(57)【要約】【課題】  分譲用不動産開発プロジェクトを対象にした融資において、進捗状況に応じて回収が必要と判断される融資について、他のプロジェクトの分譲代金から速やかに回収を図るためのプロジェクト融資回収システムを提供する。【解決手段】  図２左では、Ａ〜Ｃ全てが計画通り進捗している例で、ＡとＢについて計画通り入金された分譲代金を融資返済に充当、余剰資金は未払の工事費等の支払のためにリリースされる。これに対して、図２右では、ＡとＢについては計画通り進捗しているが、Ｃについてスケジュール遅延が発生している。他のプロジェクトでスケジュールの遅延が発生した場合は期限の利益が剥奪されるが、返済には計画通り分譲された他のプロジェクトの分譲代金の一部が充当される。Ａ又はＢの返済に充当した後の余剰資金については、Ｃに対応する融資の返済に充てるため、一旦預金口座からの払戻が禁止される。【選択図】        図２
2006309482.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、
分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納手段と、
前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、
前記口座情報格納手段に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納手段を参照して遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定手段と、
前記遅延判定手段において遅延が生じている開発プロジェクトがあると判定されると、前記口座情報格納手段の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、
を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システム。
【請求項２】
前記開発プロジェクトに対応して実行された融資に関する融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納手段と、
前記口座情報格納手段に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、
前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記融資情報格納手段の前記遅延判定手段において遅延が生じていると判定された開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかる融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納手段の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に前記返済金額の出金を記録する融資回収記録手段と、
前記融資回収記録手段が前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、
を備えることを特徴とする請求項１記載のプロジェクト融資回収システム。
【請求項３】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、
分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納手段と、
前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、
前記口座情報格納手段に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記開発プロジェクトに対応する預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、
所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納手段を参照して、遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定手段と、
前記遅延判定手段において遅延が生じている開発プロジェクトがないと判定されると、前記口座情報格納手段において払戻禁止フラグが記録された預金口座を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、
を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システム。
【請求項４】
前記口座情報格納手段に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、
前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記口座情報格納手段の払戻禁止フラグが記録された預金口座の口座情報を、前記支払金額を上限に前記預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除手段と、
を備えることを特徴とする請求項３記載のプロジェクト融資回収システム。
【請求項５】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納部を参照して遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延が生じている開発プロジェクトがあると判定されると、前記口座情報格納部の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、
を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法。
【請求項６】
前記コンピュータシステムには、前記開発プロジェクトに対応して実行された融資に関する融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納部が備えられていて、
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記融資情報格納部の前記遅延判定ステップにおいて遅延が生じていると判定された開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかる融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納部の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に前記返済金額の出金を記録する融資回収記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記融資回収記録ステップで前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、
を有することを特徴とする請求項５記載のプロジェクト融資回収方法。
【請求項７】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記開発プロジェクトに対応する預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納部を参照して、遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延が生じている開発プロジェクトがないと判定されると、前記口座情報格納部において払戻禁止フラグが記録された預金口座を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、
を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法。
【請求項８】
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記口座情報格納部の払戻禁止フラグが記録された預金口座の口座情報を、前記支払金額を上限に前記預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除ステップと、
を有することを特徴とする請求項７記載のプロジェクト融資回収方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、分譲用不動産開発プロジェクトを対象にした融資において、開発プロジェクトの進捗状況から資金回収が必要と判断される融資について、他の開発プロジェクトの分譲代金から速やかに回収を図るためのプロジェクト融資回収システム及びプロジェクト融資回収方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
不動産開発業者（デベロッパー）が分譲用マンション等の開発プロジェクトを進める場合、用地取得や上物建設に多額の資金を要するが、かかる資金の調達のために金融機関からの融資を利用することが一般的である。融資の申し込みを受けた金融機関は、開発業者の信用力や当該開発プロジェクトのリスクを審査した上で、融資の可否を決定する。
【０００３】
特に近年は、開発プロジェクトの資金需要に対して、開発プロジェクトをデベロッパーの信用力から切り離して、開発プロジェクトと融資を紐付けてプロジェクトの収益から融資資金を回収するプロジェクトファイナンスが多く利用されるようになっている。分譲用不動産の開発プロジェクトに対するプロジェクトファイナンスにおける融資の回収は、分譲用不動産の分譲代金から回収を図ることが基本になるため、計画通り販売が進まない場合のリスクをどのように回避するかが重要な課題になる。
【０００４】
このような課題に対応する方法として、例えば不動産開発プロジェクトに対する融資において、プロジェクトの竣工後に所定の期間が経過しても計画通り販売が進んでいない場合に、販売不振の場合に予め買い取りを約諾していた買取契約を発効させ、その買取代金をエスクロウ口座への入金によって速やかに回収するプロジェクトリスク資金回収システム及び方法に関する発明が開示されている（特許文献１参照。）。
【０００５】
【特許文献１】特開２００４−２３４４２７号公報  ６ｐ  段落番号００１８〜００１９他
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
前記特許文献１記載の発明を実現するためには、販売不振の場合に売れ残っている物件を購入する旨を予め約諾する買取予定者が存在することが条件となる。つまり、この発明において、買取代金を優先的に融資回収に充てるためにエスクロウ口座を用いたシステムが有効になっているものの、確実な融資回収という課題の解決手段は買取予定者の存在という契約上の問題に依存していることになる。
【０００７】
ところで、プロジェクトファイナンスによって開発資金を調達しているデベロッパーの多くは、複数の開発案件を並行して進行させていることが一般的である。従って、あるプロジェクトの販売が伸び悩む一方で、他のプロジェクトの販売は順調に進捗しているということも少なくない。不動産開発プロジェクトの資金調達においては、上物の建設代金の支払の少なくとも一部は分譲代金の受領後であり、融資返済に充てなければならない金額は分譲代金総額の一部であることが多いために、販売が伸び悩んで融資回収が難しくなるプロジェクトがある一方で、他のプロジェクトでは分譲代金受領後に当該プロジェクトに対応する融資を回収した後にも資金が余っているという状況が生じやすいものと考えられる。このような状況が生じている場合には、前記特許文献１記載の発明のように個別のプロジェクトごとに買取予定者を準備しておかなくても、残余資金を他の販売不振であるプロジェクトに対する融資の回収に充当することによって、融資回収の確実性を高めることができると考えられる。
【０００８】
特に近年は、デベロッパーが低金利資金への借換、過剰債務の返済、取引金融機関の整理等の目的で、開発中のプロジェクトを含めた複数のプロジェクトファイナンスを一括して借り換える方式（リファイナンス）を利用するケースが増えている。リファイナンスを行うと、一のデベロッパーに対して同時期に複数の開発プロジェクトを対象にしたプロジェクトファイナンスが並存することになるため、上記のようなあるプロジェクトについて販売後の残余資金を他の販売不振となっているプロジェクトに対する融資回収に充当するといった考え方を適用することが有効なケースが増加するものと予想される。
【０００９】
本発明は、このような課題に対応するためになされたものであり、分譲用不動産開発プロジェクトを対象にした融資において、開発プロジェクトの進捗状況から資金回収が必要と判断される融資について、他の開発プロジェクトの分譲代金から速やかに回収を図るためのプロジェクト融資回収システム及びプロジェクト融資回収方法を提供することを目的とするものである。
【課題を解決するための手段】
【００１０】
本願にかかる課題を解決する第１の発明は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納手段と、前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、前記口座情報格納手段に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納手段を参照して遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定手段と、前記遅延判定手段において遅延が生じている開発プロジェクトがあると判定されると、前記口座情報格納手段の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システムである。
【００１１】
また、第１の発明は、前記開発プロジェクトに対応して実行された融資に関する融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納手段と、前記口座情報格納手段に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記融資情報格納手段の前記遅延判定手段において遅延が生じていると判定された開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかる融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納手段の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に前記返済金額の出金を記録する融資回収記録手段と、前記融資回収記録手段が前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、を備えることを特徴とすることもできる。
【００１２】
第１の発明では、複数の開発プロジェクトを対象に、各々の開発プロジェクトに対応して融資を実行している場合に、開発プロジェクトの進捗状況を随時把握しておいて、工事や販売の計画に対して遅延が生じた場合には、計画通りに進捗して所定の口座に入金された分譲代金の払戻を禁止することによって、遅延が生じた開発プロジェクトに対応する融資の回収に充当するための原資を確保することが可能になる。
【００１３】
分譲代金を他の開発プロジェクトに対応する融資の回収に充当する場合においても、デベロッパーの支払が滞ることを防止するために、分譲代金の入金された開発プロジェクトについて未払となっている工事代金等が存在する場合には、未払となっている支払金額分については払戻禁止を解除しておくことが好ましい。未払の支払金額が確定した後には、当該支払金額相当を確保した後の残余分については、遅延が生じているプロジェクトに対応する融資の回収に充当することとすればよい。
【００１４】
本願にかかる課題を解決する第２の発明は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納手段と、前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、前記口座情報格納手段に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記開発プロジェクトに対応する預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納手段を参照して、遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定手段と、前記遅延判定手段において遅延が生じている開発プロジェクトがないと判定されると、前記口座情報格納手段において払戻禁止フラグが記録された預金口座を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システムである。
【００１５】
また、第２の発明は、前記口座情報格納手段に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記口座情報格納手段の払戻禁止フラグが記録された預金口座の口座情報を、前記支払金額を上限に前記預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除手段と、を備えることを特徴とすることもできる。
【００１６】
第２の発明では、複数の開発プロジェクトを対象に、各々の開発プロジェクトに対応して融資を実行している場合に、開発プロジェクトの進捗状況を随時把握しておいて、計画通りに進捗して所定の口座に分譲代金が入金された場合に一旦払戻を禁止した状態を維持し、他の開発プロジェクトにおいて工事や販売の計画に対して遅延が生じていないことが確認できた場合には払戻禁止を解除することによって、遅延が生じた開発プロジェクトに対応する融資の回収に充当するための原資を確保ことが可能になる。
【００１７】
第２の発明において、他の開発プロジェクトに遅延が生じていないかを確認するタイミングは特に限定されるものではないが、例えば１ヶ月に１度といったように確認の間隔が広くなる場合には、その間に未払の工事代金の支払等が発生する可能性がある。このような費用の支払を可能にするために、支払が必要と確定している金額を限度に、払戻禁止を解除できるよう構成することが好ましい。
【００１８】
また、本発明は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの各々の構成によって実行されるプロジェクト融資回収方法として把握することもできる。
【００１９】
第１の発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって実行されるプロジェクト融資回収方法は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納部を参照して遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定ステップと、前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延が生じている開発プロジェクトがあると判定されると、前記口座情報格納部の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法である。前記コンピュータシステムには、前記開発プロジェクトに対応して実行された融資に関する融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納部が備えられていて、前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記融資情報格納部の前記遅延判定ステップにおいて遅延が生じていると判定された開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかる融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納部の分譲代金の入金が記録された預金口座の口座情報に前記返済金額の出金を記録する融資回収記録ステップと、前記コンピュータシステムが、前記融資回収記録ステップで前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、を有することを特徴とすることもできる。
【００２０】
第２の発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって実行されるプロジェクト融資回収方法は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトの進捗予定に関する進捗予定情報と前記進捗予定に対応する進捗実績に関する進捗情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画に関する販売計画情報と前記販売計画に対応する販売実績に関する販売情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績が前記進捗予定より遅延している開発プロジェクト、又は前記販売実績が前記販売計画に達していない開発プロジェクトを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記開発プロジェクトに対応する預金口座の口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、前記コンピュータシステムが、所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納部を参照して、遅延フラグの有無からスケジュールの遅延が生じている開発プロジェクトがあるかを判定する遅延判定ステップと、前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延が生じている開発プロジェクトがないと判定されると、前記口座情報格納部において払戻禁止フラグが記録された預金口座を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法である。前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部に分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記口座情報格納部の払戻禁止フラグが記録された預金口座の口座情報を、前記支払金額を上限に前記預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除ステップと、を有することを特徴とすることもできる。
【発明の効果】
【００２１】
本発明により、複数件の分譲用不動産開発プロジェクトを対象にした融資を実行した際に、一の開発プロジェクトについて工事の遅延や販売の不振が生じたために、当該開発プロジェクトに対応する融資の資金回収を図ることが必要と判断された場合において、他の開発プロジェクトの分譲代金の残余資金を速やかに融資の回収に充当することが可能になる。開発プロジェクトを対象に融資を実行する金融機関にとっては、工事遅延等の問題が発生した場合であっても融資回収の確実性が高まるために、分譲用不動産開発プロジェクトに対する融資を積極化することに資する効果が期待できる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２２】
本発明を実施するための最良の形態について、図面を用いて以下に詳細に説明する。尚、以下の説明において例示した分譲総額に対する融資残高の比率、預金を融資回収に充当するタイミングなどは本発明の実施形態の一例であって、本発明はかかる実施形態に限定されるものではない。
【００２３】
図１は、分譲用不動産開発プロジェクトを対象にした融資の、開発プロジェクトの進捗に伴う資金収支の一例を示す図である。図２は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの基本的な考え方を示す図である。図３は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの実施形態の概要を示す図である。図４は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの構成を示すブロック図である。図５は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおけるプロジェクトデータベースの一例を示す図である。図６〜図８は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、入金された分譲代金の一部を遅延の生じた他の開発プロジェクトの融資返済に充当する実施例において、口座元帳の推移を示す第１〜第３の図である。図９、図１０は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、入金された分譲代金の一部を遅延の生じた他の開発プロジェクトの融資返済に充当する実施例において、それぞれ分譲代金を回収した貸出口、遅延の生じた他の開発プロジェクトの貸出口の残高推移を示す図である。図１１は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、プロジェクト情報に遅延フラグを記録するフローを示すフローチャートである。図１２は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、分譲代金が入金された際に払戻禁止フラグを記録するフローを示すフローチャートである。図１３は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、未払金額の確定によって払戻禁止を解除するフローを示すフローチャートである。図１４は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、未払金額の確定によって一部払戻禁止の対象外とするフローを示すフローチャートである。図１５、図１６は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、分譲代金が入金された口座の払戻処理を行うそれぞれ第１、第２のフローを示すフローチャートである。
【００２４】
本発明の対象となる分譲用不動産の開発プロジェクトに対する融資は、図１の例に示したように、開発プロジェクトの進捗に伴う資金需要に合わせて融資が実行され、分譲代金の入金後に融資の回収が行われる。図１は、土地代と上物代がそれぞれ１０億円、２０億円で合計３０億円を投資して、分譲代金として４０億円を回収する例を示している。尚、この例においては、借入金に付される利息は考慮していない。
【００２５】
通常、分譲用マンションなどの開発プロジェクトにおいては、竣工後の引渡しのタイミングに合わせて購入者からの分譲代金が入金される。これに対して、上物を建設するゼネコンへの支払は分割して行われ、支払の少なくとも一部は分譲代金の入金後であることが一般的である。従って、上物建設費の一部には入金された分譲代金を充当できるため、金融機関から融資を受けることが必要になるのは、土地代の支払と、着工時等に支払われる上物建設費の一部となることが通常である。
【００２６】
図１の例であれば、用地取得時には土地代の支払額１０億円、着工時には上物の建設費の一部として支払われる１０億円に対応する融資が、それぞれの支払のタイミングで行われている。この例では、借入金は計２０億円となるが、販売が順調に進んだ場合の分譲代金はこれを上回る４０億円となっているため、分譲代金から借入金を全て返済するとしても、２０億円の残余が生じることになる。その一部である１０億円は未払の工事費に充当されるが、さらにその後に残る１０億円は余剰資金として借入人が自由に処分することが可能になる。
【００２７】
このように、販売が順調に進捗した場合には借入人が自由に処分できる余剰資金が発生することを前提として、図２を用いて、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの基本的な考え方について説明する。図２は、プロジェクトＡ〜Ｃの３件の開発プロジェクトに対して融資を実行した例について、デベロッパーが受領した分譲代金の使途を示している。
【００２８】
図２の左側の例では、プロジェクトＡ〜Ｃ全てが計画通り進捗して遅延プロジェクトは発生しておらず、プロジェクトＡとＢについては、分譲代金が計画通り入金されている。プロジェクトＡとＢについては、分譲代金の一部をそれぞれの開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充てることが優先され、返済に充当した後の余剰資金については、未払の工事代金等も含めて、デベロッパーが自由に払戻できるようにリリースされる。
【００２９】
これに対して、図２の右側の例では、プロジェクトＡとＢについては計画通り進捗しているが、プロジェクトＣについてスケジュール遅延が発生している。尚、スケジュールの遅延とは建設工事の遅延に限られず、販売が計画通り進捗しない場合も含まれる。スケジュールの遅延が発生したプロジェクトＣに対応する融資については、融資時の契約に基づいて期限の利益が剥奪され、デベロッパーには速やかな返済が要求されることになる。プロジェクトＡとＢについては分譲代金が計画通り入金されているが、分譲代金の一部をそれぞれの開発プロジェクトに対応する融資の返済に充てることが優先されるが、返済に充当した後の余剰資金については、プロジェクトＣに対応する融資の返済に充てるために、一旦預金口座からの払戻が禁止されることになる。
【００３０】
プロジェクトＡとＢは、建設工事について竣工後に支払う債務が残存しているが、これらの支払には、それぞれの開発プロジェクトについて入金された分譲代金を充てることが必要になる。従って、プロジェクトＡとＢについて工事代金の支払など残存している債務の金額を確定すると、確定した金額を除いた金額がそれぞれのプロジェクトについて生じた余剰資金ということになる。これらの余剰資金をプロジェクトＣに対応する融資の返済に優先的に充当することによって、プロジェクトＣに関するキャッシュフローのみから返済を求めたり、漠然と債務者に返済を求めたりする場合に比べて、遅延が生じて回収の見通しが立ちにくくなった融資について、回収の確度を高めることが可能になる。
【００３１】
図３を用いて、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムを用いたプロジェクト融資管理と融資回収の概要について説明する。銀行等の金融機関は分譲用不動産を開発するデベロッパーに対して、開発プロジェクトごとに開発資金の融資を実行する。金融機関のコンピュータシステムには、融資対象となった開発プロジェクトの進捗状況が、プロジェクトデータベースで管理されている。また、融資管理データベースでは各々の開発プロジェクトに対して実行された融資の残高情報等が、口座元帳データベースでは開発プロジェクト毎に設けられた分譲代金の入金用口座の残高情報等が管理されている。
【００３２】
デベロッパーのオフィスにはＥＢ（エレクトロニック・バンキング）システムが導入され、ＥＢ端末が設置されている。デベロッパーの担当者は、融資対象となった開発プロジェクトの進捗状況に関するデータ、例えば建築確認を取得した情報や販売契約済の契約戸数や契約金額に関する情報などをＥＢ端末に入力して、金融機関システムに送信する。金融機関システムでは、受信したデータからプロジェクトデータベースを更新して、開発プロジェクトの進捗状況を管理する。開発プロジェクトの進捗状況に関するデータについては、各々の開発プロジェクトの開発現場でデベロッパーや金融機関の担当者が確認を行って、携帯端末に入力したデータをインターネット経由で送信することとしてもよい。
【００３３】
金融機関システムでは、プロジェクトデータベースに記憶された開発プロジェクトの計画と実際の進捗状況を定期的にチェックして、建設工事の遅延や販売の計画未達のある開発プロジェクトが検出された場合には、遅延が発生したことをプロジェクトデータベースに記録する。一方、建設工事と販売が順調に進捗した開発プロジェクトについては、竣工後に引渡しが行われると、分譲代金が各々の開発プロジェクト専用に設けられた預金口座に入金され、口座元帳データベースの対応する口座ファイルに記録される。入金された資金の一部は対応する融資の返済に充当され、融資管理データベースに当該融資の返済が記録される。
【００３４】
ここで金融機関システムはプロジェクトデータベースを参照して、遅延の発生している開発プロジェクトが存在しないかを確認する。遅延の発生しているものが存在しなければ、分譲代金が入金された預金口座には払戻に制限が設けられることはないので、デベロッパーは一部を残存している工事代金の支払に充てるとともに、さらに残った資金を他の用途に使用することができる。一方、遅延の発生しているものが存在する場合は、分譲代金が入金された預金口座には、払戻禁止の制限がかけられることになる。
【００３５】
払戻禁止とされた預金口座については、残存している工事代金の支払が必要になるため、未払の工事代金等を確定させることが必要になる。デベロッパーから確定した未払金額を受け付けた後に、未払金額を除いた余剰資金が遅延の生じた開発プロジェクトに対応する融資の回収に充てられることになる。具体的には、返済に充てられる余剰資金が払戻禁止とされた預金口座から振替えられて、振替金額分の返済が融資管理データベースに記録される。払戻禁止とされた預金口座については、余剰資金を融資返済に充当した後に、払戻禁止が解除される。
【００３６】
図４は、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムを含むプロジェクト融資管理システム１０の構成を示している。プロジェクト融資管理システム１０は、ＣＰＵ１１、ＲＡＭ１２、ＲＯＭ１３、ＨＤＤ１４を少なくとも含んで構成されている。ＨＤＤ１４に格納されたアプリケーションプログラムによって所定の処理を実行するためには、ＲＯＭ１３に記憶された入力制御や出力制御などのハードウェア制御のための基本的な各種プログラムを起動し、ＲＡＭ１２をアプリケーションプログラムのワークエリアとして機能させながら、ＣＰＵ１１が演算処理を行う。
【００３７】
また、プロジェクト融資管理システム１０には、入力装置２０と出力装置３０が接続されていて、金融機関のオペレータが入力装置２０から融資実行額等の必要な情報を入力し、出力装置３０から返済や利払いの請求書等を出力できるよう構成されている。また、プロジェクト融資管理システム１０は、開発プロジェクトの分譲代金の入金用に設けられた預金口座を含む預金口座の残高等に関する情報を管理する口座元帳データベース４０、開発プロジェクトに対応する融資を含む融資残高等に関する情報を管理する融資管理データベース５０について、データの読み出しや書き込みが可能なように構成されている。さらに、プロジェクト融資管理システム１０は、通信ネットワークを通じてＥＢ端末６０や携帯端末７０からアクセスできるよう構成されており、ＥＢ端末６０や携帯端末７０から入力された開発プロジェクトの進捗状況に関連する情報がプロジェクト融資管理システム１０で受け付けられる。
【００３８】
プロジェクト融資管理システム１０のＨＤＤ１４には、プロジェクト情報受付プログラム１４１、プロジェクト進捗監視プログラム１４２、融資返済管理プログラム１４３のアプリケーションプログラムが格納されている。また、プロジェクト情報格納部１４４には、図５の例に示したようなプロジェクト情報が開発プロジェクト単位に設けられたレコードに格納されている。
【００３９】
図５に示したプロジェクト情報格納部１４４の例は、同一のデベロッパーに対して実行された融資を管理するテーブルの例であるが、開発プロジェクトにはそれぞれプロジェクトコードが付されて、開発プロジェクト単位でプロジェクト情報を管理するためのレコードが設けられている。かかるレコードには、用地取得、建築確認、着工、竣工等の工事の進捗予定と、これに対する工事の進捗実績を記録するフィールドが設けられている。また、計画通り販売が進んだ場合の分譲予定総額と、これに対して現段階で分譲された契約金額を記録するフィールドが設けられている。さらに、計画に対して工事や販売に遅延が発生したことを示す遅延フラグを立てるためのフィールドが設けられている。
【００４０】
尚、図５の例に示した工事進捗や分譲状況を示すフィールドの形式は、このような例に限定されるものではない。いずれについても、工事や販売が計画より遅延しているかを確認できる形式であれば、フィールドの形式は特に限定されるものではない。
【００４１】
プロジェクト情報格納部１４４に格納される情報のうち、工事の進捗予定や分譲予定総額に関する情報は、融資を実行する銀行等の担当者が入力装置２０から入力するか、又はデベロッパーによってＥＢ端末６０から入力される。これらの情報は、通常は対応する融資の実行前に入力され、入力を受け付けたプロジェクト融資管理システム１０では、プロジェクト情報受付プログラム１４１が起動されて、新たな開発プロジェクトに関する情報の入力時にはプロジェクトコードが採番されて新たなレコードが設けられる。融資実行後に計画が変更された場合には、プロジェクトコードが指定された新たな情報の入力を受け付けて、対応するレコードの項目が更新される。
【００４２】
プロジェクト情報格納部１４４に格納される情報のうち、工事や販売の進捗状況に関する情報、例えば建築確認が取得できた場合の取得年月、新規の販売契約金額、キャンセルされた販売契約金額等の情報は、入力装置２０、ＥＢ端末６０又は携帯端末７０からプロジェクトコードを指定した情報として入力され、プロジェクト融資管理システム１０で受け付けられる。プロジェクト融資管理システム１０では、プロジェクト情報受付プログラム１４１が起動されて、受け付けた情報をプロジェクトコードに対応するレコードに記録する。このようにして、各々の開発プロジェクトについて、工事や販売の進捗状況が常にプロジェクト情報格納部１４４において把握できるようになっている。
【００４３】
一方、プロジェクト融資管理システム１０は、プロジェクト進捗監視プログラム１４２を所定のタイミングで断続的に起動して、工事や販売の進捗に遅延が生じている開発プロジェクトが存在していないかを確認する。具体的には、プロジェクト情報格納部１４４の各々の開発プロジェクトにかかるレコードから、工事と販売について、それぞれ計画と実績に関する情報を読み出して対比し、実績が計画より遅延している場合には遅延が発生したと判定して、当該レコードに遅延が発生したことを示す遅延フラグを立てる。図５の例では、遅延フィールドには通常は「０」が記録されているが、遅延の発生が検出された場合には「１」に更新される。従って、プロジェクト情報格納部１４４における遅延フラグの有無を確認することによって、工事や販売の進捗に遅延が生じている開発プロジェクトが存在しているか否かを速やかに把握することができる。
【００４４】
尚、工事の進捗の確認については、用地取得、建築確認等の各々の工程について、予定と実績に記録された年月日等を対比することによって行うことができる。また、販売の進捗の確認については、例えば分譲状況について図５の例では、契約金額のフィールドには常に最新の契約金額を更新しておき、所定のタイミングにおいて所定の基準値を上回っていない場合、例えば竣工時において契約金額が分譲予算の８０％を超えていない場合に、販売に遅延が生じたと判断することができる。
【００４５】
ある開発プロジェクトについて工事と販売が順調に進捗して、分譲代金が当該開発プロジェクトの入金用口座に入金された記録が口座元帳データベース４０において確認されると、プロジェクト融資管理システム１０では、融資返済管理プログラム１４３が起動される。融資返済管理プログラム１４３によって実行される処理については、図６〜図１０を用いて以下に詳述する。
【００４６】
図６は、計画通り進捗しているＰＪコード「００３」について、分譲代金が入金された場合のＰＪコード「００３」の入金用口座の口座元帳ファイルを示している。口座元帳データベース４０には、ＰＪコード「００３」に対応する入金用口座の口座元帳ファイルが設けられることとしているが、開発プロジェクトと口座を紐付ける方法は本例のように限定されるものではなく、入金された資金がどの開発プロジェクトにかかるものであるかを特定できるものであるならば、例えば専用の口座番号を指定して入金された資金を一の口座に集中する方法（例えば特開２０００−３５３２００号、特開２００１−２４３３５２等参照。）、を用いることとしてもよい。
【００４７】
図６の例では、ＰＪコード「００３」専用に設けられた口座に、融資された資金が入金され、用地代等の支払に充当されている。この口座元帳ファイルにおいて、分譲代金の入金が検出されると、融資返済管理プログラム１４３が起動されて、入金された資金の一部が当該開発プロジェクトに対応する融資の貸出口の返済に充てられるために、口座元帳ファイルに返済分の振替が記録される。分譲代金の入金の検出方法は特に限定されるものではないが、例えば入金日付や入金金額をプロジェクト情報格納部１４４に格納された計画と対照することにより、分譲代金の入金であると特定することができる。尚、実際の入金は個々の購入者から別々に入金されることになるが、融資返済管理プログラム１４３が起動されるタイミングは、例えば入金金額の累計が一定の金額を超えた場合のように定めておけばよい。
【００４８】
上記のように、分譲代金の入金用口座からの振替処理と合わせて、融資管理データベース５０の当該開発プロジェクトに対応する貸出口を管理するレコードには、返済を反映して融資残高が更新される。図９は、分譲代金を回収した貸出口の融資残高の推移を示したものであるが、分譲代金からの返済が反映されて、融資残高はゼロとなっている。尚、当該貸出口のマスタ情報として記録されている「期限前返済」のフィールドは、当初契約通りの期限の利益が与えられている限りは「０」となり、遅延の発生等によって期限の利益が剥奪された場合には「１」に更新されるものとする。
【００４９】
また、起動された融資返済管理プログラム１４３の動作によって、プロジェクト情報格納部１４４を参照して遅延フラグが立てられているレコードがあるかの確認が行われる。遅延フラグが立てられたレコードが存在する場合には、入金された分譲代金を遅延の生じている他の開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充当する必要が生じるため、分譲代金の入金用口座からの払戻を禁止するために、口座元帳のマスタテーブルの「払戻禁止」のフィールドが、払戻禁止を示すフラグである「１」に更新される。
【００５０】
分譲代金が入金された段階では、まずは上記のように払戻禁止フラグを立てて当該口座からの払戻を禁止するための設定を行うところまでで、融資返済管理プログラム１４３の処理が終了する。払戻禁止フラグを立てられた口座については、ＥＢシステムやＡＴＭを利用して振込みや現金の払出しを行おうとしても、払戻禁止フラグが検出されるとこれらの処理は停止され、口座からの自由な払戻ができないことになる。
【００５１】
払戻が禁止となっている対応する貸出口の返済に充当された後の資金は、遅延の生じている開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充当されることになるが、全てを返済に充当してしまうと、分譲代金を受け取った開発プロジェクトについての工事代金の残金等の支払に支障が生じるおそれがある。そこで、当該開発プロジェクトについて支払のために必要な金額を確定させた上で、確定した支払金額を除外した金額を遅延の生じている開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充当する。従って、入金用口座の払戻禁止は、少なくとも未払の工事費等が確定するまでの間は維持されなければならないことになる。
【００５２】
図７は、未払の工事費等が確定して、遅延の生じている開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充当するまでの口座元帳の推移の一例を示している。この例では、未払の工事費等が４億円と確定すると、口座元帳のマスタテーブルに、未払金額が４億円と記録される。未払金額の確定をトリガとして、融資返済管理プログラム１４３が起動されて、以下の処理を実行する。未払金額が確定すると、８億円の残高から４億円の未払金額の支払後に余剰資金となる４億円について、遅延の生じている開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充てられるために、口座元帳ファイルに返済分の振替が記録される。返済分の資金が確保されると、当該入金用口座の払戻禁止は解除されて、口座元帳のマスタテーブルの「払戻禁止」のフィールドが、払戻が制限されないことを示すフラグである「０」に更新される。
【００５３】
上記のように、分譲代金の入金用口座からの振替処理と合わせて、融資管理データベース５０の遅延が生じた開発プロジェクトに対応する貸出口を管理するレコードには、返済を反映して融資残高が更新される。図１０は、遅延の生じた開発プロジェクトの貸出口の融資残高の推移を示したものであるが、他の開発プロジェクトの分譲代金からの返済が反映されて、融資残高が減じられている。尚、当該貸出口のマスタ情報として記録されている「期限前返済」のフィールドは、遅延の発生等によって期限の利益が剥奪されたことを示す「１」が記録されている。
【００５４】
図８は、未払の工事費等が確定して、遅延の生じている開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充当するまでの口座元帳の推移について、他の一例を示している。この例では、未払の工事費等が４億円と確定すると、口座元帳のマスタテーブルに、払戻可能額が４億円と記録される。払戻禁止を示すフラグが立てられていても、このフィールドに記録された金額については払戻が可能なように設定することによって、工事費等の未払金の支払が可能になる
【００５５】
続いて、融資返済管理プログラム１４３の動作によって、払戻禁止を示すフラグが立てられた状態で、以下の処理が実行される。未払金額が確定すると、８億円の残高から４億円の未払金額の支払後に余剰資金となる４億円について、遅延の生じている開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充てられるために、口座元帳ファイルに返済分の振替が記録される。かかる振替処理と合わせて、融資管理データベース５０の遅延が生じた開発プロジェクトに対応する貸出口を管理するレコードには、返済を反映して融資残高が更新される。融資残高の更新の方法は、先の例と同じで図１０に示した通りである。
【００５６】
図８の例において、口座元帳のマスタテーブルの「払戻禁止」のフィールドを「０」に更新するタイミングは特に限定されるものではないが、遅延の生じている開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充当するまでは払戻を禁止しながら、未払の工事費等の支払に充てる金額のみを払戻可能に設定することによって、返済に充当するまでの間であっても未払の工事費等の支払が可能になる。
【００５７】
図１１のフローチャートを用いて本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、プロジェクト情報に遅延フラグを記録するフローについて説明する。プロジェクトの計画と実績を記録したプロジェクトデータベースから各々の開発プロジェクトに関する計画と実績に関する情報を取得して（Ｓ０１）、工事の進捗実績がいずれかの工程で計画より遅延していないかを確認する（Ｓ０２）。遅延がある場合には、当該開発プロジェクトにかかるレコードに遅延フラグを記録する（Ｓ０４）。遅延がない場合には、所定の時点での販売実績が設定された目標値に未達となっていないかを確認する（Ｓ０３）。未達となっている場合には、当該開発プロジェクトにかかるレコードに遅延フラグを記録する（Ｓ０４）。いずれにも該当しない場合には、遅延フラグは記録されない。
【００５８】
図１２のフローチャートを用いて、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、分譲代金が入金された際に払戻禁止フラグを記録するフローについて説明する。振込等によって分譲代金の入金がなされたことを示す入金情報が取得されると（Ｓ１１）、入金された金額が入金用口座の口座元帳ファイルに書き込まれる（Ｓ１２）。このように、口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記帳されると、プロジェクトデータベースに格納された最新のプロジェクト情報を検索する（Ｓ１３）。尚、口座元帳ファイルに分譲代金の入金は、分譲用不動産を購入した複数の購入者からそれぞれ振り込まれることが一般的なので、分譲予定総額に対して一定割合の金額の入金がなされたとき、又は入金予定日までに所定の金額の入金が確認できたとき、といったように、分譲代金が入金されたとするタイミングを設定しておけばよい。
【００５９】
それぞれの開発プロジェクトにかかるプロジェクト情報については、遅延フラグが立てられているか否かを確認する（Ｓ１４）。遅延フラグの立てられたレコードがヒットした場合には、遅延の生じた開発プロジェクトが発生したと判断して、分譲代金の入金された入金用口座の口座ファイルについて、払戻禁止フラグを立てる（Ｓ１５）。遅延フラグの立てられたレコードがヒットしなかった場合には、そのまま処理を終了する。
【００６０】
図１３のフローチャートを用いて、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、未払金額の確定によって払戻禁止を解除するフローについて説明する。入金用口座が払戻禁止となると、デベロッパーは工事費等の未払金額を確定させ、確定した金額の入力が受け付けられる（Ｓ２１）。続いて、入金用口座の残高から工事費等の未払金額を減じた金額を、遅延が生じた開発プロジェクトに対応する貸出口の返済に充当するための処理、具体的には入金用口座からの振替処理、融資管理データベースから返済分の残高を減じる処理を実行する（Ｓ２２）。これらの処理を行った上で、入金用口座の払戻禁止フラグを解除して（Ｓ２３）、処理を終了する。
【００６１】
図１４のフローチャートを用いて、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、未払金額の確定によって一部払戻禁止の対象外とするフローについて説明する。入金用口座が払戻禁止となると、デベロッパーは工事費等の未払金額を確定させ、確定した金額の入力が受け付けられる（Ｓ２４）。続いて、受け付けた工事費等の未払金額を、入金用口座の口座元帳ファイルに払戻可能額として記録して（Ｓ２５）、処理を終了する。記録された払戻可能額の範囲では、払戻禁止フラグが立てられていても、工事費等の未払金額の払戻が可能になる。
【００６２】
図１５のフローチャートを用いて、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、分譲代金が入金された口座の払戻処理を行う第１のフローについて説明する。第１のフローは、図１３のフローチャートに示したような、未払金額の確定によって払戻禁止を解除する場合の払戻処理に対応している。
【００６３】
まず、入金用口座からの口座振替、口座振込、現金引出等の払戻要求を、ＥＢシステム等から受け付ける（Ｓ３１）。当該口座の口座元帳ファイルのマスタテーブルに、払戻禁止フラグが立てられていないかを確認し（Ｓ３２）、払戻禁止フラグがある場合には払戻処理を中止する（Ｓ３３）。一方、払戻禁止フラグがない場合は、要求通り払戻処理が実行される（Ｓ３４）。
【００６４】
図１６のフローチャートを用いて、本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、分譲代金が入金された口座の払戻処理を行う第２のフローについて説明する。第２のフローは、図１４のフローチャートに示したような、未払金額の確定によって一部払戻禁止の対象外とする場合の払戻処理に対応している。
【００６５】
まず、入金用口座からの口座振替、口座振込、現金引出等の払戻要求を、ＥＢシステム等から受け付ける（Ｓ４１）。当該口座の口座元帳ファイルのマスタテーブルに、払戻禁止フラグが立てられていないかを確認し（Ｓ４２）、払戻禁止フラグがない場合は、要求通り払戻処理が実行される（Ｓ４５）。払戻禁止フラグがある場合には、当該支払が入金用口座に入金された分譲代金の対象となる開発プロジェクトに関係する工事費等の支払であるかを確認する（Ｓ４３）。この確認処理の工程では、例えば未払費用の振込先の口座番号、振込の宛先の名称等を予め定義しておくことで、工事費の支払であるか否かを判定することができる。当該工事費等の支払でない場合は、払戻処理を中止する（Ｓ４６）。
【００６６】
当該工事費等の支払に該当する場合は、払戻要求額が当該口座の口座元帳ファイルのマスタテーブルに設定された払戻可能額の範囲内であるかを確認する（Ｓ４４）。範囲内にある場合は、要求通り払戻処理が実行される（Ｓ４５）。範囲内にない場合は、払戻可能額の上限の範囲内で、払戻処理が実行される（Ｓ４７）。
【図面の簡単な説明】
【００６７】
【図１】分譲用不動産開発プロジェクトを対象にした融資の、開発プロジェクトの進捗に伴う資金収支の一例を示す図である。
【図２】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの基本的な考え方を示す図である。
【図３】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの実施形態の概要を示す図である。
【図４】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムの構成を示すブロック図である。
【図５】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおけるプロジェクトデータベースの一例を示す図である。
【図６】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、入金された分譲代金の一部を遅延の生じた他の開発プロジェクトの融資返済に充当する実施例において、口座元帳の推移を示す第１の図である。
【図７】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、入金された分譲代金の一部を遅延の生じた他の開発プロジェクトの融資返済に充当する実施例において、口座元帳の推移を示す第２の図である。
【図８】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、入金された分譲代金の一部を遅延の生じた他の開発プロジェクトの融資返済に充当する実施例において、口座元帳の推移を示す第３の図である。
【図９】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、入金された分譲代金の一部を遅延の生じた他の開発プロジェクトの融資返済に充当する実施例において、分譲代金を回収した貸出口の残高推移を示す図である。
【図１０】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって、入金された分譲代金の一部を遅延の生じた他の開発プロジェクトの融資返済に充当する実施例において、遅延の生じた他の開発プロジェクトの貸出口の残高推移を示す図である。
【図１１】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、プロジェクト情報に遅延フラグを記録するフローを示すフローチャートである。
【図１２】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、分譲代金が入金された際に払戻禁止フラグを記録するフローを示すフローチャートである。
【図１３】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、未払金額の確定によって払戻禁止を解除するフローを示すフローチャートである。
【図１４】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、未払金額の確定によって一部払戻禁止の対象外とするフローを示すフローチャートである。
【図１５】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、分譲代金が入金された口座の払戻処理を行う第１のフローを示すフローチャートである。
【図１６】本発明にかかるプロジェクト融資回収システムにおいて、分譲代金が入金された口座の払戻処理を行う第２のフローを示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００６８】
１０    プロジェクト融資管理システム
１１    ＣＰＵ
１２    ＲＡＭ
１３    ＲＯＭ
１４    ＨＤＤ
１４１  プロジェクト情報受付プログラム
１４２  プロジェクト進捗監視プログラム
１４３  融資返済管理プログラム
１４４  プロジェクト情報格納部
２０    入力装置
３０    出力装置
４０    口座元帳データベース
５０    融資管理データベース
６０    ＥＢ端末
７０    携帯端末
【図１】
2006309482.tif 000003
【図４】
2006309482.tif 000004
【図５】
2006309482.tif 000005
【図１１】
2006309482.tif 000006
【図１２】
2006309482.tif 000007
【図１３】
2006309482.tif 000008
【図１４】
2006309482.tif 000009
【図１５】
2006309482.tif 000010
【図１６】
2006309482.tif 000011
【図２】
2006309482.tif 000012
【図３】
2006309482.tif 000013
【図６】
2006309482.tif 000014
【図７】
2006309482.tif 000015
【図８】
2006309482.tif 000016
【図９】
2006309482.tif 000017
【図１０】
2006309482.tif 000018
【手続補正書】
【提出日】平成17年8月5日(2005.8.5)
【手続補正１】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項１】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、
分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルに格納する口座情報格納手段と、
前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、
前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納手段を検索して遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定手段と、
前記遅延判定手段において遅延フラグの記録されたレコードがあると判定されると、前記口座情報格納手段において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、
を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システム。
【請求項２】
前記開発プロジェクトに対応して実行された融資単位に設けられたレコードに、前記融資の残高推移に関する情報を含む融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納手段と、
前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、
前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記遅延判定手段において遅延フラグの記録があると判定されたレコードに対応する開発プロジェクトについて、前記融資情報格納手段の前記開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかるレコードの融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納手段において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、前記返済金額の出金を記録する融資回収記録手段と、
前記融資回収記録手段が前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、
を備えることを特徴とする請求項１記載のプロジェクト融資回収システム。
【請求項３】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、
分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルに格納する口座情報格納手段と、
前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、
前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、
所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納手段を検索して、遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定手段と、
前記遅延判定手段において遅延フラグの記録されたレコードがないと判定されると、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、
を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システム。
【請求項４】
前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、
前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を、前記支払金額を上限に前記口座情報に対応する預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除手段と、
を備えることを特徴とする請求項３記載のプロジェクト融資回収システム。
【請求項５】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルに格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納部を検索して遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延フラグの記録されたレコードがあると判定されると、前記口座情報格納部において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、
を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法。
【請求項６】
前記コンピュータシステムには、前記開発プロジェクトに対応して実行された融資単位に設けられたレコードに、前記融資の残高推移に関する情報を含む融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納部が備えられていて、
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記融資情報格納部の前記遅延判定ステップにおいて遅延フラグの記録があると判定されたレコードに対応する開発プロジェクトについて、前記融資情報格納部の前記開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかるレコードの融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納部において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、前記返済金額の出金を記録する融資回収記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記融資回収記録ステップで前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、
を有することを特徴とする請求項５記載のプロジェクト融資回収方法。
【請求項７】
分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルに格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、
前記コンピュータシステムが、所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納部を検索して、遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延フラグの記録されたレコードがないと判定されると、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、
を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法。
【請求項８】
前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、
前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を、前記支払金額を上限に前記口座情報に対応する預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除ステップと、
を有することを特徴とする請求項７記載のプロジェクト融資回収方法。
【手続補正２】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１０】
本願の課題を解決する第１の発明は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルとして格納する口座情報格納手段と、前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納手段を検索して遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定手段と、前記遅延判定手段において遅延フラグの記録されたレコードがあると判定されると、前記口座情報格納手段において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システムである。
【手続補正３】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１１
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１１】
また、第１の発明は、前記開発プロジェクトに対応して実行された融資単位に設けられたレコードに、前記融資の残高推移に関する情報を含む融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納手段と、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記遅延判定手段において遅延フラグの記録があると判定されたレコードに対応する開発プロジェクトについて、前記融資情報格納手段の前記開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかるレコードの融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納手段において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、前記返済金額の出金を記録する融資回収記録手段と、前記融資回収記録手段が前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、を備えることを特徴とすることもできる。
【手続補正４】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１４
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１４】
本願の課題を解決する第２の発明は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納手段と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルとして格納する口座情報格納手段と、前記プロジェクト情報格納手段において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録手段と、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録手段と、所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納手段を検索して、遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定手段と、前記遅延判定手段において遅延フラグの記録されたレコードがないと判定されると、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除手段と、を備えることを特徴とするプロジェクト融資回収システムである。
【手続補正５】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１５
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１５】
また、第２の発明は、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付手段と、前記支払金額受付手段が支払金額を受け付けると、前記口座情報格納手段の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を、前記支払金額を上限に前記口座情報に対応する預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除手段と、を備えることを特徴とすることもできる。
【手続補正６】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００１９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００１９】
第１の発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって実行されるプロジェクト融資回収方法は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルとして格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記プロジェクト情報格納部を検索して遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定ステップと、前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延フラグの記録されたレコードがあると判定されると、前記口座情報格納部において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法である。前記コンピュータシステムには、前記開発プロジェクトに対応して実行された融資単位に設けられたレコードに、前記融資の残高推移に関する情報を含む融資情報を、前記開発プロジェクトと関連付けて格納する融資情報格納部が備えられていて、前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記融資情報格納部の前記遅延判定ステップにおいて遅延フラグの記録があると判定されたレコードに対応する開発プロジェクトについて、前記融資情報格納部の前記開発プロジェクトに対応して実行された融資にかかるレコードの融資情報に、前記分譲代金から少なくとも前記支払金額を減じた金額を融資の返済金額として記録するとともに、前記口座情報格納部において分譲代金の入金が記録された口座元帳ファイルの口座情報に、前記返済金額の出金を記録する融資回収記録ステップと、前記コンピュータシステムが、前記融資回収記録ステップで前記返済金額を記録すると、前記口座情報に記録された払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、を有することを特徴とすることもできる。
【手続補正７】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【００２０】
第１の発明にかかるプロジェクト融資回収システムによって実行されるプロジェクト融資回収方法は、分譲用不動産の開発プロジェクト単位で設けられたレコードに、前記開発プロジェクトにおける所定の工程の進捗予定時に関する情報と前記工程が実際に終了した進捗実績時に関する情報、又は前記開発プロジェクトの販売計画において定められた販売予定金額に関する情報と前記開発プロジェクトにおける契約済販売金額に関する情報のいずれかが少なくとも含まれるプロジェクト情報を格納するプロジェクト情報格納部と、分譲用不動産の開発プロジェクトを対象にした融資の回収用に開発プロジェクト単位で設けられた預金口座への入出金記録及び残高に関する口座情報を、預金口座毎に設けられた口座元帳ファイルとして格納する口座情報格納部を備えた融資回収を管理するためのコンピュータシステムが、前記プロジェクト情報格納部において、前記進捗実績時に前記進捗予定時より遅延した時が記録されているレコード、又は前記契約済販売金額に前記販売予定金額から算出される所定の基準値に達していない金額が記録されているレコードを選択して、選択されたレコードにスケジュールの遅延が生じたことを示す遅延フラグを記録する遅延記録ステップと、前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに開発プロジェクトにかかる分譲代金の入金が記録されると、前記口座元帳ファイルの口座情報に、払戻を禁止することを示す払戻禁止フラグを記録する払戻禁止記録ステップと、前記コンピュータシステムが、所定のタイミングで前記プロジェクト情報格納部を検索して、遅延フラグの記録されたレコードがあるかを判定する遅延判定ステップと、前記コンピュータシステムが、前記遅延判定ステップにおいて遅延フラグの記録されたレコードがないと判定されると、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を選択して、前記払戻禁止フラグを、払戻禁止を解除するステータスに更新する払戻禁止解除ステップと、を有することを特徴とするプロジェクト融資回収方法である。前記コンピュータシステムが、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルに分譲代金の入金が記録された開発プロジェクトについて、未払となっている支払金額を受け付ける支払金額受付ステップと、前記コンピュータシステムが、前記支払金額受付ステップで支払金額を受け付けると、前記口座情報格納部の口座元帳ファイルにおいて払戻禁止フラグが記録された口座情報を、前記支払金額を上限に前記口座情報に対応する預金口座からの払戻禁止を一部解除するステータスに更新する払戻禁止一部解除ステップと、を有することを特徴とすることもできる。