(57)【要約】【課題】  土壌汚染された土地販売での土地の所有者の費用負担を低下させる一方、販売対象者が割高とならない価格で土地を手に入れることができるようにする。【解決手段】  汚染土壌を浄化して販売する土地販売方法において、対象土地の汚染状況を調査して、浄化方法の決定とその工期と費用とを含めたリスク評価を行うリスク評価段階と、所定の期間にわたって対象土地を貸与対象者Ｔに貸与するに当たり、その貸与による汚染被害の保証をリスク評価に基づいて設定する保証設定段階と、リスク評価と保証を行うための損害保険額とを考慮した土地貸与額を設定する貸与額設定段階と、設定された貸与額で対象土地を所定の期間にわたって貸与対象者Ｔに貸与する土地貸与段階と、所定の期間の土地貸与と並行して対象土地の浄化を行う土地浄化段階とを経て、所定の期間の満了後に、対象土地を浄化完了土地として販売対象者に販売する。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
汚染土壌を浄化して販売する土地販売方法であって、
対象土地の汚染状況を調査して、浄化方法の決定とその工期と費用とを含めたリスク評価を行うリスク評価段階と、所定の期間にわたって前記対象土地を貸与対象者に貸与するに当たり、その貸与による汚染被害の保証を前記リスク評価に基づいて設定する保証設定段階と、前記リスク評価と前記保証を行うための損害保険額とを考慮した土地貸与額を設定する貸与額設定段階と、設定された貸与額で前記対象土地を所定の期間にわたって貸与対象者に貸与する土地貸与段階と、前記所定の期間の土地貸与と並行して対象土地の浄化を行う土地浄化段階とを経て、前記所定の期間の満了後に、前記対象土地を浄化完了土地として販売対象者に販売する土地販売方法。
【請求項２】
前記貸与対象者は、公開された通信サイトで募集して決定する請求項１に記載の土地販売方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、汚染土壌を浄化して販売する土地販売方法に関する。
【背景技術】
【０００２】
例えば、工場や研究所や病院等の用途で使用されている土地は、それらの施設で使用された汚染物質（例えば、油や薬品等）が何らかの形で土地に侵入して、土壌汚染を受けている危険性がある。それらの土地の販売にあたって、土壌汚染の度合いが所定の環境基準値を超えるような場合は、その土地を浄化して良好な土壌に回復させる必要がある。そして、このような汚染された土地は、それまでの使用目的からして非常に便利な立地条件下にあることが多く、本来的な立地条件の価値を考慮すると、汚染土地のまま休眠させるより、土地の浄化を行って積極的に土地利用を図る価値がある。
従来、この種の土地販売方法としては、対象土地の汚染状況を調査して、浄化方法の決定とその工期と費用とを含めたリスク評価を行うリスク評価段階と、そのリスク評価に伴って所定の期間にわたって対象土地の浄化を行う土地浄化段階（例えば、特許文献１、特許文献２参照）とを経て、前記対象土地を浄化完了土地として販売対象者に販売する方法をとるのが一般的であった。
尚、この様な従来技術に関しては、当業者の間で広く知られているものであるが、販売方法に関して詳しく言及した特許文献などは見あたらないので、先行技術文献は示していない。
【０００３】
【特許文献１】特開２００４−１２２０６９号公報
【特許文献２】特開２００３−０３９０８０号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
上述した従来の土地販売方法によれば、土地の販売に伴って、土地の所有者は、予め、対象土地に対する前記リスク評価や土地の浄化を、自らが費用負担して実施せざるを得ず、土地販売までの先行費用負担が非常に高額になってしまう問題点がある。また、土地販売に当たっては、前記先行費用を加えた販売価格の設定を行うと、周辺の非汚染土地との価格差が生じ、結果的に売れ難くなって、迅速な土地活用を図れない問題点がある。
従って、販売価格には土地の浄化費用を含め難く、結果的には、土地所有者の経済負担が非常に大きくなってしまう。
【０００５】
従って、本発明の目的は、上記問題点を解消し、販売対象の土地の汚染浄化を行う必要がある場合でも、土地の所有者の費用負担を低下させることができ、一方、販売対象者は、割高とならない価格で土地を手に入れることが可能な土地販売方法を提供するところにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の第１の特徴構成は、汚染土壌を浄化して販売する土地販売方法において、対象土地の汚染状況を調査して、浄化方法の決定とその工期と費用とを含めたリスク評価を行うリスク評価段階と、所定の期間にわたって前記対象土地を貸与対象者に貸与するに当たり、その貸与による汚染被害の保証を前記リスク評価に基づいて設定する保証設定段階と、前記リスク評価と前記保証を行うための損害保険額とを考慮した土地貸与額を設定する貸与額設定段階と、設定された貸与額で前記対象土地を所定の期間にわたって貸与対象者に貸与する土地貸与段階と、前記所定の期間の土地貸与と並行して対象土地の浄化を行う土地浄化段階とを経て、前記所定の期間の満了後に、前記対象土地を浄化完了土地として販売対象者に販売するところにある。
【０００７】
本発明の第１の特徴構成によれば、対象土地を販売対象者に販売する前に、前記貸与対象者に所定の期間にわたって対象土地を貸与するから、土地の所有者にはその貸与期間の土地貸与額が収益となり、土地販売に係わる土地所有者の費用負担を低下させることが可能となる。しかも、土地貸与額の設定は、前記リスク評価と、貸与による汚染被害の保証を行うための損害保険額とを考慮して行われるから、土地貸与に伴って汚染被害が発生しても損害保険で対応することができ、経済負担をより少なくすることが可能となる。
一方、貸与対象者は、対象土地を購入するのに比べて安い金額で所定の期間使用することができ、しかも、その貸与期間中には、汚染被害の保証を受けることができるから、安心して使用することが可能となる。
そして、販売対象者は、浄化完了土地を購入するわけであるから、新たな浄化費用が掛からず、通常の価格で購入することが可能となる。
また、土地の利用に関しては、浄化期間中は、貸与対象者が土地を使用し、販売後は販売対象者が使用することとなり、汚染土壌のまま休眠させるのに比べて、より地域への貢献度が向上し、合わせて地域の活性化を図ることが可能となる。
即ち、当該土地販売方法によれば、土地の所有者、貸与対象者、販売対象者、そしてその地域がそれぞれ恩恵を被ることが可能となる。
【０００８】
本発明の第２の特徴構成は、前記貸与対象者は、公開された通信サイトで募集して決定するところにある。
【０００９】
本発明の第２の特徴構成によれば、本発明の第１の特徴構成による上述の作用効果を叶えることができるのに加えて、より広域な範囲での貸与対象者の募集を行うことが可能となるから、より迅速に土地利用を促進することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１０】
以下に本発明の実施の形態を図面に基づいて説明する。
【００１１】
図１は、本発明の土地販売方法の一例を示すフローチャートである。
対象となる土地は、一例として工場跡地であり、工場の操業時に土壌汚染があったものとして説明をする。
そして、土地の所有者は、該当する汚染土壌を浄化して販売対象者に販売するものである。
【００１２】
［１］対象土地に対するリスク評価を行う（リスク評価段階）。
具体的には、対象土地の汚染状況を調査し、その調査結果を基にして、現場に適した土壌浄化方法を検討する。汚染物質は、例えば、揮発性有機化合物（ＶＯＣ）や、重金属や農薬や油等が挙げられる。また、土壌浄化方法は、例えば、化学分解、生物分解、電気修復、原位置洗浄、土壌置換等が挙げられる。そして、リスク評価は、例えば、図２に示すような表を作成して実施することができる。健康リスクに関しては、図に示すように、項目毎の汚染レベルや暴露経路等から想定した被害に対する確率が算出できて総合的なリスクが求まり、経済リスクに関しては、同様に項目毎の汚染レベルや想定した被害内容や対応する想定被害額等に発生確率を乗じて損害額が求まる。対策工法は汚染状況に応じて種々の原位置対策法を比較評価し、合わせて、浄化レベル、期間、費用等の効果も予測評価する。
【００１３】
［２］所定の期間にわたって前記対象土地を貸与対象者に貸与するに当たり、上述のリスク評価に基づいて、貸与による汚染被害の保証を設定する（保証設定段階）。
汚染被害の保証に関しては、例えば、図３に示すような表を作成して実施することができる。浄化対策の確度推定に関しては、浄化目標の未達成の可能性として、対策法における不具合事象を網羅的に抽出し、それに起因する浄化レベルや浄化期間や浄化費用等の変化について整理すると共に、浄化漏れリスクとして、その作業から導かれる想定被害額や被害の深刻度、被害発生確率を踏まえて総合リスク額を推定することができる。また、一般的に、総合リスクは浄化の初期には高く浄化が低くなると考えられ、そのような総合リスク額と浄化時間との関係に基づき、保証額と浄化時間との関係は、図４に示すグラフのように表すことができる。
【００１４】
［３］前記リスク評価と前記保証を行うための損害保険料とを考慮した土地貸与額を設定する（貸与額設定段階）。
貸与額は、所有者利益＋浄化費用＋損害保険料＋手数料で求めることができる。そして、保証額は、図５に示すように、個々のリスク額×発生確率、即ち総合リスク額の合計として求めることができ、損害保険料は、保証額×保険料率で求めることができる。
土地貸与額の設定に当たっては、例えば、図５に示すグラフのように、平均地代方式や、土地貸与の経過に伴って変化する逓増方式や階段方式等の各種方式によって設定することができる。
【００１５】
［４］公開された通信サイトで、前記対象土地の貸与について募集する。
募集に当たっては、対象汚染土地の詳細事項の他、貸与期間や、貸与額を提示し、そのサイトにアクセスした応募者の中から貸与対象者を決定する。
【００１６】
［５］決定した貸与対象者と所有者との契約の後、対象土地における前記貸与対象者による使用が始まる（土地貸与段階）。
【００１７】
［６］一方、貸与対象者による土地使用と並行して、所有者は選択された浄化方法によって対象土地の浄化を行う（土地浄化段階）。
その際、貸与期間中に、土地の浄化が終了することが好ましい。
【００１８】
［７］契約貸与期間が経過して貸与対象者との契約が満了すれば、対象土地の浄化は完了しており、通常の土地として販売することができ、所有者は、販売対象者を募って決定した相手に販売する。
【００１９】
次に、上述の土地販売方法を実施する上での運用形態について図６の模式図を用いて説明する。
土地の所有者Ｓ、及び、貸与対象者Ｔ、及び、サイト管理者Ｋ、保険会社Ｈが、それぞれ通信回線Ｎを介して情報を送受信自在に配置されている。
尚、サイト管理者Ｋは、当該土地販売方法の具体的なシステムを提供運営すると共に、土地の汚染浄化を請け負って実施するものであり、サイト管理に関しては、サイト用サーバ１を備えている。
そして、サイト管理者Ｋは、土地所有者Ｓからの要請によって、当該土地に関するリスク評価（汚染調査含む）、保険会社Ｈと協議した上での汚染被害に対する保証設定、貸与額設定準備、公募サイトの構築とメンテナンス、及び、公募の結果によって所有者Ｓが最終的に選択した貸与対象者Ｔと（所有者Ｓと）の契約手続き、土地浄化工事の発注、所有者Ｓが選択した販売対象者と（所有者Ｓと）の契約手続き等の一連のサービス、及び、土地貸与に伴う保証が発生した際の保険会社Ｈとの折衝と手続き等のサービスを行う。
また、サイト用サーバ１では、サーバ１を介して各関係者が情報の送受信ができると共に、例えば、土地浄化期間においては、浄化工事の進捗状況等もモニタリングすることが出来ように情報提供されている。
【００２０】
本実施形態の土地販売方法によれば、土地の所有者Ｓは、土地販売までの間に定期借地権を利用した土地の貸与を行い、それに並行して浄化を行うから、その間の貸与収益によって浄化費用を賄うことも可能となり、汚染土壌の販売における費用負担が低減され、土地販売の収益を増加させることができる。
一方、貸与対象者は、対象土地を購入するのに比べて安い金額で所定の期間使用することができ、しかも、その貸与期間中には、汚染被害の保証を受けることができるから、安心して使用することが可能となる。
そして、販売対象者は、浄化完了土地を購入するわけであるから、新たな浄化費用が掛からず、通常の価格で購入することが可能となる。
また、対象の土地を汚染土壌のまま休眠させるのに比べて、土地の利用率が向上し、地域への貢献度が向上すると共に、地域の活性化を図ることが可能となる。
【００２１】
〔別実施形態〕
以下に他の実施の形態を説明する。
【００２２】
〈１〉  当該土地販売方法の対象となる土地は、先の実施形態で説明した工場跡地に限るものではなく、例えば、病院や研究所や工場等、汚染の可能性のある土地を対象とすることができ、それらを含めて対象土地という。
〈２〉  リスク評価や、保証設定、貸与額設定、土地浄化の各詳細方法は、先の実施形態で説明した方法に限るものではなく、広く公知の手法を適宜採用することができる。
【００２３】
尚、上述のように、図面との対照を便利にするために符号を記したが、該記入により本発明は添付図面の構成に限定されるものではない。また、本発明の要旨を逸脱しない範囲において、種々なる態様で実施し得ることは勿論である。
【図面の簡単な説明】
【００２４】
【図１】土地販売のフローチャート
【図２】リスク評価に使用する表を示す図
【図３】保証設定に使用する表を示す図
【図４】リスクと時間との関係を示す図
【図５】貸与額設定の考え方を示す図
【図６】土地販売の運用形態を示す模式図
【符号の説明】
【００２５】
Ｔ      貸与対象者
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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