(57)【要約】【課題】不動産の取引事例に関する情報を、手間をかけずに且つ安定的に収集できる不動産の取引事例に関する情報収集システム、方法及びプログラムの提供を課題とする。【解決手段】不動産である対象土地の位置情報が入力される位置情報入力手段としての対象地住所検索部１１と、対象土地の物理的状況を含む個別的要因が入力される個別的要因入力部１２と、対象土地の取引に関する取引情報が入力される取引情報入力手段としての成約情報入力部２３と、個別的要因及び成約情報を対象土地に関連付けて記憶する取引事例情報記憶手段としての物件評価情報登録部２１と、対象土地の位置情報を変更する位置情報変更手段としての緯度・経度座標修正部２７とを備えている。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
不動産の位置情報が入力される位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的状況を含む個別的要因が入力される個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報が入力される取引情報入力手段と、
前記個別的要因及び前記取引情報を前記不動産に関連付けて記憶する記憶手段と、
前記不動産の前記位置情報を変更する位置情報変更手段と、を備えたことを特徴とする不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項２】
前記不動産は土地であり、前記位置情報は前記土地の位置座標であり、前記取引情報は取引時期及び取引価格であることを特徴とする請求項１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項３】
前記位置情報入力手段は、地図を表示する手段と、複数の前記土地を前記地図上の位置座標と関連付けて予め記憶する手段と、前記地図上で前記土地の指定を受ける手段と、を有することを特徴とする請求項２に記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項４】
前記位置情報変更手段は、乱数に基づいて、前記位置座標を変更前の前記位置座標を含む所定の距離の領域内における他の位置に変更することを特徴とする請求項２又は３に記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項５】
前記個別的要因には、前記土地の面積、接道及びその方位、規模、形状、画地の位置、前記接道の間口、前記土地の間口及び奥行、前記接道との高低差、セットバック負担、私道負担、利用阻害、前面路線価、前記土地上に建造物がある場合は前記建造物の概要のうち、一部又は全部を含むことを特徴とする請求項２から４の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項６】
前記個別的要因に含まれる各項目を標準的な画地と比較して得られる項目別格差率、及び全ての前記項目別格差率を相乗して得られる合計格差率を算出する格差率算出手段と、
前記合計格差率に基づいて前記取引価格を補正する取引価格補正手段とを、更に備えたことを特徴とする請求項１から５の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項７】
前記不動産は集合住宅に含まれる各住戸であり、前記位置情報は前記集合住宅の位置座標、及び前記各住戸の属する前記集合住宅の階層、及び前記階層における前記各住戸の位置関係であり、前記取引情報は取引時期及び取引価格であることを特徴とする請求項１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項８】
前記取引価格に基づいて前記取引情報を採用するか否かを判断する採否判断手段を、更に備えたことを特徴とする請求項１から７の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項９】
同一の前記取引事例に関する情報が重複して記憶されているか否かを判断する重複事例判断手段を、更に備えたことを特徴とする請求項１から８の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項１０】
前記重複事例判断手段は、前記取引事例に係る前記土地を含む所定の範囲内に、複数個の前記取引事例に係る前記土地が存在し、且つこれらの複数個の前記取引事例における取引時期が同一の場合には、これらの複数個の前記取引事例が重複していると判断することを特徴とする請求項９に記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項１１】
前記取引事例に係る取引を行った個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段を、更に備えたことを特徴とする請求項１から１０の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項１２】
前記個人特定可否判断手段は、前記取引事例に係る前記不動産を含む所定の範囲内で、且つ所定の期間に、前記不動産に関する前記取引事例が複数回記憶されているか否かを判断し、前記取引事例が複数回記憶されている場合には、前記取引を行った個人を特定できないと判断することを特徴とする請求項１１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項１３】
前記取引事例は、販売事例、地代、賃料、利回り、空室率、管理費、共益費、建築費、路線価との開差率、公示価格との開差率の何れかであることを特徴とする請求項１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項１４】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して、前記位置情報及び前記個別的要因を前記ネットワークの利用者端末に提供する手段を備えることを特徴とする請求項１から１３の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項１５】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記位置情報及び前記個別的要因を参照する手段を備えることを特徴とする請求項１から１３の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集システム。
【請求項１６】
コンピュータが、
不動産の位置情報が入力されるステップと、
前記不動産の物理的現況を含む個別的要因が入力されるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報が入力されるステップと、
前記個別的要因及び前記取引情報を前記不動産に関連付けて記憶するステップと、
前記不動産の前記位置情報を変更するステップと、を実行することを特徴とする不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項１７】
前記不動産は土地であり、前記位置情報は前記土地の位置座標であり、前記取引情報は取引時期及び取引価格であることを特徴とする請求項１６に記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項１８】
前記位置情報を入力するステップは、地図を表示するステップと、複数の前記土地を前記地図上の位置座標と関連付けて予め記憶するステップと、前記地図上で前記土地の指定を受けるステップと、を実行することを特徴とする請求項１７に記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項１９】
前記位置情報を変更するステップは、乱数に基づいて、前記位置座標を変更前の前記位置座標を含む所定の距離の範囲内における他の位置に変更することを特徴とする請求項１７又は１８に記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２０】
前記個別的要因には、前記土地の面積、接道及びその方位、規模、形状、画地の位置、前記接道の間口、土地の間口及び奥行、前記接道との高低差、セットバック負担、私道負担、利用阻害、前面路線価、前記土地上に建造物がある場合は前記建造物の概要のうち、一部又は全部を含むことを特徴とする請求項１７から１９の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２１】
前記個別的要因に含まれる各項目を標準的な画地と比較して得られる項目別格差率、及び全ての前記項目別格差率を相乗して得られる合計格差率を算出するステップと、
前記合計格差率に基づいて前記取引価格を補正するステップとを、更に実行することを特徴とする請求項１６から２０の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２２】
前記不動産は集合住宅に含まれる各住戸であり、前記位置情報は前記集合住宅の位置座標、及び前記各住戸の属する前記集合住宅の階層、前記階層における他の前記各住戸との位置関係であり、前記取引情報は取引時期及び取引価格であることを特徴とする請求項１６に記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２３】
前記取引価格に基づいて前記取引事例を採用するか否かを判断するステップを、更に実行することを特徴とする請求項１６から２２の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２４】
同一の前記取引事例が重複して記憶されているか否かを判断するステップを、更に実行することを特徴とする請求項１６から２３の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２５】
前記同一の前記取引事例が重複して記憶されているか否かを判断するステップでは、前記取引事例に係る前記土地を含む所定の範囲内に、複数個の前記取引事例に係る前記土地が存在し、且つこれらの複数個の前記取引事例における取引時期が同一の場合には、これらの複数個の前記取引事例が重複していると判断することを特徴とする請求項２４記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２６】
前記取引事例に係る取引を行った個人を特定できるか否かを判断するステップを、更に実行することを特徴とする請求項１６から２５の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２７】
前記個人を特定できるか否かを判断するステップは、前記取引事例に係る前記土地を含む所定の範囲内で、且つ所定の期間に、前記土地に関する前記取引事例が複数回記憶されているか否かを判断し、前記取引事例が複数回記憶されている場合には、前記取引を行った個人を特定できないと判断することを特徴とする請求項２６に記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２８】
前記取引事例は、販売事例、地代、賃料、利回り、空室率、管理費、共益費、建築費、路線価との開差率、公示価格との開差率の何れかであることを特徴とする請求項１６に記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項２９】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して、前記位置情報及び前記個別的要因を前記ネットワークの利用者端末に提供するステップを、更に実行することを特徴とする請求項１６から２８の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項３０】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記位置情報及び前記個別的要因を参照するステップを、更に実行することを特徴とする請求項１６から２８の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集方法。
【請求項３１】
コンピュータに、
不動産の位置情報が入力されるステップと、
前記不動産の物理的状況を含む個別的要因が入力されるステップと、
前記不動産の取引に関する取引情報が入力されるステップと、
前記個別的要因及び前記取引情報を前記不動産に関連付けて記憶するステップと、
前記不動産の前記位置情報を変更するステップと、を実行させることを特徴とする不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３２】
前記不動産は土地であり、前記位置情報は前記土地の位置座標であり、前記取引情報は取引時期及び取引価格であることを特徴とする請求項３１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３３】
前記位置情報を入力するステップは、地図を表示するステップと、複数の前記土地を前記地図上の位置座標と関連付けて予め記憶するステップと、前記地図上で前記土地の指定を受けるステップと、を実行させることを特徴とする請求項３２に記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３４】
前記位置情報を変更するステップは、乱数に基づいて、前記位置座標を変更前の前記位置座標を含む所定の距離の範囲内における他の位置に変更することを特徴とする請求項３２又は３３に記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３５】
前記個別的要因には、前記土地の面積、接道及びその方位、規模、形状、画地の位置、前記接道の間口、土地の間口：奥行、前記接道との高低差、セットバック負担、私道負担、利用阻害、前面路線価、前記土地上に建造物がある場合は前記建造物の概要のうち、一部又は全部を含むことを特徴とする請求項３２から３４の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３６】
前記個別的要因に含まれる各項目を標準的な画地と比較して得られる項目別格差率、及び全ての前記項目別格差率を相乗して得られる合計格差率を算出するステップと、
前記合計格差率に基づいて前記取引価格を補正するステップとを、更に実行することを特徴とする請求項３１から３５の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３７】
前記不動産は集合住宅に含まれる各住戸であり、前記位置情報は前記集合住宅の位置座標、及び前記各住戸の属する前記集合住宅の階層、前記階層における前記各住戸の他の前記住戸との位置関係であることを特徴とする請求項３１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３８】
前記取引価格に基づいて前記取引情報を採用するか否かを判断するステップを、更に実行させることを特徴とする請求項３１から３７の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項３９】
同一の前記取引事例が重複して記憶されているか否かを判断するステップを、更に実行させることを特徴とする請求項３１から３８の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項４０】
前記同一の前記取引事例が重複して記憶されているか否かを判断するステップでは、前記取引事例に係る前記土地を含む所定の範囲内に、複数個の前記取引事例に係る前記土地が存在し、且つこれらの複数個の前記取引事例における取引時期が同一の場合には、これらの複数個の前記取引事例が重複していると判断することを特徴とする請求項３９に記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項４１】
前記取引事例に係る取引を行った個人を特定できるか否かを判断するステップを、更に
実行させることを特徴とする請求項３１から４０の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項４２】
前記個人を特定できるか否かを判断するステップは、前記取引事例に係る前記土地を含む所定の範囲内で、且つ所定の期間に、前記土地に関する前記取引事例が複数回記憶されているか否かを判断させ、前記取引事例が複数回記憶されている場合には、前記取引を行った個人を特定できないと判断させることを特徴とする請求項４１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項４３】
前記取引事例は、販売事例、地代、賃料、利回り、空室率、管理費、共益費、建築費、路線価との開差率、公示価格との開差率の何れかであることを特徴とする請求項３１に記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項４４】
ネットワークに接続されたインターフェースを介して、前記位置情報及び前記個別的要因を前記ネットワークの利用者端末に提供するステップを、更に実行させることを特徴とする請求項３１から４３の何れかに記載の不動産の取引事例に関する情報収集プログラム。
【請求項４５】
ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記位置情報及び前記個別的要因を参照するステップを、更に実行させることを特徴とする請求項３１から４３の何れかに記載の不動産の取引事例に関するプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、土地、建物、マンションなどの不動産の取引事例に関する情報を収集するのに好適な不動産の取引事例に関する情報収集システム、方法及びプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
土地やマンションなどの不動産を評価する場合、過去の取引事例を参考にして評価するのが普通である。参考にする取引事例が多いほど妥当な評価が可能になる。
【０００３】
一方、従来は、人間が過去の取引事例などを参考にして不動産を評価していたので、取引事例が多いほどこれを閲覧するために時間と手間を要していた。従って、コストが高くなり、また評価をする人によって評価結果が異なり、場合によっては評価結果の妥当性が低くなることがあった。
【０００４】
そこで、最近は、不動産の評価を殆ど自動的に行うことができる不動産評価システムが提案されている（例えば、特許文献１参照。）。
【０００５】
このような不動産評価システムは、予め不動産業者などから集めた図面情報などを基に、過去の土地の取引事例に関する情報を登録しておき、不動産の評価を行うときには、その不動産の周囲にある土地の取引事例に関する情報に基づいて、殆ど自動的に評価を行うように構成されている。このような不動産評価システムにおいては、登録されている取引事例が多いほど評価結果の妥当性が高くなる。
【特許文献１】特許第３６１３４７３号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、従来は、不動産仲介業者などの図面情報などに記載された情報から、不動産の取引を行った個人を特定されてしまう懸念があった。
【０００７】
そのため、最近は、個人情報を保護する観点から、不動産仲介業者などが、図面情報など位置が特定できる情報を外部に提供するのを躊躇する懸念があり、取引事例に関する情報を収集するのが更に困難になるおそれがある。
【０００８】
また、従来は、取引事例に関する情報を提供する側と、この情報を収集する側との双方にかかる負担が大きく、取引事例に関する情報を安定的に収集するのが困難であった。
【０００９】
本発明は、このような問題に鑑みなされたもので、収集された情報から取引を行った個人を特定できず、これにより、情報を提供する側が抵抗なく情報を提供でき、且つ、情報収集の手間を省くことができ、これにより、取引に関する情報を安定的に収集することが可能な取引事例に関する情報収集システム、方法及びプログラムの提供を課題とする。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
本発明は上記課題を解決するために、以下の手段を採用した。
（１）本発明は、
不動産の位置情報が入力される位置情報入力手段と、
前記不動産の物理的状況を含む個別的要因が入力される個別的要因入力手段と、
前記不動産の取引に関する取引情報が入力される取引情報入力手段と、
前記個別的要因及び前記取引情報を前記不動産に関連付けて記憶する記憶手段と、
前記不動産の前記位置情報を変更する位置情報変更手段と、を備えたことを特徴とする。
【００１１】
本発発明では、取引事例に関する不動産の位置情報が変更されて記憶されるので、この取引事例に関する情報から取引を行った個人を特定できなくなる。また、所定の情報を入力するだけで情報を収集できるので、収集に要する手間を省くことができる。
【００１２】
（２）前記不動産は土地を例示でき、前記位置情報は前記土地の位置座標を例示でき、前記取引情報は取引時期及び取引価格を例示できる。
【００１３】
（３）前記位置情報入力手段は、地図を表示する手段と、複数の前記土地を前記地図上の位置座標と関連付けて予め記憶する手段と、前記地図上で前記土地の指定を受ける手段と、を有することが好ましい。
【００１４】
この場合は、地図上で対象地の位置を指定することにより対象地の位置座標を簡単に入力できる。
【００１５】
（４）前記位置情報変更手段は、乱数に基づいて、前記位置座標を変更前の前記位置座標を含む所定の距離の領域内における他の位置に変更することができる。この場合は、位置座標を簡単に且つ無作為に変更できる。
【００１６】
（５）前記個別的要因としては、土地面積、接道及びその方位、規模、形状、画地の位置、前記接道の間口、土地の間口：奥行、前記接道との高低差、セットバック負担（道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路部分として負担すること）、私道負担（前面道路が私道の場合、売買するときにその私道に関して何らかの負担をすること）、利用阻害（土地の一部又は全部が利用に際して障害となること）、前面路線価、前記土地上に建造物がある場合は前記建造物の概要などを例示できる。
【００１７】
（６）前記個別的要因に含まれる、土地に関する各項目を標準的な画地と比較して得られる項目別格差率、及び全ての前記項目別格差率を相乗して得られる合計格差率を算出する格差率算出手段と、
前記合計格差率に基づいて前記取引価格を補正する取引価格補正手段とを、更に備えることができる。
【００１８】
（７）前記不動産は集合住宅に含まれる各住戸を例示でき、前記位置情報は前記集合住宅の位置座標、及び前記各住戸の属する前記集合住宅の階層、及び前記階層における前記各住戸の位置関係の少なくとも一つを例示でき、前記取引情報は取引時期及び取引価格を例示できる。
【００１９】
（８）前記取引価格に基づいて前記取引情報を採用するか否かを判断する採否判断手段を、更に備えることが好ましい。この場合は、異常な価格を有する取引事例を除去できる。
【００２０】
（９）同一の前記取引事例に関する情報が重複して記憶されているか否かを判断する重複事例判断手段を、更に備えることが好ましい。
【００２１】
（１０）前記重複事例判断手段は、前記取引事例に係る前記土地を含む所定の範囲内に、複数個の前記取引事例に係る前記土地が存在し、且つこれらの複数個の前記取引事例における取引時期が同一の場合には、これらの複数個の前記取引事例が重複していると判断することができる。
【００２２】
（１１）前記取引事例に係る取引を行った個人を特定できるか否かを判断する個人特定可否判断手段を、更に備えるのが好ましい。
【００２３】
（１２）前記個人特定可否判断手段は、前記取引事例に係る前記不動産を含む所定の範囲内で、且つ所定の期間に、前記不動産に関する前記取引事例が複数回記憶されているか否かを判断し、前記取引事例が複数回記憶されている場合には、前記取引を行った個人を特定できないと判断することができる。
【００２４】
（１３）前記取引事例は、販売事例、地代、賃料、利回り、空室率、管理費、共益費、建築費、路線価との開差率、公示価格との開差率の何れかを例示できる。
【００２５】
（１４）ネットワークに接続されたインターフェースを介して、前記位置情報及び前記個別的要因を前記ネットワークの利用者端末に提供する手段を備えることが好ましい。
【００２６】
この場合は、土地の取引事例に関する情報を提供する不動産仲介業者などに端末を備え、この端末を用いて、前記位置情報及び前記個別的要因を収集するための操作を行うことができるので、端末上に専用のアプリケーションプログラム等をインストールする必要がない。更に、特許文献1に提案されているような不動産評価システムにより入力された、
前記位置情報及び前記個別的要因を利用すると、事例提供者（不動産仲介業者など）などにかかる負担を軽減できる。
【００２７】
（１５）ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記位置情報及び前記個別的要因を参照する手段を備えることが好ましい。この場合は、複数の事例提供者（不動産仲介業者など）が異なる前記個別的要因で評価した場合でも、同一条件における標準化補正後の取引事例の価格を求めることができる。
【００２８】
また、本発明は、コンピュータが以上のような処理を実行する方法であってもよい。また、本発明は、コンピュータに、以上の機能を提供するプログラムであってもよい。また、本発明は、そのようなプログラムを記録したコンピュータが読み取り可能な記録媒体であってもよい。
【００２９】
ここで、コンピュータが読み取り可能な記録媒体とは、データやプログラム等の情報を電気的、磁気的、光学的、機械的、または化学的作用によって蓄積し、コンピュータから読み取ることができる記録媒体をいう。
【００３０】
このような記録媒体のうちコンピュータから取り外し可能なものとしては、例えばフレキシブルディスク、光磁気ディスク、CD-ROM、CD-R/W、DVD、DAT、８mmテープ、メモリカード等がある。
【００３１】
また、コンピュータに固定された記録媒体としてハードディスクやＲＯＭ（リードオンリーメモリ）等がある。
【発明の効果】
【００３２】
本発明によれば、入力された取引事例に関する情報のうち、不動産の位置情報が変更されて記憶されるので、この取引事例に関する情報を外部に出しても、この情報からその不動産、及び不動産の取引を行った個人を特定できなくなる。
【００３３】
従って、情報を提供する側が個人情報の流出を懸念することなく、取引事例に関する情報を提供できるようになる。
【００３４】
また、不動産の個別的要因及び取引情報などを端末から入力するだけで、取引事例に関する情報を収集できるので、従来に比べて手間を省くことができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３５】
以下、図面を参照して本発明を実施するための最良の形態（以下、実施形態という）に係る不動産の取引事例に関する情報収集システム、方法及びプログラムについて説明する。なお、以下の実施形態の構成は例示であり、本発明は実施形態の構成に限定されない。
【００３６】
図１から図１３は本発明に係る第１実施形態を説明する図、図１４から図２１は本発明に係る第２実施形態を説明する図である。
【００３７】
《第１実施形態》
ここでは、土地の取引事例に関する情報を収集する場合について説明する。
【００３８】
図１は、本発明の第１実施形態に係る土地の取引事例に関する情報収集システム（以下、取引事例情報収集システムという）１の構成を示す。この取引事例情報収集システム１は、その端末装置が例えば土地や土地付建物の売買を行う不動産仲介業者などに設置され、土地の取引事例に関する情報を安定的に収集するものである。更に図１の１１から２１及び２９から３２は、特許文献1に提案されているような不動産評価システムにより、前
記位置情報及び前記個別的要因を入力させるとなおよい。
【００３９】
図１に示すように、この取引事例情報収集システム１は、情報収集の対象となる土地を検索し、且つ位置座標入力手段として機能する対象地住所検索部１１、地図・路線価表示部１２、前面路線価選択部１３、対象地面積等入力部１４、対象地の物理的状況及び負担状況を含む個別的要因を入力する個別的要因入力部１５、上記個別的要因の格差率を計算する個別格差率計算部１６を備えている。
【００４０】
また、この取引事例情報収集システム１は、対象地上に建物がある場合にその建物の概要が入力される建物概要入力部１７、建物の価格が計算される建物価格計算部１８、物件評価額計算部１９、計算結果表示部２０、取引事例情報記憶手段として機能する物件評価情報登録部２１を有している。
【００４１】
また、この取引事例情報収集システム１は、物件評価情報検索部２２、取引情報入力手段として機能する成約情報入力部２３、標準化補正計算部２４、事例採用判断部２５、重複事例・個人特定可否判断部２６、位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２７、データ出力部２８を有している。
【００４２】
更に、この取引事例情報収集システム１は、地図情報ＤＢ（データベース）２９、路線価情報ＤＢ３０、価格情報ＤＢ３１を有している。なお、図１中の符号３２は、ネットワークである。
【００４３】
この取引事例情報収集システム１は、典型的には、インターネット等のネットワーク３２上のサーバに構築されるデータベースと、ネットワーク３２を介してデータベースにアクセスし情報処理を実行する端末、および端末上のプログラムにより構成される。
【００４４】
図１においては、図中の左側及び中央に示した対象地住所検索部１１からデータ出力部２８までが、端末上にあるものと想定されている。また、図１の右側に示した地図情報ＤＢ２９から価格情報ＤＢ３１までが、サーバに保持されるものと想定されている。
【００４５】
そして、端末とサーバとがネットワーク３２を介して接続される。このような構成において、サーバおよび端末はいずれもＣＰＵ、メモリ、ハードディスク、通信インターフェース等を有するコンピュータであり、その構成および作用は広く知られているので、その説明を省略する。
【００４６】
なお、端末上にはウェブブラウザと呼ばれるサーバへのアクセスプログラムを搭載し、情報処理を実行するプログラム、例えば、対象地住所検索部１１、前面路線価選択部１３、個別格差率計算部１６、建物価格計算部１８、物件評価額計算部１９、物件評価情報検索部２２、標準化補正計算部２４、事例採用判断部２５、重複事例・個人特定可否判断部２６、緯度・経度座標修正部２７などをサーバ側に設ける構成を採ることもできる。
【００４７】
このようなシステムでは、ＨＴＴＰ（HyperText Transfer Protocol）により、サーバ
上のＨＴＭＬ（HyperText Markup Language）ファイルがサーバから端末に送信され、端
末上に画面、図形等が表示される。
【００４８】
また、ＣＧＩ（Common Gateway Interface）と呼ばれるインターフェースにより、端末がサーバ上のアプリケーションプログラムにアクセスする。このようなシステムでは、不動産の評価を実行するために端末上に専用のアプリケーションプログラムをインストールする必要はない。
【００４９】
次に、図１の主な構成要素について説明する。なお、以下で説明する構成要素以外の各構成要素は、一般的な構成を使用できるのでその詳細な説明を省略する。
【００５０】
図１の対象地住所検索部１１では、図２（ａ）に示すように、地図５０上で取引事例に関する情報を収集すべき対象地５１が指定される。対象地５１の指定は、利用者がマウスなどを操作して行う。
【００５１】
対象地５１が指定されると、図２（ｂ）に示すように、位置座標データベース５２に、対象地５１に関連付けて記憶されているＸ座標（経度）５２ａ及びＹ座標（緯度）５２ｂが入力されて登録される。
【００５２】
図１の前面路線価選択部１３では、図３（ａ）に示すように、地図５０上に表示されている対象地５１付近の前面路線価５３ａ，５３ｂ・・・のうち、適宜の前面路線価５３ａが指定される。これにより、図３（ｂ）に示すように、前面路線価データベース５４に、路線年度５４ａ、路線価格５４ｂが入力されて登録される。
【００５３】
図１の対象地面積等入力部１４では、図４（ａ）に示すように、面積入力画面５５上で対象地の面積５５ａが入力される。これにより、図４（ｂ）に示すように、対象地面積データベース５６に、対象地の面積５６ａが入力されて登録される。
【００５４】
図１の個別的要因入力部１５では、図５に示すように、入力画面５７上で、対象地の物理的状況及び負担状況を含む個別的要因が入力される。この個別的要因としては、接道及びその方位、規模、形状、画地の位置、接道の間口、土地の間口及び奥行、接道との高低差、セットバック負担（道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路部分として負担すること）、私道負担（前面道路が私道の場合、売買するときにその私道に関して何らかの負担をすること）、利用阻害（土地の一部又は全部が利用に際して障害となるもの）などがある。
【００５５】
これらの個別的要因は、入力画面５７上のラジオボタン５７ａやコンボボックス５７ｂなどにより選択されるか、或いはテキストボックス５７ｃに文字又は数値で入力される。
ここで入力された個別的要因は、図６に示すように、後述する評価番号に関連付けられて物件評価情報登録部２１内の個別的要因データベース５８に登録される。
【００５６】
図１の個別格差率計算部１６では、次に説明するように、対象地の個別的要因における各要因の標準的画地に対する格差率、及び各項目における格差率の相乗値である合計各差率が算出される。
【００５７】
上記標準的画地における個別的要因又は画地条件は予め定められている。そして、対象地における個別的要因の各項目が、それぞれ標準的画地における個別的要因の各項目と比較されて、対象地における各項目の格差率が求められる。なお、格差率の算出条件は予め設定されている。
【００５８】
例えば、図５に示すように、個別的要因入力画面５７において、標準的画地６７の接道及びその方位は、一方路・東向きに設定されている。これに対して、対象地５１の接道及びその方位は、一方路・南東向きである。この場合、対象地５１の接道及びその方位における格差率は、１０２．０となる。
【００５９】
同様に、対象地５１の個別的要因における各項目が、標準的画地６７における個別的要因の各項目と比較されて、対象地５１の個別的要因における各項目の項目別格差率６８ａが計算される。これらの項目別格差率６８ａは、個別的要因入力画面５７における右端側に表示される。
【００６０】
更に、対象地５１の個別的要因における各項目の項目別格差率６８ａが相乗されて、合計格差率６８ｂが求められる。この合計格差率６８ｂは、個別的要因入力画面５７の右端に表示される。
【００６１】
図１の建物概要入力部１７では、図７に示すように、建物概要入力画面６０上で、建物概要（構造、グレード、建物再調達原価、延床面積、建築年月日、総耐用年数、観察原価率など）が、ラジオボタン６０ａ又はコンボボックス６０ｂによって選択され、又はテキストボックス６０ｃに文字又は数値で入力される。
【００６２】
また、建物概要入力画面６０上で入力された内容は、図８に示すように、建物評価データベース６４に入力されて登録される。
【００６３】
図１の建物価格計算部１８では、図７に示すように、建物の現在価値率６７ａ及び建物評価額６７ｂが、上記建物概要に基づいて定額法又は定率法で計算されて建物概要入力画面６０の下側に表示される。
【００６４】
また図１の物件評価額計算部１９では、図３で選択された対象地の前面路線価５４、又は、価格情報ＤＢ３１より抽出された公示価格、取引事例等の価格情報等により、対象土地の標準的画地の価格が求められる(前面路線価、公示価格、取引事例等の価格情報により
標準的画地の価格を求める方法は、例えば特許文献1により、広く知られているのでその
説明を省略する)。求められた標準的画地の価格に、図５で計算された土地の個別的要因
の合計格差率６８ｂ、及び、図４で入力された土地面積５６ａを乗じて土地の評価額を求め、建物評価額と合計して物件評価額を算出され、計算結果表示部２０に表示される。
【００６５】
上記で入力された前面路線価、対象地面積、土地の個別的要因、建物概要、建物評価額、物件評価額、などは、入力操作が行われるごとに、連続的に付与される評価番号に関連付けられる。そして、後で上記物件評価情報検索部２２により、評価番号、評価年月日、土地の所在等に基づいて検索ができるように、物件評価情報として構成され、物件評価情
報登録部２１に記憶される。
【００６６】
図１の物件評価情報検索部２２では、図９に示すように、検索用画面６５上で、評価年月日６５ａ、又は評価番号６５ｂを入力し、検索ボタン６５ｃを押すことによって、一個又は複数個（一個のみ図示）の物件情報６５ｄが検索されて表示される。
【００６７】
図１の取引情報入力手段として機能する成約情報入力部２３では、図１０に示すように、取引情報入力画面６６上で、取引年月６６ａ及び取引価格６６ｂが入力される。そして、登録ボタン６６ｃが押されることによって、取引年月及び取引価格が物件評価情報登録部２１内のデータベースに追加登録される。
【００６８】
図１の標準化補正計算部２４では、対象地の取引価格から建物価格が控除されて、土地価格が求められる。建物価格としては、上記建物評価額６７ｂをそのまま用いるか、或いは建物評価額６７ｂを建物概要（構造、グレード、延床面積、建築年月、観察原価率など）に基づいて再評価した価額を用いることができる。
【００６９】
但し、後者の場合には、再調達原価、総耐用年数、総耐用年数、残価率は、予め地域別、構造別、グレード別に用意したテーブルを参照して、建物評価額を再計算することにより、複数の事例提供者（不動産仲介業者など）が異なる再調達原価、総耐用年数、残価率で評価した場合でも、同一条件における建物価格を求めることができる。
【００７０】
図１の標準化補正計算部２４では、上記合計格差率６８ｂに基づいて取引価格が補正される。すなわち、補正後の土地価格は次の式で求められる。
補正後の土地取引価格＝取引価格×（１００／合計格差率）
【００７１】
なお、対象地の面積をある一定の面積（例えば１２５ｍ２）に標準化補正し、補正後の土地取引価格を求めることもできる。これにより、対象地の特定をより困難にできるので、取引を行った個人の特定がより困難になる。
【００７２】
図１の事例採用判断部２５では、上記補正後の土地価格と前面路線価との開差率に基づいて、上記補正後の土地価格が異常か否かが判断される。価格が異常であると判断された場合は、そのデータに異常である旨のフラグが付けられてそのまま取得されるか、或いは除去される。
【００７３】
図１の重複事例判断手段及び個人特定可否判断手段として機能する重複・個人特定可否等判断部２６では、物件評価情報登録部２１に登録されている各取引事例情報の位置座標及び取引時期が、他の取引事例情報における位置座標及び取引時期と比較される。
【００７４】
そして、比較される２つの取引事例における各土地の位置座標が所定の範囲内にあり、且つ２つの取引事例における取引時期が一致する場合は、これらの２つの取引事例が重複していると判断される。
【００７５】
例えば、図１１に示すように、半径Ｒ１を有する円形の範囲Ｈ１内に、２つの取引事例Ｔ１，Ｔ２における土地があり、且つこれらの２つの取引事例Ｔ１，Ｔ２の取引年月が同一である場合は、これらの取引事例Ｔ１，Ｔ２が重複していると判断される。
【００７６】
また、上記２つの取引事例Ｔ１，Ｔ２における各土地が、半径Ｒ１の範囲Ｈ１内に存在していても、その取引年月が異なる場合は、これらの取引事例Ｔ１，Ｔ２が重複していないと判断される。なお、範囲Ｈ１の半径Ｒ１は、例えば５０ｍ程度が好ましい。
【００７７】
一方、半径Ｒ１の範囲Ｈ１の内側に取引事例Ｔ１における土地があり、範囲Ｈ１の外側に取引事例Ｔ３における土地がある場合は、２つの取引事例Ｔ１，Ｔ３は、取引年月が同一であっても相互に重複していないと判断される。
【００７８】
また、この重複・個人特定可否判断部２６では、図１２に示すように、例えば過去１年以内に取引が行われた取引事例のうち、半径Ｒ２の円形の範囲Ｈ２内に２個以上の取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・における各土地が存在する場合、これらの取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・における土地の取引を行った個人を特定するのは困難であると判断される。
【００７９】
上記のように、取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・の各土地の位置座標が既に変更されているため、これだけでも取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・における取引を行った個人を特定するのは困難であるが、ここでは、更に個人特定可否の判断条件を加重して、範囲Ｈ２内に２個以上の取引事例Ｔ４，Ｔ５・・・における土地が存在する場合に、土地の取引を行った個人を特定できないと判断されるのである。
【００８０】
図１の位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２７では、対象地５１の位置座標が変更される。対象地の本来の位置座標がそのまま表示されると、対象地の取引を行った個人を特定することが可能となる。そこで、対象地の位置座標を変更し、対象地を正規の位置からずらして記憶及び表示することにより、取引を行った個人を特定できないようにする。
【００８１】
本例では、位置座標の変更に乱数Ｒを利用する。位置座標は変更前の位置座標を含む所定の距離の範囲内における他の位置に変更される。今、対象地の緯度をＡ、経度をＢとする。乱数Ｒは、−１≦Ｒ≦＋１の範囲で発生させる。
【００８２】
この場合、対象地の変更後の緯度Ａ１及び変更後の経度Ｂ１は、例えば次の式で求められる。
対象地の変更後の緯度Ａ１＝緯度Ａ＋｛（距離５０ｍ分の緯度）×Ｒ｝
対象地の変更後の経度Ｂ１＝経度Ｂ＋｛（距離５０ｍ分の経度）×Ｒ｝
【００８３】
上記数式によれば、対象地の緯度及び経度が、対象地の位置座標を中心として一辺が１００ｍの正方形の範囲内における他の位置に変更される。上記数式の「距離５０ｍ分」を適宜変えることができる。
【００８４】
すなわち、上記の例では、距離５０ｍ分の緯度又は経度に乱数Ｒを掛けた分だけ位置座標（緯度Ａ，経度Ｂ）を変更したが、対象地の面積に応じて位置座標を変更することができる。この場合は、上記式の「距離５０ｍ分」に代えて、例えば｛（対象地の面積の平方根）×係数ａ｝を用いることができる。係数ａは、都市計画区域や用途地域、容積率などにより可変させる。
【００８５】
この場合、対象地の変更後の緯度Ａ１及び変更後の経度Ｂ１は、次の式で求められる。対象地の変更後の緯度Ａ１＝緯度Ａ＋［｛（対象地の面積の平方根）×係数ａ｝×Ｒ］
対象地の変更後の経度Ｂ１＝経度Ｂ＋［｛（対象地の面積の平方根）×係数ａ｝×Ｒ］
このように、対象地の面積に応じて対象地の位置座標を変更することにより、例えば郡部の調整区域の農家住宅等や、区画面積の大きな住宅団地などにおいては、変更する距離がより大きくなるので、対象地の位置を特定しにくくできる。これによって、対象地の取引を行った個人を特定できなくすることが可能になる。
【００８６】
図1のデータ出力部では、位置が変更され、標準化補正がされた取引事例が出力される
。その取引事例を価格情報ＤＢ３１に登録することにより、取引事例に関する情報を安定
的に利用することが出来る。
【００８７】
次に、この取引事例情報収集システム１による情報収集方法について説明する。図１３は、取引事例情報収集方法のフローチャートを示す。
【００８８】
ここでは、まず、不動産仲介業者などによって対象物件（土地のみ、又は土地と建物）における土地の位置座標（緯度、経度）が、端末によって入力される（Ｓ１０１）。
【００８９】
次に、この物件における土地の前面路線価が入力される（Ｓ１０２）。次に、土地の面積が入力される（Ｓ１０３）。次に、土地の個別的要因が入力される（Ｓ１０４）。次に、土地上に建物がある場合は、この建物の概要が入力される（Ｓ１０５）。
【００９０】
次に、上記各ステップ（Ｓ１０２）〜（Ｓ１０４）で入力された各情報から土地の評価額を算出し、上記（Ｓ１０５）により入力された建物の概要から算出された建物の評価額と合計して、対象物件の評価額が求められる（Ｓ１０６）。
【００９１】
次に、上記各ステップ（Ｓ１０１）〜（Ｓ１０６）で入力された各情報が関連付けられ、これに評価年月日及び評価番号が付けられてデータベースに登録される（Ｓ１０７）。なお、既にデータベースに登録されている物件（土地のみ、又は土地と建物）について、上記情報が新たに入力されたときは、この情報が追加登録される。
【００９２】
次に、上記データベースに登録されている物件について取引があったときには、この物件が、上記データベースから検索される（Ｓ１０８）。次に、この物件に関する情報として、今回の取引年月と取引価格がデータベースに追加登録される（Ｓ１０９）。
【００９３】
次に、この物件が建物を有している場合は、その建物価格が算出される（Ｓ１１０）。次に、この物件全体の取引価格から建物価格が引かれて土地の価格が算出される（Ｓ１１１）。次に、土地の個別的要因における各項目の項目別格差率及び合計格差率が算出される（Ｓ１１２）。
【００９４】
次に、土地の取引価格が標準化補正される（Ｓ１１３）。次に、この取引事例を採用するか否かの判断が行われる（Ｓ１１４）。
【００９５】
次に、この取引事例が採用された場合、この取引事例が重複して登録されているか否かを判断する重複判断と、この取引を行った個人を容易に特定できるか否かの個人特定可否判断が行われる（Ｓ１１５）。
【００９６】
次に、この取引事例に係る土地の位置座標が変更され（Ｓ１１６）、更に価格が標準化補正された取引事例が得られる（Ｓ１１７）。これにより、この土地を特定するのが困難となるので、取引を行った個人を特定することが困難となる。
【００９７】
次に、この土地の取引事例に関する情報がデータベースに登録される（Ｓ１１８）。これにより、対象地の取引事例に関する情報収集処理が終了する。
【００９８】
このように、本発明によれば、不動産仲介業者などが端末装置から土地の位置座標、個別的要因、及び取引情報などを入力するだけで、土地の取引事例に関する情報を容易に且つ安定的に収集できる。従って、不動産仲介業者などにかかる負担を軽減できる。
【００９９】
また、取引事例における土地の位置座標を変更して記憶及び表示するので、取引を行った個人を特定することができず、個人情報の保護に有効である。
【０１００】
《第２実施形態》
図１４は、本発明に係る第２実施形態のマンションにおける住戸の取引事例に関する情報収集システム（以下、マンションの取引事例情報収集システムという）２００を示す。
【０１０１】
このマンションの取引事例情報収集システム２００は、位置情報入力手段として機能するマンション検索部２０１と、マンション概要情報表示部２０２と、個別的要因入力手段として機能する住戸情報入力部２０３と、基準住戸単価計算部２０４と、物件評価額計算部２０５と、計算結果表示部２０６とを有している。
【０１０２】
また、このマンションの取引事例情報収集システム２００は、物件評価情報登録部２０７と、物件評価情報検索部２０８と、取引情報入力手段として機能する成約情報入力部２０９と、標準化補正計算部２１０と、事例採用判断部２１１と、重複事例判断手段及び個人特定可否判断手段として機能する重複・個人特定可否判断部２１２と、位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２１３と、データ出力部２１４とを有している。
【０１０３】
更に、このマンションの取引事例情報収集システム２００は、地図情報ＤＢ２１５と、マンション概要情報ＤＢ２１６と、マンション価格情報（売買事例の基準住戸単価等）ＤＢ２１７とを有している。なお、図１４中の符号２１８は、ネットワークである。
【０１０４】
本実施形態では、予め、既に分譲されているマンション一棟ごとに、全て番号が付され、マンションの位置情報である位置座標、マンション名、竣工日、分譲年、総戸数、敷地の権利、敷地の間取図、敷地面積等の価格形成要因が、データベース化されている。
【０１０５】
また、対象となるマンションの評価情報（例えば、あるモデルマンションの基準住戸を１００ポイントして比較した場合の、対象となるマンションの住戸の評価ポイントなど）もデータベース化されている。
【０１０６】
更に、マンションの住戸における販売事例や取引事例、或いはそれらの価格を基準住戸（例えば、４階南向き中部屋）における価格に補正したデータなどがデータベース化されている。
【０１０７】
次に、上記各構成要素について説明する。なお、第１実施形態と同様な部分については、詳細な説明を省略する。図１４のマンション検索部２０１では、図１５に示すように、検索画面２２０上で、マンションのある都道府県２２０ａ、町名２２０ｂ、マンション名２２０ｃ等を指定し、検索ボタン２２０ｄを押すことによって、対象マンションが検索される。
【０１０８】
上記検索ボタン２２０ｄが押されると、図１６に示すように、マンション情報表示画面２３０が表示される。このマンション情報表示画面２３０には、マンション情報欄２３０ａ、選択ボタン２３０ｂなどが表示される。マンション情報欄２３０ａには、マンションコード、竣工年月、階層、マンション名、住所、などが表示される。
【０１０９】
そして、マンション情報欄２３０ａに表示されたマンションのうち、何れかのマンションを指定し、選択ボタン２３０ｂを押すことにより、検索されたマンションのうち、所定のマンションを選択して確定できる。なお、図１６は、一個のマンションが検索された場合を示す。ここで、マンションが選択されることにより、その位置座標が自動的に入力され、データベースに登録される。
【０１１０】
図１４の住戸情報入力部２０３では、図１７に示すように、住戸情報入力画面２４０が
表示される。この住戸情報入力画面２４０には、指定マンションの概要表示部２４１と、住戸の指定部２４２とが設けられている。
【０１１１】
上記マンション概要表示部２４１には、マンションの名称、竣工時期、構造、階層などが表示される。上記マンション検索部２０１でマンションが検索されると、マンション概要表示部２４１の各項目が自動的に入力されて登録される。
【０１１２】
上記住戸の指定部２４２では、住戸の位置情報である階層２４２ａ、家屋番号２４２ｂ、部屋番号２４２ｃ、他の住戸との位置関係などが入力される。また、ここでは、専有面積２４２ｄ、開口部の方向２４２ｅなどが入力される。所定の項目が入力された後、次画面ボタン２４２ｆが押されると、上記入力された項目が確定されて登録される。
【０１１３】
図１４のマンション価格情報データベース基準住戸単価計算部２０４及び物件評価額計には、予め、販売事例や取引事例の価格を基準住戸における価格に補正した図１８の単価２２４及び時点修正率、各マンションの評価ポイントが登録されている。
【０１１４】
図１４の基準住戸単価計算部２０４及び物件評価計算部２０５では、図１８に示すように、マンション価格情報データベース２１７に登録された販売事例や取引事例の中から、適数個抽出し試算値２４５を表示する。選択された当該試算値２４５の平均を取ることによって、対象マンションの基準住戸の評価額が求められる。そして、この基準住戸の評価額に、「階層・方位」或いは「個別的要因」に基づく補正が施され対象住戸の評価額が得られる。
【０１１５】
図１４の物件評価情報登録部２０７では、評価番号などをキーとして物件評価情報が関連付けられて登録されている。そして、上記のように、評価番号、評価年月、マンションの所在等に基づいて検索できる。
【０１１６】
図１４の物件評価情報検索部２０８では、図１９に示すように、検索画面２５０が表示される。この検索画面２５０上で、評価年月欄２５０ａ又は評価番号欄２５０ｂにそれぞれ所定の内容を入力して、検索ボタン２５０ｃを押すことによって、所定の物件を検索できる。
【０１１７】
図１４の取引情報入力手段として機能する成約情報入力部２０９では、図２０に示すように、成約情報入力画面２６０が表示される。この成約条件入力画面２６０には、成約年月欄２６０ａ及び成約価格欄２６０ｂが設けられている。これらの欄に成約年月及び成約価格を入力し、登録ボタン２６ｃを押すことによって、データベースに追加登録される。
【０１１８】
図１４の標準化補正計算部２１０では、次のようにして基準住戸の価格が算出される。すなわち、例えば基準住戸を４階南向き中部屋とすると、対象住戸の階層が２階の場合、−２ポイントとする。また、対象住戸の方位が南・東の角部屋の場合、＋５ポイントとする。この場合、対象住戸の階層・方位の格差率は（−２）＋（＋５）＝＋３となる。
【０１１９】
また、例えば基準住戸のバルコニーの面積が１５ｍ２、対象住戸のバルコニーの面積を５０ｍ２とし、この場合の対象住戸のバルコニーの個別的要因は＋５とする。
【０１２０】
上記条件とした場合、標準化補正後の基準住戸の価格は、成約価格×階層・方位の格差率×個別的要因格差率＝（５００，０００円／ｍ２）×（１００／１０３）×（１００／１０５）＝４６２，３２１円／ｍ２となる。
【０１２１】
なお、格差率は、図１８で示したように、対象住戸の評価額２４６を計算する際に使用
した階層・方位の格差率１０９．５、個別的要因格差率１００を用いてもよい。
【０１２２】
図１４の事例採用判断部２１１では、上記基準住戸の評価額に対する上記標準化補正後の基準住戸の価格の比率に基づいて、価格が異常か否かが判断される。価格が異常であると判断された場合は、そのデータに異常である旨のフラグがつけられてそのまま取得されるか、或いは除去される。
【０１２３】
図１４の重複事例判断手段及び個人特定可否判断手段として機能する重複・個人特定可否判断部２１２では、任意に組み合わせられた２個の取引事例における位置座標及び取引時期が比較される。そして、半径１００ｍの範囲内で、且つ取引時期が一致する場合は、これらの２個の取引事例が重複していると判断される。重複している取引事例は、一個にまとめられる。
【０１２４】
また、マンション一棟毎に付された番号により名寄せをして、同一マンション内で、階層、住戸の面積等を比較することにより、重複事例を判断することもできる。
【０１２５】
また、この重複・個人特定可否判断２１２では、例えば、対象マンションを中心として半径２００ｍ以内で、過去１年内に、取引事例が２個以上ある場合は、個人を特定できないと判断される。
【０１２６】
また、マンション一棟ごとに付された番号により名寄せをして、同一マンション内で、階層または住戸の面積等が異なる取引事例が２個以上ある場合は、個人を特定できない事例であると判断することもできる。
【０１２７】
図１４の位置情報変更手段として機能する緯度・経度座標修正部２１３では、第１実施形態と同様に乱数を用いてマンションの位置座標が変更される。ここでは、変更後の緯度＝変更前の緯度＋（緯度１００ｍ分の距離×乱数Ｒ）、変更後の経度＝変更前の経度＋（経度１００ｍ分の距離×乱数）となる。
【０１２８】
また、予めデータベース化されている敷地面積の大小に応じて緯度及び経度を変更することができる。例えば、対象マンションの総戸数に応じて位置座標を変更する度合いを変えることにより、大規模敷地のマンションでもずらす距離をより大きくして、位置を特定しにくくすることが出来る。
【０１２９】
また、マンション一棟ごとに付された番号により名寄せをして、同一マンション内で、階層または住戸の面積等が異なる取引事例が２個以上あり、位置座標をずらさなくても容易に特定できないと判定できる場合は、位置座標を変更しないようにもできる。
【０１３０】
図１４のデータ出力部２１４では、位置が変更され、基準階に標準化補正がされた取引事例が出力される。その取引事例をマンションの価格情報ＤＢ２１７に登録することにより、取引事例に関する情報を安定的に利用することが出来る。
【０１３１】
次に、このマンションの取引事例情報収集システム２００でマンションにおける住戸の取引事例に関する情報収集方法について説明する。
【０１３２】
図２１は、情報収集方法を示すフローチャートである。ここでは、まずマンションが検索される（Ｓ３０１）。次に、評価対象住戸の情報（階層、開口部の方位、面積等）が入力される（Ｓ３０２）。
【０１３３】
次に、評価対象住戸の個別的要因（バルコニーの大小、眺望の阻害の有無等）が入力さ
れる（Ｓ３０３）。次に、評価対象住戸の評価額が算出される（Ｓ３０４）。次に、上記物件情報が関連づけられてデータベースに登録される（Ｓ３０５）。
【０１３４】
次に、特定の物件が検索され（Ｓ３０６）、成約年月及び成約価格が追加登録される（Ｓ３０７）。次に、基準住戸の価格が算出される（Ｓ３０８）。次に、取引事例の採否が判断され（Ｓ３０９）、続いてこの取引事例を取得するか否か（重複しているか否か、個人を特定できるか否か）が判断される（Ｓ３１０）。
【０１３５】
次に、マンションの位置座標が変更される（Ｓ３１１）。これにより、位置座標が変更され、基準住戸に標準化補正された取引事例（Ｓ３１２）が取得されて、データベースに登録される（Ｓ３１３）。
【０１３６】
なお、上記の実施形態では、本発明を土地又はマンションの取引事例に関する情報を収集する場合に適用したが、取引事例を販売事例、地代、賃料、利回り、空室率、管理費、共益費、建築費、路線価との開差率、公示価格との開差率等、不動産に関する情報を収集する場合に適用することができる。また、取引事例を提供するのは、不動産仲介業者に限らず、金融機関、評価会社、公的機関、個人でもすることができる。
【図面の簡単な説明】
【０１３７】
【図１】第１の実施形態に係る土地の取引事例情報収集システムを示す図である。
【図２】第１の実施形態に係る対象土地の検索手段を示す図であり、図２（ａ）は入力画面、図２（ｂ）はデータベースを示す図である。
【図３】第１の実施形態に係る前面路線価の入力方法を示す図であり、図３（ａ）は路線価指定画面、図３（ｂ）はデータベースを示す図である。
【図４】第１の実施形態に係る対象地の面積を入力する方法を示す図であり、図４（ａ）は入力画面、図４（ｂ）はデータベースを示す図である。
【図５】第１の実施形態に係る対象地の個別的要因入力画面を示す図である。
【図６】第１の実施形態に係る個別的要因のデータベースを示す図である。
【図７】第１の実施形態に係る建物概要の入力画面を示す図である。
【図８】第１の実施形態に係る建物概要のデータベースを示す図である。
【図９】第１の実施形態に係る物件評価情報の検索画面を示す図である。
【図１０】第１の実施形態に係る取引情報の登録画面を示す図である。
【図１１】第１の実施形態に係る重複事例の判断方法を示す図である。
【図１２】第１の実施形態に係る個人特定可否判断方法を示す図である。
【図１３】第１の実施形態に係る土地の取引事例情報収集方法を示すフローチャートである。
【図１４】第２の実施形態に係るマンションの取引事例情報収集システムを示す図である。
【図１５】第２の実施形態に係るマンションの検索画面を示す図である。
【図１６】第２の実施形態に係る検索されたマンションの除法表示画面を示す図であ    る。
【図１７】第２の実施形態に係る住戸の位置情報入力画面を示す図である。
【図１８】第２の実施形態に係る住戸の価格計算画面を示す図である。
【図１９】第２の実施形態に係る物件評価情報の検索画面を示す図である。
【図２０】第２の実施形態に係る住戸の成約年月及び成約価格の入力画面を示す図である。
【図２１】第２の実施形態に係るマンションにおける住戸の取引事例情報収集方法を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【０１３８】
１  土地の取引事例情報収集システム
１１  対象地住所検索部
１２  地図・路線価表示部
１３  前面路線価選択部
１４  対象地面積等入力部
１５  個別的要因入力部
１６  個別格差率計算部
１７  建物概要入力部
１８  建物価格計算部
１９  物件評価額計算部
２０  計算結果表示部
２１  物件評価情報登録部
２２  物件評価情報検索部
２３  成約情報入力部
２４  標準化補正計算部
２５  事例採用判断部
２６  重複・個別特定可否判断部
２７  緯度・経度座標修正部
２８  データ出力部
２９  地図情報ＤＢ
３０  路線価情報ＤＢ
３１  価格情報ＤＢ
３２  ネットワーク
５１  対象地
２００  マンションの取引事例情報収集システム
２０１  マンション検索部
２０２  マンション概要情報表示部
２０３  住戸情報入力部
２０４  基準住戸単価計算部
２０５  物件評価額計算部
２０６  計算結果表示部
２０７  物件評価情報登録部
２０８  物件評価情報検索部
２０９  成約情報入力部
２１０  標準化補正計算部
２１１  事例採用判断部
２１２  重複・個人特定可否判断部
２１３  緯度・経度座標修正部
２１４  データ出力部
２１５  地図情報ＤＢ
２１６  マンション概要情報ＤＢ
２１７  マンション価格情報ＤＢ
２１８  ネットワーク
【図１】
2006331004.tif 000003
【図２】
2006331004.tif 000004
【図３】
2006331004.tif 000005
【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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