(57)【要約】【課題】取引成立性の向上ができる不動産物件のオークション方法とそのオークションシステムを提供する。【解決手段】オークションサーバー５０は、不動産物件公開部８とオークション実行部６とから構成され、オークション実行部６は、販売物件登録手段６１と、オークション期間・ＩＤ設定手段６２と、応札期間毎価格設定手段６３と、入札受付手段６４と、入札締切・応募受付手段６５と、入札状況公開手段６６と、落札者抽選・落札通知手段６７と、入札再開通知手段６８とを備え、販売物件内容の公示を行う公示期間と、次に購入申込みを受付けるオークション期間を設け、該オークション期間を所定日数ごとに複数の応札期間に区切り、第１から第Ｎの応札期間まで鑑定評価価格に対して所定率で値下げした応募価格を公表し、前記応札期間を指定した入札を受付け、最初に入札のあった応札期間の入札者の中から抽選で落札者を決定する。【選択図】図２
2006350991.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
売り手である不動産物件の開発事業者の情報サイトからインターネットを介してそのオークション販売物件に関する不動産情報データをデータベースに登録し、一方買い手である不動産販売業者又は投資ファンドの端末機に対してインターネットを介してその不動産物件情報データベースにアクセスを可能とするオークション管理コンピュータシステムからなるオークションサーバーを備えて販売する不動産物件のオークション方法であって、
前記オークションサーバーが、前記データベースに登録されたオークション販売物件をインターネットを介したホームページで販売物件内容の公示を行う公示期間を設け、次に前記オークションサーバーが購入申込みを受付けるオークション期間を設け、該オークション期間を所定日数ごとに複数の応札期間に区切り、第１の応札期間から第Ｎの応札期間まで所定率で値下げしたＮ期間ごとの応募価格を事前に前記ホームページで公表し、次に前記オークションサーバーが、前記応札期間を指定した入札を受付けてデータベースに記録し、次に前記オークションサーバーが、最初に入札のあった応札期間の入札者の中から抽選で落札者を決定しインターネットを介して通知することを特徴とする不動産物件のオークション方法。
【請求項２】
前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記Ｎ期間毎の前記応募価格の設定は、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格を基準とし、入札開始価格である第１の応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格の少なくとも９０％以下の応募価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記鑑定評価価格の５％以下の幅で値下げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格の５０％以下とすることを特徴とする請求項１記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項３】
前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記Ｎ期間毎の前記応募価格価格の設定は、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、オークション開始年の公示価格、基準地価、路線価が対前年度比で横這又は上昇したエリアの物件である場合、第１の応札期間の応募価格を総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格に対して同額あるいは上回る入札開始価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記入札開始価格の５％以下の幅で値下げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記入札開始価格の５０％以下とすることを特徴とする請求項１記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項４】
前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記公示期間を１０日以上、前記オークション期間を９０日、前記応札期間の区切りを１０日間とし、第１の応札期間から第９の応札期間に区分することを特徴とする請求項１記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項５】
前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記公示期間を１０日、前記オークション期間を４５日、前記応札期間の区切りを５日間とし、第１の応札期間から第９の応札期間に区分することを特徴とする請求項１記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項６】
前記オークションサーバーが受け付けるオークション期間中の入札の申込みは、１物件の複数の応札期間に対し、いずれかの応札期間を指定した入札、或は複数の応札期間を指定した重複申込みを受付けることを特徴とする請求項１記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項７】
前記オークションサーバーの前記応札期間の入札締切りは、前半５日目で締切り、その応札期間に対する入札者があった場合、その応札期間の後半の５日間の間に申込金が納入された入札者に落札決定し、申込金の納入が複数の入札者からあった場合はその申込金納入入札者を対象に落札者抽選により落札者を決定することを特徴とする請求項４記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項８】
前記オークションサーバーは、前記応札期間の入札締切後、後半の５日間では、該応札期間以降の応札期間に対して入札していた入札者であっても、申込金を納入することにより該応募期間の入札に繰上げ変更し、該入札期間の落札者抽選に参加する入札繰上げができることを特徴とする請求項４又は７記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項９】
前記オークションサーバーの前記落札者抽選は少なくとも第１から第３順位までの落札優先順位を決定し、落札優先順位の高い落札者が応札期間内に売買契約手続きを行うことができなかった場合、次の優先順位の落札者が売買契約手続きの権利を行使し、前記応札期間のすべての落札者が売買契約手続きを行うことができなかった場合、以後の応札期間毎のそれぞれの受付済みの入札を有効入札としてオークションを継続することを特徴とする請求項１記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項１０】
売り手である不動産物件の開発事業者の情報サイトからインターネットを介してそのオークション販売物件に関する不動産情報データをデータベースに登録し、一方買い手である不動産販売業者又は投資ファンドの端末機に対してインターネットを介してその不動産物件情報データベースにアクセスを可能とするオークション管理コンピュータシステムからなるオークションサーバーを備えて販売する不動産物件のオークション方法であって、
前記オークションサーバーが、前記データベースに登録されたオークション販売物件をインターネットを介したホームページで販売物件内容の公示を行う公示期間を設け、次に前記オークションサーバーが購入申込みを受付けるオークション期間を設け、該オークション期間を所定日数ごとに複数の応札期間に区切り、第１の応札期間から第Ｎの応札期間まで所定率で値上げしたＮ期間ごとの応募価格を事前に前記ホームページで公表し、次に前記オークションサーバーが、前記応札期間を指定した入札を受付けてデータベースに記録し、次に前記オークションサーバーが、最初に入札のあった応札期間の入札者の中から抽選で落札者を決定しインターネットを介して通知することを特徴とする不動産物件のオークション方法。
【請求項１１】
前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記Ｎ期間毎の前記応募価格の設定は、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格を基準とし、入札開始価格である第１の応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格の少なくとも５０％以下の応募価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記鑑定評価価格の５％以上の幅で値上げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格とすることを特徴とする請求項１０記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項１２】
前記オークションサーバーは、各応募期間毎に、最初に入札した応募者にのみ与える先行入札者ポイントを定め、さらに同一物件に対して複数の応募期間に最初に入札した場合はその先行ポイントを合算し、応募期間が終了したとき複数の入札者があった場合、ポイント合計の多い入札者を落札者とする先行して入札した者を優先的に落札者とすることを特徴とする請求項１又は１０記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項１３】
前記オークションサーバーが入札者に付与する前記先行入札者ポイントは、値下げオークションにおいては第１の応募期間を１ポイントとし、次の応募期間ごとに１ポイントあて増加させ、最終応募期間を９ポイントとし、値上げオークションにおいては第１の応募期間を９ポイントとし、次の応募期間ごとに１ポイントあて減少させ、最終応募期間を１ポイントとし、安値の入札価格の応募期間の入札者に高いポイントを与えることを特徴とする請求項１２記載の不動産物件のオークション方法。
【請求項１４】
不動産物件の開発事業者が不動産販売事業者又は投資ファンドに対して不動産物件を販売する際に、所定オークション期間を複数の応札期間に区切る値下げオークションを管理するシステムであって、
Ｗｅｂブラウザを備えた一般の端末機と、投資ファンドを含む不動産売買の事業者端末機と、不動産に関する情報サイトを紹介する総合ポータルサイトと、インターネットを介して接続されたオークションサーバーとから構成するオークション管理システムであって、
前記オークション管理システムのオークションサーバーは、オークション情報をインターネットを介して公開するホームページを登録する不動産物件公開部と、オークションの販売物件の登録・入札受付・応札締切・落札抽選を管理するオークション実行部と、オークションに係る情報を記録するデータベースを備え、
前記オークション実行部は、所定期日から開始する販売単位（物件群）に属するオークションの販売物件に関する不動産情報をデータベースに登録する販売物件登録手段と、その販売単位（物件群）ごとに設定されるオークション期間と応募期間の区分及び、物件群の物件毎のオークションＩＤ番号・物件の応募期間毎の応募ＩＤ番号を設定するオークション期間・ＩＤ設定手段と
オークション販売物件毎に予め設けられたオークション開始価格設定率及び、応札期間単位の価格設定率の指定によりオークション物件のＩＤ番号単位にオークション応札価格を計算して記録する応札期間毎価格設定手段と、
公示期間に先立ってＷｅｂサーバのホームページに前記応札期間毎価格設定手段により設定された価格を含む販売物件オークション内容を登録し、予め登録された応札事業者からの入札を受付け、前記物件ＩＤ毎に入札記録を登録する入札受付手段と、
所定の応募期間の到来を管理し、応募期間内に応札された入札者に対して応募受付を通知し、申込金の納入を促し、申込金の納入を確認した入札者を落札候補者として確定する入札締切・応募受付手段と、
オークション物件の入札受付状況を、即時にホームページ上に公開すると共に、前記応札期間中の締切状況、繰上げ申込み状況を該物件の入札者全員に電子メールで通知する入札状況公開手段と、
申込金の納入があった入札者から、契約の優先権の順位を付して第１から第３までの落札当選者を自動選択し、その当選及び落選結果を入札者全員に電子メールで通知すると共に当選者決定をホームページ上で公開する落札者抽選・落札通知手段と、
前記落札当選者が所定期日以内に契約手続きを行わなかったとき、該オークションＩＤ番号の入札の再開をホームページ上に告知すると共に、該オークション物件の入札者全員に電子メールで入札再開の通知を行う入札再開通知手段とを備え、
前記データベースサーバには、少なくとも所定期日から開始する販売単位（物件群）に属するオークションの販売物件に関する不動産の物件ＩＤ番号、所在地、地積、総合鑑定評価価格を少なくとも含む不動産情報と、その応札期間毎のＩＤ番号と応札期間、応札価格を記録した販売物件情報ファイルと、
予め申し込まれた不動産事業者及び投資ファンドの中から信用調査を通過した事業者を入札資格業者として登録した応札事業者ファイルと、
入札受付、落札、契約を含むオークション履歴情報を記録した入札履歴情報ファイルを備え、
インターネットを介したホームページで販売物件内容の公示を行う所定の公示期間を設け、次に購入申込みを受付ける所定のオークション期間を設け、該オークション期間を所定日数ごとに複数の応札期間に区切り、第１の応札期間から第Ｎの応札期間まで所定率で値下げする応募価格を公表して入札を受付けることを特徴とする不動産物件のオークションシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産物件の開発事業者より提供された不動産の売却希望物件情報を管理し、通信網を介してアクセス可能な端末装置間で通信を行いながら、入札方式により各不動産の売買取引をするための不動産物件のオークション方法及びそのオークションシステムに関する。
【背景技術】
【０００２】
近年、インフォメーションテクノロジー（ＩＴ）を利用したサービスが加速度的に普及し、通信網を通じて様々なサービスや取引が行われるようになってきている。例えば、インターネットのＷｅｂ上では、入札方式により不動産の売買取引を行う不動産オークションも行われている。このようなＷｅｂ上での不動産オークションを実現させるための不動産物件のオークションシステムが種々開示されている。
【０００３】
特許文献１には、オークションサーバーに格納されている不動産物件の情報、例えば、重要事項説明書、売買契約書、契約添付書類などをホームページ形式でインターネットを介して顧客（不動産仲介業者）に提供することができる不動産物件のオークションシステムが開示されている。
一般に、不動産物件のオークションを行うＷｅｂでは、不動産の売却を希望する者が、売却希望物件についての場所、面積、最寄駅、建築物の築年数、売却価格、などの種々の情報をサーバ側に提出し、この情報をサーバ側のＷｅｂ管理者が掲示板等に登録することで、パーソナルコンピュータ等で当該Ｗｅｂにアクセスした第三者がオークション対象となる不動産の情報を表示部やプリンタ等で出力して閲覧できる状態となる。
【０００４】
ここで不動産物件の開発事業者の提示した希望売却価格は、売却希望物件についての種々の情報とともに掲示板等に登録され、第三者に閲覧される。そして、この希望売却価格は、当該売却希望物件についてオークションを行うにあたっての最低入札価格とされる。
オークション対象となる不動産物件の情報を閲覧した第三者（個人や法人等）は、入札するか否かについての検討を経て、最低入札価格（すなわち売却価格）以上の金額を提示して入札を行い、最高入札価格であった場合に、入札対象の不動産を購入できることになる。
【０００５】
しかしながら、従来のこのような不動産物件のオークションシステムでは、以下の理由により、取引の成立性が著しく低くなり、実質的にシステムが機能しないという問題点があった。
すなわち、一般にオークションシステムでは、「売却価格以上の入札金額を提示した購買希望者がいた場合には自動的に取引成立」という前提があるため、売却希望物件をできるだけ高く売りたいと考える不動産物件の開発事業者は、最低入札価格を高く設定する傾向があり、売却価格の設定が適切に行われ難い状況にあった。
【０００６】
具体的には、不動産物件の開発事業者は、物件価格を決定付ける要因となる、所在地・最寄駅などの地域要因、および、築年数などの個別要因を適切に認識することができないため、物件の売却希望物件における売却希望最低価格を、不動産の「相場」と呼ばれる価格帯の中で高めの価格を設定するケースが多い。また、不動産物件の開発事業者は、他の不動産の売却事例等を勘案した結果として、売却希望物件における最低入札価格を、当該物件の相場を超えた金額に設定するケースもあった。
【０００７】
また、不動産物件の開発事業者は、自己の不動産の売却にあたっては良い点（例えば、「眺望が良い」など）を過大評価して、悪い点（例えば、「最寄駅までが遠く、バスの本数も比較的少ない」など）を過小評価して価格設定する傾向にあるため、購買者側の平均的な評価値とはかけ離れた売却価格の設定が行われることが多かった。
【０００８】
このようなオークションシステムでは、売却希望物件に対して１回のオークションで入札が入らないことが多く、その場合には、同一の売却希望物件について繰り返し何回もオークションに出す必要があり、不動産物件の開発事業者は、その都度自主的に最低入札価格を低く修正することを余儀なくされていた。さらに、従来のオークションシステムでは、売却希望物件を再度オークションに出す機会が与えられるにとどまり、不動産物件の開発事業者は、売却価格をどの程度下げればよいのかなどについて判断できない場合が多く、いつまで経っても適正な売却価格の設定を行うことができず、この結果、無駄なオークションが何回も行われてしまっていた。
【０００９】
そのため、適切な売却価格の設定ができないために、売却する機会の喪失等の不利益をも被るおそれがあった。
【００１０】
【特許文献１】特開２００１−２２２６６４公報（第２頁、第１図）
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１１】
本発明前記の問題を解決するため、売手である不動産物件の開発事業者が買手である不動産販売事業者又は投資ファンドに対して不動産物件を販売する方法であって、入札によるオークション方式を採用しながら、該オークション期間を複数の応札期間に区切り、第１の応札期間から第Ｎの応札期間まで総合的な鑑定評価により算定された一般購入者向けの不動産鑑定価格を基準として所定率で値下あるいは値上げした売却価格を公表する事により、取引成立性の向上に寄与することができる不動産物件のオークション方法とその不動産物件オークションシステムを提供することを課題とする。
【課題を解決するための手段】
【００１２】
前記課題を解決するため、本発明の不動産物件のオークション方法は、売り手である不動産物件の開発事業者の情報サイトからインターネットを介してそのオークション販売物件に関する不動産情報データをデータベースに登録し、一方買い手である不動産販売業者又は投資ファンドの端末機に対してインターネットを介してその不動産物件情報データベースにアクセスを可能とするオークション管理コンピュータシステムからなるオークションサーバーを備えて販売する不動産物件のオークション方法であって、
前記オークションサーバーが、前記データベースに登録されたオークション販売物件をインターネットを介したホームページで販売物件内容の公示を行う公示期間を設け、次に前記オークションサーバーが購入申込みを受付けるオークション期間を設け、該オークション期間を所定日数ごとに複数の応札期間に区切り、第１の応札期間から第Ｎの応札期間まで所定率で値下げしたＮ期間ごとの応募価格を事前に前記ホームページで公表し、次に前記オークションサーバーが、前記応札期間を指定した入札を受付けてデータベースに記録し、次に前記オークションサーバーが、最初に入札のあった応札期間の入札者の中から抽選で落札者を決定しインターネットを介して通知することを特徴とする。
【００１３】
また、前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記Ｎ期間毎の前記応募価格の設定は、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格を基準とし、入札開始価格である第１の応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格の少なくとも９０％以下の応募価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記鑑定評価価格の５％以下の幅で値下げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格の５０％以下とすることを特徴とする。
【００１４】
また、前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記Ｎ期間毎の前記応募価格の設定は、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、オークション開始年の公示価格、基準地価、路線価が対前年度比で横這又は上昇したエリアの物件である場合、第１の応札期間の応募価格を総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格に対して同額あるいは上回る入札開始価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記入札開始価格の５％以下の幅で値下げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記入札開始価格の５０％以下とすることを特徴とする。
【００１５】
また、前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記公示期間を１０日以上、前記オークション期間を９０日、前記応札期間の区切りを１０日間とし、第１の応札期間から第９の応札期間に区分することを特徴とする。
【００１６】
また、前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記公示期間を１０日、前記オークション期間を４５日、前記応札期間の区切りを５日間とし、第１の応札期間から第９の応札期間に区分することを特徴とする。
【００１７】
また、前記オークションサーバが受け付けるオークション期間中の入札の申込みは、１物件の複数の応札期間に対し、いずれかの応札期間を指定した入札、或は複数の応札期間を指定した重複申込みを受付けることを特徴とする。
【００１８】
また、前記オークションサーバーの前記応札期間の入札締切りは、前半５日目で締切り、その応札期間に対する入札者があった場合、その応札期間の後半の５日間の間に申込金が納入された入札者に落札決定し、申込金の納入が複数の入札者からあった場合はその申込金納入入札者を対象に落札者抽選により落札者を決定することを特徴とする。
【００１９】
また、前記オークションサーバーは、前記応札期間の入札締切後、後半の５日間では、該応札期間以降の応札期間に対して入札していた入札者であっても、申込金を納入することにより該応募期間の入札に繰上げ変更し、該入札期間の落札者抽選に参加する入札繰上げができることを特徴とする。
【００２０】
また、前記オークションサーバーの前記落札者抽選は少なくとも第１から第３順位までの落札優先順位を決定し、落札優先順位の高い落札者が応札期間内に売買契約手続きを行うことができなかった場合、次の優先順位の落札者が売買契約手続きの権利を行使し、前記応札期間のすべての落札者が売買契約手続きを行うことができなかった場合、以後の応札期間毎のそれぞれの受付済みの入札を有効入札としてオークションを継続することを特徴とする。
【００２１】
また、売り手である不動産物件の開発事業者の情報サイトからインターネットを介してそのオークション販売物件に関する不動産情報データをデータベースに登録し、一方買い手である不動産販売業者又は投資ファンドの端末機に対してインターネットを介してその不動産物件情報データベースにアクセスを可能とするオークション管理コンピュータシステムからなるオークションサーバーを備えて販売する不動産物件のオークション方法であって、
前記オークションサーバーが、前記データベースに登録されたオークション販売物件をインターネットを介したホームページで販売物件内容の公示を行う公示期間を設け、次に前記オークションサーバが購入申込みを受付けるオークション期間を設け、該オークション期間を所定日数ごとに複数の応札期間に区切り、第１の応札期間から第Ｎの応札期間まで所定率で値上げしたＮ期間ごとの応募価格を事前に前記ホームページで公表し、次に前記オークションサーバーが、前記応札期間を指定した入札を受付けてデータベースに記録し、次に前記オークションサーバーが、最初に入札のあった応札期間の入札者の中から抽選で落札者を決定しインターネットを介して通知することを特徴とする。
【００２２】
また、前記オークションサーバーが前記ホームページに公表する前記Ｎ期間毎の前記応募価格の設定は、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格を基準とし、入札開始価格である第１の応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格の少なくとも５０％以下の応募価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記鑑定評価価格の５％以上の幅で値上げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格とすることを特徴とする。
【００２３】
また、前記オークションサーバーは、各応募期間毎に、最初に入札した応募者にのみ与える先行入札者ポイントを定め、さらに同一物件に対して複数の応募期間に最初に入札した場合はその先行ポイントを合算し、応募期間が終了したとき複数の入札者があった場合、ポイント合計の多い入札者を落札者とする先行して入札した者を優先的に落札者とすることを特徴とする。
【００２４】
また、前記オークションサーバーが入札者に付与する前記先行入札者ポイントは、値下げオークションにおいては第１の応募期間を１ポイントとし、次の応募期間ごとに１ポイントあて増加させ、最終応募期間を９ポイントとし、値上げオークションにおいては第１の応募期間を９ポイントとし、次の応募期間ごとに１ポイントあて減少させ、最終応募期間を１ポイントとし、安値の入札価格の応募期間の入札者に高いポイントを与えることを特徴とする。
【００２５】
本発明の不動産物件のオークションシステムは、不動産物件の開発事業者が不動産販売事業者又は投資ファンドに対して不動産物件を販売する際に、所定オークション期間を複数の応札期間に区切る値下げオークションを管理するシステムであって、
Ｗｅｂブラウザを備えた一般の端末機と、投資ファンドを含む不動産売買の事業者端末機と、不動産に関する情報サイトを紹介する総合ポータルサイトと、インターネットを介して接続されたオークションサーバーとから構成するオークション管理システムであって、
前記オークション管理システムのオークションサーバーは、オークション情報をインターネットを介して公開するホームページを登録する不動産物件公開部と、オークションの販売物件の登録・入札受付・応札締切・落札抽選を管理するオークション実行部と、オークションに係る情報を記録するデータベースを備え、
前記オークション実行部は、所定期日から開始する販売単位（物件群）に属するオークションの販売物件に関する不動産情報をデータベースに登録する販売物件登録手段と、その販売単位（物件群）ごとに設定されるオークション期間と応募期間の区分及び、物件群の物件毎のオークションＩＤ番号・物件の応募期間毎の応募ＩＤ番号を設定するオークション期間・ＩＤ設定手段と
オークション販売物件毎に予め設けられたオークション開始価格設定率及び、応札期間単位の価格設定率の指定によりオークション物件のＩＤ番号単位にオークション応札価格を計算して記録する応札期間毎価格設定手段と、
公示期間に先立ってＷｅｂサーバのホームページに前記応札期間毎価格設定手段により設定された価格を含む販売物件オークション内容を登録し、予め登録された応札事業者からの入札を受付け、前記物件ＩＤ毎に入札記録を登録する入札受付手段と、
所定の応募期間の到来を管理し、応募期間内に応札された入札者に対して応募受付を通知し、申込金の納入を促し、申込金の納入を確認した入札者を落札候補者として確定する入札締切・応募受付手段と、
オークション物件の入札受付状況を、即時にホームページ上に公開すると共に、前記応札期間中の締切状況、繰上げ申込み状況を該物件の入札者全員に電子メールで通知する入札状況公開手段と、
申込金の納入があった入札者から、契約の優先権の順位を付して第１から第３までの落札当選者を自動選択し、その当選及び落選結果を入札者全員に電子メールで通知すると共に当選者決定をホームページ上で公開する落札者抽選・落札通知手段と、
前記落札当選者が所定期日以内に契約手続きを行わなかったとき、該オークションＩＤ番号の入札の再開をホームページ上に告知すると共に、該オークション物件の入札者全員に電子メールで入札再開の通知を行う入札再開通知手段とを備え、
前記データベースサーバには、少なくとも所定期日から開始する販売単位（物件群）に属するオークションの販売物件に関する不動産の物件ＩＤ番号、所在地、地積、総合鑑定評価価格を少なくとも含む不動産情報と、その応札期間毎のＩＤ番号と応札期間、応札価格を記録した販売物件情報ファイルと、
予め申し込まれた不動産事業者及び投資ファンドの中から信用調査を通過した事業者を入札資格業者として登録した応札事業者ファイルと、
入札受付、落札、契約を含むオークション履歴情報を記録した入札履歴情報ファイルを備え、
インターネットを介したホームページで販売物件内容の公示を行う所定の公示期間を設け、次に購入申込みを受付ける所定のオークション期間を設け、該オークション期間を所定日数ごとに複数の応札期間に区切り、第１の応札期間から第Ｎの応札期間まで所定率で値下げする応募価格を公表して入札を受付けることを特徴とする。
【発明の効果】
【００２６】
本発明の不動産物件のオークション方法によれば、総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格を基準として応募価格が決められるため、適正な価格での売買とすることができる。また、期間ごとに決められた価格で入札を受付けることにより、過度な競争や、不当に低い価格での取引を排除することができる。
【００２７】
また、インターネットを介して、全国の不動産仲介事業者及び投資ファンドに対して物件内容のみにとどまらずその鑑定評価価格と入札期間毎の応募価格を公開することにより広く購入希望者を募ることができるため、従来取引正立が難しかった不動産物件の流通を促進する事ができる。このため、休眠不動産物件の流通市場を形成する手段を提供する事ができる。
【００２８】
また、入札者は物件価格を、初回を含み、第２回以降の応札期間毎の値下価格の中より複数を選び一度に応札する事ができるので、結果として取引成立性の向上に寄与することができる。さらに、入札者は希望入札者の多い人気物件を必ず落札するためには、早い応札期間に応札する事になり、結果として人気度の高い物件はその分値引きも少なくなり市場評価に近い価格での取引の可能性を向上させることができる。
【００２９】
また、不動産物件の売買であるため、落札優先順位の高い落札者が応札期間内に売買契約手続きを行うことができなかった場合、次の優先順位の落札者が売買契約手続きの権利を行使し、前記応札期間のすべての落札者が売買契約手続きを行うことができなかった場合、以後の応札期間毎のそれぞれの受付済みの入札を有効入札としてオークションを継続することを可能とする。このため、落札者がいても結果として落札に至らなかった場合でも以後の応札期間毎のそれぞれの受付済みの入札を有効入札としてオークションがすみやかに自動的に継続されるので、結果として取引成立性を高めることができる。
【００３０】
また、公示価格、路線価格などが上昇傾向にある場合、鑑定評価価格を上回る実勢価格からの入札開始あるいは、オークション期間の短縮など、本発明の適用にあたっては柔軟な対応を図ることができる。
【００３１】
さらに、本発明のオークション方法は、一物件に対して入札期間を定めて９区分の価格を設定し公開するが、従来の値上げオークションに対して適用することもできる。また、複数の入札者があった場合に最初に入札申込を行ったものに落札の優先権を得られるポイントを付与することにより、入札の応募促進を図ることができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００３２】
以下、図面を参照して本発明の実施の形態を詳細に説明する。図１は本発明の不動産物件オークションシステムの全体的なシステム示す構成図である。図において、オークションサーバー（オークション管理コンピュータシステム）５０は、中央記憶演算装置を備え、不動産物件情報を設定に従ってデータベースに格納する。買い手である不動産仲介業者は不動産仲介業者端末機２からＷｅｂブラウザを用いインターネット３を介してオークションサーバー５０にアクセス可能に構成されている。なお、不動産仲介業者以外のＷｅｂブラウザを備えた一般の端末機１も、インターネット３を介してオークションサーバー５０の一部を閲覧することを可能としておき、販売する不動産物件の最終購入者への物件公開を行う。
【００３３】
図２は、本発明の詳細を示す構成図である。オークションサーバー５０は、オークション情報をインターネットを介して公開するホームページに登録する不動産物件公開部８と、オークションの販売物件の登録・入札受付・応札締切・落札抽選を管理するオークション実行部６と、オークションに係る情報を記録するデータベース７から構成されている。
【００３４】
オークション実行部６は、販売物件登録手段６１と、オークション期間・ＩＤ設定手段６２と、応札期間毎価格設定手段６３と、入札受付手段６４と、入札締切・応募受付手段６５と、入札状況公開手段６６と、落札者抽選・落札通知手段６７と、入札再開通知手段６８とを備える。
【００３５】
前記販売物件登録手段６１は、所定期日から開始する販売単位（物件群）に属するオークションの販売物件に関する不動産情報をデータベース７に登録する手段である。
【００３６】
前記オークション期間・ＩＤ設定手段６２は、その販売単位（物件群）ごとに設定されるオークション期間と応募期間の区分及び、物件群の物件毎のオークションＩＤ番号・物件の応募期間毎の応募ＩＤ番号を設定する手段である。
【００３７】
前記応札期間毎価格設定手段６３は、オークション販売物件毎に予め設けられたオークション開始価格設定率及び、応札期間単位の価格設定率の指定によりオークション物件のＩＤ番号単位にオークション応札価格を計算して記録する手段である。
【００３８】
入札受付手段６４は、公示期間に先立ってＷｅｂサーバのホームページに前記応札期間毎価格設定手段６３により設定された価格を含む販売物件オークション内容を登録し、予め登録された不動産仲介業者からの入札を受付け、前記物件ＩＤ毎に入札記録を登録する手段である。
【００３９】
前記入札締切・応募受付手段６５は、所定の応募期間の到来を管理し、応募期間内に応札された入札者に対して応募受付を通知し、申込金の納入を促し、申込金の納入を確認した入札者を落札候補者として確定する手段である。
【００４０】
前記入札状況公開手段６６は、オークション物件の入札受付状況を、即時にホームページ上に公開すると共に、前記応札期間中の締切状況、繰上げ申込み状況を該物件の入札者全員に電子メールで通知する手段である。
【００４１】
前記落札者抽選・落札通知手段６７は、申込金の納入があった入札者から、契約の優先権の順位を付して第１から第３までの落札当選者を自動選択し、その当選及び落選結果を入札者全員に電子メールで通知すると共に当選者決定をホームページ上で公開する手段である。
【００４２】
ここで、契約の優先順位は、先行入札ポイントの得点の多いもの、同一ポイント得点の場合入札を崎におくなった順に優先順位が付される。
【００４３】
なお、先行入札ポイントは、応募期間が終了したとき複数の入札者があった場合、ポイント合計の多い入札者を落札者とするもので、各応募期間毎に、最初に入札した応募者にのみ与える。また、同一物件に対して複数の応募期間に最初に入札した場合はその先行入札ポイントを合算する。
【００４４】
また、前記先行入札者ポイントは、値下げオークションにおいては第１の応募期間を１ポイントとし、次の応募期間ごとに１ポイントあて増加させ、最終応募期間を９ポイントとし、値上げオークションにおいては第１の応募期間を９ポイントとし、次の応募期間ごとに１ポイントあて減少させ、最終応募期間を１ポイントとし、安値の入札価格の応募期間の入札者に高いポイントを与える。
【００４５】
図８は、ポイントによる落札者の決定の実施例の説明図である。この実施例では、Ａ業者、Ｂ業者、Ｃ業者の３者が入札を行った事例で、Ａ業者は第９回と、第６回の応募期間に対して最初に入札し、先行入札ポイント９ポイントと６ポイントの合計１５ポイントを得た。これに対しＢ業者は第８回の応募期間に最初に入札して８ポイント、第６回の応募期間は最初の入札ではなかったのでポイントは得られない。Ｃ業者は第７回の応募期間に最初に入札して７ポイントを得た。この場合、第６回の入札期間が終了した段階で、Ａ、Ｂ、Ｃの３業者の抽選となるが、先行入札ポイントがもっとも多いＡ業者が落札の優先権を得ることとなる。
【００４６】
前記入札再開通知手段６８は、前記落札当選者が所定期日以内に契約手続きを行わなかったとき、該オークションＩＤ番号の入札の再開をホームページ上に告知すると共に、該オークション物件の入札者全員に電子メールで入札再開の通知を行う手段である。
【００４７】
前記データベース７は、少なくとも販売物件情報ファイル７１と、応札事業者情報ファイル７２と、入札履歴情報ファイル７３とを備える。
【００４８】
前記販売物件情報ファイル７１は、所定期日から開始する販売単位（物件群）に属するオークションの販売物件に関する不動産の物件ＩＤ番号、所在地、地積、総合鑑定評価価格を少なくとも含む不動産情報と、その応札期間毎のＩＤ番号と応札期間、応札価格を記録するものである。
【００４９】
前記応札事業者情報ファイル７２は、予め申し込まれた不動産事業者及び投資ファンドの中から信用調査を通過した事業者を入札資格業者として登録するものである。
【００５０】
前記入札履歴情報ファイル７３は、入札受付、落札、契約を含むオークション履歴情報を記録するものである。
【００５１】
図２には、本発明の不動産物件オークションシステムの情報のやり取りについて、矢印で示している。不動産物件公開部８はインターネットを介したホームページにより一般の端末１及び不動産仲介業者及び投資ファンドの不動産仲介業者端末機２に、それぞれ販売不動産情報を公開し閲覧させる。ここで、一般の端末１は、物件の閲覧はできるが、オークションに係る情報は閲覧できない。
【００５２】
不動産仲介業者端末２は、予め登録しておいたＩＤ・パスワードを入力することによりオークション画面を閲覧しオークション情報を確認して、入札情報を送信する。また、オークションの入札状況などのオークション状況を閲覧する。
【００５３】
さらに、入札者に対しては、落札通知が、メールで個別に通知される。
【００５４】
図３は、本発明のオークションの仕組みを示す模式図である。
【００５５】
図において、縦軸は不動産物件の価格を示し、横軸はオークション開始日を０とした経過日数を示す。この例では、不動産の総合鑑定評価か買うが１０００万円の物件に、オークションＩＤ（番号）３１を付している。
【００５６】
本発明では、応札期間を９回として、公示期間１０日経過後から、オークションの開始として１０日区切りで、第１から第９の応札期間に区分している。オークション開始価格は第１の応札期間（オークション番号３１−１）の入札価格は、鑑定評価価格の１２％引きの８８０万円で開始する。
【００５７】
１０日後の第２の応札期間（オークション番号３１−２）の入札価格は、鑑定評価価格の１７％引きの８３０万円と、初回の入札価格に対して５％の値引きが設定されて公開される。
【００５８】
同様に、第３から第９の応札期間（オークション番号３１−３から３１−９）まで、期間ごとに値引きされた入札価格が設定されて、オークション公示日に公開される仕組みである。
【００５９】
入札する不動産仲介業者或は投資ファンドは、希望する入札価格の期間のオークション番号を指定して、入札する。
【００６０】
オークション期間中の入札の申込みは、１物件の複数の応札期間（オークション番号３１−１から３１−９）に対し、いずれかの応札期間を指定した入札、或は複数の応札期間を指定した重複申込みを受付ける。
【００６１】
また、前記応札期間の入札締切りは、前半５日目で締切り、その応札期間に対する入札者があった場合、その応札期間の後半の５日間の間に申込金が納入された入札者に落札決定し、申込金の納入が複数の入札者からあった場合はその申込金納入入札者を対象に落札者抽選により落札者を決定する。
【００６２】
また、前記応札期間の入札締切後、後半の５日間では、該応札期間以降の応札期間に対して入札していた入札者であっても、申込金を納入することにより該応募期間の入札に繰上げ変更し、該入札期間の落札者抽選に参加する入札繰上げを受付けることにより、取引成立の確立を高くすると共に、購入希望者の入手チャンスを提供する。
【００６３】
この実施例では、最終の８０日目から開始されるオークション番号３１−９は、鑑定評価価格の５２％引きの４８０万円で入札を受付ける。
【００６４】
このように、予めオークション期間中の入札受付価格を一定額として公開する不動産売買オークションは、不動産売買の分野においては従来無かったものである。
【００６５】
このような、オークション期間毎の入札受付価格の公開は、後述する図６に示す入札申込み画面で説明する。
【００６６】
図４及び図５は、本発明の不動産物件オークション方法の手順を示すフローチャートである。
【００６７】
図４において、先ず始めにＳ１１で、販売物件登録手段６１によりオークション物件の個別情報をデータベース７の販売物件情報ファイル７１に登録する。続いて、オークション期間・ＩＤ設定手段により該当物件のオークション期間と応募期間の区分及びオークションＩＤ番号・物件の応募期間毎の応募ＩＤ番号を設定する。
【００６８】
次にＳ１２で、応札期間毎価格設定手段６３によりオークション販売物件毎に予め設けられたオークション開始価格設定率及び、応札期間単位の価格設定率の指定によりオークションＩＤ番号単位にオークション応札価格を計算して記録する。
【００６９】
Ｓ１３で、入札受付手段６４により公示期間に先立ってＷｅｂサーバのホームページに前記応札期間毎価格設定手段６３により設定された価格を含む販売物件オークション内容を登録しＷｅｂ画面上で公開する。
【００７０】
不動産仲介業者は、その端末からＩＤ／パスワードを入力する（Ｓ１４）。
【００７１】
Ｓ１５で、データベース７の応札事業者ファイルにＩＤ・パスワードが予め登録されているか判定し、無ければ、ＩＤ・パスワードを含む事業者登録画面を送信する（Ｓ１７）。
【００７２】
Ｓ１５でＩＤ・パスワードが確認された不動産仲介業者端末２から、入札オークション番号を指定してオークションサーバーへ送信することにより入札する。受信された入札情報は入札受付手段６４によりデータベース７の入札履歴情報ファイル７３に記録される（Ｓ１６）。
【００７３】
尚、フローチャートには図示しないが、入札履歴情報ファイル７３の記録は入札状況公開手段６６により、オークション状況一覧表（図７参照）で、それぞれのオークション番号ごとに、何件の入札があったかリアルタイムに公開される。
【００７４】
図５は、入札締切から落札者決定までの業務の流れを示し、Ｓ１８は、入札締切・応募受付手段６５により各オークション番号ごとに所定の応募期間の到来を管理し、応募締切日が到来したか監視する。
【００７５】
応募締切日が到来した場合、Ｓ１９で、当該オークション番号について、入札申込みの有無を判定する。
【００７６】
入札者があった場合Ｓ２０に進み、入札者が複数の場合は入札締切・応募受付手段６５により、応札された入札者に対して申込金の納入を促し、申込金の納入を確認した入札者を落札候補者として確定すると共に、落札抽選・落札通知手段６７によりコンピュータによる自動抽選で落札優先順位を決定する。
【００７７】
前記自動抽選は、入札者に入札時期の早い順に番号を付して、乱数発生関数により乱数を発生させて、その所定の桁に、最初に現れた数字を当選者とするなどの自動抽選を用いる。尚、先行入札ポイントを採用した場合は、獲得したポイントの多い入札者が抽選に優先して落札者とする。
【００７８】
落札順位の高い入札者に、抽選の結果を通知（Ｓ２４）し、期限内に申込金の納付或は取引契約などの購入手続きがなされれば、該当オークション番号のオークションはＥＮＤとなる。
【００７９】
期限内に購入手続きがなされない場合は、Ｓ２１に戻り、次の順位の落札候補者に申込み手続きを促す。次の順位の落札候補者がいなければＳ２２のオークション終了判断に飛ぶ。
【００８０】
単なる物品の売買ではなく、不動産の売買であるため、このような判断期間を要する。このため本発明のオークション方法では、オークション応募期間を１０日に設定してその期間中の入札価格を一物件一価格としているが、応募締切は期間の前半５日目として、その期間中に落札者が購入手続きをしなかった場合オークションを継続する仕組みとしている。
【００８１】
Ｓ２２は、該当オークションが、最終かの判断を行う。すなわち図３の例に例えると、オークション番号３１−９かどうかの判定である。
【００８２】
もし、最終オークションであれば、当該オークション番号のオークションは売買不成立でＥＮＤする。最終オークションでなければＳ２３に示すように、同一物件の次回オークションを期限通り続行する（Ｓ２３）。
【００８３】
図６は、本発明の入札申込み画面の実施例である。
【００８４】
この実施例では、販売物件の地図（図示せず）の街区番号、地番、単位価格、地積、基本価格（鑑定評価価格）の物件表示がなされ、その物件に対して、オークション番号と、その期間、オークション価格、その値下げ率（鑑定評価価格に対する値下げ率）が表示されている。
【００８５】
次の欄に、入札申込みのクリック欄が設けられており、その欄の一つ或は複数を選択して、入札ボタン（図示せず）をクリックすることで送信される。尚、画面には、オークション申込み状況欄が設けられ、現在時点の入札が、どのオークション番号に何件されているか分かるようにされている。
【００８６】
また、すでに落札されたオークション物件については、落札欄に、表示される。すなわち、オークション開始後は、どの物件が、どのオークション番号及び価格で落札されているか、公開される。
【００８７】
図７は、ホームページで公開されるオークション一覧表画面の実施例である。同時に行われているオークション物件が一覧表示され、その入札件数が一覧できる。この画面により、例えば、造成された団地の街区毎の入札価格帯など、立地条件による人気、相場の判断材料が提供される。
【００８８】
なお、地価変動の激しい地域においては、Ｎ期間毎の前記応募価格の設定を、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、オークション開始年の公示価格、基準地価、路線価が対前年度比で横這又は上昇したエリアの物件である場合、第１の応札期間の応募価格を総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格に対して同額あるいは上回る入札開始価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記入札開始価格の５％以下の幅で値下げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記入札開始価格の５０％以下としてもよい。
【００８９】
また、オークション期間に関しては、公示期間を１０日、前記オークション期間を４５日、前記応札期間の区切りを５日間とし、第１の応札期間から第９の応札期間に区分し、期間を短縮して運用してもよい。
【００９０】
以上、値下げオークションについて説明したが、本発明を値上げオークションに適用する場合の実施の形態について以下に説明する。
【００９１】
値上げオークションにおいても、応募価格の設定は、予め販売対象不動産の総合的な鑑定評価を行い、総合的な鑑定評価により算定された不動産鑑定価格を基準とし、入札開始価格である第１の応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格の少なくとも５０％以下の応募価格とし、その後、所定の応札期間が経過する毎に前記鑑定評価価格の５％以上の幅で値上げした応募価格を繰返し、最終応札期間の応募価格を前記鑑定評価価格とする。
【００９２】
なお、値上げオークションにおいては、各回のオークションにおいて入札者が一人だけであればその入札者に落札が決定する。また、最終回の最高価格に入札があった場合は、入札応募期間に拘わらずその入札から１０日後に落札者を決定する。なお、各回の入札期日において入札者が複数存在し、次回以降の入札がない場合、次回入札締め切りまで入札受付を継続し、新たにより高額な入札がなければ落札者を決定する。
【図面の簡単な説明】
【００９３】
【図１】本発明の不動産物件オークションシステムの全体的なシステム示す構成図である。
【図２】本発明のオークションサーバーの詳細を示す構成図である。
【図３】本発明のオークションの仕組みを示す模式図である。
【図４】本発明の不動産物件オークション方法の手順を示すフローチャートである。
【図５】本発明の不動産物件オークション方法の手順を示すフローチャートである。
【図６】本発明の入札申込み画面の実施例である。
【図７】ホームページで公開されるオークション一覧表画面の実施例である。
【図８】ポイントによる落札者の決定の実施例の説明図である。
【符号の説明】
【００９４】
１    一般の端末機
２    不動産仲介業者端末機
３    インターネット
６    オークション実行部
７    データベース
８    不動産物件公開部
５０    オークションサーバー（オークション管理コンピュータシステム）
６１    販売物件登録手段
６２    オークション期間・ＩＤ設定手段
６３    応札期間毎価格設定手段
６４    入札受付手段
６５    入札締切・応募受付手段
６６    入札状況公開手段
６７    落札者抽選・落札通知手段
６８    入札再開通知手段
７１    販売物件情報ファイル
７２    応札事業者情報ファイル
７３    入札履歴情報ファイル
【図１】
2006350991.tif 000003
【図２】
2006350991.tif 000004
【図３】
2006350991.tif 000005
【図４】
2006350991.tif 000006
【図５】
2006350991.tif 000007
【図６】
2006350991.tif 000008
【図７】
2006350991.tif 000009
【図８】
2006350991.tif 000010