(57)【要約】      （修正有）【課題】不動産の取引をインターネット上で行い、かつ、その取引を円滑、迅速にしかも安全性が担保されつつ行うことができる不動産取引システムを提供する。【解決手段】オークション主宰機構と、オークションサポート機構と、オークションに参加するメンバーとからなる組織により構成され、かつ、不動産取引に関する各種情報を登録するデータベースを有し、オークション主宰機構は、物件の募集、入札者の募集、物件の価格評価、物件のデータベース管理、オークションの実施、及び／又は、オークションの実施による買手の確定を行い、オークションサポート機構は、物件の権利関係の調査とそれに基づく権原保証、物件の品質調査と品質調査情報報告の作成、及び／又は、オークションで確定した買手と売手との間の代金決済、物件引渡及び登記を同時履行で行い、メンバーは電子端末装置により、オークションに参加して電子的に不動産取引を行う。【選択図】図２
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
インターネット上で不動産のオークションを行い、物件引渡、代金決済、及び／又は、登記申請を電子的に行う不動産取引システムであって、
ネットオークションを主宰しオークションサイトを開設するオークション主宰機構と、
ネットオークションをサポートするオークションサポート機構と、
ネットオークションに参加するメンバーとからなる組織により構成され、
かつ、不動産取引に関する各種情報を登録するデータベースを有し、
前記オークション主宰機構は、物件の募集、入札者の募集、物件の価格評価、物件のデータベース管理、ネットオークションの実施、及び／又は、オークションの実施による買手の確定を行い、
前記オークションサポート機構は、物件の権利関係の調査とそれに基づく権原の保証、物件の品質調査と品質調査報告の作成、及び／又は、ネットオークションで確定した買手と売手との間の代金決済、物件引渡及び登記を同時履行で行い、
前記メンバーは電子端末装置により、ネットオークションに参加して電子的に不動産取引を行うことが可能な不動産取引システム。
【請求項２】
前記オークションサポート機構の各機能を実行するサブ機構がネットにより連結されていることを特徴とする請求項１に記載の不動産取引システム。
【請求項３】
前記データベースは、前記オークション主宰機構と、前記オークションサポート機構が共有することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産取引システム。
【請求項４】
前記データベースの登録項目が、物件の概要、地図、公図、間取図、写真、評価価格、落札価格、入札記録、権原証明書、及び／又は、土地・建物調査報告書のデータであることを特徴とする請求項１〜３のいずれかに記載の不動産取引システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、インターネット上で不動産のオークションを行い、物件引渡、代金決済、登記申請、必要に応じてさらに金融（ローン）等を同時履行で電子的に行う不動産取引システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
近年、電気通信技術の急速な研究開発により、インターネット上での各種オークションが行われるようになってきており、その利用者も急激に拡大しつつある。
一方、上記技術の展開により公的機関への手続についても、書面による手続に代わり、電気通信回線を利用したいわゆるオンライン手続が急速に展開している。
【０００３】
ところで、土地や中古住宅等の不動産取引については取引手続の途中で、いわゆるローン条項に基づき売主、買主がそれぞれの立場を主張して取引が円滑、迅速に進まない事案が多く見られる。例えば、中古住宅の取引を例に挙げると、図１に示すような買替の手順を踏むことが避けられない。
【０００４】
また、このような不動産取引においても、徐々に電子化処理が進められようとしているが、その手続の特殊性のため、まだネット不動産オークションは初期段階であるというのが実情である。
ネット不動産オークションについては、対象となる不動産物件の品質や価格、各種データについて十分な開示がなされずにオークションにかけられており、入札者にとっては不安が拭えないというのが本音であった。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
本発明は、このような実情に鑑み、不動産の取引をインターネット上で行い、かつ、その取引を円滑、迅速にしかも安全性が担保されつつ行うことができる不動産取引システムを提供することをその課題とする。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明によれば、上記課題を下記の技術的手法により解決する。
（１）インターネット上で不動産のオークションを行い、物件引渡、代金決済、及び／又は、登記申請を電子的に行う不動産取引システムであって、
ネットオークションを主宰しオークションサイトを開設するオークション主宰機構と、
ネットオークションをサポートするオークションサポート機構と、
ネットオークションに参加するメンバーとからなる組織により構成され、
かつ、不動産取引に関する各種情報を登録するデータベースを有し、
前記オークション主宰機構は、物件の募集、入札者の募集、物件の価格評価、物件のデータベース管理、ネットオークションの実施、及び／又は、オークションの実施による買手の確定を行い、
前記オークションサポート機構は、物件の権利関係の調査とそれに基づく権原の保証、物件の品質調査と品質調査報告の作成、及び／又は、ネットオークションで確定した買手と売手との間の代金決済、物件引渡及び登記を同時履行で行い、
前記メンバーは電子端末装置により、ネットオークションに参加して電子的に不動産取引を行うことが可能な不動産取引システム。
（２）前記オークションサポート機構の各機能を実行するサブ機構がネットにより連結されていることを特徴とする前記（１）に記載の不動産取引システム。
（３）前記データベースは、前記オークション主宰機構と、前記オークションサポート機構が共有することを特徴とする前記（１）又は（２）に記載の不動産取引システム。
（４）前記データベースの登録項目が、物件の概要、地図、公図、間取図、写真、評価価格、落札価格、入札記録、権原証明書、及び／又は、土地・建物調査報告書のデータであることを特徴とする前記（１）〜（３）のいずれかに記載の不動産取引システム。
【発明の効果】
【０００７】
本発明によれば、上記手法を採用したので、不動産の取引をインターネット上で行い、かつ、その取引を円滑、迅速にしかも安全性が担保されつつ行うことができる不動産取引システムを提供することが可能となる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００８】
以下、本発明の実施の形態を好ましい実施例に基づいて詳細に説明する。
本発明による不動産取引システムの一例の概略構成を図２に示す。本不動産取引システムは、インターネット上で不動産のオークションを行い、物件引渡、代金決済、場合によっては金融（ローン）及び／又は、登記申請を電子的に行うものである。
【０００９】
本不動産取引システムは、図２に示すように、ネットオークションを主宰しオークションサイトを開設するオークション主宰機構（ネットオークション会社）１と、ネットオークションをサポートするオークションサポート機構（エスクロー会社）２と、ネットオークションに参加するメンバーが有する電子端末装置（例えばパソコン等）３とからなる組織により構成され、これらはインターネット４を介して情報のやりとり行うことができるようになっている。また、本不動産取引システムは、不動産取引に関する各種情報を登録するデータベースＤＢを有し、このデータベースＤＢはオークション主宰機構１とオークションサポート機構２で共有する。
【００１０】
オークション主宰機構１は、ホストコンピュータ、オークションを行うためのソフトウェア、インターネット、データベースＤＢ等を用いて、物件の募集、入札者の募集、物件の価格評価、物件のデータベース管理、ネットオークションの実施、及び／又は、オークションの実施による買手の確定を行う。
【００１１】
オークションサポート機構２は、米国でいうエスクロー制度を担う機構に想到するもので、物件の権利関係の調査とそれに基づく権原の保証、物件の品質調査と品質調査情報報告（報告書）の作成、及び／又は、ネットオークションで確定した買手と売手との間の代金決済、場合によっては金融（ローン）、物件引渡及び登記(移転・抹消・設定)を同時履行で行う。なお、登記に関しては、電子申請が実施されるまで文書による申請を行う。電子申請が実施された後は、電子申請でも文書による申請でも行えるようにする。
ここで、エスクロー制度とは、不動産にまつわる所有権を中心とする抵当権などの権原を保険する機能と、不動産取引を媒介し資金を調達するなど、徹底した消費者サービスを業とする不動産ブローカーの機能を両立して運用する米国（西海岸）の制度である。
【００１２】
オークションサポート機構２は、上記に例示したそれぞれの機能（サポート業務）を行う複数のサブ機構２−１、２−１、２−３、・・・から構成されるようにすることができ、これらはネットでその情報をやりとりし、データベースＤＢを逐次更新できるようになっている。
【００１３】
本不動産取引システムの特徴を述べると次のとおりである。現在、ネット不動産オークションは初期段階である。そして、現段階では、権利関係の調査も行われず、物件の品質についてチェックなしでオークションにかけているのが実情であり、入札者にとって不安はつきものである。
そこで、本不動産取引システムは、ネット不動産オークションに、いわゆるエスクロー制度を電子的に導入することで、取引に安心間を与え、取引の信頼性を高めようとするものである。代金決済、金融（ローン）、物件引渡、登記をワンストップで行うことが顔の見えないネット取引にかかせない。このように、ネット取引にいわゆるエスクロー制度を電子的に導入した点が本不動産取引システムの最大の特徴である。
【００１４】
物件の募集と買手の募集について
本不動産取引システムでは、物件の募集はネット上と営業活動によって行う。権利の権原保証書と物件の品質調査報告書の添付により、本オークションの信頼性は高まり、物件は集まりやすくなる。もちろん、これらの保証書と報告書は電子的な情報としてデータベースＤＢに取り込まれる。
このような取引サポートシステムのもとで、買手は、安心して物件の購入ができ、結果として買手も増え、取引の急速な拡大が期待される。
【００１５】
物件の価格評価について
本不動産取引システムで採用する評価方式は、例えば、現在使用されている標準地基準方式の一種を電子化したもので、データベースに登録、更新され、公示価格並びに標準価格を基準に評価を行うことができるようになっている。
【００１６】
物件のデータベースについて
受託物件については、その案件ごとに情報（登録項目）を電子化し、データベースＤＢに登録する。
登録項目としては、例えば、物件概要、地図、公図、間取図、写真、評価価格、落札価格、入札記録、権原証明書、土地・建物調査報告書を挙げることができる。
【００１７】
物件の権利関係の調査について
物件の権利関係については、物件の権利関係以外に、土地に埋蔵されている水道管、ガス管の調査、敷地の境界線の調査（実測図の作成）も行い、権原保証書を作成する。
【００１８】
物件の品質調査について
土地については、地層の調査、工場跡地については有害化学物質の有無の調査をも行うようにする。
また、建物については、品質等の調査、現況調査、耐震調査を行い、現況の状態について調査報告書を作成するようにする。
【００１９】
ネットオークションは、オークション主宰機構１が開設するホームページのオークション物件表示画面により行う。メンバーである売手、買手は電子端末装置３からホームページにアクセスし、以下のようにしてオークションに参加する。
・物件一覧表画面
選択する表をクリックするとオークション画面が表示される。
・物件を表示する広域地図画面
この画面に物件の地点をクリックすると、地図、公図、間取図、謄本、写真、物件概要、契約書が次々に表示される。
・入札予定者は、上記資料をゲットして物件調査を行い入札に臨む。
【００２０】
入札
入札期間については、オークション主宰機構１側で適当な入札期間を設定し、その期間内にメンバーが入札を行えるようにする。そのため、オークション主宰機構１側は、締め切り日時をホームページの画面に表示する。
入札者の氏名は不表示とする。また、現時点の入札価格は、入札ごとに表示する。
【００２１】
最高価入札者の決定
締め切り時間の最高価入札者を落札者とする。最高価入札者がキャンセルした場合、失格した場合は次順位の入札者が買受の権利を獲得する。落札が決定すると、落札者に対しネットオークション主宰機構１からインターネット４を介して落札確認の電子メールを落札者に送る。落札者は直ちにオークションサポート機構２の口座に落札代金の１０％の金員を振り込む。
【００２２】
オークションサポート機構２の業務
１０％の金員の振込みをもって、契約を正式に成立させる。オークションサポート機構２は、落札者に対し移転登記に必要な書類を請求する。これは電子文書でもよいし、従来のペーパー文書でもよい。また、オークションサポート機構２は、同時に代金決済日を落札者に通知する。代金決済日に関しては、買手の意向も考慮して決定する。指定された取引日に代金決済を行う。代金の支払いは電子マネーで行う。代金決済と同時に移転登記の申請を行う。当面は、文書による申請でもよいが、電子申請が実施されれば、いずれかで行うようにする。申請は指定口座に振り込まれたことを確認後に行う。引渡しは、鍵の受け渡しをもって行う。最終的には、代金決済と移転登記はネット上で同時履行を可能とする。
【図面の簡単な説明】
【００２３】
【図１】従来の中古住宅の取引の買替の手順を示す図である。
【図２】本発明による不動産取引システムの模式的構成図である。
【符号の説明】
【００２４】
１  オークション主宰機構
２  オークションサポート機構
２−１、２−２、２−３・・・  サブ機構
３  電子端末装置
４  インターネット
ＤＢ  データベース
【図１】
2006065793.tif 000003
【図２】
2006065793.tif 000004