(57)【要約】      （修正有）【課題】定期借家のマンションにおいて、管理の面で合理的で、長期賃貸に対応できる仕組みを提供する。【解決手段】事業者と地主のフランチャイズシステムで構成され、信用力を高めることにより、建物の残存期間に応じた利用権を販売するものである。インフィルの内容は規定のフォーマットによりインターネットで公開され入居者を募集する。自由設計を基本としたものであるためプランを検討することができ住戸の内容について履歴データがつくられ、入居後は自由なリフォームが行え、そのデータは事業者のコンピュータに記録される。【選択図】  図４
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
鉄筋コンクリート造による賃貸マンションの構造において、具体的には縦排水管を各住戸より直接住戸外部に出すなど、建物の構造躯体及び共用設備配管と躯体内の占有使用の内装設備機器配管部を混在しないように構造的に明確に分け、それぞれの区画の管理を完全に分離することにより、占有住戸内の管理は入居者の責任とすると同時に、住戸別の設計図面、仕様書、工事契約など工事内容の履歴を一元的なフォーマットでデータ化し、事業者と入居者でその住戸のデータを共有管理する建築履歴管理システム。
【請求項２】
最初に建築全体計画、住戸の区画、家賃、管理費、保証金などの概要と、住戸別自由設計のために、住戸平面に建築ＣＡＤソフトにより規定の建築グリッドを設けたもの及び、標準設計図、建築仕様書、３次元パースデータなどの建築データをインターネットサーバーに記録し発信することにより、インターネットを利用してマンションの賃貸入居者を募集し、その後の建築契約図、竣工図、仕様書、改修、リフォームなどすべての建築履歴管理を一元的に行うための住戸別の建築履歴管理データベース。
【請求項３】
マンションの建築構造設計耐用年数を基準として、躯体の残存期間に応じた各住戸の利用権料金を設定し、入居者は保証金として前払いで事業者に支払うことにより、区画ごとの建物の残存期間の賃貸権を登記でき、その期間、占有居住する権利を得るとともに、前記保証金を占有部の工事費相当部と、その残金を敷金として分割し事業者に委託する仕組みをもつ請求項１もしくは２に記載のシステムをもつマンション。
【請求項４】
建物を建設する地主をフランチャイジーとし、企両、管理、運営を行う事業者をフランチャイザーとするフランチャイズの事業体により運営される請求項１もしくは２に記載のシステムをもつマンション。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  本発明は、鉄筋コンクリート造のマンション構造及びその管理運営に関する。
【背景技術】
【０００２】  従来、鉄筋コンクリートの躯体そのものは１００年でももつといわれている。しかし住戸内部は設備機器も含め、いわば耐久消費財でできており３０年程度しかもたない。それには３０以内に修理したり交換する必要がある。そうしたことにより一部ではスケルトン・インフィルというそれらを区分する考え方が生まれている。【０００３】  しかしこの概念は主に共用部と専有部のある分譲マンションの自由設計に有効であてはまるものとされた。賃貸マンションでは共用部と専有部がなく、また自由に設計させるという発想もなかった。現実に分譲マンションにしてもスケルトン・インフィルはほとんど具体化されていない。【０００４】  また、建物は設計により耐久年数が決まり、例えば国の住宅性能表示制度によってランク付けされている。また同様、維持管理のしやすさも評価対象となっている。しかし実際にそうした賃貸の事業主側が耐久性や管理維持について関心をもたなかったため、建築設計はあいまいとされ、その結果、技術開発が遅れ短命のマンションがあふれてしまった。【０００５】  賃貸マンションではお仕着せのプランと最低の仕様のものしか提供されていない。入居者は退去時の原状復旧の規定により自分に合わせたリフォームができない。そのため原状復旧義務のない長期契約により自由にリフォームしたいという要望があった。【０００６】  一般の賃貸マンションは短期の賃貸を契約の基本としており、２年程度の短期賃貸を更新して結果として長期となりうるだけである。一方定期借家制度もできたが、長期耐久性の裏づけは必ずしも十分ではない。【０００７】  分譲に代わる長期の賃貸のため躯体を長期賃貸とし、躯体内部（設備を含む）を入居者の自由にするという考え方が生まれるが、それはまだ上記の要望を満たす仕組みとしては完成されていなかった。当初より自由設計の賃貸入居希望者を見つけその意向の通り設計し建物をつくることは手間のかかることである。【０００８】  分譲マンションも同様だが、入居者の自由としてしまうと入居者の修理の履歴が把握しにくく、管理履歴が残らないため次の入居者がリフォームを行う場合、現況調査から行わなくてはならず、余分な手間と経費がかかる。【０００９】  また、賃貸マンションは管理履歴を管理者の手元にデータとして残すことが必要だが、一般的に当初の設計図書は建物全体であり、住戸単位の図書は用意されていない。また入居者が自由勝手にリフォームをされては管理できなくなる恐れがある。【００１０】  一方、長期賃貸事業は、やはり個人の地主の資格で行うことはそもそも困難であり、前記の仕組みで行ったとしても、一方入居者の観点からは定期借家に住むため長期保証金を預けるという面では大いに信用度の問題が残る。【００１１】  従来、目的は異なるが次の３つの仕組みが提案されている。特許文献１のように、賃貸マンションに定期借地権を設定し、所定の区分に分割して設定することと、定期借地権が設定される既存の賃貸マンションの評価を、所定の区分毎に分割して行う提案がある。  また、特許文献２のように、土地及び住宅の所有者と入居者の間において定期使用権契約により頭金を支払いかつ家賃を払う住宅賃貸方式も提案されている。  また特許文献３によると賃貸マンションで保証金の額により賃料を減らすことと、インターネットにより入居者を募集することが提案されている。【特許文献１】特開２００２−３２８９８８
【特許文献２】特開２００３−１４１２３６
【特許文献３】特開２００２−３１２６９８
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１２】  本発明は、定期借家のマンションにおいて、管理の面で合理的で、長期賃貸に対応できる仕組みをつくることを目的とする。前述のように、長寿命のマンションを作るために、各住戸が分離された区画をもつと同時に、躯体と内部が分離された構造と、それを基準とした運営管理が行われなければ、長期の維持管理の面で支障をきたすことになる。【００１３】  そのためには管理履歴を一元化して把握するため住戸別のデータベースがなくてはならない。それはまたリフォームの設計の資料にもならなくてはならない。【００１４】  しかし、特許文献１の賃貸マンションの場合、単なる賃貸マンションをその占有面積比に区分して土地付で売ろうという目的の仕組みである。また区分して評価する方法はその売却額の根拠を不動産の収益から逆算するものである。  定期借地権マンションとは分譲マンションのことである。単なる賃貸マンションの定期借地マンション化は管理の主体が不明確になり、問題をさらに複雑化させてしまう。区分毎の評価はこの場合、売却目的のものであり、建物の耐久性、管理評価や設計データなどとは関係しない。そもそも建物の耐久性管理維持評価が欠落しているために、利用権という名の権利は長期的にあいまいとなる。【００１５】  特許文献２の場合、定期借家マンションにおいて単に権利金の授受をすることに他ならない。この場合の使用権料の算定式によると、これはほとんどマンションの分譲価格に等しいものである。また頭金は返還されず、住宅賃貸価格計算算定式によるとその家賃は実質的に、その使用権料（分譲マンション価格）の頭金を除いた融資の返済額に相当する。利用権の設定を、頭金を授受することの根拠とし、分譲価格の代わりに利用権料を設定したものに過ぎない。また長期の建物管理維持性の問題とは関係がない。やはり建物の耐久性管理維持評価が欠落しているために、利用権という名の権利は長期的にあいまいとなる。【００１６】  特許文献３については、事業者への保証金の額により家賃を自由に変動させるということである。これはスケルトンとインフィルとは関係がなく、管理の問題も関係がない。インターネットで入居者を募集すること自体は通常行われており、特に自由設計を行うための仕組みでもない。初期の賃貸プロジェクトを立ち上げるための提案であるため、今回の長期維持の仕組みの提案とはことなる。
【課題を解決するための手段】
【００１７】  図１は、本発明のマンションの構造を概略的に示した図である。前記課題を解決するために、賃貸マンションにおいても、スケルトン部とインフィル部を分けることを表す。ちなみに一般的な賃貸マンションでは分けられていない。【００１８】  まず鉄筋コンクリートの定期借家マンションの構造において、具体的には縦排水管を各住戸より直接外部に出すなど、建物の構造躯体を各住戸の区画にわけ、構造躯体と共用設備配管と躯体内の入居者が占有使用する内装設備機器及び配管部分を混在しないように明確に分ける。【００１９】  次に躯体の構造耐用年数を決め設計し、建物残存期間を設定する。住戸ごとに区画し、保証金額を設定し、入居者と契約することによりその区画を建物残存期間住む権利を得ることができる。利用権は保証金とし保証金の額は年月に応じて減っていく。事例では１００年間で１０００万円とすると図２のように１００年後の０に向かって低減していく。２０年後には８００万円の保証金となる。保証金の一部はインフィルの工事費にあて、残金は敷金として家賃滞納のための担保とする。【００２０】  その該当マンションの全体設計図、仕様書、住戸区画図面と保証金などのデータさらに住戸参考標準プラン、仕様、３次元パースはコンテンツとしてＷＷＷサーバーに記録され、インターネットのホームページで告知される。これはその後の管理の基礎となる建築履歴管理システムの最初のフォーマットとなる。【００２１】  インターネットで情報を得た入居者は、各自データを出力しプランについては住戸内を自分に合わせて再設計することができる。この間取り検討、作成に関しては、規定の建築グリッドシステムを用いているため容易である。さらにＣＡＤソフトを入手することにより作成したデータは通信ネットワークにより事業者側に送ることが出来る。【００２２】  各住戸の設計及び工事データは竣工後、事業者が記録し前述の建築履歴管理システムに追加される。そして今後区分された住戸ごとの建築関連の設計施工の履歴を一元化しデータ化し、事業者が所有すると同時にコンピューターのメモリーに記録される。【００２３】  入居者は希望により随時最新データを記録媒体により提供される。このデータを元に入居者は独自で改修などのリフォーム工事ができる。そして逆に事業者に報告する義務がありデータに記録される。各住戸の占有住戸部の管理は入居者の責任とする。【００２４】  入居者が移転する場合、次の入居者は契約前にこの建築履歴管理データの閲覧することにより、その住戸の評価を行うことが可能となる。【００２５】  このプロジェクトを遂行するために地主の有効活用の形をとり、地主が建物を建て、所有権は地主のものとなる。一方この企画、管理運営については専門の事業者が行い、この２者がフランチャイズシステムを構成する。
【発明の効果】
【００２６】  地主（フランチャイジー）は、フランチャイズ制を利用することにより、専門知識は不要で信用度を高くすることができる。長期の設計を基準としていることとフランチャイザーが管理、運営するため管理、維持の心配がいらない。【００２７】  また長期定期的な収入がある。土地を借家とすることで土地評価を下げ節税することができる。建物の借金により、相続税対策となる。通常、建設資金の融資について全額ローンは困難だったが、地主の頭金は特に不要となり借り入れが可能となるため事業を容易に立ち上げることが出来る。【００２８】これは初期のプロジェクト立ち上げの資金不足に対応し、借り入れ返済後に返すことになるためプロジェクト事業の安定化を図ることができる。【００２９】  入居者は利用権を支払うことにより長期住む権利を得る。転居時に利用権料が返還されることから、手持ち資金があれば、スケルトン部分の家賃と共用費だけ毎月支払えば住み続けることができる。【００３０】  入居者はインフィル相当工事費の保証金を支払うことにより、家賃を半分とするイメージで分譲マンションに比べ土地地価の下落リスクがなく、大きな借金も不要である。【００３１】  入居者は自由設計ができ転居時に原状回復の義務が無い。長期の設計を基準としているため建物の品質に安心できる。また退去時には保証金は返却される。【００３２】  事業者（フランチャイザー）について信用度と運営能力は必要だが、資金がほとんど不要で長期安定した事業ができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３３】  本発明の実施形態を添付図面に基づいて説明する。【００３４】  事業者の建築までのプロセスは図４のようになる。企画時において、地主と事業者は契約し、建物の企画を作る。まず事業者は建物のスケルトン部分を設計するが、それは今後の建築履歴管理システムの初めのデータとなるが建築概要、仕様書住戸別データが収録される。【００３５】  そしてその設計寿命に応じた期間利用権を設定してインターネットにてサーバに記憶される。具体的にはさらに住戸部分建築グリッド、例えば３０ｃｍのラインがひかれている。さらに標準プランと仕様書、３次元パースのデータがあり、規定のソフトにより見ることが出来る。【００３６】  さらにスケルトン部分の家賃、共益費と保証金などが掲載され、入居者を募集する。【００３７】  インターネットでスケルトンの建築概要（スケルトン家賃、面積）を知った入居希望者は、それぞれ希望のタイプの住戸において仕様を決めて事業者にインフィルの工事見積もりを依頼する。それは専用のＣＡＤソフトを使用し通信ネットワークを使いながら行うことができる。【００３８】  次に、入居希望者はインフィルの設計を行いゼネコンより見積もりをもらい全戸の合意後、事業者と正式契約を行ない保証金を支払う。この時点で最終的なインフィルの設計について各住戸別のインフィル履歴データが作られる。【００３９】  全戸契約の後、地主は金融機関よりさらに融資を受け、マンションを建設する。スケルトン部分の工事費の負担は地主となり、金融機関に借り入れが発生する。しかし従来の賃貸マンションに比べると融資比率は低くなる。【００４０】  利用権は保証金とし保証金の額は年月に応じて減っていく。事例では１００年間で１，０００万円とすると図２のように１００年後の０に向かって低減していく。【００４１】  この場合１００年で入居者が４人入れ替わった状況を表した。Ａは新築で参加し１，０００万円で購入する。２０年後にＢが保証金８００万円で入居する。さらにＣが２０年後に６００万円で入居する。さらにＤが３０年後に入居する。【００４２】  図５は入居後の流れである。着工後入居者は、スケルトン部の家賃と共益費を事業者より地主に支払う。事業者は運営管理維持を委託され手数料を受領する。【００４３】  万一家賃の滞納が発生した場合は保証金の残金（敷金）より家賃に補填する。【００４４】  入居中のインフィルの管理は入居者が行う。インフィルの建築内容について入居者はいつでも建築履歴管理データベースで確認でき、記録媒体により提供を受けることが出来る。そのため入居者がリフォームを行う場合も、そのインフィル履歴データを設計資料とすることができる。【００４５】  またリフォーム後には事業者のもつコンピューターのインフィル履歴データに工事記録の内容が記録される。【００４６】  入居者が途中で退去する場合、その旨事前に申し入れ、事業者は残利用期間に応じた保証金を設定し次の入居者を募集する。【００４７】  次の入居者の決定後、保証金を返還し清算する。その場合次の入居希望者は事前にインフィル建築履歴管理データを閲覧して建物住戸の内容を知り、評価をすることが可能となる。前の入居者は、リフォームなどにお金をかけた場合、次の入居者に正当に評価してもらうことができる。【００４８】  これを図３の例で説明する。入居者Ａはある住戸の利用権を１，０００万円で購入し、そのうち８００万円を工事費にあて２０年後に退去したとする。次の入居者Ｂは利用権について８００万円で合意し、一方インフィルを５００万円と評価したため、残金（敷金）の２００万円を足して７００万円となってしまった。この場合この時点の保証金８００万円には１００万円不足する。この場合１００万円については入居者Ａの負担となる。【００４９】  次に入居者Ｂはさらに２０年後に退去し、次の入居者は規定の保証金を６００万円支払い、インフィルを４００万円と評価したとする。この場合入居者Ｂには８００万円返却されると同時に１００万円が追加される。つまりきれいに使ったり、リフォームなどで仕様を改善すると退去時にはその分の評価アップがある。【００５０】  以上について基本的に既存の地主が建物を建設し、その企画、建物管理維持、運営などの実務は事業者が行い、その関係は地主をフランチャイジー、事業者をフランチャイザーとする事業体により行われることが望ましい。
【図面の簡単な説明】
【００５１】
【図１】本発明のインフィル履歴データの説明図
【図２】１００年とした時の利用権の変遷と入居者（権利者）の例
【図３】入居者（権利者）のそれぞれの保証金についての説明図
【図４】全体の事業プロセス（建設まで）
【図５】全体の事業プロセス（入居から退去まで）
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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