(57)【要約】【課題】  住宅販売の機会を増加させるために希望者にエントリーさせて、条件が合えば土地購入が自動的に確定するようにして土地購入に至る期間の短縮化を図り、併せて土地の流動化を促進して土地無し顧客に対するフォローを一元化し、その支援を行うことができる土地分譲支援システムを提供すること。【解決手段】  会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、顧客情報機器端末１とインターネット４で接続可能な不動産管理サーバ２を具え、この不動産管理サーバは、顧客情報データベースと、土地情報データベースと、エントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、希望土地情報取得処理と、マッチング処理と、エントリー情報登録処理と、土地購入確定登録処理と、を行うことを特徴とする。【選択図】        図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、
顧客情報機器端末とインターネットで接続可能な不動産管理サーバを具え、
この不動産管理サーバは、顧客ＩＤ、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベースと、土地ＩＤ、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベースと、土地ＩＤ、顧客ＩＤなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、
顧客情報機器端末にて入力された顧客ＩＤをキーとして、顧客が希望する土地の情報を顧客情報データベースから取得する希望土地情報取得処理と、
顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内でかつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、１名以上の土地購入希望者が存在している前記エントリー情報データベースを検索し、合致したデータが存在するか、しないかのマッチング処理と、
合致したデータが存在した場合、前記顧客情報データベースの当該顧客データと前記エントリー情報データベースもしくは前記土地情報データベースから取得したデータを前記エントリー情報データベースに登録するエントリー情報登録処理と、
エントリーした土地に関する情報を前記エントリー情報データベースから取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が予め設定した面積に達した場合、土地購入が自動的に確定する土地購入確定登録処理と、
を行うことを特徴とする土地分譲支援システム。
【請求項２】
予め設定した面積は、その土地で最も売れると予想される面積の正の整数倍を掛けて求めた土地面積を総土地面積から減じた残りの面積とされ、土地情報データベースに蓄積されている請求項１に記載の土地分譲支援システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
この発明は、会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを介して紹介し、条件が合えば所要大きさの土地を分割して提供する土地分譲支援システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
新築住宅を販売する際に、土地をもたない見込み顧客が増加している。そのため、不動産業者にとって、販売戸数を増加させるためには、土地の紹介、斡旋が不可欠となっている。しかし、個人が取得できる土地については希望面積に近い土地しか購入できないのが現状である。場所、その他の要求事項が充足されていても面積が大きい場合には取得できない。
【０００３】
また、市場に流通している土地でも個人が要求する面積帯の土地は需要が多いため流通量が少ない。ミニ分譲においても同様、価格、学校区、親及び親族の近い場所、間取り等、条件に合わなく、妥協しているのが現状である。
【０００４】
そこで、土地の購入から建物の引き渡し、住宅ローンの支払いの完了までの分譲住宅購入の一連のプロセスを定量的に管理する分譲住宅購入支援総合サービスシステムも提案されている（例えば、特許文献１参照）。
【０００５】
【特許文献１】特開２００４−２０６４８８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
しかしながら、特許文献１は、土地情報の入手工程、土地購入資金の借り入れ工程、契約の斡旋工程、契約の締結工程、など多数の工程を必要とし、いずれにしても既に土地が存在し、顧客が予算や土地の大きさの要望に近い、あるいは妥協しながら選択しているのが実情であり、顧客が決断するために多くの期間を要している。
【０００７】
そこでこの発明は、前記のような従来の問題点を解決し、住宅販売の機会を増加させるために希望者にエントリーさせて、条件が合えば土地購入が自動的に確定するようにして土地購入に至る期間の短縮化を図り、併せて土地の流動化を促進して土地無し顧客に対するフォローを一元化し、その支援を行うことができる土地分譲支援システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００８】
前記目的を達成するため、請求項１に記載の発明は、会員登録した複数の土地無し顧客に対して希望にマッチする土地を、インターネットを通じて紹介し、提供する土地分譲支援システムであって、顧客情報機器端末とインターネットで接続可能な不動産管理サーバを具え、この不動産管理サーバは、顧客ＩＤ、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベースと、土地ＩＤ、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベースと、土地ＩＤ、顧客ＩＤなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベースと、を少なくとも記憶手段に有し、顧客情報機器端末にて入力された顧客ＩＤをキーとして、顧客が希望する土地の情報を顧客情報データベースから取得する希望土地情報取得処理と、顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内でかつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、１名以上の土地購入希望者が存在している前記エントリー情報データベースを検索し、合致したデータが存在するか、しないかのマッチング処理と、合致したデータが存在した場合、前記顧客情報データベースの当該顧客データと前記エントリー情報データベースもしくは前記土地情報データベースから取得したデータを前記エントリー情報データベースに登録するエントリー情報登録処理と、エントリーした土地に関する情報を前記エントリー情報データベースから取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が予め設定した面積に達した場合、土地購入が自動的に確定する土地購入確定登録処理と、を行うことを特徴とする。
【０００９】
請求項２に記載の発明は、請求項１において、予め設定した面積は、その土地で最も売れると予想される面積の正の整数倍を掛けて求めた土地面積を総土地面積から減じた残りの面積とされ、土地情報データベースに蓄積されていることを特徴とする。請求項１，２に記載の発明において、予め設定した面積は、販売促進上、総土地面積に可及的に近い面積とするのが好ましく、その設定は例えば土地所有者と顧客の間にあって仲介を行い、住宅を販売する不動産業者が行う。
【発明の効果】
【００１０】
この発明は前記のように、不動産管理サーバが、希望土地情報取得処理と、マッチング処理と、エントリー情報登録処理と、土地購入確定登録処理と、を行うので、顧客の要望とのミスマッチを生じさせず、短期間で希望の土地を顧客に提供することができる。したがって、土地入手後の建物、外構など顧客の希望する諸条件のプロジュースも早めることが可能になるのに加え、土地の流動化が促進されて、土地無し顧客に対するフォローを一元化することができるとともに、その支援も行うことができるという優れた効果が期待できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１１】
この発明の一実施の形態の土地分譲支援システムを、添付図面を参照して説明する。この土地分譲支援システムは、住宅を販売する不動産業者（以下、単に「業者」という。）が比較的大型の土地を会員登録した複数の土地無し顧客に、希望にマッチする土地があれば、インターネットを通じて紹介し、提供するものであるが、特徴とするところは、分割斡旋を行い、住宅販売の機会を増加させるために、顧客が希望する土地の諸条件にマッチングする土地を検索する仕組みに土地を分割できる仕組みを構築したところにある。
【００１２】
図１は、本システムのハード構成を示す概略図である。１は顧客情報機器端末、２は不動産管理サーバ、３は管理端末で、これらはインターネット４を通じて接続されている。顧客情報機器端末１は顧客が操作するので通常は顧客が所有するパーソナルコンピュータ、携帯電話、ＰＤＡ（ Personal Digital Assistance ）等のインターネット４に接続可能な情報機器端末であるが、顧客と対応する業者も操作するので、そのような業者が所有する情報機器端末も含む。不動産管理サーバ２は各種不動産情報や顧客情報等を一元管理し、主として顧客情報機器端末１からインターネット４でアクセスされてその処理を行うものである。管理端末３は不動産情報、その他アプリケーションが使用するマスタ等をサーバ２に登録するための管理用のものである。
【００１３】
不動産管理サーバ２は、図２に示すようなデータベース（以下、「ＤＢ」という。）５を記憶手段に有している。ＤＢ５は、顧客ＩＤ、顧客名など顧客情報が蓄積されている顧客情報データベース（以下、「顧客情報ＤＢ」という。）６と、土地ＩＤ、所在地など土地情報が蓄積されている土地情報データベース（以下、「土地情報ＤＢ」という。）７と、土地ＩＤ、顧客ＩＤなどエントリー情報が蓄積されているエントリー情報データベース（以下、「エントリー情報ＤＢ」という。）８と、土地ＩＤ、顧客ＩＤなど土地購入確定情報が蓄積されている土地購入確定情報データベース（以下、「土地購入確定情報ＤＢ」という。）９とを有している。
【００１４】
顧客情報ＤＢ６は、一意のＩＤを付した顧客ＩＤ、顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限、等を情報として保持している。土地情報ＤＢ７は、一意のＩＤを付した土地ＩＤ、所在地、価格、面積、単価、不動産業者名、不動産業者住所、不動産業者電話番号、不動産業者ファックス番号、不動産業者電子メールアドレス、契約確定予測土地面積、当該土地の区画図、当該土地の写真及びその周辺写真、等を情報として保持している。
【００１５】
前記の契約確定予測土地面積とは、予め任意に設定された面積のことを言い、土地希望購入者の総面積≧契約確定予測土地面積のとき、土地購入確定と判断するために使用する値である。つまり、この面積は、その土地で最も売れると業者で予想する土地面積を総土地面積から減じた残りの面積（＝前記土地希望購入者の総面積）のことであるが、その設定に際しては可及的に総土地面積に近く、かつこれより少ない面積とされている。総土地面積が広い場合は、その面積は、当然、前記土地面積の正の整数倍を掛けて求められる。前記土地面積や、その正の整数倍の土地面積は、業者が買い取ってもよいと考える土地であり、この買い取り土地を総土地面積の中で考慮することにより顧客の土地購入契約を促進する。そして、このように設定される面積は土地情報ＤＢ７に蓄積されている。
【００１６】
わかりやすい具体的事例で説明する。例えば総面積８２５m2の土地があり、この土地を複数の顧客に販売したいとき、販売の仲介をとる業者はまずその土地で最も売れると予想され、販売促進上自己が購入してもよい土地面積を定める。これを例えば１３２〜１９８m2とする。そして、この土地面積を総面積から減じた面積６２７〜６９３m2が土地希望購入者の総面積となり、この中の予め任意に設定された面積６４３．５m2が契約確定予測土地面積となる。したがって、顧客Ａが１６５〜１９８m2、顧客Ｂが１９８〜２３１m2、顧客Ｃが２６４〜２８０．５m2のそれぞれ希望がある場合、前記の式、土地希望購入者の総面積≧契約確定予測土地面積を満たせば、土地購入が確定する。以下、この事例も参酌して説明する。
【００１７】
エントリー情報ＤＢ８は、土地ＩＤ、顧客ＩＤ、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積、等を情報として保持している。前記顧客ＩＤは顧客情報ＤＢ６から登録し、土地ＩＤ、土地価格、土地面積は土地情報ＤＢ７から登録する。顧客単位の土地価格は土地情報ＤＢ７の価格と顧客単位の土地面積から計算する。顧客単位の土地面積は顧客情報ＤＢ６の希望土地面積上限〜希望土地面積下限の間から求める。土地購入確定情報ＤＢ９は、土地ＩＤ、顧客ＩＤ、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積、残りの土地面積、等を情報として保持している。前記土地ＩＤ、顧客ＩＤ、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積はエントリー情報ＤＢ８から登録する。残りの土地面積（前記事例で１３２〜１９８m2）は、総土地面積（前記事例で８２５m2）−顧客単位の土地面積の合計（前記事例で６２７〜６９３m2＝土地希望購入者の総面積）から求める。
【００１８】
図３は新規登録フローを示す。ここでは顧客情報端末１を利用して、図４に示す顧客情報入力画面上で、顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス、を入力する。入力された項目（顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレス）にユニークな顧客ＩＤを付加し、顧客情報登録処理を行い、顧客情報ＤＢ６に登録する。顧客情報端末１にて顧客が入力した顧客名、住所、電話番号、ファックス番号、電子メールアドレスの確認の表示及び顧客情報登録処理で登録した顧客ＩＤを、顧客情報端末１の図５に示す顧客情報確認画面上に表示する。
【００１９】
次に、図６に示す希望土地情報入力画面上で、顧客情報端末１にて顧客が希望する、希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限を入力する。入力された項目（希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限）で希望土地情報登録処理を行い、顧客情報ＤＢ６に登録する。
【００２０】
図７は通常フローを示す。ここでは顧客情報端末１を利用して、図８に示す顧客ＩＤ入力画面上で、顧客ＩＤを入力する。入力された顧客ＩＤをキーとして、顧客が希望する土地の情報（希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限）を顧客情報ＤＢ６から取得して、顧客情報端末１の画面に表示し、希望土地情報取得処理を行う。
【００２１】
次に、図９に示す希望土地情報画面上で、前記希望土地情報取得処理で取得した顧客が希望する土地の情報（希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限）を、顧客情報端末１の画面に表示する。表示された希望土地情報に変更があれば次の希望土地情報更新処理を行い、表示された希望土地情報に変更がなければ後記する共通フローにあるマッチング処理を行う。そして、希望土地情報更新処理により希望土地情報画面で変更された内容（希望地域、希望学区、希望価格上限、希望価格下限、希望土地面積上限、希望土地面積下限）を顧客情報ＤＢ６に反映する。
【００２２】
図１０は共通フローを示す。ここでは不動産管理サーバ２を利用して、まずマッチング処理を行う。すなわち、今回登録した顧客の希望地域、希望学区に該当し希望価格の範囲内で、かつ希望土地面積の範囲内の土地を条件として、１名以上の土地購入希望者が存在しているエントリー情報ＤＢ８を検索し、合致したデータが存在した場合は図１１に示すエントリー登録確認画面を表示する。エントリー情報ＤＢ８に顧客の希望する土地が存在しない場合は、土地情報ＤＢ７を検索し、合致したデータが存在した場合はエントリー登録確認画面を表示する。
【００２３】
このとき表示する土地面積は顧客が希望する土地面積上限にもっとも近い土地面積を取得し、土地価格は前記にて求めた土地面積に土地情報ＤＢ７の単価より顧客が求める土地の価格を決定する。合致するデータが存在しない場合は次の該当土地なし画面を表示する。
【００２４】
前記マッチング処理にて顧客の望む土地が存在しない場合に、顧客情報端末１にて該当する土地が存在しない旨を、図１２に示す該当土地なし画面上に表示する。
【００２５】
前記マッチング処理にて顧客の望む土地が存在した場合、顧客情報端末にて該当する土地が存在した旨を、図１１に示したようにエントリー登録確認画面上に表示する。同時に土地の住所、価格、面積、区画図、写真（土地及びその周辺の写真）を表示する。この表示内容を見て顧客情報端末使用者は、該当する土地購入のエントリーを行うかの判断を行う。そしてエントリーする場合は次のエントリー情報登録処理を行う。
【００２６】
すなわち、エントリー登録確認画面にて、エントリーを選択した場合、顧客情報ＤＢの当該顧客データ（顧客ＩＤ、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積）とエントリー情報ＤＢ８もしくは土地情報ＤＢ７から取得したデータ（土地ＩＤ、土地価格、土地面積）をエントリー情報ＤＢ８に登録する。
【００２７】
今回エントリーした土地に関する情報をエントリー情報ＤＢ８から取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が前記事例で例えば６４３．５m2で、土地情報ＤＢ７の契約確定予約土地面積の値（前記事例で６４３．５m2）以上であった場合、土地購入確定登録処理を行う。今回エントリーした土地に関する情報をエントリー情報ＤＢ８から取得し、該当する顧客単位の土地面積の合計値が前記事例で例えば６２７m2で、土地情報ＤＢ７の契約確定土地面積の値より小さい場合、図１３に示すエントリー済み確認画面を表示して、エントリー条件確認処理を行う。
【００２８】
図１３は、顧客が希望した土地は存在するが、当該土地を希望する顧客の土地希望購入面積の合算値が土地購入可能面積に達していない場合に表示する画面である。当該土地の購入を希望する顧客の購入予定面積の合計値が土地購入可能面積に達し次第、土地購入を行う旨を画面（エントリー済み確認画面）表示する。
【００２９】
エントリー情報ＤＢ８の土地購入希望面積が一定数に達した場合、土地購入が自動的に確定する。エントリー情報ＤＢ８よりデータ（土地ＩＤ、顧客ＩＤ、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積）を取得し、土地購入確定情報ＤＢ９（土地ＩＤ、顧客ＩＤ、土地価格、土地面積、顧客単位の土地価格、顧客単位の土地面積）に登録を行う。すなわち、土地購入確定登録処理を行う。
【００３０】
共同での土地購入が確定した旨を、図１４に示す土地購入確定画面に表示する。
【００３１】
図１５は管理フローを示す。ここでは管理端末３を利用して、土地購入確定取得処理を行い、土地購入が確定した顧客一覧を取得することができる。土地購入確定情報ＤＢ９と顧客情報ＤＢ６と土地情報ＤＢ７より土地購入が確定した顧客の情報を取得し、図１６に示す土地購入確定顧客一覧画面に表示する。この共同で土地購入が確定した顧客一覧は、印刷することが可能である。
【００３２】
前記のフローで示したように、この実施の形態の土地分譲支援システムを用いれば、会員登録した顧客の希望する土地を短期間で提供することができ、土地の流動化も促進できて、従来とかく停滞気味であった、住宅販売に際する土地無し顧客に対する支援を有効に行うことができる。
【００３３】
会員登録した顧客自身にしてもインターネットにより簡単にアクセスして情報を入手することが可能となり、土地探し方が拡がるというメリットが期待できる。これまでは個人で１６５m2程度の土地を探していても中々市場に無く、住宅建設を止む無く諦めるというケースもあったが、そのようなことが一挙に解決する。しかも、業者が介在するので、土地に対する仲介手数料が不要となるというメリットも期待できるし、価格・引渡時期等の折衝が不要となり、その煩わしさからも解放される。
【００３４】
業者にしても販促費をかけずに土地付き住宅を販売できる。また、土地購入が比較的容易になるため、数人の顧客がいると効果的な買い情報として流しやすくなる。また、このようなシステム構築により、既存の分譲住宅のような一方的な売り方ではなく、土地購入から顧客の意向を取り入れた分譲住宅を目指せるというメリットも期待できる。
【００３５】
前記実施の形態は、好ましい一例を示したにすぎず、細部の設計的な事項は、その実施に際して種々に変更、修正することができる。例えばデータベースについては前記に示した以外のものを蓄積してもよいし、実際の画面例もそのほかのものに代替することができるものである。
【図面の簡単な説明】
【００３６】
【図１】この発明の一実施の形態である土地分譲支援システムのハード構成を示す概略図である。
【図２】同上のデータベースを示す図面である。
【図３】新規登録フローを示す図面である。
【図４】顧客情報入力画面例を示す図面である。
【図５】顧客情報確認画面例を示す図面である。
【図６】希望土地情報入力画面例を示す図面である。
【図７】通常フローを示す図面である。
【図８】顧客ＩＤ入力画面例を示す図面である。
【図９】希望土地情報画面例を示す図面である。
【図１０】共通フローを示す図面である。
【図１１】エントリー登録確認画面例を示す図面である。
【図１２】該当土地なし画面例を示す図面である。
【図１３】顧客が希望した土地は存在するが、当該土地を希望する顧客の土地希望購入面積の合算値が土地購入可能面積に達していない場合に表示する画面例を示す図面である。
【図１４】土地購入確定画面例を示す図面である。
【図１５】管理フローを示す図面である。
【図１６】土地購入確定顧客一覧画面例を示す図面である。
【符号の説明】
【００３７】
１  顧客情報機器端末
２  不動産管理サーバ
３  管理端末
４  インターネット
５  データベース
６  顧客情報データベース（顧客情報ＤＢ）
７  土地情報データベース（土地情報ＤＢ）
８  エントリー情報データベース（エントリー情報ＤＢ）
９  土地購入確定情報データベース（土地購入確定情報ＤＢ）
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
2006221303.tif 000012
【図１１】
2006221303.tif 000013
【図１２】
2006221303.tif 000014
【図１３】
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【図１４】
2006221303.tif 000016
【図１５】
2006221303.tif 000017
【図１６】
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