(57)【要約】【課題】  本発明は、設備メーカーの設定した耐用年数のみならず、実質的な寿命を判断し、また設備の潜在的な早期交換ニーズを検知して、メンテナンスの提案を効率的に行うことのできるシステムを提供することを目的としている。【解決手段】  上記課題を解決するために、本発明に係る住宅メンテナンスサービスシステムの代表的な構成は、少なくとも住宅の所有者および建設地の情報を含む顧客情報テーブル10と、多数の邸それぞれについて少なくとも用いられている設備と、該設備の設置日、故障日、廃棄日とを含む邸別仕様テーブル20と、前記各仕様テーブルから条件に該当する邸を抽出する抽出手段３を備え、前記抽出手段３は、特定の設備について故障日データが格納されている比率が所定の値を超えていた場合に、該設備を備え、且つ該設備の廃棄日データが格納されていない邸を抽出することを特徴とする。【選択図】    図１
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【特許請求の範囲】
【請求項１】
少なくとも住宅の所有者および建設地の情報を含む顧客情報テーブルと、
多数の邸それぞれについて少なくとも用いられている設備と、該設備の設置日、故障日、廃棄日とを含む邸別仕様テーブルと、
前記各仕様テーブルから条件に該当する邸を抽出する抽出手段を備え、
前記抽出手段は、特定の設備について故障日データが格納されている比率が所定の値を超えていた場合に、該設備を備え、且つ該設備の廃棄日データが格納されていない邸を抽出することを特徴とする住宅メンテナンスサービスシステム。
【請求項２】
少なくとも住宅の所有者および建設地の情報を含む顧客情報テーブルと、
多数の邸それぞれについて少なくとも用いられている設備を含む邸別仕様テーブルと、
前記設備の機種に応じてその機能を格納した設備仕様テーブルと、
前記各仕様テーブルから条件に該当する邸を抽出する抽出手段を備え、
前記抽出手段は、特定の設備を有し、かつ該設備が特定の機能を有していない邸を抽出することを特徴とする住宅メンテナンスサービスシステム。
【請求項３】
前記抽出手段が抽出する邸の範囲は、建設地が特定の地域であることを条件とすることを特徴とする請求項１または２記載の住宅メンテナンスサービスシステム。
【請求項４】
さらに、いずれの邸とも関連づけられていない交換候補設備についてその機能を入力する仕様入力手段を備え、
前記抽出手段は、前記交換候補設備の機能と、前記邸別仕様テーブルに格納された設備から参照される設備仕様テーブルに格納された各設備の機能とを比較し、機能に不足のある設備を備えた邸を抽出することを特徴とする請求項２記載の住宅メンテナンスサービスシステム。
【請求項５】
さらに、いずれの邸とも関連づけられていない交換候補設備についてその機能を入力する仕様入力手段を備え、
前記抽出手段は、前記交換候補設備の機能と、設備仕様テーブルに格納された各設備の機能とを比較して機能に不足のある設備を特定し、当該設備を備えた邸を抽出することを特徴とする請求項２記載の住宅メンテナンスサービスシステム。
【請求項６】
さらに、いずれの邸とも関連づけられていない交換設備について少なくともその設備種別を入力する仕様入力手段を備え、
前記抽出手段は、前記交換設備の設備種別について、特定の設備について故障日データが格納されている比率が所定の値を超えていた場合に、該設備を備え、且つ該設備の廃棄日データが格納されていない邸を抽出することを特徴とする請求項１記載の住宅メンテナンスサービスシステム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、住宅の部材、部品および設備機器の早期交換のニーズを検出し、メンテナンスの提案を効率的に行うことのできるシステムに関するものである。
【背景技術】
【０００２】
住宅は長く使用されるものであり、使用期間が保証期間や耐用年数を上回る場合も少なくない。また多くの部材、部品及び設備機器から構成されるものであり、それぞれの部材等の耐用年数もまちまちである。そして、部材等ごとに適切に修理、交換などのメンテナンスを行えば、長期間にわたって快適に使用することが可能となる。
【０００３】
住宅を構成する要素は、大別して「シェルター」と「装着部材、部品、及び設備機器」に分けられる。ここで「シェルター」とは、基礎、主要骨組（柱、梁、耐震壁など）、床、屋根、外壁などからなる基本躯体構造を構成するものをいい、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、壁構造、軸組構造などの構法や構造形式の種類は問わない。
【０００４】
また「装着部材、部品、及び設備機器」とは、「シェルター」である基本躯体構造に装着される部材、部品または設備機器をいい、互換性のある部材、部品または設備機器（以下単に装着設備、または設備という）に交換をすれば、建物の機能を引き続き維持することが可能なものである。
【０００５】
例えば、勾配屋根の屋根葺材、陸屋根およびベランダの防水シート材、外壁の吹付、外壁板間のシーリングからなる屋根外壁防水材料、サッシ枠、サッシ障子、玄関ドア枠、ドア本体からなる開口部材、雨戸、シャッター、面格子などの外装部材、間仕切り壁下地、内装部材、建具などの部材や部品がある。また、給排水、給湯配管などの埋設設備や、キッチンセット、ユニットバス、給湯器、エアコンなどの互換性のある設備機器がある。
【０００６】
また、ここでいう住宅とは、戸建住宅、集合住宅、長屋住宅、店舗、医院などの業務機能を併用した住宅などその間取り形態はとくに問わない。
【０００７】
一般に住宅の使用者は、居住している住宅において軽微な動作不全（例えば、給湯器が着火しにくい）が頻繁になってきたとか、故障が発生した（例えば水漏れが生じた）などの現象を発見した時点で、使用者自ら工事業者を捜し、修理交換を依頼している。
【０００８】
一方、住宅メーカーにおいても、建設した住宅の定期点検を行って、未然に故障不具合などトラブルを起こさないための対応を行っている。具体的には数年を単位として自らの請け負う住宅を訪問し、不具合の発生しがちな箇所を点検したり、使用者から気づいた点を聞き取ったりして、住宅の健全な機能を維持するよう努めている。
【０００９】
しかし、上記定期点検は、ある程度不具合の早期発見は可能であるものの、点検の間隔内に故障が発生する場合もある。また顧客は必ずしも装着設備の動作について正確に把握していない場合もあり、設備を交換すべき状態にあるにもかかわらず気づかない場合もある。あまり頻繁に点検しても使用者をわずらわせるため歓迎されず、結局は故障が発生してから使用者が対応することになる場合も多い。このような場合は、対応が緊急的になることが多く、一時的に顧客の生活に支障が出ることもある。
【００１０】
この解決策として本件出願人は、特開２００１−１５９１９０（特許文献１）において、あらかじめ寿命が設計された部品により構成された住宅を設計し、メンテナンスプログラムに基づき、事前に部品を交換して故障を未然に防止し、健全な状態を維持する住宅を提案している。特許文献１に係る発明は、住宅のシェルター、装着設備の両方についてのメンテナンスを行うものである。
【００１１】
【特許文献１】特開２００１−１５９１９０
【発明の開示】
【発明が解決しようとする課題】
【００１２】
しかし、住宅に搭載した部材や設備は、その耐久期間、交換時期が必ずしも明確でないという潜在的な問題がある。たとえば、住宅を建設する地区や地域の機構、気象条件（温湿度、紫外線、凍結、降雹、暴風雨の頻度）、環境条件（潮風、砂塵）による劣化の進行具合の相違がある。一方、設置方法（紫外線劣化）、使用頻度、使用方法による劣化の進行具合の相違もある。このような場合は、設備メーカーが設計段階で予定した耐用年数を下回る時期であっても、修理交換が必要となる。このように、画一的に設定した耐用年数に基づくメンテナンスプログラムでは、予定された更新時期が到来する前に様々な要因により発生する予想外な故障、不具合には対応できないという問題がある。一方、実際上の耐久期間がまちまちであるとはいえ、同様の状況下にあれば耐久期間もまた似通うという事実もある。
【００１３】
また、設備そのものはいまだ耐久限度に達していないものの、近年の新しい機能を搭載した設備に交換したいという顧客のニーズ、たとえば建物の断熱性を向上させるためにサッシ障子をペアガラスに交換することや、追い炊き機能付きのユニットバスに交換したいといった要望にも対応する必要がある。
【００１４】
そこで本発明は、設備メーカーの設定した耐用年数のみならず、実質的な寿命を判断し、また設備の潜在的な早期交換ニーズを検知して、メンテナンスの提案を効率的に行うことのできるシステムを提供することを目的としている。
【課題を解決するための手段】
【００１５】
上記課題を解決するために、本発明に係る住宅メンテナンスサービスシステムの代表的な構成は、少なくとも住宅の所有者および建設地の情報を含む顧客情報テーブルと、多数の邸それぞれについて少なくとも用いられている設備と、該設備の設置日、故障日、廃棄日とを含む邸別仕様テーブルと、前記各仕様テーブルから条件に該当する邸を抽出する抽出手段を備え、前記抽出手段は、特定の設備について故障日データが格納されている比率が所定の値を超えていた場合に、該設備を備え、且つ該設備の廃棄日データが格納されていない邸を抽出することを特徴とする。
【００１６】
上記課題を解決するために、本発明に係る住宅メンテナンスサービスシステムの他の代表的な構成は、少なくとも住宅の所有者および建設地の情報を含む顧客情報テーブルと、多数の邸それぞれについて少なくとも用いられている設備を含む邸別仕様テーブルと、前記設備の機種に応じてその機能を格納した設備仕様テーブルと、前記各仕様テーブルから条件に該当する邸を抽出する抽出手段を備え、前記抽出手段は、特定の設備を有し、かつ該設備が特定の機能を有していない邸を抽出することを特徴とする。
【発明の効果】
【００１７】
本発明によれば、先行して発生した故障事例情報を利用して、故障を起こす前に不良装置の交換を行うことができるので、日常生活に支障が発生することなく、顧客満足を得ることができる。また、特定の装置についての潜在的な早期交換ニーズを検出し、メンテナンスの効率的な提案を行うことができる。
【発明を実施するための最良の形態】
【００１８】
本発明に係る住宅メンテナンスサービスシステム（以下単にシステムという）の実施例について説明する。図１は本実施例に係るシステムの概略構成図、図２乃至図５は処理動作を説明するためのフローチャートである。
【００１９】
図１に示すように、データベース１には顧客情報テーブル10、邸別仕様テーブル20、設備仕様テーブル30が備えられている。またデータベース１に格納されたデータとは別に、いずれの邸とも関連づけられていない交換候補設備についてその機能を入力する仕様入力手段２を備えている。データベース１および仕様入力手段２は、抽出手段３に接続されており、抽出手段３で抽出された結果は出力手段４に出力される。出力手段４は、操作者がシステムに対する各種操作を行う端末40に接続されたモニタ41、プリンタ42、及び記憶媒体43を含む。
【００２０】
顧客情報テーブル10は住宅の所有者に関する各種情報を格納しており、少なくとも所有者の名前、顧客ID、住宅の建設地、建設日を含んでいる。顧客情報テーブル10にはさらに家族構成なども含まれているが、本実施例では使用しない。
【００２１】
邸別仕様テーブル20は少なくとも顧客ID、装着している設備の設備ID、設置日、故障日が格納されている。そしてデータの抽出や出力を行う際には、顧客IDをインデックスとして顧客情報テーブル10を参照し、設備IDをインデックスとして設備仕様テーブル30を参照する。設置日とは、住宅を竣工して、住まい手（顧客）が使用を開始する日をいうが、一般に住宅メーカーから引き渡しをされた日を当該使用開始日と見なすことが多い。その後に交換したり新設した場合には、新しい設備の設備IDと共に、その設置日が格納される。すなわち、邸別仕様テーブル20には多数の装置種別についての情報が格納されているのはもちろんであるが、個々の装置種別についても複数のデータを保持することができる。設置した装着設備の履歴の管理をするためである。このとき邸別仕様テーブル20に複数の設備データを列挙することでもよいが、別テーブルを設けて１対多の関連づけ（いわゆるリレーションの１つ）を組むのが一般的である。ただし、本実施例では設備履歴を関連づけたテーブル構成は省略している。
【００２２】
設備仕様テーブル30は、少なくとも設備ID、設備名または型番、設備メーカーが定めた耐用年数、その設備の機能の一覧を格納している。機能とは、例えば寸法や、空調機の電源種類（１００Ｖ／２００Ｖ）、キッチンセットのガス／ＩＨヒーター、給湯器の１穴／２穴や追い炊き機能の有無などである。
【００２３】
なお本発明とは直接的には関係しないが、設備仕様テーブルを邸別仕様テーブルの中に組み込んでしまい、一体のテーブルとすることもできる。しかし設備の名称や型番、機能などは繰り返し用いられるものであるから、一般的なデータベース技術として、設備仕様については別テーブルとしてインデックス化し、邸別仕様テーブルにはインデックスのみを格納しておき、出力する際にインデックスに基づいて別テーブルから該当する内容を参照することによってデータサイズを格段に縮小することができる（いわゆる正規化）。すなわち、設備仕様テーブル30が邸別仕様テーブル20と一体であっても、または別体であっても本発明は実施可能であり、いずれの場合も本発明の範疇に入るものとする。
【００２４】
抽出手段３は、具体的には端末40から操作者により操作されるプログラムおよびデータベースエンジンから構成され、データベース１に対しデータ抽出を行い、所定の加工演算処理を行うものである。データベースエンジンとしては、既存の任意の機構を用いることができる。抽出手段３のプログラムは、抽出された結果を直接的に、またはさらに利用しやすいように加工して、モニタ41に表示し、またはプリンタ42から印刷し、若しくは記憶媒体43に保存する。
【００２５】
上記構成を用いて、設備の修理交換の潜在的な要請のある邸を抽出する処理について説明する。本実施例では、（１）設備メーカーが定めた耐用年数に基づく処理、（２）故障事例情報に基づく処理、（３）設備の機能差に基づく処理、を行う。これらの処理は、目的に応じていずれかを選択して実行する。
【００２６】
（処理１）設備メーカーが定めた耐用年数に基づく処理
本処理は、あらかじめ定められた耐用年数に基づいて画一的に設備の寿命を検出するものであって、従来の技術において説明した特許文献１と類似の技術である。
【００２７】
図２に示すように、まず端末40から操作者が処理対象とする邸の範囲を特定する（Ｓ２０１）。範囲には、個別選択も含まれるが、建設地（営業地域）を条件とすることが好適である。邸が特定されると、全ての邸に対して以下のループ処理を行う（Ｓ２０２）。
【００２８】
現在の処理対象となる邸において、用いられている全ての設備（例えばキッチンセット、給湯器、その他）を抽出する（Ｓ２０３）。このとき、既に存在しない設備を取得しても意味がないため、廃棄日データがないことを条件とする。そして、少なくとも設備の設置日を取得し、あわせて設備仕様テーブル30から当該設備の耐用年数を取得する。次に、全ての設備について次のループ処理を行う（Ｓ２０４）。
【００２９】
設置日に耐用年数を足し合わせて寿命を迎える日を算出し、設定日との比較を行う（Ｓ２０５）。設定日とは単純に考えれば現在の日であるが、例えば販売促進のキャンペーンを行う日や、現在の日から向こう３ヶ月、６ヶ月と設定したり、１年以内の定期点検の日にあわせて設定してもよい。そして寿命を迎える日が設定日の範囲外（設定日よりも未来）であればその設備についての処理を終了する。寿命を迎える日が設定日の範囲内（設定日よりも過去）であれば、邸名と設備名、およびその他のデータを取得する。ここで取得したデータは実質的な出力データであって、プログラムはこれを直接的に、またはさらに利用しやすいように加工して、出力手段４のモニタ41、プリンタ42、若しくは記憶媒体43に出力する。
【００３０】
（処理２）故障事例情報に基づく処理
本処理は、先行して発生した故障事例情報を利用して、当該設備の故障発生率の値が適宜設定した値を超える場合を実際上の寿命とみなして、故障を起こす前に不良装置の交換を推奨するものである。
【００３１】
図３に示すように、まず端末40から操作者が処理対象とする邸の範囲を特定する（Ｓ３０１）。この場合にも建設地を条件とすることが好適であるが、営業地域という意味合いよりも、建設地の環境に応じて分類することが望ましい。
【００３２】
邸が特定されると、まず全邸についてループ処理を行い（Ｓ３０２）、用いられている設備を抽出し、少なくとも故障日と設置日を取得する（Ｓ３０３）。このとき、全ての設備について抽出を行い、既に廃棄されているものも抽出する。故障の結果、廃棄されている場合もあるからである。
【００３３】
次に、取得された全ての設備についてループ処理を行い（Ｓ３０４）、故障率から交換推奨リストを作成する。すなわち、まず邸別仕様テーブルに格納されている特定の設備について抽出し、そのうち対応する設備仕様テーブルの中に故障日データが格納されているものをカウントする。そして特定設備の全体レコード数に対する故障日データが格納されたレコード数の比率を当該設備の故障発生率（以下故障率）として算出する（Ｓ３０５）。ここでいう「特定設備」は、例えば「給湯器」のような設備種別（大きな分類）ではなく、型番で特定される「機種」、さらには製造年度または設置年度により特定される範囲に特定することが好ましい。そして故障率が設定値（例えば１０％）以下であればその設備については処理を終了し（Ｓ３０６）、設定値以上であれば交換推奨リスト（一時的に生成するテーブル）に当該設備を追加する（Ｓ３０７）。このように、全ての設備について交換推奨の対象であるか否かを判断する。
【００３４】
そして、ふたたび全邸についてのループ処理を行い（Ｓ３０８）、対象となる邸を抽出する。まず各邸において用いられている設備を抽出する（Ｓ３０９）。今度は、既に存在しない設備を取得しても意味がないため、廃棄日データのないことを条件とする。次に、全ての設備についてループ処理を行い（Ｓ３１０）、それぞれの設備が先に作成した交換推奨リストにあるか否かを判断する（Ｓ３１１）。交換推奨リストになければその設備についての処理は終了し、交換推奨リストにその設備があれば邸名、設備名、その他のデータを出力手段４に出力する。
【００３５】
上記の如く構成したことにより、設備メーカーが設定した耐用年数にかかわらず、設備の本当の耐久性、設置された環境に依存する耐久性などを包含した、いわば実際上の寿命を再設定することができる。これに基づいて顧客（使用者）に対し、当該情報を示して説明を行うと共に、代替え設備への交換を推奨することにより、不測の故障を防止することができ、顧客の生活に一時的に支障が発生することを防止することができる。
【００３６】
（処理３）設備の機能差に基づく処理（その１）
本処理は、具体的な特定の設備に端を発して、当該設備に交換することに価値のある邸を検出し、設備の潜在的な早期交換ニーズを検知するものである。
【００３７】
図４に示すように、まず操作者は端末40から、交換対象となる特定の設備と、その機能の一覧を入力する（Ｓ４０１）。このとき、特定の設備についてのデータが既に設備仕様テーブル30に格納されている場合には、単に機種の特定をするのみで足りる。
【００３８】
同様に、端末40から操作者が処理対象となる邸の範囲を特定する（Ｓ４０２）。Ｓ４０１とＳ４０２の順序は、いずれが先でもよい。邸を特定する際の条件はとくに限定はないが、建設地（営業地域）とするのが妥当であろう。そして、抽出した全邸について、以下のループ処理を行う（Ｓ４０３）。
【００３９】
各邸について、入力した特定設備と交換可能な互換設備を抽出し、その機能一覧を取得する（Ｓ４０４）。このとき、既に存在しない設備を取得しても意味がないため、廃棄日データのないことを条件とする。なお、互換設備を備えていない場合には、単に何らのデータも取得されない。互換設備であるか否かは、邸別仕様テーブル20の設備名（インデックス）と併記して設備種別を格納しておき、Ｓ４０１における設備の特定の際にも設備種別を入力して対比することが考えられる。
【００４０】
抽出された設備は、多くの場合は１つの邸に１つの設備であろうけれども、例えば二世帯住宅におけるキッチンセットや、窓ガラスがペアガラスであるか否かのように、複数存在する場合も考えられる。そこで該当する全ての設備（単一種別）についてループ処理を行い（Ｓ４０５）、その機能一覧と入力された特定設備の機能一覧とを比較し、不足機能があるか否かを判断する（Ｓ４０６）。機能に差異がなければその設備についての処理は終了し、差異があれば邸名、設備名、その他のデータを出力手段４に出力する（Ｓ４０７）。
【００４１】
上記の如く構成したことにより、提供可能な特定の設備が存在する場合に、相当する既存設備が未だ故障してはいないが、当該設備に交換することに意義のある邸を容易に検出することが可能となる。意義があるとは、すなわち本実施例においては機能的な向上があることであり、顧客の利便性に供するものである。従って例えば、安価に提供できる在庫品がある場合に、本システムを用いて抽出した邸に対して早期交換の提案を行えば、顧客にとっては安価に機能向上できるメリットがあり、事業者にとっては効率的に営業活動ができるというメリットがある。
【００４２】
（処理３）設備の機能差に基づく処理（その２）
上記処理３（その１）においては全邸の全設備に対して機能比較を行うよう説明したが、あらかじめ機能差のある機種を特定し、当該機種を備えた邸を抽出することによっても、同様の結果を得ることができる。
【００４３】
図５に示すように、まず操作者は端末40から、交換対象となる特定の設備と、その機能の一覧を入力する（Ｓ５０１）。次に、設備仕様テーブル30から互換設備を抽出し（Ｓ５０２）、各設備についてループ処理を行い（Ｓ５０３）、機能差から交換推奨リストを作成する。すなわち、各設備の機能一覧と入力された特定設備の機能一覧とを比較し、不足機能があるか否かを判断する（Ｓ５０４）。そして差がなければその設備についての処理は終了し、差異があれば交換推奨リストに当該設備を追加する（Ｓ５０５）。このように、全ての設備について交換推奨の対象であるか否かを判断する。
【００４４】
次に、処理対象となる邸の範囲を特定し（Ｓ５０６）、抽出された範囲において、全交換推奨リストにつきループ処理を行い（Ｓ５０７）、該当する機種を有し、かつ廃棄日データのない邸を抽出して出力手段４に出力する（Ｓ５０８）。
【００４５】
このように構成することにより、上記処理３（その１）では重複して行っていた機能差比較の回数を削減することができ、処理の高速化を図ることができる。
【００４６】
なお、上記処理３は操作者が意識しない機能差をも抽出するものであるが、特定の設備における特定の機能について抽出するのであれば、比較の対象を必要としない。例えば、給湯器において追い炊き機能の有無についてのみ抽出する場合などである。この場合、仕様入力手段２には単に機能種別と、抽出すべき不足機能を入力すれば足りる。ただしこれは通常のデータベースが備える抽出機能であって、特段の新しい処理ではない。
【００４７】
また、処理３のように具体的な特定の設備に端を発する場合であっても、まず該当設備種別について処理２のように故障率の高い機種を備える邸を抽出し、その後処理３を行うことでもよい。これにより、当該特定設備に交換することに意義の高い邸を検出することができ、顧客にとっても利益があり、また必然的に営業活動の効率も高めることができる。
【００４８】
なお、上述の各処理において、処理途中の条件や結果をモニタ41の画面に表示することができる。たとえば、抽出条件に対応した特定設備の故障率（故障原因別の故障率）、交換推奨リスト、特定設備および互換設備の各機能一覧と機能差異対比表などである。また、条件に合致した設備を備えた邸の出力は、モニタ41に出力する場合には、検出するごとに表示を更新して情報を追加することができる。プリンタ42や記憶媒体43に対して出力する場合には、一連の処理が完了してから出力することが好ましい。
【産業上の利用可能性】
【００４９】
住宅のメンテナンス情報管理システムとして利用することができる。
【図面の簡単な説明】
【００５０】
【図１】本実施例に係るシステムの概略構成図である。
【図２】処理動作を説明するためのフローチャートである。
【図３】処理動作を説明するためのフローチャートである。
【図４】処理動作を説明するためのフローチャートである。
【図５】処理動作を説明するためのフローチャートである。
【符号の説明】
【００５１】
１    …データベース
２    …仕様入力手段
３    …抽出手段
４    …出力手段
10    …顧客情報テーブル
20    …邸別仕様テーブル
30    …設備仕様テーブル
40    …端末
41    …モニタ
42    …プリンタ
43    …記憶媒体
【図１】
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【図２】
2006031321.tif 000004
【図３】
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【図４】
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【図５】
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