(57)【要約】【課題】中古の戸建て住宅を売却する際に、いつ売れるのか見当がつかないという売主の不安を払拭する。【解決手段】売主端末５からの複数の住宅売却希望データと買主端末６からの複数の住宅購入希望データとがインターネットなど通信ネットワーク３を通じて販売業者サーバ２に受け付けられる。住宅売却希望データと住宅購入希望データとのマッチングによって戸建て住宅が売買される。ここで、販売業者サーバ２は、住宅売却希望データに係る戸建て住宅を土地と建物とに分離し、これらの土地および建物の買取価格を売主端末５に送信する。これにより、たとえ買い手がつかなくても、売主は住み替えが資金的に容易となる。また、売主には瑕疵担保責任が生じないので、売主は瑕疵担保責任に基づく経済的な負担を強いられる心配がなくなる。【選択図】図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
売主端末からの複数の住宅売却希望データと買主端末からの複数の住宅購入希望データとが通信ネットワークを通じて販売業者サーバに受け付けられ、
前記住宅売却希望データと前記住宅購入希望データとのマッチングによって戸建て住宅が売買される不動産売買システムであって、
前記販売業者サーバは、
前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅を土地と建物とに分離し、これらの土地および／または建物の買取価格を前記売主端末に送信することを特徴とする不動産売買システム。
【請求項２】
前記販売業者サーバは、
前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅の建物を即時に買い取る旨を前記売主端末に送信することを特徴とする請求項１に記載の不動産売買システム。
【請求項３】
前記販売業者サーバは、
前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅の土地を一定期間経過後に買い取る旨を前記売主端末に送信することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産売買システム。
【請求項４】
前記販売業者サーバは、
前記土地が一定期間経過時に売れ残った場合に売出価格の１００％で買い取る旨を前記売主端末に送信することを特徴とする請求項３に記載の不動産売買システム。
【請求項５】
前記販売業者サーバは、
前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅の建物をリファービッシュするのに要する費用を加算して当該建物の建売価格を算出し、この建売価格を前記買主端末に送信することを特徴とする請求項１乃至４のいずれかに記載の不動産売買システム。
【請求項６】
売主端末からの複数の住宅売却希望データと買主端末からの複数の住宅購入希望データとが通信ネットワークを通じて販売業者サーバに受け付けられ、
前記住宅売却希望データと前記住宅購入希望データとのマッチングによって戸建て住宅が売買される不動産売買方法であって、
前記販売業者サーバにおいて、
前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅が土地と建物とに分離され、これら土地および建物の買取価格が前記売主端末に送信されることを特徴とする不動産売買方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、中古の戸建て住宅を売却する際に適用するに好適な、不動産売買システムおよび不動産売買方法に関するものである。
【背景技術】
【０００２】
従来、中古の戸建て住宅を売却する際には、売主は土地と建物をひとまとめにして不動産販売業者に売却を委託していた。
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００３】
しかし、これでは次のような不都合があった。
【０００４】
第１に、戸建て住宅を確実に売却できるという保証がない。そのため、売主にとっては、いつ売れるのか見当がつかず、不安である。また、売主は、買い手がつかないと、住み替えが資金的に困難となる。
【０００５】
第２に、売主に瑕疵担保責任があるので、売却後においても経済的な負担を強いられる恐れがある。
【０００６】
本発明は、こうした不都合を解消することが可能な、不動産売買システムおよび不動産売買方法を提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【０００７】
まず、請求項１に係る不動産売買システムの発明は、売主端末からの複数の住宅売却希望データと買主端末からの複数の住宅購入希望データとが通信ネットワークを通じて販売業者サーバに受け付けられ、前記住宅売却希望データと前記住宅購入希望データとのマッチングによって戸建て住宅が売買される不動産売買システムであって、前記販売業者サーバは、前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅を土地と建物とに分離し、これらの土地および／または建物の買取価格を前記売主端末に送信することを特徴とする。
また、請求項２に係る不動産売買システムの発明は、前記販売業者サーバは、前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅の建物を即時に買い取る旨を前記売主端末に送信することを特徴とする。
また、請求項３に係る不動産売買システムの発明は、前記販売業者サーバは、前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅の土地を一定期間経過後に買い取る旨を前記売主端末に送信することを特徴とする。
また、請求項４に係る不動産売買システムの発明は、前記販売業者サーバは、前記土地が一定期間経過時に売れ残った場合に売出価格の１００％で買い取る旨を前記売主端末に送信することを特徴とする。
また、請求項５に係る不動産売買システムの発明は、前記販売業者サーバは、前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅の建物をリファービッシュするのに要する費用を加算して当該建物の建売価格を算出し、この建売価格を前記買主端末に送信することを特徴とする。
さらに、請求項６に係る不動産売買方法の発明は、売主端末からの複数の住宅売却希望データと買主端末からの複数の住宅購入希望データとが通信ネットワークを通じて販売業者サーバに受け付けられ、前記住宅売却希望データと前記住宅購入希望データとのマッチングによって戸建て住宅が売買される不動産売買方法であって、前記販売業者サーバにおいて、前記売主端末からの住宅売却希望データに係る戸建て住宅が土地と建物とに分離され、これら土地および建物の買取価格が前記売主端末に送信されることを特徴とする。
【発明の効果】
【０００８】
本発明によれば、いつ売れるのか見当がつかないという売主の不安を払拭し、たとえ買い手がつかなくても、売主は住み替えが資金的に容易となる。
【０００９】
また、売主には瑕疵担保責任が生じないので、売主は瑕疵担保責任に基づく経済的な負担を強いられる心配がなくなる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１０】
以下、本発明の実施形態を図面に基づいて説明する。
【００１１】
図１は本発明に係る不動産売買システムの一実施形態を示す構成図である。図２は販売業者サーバの制御ブロック図である。図３は本発明に係る不動産売買方法の一実施形態を示す模式図である。
【００１２】
不動産売買システム１は、図１に示すように、不動産販売業者が使用する販売業者サーバ２を有している。販売業者サーバ２には、インターネット、イントラネット、ＬＡＮ（構内情報通信網）などの通信ネットワーク３を介して、戸建て住宅の売主が使用する売主端末５が複数個接続されているとともに、戸建て住宅の買主が使用する買主端末６が複数個接続されている。また、販売業者サーバ２は、図２に示すように、主制御部２ａを有しており、主制御部２ａには、データ通信部２ｂ、査定部２ｃ、売買希望調整部２ｄ、データメモリ２ｅ、データ処理部２ｆが接続されている。
【００１３】
次に、この不動産売買システム１により、不動産販売業者が戸建て住宅を売買する手順について、図３に基づいて説明する。
【００１４】
まず、販売業者サーバ２は、不動産販売業者が開設しているWebサイトなどの宣伝媒体を利用して、中古の戸建て住宅の売主および買主を募集する。
【００１５】
この戸建て住宅の売主の募集に対して、戸建て住宅の売主は、自己の売主端末５を操作して、販売業者サーバ２に住宅売却希望データを送信する。この住宅売却希望データには、売却を希望する戸建て住宅に関する各種のデータ（建物面積、土地面積、間取り、築年数、建物構造、最寄駅、駅からの距離、駐車場の有無、前面道路の方位、前面道路との高低差、前面道路の幅員、隣地との高低差など）が含まれる。こうして送信された住宅売却希望データは、販売業者サーバ２にそのデータ通信部２ｂ経由で受信され、データメモリ２ｅに格納される。
【００１６】
一方、戸建て住宅の買主の募集に対して、戸建て住宅の買主は、自己の買主端末６を操作して、販売業者サーバ２に住宅購入希望データを送信する。この住宅購入希望データには、購入を希望する戸建て住宅に関する各種のデータ（建物面積、土地面積、間取り、築年数、建物構造、最寄駅、駅からの距離、駐車場の有無、前面道路の方位、前面道路との高低差、前面道路の幅員、隣地との高低差など）が含まれる。こうして送信された住宅購入希望データは、販売業者サーバ２にそのデータ通信部２ｂ経由で受信され、データメモリ２ｅに格納される。
【００１７】
こうして住宅売却希望データおよび住宅購入希望データが販売業者サーバ２に受信されたところで、販売業者サーバ２は、次の動作を実行する。
【００１８】
まず、主制御部２ａは、売買希望調整部２ｄに対して売買希望の調整を指令する。これを受けて売買希望調整部２ｄは、住宅売却希望データおよび住宅購入希望データをデータメモリ２ｅから読み出し、住宅売却希望データと住宅購入希望データとがマッチングする組み合わせがあるか否かを判定する。
【００１９】
その結果、住宅売却希望データと住宅購入希望データとがマッチングする組み合わせがある場合、売買希望調整部２ｄは、その旨を主制御部２ａに通知する。これを受けて主制御部２ａは、この組み合わせに係る住宅売却希望データを送信した売主の売主端末５に対して、マッチングの旨を記載した電子メールをデータ通信部２ｂ経由で送信するとともに、この組み合わせに係る住宅購入希望データを送信した買主の買主端末６に対して、マッチングの旨を記載した電子メールをデータ通信部２ｂ経由で送信する。
【００２０】
他方、住宅売却希望データと住宅購入希望データとがマッチングする組み合わせがない場合、売買希望調整部２ｄは、その旨を主制御部２ａに通知する。これを受けて主制御部２ａは、売主から提示された戸建て住宅の土地および建物の別個査定を実施するよう査定部２ｃに指令する。これを受けて査定部２ｃは、この戸建て住宅を土地と建物とに分離し、これらの土地および建物の買取価格をそれぞれ算出する。これらの買取価格は、データメモリ２ｅに格納された住宅売却希望データに市場相場を加味して算出される。
【００２１】
そして、査定部２ｃは、こうして算出された土地および建物の買取価格をデータメモリ２ｅに格納するとともに、買取価格の算出が終了した旨を主制御部２ａに通知する。これを受けて主制御部２ａは、戸建て住宅の査定結果を記載した電子メールをデータ通信部２ｂ経由で売主端末５に送信する。この電子メールには、建物について即時に買い取る旨が建物の買取価格とともに記されていると同時に、土地について一定期間経過後（例えば、３か月後）に買い取る旨が土地の買取価格とともに記されている。
【００２２】
なお、住宅売却希望データと住宅購入希望データとがマッチングする組み合わせがない場合、現状の戸建て住宅のままでは売れ残る可能性が高いので、不動産販売業者は、その建物をリファービッシュして資産価値を高める。ここで、リファービッシュとは、構造補強を伴うフルリフォームを意味し、通常のリフォームと新築との中間に位置するものである。これにより、新築よりも低廉な価格で土地と一緒に建売住宅として販売する。
【００２３】
次いで、主制御部２ａは、データ処理部２ｆに対して建売価格の算出を指令する。これを受けてデータ処理部２ｆは、建売価格を算出する。このとき、土地の買取価格に仲介手数料を加算し、さらに、建物をリファービッシュするのに要する費用を加算して、建売価格を決定する。
【００２４】
次いで、主制御部２ａは、データ処理部２ｆに対して建売住宅の宣伝を指令する。これを受けてデータ処理部２ｆは、不動産販売業者が開設しているWebサイトなどの宣伝媒体に建売価格を表示し、建売住宅として売主との共同販売を支援する。
【００２５】
そして、この建売住宅の販売を開始してから一定期間（例えば、３か月）が経過した時点で売れ残っている場合、主制御部２ａは、土地をその売出価格の１００％で買い取る旨を記載した電子メールをデータ通信部２ｂ経由で売主端末５に送信する。
【００２６】
このように、売主にとっては、たとえ建売住宅に買い手がつかなくても、一定期間が経てば不動産販売業者から土地の代金を受け取ることができる。したがって、売主は、いつ売れるのか見当がつかないという不安を払拭することができるとともに、つなぎ融資を利用することにより、住み替えが資金的に容易となる。
【００２７】
また、建物については、不動産販売業者によって即時に買い取られているので、売主に瑕疵担保責任が生じる恐れはない。その結果、売主は、建売住宅の売却後において瑕疵担保責任に基づく経済的な負担を強いられる心配がなくなる。
【００２８】
なお、上述の実施形態においては、建物をリファービッシュする場合について説明した。しかし、とりわけ建物が老朽化している場合などには、その建物を取り壊して新築してもよい。或いはまた、買主の要望に応じてカスタマイズしてからリファービッシュしてもよい。
【図面の簡単な説明】
【００２９】
【図１】本発明に係る不動産売買システムの一実施形態を示す構成図である。
【図２】販売業者サーバの制御ブロック図である。
【図３】本発明に係る不動産売買方法の一実施形態を示す模式図である。
【符号の説明】
【００３０】
１……不動産売買システム
２……販売業者サーバ
３……通信ネットワーク
５……売主端末
６……買主端末
【図１】
2006252434.tif 000003
【図２】
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【図３】
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