(57)【要約】【課題】本発明の目的は、主に賃貸店舗の入退居に関する取引の活性化と当事者の経済的負担を減らす形で実現する支援システムを提供することにある。【解決手段】本発明に係る、店舗を目的とする支援システムでは、店舗入居者で賃借契約解約予定である現借主の譲渡先斡旋依頼に対し、譲渡予告権を作成し、選出サーバーにより、新規出店を希望する新借主に前記情報を送信して購入依頼を受付け、現借主と新借主の譲渡権契約業務を処理する。その後、現借主は物件所有者である店舗貸主へ解約予告告知と造作譲渡権の行使の承諾および新借主の入居審査を要求する。貸主承認を得た場合は、貸主と新借主は賃貸借契約を締結する。前記処理が完了した際、システム管理部が現借主へ情報料の支払および退居日までの賃料保障を行う。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
ネットワークで接続された端末と処理サーバとを有する支援システムであって、前記処理サーバは、退店予定または退店後店舗の物件毎において、造作権や営業権を含む譲渡情報を一本化した譲渡予約権利を作成し、その価格の査定、当該不動産物件の物件情報や、条件等の物件情報データベースを記憶する記憶部と、前記譲渡情報の送受信部と購入希望ユーザーの要望に基づいて前記各データベースを参照し、前記対象者に適した形式の適切な物件を選出する物件選出手段とを備える。前記末端は、前記譲渡情報の表示部と、購入ユーザーの依頼の受付部と、その選定決定と決済の送受信部を有することを特徴とする店舗を目的とする物件情報支援システム。
【請求項２】
退店予定または退店後店舗の物件毎において、造作権や営業権等の譲渡条件と当該店舗の立地環境、市場環境、物件経済条件などの不動産の物件情報とを一本化した譲渡予約権利を作成し、その価格を査定した情報料を不動産取引と一旦分離して現借主と新借主との前記取引を行う。前期取引の成立の際、当システムの運営部、すなわち、システム管理部より現借主に対し、情報料の支払い処理と、当該物件の賃貸借契約の解約告知後より退去日までの規定期内において現借主の支払うべき賃料の一部を保障する解約予告後の賃料支援システム。
【発明の詳細な説明】
【発明の詳細な説明】
【０００１】本発明は、出店退店を検討する各店舗経営者に賃貸店舗物件の情報提供を支援する賃貸店舗物件情報提供支援システムと、出退店費用の軽減を支援するシステムに関する。
【技術分野】
【０００２】この発明は、店舗を目的とする支援システム関し、例えば、店舗物件の入退居における情報等を便利に利用できる形式で共有する情報データベース、店舗を目的とした種々の取引を支援する支援システムに関する。
【背景技術】
【０００３】従来、店舗の退店場合、物件に施工した内装を取り除き、スケルトンの物件として返却することが賃貸店舗の一般的な方式であり、賃借人はいわゆる原状回復義務を負う形で賃貸契約を結ぶ。ただし、店舗物件を借りた際、店舗における造作権は、借主側に発生するものであり、大部分の場合には、貸主の承諾があれば、造作権を第三者に譲渡することが可能となっている。店舗の内装などの造作権は、不動産としの店舗に関する権利とは別に発生する権利であるが、解約予告の告知前に造作権の譲渡先を探す専門的な手法は特にないのが現状である。
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】店舗の退去の際、賃借人は家主に造作権の承諾を得られない場合や、譲渡先がない場合は、賃借人は原状回復工事の費用が必要となる。また賃借の解約予告の告知から一般的に６ヶ月間の賃料負担義務もあり、多大な費用を負担しなければならない。また、賃借人が独自の方法で造作譲渡先を探せなかった場合は、貸主の次期借主募集時に依頼することになるが、貸主は募集にあたり造作権をリスク面と考える場合も多くあることから、実際には承諾を得られない場合が殆どである。
【０００５】一方、店舗の出店の際に、スケルトンの状態から内装を作る場合は、店舗の内装施工に多大な費用がかかり、出店資金の負担に占める割合も大きい。また、店舗の撤退情報は商業戦略にかかわる重要な部分で、出店予定店舗を探すのに、解約予告前の情報入手は困難である。
【０００６】本発明の目的は、店舗を目的とする種々の取引を容易且つ適切に行うことのできる支援システム及び処理サーバを提供することにある。本発明の別の目的は、店舗を目的とする種々の取引を、取引の当事者の経済的負担を減らす形で実現する技術の提供にある。
【課題を解決するための手段】
【０００７】本発明は、本発明者が認識した上述の課題の解決、すなわち、店舗の入退居する際のコスト負担軽減及び情報入手のシステムを目標としている。
【０００８】上記の課題を解決するため、本発明の第１の特徴は物件の内装に発生している造作権や営業権を含む譲渡情報を一本化した譲渡予告権利を作成し、不動産と一旦分離し情報を取引することによって、店舗の入退居の双方に費用的なメリットが発生することに着目してなされたものである。
【０００９】本発明の第２の特徴は、前記情報の取引を解約予告の告知前の段階において行うことにより、仮想シュミレーションを可能としたことにある。当該物件の入居希望者は物件の不動産情報をあわせて入手することが出来る。退居予定者は、造作譲渡先の確保と退居費用の算出と退居日を決定することができ、貸主の承諾も得る上でも有利となる。また、当取引は予告権として決済前に行う為、新借主の譲渡権利や賃借権利の確保、貸主の未入居期間の空のリスクも回避できる。
【発明の効果】
【００１０】本発明によれば、店舗を目的とする種々の取引を、容易且つ適切に行うことができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１１】図１は、第１の実施の形態に係る、店舗を目的とする支援システムの概略図である。本支援システムは、支援運営部であるシステム管理部２に現店舗入居者で賃借契約解約予定である現借主１の譲渡先斡旋依頼に対し、譲渡予告権を作成し、選出サーバーにより、新規出店を希望するユーザーである新借主５に前記情報を送信して購入依頼を受付け、現借主１と新借主５の譲渡権契約業務を処理する。その後、現借主１は物件所有者である店舗貸主４へ解約予告告知と造作譲渡権の行使の承諾および譲渡予定先の新借主５の入居審査を要求する。貸主４承認を得た場合は、貸主４と新借主５は賃貸借契約を締結する。前記処理が完了した際、システム管理部２が現借主へ情報料の支払３および退居確定日までの賃料保障３を行う。【００１２】図２は、第１の実施の形態に係る、店舗を目的とする譲渡権利の取引を支援する支援システムの構成図である。譲渡権利の購入希望者が利用する端末１３と、処理サーバ５１と、当該店舗の不動産を管理する不動産管理会社、又は不動産所有者等の不動産管理者が利用する管理者端末１８とを有する。各々は、ネットワークの一例としてのインターネット５２を介して接続されている。【００１３】端末１３は、記憶部１４と、店舗情報受信部および依頼送信部の送受信部１６と、店舗情報表示部の表示部１５と、受付部１７とを有する。記憶部１４は、各種情報を記憶する。【００１４】末端１３より送信する入力フォーマットは図４の内容を必須条件とする。また、物件図面、店内配置図、内外装画像等の情報も含む。【００１５】処理サーバ５１は、記憶部１１と、生成部９と、店舗情報送信部の一例としての店舗情報通信部５６と、処理部７と、ユーザ決定部及び購入依頼受信部と通知部８と、表示部１０と、入力部１２を有する。【００１６】また、店舗情報の閲覧を望むユーザの端末に対し、その情報を送信する店舗情報送信部と、前記造作権利の購入依頼がユーザの端末から発せられたとき、これを受信する依頼受信部とを含む。【００１７】ユーザー決定部８は、ユーザとして本サーバによるサービスを受けるために登録を済ませた者を認証してもよい。また、不動産関係者その他業種その他の条件でユーザを認証してもよい。認証の仕方により、個人対個人、個人対企業、企業対企業のような取引を個別に確立し、またはセグメント化することができる。いずれにしても、認証部により、本サービスの公開性を制限した運用が可能である。【００１８】管理者端末１８は、当該物件の入居を求めるユーザがいることを物件所有者または、物件管理者に通知する電子メールを送受信する送受信部２０と、受信した電子メールの内容をディスプレイ装置に表示する表示部１９とを有する。【００１９】図３は、本システムの業務の流れの概略を示すブロック図である。２１〜３０はシステム管理部、３１〜３９は現借主である譲渡依頼者、４０〜４６は新借主となることも希望する譲渡権購入希望者、４７〜５０は貸主である物件所有者または、不動産管理者の各々の業務を示す。【００２０】本システムの利用にあたり、退居予定店舗の現借主３１は、システム管理部２１と守秘義務契約も含む業務委託契約を交わし、ＩＤおよびパスワードを発行し、認証システムに会員として登録する。【００２１】現借主は解約予告情報３２を末端より図４フォーマットにより入力、権利価格査定依頼をする。システム管理部は受信データ２２を調査し、権利価格査定の結果を現借主に送信し２３、受信３３後、システム利用つまり、譲渡依頼するか否かを判断し、結果３４を送信する。【００２２】譲渡依頼受信２４を基に譲渡権利価格及び不動産物件条件、店舗内外装画像、図面等の譲渡情報を作成し、その譲渡情報を発信２５、新借主見込み顧客はその情報を受信４０する。前記顧客は、ＩＤ発行済みの購入希望者で、処理サーバの記憶部に顧客の要望データを蓄積、選出し送信する。【００２３】購入希望者は、購入申込を送信４１し、その受信２６内容を一定期間蓄積し、一覧表データとして結果を現借主に送信２７する。現借主は、一定期間に譲渡先候補を選定し、その結果をシステム管理部の受信部２７に送信する．その結果を新借主候補に送信、新借主候補は受信４２する。【００２４】現借主３６と新借主４３は、末端１３よりシステム管理部を介し、譲渡権の仮契約を行う。譲渡権の決済に関しては、貸主の入居承諾４９の後、譲渡契約３８の完了後とする。【００２５】現借主は、当該不動産の解約予告告知３７を貸主または、不動産管理会社にメールもしくは、書類にて通知し、解約予告の受諾４７を得る。同時に入居申込２９をシステム管理部より同様に通知し、貸主は、造作譲渡の承諾と入居審査を行う。【００２６】貸主の入居承諾４９の後、システム管理部３０を介し、譲渡契約の本契約３８を行う。入居承諾が得られない場合、譲渡先選定３５のリストより次期候補を選定し、一定期間内において、前記内容を繰り返すこととなる。【００２７】新借主は貸主と賃貸借契約４５を直接交わす形となる。その際、現借主は退居日、新借主は入居日が確定するが、現借主の解約告知日３７から退居日３９までの期間において、権利価格査定２３により、賃料保障をシステム管理部が行う。
【図面の簡単な説明】
【００２８】
【図１】本発明の実施の形態に係る、店舗を目的とする支援システムの概略図である。
【図２】店舗を目的とする譲渡権利の取引を支援する支援システムの構成図である。
【図３】店舗を目的とする支援システムの業務の流れの概略を示すブロック図である。
【図４】本支援システムの譲渡依頼末端における入力例を示す図である。
【符号の説明】
【００２９】１  現借主、２  システム管理部、３  新借主、４  貸主、５１  処理サバー、５２  インターネット、１３  末端、１８  管理者末端
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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