(57)【要約】【課題】集合住宅やマンションと違い、戸建て住宅には維持管理に対する法的な規制がなく、それに対する意識の欠如と、差し迫った場合の予期せぬ出費を強いられることが多々ある。【解決手段】住宅のオーナーが所望するメンテナンス項目やリフォーム項目等を入力する入力部と、メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部と、該入力値と該記憶部より抽出される情報とから、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部と、該演算結果を出力する出力部と、を具備した操作端末を備える。【選択図】図３
2006031104.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
住宅のオーナーが所望するメンテナンス項目やリフォーム項目等を入力する入力部と、
メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部と、
該入力値と該記憶部より抽出される情報とから、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部と、
該演算結果を出力する出力部と、を具備した操作端末
を備えたことを特徴とするメンテナンス支援積み立てシステム。
【請求項２】
住宅のオーナーが要求している情報を入力する端末入力部と、
該入力された情報を送信し、下記演算結果を受信する端末送受信部と、
該受信した情報を表示若しくは印刷する端末出力部と、を具備した操作端末と、
メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部と、
該通信回線を通じて該操作端末から送られてくる情報を受信し、該通信回線を通じて該操作端末に該演算部の演算結果を送信する送受信部と、
該送受信部で受信した入力値と該記憶部より抽出される情報とから、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部と、を具備し該操作端末から通信回線を通じてアクセスできるシステムサーバと、
を備えたことを特徴とするメンテナンス支援積み立てシステム。
【請求項３】
住宅のオーナーから建築業者若しくは工務店の口座に振り込みが行われたこと、若しくは住宅のオーナーの口座から建築業者若しくは工務店の口座に引き落としが行われたことを認識する認識機能と、
該振り込み若しくは該引き落としが行われたこととを建築業者に通知する通知機能と、
前記積み立てプラン通りに該引き落とし若しくは該振り込みが行われたか否かを判断する判断機能と、
を備えたことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載のメンテナンス支援積み立てシステム。
【請求項４】
住宅のオーナーの前記引き落とし若しくは前記振り込みが行われた旨を入力する入力部と、
前記引き落とし若しくは前記振り込みが行われた回数若しくは期間を記憶する記憶部と、
該回数若しくは期間を表示若しくは印刷する出力部と、を具備した装置
を備えたことを特徴とする請求項１乃至請求項３に記載のメンテナンス支援積み立てシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住居費等の将来に必要となる費用を演算して表示するシステムに関する。より詳しくは、住宅購入資金及びリフォーム等のメンテナンス資金、結婚資金、教育資金、そして老後資金等の将来必要となる金額をもとに、毎月若しくは毎年積み立てなければならない金額を演算し、顧客口座からの引き落としを認識したり、該積み立ての更新の時期を把握したりする積み立て技術に関する。
【背景技術】
【０００２】
従来より、住宅を長寿命化するための維持管理の仕組みには、建設業者のアフターサービス組織が取り組む定期点検等があった。また現在では、住宅等の建築物を建築する際に、建築主が建物の耐用年数と建築費用と将来のメンテナンス費用と、これに対応して自分の将来の家族構成とを重ね合わせながら、長期間のライフプランニングを行うことが出来る装置も公知となっている（例えば、特許文献１参照。）。
【特許文献１】特開２００１―２６５４５８号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
しかし、上記定期点検を行うシステムでは、引渡し物件に対し、１年から数年ごとの一律な定期点検は実施されているが、そこに発生するメンテナンス内容は費用も含めてのスケジュール化は為されていない。また、集合住宅やマンションと違い、戸建て住宅には維持管理に対する法的な規制がなく、それに対する意識の欠如と、差し迫った場合の予期せぬ出費を強いられるのが現状である。また、従来からマンション等において、維持管理積み立てなる構想は散見されたが、住宅のオーナーにとってのメリットが訴求されておらず、且つ、それを支えるスケジュール管理等のシステムや技術が無かった。マンションでは、積み立てを行っていく管理組合等があるが、その費用は共用部分や躯体に関するものが殆どである。戸建住宅の場合は、住宅のオーナーが自助努力で費用を準備しており、個々の住宅にふさわしいメンテナンス費用やリフォーム費用の準備が難しかった。つまり、外壁や屋根や水回り等の耐用年数とメンテナンス費用の算出や、畳や襖や壁紙やカーテンや照明器具等の内装品の耐用年数とメンテナンス費用や買替え費用の算出等は、住宅建築時にすることはなかった。
【０００４】
また、特許文献１に開示されている装置の場合は、住宅展示場で使用するときは、当然自分の家族だけで相談などを行いながらメンテナンスやリフォームの計画を立てることができなかったし、一方、自宅でこの装置を用いるにしても、社会環境や住宅事情の変化に上手く対応できないこともあり、そのときそのときに応じたきめ細かいメンテナンスやリフォームを計画できなかった。
そして、戸建て住宅においては、前述のようにメンテナンス等の維持管理がしっかりと行われていないため、中古住宅の販売市場が発展せず、その結果新築時から３０年ほどしか経っていない住宅でも壊されて、立て直されることが多い。このことは、環境破壊にもつながるものである。
【課題を解決するための手段】
【０００５】
本発明の解決しようとする課題は以上の如くであり、次にこの課題を解決するための手段を説明する。
【０００６】
即ち、請求項１においては、住宅のオーナーが所望するメンテナンス項目やリフォーム項目等を入力する入力部と、
メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部と、
該入力値と該記憶部より抽出される情報とから、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部と、
該演算結果を出力する出力部と、を具備した操作端末
を備えたものである。
【０００７】
請求項２においては、住宅のオーナーが要求している情報を入力する端末入力部と、
該入力された情報を送信し、下記演算結果を受信する端末送受信部と、
該受信した情報を表示若しくは印刷する端末出力部と、を具備した操作端末と、
メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部と、
該通信回線を通じて該操作端末から送られてくる情報を受信し、該通信回線を通じて該操作端末に該演算部の演算結果を送信する送受信部と、
該送受信部で受信した入力値と該記憶部より抽出される情報とから、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部と、を具備し該操作端末から通信回線を通じてアクセスできるシステムサーバと、
を備えたものである。
【０００８】
請求項３においては、住宅のオーナーから建築業者若しくは工務店の口座に振り込みが行われたこと、若しくは住宅のオーナーの口座から建築業者若しくは工務店の口座に引き落としが行われたことを認識する認識機能と、
該振り込み若しくは該引き落としが行われたこととを建築業者に通知する通知機能と、
前記積み立てプラン通りに該引き落とし若しくは該振り込みが行われたか否かを判断する判断機能と、
を備えたものである。
【０００９】
請求項４においては、住宅のオーナーの前記引き落とし若しくは前記振り込みが行われた旨を入力する入力部と、
前記引き落とし若しくは前記振り込みが行われた回数若しくは期間を記憶する記憶部と、
該回数若しくは期間を表示若しくは印刷する出力部と、を具備した装置
を備えたものである。
【発明の効果】
【００１０】
本発明の効果として、以下に示すような効果を奏する。
【００１１】
請求項１においては、住宅のオーナーが建築業者の営業店や住宅展示場等で、建築契約を結ぶ際等に、その場で建築業者若しくはファイナンシャルプランナーの専門家と一緒に、将来のメンテナンス予定やリフォーム予定を立てたり、定期的に積み立てるべき金額や積み立てプランを演算することが可能となる。これによって、操作端末の出力部に表示若しくは印刷された積み立て金や積み立てプランに住宅のオーナーが納得した場合に、決定された毎月若しくは毎年の積み立て金で、金融機関等においてメンテナンス時やリフォーム時まで積み立てを行っていくこともできるし、住宅のオーナーが納得しなかった場合は、納得するまで、簡単にメンテナンスやリフォームの内容を練り直し、積み立てプランも立て直すことが可能となる。
【００１２】
請求項２においては、住宅のオーナーが建築業者の営業店や住宅展示場等で、建築契約を結ぶ際等に、その場で建築業者若しくはファイナンシャルプランナーの専門家と一緒に、将来のメンテナンス予定やリフォーム予定を立てたり、定期的に積み立てるべき金額や積み立てプランを演算することが可能となる。また、自宅から操作端末からシステムサーバにアクセスして、家族で相談したりしながら、表示された積み立て金や積み立てプランを見て、その金額によって、メンテナンス予定やリフォーム予定を変更することが出来る。換言すれば、自宅で家族だけでわいわい相談しながら、いろいろなメンテナンス予定やリフォーム予定や積み立て金の最適解を求めることができるわけである。これによって、操作端末の端末出力部に表示若しくは印刷された積み立て金や積み立てプランに住宅のオーナーが納得した場合に、決定された毎月若しくは毎年の積み立て金で、金融機関等においてメンテナンス時やリフォーム時まで積み立てを行っていくこともできるし、住宅のオーナーが納得しなかった場合は、納得するまで、簡単にメンテナンスやリフォームの内容を練り直し、積み立てプランも立て直すことが可能となる。
また、住宅環境や法規制が変化して行く中でも、建築業者若しくは工務店がシステムサーバに蓄積している情報を更新するだけで、即座に最新のメンテナンス支援を行うことが可能となる。
【００１３】
請求項３においては、住宅のオーナーと建設業者の双方にメリットがある。建設業者にとっては、顧客の住宅のメンテナンスや工事状況を細部に渡って把握でき、メンテナンス費用やリフォーム費用等を予め管理しておくことが可能となるので、その結果顧客の囲い込みが容易に行え、安定したメンテナンスやリフォームの受注も可能となる。一方、住宅のオーナーにとっては、積み立てが滞った場合に建築業者若しくは工務店等からその旨を通知してもらうこと等が可能となるので、メンテナンスやリフォームのスケジュール管理を無理なく着実に行えるようになり、その結果メンテナンスやリフォーム等に予想外に大きな、そして急な出費を強いられることがなくなる。
また、建築業者若しくは工務店主導で、将来のメンテナンスやリフォームの資金を積み立てて、住宅の維持管理を行っていることは、将来にその住宅を販売するときなどに、買主に安心感を与えることができ、中古住宅の販売がスムーズに行える。また、このような住宅メーカー等と一緒に住宅のオーナーがメンテナンスやリフォームを行う手法が流行すればするほど、住宅メーカーに住宅のメンテナンスやリフォームの積み立てを行っていること自体が、その住宅の信用力の補償にもなる。そして、中古住宅の資産評価を容易なものとでき、中古住宅市場の活性化にもつながっていくことで、最終的に環境保全にも役立つ。近年流行ってきている不動産の流動化や住宅ローンの証券化時に行われるデューデリジェンス等の資産評価にも有利である。
また、建築する前のように早い時期から、メンテナンスやリフォームの計画を立ててその計画を実行しやすくすることも、住宅の老朽化を防ぐことになり、現状のように建築されてから３０年程で、住宅を壊してしまうこともなくなり、さらに環境保全に寄与できる。
【００１４】
請求項４においては、ある程度積み立て金が貯まった頃に、住宅のオーナーに更新の機会を与えたり、無料で住宅の診断を行う等の積み立て回数若しくは積み立て期間に応じた優待遇を行うことができる。とくに、一定の積み立て回数若しくは積み立て期間に到達すると住宅のオーナーが積み立て金をプール用口座から自分の口座に返還させるか否か選択できるようにすれば、住宅のオーナーに安心感を与えることもできる。最近では、電化製品の量販店が「ポイント還元システム」等を導入しているが、これらのポイントは現金換えて解約することが不可能なものである。メンテナンスやリフォームのための積み立て金は、大きな金額となる場合が多いので、このように、一定回数若しくは一定期間経過後に、住宅のオーナーが積み立て金を返還するか否かを選択できるようにすると、住宅のオーナーにとって非常に便利で安心なシステムとなる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１５】
次に、発明の実施の形態を説明する。
図１は本発明の第１の実施例を示す操作端末１０の構成を示す模式図、図２は操作端末１０から積み立てプランを取得するフローチャート、図３は第２の実施例に係る通信回線で接続された操作端末２０とシステムサーバ３１の構成を示す模式図、図４は操作端末２０を介してシステムサーバ３１から積み立てプランを取得するフローチャート、図５は第３の実施例を示すシステムの模式図、図６は実施例１乃至実施例３を利用した本システムの利用例を流れを示す図である。
【実施例１】
【００１６】
まずは、建築業者若しくは工務店の営業員と住宅のオーナーが、将来のメンテナンスやリフォームについて相談を行う場合に使用できる、メンテナンス支援システムを構成する操作端末１０について説明する。建築業者若しくは工務店の営業員は、建築業者若しくは工務店の営業店内や、住宅展示場や、住宅のオーナーの家等で、これから建築する住宅の相談や、これから購入する住宅の相談をする。そういった際に、将来のメンテナンスやリフォームの相談を行うことも多く、建築業者若しくは工務店の営業員が、ファイナンシャルプランナー等を交えながら住宅のオーナーと、将来準備すべきリフォーム費用やメンテナンス費用について具体的数値などを用いて相談できるシステムである。
【００１７】
操作端末１０には、図１に示すように、下記入力値と下記記憶部より抽出される情報から、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部１３が具備されている。そして、演算部１３には、住宅のオーナーが所望するメンテナンス項目やリフォーム項目等を入力する入力部１１と、メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部１６と、演算部１３での演算結果を出力する出力部１５が接続されている。
【００１８】
リフォーム費用やメンテナンス費用を求めるためには、まず建築業者若しくは工務店保有の操作端末１０に入力部１１から将来の家族構成や、メンテナンス予定や、リフォーム予定を入力する。ここで、将来の家族構成とは、何年後に第一子が生まれて、何年後に第二子が生まれるなどの予定が該当する。また、メンテナンス予定とは、剥がれ落ちた塗装の修復や、痛んだ瓦の修理、畳や襖や壁紙等の張り替えやカーテンや照明器具等の内装品の修理や買替え等の予定が該当する。また、リフォーム予定とは、親と同居したり、子供夫婦と同居したりする場合に二世帯住宅にしたり、住宅の居住者が年老いたときのために階段や風呂場に手摺やスロープ等を設けたり、ユニバーサルデザインを適用したドアに変更したり家具を買替える等の予定が該当する。
【００１９】
操作端末１０には、記憶部１６が備えられており、該記憶部１６には、住宅のタイプや該タイプの住宅に使用されている部材や、該部材の耐用年数や、該部材の値段や、住宅メーカ等の建築業者若しくは工務店が過去に行ってきたメンテナンスやリフォームに関する様々な施工費用等が記憶されている。また、新築時から数十年先までの住宅タイプ別の標準的なメンテナンススケジュールや、家族の生活変化に対応した将来のライフプランシミュレーションや、個々の住宅オーナーに関する情報等が記憶されている。
そして、演算部１３においては、入力部１１から入力された住宅のオーナーが所望する様々な将来予定と、記憶部１６から該将来予定をもとに抽出される施工費用や材料費等とから、将来のどの時期にメンテナンス費用がいくら必要となり、将来のどの時期にリフォーム費用がいくら必要となるかを演算して求める。また、同時に演算部１３では、得られたメンテナンス費用とリフォーム費用から、それ等の費用が必要となる時期までにそれ等の費用を貯めるために、毎月若しくは毎年いくら積み立てなければならないか等の積み立て金額や、記憶部１６から抽出されたライフプランを考慮した積み立てプランも演算する。
上記演算が終了すると、その演算結果を、すなわちメンテナンスやリフォームの予定や、その費用や、積み立てプラン等を、出力部１５のディスプレイやプリンタにて表示したり印刷したりする。
【００２０】
以上の操作端末１０を用いた積み立てプランの演算方法を、図２のフローチャートを用いて再度説明する。
まず、操作端末１０の入力部１１に将来の家族構成やメンテナンス予定やリフォーム予定を入力する（ステップ１―１）。次に、入力部１１で入力された、家族構成やメンテナンス予定やリフォーム予定をもとに、演算部１３が記憶部１６からメンテナンスやリフォームに関する材料費や施工費用等の情報を抽出し（ステップ１−２）、演算部１３において、将来のどの時点（メンテナンス時やリフォーム時）にどれほどのメンテナンス費用やリフォーム費用が必要となるかが演算される。例えば、１０年後に塗装の修復に１００万円必要となり、３０年後に階段や風呂場に手摺を設ける工事に１５０万円必要となる、といった演算結果が得られる。
前記メンテナンス費用やリフォーム費用は、前記メンテナンス時やリフォーム時までに貯める必要があるので、演算部１３では、記憶部１６に蓄積されている将来のライフプランシュミレーション等も考慮して、前記メンテナンス時やリフォーム時まで毎月若しくは毎年、いくら積み立てなければならないか等の積み立て金や積み立てプランも演算する（ステップ１−３）。
【００２１】
そして、演算部１３から得られたメンテナンス費用や積み立てプラン等の演算結果を出力部１５、例えば操作端末１０のディスプレイやプリンタ等、において表示したり印刷したりする（ステップ１−４）。
入力部１１において、前記のように様々な情報を入力する際に、ボーナス時に増額して積み立てる方法や、徐々に積み立て金を増やしていく若しくは減らしていく方法等も選択できるとより好適である。
【００２２】
このように、住宅のオーナーが所望するメンテナンス項目やリフォーム項目等を入力する入力部１１と、
メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部１６と、
該入力値と該記憶部より抽出される情報とから、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部１３と、
該演算結果を出力する出力部１５と、を具備した操作端末１０
を備えたので、
住宅のオーナーが建築業者の営業店や住宅展示場等で、建築契約を結ぶ際等に、その場で建築業者若しくはファイナンシャルプランナーの専門家と一緒に、将来のメンテナンス予定やリフォーム予定を立てたり、定期的に積み立てるべき金額や積み立てプランを演算することが可能となる。これによって、操作端末１０の出力部１５に表示若しくは印刷された積み立て金や積み立てプランに住宅のオーナーが納得した場合に、決定された毎月若しくは毎年の積み立て金で、金融機関等においてメンテナンス時やリフォーム時まで積み立てを行っていくこともできるし、住宅のオーナーが納得しなかった場合は、納得するまで、簡単にメンテナンスやリフォームの内容を練り直し、積み立てプランも立て直すことが可能となる。
【実施例２】
【００２３】
次に、インターネット等の通信回線を利用した、メンテナンス支援システムについて説明する。
住宅のオーナーは、建築業者若しくは工務店の営業員と、建築業者若しくは工務店の営業店内や、住宅展示場や、あるいは住宅のオーナーの家等で、これから建築する住宅の相談や、これから購入する住宅の相談をする。しかし、住宅のオーナーは建築業者若しくは工務店のオーナーがいない自宅等でも、購入物件や建築物件について家族だけで相談することが多い。その際に、積み立て金を考慮しながら将来のメンテナンスやリフォームの相談を家族だけで行うことが可能なシステムである。
【００２４】
具体的には、自宅等でインターネット等の通信回線３０に接続された操作端末２０に情報を入力し、システムサーバ３１から必要な情報を得ることが出来るシステムである。
操作端末２０には、下記端末入力部２１から入力された入力情報を端末送受信部２２からシステムサーバ３１へ送信し、システムサーバ３１から受信された下記演算結果を下記端末出力部２５に出力させる等の命令をする端末演算部２３が具備されている。そして、端末演算部２３には、住宅のオーナーが所望するメンテナンス項目やリフォーム項目等を入力する端末入力部１１と、通信回線３０を介して前記入力情報をシステムサーバ３１に送信し、逆にシステムサーバ３１から送信されてくる下記演算結果を受信する端末送受信部２２と、受信された演算結果を出力する端末出力部２５とが接続されている。
一方、システムサーバ３１には、前記操作端末２０から送信されてくる前記入力情報と下記記憶部より抽出される情報から、メンテナンスの適切な実行時期や、必要な金額や、リフォームの適切な実行時期や、必要な金額や、これらの金額を蓄えるために定期的に積み立てるべき金額や、積み立てプラン等、を演算する演算部３３が具備されている。そして、演算部３３には、操作端末２０から送られてくる、住宅のオーナーが所望するメンテナンス項目やリフォーム項目等を情報を受信する送受信部３２と、メンテナンスやリフォームに関する部材寿命や、施工費用や、他のライフプランに関する情報等、の情報を蓄積した記憶部１６と、演算部１３での演算結果を通信回線３０を介して操作端末２０へ送信する送受信部３２が接続されている。
【００２５】
リフォーム費用やメンテナンス費用を求めるためには、図３に示したように、住宅のオーナーは自宅で操作端末２０を通信回線３０に接続する。ここでの操作端末２０は、市販されている通常のパーソナルコンピュータ等を指す。住宅オーナーは、前記操作端末２０から通信回線３０を通じて、建築業者若しくは工務店が管理するシステムサーバ３１にアクセスを行う。そして、操作端末２０の端末入力部２１から将来の家族構成や、メンテナンス予定や、リフォーム予定等の情報を入力する。ここで、将来の家族構成やメンテナンス予定やリフォーム予定は、前述の実施例１で記した内容のものとする。
住宅のオーナーは、入力された前記情報を操作端末２０の端末送受信部２２から、通信回線３０を通じてシステムサーバ３１に送信する。
【００２６】
システムサーバ３１では、前記操作端末２０から送信された情報を送受信部３２で受信する。システムサーバ３１には、記憶部３６が備えられており、記憶部３６には、住宅のタイプや該タイプの住宅に仕様されている部材や、該部材の耐用年数や、該部材の値段や、住宅メーカ等の建築業者若しくは工務店が過去に行ってきたメンテナンスやリフォームに関する様々な施工費用等が記憶されている。また、新築時から数十年先までの住宅タイプ別の標準的なメンテナンススケジュールや、家族の生活変化に対応した将来のライフプランシミュレーションや、個々の住宅オーナーに関する情報等も記憶されている。
そして、システムサーバ３１では演算部３３において、送受信部３２で受信された様々な将来予定と、記憶部３６から将来予定をもとに抽出されるメンテナンス費用やリフォーム費用とから、将来のどの時期にメンテナンス費用がいくら必要となり、将来のどの時期にリフォーム費用がいくら必要となるかを演算して求める。また、同時に演算部１３では、得られたメンテナンス費用とリフォーム費用から、それ等の費用が必要となる時期までにそれ等の費用を貯めるために、毎月若しくは毎年いくら積み立てなければならないか等の積み立て金額や、記憶部１６から抽出されたライフプランを考慮した積み立てプランも演算する。
【００２７】
そして、演算部３３で演算して求めた演算結果を、送受信部３２から通信回線を通じて、住宅のオーナーの自宅にある操作端末２０に送信する。操作端末２０では、システムサーバ３１から送信されてきた前記演算結果（例えば将来のリフォーム費用等）を端末送受信部２２にて受信し、端末演算部２３を介してディスプレイやプリンタ等の端末出力部２５で表示若しくは印刷を行う。
【００２８】
以上の、操作端末２０とシステムサーバ３１及びそれらをつなぐ通信回線３０を利用したメンテナンス支援システムについて、図４のフローチャートを用いて再度説明する。
まず、操作端末２０の端末入力部２１に将来の家族構成やメンテナンス予定やリフォーム予定を入力する（ステップ２―１）。次に、端末入力部２１で入力された、家族構成やメンテナンス予定やリフォーム予定等の情報を、端末送受信部２２から通信回線を通じてシステムサーバ３１へ送信する（ステップ２−２）。システムサーバ３１では、前記端末送受信部２２から送信された情報を、送受信部３２にて受信する（ステップ２−３）。
【００２９】
次に、送受信部３２で受信された、家族構成やメンテナンス予定やリフォーム予定をもとに、演算部３３が記憶部３６からメンテナンスやリフォームに関する材料費や施工費用等の情報を抽出し（ステップ２−４）、演算部３３において、送受信部３２で受信した前記情報と、抽出された費用等の情報から、将来のどの時点（メンテナンス時やリフォーム時）にどれほどのメンテナンス費用やリフォーム費用が必要となるかが演算される。例えば、１０年後に塗装の修復に１００万円必要となり、３０年後に階段や風呂場に手摺を設ける工事に１５０万円必要となる、といった演算結果が得られるわけである。
前記メンテナンス費用やリフォーム費用を前記メンテナンス時やリフォーム時までに貯める必要があることから、演算部３３にて、記憶部１６に蓄積されている将来のライフプランシュミレーション等も考慮して、前記メンテナンス時やリフォーム時まで毎月若しくは毎年、いくら積み立てなければならないか等の積み立て金や積み立てプランも演算する（ステップ２−５）。
【００３０】
システムサーバ３１では、演算部３３から得られたメンテナンス費用や積み立てプラン等の演算結果を送受信部３２から、操作端末２０へ送信する（ステップ２−６）。
そして、操作端末２０では、システムサーバ３１から通信回線３０を通じて送信されてくる前記演算結果を端末送受信部２２にて受信する（ステップ２−７）。そして、端末送受信部２２で受信したメンテナンス費用や積み立てプランの演算結果を、端末出力部２５（例えばディスプレイやプリンタ等）に表示したり印刷したりする（ステップ２―８）。
操作端末２０の端末入力部２１で、前記のような様々な情報を入力する際に、ボーナス時に増額して積み立てる方法や、徐々に積み立て金を増やしていく若しくは減らしていく方法等も選択できるとより好適である。
【００３１】
また、前記記憶部１６・３６は、より詳しく説明すると、住所、氏名、年齢、家族構成、メールアドレス等の顧客情報や、敷地概要、建築概要、商品名称、型番、図面、写真等の物件情報や、いつどのようなメンテナンスやリフォームを行ったか等の住宅の履歴情報や、メンテナンスやリフォームに必要となる部材についての値段や耐用年数等の部材情報のように、メンテナンス関係の情報と、住宅ローンの支払いシミュレーションのような住宅ローン関連情報や、子供の入学金等の教育資金関連情報や、結婚資金関連情報や、老後資金関連情報等のライフプラン関係の情報と、を蓄積されている。
ここで、住宅のオーナーが建築時などに付与されたオーナーIDとパスワードを入力することで操作端末１０やシステムサーバ３１にアクセスし、これらの記憶部１６・３６の情報を利用できるようにしても良い。
また記憶部１６の情報は、建築業者若しくは工務店だけが変更できる物件情報のような情報と、住宅のオーナーも変更できる顧客情報等の情報と、の２種類の情報に分類しておくことが好適である。
【００３２】
このように、住宅のオーナーが要求している情報を入力する端末入力部２１と、
該入力された情報を送信し、下記演算結果を受信する端末送受信部２２と、
該受信した情報を表示若しくは印刷する端末出力部２５と、を具備した操作端末２０と、
メンテナンスやリフォームに関する費用等の情報を蓄積した記憶部３６と、
該通信回線を通じて該操作端末から送られてくる情報を受信し、該通信回線を通じて該操作端末に該演算部の演算結果を送信する送受信部３２と、
送受信部で受信した情報と記憶部から抽出した費用等の情報から住宅のオーナーが要求している積み立て金や積み立てプラン等の情報を演算する演算部３３と、を具備した該操作端末２０から通信回線３０を通じてアクセスできるシステムサーバ３１と、
を備えたので、
住宅のオーナーが建築業者の営業店や住宅展示場等で、建築契約を結ぶ際等に、その場で建築業者若しくはファイナンシャルプランナーの専門家と一緒に、将来のメンテナンス予定やリフォーム予定を立てたり、定期的に積み立てるべき金額や積み立てプランを演算することが可能となる。また、自宅から操作端末からシステムサーバにアクセスして、家族で相談したりしながら、表示された積み立て金や積み立てプランを見て、その金額によって、メンテナンス予定やリフォーム予定を変更することが出来る。換言すれば、自宅で家族だけでわいわい相談しながら、いろいろなメンテナンス予定やリフォーム予定や積み立て金の最適解を求めることができるわけである。これによって、操作端末２０の端末出力部２５に表示若しくは印刷された積み立て金や積み立てプランに住宅のオーナーが納得した場合に、決定された毎月若しくは毎年の積み立て金で、金融機関等においてメンテナンス時やリフォーム時まで積み立てを行っていくこともできるし、住宅のオーナーが納得しなかった場合は、納得するまで、簡単にメンテナンスやリフォームの内容を練り直し、積み立てプランも立て直すことが可能となる。
また、住宅環境や法規制が変化して行く中でも、建築業者若しくは工務店がシステムサーバに蓄積している情報を更新するだけで、即座に最新のメンテナンス支援を行うことが可能となる。
【実施例３】
【００３３】
次に、建築業者若しくは工務店が、住宅のオーナーが積み立てを行ったか否かをチェックするためのシステムについて説明する。
該システムは、金融機関等に所有する建築業者若しくは工務店の口座２に住宅のオーナーから振り込みがあったり、住宅のオーナーの口座から建築業者若しくは工務店の口座２に引き落としがあった場合に、該振り込みや引き落としを認識し、該認識結果を通信回線３０等を介して建築業者に通知し、該振り込みが前記操作端末１０やシステムサーバ３１で求めた積み立てプランの期日を守った積み立てであるかを判断する、システムである。
【００３４】
具体的には、図５に示すように金融機関等のサーバ１等に認識部４が設けられ、建築業者若しくは工務店の口座２に振り込みや引き落としによる入金があると、該認識部４が振り込み人や引き落とし口座の所有者が、メンテナンスやリフォームを相談した住宅オーナーであるか否かを照合する。そして、一致した場合は、送受信部５から通信回線３０等を介して、振り込みや引き落としがあった旨を建築業者へ通知する。
そして、建築業者若しくは工務店では、サーバ４０の受信部４２において、金融機関から送信されてきた若しくはダウンロードした引き落とし若しくは振り込みの内容を受信し、受信した内容と操作端末１０やシステムサーバ３１に記憶されている積み立てプランとを元に、サーバ４０の判断部４７にて、該引き落とし若しくは振り込みが該積み立てプランの期日までに行われたか否かを判断する。そして、図５に示すように、判断部４７での判断後、判断内容を出力部４５にて出力する。
【００３５】
ここでは、認識部４と通知部５を金融機関サイドに、通知部５と判断部４７を建築業者若しくは工務店側サイドに備えたシステムとしたが、全ての引き落とし若しくは振り込み情報を建築業者若しくは工務店に通知して、建築業者若しくは工務店のサーバ４０等において、前記認識を行い前記判断を行うシステムにしても良く限定しないものとする。その場合は、通知部５のみを金融機関サイドに、認識部４と判断部４７を建築業者若しくは工務店サイドのサーバ４０等に備えるシステムとなる。
【００３６】
そして、建築業者若しくは工務店のサーバ４０には、同じく図５に示すように、個々の住宅のオーナーからの引き落とし情報や振り込み情報を記憶しておく記憶部４６や、新たな引き落とし若しくは振り込みがあった際にその旨を入力する入力部４１や、記憶部４６の情報を表示する出力部４５が設けられており、それ等の記憶部４６、入力部４１、出力部４５が演算部４３に接続されている。
演算部４３は、金融機関等から住宅のオーナーの新たな引き落とし若しくは振り込みの通知が送信されてきたときに、記憶部４６から該住宅オーナーに関する引き落とし若しくは振り込みの回数や期間を抽出し、抽出した情報に新たな引き落とし若しくは振り込みの回数や期間を加えて、再び記憶部４６に記憶させる。そして、サーバ４０の利用者は必要なときに、前記記憶部４６に記憶されている個々の住宅オーナーの引き落とし若しくは振り込みの回数や期間等の履歴を、出力部４５のディスプレイやプリンタで確認することができる。
また、金融機関から引き落とし若しくは振り込み通知が届くと、わざわざ利用者が入力部４１から入力をせずとも、図５に示したように、判断部４７から若しくは受信部４２から直接演算部４３に引き落とし若しくは振り込みの内容が送られ、前記演算が行われ、記憶部４６の情報が更新される構成としても良い。
【００３７】
本実施例の、建築業者若しくは工務店保有のサーバ４０は前記システムサーバ３１に兼用させても良いし、記憶部４６を前記システムサーバ３１の記憶部３６に兼用させても良いし、演算部４３を前記システムサーバ３１の演算部３３に兼用させても良いし、判断部４６を演算部４３やシステムサーバ３１の演算部３３に兼用させても良いものとし、限定するものではない。
また、建築業者や工務店では、サーバ４０ではなく、通知されてきた情報を、市販のパーソナルコンピュータを用いて、積み立てプランの期日通りに引き落とし若しくは振り込みが行われたか否かを判断しても良い。同じく、サーバ４０ではなく、パーソナルコンピュータを用いて、引き落とし若しくは振込みの回数や期間を記憶、更新、出力しても良い。
【００３８】
このように、住宅のオーナーから建築業者若しくは工務店の口座２に振り込みが行われたこと、若しくは住宅のオーナーの口座から建築業者若しくは工務店の口座２に引き落としが行われたことを認識する認識機能４と、
該振り込み若しくは該引き落としが行われたこととを建築業者に通知する通知機能５と、
前記積み立てプラン通りに該引き落とし若しくは該振り込みが行われたか否かを判断する判断機能６と、
を備えたので、
住宅のオーナーと建設業者の双方にメリットがある。建設業者にとっては、顧客の住宅のメンテナンスや工事状況を細部に渡って把握でき、メンテナンス費用やリフォーム費用等を予め管理しておくことが可能となるので、その結果顧客の囲い込みが容易に行え、安定したメンテナンスやリフォームの受注も可能となる。一方、住宅のオーナーにとっては、積み立てが滞った場合に建築業者若しくは工務店等からその旨を通知してもらうこと等が可能となるので、メンテナンスやリフォームのスケジュール管理を無理なく着実に行えるようになり、その結果メンテナンスやリフォーム等に予想外に大きな、そして急な出費を強いられることがなくなる。
また、建築業者若しくは工務店主導で、将来のメンテナンスやリフォームの資金を積み立てて、住宅の維持管理を行っていることは、将来にその住宅を販売するときなどに、買主に安心感を与えることができ、中古住宅の販売がスムーズに行える。また、このような住宅メーカー等と一緒に住宅のオーナーがメンテナンスやリフォームを行う手法が流行すればするほど、住宅メーカーに住宅のメンテナンスやリフォームの積み立てを行っていること自体が、その住宅の信用力の補償にもなる。そして、中古住宅の資産評価を容易なものとでき、中古住宅市場の活性化にもつながっていくことで、最終的に環境保全にも役立つ。近年流行ってきている不動産の流動化や住宅ローンの証券化時に行われるデューデリジェンス等の資産評価にも有利である。
また、建築する前のように早い時期から、メンテナンスやリフォームの計画を立ててその計画を実行しやすくすることも、住宅の老朽化を防ぐことになり、現状のように建築されてから３０年程で、住宅を壊してしまうこともなくなり、さらに環境保全に寄与できる。
【００３９】
また、住宅のオーナーの前記引き落とし若しくは前記振り込みが行われた旨を入力する入力部と、
前記引き落とし若しくは前記振り込みが行われた回数若しくは期間を記憶する記憶部と、
該回数若しくは期間を表示若しくは印刷する出力部と、を具備した装置
を備えたので、
ある程度積み立て金が貯まった頃に、住宅のオーナーに更新の機会を与えたり、無料で住宅の診断を行う等の積み立て回数若しくは積み立て期間に応じた優待遇を行うことができる。とくに、一定の積み立て回数若しくは積み立て期間に到達すると住宅のオーナーが積み立て金をプール用口座から自分の口座に返還させるか否か選択できるようにすれば、住宅のオーナーに安心感を与えることもできる。最近では、電化製品の量販店が「ポイント還元システム」等を導入しているが、これらのポイントは現金換えて解約することが不可能なものである。メンテナンスやリフォームのための積み立て金は、大きな金額となる場合が多いので、このように、一定回数若しくは一定期間経過後に、住宅のオーナーが積み立て金を返還するか否かを選択できるようにすると、住宅のオーナーにとって非常に便利で安心なシステムとなる。
【００４０】
最後に、実施例１乃至実施例３に記述したメンテナンス積み立て支援システムの利用例について、図６を参照しながら説明する。
建築業者や工務店において、住宅オーナーが住宅の建築や購入を相談する際に、営業員やファイナンシャルプランナーと一緒に、操作端末１０・２０を用いながら、将来のメンテナンス若しくはリフォームについても相談を行う。そして、住宅のオーナーが所望するメンテナンスやリフォームの種類や対象物を操作端末１０・２０の入力部１１に入力する（ステップ３−１）。操作端末１０の演算部１３やシステムサーバ３１の演算部３３では、入力された予定等に基づいて、記憶部１６・３６に記憶されている施工費用やライフプランシミュレーションを抽出して、メンテナンスやリフォームの時期や費用や、更新日や、積み立てプラン等を演算する。そして、該演算結果を出力部１５・２５にて表示する（ステップ３−２）。
【００４１】
住宅のオーナーは、前記メンテナンスの時期や費用や積み立てプラン等を見て、変更したい項目がないかを判断する（ステップ３−３）。変更したい項目がある場合（ＹＥＳ）は再度相談をしなおし、変更したい項目がない場合（ＮＯ）は、金融機関等と前記積み立てプランに応じた引き落としや積み立ての契約を行う（ステップ３−４）。
その後、毎月若しくは毎年の引き落としや振り込み等による積み立てが行われる。建築業者若しくは工務店は、住宅オーナーの積み立てが滞りなく行われているかを、金融機関からの通知で確認し、積み立てが滞っている場合はその旨を住宅のオーナーに通知したりする（ステップ３−５）。そして、メンテナンス若しくはリフォームの時期が訪れると、該メンテナンス若しくはリフォームを行い、それらの代金をこれまでの積み立て金から徴収する（ステップ３−６）。
【００４２】
そして、予め決められている更新時期が訪れると、住宅のオーナーと建築業者若しくは工務店とが相談して、積み立てを続けるか否かやメンテナンスやリフォームの予定を変更するか否かを決定する（ステップ３−６）。積み立てを続ける場合（ＹＥＳ）は、引き続き毎月若しくは毎年の積み立てを継続し、積み立てをやめたい場合やメンテナンスやリフォームの計画を変更したい場合（ＮＯ）は、再度操作端末１０・２０を用いて、メンテナンスやリフォームの計画を練り直す。このように、更新時期が到来する度に、積み立てプランやメンテナンス若しくはリフォームの計画を練り直しながら、住宅の維持管理を行って行く。
【図面の簡単な説明】
【００４３】
【図１】本発明の第１の実施例を示す操作端末１０の構成を示す模式図。
【図２】操作端末１０から積み立てプランを取得するフローチャート。
【図３】第２の実施例に係る通信回線で接続された操作端末２０とシステムサーバ３１の構成を示す模式図。
【図４】操作端末２０を介してシステムサーバ３１から積み立てプランを取得するフローチャート。
【図５】引き落とし若しくは振り込みを認識及び通知するシステムの模式図。
【図６】は実施例１乃至実施例３を利用した本システムの利用例を流れを示す図。
【符号の説明】
【００４４】
１    サーバ
２    建築業者若しくは工務店の口座
４    認識部
５    送受信部（通知部）
１０    操作端末
１１    入力部
１３    演算部
１５    出力部
１６    記憶部
２０    操作端末
２１    端末入力部
２２    端末送受信部
２３    端末演算部
２５    端末出力部
３１    システムサーバ
３２    送受信部
３３    演算部
３６    記憶部
４０    サーバ
４１    入力部
４２    受信部
４３    演算部
４５    出力部
４６    記憶部
４７    判断部
【図１】
2006031104.tif 000003
【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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