(57)【要約】【課題】  不動産または動産の物件を構成する各部位の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間を低減できるようにする。【解決手段】  査定を行う者が携帯電話機１０（一の端末装置）に対して、指示された査定を行う部位にかかる評価に対応するバーコード（情報交換用のコード）を評価表用紙１８に表された複数のバーコードの中から選択してバーコードリーダ１６を通じて入力すると、入力送信手段１４ａがバーコードに含まれる評価等を通信回線Ｎを介してサーバーコンピュータ２０（一の端末装置）に送信する。一方、評価用データを受信したサーバーコンピュータ２０では、受信出力手段２２が評価用データをプリンタ２４に出力可能にする。【選択図】        図１
2006195534.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
通信回線を介して相互に通信可能な複数の端末装置を有し、物件の内容を査定して評価する査定評価システムであって、
前記物件を構成する一以上の部位について、各部位ごとの評価を複数段階で区分した評価用データを表すデータ媒体と、
前記データ媒体に表された一の評価用データを入力し、該入力された評価用データを他の端末装置に送信する入力送信手段と、
前記評価用データを受信した他の端末装置では、該受信した評価用データを出力装置に出力する受信出力手段とを有する査定評価システム。
【請求項２】
請求項１に記載した査定評価システムであって、
データ媒体には情報交換用のコードで表した評価用データを印刷したシート部材を用い、
前記評価用データとして表されたコードを読み取って、信号処理用の情報データに変換するデータ変換手段を有する査定評価システム。
【請求項３】
請求項１または２に記載した査定評価システムであって、
評価用データには、評価情報とともに、物件を構成する部位を特定する情報または金銭に関する情報を含む構成とした査定評価システム。
【請求項４】
通信回線を介して相互に通信可能な複数の端末装置を有し、物件の内容を査定して評価する査定評価システムであって、
前記物件を構成する一以上の部位について、各部位ごとの評価を複数段階で区分した評価用データを記録する記録媒体と、
物件を構成する一以上の部位を撮像する撮像装置と、
前記撮像装置によって撮像された画像データを他の端末装置に送信する情報送信手段と、
受信した前記画像データ用いて損傷箇所を特定し、該特定した損傷箇所を解析する画像解析手段と、
前記画像解析手段によって解析された損傷箇所の解析結果に対応する評価用データを前記記録媒体から選択する評価選択手段と、
前記評価選択手段によって選択された評価用データを出力装置に出力するデータ出力手段とを有する査定評価システム。
【請求項５】
通信回線を介して相互に通信可能な複数の端末装置を有し、物件の内容を査定して評価する査定評価システムであって、
前記物件を構成する一以上の部位について、各部位ごとの評価を複数段階で区分した評価用データを記録する記録媒体と、
物件を構成する一以上の部位を撮像する撮像装置と、
前記撮像装置によって撮像された画像データを用いて損傷箇所を特定し、該特定した損傷箇所を解析する画像解析手段と、
前記画像解析手段によって解析された損傷箇所の解析結果に対応する評価用データを前記記録媒体から選択する評価選択手段と、
前記評価選択手段によって選択された評価用データを他の端末装置に送信する情報送信手段と、
前記評価用データを受信した他の端末装置では、該受信した評価用データを出力装置に出力する受信出力手段とを有する査定評価システム。
【請求項６】
請求項４または５に記載した査定評価システムであって、
基準となる大きさ又は形状からなる基準部材を損傷箇所の近傍に配置したうえで、物件を構成する一以上の部位を撮像装置で撮像したとき、
画像解析手段は、基準部材との比較から損傷箇所を解析する構成とした査定評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、物件の内容を査定して評価する査定評価システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、事務所やオフィス等を構成する要素の性能や仕様に基づいて該事務所等の快適さを評価する技術の一例が開示されている（例えば特許文献１を参照）。また、不動産を査定するにあたって地価と住所データとの関連で評価する技術の一例が開示されている（例えば特許文献２を参照）。これらの技術によれば、不動産の評価や事務所等の評価を行えるようになる。
【特許文献１】特開平８−２４００１１号公報（第２−３頁、図３）
【特許文献２】特開２００３−３３１０３１号公報（第３−４頁、図１）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
しかし、不動産を構成する各部位（例えば外観、壁、天井、床など）にかかる損傷状態（すなわち汚れ、キズ、窪み等の具合や数）によって、不動産取引における価格や家賃等が異なってくるのが通例である。そのため、従来の評価技術を用いて不動産を評価したとしても、取引実態から離れた評価になる場合がある。不動産を構成する各部位の損傷状態は専門的知識を有する者が査定を行うものの、査定した内容をまとめた上で報告書を作成するには相応の時間と手間が掛かっていた。
また、商取引を行う上で評価の対象は不動産に限らず、動産（例えば自動車、電化製品、骨董等）もあり得る。従来のように不動産のみを対象としていた技術では、動産の評価を行うのは困難である。よって、動産を対象として行なった査定の内容をまとめた上で報告書を作成する時間と手間とを低減したシステムも要望されている。
【０００４】
本発明は、第１に不動産を構成する各部位の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間を低減することを目的とする。第２に、不動産、動産にかかわらず広く適用できるようにすることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
課題を解決するための手段（以下では単に「解決手段」と呼ぶ。）１は、通信回線を介して相互に通信可能な複数の端末装置を有し、物件の内容を査定して評価する査定評価システムであって、前記物件を構成する一以上の部位（以下では単に「物件構成部位」と呼ぶ。）について各部位ごとの評価を複数段階で区分した評価用データを表すデータ媒体と、前記データ媒体に表された一の評価用データを入力し該入力された評価用データを他の端末装置に送信する入力送信手段と、前記評価用データを受信した他の端末装置では該受信した評価用データを出力装置に出力する受信出力手段とを有することを要旨とする。
【０００６】
解決手段１によれば、物件の査定を行う者（以下では単に「査定者」と呼ぶ。）が一の端末装置に対して、査定した評価に対応する一の評価用データ（例えばバーコード等のコードや符号等）であってデータ媒体（例えば評価表としての用紙等）に表されたものを入力すると、入力送信手段は該評価用データを通信回線を介して他の端末装置に送信する。評価用データを受信した他の端末装置では、受信出力手段が評価用データを出力装置（例えばプリンタや表示装置等）に出力する。評価用データの入力は、物件構成部位ごとについて行う。したがって、査定者は単に一の端末装置に評価用データを入力する作業を行うだけで済むので、物件の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間を低減することができる。また他の端末装置では、送信されてきた評価用データによって、物件の評価を行うにあたって評価結果を素早く得ることができる。
また、評価用データについて不動産、動産にかかる物件構成部位ごとにデータ媒体に表しておけば、不動産、動産にかかわらず広く適用できるようになる。
【０００７】
なお、通信回線は有線、無線を問わず通信可能な回線であればよく、物件は不動産、動産を問わず取引可能であればよい。複数の端末装置はサーバー、クライアントを問わないが、少なくとも一の端末装置は対象となる物件が存在する場所に携帯してゆける端末装置（すなわち携帯電話機や携帯型コンピュータ等）であるのが望ましい。受信出力手段は単に評価用データを出力するのみで構成してもよいが、報告書等のような一定の形式で出力するように構成すれば書類作成の時間や手間を低減することができる。
【０００８】
解決手段２は、解決手段１に記載した査定評価システムであって、データ媒体には情報交換用のコードで表した評価用データを印刷したシート部材を用い、前記評価用データとして表されたコードを読み取って、信号処理用の情報データに変換するデータ変換手段を有することを要旨とする。
【０００９】
解決手段２によれば、シート部材には物件構成部位ごとに対応して複数の評価用データが印刷されており、該評価用データとして表す情報交換用のコードには例えば、ＪＡＮコード等のバーコード、ＱＲコード等の二次元コードやＯＣＲ字体等が該当する。データ変換手段には、バーコードリーダ、二次元コードリーダやＯＣＲリーダ等が該当する。物件構成部位の査定を行なった査定者は一の評価用データを選択して入力するだけでよくなるので、物件の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間を低減することができる。
【００１０】
解決手段３は、解決手段１または２に記載した査定評価システムであって、評価用データには、評価情報とともに、物件を構成する部位を特定する情報または金銭に関する情報を含む構成としたことを要旨とする。
【００１１】
解決手段３によれば、物件構成部位を特定する情報または金銭に関する情報を評価用データに含んでいるので、これらの情報を入力しなくて済む。したがって、物件の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間をさらに低減することができる。
【００１２】
解決手段４は、通信回線を介して相互に通信可能な複数の端末装置を有し、物件の内容を査定して評価する査定評価システムであって、物件構成部位について各部位ごとの評価を複数段階で区分した評価用データを記録する記録媒体と、物件構成部位を撮像する撮像装置と、前記撮像装置によって撮像された画像データを他の端末装置に送信する情報送信手段と、受信した前記画像データ用いて物件構成部位の損傷箇所を特定し、該特定した損傷箇所を解析する画像解析手段と、前記画像解析手段によって解析された損傷箇所の解析結果に対応する評価用データを前記記録媒体から選択する評価選択手段と、前記評価選択手段によって選択された評価用データを出力装置に出力するデータ出力手段とを有することを要旨とする。
【００１３】
解決手段４によれば、査定者は一の端末装置によって、損傷箇所を含めた物件構成部位を撮像装置によって撮像すればよい。損傷箇所は、例えば汚れやシミ、キズ、窪み等が生じている部位である。こうして撮像された画像データは、情報送信手段によって他の端末装置に送信される。該他の端末装置では、画像解析手段が受信した前記画像データに基づいて損傷箇所を特定し、さらには特定した損傷箇所を解析する。そして、評価選択手段によって解析された損傷箇所の解析結果に対応する評価用データが選択され、データ出力手段によって評価用データが出力装置に出力される。したがって、物件の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間をさらに低減することができる。
【００１４】
また、損傷箇所の解析結果と関係づけた評価用データについて、評価査定対象の物件にかかる物件構成部位ごとに記録媒体に記録しておけば、不動産、動産にかかわらず広く適用できるようになる。
【００１５】
解決手段５は、通信回線を介して相互に通信可能な複数の端末装置を有し、物件の内容を査定して評価する査定評価システムであって、物件構成部位について各部位ごとの評価を複数段階で区分した評価用データを記録する記録媒体と、物件構成部位を撮像する撮像装置と、前記撮像装置によって撮像された画像データを用いて損傷箇所を特定し、該特定した損傷箇所を解析する画像解析手段と、前記画像解析手段によって解析された損傷箇所の解析結果に対応する評価用データを前記記録媒体から選択する評価選択手段と、前記評価選択手段によって選択された評価用データを他の端末装置に送信する情報送信手段と、前記評価用データを受信した他の端末装置では該受信した評価用データを出力装置に出力する受信出力手段とを有することを要旨とする。
【００１６】
解決手段５によれば、解決手段４と同様に、査定者は一の端末装置によって、損傷箇所を含めた物件構成部位を撮像装置によって撮像すればよい。解決手段４では画像解析手段および評価選択手段を他の端末装置に備えたのに対して、解決手段５では画像解析手段および評価選択手段を一の端末装置に備えた点で異なる。この構成によれば、物件の損傷箇所の解析結果に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間をさらに低減することができるとともに、他の端末装置における処理負荷を低減させることができる。
【００１７】
解決手段６は、解決手段４または５に記載した査定評価システムであって、基準となる大きさ又は形状からなる基準部材を損傷箇所の近傍に配置したうえで、物件構成部位を撮像装置で撮像したとき、画像解析手段は基準部材との比較から損傷箇所を解析する構成としたことを要旨とする。
【００１８】
物件構成部位と端末装置との距離に応じて画像データに現れる損傷箇所の大きさが異なるので、実際の損傷箇所の大きさを把握するのが困難である。解決手段６によれば、損傷箇所とともに、該損傷箇所の近傍に配置された基準部材が撮像されるので、基準部材の大きさを基準として損傷箇所の大きさをより正確に解析することができる。したがって、損傷箇所を解析するにあたって精度を向上させることができる。
【００１９】
解決手段７は、解決手段４または５に記載した査定評価システムであって、所定距離を隔てて複数の撮像装置を備え、画像解析手段は、（ａ）前記複数の撮像装置によってそれぞれ撮像された画像データを用いて損傷箇所を特定し、（ｂ）撮像装置間の所定距離と、撮像装置相互間を結ぶ線と撮像装置から損傷箇所までを結ぶ線との角度とに基づいて、撮像装置と損傷箇所との間の距離を求め、（ｃ）撮像装置と損傷箇所との間の距離を基準として、損傷箇所を解析する構成としたことを要旨とする。
【００２０】
解決手段７によれば、同一の物件構成部位を複数の撮像装置で撮像すると、各画像データはアングルを変えて撮像した画像になる。撮像装置相互間は所定距離であることが分かっているので、画像データを対比させることにより角度が算出され、最終的には撮像装置と損傷箇所との間の距離が求められる。こうして求められた距離が基準となって損傷箇所を解析することができ、解決手段６のような基準部材を必要とせずに、損傷箇所の大きさや形状をより正確に解析することができる。
【発明の効果】
【００２１】
本発明によれば、各物件構成部位の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間を低減することができる。また、不動産、動産にかかわらず広範囲の物件に適用できるようにすることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２２】
次に、本発明を実施するための最良の形態について、各実施例に従って説明する。なお簡潔に説明をするために、各実施例では複数の端末装置として１台の携帯電話機と１台のサーバーコンピュータとを適用する。
【実施例１】
【００２３】
実施例１は、評価表用紙に記載されたバーコードを評価用データとして読み込む実施例であって、図１〜図６を参照しながら説明する。
【００２４】
本発明の査定評価システムを実現するにあたって、図１に第１構成例を模式的に示す。第１構成例は、携帯電話機１０、サーバーコンピュータ２０、バーコードリーダ１６、プリンタ２４、通信回線Ｎを有する。
【００２５】
携帯電話機１０およびサーバーコンピュータ２０は、それぞれ通信回線Ｎに通信可能な端末装置に相当する。なお、通信回線Ｎは、携帯電話機１０とサーバーコンピュータ２０との間で相互に通信できれば任意の回線を用いてよい。例えば電話回線やインターネット回線等が該当する。
【００２６】
携帯電話機１０は、所要の情報を表示する表示器１２や、評価用データをサーバーコンピュータ２０に送信する入力送信手段１４ａを有する。表示器１２には、例えば液晶表示器を用いるが、ＬＥＤ表示器、ＥＬ(Electro Luminescence)表示器、ＦＥＤ(Field Emission Display)表示器、ＤＭＤ(Digital Micromirror Device)表示器などを用いてもよい。データ変換手段に相当するバーコードリーダ１６は、携帯電話機１０に接続され、データ媒体に相当する評価表用紙１８に印刷して表されたバーコード（評価用データ）を読み込み、携帯電話機１０で処理可能なデータ形式に変換して携帯電話機１０に出力する。そして、携帯電話機１０は、入力された評価用データを通信回線Ｎを介してサーバーコンピュータ２０へ送信する。
【００２７】
サーバーコンピュータ２０は、携帯電話機１０から送信された評価用データを受信してプリンタ２４に出力する受信出力手段２２を有する。プリンタ２４は、出力装置に相当し、サーバーコンピュータ２０に接続され、サーバーコンピュータ２０から出力される印刷用データに従って印刷を行う。
【００２８】
ここで、物件としてのマンションルームを査定して評価する際に用いる評価用データをデータ媒体に相当する評価表用紙１８にバーコードで表した例を図２に示す。図示するように、マンションルームの物件構成部位の損傷箇所を（１）カベヨゴレ、（２）フロアキズ、（３）台所とし、各物件構成部位の損傷箇所３２にかかる評価用データは、「評価１」、「評価２」、「評価３」、「不要」の４段階でバーコード化している。
【００２９】
また、バーコードで表す内容の一例を図３に示す。バーコードとして表す情報のデータ構成は、物件構成部位や評価用データにかかわらず同一であるので、物件構成部位が「カベヨゴレ」であり、かつ評価用データが「評価１」であるときのデータ構成を代表例として説明する。図３に示すバーコード１８ａは、評価額を表す金額データ１８ｂや、査定した物件構成部位を表す部位データ１８ｃ、評価内容を表す評価データ１８ｄの構成を有している。なお、本例のバーコード１８ａで「Ｄ＋」や「７Ｄ」で表す符号情報は、テキスト開始符号やテキスト終結符号、パリティなどに対応する。
【００３０】
上述のように構成された査定評価システムにおいて、評価用データを携帯電話機１０に入力してからサーバーコンピュータ２０で出力するまでの過程について、図４〜図６を参照しながら説明する。図４は、評価用データを携帯電話機１０へ入力しサーバーコンピュータ２０へ送信する入力送信処理および、評価用データを受信し出力装置に相当するプリンタ２４へ出力する受信出力処理を示すフローチャートである。図５は、携帯電話機１０の表示器１２に表示される例を示した表示図、図６は、評価データをプリンタ２４へ出力した例を示す評価報告書である。
【００３１】
図４において、まず携帯電話機１０における処理内容すなわち入力送信処理について説明する。入力送信処理を実行すると、該携帯電話機１０を所持する査定者に対して、査定すべき物件構成部位（以下では単に「査定部位」と呼ぶ。）を表示器１２に表示して査定部位を指示する（ステップＳ１０）。図５（Ａ）の表示例では、１番目の査定部位として「カベヨゴレ」を指示していることが分かる。
【００３２】
指示を見た査定者は、該指示にかかる査定部位の査定を行い、評価表用紙１８に表された複数の評価の中から該査定に対応する一のバーコードを選択し、バーコードリーダ１６を通じて携帯電話機１０へ評価データを入力する（ステップＳ１２）。こうして入力された評価用データは、確認のために表示器１２に表示する。図５（Ｂ）の表示例では、査定部位「カベヨゴレ」の評価として「２」が入力されたことが分かる。
【００３３】
入力した評価データの表示後、他に査定部位が残っている場合には（ステップＳ１４でＹＥＳ）、上述したステップＳ１０の処理に戻って他の査定部位が指示され査定部位の評価を行い、評価用データをバーコードリーダ１６によって入力する。図２に示す評価表用紙１８のように、（１）カベヨゴレ、（２）フロアキズ、（３）台所の評価用データの入力を行うように査定者に対して指示する。図５（Ｃ）の表示例では、他の査定部位として「フロアキズ」を指示していることが分かる。
【００３４】
このようにして、査定対象物件（例えばマンションルーム）にかかる全ての査定部位について評価用データを入力し終えると（ステップＳ１４でＮＯ）、各査定部位の査定に対応した評価用データが通信回線Ｎを介してサーバーコンピュータ２０に送信される（ステップＳ１６）。図５（Ｄ）の表示例では、サーバーコンピュータ２０への送信前に査定結果が表示されるので、評価内容を確認したうえで送信することができる。
【００３５】
次に、サーバーコンピュータ２０における処理内容すなわち受信出力処理について説明する。該受信出力処理では、携帯電話機１０から通信回線Ｎを介して送信された評価用データを受信すると（ステップＳ２０）、受信した評価用データを必要に応じて集計や計算等のデータ加工をして（ステップＳ２２）、プリンタ２４に出力することが可能になる（ステップＳ２４）。こうしてプリンタ２４から出力された報告書２６の一例を図６に示す。
【００３６】
図６に示す例の報告書２６では、上述した物件のマンションルーム「◇◇マンション◎◎号室」について各査定部位（カベヨゴレ、フロアキズ、台所等）の個別評価とともに、物件名、所在地、総合評価、料金の合計等が付加されて印刷されている。物件名や所在地等のような物件の個別データについては、予めデータベース等に記憶しておき、該データベース等から読み込んで出力する。総合評価の決定方法は任意であり、例えば各評価の平均値（単純平均や加重平均等）を求めて決定してもよく、査定部位に対応する評価と総合評価との関係を示すテーブルに従って決定してもよい。
【００３７】
上述した実施例１によれば、以下に示す各効果を得ることができる。
【００３８】
（ａ１）査定者が携帯電話機１０に対して、指示された査定部位にかかる査定に対応する評価用データを評価表用紙１８に表された複数のバーコードの中から選択してバーコードリーダ１６を通じて入力すると、該バーコードに含まれる評価データを通信回線Ｎを介してサーバーコンピュータ２０に送信する。そして、評価用データを受信したサーバーコンピュータ２０では、評価用データを必要に応じて加工してプリンタ２４に出力可能にする構成とした。
【００３９】
この構成により、査定者は単に携帯電話機１０に評価用データを入力する作業を行うだけで報告書２６が作成されるので、物件の損傷状態に基づいて査定し、報告書を作成する際に生ずる時間や手間を低減することができる。さらに、査定者は指示された順番に従って査定部位を査定すればよいので、対象物件の物件構成部位について評価を漏れなく行うことができる。また、サーバーコンピュータ２０では、送信されてきた評価用データによって、評価結果を素早く得ることができる。さらに、評価データを蓄積し解析することにより、物件に対する現状評価を行なうことが可能になり、リフォームや建て替え等の受注につなげることも可能になる。
【００４０】
なお、本実施例では、評価用データをプリンタ２４に出力するように構成したが、表示装置やプロッタまたはハードディスクや光ディスク等の記録媒体を出力装置として出力するように構成してもよい。
【００４１】
（ａ２）評価用データをバーコード（情報交換用のコードに相当）で表した評価表用紙１８（データ媒体に相当）を用い、該バーコードをバーコードリーダ１６で読み取って、携帯電話機１０で処理可能な情報データ形式に変換して携帯電話機１０に出力する構成とした。
【００４２】
この構成により、査定者は査定部位にかかる査定に対応するバーコードを選択してバーコードリーダ１６で読み取るだけでよくなるので、査定を行う際に生ずる時間や手間を低減することができる。
【００４３】
（ａ３）評価用データとしてのバーコードには、評価データ１８ｄ（評価内容に相当）とともに、部位データ１８ｃ（物件構成部位を特定する情報に相当）および金額データ１８ｂ（評価額に関する情報に相当）を有する構成とした。
【００４４】
この構成により、査定者は査定部位にかかる査定に対応するバーコードを選択してバーコードリーダ１６で読み取ることで、評価データ１８ｄ、部位データ１８ｃおよび金額データ１８ｂの情報を入力しなくて済み、査定を行う際に生ずる時間や手間をさらに低減することができる。
【実施例２】
【００４５】
実施例２は、携帯電話機１０に装備されたＣＣＤカメラ３４を用いて損傷箇所３２を撮像して画像データを通信回線Ｎを介してサーバーコンピュータ２０へ送信し、サーバーコンピュータ２０側で受信した画像データに基づいて評価用データを選択しプリンタ２４へ出力する構成であって、図７〜図１０を参照しながら説明する。なお査定評価システムを構成する要素について、実施例１で用いた要素と同一の要素には同一の符号を付して説明を省略する。
【００４６】
本発明の査定評価システムを実現するにあたって、図７に第２構成例を模式的に示す。第２構成例は、第１構成例と同様に携帯電話機１０、サーバーコンピュータ２０、プリンタ２４等を有する点で同じであるが、次の点で構成が異なる。すなわち携帯電話機１０には、ＣＣＤカメラ３４を装備するとともに、情報送信手段１４ｂを有する。ＣＣＤカメラ３４は、損傷箇所３２を含めた物件構成部位３０などを撮像するために用いる。情報送信手段１４ｂは、ＣＣＤカメラ３４で撮像した画像データを通信回線Ｎを介してサーバーコンピュータ２０に送信する。
【００４７】
またサーバーコンピュータ２０は、メモリ４０、画像解析手段４２、評価選択手段４４、データ出力手段４６を有する。メモリ４０は記録媒体に相当し、物件構成部位３０の損傷種別ごとの評価を複数段階で区分した評価用データを記憶する。上述した実施例１に準ずるとすれば、物件構成部位３０の損傷種別ごとに「評価１」、「評価２」、「評価３」、「不要」の４段階からなる評価用データを記憶する。
【００４８】
画像解析手段４２は、受信した画像データ用いて物件構成部位３０の損傷箇所３２を特定するとともに、該特定した損傷箇所３２の大きさ等の損傷状態を解析する。評価選択手段４４は、画像解析手段４２によって解析された損傷箇所３２の損傷状態に対応する評価用データをメモリ４０から選択する。データ出力手段４６は、画像解析手段４２によって選択された評価用データを出力装置に相当するプリンタ２４に出力する。
【００４９】
上述のように構成された査定評価システムにおいて、ＣＣＤカメラ３４によって損傷箇所３２を含む物件構成部位を撮像してからサーバーコンピュータ２０で出力するまでの過程について図８〜図１０を参照しながら説明する。図８は、携帯電話機１０に装備したＣＣＤカメラ３４により損傷箇所３２を撮像し、画像データをサーバーコンピュータ２０へ送信する情報送信処理および、該画像データを受信し評価データを出力する受信出力処理を示すフローチャートである。図９は、ＣＣＤカメラ３４によって撮像された画像データを含む、携帯電話機１０の表示器１２に表示される例を示した表示図である。図１０は、画像データを用いて損傷箇所３２の大きさを解析する過程を説明する説明図である。
【００５０】
図８において、まず携帯電話機１０における処理内容すなわち情報送信処理について説明する。情報送信処理を実行すると、該携帯電話機１０を所持する査定者に対して、査定を行うための撮像部位を表示器１２に表示して指示する（ステップＳ３０）。図９（Ａ）の表示例では、１番目の撮像部位として「カベヨゴレ」を指示していることが分かる。なお、撮像前であるので画像表示領域には何も表示されていない。
【００５１】
指示を確認した撮像者は、撮像用のボタンを操作して、該指示にかかる損傷箇所３２を含む物件構成部位を撮像する（ステップＳ３２）。こうして撮像された画像データは、確認のために表示器１２に表示する。図９（Ｂ）の表示例では、撮像部位「カベヨゴレ」にかかる画像が表示されている。該画像によれば、壁紙等に生じたシミ３２ａと、所定の大きさの基準ゲージ３２ｂとが撮像されていることが分かる。該基準ゲージ３２ｂは基準部材に相当し、損傷箇所３２を含む物件構成部位を撮像する際に、損傷箇所３２の近傍に損傷箇所３２と同時に撮像可能なように接着や取り付けが可能に構成する。
【００５２】
ステップＳ３２で撮像した画像データを表示器１２により表示し、送信画像確認画面に移行した後、通信回線Ｎを介してサーバーコンピュータ２０に送信する（ステップＳ３４）。図９（Ｃ）の表示例では、サーバーコンピュータ２０へ送信する画像データが確認のために表示されている。
【００５３】
査定に必要な他の撮像部位が残っている場合には（ステップＳ３６でＹＥＳ）、ステップＳ３０〜Ｓ３４を繰り返して残り全部の撮像部位を撮像し、撮像部位ごとの画像データをサーバーコンピュータ２０に送信する。ただし、損傷箇所がない物件構成部位については、画像データの代わりに、スキップ信号を送信する構成にしてもよい。図９（Ｄ）の表示例では、査定に必要な他の撮像部位「フロアキズ」の指示とともに、撮像した画像が表示されている。該画像によれば、床面に生じているキズ３２ｃと基準ゲージ３２ｂとが撮像されていることが分かる。
【００５４】
査定する物件（例えばマンションルーム）にかかる全ての撮像部位について画像データを送信し終えたときには（ステップＳ３６でＮＯ）、終了信号を送信して（ステップＳ３７）情報送信処理を終了する。
【００５５】
次に、サーバーコンピュータ２０における処理内容すなわち受信出力処理について説明する。該受信出力処理では、携帯電話機１０から通信回線Ｎを介して送信された画像データを受信すると（ステップＳ４０）、受信した画像データに基づいて損傷箇所３２（上述した例ではシミ３２ａやキズ３２ｃ）を特定したうえで該損傷箇所３２の大きさを解析する（ステップＳ４２）。ここで、損傷箇所３２の大きさを解析する例について図１０を参照しながら説明する。図１０（Ａ）にはシミ３２ａの大きさを解析する例を示し、図１０（Ｂ）にはキズ３２ｃの大きさを解析する例を示す。
【００５６】
本発明で適用する画像処理には、従来周知の技術を使うことが可能である。例えば以下のようにする。
図１０（Ａ）において、明るさによる２値化閾値処理によって、基準ゲージ３２ｂの輪郭を抽出して横幅Ｌ２の占める画素数を求める。例えば１６６画素と算出されたものと仮定する。一方、横幅Ｌ２は、既知であり、それは１６６ｍｍであると仮定する。すると、この画面では、１画素のサイズは、１平方ｍｍであることになる。
シミ３２ａの輪郭を、明るさによる２値化閾値処理によって抽出したということは、その輪郭線を構成する各点の座標を検出したということを意味するわけであるから、その抽出した輪郭線内に存する画素数の合計を容易に算出することができる。例えばそれが５０、０００個であったなら、シミ３２ａの面積は、５０、０００平方ｍｍである。つまりシミ３２ａの大きさを得ることができた。
同様にして、図１０（Ｂ）において、基準ゲージ３２ｂの縦幅Ｌ２が既知であり、その輪郭を抽出し、キズ３２ｃの輪郭を抽出すれば、キズ３２ｃの面積、すなわちキズ３２ｃの大きさを容易に算出することができる。
【００５７】
上述のようにして解析した損傷箇所３２の大きさ（面積）に基づいて、評価用データを選択する（ステップＳ４４）。具体的には次のようにして選択を行う。すなわち、損傷の種類や程度に応じて評価が異なり得るので、損傷の種類や大きさ等の損傷の程度ごとに規定するのが望ましいので、メモリ４０には、予め損傷の種類や程度と評価との関係をデータテーブル等で記憶する。ここでは、大きさと評価との関係をデータテーブルに記憶する。そして、サーバーコンピュータ２０は、評価しようとする損傷の種類を規定したデータテーブルを選択し、さらに解析した損傷箇所３２の大きさに対応する評価用データを選択して、該評価用データを記憶保存し（ステップ４５）たうえでメモリ４０に記憶する。ここでは、損傷を「シミ」とし、該シミの大きさ（面積）と評価との関係を４段階（複数段階）で評価するときのデータテーブルの一例を次表に示す。
【００５８】
┏━━━━━━━━━━━┯━━━━━━┓
┃    面積［平方ｍｍ］  │４段階の評価┃
┠───────────┼──────┨
┃            １００未満│  評価なし  ┃
┃  １００〜３０００未満│  評価３    ┃
┃３０００〜９０００未満│  評価２    ┃
┃９０００〜            │  評価１    ┃
┗━━━━━━━━━━━┷━━━━━━┛
【００５９】
携帯電話機１０から終了信号が送信されるまでは他の画像データが送信されるので（ステップＳ４６でＹＥＳ）、ステップＳ４０〜Ｓ４５を繰り返して受信した全部の画像データについて、上述したような評価用データの選択を行なって該評価用データを記憶する。ただし、スキップ信号を受信した場合には、査定する物件構成部位に損傷箇所３２がないことを意味するので「評価なし」を選択する。
【００６０】
携帯電話機１０から一連の画像データまたはスキップ信号を受信した後、終了信号を受信したときは（ステップＳ４７）、必要に応じて集計や計算等のデータ加工をして（ステップＳ４８）、プリンタ２４に出力する（ステップＳ４９）。プリンタ２４から出力する例は、実施例１の図６に示した報告書と同様である。
【００６１】
上述した実施例２によれば、以下に示す各効果を得ることができる。
【００６２】
（ｂ１）査定者が携帯電話機１０に備えられたＣＣＤカメラ３４により、指示された査定部位にかかる物件構成部位の損傷箇所３２を撮像すると、該撮像した画像データをサーバーコンピュータ２０に送信する。サーバーコンピュータ２０は、メモリ４０を有し該メモリ４０には、物件構成部位について損傷箇所ごとの評価を複数段階（上述の例では４段階）で区分した評価用データをデータテーブル形式で記憶しており、携帯電話機１０から送信された画像データを受信すると、該画像データ用いて損傷箇所３２を特定し、該特定した損傷箇所３２の大きさを解析する。解析した損傷箇所３２の大きさに対応する評価用データをメモリ４０から選択し、選択した評価用データをプリンタ２４に出力する構成とした。
【００６３】
この構成により、査定者はＣＣＤカメラ３４によって物件構成部位の損傷箇所３２を撮像するだけでよくなるので、物件の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間をさらに低減することができる。
【００６４】
また、実施例１では査定者が査定を行うための専門的知識を必要としていたが、本実施例２では、ＣＣＤカメラ３４で撮像が行えればよいので専門的知識を必要とせず、延いては専門的知識を有する査定者を養成する必要もなくなる。
【００６５】
さらに、物件構成部位に対する評価が複数段階に区分した評価の境界付近（例えば評価１と評価２の境界付近等）にある場合には、査定者間で異なる評価を下す場合がある。しかしながら本実施例２では、損傷箇所３２の大きさを解析して評価を行うので、どの査定者が撮像した場合でも同じ評価を得ることが可能になり、査定精度が向上しトラブルが低減する。
【００６６】
なお本実施例２では、損傷箇所３２としてシミ３２ａとキズ３２ｃとを適用したが、窪みや破損等の損傷箇所にも同様に撮像するだけで評価することができる。
【００６７】
（ｂ２）基準ゲージ３２ｂを損傷箇所３２の近傍に配置したうえで、損傷箇所３２を含む物件構成部位をＣＣＤカメラ３４で撮像することで、基準ゲージ３２ｂとの比較から損傷箇所３２の大きさを解析する構成とした。
【００６８】
この構成により、物件構成部位とＣＣＤカメラ３４との距離に応じて画像データに現れる損傷箇所３２の大きさが異なったとしても、該損傷箇所３２の近傍に基準ゲージ３２ｂを配置して撮像することにより、基準ゲージ３２ｂの大きさを基準として損傷箇所の大きさをより正確に解析でき、また、損傷箇所３２の大きさを解析するにあたっての精度を向上させることができる。
【００６９】
なお、本実施例２では、損傷箇所の輪郭線を抽出し、その輪郭線で囲まれた領域の面積を求めて評価を行った。しかし、損傷箇所の大きさを求める領域は、輪郭線内だけに限定されるものではない。損傷箇所３２の大きさ（平面形状寸法）を、例えば三角形や四角形等の多角形や円形等で近似して求めて、その大きさを、評価用の損傷の大きさとして使うことも可能である。
【００７０】
（ｂ３）その他の要件、構成、作用、作動結果等については実施例１と同様であるので、該実施例１と同様の効果が得られる。
【実施例３】
【００７１】
実施例３は、実施例２と同様にＣＣＤカメラ３４を用いて損傷箇所３２を撮像する構成であるが、携帯電話機１０側で評価用データを選択する点が実施例２と異なる。以下、図１１および図１２を参照しながら説明する。なお査定評価システムを構成する要素について、実施例１および実施例２で用いた要素と同一の要素には同一の符号を付して説明を省略する。
【００７２】
本発明の査定評価システムを実現するにあたって、図１１に第３構成例を模式的に示す。第３構成例は、第２構成例と同様に携帯電話機１０、サーバーコンピュータ２０、プリンタ２４等の他に、ＣＣＤカメラ３４、メモリ、画像解析手段、評価選択手段を有する点で同じではあるが、メモリ、画像解析手段、評価選択手段を携帯電話機１０に備えた点で第２構成例と異なる。すなわち携帯電話機１０には、ＣＣＤカメラ３４とともに、メモリ６６、画像解析手段６０、評価選択手段６２を備える。第２構成例との関係では、メモリ６６はメモリ４０に相当し、画像解析手段６０は画像解析手段４２に相当し、評価選択手段６２は評価選択手段４４に相当する。
【００７３】
次に、携帯電話機１０における処理内容すなわち情報送信処理について、図１２を参照しながら説明する。情報送信処理を実行すると、携帯電話機１０を所持する査定者に対して、査定を行なう撮像部位を表示器１２に表示する（ステップＳ３０）。指示された撮像部位に従って、査定者が該指示にかかる損傷箇所３２を含む物件構成部位を撮像する（ステップＳ３２）と、図８のステップＳ４２と同様にして撮像した画像データに基づいて損傷箇所３２を特定したうえで該損傷箇所３２の大きさ等を解析し（ステップＳ５０）、図８のステップＳ４４と同様にして解析した損傷箇所３２の大きさ等に基づいて評価用データを選択する（ステップＳ５２）。これらの手順を他の撮像部位がなくなるまで繰り返した後（ステップＳ３６）、ステップＳ５２で選択した評価用データをまとめてサーバーコンピュータ２０に送信する（ステップＳ５４）。
【００７４】
なお、サーバーコンピュータ２０における処理内容すなわち受信出力処理については、実施例１と同様に、携帯電話機１０から通信回線Ｎを介して送信された評価用データを受信する（ステップＳ２０）と、受信した評価用データを必要に応じて集計や計算等のデータ加工をして（ステップＳ２２）、プリンタ２４に出力することが可能になる（ステップＳ２４）。
【００７５】
上述した実施例３によれば、以下に示す各効果を得ることができる。
【００７６】
（ｃ１）査定者が携帯電話機１０に備えられたＣＣＤカメラ３４により、指示された査定部位にかかる物件構成部位の損傷箇所３２を撮像すると、該撮像した画像データに基づいて損傷箇所３２の大きさ等を解析し、査定部位ごとに対応した評価用データを選択し、対象となる物件にかかる評価用データをサーバーコンピュータ２０に送信する構成とした。
【００７７】
この構成により、査定者はＣＣＤカメラ３４によって物件構成部位の損傷箇所３２を撮像だけでよくなるので、物件の損傷状態に基づいて査定を行う際に生ずる時間や手間をさらに低減することができる。また、携帯電話機１０側で評価用データの選択を行い、全ての査定が終了してから評価用データをまとめてサーバーコンピュータ２０へ送信するので、通信回数が少なく済むことにより、サーバーコンピュータ２０における処理負荷を低減させることができる。したがって、サーバーコンピュータ２０側では、評価用データを同時に送信可能な携帯電話機１０の数（言い換えれば物件数）を増やすことができる。
【００７８】
（ｃ２）その他の要件、構成、作用、作動結果等については実施例１および実施例２と同様であるので、該実施例１および実施例２と同様の効果が得られる。
【００７９】
以上、本発明を実施するための最良の形態について実施例１〜３に従って説明したが、本発明はこれらの実施例に何ら限定されるものではなく以下に示すように、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、種々なる形態で実施することが可能である。
【００８０】
（ｄ１）実施例１〜３では、複数の端末装置として１台の携帯電話機１０と１台のサーバーコンピュータ２０の構成としたが、複数台の携帯電話機１０を適用したり、複数台のサーバーコンピュータ２０を適用したり、１台以上の携帯電話機１０と１台以上のサーバーコンピュータ２０とを適用する構成としても実施例１〜３におけるそれぞれの作用効果が得られる。これらの端末装置の構成であっても、実施例１〜３におけるそれぞれの作用効果が得られる。
【００８１】
（ｄ２）実施例１〜３では、評価表用紙１８（データ媒体に相当）やメモリ４０、６６（記録媒体に相当）にマンションルーム等の不動産に適用可能な評価用データを記録する構成とした。しかしながら、例えば自動車、電化製品、骨董等の動産について適用可能な評価用データを記録する構成としても実施例１〜３におけるそれぞれの作用効果が得られる。例えば、自動車（主として中古車）の場合では、売買の対象となる自動車の査定に用いる評価用データ（例えば年式、キズ、凹み等にそれぞれ対応する評価）を記録する構成で実現可能となる。
【００８２】
（ｄ３）実施例１では、情報交換用のコードとして一次元バーコードを適用したが、二次元バーコードを適用する構成としても実施例１〜３におけるそれぞれの作用効果が得られる。二次元バーコードは、一次元バーコードに比べて記録可能な情報量が増えるので、物件情報や物件構成部位（査定部位）の修繕回数やリフォーム状況等の物件固有の情報を含めることが可能になる。物件固有の情報が含まれていれば、より詳細な評価査定が可能になる。また、報告書２６には詳細な情報を記載することが可能になる。
【００８３】
（ｄ５）実施例１〜３では、出力装置をサーバーコンピュータ２０に接続した構成としたが、携帯電話機１０に接続する構成としても実施例１〜３におけるそれぞれの作用効果が得られる。この構成によれば、査定結果がその場で確認できるので査定に対するトラブルを低減できる。また、査定と同時に精算が可能となるので、業務の効率をより高めることが可能となる。
【００８４】
（ｄ６）実施例１〜３では、入力送信処理または情報送信処理を実行すると査定部位が表示される構成としたが、査定者が予め登録された査定部位を任意の順で選択可能な構成としても実施例１〜３におけるそれぞれの作用効果が得られる。この構成によれば、査定する物件構造によっては、指示される順番で査定するより査定者が査定部位を指定して行なうほうが効率よく短時間で行なうことが可能となる。なお、査定部位を指定することに起因する査定漏れを防止するには、未査定部位のチェックまたはアラーム機能等を設けることがより好ましい。
【図面の簡単な説明】
【００８５】
【図１】本発明の第１構成例を模式的に示す模式図である。
【図２】評価表用紙に表された情報交換用のコードの一例を示すバーコード図である。
【図３】バーコードに含まれる情報の構成例を示すバーコード構成図である。
【図４】実施例１における入力送信処理および受信出力処理を示すフローチャートである。
【図５】携帯電話機の表示例を示す表示図である。
【図６】サーバーコンピュータからプリンタへの出力例を示す物件評価報告書である。
【図７】本発明の第２構成例を模式的に示す模式図である。
【図８】実施例２における情報送信処理および受信出力処理を示すフローチャートである。
【図９】ＣＣＤカメラによって撮像した画像データの一例を示す表示図である。
【図１０】損傷箇所の大きさを解析する過程を説明する説明図である。
【図１１】本発明の第３構成例を模式的に示す模式図である。
【図１２】実施例３における情報送信処理および受信出力処理を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００８６】
１０  携帯電話機（端末装置）
１２  表示器
１４ａ  入力送信手段
１４ｂ、６４  情報送信手段
１６  バーコードリーダ（データ変換手段）
１８  評価表用紙（データ媒体）
１８ａ  バーコード（評価用データ）
１８ｂ  金額データ
１８ｃ  部位データ
１８ｄ  評価データ
２０  サーバーコンピュータ（端末装置）
２２  受信出力手段
２４  プリンタ（出力装置）
２６  報告書
３０  物件構成部位
３２  損傷箇所
３２ａ  シミ
３２ｂ  基準ゲージ（基準部材）
３２ｃ  キズ
３４  ＣＣＤカメラ（撮影装置）
４０、６６  メモリ（記録媒体）
４２、６０  画像解析手段
４４、６２  評価選択手段
４６  データ出力手段
５０、５２、５４  矩形領域
Ｎ  通信回線
【図１】
2006195534.tif 000003
【図２】
2006195534.tif 000004
【図３】
2006195534.tif 000005
【図４】
2006195534.tif 000006
【図５】
2006195534.tif 000007
【図６】
2006195534.tif 000008
【図７】
2006195534.tif 000009
【図８】
2006195534.tif 000010
【図９】
2006195534.tif 000011
【図１０】
2006195534.tif 000012
【図１１】
2006195534.tif 000013
【図１２】
2006195534.tif 000014