(57)【要約】【課題】  コンピュータによって、販売用不動産在庫の圧縮を可能ならしめる。【解決手段】  コンピュータプログラムは、コンピュータを、（a）一の不動産の販売価格に対する値引き幅、値引率又は値引き価格のうち少なくとも一つである値引き指標を示す値引きデータと（b）住宅ローンに係る返済期間を示す返済期間データとを入力可能に構成された入力手段と、基準金利及び値引き指標を入力パラメータとして値引き指標に相当する値引き相当分だけ基準金利より低い調整済金利を算出する所定関数によって、基準金利及び値引き指標に対応する調整済金利を算出する金利調整手段と、この調整済金利を、販売価格及び返済期間と共に一の不動産に対応付けて出力する出力手段ととして機能させる。【選択図】  図１
2006285777.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
コンピュータを、
住宅ローンにおける基準となる基準金利を示す基準金利データを、返済期間別に格納する第１金利データ格納手段と、
前記住宅ローンの対象となる一の不動産の販売価格を示す販売価格データを、前記一の不動産に対応付けて格納する価格データ格納手段と、
（a）前記販売価格に対する値引き幅、値引率又は値引き価格のうち少なくとも一つである値引き指標を示す値引きデータと（b）前記住宅ローンに係る返済期間を示す返済期間データとを入力可能に構成された入力手段と、
前記第１金利データ格納手段から、前記入力手段を介して入力された返済期間データにより示される返済期間に対応する前記基準金利データを抽出する抽出手段と、
前記基準金利及び前記値引き指標を入力パラメータとして前記値引き指標に相当する値引き相当分だけ前記基準金利より低い調整済金利を求める所定関数又はテーブルによって、前記抽出された基準金利データにより示される基準金利及び前記入力手段を介して入力された値引きデータにより示される値引き指標に対応する前記調整済金利を求め、該求められた調整済金利を示す調整済金利データを生成する金利調整手段と、
前記生成された調整済金利データを、前記一の不動産に対応付けて格納する第２金利データ格納手段と、
該第２金利データ格納手段から前記調整済金利データを読み出すと共に前記価格データ格納手段から前記販売価格データを読み出して、前記読み出された調整済金利データにより示される調整済金利を、前記読み出された販売価格データにより示される販売価格及び前記入力された返済期間データにより示される返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて所定フォーマットで出力する出力手段と
として機能させることを特徴とするコンピュータプログラム。
【請求項２】
前記出力手段は、前記入力された値引きデータにより示される値引き指標を、前記調整済金利、前記販売価格及び前記返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて出力することを特徴とする請求項１に記載のコンピュータプログラム。
【請求項３】
前記入力手段は、前記住宅ローンに係る所望のローン調達額を示す調達額データ及び購入希望者の年収額を示す年収額データを更に入力可能に構成されており、
当該コンピュータプログラムは、前記コンピュータを、
前記生成された調整済金利データにより示される調整済金利及び前記入力手段を介して入力された調達額データにより示されるローン調達額に基づいて、前記住宅ローンに係る月々又は年々の返済額を算出し、該算出された返済額を示す返済額データを生成する返済額算出手段と、
該生成された返済額データにより示される返済額と前記入力手段を介して入力された年収額データにより示される年収額とを相対比較することで、前記住宅ローンの実行の可否を判定し、該可否を示す実行可否データを生成する判定手段と
として更に機能させ、
前記出力手段は、前記実行可否データにより示される可否を、前記調整済金利、前記販売価格及び前記返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて出力する
ことを特徴とする請求項１又は２に記載のコンピュータプログラム。
【請求項４】
前記入力手段は、前記住宅ローンに係る購入希望者の年収額を示す年収額データを更に入力可能に構成されており、
当該コンピュータプログラムは、前記コンピュータを、前記調整済金利及び前記年収額を入力パラメータとして調達可能なローン調達額を求める他の所定関数又は他のテーブルによって、前記生成された調整済金利データにより示される調整済金利及び前記入力手段を介して入力された年収額データにより示される年収額に対応する前記ローン調達額を求め、該求められたローン調達額を示す調達額データを生成する調達額算出手段として更に機能させ、
前記出力手段は、前記生成された調達額データにより示されるローン調達額を、前記調整済金利、前記販売価格及び前記返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて出力する
ことを特徴とする請求項１又は２に記載のコンピュータプログラム。
【請求項５】
コンピュータを、
一の不動産の販売価格を示す販売価格データを、前記一の不動産に対応付けて格納する価格データ格納手段と、
前記一の不動産を対象とする住宅ローンに係る所望のローン調達額を示す調達額データを入力可能に構成された入力手段と、
前記販売価格及び前記ローン調達額を入力パラメータとして(i)前記住宅ローンの初年度について、前記販売価格に所定の担保掛目率α（但し、０＜α＜１）を乗算した額と前記ローン調達額との差として、前記一の不動産を対象とする特定金融機関による保証額を求めると共に、(ii)前記住宅ローンの次年度以降夫々について、前記販売価格から前記初年度からの年数に応じた前記一の不動産の法定減価償却分を差し引いた償却後価格に前記担保掛目率αを乗算した額と前記年数に応じて減少する前記住宅ローンのローン残高との差として、前記保証額を求める所定関数又はテーブルによって、前記価格データ格納手段から読み出される販売価格データにより示される販売価格及び前記入力手段を介して入力された調達額データにより示されるローン調達額に対応する前記保証額を、前記初年度及び前記次年度以降夫々について求め、該求められた保証額を示す保証額データを生成する保証額算出手段と、
該生成された保証額データを前記初年度及び前記次年度以降夫々について、前記一の不動産に対応付けて格納する保証額格納手段と、
前記保証額格納手段から読み出される前記保証額データにより示される保証額の、前記初年度及び前記次年度以降についての累積額に、保証料率β（但し、０＜β＜１）を乗算した額を、保証料総額として算出し、該算出された保証料総額を示す保証料データを生成する保証料算出手段と、
該生成された保証料データを、前記一の不動産に対応付けて格納する保証料格納手段と、
前記保証料格納手段から前記保証料データを読み出すと共に前記価格データ格納手段から前記販売価格データを読み出して、前記読み出された保証料データにより示される保証料総額を、前記読み出された販売価格データにより示される販売価格と共に、前記一の不動産に対応付けて所定フォーマットで出力する出力手段と
として機能させることを特徴とするコンピュータプログラム。
【請求項６】
前記保証料算出手段は、前記保証料総額に、按分係数γ（但し、０≦γ≦１）を乗算した額を、前記一の不動産の売却希望者に負担されるべき第１保証料総額として算出すると共に、前記保証料総額に、１−γを乗算した額を、前記一の不動産の購入希望者に負担されるべき第２保証料総額として算出し、該算出された第１及び第２保証料総額を夫々示すように前記保証料データを生成することを特徴とする請求項５に記載のコンピュータプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、コンピュータを、例えばマンション・分譲住宅販売促進のための住宅ローンの内容設定を行うシステムとして機能させるコンピュータプログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、マンション・分譲住宅業界においては販売用不動産在庫の圧縮が経営上の大きな課題である。売れ残り物件は“新古物件（新古マンション・新古住宅）”とも称される。現状のデベロッパーによる新古物件在庫の圧縮方法としては、（１）値引きして個人購入希望者に売る、（２）値引きして新古物件に強い不動産業者に売る、（３）関連会社へ一旦売却し、中古物件として値引きして売る、（４）物件を纏めた上で不動産ファンド相手にオークションに懸ける等がある。
【０００３】
他方、不動産販売に係るコンピュータプログラムとしては、ローンシミュレーションを行うための各種プログラムが提案されている（特許文献１から４等参照）。また、不動産売買契約書を作成するための各種プログラム或いはコンピュータ装置も提案されている（特許文献５から７等参照）。
【０００４】
【特許文献１】特開２００２−０４１７７９号公報
【特許文献２】特開２００２−１１７１２３号公報
【特許文献３】特開２００２−３６６７４１号公報
【特許文献４】特開２００３−１９６３７２号公報
【特許文献５】特開２００２−２０３１８６号公報
【特許文献６】特開２００４−１８５３７６号公報
【特許文献７】特開平０８−３１５００６号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、現状のデベロッパーによる新古物件在庫の圧縮方法によれば、上記（１）の方法については定価で物件を購入した居住者から強い不満を呼び、購入代金の一部リファンドを要求される等トラブルの原因になる。更に、上記（２）、（３）又は（４）の方法にしても値引きによる転売があった時点で、定価で物件を購入した居住者の資産価値低下を意味し、上記（１）の方法と同様に不満を呼ぶ原因となる。
【０００６】
他方、上述した従来の、住宅ローンシミュレーション用のコンピュータプログラムや、不動産売買契約書作成用のコンピュータプログラムを駆使しても、このような販売用不動産在庫の圧縮を可能ならしめるようなコンピュータシステムの構築には寄与し得ないという技術的問題点がある。
【０００７】
本発明は上記課題に鑑みなされたものであり、例えば販売用不動産在庫の圧縮を可能ならしめるコンピュータシステムの構築には寄与し得るコンピュータプログラムを提供することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
本発明に係る第１のコンピュータプログラムは上記課題を解決するために、コンピュータを、住宅ローンにおける基準となる基準金利を示す基準金利データを、返済期間別に格納する第１金利データ格納手段と、前記住宅ローンの対象となる一の不動産の販売価格を示す販売価格データを、前記一の不動産に対応付けて格納する価格データ格納手段と、（a）前記販売価格に対する値引き幅、値引率又は値引き価格のうち少なくとも一つである値引き指標を示す値引きデータと（b）前記住宅ローンに係る返済期間を示す返済期間データとを入力可能に構成された入力手段と、前記第１金利データ格納手段から、前記入力手段を介して入力された返済期間データにより示される返済期間に対応する前記基準金利データを抽出する抽出手段と、前記基準金利及び前記値引き指標を入力パラメータとして前記値引き指標に相当する値引き相当分だけ前記基準金利より低い調整済金利を求める所定関数又はテーブルによって、前記抽出された基準金利データにより示される基準金利及び前記入力手段を介して入力された値引きデータにより示される値引き指標に対応する前記調整済金利を求め、該求められた調整済金利を示す調整済金利データを生成する金利調整手段と、前記生成された調整済金利データを、前記一の不動産に対応付けて格納する第２金利データ格納手段と、該第２金利データ格納手段から前記調整済金利データを読み出すと共に前記価格データ格納手段から前記販売価格データを読み出して、前記読み出された調整済金利データにより示される調整済金利を、前記読み出された販売価格データにより示される販売価格及び前記入力された返済期間データにより示される返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて所定フォーマットで出力する出力手段と、として機能させる。
【０００９】
本発明に係る第１のコンピュータプログラムによれば、光ディスク等の記録媒体を介して或いはインターネット等経由のダウンロードなどにより、コンピュータにインストールされることで、コンピュータを次のように機能させる。尚、このようなコンピュータは、例えば不動産販売会社等の売却希望者の販売所や事務所等に設置され、例えば売却希望者とこれに加えて又は代えて購入希望者により操作される。この際「購入希望者」とは、販売所や事務所等を訪問した現実の者であってもよいが、仮想の者であってもよい。或いは、インターネットを介して、このようなコンピュータにアクセスした者であってもよい。
【００１０】
先ず、ハードディスクや半導体メモリ等のメモリの一部、或いはレジスタとして機能するメモリの一部などから構成される、第１金利データ格納手段は、住宅ローンにおける基準となる基準金利を示す基準金利データを、返済期間別に格納する。基準金利データは、例えばテーブル形式で格納される。基準金利は通常、長期プライムレートに連動して、定期又は不定期に見直されるものであり、このため、第１金利データ格納手段には、最新の基準金利データが格納されるようにする。
【００１１】
ハードディスクや半導体メモリ等のメモリの一部、或いはレジスタとして機能するメモリの一部などから構成される、価格データ格納手段は、住宅ローンの対象となる一の不動産の販売価格を示す販売価格データを、一の不動産に対応付けて格納する。販売価格データは、例えばテーブル形式で格納される。
【００１２】
尚、入力手段又は他の入力手段を介して、このような基準金利データや販売価格データを入力し、これらが夫々格納されるようにしてもよい。この際、基準金利データについては、予めデータベース内に複数用意された基準金利データの中から選択される形式で入力されてもよいし、数値データ自体が入力される形式で入力されてもよい。他方、販売価格データについても各種形式で入力可能である。
【００１３】
ここで特に、購入希望者に対して、例えば上述した新古物件を販売する際には、キーボード、マウス、タッチパネル等の入力手段を介して、（a）販売価格に対する値引き幅、値引率又は値引き価格のうち少なくとも一つである値引き指標を示す値引きデータと（b）前記住宅ローンに係る返済期間を示す返済期間データとが入力される。これらのうち、値引きデータについては、例えば、売却希望者によって売却するのに適した値引き指標を示すデータとして入力される。より具体的には例えば、７００万円引き、２０％引き、（販売価格３５００万円に対して）２８００万円などと入力される。他方、返済期間データについては、例えば、購買希望者によって所望の返済期間を示すデータとして入力される。より具体的には例えば、１０年、２０年、３０年などと入力される。
【００１４】
すると、例えばコントローラ或いはCPU内に論理的に構築される抽出手段は、第１金利データ格納手段から、入力手段を介して入力された返済期間データにより示される返済期間に対応する基準金利データを抽出する。例えば、１０年であれば、基準金利は相対的に低く、３０年であれば、基準金利は相対的に高い。但し、金利情勢によっては、これらの相対的関係は逆転し得る。
【００１５】
続いて、例えばコントローラ或いはCPU内に論理的に構築される金利調整手段は、所定関数又はテーブルによって、抽出された基準金利データにより示される基準金利及び入力手段を介して入力された値引きデータにより示される値引き指標に対応する調整済金利を求め、これを示す調整済金利データを生成する。ここで用いられる「所定関数」は、基準金利及び前記値引き指標を入力パラメータとして、値引き指標に相当する値引き相当分だけ基準金利より低い調整済金利を算出するものである。例えば、基準金利＝２．９５％であれば、調整済金利＝１．８１％と算出される。「所定関数によって」の調整済金利の算出としては、コンピュータプログラムの一部として論理構築された演算式或いは変換関数を用いての、より直接的な演算で算出してもよい。或いは、例えば値引き指標を調整済金利に変換するように予めメモリ内に設定された変換テーブルである「テーブル」を参照することで、調整済金利を決定してもよい。この場合、コンピュータを、基準金利の種類に応じて、変換テーブルを複数格納するテーブル格納手段として更に機能させて、金利調整手段が、これらの複数格納された変換テーブルのうち、基準ローン金利に対応する一のテーブルを選択し、該選択されたテーブルによって、前記調整済金利を決定するように構成してもよい。
【００１６】
尚、「所定関数」又は「テーブル」は、前記基準金利が、前記住宅ローンの返済期間の全部について固定金利であることを前提として、前記返済期間を他の入力パラメータとするように、構築されてもよい。或いは「所定関数」又は「テーブル」は、前記基準金利が、前記住宅ローンの返済期間の一部について固定金利であると共に他の部分について変動金利であることを前提として、前記返済期間を他の入力パラメータとするように構築されてもよい。
【００１７】
その後、ハードディスクや半導体メモリ等のメモリの一部、或いはレジスタとして機能するメモリの一部などから構成される、第２金利データ格納手段は、以上のように生成された調整済金利データを、一の不動産に対応付けて格納する。
【００１８】
ディスプレイ、プリンタ等の出力手段は、第２金利データ格納手段から調整済金利データを読み出すと共に価格データ格納手段から販売価格データを読み出す。そして、調整済金利を、販売価格及び返済期間と共に、一の不動産に対応付けて所定フォーマットで出力する。
【００１９】
以上の結果、値引率等の値引き指標を入力すると、優遇的に調整された住宅ローンの調整済金利が自動的に求められ、出力手段から出力されるようにできる。従って、定価で物件を購入した居住者に不満を呼ぶ「販売価格の値引き」を避けつつ、売却希望者は比較的簡単な操作によって、購入希望者に対して「値引き」に相当する調整済金利を提示することができ、これにより、購入希望者の購入意欲を促進することになる。即ち、新たな新古物件在庫の圧縮方法が可能となる。
【００２０】
尚、入力手段は、所望のローン調達額を示す調達額データを更に入力可能に構成されており、出力手段は、この入力された調達額データにより示されたローン調達額を、調整済金利、販売価格及び返済期間と共に、出力してもよい。これらに加えて、コンピュータを、調整済金利及びローン調達額に基づいて、当該住宅ローンに係る毎月の返済額（例えば、ボーナス返済なしの場合の毎月の返済額、ボーナス返済併用の場合の毎月の返済額など）を算出する返済額算出手段としても機能させ、出力手段は、この算出された毎月の返済額を出力してもよい。また、出力手段は、販売価格から入力手段を介して入力された値引きデータにより特定される値引き幅を減算した分を、ローン調達額であるとみなして、これを販売価格、調整済みローン金利及び返済期間と共に、出力してもよい。
【００２１】
本発明に係る第１のコンピュータプログラムの一態様では、前記出力手段は、前記入力された値引きデータにより示される値引き指標を、前記調整済金利、前記販売価格及び前記返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて出力する。
【００２２】
この態様によれば、例えば「７００万円引き」、「２０％引き」、「（販売価格３５００万円に対して）２８００万円」など、調整済金利に相当する値引き指標が出力されるので、購入希望者に対して値引きの事実を、より直接的に伝えることができる。よって、購入希望者は、一目瞭然にして理解しやすい数字を見ることで、安心して購入に踏み切れる。
【００２３】
本発明に係る第１のコンピュータプログラムの他の態様では、前記入力手段は、前記住宅ローンに係る所望のローン調達額を示す調達額データ及び購入希望者の年収額を示す年収額データを更に入力可能に構成されており、当該コンピュータプログラムは、前記コンピュータを、前記生成された調整済金利データにより示される調整済金利及び前記入力手段を介して入力された調達額データにより示されるローン調達額に基づいて、前記住宅ローンに係る月々又は年々の返済額を算出し、該算出された返済額を示す返済額データを生成する返済額算出手段と、該生成された返済額データにより示される返済額と前記入力手段を介して入力された年収額データにより示される年収額とを相対比較することで、前記住宅ローンの実行の可否を判定し、該可否を示す実行可否データを生成する判定手段と、として更に機能させ、前記出力手段は、前記実行可否データにより示される可否を、前記調整済金利、前記販売価格及び前記返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて出力する。
【００２４】
この態様によれば、購入希望者に対して、例えば上述した新古物件を販売する際には、キーボード、マウス、タッチパネル等の入力手段を介して、ローン調達額を示す調達額データ及び年収額を示す年収額データが入力される。すると、例えばコントローラ或いはCPU内に論理的に構築される返済額算出手段は、調整済金利及びローン調達額に基づいて、住宅ローンに係る月々又は年々の返済額を算出し、該算出された返済額を示す返済額データを生成する。
【００２５】
次に、例えばコントローラ或いはCPU内に論理的に構築される判定手段は、この返済額データにより示される返済額と年収額データにより示される年収額とを相対比較することで、住宅ローンの実行の可否を判定する。例えば、一年の返済額が年収の４０％以上となる場合や、一ヶ月の返済額が年収の１２分の１の５０％以上となる場合などに、住宅ローンの実行を“否”であると判定する。逆であれば、“可”と判定する。そして、判定手段は、この“可”又は“否”を示す実行可否データを生成する。その後、出力手段は、この実行可否データにより示される可否を、調整済金利、販売価格及び返済期間と共に出力する。よって、購入希望者は、調整済金利の数字に満足である際に、住宅ローンの実行が“可”であれば、迅速に購入を進めることができる。
【００２６】
本発明に係る第１のコンピュータプログラムの他の態様では、前記入力手段は、前記住宅ローンに係る購入希望者の年収額を示す年収額データを更に入力可能に構成されており、当該コンピュータプログラムは、前記コンピュータを、前記調整済金利及び前記年収額を入力パラメータとして調達可能なローン調達額を求める他の所定関数又は他のテーブルによって、前記生成された調整済金利データにより示される調整済金利及び前記入力手段を介して入力された年収額データにより示される年収額に対応する前記ローン調達額を求め、該求められたローン調達額を示す調達額データを生成する調達額算出手段として更に機能させ、前記出力手段は、前記生成された調達額データにより示されるローン調達額を、前記調整済金利、前記販売価格及び前記返済期間と共に、前記一の不動産に対応付けて出力する。
【００２７】
この態様によれば、購入希望者に対して、例えば上述した新古物件を販売する際には、キーボード、マウス、タッチパネル等の入力手段を介して、年収額を示す年収額データが入力される。すると、例えばコントローラ或いはCPU内に論理的に構築される調達額算出手段は、他の所定関数又は他のテーブルによって、調整済金利及び年収額データにより示される年収額に対応する、調達可能なローン調達額（即ち、ローン可能な上限額）を求め、これを示す調達額データを生成する。ここで用いられる「他の所定関数」は、調整済金利及び年収額を入力パラメータとして、調達可能なローン調達額を算出する。例えば、調整済金利に基づく一年の返済額が年収の４０％となるように、或いは、一ヶ月の返済額が年収の１２分の１の５０％となるように、調達可能なローン調達額を算出する。このような「他の所定関数によって」のローン調達額の算出としては、コンピュータプログラムの一部として論理構築された演算式或いは変換関数を用いての、より直接的な演算で算出してもよい。或いは、例えば年収額を、調達可能なローン調達額に変換するように予めメモリ内に設定された変換テーブルである「他のテーブル」を参照することで、調達可能なローン調達額を決定してもよい。この場合、コンピュータを、調整済金利の種類に応じて、変換テーブルを複数格納するテーブル格納手段として更に機能させて、調達額算出手段が、これらの複数格納された変換テーブルのうち、今回適用される調整済金利に対応する一のテーブルを選択し、該選択されたテーブルによって、調達可能なローン調達額を決定するように構成してもよい。
【００２８】
その後、出力手段は、この調達額データにより示される、調達可能なローン調達額を、調整済金利、販売価格及び返済期間と共に出力する。よって、購入希望者に対して、値引きの相当する調整済金利の場合における、自分の年収に応じて調達可能な、即ち金融機関により実行可能なローン調達額を迅速に提示すること或いは告知することができる。
【００２９】
本発明に係る第２のコンピュータプログラムは上記課題を解決するために、コンピュータを、一の不動産の販売価格を示す販売価格データを、前記一の不動産に対応付けて格納する価格データ格納手段と、前記一の不動産を対象とする住宅ローンに係る所望のローン調達額を示す調達額データを入力可能に構成された入力手段と、前記販売価格及び前記ローン調達額を入力パラメータとして(i)前記住宅ローンの初年度について、前記販売価格に所定の担保掛目率α（但し、０＜α＜１）を乗算した額と前記ローン調達額との差として、前記一の不動産を対象とする特定金融機関による保証額を求めると共に、(ii)前記住宅ローンの次年度以降夫々について、前記販売価格から前記初年度からの年数に応じた前記一の不動産の法定減価償却分を差し引いた償却後価格に前記担保掛目率αを乗算した額と前記年数に応じて減少する前記住宅ローンのローン残高との差として、前記保証額を求める所定関数又はテーブルによって、前記価格データ格納手段から読み出される販売価格データにより示される販売価格及び前記入力手段を介して入力された調達額データにより示されるローン調達額に対応する前記保証額を、前記初年度及び前記次年度以降夫々について求め、該求められた保証額を示す保証額データを生成する保証額算出手段と、該生成された保証額データを前記初年度及び前記次年度以降夫々について、前記一の不動産に対応付けて格納する保証額格納手段と、前記保証額格納手段から読み出される前記保証額データにより示される保証額の、前記初年度及び前記次年度以降についての累積額に、保証料率β（但し、０＜β＜１）を乗算した額を、保証料総額として算出し、該算出された保証料総額を示す保証料データを生成する保証料算出手段と、該生成された保証料データを、前記一の不動産に対応付けて格納する保証料格納手段と、前記保証料格納手段から前記保証料データを読み出すと共に前記価格データ格納手段から前記販売価格データを読み出して、前記読み出された保証料データにより示される保証料総額を、前記読み出された販売価格データにより示される販売価格と共に、前記一の不動産に対応付けて所定フォーマットで出力する出力手段と、として機能させる。
【００３０】
本発明に係る第２のコンピュータプログラムによれば、光ディスク等の記録媒体を介して或いはインターネット等経由のダウンロードなどにより、コンピュータにインストールされることで、コンピュータを次のように機能させる。尚、このようなコンピュータは、例えば不動産販売会社等の売却希望者の販売所や事務所等に設置され、例えば売却希望者とこれに加えて又は代えて購入希望者により操作される。この際「購入希望者」とは、販売所や事務所等を訪問した現実の者であってもよいが、仮想の者であってもよい。或いは、インターネットを介して、このようなコンピュータにアクセスした者であってもよい。
【００３１】
先ず、ハードディスクや半導体メモリ等のメモリの一部、或いはレジスタとして機能するメモリの一部などから構成される、価格データ格納手段は、住宅ローンの対象となる一の不動産の販売価格を示す販売価格データを、一の不動産に対応付けて格納する。販売価格データは、例えばテーブル形式で格納される。尚、入力手段又は他の入力手段を介して、このような販売価格データを入力し、これらが夫々格納されるようにしてもよい。
【００３２】
ここで特に、購入希望者に対して、例えば上述した新古物件を販売する際には、キーボード、マウス、タッチパネル等の入力手段を介して、所望のローン調達額を示す調達額データが入力される。
【００３３】
すると、例えばコントローラ或いはCPU内に論理的に構築される保証額算出手段は、一の不動産を対象とする特定金融機関による保証額を算出する所定関数又はテーブルによって、販売価格データにより示される販売価格及び調達額データにより示されるローン調達額に対応する前記保証額を、初年度及び次年度以降夫々について求め、これを示す保証額データを生成する。ここで用いられる「所定関数」は、販売価格及びローン調達額を入力パラメータとして、住宅ローンの初年度については、販売価格に担保掛目率αを乗算した額とローン調達額との差として、保証額を算出する。ここでの担保掛目率αは、例えば７０％や８０％であり、例えばノンバンク等の特定金融機関によって予め固定値に設定されてもよいし、個々の案件毎にある程度幅を持たせて、即ち可変に設定されてもよい。また、住宅ローンの次年度以降夫々については、販売価格から初年度からの年数に応じた法定減価償却分を差し引いた償却後価格に担保掛目率αを乗算した額と年数に応じて減少する前記住宅ローンのローン残高との差として、保証額を算出する。例えば、販売価格が３５００万円であり、ローン調達額が３１５０万円であり且つα＝７０％であれば、初年度について、３１５０万円−３５００万円×７０％＝７００万円が保証額となり、次年度以降について、ローン残高−（減価償却後の物件価格）×７０％が保証額となる。「所定関数によって」の保証額の算出としては、コンピュータプログラムの一部として論理構築された演算式或いは変換関数を用いての、より直接的な演算で算出してもよい。或いは、例えばローン調達額及び販売価格を保証額に変換するように予めメモリ内に設定された変換テーブルである「テーブル」を参照することで保証額を決定してもよい。
【００３４】
尚、「所定関数」又は「テーブル」、は、前記基準金利が、前記住宅ローンの返済期間の全部について固定金利であることを前提として、前記返済期間を他の入力パラメータとするように、構築されてもよい。或いは「所定関数」又は「テーブル」は、前記基準金利が、前記住宅ローンの返済期間の一部について固定金利であると共に他の部分について変動金利であることを前提として、前記返済期間を他の入力パラメータとするように構築されてもよい。加えて、次年度以降について算出される保証額を、住宅ローンの返済期間の全部について、算出してもよいし、住宅ローンの返済期間の一部について、算出してもよい。言い換えれば、特定金融機関により保証額の基礎となる保証期間は、住宅ローンの返済期間の全部でもよいし、一部でもよい。
【００３５】
他方、本発明に係る「特定金融機関」とは、例えば銀行、信用金庫等の住宅ローンを貸し出す主体である一般金融機関とは異なり、住宅ローンを貸し出す主体ではなく、例えばノンバンク等の担保の提供に応じた限定保証を行う主体である金融機関を意味する。特定金融機関は、保証料を収入として限定保証を行う機関である。言い換えれば、例えばノンバンク等の特定金融機関は、例えば銀行等の一般金融機関に対して、購入希望者の信用補完を行う機関として、ここでは機能している。
【００３６】
その後、ハードディスクや半導体メモリ等のメモリの一部、或いはレジスタとして機能するメモリの一部などから構成される、保証額格納手段は、以上のように生成された保証額データを、初年度及び次年度以降夫々について、一の不動産に対応付けて格納する。
【００３７】
更に、例えばコントローラ或いはCPU内に論理的に構築される保証料算出手段は、保証額データにより示される保証額の、初年度及び次年度以降についての累積額に、保証料率βを乗算した額を、保証料総額として算出し、該算出された保証料総額を示す保証料データを生成する。ここでの保証料率βは、例えば、３％や４％であり、例えばノンバンク等の特定金融機関によって予め固定値に設定されてもよいし、個々の案件毎にある程度幅を持たせて、即ち可変に設定されてもよい。
【００３８】
その後、ハードディスクや半導体メモリ等のメモリの一部、或いはレジスタとして機能するメモリの一部などから構成される、保証料格納手段は、以上のように生成された保証料データを、一の不動産に対応付けて格納する。
【００３９】
ディスプレイ、プリンタ等の出力手段は、保証料格納手段から保証料データを読み出すと共に価格データ格納手段から販売価格データを読み出す。そして、保証料総額を、販売価格と共に、一の不動産に対応付けて所定フォーマットで出力する。
【００４０】
以上の結果、ローン調達額等を入力すると、例えばノンバンク等の特定金融機関による限定保証に係る保証額及び保証料総額が自動的に求められ、保証料総額が出力手段から出力されるようにできる。従って、例えば銀行等の一般金融機関における住宅ローンのスコアリング審査（即ち、不動産の担保価値の審査や購入希望者の支払能力の審査）によっては、不適格な住宅ローンとなってしまう、即ち住宅ローンの実行が不可能な案件であっても、このように出力される保証料総額に従ってノンバンク等の特定金融機関による限定保証を行えば、適格な住宅ローンとすることができる。この際特に、出力された保証料総額のうちの少なくとも一部を、売却希望者が負担すれば、定価で物件を購入した居住者に不満を呼ぶ「販売価格の値引き」を避けつつ、売却希望者は比較的簡単な操作によって、購入希望者に対して、信用補完を経済的価値として見た場合における実質的な値引き、言い換えれば、保証料の負担による実質的な値引きを提供できる。これらにより、購入希望者の購入意欲を促進することになる。即ち、新たな新古物件在庫の圧縮方法が可能となる。
【００４１】
尚、出力手段は、保証額格納手段から保証額データを読み出して、保証額を、保証料総額と共に出力してもよい。購入希望者は、保証料総額に加えて、保証額を見れば、実質的な値引きの規模を、より感覚的に理解しやすくなる。
【００４２】
本発明に係る第２のコンピュータプログラムの一の態様では、前記保証料算出手段は、前記保証料総額に、按分係数γ（但し、０≦γ≦１）を乗算した額を、前記一の不動産の売却希望者に負担されるべき第１保証料総額として算出すると共に、前記保証料総額に、１−γを乗算した額を、前記一の不動産の購入希望者に負担されるべき第２保証料総額として算出し、該算出された第１及び第２保証料総額を夫々示すように前記保証料データを生成する。
【００４３】
この態様によれば、保証料算出手段は、保証料総額にγを乗算した額を、売却希望者に負担されるべき第１保証料総額として算出する。また、保証料総額に（１−γ）を乗算した額を、購入希望者に負担されるべき第２保証料総額として算出する。按分係数γは、売却希望者が、相対的に値引きを大きくする際には、大きくすればよく（即ち、１に近付ける或いは１とすればよく）、相対的に値引きを小さくする際には、小さくすればよい（即ち、０に近付ける或いは０とすればよい）。この際特に、按分係数γを大きくすれば、定価で物件を購入した居住者に不満を呼ぶ「販売価格の値引き」を避けつつ、売却希望者は比較的簡単な操作によって、購入希望者に対して、保証料の負担による実質的な値引きを提供できる。
【００４４】
尚、上述した本発明に係る第１及び第２のコンピュータプログラムは、適宜組み合わせて実行することも可能である。例えば、第１のコンピュータプログラムの実行により、住宅ローンが“否”であると判定された場合に、第２のコンピュータプログラムの実行により、住宅ローンを“可”としてもよい。或いは、一の不動産についてのローン調達額の一部分のみについて、第１のコンピュータプログラムの実行により、この一部分についての調整済金利を出力させつつ、該ローン調達額の残りの部分について、第２のコンピュータプログラムの実行により、この残りの部分についての保証料総額を出力させるように構成することも可能である。
【００４５】
本発明のこのような作用及び他の利得は次に説明する実施例から明らかにされる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００４６】
以下、本発明の実施形態を図面に基づいて説明する。
【００４７】
＜１；第１実施形態＞
本発明のコンピュータプログラム（以下、適宜、単にプログラムと称することもある）に係る第１実施形態を、図１から図１１を参照して説明する。
【００４８】
先ず、図１を参照して、本実施形態に係るプログラムに基づいて動作するコンピュータの構成について、説明する。図１は、本実施形態に係るコンピュータの構成を示すブロック図である。
【００４９】
本実施形態に係るプログラムによれば、光ディスク等の記録媒体を介して或いはインターネット等経由のダウンロードなどにより、コンピュータにインストールされることで、コンピュータを後述するように機能させる。尚、このようなコンピュータは、例えば不動産販売会社等の売却希望者の販売所や事務所等に設置される。
【００５０】
図１に示す構成を有するコンピュータは、ハードウエア資源としては、公知のパーソナルコンピュータ、ワークステーション、中型コンピュータ、大型コンピュータ、モバイルコンピュータ（携帯型情報端末）、電子手帳等のコンピュータからなる。コンピュータは、記憶装置２と、本発明に係る「入力手段」の一例たる入力装置３と、処理部４と、本発明に係る「出力手段」の一部を構成することになる表示装置５及び印刷装置６と、通信部７と、読取装置８とを備えて構成されている。
【００５１】
記憶装置２は、ハードディスク装置、半導体メモリ等のメモリ、或いはレジスタとして機能するメモリ、磁気ディスク装置、光磁気ディスク装置等のランダムアクセス可能な周知の記憶装置から構成されている。記憶装置２には、第１金利データ格納手段２１０、価格データ格納手段２２０、第２金利データ格納手段２３０、及びテーブル格納手段２４０が備えられている。以下、これら各データベース２１０、２２０、２３０及び２４０を順に説明していく。
【００５２】
先ず、第１金利データ格納手段２１０は、住宅ローンにおける基準となる基準金利を示す基準金利データを、返済期間別に格納する。図２（ａ）には、第１金利データ格納手段２１０に格納される基準金利データの一例、並びに図２（ｂ）には、価格データ格納手段２２０に格納される販売価格データの一例を、夫々観念的に示してある。
【００５３】
図２（ａ）に示すように、第１金利データ格納手段２１０には、例えば１０年、２０年、及び３０年の返済期間に対応させて、１０年の返済期間についての基準金利２．９［％］を示す基準金利データＤｒ（１）、２０年の返済期間についての基準金利２．９［％］を示す基準金利データＤｒ（２）、及び、３０年の返済期間についての基準金利２．９５［％］を示す基準金利データＤｒ（３）が、例えばテーブル形式で格納される。
【００５４】
基準金利は通常、長期プライムレートに連動して、定期又は不定期に見直されるものであり、このため、第１金利データ格納手段２１０には、最新の基準金利データが格納されるようにする。基準金利は、図２（ａ）に示すように、例えば、１０年であれば相対的に低い値となり、３０年であれば、相対的に高い値となる。但し、金利情勢によっては、これらの相対的関係は逆転し得る。
【００５５】
また、価格データ格納手段２２０は、住宅ローンの対象となる一の不動産の販売価格を示す販売価格データを、一の不動産に対応付けて格納する。より具体的には、例えば、図２（ｂ）に示すように、価格データ格納手段２２０には、住宅ローンの対象となる不動産Ａ、Ｂ、及びＣに対応させて、不動産Ａの販売価格３５，０００［千円］、即ち３５００万円を示す販売価格データＤｓ（１）、不動産Ｂの販売価格４５，０００［千円］、即ち４５００万円を示す販売価格データＤｓ（２）、及び、不動産Ｃの販売価格５５，０００［千円］、即ち５５００万円を示す販売価格データＤｓ（３）が、例えば、テーブル形式で格納される。
【００５６】
更に、第２金利データ格納手段２３０は、当該コンピュータにおいて後述するように生成される調整済金利データを格納する。第２金利データ格納手段２３０において、調整済金利データは、例えば図２（ｂ）を参照して説明した販売価格データＤｓ（ｉ）（ｉ＝１、２、３、・・・）と同様に、一の不動産と対応付けて、例えばテーブル形式で格納される。
【００５７】
加えて、テーブル格納手段２４０は、コンピュータに適宜、設けられる。テーブル格納手段２４０には、後述の調整済金利データ等の生成の際に使用されることになる変換テーブルが、基準金利の種類に応じて、複数格納される（図４参照）。
【００５８】
尚、図１に示す入力装置３又は他の入力装置を介して、基準金利データや販売価格データを入力し、これらが夫々格納されるようにしてもよい。この際、基準金利データについては、予めデータベース内に複数用意された基準金利データＤｒ（ｉ）の中から選択される形式で入力されてもよいし、数値データ自体が入力される形式で入力されてもよい。他方、販売価格データについても各種形式で入力可能である。
【００５９】
次に、図１において、処理部４は、コントローラ若しくはＣＰＵ（Central Processing Unit）から構成されており、後述する調整済金利データを生成する第１の動作を行う抽出手段４１及び金利調整手段４２と、後述する実行可否データを生成する第２の動作を行う返済額算出手段４４及び判定手段４５とを含み、更には、後述する調達額データを生成する第３の動作を行う調達額算出手段４６を含む。加えて、処理部４には、第１から第３の動作によって生成される各種データを、所定フォーマットで出力するために設置された、本発明に係る「出力手段」を、表示装置５及び印刷装置６と共に構成する出力処理手段４３が含まれる。
【００６０】
表示装置５は、ＣＲＴ（Cathode Ray Tube）装置、ＬＣＤ（液晶表示装置）等の周知の表示装置であり、処理部４において生成された各種データを、所定フォーマットで表示する。
【００６１】
印刷装置６は、レーザビームプリンタ、インクジェットプリンタ等の周知の印刷装置であり、例えば、表示装置５に表示された各種データを、出力処理手段４３からの印刷命令に応じて印刷出力する。印刷装置６は、カラー又はモノクロタイプでよい。
【００６２】
通信部７は、本実施形態に係るプログラムや、処理部４において生成される各種データ等を他のコンピュータ等とやり取りするためのモデム等を含む。通信部７は、例えば、有線、無線、専用回線、一般回線、電話回線等の通信回線を介して他の大型コンピュータ、パーソナルコンピュータ、モバイルコンピュータ（携帯型情報端末）、電子手帳等と結ばれている。
【００６３】
読取装置８は、例えば、ＣＤドライブ、ＤＶＤドライブ、ＦＤ（フレキシブルディスク）ドライブ等からなり、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、ＦＤ等の記録媒体８ａに記録されている、本実施形態に係るプログラムを読み取る。
【００６４】
入力装置３は、キーボード、テンキースイッチ、マウス、トラックボール、入力ペン、入力タブレット等からなる。
【００６５】
続いて、以下では、以上説明したようなコンピュータにおいて、本実施形態に係るプログラムに基づいて行われる第１から第３の動作について説明する。当該コンピュータでは、購入希望者に対して、例えば新古物件を販売する際に、第１から第３の動作が行われる。尚、以下では、図２（ｂ）に示す、販売価格が３５００万円の不動産Ａについて、各種データを生成する例について説明する。
【００６６】
先ず、図１及び図２に加えて、図３を参照して、調整済金利データを生成する第１の動作について説明する。図３は、第１の動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【００６７】
図３において、第１の動作では、先ず、図１に示すコンピュータにおいて、売却希望者や購入希望者等によって、入力装置３を介して、（a）販売価格に対する値引き幅、値引率又は値引き価格のうち少なくとも一つである値引き指標を示す値引きデータと（b）住宅ローンに係る返済期間を示す返済期間データとが入力される（ステップＳ１０１）。
【００６８】
これらのうち、値引きデータについては、例えば、売却希望者によって売却するのに適した値引き指標を示すデータとして入力される。より具体的には例えば、値引き幅として７００万円引き、値引率として２０[％]引き、販売価格３５００万円に対して値引き価格が２８００万円などと入力される。他方、返済期間データについては、例えば、購買希望者によって所望の返済期間を示すデータとして入力される。より具体的には例えば、１０年、２０年、３０年などと入力される。
【００６９】
続いて、抽出手段４１は、第１金利データ格納手段２１０から、入力装置３を介して入力された返済期間データにより示される返済期間に対応する基準金利データＤｒ（ｉ）を抽出する（ステップＳ１０２）。ここでは、返済期間データとして、例えば、３０年の返済期間を示すものが入力されたとすれば、抽出手段４１によって、第１金利データ格納手段２１０に格納された、図２（ａ）に示す基準金利データＤｒ（ｉ）のうち、３０年の返済期間に対応する、基準金利データＤｒ（３）が抽出される。以下では、第１の動作について、このように、基準金利２．９５［％］を示す基準金利データＤｒ（３）が抽出された場合について説明する。
【００７０】
その後、金利調整手段４２は、所定関数又はテーブルによって、抽出された基準金利データＤｒ（３）により示される基準金利２．９５［％］及び入力装置３を介して入力された値引きデータにより示される値引き指標に対応する調整済金利を求め、これを示す調整済金利データを生成する（ステップＳ１０３）。ここで用いられる「所定関数」は、基準金利２．９５［％］及び値引き指標を入力パラメータとして、値引き指標に相当する値引き相当分だけ基準金利より低い調整済金利を算出するものである。例えば、基準金利＝２．９５［％］であれば、調整済金利＝１．８１％と算出される。
【００７１】
ここでの調整済金利は、値引き指標を調整済金利に変換するように、予めテーブル格納手段２４０内に設定された変換テーブルを参照することで、該変換テーブル上で決定する。例えば図４に示すような、変換テーブルを参照することで、調整済金利を迅速に求めることができる。
【００７２】
即ち図４に示すように、テーブル格納手段２４０内に、調整済金利を求めるための、複数種類のテーブルＴＢ−１、ＴＢ−２、ＴＢ−３、…が格納されている。これらは、例えば、値引き指標別、金融機関別、ローン期間（返済期間）別等の別に設定されている。そして、今回適用を規模するローンに対応する、いずれかのテーブルＴＢを参照すれば、基準金利及び値引き指標（例えば、値引率或いは割引率）を入力として、調整済金利を求めることができる。この場合、金利調整手段４２が、これらの複数格納された変換テーブルＴＢのうち、今回適用されるテーブルＴＢを選択し、該選択されたテーブルによって、調整済金利を決定するように構成してもよい。或いは、金利調整手段４２が、これらの複数格納された変換テーブルのうち、基準ローン金利に対応する一のテーブルを選択し、該選択されたテーブルによって、調整済金利を決定するように構成してもよい。
【００７３】
或いは、ここでの「所定関数によって」の調整済金利の算出としては、コンピュータプログラムの一部として論理構築された演算式或いは変換関数を用いての、より直接的な演算で算出してもよい。図５を参照して、この場合における「所定関数」の一例について説明を加える。
【００７４】
図５に示した特性曲線は、支払指数Pとローン金利INとの関係を、複数のローン返済期間について示している。ここに「支払指数P」とは、典型的には元利均等返済における月々の返済額を示し、より一般には、年間返済額や返済総額などをも含めて、ローン返済額を定量的に示す指数或いは指標である。図５の横軸の単位は、元利均等返済におけるローン１万円当りの月々の返済額に一致させている。また、図５の縦軸の単位は、ローン金利におけるパーセント（％）である。更に図５では、n次式（但し、nは２以上の自然数）により近似される特性曲線Ｃ10は、返済期間が１０年である場合に対応しており、同様に、n次式により夫々近似される特性曲線Ｃ15、Ｃ20、Ｃ30、及びＣ35は、返済期間が１５年、２０年、２５年、３０年及び３５年である場合に夫々対応している。
【００７５】
図５に示した特性曲線Ｃ（即ち、Ｃ15、Ｃ20、Ｃ30、又はＣ35）を参照すれば、例えば、返済期間を特定することを条件に、ローン金利が何パーセントのときに、月々の返済額が幾らになるか或いは年間返済額や返済総額が幾らになるかを、一義的に特定できる。
【００７６】
図５において、返済期間と基準金利ＩＮ0とを特定すると、返済期間に対応する特性曲線Ｃ（即ち、Ｃ15、Ｃ20、Ｃ30、又はＣ35）が特定され且つ縦軸の値が特定されるので、図中縦軸から右へ更に下へと至る破線矢印で示したように、これらに対応する基準支払指数Ｐ0を横軸上で先ず特定できる。この基準支払指数Ｐ0に対して、上述した本発明に係る「値引き指標」を作用させることで、値引後の支払指数Ｐaが定まる。例えば、５００万円相当の値引きといった値引き指標を作用させることで、値引後の支払指数Ｐaが定まる。すると今度は、図５において、既知の返済期間と当該値引後の支払指数Ｐaとから、図中横軸から上へ更に左へと至る破線矢印で示したように、これらに対応する調整済金利ＩＮaを一義的に特定できる。この際、図５中で、縦軸上における調整済金利ＩＮaと基準金利ＩＮ0との差である金利の減少分ΔＩＮに、横軸（即ち、支払指数軸）上における実質的な値引き幅ΔPが対応することになる。
【００７７】
従って、図５に示した一例では、本発明に係る上述した調整済金利を算出する、本発明に係る「所定関数」の一例であるn次関数Fyは、返済期間y別に定めらており、
ＩＮa＝Ｆy（Ｐa）
Ｐa＝Ｆ−１（ＩＮ0）―ΔＰ
で表されることになる。
【００７８】
ここに、ΔPは、支払指数上における値引き相当分であり、入力パラメータの一つである値引き指標として、例えば月々の返済額１万円分相当の値引きなど、入力装置３を介して直接入力されてもよいし、値引き率、値引き額等の値引き指標から換算されてもよい。
【００７９】
或いは、図５に示した一例では、n次関数Fyは、返済期間y別に、即ち特性曲線Ｃ別に、定められており、
ＩＮa＝Ｆy（Ｐa）
Ｐa＝Ｆ−１（ＩＮ0）×Ｐindex、
（Ｐindex：ローン総額に対する値引率）
で表されることになる。
【００８０】
ここに、値引率Ｐindexは、ローン総額から値引き総額を引き算したものを、ローン総額で割れば求められる。勿論、このような値引率を、例えば２０％値引きなど、値引き指標として入力装置３を介して直接入力することも可能である。
【００８１】
以上のような関数Fyを、返済期間y別に（即ち、ｎ次式で夫々近似される特性曲線Ｃ別に）、予め複数用意しておけば、基準金利ＩＮaと、実質的な値引き額や値引率といった値引き指標（即ち、図５に示したΔPやPindex）とを入力することで、調整済金利ＩＮaを算出できることになる。係る関数Fyは、コンピュータプログラムの一部として返済期間y別に予め構築され、テーブル格納手段２４０に代えて記憶装置２の中に格納され、調整済金利の算出の際に、適宜読み出されて、係る計算を実行すればよい。
【００８２】
尚、図５に示した一例では、関数Fyを返済期間y別に複数用意しているが、本発明に係る「所定関数」は、返済期間yを入力パラメータとし且つ返済期間y別でない、より高次元の関数であってもよい。加えて、処理部４において、図５に示した、ｎ次式で夫々近似される複数の特性曲線Ｃに従って、図５中破線で示したように基準金利ＩＮ0と値引き指標とから、これらに対応する調整済金利ＩＮaを特定するように構成してもよい。
【００８３】
以上図４及び図５を参照して説明した「テーブル」及び「所定関数」は、基準金利ＩＮ0が、住宅ローンの返済期間の全部について固定金利であることを前提として構築されてもよい。或いは基準金利ＩＮ0が、住宅ローンの返済期間の一部について固定金利であると共に他の部分について変動金利であることを前提として構築されてもよい。
【００８４】
再び図３において、その後、第２金利データ格納手段２３０は、金利調整手段４２によって生成された調整済金利データを、不動産Ａに対応付けて格納する（ステップＳ１０４）。
【００８５】
その後、出力処理手段４３は、夫々、不動産Ａに対応する調整済金利データ及び販売価格データＤｓ（１）を、価格データ格納手段２２０及び第２金利データ格納手段２３０から読み出す。そして、出力処理手段４３によって読み出された調整済金利データ及び販売価格データＤｓ（１）について、調整済金利データによって示される調整済金利を、販売価格データＤｓ（１）によって示される販売価格、及び、購買希望者によって入力された返済期間データによって示される、３０年の返済期間と共に、不動産Ａに対応付けて所定フォーマットで、表示装置５及び印刷装置６において出力する（ステップＳ１０５）。その後、第１の動作が終了する。
【００８６】
ここで、図６には、ステップＳ１０５の表示装置５における一の出力例を示してある。表示装置５では、不動産Ａに対応付けて、販売価格データＤｓ（１）によって示される販売価格３５００万円、３０年の返済期間、及び調整済金利データＤａ（Ａ）によって示される調整済金利＝１．８１［％］を示す出力画面Ｏｐ１が、表示画面上で表示される。
【００８７】
以上の結果、値引率等の値引き指標を入力すると、優遇的に調整された住宅ローンの調整済金利が自動的に算出され、表示装置５や印刷装置６において出力されるようにできる。従って、定価で物件を購入した居住者に不満を呼ぶ「販売価格の値引き」を避けつつ、売却希望者は比較的簡単な操作によって、購入希望者に対して「値引き」に相当する調整済金利を提示することができ、これにより、購入希望者の購入意欲を促進することになる。即ち、新たな新古物件在庫の圧縮方法が可能となる。
【００８８】
尚、ステップＳ１０５では、出力処理手段４３によって、入力装置３を介して、売却希望者によって入力された値引きデータについて、該値引きデータにより示される値引き指標を、上記の、調整済金利、販売価格、及び返済期間と共に、不動産Ａに対応付けて、表示装置５及び印刷装置６において出力するようにしてもよい。このようにすれば、調整済金利に相当する値引き指標が出力されるので、購入希望者に対して値引きの事実を、より直接的に伝えることができる。よって、購入希望者は、一目瞭然にして理解しやすい数字を見ることで、安心して購入に踏み切れる。
【００８９】
例えば図７に示すように、このような実質的に優遇される金額を表示するように構成してもよい。ここに図７は、表示装置５における他の出力画面Ｏｐ１’を示してあり、図６に示した一の出力画面Ｏｐ１における内容に加えて、優遇された金額として、販売者側が肩代わりする金利分の総額を示す、優遇総額データDｔ（A）が表示されている。これにより、購入希望者の購買意欲が、一層増大されることになる。このような「優遇総額」といった優遇を示す数字は、その性質上取扱いに注意が必要であるが、コンピュータの画面上に表示して、購入希望者に見せるだけであれば、後々問題となる可能性は低くて済む。
【００９０】
更に、この場合、出力処理手段４３によって、販売価格から、入力装置３を介して入力された値引きデータにより特定される値引き幅を減算した分を、ローン調達額であるとみなして、これを更に出力するようにしてもよい。
【００９１】
以上詳細に説明した第１の動作により求められた調整済金利の適用によるローン内容の具体例を次に示す。ここでは、不動産物件についての諸条件は、新古物件売出し価格＝35,000千円、値引金額＝35,000千円×20％＝7,000千円、ローン調達額＝35,000×80％＝28,000千円であるとする。
【００９２】
この場合、ローン期間＝30年であれば、基準金利＝2.95％（例えば、2/28'05迄限定）+0.2％＝3.15％であり、図４に示したテーブル又は図５を参照して説明した所定関数を用いることで、調整済金利＝1.812％（7百万円金利補填）となる。ローン期間＝20年であると、基準金利2.9％（例えば、2/28迄限定）+0.2％＝3.1％であり、調整済金利＝0.9％（7百万円金利補填）となる。ローン期間＝当初10年固定金利（以降残存期間20年変動又は一定期間固定金利）であると、基準金利2.9％（例えば、3/31迄の優遇金利）+0.2％＝3.1％であり、調整済金利＝0.303％（当初固定金利期間内にて７百万円補填）となる。基準金利が１％以下の場合は、住宅ローン減税の税額控除（１-8年目年末ローン残高×1％、９-10年目ローン残高×0.5％、但し、例えば2006年以降控除税額縮小）を勘案すればマイナス金利になる場合もあり得る。これらの具体例から明らかなように、購入希望者に対して、値引き販売ではなく、しかしながら実質的な値引きを提供することによって、購買意欲を増大させるのに大変効果がある。
【００９３】
次に、図１から図７に加えて、図８を参照して、実行可否データを生成する第２の動作について説明する。図８は、第２の動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【００９４】
図８において、第２の動作では、先ず、図１に示すコンピュータにおいて、売却希望者及び購入希望者によって、入力装置３を介して、値引きデータ及び返済期間データに加えて、住宅ローンに係る所望のローン調達額を示す調達額データ及び購入希望者の年収額を示す年収額データが更に入力される（ステップＳ１１１）。
【００９５】
その後、コンピュータにおいて、図３を参照して説明したステップＳ１０２及びステップＳ１０３の動作が行われて、調整済金利データが生成される。続いて、返済額算出手段４４は、生成された調整済金利データにより示される調整済金利及び入力装置３を介して入力された調達額データにより示されるローン調達額に基づいて、住宅ローンに係る月々又は年々の返済額を算出し、該算出された返済額を示す返済額データを生成する（ステップＳ１１４）。
【００９６】
その後、判定手段４５は、返済額算出手段４４によって生成された返済額データにより示される返済額と、入力装置３を介して入力された年収額データにより示される年収額とを相対比較することで、住宅ローンの実行の可否を判定する（ステップＳ１１５）。例えば、一年の返済額が年収の４０［％］以上となる場合や、一ヶ月の返済額が年収の１２分の１の５０［％］以上となる場合などに、住宅ローンの実行を“否”であると判定する。逆であれば、“可”と判定する。
【００９７】
そして、判定手段４５は、住宅ローンの実行を“可”であると判定した場合には、”可”を示す実行可否データを生成し（ステップＳ１１６）、又は住宅ローンの実行を“否”であると判定した場合には、“否”を示す実行可否データを生成する（ステップＳ１１７）。
【００９８】
その後、出力処理手段４３によって、判定手段４５によって生成された実行可否データについて、該実行可否データにより示される可否を、上記の、調整済金利、販売価格、及び返済期間と共に、不動産Ａに対応付けて、表示装置５及び印刷装置６において出力する（ステップＳ１１８）。その後、第２の動作が終了する。
【００９９】
よって、この場合、購入希望者は、調整済金利の数字に満足である際に、住宅ローンの実行が“可”であれば、迅速に購入を進めることができる。尚、第２の動作では、ステップＳ１１８の動作において、入力装置３を介して入力された調達額データによって示されるローン調達額や、返済額算出手段４４によって生成された返済額データによって示される、例えば月々の返済額（例えば、ボーナス返済なしの場合の毎月の返済額、ボーナス返済併用の場合の毎月の返済額など）を、上記各種データと共に、出力するようにしてもよい。
【０１００】
次に、図１から図７に加えて、図９から図１１を参照して、調達額データを生成する第３の動作について説明する。図９は、第３の動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【０１０１】
図９において、第３の動作では、先ず、図１に示したコンピュータで売却希望者及び購入希望者によって、入力装置３を介して、値引きデータ及び返済期間データに加えて、住宅ローンに係る購入希望者の年収額を示す年収額データが更に入力される（ステップＳ１２１）。
【０１０２】
その後、コンピュータにおいて、図３を参照して説明したステップＳ１０２及びステップＳ１０３の動作が行われて、調整済金利データが生成される。
【０１０３】
続いて、調達額算出手段４６は、第１の動作における所定関数又はテーブルとは別の、他の所定関数又は他のテーブルによって、ステップＳ１０３の動作により生成された調整済金利データによって示される調整済金利、及び、入力装置３を介して入力された年収額データにより示される年収額に対応する、調達可能なローン調達額（即ち、ローン調達可能額或いはローン可能額）を求め、これを示す調達額データを生成する（ステップＳ１２４）。ここで用いられる「他の所定関数」は、調整済金利及び年収額を入力パラメータとして、調達可能なローン調達額を算出する。例えば、調整済金利に基づく一年の返済額が年収の４０％となるように、或いは、一ヶ月の返済額が年収の１２分の１の５０％となるように、ローン調達額を算出する。
【０１０４】
ここでのローン調達額は、年収額をローン調達額に変換するように、予めテーブル格納手段２４０内に設定された変換テーブルを参照することで、該変換テーブル上で決定する。例えば図１０に示すような、調達額テーブルを参照することで、任意の購入希望者に対するローン調達額（ローン調達限度額）を迅速に求めることができる。
【０１０５】
即ち図１０に示すように、テーブル格納手段２４０内に、ローン調達額を求めるための、ローン期間３０年の場合に適用されるテーブルＴＢ−３０、ローン期間２５年の場合に適用されるテーブルＴＢ−２５、ローン期間２０年の場合に適用されるテーブルＴＢ−２０、…が格納されている。ローン期間を特定した上で、いずれかのテーブルＴＢを参照すれば、年収及び適用金利を入力として、ローン調達額を求めることができる。この場合、調達額算出手段４６が、これらの複数格納されたテーブルＴＢのうち、今回適用されるローン期間に対応する一のテーブルを選択し、該選択されたテーブルによって、ローン調達額を決定するように構成してもよい。或いは、調達額算出手段４６が、複数格納されたテーブルのうち、今回適用される調整済金利に対応する一のテーブルを選択し、該選択されたテーブルによって、ローン調達額を決定するように構成してもよい。
【０１０６】
或いは、ここでの「他の所定関数によって」のローン調達額の算出としては、コンピュータプログラムの一部として論理構築された演算式或いは変換関数を用いての、より直接的な演算で算出してもよい。図１１を参照して、この場合における「他の所定関数」の一例について説明を加える。
【０１０７】
図１１に示した多数の特性線は、年収指数Ｂとローン調達額Ｌとの関係を、複数のローン金利及び複数のローン返済期間について、示している。尚、図１１では、説明の便宜上、ローン金利として１％、２％、３％及び４％の特性線が、返済期間として３０年及び１５年について、図示されているが、実際の特性線は、より細かな単位で、即ちより緻密に設定されている。ここに「年収指数Ｂ」とは、典型的には元利均等返済における月々の返済額を示し、より一般には、年間返済額、購入希望者に係る月収又は年収などをも含めて、年収額を定量的に示す指数或いは指標である。例えば、月収の４０％が、月々の返済額（言い換えれば、金融機関が制度上認める返済、可能額或いは返済上限額）として設定される。図１１の横軸の単位は、元利均等返済における月々の返済額（万円）に一致させている。また、図１１の縦軸の単位は、調達可能なローン調達額Ｌ（万円）である。更に図１１では、返済年数毎に、多数のローン金利について、１次式で夫々表される特性線が設定されている。
【０１０８】
図１１に示した特性線を参照すれば、例えば、ローン金利（即ち、調整済金利）と返済期間とを特定することを条件に、年収指数Ｂが幾らのときに、調達可能なローン調達額Ｌが幾らになるかを一義的に特定できる。即ち、上述の如く得られた本願固有の調整済金利を適用した場合に、（基準金利を適用した場合よりも増額されている分も含めて）幾らまで借りられるのかが特定されることになる。図１１中、破線矢印で示したように、本願固有の調整済金利の適用によって、基準金利を適用した場合と比較して、調達可能なローン調達額Ｌが数百万円のオーダで増額されている。
【０１０９】
このように図１１に示した一例では、本発明に係る上述の如き、調達可能なローン調達額を算出する所定関数Ｇは、複数のローン金利及び複数のローン返済期間について別々に設定されており、年収指数Ｂに対してローン調達額Ｌを規定する比較的簡単な１次関数である。係る所定関数Ｇは、コンピュータプログラムの一部としてローン金利別であって返済期間別に予め構築され、記憶装置２の中に格納され、ローン調達額の算出の際に、適宜読み出されて、係る計算を実行すればよい。
【０１１０】
尚、図１１に示した一例では、所定関数Ｇを複数のローン金利及び複数のローン返済期間について複数用意しているが、ローン金利及びローン返済期間の一方又は両方をパラメータとし且つローン金利別やローン返済期間別でない、より高次元の関数であってもよい。
【０１１１】
再び図９において、その後、出力処理手段４３によって、調達額算出手段４６によって生成された調達額データについて、該調達額データにより示される、調達可能なローン調達額を、上記の、調整済金利、販売価格、及び返済期間と共に、不動産Ａに対応付けて、表示装置５及び印刷装置６において出力する（ステップＳ１２５）。その後、第３の動作が終了する。
【０１１２】
よって、第３の動作によれば、購入希望者に対して、値引きの相当する調整済金利の場合における、自分の年収に応じて調達可能な、即ち銀行により実行可能なローン調達額を迅速に提示すること或いは告知することができる。
【０１１３】
＜２；第２実施形態＞
次に、本発明のコンピュータプログラムに係る第２実施形態について説明する。第２実施形態では、第１実施形態と比較して、当該プログラムに基づいて動作するコンピュータにおける、処理部及び記憶装置の構成が異なっている。よって、第２実施形態に係るプログラムについて、第１実施形態と重複する説明を省略すると共に、共通箇所には同一符号を付して示し、異なる点についてのみ、図１２から図１５を参照して説明する。
【０１１４】
先ず、図１２を参照して、第２実施形態おけるコンピュータの構成について、説明する。図１２は、第２実施形態に係るコンピュータの構成を示すブロック図である。
【０１１５】
図１２に示すコンピュータにおいて、記憶装置２には、価格データ格納手段２２０が設けられると共に、保証額格納手段２５０及び保証料格納手段２６０が備えられている。保証額格納手段２５０は、当該コンピュータにおいて、後述するように、初年度及び次年度以降夫々について生成される保証額データを、格納する。保証額格納手段２５０において、初年度及び次年度以降夫々についての保証額データは、一の不動産と対応付けて、例えばテーブル形式で格納される。
【０１１６】
また、保証料格納手段２６０は、当該コンピュータにおいて、後述するように生成される保証料データを、格納する。保証料格納手段２６０において、保証料データは、一の不動産と対応付けて、例えばテーブル形式で格納される。
【０１１７】
次に、図１２において、処理部４は、後述する保証料データの生成を行う保証額算出手段４０１及び保証料算出手段４０２を含む。また、処理部４において、出力処理手段４３は、保証料データ等の各種データを、所定フォーマットで、表示装置５及び印刷装置６に出力するための出力処理を行う。
【０１１８】
続いて、以下では、図１２に加えて図１３を参照して、以上説明したようなコンピュータにおいて、第２実施形態に係るプログラムに基づいて行われる動作について説明する。図１３は、第２実施形態におけるコンピュータの動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【０１１９】
図１３において、先ず図１２に示すコンピュータで、購入希望者に対して、例えば新古物件を販売する際には、入力装置３を介して、売却希望者又は購入希望者によって、所望のローン調達額を示す調達額データが入力される（ステップＳ２０１）。尚、以下では、新古物件として販売価格が３５００万円の不動産Ａについて、各種データを生成する例について説明する。
【０１２０】
続いて、処理部４において、保証額算出手段４０１は、一の不動産として、不動産Ａを対象とし、該不動産Ａに対応する販売価格データＤｓ（１）を、価格データ格納手段２２０から読み出す。そして、不動産Ａを対象とする特定金融機関による保証額を算出する所定関数によって、販売価格データＤｓ（１）により示される販売価格３５００万円、及び、入力装置３を介して入力された調達額データにより示されるローン調達額に対応する保証額を、初年度及び次年度以降夫々について算出し、これを示す保証額データを生成する（ステップＳ２０２）。尚、「特定金融機関」とは、例えば銀行、信用金庫等の住宅ローンを貸し出す主体である一般金融機関とは異なり、住宅ローンを貸し出す主体ではなく、例えばノンバンク等の担保の提供に応じた限定保証を行う主体である金融機関を意味する。特定金融機関は、保証料を収入として限定保証を行う機関である。言い換えれば、例えばノンバンク等の特定金融機関は、例えば銀行等の一般金融機関に対して、購入希望者の信用補完を行う機関として、ここでは機能している。
【０１２１】
ステップＳ２０２における保証額データの生成において用いられる「所定関数」は、販売価格及びローン調達額を入力パラメータとして、住宅ローンの初年度については、販売価格に担保掛目率α（但し、０＜α＜１）を乗算した額とローン調達額との差として、保証額を算出する。ここでの担保掛目率αは、例えば７０［％］や８０［％］であり、例えばノンバンク等の特定金融機関によって予め固定値に設定されてもよいし、個々の案件毎にある程度幅を持たせて、即ち可変に設定されてもよい。また、住宅ローンの次年度以降夫々については、販売価格から初年度からの年数に応じた法定減価償却分を差し引いた償却後価格に担保掛目率αを乗算した額と年数に応じて減少する住宅ローンのローン残高との差として、保証額を算出する。
【０１２２】
例えば、販売価格が３５００万円であり、ローン調達額が３１５０万円であり且つα＝７０［％］であれば、初年度について、３１５０万円−３５００万円×７０［％］＝７００万円が保証額となり、次年度以降について、ローン残高−（減価償却後の物件価格）×７０％が保証額となる。
【０１２３】
例えば、保証料水準の具体例は、次の通りである。
【０１２４】
物件価格の50％保証  累積補償額×年利2.0％（ローン金額の2.0％）
物件価格の40％保証  累積補償額×年利2.5％（ローン金額の2.5％）
物件価格の30％保証  累積補償額×年利3.0％（ローン金額の3.0％）
物件価格の20％保証  累積補償額×年利3.5％（ローン金額の3.5％）
物件価格の10％保証  累積補償額×年利4.0％（ローン金額の4.0％）
このような「所定関数によって」の保証額の算出としては、当該プログラムの一部として論理構築された、例えば一次関数或いはn次元関数（但し、nは２以上の自然数）などである、演算式或いは変換関数を用いての、より直接的な演算で算出してもよい。或いは、「所定関数によって」の保証額の算出としては、ローン調達額及び販売価格を保証額に変換するように、第１実施形態と同様に、予め記憶装置に設置されたテーブル格納手段内に設定された変換テーブルを参照することで、該変換テーブル上で決定することで算出してもよい。
【０１２５】
尚、「所定関数」は、第１実施形態で説明した基準金利が、住宅ローンの返済期間の全部について固定金利であることを前提として、返済期間を他の入力パラメータとするように、構築されてもよい。或いは「所定関数」は、基準金利が、住宅ローンの返済期間の一部について固定金利であると共に他の部分について変動金利であることを前提として、返済期間を他の入力パラメータとするように構築されてもよい。加えて、次年度以降について算出される保証額を、住宅ローンの返済期間の全部について、算出してもよいし、住宅ローンの返済期間の一部について、算出してもよい。言い換えれば、特定金融機関により保証額の基礎となる保証期間は、住宅ローンの返済期間の全部でもよいし、一部でもよい。
【０１２６】
その後、保証額算出手段４０１において生成された、初年度及び次年度以降夫々についての保証額データは、不動産Ａに対応付けられて、保証額格納手段２５０において格納される（ステップＳ２０３）。
【０１２７】
続いて、保証料算出手段４０２は、保証額格納手段２５０から、不動産Ａに対応する保証額データを読み出す。そして、読み出した保証額データにより示される保証額の初年度及び次年度以降についての累積額に、保証料率β（但し、０＜β＜１）を乗算した額を、保証料総額として算出し、該算出された保証料総額を示す保証料データを生成する（ステップＳ２０４）。ここでの保証料率βは、例えば、３％や４％であり、例えばノンバンク等の特定金融機関によって予め固定値に設定されてもよいし、個々の案件毎にある程度幅を持たせて、即ち可変に設定されてもよい。
【０１２８】
その後、保証料算出手段４０２によって生成された保証料データは、保証料格納手段２６０において、不動産Ａに対応付けられて、格納される（ステップＳ２０５）。
【０１２９】
その後、出力処理手段４３は、夫々、不動産Ａに対応する保証料データ及び販売価格データＤｓ（１）を、保証料格納手段２６０及び価格データ格納手段２２０から読み出す。そして、出力処理手段４３によって読み出された保証料データ及び販売価格データＤｓ（１）について、保証料データによって示される保証料総額を、販売価格データＤｓ（１）によって示される販売価格と共に、不動産Ａに対応付けて所定フォーマットで、表示装置５及び印刷装置６において出力する（ステップＳ２０６）。その後、図１３に示す、フローチャートにおける一連の動作が終了する。
【０１３０】
ここで、図１４には、ステップＳ２０６の表示装置５における出力例を示してある。表示装置５では、不動産Ａに対応付けて、販売価格データＤｓ（１）によって示される販売価格３５００万円、及び保証料データＤｗ（Ａ）によって示される保証料総額を示す出力画面Ｏｐ１０が、表示画面上で表示される。
【０１３１】
以上の結果、所望のローン調達額等を入力すると、例えばノンバンク等の特定金融機関による限定保証に係る保証額及び保証料総額が自動的に算出され、保証料総額が出力手段から出力されるようにできる。従って、例えば銀行等の一般金融機関における住宅ローンのスコアリング審査（即ち、不動産の担保価値の審査や購入希望者の支払能力の審査）によっては、不適格な住宅ローンとなってしまう、即ち住宅ローンの実行が不可能な案件であっても、このように出力される保証料総額に従ってノンバンク等の特定金融機関による限定保証を行えば、適格な住宅ローンとすることができる。この際特に、出力された保証料総額のうちの少なくとも一部を、売却希望者が負担すれば、定価で物件を購入した居住者に不満を呼ぶ「販売価格の値引き」を避けつつ、売却希望者は比較的簡単な操作によって、購入希望者に対して、信用補完を経済的価値として見た場合における実質的な値引き、言い換えれば、保証料の負担による実質的な値引きを提供できる。これらにより、購入希望者の購入意欲を促進することになる。即ち、新たな新古物件在庫の圧縮方法が可能となる。
【０１３２】
尚、ステップＳ２０６では、更に、出力処理手段４３によって、保証額格納手段２５０から保証額データが読み出されて、保証額が、保証料総額と共に、表示装置５及び印刷装置６において出力されるようにしてもよい。購入希望者は、保証料総額に加えて、保証額を見れば、実質的な値引きの規模を、より感覚的に理解しやすくなる。
【０１３３】
例えば図１５に示すように、このような保証料を、販売者側が部分的に又は全面的に負担する結果、実質的に優遇される金額を表示するように構成してもよい。ここに図１５は、表示装置５における他の出力画面Ｏｐ１０’を示してあり、図１４に示した一の出力画面Ｏｐ１０における内容に加えて、優遇された金額として、販売者側が肩代わりする保証料の総額を示す、優遇総額データDｔ（A）が表示されている。これにより、購入希望者の購買意欲が、一層増大されることになる。
【０１３４】
ここで、以上説明した第２実施形態の変形例について説明する。図１３を参照して説明した、コンピュータにおける動作について、ステップＳ２０４では、保証料算出手段４０２は、既に説明した手順により算出した保証料総額に、按分係数γ（但し、０≦γ≦１）を乗算した額を、不動産Ａの売却希望者に負担されるべき第１保証料総額として算出する。また、第１保証料総額の算出に並行して、又は相前後して、保証料総額に、（１−γ）を乗算した額を、不動産Ａの購入希望者に負担されるべき第２保証料総額として算出する。そして、保証料算出手段４０２は、算出された第１及び第２保証料総額を夫々示すように保証料データを生成する。
【０１３５】
按分係数γは、売却希望者が、相対的に値引きを大きくする際には、大きくすればよく（即ち、１に近付ける或いは１とすればよく）、相対的に値引きを小さくする際には、小さくすればよい（即ち、０に近付ける或いは０とすればよい）。この際特に、按分係数γを大きくすれば、定価で物件を購入した居住者に不満を呼ぶ「販売価格の値引き」を避けつつ、売却希望者は比較的簡単な操作によって、購入希望者に対して、保証料の負担による実質的な値引きを提供できる。
【０１３６】
以上詳細に説明した第２実施形態の動作により求められた保証料の適用によるローン内容の具体例を次に示す。ここでは、不動産物件についての諸条件は、新古物件売出し価格＝35,000千円、ローン調達額＝31,500千円であるとする。
【０１３７】
この場合、ローン期間＝30年であれば、基準金利＝2.95％（2/28'05迄限定）+0.2％＝3.15％であり、保証額（銀行保証会社に対するノンバンクの裏保証）=
ローン調達額31,500千円−物件販売価格35,000千円×担保価値掛目70％＝7,000千円となる（但し、保証額の算出方式としては、初年度について（ローン残高−販売価格×70％）であり、次年度以降について、ローン残高−（法定減価償却後物件価格）×70％とする）。ここに保証期間＝20年8ヶ月については、ローン残高≧{（建物部分販売価格−法定減価償却累計額＋土地部分販売価格）}×70％に収まる期間として求められる。また「保証料」については、保証額×年３％（アップフロント（前払い））として求められる。この結果、ノンバンク保証料総額（累積）＝2,760,786円については、当該ノンバンクが前払いで受け取ることになる。この際、保証料負担者はデベロッパー等の物件販売者及び物件購入者のいずれか一方、ないしは両方で負担し、負担割合は、これら両者間の交渉により決定される。この具体例から明らかなように、購入希望者に対して、値引き販売ではなく、しかしながら実質的な値引きを提供することによって、購買意欲を増大させるのに大変効果がある。
【０１３８】
尚、上述した第１及び第２実施形態に係るコンピュータプログラムは、適宜組み合わせて実行することも可能である。この場合、コンピュータも、このようなプログラムの実行が可能なように、図１及び図１２に示す各構成要素を含むように構成される。例えば、第１実施形態に係るプログラムの実行により、住宅ローンが“否”であると判定された場合に、第２実施形態に係るプログラムの実行により、住宅ローンを“可”としてもよい。或いは、一の不動産についてのローン調達額の一部分のみについて、第１実施形態に係るプログラムの実行により、この一部分についての調整済金利を出力させつつ、該ローン調達額の残りの部分について、第２実施形態に係るプログラムの実行により、この残りの部分についての保証料総額を出力させるように構成することも可能である。
【０１３９】
本発明は、上述した実施形態に限られるものではなく、請求の範囲及び明細書全体から読み取れる発明の要旨、或いは思想に反しない範囲で適宜変更可能であり、そのような変更を伴うコンピュータプログラムもまた、本発明の技術的範囲に含まれるものである。
【図面の簡単な説明】
【０１４０】
【図１】本実施形態に係るコンピュータの構成を示すブロック図である。
【図２】図２（ａ）は、基準金利データの一例、並びに図２（ｂ）は、販売価格データの一例を、夫々観念的に示す図である。
【図３】第１の動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【図４】第１実施形態において調整済金利を求めるための変換テーブルを示す概念図である。
【図５】第１実施形態において調整済金利を求めるための所定関数を示す特性図である。
【図６】第１の動作に係る表示装置における一の出力例を示す図である。
【図７】第１の動作に係る表示装置における他の出力例を示す図である。
【図８】第２の動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【図９】第３の動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【図１０】第１実施形態においてローン調達額（ローン調達可能額）を求めるためのテーブルを示す概念図である。
【図１１】第１実施形態においてローン調達額（ローン調達可能額）を求めるための所定関数を示す特性図である。
【図１２】第２実施形態に係るコンピュータの構成を示すブロック図である。
【図１３】第２実施形態におけるコンピュータの動作の流れを示すフローチャートを示す図である。
【図１４】第２実施形態の動作に係る表示装置における一の出力例を示す図である。
【図１５】第２実施形態の動作に係る表示装置における他の出力例を示す図である。
【符号の説明】
【０１４１】
３…入力装置、５…表示装置、６…印刷装置、４１…抽出手段、４２…金利調整手段、４３…出力処理手段、２１０…第１金利データ格納手段、２２０…価格データ格納手段、２３０…第２金利データ格納手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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