(57)【要約】【課題】  売主が十分に納得した状態で販売することができるようにしながらも、売主の手数料負担が小さくなるような売買仲介支援システムを提供することを目的とする。【解決手段】  売買対象物の基準価格を含む売買対象物データを表示し、買取代行者又は買主によって入力された買取希望価格の中の最高価格が、売主の販売希望価格以上の価格になったときの最高価格を成約価格とし、最高価格が販売希望価格以上にならなければ、該最高価格が新たに入力した販売希望価格以上の価格となったときの最高価格を成約価格とし、成約価格と基準価格との差額と、予め設定された手数料比率とに基づき、仲介手数料を演算する。【選択図】        図２
2006260194.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
売買対象物の売主の販売代行者とその売買対象物の買主又は買取代行者との仲介を支援する売買仲介支援システムであって、
前記売買対象物の販売をするために予め設定された基準価格を含む売買対象物データを記憶する売買対象物データ記憶手段と、
前記売買対象物データ記憶手段に記憶されている売買対象物データを表示部に表示する売買対象物データ表示手段と、
前記売買対象物データ表示手段によって表示された売買対象物データに基づいて、前記複数の買取代行者又は買主によって入力された買取希望価格を、その買取希望価格が入力される度に記憶する買取希望価格記憶手段と、
前記買取希望価格が入力される度に、前記買取希望価格記憶手段に記憶されている買取希望価格の中から最高価格のデータを選択し、前記表示部に表示する最高価格表示手段と、
前記最高価格表示手段によって表示されている最高価格が、予め記憶されている売主の販売希望価格以上の価格であるか否かを判断し、該最高価格が該販売希望価格以上であると判断したときには、該最高価格を成約価格として記憶し、該最高価格が該販売希望価格より低いときには、該最高価格が売主によって新たに入力された販売希望価格以上の価格であるか否かを判断し、該販売価格を成約価格として記憶する成約価格記憶手段と、
前記成約価格データ記憶手段に記憶された成約価格と前記基準価格との差額と、予め設定された手数料比率とに基づき、仲介手数料を演算する仲介手数料演算手段とをコンピュータに備えることを特徴とする売買仲介支援システム。
【請求項２】
前記仲介手数料演算手段は、演算した仲介手数料の全額を売主に支払われる金額から減算してなる請求項１記載の売買仲介支援システム。
【請求項３】
前記仲介手数料演算手段は、演算した仲介手数料の全額を買主又は買取代行者が支払う金額に加算してなる請求項１記載の売買仲介支援システム。
【請求項４】
前記買主又は買取代行者の脈拍情報、血圧情報、発汗情報のいずれか１つを含む生体データを測定する生体データ測定手段と、
前記生体データ測定手段によって測定された生体データを平均して前記表示部に表示する生体データ表示手段とをコンピュータに備えてなる請求項１〜３のいずれかに記載の売買仲介支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、土地、家屋、マンション等の不動産物件、宝石、骨董品、美術品、車、会社、債権、知的財産権等の売買対象物の販売代行者と、その売買対象物の買取代行者若しくは買主との仲介を支援するシステムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
日用品、嗜好品、不動産、宝石、骨董品、美術品、車、会社、債権、知的財産権等の様々な物品（物件）が売買されているが、その取引形態を大きく区分すると、売主と買主とが直接交渉して物品（物件）を売買する形態と、代行者を通して売買する形態とがある。日用品などのように比較的低価格な物品（物件）は、売主と買主とが直接交渉し売買しているが、売買に際して手続が必要で高価格となる不動産物件の売買には、不動産業者が代行者となって物品（物件）の売買を実施している。
例えば、不動産の価格に精通していないごく一般的な人が所有している土地を不動産業者が代行者となって、買主や買取代行者に交渉をする場合、売主は不動産の価格に関して精通していないため、一般的な取引価格に比べて高い価格を希望することが少なからずあった。このような場合、売主の代行者は、売主の希望価格に近くなるように買主や買取代行者を説得したり、売主に一般的な取引価格に関しての説明をして、売買が成立するように努力している。
【０００３】
また、売主が代行者の提示する価格に納得ができない場合には、売主がオークションに物件を出品するときがある。例えば、不動産物件オークションでは、オークション会場の表示画面にオークション物件の画像、場所、面積、容積率、建坪率、日照問題、売主希望価格などの不動産文献の種々の情報を表示し、この画面に表示された情報に基づいて買主はセリ価格を入力し、セリ価格を入力する買主が一人で、かつそのセリ価格が売主希望価格より高くなった場合に、売買価格が決定することで、売主には高価格で販売できるとともに、買主も希望の物件を見つけ易くしている（特許文献１参照。）。
そして、一般的にオークションに出品すると出品料金が必要となり、さらに売買が成立したときには、売買価格に手数料比率を掛けた料金を手数料として支払っていた。
【特許文献１】特開２０００−２５９７４４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００４】
しかしながら、上述のように、代行者が買主や買取代行者を説得して買取価格を高くしても、売主との希望価格とに大きな差があるときには、希望価格で販売することは非常に困難であり、売主側にとっては「もう少し高い値段で販売できるはずなのに」という思いが生まれ、不満が残ったまま売買することとなり売主にとって十分納得できる売買ができなかった。また、他の代行者に売買を依頼ときには、非常に多くの時間と労力を使ったわりには、以前の代行者が提示した金額と変わらない若しくはそれよりも低い金額となることもあった。
【０００５】
一方、オークションを利用して売買するときには、売主にとっては買主側の評価が具体的に分かるものの、オークションに出品する費用に加えて、売買価格に手数料比率を掛けた料金を手数料として支払うために出品者の費用負担が少なからず、オークションに参加するのをためらってしまうことがあった。
【０００６】
本願発明はかかる問題に鑑み、売主が十分に納得した状態で販売することができるようにしながらも、売主の手数料負担が小さくなるような売買仲介支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本願発明にかかる仲介支援システムは、売買対象物の売主の販売代行者とその売買対象物の買主又は買取代行者との仲介を支援する売買仲介支援システムであって、前記売買対象物の販売をするために予め設定された基準価格を含む売買対象物データを記憶する売買対象物データ記憶手段と、前記売買対象物データ記憶手段に記憶されている売買対象物データを表示部に表示する売買対象物データ表示手段と、前記売買対象物データ表示手段によって表示された売買対象物データに基づいて、前記複数の買取代行者又は買主によって入力された買取希望価格を、その買取希望価格が入力される度に記憶する買取希望価格記憶手段と、前記買取希望価格が入力される度に、前記買取希望価格記憶手段に記憶されている買取希望価格の中から最高価格のデータを選択し、前記表示部に表示する最高価格表示手段と、前記最高価格表示手段によって表示されている最高価格が、予め記憶されている売主の販売希望価格以上の価格であるか否かを判断し、該最高価格が該販売希望価格以上であると判断したときには、該最高価格を成約価格として記憶し、該最高価格が該販売希望価格より低いときには、該最高価格が売主によって新たに入力された販売希望価格以上の価格であるか否かを判断し、該販売価格を成約価格として記憶する成約価格記憶手段と、前記成約価格データ記憶手段に記憶された成約価格と前記基準価格との差額と、予め設定された手数料比率とに基づき、仲介手数料を演算する仲介手数料演算手段とをコンピュータに備えるものである。
【０００８】
したがって、売主側が当初設定した販売希望価格以上の価格になったときに販売することができるだけでなく、当初の販売希望価格以上の価格にならなかったときでも、新たに販売希望価格を設定することで、販売することもできる。
また、売主にとっては買主側の評価が具体的に分かることができ、希望価格より低い金額でしか販売することができないときでも、その金額に納得し易くなる。また、査定価格等の基準価格と成約価格との差額に手数料比率を掛けたものを仲介手数料とするので、売主が仲介手数料を支払う場合でも、基準価格で販売したときより高い金額を得ることができるようになる。また、買主にとっては、当初の価格より高くなってしまうが、自身の判断に基づいて成約することができ、購入したいものを得ることができるようになる。
【０００９】
また、前記仲介手数料演算手段が、演算した仲介手数料の全額を売主に支払われる金額から減算してもよい。
【００１０】
また、前記仲介手数料演算手段が、演算した仲介手数料の全額を買主又は買取代行者が支払う金額に加算してもよい。
【００１１】
また、前記買主又は買取代行者の脈拍情報、血圧情報、発汗情報のいずれか１つを含む生体データを測定する生体データ測定手段と、前記生体データ測定手段によって測定された生体データを平均して前記表示部に表示する生体データ表示手段とをコンピュータに備えてもよい。
【発明の効果】
【００１２】
以上にしてなる本願発明に係る売買仲介支援システムは、買主側が入力した最高価格が、売主側が入力した販売希望価格以上の価格になるか否かを判断し、最高価格が販売希望価格以上の価格になったときに成約するので、売主側の希望の価格で販売することができる。また、当初の販売希望価格以上の価格にならなかったときでも、新たに販売希望価格を設定することができるので、売主側の希望を反映して成約することができる。
つまり、売主にとっては、基準価格より高い価格で販売することができるだけでなく、たとえ販売希望価格より低い価格となっても、価格の競り上がり状態を見ながら新たな販売希望価格を決定することができるので、十分に納得した売買をすることができる。また、売主代行者にとっても、売主がその価格に納得して販売するので、売主に不信感や不満感などを抱かれることが少なくなり、良好な関係を築くことができるようになる。さらに、買主又は買主代行者にとっては高値落札の後悔や、僅差付落札の後悔などを解消することができる。
【００１３】
また、仲介手数料を売主から支払うので、買主側に仲介手数料の負担が無くなり、より高い買取希望価格を提示することができるようになる。一方、売主にとっては、仲介手数料の負担が増加するものの、仲介手数料を差し引いた後でも基準価格より高い収入を得ることができる。
【００１４】
また、買主側が仲介手数料を支払うので、売主側の負担が無くなり、低い販売希望価格でも販売許諾をするようになる。また、買主側にとっては、仲介手数料の負担があるものの、高値落札や僅差不落札の後悔が無くなる。
【００１５】
また、買主や買主代行者の脈拍数、血圧、発汗状態などの生体データを表示するので、買主の心理状態を推測できるようになる。したがって、購入を希望している買主又は買主代行者は、販売希望価格が上昇すると緊張状態が高まり、生体データが変化するので、売主側にとっては、今以上に高い価格で売買できると判断できる。逆に、買主や買主代行者が現在の価格以上の価格で買い取ることがないときなどは、買取価格が頻繁に変わっているときに比べてリラックスした状態となり、脈拍数等の生体情報の変化は少なく、売主側にとっては、これ以上待っても価格が上昇しないと判断でき、希望する価格に比べて低い値段を設定するときであっても納得して売買の決断ができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１６】
以下に、本願発明に係る売買仲介支援システムの一実施例を示す。
本願発明に係る売買仲介支援システムは、図１に示すように、仲介者が使用する仲介コンピュータＡと、買主又は買主代行者（以下、買主側と称す。）が使用する買主側コンピュータＢと、売主又は売主代行者（以下、売主側と称す。）が使用する売主側コンピュータＣとがネットワーク接続されている。仲介コンピュータＡ、買主側コンピュータＢ、売主側コンピュータＣとは、インターネット、ＬＡＮ（Local Area Network）、ＶＰＮ（Virtual Private Network）、ＷＡＮ（Wide Area Network）等を適宜利用して通信する。買主側や売主側がインターネット等を介して遠隔地から仲介コンピュータＡと通信しているときには、買主側コンピュータＢや売主側コンピュータＣに備えられている表示部に各種データを表示するが、同一会場に複数人が集まって各種データを見るときは、買主側コンピュータＢや売主側コンピュータＣにデータを表示するだけでなく、会場に大型の表示部１４（スクリーン、プロジェクター、ディスプレイ等）に各種データを表示してもよい。
【００１７】
買主側コンピュータＢは、パーソナルコンピュータ等のコンピュータであってもよいが、専用の端末（コンピュータ）を使用してもよい。この買主側コンピュータＢには、仲介コンピュータＡから送信されたデータを表示する表示部や、買取希望価格を入力する買取希望価格を入力する買取希望価格入力部１１、買主や買取代行者の脈拍情報、血圧情報、発汗情報等の生体データを入力する生体データ入力部１３を備えている。そして、前記買取希望価格入力部１１や生体データ入力部１３から入力されたデータを仲介コンピュータＡに送信している。
【００１８】
売主側コンピュータＣは、前記買主側コンピュータＢと同様に、パーソナルコンピュータ等のコンピュータであってもよいが、専用の端末（コンピュータ）を使用してもよい。この売主側コンピュータＣには、仲介コンピュータＡから送信されたデータを表示する表示部や、売主が希望する販売価格を入力する販売希望価格入力部１２、前記生体データ入力部１３を備えている。そして、前記販売希望価格入力部１２や前記生体データ入力部１３から入力されたデータを仲介コンピュータＡに送信している。
【００１９】
前記仲介コンピュータＡには、図２に示すように、売買対象物データ記憶手段１、売買対象物データ表示手段２、入力手段３、買取希望価格記憶手段４、最高価格表示手段５、成約価格データ記憶手段６、仲介手数料演算手段７、販売希望価格記憶手段８、生体データ測定手段９、生体データ表示手段１０とが備えられている。
【００２０】
前記売買対象物データ記憶手段１は、売買対象物の査定価格や売り出しのスタート価格などの基準価格や、該売買対象物の品名等の売買対象物に関する売買対象物データを記憶する手段である。売買対象物データとは、前記基準価格の他に売買に際して買い主側に提示する売買対象物に関するデータも売買対象物データであり、売買対象物が不動産物件の場合には、物件の位置、物件の画像、最寄り駅、土地面積（占有面積）、間取り、建築構造、築年数、建坪率、法令上の制限、駐車場の有無等のデータも売買対象物データであり、売買対処運物が車の場合には、車種名、年式、車の画像、走行距離、車検有効期限、修復歴等のデータも売買対象物データである。
【００２１】
前記売買対象物データ表示手段２は、前記売買対象物データ記憶手段１に記憶されている売買対象物データを表示部１４に表示する手段であり、例えば、図５に示すような売買対象物の画像データ等を表示する。
【００２２】
前記入力手段３は、前記買取希望価格入力部１１、販売希望価格入力部１２等の買主側コンピュータＢ及び売主側コンピュータＣに備えられている入力部からのデータや信号を仲介コンピュータＡに入力する手段である。
買取希望価格入力部１１は、競り上げ信号を入力するＰＯＳスイッチ、テンキー、パーソナルコンピュータに接続するキーボードなどである。
【００２３】
前記買取希望価格記憶手段４は、前記入力手段３に入力された買取希望価格データと、該買取希望価格データを入力した買主側コンピュータＢを識別する識別データとを対応させて、買取希望価格データが入力される度に記憶する手段である。なお、同じ買主側が複数回に渡って入力したときには、その買主側が入力した最新のデータのみを記憶し、それ以前のデータを削除して記憶するデータ量を少なくしてもよいし、全てのデータ記憶してもよい。
【００２４】
前記最高価格表示手段５は、前記買取希望価格が入力される度に、前記買取希望価格記憶手段に記憶されている買取希望価格の中から、最も高い希望価格のデータを選択し、前記表示部１４に表示する手段である。
【００２５】
前記成約価格データ記憶手段６は、前記表示部１４に表示されている最高価格と、前記販売希望価格記憶手段８に記憶されている売主の販売希望価格とを比較し、該最高価格が該販売希望価格以上の価格であるか否かを判断する。そして、該最高価格が該販売希望価格以上の価格であると判断したときには、この最高価格のデータを成約価格データとし、前記買取希望価格記憶手段４に記憶されているデータに基づいて、買取希望価格データを入力した買主側コンピュータＢを判断し、該成約価格を入力した買主側を特定して記憶する。一方、該最高価格が該販売希望価格より低い価格と判断したときには、売主側が前記販売希望価格入力部１２より新たな買取希望価格が入力されて、この買取希望価格が該最高価格より価格が低いか否かを判断し、該最高価格が新たな販売希望価格以上の価格であると判断したときには、この最高価格を成約価格データとし、前記買取希望価格記憶手段４に記憶されているデータに基づいて、買取希望価格データを入力した買主側コンピュータＢを判断し、該成約価格を入力した買主側を特定して記憶する。
【００２６】
前記仲介手数料演算手段７は、前記成約価格データ記憶手段６に記憶された成約価格と前記基準価格との差額と、予め設定された手数料比率とに基づき、仲介手数料を演算する手段である。そして、この仲介手数料を売主が支払うときには、売主の収入金額から仲介手数料を減算する。また、買主側が支払うときには、買主側の支払金額から仲介手数料を加算する。さらに、前記販売希望価格記憶手段８に記憶されている販売希望価格より成約価格が高いか低いかを判断し、販売希望価格より成約価格が高いときには、前記成約価格と前記販売希望価格との差額に前記手数料比率を掛けた料金を、売主に支払われる金額から減算し、前記販売希望価格と前記基準価格との差額に前記手数料比率を掛けた料金を前記買主又は買取代行者が支払う金額に加算してもよい。
【００２７】
前記販売希望価格記憶手段８は、事前に売主が希望する売買対象物の販売価格を記憶する手段であり、前記表示部１４に表示されている最高価格を見た売主側が前記販売希望価格入力部１２を操作して入力した新たな販売希望価格を記憶する手段である。
【００２８】
前記生体データ測定手段９は、前記生体データ入力部１３より入力された複数人の生体データに基づいてその数値を測定し、その測定値の平均を演算する手段である。平均化された生体データとしては、買主側の全員の生体データを平均化してもよいし、前記買取希望価格入力部１１から買取希望価格を入力した買主側の生体データのみを平均化してもよい。
なお、生体データ入力部１３は、前記買取希望価格入力部１１とは別の入力装置であってもよいが、例えば、ＰＯＳの把持部にセンサーを備えさせて、ＰＯＳを操作する度に脈拍数や発汗量等を測定できるようにしてもよい。
【００２９】
前記生体データ表示手段１０は、前記生体データ測定手段９によって平均化された生体データを前記表示部１４に表示する手段である。なお、売主側コンピュータＣに生体データ入力部１３を備えたときには、前記生体データ測定手段９によって測定された売主側の生体データを表示してもよい。
【００３０】
つぎに、本願発明に係る売買仲介支援システム用いて不動産物件の売買の仲介に関して図３に示したフロー図に基づいて説明する。以下の説明では、住宅の基準価格（スタート価格）が２０７０００００円、成約価格が２５９０００００円、販売希望価格が２８００００００円のときを想定して説明する。また、この説明では、住宅を一例にして説明しているが、マンション、土地等の不動産物件、宝石、骨董品、美術品、車、日用品、嗜好品、会社、債権、知的財産権等の物品（物件）であってもよい。
【００３１】
なお、オークションを実施するときには、事前に売買対象物の情報をＷｅｂページ等で公開し、買主側の参加者を募集してもよいし、事前に登録した会員のみに参加を呼び掛けてもよいし、銀行等の金融機関のみが参加できるようにしてもよい。
【００３２】
まず、売主側は住宅の所在地、最寄駅、面積、間取り、スタート価格（基準価格）、住宅の画像等のデータを仲介者に提出する。仲介者は売主側から提出されたデータに基づいて、図４で示す物件データ入力画面１５に表示されている物件名欄１６ａ、物件所在地欄１６ｂ、学校区欄１６ｃ、最寄駅欄１６ｄ、面積欄１６ｅ、スタート価格（基準価格）欄１６ｆ、間取タイプ欄１６ｇ、…等の各入力欄にデータや、図５で示すような画像データを仲介コンピュータＡを操作して、前記売買対象物データ記憶手段１に記憶させる（Ｓ１）。なお、売主側が売主側コンピュータＣ若しくは仲介コンピュータＡを操作してデータを入力してもよい。
また、売主が希望する販売希望価格（２８００００００円）も同様に、前記仲介コンピュータＡを操作して、前記販売希望価格記憶手段８に予め記憶させる（Ｓ２）。
【００３３】
そして、売買物件のオークションを実施するときには、売主と複数の買主や買主代行者とがオークション会場に集まり、オークションが開催されると、前記売買対象物データ記憶手段１に記憶しているデータと、前記販売希望価格記憶手段８に記憶されている販売希望価格データとを、オークション会場に備えられている大型ディスプレイや売主側コンピュータＣの表示部１４等に表示する（Ｓ３）。なお、前記販売希望価格データを表示せずに、売買対象物データのみを表示してもよい。
表示するデータとしては、図４で示す物件データ入力画面１５で入力したデータの他に、図５で示す画像表示画面１７等の前記住宅に関するデータ等を表示する。前記画像表示画面１７には、物件の物件番号や物件名を表示する物件欄１８、物件の静止画像や動画像を表示する画像表示欄１９、該画像表示画面１７の表示内容を変更するためのボタンが備えられている。なお、図５の画像表示欄１９の左上欄１９ａと右上欄１９ｂのみ画像が表示されているが、左下欄１９ｃや右下欄１９ｄに表示する画像を省略している。また、オークション会場に備えられている大型ディスプレイ１４には、図６で示すセリ画面２０が表示される。このセリ画面２０には、物件の物件番号や物件名を表示する物件欄２１、該物件の基準価格（スタート価格）及び買取希望価格を表示する価格表示欄２２、複数の買主側の脈拍数（生体情報）の平均値を表示する脈拍数欄２３等の情報が表示され、現在の住宅の買取価格の状況や、買主側の脈拍状態が分かるようになっている。
【００３４】
前記表示部１４に表示された図５等のデータを参考にして買主側は、買主側コンピュータＢを操作して買取希望価格を入力する（例えば、２１００００００円）。そして、入力された買取希望価格データと、該買取希望価格データを入力した買主側コンピュータＢの識別データとを対応させて買取希望価格記憶手段４に、該買取希望価格データが入力される度に記憶させる（Ｓ４）。そして、買取価格が入力される度に、記憶している買取希望価格データの中から、最も高い希望価格のデータを選択し（Ｓ５）（例えば、２１００００００円が最高価格であれば、２１００００００円を選択し）、そのデータ（２１００００００円）を前記セリ画面２０の価格表示欄２２に表示する（Ｓ６）。なお、このときの最高価格を入力した買主側の名前や番号などの識別情報も同時にセリ画面２０に表示してもよい。
【００３５】
また、前記生体データ入力部１３からの出力信号に基づいて、脈拍数を測定し（Ｓ７）、測定した脈拍データの中から、予め設定した人数の買主側の脈拍データを選択し、そのデータの平均値を脈拍数欄２３に表示する（Ｓ８）。そして、前記成約価格データ記憶手段６は、前記最高価格が前記販売希望価格以上の価格であるか否かを判断する（Ｓ９）。このとき、販売希望価格は２８００００００円で、最高価格が２１００００００円なので、ステップ１３（Ｓ１３）に移行し、売主側が新たに販売希望価格を入力したか否かを判断する（Ｓ１３）。このとき、売主側が価格表示欄２２に表示された最高価格や、脈拍数欄２３に表示された買主側の脈拍数を参考にして、新たな販売希望価格を入力しなければ、前記成約価格データ記憶手段６は、販売希望価格が新たに入力されていないと判断する。そして、上述のステップ４（Ｓ４）からステップ９（Ｓ９）までの処理を行う。
【００３６】
住宅を購入したい買主側が買取希望価格を、２２００００００円、２３００００００円と価格を上げ、一人の買主側が買取希望価格として２５９０００００円を入力すると、前記成約価格データ記憶手段６は、最高価格が販売希望価格以上の価格でないと判断し、ステップ１３（Ｓ１３）に移行する。このとき、売主側は、セリ画面２０に表示された最高価格、脈拍数、最高価格が変化する時間間隔等を考慮して、新たな販売希望価格として２５９０００００円を入力する。そして、前記販売希望価格入力部１２より入力された新たな販売希望価格（２５９０００００円）のデータを販売希望価格記憶手段８は記憶する。また、成約価格データ記憶手段６は、新たに販売希望価格が入力されたか否かを判断し（Ｓ１３）、新たに販売希望価格が入力されると、前記最高価格と新たな販売希望価格とを比較する（Ｓ９）。この場合、売主側が販売希望価格を最高価格と同額になるように変更したので、前記成約価格データ記憶手段６はこの最高価格（２５９０００００円）を成約価格として記憶する（Ｓ１０）。なお、前記ステップ１３（Ｓ１３）において、新たに販売希望価格が入力されていないと判断されると、ステップ４（Ｓ４）に移行する。
【００３７】
以下に示す表１は、オークション実施前のスタート価格（基準価格）が２０７０００００円で、オークション実施後の成約価格が２５９０００００円となったときの、「売買金額」、「売主の収入額」、「売主代行者の手数料額」、「買主代行者の手数料額」、「買主の支出額」のオークション実施前の金額、オークション実施後の金額、オークション実施前後の差額をそれぞれ示している。
【００３８】
【表１】
2006260194.tif 000003
【００３９】
そして、成約価格を記憶する（Ｓ１０）と、前記成約価格とスタート価格（基準価格）の差額に予め設定していた手数料比率に基づいて仲介手数料を演算する（Ｓ１１）。
例えば、表１に示すように、オークション実施前後の差額が５２００００００円で、予め設定されていた手数料比率が２０％のときには、仲介手数料は１０４００００円となる。なお、手数料比率は、２０％に限られるものではなく、仲介者と仲介手数料を支払う側とが了承する比率であれば特に限定されるものではない。
【００４０】
そして、この仲介手数料を売主から支払われるときには、前記仲介手数料演算手段７が売主の収入金額（５２００００００円）から仲介手数料（１０４００００円）を減算し、その仲介手数料を減算した後のデータと、予め記憶していた契約書データとに基づいて、売買契約書を印刷装置（図示しない）から出力する（Ｓ１２）。
【００４１】
なお、前記仲介手数料は、売主から支払われるだけでなく、買主側（買主）が支払ときには、前記仲介手数料演算手段７は買主側が支払う金額に前記手数料を加算し、これに基づいて印刷装置から契約書を出力してもよい。
【００４２】
また、前記販売希望価格記憶手段８に記憶されている売主の販売希望価格より前記成約価格が高いときには、成約価格と販売希望価格との差額に手数料比率を掛けた料金を、売主に支払われる金額から減算し、前記販売希望価格と前記基準価格との差額に前記手数料比率を掛けた料金を前記買主側が支払う金額に加算するように仲介手数料演算手段７が演算してもよい。例えば、表１に示した売買で、販売希望価格が２４００００００円、仲介手数料比率が２０％のときには、仲介手数料演算手段７は、売主の収入金額から３８００００円を減算し、買主側が支払う金額に６６００００円を加算する。
【００４３】
このように、住宅の成約価格は売主側の販売希望価格より高くなったときに成約するので、当初の販売希望価格で販売することができる。また、当初の販売希望価格にまで最高価格が至らなかったときでも、売主側の判断で販売希望価格を新たに設定することもできるので、売主側の判断をすぐに反映することができるようになる。
また、多くの買主側によって物件の価格が決定されるので、買主側にとっては高値落札の後悔や、僅差付落札の後悔などを解消することができる。さらに、売主にとっては、スタート価格（基準価格）より高い価格で販売することができるだけでなく、たとえ当初の販売希望価格より低い価格となっても、価格の競り上がり状態を見ながら、新たな販売希望価格を決定することができるので、十分に納得した売買をすることができるようになる。
また、売主代行者にとっては、売主がその価格に納得して販売するので、不信感や不満感などを抱かれなくなり、良好な関係を築くことができるようになる。
【００４４】
さらに、買主側の脈拍数を表示することで、買主の心理状態を推測することが出来るようになる。例えば、この物件を購入したい人は、前記価格表示欄２２に表示される価格が上昇すると、購入できるか否かを考えて緊張し、脈拍数が上昇し、売主側にとっては、今以上に高い価格で売買出来ると判断することができる。逆に、買主側が現在の価格以上の価格で買い取ることがないときなどは、買取価格が頻繁に変わっているときに比べてリラックスした状態になるので、脈拍数欄２３に表示される脈拍数は低い値を示し、売主側にとっては、これ以上待っても価格が上昇しないと判断でき、希望する価格に比べて低い値段であっても納得して売買の決断ができるようになる。
【００４５】
また、仲介手数料を売主から支払うようにすると、買主側に仲介手数料の負担が無くなるので、より高い買取希望価格を提示することができるようになる。一方、売主にとっては、仲介手数料を負担が増加するものの、スタート価格よりも高い価格で販売することができる。
一方、買主側が仲介手数料を支払うようにすると、売主側の負担が無くなり、低い販売希望価格でも販売許諾をするようになる。また、買主側にとっては、仲介手数料の負担があるものの、高値落札や僅差不落札の後悔が無くなる。
また、売主が提示した販売希望価格より成約価格が高く、成約価格と販売希望価格との差額に基づいた仲介手数料を売主が支払い、販売希望価格とスタート価格との差額に基づいた仲介手数料を買主側が支払うときには、売主側にとっては、希望した価格より高く販売することができ仲介手数料を気持ちよく支払うことができる。一方、買主側にとっては、販売希望価格とスタート価格との差額に基づいた仲介手数料分を支払うだけでよいので、買取希望価格を高く設定することができるようになる。
【００４６】
なお、前述の実施例では、売主側は当初の販売希望価格より低い金額の販売希望価格を新たに入力しているが、買主側が入力した買取希望価格の変動や、脈拍数の変動などを参照し、当初の販売希望価格より高い金額を新たに入力してもよい。また、当初の販売希望価格より低い金額を入力した後に、それより高い金額を入力してもよい。
【００４７】
また、オークションを開始してすぐの状態では、買主側は他の買主側の動向を観察することが多いので、オークションが進行しないこともある。このようなときには、売主側コンピュータＣから買取希望価格データを入力して、競り合いの状況になりやすいようにしてもよい。これによって、買主側にとっては、オークションに参加しやすい環境となり、オークションの時間を短縮するだけでなく、売主側は高い金額で販売できるようになる。
【００４８】
また、買主側が買取希望価格を入力するときには、複数の買主側が徐々に価格を上げていってもよいが、複数の買主側の中から一人の買主側が、一気に価格を競り上げて、他の買主側の購入意欲を失わせてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００４９】
【図１】売買仲介支援システムの概略を説明した説明図である。
【図２】売買仲介支援システムのブロック図である。
【図３】売買仲介支援システムのフロー図である。
【図４】物件データ入力画面の説明図である。
【図５】画像表示画面の説明図である。
【図６】セリ画面の説明図である。
【符号の説明】
【００５０】
１  売買対象物データ記憶手段
２  売買対象物データ表示手段
３  入力手段
４  買取希望価格記憶手段
５  最高価格表示手段
６  成約価格データ記憶手段
７  仲介手数料演算手段
８  販売希望価格記憶手段
９  生体データ測定手段
１０  生体データ表示手段
１１  買取希望価格入力部
１２  販売希望価格入力部
１３  生体データ入力部
１４  表示部，大型ディスプレイ
１５  物件データ入力画面
１６ａ  物件名欄
１６ｂ  物件所在地欄
１６ｃ  学校区欄
１６ｄ  最寄駅欄
１６ｅ  面積欄
１６ｆ  欄
１６ｇ  間取タイプ欄
１７  画像表示画面
１８  物件欄
１９  画像表示欄
２０  セリ画面
２１  物件欄
２２  価格表示欄
２３  脈拍数欄
Ａ  仲介コンピュータ
Ｂ  買主側コンピュータ
Ｃ  売主側コンピュータ
【図１】
2006260194.tif 000004
【図２】
2006260194.tif 000005
【図３】
2006260194.tif 000006
【図４】
2006260194.tif 000007
【図５】
2006260194.tif 000008
【図６】
2006260194.tif 000009