(57)【要約】【解決課題】  住宅の使用過程における住宅の状態の変化を考慮して、リフォームの時期を高い精度で予測できるようにする。【解決手段】  予測対象となる住宅の部位毎の調査項目の該当箇所の数値及び変化率と住宅の基礎情報とが入力されと（１００）、入力された住宅の基礎情報をＨＤＤに記憶されている調査情報ＤＢに格納すると共に、部位毎の調査項目の該当箇所の数値及び変化率を基礎情報と対応させて時系列的に調査情報ＤＢに格納する（１０２）。そして、調査情報ＤＢに格納された部位毎の調査項目の該当箇所の数値及び変化率を集計し、集計したデータに対して分析を行い（１０４）、分析結果と調査情報に含まれる住宅の基礎情報とに基づいて、住宅の部位毎にリフォームの内容及び時期を予測し（１０６）、予測結果を部位毎に調査担当者用ＰＣへ出力する（１０８）。【選択図】  図５
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
予測対象となる住宅の予め定められた複数の部位毎のリフォームに関する物理量及び該住宅の基礎情報を入力する入力手段と、
前記入力手段によって入力された前記住宅の基礎情報を記憶すると共に、入力された前記物理量を前記基礎情報に対応させて時系列的に記憶する記憶手段と、
前記記憶手段に記憶された物理量の変化率及び前記住宅の基礎情報に基づいて、前記住宅の部位毎にリフォームの時期を予測する予測手段と、
前記予測手段によって予測されたリフォームの時期を前記住宅の部位毎に出力する出力手段と、
を含む住宅リフォーム予測装置。
【請求項２】
前記住宅の基礎情報は、前記住宅の築年数を示す情報、前記住宅が建築された地域を示す情報、前記住宅の構造を示す情報、前記住宅の間取りを示す情報、及び前記住宅に居住している家族構成を示す情報を含む請求項１に記載の住宅リフォーム予測装置。
【請求項３】
前記予測手段は、前記予測したリフォームの時期に対応させてリフォームの内容を更に予測し、
前記出力手段は、前記リフォームの時期及び内容を前記住宅の部位毎に出力する請求項１又は２に記載の住宅リフォーム予測装置。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅リフォーム予測装置に係り、特に、住宅のリフォームに関する情報に基づいて、住宅のリフォームの時期を予測する住宅リフォーム予測装置に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来、住宅には耐用年数があり、築年数が増えていくと、住宅の各部位には劣化や破損などが発生し、劣化や破損が発生した部位を修理するため、住宅のリフォームが行われる。
【０００３】
このリフォームのタイミングは顧客が判断しているため、タイミングが遅くなり、劣化や破損が発生した部位が放置されたままであると、この部位の修理部分が大きくなって、リフォーム費用が多くかかってしまう場合がある。
【０００４】
住宅のリフォーム内容とリフォーム時期を予測するシステムとして、住宅販売業者によって入力された新築住宅の性能に基づいて、耐用年数を算出すると共に、耐用年数に基づいて住宅のリフォーム時期及びリフォーム内容を予測するリフォーム支援システムが知られている（特許文献１）。
【特許文献１】特開２００３−４４６７６号
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００５】
しかしながら、特許文献１に記載のリフォーム支援システムによれば、住宅の使用過程における住宅の状態の変化を考慮していないため、使用過程における変化に応じた精度の高い予測を行うことができない、という問題がある。
【０００６】
本発明は、上記問題点を解決するためになされたもので、住宅の使用過程における住宅の状態の変化を考慮して、リフォームの時期を高い精度で予測することができる住宅リフォーム予測装置を得ることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
上記の目的を達成するために本発明に係る住宅リフォーム予測装置は、予測対象となる住宅の予め定められた複数の部位毎のリフォームに関する物理量及び該住宅の基礎情報を入力する入力手段と、前記入力手段によって入力された前記住宅の基礎情報を記憶すると共に、入力された前記物理量を前記基礎情報に対応させて時系列的に記憶する記憶手段と、前記記憶手段に記憶された物理量の変化率及び前記住宅の基礎情報に基づいて、前記住宅の部位毎にリフォームの時期を予測する予測手段と、前記予測手段によって予測されたリフォームの時期を前記住宅の部位毎に出力する出力手段とを含んで構成されている。
【０００８】
本発明に係る住宅リフォーム予測装置では、入力手段によって、予測対象となる住宅の予め定められた複数の部位毎のリフォームに関する物理量及び住宅の基礎情報を入力し、入力手段によって入力された住宅の基礎情報を記憶すると共に、入力された物理量を基礎情報に対応させて時系列的に記憶手段に記憶する。
【０００９】
そして、予測手段によって、記憶手段に記憶された物理量の変化率及び住宅の基礎情報に基づいて、住宅の部位毎にリフォームの時期を予測し、出力手段によって、予測手段によって予測されたリフォームの時期を住宅の部位毎に出力する。
【００１０】
従って、本発明に係る住宅リフォーム予測装置によれば、住宅の複数の部位毎のリフォームに関する物理量の変化率及び住宅の基礎情報に基づいて、住宅の部位毎にリフォームの時期を予測することにより、基礎情報及び住宅の使用過程おける状態の変化を考慮して、リフォームの時期を高い精度で予測することができる。
【００１１】
また、住宅の基礎情報は、住宅の築年数を示す情報、住宅が建築された地域を示す情報、住宅の構造を示す情報、住宅の間取りを示す情報、及び住宅に居住している家族構成を示す情報を含むことができる。
【００１２】
本発明に係る予測手段は、予測したリフォームの時期に対応させてリフォームの内容を更に予測し、出力手段は、リフォームの時期及び内容を住宅の部位毎に出力することができる。
【発明の効果】
【００１３】
以上説明したように、本発明の住宅リフォーム予測装置によれば、住宅の複数の部位毎のリフォームに関する物理量の変化率及び住宅の基礎情報に基づいて、住宅の部位毎にリフォームの時期を予測することにより、基礎情報及び住宅の使用過程おける状態の変化を考慮して、リフォームの時期を高い精度で予測することができる、という効果が得られる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１４】
以下、図面を参照して本発明の実施の形態を詳細に説明する。
【００１５】
図１に示すように、本発明の実施の形態に係る住宅リフォーム予測システム１０は、住宅のリフォームの内容及び時期を予測する住宅リフォーム予測装置１２、調査担当者が調査した住宅のリフォームに関するデータを入力するための調査担当者用ＰＣ１４、及びインターネットなどのネットワーク１８から構成されており、住宅リフォーム予測装置１２及び調査担当者用ＰＣ１４はネットワーク１８を介して相互に接続されている。
【００１６】
住宅リフォーム予測装置１２は、後述する予測処理ルーチンのプログラムを含む各種プログラムやパラメータ等が記憶されたＲＯＭ２０、各種プログラムを実行するＣＰＵ２２、ＣＰＵ２２による各種プログラムの実行時におけるワークエリア等として用いられるＲＡＭ２４、後述するリフォームに関する情報及び住宅の基礎情報を格納した調査情報ＤＢを記憶するＨＤＤ２６、通信制御装置２８、及びこれらを相互に接続するための入出力ポート３０が設けられている。
【００１７】
なお、調査担当者用ＰＣ１４は、従来公知のパーソナルコンピュータの一般的構成を備えたものであればよく、本実施の形態では、調査担当者用ＰＣ１４の一般的処理の説明を省略する。
【００１８】
次に、本発明の実施の形態に係る作用について説明する。まず、調査担当者が予測対象となる住宅に関する基礎情報を調査し、住宅の基礎情報を調査担当者用ＰＣ１４に登録する。住宅の基礎情報は、図２に示すように、住宅の築年数を示す情報、住宅が建築された地域を示す情報、住宅の構造を示す情報、住宅に居住している家族構成を示す情報、及び住宅の間取りを示す情報を含んでいる。また、住宅の基礎情報は、さらに、給湯、ガス、電気などのエネルギー関係の設備の状況を示す情報を含んでいてもよい。
【００１９】
そして、予測対象となる住宅の予め定められた複数の部位毎に、リフォームに関する情報を調査して、予め定められた複数の調査項目毎に、調査項目の内容に該当する該当箇所の数値をリフォームに関する物理量として調査担当者用ＰＣ１４に登録する。調査項目は、例えば、図３に示すように、住宅の部位（地盤、基礎、土台、軸組、床組、小屋組、耐力壁、外壁、屋根、バルコニー、防水仕様の屋根、床、壁、天井、機密断熱結露など）の状態（「地割れ」、「沈下、陥没」、「不同沈下」、「変形・亀裂」、「破損・崩壊」、「腐食・劣化」、「シロアリ被害」、「傾き・変形」、「変形・破損」、「目地、シール材の悪化」、「仕上げ材の剥脱」、「仕上げ材の変形・破損」など）を表す内容となっており、調査項目の内容に該当する該当箇所の数値の調査単位は、例えば、該当箇所の数、該当箇所毎の大きさ（面積、長さ、「腐食率」、及び「被害率」の何れかひとつ）、及び該当箇所毎の形状（「幅×長さ」及び「幅×長さ×深さ」の何れか一方）となっている。
【００２０】
また、調査を行うときに、調査項目の内容が住宅の構造体に影響を及ぼすような場合には、図４に示すように、調査項目の該当箇所をデジタルカメラ等で撮像し、撮像画像を調査担当者用ＰＣ１４に登録する。
【００２１】
そして、所定期間（例えば３ヶ月）経過後に、調査担当者は、予測対象となる住宅の状態を再び調査し、該当箇所の数値を時系列的に調査担当者用ＰＣ１４に登録する。また、このとき、調査担当者用ＰＣ１４において、登録された該当箇所の数値と前回に調査したときの該当箇所の数値とに基づいて、調査単位毎に該当箇所の数値の変化率が算出され、該当箇所の数値とともに、算出された変化率が登録される。
【００２２】
そして、上記の調査を所定期間毎に繰り返し、予測対象となる住宅の複数の部位について、調査項目の該当箇所の数値と変化率とを調査担当者用ＰＣ１４に登録する。
【００２３】
次に、住宅リフォーム予測装置１２で実行される予測処理ルーチンについて図５を用いて説明する。まず、ステップ１００において、予測対象となる住宅の部位毎の調査項目の該当箇所の数値及び変化率と住宅の基礎情報とが入力されたか否かを判定し、調査担当者用ＰＣ１４からネットワーク１８を介して調査項目の該当箇所の数値及び変化率と住宅の基礎情報とが入力されると、ステップ１００からステップ１０２へ進み、入力された住宅の基礎情報をＨＤＤ２６に記憶されている調査情報ＤＢに格納すると共に、部位毎の調査項目の該当箇所の数値及び変化率を基礎情報と対応させて時系列的に調査情報ＤＢに格納する。
【００２４】
そして、ステップ１０４では、調査情報ＤＢに格納された部位毎の調査項目の該当箇所の数値及び変化率を集計し、集計したデータに対して分析を行い、ステップ１０６において、ステップ１０４の分析結果と調査情報に含まれる住宅の基礎情報とに基づいて、住宅の部位毎にリフォームの時期を予測し、リフォームの時期に対応させてリフォームの内容を予測する。
【００２５】
例えば、以下の式を用いてリフォームの時期及び内容を予測する。
Ｆ（ｙ）＝ｆg×（１＋Δｆg×ｋ（ｙ））
Δｆg＝ｆg／ｆg-1−１
ここで、Ｆ（ｙ）はｙ年後の調査項目の該当箇所の数値の予測値であり、ｆgは最後に調査されたときの調査項目の該当箇所の数値、すなわち最新の数値であり、Δｆgは最後に調査されたときの調査項目の該当箇所の数値と前回の調査項目の該当箇所の数値とに基づく変化率である。また、ｋ（ｙ）は、分析結果に基づいて予測された変化率の増加係数である。
【００２６】
Ｆ（ｙ）が閾値を越えるときのｙを求め、ｙ年後に調査項目の部位のリフォームが必要であると予測し、この予測を調査項目毎に行う。また、この閾値は予め定められた複数のリフォームの内容毎に設けられ、各々の閾値について、Ｆ（ｙ）が閾値を越えるときのｙを求め、リフォームが必要となる時期を予測する。なお、閾値は統計的に決定すればよい。
【００２７】
そして、ステップ１０８で、予測結果を部位毎に調査担当者用ＰＣ１４へ出力し、予測処理ルーチンを終了する。
【００２８】
そして、住宅リフォーム予測装置１２から入力された予測結果を調査担当者用ＰＣ１４のディスプレイ（図示省略）に表示し、予測結果に基づいて、リフォームのコストパフォーマンスが最大となるようなリフォーム案を提案する。例えば、バルコニーに変形・破損があって、この状態を放置すると、１０年後には、予測対象の住宅のバルコニーの柱全体を取り替えるリフォームが必要になると予測された場合に、現状において、例えば、バルコニーの柱の小口塞ぎを予防的に取り替えるリフォームを提案し、バルコニーの柱全体を取り替えるリフォームが必要となることを防いで、リフォーム費用の増大を防ぐ提案を行う。なお、この提案の際に、調査担当者用ＰＣ１４に登録されている撮像画像を時系列的に表示し、表示された撮像画像を参照しながら、リフォームの提案を行うことができる。
【００２９】
そして、提案したリフォーム案に対し、顧客の合意が得られると、建設業者により提案したリフォームが行われる。
【００３０】
以上説明したように、本実施の形態に係る住宅リフォーム予測装置によれば、住宅の複数の部位毎の調査項目の該当箇所の数値の変化率及び住宅の基礎情報に基づいて、住宅の部位毎にリフォームの内容及び時期を予測することにより、基礎情報及び住宅の使用過程おける状態の変化を考慮して、リフォームの内容及び時期を高い精度で予測することができる。
【００３１】
また、リフォームの内容及び時期を予測することにより、リフォームのコストパフォーマンスが最大となるようなリフォーム案を提案することができる。
【００３２】
なお、上記の実施の形態では、調査担当者用ＰＣにおいて変化率が算出されて、調査担当者用ＰＣに登録される場合を例に説明したが、調査担当者用ＰＣには調査項目の該当箇所の数値のみを登録し、住宅リフォーム予測装置の予測処理ルーチンにおいて、該当箇所の数値に基づいて、変化率を算出するようにしてもよい。
【００３３】
また、撮像された画像は、そのまま調査担当者用ＰＣに登録され、リフォームの提案時に表示される場合を例に説明したが、所定期間毎に調査項目の該当箇所をデジタルカメラで撮像して、各期間毎の撮像画像の差分を算出し、算出された差分をも考慮してリフォームの内容及び時期を予測するようにしてもよい。
【００３４】
また、住宅の部位毎にリフォームの内容及び時期を予測する場合を例に説明したが、住宅の部位の枠を越えて、住宅全体もしくは住宅の構造に関するリフォームや改築の内容及び時期を予測するようにしてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００３５】
【図１】本発明の実施の形態に係る住宅リフォーム予測システムの構成を示す概略図である。
【図２】本発明の実施の形態に係る基礎情報の調査項目の例を示す表である。
【図３】本発明の実施の形態に係る住宅の部位毎の調査項目の例を示す表である。
【図４】本発明の実施の形態に係る調査項目の該当箇所を撮像した撮像画像のイメージ図である。
【図５】本発明の実施の形態に係る予測処理ルーチンの内容を示すフローチャートである。
【符号の説明】
【００３６】
１０  住宅リフォーム予測システム
１２  住宅リフォーム予測装置
１４  調査担当者用ＰＣ
２０  ＲＯＭ
２２  ＣＰＵ
２４  ＲＡＭ
２６  ＨＤＤ
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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