(57)【要約】【課題】  不動産物件のオークションを行うときに、この物件の購入するために最低限必要な情報を提供できるようにしながらも、物件の位置などを特定できないようにする仮想物件データ作成システムを提供することを目的とする。【解決手段】  査定物件の位置、面積、立地条件のデータに基づいて、査定物件の価格及び立地条件の評点を演算し、査定物件の面積、価格、評点の合計が同一で、評点の各項目が変更されている仮想物件データを作成する。【選択図】        図１
2006031201.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
土地、家屋、マンション等の不動産物件の立地条件を数値化するための、複数の項目からなる評点基準データを記憶する評点基準データ記憶手段と、
既に売買された又は現在販売されている不動産物件の位置データ、面積データ、売買価格データ、及び前記評点基準データに基づいて該不動産物件の立地条件を数値化した事例物件の評点データとを少なくとも含む事例物件データを記憶する事例物件データ記憶手段と、
前記評点基準データの項目に基づいて、この項目毎に複数設定された不動産物件の物件パターンデータを予め記憶する物件パターンデータ記憶手段と、
査定対象となる物件の位置データ、面積データ、及び複数項目からなる該査定物件の立地条件データを少なくとも入力する査定物件データ入力手段から入力された査定物件データに基づいて、該査定物件の位置に最も近い位置の事例物件データを含むように査定物件データの複数を選択し、それら複数の事例物件データを表示部に表示する事例物件表示手段と、
前記評点基準データ記憶手段に記憶されている評点基準に基づいて、前記査定物件データ入力手段から入力された査定物件の評点を演算する査定評点演算手段と、
前記表示部に表示された複数の事例物件の中から１つの事例物件をユーザが選択する事例物件選択手段を操作して選択された事例物件データと、前記査定評点演算手段によって演算された査定物件の評点とに基づいて、該査定物件の価格を演算する査定価格演算手段と、
前記査定価格演算手段によって演算された査定価格と前記査定評点演算手段によって演算された査定評点との双方に基づき、前記物件パターンデータ記憶手段に記憶されている物件パターンデータの中から、該査定評点の合計と該査定価格とがそれぞれ一致し、且つ該査定物件の立地条件とは一致しない物件パターンデータを選択し、仮想的な物件データを作成する仮想物件データ作成手段と、
前記仮想物件データ作成手段によって作成された仮想物件データと該仮想物件データに対応する査定物件データとにＩＤ番号を付与するＩＤ番号付与部と、ＩＤ番号が付与された査定物件データを記憶する査定物件データ記憶部と、ＩＤ番号が付与された仮想物件データを記憶する仮想物件データ記憶部とから少なくともなる物件データ記憶手段とを、
コンピュータに備えることを特徴とする仮想物件データ作成システム。
【請求項２】
前記査定物件の周辺の地図情報、及び該査定物件の行政区域の情報とを記憶する地図データ記憶手段を前記コンピュータに備えてなり、
前記仮想物件データ作成手段は、前記地図データ記憶手段に記憶されている前記査定物件の地図情報及び行政区域の情報を選択し、該行政区域を識別可能となるように色分けした識別地図データを作成してなる請求項１記載の仮想物件データ作成システム。
【請求項３】
前記査定物件は土地であり、
前記仮想物件データ作成手段は、査定物件の面積及び間口のデータを仮想物件の面積及び間口のデータとする請求項１又は２記載の仮想物件データ作成システム。
【請求項４】
前記仮想物件データ作成手段は、前記物件パターンデータ記憶手段３から選択した仮想物件の形状イメージを、査定物件の面積及び間口と同一になるように変形してなる請求項３記載の仮想物件データ作成システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、土地、家屋、マンション等の不動産物件の売買を行うときになどに、その物件の概要は理解できるようにしながらも、その物件を特定できないようにした仮想物件データ作成システムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来、土地、家屋、マンション等の不動産物件を売買するときには、この物件の価格を査定し、その物件の情報はチラシを配布したり店頭で公開して購入者を募集していた。土地の価格を査定する方法としては、例えば以下に示す演算式に基づき、査定地の価格を導く方法などがある。
【０００３】
（事例地の単価）×（査定地の評点合計）÷（事例地の評点合計）×（査定地の面積）×（流通性比率）＝（査定地の価格）
【０００４】
なお、「査定地」とは、査定を行う物件であり、「事例地」とは、この査定地に位置や状況などの条件が類似した過去に取引された物件や、現在販売中の物件を示している。
また、「評点」とは、「徒歩での最寄り駅までの時間（距離）」、「バスを利用したときの最寄り駅までの時間」、「最寄りの商店街までの時間」、「土地の形状（整形，不整形）」、「前面道路の幅員」、「前面道路との間口」、「排水施設」、「日照」、「騒音」、「周辺の状況」等の複数の項目毎に予め設定されている基準によって決定する点数である。「評点合計」とは、前記評点を全項目の合計点数である。
また、「流通性比率」とは、前記評点を決定する項目以外の要素によって決定されるものであり、査定地が流通市場において売りやすいか売りにくいかを査定者の観点によって決められる数値である。例えば、査定地周辺の需給動向（需要が極端に低く売りにくい、供給が滅多にない地域で売りやすい）、車庫スペースの有無（駐車スペースがなく、売りにくい）等によって決定される。
【０００５】
そして、このように査定された物件は、この査定額、物件の詳細な位置、物件の形状、前面道路の幅員、前面道路との間口等の情報を、購入者（購入予定者）に提示して売買している。
【０００６】
売買の方法としては、不動産業者等が売主（所有者）から不動産物件を購入し、その後買主を募集し販売する場合や、不動産業者等が不動産物件を購入することなく売主と買主の仲介を行うことで売買する場合などがある。
【０００７】
また、売主がよい条件で不動産物件を販売できるように、不動産物件をオークションによって売買することもある。
不動産物件のオークション会場を設け、そのオークション会場に、不動産物件及びその周辺図の３次元画像、該不動産物件の位置情報、市街地調整区域に含まれるか否か等の法規制情報、周辺環境の情報等の各種の情報、現在の競り価格等を画面に表示する。そして、購入希望者は、オークション会場に備えられている端末を操作して、購入希望価格を入力してオークションを行う不動産オークションシステムがある（例えば、特許文献１参照。）。
【０００８】
さらに、より多くの購入希望者を募るために、インターネット等の通信回線を利用して不動産物件を多数の購入希望者に紹介して不動産物件のオークションを行うこともあった。
【特許文献１】特開２０００−２５９７４４号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００９】
しかし、不動産業者等が直接不動産物件を購入する場合では、売主はその不動産業者が査定した価格で売るか、そうでなければ他の不動産業者に新たに査定してもらう必要があり、複数の不動産業者に依頼しなければならず繁雑であるだけでなく、売主にとってよい条件で売るには多くの時間が必要であった。
【００１０】
また、オークション会場で画面に表示される不動産物件の各種情報を参考にしてオークションを行う場合には、不動産業者等以外の一般の購入希望者にとっては、希望する不動産物件がオークションに出品されないことや、不動産物件の売買に不慣れなためオークションの雰囲気のなかで決断することは困難であった。一方、不動産物件の売買に慣れている不動産業者等が参加した場合には、オークションに参加して落札することがあるものの、オークションの対象となる物件の情報や査定金額などの情報を収集し、自身の不動産物件の売買に利用することがあった。つまり、不動産業者等がオークションの情報を利用した場合、このオークションに出された物件の価格を基準にして、周辺の他の物件を査定するため、オークションに出品された物件の価格が低い場合には、この物件の周辺の物件の価格が下がることがあり、周辺の物件の価格に影響を及ぼすことがあり、周辺の物件の所有者は物件の資産価値が下がり不利益になる場合もあった。また、オークション会場では、敢えて落札せずに、オークション会場で公開された物件の詳細な情報を利用して、物件の売主（所有者）に直接連絡を取り、売買交渉をする場合もあり、オークションの主催者は仲介手数料等を得られないこともあった。
【００１１】
また、インターネット等を利用してオークションを行う場合も同様に、オークションを主催者を介さずに直接所有者と連絡を取り売買契約を成立させることもあり、オークションの主催者は仲介手数料等を得られないこともあり、オークションを継続して実施することが費用的に困難であった。
【００１２】
また、オークション会場でのオークション、及びインターネットを利用したオークションでは、不動産物件の位置を明確に示さなくても、物件の写真や周囲の景色等の情報から物件を特定することもあり、売主と直接に売買交渉をすることもあった。
【００１３】
本願発明は係る問題に鑑み、不動産物件のオークションを行うときに、この物件の購入するために最低限必要な情報を提供できるようにしながらも、物件の位置などを特定できないようにする仮想物件データ作成システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【００１４】
本願発明に係る仮想物件データ作成システムは、土地、家屋、マンション等の不動産物件の立地条件を数値化するための、複数の項目からなる評点基準データを記憶する評点基準データ記憶手段と、既に売買された又は現在販売されている不動産物件の位置データ、面積データ、売買価格データ、及び前記評点基準データに基づいて該不動産物件の立地条件を数値化した事例物件の評点データとを少なくとも含む事例物件データを記憶する事例物件データ記憶手段と、前記評点基準データの項目に基づいて、この項目毎に複数設定された不動産物件の物件パターンデータを予め記憶する物件パターンデータ記憶手段と、査定対象となる物件の位置データ、面積データ、及び複数項目からなる該査定物件の立地条件データを少なくとも入力する査定物件データ入力手段から入力された査定物件データに基づいて、該査定物件の位置に最も近い位置の事例物件データを含むように査定物件データの複数を選択し、それら複数の事例物件データを表示部に表示する事例物件表示手段と、前記評点基準データ記憶手段に記憶されている評点基準に基づいて、前記査定物件データ入力手段から入力された査定物件の評点を演算する査定評点演算手段と、前記表示部に表示された複数の事例物件の中から１つの事例物件をユーザが選択する事例物件選択手段を操作して選択された事例物件データと、前記査定評点演算手段によって演算された査定物件の評点とに基づいて、該査定物件の価格を演算する査定価格演算手段と、前記査定価格演算手段によって演算された査定価格と前記査定評点演算手段によって演算された査定評点との双方に基づき、前記物件パターンデータ記憶手段に記憶されている物件パターンデータの中から、該査定評点の合計と該査定価格とがそれぞれ一致し、且つ該査定物件の立地条件とは一致しない物件パターンデータを選択し、仮想的な物件データを作成する仮想物件データ作成手段と、前記仮想物件データ作成手段によって作成された仮想物件データと該仮想物件データに対応する査定物件データとにＩＤ番号を付与するＩＤ番号付与部と、ＩＤ番号が付与された査定物件データを記憶する査定物件データ記憶部と、ＩＤ番号が付与された仮想物件データを記憶する仮想物件データ記憶部とから少なくともなる物件データ記憶手段とを、コンピュータに備える。
【００１５】
したがって、査定物件と仮想物件とは、価格が同一であり、且つ物件の立地条件を数値化した評点の合計が同じになっているため、不動産物件の総合的な価値を判断することができる仮想物件データを作成できる。さらに、仮想物件データの詳細な情報は、査定物件のデータとは変更されているので、それらのデータを基に、査定物件を特定することができなくなり、売主と買主が直接売買することを防止することができる。
【００１６】
また、前記査定物件の周辺の地図情報、及び該査定物件の行政区域の情報とを記憶する地図データ記憶手段を前記コンピュータに備えてなり、前記仮想物件データ作成手段は、前記地図データ記憶手段に記憶されている前記査定物件の地図情報及び行政区域の情報を選択し、該行政区域を識別可能となるように色分けした識別地図データを作成してもよい。
【００１７】
また、前記査定物件は土地であり、前記仮想物件データ作成手段は、査定物件の面積及び間口のデータを仮想物件の面積及び間口のデータとしてもよい。
【００１８】
また、前記仮想物件データ作成手段は、前記物件パターンデータ記憶手段３から選択した仮想物件の形状イメージを、査定物件の面積及び間口と同一になるように変形してもよい。
【発明の効果】
【００１９】
本願発明に係る仮想物件データ作成システムは、査定物件の立地条件とは異なり、且つ査定物件の価格及び評点の合計が同じになる物件パターンを選択して仮想物件データを作成するので、売買において重要視される価格と総合評価（評点の合計）が同一であり、且つ査定物件とは異なった仮想物件データを作成することができる。そして、査定物件に関するデータと仮想物件に関するデータをＩＤ番号を付与して、別々の記憶部に記憶させるので、仮想物件に関するデータのみをオークション等で公表しても、物件を特定することができないため、物件の所有者と購入希望者との直接交渉を防ぐことができる。また、物件を特定できないことから、他の不動産業者等がこの物件を査定の基準として利用することを防止できる。
また、査定物件データと該査定物件に対応する仮想物件データとには、ＩＤが付与されているので、仮想物件データから査定物件データを特定することができる。
【００２０】
また、市町村別等の行政区分毎に基づいて、査定物件の位置を地図上で色分けするので、査定物件の大まかな位置を一目で確認可能となるデータを作成することができる。
【００２１】
また、査定物件が土地の場合には、土地の面積情報と間口情報を変更せずに仮想物件のデータとするので、土地の特定が困難でありながらも、オークション等で土地の概要を知るためのより適切なデータを仮想物件のデータとすることができる。
【００２２】
また、仮想物件の物件イメージを査定物件の面積と間口とが同一になるように変形するので、物件のイメージが理解しやすい仮想物件データを作成することができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００２３】
以下に、本願発明に係る仮想物件データ作成システムの一実施例を示す。
図１は、仮想物件データ作成システムの概略を示したブロック図であり、事例物件データ記憶手段１、評点基準データ記憶手段２、物件パターンデータ記憶手段３、事例物件表示手段４、査定評点演算手段５、査定価格演算手段６、仮想物件データ作成手段７、物件データ記憶手段８、仮想物件データ出力手段９と、地図データ記憶手段１０とが、コンピュータＣに備えられている。そして、上記各手段は、コンピュータＣとコンピュータＣにインストールされているソフトウエアが協働して実現されている。また、査定物件データ入力手段１１、事例物件選択手段１２は、コンピュータＣに接続され、操作者が査定物件データ入力手段１１及び事例物件選択手段１２を操作することで発生する信号をコンピュータＣに入力する。また、表示部１３及び出力部１４は、コンピュータＣに接続され、コンピュータＣからの出力信号を受信する。
【００２４】
前記評点基準データ記憶手段２は、土地、家屋（建築物）、マンション（アパート）等の不動産物件の立地条件を数値化するための、予め設定された複数の項目からなる評価基準データを記憶する手段である。前記立地条件とは、住宅建築を目的とする土地の場合では、交通の利便性、商店街等への利便性、土地と前面道路との位置関係（方位）、前面道路の幅員、舗装状況、土地の整形状態、間口の長さ、排水及びガス施設の状況、街並みの状況、隣接地の利用状況、騒音や振動の状況、日照や採光の状況、眺望や景観などを不動産物件自体の状況（情報）や、その周辺の状況（情報）を示す。ただし、立地条件の情報としては、面積及び売買価格等のデータは含まれない。同様に、商業施設を目的とする土地、マンション等の集合住宅等に場合には、それぞれ予め複数の項目が設定されている。
【００２５】
前記事例物件データ記憶手段１は、既に売買された不動産物件や現在販売されている不動産物件の位置データ、面積データ、売買価格データ、及び前記評点基準データに基づいて該不動産物件の立地条件を数値化した事例物件の評点データとを少なくとも記憶する手段である。
【００２６】
前記物件パターンデータ記憶手段３は、前記評点基準データの項目に基づいて、この項目毎に複数設定された不動産物件の物件パターンデータを予め記憶する手段であり、図２で示す形状イメージ１６のような、土地の形状のイメージデータの他、マンション等の間取り図のイメージデータ、家屋（建築物）のイメージデータの複数、この不動産物件の前面道路の舗装状態、幅員の状態等の複数のパターンのイメージデータ等を記憶する手段である。
【００２７】
査定物件データ入力手段１１は、査定対象となる不動産物件の位置データ、面積データ、前記評点基準データに対応する項目のデータを少なくとも入力する手段であり、図３で示すように、査定物件の形状イメージ２０、面積データ、位置データ、立地条件データ等の査定物件データを入力する手段である。査定物件データ入力手段１１の具体的な一例としては、キーボードやマウス等の入力装置、又は、ＣＤ−ＲＯＭ、フレキシブルディスク等の記録媒体からデータを読み取るデータ読み取り装置、若しくは、インターネット等のネットワークを介して通信接続可能なコンピュータ等であり、前記事例物件表示手段４及び前記査定表点演算手段５に入力信号を送信する。
【００２８】
前記事例物件表示手段４は、前記査定物件データ入力手段１１から入力された査定対象の不動産物件の位置データに基づき、該査定物件の位置に最も近い位置の事例物件データを含むように査定物件データの複数を選択し、それら複数の事例物件データを表示部１３に表示する手段である。複数の事例物件データを選択して表示する場合には、例えば、査定物件の位置に近い順番に事例物件データを複数（例えば５物件）選択して表示部１３に表示したり、査定物件の位置を中心に半径５００ｍ以内に位置する事例物件データを全て選択して表示部１３に表示する。
【００２９】
前記表示部１３は、ディスプレイ等の表示装置、プリンタの印字（印刷）装置、若しくは、インターネット等のネットワークを介して通信接続可能なコンピュータである。
【００３０】
前記査定評点演算手段５は、前記評点基準データ記憶手段２に記憶されている評点基準に基づいて、前記査定物件データ入力手段１１から入力された査定物件の各項目毎の評点を演算して、査定物件の立地条件を数値化する手段である。
【００３１】
また、前記事例物件選択手段１２は、前記表示部１３に示される事例物件選択画面２１（図４参照）のなかの複数の事例物件の中から、人が選択した１又は複数の事例物件データをコンピュータＣに入力する手段である。この事例物件選択手段１２の具体的な一例としては、マウスやキーボード等の入力装置、又はインターネット等のネットワークを介して通信可能なコンピュータである。
【００３２】
前記査定価格演算手段６は、前記事例物件選択手段１２によって選択された事例物件データと、前記査定評点演算手段５によって演算された査定物件の評点の合計とに基づき、査定物件の価格を演算する手段である。この査定価格は、例えば、以下に示す（１）式に基づいて演算される。
【００３３】
（事例地の単価）×（査定地の評点合計）÷（事例地の評点合計）×（査定地の面積）＝（査定地の価格）        （１）
【００３４】
なお、査定地が流通市場において売りやすいか売りにくいかを査定者の観点によって決められる流通性比率も考慮に入れる場合には、前記査定物件データ入力手段１１を操作して査定物件の流通性比率を入力し、以下に示す（２）式に基づいて演算する。
【００３５】
（事例地の単価）×（査定地の評点合計）÷（事例地の評点合計）×（査定地の面積）×（流通性比率）＝（査定地の価格）        （２）
【００３６】
また、前記事例物件選択手段１２によって１つだけ事例物件データが選択された場合には、その事例物件の単価、事例物件の評点合計をそのまま用いるが、複数の事例物件データが選択されたときには、選択された事例物件の単価及び評点合計の平均値を査定価格演算手段６が演算し、査定物件の査定価格を演算することもできる。
【００３７】
前記仮想物件データ作成手段７は、前記査定評点演算手段５によって演算された査定物件の評点と、前記査定価格演算手段６によって演算された査定価格とに基づいて、前記物件パターンデータ記憶手段３が記憶している物件パターンデータを選択して仮想物件データを作成する手段である。この仮想物件データ作成手段７は、査定物件の立地条件と仮想物件の立地条件とが完全に一致しないように選択する。例えば、前面道路の幅員が査定物件と仮想物件とでは異なるように物件パターンデータを選択する。また、図２に示すように、査定物件の土地の形状が１５ａ〜１５ｄに示している不整形の土地のときには、それら全ての形状を前記物件パターンデータ記憶手段１０に記憶されている不整地の形状イメージ１６を選択する。そして、この形状イメージ１６に基づいて、前面道路との間口、該物件の面積が査定物件の間口、面積と同一になるように形状イメージ１６を変換して仮想物件データを作成する。
【００３８】
また、仮想物件データ作成手段７は、前記地図データ記憶手段１０に記憶されている地図データに基づき、査定物件の地図情報及び行政区域の情報を選択し、図６に示すように、該行政区域を識別可能となるように色分けした識別地図データを作成する手段である。
【００３９】
前記物件データ記憶手段８は、前記仮想物件データ作成手段７によって作成された仮想物件データと該仮想物件データに対応する査定物件データとに、ＩＤ番号をそれぞれ付与するＩＤ番号付与部８ｃと、ＩＤ番号を付与された査定物件データは査定物件データ記憶部８ａに、査定物件データ以外の仮想物件データや識別地図データは仮想物件データ記憶部８ｂにそれぞれ記憶する手段である。つまり、仮想物件データから査定物件データを検索できるようにして記憶する手段であり、仮想物件データ記憶部に記憶されている仮想物件データを公表しても、査定物件が特定できないようになっている。
【００４０】
前記仮想物件データ出力手段９は、前記仮想物件データ作成手段７によって作成された仮想物件データのみを、出力部１４に出力する手段である。そして、この出力部１４に出力されたデータをオークションを行うＷｅｂページに公開する。また、仮想物件データから査定物件を特定する場合には前記物件データ記憶手段８の仮想物件データ記憶部８ｂに記憶されている仮想物件データの中から該仮想物件データを選択し、この仮想物件データに付与されているＩＤ番号に基づき、査定物件データ記憶部８ａに記憶されている査定物件を特定する。
また、出力部１４は、ハードディスク、フレキシブルディスク、ＣＤ（ＣＤ−ＲＯＭ、ＣＤ−Ｒ）等の記録媒体や、ディスプレイ等の表示装置や、プリンタ等の印字装置や、インターネット等のネットワークを介して通信接続可能なコンピュータ等である。
【００４１】
つぎに、本願発明に係る仮想物件データ作成システムを用いて仮想物件データを作成する場合について述べる。この実施例では、査定物件として土地を一例として説明しているが、土地に限定するものではなく、家屋、マンション等の不動産物件であってもよい。
【００４２】
図３は、査定物件の形状、位置、面積、立地条件等の査定物件データを入力する査定物件データ入力画面１７であり、査定物件形状欄１８には、操作者がマウス等の査定物件データ入力手段１１を操作して入力した査定物件のイメージ２０が表示され、その下部には、該査定物件の面積、位置、立地条件のデータを入力する査定物件情報入力欄１９が設けられ、各項目に対応する情報を入力される。入力するデータは、査定者（査定業者）等が直接査定物件を訪問して立地条件を決定してもよいし、地図データ等から立地条件を査定者が決定してもよい。また、コンピュータＣに、位置データに基づいて、最寄り駅までの時間、幅員、舗装状態等の立地条件のデータを演算する立地条件演算手段（図示しない）を備えさせてもよい。この立地条件演算手段は、前記査定物件データ入力手段を操作１からの入力信号を受けると、前記地図データ記憶手段１０に記憶されている地図データを読み出す。そして、査定物件の位置からの直線距離若しくは路上距離（道路上を移動したときの距離）が短い駅を１つ又は２つ以上選択し、その選択された駅の位置と査定物件の位置との間の路上距離を演算し、予め設定されている速度（例えば、分速８０ｍ）に基づき、最寄り駅までの時間を自動的に演算する。同様に、前記地図データ記憶手段１０に記憶されている地図データに幅員のデータや間口のデータを備えているときには、それらのデータに基づき、幅員や間口等の立地条件のデータを自動的に演算することもできる。なお、上述の例では最寄り駅までの時間を演算しているが、最寄りのバス停までの時間や、最寄りのバス停から最寄りの駅までの時間等のデータであってもよい。図３の査定物件情報入力欄１９には、「面積」、「位置」、「間口」、「最寄り駅までの時間」、「幅員」、「舗装」、「日照」、「騒音」の各項目のデータを入力できるようになっているが、その他の立地条件のデータは、図３では省略している。また、立地条件以外の特記事項等（例えば、「２ヶ月以内に支払を完了する。」）を入力する特記事項入力欄（図示しない）を設けて、売買の際に重要となる情報を入力してもよい。なお、この特記事項入力欄に入力されたデータは査定物件データの構成要素とするが、査定物件を特定できない情報であると操作者が判断した場合には、該特記事項のデータを仮想物件データの構成要素としてもよい。なお、査定物件データは、コンピュータＣに接続されている入力装置を操作して入力してもよいが、インターネット等のネットワークを介して通信接続可能なコンピュータから入力できるようにしてもよい。
【００４３】
前記査定物件データが入力されると、前記事例物件表示手段４は、前記事例物件データ記憶手段１に記憶されている複数の事例物件の中から査定物件の位置に最も近い事例物件を含むように複数の事例物件を選択して、前記表示部１３に図４で示す事例物件選択画面２１を表示する。この事例物件選択画面２１は、上から査定物件の位置が表示され、その下には、該査定物件の位置に近い順に５つの事例物件の位置が表示されている。そして、操作者は事例物件選択画面２１の中から事例物件として適切と判断した物件を１つ又は複数選択する。例えば、「兵庫県神戸市垂水区本多聞２丁目△番地□号」のみを事例物件として選択する場合には、その左側に設けられている選択ボタン２２ａを押下することにより選択する。また、その他の事例物件を選択する場合にも、事例物件の位置の左側に設けられている選択ボタン２２（２２ｂ〜２２ｅ）を押下して選択する。
なお、各事例物件の詳細な情報を表示するためのボタン（図示しない）を前記事例物件選択画面２１に設けて、事例物件として適切か否かを判断できるようにしてもよい。
【００４４】
操作者によって事例物件が選択されると、既に入力された査定物件データと、前記査定価格演算手段６によって演算された査定価格とに基づいて、図５（ａ）に示す、査定物件の形状イメージ２３（２３ａ）と、該査定物件の面積、価格、位置、間口のデータ２４と、該査定物件の立地条件の評点のデータ２５を演算する。そして、図５（ａ）で示しているデータの演算が終了すると、前記仮想物件データ作成手段７によって、図５（ｂ）に示すように、査定物件の形状イメージ２３と異なった形状イメージ２６（２６ａ）と、予め設定された行政区分の範囲の位置、面積、価格、間口のデータ２７、少なくとも１の項目が査定物件の立地条件と異なるように設定された仮想物件の立地条件のデータ２８を作成する。より詳細には、図５に示すように、「最寄り駅までの時間」に関しては、査定物件では「−５（徒歩１５分）」を仮想物件では「０（徒歩１０分）」に立地条件のデータを変更して仮想物件データを作成している。同様に、「幅員」を「＋３（６ｍ）」から「−２（３．６ｍ）」に変更し仮想物件データを作成している。また、幅員を変更したことに伴って、査定物件の幅員イメージ２３ｂを、仮想物件の幅員のデータに対応させて幅員イメージ２６ｂを作成する。同様に、他の項目に関しても、それぞれ変更したデータを作成する。ただし、査定物件の評点の合計と仮想物件の評点の合計が一致するように変更する。これは、（１）式や（２）式で示している査定価格の演算式において、査定物件の評点の合計によって査定価格が変わることからも分かるように、不動産物件の総合的な価値を示すので、評点の合計を査定物件と仮想物件とでは同一にすることで、仮想物件データの立地条件に関する総合評価を同一にすることができる。
【００４５】
仮想物件の形状イメージ２６は、図２で示すように、査定物件の形状イメージ２３が不整地のときには、前記物件パターンデータ記憶手段３に記憶されている不整地の形状の物件イメージデータを選択し、査定物件の間口の広さ、及び面積のデータに基づいて、間口の長さを変更したり、奥行きを変更して査定物件の面積と同一となるように変更する。また、仮想物件の面積、価格、間口に関してのデータは、査定物件のデータと同一のデータとし、位置データは、査定物件の位置が明確に特定できないように、市町村、町、丁目等の行政区分の範囲の情報のみを表示する。なお、市町村、町、丁目、番、号のような地番に基づいた行政区分で、仮想物件の位置データを作成してもよいが、その他に、「○○小学校校区」、「△△中学校校区」のように校区を仮想物件の位置データとすることもできる。仮想物件の面積、価格、間口を、査定物件の面積、価格、間口と同一にする理由としては、不動産業者等ではこれらの情報の重要性が非常に高く、購入希望者に対して重要性の高い情報を提供できるようにするためである。同様に、物件の位置データに関しても、非常に重要性の高い情報であるが、位置データの全てを公開すると物件が特定することが可能となり、オークション等を介することなく直接所有者と売買交渉を行うことが可能となるため、査定物件を特定できないように査定物件の位置データの一部だけを仮想物件の位置データとする。これにより、物件のおおよその位置を把握でき、且つ明確に位置を特定できないようにしている。つまり、購入希望者にとって重要性が高い情報は提供するが、物件を特定できないようにしている。そして、提供する情報は査定物件に関する情報をそのまま提供しているので、購入希望者は購入の有無の判断基準とすることができる。
【００４６】
また、上述の（１）式に基づいて査定価格を演算することから、査定物件の評点合計は査定価格に大きく影響する要素である。したがって、仮想物件の評点データ２８の評点合計と査定物件の評点データの評点合計とを同一にすることで、物件の正確な評価を提示することができる。一方、項目毎の評点は、査定物件と仮想物件で異なるようにすることで、物件の特定が困難とすることができる。この項目毎の評点は、査定物件と仮想物件の全ての項目で異なるように立地条件データを作成してもよいが、同一の項目があってもよい。
【００４７】
また、地図データ記憶手段１０に記憶されている地図データと仮想物件の地図データに基づいて、図６の仮想物件表示画面２９に示すように、仮想物件の位置が該当する行政区域の領域を色分けした識別地図データ３０を仮想物件データの構成データとしてもよい。なお、図６に示す識別地図データ３０は、「兵庫県神戸市垂水区」の領域が区別できるように表示しているが、さらに小さい区分の町（実施例における「本多聞」等）、丁目（実施例における「２丁目」）等の領域を識別可能に地図上に表示してもよいし、「○○小学校校区」、「○○中学校校区」等の領域を識別可能に地図上に表示してもよい。また、査定物件の位置を中心に一定の範囲（例えば、半径５００ｍの範囲）を識別可能に地図上に表示してもよい。したがって、この仮想物件データの閲覧者は、地図から物件の大体の位置を把握することができる。
【００４８】
そして、査定物件データと該査定物件データに対応した仮想物件データとに、ＩＤ番号付与部８ｃがＩＤ番号をそれぞれ付与し、査定物件データは、査定物件データ記憶部８ａに、仮想物件データは仮想物件データ記憶部８ｂにそれぞれ記憶させる。そして、オークションを行う場合には、前記仮想物件データ記憶部８ｂに記憶されたデータのみをＷｅｂページに公開し、購入希望者を募集する。そして、購入希望者を数人程度に限定した段階で、査定物件データ記憶部８ａに記憶されているデータを、限定された購入希望者のみに公開する。なお、査定物件データを公開するときに、購入希望者に売買に関してはオークション主催者又はオークション主催者が指定した仲介業者が売買手続を仲介することを契約させることで、購入希望者が売主（不動産物件の所有者）と直接交渉できないようになる。したがって、オークション主催者にとっては確実に、仲介等の手数料を得ることができ、オークションを引き続き実行できるようになる。
【図面の簡単な説明】
【００４９】
【図１】仮想物件データ作成システムの概要を示すブロック図である。
【図２】査定物件と仮想物件との形状イメージの変換を説明した図である。
【図３】査定物件データ入力画面の説明図である。
【図４】事例物件データ選択画面の説明図である。
【図５】（ａ）は査定物件データの形状イメージ、面積、位置及び立地条件データであり、（ｂ）は仮想物件データの形状イメージ、面積、位置及び立地条件データである。
【図６】仮想物件表示画面の説明図である。
【符号の説明】
【００５０】
１    事例物件データ記憶手段
２    評点基準データ記憶手段
３    物件パターンデータ記憶手段
４    事例物件表示手段
５    査定評点演算手段
６    査定価格演算手段
７    仮想物件データ作成手段
８    物件データ記憶手段
８ａ  査定物件データ記憶部
８ｂ  仮想物件データ記憶部
８ｃ  ＩＤ番号付与部
９    仮想物件データ出力手段
１０  地図データ記憶手段
１０  物件パターンデータ記憶手段
１１  査定物件データ入力手段
１２  事例物件選択手段
１３  表示部
１４  出力部
１６  形状イメージ
１７  査定物件データ入力画面
１８  査定物件形状欄
１９  査定物件情報入力欄
２０  査定物件イメージ
２１  事例物件選択画面
２２  選択ボタン
２３  査定物件の形状イメージ
２３ｂ  幅員イメージ
２４  査定物件のデータ
２５  査定物件の評点のデータ
２６  形状イメージ
２６ｂ  幅員イメージ
２７  仮想物件のデータ
２８  仮想物件の評点のデータ
２９  仮想物件表示画面
３０  識別地図データ
Ｃ    コンピュータ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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