(57)【要約】【課題】  不動産の専門的な知識や経験がない人においても、鑑定人に評価物件の調査を依頼することなく、効率的かつ最適な評価価格を算出することが可能な不動産価格評価システムを提供する。【解決手段】  特定の住所にある不動産物件の評価価格を算出する不動産価格評価システムであって、不動産価格評価システムが、基準価格に対して、要因係数値（第１誤差率）を乗算することによって、入力された住所にある不動産物件の評価価格を算出する評価価格算出手段とを備えることを要旨とする。【選択図】    図１２
2006085501.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
特定の住所にある不動産物件の評価価格を算出する不動産価格評価システムであって、
前記住所を含むエリアと該エリアの基準価格とを関連づけて記憶する第１記憶手段と、
前記不動産物件の評価価格に影響を与える条件を示す第１条件情報と、前記基準価格に対する前記不動産物件の実状価格の誤差率を示す第１誤差率とを関連づけて記憶する第２記憶手段と、
入力された住所を含む前記エリアに対応する前記基準価格を前記第１記憶手段から抽出する基準値抽出手段と、
入力された前記住所にある不動産物件に係る前記第１条件情報に対応する前記第１誤差率を前記第２記憶手段から抽出する誤差率抽出手段と、
抽出された前記基準価格に対して、抽出された前記第１誤差率を乗算することによって、入力された前記住所にある前記不動産物件の評価価格を算出する評価価格算出手段とを備えることを特徴とする不動産価格評価システム。
【請求項２】
前記エリアにある不動産物件の公示価格と該不動産物件に係る前記第１条件情報とを関連づけて記憶する第３記憶手段と、
前記エリアにおいて適用される前記第１条件情報を示す第２条件情報を記憶する第４記憶手段と、
前記第３記憶手段から抽出された前記エリアにある不動産物件の前記公示価格の平均値を示す平均公示価格を算出する平均公示価格算出手段と、
前記エリアにある各不動産物件について、前記平均公示価格に対する前記公示価格の誤差率を示す公示誤差率を算出する公示誤差率算出手段と、
前記エリアにおいて、前記第４記憶手段から抽出された前記第２条件情報ごとに不動産物件の前記公示誤差率に基づいて該不動産物件をグループ化する第１グループ化手段と、
前記第２条件情報ごとの各グループにおいて不動産物件の前記公示誤差率の平均値を示す平均誤差率を算出する平均誤差率算出手段と、
前記エリアにおける各不動産物件の前記公示価格を該不動産物件の属するグループにおける前記平均誤差率で除算して、各不動産物件の物件基準価格を算出する物件基準価格算出手段と、
前記基準価格として、前記エリアにある不動産物件について算出された前記物件基準価格の平均値を算出する基準価格算出手段とを備えることを特徴とする請求項１に記載の不動産価格評価システム。
【請求項３】
前記エリアにおいて適用される前記第１条件情報を示す前記第２条件情報を記憶する前記第４記憶手段と、
前記エリアにある不動産物件の前記実状価格と該不動産物件に係る前記第１条件情報とを関連づけて記憶する第５記憶手段と、
前記エリアにある各不動産物件について、前記第５記憶手段から抽出された前記実状価格に対する前記基準価格の誤差率を示す実状誤差率を算出する実状誤差率算出手段と、
前記エリアにおいて、前記第４記憶手段から抽出された前記第２条件情報ごとに不動産物件の前記実状誤差率に基づいて該不動産物件をグループ化する第２グループ化手段と、
前記第１誤差率として、前記第２条件情報ごとの各グループにおいて不動産物件の前記実状誤差率の平均値を算出する誤差率算出手段とを備えることを特徴とする請求項１に記載の不動産価格評価システム。
【請求項４】
第１グループ化手段は、統計手法である逐次２分岐決定木、又は、回帰分析を用いて、前記第４記憶手段から抽出された前記第２条件情報ごとに不動産物件の前記公示誤差率に基づいて不動産物件をグループ化することを特徴とする請求項２又は請求項３に記載の不動産価格評価システム。
【請求項５】
第２グループ化手段は、統計手法である逐次２分岐決定木、又は、回帰分析を用いて、前記第４記憶手段から抽出された前記第２条件情報ごとに不動産物件の前記実状誤差率に基づいて不動産物件をグループ化することを特徴とする請求項２又は請求項３に記載の不動産価格評価システム。
【請求項６】
前記第１条件情報は、「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「ガス・下水」、「最寄駅距離」、「形状」、「道路方位」、「接道状況」、「嫌悪施設」、「道路認定」、「道路舗装状況」、「容積比率」、「築年数」、「床面積」、「建物階数」、「居住居」、「ベランダ方位」、「間取り」、「管理事務所」、「北向き」、「オートロック」、「最上階」の少なくとも１つについての条件であることを特徴とする請求項１乃至請求項３のいずれか一項に記載の不動産価格評価システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、不動産の専門的な知識や経験がない人にあっても、鑑定人に評価物件の調査を依頼することなく、効率的かつ最適な評価価格を算出することが可能な不動産価格評価システムに関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、不動産物件（例えば、一戸建て、マンション、土地）の価格は、不動産鑑定士のような鑑定人によって算出されている。
【０００３】
鑑定人は、評価する不動産物件（以下、評価物件）を調査して、実際に売買されると予想される価格（以下、評価価格）を算出している。また、鑑定人は、不動産の専門的な知識や経験を有しているため、信頼性が高く最適な評価価格を算出することができる。例えば、鑑定人は、評価物件が含まれるエリア（例えば、市区町村）内で該評価物件や、近隣不動産物件の売買事例や、不動産物件に影響を与える条件（例えば、地積、最寄駅距離、幅員、都市計画区域）等を参考にして評価価格を算出している。
【０００４】
ところで、国土交通省や都道府県等は、不動産物件の価格を示す公示価格（売買事例等）を客観的な目安として官報で公示している。なお、公示価格は、新聞やインターネット、携帯端末（携帯電話）等においても見ることができる（例えば、特許文献１）。このことにより、不動産の専門的な知識や経験のない人であっても、公示価格を参考に評価価格を予想することができる。
【特許文献１】特開２００２−２７８８７７号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、従来の鑑定人が不動産物件を調査して不動産物件の価格を算出する方法では、鑑定人に評価物件の調査を依頼して評価価格を算出してもらう必要があるため費用が高くつくとともに、評価価格の算出に時間がかかるという問題があった。また、官報で公示されている公示価格では、公示価格のもつ個別要素を解析し、評価物件と比較することが容易にできないため、最適な評価価格にならないという問題があった。
【０００６】
そこで、本発明は上述の問題を解決するためになされたものであり、不動産の専門的な知識や経験がない人であっても、鑑定人に評価物件の調査を依頼することなく、効率的にかつ最適な評価価格を算出することが可能な不動産価格評価システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
本発明の第１の特徴は、特定の住所にある不動産物件の評価価格を算出する不動産価格評価システムであって、不動産価格評価システムが、住所を含むエリアと該エリアの基準価格とを関連づけて記憶する第１記憶手段（例えば、基準価格ＤＢ２１ｄ）と、不動産物件の評価価格に影響を与える条件を示す第１条件情報と、基準価格に対する不動産物件の実状価格の誤差率を示す第１誤差率とを関連づけて記憶する第２記憶手段（例えば、共通要因ＤＢ２１ｆ又はエリア要因ＤＢ２１ｇ）と、入力された住所を含むエリアに対応する基準価格を第１記憶手段から抽出する基準値抽出手段（例えば、基準価格算出部２３）と、入力された住所にある不動産物件に係る第１条件情報に対応する第１誤差率を第２記憶手段から抽出する誤差率抽出手段（例えば、要因係数値算出部２４）と、抽出された基準価格に対して、抽出された第１誤差率を乗算することによって、入力された住所にある不動産物件の評価価格を算出する評価価格算出手段（例えば、評価価格算出部２５）を備えることを要旨とする。
【０００８】
かかる特徴によれば、評価価格算出部が、入力された住所に基づいた基準価格と、基準価格に対する不動産物件の実状価格の第１誤差率とを乗算することで、基準価格に不動産物件の評価価格に影響を与える条件を反映させることができるため、入力された住所の不動産物件の最適な評価価格を算出することができる。
【０００９】
本発明の第２の特徴は、本発明の第１の特徴において、不動産価格評価システムが、エリアにある不動産物件の公示価格と該不動産物件に係る第１条件情報とを関連づけて記憶する第３記憶手段（例えば、公示価格ＤＢ２１ａ）と、エリアにおいて適用される第１条件情報を示す第２条件情報を記憶する第４記憶手段（例えば、要因ＤＢ２１ｅ）と、第３記憶手段から抽出されたエリアにある不動産物件の公示価格の平均値を示す平均公示価格を算出する平均公示価格算出手段と、エリアにある各不動産物件について、平均公示価格に対する公示価格の誤差率を示す公示誤差率を算出する公示誤差率算出手段と、エリアにおいて、第４記憶手段から抽出された第２条件情報ごとに不動産物件の公示誤差率に基づいて該不動産物件をグループ化する第１グループ化手段と、第２条件情報ごとの各グループにおいて不動産物件の公示誤差率の平均値を示す平均誤差率を算出する平均誤差率算出手段と、エリアにおける各不動産物件の公示価格を該不動産物件の属するグループにおける平均誤差率で除算して、各不動産物件の物件基準価格を算出する物件基準価格算出手段と、基準価格として、エリアにある不動産物件について算出された物件基準価格の平均値を算出する基準価格算出手段（例えば、基準価格算出部２３）とを備えることを要旨とする。
【００１０】
かかる特徴によれば、不動産物件に影響を与える条件を除去した基準価格を算出することできる。
【００１１】
本発明の第３の特徴は、本発明の第１の特徴において、不動産価格評価システムが、エリアにおいて適用される第１条件情報を示す第２条件情報を記憶する第４記憶手段（例えば、要因ＤＢ２１ｅ）と、エリアにある不動産物件の実状価格と該不動産物件に係る第１条件情報とを関連づけて記憶する第５記憶手段（例えば、実状価格ＤＢ２１ｂ）と、エリアにある各不動産物件について、第５記憶手段から抽出された実状価格に対する基準価格の誤差率を示す実状誤差率を算出する実状誤差率算出手段と、エリアにおいて、第４記憶手段から抽出された第２条件情報ごとに不動産物件の実状誤差率に基づいて該不動産物件をグループ化する第２グループ化手段と、第１誤差率として、第２条件情報ごとの各グループにおいて不動産物件の実状誤差率の平均値を算出する誤差率算出手段（例えば、要因係数値算出部２４）とを備えることを要旨とする。
【００１２】
かかる特徴によれば、不動産物件に影響を与える条件を基準価格に反映させるための第１誤差率を算出することができる。
【００１３】
本発明の第４の特徴は、本発明の第２又は第３の特徴において、第１グループ化手段は、統計手法である逐次２分岐決定木、又は、回帰分析を用いて、第４記憶手段から抽出された第２条件情報ごとに不動産物件の公示誤差率に基づいて不動産物件をグループ化することを要旨とする。
【００１４】
かかる特徴によれば、第１グループ化手段は、統計手法である逐次２分岐決定木、又は、回帰分析を用いることによって、グループ内の傾向や性質等を数量的に統一的に明らかにしたグループに各不動産物件を分類することができる。
【００１５】
本発明の第５の特徴は、本発明の第２又は第３の特徴において、第２グループ化手段は、統計手法である逐次２分岐決定木、又は、回帰分析を用いて、第４記憶手段から抽出された第２条件情報ごとに不動産物件の実状誤差率に基づいて不動産物件をグループ化することを要旨とする。
【００１６】
かかる特徴によれば、第２グループ化手段は、統計手法である逐次２分岐決定木、又は、回帰分析を用いることによって、グループ内の傾向や性質等を数量的に統一的に明らかにしたグループに各不動産物件を分類することができる。
【００１７】
本発明の第６の特徴は、本発明の第１乃至第３の特徴において、第１条件情報は、「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「ガス・下水」、「最寄駅距離」、「形状」、「道路方位」、「接道状況」、「嫌悪施設」、「道路認定」、「道路舗装状況」、「容積比率」、「築年数」、「床面積」、「建物階数」、「居住居」、「ベランダ方位」、「間取り」、「管理事務所」、「北向き」、「オートロック」、「最上階」の少なくとも１つについての条件であることを要旨とする。
【００１８】
かかる特徴によれば、不動産物件に影響を与える条件を、土地、一戸建て（土地付き）又はマンションごとにきめ細やかに設定することができる。
【発明の効果】
【００１９】
本発明によれば、不動産の専門的な知識や経験がない人にあっても、鑑定人に評価物件の調査を依頼することなく、効率的かつ最適な評価価格を算出することが可能な不動産価格評価システムを提供することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２０】
［実施形態１］
（本実施形態に係る不動産価格評価システムを実現させるための構成）
本実施形態に係る不動産システム１の構成について図１乃至図８を参照して説明する。なお、本実施形態では、評価サーバ１５が、特定の住所にある不動産物件の評価価格を算出する不動産価格評価システムを構成する。
【００２１】
図１は、本実施形態に係る不動産システム１の概略構成図である。同図に示すように、不動産システム１は、営業部端末１０と、審査部端末１１と、公示価格データ１２と、実状価格データ１３と、評価サーバ１５とを具備する。
【００２２】
営業部端末１０は、営業部員が評価価格を算出するために、不動産物件の住所や不動産物件に影響を与えるそれぞれの条件等の各種情報を入力する端末装置である。営業部端末１０は、通信ネットワーク（例えば、インターネットや電話回線）を介して評価サーバ１５に接続されている。
【００２３】
審査部端末１１は、審査部員が評価価格を算出するために、不動産物件の住所や不動産物件に影響を与えるそれぞれの条件等の各種情報を確認する端末装置である。審査部端末１１は、通信ネットワークを介して評価サーバ１５に接続されている。
【００２４】
公示価格データ１２は、国土交通省や都道府県等によって、不動産物件の価格の客観的な目安として官報で公示されている不動産物件の公示地価を含むものである。なお、官報で公示されている不動産物件の公示地価は、新聞やインターネットで見ることができる。この場合の公示価格データ１２は、土地及び一戸建て（土地付き）の不動産物件の評価価格を算出する際に用いられる。
【００２５】
また、公示価格データ１２は、実際に売買された不動産物件（売買事例等）の価格等の公示価格を含むものであってもよい。この場合の公示価格データ１２は、マンションの不動産物件の評価価格を算出する際に用いられる。
【００２６】
実状価格データ１３は、実際に売買された不動産物件（売買事例等）の価格等の実状地価を含むものである。
【００２７】
評価サーバ１５は、特定の住所にある不動産物件の評価価格を算出する不動産価格評価システムである。評価サーバ１５は、通信ネットワークを介して営業部端末１０と審査部端末１１とに接続されている。具体的には、図２を用いて説明する。
【００２８】
以下において、本実施形態に係る評価サーバ１５について説明する。図２は、本実施形態に係る評価サーバ１５の詳細を示す図である。
【００２９】
同図に示すように、評価サーバ１５は、記憶部２１と、受信部２２と、基準価格算出部２３と、要因係数値算出部２４と、評価価格算出部２５と、送信部２６とを具備する。
【００３０】
記憶部２１は、公示価格ＤＢ２１ａ（図３（ａ））と、実状価格ＤＢ２１ｂ（図３（ｂ））と、基準係数値ＤＢ２１ｃ（図４）と、基準価格ＤＢ２１ｄ（図５）と、要因ＤＢ２１ｅ（図６）と、共通要因ＤＢ２１ｆ（図７）と、エリア要因ＤＢ２１ｇ（図８）とを記憶している。
【００３１】
図３（ａ）に示すように、公示価格ＤＢ２１ａは、特定の住所を含むエリアにある不動産物件の近隣の公示地価と当該不動産物件に係る第１条件情報とを関連づけて記憶する第３記憶手段を構成する。ここで、第１条件情報とは、「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「ガス・下水」、「最寄駅距離」等の要因についての条件を示すものである。すなわち、条件は、要因がどういう値をとるかを示すものである。
【００３２】
具体的には、図３（ａ）に示すように、公示価格ＤＢ２１ａは、「物件ＩＤ」と、「住所」と、「公示地価」と、「地積」と、「都市計画区域」と、「幅員」と、「ガス・下水」と、「最寄駅距離」とを関連づけて記憶するものである。
【００３３】
「物件ＩＤ」は、土地や建物などの不動産物件を識別するための情報を示すものであり、「住所」は、物件ＩＤによって識別される不動産物件の場所や居所を示すものである。
【００３４】
「公示地価」は、国土交通省や都道府県等によって発表されている客観的な当該不動産物件の価格を示すものである。なお、「公示地価」は、各住所にある不動産物件の１ｍ2あたりの価格を示すものである。
【００３５】
「地積」は、当該不動産物件の土地の面積を示すものであり、「都市計画区域」は、当該不動産物件が都市計画の対象区域となっているか否かのみではなく、該不動産物件が都市計画の対象区域となっている場合、市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域又は区域外・準都市計画区域等のどの区域であるか否かを示すものである。
【００３６】
「幅員」は、当該不動産物件に接する（例えば、正面側にある）道路の横幅の長さを示すものであり、「ガス・下水」は、当該不動産物件に都市ガス及び公共下水が整備されているか否かを示すものである。
【００３７】
「最寄駅距離」は、当該不動産物件から最も近い駅までの距離を示すものである。
【００３８】
例えば、同図に示すように、「物件ＩＤ＝Ａ１」である不動産物件については、「住所」が北海道札幌市Ａ区×××１−１−１であり、「公示地価」が３６万円であり、「地積」が９９ｍ2であり、「都市計画区域」が市街化区域であり、「幅員」が６ｍであり、「ガス・下水」がガスと下水とがあり、「最寄駅距離」が北２４条駅まで１８００ｍである。
【００３９】
図３（ｂ）に示すように、実状価格ＤＢ２１ｂは、特定の住所を含むエリアにある不動産物件の実状地価と当該不動産物件に係る第１条件情報とを関連づけて記憶する第５記憶手段を構成する。ここで、第１条件情報とは、「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「ガス・下水」、「最寄駅距離」等の要因についての条件を示すものである。
【００４０】
具体的には、図３（ｂ）に示すように、実状価格ＤＢ２１ｂは、「物件ＩＤ」と、「住所」と、「実状地価」と、「地積」と、「都市計画区域」と、「幅員」と、「ガス・下水」と、「最寄駅距離」とを関連づけて記憶するものである。「物件ＩＤ」と、「住所」と、「地積」と、「都市計画区域」と、「幅員」と、「ガス・下水」と、「最寄駅距離」とについては、図３（ａ）に示す内容と同一である。
【００４１】
「実状地価」は、実際に売買された不動産物件（販売事例等）の価格を示すものである。なお「実状地価」は、各住所にある不動産物件の１ｍ2あたりの価格を示すものである。
【００４２】
例えば、同図に示すように、「物件ＩＤ＝Ａ１」である不動産物件については、「住所」が北海道札幌市Ａ区×××１−１−１であり、「実状地価」が３４万円であり、「地積」が９９ｍ2であり、「都市計画区域」が市街化区域であり、「幅員」が６ｍであり、「ガス・下水」がガスと下水とがあり、「最寄駅距離」が北２４条駅まで１８００ｍである。
【００４３】
図４に示すように、基準係数値ＤＢ２１ｃは、グループごとに不動産物件の評価価格に影響を与える条件を示す第１条件情報と、後述する基準価格算出部２３で算出された基準係数値とを関連づけて記憶するものである。ここで、第１条件情報とは、「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「最寄駅距離」等の要因についての条件を示すものである。
【００４４】
図４（ａ）は、「地積」についての条件を示す第１条件情報と基準係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００４５】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「地積が１００ｍ2未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は０．８５である。また、グループ２には「地積が１００ｍ2以上２００ｍ2未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は０．９５である。また、グループ３には「地積が２００ｍ2以上３００ｍ2未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．０５である。グループ４には「地積が３００ｍ2以上である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．１５である。
【００４６】
図４（ｂ）は、「都市計画区域」についての条件を示す第１条件情報と基準係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００４７】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「都市計画区域が市街化区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．０３である。また、グループ２には「都市計画区域が市街化調整区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は０．８６である。また、グループ３には「都市計画区域が非線引都市計画区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．０１である。また、グループ４には「都市計画区域が区域外・準都市計画区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は０．８２である。
【００４８】
図４（ｃ）は、「幅員」についての条件を示す第１条件情報と基準係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００４９】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「幅員が４ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は０．９８である。また、グループ２には「幅員が４ｍ以上８ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は０．９５である。また、グループ３には「幅員が８ｍ以上１２ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．０５である。また、グループ４には「幅員が１２ｍ以上である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．１２である。
【００５０】
図４（ｄ）は、「最寄駅距離」についての条件を示す第１条件情報と基準係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００５１】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「最寄駅距離が１０００ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．２１である。また、グループ２には「最寄駅距離が１０００ｍ以上１５００ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１．０２である。また、グループ３には「最寄駅距離が１５００ｍ以上２０００ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は１である。また、グループ４には「最寄駅距離が２０００ｍ以上である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の基準係数値は０．９８である。
【００５２】
なお、基準係数値ＤＢ２１ｃは、他の要因についての条件と基準係数値とを関連づけるテーブルを具備するように構成されていてもよい。
【００５３】
図５に示すように、基準価格ＤＢ２１ｄは、特定の住所を含むエリアと当該エリアの基準価格を関連づけて記憶する第１記憶手段を構成する。ここで、住所を含む特定のエリアとは、「北海道」、「東北」、「北関東甲信越」、「首都圏」、「東海」、「近畿」、「北陸山陰」、「中四国・九州」、「沖縄」等の広域エリアの各々に含まれる市区町村等のエリアを示す。
【００５４】
具体的には、基準価格ＤＢ２１ｄは、広域エリアの各々に含まれるエリアと、後述する基準価格算出部２３で算出された基準価格とを関連づけて記憶するものである。同図に示すように、基準価格は各エリア内で共通である。
【００５５】
例えば、同図に示すように、基準価格ＤＢ２１ｄは、広域エリア１の北海道にあるエリアの函館市○○町と、基準価格である２０とを関連づけて記憶している。
【００５６】
図６に示すように、要因ＤＢ２１ｅは、特定の住所を含むエリアにおいて適用される第１条件情報を示す第２条件情報を記憶する第４記憶手段を構成する。ここで、第１条件情報とは、「形状」、「道路方位」、「接道状況」、「嫌悪施設」、「道路舗装状況」、「容積比率」についての条件を示すものであり、第２条件情報とは、広域エリアにおいて「形状」、「道路方位」、「接道状況」、「嫌悪施設」、「道路舗装状況」、「容積比率」の各々が適用されるか否かを示すものである。なお、要因ＤＢ２１ｅには、全ての広域エリアにおいて適用される「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「最寄駅距離」、「ガス・下水」は示していない。
【００５７】
「形状」は、特定の住所にある不動産物件の土地の形を示すものであり、「道路方位」は、当該不動産物件に接する（例えば、正面側にある）道路の方向を示すものである。
【００５８】
「接道状況」は、当該不動産物件の周囲に便利な道路（例えば、幹線道路）があるか否かを示すものであり、「嫌悪施設」は、当該不動産物件の周囲に、住人が不愉快に思う施設が存在するか否かを示すものである。
【００５９】
「道路舗装状況」は、道路面の耐久力を増すため、コンクリートやアスファルト等で路面を築造したかを示すものであり、「容積比率」は、当該不動産物件の内部にある体積と地積との割合比を示すものである。
【００６０】
例えば、同図に示すように、広域エリア１の北海道において適用される「形状」と、「道路方位」と、「嫌悪施設」と、「道路舗装状況」とを関連づけて記憶している。
【００６１】
図７に示すように、共通要因ＤＢ２１ｆは、不動産物件の評価価格に影響を与える条件を示す第１条件情報と、基準価格に対する不動産物件の実状価格の誤差率を示す第１誤差率とを関連づけて記憶する第２記憶手段を構成する。ここで、第１条件情報とは、「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「最寄駅距離」等の要因についての条件を示すものである。また、第１誤差率とは、後述する要因係数値算出部２４で算出された要因係数値のことを示すものである。
【００６２】
図７（ａ）は、「地積」についての条件を示す第１条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００６３】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「地積が１００ｍ2未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９３である。また、グループ２には「地積が１００ｍ2以上２００ｍ2未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９８である。また、グループ３には「地積が２００ｍ2以上３００ｍ2未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０２である。グループ４には「地積が３００ｍ2以上である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０９である。
【００６４】
図７（ｂ）は、「都市計画区域」についての条件を示す第１条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００６５】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「都市計画区域が市街化区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０２である。また、グループ２には「都市計画区域が市街化調整区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．８２である。また、グループ３には「都市計画区域が非線引都市計画区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０２である。また、グループ４には「都市計画区域が区域外・準都市計画区域である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．８１である。
【００６６】
図７（ｃ）は、「幅員」についての条件を示す第１条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００６７】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「幅員が４ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．８５である。また、グループ２には「幅員が４ｍ以上８ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０３である。また、グループ３には「幅員が８ｍ以上１２ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０７である。また、グループ４には「幅員が１２ｍ以上である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．１３である。
【００６８】
図７（ｄ）は、「最寄駅距離」についての条件を示す第１条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００６９】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「最寄駅距離が１０００ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．１１である。また、グループ２には「最寄駅距離が１０００ｍ以上１５００ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０７である。また、グループ３には「最寄駅距離が１５００ｍ以上２０００ｍ未満である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９６である。また、グループ４には「最寄駅距離が２０００ｍ以上である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．８９である。
【００７０】
なお、共通要因ＤＢ２１ｆは、他の要因についての条件と要因係数値とを関連づけるテーブルを具備するように構成されていてもよい。
【００７１】
図８に示すように、エリア要因ＤＢ２１ｇは、不動産物件の評価価格に影響を与える条件を示す第２条件情報と、基準価格に対する不動産物件の実状価格の誤差率を示す第１誤差率とを関連づけて記憶するものである。ここで、第２条件情報とは、各広域エリアにおいて適用される「形状」、「道路方位」、「嫌悪施設」、「道路舗装状況」等の要因についての条件を示すものである。また、第１誤差率とは、後述する要因係数値算出部２４で算出された要因係数値のことを示すものである。
【００７２】
図８（ａ）は、「形状」についての条件を示す第２条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００７３】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「形状が正方形である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１である。また、グループ２には「形状がＬ字形である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９８である。また、グループ３には「形状が長方形である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１である。グループ４には「形状がその他（例えば、不成形）である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９１である。
【００７４】
図８（ｂ）は、「道路方位」についての条件を示す第２条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００７５】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「道路方位が東である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１．０１である。また、グループ２には「道路方位が西である」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９９である。
【００７６】
図８（ｃ）は、「嫌悪施設」についての条件を示す第２条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００７７】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「嫌悪施設があり」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９１である。また、グループ２には「嫌悪施設がなし」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１である。
【００７８】
図８（ｄ）は、「道路舗装状況」についての条件を示す第２条件情報と要因係数値とを関連づけて記憶するテーブルである。
【００７９】
具体的には、同図に示すように、グループ１には「道路舗装状況があり」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は１である。また、グループ２には「道路舗装状況がなし」という条件を満たす不動産物件が含まれており、当該不動産物件の要因係数値は０．９２である。
【００８０】
なお、エリア要因ＤＢ２１ｇは、他の要因についての条件と要因係数値とを関連づけるテーブルを具備するように構成されていてもよい。
【００８１】
受信部２２は、通信ネットワークを介して営業部端末１０及び審査部端末１２から各種情報（例えば、住所、不動産物件に影響を与える条件）を受信する。また、受信部２２は、通信ネットワークを介して公示価格データ１２と実状価格データ１３とを受信する。なお、受信部２２は、記憶媒体等（例えば、ＣＤＲＯＭ等）を用いて公示価格データ１２と実状価格データ１３とを取得することも可能である。
【００８２】
基準価格算出部２３は、特定の住所にある不動産物件の公示地価から不動産物件に影響を与える条件を除去した価格である基準価格を算出するものである。
【００８３】
具体的には、基準価格算出部２３は、記憶部２１の公示価格ＤＢ２１ａから抽出された各エリアにある不動産物件の公示価格の１ｍ2あたりの平均値を示す平均価格を算出する。
【００８４】
また、基準価格算出部２３は、各エリアにある各不動産物件について、算出された平均価格を各エリアにある各不動産物件の公示価格で除算することによって、各エリアの平均価格に対する各エリアにある各不動産物件の公示価格の誤差率を示す公示誤差率を算出する。
【００８５】
また、基準価格算出部２３は、各エリアにおいて、記憶部２１の要因ＤＢ２１ｅから抽出された各広域エリアに適用される要因ごとに不動産物件の公示誤差率に基づいて、当該不動産物件を逐次２分岐決定木（以下、Ｃ＆ＲＴ）を用いてグループ化する。
【００８６】
また、基準価格算出部２３は、要因ごとの各グループにおいて不動産物件の公示誤差率の平均値を示す平均誤差率（以下、基準係数値）を算出し、算出された基準係数値データを記憶部２１の基準係数値ＤＢ２１ｃに記憶する。
【００８７】
また、基準価格算出部２３は、各エリアにある各不動産物件の公示価格を当該不動産物件の属するグループにおける基準係数値で除算して、各不動産物件の物件基準価格を算出する。
【００８８】
さらに、基準価格算出部２３は、各エリアにある各不動産物件について算出された各物件基準価格の平均値を示す基準価格を算出し、算出された基準価格データを記憶部２１の基準価格ＤＢ２１ｄに記憶する。
【００８９】
要因係数値算出部２４は、各エリアにある各不動産物件の実状価格に対する各エリアの基準価格の誤差率を示す実状誤差率とに基づいて、第１誤差率を示す要因係数値を算出するものである。
【００９０】
具体的には、要因係数値算出部２４は、各エリアにある各不動産物件について、記憶部２１の実状価格ＤＢ２１ｂから抽出した各不動産物件の実状価格を各エリアにある基準価格で除算することによって、各不動産物件の実状価格に対する各エリアにある基準価格の誤差率を示す実状誤差率を算出する。
【００９１】
また、要因係数値算出部２４は、各エリアにおいて、記憶部２１の要因ＤＢ２１ｅから抽出された各広域エリアに適用される要因ごとに不動産物件の実状誤差率に基づいて、当該不動産物件をＣ＆ＲＴを用いてグループ化する。
【００９２】
さらに、要因係数値算出部２４は、要因ごとの各グループにおいて不動産物件の実状誤差率の平均値を示す要因係数値を算出し、算出された要因係数値データを記憶部２１の共通要因ＤＢ２１ｆと記憶部２１のエリア要因ＤＢ２１ｇとに記憶する。
【００９３】
評価価格算出部２５は、入力された住所にある基準価格と、入力された住所を含む広域エリアによって適用される各要因の要因係数値に基づいて、評価価格を算出するものである。
【００９４】
具体的には、評価価格算出部２５は、入力された住所に基づいて記憶部２１の基準価格ＤＢ２１ｄから基準価格を抽出し、入力された住所を含む広域エリアに基づいて記憶部２１の要因ＤＢ２１ｅから必要な各要因を参照し、記憶部２１の共通要因ＤＢ２１ｆと記憶部２１のエリア要因ＤＢ２１ｇとから各要因の要因係数値を抽出する。
【００９５】
さらに、評価価格算出部２５は、抽出された基準価格に対して、抽出された各要因の要因係数値と入力された住所の地積とを乗算することによって、入力された住所にある不動産物件の評価価格を算出する。
【００９６】
送信部２６は、通信ネットワークを介して評価価格算出部２５で算出された評価価格を営業部端末１０又は審査部端末１１に送信する。
【００９７】
（本実施形態に係る不動産価格評価システムの動作）
以下において、本実施形態に係る不動産価格評価システムを実現するための基準価格算出部２３の動作について図９及び図１０を参照して説明する。
【００９８】
図９は、本実施形態に係る基準価格算出部２３の動作についてのフローチャートである。また、図１０は、本実施形態に係るグループ化におけるＣ＆ＲＴを示す図である。
【００９９】
図９に示すように、ステップ９０１において、基準価格算出部２３は、記憶部２１から公示価格ＤＢ２１ａを抽出する。
【０１００】
ステップ９０２において、基準価格算出部２３は、各エリアにある不動産物件の公示価格の１ｍ2あたりの平均値を示す平均価格を算出する。
【０１０１】
ステップ９０３において、基準価格算出部２３は、各エリアにある各不動産物件について、算出された平均価格を各エリアにある各不動産物件の公示価格で除算することによって、各エリアの平均価格に対する各エリアにある各不動産物件の公示価格の誤差率を示す公示誤差率を算出する。
【０１０２】
ステップ９０４において、基準価格算出部２３は、各エリアにおいて、記憶部２１の要因ＤＢ２１ｅから抽出された各広域エリアに適用される要因ごとに各不動産物件の公示誤差率に基づいて、各不動産物件を逐次２分岐決定木（以下、Ｃ＆ＲＴ）を用いてグループ化する。
【０１０３】
具体的には、基準価格算出部２３は、各広域エリアに適用される要因ごとに条件Ａと条件Ｂ等を設定することによって、各不動産物件をグループ分けする。
【０１０４】
例えば、図１０（ａ）を参照して、不動産物件の要因である「地積」を用いて説明する。基準価格算出部２３は、「地積が２００ｍ2未満」であるエリア内の各不動産物件を「地積が２００ｍ2未満」である不動産物件の集合であるグループＡに含め、基準価格算出部２３は、「地積が２００ｍ2以上」であるエリア内の各不動産物件を、「地積が２００ｍ2以上」である不動産物件の集合であるグループＢに含めるような条件Ａを設定する。基準価格算出部２３は、条件Ａに従って、エリア内にある各不動産物件の公示誤差率に基づきエリア内にある各不動産物件をグループ化する。
【０１０５】
その結果、グループＡには、「物件ＩＤ＝Ａ１」や、「物件ＩＤ＝Ａ３」や、「物件ＩＤ＝Ｂ１」や、「物件ＩＤ＝Ｂ３」や、「物件ＩＤ＝Ｃ１」や、「物件ＩＤ＝Ｃ２」や、「物件ＩＤ＝Ｃ３」や、「物件ＩＤ＝Ｄ４」等が含まれ、グループＢには、「物件ＩＤ＝Ａ２」や、「物件ＩＤ＝Ａ４」や、「物件ＩＤ＝Ｂ２」や、「物件ＩＤ＝Ｂ４」や、「物件ＩＤ＝Ｃ４」や、「物件ＩＤ＝Ｄ１」や、「物件ＩＤ＝Ｄ２」や、「物件ＩＤ＝Ｄ３」等が含まれる。
【０１０６】
グループＡとグループＢの各不動産物件の公示誤差率を参照すると、各不動産物件の公示誤差率に大幅に開きがあることが分かるため、基準価格算出部２３は、より細かくグループ化をするための条件Ｂを設定する。
【０１０７】
具体的には、図１０（ｂ）に示すように、基準価格算出部２３は、「地積が１００ｍ2未満」であるグループＡに含まれる各不動産物件を、「地積が１００ｍ2未満」である不動産物件の集合であるグループ１に含め、基準価格算出部２３は、「地積が１００ｍ2以上」であるグループＡに含まれる各不動産物件を、「地積が１００ｍ2以上」である不動産物件の集合であるグループ２に含めるような条件Ｂを設定する。
【０１０８】
また、基準価格算出部２３は、「地積が３００ｍ2未満」であるグループＢに含まれる各不動産物件を、「地積が３００ｍ2未満」である不動産物件の集合であるグループ３に含め、「地積が３００ｍ2以上」であるグループＢに含まれる各不動産物件を、「地積が３００ｍ2以上」である不動産物件の集合であるグループ４に含めるような条件Ｂを設定する。
【０１０９】
その結果、グループ１には、「物件ＩＤ＝Ａ１」や、「物件ＩＤ＝Ｂ３」や、「物件ＩＤ＝Ｃ１」や、「物件ＩＤ＝Ｃ３」等が含まれ、グループ２には、「物件ＩＤ＝Ａ３」や、「物件ＩＤ＝Ｂ１」や、「物件ＩＤ＝Ｃ２」や、「物件ＩＤ＝Ｄ４」等が含まれ、グループ３には、「物件ＩＤ＝Ａ４」や、「物件ＩＤ＝Ｂ４」や、「物件ＩＤ＝Ｄ１」や、「物件ＩＤ＝Ｄ３」等が含まれ、グループ４には、「物件ＩＤ＝Ａ２」や、「物件ＩＤ＝Ｂ２」や、「物件ＩＤ＝Ｃ４」や、「物件ＩＤ＝Ｄ２」等が含まれている。
【０１１０】
グループ１乃至グループ４の各不動産物件の公示誤差率を参照すると、各不動産物件の公示誤差率に大幅に開きがないことが分かる。なお、基準価格算出部２３は、各グループ内の各不動産物件の公示誤差率に大幅な開きがなくなるまで、上述の条件設定を繰り返してグループ化を行う。
【０１１１】
ステップ９０５において、基準価格算出部２３は、要因ごとの各グループによって不動産物件の公示誤差率の平均値を示す基準係数値を算出し、算出された基準係数値データを記憶部２１の基準係数値ＤＢ２１ｃに記憶する。
【０１１２】
例えば、図１０（ｂ）に示すように、グループ１の基準係数値は各不動産物件の公示誤差率の平均である０．８５であり、グループ２の基準係数値は各不動産物件の公示誤差率の平均である０．９５であり、グループ３の基準係数値は各不動産物件の公示誤差率の平均である１．０５であり、グループ４の基準係数値は各不動産物件の公示誤差率の平均である１．１５である。
【０１１３】
ステップ９０６において、基準価格算出部２３は、各エリアにある各不動産物件の公示価格を当該不動産物件の属するグループにおける基準係数値で除算して、各不動産物件の物件基準価格を算出する。
【０１１４】
ステップ９０７において、基準価格算出部２３は、各エリアにある各不動産物件について算出された物件基準価格の平均値を示す基準価格を算出し、算出された基準価格データを記憶部２１の基準価格ＤＢ２１ｄに記憶する。
【０１１５】
以下において、本実施形態に係る不動産価格評価システムを実現するための要因係数値算出部２４の動作について図１１を参照して説明する。
【０１１６】
同図に示すように、ステップ１１０１において、要因係数値出部２４は、記憶部２１の実状価格ＤＢ２１ｂと、記憶部２１の基準価格ＤＢ２１ｄとを抽出する。
【０１１７】
ステップ１１０２において、要因係数値出部２４は、各エリアにある各不動産物件について、各不動産物件の実状価格を各エリアにある基準価格で除算することによって、各不動産物件の実状価格に対する各エリアにある基準価格の誤差率を示す実状誤差率を算出する。
【０１１８】
ステップ１１０３において、要因係数値算出部２４は、各エリアにおいて、記憶部２１の要因ＤＢ２１ｅから抽出された各広域エリアに適用される要因ごとに各不動産物件の公示誤差率に基づいて、各不動産物件をＣ＆ＲＴを用いてグループ化する。
【０１１９】
具体的には、要因係数値算出部２４は、各広域エリアに適用される要因ごとに条件Ａと条件Ｂ等を設定することによって、各不動産物件をグループ分けする。なお、グループ化については、上述した図１０の内容と同一である。
【０１２０】
ステップ１１０４において、要因係数値算出部２４は、要因ごとの各グループによって不動産物件の実状誤差率の平均値を示す第１誤差率（以下、要因係数値）を算出し、算出された要因係数値を記憶部２１の共通要因データ２１ｆとエリア要因データ２１ｇとに記憶する。
【０１２１】
以下において、本実施形態に係る不動産価格評価システムを実現するための評価価格算出部２５の動作について図１２を参照して説明する。
【０１２２】
同図に示すように、ステップ１２０１において、評価価格算出部２５は、入力された住所に基づいて記憶部２１の基準価格ＤＢ２１ｄから基準価格を抽出する。
【０１２３】
例えば、入力された住所が「物件ＩＤ＝Ａ１」の住所である場合、評価価格算出部２５は、入力された住所に基づいて記憶部２１の基準価格ＤＢ２１ｄから基準価格である３２万円を抽出する。
【０１２４】
ステップ１２０２において、評価価格算出部２５は、入力された住所を含む広域エリアに基づいて記憶部２１の要因ＤＢ２１ｅから必要な各要因を参照し、記憶部２１の共通要因ＤＢ２１ｆと記憶部２１のエリア要因ＤＢ２１ｇから各要因係数値を抽出する。
【０１２５】
例えば、入力された住所が「物件ＩＤ＝Ａ１」の住所である場合、評価価格算出部２５は、広域エリア１に基づいて記憶部２１の要因ＤＢ２１ｅから必要な要因を参照し、必要な要因と要因係数値である「地積＝０．９３」と、「都市計画区域＝１．０２」と、「幅員＝１．０３」と、「ガス・下水＝１．１１」と、「最寄駅距離＝０．９６」と、「形状＝１」と、「道路方位＝０．９９」と、「嫌悪施設＝１」と、「道路舗装状況＝１」とを抽出する。
【０１２６】
ステップ１２０３において、評価価格算出部２５は、抽出された基準価格に対して、抽出された各要因の要因係数値と入力された住所の地積とを乗算することによって、入力された住所にある不動産物件の評価価格を算出する。
【０１２７】
例えば、入力された住所が「物件ＩＤ＝Ａ１」の住所である場合、評価価格算出部２５は、基準価格の３２万円に対して、それぞれの要因係数値の０．９３と、１．０２と、１．０３と、１．１１と、０．９６と、１と、０．９９と、１と、１と入力された住所の地積（ｍ2）である９９とを乗算することによって、「物件ＩＤ＝Ａ１」の評価価格は「３２６５．４万円」を算出する。
【０１２８】
以下において、本実施形態に係る不動産システム１の動作について図１３のシーケンス図を参照して説明する。
【０１２９】
ステップ１３０１において、営業部端末１０は、通信ネットワーク（例えば、インターネットや電話回線）を介して、評価する不動産物件の住所と、不動産物件に影響を与えるそれぞれの条件等（例えば、地積、容積比率、築年数、部屋数、間取りなど）の各種情報とを入力して評価サーバ１５に依頼（送信）する。
【０１３０】
ステップ１３０２において、評価サーバ１５は、入力された不動産物件の住所と、入力された不動産物件に影響を与えるそれぞれの条件等の各種情報とに基づいて評価価格概算を算出する。
【０１３１】
ステップ１３０３において、評価サーバ１５は、通信ネットワークを介して算出された評価価格概算を営業部端末１０に送信する。
【０１３２】
ステップ１３０４において、営業部端末１０は、通信ネットワークを介して評価する不動産物件の住所と、不動産物件に影響を与えるそれぞれの条件等の各種情報と、評価する不動産物件の画像データ（例えば、写真、デジカメ画像）とを審査部端末１１に依頼（送信）する。
【０１３３】
ステップ１３０５において、審査部端末１１は、評価する不動産物件の画像データを参考に、入力された不動産物件に影響を与えるそれぞれの条件等の各種情報が適切であるか否かを確認する。
【０１３４】
ステップ１０３６において、審査部端末１１は、通信ネットワークを介して確認した不動産物件に影響を与えるそれぞれの条件等の各種情報（以下、確認情報）を営業部端末１０に送信する。
【０１３５】
ステップ１０３７において、営業部端末１０は、審査部端末１１で確認された確認情報を再確認（以下、再確認情報）する。
【０１３６】
ステップ１３０８において、営業部端末１０は、通信ネットワークを介して評価する不動産物件の住所と、再確認情報とを評価サーバ１５に依頼（送信）する。
【０１３７】
ステップ１３０９において、評価サーバ１５は、評価する不動産物件の住所と、再確認情報とに基づいて評価価格を算出する。
【０１３８】
ステップ１３１０において、評価サーバ１５は、通信ネットワークを介して算出された評価価格を審査部端末１１に送信する。
【０１３９】
ステップ１３１１において、審査部端末１１は、評価する不動産物件の最適な評価価格か否かを確認する。
【０１４０】
ステップ１３１２において、審査部端末１１は、通信ネットワークを介して入力された住所にある不動産物件の評価価格を営業部端末１０に送信する。
【０１４１】
なお、本実施形態では、不動産物件として一戸建ての価格を算出する際に「地積」、「都市計画区域」、「幅員」、「最寄駅距離」、「形状」、「道路方位」、「嫌悪施設」、「道路認定」、「道路舗装状況」、「容積比率」についての条件を用いて説明をしたが、本発明ではこれに限るものではない。
【０１４２】
例えば、不動産物件としてマンションの価格を算出する際に「築年数」、「最寄駅距離」、「床面積」、「建物階数」、「居住階」、「ベランダ方位」、「間取り」、「管理事務所」、「北向き」、「オートロック」、「最上階」等についての条件を用いる。なお、他の要因についての条件を用いてもよい。
【０１４３】
また、本実施形態では、広域エリアは、「北海道」、「東北」、「北関東甲信越」、「首都圏」、「東海」、「近畿」、「北陸山陰」、「中四国・九州」、「沖縄」の９つの広域エリアとして説明をしたが、本発明ではこれに限るものではない。
【０１４４】
（本実施形態に係る不動産価格評価システムの作用及び効果）
本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、評価価格算出部２５が、入力された住所に基づいた基準価格と、基準価格に対する不動産物件の実状価格の要因係数値（第１誤差率）とを乗算することで、基準価格に不動産物件の評価価格に影響を与える条件を反映させることできるため、入力された住所の不動産物件の最適な評価価格を算出することができる。
【０１４５】
また、本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、不動産物件に影響を与える条件を除去した基準価格を算出することできる。
【０１４６】
また、本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、不動産物件に影響を与える条件を基準価格に反映させるための要因係数値（第１誤差率）を算出することができる。
【０１４７】
また、本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、基準価格算出部２３（第１グループ化手段）は、統計手法である逐次２分岐決定木を用いることによって、グループ内の傾向や性質等を数量的に統一的に明らかにしたグループに各不動産物件を分類することができる。
【０１４８】
また、本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、要因係数値算出部２４（第２グループ化手段）は、統計手法である逐次２分岐決定木を用いることによって、グループ内の傾向や性質等を数量的に統一的に明らかにしたグループに各不動産物件を分類することができる。
【０１４９】
さらに、本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、不動産物件に影響を与える条件を、土地、一戸建て（土地付き）又はマンションごとにきめ細やかに設定することができる。
【０１５０】
［実施形態２］
図９、図１１及び図１４を参照して、実施形態２に係る不動産価格評価システムについて説明する。以下、本実施形態に係る不動産価格評価システムにおいて、上述の実施形態１の不動産価格評価システムとの相違点を主として説明する。
【０１５１】
図９において、本実施形態に係る基準価格算出部２３のステップ９０４以外の動作は、上述の実施形態１に係る基準価格算出部２３のステップ９０４以外の動作と同一である。
【０１５２】
本実施形態において、基準価格算出部２３は、図９のステップ９０４において、不動産物件を統計手法である逐次２分岐決定木を用いてグループ化する代わりに、統計手法である回帰分析を用いて、基準価格算出部２３は、各エリアにおいて、抽出された各広域エリアに適用される要因ごとに各不動産物件の公示誤差率に基づいて、各不動産物件をグループ化する。
【０１５３】
具体的には、図１４に示すように、回帰分析表を用いてエリア内の各不動産物件をグループ化する。同図では、「地積」を用いた例について説明する。
【０１５４】
図１４（ａ）に示すように、回帰分析表の縦軸は各不動産物件の公示誤差率を示し、回帰分析表の横軸は「地積」についての条件を示す。基準価格算出部２３は、回帰分析表上の特定の座標位置に、エリア内の各不動産物件を示す黒点を配置する。
【０１５５】
図１４（b）に示すように、基準価格算出部２３は、不動産物件の公示誤差率に基づいて、不動産物件の公示誤差率に大幅な開きが生じないように、グループとなる「地積」の条件を決定する。
【０１５６】
この結果、基準価格算出部２３は、グループ１における「地積」についての条件を「１００ｍ2未満」とし、グループ２における「地積」についての条件を「１００ｍ2以上２００ｍ2未満」とし、グループ３における「地積」についての条件を「２００ｍ2以上３００ｍ2未満」とし、グループ４における「地積」についての条件を「３００ｍ2以上」と決定する。
【０１５７】
なお、基準価格算出部２３は、グループ化の精度を向上させるために、図１４（ｂ）に示す条件よりも、より細かく上述の設定を行うように構成されていてもよい。
【０１５８】
図１１において、本実施形態に係る要因係数値算出部２４のステップ１１０３以外の動作は、上述の実施形態１に係る要因係数値算出部２４のステップ１１０３以外の動作と同一である。
【０１５９】
本実施形態において、要因係数値算出部２４は、図１１のステップ１１０３において、要因係数値算出部２４は、不動産物件を統計手法である逐次２分岐決定木を用いてグループ化する代わりに、要因係数値算出部２４は、統計手法である回帰分析を用いて、各エリアにおいて、抽出された各広域エリアに適用される要因ごとに各不動産物件の実状誤差率に基づいて、各不動産物件をグループ化する。なお、グループ化については、上述した図１４の内容と同一である。
【０１６０】
本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、基準価格算出部２３（第１グループ化手段）は、統計手法である回帰分析を用いることによって、グループ内の傾向や性質等を数量的に統一的に明らかにしたグループに各不動産物件を分類することができる。
【０１６１】
また、本実施形態に係る不動産価格評価システム１５によれば、要因係数値算出部２４（第２グループ化手段）は、統計手法である回帰分析を用いることによって、グループ内の傾向や性質等を数量的に統一的に明らかにしたグループに各不動産物件を分類することができる。
【０１６２】
以上、本発明の一実施形態について説明したが、具体例を例示したに過ぎず、特に本発明を限定するものではない。また、本実施形態において記載した作用及び効果は、本発明から生じる最も好適な作用及び効果を記載したに過ぎず、本発明による作用及び効果は、これらの記載に限定されるものではない。
【図面の簡単な説明】
【０１６３】
【図１】実施形態１に係る不動産システム１の概略構成図である。
【図２】実施形態１に係る評価サーバ１５の詳細を示す図である。
【図３】実施形態１に係る公示価格ＤＢ２１ａと実状価格ＤＢ２１ｂの一例を示す図である。
【図４】実施形態１に係る基準係数値ＤＢ２１ｃの一例を示す図である。
【図５】実施形態１に係る基準価格ＤＢ２１ｄの一例を示す図である。
【図６】実施形態１に係る要因ＤＢ２１ｅの一例を示す図である。
【図７】実施形態１に係る共通要因ＤＢ２１ｆの一例を示す図である。
【図８】実施形態１に係るエリア要因ＤＢ２１ｇの一例を示す図である。
【図９】実施形態１に係る基準価格算出部２３の動作についてのフローチャートである。
【図１０】実施形態１に係るグループ化におけるＣ＆ＲＴを示す図である。
【図１１】実施形態１に係る要因係数値算出部２４の動作についてのフローチャートである。
【図１２】実施形態１に係る評価価格算出部２５の動作についてのフローチャートである。
【図１３】実施形態１に係る不動産システムを示すシーケンス図である。
【図１４】実施形態２に係るグループ化における回帰分析を示す図である。
【符号の説明】
【０１６４】
１…不動産システム、１０…営業部端末、１１…審査部端末、１２…公示価格データ、１３…実状価格データ、１５…評価サーバ、２１…記憶部、２１ａ…公示価格ＤＢ、２１ｂ…実状価格ＤＢ、２１ｃ…基準係数値ＤＢ、２１ｄ…基準価格ＤＢ、２１ｅ…要因ＤＢ、２１ｆ…共通要因ＤＢ、２１ｇ…エリア要因ＤＢ、２２…受信部、２３…基準価格算出部、２４…要因係数値算出部、２５…評価価格算出部、２６…送信部
【図１】
2006085501.tif 000003
【図２】
2006085501.tif 000004
【図３】
2006085501.tif 000005
【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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