(57)【要約】【課題】  住宅の購入などを希望している消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援する。【解決手段】  消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するための不動産関連アドバイザ支援システム１００であって、不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶するアドバイス利用情報記憶手段１１と、不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末２０からの要求に応じてアドバイス利用情報記憶手段１１からアドバイス利用情報を読み出して（ステップＳ１０９）、通信ネットワーク３０を介して不動産関連アドバイザ端末２０に向けてアドバイス利用情報を送信（ステップＳ１１０）するアドバイス利用情報送信手段１５と、を備えた。【選択図】  図５
2006139546.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するための不動産関連アドバイザ支援システム（１００）であって、
不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶するアドバイス利用情報記憶手段と、
不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて前記アドバイス利用情報記憶手段から前記アドバイス利用情報を読み出して、通信ネットワーク（３０）を介して前記不動産関連アドバイザ端末（２０）に向けて前記アドバイス利用情報を送信するアドバイス利用情報送信手段（１５）と、を備えた、ことを特徴とする不動産関連アドバイザ支援システム。
【請求項２】
アドバイス利用情報は、建物に用いられる建材に係わる建材情報、前記建物の建設工事に係わる建設工事情報、前記建物に設置される建物備品に係わる建物備品情報のうち、少なくとも１つを含む、ことを特徴とする請求項１の不動産関連アドバイザ支援システム。
【請求項３】
アドバイス利用情報は、不動産取引に係わる官庁への提出書類に係わる書類情報を含む、ことを特徴とする請求項１又は２の不動産関連アドバイザ支援システム。
【請求項４】
アドバイス利用情報は、造園工事に係わる造園工事情報、前記造園の際に設置される造園備品に係わる造園備品情報のうち、少なくとも１つを含む、ことを特徴とする請求項１、２又は３の不動産関連アドバイザ支援システム。
【請求項５】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出する公共料金導出手段（１２）を備え、
前記公共料金導出手段（１２）は、前記建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、公共料金を導出し、
前記アドバイス利用情報送信手段（１５）は、前記公共料金導出手段によって導出された公共料金を、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する、ことを特徴とする請求項１、２、３又は４の不動産関連アドバイザ支援システム。
【請求項６】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物を購入した場合に消費者が当該購入から所定期間が経過したときまでに要すると予想される購入した建物に係わる支出を示すライフサイクルコストを導出するライフサイクルコスト導出手段（１３）を備え、
前記ライフサイクルコスト導出手段（１３）は、不動産関連アドバイザ端末（２０）から取得した前記消費者が購入する予定の建物に係わる建物情報にもとづいてライフサイクルコストを導出し、
前記アドバイス利用情報送信手段（１５）は、前記ライフサイクルコスト導出手段（１３）によって導出されたライフサイクルコストを、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する、ことを特徴とする請求項１、２、３又は４の不動産関連アドバイザ支援システム。
【請求項７】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出する公共料金導出手段（１２）を備え、
前記公共料金導出手段（１２）は、前記建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、公共料金を導出し、
前記ライフサイクルコスト導出手段（１３）は、前記公共料金導出手段が導出した公共料金を加味してライフサイクルコストを導出する、ことを特徴とする請求項６の不動産関連アドバイザ支援システム。
【請求項８】
消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するための不動産関連アドバイザ支援方法であって、
不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶するアドバイス利用情報記憶手段（１１）から前記アドバイス利用情報を読み出して、通信ネットワーク（３０）を介して前記不動産関連アドバイザ端末（２０）に向けて前記アドバイス利用情報を送信する、ことを特徴とする不動産関連アドバイザ支援方法。
【請求項９】
アドバイス利用情報は、建物に用いられる建材に係わる建材情報、前記建物の建設工事に係わる建設工事情報、前記建物に設置される建物備品に係わる建物備品情報のうち、少なくとも１つを含む、ことを特徴とする請求項８の不動産関連アドバイザ支援方法。
【請求項１０】
アドバイス利用情報は、不動産取引に係わる官庁への提出書類に係わる書類情報を含む、ことを特徴とする請求項８又は９の不動産関連アドバイザ支援方法。
【請求項１１】
アドバイス利用情報は、造園工事に係わる造園工事情報、前記造園の際に設置される造園備品に係わる造園備品情報のうち、少なくとも１つを含む、ことを特徴とする請求項８、９又は１０の不動産関連アドバイザ支援方法。
【請求項１２】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出し、
導出した公共料金を、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する、ことを特徴とする請求項８、９、１０又は１１の不動産関連アドバイザ支援方法。
【請求項１３】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、当該不動産関連アドバイザ端末（２０）から取得した前記消費者が購入する予定の建物に係わる建物情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が当該購入から所定期間が経過したときまでに要すると予想される購入した建物に係わる支出を示すライフサイクルコストを導出し、
導出したライフサイクルコストを、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する、ことを特徴とする請求項８、９、１０又は１１の不動産関連アドバイザ支援方法。
【請求項１４】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出し、
導出した公共料金を加味してライフサイクルコストを導出する、ことを特徴とする請求項１３の不動産関連アドバイザ支援方法。
【請求項１５】
消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援させるための不動産関連アドバイザ支援プログラムであって、
コンピュータに、
不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶するアドバイス利用情報記憶手段（１１）から前記アドバイス利用情報を読み出して、通信ネットワーク（３０）を介して前記不動産関連アドバイザ端末（２０）に向けて前記アドバイス利用情報を送信するステップを実行させるための、不動産関連アドバイザ支援プログラム。
【請求項１６】
アドバイス利用情報は、建物に用いられる建材に係わる建材情報、前記建物の建設工事に係わる建設工事情報、前記建物に設置される建物備品に係わる建物備品情報のうち、少なくとも１つを含む、請求項１５の不動産関連アドバイザ支援プログラム。
【請求項１７】
アドバイス利用情報は、不動産取引に係わる官庁への提出書類に係わる書類情報を含む、請求項１５又は１６の不動産関連アドバイザ支援プログラム。
【請求項１８】
アドバイス利用情報は、造園工事に係わる造園工事情報、前記造園の際に設置される造園備品に係わる造園備品情報のうち、少なくとも１つを含む、請求項１５、１６又は１７の不動産関連アドバイザ支援プログラム。
【請求項１９】
コンピュータに、
さらに、不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出するステップと、
導出した公共料金を、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信するステップと、を実行させるための請求項１５、１６、１７又は１８の不動産関連アドバイザ支援プログラム。
【請求項２０】
コンピュータに、
さらに、不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、当該不動産関連アドバイザ端末（２０）から取得した前記消費者が購入する予定の建物に係わる建物情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が当該購入から所定期間が経過したときまでに要すると予想される購入した建物に係わる支出を示すライフサイクルコストを導出するステップと、
導出したライフサイクルコストを、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信するステップと、を実行させるための請求項１５、１６、１７又は１８の不動産関連アドバイザ支援プログラム。
【請求項２１】
コンピュータに、
さらに、不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出するステップと、
導出した公共料金を加味してライフサイクルコストを導出するステップと、を実行させるための請求項２０の不動産関連アドバイザ支援プログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅を購入する際、又は注文住宅を発注する際に発生する不動産取引や資金計画などの諸問題について消費者に総合的なアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するための不動産関連アドバイザ支援システム、不動産関連アドバイザ支援方法、及び不動産関連アドバイザ支援プログラムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
一般に、住宅などの建物に欠陥があるか否かを、一般消費者が的確に判断することは困難である。購入した住宅が欠陥住宅であり、対応に苦慮している消費者も少なくなかった。また、注文住宅の場合は、信頼のおける設計事務所や施工業者の選択に苦慮していた。
【０００３】
欠陥住宅が建てられてしまうことを防止するため、従来、指定住宅性能評価機関により建築確認申請や住宅金融公庫の審査や検査が行われていた。
【０００４】
そして、住宅を購入しようとする消費者は、住宅性能評価の内容を知っている工務店などの専門家や設計事務所や行政機関の窓口からもアドバイスを受け、欠陥がなくさらに希望に合致する住宅を購入するようにしていた。
【０００５】
なお、従来から、住宅の建築に関する助言、指導等のコンサルタントを行う住宅建築のコンサルタントシステムが提案されている（特許文献１参照）。
【０００６】
また、ＩＳＯ認証を取得することができるようにするためのコンサルタントを行うシステムが提案されている（特許文献２参照）。
【特許文献１】特開２００３−２４２２４５号公報
【特許文献２】特開２００２−９２１４７号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
しかし、特許文献１に記載されている従来技術は、建て主に助言、指導等のコンサルタントを行うものであり、住宅の購入を予定している消費者に対するアドバイザの支援を行うことについては何ら考慮されていない。住宅取得後のアドバイスについても考慮されていない。
【０００８】
また、特許文献２に記載されている従来技術は、ＩＳＯ認証を取得することができるようにするためのコンサルタントが対象であり、やはり住宅の購入を予定している消費者に対するアドバイザの支援を行うことについては何ら考慮されていない。
【０００９】
また、上述したように、従来は、工務店などの専門家が、住宅を購入しようとする消費者にアドバイスを行うようにしていたが、関連法規の改正などがあった場合や専門外の事項について助言を求められた場合などに迅速かつ適切に対応することは困難であり、有効なアドバイスがなされているとは限らない。
【００１０】
本発明は、かかる問題点を解決するために創案されたものである。すなわち、本発明の目的は、住宅などの購入を希望する消費者に対して有効かつ適切なアドバイスを行うことができ、消費者が住宅などを適切に購入することができるようにサポートすることができる不動産関連アドバイザ支援システム、不動産関連アドバイザ支援方法、及び不動産関連アドバイザ支援プログラムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【００１１】
本発明の不動産関連アドバイザ支援システムによれば、消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するための不動産関連アドバイザ支援システム（１００）であって、不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶するアドバイス利用情報記憶手段と、不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて前記アドバイス利用情報記憶手段から前記アドバイス利用情報を読み出して、通信ネットワーク（３０）を介して前記不動産関連アドバイザ端末（２０）に向けて前記アドバイス利用情報を送信するアドバイス利用情報送信手段（１５）と、を備えた、ことを特徴とする不動産関連アドバイザ支援システムが提供される。
【００１２】
上記構成の不動産関連アドバイザ支援システムでは、アドバイス利用情報を提供することができるため、住宅などの購入を希望する消費者に対して有効かつ適切なアドバイスを行うことができ、消費者が住宅などを適切に購入することができるようにサポートすることができるように不動産関連アドバイザを支援することができる。
【００１３】
アドバイス利用情報は、例えば、建物に用いられる建材に係わる建材情報、前記建物の建設工事に係わる建設工事情報、前記建物に設置される建物備品に係わる建物備品情報のうち、少なくとも１つを含む。
【００１４】
アドバイス利用情報は、例えば、不動産取引に係わる官庁への提出書類に係わる書類情報を含む。
【００１５】
アドバイス利用情報は、例えば、造園工事に係わる造園工事情報、前記造園の際に設置される造園備品に係わる造園備品情報のうち、少なくとも１つを含む。
【００１６】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出する公共料金導出手段（１２）を備え、前記公共料金導出手段（１２）は、前記建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、公共料金を導出し、前記アドバイス利用情報送信手段（１５）は、前記公共料金導出手段によって導出された公共料金を、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する、ことを特徴とするようにしてもよい。
【００１７】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物を購入した場合に消費者が当該購入から所定期間が経過したときまでに要すると予想される購入した建物に係わる支出を示すライフサイクルコストを導出するライフサイクルコスト導出手段（１３）を備え、前記ライフサイクルコスト導出手段（１３）は、不動産関連アドバイザ端末（２０）から取得した前記消費者が購入する予定の建物に係わる建物情報にもとづいてライフサイクルコストを導出し、前記アドバイス利用情報送信手段（１５）は、前記ライフサイクルコスト導出手段（１３）によって導出されたライフサイクルコストを、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する、ことを特徴とするようにしてもよい。
【００１８】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出する公共料金導出手段（１２）を備え、前記公共料金導出手段（１２）は、前記建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、公共料金を導出し、前記ライフサイクルコスト導出手段（１３）は、前記公共料金導出手段が導出した公共料金を加味してライフサイクルコストを導出する、ことを特徴とするようにしてもよい。
【００１９】
本発明の不動産関連アドバイザ支援方法によれば、消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するための不動産関連アドバイザ支援方法であって、不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて（例えばステップＳ１０１）、不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶するアドバイス利用情報記憶手段（１１）から前記アドバイス利用情報を読み出して（例えばステップＳ１０９）、通信ネットワーク（３０）を介して前記不動産関連アドバイザ端末（２０）に向けて前記アドバイス利用情報を送信する（例えばステップＳ１１０）、ことを特徴とする不動産関連アドバイザ支援方法が提供される。
【００２０】
上記構成の不動産関連アドバイザ支援方法では、アドバイス利用情報を提供することができるため、住宅などの購入を希望する消費者に対して有効かつ適切なアドバイスを行うことができ、消費者が住宅などを適切に購入することができるようにサポートすることができるように不動産関連アドバイザを支援することができる。
【００２１】
アドバイス利用情報は、例えば、建物に用いられる建材に係わる建材情報、前記建物の建設工事に係わる建設工事情報、前記建物に設置される建物備品に係わる建物備品情報のうち、少なくとも１つを含む。また、例えば、不動産取引に係わる官庁への提出書類に係わる書類情報を含む。また、例えば、造園工事に係わる造園工事情報、前記造園の際に設置される造園備品に係わる造園備品情報のうち、少なくとも１つを含む。
【００２２】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出し（例えばステップＳ１０３）、導出した公共料金を、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する（例えばステップＳ１１０）、ことを特徴とするようにしてもよい。
【００２３】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、当該不動産関連アドバイザ端末（２０）から取得した前記消費者が購入する予定の建物に係わる建物情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が当該購入から所定期間が経過したときまでに要すると予想される購入した建物に係わる支出を示すライフサイクルコストを導出し（例えばステップＳ１０５）、導出したライフサイクルコストを、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信する（例えばステップＳ１１０）、ことを特徴とするようにしてもよい。
【００２４】
不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出し（例えばステップＳ３０５）、導出した公共料金を加味してライフサイクルコストを導出する（例えばステップＳ３０６）、ことを特徴とするようにしてもよい。
【００２５】
本発明の不動産関連アドバイザ支援プログラムによれば、消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援させるための不動産関連アドバイザ支援プログラムであって、コンピュータ（例えばアドバイザ支援サーバ１０）に、不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶するアドバイス利用情報記憶手段（１１）から前記アドバイス利用情報を読み出して、通信ネットワーク（３０）を介して前記不動産関連アドバイザ端末（２０）に向けて前記アドバイス利用情報を送信するステップを実行させるための、不動産関連アドバイザ支援プログラムが提供される。
【００２６】
上記構成の不動産関連アドバイザ支援プログラムでは、コンピュータに、アドバイス利用情報を提供させることができるため、住宅などの購入を希望する消費者に対して有効かつ適切なアドバイスを行うことができ、消費者が住宅などを適切に購入することができるようにサポートすることができるように不動産関連アドバイザを支援させることができる。
【００２７】
アドバイス利用情報は、例えば、建物に用いられる建材に係わる建材情報、前記建物の建設工事に係わる建設工事情報、前記建物に設置される建物備品に係わる建物備品情報のうち、少なくとも１つを含む。また、例えば、不動産取引に係わる官庁への提出書類に係わる書類情報を含む。また、例えば、造園工事に係わる造園工事情報、前記造園の際に設置される造園備品に係わる造園備品情報のうち、少なくとも１つを含む。
【００２８】
コンピュータに、さらに、不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出するステップと、導出した公共料金を、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信するステップと、を実行させるためのものであってもよい。
【００２９】
コンピュータに、さらに、不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、当該不動産関連アドバイザ端末（２０）から取得した前記消費者が購入する予定の建物に係わる建物情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が当該購入から所定期間が経過したときまでに要すると予想される購入した建物に係わる支出を示すライフサイクルコストを導出するステップと、導出したライフサイクルコストを、アドバイス利用情報の少なくとも一部として送信するステップと、を実行させるためのものであってもよい。
【００３０】
コンピュータに、さらに、不動産関連アドバイザ端末（２０）からの要求に応じて、建物に設置される建物備品のうち公共料金の支払いを要する建物備品に係わる建物備品情報にもとづいて、前記建物を購入した場合に消費者が支出を要すると予想される公共料金を導出するステップと、導出した公共料金を加味してライフサイクルコストを導出するステップと、を実行させるためのものであってもよい。
【発明の効果】
【００３１】
上記構成の発明では、住宅などの不動産の購入を希望する消費者に対して有効かつ適切なアドバイスを行うことができ、消費者が住宅などの不動産を適切に購入することができるようにサポートすることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３２】
以下、本発明の好ましい実施の形態を図面を参照して説明する。
図１は本発明の一実施の形態における不動産関連アドバイザ支援システム１００を示すブロック図である。
図１に示すように、不動産関連アドバイザ支援システム１００は、アドバイザ支援サーバ１０と、不動産関連アドバイザ端末２０と、を備えたシステムである。
アドバイザ支援サーバ１０および不動産関連アドバイザ端末２０は、例えば専用回線網やインターネットなどの通信ネットワーク３０によって接続されている。なお、不動産関連アドバイザ端末２０は、いくつ接続されていてもよい。
【００３３】
アドバイザ支援サーバ１０は、不動産関連アドバイザをサポートするアドバイザサポートセンタ４０を運営する業者によって管理され、例えばＷＷＷ（World Wide Web）サーバによって構成される。
【００３４】
「不動産関連アドバイザ」とは、不動産取引、住宅・オフィスビル・店舗などの建物の建築、建物内に設置する家具やインテリア、建物内で用いる電気製品、建物におけるエネルギー利用、不動産の維持管理、資金計画、紛争処理などの不動産に関連する諸問題について、消費者に対して総合的なアドバイスを行う者を意味する。
【００３５】
不動産関連アドバイザ端末２０は、不動産関連アドバイザによって管理され、例えばパーソナルコンピュータや携帯通信端末などのデータ通信機能を有する情報処理装置によって構成される。
【００３６】
ここで、アドバイザサポートセンタ４０の役割等について説明する。
図２は、アドバイザサポートセンタ４０の役割等を説明するためのブロック図である。なお、ここでは、不動産関連アドバイザＸが、不動産関連アドバイザ端末２０を管理することとする。
【００３７】
本例では、アドバイザサポートセンタ４０は、不動産関連の必要な知識やアドバイスに関するノウハウを習得した者を認定し、「不動産関連アドバイザ」の資格を付与する業務を行う。すなわち、不動産関連アドバイザを育成するための事業を行う。なお、資格を取得した不動産関連アドバイザＸは、例えば有料で、アドバイザサポートセンタ４０に登録する。
【００３８】
アドバイザサポートセンタ４０は、登録されている不動産関連アドバイザＸに対して技術支援や営業支援を行う。例えば、不動産関連法規の改正などの不動産関連の最新情報の説明など、不動産関連アドバイザに対する各種の研修を開催する。
【００３９】
また、アドバイザサポートセンタ４０は、インテリアデザイナ、建築士事務所、弁護士、ファイナンシャルプランナ、造園技能士、宅地建物取引主任者、マンション管理士などの不動産取引に関連する各部門の専門家や組織を登録し、不動産関連アドバイザＸに対して情報提供や支援を行う。
【００４０】
不動産関連アドバイザＸは、アドバイザサポートセンタ４０から技術支援や営業支援を受けて自己の能力を向上させるとともに、アドバイザサポートセンタ４０が管理するアドバイザ支援サーバ１０から後述するアドバイス利用情報の提供を受け、アドバイスを依頼してきた消費者Ｙに対して不動産関連の各種のアドバイスを行う。
【００４１】
図３は、アドバイザ支援サーバ１０の構成例を示すブロック図である。
図３に示すように、アドバイザ支援サーバ１０は、不動産取引関連情報ＤＢ（データベース）１１と、公共料金導出処理手段１２と、ライフサイクルコスト導出処理手段１３と、建物シミュレーション処理手段１４と、アドバイス利用情報送信手段１５と、を備える。
【００４２】
不動産取引関連情報ＤＢ１１は、例えばデータベース装置などの記憶媒体によって構成され、「不動産取引関連情報」を記憶する記憶手段である。
【００４３】
「不動産取引関連情報」は、不動産取引に関連する様々な情報であって、例えば取引される土地や建物などの不動産に関わる情報や、不動産取引の際に合わせて取引される家具や家電などの建物の備品に関わる情報などの各種の情報を含む。「不動産取引関連情報」の詳細については、後で詳しく説明する（図４参照）。
【００４４】
公共料金導出処理手段１２は、不動産関連アドバイザ端末２０から提供された消費者に関連する情報と、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている不動産取引関連情報とにもとづいて、取引対象となっている建物（例えば住宅）を消費者が利用（例えば居住）した場合に、課されると予想される公共料金を導出する処理を実行する機能を有する。
【００４５】
なお、「消費者関連情報」とは、消費者の家族構成などの消費者に関する情報、住宅の場所や価格などの消費者が取引しようとしている不動産に関する情報、家具や家電などの消費者が購入しようとしている建物の備品に関する情報などの各種の情報を含む。
【００４６】
ライフサイクルコスト導出処理手段１３は、不動産関連アドバイザ端末２０から提供された消費者関連情報と、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている不動産取引関連情報とにもとづいて、取引対象となっている建物（例えば住宅）を消費者が利用（例えば居住）した場合に、利用を開始してから所定期間が経過するまでの間に必要とされると予想されるトータルコスト又はランニングコストを導出する処理を実行する機能を有する。
【００４７】
建物シミュレーション処理手段１４は、不動産関連アドバイザ端末２０から提供された消費者関連情報と、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている不動産取引関連情報とにもとづいて、消費者が希望する条件（例えば、土地の地域・広さ、床面積、システムキッチンの形状、壁の色などの条件）の場合に、どれぐらいのコストがかかるか、どのような間取りが考えられるか、どのようなデザイン（建物の外観、内観のデザイン）となるか，その他にも構造や法規制（建ぺい率，容積率，高さ制限など）などをシミュレーションする処理を実行する機能を有する。
【００４８】
アドバイス利用情報送信手段１５は、不動産関連アドバイザ端末２０からの要求の応じて生成或いは抽出されたアドバイス利用情報を、不動産関連アドバイザ端末２０に向けて通信ネットワーク３０を介して送信する処理を実行する機能を有する。
【００４９】
図４は、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている「不動産取引関連情報」の例を示す説明図である。図４に示すように、「不動産取引関連情報」は、土地情報、建物情報、書類情報、専門用語情報、造園情報、公共料金情報、建物備品詳細情報、リフォーム情報、専門家情報、関連業者情報などの各種の情報を含む。
【００５０】
「土地情報」は、売りに出ている土地の所在地、価格、使用条件、仲介業者などの売地に関する各種の情報を含む。
【００５１】
「建物情報」は、住宅やビルなどの建物の価格、間取り、建物に用いられる建材の種類・価格・数量・仕様・販売メーカなどを示す建材情報、建物を建設する際の工事費用・工事日数・施工業者などを示す建物工事情報、建物内に設置される家具・照明器具・家電・システムキッチンなどの備品に関する情報を示す建物備品情報などの建物に関する各種の情報を含む。
【００５２】
「書類情報」は、不動産登記を行うための書類など、不動産取引の際に使用される各種の書類の形式・提出先（例えば管轄官庁）・記載事項などの不動産取引関係書類に関する各種の情報を含む。
【００５３】
「専門用語情報」は、不動産取引の際に使用される専門用語や法律用語の説明や解説などの各種の情報を含む。
【００５４】
「造園情報」は、造園を行う際の工事費用・工事日数・造園業者などを示す造園工事情報、造園によって庭園などに設置される木や石などの備品に関する情報を示す造園備品情報、造園された庭園のサンプル情報などの造園に関する各種の情報を含む。
【００５５】
「公共料金情報」は、各地域毎の電気・ガス・水道などの公共料金の料金体系、公共料金に関する割引や買取（例えば電力買取）などの制度に関する情報など、公共料金に関する各種の情報を含む。
【００５６】
「建物備品詳細情報」は、建物内に設置される備品の価格、耐用年数（寿命、取り替え時期）、仕様、性能、納期など、建物内に設置される備品に関する詳細な情報を含む。
【００５７】
「リフォーム情報」は、リフォームのサンプル、リフォームを行う業者、リフォームの価格、リフォーム工事の日数など、リフォームに関する各種の情報を含む。
【００５８】
「専門家情報」は、アドバイザサポートセンタ４０に登録されているインテリアデザイナや一級建築士などの専門家の氏名、経歴、連絡先などの不動産取引関連の専門家に関する各種の情報を含む。
【００５９】
「関連業者情報」は、アドバイザサポートセンタ４０に登録されている工務店、建設業者、家具メーカ、家電メーカ、ハウスメーカ、リフォーム会社、電力会社、ガス会社、水道会社、造園業者、保険会社などの不動産取引関連の業者の名称、実績、連絡先など、不動産取引関連の業者に関する各種の情報を含む。
【００６０】
なお、上述した不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている「不動産取引関連情報」は、例えば、アドバイザサポートセンタ４０に登録されている不動産取引関連の専門家や不動産取引関連の業者からの情報提供にもとづいて、随時、変更、追加、削除される。
【００６１】
次に、本例の不動産関連アドバイザ支援システム１００の動作について図面を参照して説明する。
図５は、本例の不動産関連アドバイザ支援システム１００が実行するアドバイス利用情報提供処理の例を示すフローチャートである。ここでは、住宅Ｚを購入しようとしている消費者Ｙからの依頼（相談）を受けた不動産関連アドバイザＸが不動産関連アドバイザ端末２０を用いてアドバイス利用情報の提供を要求したことに応じて、アドバイザ支援サーバ１０によって実行される処理について説明する。また、ここでは、不動産関連アドバイザ端末２０は、アドバイザ支援サーバ１０に接続されており、アドバイザ支援サーバ１０から取得した情報をブラウザ上に表示する機能を有するものとする。
【００６２】
アドバイス利用情報提供処理において、アドバイザ支援サーバ１０は、不動産関連アドバイザ端末２０からのアドバイス利用情報取得要求を受信すると（ステップＳ１０１）、受信したアドバイス利用情報取得要求に公共料金導出要求が含まれているか否か確認する（ステップＳ１０２）。
【００６３】
「アドバイス利用情報取得要求」は、取得を要求するアドバイス利用情報の種類を示す種類情報と、指定した種類のアドバイス利用情報を抽出・生成するために必要な消費者Ｙに関する消費者情報とを含む。
【００６４】
受信したアドバイス利用情報取得要求における種類情報に公共料金導出要求が含まれていれば、アドバイザ支援サーバ１０は、消費者Ｙが住宅Ｚに居住した場合に課されると予想される公共料金を導出するための公共料金導出処理を実行する（ステップＳ１０３）。
【００６５】
次いで、アドバイザ支援サーバ１０は、受信したアドバイス利用情報取得要求における種類情報にライフサイクルコスト導出要求が含まれていれば（ステップＳ１０４）、消費者Ｙが住宅Ｚに所定期間（例えば５年、１０年、２０年）居住した場合に必要となると予想される住宅Ｚのメンテナンスや修繕などの費用（ライフサイクルコスト）を導出するためのライフサイクルコスト導出処理を実行する（ステップＳ１０５）。
【００６６】
次いで、アドバイザ支援サーバ１０における建物シミュレーション処理手段１４は、受信したアドバイス利用情報取得要求における種類情報に建物シミュレーション結果要求が含まれていれば（ステップＳ１０６）、建物シミュレーション結果導出処理を実行する（ステップＳ１０７）。
【００６７】
建物シミュレーション結果導出処理では、消費者Ｙが希望する住宅Ｚの建設に要すコスト、住宅Ｚの間取り図、住宅Ｚの外観図、住宅Ｚの内観図などを仮想的に導出する処理が実行される。
【００６８】
さらに、アドバイザ支援サーバ１０は、受信したアドバイス利用情報取得要求における種類情報にその他のアドバイス利用情報の取得要求が含まれていれば（ステップＳ１０８）、その取得要求に応じて不動産取引関連情報ＤＢ１１から所望の不動産取引関連情報を抽出する（ステップＳ１０９）。例えば、その他のアドバイス利用情報の取得要求として、専門用語の解説が要求されていれば専門用語情報を抽出し、造園情報の取得が要求されていれば造園情報を抽出する。
【００６９】
そして、アドバイザ支援サーバ１０におけるアドバイス利用情報送信手段１５は、ステップＳ１０３，Ｓ１０５，Ｓ１０７にて導出した情報と、ステップＳ１０９にて抽出した情報とを、アドバイス利用情報として通信ネットワーク３０を介して不動産関連アドバイザ端末２０に送信する。
【００７０】
不動産関連アドバイザ端末２０に送信されたアドバイス利用情報は、例えば不動産関連アドバイザ端末２０が備える表示装置に表示される。不動産関連アドバイザＸは、表示装置に表示されたアドバイス利用情報の内容を加味して、住宅Ｚを購入しようとしている消費者Ｙに対してアドバイスを行う。
【００７１】
図６は、公共料金導出処理（ステップＳ１０３）の例を示すフローチャートである。公共料金導出処理において、アドバイザ支援サーバ１０における公共料金導出処理手段１２は、ステップＳ１０１にて受信したアドバイス利用情報取得要求における消費者情報に含まれている住宅Ｚの所在地から住宅Ｚが建設される予定の地域あるいは住宅Ｚが建っている地域（例えば建売住宅の場合）を特定し（ステップＳ２０１）、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている公共料金情報から、特定した地域の公共料金に関わる情報を選択して抽出する（ステップＳ２０２）。
【００７２】
次いで、公共料金導出処理手段１２は、ステップＳ１０１にて受信したアドバイス利用情報取得要求における消費者情報に含まれている住宅Ｚの建設あるいは購入の際に設置する予定（建売の場合、既に設置されているものを含む）の備品（ここでは特に、電気、ガス、水の何れかを使用する家電や照明器具などの建物備品や造園備品）の使用による電気、ガス、水の消費量を算出する（ステップＳ２０３）。この算出は、例えば、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている建物備品詳細情報を参照し、備品の性能（例えば一月あたりの消費電力や使用水量など）を加味して行われる。また、ステップＳ２０３での算出の際には、家電の使用時間などに影響を及ぼすため、消費者情報に含まれている消費者Ｙの家族構成も加味して行われる。なお、家族構成によって予測される洗濯機などの家電や照明器具などの使用時間（使用回数）に関する情報は、不動産取引関連情報ＤＢ１１に不動産取引関連情報としてあらかじめ記憶されているものとする。
【００７３】
そして、公共料金導出処理手段１２は、ステップＳ２０２にて抽出した住宅Ｚの所在地域の公共料金に関わる情報と、ステップＳ２０３にて算出した各備品によって所定期間（例えば１月）に消費される電気、ガス、水の消費量とにもとづいて、消費者Ｙが住宅Ｚに居住した場合に課されると予想される所定期間（例えば、１月、１年）あたりの公共料金の金額を導出する（ステップＳ２０４）。
【００７４】
上記のように、公共料金の予想金額を導出してアドバイス利用情報として提供するようにしているので、不動産関連アドバイザＸは、例えば公共料金が高額となってしまっている場合に、家電の選び方や電力会社への電力の提供などをアドバイスし、省エネルギー対策を採ることを勧めたりすることができる。また、複数の物件が購入候補に挙げられている場合には公共料金の負担の差を比較してアドバイスすることができる。
【００７５】
図７は、ライフサイクルコスト導出処理（ステップＳ１０５）の例を示すフローチャートである。ライフサイクルコスト導出処理において、アドバイザ支援サーバ１０におけるライフサイクルコスト導出処理手段１３は、ステップＳ１０１にて受信したアドバイス利用情報取得要求における消費者情報に含まれている住宅Ｚに関わる建物情報から住宅Ｚに使用される建材を特定し、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている建材情報から、特定した各建材の耐用年数を抽出する（ステップＳ３０１）。
【００７６】
次いで、ライフサイクルコスト導出処理手段１３は、ステップＳ１０１にて受信したアドバイス利用情報取得要求における消費者情報に含まれている住宅Ｚに関わる建物情報から住宅Ｚに設置される予定の家電や照明器具などの建物備品を特定し、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている建材備品詳細情報から、特定した各建物備品の耐用年数を抽出する（ステップＳ３０２）。
【００７７】
また、ライフサイクルコスト導出処理手段１３は、ステップＳ１０１にて受信したアドバイス利用情報取得要求における消費者情報に含まれている住宅Ｚに関わる造園情報から住宅Ｚの建設に伴って造園される際に庭園に設置される予定の木などの造園備品を特定し、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている造園情報から、特定した造園備品のメンテナンス時期（例えば２ヶ月毎、６月と９月など）を抽出する（ステップＳ３０３）。
【００７８】
次に、ライフサイクルコスト導出処理手段１３は、不動産取引関連情報ＤＢ１１に記憶されている建物情報や造園情報に含まれている建材、建物備品、造園備品の価格、交換工事費用、メンテナンス工事費用を示す情報を抽出する（ステップＳ３０４）。
【００７９】
また、アドバイザ支援サーバ１０は、上述した公共料金導出処理（図６参照）を実行する（ステップＳ３０５）。なお、既にステップステップＳ１０３にて公共料金導出処理が実行されている場合には、その処理結果を利用するようにしてもよい。
【００８０】
そして、ライフサイクルコスト導出処理手段１３は、ステップＳ３０１〜Ｓ３０４にて抽出された情報と、ステップＳ３０５の処理結果とにもとづいて、ライフサイクルコストを導出する（ステップＳ３０６）。
【００８１】
具体的には、ステップＳ３０６にて、先ず、ステップＳ３０１〜Ｓ３０４にて抽出された情報にもとづいて、住宅Ｚに消費者Ｙが居住を開始して所定期間（例えば５年、１０年、２０年）が経過するまでの間に、建材、建物備品、造園備品の交換やメンテナンスのために必要とされるコストを導出する。次いで、ステップＳ３０５の処理結果によって導出される住宅Ｚに消費者Ｙが居住を開始して所定期間か経過するまでの間に課されることが予想される公共料金を算出する。そして、建材、建物備品、造園備品の交換やメンテナンスのために必要とされるコストと、課されることが予想される公共料金とを加算して、ライフサイクルコストを得る。
【００８２】
上記のように、ライフサイクルコストの予想金額を導出してアドバイス利用情報として提供するようにしているので、不動産関連アドバイザＸは、例えばライフサイクルコストが高額となってしまっている場合に、建材、建物備品、造園備品の選び方などをアドバイスし、ライフサイクルコストの削減対策を採ることを勧めたりすることができる。また、複数の物件が購入候補に挙げられている場合にはライフサイクルコストの負担の差を比較してアドバイスすることができる。
【００８３】
なお、ライフサイクルコストに、不動産ローンの返済金額を含めるようにしてもよい。そのように構成すれば、ローンを組む金額を減らすことでライフサイクルコストがどの程度低減されるかを的確にアドバイスすることができるようになる。
【００８４】
上述したように、本発明の不動産関連アドバイザ支援システム１００では、アドバイザサポートセンタ４０が管理するアドバイザ支援サーバ１０によって不動産関連アドバイザ端末２０に対してアドバイス利用情報を提供する構成としたので、住宅などの不動産の購入を希望する消費者に対して有効かつ適切なアドバイスを行うことができ、消費者が住宅などの不動産を適切に購入することができるように、不動産関連アドバイザをサポートすることができるようになる。
【００８５】
また、上述した不動産関連アドバイザ支援システム１００では、消費者が、アドバイザサポートセンタ４０によってサポートされている不動産関連アドバイザからアドバイスを受けることができ、信頼できるハウスメーカの選択に限らず、家具や家電の選択に至るまで、総合的なアドバイスを受けることができる。また、注文住宅のときも、信頼できる設計事務所、建設業者などに関するアドバイスを受けることができる。よって、適正な価格で良質な住宅や住宅環境を取得することができるようになる。
【００８６】
また、上述した実施の形態では特に言及していないが、上述した実施の形態における不動産関連アドバイザ支援システム１００の各部（特にアドバイザ支援サーバ１０）が実行する各種の処理は、不動産関連アドバイザ支援システム１００に搭載されている不動産関連アドバイザ支援プログラムに従って実行されている。具体的には、不動産関連アドバイザ支援プログラムは、アドバイザ支援サーバ（具体的にはサーバ内のマイクロコンピュータ）１０に、図５〜図７に示した各処理を実行させるためのプログラムである。
【００８７】
なお、本発明は、消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するための不動産関連アドバイザ支援システム１００であって、不動産関連のアドバイスのために利用されるアドバイス利用情報を記憶する不動産取引関連情報ＤＢ１１と、不動産関連アドバイザによって用いられる不動産関連アドバイザ端末２０からの要求に応じて不動産取引関連情報ＤＢ１１からアドバイス利用情報を読み出して、通信ネットワーク３０を介して不動産関連アドバイザ端末２０に向けてアドバイス利用情報を送信するアドバイス利用情報送信手段１５とを備えることで、住宅などの不動産の購入を希望する消費者に対して有効かつ適切なアドバイスを行うことができ、消費者が住宅などの不動産を適切に購入することができるように不動産関連アドバイザをサポートすることができれば、上述した発明の実施の形態に限定されず、本発明の要旨を逸脱しない範囲で種々変更できることは勿論である。
【産業上の利用可能性】
【００８８】
本発明の不動産関連アドバイザ支援システムは、住宅の購入などを希望している消費者に対して不動産関連のアドバイスを行う不動産関連アドバイザを支援するために有用である。
【図面の簡単な説明】
【００８９】
【図１】本発明の不動産関連アドバイザ支援システムの構成例を示すブロック図である。
【図２】アドバイザサポートセンタの役割等を説明するためのブロック図である。
【図３】アドバイザ支援サーバの構成の例を示すブロック図である。
【図４】不動産取引関連情報ＤＢの格納情報の例を示す説明図である。
【図５】アドバイス利用情報提供処理の例を示すフローチャートである。
【図６】公共料金導出処理の例を示すフローチャートである。
【図７】ライフサイクルコスト導出処理の例を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００９０】
１０    アドバイザ支援サーバ
１１    不動産取引関連情報ＤＢ
１２    公共料金導出処理手段
１３    ライフサイクルコスト導出処理手段
１４    建物シミュレーション処理手段
１５    アドバイス利用情報送信手段
２０    不動産関連アドバイザ端末
３０    通信ネットワーク
１００  不動産関連アドバイザ支援システム
【図１】
2006139546.tif 000003
【図２】
2006139546.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
2006139546.tif 000007
【図６】
2006139546.tif 000008
【図７】
2006139546.tif 000009