(57)【要約】【課題】インターネットを利用して買い手が都合のよい時間に任意の遠隔地から参加できるオークションシステムを提供すること。【解決手段】オークションシステムは、不動産物件等のオークション対象物の情報を蓄積しているデータベース１１と、インターネット２０等を介してユーザ端末２１との通信を行う通信手段と、ユーザ端末から検索要求を受け付け、データベースを使用して検索を行い、対象物の検索結果をユーザ端末に送信する検索手段と、ユーザ端末から入札を受け付け、複数のオークション方式の内の１つの方式で入札処理を行うオークション手段とを備える。売り手ユーザは複数のオークション方式を選択可能であり、買い手ユーザは物件の検索、情報の閲覧、入札を都合の良い時間に任意の遠隔地から行うことが出来きる。【選択図】図１
2006201982.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
オークション対象物の情報を蓄積しているデータベース手段と、
通信網を介してユーザ端末との通信を行う通信手段と、
前記通信手段を介してユーザ端末から検索要求を受け付け、前記データベース手段を使用して検索を行い、オークション対象物の検索結果を前記通信手段を介してユーザ端末に送信する検索手段と、
前記通信手段を介してユーザ端末から入札を受け付け、オークション対象物について複数のオークション方式の内の１つの方式で入札処理を行うオークション手段と
を備えたことを特徴とするオークションシステム。
【請求項２】
前記オークション対象物は不動産物件であり、
前記検索手段は、ユーザが指定した投資用の検索か居住用の検索かによって検索結果の表示形式および表示項目が異なることを特徴とする請求項１に記載のオークションシステム。
【請求項３】
前記検索手段は、複数の検索条件の内の２つがそれぞれ所定の範囲に入る物件の件数を２次元マトリクス表示し、ユーザが所望の件数欄を選択することにより、該当するオークション対象物の一覧表が表示されるマトリクス表示手段を備えたことを特徴とする請求項１に記載のオークションシステム。
【請求項４】
前記オークション対象物は不動産物件であり、
前記オークションシステムは更に、オークションに出品した物件、オークションの結果、入札・落札した物件について、契約の予定スケジュールを生成するスケジュール生成手段と、
落札した物件について、落札ユーザが行うべき作業リストを生成する作業リスト生成手段と
を備えたことを特徴とする請求項１に記載のオークションシステム。
【請求項５】
前記オークション手段は、
自分が入札している物件に他人が入札しても、自分の入札上限価格以下の範囲で他人の入札価格より入札単位だけ高い額をつけるように自動的に入札する自動入札手段と、
最低落札価格以上の入札のある競り上がり物件について、所定期間以上他の入札がなかった物件については入札終了期限前であっても最高額の入札ユーザを落札者と決定してオークション終了とする入札終了手段と
を備えたことを特徴とする請求項１に記載のオークションシステム。
【請求項６】
前記オークション手段は、１番札の入札価格と２番札の入札価格との乖離あるいは乖離率が出展ユーザが決めた最低売却価格から算出した所定値以上である場合には異常値と判定する異常値判定手段を備えたことを特徴とする請求項１に記載のオークションシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、オークションシステムに関するものであり、特に、インターネットを利用した不動産のオークションに好適なオークションシステムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産に関するオークションシステムが提案されている。例えば、下記の文献には、選択表示された不動産情報に対して買い手端末から価格を入力することによって応答する不動産オークションシステムの一例が開示されている。
【特許文献１】特開２０００−２５９７４４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
上記した従来の不動産オークションシステムにおいては、従来の入札方式を機械化したものであり、買い手が同時に参加して短時間にオークションを行うものであるので、買い手の都合のよい時間に任意の場所からオークションに参加することができないという問題点があった。
本発明は、上記した課題を解決し、特にインターネットを利用して買い手が都合のよい時間に任意の遠隔地から参加できるオークションシステムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００４】
本発明のオークションシステムは、オークション対象物の情報を蓄積しているデータベース手段と、通信網を介してユーザ端末との通信を行う通信手段と、前記通信手段を介してユーザ端末から検索要求を受け付け、前記データベース手段を使用して検索を行い、オークション対象物の検索結果を前記通信手段を介してユーザ端末に送信する検索手段と、前記通信手段を介してユーザ端末から入札を受け付け、オークション対象物について複数のオークション方式の内の１つの方式で入札処理を行うオークション手段とを備えたことを主要な特徴とする。
【０００５】
また、前記したオークションシステムにおいて、前記オークション対象物は不動産物件であり、前記検索手段は、ユーザが指定した投資用の検索か居住用の検索かによって検索結果の表示形式および表示項目が異なるようにしてもよい。
【０００６】
また、前記したオークションシステムにおいて、前記検索手段は、複数の検索条件の内の２つがそれぞれ所定の範囲に入る物件の件数を２次元マトリクス表示し、ユーザが所望の件数欄を選択することにより、該当するオークション対象物の一覧表が表示されるマトリクス表示手段を備えるようにしてもよい。
【０００７】
また、前記したオークションシステムにおいて、前記オークション対象物は不動産物件であり、前記オークションシステムは更に、オークションに出品した物件、オークションの結果、入札・落札した物件について、契約の予定スケジュールを生成するスケジュール生成手段と、落札した物件について、落札ユーザが行うべき作業リストを生成する作業リスト生成手段とを備えるようにしてもよい。
【０００８】
また、前記したオークションシステムにおいて、前記オークション手段は、自分が入札している物件に他人が入札しても、自分の入札上限価格以下の範囲で他人の入札価格より入札単位だけ高い額をつけるように自動的に入札する自動入札手段と、最低落札価格以上の入札のある競り上がり物件について、所定期間以上他の入札がなかった物件については入札終了期限前であっても最高額の入札ユーザを落札者と決定してオークション終了とする入札終了手段とを備えるようにしてもよい。
【０００９】
また、前記したオークションシステムにおいて、前記オークション手段は、１番札の入札価格と２番札の入札価格との乖離あるいは乖離率が出展ユーザが決めた最低売却価格から算出した所定値以上である場合には異常値と判定する異常値判定手段を備えるようにしてもよい。
【発明の効果】
【００１０】
本発明のオークションシステムは上記のような特徴によって、売り手ユーザは複数のオークション方式を選択可能であり、買い手ユーザは物件の検索、情報の閲覧、入札を都合の良い時間に任意の遠隔地から行うことが出来き、更に自動入札機能、異常値判定機能などにより更に利便性が向上するという効果がある。
【００１１】
また、投資目的と居住目的によって検索結果や物件の表示内容を異ならせているので、それぞれの目的に応じて適切な情報が表示され、特に検索結果のマトリクス表示によって所望の物件を容易に選択可能であるという効果がある。
更に、落札後の売買の契約などのスケジュールや実行する必要のある作業や手続きの内容が表示されるので、ユーザが安心して売買を行うことができるという効果がある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１２】
以下に売り主および買い主がインターネットを介してオークション方式で不動産の売買を行うことができるオークションシステムの実施例について説明する。
【実施例１】
【００１３】
図１は、本発明のオークションシステムを含むシステム全体の構成を示すブロック図である。オークション運用会社が運営するオークションシステムは、インターネット２０に接続されたオークションポータルシステム１０、複数の管理用端末１３が接続された社内管理システム１２、オークションポータルシステム１０および社内管理システム１２からアクセス可能なデータベース１１からなる。なお、オークションポータルシステム１０はインターネット２０を介して、売り主および買い主であるユーザが使用する周知のパソコン等のユーザ端末２１と接続可能である。
【００１４】
図２は、本発明のオークションシステムの構成を示すブロック図である。Ｗｅｂサーバ３０はオークションポータルシステム１０におけるＷｅｂサービスを提供する。メールサーバ３１はユーザ端末への各種通知メールやユーザからの問い合わせメール等を送受信する。ＤＢサーバ３２はオークションポータルシステム１０におけるＷｅｂサービスに必要な各種情報、即ちユーザ（顧客）情報、物件情報などを蓄積しており、Ｗｅｂサーバ３０あるいはその他のサーバからの要求に基づき、データの検索、更新を行う。
【００１５】
オークションポータルシステム１０およびデータベース１１を構成するＷｅｂサーバ３０、メールサーバ３１、ＤＢサーバ３２はＬＡＮ３８、ルータ／ファイアウォール３３を介してインターネット２０と接続可能であり、また、中継サーバ３４、ＬＡＮ３９を介して社内管理システムである社内ＤＢサーバ３５、社内Ｗｅｂサーバ３６、管理用端末（ＰＣ）３７と接続可能である。
【００１６】
管理用端末（ＰＣ）３７は周知のブラウザを使用して社内Ｗｅｂサーバ３６にアクセスし、社内業務が実行される。なお、図示するようなシステム構成はポータルシステム１０の構成の一例であり、本発明は必要な機能を備えた公知の任意のシステム構成において実施可能である。
【００１７】
図３は、本発明のオークションポータルシステムにおけるＷｅｂページの遷移を示す説明図である。ページ間の線は主な遷移先を示すが、後述するように図示されていないページや遷移（リンク）もある。以下、各ページの表示例を参照して主要なページの表示内容および付随する処理について説明する。
【００１８】
図９は、トップページ４０の表示例を示す説明図である。ユーザはこの画面において、例えば右中段のマイページ欄において会員ＩＤおよびパスワードを入力して「ログイン」をクリックする。なお、ユーザはログインしなくても物件の検索はできるように構成されている。ログイン後には、マイページ欄は「こんにちは、○○さん」という表示に変わる。
【００１９】
不動産を買いたいユーザはその目的に応じて左上欄の「不動産投資の方」（→４１）あるいは「居住用物件購入の方」（→４２）をクリックする。また、不動産を売りたいユーザはその物件に応じて右上欄の「マンションを出展する」あるいは「戸建を出展する」などをクリックする。これらの表示にはそれぞれ他のページへのリンクが張ってある。当明細書においてはリンク情報を（→ＮＮ）と記す。ＮＮは図３における各ページに付与した番号である。
【００２０】
図１０は、投資用トップページ４１の表示例を示す説明図である。右上段のマイページ欄には、システムからユーザへの連絡情報へのリンク、当該ユーザの入札、落札、出展件数などが表示される。左中段の「物件を探す」欄においては検索キーとしてエリア、価格、ネット利回り、物件種別の４つが表示されている。ここで、ユーザが最も重要と思う検索キーについて検索条件をクリックするとマトリクス表示ページ４５へ遷移する。また、「詳細検索」（→４６）「地図から探す」（→４７）をクリックした場合にはそれぞれ対応するページに遷移する。
【００２１】
図１１は、マトリクス表示ページ４５の表示例を示す説明図である。この画面例はユーザが投資用トップページ４１において「中国・四国」エリアをクリックした場合の画面例である。マトリクス表示された表の上部には既に選択された検索条件である「中国・四国」が表示されている。なお、この検索条件もこの画面中において変更可能である。表の縦軸には利回りが、横軸には価格が所定の範囲で区切って表示されている。そして縦軸と横軸の交点の欄には、縦軸と横軸それぞれの条件の双方を満たす物件の数が表示されている。
【００２２】
なお、もう一つの条件である（物件）種別は表の上段にタブとして表示されており、例においては「マンション／区分所有」の件数が表示されていることを示している。そして、例えば他の種別を選択したい場合には他のタブをクリックすることにより、その種別における件数のマトリクス表示に切り替わる。
【００２３】
また、表の上部には表示切替エリアがあり、縦軸、横軸、タブにどの検索条件を割り当てるかを切り替えることが可能である。現在は「利回り×価格」が表示されているが、例えば「利回り×種別」をクリックすると、縦軸に利回り、横軸に種別が割り当てられ、価格はタブに表示される。なお、この画面例からエリアをマトリクス表示させたい場合には、一度投資用トップページ４１に戻ってエリア以外の検索条件をクリックする。
【００２４】
表示例においては、例えば中国・四国エリアにおいて、マンション／区分所有の種別で利回りが５％〜１０％、価格が１０００万〜３０００万の物件数は８件あることを示している。この物件数の「８」（→４８）をクリックすると物件一覧ページ４８に遷移する。
【００２５】
図１２は、マトリクス表示ページ４５の他の表示例を示す説明図である。図１２（ａ）は投資用トップページ４１において価格をクリックした場合のマトリクス表示例、（ｂ）は利回りをクリックした場合のマトリクス表示例、（ｃ）は物件種別をクリックした場合のマトリクス表示例である。最初に縦軸、横軸、タブにどの検索条件を割り当てるかは後述するように予め決められているが、前述したように変更可能である。
【００２６】
図１３は、詳細検索ページ４６の表示例を示す説明図である。投資用トップページ４１において「詳細検索」（→４６）をクリックした場合に遷移する。詳細検索ページ４６においては、より詳細な検索条件を指定して検索を行うことが可能である。「検索する」（→４８）をクリックすることにより、物件一覧ページ４８に遷移する。
【００２７】
図１４は、地図検索ページ４７の表示例を示す説明図である。投資用トップページ４１において「地図から探す」（→４７）をクリックした場合に遷移する。地図検索ページ４７においては、所望の地域における所望の縮尺率の地図が表示され、表示された地図の範囲内にある物件の位置がアイコン等によって表示される。そして、ユーザが地図上の物件アイコンをクリックすることにより、物件情報ページ４９に遷移する。
【００２８】
図１５は、物件一覧ページ４８の表示例を示す説明図である。中段には物件の一覧表（リスト）が表示されている。リストにおいては各物件について物件名、種別、地域、オークション方式（アイコン）、現在価格、ネット利回り、入札数、残り時間、マイデータ（アイコン）が表示されている。オークション方式アイコンは、下段にアイコンと共に表示されているように、競り上がり方式、競り下がり方式、即決価格方式、フリービット（一般入札）方式の４種類がある。また、マイデータアイコンは、入札あり、出展物件、お気に入りに登録済み、現在最高値で入札、の４種類がある。
【００２９】
画面例は「スタンダード」形式で表示されているが、「データリスト」あるいは「イメージリスト」をクリックすることにより、各物件についてそれぞれ異なるデータが表示される。データリスト形式においては、各物件情報の左端の物件画像を除いたデータが表示される。また、イメージリスト形式においては、物件画像に加えて間取り画像も表示される。
【００３０】
各物件欄の右側には選択欄があり、ここをクリックして選択した物件を「お気に入り」に登録したり、表形式で比較表示させることができる。一覧表の上部には検索条件入力欄があり、ここで検索条件をクリックすることにより、検索条件を変更した一覧表を表示させることができる。
【００３１】
図１６は、物件情報ページ４９の表示例を示す説明図である。上段左側および中央、中段左側には物件外観画像と共に物件情報が表示されている。中段中央には、終了時間、オークション方式、オークションスケジュールなどのオークション情報が表示されている。中段右側には入札のためのエリアがあり、現在の入札価格、入札件数が表示され、入札価格入力欄、パスワード入力欄、「入札する」（→５２）ボタン、「自動入札する」ボタン等がある。
【００３２】
中段と下段の間には「建築概要」「管理状況」「物件資料ファイル」「特記事項」「ＦＡＱ」「地域環境」の物件詳細情報選択用のタブが存在しており、各タブをクリックすることにより、当該タブと対応する詳細情報が下段に表示される。図１６の表示例は「建築概要」タブが選択された場合の表示例である。
上段右側には、「利回りシミュレーション」「取得費用シミュレーション」「精算シミュレーション」「ローンシミュレーション」の各種シミュレーションページ５１へのリンクがある。
【００３３】
図１７は、入札確認ページ５２の表示例を示す説明図である。中段には物件情報および入札情報が表示され、下段には入札規約および「入札する」ボタンが表示されている。ユーザが入札する場合には入札規約の最下行の「同意する」ボタンをクリックした後、「入札する」ボタンをクリックする。
【００３４】
図１８は、入札完了ページ５３の表示例を示す説明図である。この例はユーザが最高入札価格として入札した場合の表示例である。上段には入札完了の通知文、中段には物件情報および入札価格が表示されている。ユーザは例えばこの画面から「物件ページに戻る」をクリックして、物件情報ページ４９に戻ることにより、更新された入札結果や利回りを確認することができる。
【００３５】
図１９は、マイページ４４の表示例を示す説明図である。上段にはシステムからの通知欄があり、勧誘や通知のメッセージが表示されている。中段には、入札管理、出展管理、マイスケジュール等の欄があり、「…入札物件一覧」「落札物件一覧」「出展…物件一覧」「スケジュールを見る」等をクリックすることにより、入札管理ページ５６、出展管理ページ５５、マイスケジュールページ５４等へ遷移する。
【００３６】
図２０は、マイスケジュールページ５４の表示例を示す説明図である。中央にはこのユーザが入札、落札あるいは出展した物件３件分について例えば３ヶ月間の入札や契約のスケジュールが表示されている。右上段には今月のカレンダーが表示されており、カレンダーには☆印と★印が表示されている。
【００３７】
☆印は「メモあり」の表示であり、★印はシステムからのお知らせがあったことを示している。ユーザが☆印あるいは★印のある日をクリックすることにより、メモあるいはお知らせが表示される。メモを記入する場合には、ユーザが日付を選択してカレンダー下段のメモ欄にメモ内容を自由に記入し、「メモを保存」をクリックすることにより選択されている日付と対応してメモが保存される。
【００３８】
右下段にはシステムからの通知欄があり、「必要なお支払いがあります」「必要な書類があります」「必要な打ち合わせがあります」「その他必要な作業があります」というリンクがある。ユーザがこれらのリンクをクリックすることにより、ユーザが作業すべき内容が記載されたＴｏＤｏリストが表示される。
【００３９】
図２１は、落札管理ページ５７の表示例を示す説明図である。中央には落札した物件の一覧表が表示されている。そして、各物件について手続き状況が表示され、「タイムスケジュール」（→５８）へのリンクがある。
【００４０】
図２２は、タイムスケジュールページ５８の表示例を示す説明図である。対応する物件についての詳細なタイムスケジュールが表示されている。スケジュール情報項目としては、イベント、日付、進捗状況、システムからのコメントがあり、実行されたイベントについては、社内管理システムから入力されたイベントの日付が入力されており、進捗状況欄に▼印が表示されている。将来のイベントについてはシステムが決定した予定日が表示されており、更に、社内システムから入力された予定が確定している日付については日付の右側に「確定」の文字が表示される。
【００４１】
なお、表示例の図は示していないが、居住用トップページ４２以下の居住用の物件の検索、入札用の各ページの表示内容や機能は基本的には投資用の各ページと同一である。但し、居住用にはマトリクス表示機能はない。また、物件情報の表示内容は投資用とは異なり、例えば利回り等の表示はない。
【００４２】
出展申込ページ４３においては、ユーザが出展したい物件の情報を入力し、出展を申し込む。入力された物件情報はシステム運用会社内において審査され、出展が可能なものについては、社内管理システムからの出展承認操作に基づいて出展される。
【００４３】
図３に示したページの他、コンサルジュサービスページ、用語や操作方法などの各種解説ページ、質問集や問い合わせ用ページ、掲示板ページ、企画オークション（模擬的にオークションを行い、ユーザの反応を見る）ページ、運用会社情報ページ等がある。
【００４４】
以下に、典型的な処理の流れに従って、システムの処理内容について説明する。図４は、ユーザの典型的な入札手続きにおけるサーバの処理内容を示すフローチャートである。Ｓ１０においては、サーバがユーザからのアクセスがあるまで待つ。Ｓ１１においては、ユーザからの要求に基づきトップページ４０を送信する。ここでユーザは例えばＩＤおよびパスワードを入力する。Ｓ１２においては、ユーザが入力したＩＤおよびパスワードをチェックしてログインＯＫか否かが判定され、判定結果が否定の場合にはエラー処理に移行するが、肯定の場合にはＳ１３に移行する。
【００４５】
Ｓ１３においては、トップページ（ログイン）４０を送信する。ここで、ユーザは例えば「不動産投資の方」をクリックする。Ｓ１４においては、ユーザの要求に基づき、投資用トップページ４１を送信する。ここでユーザは例えばエリアとして「中国・四国」エリアをクリックする。Ｓ１５においては、ユーザからの検索要求に基づき、マトリクス表示ページ４５を生成して送信する。
【００４６】
図６は、Ｓ１５のマトリクス表示処理の内容を示すフローチャートである。Ｓ５０においては、ユーザからのページ要求データから例えば「中国・四国」などの検索条件情報を抽出する。Ｓ５１においては条件情報種別、例えば「中国・四国」であれば「エリア」に基づきテーブルを検索し、縦軸、横軸の検索情報種別を決定する。
【００４７】
図７は、マトリクス表示処理用のテーブルの内容を示す説明図である。トップ欄はトップページにおいて入力された検索条件項目を示しており、トップ欄を番号の若い順にチェックし、最初に種別が一致した番号の行の内容に従って縦軸、横軸、タブの検索情報種別を決定する。例えばトップページにおいてエリアを指定した場合には番号１の行が選択され、縦軸に利回り、横軸に価格、タブに物件種別が割り当てられる。そして、種別が一致した残りの行（２、３）の内容は、表示切替エリアのリンクに割り当てられる。
【００４８】
Ｓ５２においては、データベースから、トップページで入力された検索条件を満たす物件において、縦軸、横軸のそれぞれの検索条件の分割範囲内にある物件の件数情報を読み出す。なお、タブに割り当てられた検索条件については、予め定められている初期値に基づいて検索条件を決定する。Ｓ５３においては、読み出した件数情報を２次元マトリクス表示した画面データ４５を生成し、Ｓ５４において生成した画面データを送信する。ユーザは例えばマトリクス表示された表の中の所望の件数をクリックする。
【００４９】
図４に戻って、Ｓ１６においては、表示要求に基づき、クリックされた件数と対応する物件一覧ページ４８を生成して送信する。ここでユーザは例えば所望の物件をクリックする。Ｓ１７においては、表示要求に基づき、対応する物件情報ページ４９を生成して送信する。
【００５０】
Ｓ１８においては、詳細情報要求か否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ１９に移行するが、肯定の場合にはＳ２０に移行する。Ｓ１９においては、詳細情報ページを生成して送信する。Ｓ２０においては、シミュレーション要求か否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳに移行するが、肯定の場合にはＳに移行する。Ｓ２１においては、対応するシミュレーションページを生成して送信する。
【００５１】
ここでユーザは必要に応じて例えば詳細情報ページやシミュレーションページを参照した後、入札価格等の情報を入力して「入札する」（→５２）をクリックする。
Ｓ２２においては、ユーザからの入札要求に基づき、入札確認ページ５２を生成して送信する。ユーザは例えば入札規約の最下行の「同意する」ボタンをクリックした後、「入札する」ボタンをクリックする。Ｓ２３においては、入札情報をチェックし、入札処理を行って、入札完了ページ５３を送信する。
【００５２】
図８は、Ｓ２３の入札処理の内容を示すフローチャートである。Ｓ６０においては、競り上がり、競り下がりなどの入札物件の入札種別情報を取得する。入札種別は出展ユーザが決定し、社内管理システムから入力されて、ＤＢに登録されている。Ｓ６１においては、入札種別により分岐する。
【００５３】
種別が競り上がりの場合にはＳ６２に移行する。Ｓ６２においては、入札に関する入力情報をチェックする。例えば１番札の価格と２番札の価格との乖離あるいは乖離率が出展ユーザが決めた最低落札価格から算出した所定値以上である場合には異常値と判定し、担当者が入札者に確認を取ると共に、この異常値より低い入札も２番札より高ければ受け付けるようにする。
【００５４】
Ｓ６３においては、自動入札か否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ６４に移行するが、肯定の場合にはＳ６５に移行する。Ｓ６４においては、競り上がり入札処理が実行される。即ち、入札価格が最高額であった場合には現在の入札額を更新する。しかし、他のユーザがより高い価格で既に入札している場合もあるので、この場合には何もしない。
【００５５】
Ｓ６５においては、自動入札処理が実行される。自動入札とは、自分が入札している物件に他人が入札しても、自分の入札価格より低い範囲で他人の入札価格より入札単位（例えば１０万円）だけ高い額をつけるように自動的に入札する機能である。同じ物件に複数の人が自動入札を行った場合には、自動入札処理により２番目に高い入札価格より入札単位だけ高い価格まで自動的に競り上がる。
【００５６】
Ｓ６６においては、当該ユーザが最高額で入札したか否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ６７に移行するが、肯定の場合にはＳ９０に移行する。Ｓ６７においては、現在の入札額を表示し、ユーザに再入札するか否かを問う。Ｓ６８においては、ユーザの操作に基づき再入札するか否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ９０に移行するが、肯定の場合には物件画面に移行する。
【００５７】
Ｓ６１においてオークション種別が競り下がりの場合にはＳ７０に移行する。競り下がり方式とは、売り手が設定した出展価格から出発し、一定期間、例えば１日あるいは２日毎に価格を入札単位だけ（例えば１０万円）下げていき、現在の出展価格で入札が入った時点で落札とする方式である。なお、出展価格の更新は例えば日付更新時に社内管理システムにおいて実行する。
【００５８】
Ｓ７０においては、入力情報をチェックする。Ｓ７１においては、落札したか（直前に他人が落札していないか）否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ９０に移行するが、肯定の場合にはＳ７２に移行する。Ｓ７２においては、落札処理が実行される。即ち、当該ユーザを落札者として決定し、オークションを終了する。なお、オークション終了後も所定期間だけ物件を公開し、同じ価格で２番札、３番札を受け付けるようにしてもよい。
【００５９】
Ｓ６１においてオークション種別が即決の場合にはＳ８０に移行する。即決方式とは、売り手が設定し、公開した上限価格で入札が入った時点で落札とし、上限価格未満の入札については競り上がり方式とするが落札はしない方式である。Ｓ８０においては、入力情報をチェックする。例えば上限価格を越える入札はエラーとする。
【００６０】
Ｓ８１においては落札したか、即ち入札価格＝上限価格であり、かつ直前に他人が落札していないか否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ８３に移行するが、肯定の場合にはＳ８２に移行する。Ｓ８２においては、落札処理が実行される。即ち、当該ユーザを落札者として決定し、オークションを終了する。Ｓ８３においては、まだ落札されていない場合には競り上がり処理、即ち入札価格の更新が実行される。
【００６１】
Ｓ６１においてオークション種別がフリービットの場合にはＳ８０に移行する。フリービット方式は一般の入札方式であり、所定の期間内の任意の時点で行われた入札の内の最高額の入札ユーザが落札する方式である。Ｓ８６においては、入力情報をチェックする。Ｓ８７においては、一般入札処理が実行される。即ち、入札情報を物件対応に入札終了期限まで登録保管する。なお、最高額の入札が複数ある場合にはそれらのユーザのみで再度入札を行うプレーオフ機能を備えている。
【００６２】
Ｓ９０においては、入札結果を表示および通知する。即ち、本人が落札、入札の受け付け、他人が落札、他人がより高い入札などの入札結果がユーザに通知、表示される。また、この物件に入札している他のユーザについても、更新された入札状態をメールにより通知する。
【００６３】
図５は、社内管理処理の内容を示すフローチャートである。このＳ３０においては、日付が更新されたか否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ３２に移行するが、肯定の場合にはＳ３１に移行する。Ｓ３１においては、日付更新に伴い、下記の各種入札関連処理が実行される。
【００６４】
（１）オークション中の競り下がり物件について価格を更新する。
（２）最低落札価格以上の入札のある競り上がり物件について、所定期間（例えば７日間）以上他の入札がなかったものについては入札終了期限前であっても最高額の入札ユーザを落札者と決定してオークション終了とする。
（３）入札終了期限を過ぎた物件についてオークション終了状態への移行。
（４）オークション終了した競り上がりおよびフリービット方式の物件について落札者の決定、通知
【００６５】
Ｓ３２においては、社内の管理用端末３７からのアクセスが有るか否かが判定され、判定結果が否定の場合にはＳ３０に移行するが、肯定の場合にはＳ３３に移行する。Ｓ３３においては、ログインページを送信する。Ｓ３４においては、ログインＯＫか否かが判定され、判定結果が否定の場合にはエラー処理に移行するが、肯定の場合にはＳ３５に移行する。なお、ログイン後の処理の記録は入力されたＩＤ情報と共に記録される。Ｓ３５においては、社内トップページを送信する。Ｓ３６においては、要求により分岐する。
【００６６】
Ｓ３７においては、管理用端末３７からの検索要求に基づき、担当者の物件等の検索処理が実行される。Ｓ３８においては、管理用端末３７からの閲覧要求に基づき、物件に関する詳細情報や入札状態等の閲覧処理が実行される。Ｓ３９においては、管理用端末３７からの情報入力、更新要求に基づき、物件、入札、契約に関する情報入力、更新処理が実行される。
【００６７】
Ｓ４０においては、Ｓ３９において入力された情報に基づき、物件に対応する入札や契約等のスケジュール更新処理が実行される。Ｓ４１においては、管理用端末３７からの書類作成要求に基づき、データベースを参照して契約書やその他の必要書類を生成する書類作成処理が実行される。なお、ユーザが複数物件を同じ内容で契約する場合などには、複数の物件の契約を１つにまとめた契約書を生成することもできるように構成されている。Ｓ４２においては、Ｓ３７〜Ｓ３１の処理の結果、生成されたページ情報を管理用端末３７へ送信する。Ｓ４３においては、管理用端末３７からのログオフ要求に基づき、ログオフ処理が行われ、Ｓ３０に戻る。
【００６８】
以上実施例１を説明したが、本発明のオークションシステムには以下のような変形例も考えられる。本発明のオークションシステムに携帯電話機からのアクセスを可能とし、ＧＰＳ機能付き携帯電話機からアクセスして物件の緯度、経度情報を携帯電話機が取得し、この情報に基づきＧＰＳ機能付き携帯電話機を使用して物件までのナビゲーションを行えるようにしてもよい。
【００６９】
また、出展申し込みユーザあるいはオークションシステム運営会社の社員が、ＧＰＳおよびカメラ機能付き携帯電話機から本発明のオークションシステムにアクセスし、物件の位置情報および画像情報を登録できるようにしてもよい。なお、本発明のオークションシステムは、不動産物件に限らず、任意のオークション対象に適用可能である。
【図面の簡単な説明】
【００７０】
【図１】本発明のオークションシステムを含むシステム全体の構成を示すブロック図である。
【図２】本発明のオークションシステムの構成を示すブロック図である。
【図３】本発明のオークションポータルシステムにおけるＷｅｂページの遷移を示す説明図である。
【図４】ユーザの典型的な入札手続きにおけるサーバの処理内容を示すフローチャートである。
【図５】社内管理処理の内容を示すフローチャートである。
【図６】Ｓ１５のマトリクス表示処理の内容を示すフローチャートである。
【図７】マトリクス表示処理用のテーブルの内容を示す説明図である。
【図８】Ｓ２３の入札処理の内容を示すフローチャートである。
【図９】トップページ４０の表示例を示す説明図である。
【図１０】投資用トップページ４１の表示例を示す説明図である。
【図１１】マトリクス表示ページ４５の表示例を示す説明図である。
【図１２】マトリクス表示ページ４５の他の表示例を示す説明図である。
【図１３】詳細検索ページ４６の表示例を示す説明図である。
【図１４】地図検索ページ４７の表示例を示す説明図である。
【図１５】物件一覧ページ４８の表示例を示す説明図である。
【図１６】物件情報ページ４９の表示例を示す説明図である。
【図１７】入札確認ページ５２の表示例を示す説明図である。
【図１８】入札完了ページ５３の表示例を示す説明図である。
【図１９】マイページ４４の表示例を示す説明図である。
【図２０】マイスケジュールページ５４の表示例を示す説明図である。
【図２１】落札管理ページ５７の表示例を示す説明図である。
【図２２】タイムスケジュールページ５８の表示例を示す説明図である。
【符号の説明】
【００７１】
１０…オークションポータルシステム
１１…データベース
１２…社内管理システム
１３…管理用端末
２０…インターネット
２１…ユーザ端末
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９】
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【図２０】
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【図２１】
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【図２２】
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