(57)【特許請求の範囲】
【請求項１】
顧客の所有不動産物件についてオンラインで評価管理を行う、不動産評価管理統合システムにおいて、
不動産物件情報の入力を受け付ける手段と、
記憶手段に前記不動産物件情報を登録する手段と、
前記不動産物件情報についての評価依頼を受け付ける手段と、
前記不動産物件情報についての前記評価依頼を提出する際に、
電子地図を表示する手段と、
前記不動産物件情報についての、住所または地番、路線価、範囲指定による距離と面積、土地形、のうちいずれか１つ以上の情報を前記電子地図上で指定する手段と、
前記電子地図上で指定された前記不動産物件情報に係る登記情報を取得する手段と、
取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報を前記記憶手段に登録された前記不動産物件情報に対応づけて登録する手段により、
取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報を指定して、前記不動産物件情報についての前記評価依頼を提出する手段と、
前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る評価結果を入力する手段と、
前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る評価結果を受け付け、前記記憶手段に前記不動産物件情報に対応づけて登録する手段と、
を有することを特徴とする不動産評価管理統合システム。
【請求項２】
前記記憶手段に登録された前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る前記評価結果に基づき、社内稟議を申請する手段と、
前記社内稟議の申請を受けて、電子的に稟議決裁を行う手段と、
前記稟議決裁の結果を記憶手段に登録する手段と、
をさらに有することを特徴とする請求項１に記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項３】
取得済登記情報と、前記取得済登記情報の登記上に記載されている住所または地番の情報を登録する手段と、
前記電子地図における住所と前記登記上に記載されている住所との比較、または、前記電子地図における地番と前記登記上に記載されている地番とを比較する手段と、
前記電子地図を表示する際に、前記取得済登記情報を表す指標を、前記いずれかの比較の結果に基づき前記電子地図上の住所または地番上に表示をする手段と、
をさらに有することを特徴とする請求項１または２に記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項４】
前記取得済登記情報を表す指標を選択することにより、前記登記情報を取得すること
をさらに有することを特徴とする請求項３に記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項５】
前記比較のログを記録する手段と、
前記記録された比較のログから、前記比較の際に、住所または地番を読み替えて比較させる読替ルールを生成または更新する手段と、
生成または更新された前記読替ルールに基づき、前記電子地図における地番または前記登記上に記載されている地番を読み替えた上で、前記電子地図における住所と前記登記上に記載されている住所との比較、または、前記電子地図における地番と前記登記上に記載されている地番とを比較する手段と、
をさらに有することを特徴とする請求項３に記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項６】
前記取得済登記情報を表す指標の、前記電子地図上の表示位置を変更する手段と、
前記表示位置が変更された、前記取得済登記情報を表す指標の前記電子地図上の位置情報を、前記取得済登記情報と対応づけて登録する手段と、
前記取得済登記情報と対応づけて登録された、前記取得済登記情報を表す指標の前記電子地図上の位置情報に基づき、前記電子地図上で前記取得済登記情報を表す指標を表示する手段と、
をさらに有することを特徴とする請求項３ないし５のいずれかに記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項７】
前記電子地図上で指定した前記住所または前記地番を送信する手段と、
前記電子地図上で指定した前記住所または前記地番を受信して、外部システムに前記電子地図上で指定した前記住所または前記地番に係る前記登記情報の取得申請依頼を送信する手段と、
前記外部システムから前記登記情報を受信する手段と、
をさらに有することを特徴とする請求項１ないし６のいずれかに記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項８】
前記電子地図上で前記不動産物件情報に係る土地形を作図する手段と、
前記電子地図上で評価に使用する路線価を指定する手段と、
前記電子地図上で範囲指定することにより、距離と面積を測定する手段と、
をさらに有し、
前記１または複数の手段に基づく情報を、前記電子地図上で指定された情報として指定して前記評価依頼をすること、
をさらに有することを特徴とする請求項１ないし７のいずれかに記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項９】
前記不動産物件情報についての評価依頼に係る前記評価結果は、
少なくとも、評価額、面積、評価日、現地写真の情報を含み、
前記電子地図上で前記評価結果を表示すること、
をさらに有することを特徴とする請求項１ないし８のいずれかに記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項１０】
前記取得済登記情報を検索し一覧表示する手段と、
一覧表示した際に、前記電子地図における住所と前記登記上に記載されている住所との比較、または、前記電子地図における地番と前記登記上に記載されている地番との比較の結果に基づき、枝番レベル、親番レベル、大字もしくは字もしくは丁目レベル、または都道府県市町村レベル、のいずれかの一致レベルに分類し、前記取得済登記情報を前記一致レベルに応じて色分けして一覧表示する手段と、
をさらに有することを特徴とする請求項３ないし６のいずれかに記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項１１】
前記取得済登記情報について、取得日、依頼番号、依頼者、取得数、取得金額の情報を記憶手段から抽出し一覧表示させ、閾値以上の依頼数または閾値以上の金額が記録されている項目について、強調表示する手段、
をさらに有することを特徴とする請求項３ないし６のいずれかに記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項１２】
不動産物件を評価するシステム、顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システム、地図情報を管理するシステム、不動産の登記情報等を取得および管理するシステムをそれぞれ相互接続させ、前記各システム間でデータの受け渡しをすることにより、顧客の所有不動産物件についてオンラインで評価管理を行うことを特徴とする請求項１ないし１１のいずれかに記載の不動産評価管理統合システム。
【請求項１３】
顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システム、不動産の登記情報等を取得および管理するシステムをそれぞれ相互接続させ、前記各システム間でデータの受け渡しをすることにより、顧客の所有不動産物件についての異動情報の管理を行う不動産評価管理統合システムにおいて、
前記不動産の登記情報等を取得および管理するシステムが、外部システムから登記の異動情報を入手し、
前記不動産の登記情報等を取得および管理するシステムが、取得した前記異動情報から、所在、地番、地目、地積、床面積、構造、所有者、持分、登記原因、登記目的、登記内容、閉鎖（滅失）のうちいずれか１つ以上の項目を読み出し、データ化して記憶手段に格納し、
前記不動産の登記情報等を取得および管理するシステムが、前記所有者、前記所在、前記地番のいずれか１つまたは複数に一致する、記憶手段に登録済の取得済登記情報を特定し、
特定された前記記憶手段に登録済の前記取得済登記情報に対応づけて前記異動情報を登録し、
前記異動情報を登録した前記取得済登記情報に係る登録情報の一部を前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムに送信し、
前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムは、前記取得済登記情報に係る前記登録情報の一部を受信すると、記憶手段に格納されている不動産物件情報において、受信した前記取得済登記情報に係る登録情報の一部と一致するデータを特定し、
前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムは、前記一致するデータに対して、異動情報有のフラグを立て、
前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムは、前記フラグが立てられたデータにおける、該当する担当者にメール送信するか、または、不動産物件情報一覧画面で該当項目を強調表示することにより、異動情報有の通知を行う、
ことを特徴とする、不動産評価管理統合システム。
【請求項１４】
顧客の所有不動産物件についてオンラインで評価管理を行うために、コンピューターシステムが実行する方法であって、記憶装置に記憶された命令を処理装置が実行することにより、前記コンピューターシステムが、
不動産物件情報の入力を受け付けることと、
記憶手段に前記不動産物件情報を登録することと、
前記不動産物件情報についての評価依頼を受け付けることと、
前記不動産物件情報についての前記評価依頼を受け付ける際に、
電子地図を表示することと、
前記電子地図上で指定された、前記不動産物件情報についての、住所または地番、路線価、範囲指定による距離と面積、土地形、のうちいずれか１つ以上の情報を受け付けることと、
前記電子地図上で指定された前記不動産物件情報に係る登記情報を取得することと、
取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報を、前記記憶手段に登録された前記不動産物件情報に対応づけて登録することにより、
取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報とともに、前記不動産物件情報についての前記評価依頼を受け付けることと、
前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る評価結果を受け付け、前記記憶手段に前記不動産物件情報に対応づけて登録すること、
を含むことを特徴とする方法。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【０００１】
本発明は、金融機関の顧客の所有する資産管理業務のうち、不動産評価管理業務について、顧客の不動産担保物件や所有不動産物件の評価管理を行う、不動産評価管理統合システムに関する。本発明は、不動産物件を評価するシステム、顧客の所有する金融資産または不動産等の、顧客の所有資産全般を管理する、統合与信管理システム、地図情報を管理するシステム、不動産の登記情報等を管理するシステムをそれぞれ連携させることで、業務上必要な情報を連携させ集約し、情報を一元的に扱うことで業務効率化を図ることを主な目的とする、不動産評価管理統合システムおよびコンピュータープログラムに関する。
【背景技術】
【０００２】
銀行などの金融機関において、顧客の与信管理業務は、業務の健全性及び適切性の観点から極めて重要である。銀行等の金融機関においては、融資をおこなう場合に、顧客の所有資産等の評価に基づき、顧客の財務内容・信用力を評価したうえで貸出稟議書などの書類を作成し、与信の決裁をおこなっている。また、金融機関の債権を保全する上で、不動産物件の評価管理は、重要な業務である。
【０００３】
現在、不動産物件管理業務および顧客所有不動産評価に際し、各営業店において、顧客から登記情報又は登記簿謄本の取得、路線価ベースでの簡易評価、外部委託先等による現地調査等を経て不動産物件の評価を行い、社内的な稟議書類を作成するという実態がある。不動産物件評価に際しては、その判断材料は、例えば、住所、地番、所有する物件の詳細項目、物件に関する書類、路線価、土地面積、建物面積、近隣の取引事例価格等、多岐に渡る。また、営業店のみならず、外部の不動産評価サービス機関や審査部門等、情報共有・連携を必要とする関係者も多い。
【０００４】
上記の判断材料を収集するために、各営業店において、まず、住宅地図、地番地図等を比較の上、対象物件の地番を特定する。次に、特定した地番を元に、登記書類の取得申請をし、入手した書類を添付の上、不動産評価サービス提供機関に調査依頼をする。その後、社内の稟議書類の作成に際しては、入手した登記等の書類および評価結果とともに、稟議書等を社内的な決裁のために提出する。これらの情報の申請、収集、提供、利用等に際しては、一部電子化がされているものもあるが、紙ベースで行われることが多い。
【０００５】
例えば、特許文献１には、登記情報を読み出し、データーベースに格納させ、必要に応じて閲覧等するためのシステムが開示されている。また、例えば、特許文献２には、不動産の資産価値を判断するために、地図上で対象エリアを特定し、各種個別的要因データをもとに評価額を算出することが記載されている。つまり、不動産評価または不動産物件の管理業務に関連する一部の処理を、電子化により効率化させることは既に提案されている。しかしながら、これらのシステムを相互に連携させた上で、銀行等における、顧客の所有する資産の管理業務のうち、不動産物件についての、評価・管理・閲覧・稟議の作成といった一連の業務を、全てオンライン化の上、効率的に行う統合的なシステムは存在していなかった。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００６】
【特許文献１】特開２００２−３７３１９７号公報
【特許文献２】特開２００１−２４９９８９号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００７】
本発明は、金融機関の顧客の与信管理業務のうち、不動産評価管理業務について、不動産物件を評価するシステム、顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システム、地図情報を管理するシステム、不動産の登記情報を管理するシステムをそれぞれ相互連携させることで、業務上必要な情報を集約し、情報を一元的に扱うことで業務効率化を図ることを主な目的とする。
【０００８】
さらに、本発明の第２の実施例によれば、登記異動情報管理手段が、登記の異動情報を入手し、管理されている顧客の不動産物件についての登記情報の異動を検知し、顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムに速やかに通知し、必要に応じて、登記情報を管理するシステムに対して、新たな登記の取得を要請する。この一連の動作により、営業店などの業務担当者は、顧客所有の不動産物件について異動情報を迅速かつ的確に受動的に入手することが可能となる。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明は、このような目的を達成するために、請求項１に記載の発明は、顧客の所有不動産物件についてオンラインで評価管理を行う、不動産評価管理統合システムにおいて、不動産物件情報の入力を受け付ける手段と、記憶手段に前記不動産物件情報を登録する手段と、前記不動産物件情報についての評価依頼を受け付ける手段と、前記不動産物件情報についての前記評価依頼を提出する際に、電子地図を表示する手段と、前記不動産物件情報についての、住所または地番、路線価、範囲指定による距離と面積、土地形、のうちいずれか１つ以上の情報を前記電子地図上で指定する手段と、前記電子地図上で指定された前記不動産物件情報に係る登記情報を取得する手段と、取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報を前記記憶手段に登録された前記不動産物件情報に対応づけて登録する手段により、取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報を指定して、前記不動産物件情報についての前記評価依頼を提出する手段と、前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る評価結果を入力する手段と、前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る評価結果を受け付け、前記記憶手段に前記不動産物件情報に対応づけて登録する手段を有することを特徴とする。
【００１０】
請求項２に記載の発明は、前記記憶手段に登録された前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る前記評価結果に基づき、社内稟議を申請する手段と、前記社内稟議の申請を受けて、電子的に稟議決裁を行う手段と、前記稟議決裁の結果を記憶手段に登録する手段をさらに有することを特徴とする。
【００１１】
請求項３に記載の発明は、取得済登記情報と、前記取得済登記情報の登記上に記載されている住所または地番の情報を登録する手段と、前記電子地図における住所と前記登記上に記載されている住所との比較、または、前記電子地図における地番と前記登記上に記載されている地番とを比較する手段と、前記電子地図を表示する際に、前記取得済登記情報を表す指標を、前記いずれかの比較の結果に基づき前記電子地図上の住所または地番上に表示をする手段をさらに有することを特徴とする。
【００１２】
請求項４に記載の発明は、前記取得済登記情報を表す指標を選択することにより、前記登記情報を取得することをさらに有することを特徴とする。
【００１３】
請求項５に記載の発明は、前記比較のログを記録する手段と、前記記録された比較のログから、前記比較の際に、住所または地番を読み替えて比較させる読替ルールを生成または更新する手段と、生成または更新された読替ルールに基づき、前記電子地図における地番または前記登記上に記載されている地番を読み替えた上で、前記電子地図における住所と前記登記上に記載されている住所との比較、または、前記電子地図における地番と前記登記上に記載されている地番とを比較する手段をさらに有することを特徴とする。
【００１４】
請求項６に記載の発明は、前記取得済登記情報を表す指標の、前記電子地図上の表示位置を変更する手段と、前記表示位置が変更された、前記取得済登記情報を表す指標の前記電子地図上の位置情報を、前記取得済登記情報と対応づけて登録する手段と、前記取得済登記情報と対応づけて登録された、前記取得済登記情報を表す指標の前記電子地図上の位置情報に基づき、前記電子地図上で前記取得済登記情報を表す指標を表示する手段をさらに有することを特徴とする。
【００１５】
請求項７に記載の発明は、前記電子地図上で指定した前記住所または前記地番を送信する手段と、前記電子地図上で指定した前記住所または前記地番を受信して、外部システムに前記電子地図上で指定した前記住所または前記地番に係る前記登記情報の取得申請依頼を送信する手段と、前記外部システムから前記登記情報を受信する手段をさらに有することを特徴とする。
【００１６】
請求項８に記載の発明は、前記電子地図上で前記不動産物件情報に係る土地形を作図する手段と、前記電子地図上で評価に使用する路線価を指定する手段と、前記電子地図上で範囲指定することにより、距離と面積を測定する手段と、をさらに有し、前記１または複数の手段に基づく情報を、前記電子地図上で指定された情報として指定して前記評価依頼をすることをさらに有することを特徴とする。
【００１７】
請求項９に記載の発明は、前記不動産物件情報についての評価依頼に係る前記評価結果は、少なくとも、評価額、面積、評価日、現地写真の情報を含み、前記電子地図上で前記評価結果を表示することをさらに有することを特徴とする。
【００１８】
請求項１０に記載の発明は、前記取得済登記情報を検索し一覧表示する手段と、一覧表示した際に、前記電子地図における住所と前記登記上に記載されている住所との比較、または、前記電子地図における地番と前記登記上に記載されている地番との比較の結果に基づき、枝番レベル、親番レベル、大字もしくは字もしくは丁目レベル、または都道府県市町村レベル、のいずれかの一致レベルに分類し、前記取得済登記情報を前記一致レベルに応じて色分けして一覧表示する手段をさらに有することを特徴とする。
【００１９】
請求項１１に記載の発明は、前記取得済登記情報について、取得日、依頼番号、依頼者、取得数、取得金額の情報を記憶手段から抽出し一覧表示させ、閾値以上の依頼数または閾値以上の金額が記録されている項目について、強調表示する手段をさらに有することを特徴とする。
【００２０】
請求項１２に記載の発明は、さらに、不動産物件を評価するシステム、顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システム、地図情報を管理するシステム、不動産の登記情報等を取得および管理するシステムをそれぞれ相互接続させ、前記各システム間でデータの受け渡しをすることにより、顧客の所有不動産物件についてオンラインで評価管理を行うことを特徴とする。
【００２１】
請求項１３に記載の発明は、顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システム、不動産の登記情報等を取得および管理するシステムをそれぞれ相互接続させ、前記各システム間でデータの受け渡しをすることにより、顧客の所有不動産物件についての異動情報の管理を行う不動産評価管理統合システムにおいて、前記不動産の登記情報等を取得および管理するシステムが、外部システムから登記の異動情報を入手し、前記不動産の登記情報等を取得および管理するシステムが、取得した前記異動情報から、所在、地番、地目、地積、床面積、構造、所有者、持分、登記原因、登記目的、登記内容、閉鎖（滅失）のうちいずれか１つ以上の項目を読み出し、データ化して記憶手段に格納し、前記不動産の登記情報等を取得および管理するシステムが、前記所有者、前記所在、前記地番のいずれか１つまたは複数に一致する、記憶手段に登録済の取得済登記情報を特定し、特定された前記記憶手段に登録済の前記取得済登記情報に対応づけて前記異動情報を登録し、前記異動情報を登録した前記取得済登記情報に係る登録情報の一部を前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムに送信し、前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムは、前記取得済登記情報に係る前記登録情報の一部を受信すると、記憶手段に格納されている不動産物件情報において、受信した前記取得済登記情報に係る登録情報の一部と一致するデータを特定し、前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムは、前記一致するデータに対して、異動情報有のフラグを立て、前記顧客の所有資産全般を管理する統合与信管理システムは、前記フラグが立てられたデータにおける、該当する担当者にメール送信するか、または、前記不動産物件情報一覧画面で該当項目を強調表示することにより、異動情報有の通知を行うことを特徴とする。
【００２２】
請求項１４に記載の発明は、顧客の所有不動産物件についてオンラインで評価管理を行うために、コンピューターシステムが実行する方法であって、記憶装置に記憶された命令を処理装置が実行することにより、前記コンピューターシステムが、不動産物件情報の入力を受け付けることと、記憶手段に前記不動産物件情報を登録することと、前記不動産物件情報についての評価依頼を受け付けることと、前記不動産物件情報についての前記評価依頼を受け付ける際に、電子地図を表示することと、前記電子地図上で指定された、前記不動産物件情報についての、住所または地番、路線価、範囲指定による距離と面積、土地形、のうちいずれか１つ以上の情報を受け付けることと、前記電子地図上で指定された前記不動産物件情報に係る登記情報を取得することと、取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報を、前記記憶手段に登録された前記不動産物件情報に対応づけて登録することにより、取得した前記登記情報および前記電子地図上で指定された情報とともに、前記不動産物件情報についての前記評価依頼を受け付けることと、前記不動産物件情報についての前記評価依頼に係る評価結果を受け付け、前記記憶手段に前記不動産物件情報に対応づけて登録することを含むことを特徴とする。
【００２３】
この構成によれば、銀行等における、顧客の所有資産の管理業務のうち、不動産物件についての、評価・管理・閲覧・稟議の作成、といった一連の業務を、全てオンライン化の上、効率的に行うが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【００２４】
【図１】本発明の一実施例にかかる不動産評価管理統合システムを示す構成図である。
【図２】本発明の不動産評価管理統合システムを使用した業務の概要を表すフロー図である。
【図３】地図情報表示システムの機能的ブロック図である。
【図４】地図情報表示システムの地図検索機能を説明する図である。
【図５】地図情報表示システムの表示種別切替機能を説明する図である。
【図６】地図情報表示システムの登記・謄本情報表示機能を説明する図である。
【図７】地図情報表示システムの一団番号、評価額、面積、評価日等の情報表示機能を説明する図である。
【図８】地図情報表示システムの登記情報等取得依頼機能を説明する図である。
【図９】登記情報管理システムの機能的ブロック図である。
【図１０】登記情報管理システムの取得済登記情報・謄本一覧表示機能を説明する図である。
【図１１】登記情報管理システムの取得実績検証機能を説明する図である。
【図１２】統合与信管理システムの機能的ブロック図である。
【図１３】不動産評価システムの機能的ブロック図である。
【図１４】新規の評価依頼を行い、社内稟議を申請取得する場合における一連の処理の流れを説明する図である。
【図１５】統合与信管理システムが表示するトップ画面を例示する図である。
【図１６】不動産評価システムが表示する不動産評価依頼の画面を例示する図である。
【図１７】不動産評価システムが表示する不動産評価依頼の依頼時書類添付画面を例示する図である。
【図１８】地図情報表示システムが表示する地図において物件指定を行う際の画面を例示する図である。
【図１９−１】物件登録、物件評価、登記取得、評価依頼、稟議作成の一連の処理を説明するフロー図である。
【図１９−２】物件登録、物件評価、登記取得、評価依頼、稟議作成の一連の処理を説明するフロー図である。
【図２０】第２の実施例における、各システム間のデータ連携を説明する図である。
【発明を実施するための形態】
【００２５】
以下、図面を参照しながら本発明の実施例について詳細に説明する。
【００２６】
図１は、本発明の一実施例にかかる不動産評価管理統合システム１を示す構成図である。この図において、不動産評価管理統合システム１は、複数の営業店夫々に設置される営業店端末１０１と、不動産評価サービス提供機関に設置される不動産評価サービス提供機関端末１０２と、登記情報管理システム１０３、統合与信管理システム１０４、地図情報表示システム１０５と、不動産評価システム１０６が、インターネットまたは専用線等のネットワークを介して接続されて構成される。営業店および不動産評価サービス提供機関に設置される端末は、パーソナルコンピューター、ＰＤＡ等携帯情報端末等から構成されてもよい。登記情報管理システム１０３、統合与信管理システム１０４、地図情報表示システム１０５、不動産評価システム１０６は、それぞれ、従来周知の勘定系システムや情報系システム、分析用サーバー、データーベースサーバー等と称される１または２以上のコンピューターシステム、もしくは、専用のコンピューターシステムによって構成される。
【００２７】
営業店端末１０１および不動産評価サービス提供機関端末１０２は、図示しないＣＰＵ、ＲＡＭ、ＨＤＤやＲＯＭ等の記憶装置、マウスやキーボード等の入力デバイス、ディスプレイおよび各種ドライブが接続された周知の物理構成、およびオペレーションシステム等周知なソフトウェア構成を備えている。なお、営業店は、本店や支店、出張所なども含む。
【００２８】
営業店端末１０１は、顧客の不動産情報の入力および登録、不動産個別評価依頼、稟議書作成等の業務に用いられる。また、図示しないディスプレイ装置や印刷装置により、定期・不定期に顧客の所有資産を表示のうえ確認する。
【００２９】
不動産評価サービス提供機関端末１０２において、営業店端末１０１から入力される、不動産評価依頼を確認すると、不動産評価サービス提供機関の担当者は、現地調査等、当該依頼に係わる不動産に対する調査を行う。図示しない不動産評価サービス提供機関端末１０２の入力手段により、不動産評価システム１０６に対して、例えば、現地写真、評価金額、評価根拠等の情報が入力されると、ネットワーク経由で、これらのデータは送信され、各システムが利用可能な状態となる。
【００３０】
登記情報管理システム１０３は、登記等の情報を申請・取得し、民事法務協会等が発行する登記等の情報をＰＤＦ等の形式で読み取り、所在地、地目、地番等の項目毎にデータ化し、記憶手段に格納する。また、登記情報管理システム１０３は、後に説明される、地図情報表示システム１０５との地番（または住所）連携をはかり、登記上の地番と地図情報表示システム１０５で管理されている地番とのマッチング情報を保有する。
【００３１】
顧客の所有する金融資産または不動産等の、顧客の所有資産全般を管理する、統合与信管理システム１０４は、営業店端末１０１に対し、顧客の不動産情報、稟議依頼の入力および表示の用に供する画面（例えば、ＨＴＭＬ等の記述方式により構成される）を送信するサーバーと、顧客の所有資産等の情報を格納する記憶手段によって構成される。なお、統合与信管理システム１０４は、与信保全にかかわる物件の管理だけでなく、担保を取得していない顧客所有物件の管理も対象とするものである。統合与信管理システム１０４は、不動産評価依頼の申請及び、不動産評価結果に基づく、新規稟議書作成依頼を受け付ける役割を果たす。統合与信管理システム１０４は、顧客の所有する不動産情報を、売却単位による一団番号で管理し、記憶手段に格納する。
【００３２】
不動産評価システム１０６は、営業店端末１０１、不動産評価サービス提供機関端末１０２等に対し、不動産評価を入力するための画面等を提示するサーバーを有する。不動産評価システム１０６は、不動産個別評価依頼を受け付け、各システムと連携の上、対象不動産の評価を可能とするように構成されている。さらに、不動産評価サービス提供機関が入力した現地写真、評価金額等の情報を保存し、これらの情報を各システムに連携させる役割を果たす。
【００３３】
地図情報表示システム１０５は、不動産評価システム１０６、登記情報管理システム１０３と連携し、地図上で物件指定、登記情報の選択などが行えるように構成されている。不動産個別評価依頼画面において、物件指定がクリックされると、地図情報表示システム１０５は、地図を表示させ、地図上で物件範囲の指定を可能とするように構成されている。地図情報表示システム１０５は、登記情報管理システム１０３と連携し、取得済登記情報・謄本の場所を地図上に表示する。地図情報表示システム１０５は、地図上の場所指定により登記情報管理システム１０３に、所在地、地番情報を連携させ、登記・謄本の取得依頼を送る。地図情報表示システム１０５は、ブルーマップ、路線価、公示地・基準地を地図上に重ねて表示させ、さらに、不動産評価システム１０６による評価結果を一団番号と紐づけて表示させる。さらに、地図情報表示システム１０５は、地図上で入力手段の操作により範囲等指定することで、距離と面積を測定する機能を有する。
【００３４】
これらのシステムの詳細については、本明細書において、以下により詳細に説明される。
【００３５】
図２は、本発明の不動産評価管理統合システムを使用した業務の概要を表すフロー図である。まず、各営業店において、顧客より所有不動産情報を入手する（２０１）。次に、統合与信管理システム１０４の入力画面から、顧客の所有不動産情報を入力し、不動産評価システム１０６を呼び出し、取得した顧客の所有不動産の評価依頼をする（２０２）。この際、入力された情報は、顧客番号、一団番号、依頼番号と紐づけられる。入力された情報は、依頼途中の状態で保存しておくこともでき、保存後は適切なアクセス制限に基づき、情報共有が可能となる。
【００３６】
不動産評価システム１０６の入力画面から、地図上で対象不動産を特定するために、地図情報表示システムを呼び出す（２０３）。地図上で例えば、評価に使用する路線価を指定すると、路線価情報が不動産評価システム１０６に渡され、当該路線価で不動産評価価格が計算され、簡易評価を行うことも可能である。地図上で対象不動産の位置を特定して、登記取得のために登記情報管理システム１０３を呼びだすと、地図上で指定された位置に対応する地番が引き渡され、当該地番情報が入力された状態で、登記情報管理システム１０３の表示する登記取得画面から登記を取得することが可能になる（２０４）。必要事項が入力され承認されると、登記情報管理システム１０３は、登記情報を取得するためのリクエストを民事法務協会等の外部機関に送る。登記情報管理システム１０３は、登記情報を取得すると、顧客番号、一団番号、依頼番号と登記情報を紐づけて記憶手段に登録する。なお、取得した登記情報は、適切なアクセス権限に基づき、全営業店にて共有可能である。
【００３７】
登記情報が取得された後に、より詳細な情報を得るために、不動産評価サービス提供機関に、調査依頼を行う（２０５）。この際、取得した登記情報や、地図情報システム上で指定された座標情報、一団番号等の情報を指定して、評価依頼をオンライン送付する。不動産評価サービス提供機関は、不動産評価の依頼が来たことを検知すると、現地調査を開始する（２０６）。なお、不動産評価の依頼の通知は、不動産評価システム１０６が、不動産評価サービス提供機関担当者に対してメールを送ること等によりなされてもよい。
【００３８】
不動産評価サービス提供機関の担当者は、現地写真や調査結果の情報を、不動産評価システム１０６の画面等から入力する。当該入力された情報は、統合与信管理システム１０４、地図情報表示システム、登記情報管理システム１０３に連携される。
【００３９】
営業店の担当者は、統合与信管理システム１０４の画面等において、不動産評価サービス提供機関による調査が完了したことの電子的な通知（アラート）を受けると、評価内容を確認の上、必要に応じて社内稟議を作成する（２０７）。社内稟議は、統合与信管理システム１０４から該当する項目を選択することにより、電子的に関連データが関連部署に引き渡され、その後、決裁者はその関連データを判断材料として閲覧しつつ決裁を行う。これらの業務を全て、オンライン、ペーパーレスで行うことができる。
【００４０】
（地図情報表示システム１０５）
以下に、地図情報表示システム１０５について、図面を参照しながら説明する。図３は、地図情報表示システム１０５の機能的ブロック図である。地図情報表示システム１０５は、図示しないＣＰＵ、ＲＡＭ、ＨＤＤやＲＯＭ等の記憶装置および各種ドライブが接続された周知の物理構成、およびオペレーションシステム等周知なソフトウェア構成を備えている。
【００４１】
記憶手段３０１は、命令およびデータを格納するとともに、各システムから受信する情報を格納するように構成された、揮発性のストレージデバイスまたは不揮発性のストレージデバイスを含む。なお、記憶手段３０１は、命令、データ等を一時的に記憶する、いわゆる主記憶装置と、位置、地番情報等のデータ群を記憶するデーターベースを構成するいわゆる補助記憶装置とを含む。また、記憶手段３０１は、データーベースの機能を提供する補助記憶装置を、地図情報表示システム１０５を構成するサーバー等の筐体内に設置してもよいし、または、別筐体に設置してもよい。
【００４２】
通信手段３０２は、地図情報表示システム１０５が１つまたは複数のネットワーク（図示せず）にまたがって通信すること、または、他のシステムと情報を受け渡すことを可能にするように構成される。通信手段３０２は、情報をネットワークに送信しまたはネットワークから受信することを可能にするために、任意の適切なプロトコルおよび／または構成に従って動作する。
【００４３】
印刷手段３０３は、印刷機能を有する周知のプリンタ等により構成され、地図情報のＰＤＦ化機能、または、画面表示されている範囲内に含まれる対象物件を一覧化して表示したデータを印刷する機能を有する。
【００４４】
地図検索手段３０４は、地図に含まれる情報を、「住所」、「地番」、「宅名」、「目標物」、「郵便番号」から検索する機能を有する。例えば、図４に示されるように、「名称」として、フリーワードを入力して検索ボタンをクリックすると、地図検索手段３０４は、全国から指定されたフリーワードを有する地名を検索して一覧表示させる。
【００４５】
地図表示／表示種別切替手段３０５は、不動産評価システム１０６等からの地図表示の依頼を受け付けると、地図を表示させる。また、図５―Ａに示されるように、表示種別切替手段３０５は、地図種別切替画面において、「ブルーマップ」、「路線価」、「公示地・基準地」のチェックボックスにチェックを入れると、チェックされた内容についての情報を地図上に重ねて表示させる。例えば、路線価にチェックを入れると、路線価格が表示され、地図上のある特定の路線価格をクリックすると、当該路線価格についての、単価、地区区分、借地権割合、年度等の情報が別画面に表示される。同様に、公示地あるいは基準地についても地図上にマークを表示させ、例えば、図５−Ｂに示されるように、当該マークをクリックすることにより詳細情報を表示する。なお、複数の項目に同時にチェックを入れて、複数の情報を同時に確認することが可能である。
【００４６】
住所表示手段３０６および建物内容表示手段３０７は、地図上で任意の場所をクリックすると、その地点または建物の詳細情報を表示する。例えば、住所表示手段３０６は、住所、住所カナ、地番、経度、緯度等の情報を小画面に表示させる。建物内容表示手段３０７は、例えば、名称、住所、部屋数、別記、面積等の情報を表示する。
【００４７】
図６に示されるように、登記・謄本情報表示手段３０８は、登記情報管理システム１０３と連携し、登記情報管理システム１０３が取得した登記・謄本についての情報を地図上にプロットさせる。さらに、登記情報・謄本プロット詳細情報を表示させた状態で、登記情報・謄本ダウンロードをクリックすると、ＰＤＦ形式で当該書類をダウンロードし、閲覧することが可能となる。地図情報表示システム１０５において保持されている地番と、登記情報管理システム１０３で管理されている地番とのマッチングができない場合は、登記・謄本情報表示手段３０８は、住所でマッチングを行い、一致するものがあれば一致する住所をプロット表示させる。プロット表示された位置の精度が悪い場合は、地図上でマッチングさせるべき位置を指定させることにより、登記・謄本情報表示手段３０８がマッチング情報を保存させることができる。例えば、登記上の地番が、○○県○○市△△２５１５であるが、地図上には、○○県○○市△△までの表記しかない場合は、地図上でマッチングさせるべき位置を具体的に指定して、手動で登記情報とのマッチングをさせる。指定された位置情報は保存され、以後プロット表示させる際には、地図上で位置指定された場所がプロットされるようになる。
【００４８】
路線価・公示価格取得手段３０９は、定期的に、路線価、公示価格の情報を取得して、地図上に最新の情報を反映させる。例えば、路線価は毎年８月に発表がされるが、発表のされる時期に、路線価・公示価格取得手段３０９は、路線価情報を公表する外部システムにアクセスして、路線価情報を参照の上取得し、最新の情報で地図情報を更新する。更新された情報は、統合与信管理システム１０４に渡され、統合与信管理システム１０４は、管理する顧客の不動産情報に変更があったことを各営業店の従業員等に通知してもよい。路線価の変更に伴い、統合与信管理システム管理システム１０４の記憶手段１２０１における対応するエントリを自動的に更新してもよい。
【００４９】
評価済物件表示手段３１０は、既に評価が行われた物件の情報を表示する。図７に示されるように、不動産評価システム１０６に対して、不動産評価依頼がされ、一団番号が付与された物件につき、評価済物件表示手段３１０は、一団番号、評価額、面積、評価日等の情報を地図上に表示する。評価済物件表示手段３１０は、不動産評価サービス提供機関が作成した評価書や現場写真等の情報も、連携の上地図上に表示させることができる。
【００５０】
登記情報管理システム連携手段３１１は、地図上の場所の指定等に応答して、指定された場所の情報を登記情報管理システム１０３に渡す。これにより、当該場所の情報と登記情報管理システム１０３が管理する所在地、地番情報とが連携される。また、登記情報管理システム連携手段３１１は、登記情報管理システム１０３に対して、登記情報の取得依頼を送信することができる。図８に示されるように、まず、地図上の操作パネルにおける不動産タブをクリックし、登記情報、謄本情報等の取得対象、登記種類等を指定する。取得したい場所を地図上でクリックし、クリックした地点の情報を確認の上、取得依頼をクリックすると、地図上で指定された地番等の情報が引き渡されるとともに、登記情報管理システム１０３が起動される。地図情報表示システム１０５と登記情報管理システム１０３との地番の連携については、後に詳細に説明する。
【００５１】
（登記情報管理システム１０３）
次に、登記情報管理システム１０３について説明する。図９は、登記情報管理システム１０３の機能的ブロック図である。登記情報管理システム１０３は、図示しないＣＰＵ、ＲＡＭ、ＨＤＤやＲＯＭ等の記憶装置および各種ドライブが接続された周知の物理構成、およびオペレーションシステム等周知なソフトウェア構成を備えている。
【００５２】
記憶手段９０１は、命令およびデータを格納するとともに、各システムから受信する情報や取得済登記および謄本情報等を格納するように構成された、揮発性のストレージデバイスまたは不揮発性のストレージデバイスを含む。登記情報管理システム１０３は、入手した登記情報等のＰＤＦ化されたデータを読み込み、記憶手段９０１には、例えば、住所、地番、不動産番号、地目、地積、登記の目的等、項目別にデータ化して格納させる。これらの格納されたデータは他のシステムとの連携の用に供する。また、記憶手段９０１は、他のシステムから受信する、顧客番号、一団番号、位置情報（地図情報表示システム１０５上の）等の情報を、項目別にデータ化させた登記等の情報と紐づけて登録する。さらに、記憶手段９０１は、登記情報の地番と、地図データの地番のマッチングを行った際のログを格納する。当該ログは、マッチング率の向上を図るために解析され、読替ルールなどが策定され、読替が適宜実行される。なお、記憶手段９０１は、命令、データ等を一時的に記憶する、いわゆる主記憶装置と、登記情報等のデータ群を記憶するデーターベース等を構成するいわゆる補助記憶装置とを含む。データーベースの機能を提供する補助記憶装置を、登記情報管理システム１０３を構成するサーバー等の筐体内に設置してもよいし、または、別筐体に設置してもよい。
【００５３】
通信手段９０２は、登記情報管理システム１０３が１つまたは複数のネットワーク（図示せず）にまたがって通信すること、または、他のシステムとの情報の受け渡しをすること等を可能にするように構成される。さらに、情報をネットワークに送信しまたはネットワークから受信することを可能にするために、任意の適切なプロトコルおよび／または構成に従って動作する。例えば、通信手段９０２は、通信手段を介して、地図情報表示システム１０５等から登記等新規取得のリクエストを受信したり、民事法務協会のデーターベースに収録されている情報に対して、検索および登記等の取得のリクエストを送信したりする。
【００５４】
印刷手段９０３は、印刷機能を有する周知のプリンタ等により構成され、登記情報の印刷、営業店ごとの依頼・取得件数照会実績を帳票化したデータの印刷をする機能を有する。
【００５５】
登記等新規取得手段９０４は、登記情報管理システム１０３の表示する取得依頼入力画面から、各種項目を指定の上依頼ボタンが押されること等により、登記情報等を取得するためのリクエストを民事法務協会等の所有するシステムに送信する。依頼に際しては、地番・家屋番号等検索手段９０５により、実際に民事法務協会のデーターベースに収録されている地番等の情報を検索して、取得対象を特定することも可能である。
【００５６】
登記等情報読取／データ識別登録手段９０６は、取得した登記等の情報を読み取り、読み取ったデータを項目別に分けて記憶手段に登録する。データを項目別に分けて記憶手段に登録させることで、取得済の登記等について、住所、地目等、データ項目に基づく検索や利用が可能となり、以下に説明する取得済登記・謄本検索／表示手段で利用が可能となる。登録の際には、顧客番号、一団番号と紐づけて登録をすることにより、各システムとのデータの相互利用が図られる。
【００５７】
取得済登記・謄本検索／表示手段９０７は、図１０に示されるように、既に取得され記憶手段９０１に格納されている登記等の情報を、各種検索条件に基づき記憶手段９０１から抽出し、表示画面又は帳票に一覧表示させる。一覧表示された状態で、閲覧対象物件が選択されると、当該物件の詳細情報を表示させ、ＰＤＦダウンロードボタンをクリックすると、対象物件についての登記等の情報をＰＤＦファイルとして表示させる。さらに、取得済登記・謄本検索／表示手段９０７は、地図情報表示システム１０５で管理される地番と取得した登記上の地番（または住所）連携のレベルを色で識別して表示させる機能も有する。つまり、取得済登記・謄本検索／表示手段９０７は、例えば、枝番レベルまで完全な一致がされているものは、白で表示され、親番レベルは青、大字・字・丁目レベルは黄色、都道府県・市区町村レベルでしかマッピングができないものに関しては赤で表示する。取得済登記・謄本検索／表示手段９０７は、地図情報表示システム１０５の表示する地図上において、取得済登記情報等を表示するプロットの位置表示修正を行うことで、青・黄・赤の程度の正確性のマッピングレベルを、修正してもよい。修正された地図情報表示システム１０５上の位置情報は、当該登記情報と関連づけて登録されることにより、以後、地図情報表示システム１０５上で当該登記情報をプロットする際に、正確な位置に表示させてもよい。
【００５８】
ログ解析手段９０８、地番情報読替手段９０９、地番連携手段９１０は、地図情報表示システム１０５と登記情報管理システムとの地番（または住所）連携について採取されたログを解析し、マッチング方法をパターン化させ、最適なマッチングがとられるように、地番情報を読替・連携する機能を有する。登記情報と、地図情報表示システム１０５上の地番は、半分程度の割合でしか完全なマッチングがされないという実情がある。例えば、以下のような、大字小字を有する地番のマッチングにおいて、登記上の地番は（）付で登録されているのに対し、地図情報表示システム１０５で管理されている地番は、（）が付されていない場合が多い。
登記情報：熊本県天草市河浦町新合（津留）字岳下
地図情報：熊本県天草市河浦町新合津留字岳下
このようなマッチングの不適合を、定期的にマッチング時のログを解析して、読替ルールを策定・更新することにより、読替手段は、管理される当該住所を（）のない形式で読み替えてマッチングさせる。
【００５９】
また、別の例として、登記上の地番には「第」が付与されているが、地図情報表示システム１０５上で管理される地番には「第」がない場合がある。
登記情報：岐阜県郡上市白鳥町石徹白第３１号
地図情報：岐阜県郡上市白鳥町石徹白３１号
このような場合においても、当該住所を「第」のない形式で読み替えてマッチングさせる。その他、漢数字とアラビア数字の読替等により、マッチング率を向上させる。そして、例えば、大字・小字が地図情報表示システム１０５になく、大まかにもマッチングがされない場合もある。この場合においては、地図情報表示システム１０５で、対応する所在を指定して、その指定された位置情報を、登記情報管理システム１０３に引き渡し、地番連携手段９１０が、引き渡された位置情報をその登記情報と関連づけて登録してもよい。その後、登記情報管理システム１０３から、読み替えた地番情報及び位置座標を、地図情報表示システム１０５に渡し、読み替えた地番情報を地図座標に読替連携させることにより、プロット位置を地図上で定めることができる。
【００６０】
なお、地図情報表示システム１０５側において、地番情報読替手段およびログ解析手段をもうけ、登記情報との関連付け情報を登録させてもよい。つまり、登記情報管理システム１０３から、住所及び地番の情報を受け取り、地図情報表示システム１０５で、地図情報表示システム１０５の住所又は地番とマッチングさせる。マッチング時に読替ルールを参照して地番を読み替えてマッチングさせる。地番および住所に基づきマッチングされた登記情報を地図座標と関連づけて、地図情報表示システム１０５の記憶手段３０１に保存する。定期的にログ解析手段を実行し、読み替え可能な地番情報が見つかれば、読替ルールを更新する。プロットの位置情報が変更されれば、新たに指定された地図座標と、地図情報表示システム１０５の記憶手段３０１に記憶されている登記情報を対応づけて登録する。
【００６１】
読替、位置指定がなされた後には、地図情報表示システム１０５上において、指定された位置や読替情報とのマッチングにより、登記情報がプロットされるので、登記情報の検索、取得が容易になる。ログを解析して、マッチングのルールを新たに策定し、そして、読替手段がその策定されたルールに基づき読替すること等により、地図情報表示システム１０５と登記情報管理システム１０３との間の地番のマッチングが最適化される。なお、地番連携手段９１０は、その他、地図情報表示システム１０５で指定された地番の情報を、登記情報取得依頼入力画面に引き渡す機能も有する。
【００６２】
取得実績検証手段９１１は、登記等の情報を取得した実績について、依頼内容・金額等で異常値がないかを確認するための機能である。登記、謄本の取得には手数料、印紙代等の各種費用がかかるため、不自然な依頼を抑制し、管理を徹底する必要がある。図１１で示されるように、月、年毎の取得実績を集計して表にし、閾値以上の依頼数があるものについては強調表示等させることにより、決裁者等が定期的に不自然な依頼、金額についてのチェックを行うことができる。
【００６３】
登記情報異動管理手段９１２は、本発明の第２実施例に係る機能である。法務局から通知される登記等の異動情報について、データ化されたものを入手、またはＰＤＦファイルを読み込み、項目ごとにデータ化し、既存のデータと関連づけて保存する。さらに異動があったデータを抽出し、一団番号、所在地等のデータ項目をキーとして、統合与信管理システム１０４の記憶手段に格納されている物件情報と照合し、異動があった旨記録させる機能を有する。詳細については、後述する。
【００６４】
（統合与信管理システム１０４）
統合与信管理システム１０４は、図示しないＣＰＵ、ＲＡＭ、ＨＤＤやＲＯＭ等の記憶装置および各種ドライブが接続された周知の物理構成、およびオペレーションシステム等周知なソフトウェア構成を備えている。図１２は、統合与信管理システム１０４の機能的ブロック図である。
【００６５】
記憶手段１２０１は、命令およびデータを格納するとともに、顧客の不動産物件等の与信情報全般、不動産評価システム１０６を呼び出すための画面、稟議等の依頼を入力するための画面等を格納するように構成された、揮発性のストレージデバイスまたは不揮発性のストレージデバイスを含む。入力された顧客の不動産物件に関するデータは、顧客番号、依頼番号、一団番号等と関連づけられて記憶手段１２０１に格納される。これらのデータは他のシステムとの連携の用に供する。なお、記憶手段１２０１は、命令、データ等を一時的に記憶する、いわゆる主記憶装置と、顧客の不動産情報等のデータ群を記憶するデーターベースを構成する、いわゆる補助記憶装置を含み、データーベースの機能を提供する補助記憶装置を、統合与信管理システム１０４を構成するサーバー等の筐体内に設置してもよいし、または、別筐体に設置してもよい。
【００６６】
通信手段１２０２は、統合与信管理システム１０４が１つまたは複数のネットワーク（図示せず）にまたがって通信すること、または、他のシステムとの情報の受け渡しをすること等を可能にするように構成される。さらに、通信手段１２０２は、情報をネットワークに送信しまたはネットワークから受信することを可能にするために、任意の適切なプロトコルおよび／または構成に従って動作する。例えば、通信手段１２０２は、営業店端末からの評価依頼、登記取得または稟議作成のリクエストを受信して、関連するシステムに転送したり、不動産評価システム１０６からの評価結果等を受信したりする。
【００６７】
印刷手段１２０３は、印刷機能を有する周知のプリンタ等により構成され、顧客等の不動産物件等の情報を帳票化したデータの印刷をする機能を有する。
【００６８】
稟議書作成手段１２０４は、記憶手段１２０１に格納された情報を抽出して、不動産個別評価依頼や稟議書を作成する。稟議書作成のための画面を提示して、営業店端末からオンラインで依頼を送信可能とさせる。
【００６９】
不動産評価システム呼出手段１２０５は、不動産評価依頼を作成するために、不動産個別評価依頼画面から、添付ファイルの登録が選択された際に、不動産評価システムを呼び出す。
【００７０】
物件情報登録／表示手段１２０６は、不動産物件情報の入力を受け付け、記憶手段１２０１に登録させ、また、記憶手段１２０１を参照して、顧客毎の不動産物件一覧または、特定の不動産物件の詳細情報を表示させる。価格等自動計算手段１２０７が、路線価と土地面積等の情報から、不動産物件についての評価額を自動計算し、最新の評価額を確認することを可能としてもよい。
【００７１】
各種情報通知手段１２０８は、不動産評価サービス提供機関が不動産評価システム１０６を通じて評価結果を入力した際や、稟議の作成／提出がなされた時等に、担当者へのメール送信、統合与信管理システム１０４のトップ画面における画面更新等により通知を行う。
【００７２】
異動情報検出手段１２０９は、後述する、第２の実施例に係る登記情報異動管理手段９１２が、統合与信管理システム１０４の記憶手段１２０１に格納される不動産物件情報について、異動があったことを記すフラグを書き込むと、これを検知する機能を有する。異動を検知すると、自動又は手動で、登記情報管理システム呼出手段１２１０を機能させ、登記情報を取得するようにしてもよい。
【００７３】
（不動産評価システム１０６）
不動産評価システム１０６は、図示しないＣＰＵ、ＲＡＭ、ＨＤＤやＲＯＭ等の記憶装置および各種ドライブが接続された周知の物理構成、およびオペレーションシステム等周知なソフトウェア構成を備えている。図１３は、不動産評価システム１０６の機能的ブロック図である。
【００７４】
記憶手段１３０１は、命令およびデータを格納するとともに、評価依頼書を入力するための画面等を格納するように構成された、揮発性のストレージデバイスまたは不揮発性のストレージデバイスを含む。なお、記憶手段１３０１は、命令、データ等を一時的に記憶する、いわゆる主記憶装置と、顧客の不動産情報等のデータ群を記憶するデーターベースを構成する、いわゆる補助記憶装置を含み、データーベースの機能を提供する補助記憶装置を、不動産評価システム１０６を構成するサーバー等の筐体内に設置してもよいし、または、別筐体に設置してもよい。
【００７５】
通信手段１３０２は、不動産評価システム１０６が１つまたは複数のネットワーク（図示せず）にまたがって通信すること、または、他のシステムとの情報の受け渡しをすること等を可能にするように構成される。さらに、通信手段１３０２は、情報をネットワークに送信しまたはネットワークから受信することを可能にするために、任意の適切なプロトコルおよび／または構成に従って動作する。例えば、通信手段１３０２は、営業店端末からの評価依頼、登記取得のリクエストを受信して、関連するシステムを呼び出したり、不動産評価サービス提供機関端末から現地写真、評価結果入力等を受信したりする。
【００７６】
印刷手段１３０３は、印刷機能を有する周知のプリンタ等により構成され、顧客等の不動産物件等の情報を帳票化したデータの印刷をする機能を有する。
【００７７】
物件情報登録手段１３０４は、不動産評価依頼画面において入力された不動産物件の評価に必要な添付書類等の情報を、記憶手段１２０１（または記憶手段１３０１）に登録する。さらに、不動産評価サービス提供機関が作成し、不動産評価サービス提供機関端末１０２において入力された評価書や現場写真等の情報も同様に受信して記憶手段１２０１（または記憶手段１３０１）に登録する。
【００７８】
物件評価受付手段１３０５は、統合与信管理システム１０４が表示する画面において、不動産個別評価依頼が登録されると、営業店端末からオンラインで依頼を送信可能とさせる。
【００７９】
地図情報表示システム呼び出し手段１３０６は、地図表示のリクエストを受領すると、地図情報表示システム１０５を呼び出す機能を有する。
【００８０】
各種情報通知手段１３０７は、画面表示、または、メール等の手段を通じて、不動産評価の依頼等の通知を行う。例えば、営業店端末１０１から担当者が、不動産評価の依頼を提出すると、不動産評価サービス提供機関の管理者等に対してメールを送る等の方法で通知してもよい。
【００８１】
登記情報管理システム呼出手段１３０８により、登記情報管理システム１０３を呼び出し、不動産評価の際に添付する資料を入手することができる。
【実施例１】
【００８２】
図１４から図１９は、新規の評価依頼を行い、社内稟議を申請取得する場合における一連の処理の流れを説明する図である。営業店の担当者は、営業店端末１０１から、統合与信管理システム１０４にアクセスし、統合与信管理システム１０４のトップ画面を要求する（図１９の１９０１）。統合与信管理システム１０４はトップ画面を送信する（図１９の１９０２）。トップ画面で勘定店番号および取引先番号を入力し、顧客検索を行い、該当する顧客について、不動産評価メニューから、不動産個別評価依頼１５０１を選択する（図１４の１４−１、図１５、図１９の１９０３）。次に、不動産評価依頼画面が表示され、依頼番号、一団番号が表示される（図１４の１４−２、図１９の１９０４）。なお、一団番号とは、売却等の対象となる土地、建物を一単位として、管理するための番号である。例えば、土地や建物がそれぞれ単独で一団番号を割り振られることもあるし、土地と建物のセットに対して一団番号が割り振られることもある。不動産評価依頼画面において、一団区分、調査に係る連絡事項等の依頼内容を必要に応じて入力する。評価依頼に際しては、謄本等の添付ファイルの登録が必須であるため、[依頼に必要な書類の添付]を選択する（図１６、図１９の１９０５）。すると、依頼時書類添付画面が表示され（図１７、図１９の１９０５−１）、依頼時書類添付画面における、物件指定項目の［物件指定］ボタンをクリックすると（図１７、図１９の１９０５−２）、地図情報表示システム呼出手段１３０６が、地図情報表示システム１０５を呼び出す（図１９の１９０６）。地図情報表示システム１０５の地図表示手段３０５は、地図を送信する（図１４の１４−２−１、図１９の１９０７）。なお、地図情報表示システム１０５により表示された、地図連携送信画面において、（１）位置座標を指定（２）物件の土地形を作図（３）評価に使用する路線価を指定（４）評価物件の登記情報の選択  の１以上を行うことが可能である（図１８）。
【００８３】
登記情報の取得または添付のために、地図連携送信画面の操作パネルで、取得対象（例えば、登記情報、謄本情報等）を指定する。地図上の座標（物件範囲の作図）または物件所在地をマウス等の入力装置で特定して指定し、地図情報表示システム１０５の取得依頼ボタンを選択する（図１９の１９０８）。すると、登記情報管理システム１０３が起動され（図１９の１９０９）、座標（物件範囲の作図）または物件所在地から特定される地図情報表示システム１０５における地番の情報が入力された登記情報取得依頼画面が登記情報管理システム１０３から送信される。（図１９の１９０９−１、図８）。登記情報取得依頼画面から取得の手続きが取られると、登記情報管理システム１０３は、依頼に係る一団番号等の情報を登録するとともに、民事法務協会の関連サービスに対して、登記等取得依頼を送る（図１９の１９０９−２、１９１０）。
【００８４】
なお、指定された位置に対する取得対象書類（例えば、登記情報、謄本情報等）が、登記情報管理システム１０３において既に格納済であれば、当該書類を登記情報管理システム１０３から、ダウンロードして添付資料として添付可能な状態とすることができる。地図情報表示システム１０５において、操作パネルのプロットタブで表示対象として、登記情報・謄本を選択すると（図１９の１９１１）、地図情報表示システム１０５は、表示範囲に含まれる地番等の情報を元に、登記情報管理システム１０３に問い合わせする（図１９の１９１２）。登記情報管理システム１０３は、記憶手段９０１を参照して、問い合わせに係る地番にマッチする取得済み登記情報を送信する（図１９の１９１３）。地図情報表示システム１０５は、受信した取得済み登記情報とその対応する地番又は住所に基づき、地図座標を特定し、対応する地図座標の位置に取得済登記情報等の情報をプロット表示させる（図６、図１９の１９１４）。プロット表示された該当箇所の登記情報・謄本ダウンロードをクリックすると、登記情報等をダウンロードすることができる。地図上に、登記等の情報がプロット表示された状態で、プロット表示位置の精度が悪ければ、マウス等の入力手段により、位置合わせを行う（図１９の１９１５）。座標や地番の情報が登記情報管理システム１０３に送られ、登記情報管理システム１０３の記憶手段９０１においてその指定された位置が保存される（図１９の１９１６）。
【００８５】
前述したように、プロット表示の際に、地図情報表示システム１０５において、登記情報管理システム１０３から通知された登記上の住所または地番に基づき、マッチングを行い、マッチングされた登記情報を地図座標と関連づけて記憶手段３０１に登録してもよい。プロット表示の位置合わせの際には、位置合わせされた地図座標の情報を登記・謄本の情報に関連付けて記憶手段３０１に登録しておく構成としてもよい。
【００８６】
登記情報管理システム１０３は、登記等を取得すると、登記情報を各システムに連携させ、取得された登記は一団番号と関連づけて登録される（図１９の１９１７）。不動産評価システム１０６は、必要書類が添付された表示をし（図１９の１９１８）、必要事項の入力が完了すると、営業店端末で登録ボタンが押され、不動産評価依頼が登録され提出される（図１４の１４−３、図１９の１９１９）。この際に、必要な入力事項に入力がされていない、入力された事項間に不整合がある等のチェックを行ってもよい。不動産評価依頼は、それぞれ異なる一団番号が付された複数の売却単位を束として、１の依頼でなされてもよい。各依頼は依頼番号で管理される。
【００８７】
不動産評価依頼が提出されると、不動産評価システム１０６の各種情報通知手段１３０７は、メール送信等の手段により、不動産評価サービス提供機関の担当者に、不動産評価依頼の受信を通知する（図１９の１９２０）。その後、不動産評価サービス提供機関は、現地調査を行った上で、評価額、評価根拠等の情報を不動産評価システム１０６が表示する画面から、図示しない入力手段により入力し（図１９の１９２１）、評価書を作成する。この際、現地で撮影した写真や調査結果を作図したデータを添付してもよい。不動産評価サービス提供機関端末において入力された、評価額、評価根拠等の情報は、一団番号と対応づけて登録され、不動産評価依頼に係る顧客の不動産物件情報と対応づけて記憶手段に保存される（図１９の１９２２）。地図情報表示システム１０５は、評価結果を地図情報に関連付け（図１９の１９２３）、表示のリクエストを受信すれば、地図上に一団番号、評価額、面積、評価日等の情報を、一団単位で表示させもよい（図１４の１４−３−１、図７、図１９の１９２４）。なお、地図情報表示システム１０５に、評価額、評価根拠等の情報を引き渡してもよいし、地図情報表示システム１０５が、一団番号をキーとして、統合与信管理システム１０４（または不動産評価システム）の記憶手段を参照して表示させるように構成させてもよい。また、地図上に一団番号、評価額、面積等の情報を表示させる機能は、営業店端末または調査サービス機関端末のブラウザ上で実行させてもよい。
【００８８】
評価書が作成され、不動産評価システム１０６経由で評価結果が登録されると、評価結果受領の通知を営業店端末に行う（図１９の１９２５）。例えば、トップ画面における、業務トピックスの欄に、評価結果にアクセスするためのリンクが表示される（図１４の１４−４）。この際、評価結果を受領したことを、関係する担当者にメール等で通知させてもよい。営業店端末において、表示された統合与信管理システム１０４内のリンクをクリックして評価結果を要求すると（図１９の１９２６）、統合与信管理システム１０４は不動産評価サービス提供機関が評価した内容を提示し（図１９の１９２７）、営業店端末で評価結果を表示することができる（図１４の１４−５、図１９の１９２８）。さらに、依頼した評価結果に基づき、社内的に稟議を作成する際は、統合与信管理システム１０４のトップ画面において、稟議項目の、新規稟議書作成をクリックする（図１４の１４−４）。必要事項を入力し、オンラインで稟議を提出し（図１９の１９２９）、統合与信管理システム１０４は稟議書を保存し、例えば、決裁者等の関係者に稟議書の提出がされたことを通知する（図１９の１９３０）。決裁者は添付書類や評価結果等を、統合与信管理システム１０４が表示する画面で確認し、オンライン決裁の後、稟議結果を営業店端末にオンライン通知させることも可能である（図１９の１９３１）。
【実施例２】
【００８９】
先の実施例は、新規の評価依頼または稟議書の作成および登録する業務に関するが、本実施例においては、顧客の所有不動産における異動情報を適宜取得および走査し、異動の有無を通知し、管理情報を更新することで正確且つ柔軟な方法で効率化された資産管理を行うことを目的とするものである。
【００９０】
法務局においては、権利の変動の申請等に基づき、不動産登記法第１４条第１項地図に分割、訂正、統合等土地の登記情報の加除修正を行い、自治体にその更新情報を異動通知書という形態で通知する。本実施例においては、登記情報異動管理手段９１２が、データ化された異動情報を入手するか、または、ＰＤＦ等の形式の異動通知書を走査してデータ化することにより異動情報を入手、管理する。登記情報異動管理手段９１２は、さらに、既存のデータと関連づけて異動情報を保存し、異動の有無について、統合与信管理システム１０４の記憶手段１２０１に書込みをする。統合与信管理システム１０４は、異動の有無の書込みを受けて、管理する顧客の不動産物件について異動情報があることを担当者等に通知をする。必要に応じて担当者は、異動後の登記情報の取得を試みる。
【００９１】
図２０は、第２の実施例における、各システム間のデータ連携を説明する図である。まず、登記情報異動管理手段９１２は、例えば、１年分などまとまった単位で異動内容のデータ項目に分けられデータ化されたデータ、またはＰＤＦ化されたデータを入手する。さらに、所在、地番、地目、地積、床面積、構造、所有者、持分、登記原因、登記目的、登記内容、閉鎖（滅失）等の項目毎にデータ化して記憶手段９０１に格納する。この際、所有者、所在、地番等の情報をもとに、既に取得済且つ記憶手段に登録済のデータを特定し、当該データに関連づけて異動情報を登録する（図２０の２０−１）。
【００９２】
異動情報を格納した後に、異動のあったデータを抽出し、登記情報異動管理手段９１２は、統合与信管理システム１０４にアクセスし、異動のあったデータに関する情報（一団番号等）を送る（図２０の２０−２）。当該アクセスに応答して、統合与信管理システム１０４は、記憶手段１２０１に格納されている不動産物件情報において、一団番号、所在地等をキーとして、新たに異動のあった物件と一致するものがあるか検索する。そして一致する項目が見つかれば、統合与信管理システム１０４は、統合与信管理システム１０４の記憶手段１２０１に登録されている、当該不動産物件の異動情報の有無を記録する項目にフラグを立て、異動があった旨記録する（図２０の２０−３）。統合与信管理システム１０４は、異動情報の有無を記録する項目にフラグが立てられたデータにおける、該当する担当者にメール等の方法により通知を行うか、または一覧画面で該当項目を強調表示する等の方法で、異動情報有の通知を行う（図２０の２０−４）。
【００９３】
担当者による依頼、または統合与信管理システム１０４の自動化された機能により、統合与信管理システム１０４は、登記情報管理システム１０３の登記等新規取得手段９０４を呼び出し、当該異動があった件につき、新たに登記情報を取得するように要請する（図２０の２０−５）。登記情報管理システム１０３は、登記情報を取得すると、取得した登記情報を登記情報管理システム１０３の記憶手段９０１に保存させる（図２０の２０−６）。さらに、登記情報異動管理手段９１２は、当該取得した登記情報（異動情報）と、一団番号を、統合与信管理システム１０４に送信する（図２０の２０−７）。統合与信管理システム１０４は、登記情報（異動情報）と、一団番号を受信すると、統合与信管理システム１０４の記憶手段１２０１から、一団番号をキーとして、データを特定する。統合与信管理システム１０４は、特定されたデータにおいて、登記情報（異動情報）に対応する項目を、新たに取得した登記情報（異動情報）に基づき更新する（図２０の２０−８）。なお、代替として、登記情報異動管理手段９１２により、統合与信管理システム１０４のデータを更新する構成としてもよい。
【００９４】
このような手段により、もれなく的確に顧客の所有する不動産についての最新の情報を知ることができる。このような異動情報の通知は、担当者の一切の動作を経ることなく、完全に受動的になされるように構成されてもよいし、担当者が顧客所有資産の一覧画面における更新ボタン等を押下した際など能動的な動作を経て実行されるように構成してもよい。
【００９５】
本明細書で説明される、種々の実施例によれば、顧客の所有する資産管理のうち、不動産物件管理において、不動産物件についての登記等の書類の取得、物件位置、物件路線価等の確認、外部の不動産評価サービス提供機関への評価依頼、稟議作成の一連の業務を、全てオンラインで行い、ペーパーレスで且つ時間効率の良い管理作業を可能とする。
【００９６】
また、異動情報等の情報を適宜取得し、担当者が自ら能動的に顧客の不動産資産の異動情報を確認する作業を行なわなくとも、受動的に異動等の情報を入手することができ、顧客の所有資産について的確且つ迅速な把握が可能となる。
【符号の説明】
【００９７】
１  不動産評価管理統合システム
１０１  営業店端末
１０２  不動産評価サービス提供機関端末  
１０３  登記情報管理システム
１０４  統合与信管理システム
１０５  地図情報表示システム
１０６  不動産評価システム
３０１  記憶手段
３０２  通信手段
３０３  印刷手段
３０４  地図検索手段
３０５  地図表示／表示種別切替手段
３０６  住所表示手段
３０７  建物内容表示手段
３０８  登記・謄本情報表示手段
３０９  路線価・公示価格取得手段
３１０  評価済物件表示手段
３１１  登記情報管理システム連携手段
９０１  記憶手段
９０２  通信手段
９０３  印刷手段
９０４  登記等新規取得手段
９０５  地番・家屋番号等検索手段
９０６  登記等情報読取／データ識別登録手段
９０７  取得済登記・謄本検索／表示手段
９０８  ログ解析手段
９０９  地番情報読替手段
９１０  地番連携手段
９１１  取得実績検証手段
９１２  登記情報異動管理手段
１２０１  記憶手段
１２０２  通信手段
１２０３  印刷手段
１２０４  稟議書作成手段
１２０５  不動産評価システム呼出手段
１２０６  物件情報登録／表示手段
１２０７  価格等自動計算手段
１２０８  各種情報通知手段
１２０９  異動情報検出手段
１２１０  登記情報管理システム呼出手段
１３０１  記憶手段
１３０２  通信手段
１３０３  印刷手段
１３０４  物件情報登録手段
１３０５  物件評価受付手段
１３０６  地図情報表示システム呼出手段
１３０７  各種情報通知手段
１３０８  登記情報管理システム呼出手段
【図１】
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【図２】
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【図３】
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【図４】
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【図５】
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【図６】
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【図７】
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【図８】
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【図９】
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【図１０】
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【図１１】
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【図１２】
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【図１３】
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【図１４】
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【図１５】
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【図１６】
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【図１７】
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【図１８】
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【図１９−１】
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【図１９−２】
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【図２０】
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