(57)【要約】【課題】  物件の工事進捗状況に応じて最適な物件価格を算出する。【解決手段】  演算部１３は、住戸別オブジェクトデータベース１７に記憶されている変更項目テーブルの中から例えば５０１号室のテーブルを選択して、このテーブルを参照しながら、入力された変更項目の追加価格を演算する。例えば、演算部１３は、判断の基準日において、変更可能なものについては、変更項目の基本価格に、申込期限に応じた価格変更率を用いて、変更後（オプション追加後）の価格を演算する。【選択図】  図１
2006343860.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
物件の設計変更項目を入力する入力手段と、
前記設計変更項目に各々対応づけられた基本価格を記憶する価格記憶手段と、
前記物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表すテーブルを記憶するテーブル記憶手段と、
前記入力手段に入力された設計変更項目に対応する基本価格を前記価格記憶手段から読み出し、前記テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、前記価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換する変換手段と、
前記物件の価格と、前記変換手段により変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格を算出する価格算出手段と、
を備えた物件価格算出装置。
【請求項２】
前記テーブルは、工事の進捗状況が第１の時期までは設計変更価格が基本価格と同じ又は低くなるように前記変更率が設定され、工事の進捗状況が第１の時期以降では前記進捗状況が進むに従って設計変更金額が高くなるように変更率が設定されたテーブルである
請求項１に記載の物件価格算出装置。
【請求項３】
前記テーブルは、物件の躯体、物件内部の仕切り、物件の内装工事後のものに各々関する設計変更項目について、工事進捗状況に応じて設計変更可能時期を設定し、
前記入力手段は、前記設計変更可能時期を超えた設計変更項目の入力を禁止する
請求項１または請求項２に記載の物件価格算出装置。
【請求項４】
物件の設計変更項目を入力し、
前記設計変更項目に各々対応づけられた基本価格を記憶する価格記憶手段と、前記物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表すテーブルを記憶するテーブル記憶手段と、を用いて、前記入力された設計変更項目に対応する基本価格を前記価格記憶手段から読み出し、前記テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、前記価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換し、
前記物件の価格と、前記変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格を算出する
物件価格算出方法。
【請求項５】
前記テーブルは、工事の進捗状況が第１の時期までは設計変更価格が基本価格と同じ又は低くなるように前記変更率が設定され、工事の進捗状況が第１の時期以降では前記進捗状況が進むに従って設計変更金額が高くなるように変更率が設定されたテーブルである
請求項４に記載の物件価格算出方法。
【請求項６】
前記テーブルは、物件の躯体、物件内部の仕切り、物件の内装工事後のものに各々関する設計変更項目について、工事進捗状況に応じて設計変更可能時期を設定し、
前記設計変更可能時期を超えた設計変更項目の入力を禁止する
請求項４または請求項５に記載の物件価格算出方法。
【請求項７】
コンピュータを、
物件の設計変更項目を入力する入力手段と、
前記設計変更項目に各々対応づけられた基本価格を記憶する価格記憶手段と、
前記物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表すテーブルを記憶するテーブル記憶手段と、
前記入力手段に入力された設計変更項目に対応する基本価格を前記価格記憶手段から読み出し、前記テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、前記価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換する変換手段と、
前記物件の価格と、前記変換手段により変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格を算出する価格算出手段と、
して機能させる物件価格算出プログラム。
【請求項８】
前記テーブルは、工事の進捗状況が第１の時期までは設計変更価格が基本価格と同じ又は低くなるように前記変更率が設定され、工事の進捗状況が第１の時期以降では前記進捗状況が進むに従って設計変更金額が高くなるように変更率が設定されたテーブルである
請求項７に記載の物件価格算出プログラム。
【請求項９】
前記テーブルは、物件の躯体、物件内部の仕切り、物件の内装工事後のものに各々関する設計変更項目について、工事進捗状況に応じて設計変更可能時期を設定し、
前記入力手段は、前記設計変更可能時期を超えた設計変更項目の入力を禁止する
請求項７または請求項８に記載の物件価格算出プログラム。
【請求項１０】
１つ以上の端末装置とサーバとがネットワークを介して接続された物件価格算出システムであって、
前記端末装置は、物件の設計変更項目を入力する入力手段と、価格を表示する表示手段と、を備え、
前記サーバは、前記設計変更項目に各々対応づけられた基本価格を記憶する価格記憶手段と、前記物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表すテーブルを記憶するテーブル記憶手段と、前記端末装置の入力手段に入力された設計変更項目に対応する基本価格を前記価格記憶手段から読み出し、前記テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、前記価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換する変換手段と、前記物件の価格と、前記変換手段により変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格を算出する価格算出手段と、を備え、
前記端末装置の表示手段は、前記サーバの価格算出手段により算出された価格を表示する物件価格算出システム。
【請求項１１】
前記テーブルは、工事の進捗状況が第１の時期までは設計変更価格が基本価格と同じ又は低くなるように前記変更率が設定され、工事の進捗状況が第１の時期以降では前記進捗状況が進むに従って設計変更金額が高くなるように変更率が設定されたテーブルである
請求項１０に記載の物件価格算出システム。
【請求項１２】
前記テーブルは、物件の躯体、物件内部の仕切り、物件の内装工事後のものに各々関する設計変更項目について、工事進捗状況に応じて設計変更可能時期を設定し、
前記入力手段は、前記設計変更可能時期を超えた設計変更項目の入力を禁止する
請求項１０または請求項１１に記載の物件価格算出システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件価格算出装置、方法、プログラム及びシステムに係り、特に、物件販売の際にオプションを追加した価格を算出して物件販売支援を行うのに用いて好適な物件価格算出装置、方法、プログラム及びシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
マンション販売において顧客と設計を打ち合わせする際には、顧客に見積書を提示する必要がある。このため、顧客が仕様を変更する場合やオプションを追加する場合は、その都度見積書を作成しなければならず、非常に煩雑であった。
【０００３】
そこで、設計から顧客契約までの流れをスムーズにし、オーダーメイドマンション等の購入の意思決定を促進する物件販売支援システムが開示されている（例えば、特許文献１を参照。）。特許文献１では、積算見積り手段は、所定の入力手段から積算見積りの開始を指示されると、物件設計情報記憶手段から各物件要素オブジェクトの識別情報を読み出し、読み出した識別情報に関連付けられた各物件要素オブジェクトの積算対象額を物件要素オブジェクト記憶手段から読み出す。そして、積算見積もり手段は、読み出した各物件要素オブジェクトの積算対象額に基づいて積算見積りを算出し、算出した積算見積りを所定の出力手段に出力する。
【特許文献１】特開２００３−３３１０３２号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
設計変更にかかる金額は、オプションの有無や単価・数量の増減によってのみ決定されるものではなく、物件の工事工程が考慮されて決定される。設計変更の決定日が早ければ設計変更の自由度が高く、設計変更にかかる金額も低くなる。しかし、設計変更の決定日が遅ければ設計変更の自由度は低くなり、設計変更にかかる金額も高くなる。
【０００５】
これに対して、特許文献１では、物件要素オブジェクトとその積算対象額が対応づけられているに過ぎず、設計変更の決定日は何ら考慮されていない。このため、物件要素オブジェクトが同一であれば、設計変更日が早くても遅くても、積算見積額が同じになってしまう問題があった。
【０００６】
本発明は、上述した課題を解決するために提案されたものであり、物件の工事進捗状況に応じて最適な物件価格を算出できる物件価格算出装置、方法、プログラム及びシステムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明に係る物件価格算出装置は、物件の設計変更項目を入力する入力手段と、前記設計変更項目に各々対応づけられた基本価格を記憶する価格記憶手段と、前記物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表すテーブルを記憶するテーブル記憶手段と、前記入力手段に入力された設計変更項目に対応する基本価格を前記価格記憶手段から読み出し、前記テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、前記価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換する変換手段と、前記物件の価格と、前記変換手段により変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格を算出する価格算出手段と、を備えている。
【０００８】
本発明に係る物件価格算出方法は、物件の設計変更項目を入力し、前記設計変更項目に各々対応づけられた基本価格を記憶する価格記憶手段と、前記物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表すテーブルを記憶するテーブル記憶手段と、を用いて、前記入力された設計変更項目に対応する基本価格を前記価格記憶手段から読み出し、前記テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、前記価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換し、前記物件の価格と、前記変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格を算出する。
【０００９】
本発明に係る物件価格算出プログラムは、コンピュータを、物件の設計変更項目を入力する入力手段と、前記設計変更項目に各々対応づけられた基本価格を記憶する価格記憶手段と、前記物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表すテーブルを記憶するテーブル記憶手段と、前記入力手段に入力された設計変更項目に対応する基本価格を前記価格記憶手段から読み出し、前記テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、前記価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換する変換手段と、前記物件の価格と、前記変換手段により変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格を算出する価格算出手段と、して機能させる。
【００１０】
テーブル記憶手段に記憶されているテーブルは、物件の工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を表している。変換手段は、入力手段に入力された設計変更項目に対応する基本価格を価格記憶手段から読み出し、テーブル記憶手段に記憶されたテーブルに基づいて、価格記憶手段から読み出した基本価格を設計変更価格に変換する。そして、物件の価格と、変換された設計変更価格と、に基づいて、設計変更項目追加後の前記物件の価格が算出される。
【００１１】
したがって、上記発明は、工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を用いて設計変更項目の価格を自動的に算出するので、設計変更項目追加後の物件の価格を容易に算出することができる。
【００１２】
ここで、上記テーブルは、工事の進捗状況が第１の時期までは設計変更価格が基本価格と同じ又は低くなるように前記変更率が設定され、工事の進捗状況が第１の時期以降では前記進捗状況が進むに従って設計変更金額が高くなるように変更率が設定されたテーブルであるのが好ましい。これにより、顧客に対して、設計変更項目を早期に追加するように促すことができる。
【００１３】
また、上記テーブルは、物件の躯体、物件内部の仕切り、物件の内装工事後のものに各々関する設計変更項目について、工事進捗状況に応じて設計変更可能時期を設定するものが好ましい。このとき、前記入力手段は、前記設計変更可能時期を超えた設計変更項目の入力を禁止するとよい。
【発明の効果】
【００１４】
本発明に係る物件価格算出装置、方法、プログラム及びシステムは、工事進捗状況に応じた基本価格の変更率を用いて設計変更項目の価格を自動的に算出するので、設計変更項目追加後の物件の価格を容易に算出することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
以下、本発明の好ましい実施の形態について図面を参照しながら詳細に説明する。
【００１６】
［第１の実施形態］
図１は、本発明の第１の実施形態に係る物件価格算出装置１０の構成を示すブロック図である。物件価格算出装置１０は、顧客の要望に沿った物件を検索し、検索した物件の価格を、オプションの追加を考慮して算出するものである。
【００１７】
物件価格算出装置１０は、顧客の要望等が入力されるキーボード１１と、ポインティングデバイスであるマウス１２と、住戸の検索、販売価格の演算等を行う演算部１３と、入力画面、検索結果画面等を表示するディスプレイ１４と、図示しないネットワークに接続されている入出力（Ｉ／Ｏ）ポート１５と、タイプ別オブジェクトデータベース１６と、住戸別オブジェクトデータベース１７と、見積データベース１８と、施工指示データベース１９と、を備えている。
【００１８】
キーボード１１には、顧客の住まいの要望が入力される。住まいの要望としては、価格、面積、部屋数、方位、眺望、自分に近いライフスタイルなどがある。
【００１９】
タイプ別オブジェクトデータベース１６には、物件のタイプ（例えば、ＡタイプからＨタイプ）毎のオブジェクトデータが記憶されている。物件のタイプ毎のオブジェクトデータとしては、例えば、専有面積、価格、方角、部屋数（例えば○ＬＤＫ）、ＬＤ広さ、キッチンサイズ（Ｌ＝○○○）、キッチン開放度（例えば独立、対面、オープンのいずれかに有料で変更可）、キッチン型（例えばＩ型、Ｌ型、コの字型などのいずれかに有料で変更可）、寝室の広さ、収納率、バルコニーの面積、開口部（ハイサッシュ、コーナーサッシュ、ワイドサッシュなどのいずれかに有料で変更可）、トイレ手洗いの有無、ユニットバスのサイズ、天井の高さ（各室）、梁下寸法などがある。
【００２０】
住戸別オブジェクトデータベース１７には、住戸毎のオブジェクトデータが記憶されている。住戸毎のオブジェクトデータとしては、部屋番号、価格、階数、タイプ名、眺望指数（眺望のよさを指数化したもの）、申込倍率などがある。住戸別オブジェクトデータベース１７には、更に、住戸毎に、住戸やオプションの基本価格、住戸内のオプション（変更項目）の期限や価格変更率を表す変更項目テーブルが記憶されている。
【００２１】
図２は、変更項目テーブルの構成を示す図である。変更項目テーブルは、住戸内の変更項目についての変更可能時期、変更時の価格を表している。
【００２２】
変更項目テーブルにおいて、物件の躯体に関わる工事に影響する変更項目（以下「変更項目Ａ」という。）は、例えば、断熱材、窓、エアーコンディショナー用スリーブ、ユニットバスの位置、キッチンの位置、トイレの位置、サッシュの大きさ、断熱材の仕様や範囲などである。変更項目Ａは、工事スケジュールにおいて最初の工程で工事されるものや、資材を輸入するなどするために準備に時間がかかってしまうため最初の工程で決定すべきものなどが該当する。
【００２３】
物件の内装工事に影響する変更項目（以下「変更項目Ｂ」という。）は、例えば、各部屋の間仕切り壁の位置、間仕切り壁の下地材料の変更、コンセントやスイッチ位置の変更、壁や床仕上げ材の変更、床暖房位置や対象面積、壁、床、天井の仕様や位置又は形状、クロス仕上げ材の仕様などである。
【００２４】
物件の内装工事後取り付け可能な変更項目（以下「変更項目Ｃ」という。）は、例えば、各種キャビネットの扉、木製建具、網戸、水栓や金物のアクセサリー類、バルコニーのウッドデッキやタイル、内装工事後の吊込みの建具、収納キャビネットなどである。変更項目Ｃは、比較的直前でも変更可能なものである。なお、変更項目Ｂは、変更項目Ａと変更項目Ｃの間の時点までに変更可能なものである。
【００２５】
第１〜３次申込期限は、工事の進捗状況によって決定される。ここにいう「工事の進捗状況」とは、実際の工事の進み具合だけでなく、発注状況の両方を含むものである。例えば、第１次申込期限は第２次申込期限より３０日前、第２次申込期限は発注準備着手直前まで、第３次申込期限は発注後材料搬入前までである。
【００２６】
各申込期限の日時は、例えば、住戸がマンションのどの階層にあるかによって異なる。例えば、１階の住戸は他の階の住戸よりも工事の進行が早いので、１階の住戸の各申込期限は、他の階の住戸の各申込期限よりも早くなる。なお、申込期限は、工事の進捗状況に対応して変動するので、マンションの階層のほかに、マンション内の住戸の配置などによっても変動する。
【００２７】
変更項目テーブルによると、変更項目Ａ〜Ｃは、第１次申込期限までは基本価格のまま（基本価格の１００％）で変更可能である。但し、変更項目Ａは、第１次申込期限を過ぎると変更不可になる。変更項目Ｂは、第１次申込期限経過後であって第２次申込期限までは基本価格の１２５％（２５％割り増し）で変更可能であるが、第２次申込期限を過ぎると変更不可になる。変更項目Ｃは、第１次申込期限経過後であって第２次申込期限までは基本価格の１２５％（２５％割り増し）で変更可能であり、第２次申込期限経過後であって第３次申込期限までは基本価格の１５０％（５０％割り増し）で変更可能であるが、第３次申込期限を過ぎると変更不可能になる。
【００２８】
見積データベース１８には、住戸のオプションの追加又は変更があって見積もりが行われる毎に、見積もり内容の変更履歴が記憶される。変更履歴としては、住戸名、タイプ名、変更１（オプション、価格）、変更２（オプション、価格）、・・・、変更ｎ（オプション、価格）、決定した日時、変更前間取り図、変更後間取り図、変更価格の合計、総支払金額などである。
【００２９】
施工指示データベース１９には、見積データベース１８に記憶されているデータに加えて、変更工事の契約がされたデータが記憶される。このデータは、住戸名、タイプ名、変更１（オプション、価格）、変更２（オプション、価格）、・・・、変更ｎ（オプション、価格）、決定した日時、変更前間取り図、変更後間取り図、変更価格の合計、総支払金額、契約日時などである。施工指示データベース１９のデータは、施工工事の契約がされた後、入出力ポート１５を介して、例えば発注担当者又は施工担当者のコンピュータに送信される。これにより、発注ミス、施工管理業務ミスをなくすことができる。
【００３０】
以上のように構成された物件価格算出装置１０の演算部１３は、ディスプレイ１４の販売支援ウインドウ２０に、物件の検索や販売価格に関する様々な画面を表示させる。
【００３１】
図３は、販売支援ウインドウ２０を示す図である。販売支援ウインドウ２０は、住まいのご要望入力ボタン２１、お客様スタイル分析ボタン２２、住戸プラン検索ボタン２３、仮想住戸表示ボタン２４、個別設計対応ボタン２５、空間シミュレーションボタン２６、内容確認ボタン２７、資金計画サポートボタン２８、様々な画面が表示される画面表示エリア２９と、を有している。
【００３２】
なお、図３では、画面表示エリア２９に住まいのご要望入力画面３０が表示されている例を示しているが、画面表示エリア２９に表示される画面はこれに限定されるものではない。また、画面表示エリア２９に表示される画面が変化しても、販売支援ウインドウ２０に設けられた各ボタン２１〜２８は限定されるものではない。
【００３３】
図４は、物件価格算出装置１０の演算部１３による物件価格算出ルーチンを示す図である。ステップＳ１では、物件価格算出装置１０の演算部１３は、販売支援ウインドウ２０内の画面表示エリア２９に上述した住まいのご要望入力画面３０を表示させて、ステップＳ２に移行する。
【００３４】
住まいのご要望入力画面３０には、予算入力ボックス３１、面積入力ボックス３２、間取り入力ボックス３３、階数入力ボックス３４、方位入力ボックス３５、要望入力ボックス３６が設けられている。これらのボックスには、顧客の要望する条件が入力される。
【００３５】
ステップＳ２では、演算部１３は、販売支援ウインドウ２０内の画面表示エリア２９にスタイル分析画面４０を表示させて、ステップＳ３に移行する。
【００３６】
図５は、スタイル分析画面４０を示す図である。スタイル分析画面４０は、顧客のライフスタイルを入力するための画面であり、様々なライフスタイルに対応づけられたライフスタイルボタン４１〜４６と、設定されたプランで検索を開始するプラン検索開始ボタン４７と、を有している。このとき、オペレータは、顧客の要望を聞いて、顧客が望んでいるライフスタイルボタンをクリックする。
【００３７】
ステップＳ３では、演算部１３は、プラン検索開始ボタン４７がクリックされるまで待機して、プラン検索開始ボタン４７がクリックされたことを検出すると、演算部１３は、ステップＳ１及びステップＳ２で入力された顧客の要望に対応する住戸を検索して、ステップＳ４に移行する。
【００３８】
ステップＳ４では、演算部１３は、販売支援ウインドウ２０内の画面表示エリア２９にプラン検索結果表示画面５０を表示させる。
【００３９】
図６は、上記プラン検索結果表示画面５０を示す図である。検索結果画面５０は、顧客の要望を満たす住戸を表示している。プラン検索結果表示画面５０には、最もお勧めな住戸、要望を満たすが倍率の高い住戸、要望を満たす次期販売予定住戸が色分けされて表示される。このとき、オペレータは、検索結果画面５０に表示された住戸の中から顧客が希望する住戸をクリックすると、画面表示エリア２９に後述の間取り図表示画面６０が表示される。
【００４０】
図７は、間取り図表示画面６０を示す図である。これにより、顧客は、検索条件に合った住戸の間取りを確認することができる。そして、仮想住戸表示ボタン２４がクリックされると、ステップＳ５に移行する。
【００４１】
ステップＳ５では、演算部１３は、販売支援ウインドウ２０内の画面表示エリア２９に仮想住戸表示画面（バーチャルモデルルーム）７０を表示させる。
【００４２】
図８は、仮想住戸表示画面７０を示す図である。このとき、顧客は、仮想住戸表示画面７０によって、住戸内をウォークスルーするかのような仮想住戸を見ることができる。そして、空間シミュレーションボタン２６がクリックされると、ステップＳ６に移行する。
【００４３】
ステップＳ６では、演算部１３は、販売支援ウインドウ２０内の画面表示エリア２９に空間シミュレーション画面８０を表示させて、ステップＳ７に移行する。
【００４４】
図９は、空間シミュレーション画面８０を示す図である。空間シミュレーション画面８０では、オペレータが顧客の要望するカラー選択のボタンをクリックすると、そのカラーのセットの壁紙、フローリング、木製建具等でレイアウトされた空間がシミュレーションされる。
【００４５】
個別設計対応ボタン２５がクリックされると、オペレータは、住戸の変更項目を追加することができる。本実施形態では、Ｈタイプの５０１号室山田太郎様邸に、変更項目として、リビングの拡大、床暖房の追加、ＡＷ０（サッシ）を掃出窓に変更、ＬＤに物入れ追加、キッチンキャビネットＢを選択、洋室（２）を楽器演奏対応仕様に変更、断熱性能アップ仕様に変更、ホームシアター追加があるものとする。そして、確認ボタン（図示せず）がクリックされると、ステップＳ７に移行する。
【００４６】
ステップＳ７では、演算部１３は、住戸別オブジェクトデータベース１７に記憶されている変更項目テーブルの中から５０１号室のテーブルを選択して、このテーブルを参照しながら、入力された変更項目の追加価格を演算して、ステップＳ８に移行する。
【００４７】
例えば、演算部１３は、判断の基準日（例えば、契約予定日など）において、各変更項目が変更可能であるか否かを判断し、変更不可能なものについては除外して、変更に応じない。変更可能なものについては、演算部１３は、変更項目の基本価格に、申込期限に応じた価格変更率を用いて、変更後（オプション追加後）の価格を演算する。演算部１３は、これらの演算をすべての変更項目について行った後、それらの価格を加算し、基本価格を差し引いて、実質的な追加価格を演算する。そして、演算部１３は、住戸の基本価格と追加価格を加算して、総価格を演算する。
【００４８】
なお、判断の基準日は、契約予定日に限られるものではない。例えば、演算部１３は、物件価格算出装置１０に内蔵されている図示しない時計モジュールから現在の日にちを検出し、現在の日にちを基準日としてもよい。
【００４９】
ステップＳ８では、演算部１３は、販売支援ウインドウ２０内の画面表示エリア２９に変更内容確認画面９０を表示させて、処理を終了する。
【００５０】
図１０は、変更内容確認画面９０を示す図である。変更内容確認画面９０には、変更項目リスト（リビング拡大、床暖房追加など）、変更後の平面図、選択した色を表すカラーチョイス、キッチンカウンター材質、キッチン面材、基本価格、追加価格、総価格が表示される。そして、確認ボタン９１がクリックされると、変更内容確認画面９０に表示されている内容が、履歴として、見積データベース１８に保存される。さらに、契約書類発行ボタン９２がクリックされると、物件価格算出装置１０に接続されている図示しないプリンタが、変更内容確認画面９０の内容を表す契約書類を印刷する。
【００５１】
以上のように、第１の実施形態に係る物件価格算出装置１０は、物件の変更項目（オプション）の価格変更率を物件の工事の進捗状況や申込期限に応じた変更項目テーブルを記憶し、物件の変更項目とその価格変更率に基づいて、オプション追加・変更後の物件の追加価格や総価格を算出する。すなわち、物件価格算出装置１０は、工事の進捗状況や申込時期に応じてオプションの追加・変更にかかる価格の変化を自動的に算出して、物件の総価格を算出することができる。
【００５２】
物件価格算出装置１０は、特に、第１申込期限までの変更項目については、基本価格と同じ価格になるように価格変更率を設定し、第１申込期限以降は価格が高くなるように価格変更率を設定することにより、顧客に対して変更項目の早期申込を促すことができる。
【００５３】
［第２の実施形態］
つぎに、本発明の第２の実施形態について説明する。なお、第１の実施形態と同一の部位には同一の符号を付し、その詳細な説明は省略する。
【００５４】
図１１は、第２の実施形態に係る物件価格算出システム１００の構成を示す図である。物件価格算出システム１００は、図１に示した物件価格算出装置１０の機能をネットワーク上で分散したものであり、複数のクライアント端末１１０と、データベースサーバ１２０と、を有している。各クライアント端末１１０とデータベースサーバ１２０とは、イーサーネット又はインターネットを介して、接続されている。
【００５５】
クライアント端末１１０は、図１に示したキーボード１１、マウス１２、ディスプレイ１４、入出力ポート１５を備えており、顧客の要望を入力し、入力したデータをデータベースサーバ１２０に送信し、データベースサーバ１２０の処理結果を受信して表示することができる。
【００５６】
データベースサーバ１２０は、図１に示した演算部１３、入出力ポート１５、タイプ別オブジェクトデータベース１６、住戸別オブジェクトデータベース１７、見積データベース１８、施工指示データベース１９を備えている。そして、データベースサーバ１２０は、クライアント端末１１０からのデータに基づいて、顧客の要望に応じた住戸を検索したり、オプションの追加・変更分を含む住戸の総価格を演算したりして、その結果をクライアント端末１１０に送信する。
【００５７】
これにより、物件価格算出システム１００は、第１の実施形態と同様に、工事の進捗状況や申込時期に応じてオプションの追加・変更にかかる価格の変化を自動的に算出して、物件の総価格を算出することができる。また、第１申込期限までの変更項目については、基本価格と同じ価格になるように価格変更率を設定し、第１申込期限以降は価格が高くなるように価格変更率を設定することにより、顧客に対して変更項目の早期申込を促すことができる。
【００５８】
なお、データベースサーバ１２０は、１つの物件だけでなく、複数の物件を取り扱ってもよい。このとき、顧客は、クライアント端末１１０を用いて、同時に複数の物件の見積もりを行って、各物件を比較検討することができる。
【００５９】
なお、本発明は、上述した実施の形態に限定されるものではなく、特許請求の範囲に記載された範囲内で設計上の変更をされたものにも適用可能であるのは勿論である。
【００６０】
図２において、変更項目テーブルの価格変更率は基本価格を含んだ割合であるが、その代わりに基本価格を除いた割増率を用いてもよい。例えば、図２に示す１２５［％］の代わりに、割増率２５［％］のみを用いてもよい。
【００６１】
また、図２に示す価格変更率は、一例に過ぎず、これに限定されるものではない。例えば、上述した実施形態では第１次申込期限までの価格変更率を１００［％］としたが、これより低い値（例えば９５［％］）にしてもよい。これにより、早期にオプションの追加・変更をするように促すことができる。
【図面の簡単な説明】
【００６２】
【図１】本発明の第１の実施形態に係る物件価格算出装置１０の構成を示すブロック図である。
【図２】変更項目テーブルの構成を示す図である。
【図３】販売支援ウインドウ２０を示す図である。
【図４】物件価格算出装置１０の演算部１３による物件価格算出ルーチンを示す図である。
【図５】スタイル分析画面４０を示す図である。
【図６】上記プラン検索結果表示画面５０を示す図である。
【図７】間取り図表示画面６０を示す図である。
【図８】仮想住戸表示画面７０を示す図である。
【図９】空間シミュレーション画面８０を示す図である。
【図１０】変更内容確認画面９０を示す図である。
【図１１】第２の実施形態に係る物件価格算出システム１００の構成を示す図である。
【符号の説明】
【００６３】
１０  物件価格算出装置
１１  キーボード
１２  マウス
１３  演算部
１４  ディスプレイ
１５  入出力ポート
１６  タイプ別オブジェクトデータベース
１７  住戸別オブジェクトデータベース
１８  見積データベース
１９  施工指示データベース
１００  物件価格算出システム
１１０  クライアント端末
１２０  データベースサーバ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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