憶装置４１から読み出す。また、上記賃貸仲介支援装置５は、仲介業者の操作に応じて上記抽出手段６３により抽出された案内用物件情報に対応する間取り図，外観写真，内装写真等の画像を記憶装置４１から読み出す。これらについては、図１０〜図１２を参照して詳しく説明する。
【００５７】
本実施例では、上記所定の賃貸条件は、仲介業者が顧客と電話をし、当該顧客から聞いた顧客の所望の賃貸条件である。
【００５８】
図８（Ａ）に示すように、物件検索結果画像には、上記入力した賃貸条件に応じた物件情報が表示される。
【００５９】
図５に示すように、上記賃貸仲介支援装置５は、抽出手段６３により案内用物件情報を抽出すると、ＭＰＥＧ４サーバ５１等の物件情報送信手段により上記抽出された案内用物件情報をネットワーク１を介して不動産の賃貸を支援するための仲介支援サイトを構成する物件検索画面の一部に割り当てるよう上記ウェブサーバ３に対して送信する（Ｓ８）。
【００６０】
ついで、上記ウェブサーバ３は、上記賃貸仲介支援装置５から送信された案内用物件情報を受信し、当該案内用物件情報を記憶部１５に格納し（Ｓ９）、上記案内用物件情報を上記物件検索画面の一部である物件検索結果画像に割り当てるよう上記端末装置７に対して送信する（Ｓ１０）。
【００６１】
ついで、上記案内用物件情報が送信されると（Ｓ１０）、上記端末装置７は、顧客側表示装置２５における物件検索画面の一部である上記案内領域８１に物件検索結果画像（図８（Ｂ））を表示する（Ｓ１１）。また、仲介業者による上記ビデオ信号変換装置４９の切り替え操作により、仲介業者の撮影画像や上記外部入力装置５９からの画像等が表示される。
【００６２】
このように、上記端末装置７の顧客側表示装置２５は、上記ウェブサーバ３に接続して仲介支援サイトの物件検索画面を表示することにより当該ウェブページにおいて、上記賃貸仲介支援装置５から送信された撮影画像等の画像を表示するようになっている。このため、顧客は、上記端末装置７において、仲介業者の切り替え操作により上記カメラ５５で撮影された仲介業者の撮影画像や上記外部入力装置５９からの画像を動画や静止画で見ることができる。
【００６３】
図８（Ｂ）に示すように、物件検索結果画像には、上記賃貸仲介支援装置５おいて仲介側表示装置４３の物件検索結果画像への表示対象として表示されている物件情報から抽出された案内用物件情報として、上記賃貸仲介支援装置５で仲介業者により入力された賃貸条件に該当する物件情報（検索結果）と案内履歴が表示される。図示では、物件検索結果画像には上記賃貸条件に該当する複数の物件情報が表示されている。
【００６４】
本実施例では、Ｓ７〜Ｓ１１までの処理を逐次繰り返し行なわれる。すなわち、賃貸仲介支援装置５の仲介側表示装置４３に物件情報が表示されると、端末装置７の顧客側表示装置２５に案内用物件情報や各種画像がリアルタイムに表示される。
【００６５】
顧客は、上記顧客側表示装置２５に表示された複数の物件情報を見て、その中からさらに所望の賃貸条件に応じた物件情報を仲介業者に伝えて絞り込んでいくことができる。
【００６６】
上記賃貸仲介支援装置５において、仲介業者により物件検索結果画像（図８（Ａ））上で顧客の所望の賃貸条件に応じた物件情報が選択されると、当該物件情報の詳細が表示された物件情報表示画像（図９（Ａ））が仲介側表示装置４３に表示される。これとともに、上記賃貸仲介支援装置５は、上記抽出手段６３により上記仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から仲介のために顧客に提示する案内用物件情報を抽出し上記端末装置７に送信する。そして、上記端末装置７において、顧客側表示装置２５における物件検索画面の一部である上記案内領域８１に物件情報表示画像（図９（Ｂ））が表示される。
【００６７】
図９（Ａ）に示すように、上記賃貸仲介支援装置５の仲介側表示装置４３に表示される物件情報表示画像には、上記選択された物件情報の種別，構造，賃料，場所，間取り等が詳細に表示される。また、上記物件情報表示画像には、当該物件の地図を設定するための「地図参照」ボタン９１が表示される。
【００６８】
図９（Ｂ）に示すように、上記端末装置７の顧客側表示装置２５に表示される物件情報表示画像には、上記選択された物件情報の種別，構造，賃料，場所，間取り等が表層的に表示される。
【００６９】
このように、顧客は、端末装置７において、上記ウェブサーバ３に接続してウェブサイトのウェブページを表示することにより当該ウェブページにおいて、上記仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から抽出された案内用物件情報を見ることができる。これにより、仲介業者は、効率よく仲介業務を行なうことができ、ネットワーク１を介して顧客それぞれの希望条件に応じた賃貸物件を適切に案内することができ、顧客は、仲介業者に出向くことなく、最終的に賃貸契約を結ぶ直前の段階まで交渉を進めることができる。また、上記案内用物件情報は、上記仲介側表示装置４３への表示対象となった物件情報から抽出されるため、賃貸物件の詳細（例えば所有者や住所の地番等）を顧客に見せることなく、賃貸物件を案内することができ、顧客が貸し主と直接交渉することを防止することができる。
【００７０】
上記賃貸仲介支援装置５において、仲介側表示装置４３に表示されている物件情報表示画像（図９（Ａ））の住所入力領域９０に住所が入力され、「地図参照」ボタン９１が操作されると、地図参照画面（図１０）が仲介側表示装置４３に表示される。
【００７１】
ここで、図１０を参照して、地図参照画面について説明する。
【００７２】
地図参照画面には、上記住所入力領域９０に入力された住所に対応する地図と、当該地図上に上記住所入力領域９０に住所が入力された住所に対応する物件の位置を指し示すポインタ１００、当該物件周辺の路線や駅名、各種操作ボタンが表示される。
【００７３】
より詳しく説明すると、地図参照画面には、上記住所入力領域９０に住所が入力された住所に対応する物件周辺の路線，駅名，当該物件までの距離，移動時間等の駅情報が選択可能に一覧表示されている。
【００７４】
上記一覧表示された複数の駅情報の中から所定の駅情報が選択され、「登録」ボタン１０１が操作されると、当該選択された駅情報が上記住所入力領域９０に入力された住所に対応付けされる。本実施例では、「登録」ボタン１０１が３つ設定され、上記住所入力領域９０に入力された住所に対応する１つの物件に３つの駅情報を割り当てることができる。
【００７５】
また、地図参照画面には、ポインタ１００の位置を補正するための「位置補正」ボタン１０３、上記住所入力領域９０に入力された住所に対応する物件情報を更新するための「更新」ボタン１０５等が表示されている。
【００７６】
「位置補正」ボタン１０３が操作されると、ポインタ１００の位置を任意の位置を指し示すよう移動させることができる。これにより、ポインタ１００が上記住所入力領域９０に入力された住所に対応する物件の位置を指し示していない場合に、正しい位置に補正することができる。
【００７７】
上記「更新」ボタン１０５が操作されると、「登録」ボタン１０１の操作による登録が上記住所入力領域９０に入力された住所に対応する物件に反映される。すなわち、当該物件情報に上記のように登録された駅情報が関連付けられ含められる。
【００７８】
図１１に示すように、仲介側表示装置４３に表示される物件情報表示画像の「周辺環境」タブ１０７が操作されると、検索された物件に対応する地図を表示する周辺環境表示画像が仲介側表示装置４３に表示される。当該地図上には、当該物件の位置を示すポインタ１００が表示される。ここで、「☆」と表示された「画像送信」ボタン１１１が操作されると、上記表示されている地図が地図情報としてウェブサーバ３を介して端末装置７に送信される。
【００７９】
より詳しく説明すると、「画像送信」ボタン１１１が操作されると、上記賃貸仲介支援装置５の物件情報送信手段（ＭＰＥＧ４サーバ５１等）は、上記抽出手段６３により抽出された案内用物件情報に対応する地図情報をウェブサーバ３に対して送信する（Ｓ８）。当該ウェブサーバ３は、上記賃貸仲介支援装置５から送信された地図情報を受信し、当該地図情報を記憶部１５に格納し（Ｓ９）、上記地図情報を上記物件検索画面の一部に割り当てるよう上記端末装置７に対して送信する（Ｓ１０）。
【００８０】
ついで、上記地図情報が送信されると（Ｓ１０）、上記端末装置７において、上記顧客側表示装置２５は、物件検索画面において案内用物件情報の地図をリアルタイムに画像表示する（Ｓ１１）。このようにすることにより、顧客は、上記物件検索画面の物件情報表示画像において案内用物件情報の地図を見ることができる。
【００８１】
また、図１２に示すように、「画像１」タブ１１３が操作されると、検索された物件に対して、間取り図，外観写真，内装写真等の画像を読み込んで対応付けたり、作成したりするための設定を行なう設定画像が仲介側表示装置４３に表示される。ここで、設定された画像は、表示されている「画像送信」ボタン１１１が操作されることで、上記「画像送信」ボタン１１１に対応する画像が案内用物件情報としてウェブサーバ３を介して端末装置７に送信される。上記顧客側表示装置２５は、上記地図情報と同様に、物件検索画面の物件情報表示画像において案内用物件情報の各種画像のうち上記「画像送信」ボタン１１１に対応する画像をリアルタイムに画像表示する（Ｓ１１）。このようにすることにより、顧客は、上記物件検索画面の物件情報表示画像において案内用物件情報の間取り図，外観写真，内装写真等の画像を見ることができる。
【００８２】
また、図１３に示すように、「設備・条件」タブ１１５が操作されると、検索された物件に対して、物件に設置された設備や賃貸条件の設定を行なう設備・条件設定画像が仲介側表示装置４３に表示される。設備・条件設定画像では、複数の設備，賃貸条件が表示され、仲介業者が上記物件に当てはまる設備や条件を選択できるようになっている。ここで、設定された設備や条件は、端末装置７の顧客側表示装置２５に表示される物件情報表示画像上にアイコンとして表示される。
【実施例２】
【００８３】
上記実施例では、ＭＰＥＧ４サーバ５１を用いて、データ化した案内用物件情報をＨＵＢ５３に出力しネットワーク１を介して上記仲介支援を構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバ３に対して送信するようにしているが、本実施例では、ＭＰＥＧ４サーバ５１を用いないようにしている。図示では、同じものには同じ符号を付し、端末装置７の一部の構成を省略している。
【００８４】
この場合、案内用物件情報や撮影画像等をウェブページの一部に割り当てる画像割当手段１２１を賃貸仲介支援装置５に設けるとともに、ネットワーク１を介して受信した案内用物件情報や撮影画像を上記顧客側表示装置２５に表示されたウェブページの一部に割り当てて表示するための割当画像表示手段１２３を端末装置７に備えてもよい。
【００８５】
具体的には、上記賃貸仲介支援装置５の画像割当手段１２１は、上記抽出手段６３により抽出された案内用物件情報のＲＧＢ信号を上記モニタ用出力ポート７１の外部出力用ポートから受信し、仲介側通信インターフェース５７を介して上記案内用物件情報や撮影画像等をウェブページの一部に割り当てるようになっている。
【００８６】
上記端末装置７の割当画像表示手段１２３は、ネットワーク１を介して上記案内用物件情報や撮影画像が一部に割り当てられたウェブページを上記顧客側表示装置２５に表示する。
【００８７】
上記画像割当手段１２１は、例えば前述のＭＰＥＧ４サーバと同様の機能を果たす処理を実行するプログラムで実現することができ、上記割当画像表示手段１２３は、上記画像割当手段１２１で案内用物件情報や撮影画像等が一部に割り当てられたウェブページを上記顧客側表示装置２５に表示する処理を実行するプログラムで実現することができるようにしてもよい。
【００８８】
また、前述のカメラは、撮影画像をビデオ信号として出力するカメラが採用されているが、これに限定されるものではなく、撮影画像を画像データとして出力するＷＥＢカメラを用いてもよい。この場合、賃貸仲介支援装置５において、ＷＥＢカメラで撮影された撮影画像を画像データとして制御回路４５に入力し、当該入力された画像データを通信インターフェース５７を介して端末装置７に送信するようにしてもよい。すなわち、通信インターフェース５７等は、ＷＥＢカメラで撮影された撮影画像をネットワーク１を介して上記仲介支援を構成するウェブページの一部に割り当てるよう上記ウェブサーバ３に対して送信する撮影画像送信手段としての機能を果たす。
【００８９】
なお、前述のウェブサーバは、賃貸仲介支援装置に含まれていてもよい。また、賃貸仲介支援装置と端末装置とで、例えばインターネット電話等のネットワークを用いた音声通信を行なえるようにしてもよい。この場合、音声を入力するためのマイク等の音声入力手段と、音声を出力するためのスピーカ等の音声出力手段と、音声通信を行なうためのプログラム等とを賃貸仲介支援装置と端末装置に設けてもよい。このようにすることにより、ネットワークを介して顧客と仲介業者が会話をすることができるとともに、通常の電話に比べて通話料金を抑えることができる。また、端末装置にも前述のＷＥＢカメラを設けることで顧客と仲介業者がテレビ電話のようにお互いに姿を見ながら会話をすることができる。
【００９０】
また、上記実施例では、本システムは、１つの端末装置，賃貸仲介支援装置を例にして説明しているが、これらを複数備えていてもよい。この場合、他の賃貸仲介支援装置は、当該ＭＰＥＧ４サーバを前述のＨＵＢに接続してネットワークに接続するようにしてもよい。そして、各端末装置は、前述の受付番号に対応する賃貸仲介支援装置と接続を確立するようにしてもよい。すなわち、各賃貸仲介支援装置は、ネットワークを介して受信したＩＰアドレスの端末装置と通信を行なうようにしてもよい。
【００９１】
また、本装置のコンピュータ装置の制御方法を、プログラムとして提供することもできる。このようなプログラムは、コンピュータに付属するフレキシブルディスク、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ  Ｄｉｓｃ−Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ  Ｏｎｌｙ  Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ  Ａｃｃｅｓｓ  Ｍｅｍｏｒｙ）およびメモリカード等のコンピュータ読取り可能な記録媒体に記録させて、プログラム製品として提供することもできる。あるいは、コンピュータに内蔵するハードディスク等の記録媒体に記録させて、プログラムを提供することもできる。また、電気通信回線や衛星通信回線等のネットワークを通じて、プログラムを提供することもできる。提供されるプログラム製品は、ハードディスク等のプログラム格納部にインストールされて実行される。なお、プログラム製品は、プログラム自体と、プログラムが記録された記録媒体とを含む。
【産業上の利用可能性】
【００９２】
本発明は、ネットワークを介して不動産の賃貸物件における賃貸の仲介を支援する用途に限られず、ネットワークを介して不動産の売買物件における売買の仲介を支援する用途にも適用できる。
【図面の簡単な説明】
【００９３】
【図１】本発明の不動産仲介支援システムの周辺構造を示す図である。
【図２】サーバ装置のシステム構成図である。
【図３】端末装置のシステム構成図である。
【図４】賃貸仲介支援装置のシステム構成図である。
【図５】本発明の不動産仲介支援システムの動作例を示すフローチャートである。
【図６】顧客側に表示される物件検索画面の一例を示す図である。
【図７】顧客側に表示される物件検索画面の一例を示す図である。
【図８】物件検索結果画像を示す図である。
【図９】物件情報表示画像を示す図である。
【図１０】業者側に表示される地図参照画面を示す図である。
【図１１】業者側に表示される周辺環境表示画像を示す図である。
【図１２】業者側に表示される設定画像を示す図である。
【図１３】業者側に表示される設備・条件設定画像を示す図である。
【図１４】本発明の第２の実施例の不動産仲介支援システムを示す図である。
【符号の説明】
【００９４】
１        ネットワーク
３        ウェブサーバ
５        賃貸仲介支援装置
７        端末装置
１１      送受信制御部
１３      サーバ制御部
１５      記憶部
１７      データベース管理手段
２１      顧客側通信インターフェース
２３      顧客側制御回路
２５      顧客側表示装置
２６      顧客側表示制御部
２７      マウス
２９      キーボード
３０      入力制御部
３１      Ｗｅｂブラウザ
３３      顧客側記憶装置
３５      ＣＰＵ
３７      ＲＡＭ
３９      Ｉ／Ｏポート
４１      仲介側記憶装置
４３      仲介側表示装置
４５      仲介側制御回路
４７      仲介側表示制御部
４９      ビデオ信号変換装置
５１      ＭＰＥＧ４サーバ
５３      ＨＵＢ
５５      カメラ
５７      仲介側通信インターフェース
５９      外部入力装置
６１      検索手段
６３      抽出手段
７１      モニタ用出力ポート
７５      受付番号入力領域
７７      「送信」ボタン
８１      案内領域
９０      住所入力領域
９１      「地図参照」ボタン
１００    ポインタ
１０１    「登録」ボタン
１０３    「位置補正」ボタン
１０５    「更新」ボタン
１０７    「周辺環境」タブ
１１１    「画像送信」ボタン
１１３    「画像１」タブ
１１５    「設備・条件」タブ
１２１    画像割当手段
１２３    割当画像表示手段
【図１】
2006079497.tif 000003
【図２】
2006079497.tif 000004
【図３】
2006079497.tif 000005
【図４】
2006079497.tif 000006
【図５】
2006079497.tif 000007
【図６】
2006079497.tif 000008
【図７】
2006079497.tif 000009
【図８】
2006079497.tif 000010
【図９】
2006079497.tif 000011
【図１０】
2006079497.tif 000012
【図１１】
2006079497.tif 000013
【図１２】
2006079497.tif 000014
【図１３】
2006079497.tif 000015
【図１４】
2006079497.tif 000016