(57)【要約】【課題】  付置住宅を建設する必要のある開発事業者に対して住宅を円滑に斡旋することのできる住宅斡旋支援装置、住宅斡旋支援方法及び住宅斡旋支援プログラムを得る。【解決手段】  サーバ装置２０は、所定地域内において賃貸オフィスビルのオーナーにより新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を予め記憶しておき、記憶している前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額をインターネット８０を介して公開し、前記公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴ったユーザからの応募を受け付け、当該ユーザに対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てる。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を予め記憶した記憶手段と、
前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開する公開手段と、
前記公開手段による公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付ける受付手段と、
前記受付手段により応募が受け付けられた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てる割当手段と、
を備えた住宅斡旋支援装置。
【請求項２】
前記住宅供給者により供給される住宅を、住宅外の建設物を住宅に用途変更することにより供給されるものとし、
前記住宅の供給に要する費用を、当該住宅の用途変更のために必要とされる費用とした
請求項１記載の住宅斡旋支援装置。
【請求項３】
前記住宅の供給に要する費用の一部を負担する負担協力者を募集する協力者募集手段
を更に備えた請求項１又は請求項２記載の住宅斡旋支援装置。
【請求項４】
前記住宅供給者により供給される住宅を賃貸住宅とし、
前記負担協力者に対して前記住宅の供給に要する費用に対する負担額の割合に応じて賃料収入を配当する配当手段
を更に備えた請求項３記載の住宅斡旋支援装置。
【請求項５】
前記公開手段は、インターネットを介して前記公開を行う
請求項１乃至請求項４の何れか１項記載の住宅斡旋支援装置。
【請求項６】
所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を記憶手段によって予め記憶しておき、
前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開し、
前記公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付け、
応募を受け付けた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てる、
住宅斡旋支援方法。
【請求項７】
前記住宅供給者により供給される住宅を、住宅外の建設物を住宅に用途変更することにより供給されるものとし、
前記住宅の供給に要する費用を、当該住宅の用途変更のために必要とされる費用とした
請求項６記載の住宅斡旋支援方法。
【請求項８】
前記住宅の供給に要する費用の一部を負担する負担協力者を募集する、
請求項６又は請求項７記載の住宅斡旋支援方法。
【請求項９】
所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を記憶手段に予め記憶する記憶ステップと、
前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開する公開ステップと、
前記公開ステップによる公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付ける受付ステップと、
前記受付ステップにより応募が受け付けられた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てる割当ステップと、
をコンピュータに実行させる住宅斡旋支援プログラム。
【請求項１０】
前記住宅供給者により供給される住宅を、住宅外の建設物を住宅に用途変更することにより供給されるものとし、
前記住宅の供給に要する費用を、当該住宅の用途変更のために必要とされる費用とした
請求項９記載の住宅斡旋支援プログラム。
【請求項１１】
前記住宅の供給に要する費用の一部を負担する負担協力者を募集する協力者募集ステップ
を更に有する請求項９又は請求項１０記載の住宅斡旋支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅斡旋支援装置、住宅斡旋支援方法及び住宅斡旋支援プログラムに係り、より詳しくは、予め登録された住宅を応募者に対して斡旋する住宅斡旋支援装置、住宅斡旋支援方法及び住宅斡旋支援プログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産を効率的に利用することができるようにするための技術として、特許文献１には、不良債権となった観光地の宿泊施設を特定目的会社（Specific Purpose Company）や投資法人が入手して資産価値が高まるように前記宿泊施設の用途を変更して利用する技術が開示されている。
【０００３】
また、特許文献２には、不動産を購入し、当該不動産に基づき収益を上げる特定目的会社と、当該特定目的会社が発行する特定社債及び優先出資を引き受けて出資し、前記特定目的会社の得た利益が特定社債利子及び優先出資配当として還元される証券投資法人と、当該証券投資法人に対し出資し、前記証券投資法人より配当金が還元される投資家とを有する技術が記載されている。
【特許文献１】特開２００１−２９０９３９公報
【特許文献２】特開２０００−３５３１９８公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
ところで、自治体によっては住宅付置義務制度（「住宅付置制度」という場合もある。）が条例として制定されている場合がある。
【０００５】
この住宅付置義務制度は、定住人口の減少に歯止めをかけることを目的としたものであり、開発事業者（以下、「ディベロッパー」とも言う。）が制度対象エリア内で新規に建設物を建設する場合、その建設物が建設される敷地規模に応じた分（通常、敷地面積と同面積）の住宅を併せて建設しなければならない、というものである。
【０００６】
しかしながら、この制度は、ホテル、娯楽施設、ショッピング施設等の商業施設のみを建設したいディベロッパーにとっては、大きな負担となっているのが現状である。
【０００７】
一方、住宅付置義務制度では、通常、同一敷地又は同一建物内に付置住宅を設けることが原則となっているが、やむを得ない場合には当該制度対象エリア内の別の敷地に設けることが認められることが一般的であり、更に、新規に住宅を供給するのであれば、他の住宅供給事業に対して出資する、という形も認められることが多い。
【０００８】
そこで、今後、当該他の住宅供給事業に対する出資という形を採るディベロッパーが増加するものと考えられるが、現状では当該他の住宅供給事業を一般公開の前に把握することは難しく、この形を採る際の妨げとなっていた。
【０００９】
また、当該他の住宅供給事業が一般公開の前に把握できたとしても、当該住宅供給事業で供給される住宅に対する出資額を把握することは極めて困難である。
【００１０】
なお、上記特許文献１及び特許文献２の技術では、不動産を効率的に利用することはできるものの、住宅付置義務制度に応じた新規住宅の供給という点については考慮されておらず、この問題については無力である。
【００１１】
本発明は上記事実に鑑みてなされたものであり、付置住宅を建設する必要のある開発事業者に対して住宅を円滑に斡旋することのできる住宅斡旋支援装置、住宅斡旋支援方法及び住宅斡旋支援プログラムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１２】
上記目的を達成するために、請求項１記載の住宅斡旋支援装置は、所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を予め記憶した記憶手段と、前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開する公開手段と、前記公開手段による公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付ける受付手段と、前記受付手段により応募が受け付けられた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てる割当手段と、を備えている。
【００１３】
請求項１記載の住宅斡旋支援装置によれば、所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報が記憶手段によって予め記憶される。なお、上記記憶手段には、ＲＡＭ（Random Access Memory）、ＥＥＰＲＯＭ（Electrically Erasable and Programmable Read Only Memory）、フラッシュＥＥＰＲＯＭ（Flash EEPROM）等の半導体記憶素子、スマート・メディア（SmartMedia(登録商標)）、ｘＤピクチャーカード（xD-Picture Card）、コンパクト・フラッシュ（CompactFlash）、フロッピィディスク、ＣＤ−Ｒ（Compact Disc-Recordable）、ＣＤ−ＲＷ（Compact Disc-ReWritable）、光磁気ディスク等の可搬記録媒体やハードディスク等の固定記録媒体、或いはネットワークに接続されたサーバ・コンピュータ等に設けられた外部記憶装置が含まれる。
【００１４】
また、請求項１記載の住宅斡旋支援装置では、前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額が公開手段によって公開される。
【００１５】
ここで、請求項１記載の住宅斡旋支援装置では、受付手段により、前記公開手段による公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募が受け付けられ、割当手段により、応募が受け付けられた応募者に対して、応募対象とされた住宅が前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てられる。なお、上記受付手段による受け付けには、キーボード、ポインティング・デバイス等の入力装置を介した受け付けの他、ローカル・エリア・ネットワーク、インターネット等の通信回線を介した外部装置からの受け付けが含まれる。
【００１６】
このように、請求項１記載の住宅斡旋支援装置では、所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を記憶手段によって予め記憶しておき、前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開し、前記公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付け、応募を受け付けた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てるので、付置住宅を建設する必要のある開発事業者に対して住宅を円滑に斡旋することができる。
【００１７】
なお、本発明は、請求項２に記載の発明のように、前記住宅供給者により供給される住宅を、住宅外の建設物を住宅に用途変更することにより供給されるものとし、前記住宅の供給に要する費用を、当該住宅の用途変更のために必要とされる費用とすることが好ましい。これにより、住宅外の既存の建設物を付置住宅として斡旋することができ、既存の建設物の有効利用を図ることができる。
【００１８】
また、本発明は、請求項３に記載の発明のように、前記住宅の供給に要する費用の一部を負担する負担協力者を募集する協力者募集手段を更に備えることが好ましい。これにより、住宅の供給に要する費用の負担を分散することができ、より円滑に住宅を斡旋することができる。
【００１９】
特に、請求項３に記載の発明は、請求項４に記載の発明のように、前記住宅供給者により供給される住宅を賃貸住宅とし、前記負担協力者に対して前記住宅の供給に要する費用に対する負担額の割合に応じて賃料収入を配当する配当手段を更に備えることが好ましい。これにより、より多くの負担協力者を募集することができる。
【００２０】
更に、本発明の前記公開手段は、請求項５に記載の発明のように、インターネットを介して前記公開を行うことが好ましい。これにより、簡易に不特定多数の応募者を募集対象とすることができる。
【００２１】
一方、上記目的を達成するために、請求項６記載の住宅斡旋支援方法は、所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を記憶手段によって予め記憶しておき、前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開し、前記公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付け、応募を受け付けた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てるものである。
【００２２】
従って、請求項６記載の住宅斡旋支援方法は、請求項１記載の発明と同様に作用するので、請求項１記載の発明と同様に、付置住宅を建設する必要のある開発事業者に対して住宅を円滑に斡旋することができる。
【００２３】
なお、請求項６に記載の発明は、請求項７に記載の発明のように、前記住宅供給者により供給される住宅を、住宅外の建設物を住宅に用途変更することにより供給されるものとし、前記住宅の供給に要する費用を、当該住宅の用途変更のために必要とされる費用とすることが好ましい。これにより、住宅外の既存の建設物を付置住宅として斡旋することができ、既存の建設物の有効利用を図ることができる。
【００２４】
また、請求項６又は請求項７に記載の発明は、請求項８に記載の発明のように、前記住宅の供給に要する費用の一部を負担する負担協力者を募集することが好ましい。これにより、住宅の供給に要する費用の負担を分散することができ、より円滑に住宅を斡旋することができる。
【００２５】
一方、上記目的を達成するために、請求項９記載の住宅斡旋支援プログラムは、所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を記憶手段に予め記憶する記憶ステップと、前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開する公開ステップと、前記公開ステップによる公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付ける受付ステップと、前記受付ステップにより応募が受け付けられた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てる割当ステップと、をコンピュータに実行させるものである。
【００２６】
従って、請求項９記載の住宅斡旋支援プログラムは、コンピュータに対して請求項１記載の発明と同様に作用させることができるので、請求項１記載の発明と同様に、付置住宅を建設する必要のある開発事業者に対して住宅を円滑に斡旋することができる。
【００２７】
なお、請求項９に記載の発明は、請求項１０に記載の発明のように、前記住宅供給者により供給される住宅を、住宅外の建設物を住宅に用途変更することにより供給されるものとし、前記住宅の供給に要する費用を、当該住宅の用途変更のために必要とされる費用とすることが好ましい。これにより、住宅外の既存の建設物を付置住宅として斡旋することができ、既存の建設物の有効利用を図ることができる。
【００２８】
また、請求項９又は請求項１０に記載の発明は、請求項１１に記載の発明のように、前記住宅の供給に要する費用の一部を負担する負担協力者を募集する協力者募集ステップを更に有することが好ましい。これにより、住宅の供給に要する費用の負担を分散することができ、より円滑に住宅を斡旋することができる。
【発明の効果】
【００２９】
本発明によれば、所定地域内において住宅供給者により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報を記憶手段によって予め記憶しておき、前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開し、前記公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報を伴った応募を受け付け、応募を受け付けた応募者に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てるので、付置住宅を建設する必要のある開発事業者に対して住宅を円滑に斡旋することができる、という効果が得られる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３０】
以下、図面を参照して、本発明を実施するための最良の形態について詳細に説明する。なお、ここでは、本発明を、以下の事業モデルを前提とした住宅斡旋支援システムに適用した場合について説明する。
・システム運営者により、賃貸オフィスビルの所有者（オーナー）と住宅への用途変更を前提に所定期間（ここでは、１０年間）のサブリース契約（一括借上管理契約）を行う。
・オーナーに対するリース料は、固都税（固定資産税・都市計画税）程度の低額とする代わりに、用途変更のための費用は全てシステム運営者が負担する。
・上記所定期間後に用途変換された建物を入居者が入居した状態でオーナーに無償返還する。
【００３１】
まず、図１を参照して、本実施の形態に係る住宅斡旋支援システム１０の構成を説明する。
【００３２】
同図に示すように、本実施の形態に係る住宅斡旋支援システム１０は、当該システム１０の運営者（本実施の形態では、仲介会社）が所有するサーバ装置２０と、斡旋対象とする賃貸オフィスビルのオーナーが所有するクライアント装置３０と、当該システム１０のユーザ（本実施の形態では、付置住宅を建設する必要のあるディベロッパー）が所有するクライアント装置４０と、上記賃貸オフィスビルの用途変更に要する費用の一部を負担する共同出資者が所有するクライアント装置５０と、を含んで構成されている。
【００３３】
サーバ装置２０、クライアント装置３０、クライアント装置４０、及びクライアント装置５０は、図示しないモデム、ルータ、ＴＡ（Terminal Adapter）等の接続装置を介してインターネット８０に接続されている。従って、サーバ装置２０と、各クライアント装置３０，４０，５０とは、インターネット８０を介して相互通信が可能とされている。
【００３４】
本実施の形態に係る住宅斡旋支援システム１０は、複数のオーナーから賃貸オフィスビルを一括して借り上げ、借り上げた賃貸オフィスビルをインターネット上で公開し、これに応じて応募してきたユーザ（ディベロッパー）に対して当該ビルを付置住宅として斡旋すると共に、斡旋したビルを住宅に用途変更した後に、賃貸住宅として供給するものである。
【００３５】
次に、図２を参照して、住宅斡旋支援システム１０において特に重要な役割を有するサーバ装置２０（本発明における「住宅斡旋支援装置」に相当。）の電気系の主要構成を説明する。
【００３６】
同図に示すように、本実施の形態に係るサーバ装置２０は、サーバ装置２０全体の動作を司るＣＰＵ（中央処理装置）２０Ａと、ＣＰＵ２０Ａによる各種処理プログラムの実行時のワークエリア等として用いられるＲＡＭ（Random Access Memory）２０Ｂと、各種処理プログラムや各種パラメータ等が予め記憶されたＲＯＭ（Read Only Memory）２０Ｃと、各種情報を記憶するために用いられるハードディスク２０Ｄと、各種情報を入力するために用いられるキーボード２０Ｅと、各種情報を表示するために用いられるディスプレイ２０Ｆと、インターネット８０を介して外部との各種情報の授受を行う入出力ポート２０Ｇと、が備えられており、これら各部はシステムバスＢＵＳにより相互に接続されている。
【００３７】
従って、ＣＰＵ２０Ａは、ＲＡＭ２０Ｂ、ＲＯＭ２０Ｃ、及びハードディスク２０Ｄに対するアクセス、キーボード２０Ｅを介した各種入力情報の取得、ディスプレイ２０Ｆに対する各種情報の表示、及び入出力ポート２０Ｇを介したインターネット８０に接続された装置との間の各種情報の授受、を各々行うことができる。
【００３８】
一方、図３には、サーバ装置２０に備えられたハードディスク２０Ｄの主な記憶内容が模式的に示されている。
【００３９】
同図に示すように、ハードディスク２０Ｄには、各種データベースを記憶するためのデータベース領域ＤＢと、サーバ装置２０を制御するための制御プログラムや各種処理を行うためのプログラム等を記憶するためのプログラム領域ＰＧと、が設けられている。
【００４０】
ここで、データベース領域ＤＢには、オーナーに関する各種情報を管理するためのオーナー管理データベースＤＢ１と、共同出資者に関する情報を管理するための共同出資者管理データベースＤＢ２と、ユーザに関する情報を管理するためのユーザ管理データベースＤＢ３と、が含まれる。
【００４１】
以下、これらのデータベースの構成について、図面を参照しつつ詳細に説明する。
【００４２】
図４に示すように、本実施の形態に係るオーナー管理データベースＤＢ１は、オーナーＩＤ、オーナー名、ビルＩＤ、用途変更費用、床面積、及び所在地の各情報がオーナー毎に記憶されるものとして構成されている。
【００４３】
なお、上記オーナーＩＤ情報は、各オーナーを特定するためのＩＤ（Identification）情報であり、上記オーナー名情報は、対応するオーナーの名称を示す情報であり、上記ビルＩＤ情報は、対応するオーナーが所有し、かつ当該オーナーによって登録された賃貸オフィスビルを特定するためのＩＤ情報である。
【００４４】
また、上記用途変更費用情報は、対応する賃貸オフィスビルを住宅に用途変更するために要する費用を示す情報であり、上記床面積情報は、対応する賃貸オフィスビルの住宅への用途変更後の床面積を示す情報であり、更に、上記所在地情報は、対応する賃貸オフィスビルの所在地を示す情報である。
【００４５】
一方、図５に示すように、本実施の形態に係る共同出資者管理データベースＤＢ２は、出資者ＩＤ、出資者名、出資ビルＩＤ、出資額、及び配当額の各情報が共同出資者毎に記憶されるものとして構成されている。
【００４６】
なお、上記出資者ＩＤ情報は、各共同出資者を特定するためのＩＤ情報であり、上記出資者名情報は、対応する共同出資者の名称を示す情報であり、出資ビルＩＤ情報は、対応する共同出資者が出資するビルを特定するためのＩＤ情報である。
【００４７】
また、上記出資額情報は、対応する共同出資者の対応するビルに対する出資額を示す情報であり、更に、上記配当額情報は、対応する共同出資者の対応するビルへの出資に応じた配当額を示す情報である。
【００４８】
一方、図６に示すように、本実施の形態に係るユーザ管理データベースＤＢ３は、ユーザＩＤ、ユーザ名、斡旋ビルＩＤ、床面積、及び負担額の各情報がユーザ毎に記憶されるものとして構成されている。
【００４９】
なお、上記ユーザＩＤ情報は、各ユーザを特定するためのＩＤ情報であり、上記ユーザ名情報は、対応するユーザの名称を示す情報であり、上記斡旋ビルＩＤ情報は、対応するユーザに対し住宅斡旋支援システム１０にて斡旋されたビルを特定するためのＩＤ情報である。
【００５０】
また、上記床面積情報は、対応するユーザに対し住宅斡旋支援システム１０にて斡旋された、対応するビルの床面積を示す情報であり、上記負担額情報は、対応するユーザによる対応するビルに対する負担額を示す情報である。
【００５１】
なお、共同出資者管理データベースＤＢ２における出資ビルＩＤ情報及びユーザ管理データベースＤＢ３における斡旋ビルＩＤ情報は、オーナー管理データベースＤＢ１におけるビルＩＤ情報に対応するものである。
【００５２】
次に、本実施の形態に係る住宅斡旋支援システム１０の作用を説明する。
【００５３】
まず、図７を参照して、賃貸オフィスビルを募集する賃貸ビル募集処理の実行時におけるサーバ装置２０の作用を説明する。なお、図７は、システム運営者がインターネット８０上で公開しているホームページ（Homepages）上で、何れかのオーナーからクライアント装置３０を介して、自身が所有する賃貸オフィスビルを住宅に用途変更し、かつ付置住宅として提供することを前提として住宅斡旋支援システム１０に応募（登録）する旨の指示入力が行われた際に、サーバ装置２０のＣＰＵ２０Ａによって実行される賃貸ビル募集処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、当該プログラムはハードディスク２０Ｄのプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。
【００５４】
まず、同図のステップ１００では、予め定められた賃貸ビル募集画面を表示させるための情報をアクセス元のクライアント装置３０に送信することにより、当該クライアント装置３０に賃貸ビル募集画面を表示させ、次のステップ１０２にて、当該クライアント装置３０からの所定情報の受信待ちを行う。
【００５５】
図８には、このとき、クライアント装置３０のディスプレイ３０Ａに表示される賃貸ビル募集画面の表示状態が示されている。同図に示すように、本実施の形態に係る賃貸ビル募集画面では、登録したい賃貸オフィスビルに関する情報の入力を促すメッセージが表示されると共に、入力項目名及び当該項目に対応する情報を入力するための矩形枠が表示される。
【００５６】
同図に示されるような賃貸ビル募集画面がディスプレイ３０Ａに表示されると、アクセス元のオーナーは、オーナー名、登録したい賃貸オフィスビルの所在地、当該賃貸オフィスビルを住宅に用途変更した場合の床面積、用途変更に要する費用（改装のための工事費を含む。）等の情報を対応する矩形枠に不図示のキーボード等によって入力し、各情報の入力が終了した後に当該画面の最下に表示されている「終了」ボタンを不図示のマウス（ポインティング・デバイス）等によって指定する。オーナーによって「終了」ボタンが指定されると上記ステップ１０２が肯定判定となってステップ１０４に移行する。
【００５７】
ステップ１０４では、オーナーによって賃貸ビル募集画面上で入力された情報をオーナー管理データベースＤＢ１に登録（記憶）し、その後に本賃貸ビル募集処理プログラムを終了する。
【００５８】
なお、上記ステップ１０４では、賃貸ビル募集画面上で入力された情報に含まれるオーナー名情報が未登録である場合は、新規のオーナーＩＤ情報を作成して当該オーナーＩＤ情報と共に、賃貸ビル募集画面上で入力された情報をオーナー管理データベースＤＢ１に登録する。これに対し、オーナー名情報が既登録である場合は、当該オーナー名情報に対応付けて、賃貸ビル募集画面上で入力された情報をオーナー管理データベースＤＢ１に登録する。また、このとき、ビルＩＤ情報も新規に作成して登録する。
【００５９】
以上の賃貸ビル募集処理プログラムの実行により、図４に示されるオーナー管理データベースＤＢ１が逐次構築されることになる。
【００６０】
次に、図９を参照して、ユーザ（付置住宅を建設する必要のあるディベロッパー）を募集するユーザ募集処理の実行時におけるサーバ装置２０の作用を説明する。なお、図９は、システム運営者がインターネット８０上で公開しているホームページ上で、何れかのユーザからクライアント装置４０を介して、住宅の斡旋を要求する旨の指示入力が行われた際に、サーバ装置２０のＣＰＵ２０Ａによって実行されるユーザ募集処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、当該プログラムもハードディスク２０Ｄのプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。
【００６１】
まず、同図のステップ２００では、予め定められたユーザ募集画面を表示させるための情報をアクセス元のクライアント装置４０に送信することにより、当該クライアント装置４０にユーザ募集画面を表示させ、次のステップ２０２にて、当該クライアント装置４０からの所定情報の受信待ちを行う。
【００６２】
図１０には、このとき、クライアント装置４０のディスプレイ４０Ａに表示されるユーザ募集画面の表示状態が示されている。同図に示すように、本実施の形態に係るユーザ募集画面では、ユーザ名（ここでは、会社名）の入力を促すメッセージが表示されると共に、ユーザ名を入力するための矩形枠が表示される。また、当該画面では、希望する住宅の床面積の入力を促すメッセージが表示され、かつ斡旋可能な住宅に関する所在地、供給坪数、１坪当たりの負担額が表示されると共に、斡旋を希望する住宅の床面積を入力するための矩形枠が表示される。なお、上記所在地及び供給坪数の各情報は、この時点でオーナー管理データベースＤＢ１に登録されている、床面積情報により示される床面積が０（零）でないビルの所在地情報及び当該床面積情報が読み出されて表示される。また、上記１坪当たりの負担額は、ユーザに対して課する斡旋住宅の１坪当たりの負担額を示す情報であり、本実施の形態では、対応する賃貸オフィスビルを住宅に用途変更するために要する１坪当たりの費用の概算値を適用しているが、これに限定されず、例えば、上記所在地情報によって示される所在地が属する自治体において制定されている住宅付置義務制度において、付置住宅が供給できない開発事業者に対し、その代償として所定の開発協力金が課せられている場合には、当該開発協力金の付置住宅１坪当たりの換算額より少なく、かつ対応する賃貸オフィスビルを住宅に用途変更するために要する１坪当たりの費用の概算値以上の金額を適用する形態とすることもできる。
【００６３】
同図に示されるようなユーザ募集画面がディスプレイ４０Ａに表示されると、アクセス元のユーザは、ユーザ名及び希望する床面積（坪数）の各情報を対応する矩形枠に不図示のキーボード等によって入力し、各情報の入力が終了した後に当該画面の最下に表示されている「終了」ボタンを不図示のマウス等によって指定する。なお、このとき、ユーザは、上記希望する床面積として、表示されている供給坪数より小さな値を入力する。ユーザによって「終了」ボタンが指定されると上記ステップ２０２が肯定判定となってステップ２０４に移行する。
【００６４】
ステップ２０４では、ユーザによってユーザ募集画面上で入力された情報をユーザ管理データベースＤＢ３に登録（記憶）し、その後に本ユーザ募集処理プログラムを終了する。
【００６５】
なお、上記ステップ２０４では、上記ユーザ募集画面上で入力された情報に含まれる希望する床面積を示す情報をユーザ管理データベースＤＢ３の床面積情報として記憶し、かつオーナー管理データベースＤＢ１の床面積情報により示される床面積を、ユーザ管理データベースＤＢ３に記憶した床面積分だけ少なくなるように更新すると共に、当該希望する床面積を上記１坪当たりの負担額に乗算して得られた金額をユーザ管理データベースＤＢ３の負担額情報として記憶し、かつ上記ユーザ募集画面上で希望する床面積を示す情報が入力されたビルに対応するビルＩＤ情報をユーザ管理データベースＤＢ３の斡旋ビルＩＤ情報として記憶する。
【００６６】
また、上記ステップ２０４では、上記ユーザ募集画面上で入力された情報に含まれるユーザ名情報が未登録である場合は、新規のユーザＩＤ情報を作成して当該ユーザＩＤ情報と共に、ユーザ募集画面上で入力された情報等をユーザ管理データベースＤＢ３に登録する。これに対し、ユーザ名情報が既登録である場合は、当該ユーザ名情報に対応付けて、ユーザ募集画面上で入力された情報等をユーザ管理データベースＤＢ３に登録する。
【００６７】
以上のユーザ募集処理プログラムの実行により、図６に示されるユーザ管理データベースＤＢ３が逐次構築されることになる。
【００６８】
次に、図１１を参照して、共同出資者を募集する共同出資者募集処理の実行時におけるサーバ装置２０の作用を説明する。なお、図１１は、システム運営者がインターネット８０上で公開しているホームページ上で、何れかの共同出資者からクライアント装置５０を介して、共同出資を希望する旨の指示入力が行われた際に、サーバ装置２０のＣＰＵ２０Ａによって実行される共同出資者募集処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、当該プログラムもハードディスク２０Ｄのプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。
【００６９】
まず、同図のステップ３００では、予め定められた共同出資者募集画面を表示させるための情報をアクセス元のクライアント装置５０に送信することにより、当該クライアント装置５０に共同出資者募集画面を表示させ、次のステップ３０２にて、当該クライアント装置５０からの所定情報の受信待ちを行う。
【００７０】
図１２には、このとき、クライアント装置５０のディスプレイ５０Ａに表示される共同出資者募集画面の表示状態が示されている。同図に示すように、本実施の形態に係る共同出資者募集画面では、共同出資者名（ここでは、会社名）の入力を促すメッセージが表示されると共に、共同出資者名を入力するための矩形枠が表示される。また、当該画面では、出資を希望するビルに対する出資額の入力を促すメッセージが表示され、かつ出資可能なビルに関する所在地、供給坪数、基準出資額が表示されると共に、出資額を入力するための矩形枠が表示される。なお、上記所在地及び供給坪数の各情報は、この時点でオーナー管理データベースＤＢ１に登録されているビルの所在地情報及び床面積情報が読み出されて表示される。また、上記基準出資額は１口当たりの出資額（最低出資額）を示す情報である。
【００７１】
同図に示されるような共同出資者募集画面がディスプレイ５０Ａに表示されると、アクセス元の共同出資者は、共同出資者名及び出資を希望するビルに対する出資額（口数）の各情報を対応する矩形枠に不図示のキーボード等によって入力し、各情報の入力が終了した後に当該画面の最下に表示されている「終了」ボタンを不図示のマウス等によって指定する。共同出資者によって「終了」ボタンが指定されると上記ステップ３０２が肯定判定となってステップ３０４に移行する。
【００７２】
ステップ３０４では、共同出資者によって共同出資者募集画面上で入力された情報を共同出資者管理データベースＤＢ２に登録（記憶）する。
【００７３】
なお、本ステップ３０４では、上記共同出資者募集画面上で入力された情報に含まれる出資額（口数）情報により示される口数を上記基準出資額に乗算して得られた金額を共同出資者管理データベースＤＢ２の出資額情報として記憶すると共に、上記共同出資者募集画面上で出資額情報が入力されたビルに対応するビルＩＤ情報を共同出資者管理データベースＤＢ２の出資ビルＩＤ情報として記憶する。
【００７４】
また、上記ステップ３０４では、上記共同出資者募集画面上で入力された情報に含まれる出資者名情報が未登録である場合は、新規の出資者ＩＤ情報を作成して当該出資者ＩＤ情報と共に、共同出資者募集画面上で入力された情報等を共同出資者管理データベースＤＢ２に登録する。これに対し、出資者名情報が既登録である場合は、当該出資者名情報に対応付けて、共同出資者募集画面上で入力された情報等を共同出資者管理データベースＤＢ２に登録する。
【００７５】
次のステップ３０６では、アクセス元の共同出資者に対して、出資を希望したビルが住宅に用途変更された後の賃料収入から出資額に応じた率の配当額を算出して共同出資者管理データベースＤＢ２に登録する賃料配当処理を実行し、その後に本共同出資者募集処理プログラムを終了する。なお、同一のビルを希望するユーザが増加して住宅転用後の床面積に対する斡旋率が高くなるほどシステム運営者及び共同出資者による出資総額を減少させることができるため、上記ステップ３０６の賃料配当処理では、処理対象とするビルに対するユーザによる引き合いが多くなるほど高くなるように配当額を決定する。
【００７６】
以上の共同出資者募集処理プログラムの実行により、図５に示される共同出資者管理データベースＤＢ２が逐次構築されることになる。
【００７７】
以上の賃貸ビル募集処理、ユーザ募集処理、及び共同出資者募集処理の各処理を順次行い、予め定められたタイミング（本実施の形態では、システム運営者が、採算が取れると判断したタイミング）で各関係者間で本契約を行う。なお、サーバ装置２０では、所定のタイミング（本実施の形態では、上記本契約後の１ヶ月毎の月末）で、共同出資者募集処理プログラムによって共同出資者管理データベースＤＢ２に登録された配当額を、対応する共同出資者に支払うための処理が実行される。
【００７８】
図１３には、本実施の形態に係る住宅斡旋支援システム１０における収支状態の一例が示されている。
【００７９】
図１３（Ａ）に示すように、住宅斡旋支援システム１０では、当該システム１０による総支出（用途変更費用等の事業費と、サブリース料等の経常支出と、その他諸経費の合算値）の一部がユーザ（Ａ社、Ｂ社、Ｃ社）による負担金という形で賄われる。このため、システム運営者のみの単独事業としては事業が成立しない場合でも、ユーザが増加するに従って事業性が向上し、賃料収入等の総収入が総支出に達した時点で当該事業を成立させることができる。
【００８０】
また、住宅斡旋支援システム１０では、共同出資者も募集する形態を採用しているため、図１３（Ｂ）に示すように、共同出資者（Ｐ社、Ｑ社）による出資金によって総支出の一部が賄われ、共同出資者が増加するに従ってシステム運営者の負担を軽減することができ、より円滑に当該システム１０を運営することができる。但し、この場合は、各共同出資者に対して出資額に応じた配当金を支払うことになる。なお、ここで、同図に示すようにユーザ（Ｄ社）が増えた場合は、出資総額が変わるため、システム運営者及び共同出資者への配当額は増額されることになる。
【００８１】
以上詳細に説明したように、本実施の形態では、所定地域内において住宅供給者（ここでは、賃貸オフィスビルのオーナー）により新たに供給することのできる住宅の床面積を示す床面積情報及び当該住宅の供給に要する費用を示す費用情報（ここでは、用途変更費用情報）を記憶手段（ここでは、ハードディスク２０Ｄ）によって予め記憶しておき、前記記憶手段により記憶されている前記床面積情報によって示される床面積及び前記費用情報によって示される費用に応じた負担額を公開し、前記公開に応じて、前記負担額の負担を前提とし、かつ必要な床面積を示す必要床面積情報（ここでは、希望床面積情報）を伴った応募を受け付け、応募を受け付けた応募者（ここでは、ユーザ）に対して、応募対象とされた住宅を前記必要床面積情報により示される床面積だけ割り当てているので、付置住宅を建設する必要のある開発事業者（ここでは、ユーザ）に対して住宅を円滑に斡旋することができる。
【００８２】
また、本実施の形態では、前記住宅供給者により供給される住宅を、住宅外の建設物を住宅に用途変更することにより供給されるものとし、前記住宅の供給に要する費用を、当該住宅の用途変更のために必要とされる費用としているので、住宅外の既存の建設物を付置住宅として斡旋することができ、既存の建設物の有効利用を図ることができる。
【００８３】
また、本実施の形態では、前記住宅の供給に要する費用の一部を負担する負担協力者（ここでは、共同出資者）を募集しているので、住宅の供給に要する費用の負担を分散することができ、より円滑に住宅を斡旋することができる。
【００８４】
また、本実施の形態では、前記住宅供給者により供給される住宅を賃貸住宅とし、前記負担協力者に対して前記住宅の供給に要する費用に対する負担額の割合に応じて賃料収入を配当するようにしているので、より多くの負担協力者を募集することができる。
【００８５】
更に、本実施の形態では、インターネットを介して前記公開を行っているので、簡易に不特定多数の応募者を募集対象とすることができる。
【００８６】
なお、本実施の形態では、共同出資者に対する配当額の提示については言及しなかったが、共同出資者に対して配当額を逐次公開する形態とすることもできる。この場合、共同出資者は、公開された配当額を判断材料として出資の可否及び出資額を決めることができるため、共同出資者にとっての利便性を向上させることができる。
【００８７】
また、本実施の形態では、オーナーＩＤ情報、出資者ＩＤ情報及びユーザＩＤ情報の各ＩＤ情報の用途については特に言及しなかったが、これらのＩＤ情報を用いてオーナー、出資者、ユーザを所定基準で分類したり、各種手配を行う際に各ＩＤ情報を用いたりする形態とすることもできる。この場合、システム運営者によるオーナー、出資者、ユーザの管理を行う際の利便性を向上させることができる。
【００８８】
また、本実施の形態では、オーナーに対するリース料の支払いを固都税程度の低額とすると共に、所定期間後（リース満了後）に用途変換された建物を入居者が入居した状態でオーナーに無償返還するモデルを住宅斡旋支援システム１０にて適用した場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、オーナーに対するリース料の支払いを固都税程度より高額とすると共に、上記所定期間後に建物をオーナーに返還する際に当該建物を予め設定した価格でオーナーに買い取らせるモデルを適用する形態とすることもできる。この場合も、本実施の形態と同様の効果を奏することができる。
【００８９】
また、本実施の形態で説明した住宅斡旋支援システム１０の構成（図１〜図３参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【００９０】
例えば、本実施の形態では、システム運営者がオーナーから斡旋すべきビルを一括借り上げしてユーザに割り当てる場合について説明したが、例えば、システム運営者自身が斡旋すべきビルのオーナーである形態とすることもできる。この場合も、本実施の形態と同様の効果を奏することができる。
【００９１】
また、本実施の形態では、共同出資者とユーザが別のものとした場合について説明したが、例えば、共同出資者がユーザを兼ねる形態とすることもできる。この場合も、本実施の形態と同様の効果を奏することができる。
【００９２】
また、本実施の形態で示した各種データベースの構成（図４〜図６参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【００９３】
また、本実施の形態で示した各種処理プログラムの処理の流れ（図７、図９、図１１参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【００９４】
更に、本実施の形態で示した各種画面の構成（図８、図１０、図１２参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。
【図面の簡単な説明】
【００９５】
【図１】実施の形態に係る住宅斡旋支援システムの構成を示す模式図である。
【図２】実施の形態に係るサーバ装置の電気系の主要構成を示すブロック図である。
【図３】実施の形態に係るサーバ装置に備えられたハードディスクの主な記憶内容を示す模式図である。
【図４】実施の形態に係るオーナー管理データベースの構成を示す模式図である。
【図５】実施の形態に係る共同出資者管理データベースの構成を示す模式図である。
【図６】実施の形態に係るユーザ管理データベースの構成を示す模式図である。
【図７】実施の形態に係る賃貸ビル募集処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図８】実施の形態に係る賃貸ビル募集画面の表示状態を示す概略図である。
【図９】実施の形態に係るユーザ募集処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図１０】実施の形態に係るユーザ募集画面の表示状態を示す概略図である。
【図１１】実施の形態に係る共同出資者募集処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。
【図１２】実施の形態に係る共同出資者募集画面の表示状態を示す概略図である。
【図１３】実施の形態に係る住宅斡旋支援システムにおける収支状態の一例を示す模式図である。
【符号の説明】
【００９６】
１０    住宅斡旋支援システム
２０    サーバ装置
２０Ａ    ＣＰＵ（公開手段、受付手段、割当手段、協力者募集手段、配当手段）
２０Ｄ    ハードディスク（記憶手段）
２０Ｇ    入出力ポート
３０    クライアント装置
４０    クライアント装置
５０    クライアント装置
８０    インターネット
ＤＢ１    オーナー管理データベース
ＤＢ２    共同出資者管理データベース
ＤＢ３    ユーザ管理データベース
【図１】
2006126998.tif 000003
【図２】
2006126998.tif 000004
【図３】
2006126998.tif 000005
【図４】
2006126998.tif 000006
【図５】
2006126998.tif 000007
【図６】
2006126998.tif 000008
【図７】
2006126998.tif 000009
【図８】
2006126998.tif 000010
【図９】
2006126998.tif 000011
【図１０】
2006126998.tif 000012
【図１１】
2006126998.tif 000013
【図１２】
2006126998.tif 000014
【図１３】
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