(57)【要約】【課題】最適の発注仕様と最新の部材・資材単価により、概算の信頼性が高い建築費の概算見積システムおよび建築費概算プログラムを格納したコンピュータ読み取り可能な記録媒体を提供する。【解決手段】プログラムされたコンピュータにより建築費の概算を算出するシステムにおいて、各発注仕様の段階を選択する入力手段と、これら各段階に応じて必要な基準仕様の手入力を行うと共に、類似建物仕様の物件データからその他必要な基準仕様を一括自動補完の入力を行う基準仕様設定の入力手段と、該基準仕様の各項目に対応した単価を蓄積した基準単価帳の基準単価と上記基準仕様設定において入力された仕様項目により概算計算を行う手段とから成る。【選択図】        図１
2006023979.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
プログラムされたコンピュータにより建築費の概算を算出するシステムにおいて、各発注仕様の段階を選択する入力手段と、これら各段階に応じて必要な基準仕様の手入力を行うと共に、類似建物仕様の物件データからその他必要な基準仕様を一括自動補完の入力を行う基準仕様設定の入力手段と、該基準仕様の各項目に対応した単価を蓄積した基準単価帳の基準単価と上記基準仕様設定において入力された仕様項目により概算計算を行う手段とから成ることを特徴とする建築費の概算見積システム。
【請求項２】
上記基準単価を最新実績基準単価に修正することを特徴とする請求項１に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項３】
概算結果と落札価格データを比較して、その比較結果に基づいて上記基準単価を修正することを特徴とする請求項２に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項４】
上記各発注仕様の段階が、用地検討と企画設計と基本設計と実施設計であることを特徴とする請求項１、２または３に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項５】
上記類似建物仕様の物件データが、用地仕様、企画仕様、基本仕様、実施設計仕様であることを特徴とする請求項１、２、３または４に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項６】
上記用地検討の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力の手入力と、上記企画仕様と基本仕様と実施設計仕様から支援を受ける一括自動補完入力により行われることを特徴とする請求項５に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項７】
上記企画設計の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力および上記企画仕様からの形態入力の手入力と、上記基本仕様と実施設計仕様から支援を受ける一括自動補完入力により行われることを特徴とする請求項５または６に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項８】
上記基本設計の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力、上記企画仕様からの形態入力および上記基本仕様からの基本仕様の手入力と、上記実施設計仕様から支援を受ける一括自動補完入力により行われることを特徴とする請求項５、６または７に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項９】
上記実施設計の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力、上記企画仕様からの形態入力、上記基本仕様からの基本仕様入力および上記実施設計仕様からの実施仕様入力の手入力により行われることを特徴とする請求項５、６、７または８に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項１０】
上記概算計算により作成される発注仕様物件データを、上記類似建物仕様物件データに追加することを特徴とする請求項１、２、３、４、５、６、７、８または９に記載の建築費の概算見積システム。
【請求項１１】
上記各請求項の概算見積システムの建築費概算プログラムを格納したことを特徴とするコンピュータ読み取り可能な記録媒体。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、建築費の概算見積システムおよび建築費概算プログラムを格納したコンピュータ読み取り可能な記録媒体に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
一般に、建築物の部資材は多岐に亘るため、正確な建築積算には膨大で時間のかかる入力作業を必要とする。この積算作業の省力化・迅速化を図るために、概算見積がある。
従来、小規模建築では、部資材の品目が少ないため、積算技術者による手作業積算が最も迅速で対応性がある。この概算見積システムは、積算技術者が不足する地方に限られるが、簡単なシステムが、住宅メーカー技術者により開発され、課題は概ね解決されている。
また従来、集合住宅では、流し台など規格化による建築生産が進み、且つ、住戸ユニットの繰り返しにも強い建築であるため、この概算見積システムは、マンションデベロッパーやゼネコンでそれぞれ独自に開発されている。
【０００３】
しかしながら、中規模・大規模のオフィスビルや商業施設など業務系建物においては、部材や資材が多岐に亘るほか、一品生産性が極めて強いため、適当な概算見積システムが見当たらないまま多大の労力を積算業務に投入しているのが現状である。
また、不動産投資の小口証券化などの普及により、企画段階における説明責任が求められている。
さらに昨今、中規模・大規模のオフィスビルや商業施設など業務系建築において、この概算見積システムが必要とされている。
【０００４】
従来の業務系建築の概算見積システムの場合、概算の目的である入力作業の省力化を図るために、部材・資材の投入密度について「多い」「少ない」、同グレードについて「高い」「低い」を設定するようになっているため、発注仕様と部材・資材単価を著しく不明瞭にし、概算そのものの信頼性に疑問を生じていた。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
本発明が解決しようとする課題は、上記従来の概算見積システムの問題点を解決することができる建築費の概算見積システムおよび建築費概算プログラムを格納したコンピュータ読み取り可能な記録媒体を提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００６】
本発明の建築費の概算見積システムは、プログラムされたコンピュータにより建築費の概算を算出するシステムにおいて、各発注仕様の段階を選択する入力手段と、これら各段階に応じて必要な基準仕様の手入力を行うと共に、類似建物仕様の物件データからその他必要な基準仕様を一括自動補完の入力を行う基準仕様設定の入力手段と、該基準仕様の各項目に対応した単価を蓄積した基準単価帳の基準単価と上記基準仕様設定において入力された仕様項目により概算計算を行う手段とから成ることを特徴とする。また、上記基準単価を最新実績基準単価に修正することを特徴とする。さらに、概算結果と落札価格データを比較して、その比較結果に基づいて上記基準単価を修正することを特徴とする。又更に、上記各発注仕様の段階が、用地検討と企画設計と基本設計と実施設計であることを特徴とする。更にまた、上記類似建物仕様の物件データが、用地仕様、企画仕様、基本仕様、実施設計仕様であることを特徴とする。また、上記用地検討の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力の手入力と、上記企画仕様と基本仕様と実施設計仕様から支援を受ける一括自動補完入力により行われることを特徴とする。さらに、上記企画設計の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力および上記企画仕様からの形態入力の手入力と、上記基本仕様と実施設計仕様から支援を受ける一括自動補完入力により行われることを特徴とする。又更に、上記基本設計の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力、上記企画仕様からの形態入力および上記基本仕様からの基本仕様の手入力と、上記実施設計仕様から支援を受ける一括自動補完入力により行われることを特徴とする。また、上記実施設計の段階における基準仕様設定が、上記用地仕様からの規模入力、上記企画仕様からの形態入力、上記基本仕様からの基本仕様入力および上記実施設計仕様からの実施仕様入力の手入力により行われることを特徴とする。さらに、上記概算計算により作成される発注仕様物件データを、上記類似建物仕様物件データに追加することを特徴とする。
本発明の建築費概算プログラムを格納したコンピュータ読み取り可能な記録媒体は、上記項の概算見積システムの建築費概算プログラムを格納したことを特徴とする。
【発明の効果】
【０００７】
１）１つ又は複数の類似建物の仕様を、概算すべき建物の基準仕様の全部または部分に一括して自動入力し、必要最小限の主要な変動項目に限定して手入力した項目以外の項目を補完するようになっている。
２）多くの変動項目を備え、また、この項目に対応した単価表を有するので、高精度の概算見積が得られる。
３）発注の都度、入手できる入札内訳書と市販の建設物価情報から、個々の材料単価、施工単価を統計し、物価変動後の適時に反映でき、また、個々の材料密度、労務密度を反映できるサブシステムを組み合わせることで、高精度・高信頼のシステムとすることができる。また、落札結果を反映する機能も備える。
４）処理案件データを次の概算に役立てることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【０００８】
図１は、本発明の建築費の概算見積システムの一実施例を説明するもので、１は発注仕様手入力、２は類似建物の基準仕様設定、３は類似建物仕様の物件データ、４は最新実績の基準単価自動設定、５は基準単価帳、６は概算計算、７は概算結果、８は落札価格データ、９は発注仕様書の物件データである。
【０００９】
図２は、上記システムのうち、発注仕様手入力１および類似建物の基準仕様設定２の詳細を示す。該発注仕様手入力１は、用地検討と企画設計と基本設計と実施設計の各段階を選択することによって行われる。該用地検討の段階は、件名、作成年月日、作成者、発注年次、建設地、解体撤去工事の有無と規模など事業条件、用地面積、建築面積、延べ床面積など敷地条件、支持地盤の深さや建物支持方式などの地盤条件、自走式駐車、機械式駐車それぞれの計画台数、事務所・商業店舗・ホテル・集合住宅・文化施設など用途別配分面積、以上事業規模に関わる仕様であり、企画設計の段階は、第１は、塔屋階・頂部階・高層部階・中層部階・低層部階・地下階それぞれの外郭面積、外部セットバック面積、内部吹抜き面積、各層の階数・セットバックの階数・内部吹抜きの階数など床面積に係わる数値、第2は、塔屋階・頂部階・高層部階・中層部階・低層部階・地下階それぞれの外壁周長、階高、第3は、塔屋階・頂部階・高層部階・中層部階・低層部階・地下階それぞれへの用途即ち事務所、専門店舗、大型店舗、ホテル、住宅、共用玄関ホール、共通機械室、駐車場などの用途配分、以上第１〜３のような形態に関わる仕様であり、基本設計の段階は、基本的な仕様、即ち、投入鉄骨量（kg/ｍ2）、外装材については、花崗岩・磁器タイルなどの外壁仕上げ材、アルミカーテンウオール・ステンレスサッシなどの建具、熱線反射ガラス・断熱ペアガラス・強化ガラスなどのガラス材種、事務所・店舗・ホテル各テナント専用部分の甲乙工事区分（内装工事は甲負担か乙負担か）電気・空調設備のバックアップ設備（熱源・電力幹線の二重化）の有無、エレベーター・エスカレーターの台数などであり、実施設計の段階は、詳細な仕様、即ち、土工事の山止め壁工法は、H鋼と矢板によるか、SMW工法（ソイル柱列工法）によるかなどの種類、地上・地下各躯体工事は鉄骨造か鉄筋コンクリート造か、内装材に係わる階段・便所・廊下・事務室・機械室・事務室、ホテル部分の客室・廊下・パブリック（会議・宴会・食堂）・バックスペースなどの建物内部各用途の細かな面積構成、事務室・店舗などの床・壁・天井材種、外構工事に係わる舗装材種と材種別面積、電気設備に係わる受変電設備の受電電圧、発電機はディーゼルかガスエンジンか、フロアコンセンセントの容量はいくらか、机上照度はいかほどにするか、電話・テレビなど通信情報設備、無線などの構内管理設備、インターフォン・ITVなどの防犯設備、自動火災報知・放送など防災設備の導入種類、衛生設備に係わる、大便器・小便器・洗面器など衛生器具数、スプリンクラー・屋内消火栓・炭酸ガス等の消火設備、空調設備に係わる、中央ボイラー方式・分散ヒートポンプ方式など熱源方式、自動制御方式の有無・種類、排煙は機械式か自然方式か、昇降機設備に係わる、各エレベーターの速度、停止階数、定員数、エスカレーターの有効幅員など）である。
【００１０】
上記発注仕様手入力１により何れかの段階を手入力して、基準仕様設定２の設定入力を行なう。この基準仕様設定２は、手入力と、一括自動補完の自動的な入力支援がなされる。この自動的な入力支援は、類似建物仕様の物件データ３に蓄積された仕様データを用いて行われる。該類似建物仕様の物件データ３には、用地仕様、企画仕様、基本仕様、実施設計仕様がある。
【００１１】
図２において、上記用地検討の発注仕様手入力１が選択されると、その基準仕様設定２では、まず規模入力が手入力され、残りは、類似建物の仕様データ３の企画仕様と基本仕様と実施計画仕様から入力支援を受けて一括自動補完される。類似建物を効率的に検索する手段としては、基準仕様自動設定２のワークシート上で、予め用意された物件リストを選択すればその細部データを読み取るためのプログラムある。
上記規模入力においては、例えば敷地面積、延床面積、地盤深さ、建物用途、車庫形式などの規模を手入力する。数値入力は数字を打ち込むが、ｅｘｃｅｌの入力規則（リスト入力）を用いて選択肢を明示し入力の簡便さを図る。また、ｅｘｃｅｌのＶＬＯＯＫＵＰ関数を用いて見積に必要な単価選択や数量選択を行う。
上記企画仕様からの一括自動補完は、例えば軒高、階高、地下深さ、各層面積、外壁面積などの形態が支援を受けて自動入力される。
上記基本仕様からの一括自動補完は、例えば鉄骨量、外装材種類、内装甲乙区分、各部面積、構造形式、などが支援を受けて自動入力される。鉄骨量は階数と外壁率から統計的に算出するが、過去の物件データを基にした多重回帰式によるなどの相関関数を用いる。また、建物規模や高さにより法律上一義的に決定される非常用エレベータや防災各設備の有無等は、ｅｘｃｅｌのＩＦ関数を用いて自動的に採用、選択する。
上記実施設計仕様からの一括自動補完は、例えば各室面積、主要仕上げ、設備仕様などが支援を受けて自動入力される。
【００１２】
また、上記企画設計が選択されると、その基準仕様設定２では、上記規模入力に加えて形態入力も手入力し、残りは、類似建物の仕様データ３の基本仕様と実施計画仕様から入力支援を受けて一括自動補完される。
すなわち、上記形態入力においては、例えば軒高、階高、地下深さ、各層面積、外壁面積などの形態を手入力する。規模入力は、用地検討と同じように手入力する。
上記基本仕様からの一括自動補完は、例えば外装材種類、内装甲乙区分、各部面積、構造形式、などが支援を受けて自動補完される。
上記実施設計仕様からの一括自動補完は、例えば各室面積、主要仕上げ、設備仕様などが支援を受けて自動補完される。
【００１３】
上記基本設計が選択されると、その基準仕様設定２では、上記規模入力および形態入力に加えて基本仕様も手入力し、残りは、類似建物の仕様データ３の実施計画仕様から入力支援を受けて一括自動補完される。
すなわち、上記基本仕様入力は、例えば鉄骨量、外装材種類、内装甲乙区分、各部面積、構造形式などを手入力する。規模入力および形態入力は、上記企画設計と同じように手入力する。
上記実施設計仕様からの一括自動補完は、例えば各室面積、主要仕上げ、設備仕様が支援を受けて自動補完される。
【００１４】
上記実施設計が選択されると、その基準仕様設定２の入力において、上記規模入力、形態入力および基本仕様に加えて実施仕様の全てを手入力する。規模入力、形態入力および基本仕様は、上記基本設計と同じように手入力し、上記実施仕様入力は、例えば各室面積、主要仕上げ、設備仕様などを手入力する。
【００１５】
図１に示すように、上記基準仕様設定２に続いて、最新実績基準単価設定４を行う。この最新実績基準単価設定４は、基準単価帳５の基準単価を後述する方法により修正して行われる。基準単価帳５は、多様な建物仕様に対し、共通した要素（素数的、元素的）を単位とするため項目が最小限に限定されている。
【００１６】
上記基準仕様設定４がなされると共に、最新実績の基準単価設定４がなされると、一定の概算プログラムに従って概算計算６が行われて、概算結果７が算出される。
【００１７】
上記概算結果７は落札価格データ９と比較され、その比較結果に基づいて上記基準単価帳５の基準単価を修正して、最新実績基準単価設定４が更新され、再計算される。
【００１８】
一定の落札率をクリアした概算結果７は、発注仕様書物件データ８として蓄積されるとともに、上記物件データ庫３に新たな類似建物仕様の物件データとして蓄積される。
【００１９】
概算の精度を高めるために、下記の手段を設けてもよい。
１）建物の（１）躯体、（２）外装及び外構、（３）内装及び電気・空調・衛生設備（４）昇降機設備（５）駐車機械設備の５種目毎に、類似部分を選定して、これらを組み合わせて基準建物仕様とする。
２）類似建物から拾う項目は、仕様（例えば石、タイル）、面積構成比（例えば石とタイルの割合）とし、類似建物選択により変動させる。
３）用地検討の規模入力において、建物の階数、各階面積を補充する手段として、基準建物延べ床面積に対する計画建物延べ床面積の立体類似における比例式を採用する。すなわち、階数及び各階周長は、３乗根による比例計算により、また、各階面積は３乗根の二乗による比例計算により、細部入力を省略することができる。
４）基本設計における入力の手間を最小化しつつも精度を高く保つために、実施設計からの手戻りが難しく且つコストへの影響が大きい形態的事項（階数、基準階面積など）、外壁材種、内装・設備の有無（テナント工事かどうか）、鉄骨投入量（設定しなければ統計的に自動設定）について入力できるようにする。実施設計に入る前に大きな事業判断が必要な基本設計で確度の高い概算ができる。
【図面の簡単な説明】
【００２０】
【図１】本発明の建築費の概算見積システムの一実施例を説明するフローブロック図である。
【図２】図１の概算見積システムの発注仕様入力および類似建物の基準仕様設定の詳細を示す一実施例を説明するフローブロック図である。
【符号の説明】
【００２１】
１    発注仕様手入力
２    類似建物の基準仕様設定
３    類似建物仕様の物件データ
４    最新実績の基準単価自動設定
５    基準単価帳
６    概算計算
７    概算結果
８    落札価格データ
９    発注仕様書の物件データ
【図１】
2006023979.tif 000003
【図２】
2006023979.tif 000004
【手続補正書】
【提出日】平成16年7月12日(2004.7.12)
【手続補正１】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】０００９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【０００９】
図２は、上記システムのうち、発注仕様手入力１および類似建物の基準仕様設定２の詳細を示す。該発注仕様手入力１は、用地検討と企画設計と基本設計と実施設計の各段階を選択することによって行われる。該用地検討の段階は、件名、作成年月日、作成者、発注年次、建設地、解体撤去工事の有無と規模など事業条件、用地面積、建築面積、延べ床面積など敷地条件、支持地盤の深さや建物支持方式などの地盤条件、自走式駐車、機械式駐車それぞれの計画台数、事務所・商業店舗・ホテル・集合住宅・文化施設など用途別配分面積、以上事業規模に関わる仕様であり、企画設計の段階は、第１は、塔屋階・頂部階・高層部階・中層部階・低層部階・地下階それぞれの外郭面積、外部セットバック面積、内部吹抜き面積、各層の階数・セットバックの階数・内部吹抜きの階数など床面積に係わる数値、第2は、塔屋階・頂部階・高層部階・中層部階・低層部階・地下階それぞれの外壁周長、階高、第3は、塔屋階・頂部階・高層部階・中層部階・低層部階・地下階それぞれへの用途即ち事務所、専門店舗、大型店舗、ホテル、住宅、共用玄関ホール、共通機械室、駐車場などの用途配分、以上第１〜３のような形態に関わる仕様であり、基本設計の段階は、基本的な仕様、即ち、投入鉄骨量（kg/ｍ2）、外装材については、花崗岩・磁器タイルなどの外壁仕上げ材、アルミカーテンウオール・ステンレスサッシなどの建具、熱線反射ガラス・断熱ペアガラス・強化ガラスなどのガラス材種、事務所・店舗・ホテル各テナント専用部分の甲乙工事区分（内装工事は甲負担か乙負担か）電気・空調設備のバックアップ設備（熱源・電力幹線の二重化）の有無、エレベーター・エスカレーターの台数などであり、実施設計の段階は、詳細な仕様、即ち、土工事の山止め壁工法は、H鋼と矢板によるか、SMW工法（ソイル柱列工法）によるかなどの種類、地上・地下各躯体工事は鉄骨造か鉄筋コンクリート造か、内装材に係わる階段・便所・廊下・事務室・機械室・事務室、ホテル部分の客室・廊下・パブリック（会議・宴会・食堂）・バックスペースなどの建物内部各用途の細かな面積構成、事務室・店舗などの床・壁・天井材種、外構工事に係わる舗装材種と材種別面積、電気設備に係わる受変電設備の受電電圧、発電機はディーゼルかガスエンジンか、フロアコンセンセントの容量はいくらか、机上照度はいかほどにするか、電話・テレビなど通信情報設備、無線などの構内管理設備、インターフォン・ITVなどの防犯設備、自動火災報知・放送など防災設備の導入種類、衛生設備に係わる、大便器・小便器・洗面器など衛生器具数、スプリンクラー・屋内消火栓・炭酸ガス等の消火設備、空調設備に係わる、中央ボイラー方式・分散ヒートポンプ方式など熱源方式、自動制御方式の有無・種類、排煙は機械式か自然方式か、昇降機設備に係わる、各エレベーターの速度、停止階数、定員数、エスカレーターの有効幅員など、である。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１１】
図２において、上記用地検討の発注仕様手入力１が選択されると、その基準仕様設定２では、まず規模入力が手入力され、残りは、類似建物の仕様データ３の企画仕様と基本仕様と実施計画仕様から入力支援を受けて一括自動補完される。類似建物を効率的に検索する手段としては、基準仕様自動設定２のワークシート上で、予め用意された物件リストを選択すればその細部データを読み取るためのプログラムがある。
上記規模入力においては、例えば敷地面積、延床面積、地盤深さ、建物用途、車庫形式などの規模を手入力する。数値入力は数字を打ち込むが、仕様入力については、ｅｘｃｅｌの入力規則（リスト入力）を用いて選択肢を明示し入力の簡便さを図る。また、ｅｘｃｅｌのＶＬＯＯＫＵＰ関数を用いて見積に必要な単価選択や数量選択を行う。
上記企画仕様からの一括自動補完は、例えば軒高、階高、地下深さ、各層面積、外壁面積などの形態が支援を受けて自動入力される。
上記基本仕様からの一括自動補完は、例えば鉄骨量、外装材種類、内装甲乙区分、各部面積、構造形式、などが支援を受けて自動入力される。鉄骨量は階数と外壁率から統計的に算出するが、過去の物件データを基にした多重回帰式によるなどの相関関数を用いる。また、建物規模や高さにより法律上一義的に決定される非常用エレベータや防災各設備の有無等は、ｅｘｃｅｌのＩＦ関数を用いて自動的に採用、選択する。
上記実施設計仕様からの一括自動補完は、例えば各室面積、主要仕上げ、設備仕様などが支援を受けて自動入力される。