(57)【要約】【課題】少子化等で減少したマンション等居住用不動産の顧客層を拡大し、また、マンション等の不動産供給業者が所有する販売在庫や同一マンション棟内であって日当たりなどが悪く販売が懸念される物件等の販売を促進するシステムを提供。【解決手段】マンション等の不動産物件をデータベース化し、ポイント景品等を購入者に還元し、不動産物件の販売を促進するシステムを提供。【選択図】図１
2006260518.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
マンション等不動産物件の販売を促進するシステムであって、不動産物件データベースを格納した管理用サーバーに、販売を促進したい物件に購入金額に比例し、または、任意に設定した現金若しくは商品やサービス等と交換可能なポイント特典を付し情報サイトに掲載する。ユーザーは、インターネット情報網を通じ当該還元付加価値物件情報を入手、当該物件購入後販売業者から現金若しくは還元ポイント券を貰い、データベース化された当該還元ポイント券使用可能提携店舗情報を、インターネット等通信網を通じ得る事ができ、当該還元ポイント券使用提携店舗で欲しい商品やサービス等が購入できる。また、該ポイントはマンション等不動産物件購入時の頭金等に算入が出来る。マンション等不動産物件販売を促進するシステム。
【請求項２】
賃貸住宅の家賃領収書等を基に、家賃支払い金額に応じ、請求項１のポイントを付与し、これら顧客ポイント情報をユーザーデーターベースに保持蓄積し、ユーザーは蓄積されたポイントを不動産物件購入時などに請求項１のポイント券使用提携店舗で使用できたり、また、その蓄積されたポイントが不動産物件購入時の頭金等に算入が可能な不動産等販売を促進するポイントシステム。
【請求項３】
自動車や結婚式、食料費等の物品購入やサービス等の領収書を基に、支払い金額等に応じ請求項１のポイントを付与し、これら顧客ポイント情報をユーザーデーターベースに入力蓄積し、ユーザーは蓄積されたポイントを不動産物件購入時などに請求項１のポイント券使用提携店舗で使用できたり、また、そのポイントが不動産物件購入時の頭金等に算入が可能な不動産等販売を促進するポイントシステム。
【請求項４】
請求項２、請求項３の実施にあたり、ユーザーは領収書若しくは領収書のコピーをポイント管理者に送付し、管理者は、送付された領収書等の金額に応じたポイント証明書を発行しユーザーに送付する。ユーザーは当該証明書をマンション等不動産供給業者のモデルルーム等で、当該マンション等不動産供給業者専用の累積記憶機能付きポイントカードの発給を受け、当該ポイントカードに、発行されたポイント証明書を基にポイントを入力してもらい、同時に不動産供給者サーバーにも当該ユーザーの氏名、住所、希望不動産属性などと共に当該ポイントが入力蓄積されるシステム。尚、当該ポイント証明書は複数の不動産供給業者に重複使用が可能である。
【請求項５】
請求項４のポイント証明書申込と同時に、ユーザーはポイント管理者側会員に入会し、管理者は当該会員の希望するマンション等不動産物件の場所、広さ、予算等の条件を属性データとして管理サーバーに入力記憶する。その記憶された属性データを基に、ユーザーに電子メールやダイレクトメール等で、属性に適したマンション等不動産情報を伝え販売を促進させるシステム。
【請求項６】
ユーザーが、マンション等不動産物供給業者のモデルルームに来場時に、来場ポイントとして請求項１のポイントを付与し、当該ポイント情報をユーザーの会員カードに記憶し、且つ、不動産供給者データーベースにも入力蓄積する。ユーザーは蓄積されたポイントを請求項１と同様に、不動産物件購入時等に、ポイント券使用提携店舗で使用できたり、また、そのポイントが不動産物件購入時の頭金等に算入ができる。また、ポイント加算条件には友達紹介やイベント等にもよりポイント加算がされる。モデルルーム等の来場を促し不動産等販売を促進するポイントシステム。
【請求項７】
同一地域にあっても諸条件の悪い不動産物件や同一マンションにあっても、日当たりや階数等の個別諸条件により人気に差がある、条件の悪い販売在庫になりやすい物件や部屋を、ポイント数設定を高くしたりし、販売をより一層促進させる、ポイント数設定を可変できる請求項１のシステム。
【請求項８】
マンション等の販売在庫を廉価販売や請求項１の様な付加価値特典を付与し販売をした場合は、既に購入した同一マンション購入者からの反感や他の販売物件への影響を最小限にする為、廉価情報、付加価値情報等を配信するインターネット情報サイトを会員制とし、ユーザーは当該情報サイト管理サーバーに会員登録し会員パスワード等を当該情報サイトに入力しなければ、廉価情報等が見られないシステム。
【請求項９】
既に同一マンションや同一地域において、物件を購入した購入者からの反感や他の販売物件への影響を最小限にする為、廉価情報等を会員データベースより属性選出された会員のみに、ダイレクトメールを送付やメールマガジン等を送信するシステム。
【請求項１０】
請求項２、請求項３、請求項４、請求項５、請求項６、請求項７、請求項９、が複合した請求項１のシステムに請求項１２が付随したシステム。
【請求項１１】
請求項１０のシステムを不動産以外の分野で利用。
【請求項１２】
不動産物件購入前のユーザー属性と、同一ユーザーからマンション等不動産物件を購入後にアンケート等で入手した属性データを、その購入前と購入後の共通項や違いを、また、それらの理由などをデータベース化し、マンションなど住居不動産開発に反映させるシステム。
【請求項１３】
請求項１２のシステムを不動産以外の分野で利用。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】  この発明は、コンピューターを利用した通信ネットワークによるマンション等不動産販売促進システム。
【背景技術】
【０００２】  コンピューターを利用した通信ネットワークによる不動産仲介システムは、特開平７−２７１８５４号、特開平１０−４９５７５号があり、通信ネットワークを利用した在庫不動産処理支援システムは、特開平２００２−２１５７５８があるが、
特開平７−２７１８５４号に開示されている不動産仲介システムは、ユーザーによる家賃、間取り、路線などの記号に沿った物件をサイトに掲載しユーザーが予約手続きをするものである。
特開平１０−４９５７５号に開示された不動産仲介システムは、ユーザーの記号および物件データをデータベース化し、希望の物件をユーザー自身が検索するシステムであって、販売を促進する効果はあまり高くない。【０００３】  特開平２００２−２１５７５８の在庫不動産処理支援システムは、在庫不動産廉価情報をデータベース化した。不動産アウトレットサイトである。
上記特開平７−２７１８５４号、特開平１０−４９５７５号に開示された仲介システムは不動産所有者が、賃貸などを他者に媒介依頼するものであって、物件の販売などを促進する誘引的要素はない。
特開平２００２−２１５７５８の在庫不動産処理支援システムは、廉価による在庫物件の販売を促進する効果を有しているが、マンション等同一不動産購入者の反感や安売りイメージから他の販売物件への影響が懸念される。【０００４】  また、現在マンションメーカー等はテレビや家具等の景品を付して販売をおこなう場合があるが、景品に種類などのバリエーションがなく顧客誘引効果はあまり高くない。【０００５】  現在、マンション住宅など住居不動産開発供給業者は、住宅購入希望者を対象にしたアンケート調査などの属性データを参考に、企画開発を行っているが。ユーザーが実際に住居不動産を購入する場合、金額、同居家族の都合など、多くの現実的な制約により、購入前に記したアンケート等の内容とは購入物件は違うケースが大部分である。つまり、理想と現実のギャプがある。また、アンケートの入手方法も、景品目的のモニターアンケートが中心であり、アンケートモニターの中には住宅を購入する意志が無かったり、単に景品が目的のモニターも居、信頼性、質に問題があるのが現状である。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】  この発明は、少子化などの影響で減少した住宅取得者拡大と同一マンション棟内でも日当たりや階数等条件が悪く在庫化が懸念される部屋やすでに在庫となっているマンション等在庫不動産物件の販売を促進するシステム。
【課題を解決するための手段】
【０００７】  この課題を解決するため、請求項１の在庫不動産物件販売促進システムでは、
マンション等不動産物件の販売在庫や日当たりや階数等の条件が悪く在庫化が懸念されるマンション等の部屋に、現金若しくは商品やサービスに交換できるポイント特典を付与し、該マンション等の住所、広さ、価格、ポイント数等とポイント券使用提携店舗情報及び該ポイント券で交換可能な商品やサービスの情報をデータベース化しＷｅｂサイトに掲載配信する。ユーザーはインターネットを経由し、自身の端末から該不動産サイトを閲覧。ポイント等の付加価値等が付いた物件やポイント券使用提携店舗情報を入手し、結果的に廉価や特典付加価値の付いたマンション等不動産物件を取得できる。
この発明では、ポイント券使用提携店舗は１万店以上でも可能であり、ユーザーにとって、多くの提携店舖と商品の中から好きな景品を選択できる。たとえば、自動車や海外旅行など、ユーザーニーズにあった店舗や景品を多く取り揃える事が可能である。【０００８】  また、本発明の賃貸住宅の家賃の支払い領収書などを基に、家賃金額に応じポイントを付与し、顧客データベースに当該ポイントを蓄積保持し、マンションなど不動産物件購入時に、蓄積された該ポイントが頭金の一部に算入若しくはポイント券としても使用できる発明は、
支払いの領収証明でしかない領収書が、マンション等住宅購入時の頭金などに変るという画期的なユーザーメリットを創生し、住居不動産の購入者を大きく拡大し、住居不動産の販売を促進するする今までにない仕組みである。【０００９】  又、請求項４のポイント証明書のシステムは、
特定の不動産供給会社の会員になりポイントを貯め続けた場合、将来住みたい地域にその不動産供給会社が物件を供給しないかもしれないリスクを、ポイント証明書の発行と、ポイント証明書が複数の不動産供給者に重複使用できることで解決している。【００１０】  ユーザーが、マンション住宅のモデルルーム等に来場すると、来場ポイント等を付与する発明は、
ポイントの蓄積に比例し、ユーザーの不動産購入モチベーションを高める。また、不動産供給側にも、来場ポイント等がインセンティブとなり、ユーザー数の拡大と来場頻度の増加に伴う営業機会の増加が、住居用不動産販売を促進する今までに無い発明である。【０００１１】  ポイント数値設定を可変できる発明では、
同一マンション同一地域でも人気の格差により在庫化が懸念される部屋等不動産物件を、付与するポイント数設定を高くし、つまり同一マンション棟内であってもポイント数が可変できることにより在庫化懸念が高い物件の販売が一層促進できる、という技術的手段を講じている。【００１２】  請求項７請求項８請求項９では、
既に同一マンションを購入した購入者の反感や他の販売物件に対する影響を最小にする為、該サイトに会員登録し、パスワード等を入手、入力しなければ該サイトを閲覧するは出来ず、また、該物件の購入や特典サービスを受ける為には、該サイトから会員書をダウンロードしマンションメーカー等に提示するという手段を講じている。【００１３】  さらに属性検索された会員のみに廉価情報や高いポイント設定マンション等不動産情報を電子メール送信する事により、当該情報の機密性が保たれ、既に同一棟や地域での購入者の反感を回避したうえに、不動産供給者の実質的廉価販売によるイメージの低下を最小にし、物件販売を促進することが出来る。【００１４】  請求項１０の発明では、請求項２請求項３請求項４請求項５の発明を請求項１に含み組み入れ、更に請求工１２のマーケティングデータベース機能を組み入れた管理サーバーを中心としたシステムであって、家賃や自動車購入費、結婚式費用や普段の食料品購入の領収書などが、支払い金額に応じたポイントが付与され、また、モデルルーム等に来場すると、来場ポイントが加算され、これら蓄積されたポイントが、マンション購入時に頭金に算入若しくはポイント券として、多くの提携店舗で自動車や海外旅行など景品と交換できる。
これらの相乗効果によりユーザーメリットはより大きくなると共に、ユーザーは高い住宅購入モチベーションを生み、これらをインセンティブとし購入層を拡大する仕組みである。【００１５】  通常マンション住宅など住居不動産開発供給業者は、住宅購入希望者を対象にしたアンケート調査などの属性データを参考に、企画開発を行っているが。ユーザーが実際に住居不動産を購入する場合、金額、同居家族の都合など、多くの現実的な制約により、購入前に記したアンケート等の内容とは購入物件は違うケースが大部分である。つまり、理想と現実のギャプがある。また、アンケートの入手方法も、景品目的のモニターアンケートが中心であり、アンケートの信頼性、質にも問題がある。
請求項１２の発明では、同一ユーザーの物件購入前と購入後のアンケートなどを比較し、妥協しなかった部分、変化した部分等を分析、データベース化することにより、ユーザーが真に必要とする居住物件に対する属性データが検出できる。
また、前述データベースの基となるユーザーのアンケート等は、景品モニターとは違い、本件システムの仕組み上、領収書を収集、整理、送付及び長年ポイントを貯めつづける努力を厭わない、質の高い真の住宅購入予備軍で構築されており、このデータベースは、前述の問題点を全て解決するものである。
【発明の効果】
【００１６】  本発明は上述したように、ポイント券使用提携店舗数の多数化により、ユーザーにとっては、多くの店舗と商品の中から好きな景品を選択できる。たとえば、自動車や海外旅行など、ユーザーニーズが高い店舗や景品から選ぶことが出来。結果的に、ユーザー利益を拡大しつつ、不動産供給者にとってはブランドイメージを損なわず、大きな販売促進効果がある。【００１７】  また、本発明の賃貸住宅の家賃や自動車購入費や結婚式、日常の食料品などの支払い領収書などを基に、支払い金額に応じポイントを付与し、顧客データベースに該ポイントを蓄積保持し、マンションなど不動産購入時に頭金の一部に算入若しくはポイント券としても使用できる点は、ユーザーにとって新たな大きなメリットを生み出す発明であり、また、ポイント加算条件に、幅広い領収書を用いたり友達紹介ポイントなども加わり、新規ユーザーの裾野を大きく広げ、不動産物件販売を大幅に促進する効果がある。【００１８】  ユーザーが、マンション、住宅のモデルルーム等に来場すると来場ポイントを付与し、不動産購入時に頭金に算入若しくはポイント景品と交換出来るなど、ポイントの蓄積と共にユーザーの不動産購入モチベーションを高め不動産物件販売を促進する効果がある。【００１９】  また、ポイント数値設定を可変できる発明では、同一マンションでも人気の格差により在庫化が懸念される部屋を、付与するポイント数設定を高く設定し、つまり同一マンション棟内であってもポイント数が可変できることにより在庫化懸念が高い物件の販売が促進できる効果がある。【００２０】    請求項６の発明は、請求項２請求項３請求項４請求項５の発明を請求項１に含み組み入れたシステムである。
この発明は、家賃や自動車購入費、結婚式費用や普段の食料品購入の領収書が不動産購入時の頭金に変ったり、また、貯め続けた領収書ポイントやモデルルーム来場ポイントが、自動車や海外旅行などにも変換できる、今までにない画期的ユーザーメリットを生む。
これらのメリット仕組みが、不動産供給業者にとっても単純に物件価格を下げた場合発生するイメージの低下や既存購入ユーザーに対する反感を最小限にしたうえに、このシステムは、購入層を増やし、販売を促進する画期的効果がある。【００２１】  請求項１１のシステムでは、前述の通り、信頼性や質に問題があった今までのアンケートやデータベースから導き出された属性データとは違い、本件システムは、高い信頼と質を有した属性データを導き出す効果がある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２２】  以下にこの発明の不動産販売促進システムおよびプログラムの好適な実施形態を図を参照して説明する。
図１は、不動産販売促進システムを示している。
この不動産販売促進システムは、インターネット等のコンピュータ通信ネットワーク８で結ばれており、ユーザーデータベース９ｃと物件データベース９ｂ、ポイント券提携店情報サーバー９ａ、管理サーバー１０から構成される管理者サーバー１と、ユーザー端末７と物件提供業者５及びポイント券提携店サーバー３から構成されている。【００２３】  マンション等不動産供給業者４は管理サーバー１に、販売を促進する為に廉価設定された在庫物件や同一マンション棟内においても日当たりや階数等の悪条件のために在庫の懸念がある物件に現金やポイント券還元特典等の特典サービスを付し、管理サーバー１に格納されている物件データベースに当該物件を登録でき、ポイント券用商品供給業者２は、ポイント券提携店サーバー３を操作し、又は管理者に依頼し管理サーバー１に、ポイント券店舗および景品の詳細情報を掲載でき、ユーザーは、端末７を利用してインターネットなどの通信ネットワーク経由で管理サーバー１にアクセス、在庫廉価不動産や現金等ポイント券還元特典の付いたマンション等不動産物件やポイント券用商品供給業者リストや商品写真情報などを閲覧する事ができる。【００２４】  ユーザーは、賃貸家賃や自動車購入や結婚式費用などあらゆる領収書を基に、管理者１１若しくは不動産供給者のモデルルーム等で、ユーザーデータベース９ｃにポイントを入力してもらう。また、モデルルーム等に来場した場合に、来場ポイントをユーザーデータベースに加算してもらい。不動産物件購入時に頭金算入若しくは、ポイント券と交換してもらい提携店舗で使用できる。【００２５】  尚、管理者は、不動産供給業者及びポイント券使用提携店から本件システム使用料並びに本件サイト情報掲載料等を徴収する。
【図面の簡単な説明】
【００２５】
【図１】本発明の不動産販売促進システムの実施形態を示す構成図である。
【図２】請求工１の概要図
【図３】請求工４の概要図
【図４】請求工６の概要図
【符号の説明】
【００２６】  １、  管理者サーバー
２、  ポイント券用商品供給業者
３、  ポイント券提携店サーバー
４、  不動産供給業者
５、  物件供給サーバー
６、  ユーザー（顧客）
７、  ユーザー通信端末
８、  インターネット等通信ネットワーク
９ａ，  ユーザーデータベース
９ｂ，  物件データベース
９ｃ，  ポイント券提携店情報サーバー
１０，  管理サーバー
１１，  管理者
【図１】
2006260518.tif 000003
【図２】
2006260518.tif 000004
【図３】
2006260518.tif 000005
【図４】
2006260518.tif 000006