(57)【要約】【課題】空き物件について、その物件の過去の扱い実績データがある業者に、選択的に広告図面を配布する技術を提供する。【解決手段】配信先選択部２５は、いずれかの物件データ５について入居状況ステータスが退去予定または空室となったことを検出するとともに、その場合に、その物件データについて履歴データ１５をもとに所定の条件に基づく優先度により、配信先とする各不動産業者を選択する。配信部３０は、物件データ５の広告図面データを記憶部２から抽出し又は抽出したものを一部修正したものを、選択した前記各不動産業者の配信先に、ファックスや電子メールの送信などにより配信する。【選択図】図１
2006343879.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
情報の入力部と、記憶部と、外部との通信部と、前記各部の制御を含む情報処理を行う制御部と、を備えた物件情報提供装置において、
仲介対象となる不動産物件について、広告図面データと、退去予定または空室であるか否かの入居状況ステータスと、を含む物件データと、
各不動産業者について情報配信先を含む業者データと、
どの前記不動産物件についてどの前記不動産業者が、過去にどのような取扱実績を持つかの履歴データと、
をデータベースとして前記記憶部に格納したものに基づいて、
前記データベース中のいずれかの物件データについて、前記入力部又は前記通信部からの入力データにより、前記入居状況ステータスが退去予定または空室となったことを検出するとともに、その場合に、その物件データについて前記履歴データをもとに所定の条件に基づく優先度により、配信先とする各不動産業者を選択する選択手段と、
前記物件データの前記広告図面データを前記記憶部から抽出し又は抽出したものを一部修正したものを、選択した前記各不動産業者の前記配信先に配信する配信手段と、
を前記制御部により実現することを特徴とする物件情報配信装置。
【請求項２】
情報の入力部と、記憶部と、外部との通信部と、前記各部の制御を含む情報処理を行う制御部と、を備えた物件情報提供装置の制御方法において、
仲介対象となる不動産物件について、広告図面データと、退去予定または空室であるか否かの入居状況ステータスと、を含む物件データと、
各不動産業者について情報配信先を含む業者データと、
どの前記不動産物件についてどの前記不動産業者が、過去にどのような取扱実績を持つかの履歴データと、
をデータベースとして前記記憶部に格納しておくものに基づいて、
前記データベース中のいずれかの物件データについて、前記入力部又は前記通信部からの入力データにより、前記入居状況ステータスが退去予定または空室となったことを検出するとともに、その場合に、その物件データについて前記履歴データをもとに所定の条件に基づく優先度により、配信先とする各不動産業者を選択する選択処理と、
前記物件データの前記広告図面データを前記記憶部から抽出し又は抽出したものを一部修正したものを、選択した前記各不動産業者の前記配信先に配信する配信処理と、
を前記制御部により実行することを特徴とする物件情報配信装置の制御方法。
【請求項３】
情報の入力部と、記憶部と、外部との通信部と、前記各部の制御を含む情報処理を行う制御部と、を備えた物件情報提供装置の制御プログラムにおいて、
仲介対象となる不動産物件について、広告図面データと、退去予定または空室であるか否かの入居状況ステータスと、を含む物件データと、
各不動産業者について情報配信先を含む業者データと、
どの前記不動産物件についてどの前記不動産業者が、過去にどのような取扱実績を持つかの履歴データと、
をデータベースとして前記記憶部に格納しておくものに基づいて、
前記データベース中のいずれかの物件データについて、前記入力部又は前記通信部からの入力データにより、前記入居状況ステータスが退去予定または空室となったことを検出するとともに、その場合に、その物件データについて前記履歴データをもとに所定の条件に基づく優先度により、配信先とする各不動産業者を選択する選択処理と、
前記物件データの前記広告図面データを前記記憶部から抽出し又は抽出したものを一部修正したものを、選択した前記各不動産業者の前記配信先に配信する配信処理と、
を前記制御部により実行させることを特徴とする物件情報配信装置の制御プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産物件情報を提供する技術の改良に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来から、不動産業者（以下「業者」と呼ぶ）による賃貸物件の仲介業務では、貸主側と借主側の各業者が、広告図面と呼ばれる物件資料をやり取りして関わり、双方が仲介手数料を得る仕組みが基本である。広告図面は、交通アクセス、面積、方位、間取り図、構造、築年、設備、費用等の賃貸条件、貸主側業者の表示などの情報をまとめた書面である。このような広告図面は、空き物件（退去予定や空室）について、貸主（大家）の依頼と意向を受けて貸主側の業者が作成し、それを物件地域の業者へ配布して成約促進を行ってきた。
【０００３】
近年のようにインターネットの情報処理機能を生かした物件情報提供の場合も（例えば、特許文献１）、最終的には上記のような広告図面を取引の元とする。以上のように重要な役割を持つ広告図面であるが、従来からその配布は、自社から業者リストをもとに片端からＦＡＸ送信したり、専門の図面配布業者への依頼により、かなり広範囲かつ無差別な配布となっていた。この際、借主は物件を探している地域の不動産業者を訪問することが多いため、配布対象は物件に近い業者を中心としていたが、物件から多少遠い業者経由の引き合いもしばしばであり、配布対象は広域無差別になりがちであった。
【特許文献１】特開２００２−２３０３２５
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、営業ポリシー、客筋、得意不得意などの事情は業者ごとにいろいろであるし、様子のわかっている街区や物件が扱いやすい実情もあり、上記のような従来の広域無差別な配布については、配布する側には手間と費用が大きな負担であり、受け取る側は多過ぎる無駄な資料に埋もれ、これらの改善が双方から潜在的に切望されていた。
【０００５】
本発明は、上記のような従来技術の課題を解決するもので、その目的は、空き物件について、その物件の過去の扱い実績データがある業者に、選択的に広告図面を配布する技術を提供することである。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
上記の目的を達成するため、本発明では、情報の入力部と、記憶部と、外部との通信部と、前記各部の制御を含む情報処理を行う制御部と、を備えた物件情報提供装置（その制御方法、制御プログラム）において、仲介対象となる不動産物件について、広告図面データと、退去予定または空室であるか否かの入居状況ステータスと、を含む物件データと、各不動産業者について情報配信先を含む業者データと、どの前記不動産物件についてどの前記不動産業者が、過去にどのような取扱実績を持つかの履歴データと、をデータベースとして前記記憶部に格納したものに基づいて、前記データベース中のいずれかの物件データについて、前記入力部又は前記通信部からの入力データにより、前記入居状況ステータスが退去予定または空室となったことを検出するとともに、その場合に、その物件データについて前記履歴データをもとに所定の条件に基づく優先度により、配信先とする各不動産業者を選択する選択手段（処理）と、前記物件データの前記広告図面データを前記記憶部から抽出し又は抽出したものを一部修正したものを、選択した前記各不動産業者の前記配信先に配信する配信手段（処理）と、を前記制御部により実現することを特徴とする。
【発明の効果】
【０００７】
このように、不動産では一度成約（又は案内・申込など）の実績のある業者が再度その物件や棟を成約するケースが多いことを背景に、本発明では、実績のある業者に選択的に広告図面を送信することにより、賃貸不動産成約を一層効率的に支援可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００８】
次に、本発明を実施するための最良の実施形態について、図面を参照して説明する。なお、背景技術や課題での説明と共通の前提事項は繰り返さない。まず、図１は、本実施形態における物件情報配信装置（以下「本装置」と呼ぶ）の構成図、図２は、本装置における処理手順を示すフローチャートである。本発明は、物件情報提供装置のほか、その制御方法及び制御プログラムとしても把握可能である。
【０００９】
〔１．構成〕
本装置は、図１の構成図に示すように、情報の入力部１（キーボード、マウスなど）と、記憶部２（ハードディスクドライブやメモリなど）と、外部との通信部３（ファックス送信装置やネットワーク接続回路など）と、前記各部（１，２，３）の制御を含む情報処理を行うＣＰＵなどの制御部４と、を備え、記憶部２にデータベースとして、次の三種のデータを格納する。
【００１０】
（１）第一は物件データ５で、これは、仲介対象となる個々の不動産物件（以下、単に「物件」とも呼ぶ）について、広告図面データと、退去予定または空室であるか否かの入居状況ステータスと、を含む。
（２）第二は業者データ１０で、これは、各業者について情報配信先（例えば、電子メールアドレスやファックス番号など）を含む。
（３）第三は履歴データ１５で、これは、どの物件についてどの業者が、過去にどのような取扱実績（成約、案内、申込、キャンセルなど）を持つかを表す。
【００１１】
なお、具体的なデータベース構成は自由であるが、一例として、棟情報（最寄駅徒歩分数、構造種類、築年、総戸数など）の下に部屋情報（間取り、方位、設備など）をもつ形態が考えられ、また、業者の履歴データ等を関連付け（紐付け）する対象は、個別の部屋情報でもよいし、棟情報でもよい。
【００１２】
また、制御部４が、以下の機能作用に対応するものとして把握可能な各部（図１の２０，２５，３０）を実現する。なお、本装置は、例えばウェブサーバとして、各種設定や、物件データ（例えば、退去予定の入力）などの更新は、リモートウェブアクセスとしてインターネット経由でパソコン等のクライアントシステムから受け付けるように実現することが望ましい。
【００１３】
〔２．作用〕
上記のような本実施形態において、データ更新部２０は、データベース中の各データ５，１０，１５について、入力部１や通信部３からの入力データによりデータ更新を受け付ける。例えば、図３は業者データ（業者情報）の登録画面の例、図４は業者の実績を表す履歴データ（実績情報）の登録画面の例、図５は物件データの登録・修正画面の例である。
【００１４】
そして、上記のように履歴データが入力（ステップ５０）されている本装置において、配信先選択部２５（選択手段）は、データベース中のいずれかの物件データ５が更新された場合に（図２のステップ５１）、それにより入居状況ステータスが退去予定または空室となったことを検出するとともに（ステップ５２）、その場合に、その物件データ５について該当する履歴データ１５をもとに所定の条件に基づく優先度により、配信先とする各業者を選択する（ステップ５３。選択処理）。
【００１５】
そして、配信部３０（配信手段）は、その物件データ５の広告図面データを記憶部２から抽出し又は抽出したものを一部修正したものを（ステップ５４）、選択した各業者の配信先に、通信回線Ｎを通じファックスや電子メールの送信などにより配信する（ステップ５５。配信処理）。このように配信する広告図面の例を図６に示す。
【００１６】
なお、配信先とする各業者を選択する優先度については、例えば、過去の成約数、申込数、内見（現地案内、内覧）数の多い順や、その組合せを用いたり、成約や申込の種類ごとに定めたスコアを集計したスコアリング結果などにより、指定の数を選択するように定めればよい。送信先とする業者は、棟情報全体に紐付けされている業者でもよいし、部屋情報に紐付けされている業者でもよい。
【００１７】
また、このような検出、選択や配信の処理は、自動で行うが、そのタイミングは、リアルタイムでもよいし、夜間バッチなど指定日時にまとめて行ってもよい。図７に例示するような配信タイミングの設定画面で、各業者に広告図面を配信する曜日や日時を設定できるようにしてもよい。
【００１８】
また、送信元や送信先の意思など事情により、過去実績にかかわらず、業者ごとに、図８に例示するような配信先業者の選択画面において、配信するか否かの中止設定をできるようにしてもよい。
【００１９】
さらに、配信する広告図面データは、全体をグラフィック画像として予め格納しておいてもよいし、図面のみ画像で予め用意し、他の項目は文字列や数字などの情報から配信時に自動生成するようにしてもよい。
【００２０】
また、広告図面データの一部修正としては、日付などのほか、月額賃料や管理費の金額、礼金敷金等の条件変更について、あらかじめ予約入力しておいたり、その都度、管理会社など所定の問い合わせ先へ問い合わせた回答を、文字や記号などの画像により広告画面へ反映させるなどが考えられる。
【００２１】
〔３．効果〕
不動産では一度成約（又は案内・申込など）の実績のある業者が再度その物件や棟を成約するケースが多いことを背景に、上記のように、本実施形態では、実績のある業者に選択的に広告図面を送信することにより、賃貸不動産成約を一層効率的に支援可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００２２】
【図１】本発明の実施形態の構成を示す機能ブロック図。
【図２】本発明の実施形態における処理手順を示すフローチャート。
【図３】本発明の実施形態における画面例（業者情報登録画面）を示す図。
【図４】本発明の実施形態における画面例（実績登録画面）を示す図。
【図５】本発明の実施形態における画面例（物件詳細登録・修正画面）を示す図。
【図６】本発明の実施形態における広告図面を例示する図。
【図７】本発明の実施形態における画面例（配信タイミング設定画面）を示す図。
【図８】本発明の実施形態における画面例を示す図（配信先業者の設定画面）。
【符号の説明】
【００２３】
１…入力部
２…記憶部
３…通信部
４…制御部
５…物件データ
１０…業者データ
１５…履歴データ
２０…データ更新部
２５…配信先選択部
３０…配信部
【図１】
2006343879.tif 000003
【図２】
2006343879.tif 000004
【図３】
2006343879.tif 000005
【図４】
2006343879.tif 000006
【図５】
2006343879.tif 000007
【図６】
2006343879.tif 000008
【図７】
2006343879.tif 000009
【図８】
2006343879.tif 000010