(57)【要約】      （修正有）【課題】不動産価値は様々な要因の影響を受けやすく、株のように売買のタイミングが非常に重要であるが、保有物件の市場価値について、多角的に捉えた鑑定を気軽に受けられるシステムを提供すること。【解決手段】ネットワークを介して端末と通信可能な不動産鑑定情報提供システムであって、端末に複数の物件情報項目について不動産情報を入力させ、サーバはニューラルネットワークの学習機能によって不動産鑑定情報を蓄積構成したデータベースを用いて、実行した不動産鑑定情報を端末へ送信する。また、データベースを用いて、受信された複数の不動産情報に基づく不動産鑑定情報の検索方法を提供し、適合した不動産物件の会員識別情報を送信し、マッチングを実現する。このように、客観的かつ自動的に不動産物件の価値鑑定評価を行うことで、ベストタイミングでの売買、賃貸および交換を促し、流通マージンを節減し、不動産売買・賃貸市場の活性化を図る。【選択図】図１
2006228172.tif 000002
【特許請求の範囲】
【請求項１】
ネットワークを介して端末と通信可能な不動産鑑定情報を提供するサーバであって、複数の物件情報項目について該物件情報項目毎の不動産情報を複数入力させ、ニューラルネットワークの学習機能によって前記物件情報項目毎の不動産鑑定情報を蓄積構成したデータベースと、  前記端末から前記物件情報項目毎の前記不動産情報を受信し、前記端末へ前記不動産鑑定情報を送信する通信手段と、  前記データベースを用いて、受信された複数の前記不動産情報に基づく前記不動産鑑定情報を検索する不動産情報検索手段とを有することを特徴とする不動産鑑定情報を提供するサーバ。
【請求項２】
前記データベースは、前記通信手段によって受信された前記不動産情報に基づいて更に学習させることによって前記不動産鑑定情報を更新することを特徴とする請求項１に記載の不動産鑑定情報を提供するサーバ。
【請求項３】
端末と、ネットワークを介して該端末へ不動産鑑定情報を提供するサーバとを有するシステムにおける不動産鑑定情報の提供方法であって、前記サーバは、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報を複数入力させ、ニューラルネットワークの学習機能によって前記不動産情報項目毎の不動産鑑定情報を不動産情報データベースに蓄積構成したデータベースを有しており、前記端末が、前記不動産情報項目毎の不動産情報を前記サーバへ送信する第１のステップと、前記サーバが、前記データベースを用いて、前記端末から受信された複数の前記不動産情報に基づく前記不動産鑑定情報を検索する第２のステップと、前記サーバが、前記検索を実行した前記不動産鑑定情報を前記端末へ送信する第３のステップとを有することを特徴とする不動産鑑定情報の提供方法。
【請求項４】
前記データベースに対して、前記端末から更に受信し、前記不動産情報に基づいて更に学習させることによって前記不動産鑑定情報を更新する第４のステップを更に有することを特徴とする請求項３に記載の不動産鑑定情報の提供方法。
【請求項５】
ネットワークを介して端末と通信可能なサーバにおけるコンピュータを実行させるための不動産鑑定情報提供のプログラムであって、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報を複数入力させ、ニューラルネットワークの学習機能によって前記物件情報項目毎の不動産鑑定情報をデータベースに蓄積構成する第１のステップと、  前記端末から前記不動産情報項目毎の前記不動産情報を受信する第２のステップと、  前記データベースを用いて、前記端末から受信された複数の前記不動産情報に基づく前記不動産鑑定情報を検索する第３のステップと、前記端末へ前記不動産鑑定情報を送信する第４のステップとしてコンピュータを実行させることを特徴とする不動産鑑定情報提供のプログラム。
【請求項６】
前記データベースに対して、前記端末から更に受信された前記不動産情報に基づいて更に学習させることによって前記不動産鑑定情報を更新する第５のステップとして更にコンピュータを実行させることを特徴とする請求項５に記載の不動産鑑定情報提供のプログラム。
【請求項７】
端末と、ネットワークを介して該端末へ不動産物件情報を提供するサーバとを有するシステムにおける不動産物件の提供方法であって、前記サーバは、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報と、当該不動産物件取引を希望する会員識別情報とを蓄積構成したデータベースを有しており、前記端末が不動産情報を前記サーバへ送信する第１のステップと、前記サーバが、前記会員識別情報データベースを用いて、蓄積全ての前記不動産情報項目について前記不動産情報が適合一致する会員識別情報を検索する第２のステップと、前記サーバが、前記端末から受信した該不動産情報項目毎の不動産情報と適合一致した不動産物件の会員識別情報を前記端末に送信する第３のステップとを有することを特徴とする不動産物件の提供方法。
【請求項８】
前記不動産情報は、範囲情報で入力されており、全ての前記不動産情報項目について前記不動産情報の範囲で少なくとも重複する情報部分が存在する会員識別情報を検索する第４のステップを更に有することを特徴とする請求項７に記載の不動産物件の提供方法。
【請求項９】
ネットワークを介して端末と通信可能なサーバにおけるコンピュータを実行させるための不動産物件を提供するプログラムであって、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報と、当該不動産物件取引を希望する会員識別情報とを前記端末から受信し、適合した不動産物件の会員識別情報を送信する第１のステップと、受信した前記不動産情報項目毎の不動産情報と、前記会員識別情報とを会員識別情報データベースに蓄積構成する第２のステップと、前記会員識別情報データベースを用いて、全ての前記不動産情報項目について前記不動産情報が一致する会員識別情報を検索する第３のステップとを有することを特徴とする不動産物件を提供するプログラム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】    本発明は、コンピュータシステムを用いた電子商取引方法および電子商取引システムに関わり、特に、不動産物件をほぼリアルタイムに売買、賃貸、交換することが可能なインターネット上の電子商取引による不動産情報提供サーバおよび不動産情報提供方法に関する。
【背景技術】
【０００２】  現在、人々はかなりの数のものやサービスを選択し、消費し、所有し、日々生活している。そのものの価値は市場においても、個人にとっても日々変化しているといってよい。ある時点で高い価値だと認識していたものは、流行や生活習慣、嗜好の変化によって、そのものの価値が、変動することは少なくない。特に、不動産物件は、年月の経過とともに自己のライフスタイルの変化により、暮らしに求める物件スペックは異なってくる。一人暮らしから、結婚により家族が増え、子供が成長すると独立した個室が求められる。さらに、年老いた親との同居により、住居にはバリアフリー仕様が求められる。一つの住居でこのような要求を全てまかなう柔軟性を実現することは難しい。その他、仕事の都合による転勤や、別荘を購入したが使用しない期間が長期間である場合など、結局その資産は活用されずに休眠資産となっていることも多かった。【０００３】  こうした不動産物件の購入は、一生に何度も行わない大変高額なものであるため、不動産の商取引は、通常は不動産取扱の専門家を介して、売買されているのが一般的である。もしも、株の売買のように、常々こうした自己所有もしくは購入予定の不動産物件を、市場や、他人の中でどのような価値をもっているかを常々モニタリングできれば、最高のタイミングでの売買成立が可能となるが、このような状況下では、売買の決心後に、専門業者のサービスの利用を開始し、その際には高額な流通マージンを支払うのが一般的であった。【０００４】  自分の所有物の市場価値を知りたいというニーズは、保有する嗜好品の鑑定を行うテレビ番組等の視聴率の高さからも裏付けられる。第三者の専門家に信用できる価値鑑定をもらうことで人々は自己満足感を充足する。また、長期スパンで市場での価値をウォッチング出来れば、最高のタイミングでその所有物を手放すことが可能となり、こうした高額商品も取引が促進するだろう。また購入側も、長期スパンで目的とする対象物をモニタリングできれば、自己の経済状況やライフスタイルとの兼ね合いの中で、ベストタイミングでの商取引を成立することが可能となるであろう。【０００５】  現在、大抵の商品やサービスにおいては、インターネットオークションなどを含んだ電子商取引が便宜的にも大変優れ、普及している。一般消費者も出店するオークションなどでは、高額商品の場合の信用の問題が以前より懸念事項であった。この改善策として、特許文献２に記載の特開２００１−２５６３７２では、商品分野別のエキスパートが実際に商品を入手し、商品の存在確認や価値鑑定を第三者が行うやり方も出現している。特許文献１によれば、オークションの商品査定を行う業者および、その信用を保証し代金受渡を仲介、査定内容の水準を均一化するための会社を設け、信用問題の解決を促すものである。このようなやり方で、中古車や美術品、宝飾品などは対応可能であるが、不動産など相当な高額商品の取引は現在もなお必ず不動産専門業者などの事業者が介在しており、情報開示のオンライン化といった内容にとどまっており、不動産保有者が直接情報を開示するサービスは行われていなかった。また例え行われたとしても、取引対象が高額であればあるほど、信用できる専門家等の多���的な鑑定がないと安心して取引することはできず、不動産保有者間の直接電子商取引は実現化していなかった。また特許文献４記載によれば、地価を自動的に鑑定するシステムであり、自動鑑定システムの一例としてニューラルネットワークを用いているが、あくまでも地価鑑定に留まっており、より幅広い視点から物件を鑑定し、その物件を保有者が直接電子上で売買や交換、賃貸などの商取引ができるように物件鑑定を行うものはなかった。【０００６】
【特許文献１】  特開２００１−２２９３０４号公報
【特許文献２】  特開２００１−２５６３７２号公報
【特許文献３】  特開２００２−５６１８７号公報
【特許文献４】  特開平１１−２８２８２３号公報
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】    前述のように、特許文献２によれば、人間を介して鑑定評価を行なうシステムが開示されているが、鑑定依頼から実際に鑑定書を入手するまでの期間において、数週間から数カ月程度のタイムラグが生じ、このため、情報としての新規性・信頼性等が失われやすい。また人間による鑑定評価の場合、鑑定人同士の鑑定基準の差異や鑑定人が同一人物であっても完全に評価軸を一定に保つことが難しい。そのため、購入側は不動産のような相当な高額商品の場合、ある特定の人間による鑑定だけでは、不安感がぬぐえないのが現状である。鑑定人の相当数の確保は、その鑑定対象物が高額になればなるほど、そのものの適正な価値判断を行える専門知識のある人物となると、難しいといえる。また今後は、海外にセカンドハウスやリゾートマンションの賃貸や購入希望なども増えてくる場合に、鑑定をワールドワイドに行うニーズに対し、鑑定人の場所の拘束が問題になるであろう。【０００８】  本発明は、上述した問題に鑑みてなされたもので、上述した問題を解決するために、鑑定人の評価をデータベース化し、また新しいデータを日々学習する仕組みとする。さらに鑑定人をバーチャル鑑定人として、様々なプロフェッショナルな角度からの評価を取り入れ随時更新した上でリアルな結果とする。また、物件の比較的高額な流通マージンの排除による、交換希望者間の必要コストだけの取引を成立させることも可能となる。
【問題を解決するための手段】
【０００９】  ネットワークを介して端末と通信可能な不動産鑑定情報を提供するサーバであって、複数の物件情報項目について該物件情報項目毎の不動産情報を複数入力させ、ニューラルネットワークの学習機能によって物件情報項目毎の不動産鑑定情報を蓄積構成したデータベースと、端末から物件情報項目毎の不動産情報を受信し、端末へ不動産鑑定情報を送信する通信手段と、データベースを用いて受信された複数の不動産情報に基づく不動産鑑定情報を検索する不動産情報検索手段とを有する。
【００１０】  データベースは、通信手段によって受信された不動産情報に基づいて更に学習させることによって不動産鑑定情報を更新する。
【００１１】    端末と、ネットワークを介して該端末へ不動産鑑定情報を提供するサーバとを有するシステムにおける不動産鑑定情報の提供方法であって、サーバは、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報を複数入力させ、ニューラルネットワークの学習機能によって不動産情報項目毎の不動産鑑定情報を不動産情報データベースに蓄積構成したデータベースを有しており、端末が不動産情報項目毎の不動産情報をサーバへ送信する第１のステップと、サーバがデータベースを用いて、端末から受信された複数の不動産情報に基づく不動産鑑定情報を検索する第２のステップと、サーバが検索を実行した不動産鑑定情報を端末へ送信する第３のステップとを有する。
【００１２】    データベースに対して、端末から更に受信し、不動産情報に基づいて更に学習させることによって不動産鑑定情報を更新する第４のステップを更に有する。
【００１３】  ネットワークを介して端末と通信可能なサーバにおけるコンピュータを実行させるための不動産鑑定情報提供のプログラムであって、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報を複数入力させ、ニューラルネットワークの学習機能によって物件情報項目毎の不動産鑑定情報をデータベースに蓄積構成する第１のステップと、端末から不動産情報項目毎の不動産情報を受信する第２のステップと、データベースを用いて、端末から受信された複数の不動産情報に基づく不動産鑑定情報を検索する第３のステップと、端末へ不動産鑑定情報を送信する第４のステップとしてコンピュータを実行させる不動産鑑定情報提供のプログラムを有する。
【００１４】    データベースに対して、端末から更に受信された不動産情報に基づいて更に学習させることによって不動産鑑定情報を更新する第５のステップとして更にコンピュータを実行させる不動産鑑定情報提供のプログラムを有する。
【００１５】    端末と、ネットワークを介して該端末へ不動産物件情報を提供するサーバとを有するシステムにおける不動産物件の提供方法であって、サーバは、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報と、当該不動産物件取引を希望する会員識別情報とを蓄積構成したデータベースを有しており、端末が不動産情報をサーバへ送信する第１のステップと、サーバが、会員識別情報データベースを用いて、蓄積全ての不動産情報項目について不動産情報が適合一致する会員識別情報を検索する第２のステップと、サーバが、端末から受信した該不動産情報項目毎の不動産情報と適合一致した不動産物件の会員識別情報を端末に送信する第３のステップからなる。
【００１６】  不動産情報は、範囲情報で入力されており、全ての不動産情報項目について不動産情報の範囲で少なくとも重複する情報部分が存在する会員識別情報を検索する第４のステップを更に有する。
【００１７】  ネットワークを介して端末と通信可能なサーバにおけるコンピュータを実行させるための不動産物件を提供するプログラムであって、複数の不動産情報項目について該不動産情報項目毎の不動産情報と、当該不動産物件取引を希望する会員識別情報とを端末から受信し、適合した不動産物件の会員識別情報を送信する第１のステップと、受信した不動産情報項目毎の不動産情報と、会員識別情報とを会員識別情報データベースに蓄積構成する第２のステップと、会員識別情報データベースを用いて、全ての不動産情報項目について不動産情報が一致する会員識別情報を検索する第３のステップとを有する不動産物件を提供するプログラムを有する。
【発明の効果】
【００１８】  本発明により、不動産物件を多角的な特長から捉えた鑑定・評価の依頼から結果算出までを自動的に行うことが可能である。鑑定評価のデータベースは新しいデータを日々学習する仕組みであるため、リアルタイムでの市場価値を確認することが出来、売買のタイミングを図るのに役立つ効果がある。また、不動産業者に出向く必要もないため、時間的・物理的な不便さをなくし、さらに鑑定物件の取引売買・交換又は賃貸の効果がわかりやすく、なおかつ不動産という高額商品の電子商取引の不安を少なくするシステムを提供することが可能となる。また流通マージンの節減に加えて、交換取引においては、仲介手数料を大幅に節減できることなどのメリットがある。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１９】  まず、本発明の実施形態の説明をする前に、本願発明の位置付けを説明する。鑑定とは、専門家がその者の保有する商品・サービス等に関し、現段階での市場価値を鑑みてある一定の金額表示等を行なうことであるが、その金額表示の提供は、依頼者本人にも提示され、取引を希望する選択をした場合には第三者に対しても行なわれる。本願発明は、鑑定を自動化することにあるが、自動化そのものを利活用した第三者との不動産の物件商品取引、交換をするものである。
【実施例】
【００２０】  全体構成以下、本発明における一実施形態について図面を参照して説明する。図１は、本実施形態における電子商取引システムの構成を示すブロック図である。【００２１】  図１において、サーバ１は、構成を通信制御部４、端末画面制御部５、自動鑑定部６、会員検索・更新処理部７、会員データ部９、物件検索・更新処理部８および物件データ部１０から形成されており、外部インターネットやＬＡＮ等の通信ネットワーク２を経由してパソコン等の端末３ａ，３ｂ，３ｃ等に接続されている。ここで、端末は、それぞれＣＲＴやＬＣＤ等の表示部とともに、キーボード、マウス等の入力部を有する。以下、その構成各部について、詳細な説明をする。【００２２】  サーバ１の構成部分である通信制御部４は、通信制御や端末画面制御部５からの端末３ａ等の画面表示データの転送、画面データの一時的な格納、自動鑑定部６における鑑定価格算出用や物件評価のための各種物件情報データの転送、一時的なデータ格納を行なうとともに、端末とのメール通信等を行なう機能を有する。また、端末画面制御部５は、通信制御部４を介して接続された端末３ａ等から入力されるよう画面データを制御するとともに端末３ａ、３ｂ等に出力される画面データを制御する。【００２３】  会員検索・更新処理部７は、端末３ａ等の画面表示制御させるため物件データ部の検索により必要な情報を得るための検索用プログラムや既に登録済みのデータを新たなデータに書き換えるべく更新用プログラム等から構成される。会員データ部９は、図２のとおり本サーバにアクセスできる会員数のデータが登録され、会員別毎に会員番号、会員氏名、認証番号、会員住所、メールアドレス、物件番号、希望の区別、最終アクセス年月日状況、鑑定人の場合は、保有資格、専門領域、実績などの項目からなる。会員番号は、端末からの登録があった場合に、会員検索・更新処理部７により自動的に付与されるものである。なお、会員番号「Ｎ０００１」は物件番号「Ｈ０００１」の不動産物件を登録しており、電子商取引希望の区別は「物件鑑定」のみを意思表示し鑑定後取引を希望していないことを示している。また最終アクセスの実績を確認するため年月日を記録される。この会員データ部９には、不動産鑑定士、建築家、不動産取引業者等の鑑定士についても、本会員の一員として登録・管理される。【００２４】  物件検索・更新処理部８は、物件データを新規登録する機能、端末画面３ａ等に質問項目の表示をするための情報を抽出検索する機能、物件データを状況に応じて鑑定人を含む会員が更新する機能を有する。物件データ部１０は、大きく分けて、図３に示すデータの階層構造を有している。保有する情報の内容によって、基本情報、特長、構造的特長、設備的特長とセキュリティなどのようにグループ分けされ、鑑定の際に重み付けが施される。さらにこの下には、基本情報の下位構造として最寄り駅のタウン情報、流行情報等から構築されている。このような下位構造の情報は、常々更新・管理されている。具体的な各層の情報内容は図４に示すとおり、質問項目と回答項目の選択入力とに区分されている。質問項目は＜基本情報＞として、物件の種類ｘ１、物件の所在地ｘ２、物件の最寄り駅ｘ３等、＜��長＞として、リビングの日照ｘ１６、屋上テラスの有無ｘ１７等、＜構造的特長＞として、工法ｘ２１、床の遮音等級ｘ２２等、＜設備的特長＞として、メンテナンスの回数ｘ２８、キッチンの仕様ｘ２９等、＜セキュリティ＞として、管理人常駐ｘ３１、警備体制ｘ３２等である。各評価項目である「物件の種類」、「物件所在地」、「物件の最寄り駅」、「最寄り駅からの距離」が質問項目として、端末３ａの表示部に提示され、端末操作者に対し、例えば「物件の所在地」には「東京都世田谷区代沢１丁目」を、「物件の最寄り駅」には「下北沢駅」を、「最寄り駅からの距離」には「徒歩８分」との評価項目を選択入力するように促される。自動鑑定部の入力情報は、これら質問項目から鑑定要因となるものを抽出する。【００２５】  図５は、物件データ部１０のある物件情報を示しており、物件の購入・交換・賃貸などの要望に応じて物件内容を端末３ｂ等の画面に表示するため蓄積しているものである。物件番号、物件種類、所在地、最寄り駅、築年数、占有面積、間取りなどや、鑑定価格、所有者会員番号、取引希望、売買状況等からなる。物件番号は、端末からの登録があった場合に、物件検索・更新処理部８により自動的に付与されるものである。なお、物件番号「Ｈ０００１」は、所有者会員番号「Ｎ０００１」の不動産物件であり、電子商取引希望の区別は「物件鑑定」のみを意思表示し鑑定後取引を希望していないことを示している。この物件の鑑定価格は３，８００万円相当であると推定されたことを示している。【００２６】  自動鑑定部６は、物件商品の自動鑑定を行い、鑑定額を算出する機能を有する。図６は、自動鑑定の一例としてニューラルネットワークの一般的な構造図である。ニューラルネットワークは、入力層、中間層及び出力層からなり、入力層には自動鑑定項目として物件情報が入力され、鑑定額を出力するべく教師信号により学習させ収束させる。ニューラルネットワークの学習機能によって入力情報項目毎の重み情報が決められる。一般的なニューラルネットワークは「ニューラルネットワーク  共立出版、１９９０年６月２５日」に紹介されている。ニューラルネットワークを複数段に構成して、自動鑑定システムを構成することも可能である。これにより複数の鑑定人から鑑定評価を得ることができ、より客観的な鑑定価格を提示することが物件取引・交換希望者にとって可能となる。これら鑑定人は、不動産鑑定士、一級建築士などの専門業者から、住居の知識に詳しいマスコミ関係者、一般人等が考えられる。【００２７】  本発明の利用形態について説明する。ここで、端末３ａ、３ｂ、３ｃ…は、それぞれ通信ネットワーク２を介してサーバ１の通信制御部４と接続されて通信を行い、いずれも会員の端末として、或いはサーバ１の物件データ部の新規登録、更新する不動産業者の端末としても機能する。説明便宜上、物件を鑑定希望する場合は端末３ａが接続され、物件購入等の取引を求めてアクセスする場合は端末３ｂが接続され、不動産業者の新規登録、更新処理する場合は端末３ｃが接続として、以下説明を行う。【００２８】  図７は、本システムの端末３ａの画面に表示される画面の遷移で、図１０は「物件販売・交換・賃貸  登録用基本画面」１１の��物件鑑定希望（１）」のシーケンスチャートである。端末３ａからサーバ１に対しアクセス（ステップ３１）すると、端末画面制御部５は蓄積している「物件販売・交換・賃貸基本画面」１１を端末３ａ画面に表示（ステップ３２）させ、端末操作者に対して、本発明の実施形態の処理である「物件鑑定希望」、「物件鑑定後販売・交換・賃貸希望」、「物件情報更新」、および「物件関連情報更新」の中から「物件鑑定希望（１）」を選択するように促す。かかる、物件取引・交換画面１１においては、マウスカーソルが表示され、所定の場所をクリックすることにより、種々の操作を行なえるようになっている。【００２９】  この利用形態はすぐさま物件の取引や交換を希望するものでなく、会員が現在所有している物件の市場での価格や価値の目安を知ることが目的の場合である。また会員の希望によっては、市場に開示し、取引の時期を図ることも有益である。会員情報（入力ステップ３３）において、端末３ａから会員ログインを会員情報入力画面１２において、会員番号、認証番号の入力を行う。なお、この会員認証画面において事前に付与された会員番号及び認証番号を所定の操作により入力を促し、一致した場合には次に進み、ログインが完了する。会員検索・更新部７は、アクセスログが最新状況となるよう会員データをログインの都度更新する。会員検索部は会員番号、認証番号をキーとして、会員データ部９を検索し、会員として確認完了（ステップ３４）された後、端末画面制御部５は物件データ部１０に対して、質問項目を検索（ステップ３５）で検索を行い端末３ａの画面に表示（ステップ３６、ステップ３７）する。端末操作者は、図７の「（１）物件鑑定情報入力画面」１３において表示された鑑定評価用の質問項目に対して回答を行い「送信」をクリックすると、物件情報入力（ステップ３８）は一旦物件データ部に入り、自動鑑定に必要な情報が抜粋され、続いて自動鑑定部での入力層に入り、出力層から鑑定価格が「物件鑑定希望」のとおり画面表示され、その鑑定結果データは鑑定処理結果出力（ステップ３９）として端末画面制御部５に一旦記憶される。引き続き端末３ａの「物件鑑定結果表示画面」１４の画面（ステップ４０）において、当初選択どおりの鑑定のみで処理を終えるならば「終了」を、それとも鑑定価格や物件評価などの鑑定情報を確認後、他人に販売等の電子商取引に進むのを選択するならば「継続」することができる。また、取引を希望しない場合で、開示のみを希望する場合は、「開示希望」を選択できる。鑑定希望者はマウスカーソルによりいずれかを選択してクリックする。【００３０】  鑑定のみかどうかでＹＥＳの場合は、今までの入力された物件情報及び鑑定情報の開示の有無の登録（ステップ４１）により、物件検索・更新処理部８の制御により物件データ部１０に登録され、物件データ登録完了通知（ステップ４２）が端末画面制御部５に通知されると、会員検索・更新処理部７により会員データ部９の図８の項目において、一例として物件番号「Ｈ０００１」、取引の希望形態「物件の鑑定のみ」の情報入力（ステップ４３）にて登録する。これにより会員番号「Ｎ０００１」の個人情報とともに情報登録や電子商取引を行なった履歴が逐次確���できる。会員検索・更新処理部７は登録が完了すると会員データ登録通知（ステップ４４）を端末画面制御部に返し、終了画面（ステップ４５）で確認後、会員はサーバ１からログアウトする。【００３１】  ここで、物件鑑定のみではなく、鑑定結果の物件を販売、交換、又は賃貸したい希望がある場合、例えば初めから販売をしたい場合の他に、会員が値踏みしていたよりも高額な鑑定評価が出た場合には、鑑定のみではなく、販売をしたいと思った場合である。また低額であった場合には、同程度の物件価格で、他の地域に移りたいなどと思う場合である。鑑定のみかどうかでＮＯの場合は、図８の▲１▼から処理手順に入り、端末３ａから、物件の鑑定後、図７の「（２）物件鑑定後販売・交換・賃貸  希望画面」１５において、取引の希望形態「販売希望選択」、「賃貸希望選択」、「交換希望選択」のいずれかを選択し、図８の希望詳細等入力（ステップ４６）により、物件検索・更新部８の制御により物件データ部１０に、一例として図５の取引の希望形態項目に「鑑定後販売希望」と登録される。登録の際に、鑑定価格はニューラルネットワークなどによる自動鑑定価格であることから、推定価格の域を出ないことを認識しているので、図７の「（２）物件鑑定後販売・賃貸・交換希望画面」１５の下欄にあるとおり、販売価格については相談に応じるとの付加情報等を具体的に記載し登録することもできる（ステップ４７）。
登録後、物件データ登録完了通知（ステップ４８）により端末画面制御部５に通知され、情報登録（ステップ４９）で会員検索・更新部７の制御により会員データ部９の取引の希望形態項目に「鑑定後販売希望」と登録される。その後、会員データ登録通知（ステップ５０）を端末画面制御部に返し、終了画面提示（ステップ５１）で確認後、会員はサーバ１からログアウトする。【００３２】  また、物件情報に更新があった場合には、図７の「（３）物件情報更新画面」１６において、変更する物件番号を選択すると、「物件情報更新画面」１７が表示され、変更内容の部分を再入力し「更新」をクリックすると、物件検索・更新部８の制御により物件データ部１０に更新され、物件データ登録完了通知が端末画面制御部５に通知されると、会員検索・更新処理部７により会員データ部９においても同様に更新される。【００３３】  自動鑑定のための物件データは、保有者である会員の入力情報以外にも、物件関連情報として保有され、階層構造を有している。それは、物件の評価にあたっては、物件自体のスペック以外にも、所在地の最寄り駅の状況や、周辺環境の施設環境なども評価対象となるためである。現在再開発などが盛んに行われているため、このような情報は常々更新していく必要がある。物件保有者である会員はなるべく保有物件の評価をあげたいため、こうした情報の提供者としても位置づけ、物件取引・交換・賃貸  登録用基本画面１１にて、物件関連情報の提供受付口を設けておく。かかる、物件関連情報は、図７の「（４）物件関連情報更新画面」１８において表示された質問項目に対して回答を行い、「決定」をクリックすると、物件データ部１０より関連情報が選択され、端末３ａに「物件関連情報入力画面」１９が表示される。更新作業を行い、「送信」をクリックすると、データ検索・更新処理部８により物件データ部が更新される。続けて「物件関連情報評価画面」２０が表示され、更新作業を行い、「送信」をクリックすると、データ検索・更新処理部８により物件データ部が更新される。【００３４】  会員データ部９の取引の希望形態項目に「鑑定後販売希望」と登録されたことから、当該会員は他の同様な物件条件を購入希望している会員とのマッチングを本電子商取引システムは提供することができる利用例について説明をする。図９は、本システムの端末３ｂの画面に表示される物件購入・交換・賃貸  に関する画面の遷移の一例である。図１０は「物件購入・交換・賃貸  登録用基本画面」２１のシーケンスチャートである。端末３ａからサーバ１に対しアクセス（ステップ５２）すると、端末画面制御部５は蓄積している「物件購入・交換・賃貸情報  基本画面」２１を端末３ｂ画面に表示（ステップ５３）させ、端末操作者に対して、希望物件の情報入力を促す。端末操作者は、物件検索用の質問項目に対して回答を行い「検索」をクリックすると、物件データ検索・更新処理部８の処理により物件データ部で該当データが検索され（ステップ５４）、「物件検索結果一覧画面」２２に取引の希望形態ごとに、物件情報、評価情報、鑑定価格等の検索結果が出力表示（ステップ５５、ステップ５６）される。端末操作者は、このように会員登録の検討材料として会員登録前に���件データを検索することも出来るし、この後会員登録を行い、自己の希望条件を会員データとして、保有することが出来る。【００３５】  データを保存する場合、端末３ｂから会員ログインを「会員ログイン画面」２３において、会員番号、認証番号の入力を行う（ステップ５７）。会員検索部は会員番号、認証番号をキーとして、会員データ部９を検索し、会員として確認完了（ステップ５８）された後、会員データ部９が保有している物件チェックリストを「物件チェックリスト一覧」画面２４のように表示させる（ステップ５９）。ここで選択された物件番号は、物件検索更新処理部８の制御により物件データ部１０登録済みの、例では「Ｈ００２５」の物件情報、鑑定価格等の検索結果出力（ステップ５５）を端末画面制御部５の制御により端末３ｂに図９の「（６）物件購入・交換・賃貸希望画面」２５のように画面表示する。会員は、物件情報を閲覧するだけでサーバ１からログアウトして終えることもできる。【００３６】  また物件希望条件を登録することによって、会員検索・更新部７は、会員からサーバ１にアクセスがある都度、会員データ部９の取引の希望形態や物件条件を検索し、「鑑定後売買希望」との登録が既にある場合には、当該会員に対して、電子メール等の通信手段により該当する物件情報を端末３ｂに送付する。なお、物件データ検索・更新処理部８の制御にて物件データ部７の「物件鑑定後売買希望」、「物件鑑定後交換希望」であって、かつ物件データ情報及び鑑定価格が同一又は近傍している物件が検索できた場合は、所有者会員番号から、会員検索・更新処理部７の制御に該当する会員をさらに検索し、会員データ部の連絡先であるメールアドレスによって、物件データ部７の主要な、例えば物件番号、所有者会員名等の一部情報を当該会員にメールを添付して案内送付を行う。メールを受け取った会員が、そこに記載されるＵＲＬにアクセスすることで、画面制御部５によりログインを促し、情報閲覧を可能とする。
これにより、リアルタイムに不動産取引を会員間で実現することができる。また会員には不動産業者も含まれることから、業者自ら事業のために購入する機会が増える効果がある。【００３７】  物件情報を確認後、購入したい意思がある場合には、図９の「物件購入・交換・賃貸希望画面」２５の「決定」をクリックすると、「物件購入希望画面」２６が表示され、その購入条件を詳細に記載することができ（ステップ６０）、入力を終える「終了」をクリックすると、物件データ登録完了通知（ステップ６１）により端末画面制御部５に通知され、情報登録（ステップ６２）で会員検索・更新部７の制御により会員データ部９の売買状況項目に「購入希望」と登録される。その後、会員データ登録通知（ステップ６３）を端末画面制御部に返し、終了画面提示（ステップ６４）で確認後、会員はサーバ１からログアウトする。物件データ部１０において、物件番号ごとに販売状況、購入状況を記録することにより、進捗状況が会員に把握でき、物件の動きが分かるメリットがある。また、「物件チェックリスト一覧」画面２４にて、「交渉」を選択した場合は、「物件購入・交換・賃貸  交渉画面」２７が表示され、同様にその交渉条件を詳細に記載することができる。【００３８】  電子メール等の通信手段により物件情報を端末３ｂに受信した会員は、図９の「物件購入・交換・賃貸情報  基本画面」２２のうち、「会員ログイン画面」２４へ導かれ、とりあえず物件情報だけを確認することも、購入・交換・賃貸等の取引をすることもできる。【００３９】  会員データ部９の売買状況項目に「購入希望」と登録されたことから、当該会員は販売希望している会員とのを本電子商取引成立のため販売希望会員に対して、会員検索・更新処理部７の制御により販売希望会員へ電子メール等の通信手段により物件情報を端末３ａに送付することによりお互いの売買条件を相互確認することにより、仮の契約申込みが成立することとし、正式には会員双方で正式な売買又は交換契約書を締結することになる。当該会員が物件取引又は交換に同意しなければ会員双方に仮の契約申込みが成立せず取り消しとなる。【００４０】  本電子商取引を円滑にするため、本サーバ１の運営・管理が適度に行なわれる利用形態について、説明をする。本利用形態の過程を説明すべく、端末３ｃの操作者が鑑定人であるとする。ここで鑑定人とは、不動産鑑定士などの不動産の評価鑑定や、一級建築士などの設計業務を常日頃、業として行っている専門業者や、インテリアや収納方法などに精通した主婦などの一般人などである。それぞれ異なった専門をもった鑑定人を複数おくことで、不動産物件を様々な角度から捉えることができる。またそうした異なる角度からの鑑定結果を、ニューラルネットワークの学習機能を用い、常々更新していくことが非常に有効といえる。
また本物件取引・交換上での会員として登録されている。また、鑑定人は物件鑑定価格や評価に影響を与えるような要因が発生した場合に対応して、随時、端末３ｃからログインしてニューラルネットワークの推論である物件鑑定価格や各種評価が適正となるよう重み情報にすることができる。これに伴い、物件データ部７の物件番号の物件情報について、データ更新が自動的に付随して行われる。あるいは物件データを削除して、新たな物件番号を付与して新規とすることも可能とする。【００４１】  図１１は、本システムの端末３ｃの画面に表示される管理用の画面の遷移で、図１２は「管理画面」２９の「物件鑑定実行（８）」のシーケンスチャートである。端末３ｃからサーバ１に対しアクセス（ステップ６５）すると、端末画面制御部５は蓄積している「管理画面」２９を端末３ｃの画面に表示させる（ステップ６６）。【００４２】  会員情報入力（ステップ６７）において、端末３ｃから会員ログインを「ログイン画面」３０において、会員番号、認証番号の入力を行う。なお、この会員認証画面において事前に付与された会員番号及び認証番号を所定の操作により入力を促し、一致した場合には次に進み、ログインが完了する。会員検索・更新部７は、アクセスログが最新状況となるよう会員データをログインの都度更新する。会員検索部は会員番号、認証番号をキーとして、会員データ部９を検索し、会員として確認完了（ステップ６８）された後、端末画面制御部５は物件データ部１０に対して、会員の専門領域に合致した物件情報と質問項目の検索（ステップ６９）を行い端末３ｃの画面に表示する（ステップ７０、ステップ７１）。評価用の質問項目に対して回答を行い、鑑定情報の新規設定であるから「鑑定情報の更新」でＹＥＳとなり、物件の評価情報入力（ステップ７２）は自動鑑定部での入力層に入り、出力層から鑑定処理を行なった鑑定処理結果出力（ステップ７３）が端末画面制御部５の制御により一旦記憶されるとともに端末３ｃにも表示される（ステップ７４）。これにより自動鑑定部６において、新たに重み情報がチューアップされ、会員からの物件の自動鑑定情報を知りたいとの要望に応えることができる。【００４３】  端末操作者は、続けて「物件評価情報更新」（ステップ７５）を選択するか、または図４の管理画面２５において表示された「物件鑑定実行」、「物件評価情報更新」又は「鑑定人情報登録・更新」から「物件評価情報更新」選択の場合は、鑑定情報の更新がないので、自動鑑定部６を使うことなく、鑑定情報以外で鑑定に影響を与える物件評価情報の更新登録を端末３ｃから入力（ステップ７５）するとともに、端末画面制御部５に一旦蓄積されていた鑑定情報の更新登録（ステップ７６）を物件データ部に行なう。登録が完了すると物件データ全更新完了通知（ステップ７７）を端末画面制御部５の制御により端末３ｃの画面に終了画面表示（ステップ７８）を行い、サーバ１とのログアウトを促す。【００４４】  なお本発明は、企業と人材のマッチング、ペット同士のお見合い（ブリーディングのマッチング）、或いは弁護士、税理士、会計士、社労士、行政書士、弁理士などの専門家と企業及び個人とのマッチングの他にも適用される。
【図面の簡単な説明】
【００４５】
【図１】  本発明の実施形態を示す電子商取引システムのブロック図である。
【図２】  電子商取引に参加する会員データ部９の会員情報を表している図である。
【図３】  物件データ部１０の蓄積構造を表す図である。
【図４】  物件データ部１０の電子商取引の対象となる物件を物件単位で物件情報を表している図である。
【図５】    自動鑑定に要する物件情報が列記されている図である。
【図６】  自動鑑定に用いられる一例としてのニューラルネットワークの構造を表した図である。
【図７ａ】  不動産物件の電子商取引の端末３ａ等に画面表示される物件保有者用の画面内容を示す一例である。
【図７ｂ】  不動産物件の電子商取引の端末３ａ等に画面表示される物件保有者用の画面内容を示す一例で、図７ａの続きである。
【図８ａ】  会員端末とサーバ内での鑑定及び鑑定後販売、交換又は賃貸の処理シーケンスを表した図である。
【図８ｂ】  会員端末とサーバ内での鑑定及び鑑定後販売、交換又は賃貸の処理シーケンスを表した図であり、図８ａの▲１▼の続きである。
【図９ａ】  不動産物件の電子商取引の端末３ｂ等に画面表示される物件購入希望者用の画面内容を示す一例である。
【図９ｂ】  不動産物件の電子商取引の端末３ｂ等に画面表示される物件購入希望者用の画面内容を示す一例で、図９ａの続きである。
【図１０】  会員端末とサーバ内での検索および販売、交換又は賃貸の処理シーケンスを表した図である。
【図１１ａ】  不動産物件の電子商取引の端末３ｃ等に画面表示される管理用の画面内容を示す一例である。
【図１１ｂ】  不動産物件の電子商取引の端末３ｃ等に画面表示される管理用の画面内容を示す一例で、図１１ａの続きである。
【図１２】  自動鑑定部の初期登録及び更新にかかる処理シーケンスを表した図である。
【符号の説明】
【００４６】  １  自動鑑定するサーバ
２  通信ネットワーク
３ａ  端末
３ｂ  端末
３ｃ  端末
４  通信制御部
５  端末画面制御部
６  自動鑑定部
７  会員検索・更新処理部
８  物件検索・更新処理部
９  会員データ部
１０  物件データ部
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７ａ】
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【図７ｂ】
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【図８ａ】
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【図８ｂ】
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【図９ａ】
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【図９ｂ】
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【図１０】
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【図１１ａ】
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【図１１ｂ】
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【図１２】
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